MOB complex te Bussum

Nota van Uitgangspunten

MOB complex te Bussum

Inhoudsopgave Voorwoord…………………………………………………………………………………………3 1 Inlei ding/plandoelstelling……………………………………………………………………… 4 2 Bestaande situatie……………………………………………………………………………...5-14 3 Randvoor waarden, onderzoek en adviezen…………………………………………………15-23 4 Uitgangspunten/doelstellingen……………………………………………………………….. 25-32 5 Mogelijke uitwerking……………………………………………………………………………33-42 6 Overig……………………………………………………………………………………………43-45 7 Bijlage……………………………………………………………………………………………46-50

Vastgesteld door de gemeenteraad op 8 juli 2010

Nota van uitgangspunten MOB c omplex

VOORWOORD Vele militaire objecten i n Nederland hebben hun functi e verloren. Zo ook het Mobilisatiec omplex (MOB) Bussum. Eind 2004 startte het Project Ontwi kkeling Militaire Terreinen. Bi nnen dit PrOMT wordt voor 53 overtollig geworden militaire terreinen, verspreid over het gehel e land, een nieuwe bestemming gerealiseerd. De Dienst Landelijk Gebied (DLG) kreeg van het Ministerie van LNV de opdrac ht om, in samenwerking met Domeinen, voor dez e 53 terreinen een nieuwe bestemmi ng te realiseren. In de mees te gevallen gaat het om herbestemming tot natuur. Op enkele locaties vindt ook rode ontwi kkeling (bijvoorbeeld woningbouw) plaats. De rode ontwi kkeling is bedoeld als kostendrager voor het geheel. Woningbouw kan alleen plaats vinden onder de voor waarde dat de kwaliteit van het landelij k gebied erop vooruit gaat.

1

te anticiperen op de toekoms tige bes temming, te weten natuur met woningbouw. Aan deze ins praakreac tie is gehoor gegeven door wijzigingsregels op te nemen in het bestemmingsplan Zuidwest.

Het Mobilisatieterrein aan de Nieuwe ’s Gravel ands eweg te Bussum maakt deel uit van het PrOMT. Het terrein ligt aan de rand van de gemeente en grenst aan een hoogwaardig woongebied, een natuurgebied en een bedrijventerrein. De aard, omvang en ligging maken deze loc atie geschi kt voor herbestemming tot natuur met een beper kte rode ontwi kkeling. Om te komen tot een herinrichtingsplan voor het MOB-Bussum, is al in een vroeg stadium door DLG en Domei nen samenwer king gezocht met de gemeente Bussum en het Goois Natuurreser vaat (GNR), de beheerder van het groengebied ten noorden van het MOB-complex. Het terrein van het tuinc entrum Ruiz endaal behoort tot het studiegebied. GNR heeft een wens om een groene verbinding te realiseren tussen natuurgebied Cruijsbergen en de gemeente Hilversum waar bij een deel van het terrein van tuinc entrum Ruizendaal zouden kunnen worden betrokken. Deze wens geen onderdeel van de basisafspraken betreffende de aankoop van het MOB-complex door de gemeente Bussum. In de z omer van 2008 is aan de gemeenteraadscommissie een eerdere versie van de Nota van Uitgangspunten voorgelegd waarop positief werd gereageerd. Ook is dez e eerdere versie bes proken in de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK), die hierop positief reageerde. In het kader van bestemmingsplan Zui dwest is een ins praakreactie gekomen van het Ministerie van VROM, waarbij de vraag werd gesteld om Pla ng eb ie d en st ud ie ge bi ed

2



3

1. INLEIDING / PLANDOELSTELLING Het Mobilisatiecomplex Bussum heeft zijn func tie verloren. Defensie heeft het terrein verlaten. Langdurige leegstand is niet gewenst en dus zoekt het Rijk als eigenaar naar een nieuwe bestemmi ng. De gemeente Bussum heeft, desgevraagd, te kennen gegeven te s taan ac hter de wens van het Goois Natuurreservaat om het MOB-terrein aansluitend bij het door GNR ingerichte natuurgebied Cruijsbergen, in te richten als natuurgebied. Deze wens is geen onderdeel van het MOB compl ex. Als kos tendrager voor het zoveel mogelijk teruggeven aan de natuur van het MOB complex ziet de gemeente, gelet op de ligging van het MOB complex, grenzend aan de woonbebouwing langs de Nieuwe ’s Gravelands eweg en de meer bedrijfsmatige bebouwing aan de zuidzijde, mogelijkheden voor een beperkte ‘rode ontwikkeling’. Meer concreet wordt daarbij gedacht aan woningbouw. Uitgangspunt bij het zoveel mogelijk omturnen van het MOB complex tot natuur is dat het voor de gemeente Bussum budgettair neutraal dient te verlopen. M.a.w. de te maken kosten van sloop, sanering e.d. dient te worden gedekt uit de opbrengsten van de te realiseren woningbouw.

Het realiseren van woningen in het duurdere s egment ( villa’s of luxe appartementen) in de z uidoostelij ke hoek van het MOB ter dekking van de kos ten. De noodzakelij ke ontsluitingswegen voor de te vestigen en reeds aanwezige functies. Naast het doel om zoveel mogelijk terrein over te dragen aan de natuur heeft de gemeente voor wat betr eft de beoogde woningbouw een vol kshuisvestelij k doel. −

2. BESTAANDE SITUATIE

−

Het plangebied ter grootte van ca. 11,5 ha ligt aan de zuidwes tkant van de gemeente Bussum. Aan de zuiden oostkant wordt het begrensd door de achtertuinen van de woningen gelegen aan de Franse Kampweg en de Nieuwe ’s-Gravelandseweg alsmede door bedrijven gelegen aan de Franse Kampweg. Aan de noordkant wordt het gebied begrensd door het natuurgebied Cruys bergen van het Goois Natuurreser vaat. Aan de westkant vormt het bedrijfsperceel van het tui ncentrum Ruizendaal met een c aravanstalling de begrenzing. De ingang is gelegen aan de Nieuwe ’s Gravelands eweg tussen de nummers 80 en 82.

2.1 Algemene locatie gegevens

2.2 Plangebied en studiegebied Tot het pl angebied behoort het perceel van het MOB compl ex. Tot het studiegebied behoort o.a. het perceel van het Tui ncentrum Ruizendaal. GNR heeft een wens om hier een groene verbindi ng te realiseren.

Lig gi ng v an het MOB c omp lex

De ruimtelijke wensen van gemeente Buss um en GNR, gevoegd bij de uitgangspunten die het Rijk ( vertegenwoordigd door de Dienst Landelijk Gebied) hanteert voor herbestemming en ontwikkeling van de militaire terreinen, leidden tot het volgende programma voor de ontwi kkeling van het MOB Bussum: − −

−

4

Het zoveel mogelijk natuurlijk/groen inrichten van het MOB terrein. De wens voor het realiseren van een tweetal groene verbindingen met het onlangs ingerichte natuurgebied ten noorden van het MOB, tot aan het Naardermeer (e.e.a. zoals voorgesteld in de visie “Poort Naardermeer”). De wens voor het realiseren van recreatieve (fietsen wandel-) verbi ndingen.


2.3 Historische ontwikkeling en cultuurhistorie Zanderij Het MOB compl ex is gelegen in een voormalige zanderij, een afgegraven gebied waar Zanderij Cruysbergen een onderdeel van uitmaakte. Het plangebied ligt even hoog als het natuurgebied Cruys bergen. De particuliere gronden direct ten zuiden van het plangebied liggen ca. 1m hoger, deze gronden zijn namelijk niet afgegraven. In het plangebied is nog duidelijk de zanderijvaart te her kennen, op een aantal plaats en liggen er dammen in.

5


Renbaan

Historie MOB complexen

Het MOB complex is in de jaren 50 aangelegd op een voor malige renbaan. De renbaan is in de jaren 20 aangelegd in een zanderij. De vorm van de renbaan is nog te herkennen in het gebied, door de aanwezigheid van smalle waterlopen en de locatie van het hekwer k rond het MOB complex. Er lag een tribune van de renbaan, net buiten het plangebi ed op particulier terrein. De tribune is recentelijk afgebroken.

Door het sluiten van nieuwe bondgenootsc happen na de Tweede Wereldoorlog veranderde de verplichtingen van de Koninklij ke Landmacht. Men besloot tot de oprichting van een aantal mobi ele divisies. Voor een snelle bevoorrading en uitrusti ng van deze mobi ele di visies werd besloten om een soort magazijnencompl ex op te richten (de MOB complexen). In deze complexen wer den permanent voorraden op peil gehouden, zodat bij een eventuel e oorlog er voldoende munitie, medicijnen en voedsel voorhanden waren. Uiteindelijk werden er zo’n 100 compl exen gebouwd. De meeste complexen zijn tot ver in de j aren 90 i n gebrui k geweest. Daarna zijn de meeste complexen door Defensie afgestoten. Het ministerie van LNV heeft 53 overtollig geworden complexen van defensie overgenomen. De meeste terreinen z ullen worden herbestemd tot natuurgebied.

en de zel dzaamheid. MOB Bussum wordt getypeerd als complex met een afwij kende structuur en forse, latere ingrepen. Zo zijn in een later stadium drie nieuwe loodsen gebouwd in de z uidwest hoek van het MOB complex.

Gebruik MOB Bussum

Re nb aa n in de o mg evi ng

Zand eri jv aarte n 1 92 6

Het MOB complex bes taat uit 16 loodsen, 2 munitiebunkers, een wachtgebouw, asfaltbanen en een werkplaats. Het grootste deel van de bebouwing stamt uit 1956. Drie loodsen zijn in 1993 gebouwd. Op het terrein is een blus vijver aanwezig. MOB Buss um is gebrui kt als magazijnenc omplex, hierin werden ‘gewone’ goederen opgeslagen. Dit in tegenstelling tot de munitie magazijnencomplexen die uitsluitend gebrui kt werden voor de opslag van munitie.

Nie u we l oo ds en (z wart e oml ij ni ng)

Het compl ex bestaat uit een wac htgebouw voor de bewaking, een eenvoudige wer kplaats voor het uitvoeren van ins pecties of het doen van kleine reparaties, meerdere loods en voor voertuigen en materieel, twee munitiemagazijnen, een verbindingsmagazijn en meerdere BOSopslagplaats en (voor benzine, olie en smeermiddelen). Al dez e gebouwen liggen met hun lange zijde aan de aanwezige asfaltwegen, vanwaar men de goederen kon i n- en uitladen. Om het gehele terrein staat een afrastering, waarin een nooduitgang is opgenomen. Buiten de afrastering bevindt zich een woning voor de beheerder en zijn gezin. W aardering vanuit cultuurhistorie Zand eri jv aarte n 1 96 2

6


Re nb aa n Cr uysb er ge n met d e e erste b aa n u it 18 93 i n stre ep lij n 1 = tribu ne, 2 = start-/ju rytor en, 3 = pa vil jo en/ jock eyv erb li jf, 4 = consu mpti ete nt/toto, 5 = paar de nsta ll en, 6 = muz ie ktent, 7 = vil la K le in- Cru ysb erg en, 8 = re nb aa n vó ór 1 90 5.

De Rijksdienst voor Archeologie, C ultuurlandschap en Monumenten (RACM) heeft de diverse MOB terreinen geïnventariseerd en gewaardeerd op basis van de stedenbouwkundige waarde, de gaafheid/herkenbaarheid


7

2.4 Huidige ruimtelijke structuur en bebouwing Landschapsecologische structuur De wijk “Het Spiegel” heeft zich ontwi kkeld op laaggelegen dekzandafzettingen. In het studiegebied maakt de bebouwi ng langs de Nieuwe ’s Gravelandseweg deel uit van de dekz andgordel. Een aanzi enlijk deel van deze z andgronden is in het verleden op grootschalige wijze afgezand. Het gewonnen z and werd via z anderijvaarten afgevoerd. Het MOB complex ligt in een vergraven gedeelte. Het gehele gebied ten zuiden van Bussum tot aan Hilversum is deel van zo’n drie kilometer brede, licht hellende s poelzandvl akte die zich uitstrekt aan de westzijde van de stuwwal. Een groot deel van deze gronden is van ouds her als heidegrond in gebrui k en voor een groot deel bebost. Het verschil met de dekzandgronden in Het Spiegel is herkenbaar in de beplanting. Op de voor malige schralere heidegronden is een s oortgelijke, maar minder zware en mi nder hoge beplanting aanwezig.

La ndsc ha psty pe n om gev in g pl a ng ebi e d

Ingre pe n i n het l an dsc ha p; La nds ch apsv isi e Zui d westr an d Buss um ( 20 04) Rui mtel ijk e struct uur en h ui di ge fu ncti es

8


Ruimtelijke structuur plangebied Het plangebied ligt min of meer verschol en achter het bedrijventerrein aan de Frans e Kampweg en de villa’s in ruim groen langs de Franse Kampweg en de Nieuwe ’s-Gravelands eweg. De overgang van het bedrijventerrein naar het plangebied is rommelig door de aanwezigheid van diverse stadsrandfuncties met een eigen bebouwings- en ontsluitingsstructuur. Het MOB complex grenst in het westen aan een terrein dat wordt gebruikt t.b.v. de opslag van caravans. Het MOB complex grenst in het noorden aan het relatief open natuurontwi kkelingsgebied Zanderij Cruysbergen.

9


tankstation. Ten westen van het plangebi ed is een tuincentrum met een caravanstalling aanwezig. Plangebied Het MOB complex is niet openbaar toegankelijk. Wel wordt er in verenigingsverband gebruik gemaakt van de mogelijkheden van het terrein op basis van tijdelijke afs praken t.b.v. wielerrondjes door de Bussumse jeugd en de scouting. Enkel e gebouwen zijn in gebruik t.b.v. opslag. Zowel de wielerclub als de sc outing zullen bij de herontwikkeling van het terrein moeten wijken.

Het huidige MOB compl ex heeft een besl oten karakter. Grote delen van het gebied bestaan uit bos. De aanwezige bebouwing is nauwelijks vanuit de omgeving zichtbaar. De hoofdtoegang ligt wat verscholen en is berei kbaar vanaf de Nieuwe ‘s-Gravel ands eweg. Het complex kent een heldere opz et door een rechte wegens tructuur waaraan de gebouwen en loodsen liggen. Bij de ingang bevindt zic h een verhard plei n. Hieraan liggen twee gebouwen: het wachtgebouw en het verbindingscentrum. De overige wegen zijn via dit plein te berei ken.

Lin ea ir e structu ur va n h et MOB com pl ex

Zicht o p de c ara va nstal li ng v an tu inc entr um R uiz e nd aal v an af MOB co mp lex

Mun itie op sl ag g eb ou w o p h et MOB terre in

Één v an d e vi ll a’s aa n de Ni eu we ‘ s-Grav el an ds ew eg

2.5 Huidige functies Omgeving Het plangebied maakt onderdeel uit van de ecol ogische verbindingzone tussen de Utrec htse H euvelrug en het Naardermeer. De verbi nding loopt via de Fransc he Kamphei de en Cruysbergen en vor mt een groene buffer tussen de bebouwing van Bussum en het woongebied de Hil versumse Meent. Een tweede verbi nding loopt vi a de Fransche Kampheide, Cruysbergen en het MOB terrein in de richting van de groenstructuur aan de zuidrand van woongebi ed de Hilversums e Meent. Deze groenstructuur grenst weer aan het weidegebied van de Hilversumse Meent dat tevens een bel angrijke sc hakel vormt in de ec ologische structuur vanaf de Heuvelrug naar het Naardermeer. Bebouwing, hekwer ken en vooral infrastructuur vormen barrières in de ecol ogische structuur. In de omgeving van het pl angebied zijn verschillende functies aanwezig. De woningen l angs de Nieuwe ’s Gravelandseweg en de Franse Kampweg zijn voornamelijk grote villa’s. Aan de Franse Kampweg zijn enkele bedrijven gevestigd: Gamma, Hocras (horeca groothandel) en een 10 Nota van uitgangspunten MOB c omplex

Gebo u w mom ent ee l no g i n ge br uik b ij sc out in g


11

2.6 Verkeer en parkeren Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Nieuwe ’s Gravelandseweg tussen de woningen nr. 80 en 82. Deze weg is ingericht als een gebiedsontsluitingsweg met een maximums nelheid van 50 km/u en vor mt een bel angrijke ontsluiti ngsroute voor Het Spiegel. De Franse Kampweg is een gebieds ontsl uitingsweg buiten de bebouwde kom met een maximums nelheid van 60 km/u (Provinciale weg N 236). De voormalige beheerders woningen en de tot woning omgebouwde paardenstallen van de voormalige renbaan worden ontsloten via het aangrenz ende bedrijventerrein. Deze woningen vormen geen onderdeel van het plangebied en zijn al ver kocht. Het par keren voor het MOB vindt plaats op eigen terrein.

2.7 Groenomgeving en plangebied Groenomgeving/Cruijsbergen Een belangrijke kwaliteit van het gebied wordt bepaal d door de nabije ligging bij de woonomgeving. De groenstructuur biedt de mogelijkheid om het natuurgebied wandelend te bereiken. Het groen bestaat uit verschillende c omponenten: de heide, de bosgordels en het open gebied van Cruysbergen, een landsc happelijke overgang van het Gooi naar de Vechtstreek. Na de uitvoering van de werkz aamheden zal de natuur meer kansen krijgen en ontwi kkelt zich een landschap met een z eer gevarieerde begroeiing. De bomen en struiken langs de sloten aan de rand van het gebied zijn gespaard. Recreatieve structuur De grote groengebieden op de Heuvelrug zoals het Spanderswoud, het Fransche Kamp en Cruysbergen hebben naas t een natuurfunc tie vooral ook een betekenis voor de extensieve recreatie. De gebieden direct grenzend aan de kernen Bussum en Hilversum worden intensief gebrui kt als uitloopgebied. Infrastructuur en hekwerken ( voornamelij k MOB terrein) vormen de barrières voor het kunnen functi oneren als samenhangend recreatief uitloopgebied. Tevens zal het realiseren van doorgaande recreati eve wandel- en fietsroutes uitgangspunt zijn bij de ontwi kkeling van het MOB complex.

Wan del ro utes

Fietsro ute net werk

Hui di ge we ge nstru ctuur v ol ge ns GVVP

12 Nota van uitgangspunten MOB c omplex

3 RANDVOORWAARDEN, ONDERZOEK EN ADVIEZEN

Ecologie MOB complex Het plangebied heeft een groen en bebos t karakter. De beplanting bestaat voornamelijk uit loofhout. Er is een grote variatie aan beplantingsoorten aanwezig. Het gebied is op dit moment van belang als verblijfs- en rus tgebied voor zoogdieren (o.a ree), amfibieën en reptielen (o.a. ringslang) en broedvogels (o.a. diverse roofvogelsoorten). Het gebied is potentieel van belang als verbi ndingszone voor de fauna. Als kwelgebied is het gebied in het bijzonder kansrijk voor de ontwi kkeling van bloemrijk grasland en voc htig schraalland. Het gebied is na de gewenste natuurontwikkeling om die reden nationaal van waarde. De potentieel kansrijke biotopen bloemrijk grasland en vochtig schraalland zijn naar verwachting tot ontwi kkeling te brengen op die delen van het MOB complex waar gebouwen worden geamoveerd en waar de bovenste bodemlaag kan worden verwijderd. Met dez e ingrepen kan tegelijkertijd de gewenste ecologische en landschappelijke aansluiting worden ver kregen op het aangrenzende natuurgebied Cruysbergen en op de Hil versumse Onder meent.

3.1 Juridisch - planologisch kader Bestemmingsplan Cruijsbergen Het plangebied valt onder het bestemmi ngsplan Cruijsbergen (1994). Voor het grootste deel is de bestemming Maatsc happelijke doelei nden en bosgebied met s ubbestemming defensievoorzieningen van toepassing. Op het z uidwestelijke deel van het plangebied ligt de bestemming Bedrijven met een subbestemmi ng opslag van caravans. Ten noorden van het plangebied ligt de bestemmi ng Agrarische doeleinden met landschappelijke en natuur waarden. Aan de zuidwest kant van het pl angebied vallen de percel en uit het studiegebied onder het bestemmingsplan Frans e Kampweg ‘83. De bestemmingen variëren van Bedrijfsdoel einden tot Villa’s en Tuinc entrum. Blusv ijv er

Ecologische waarden van het MOB complex zijn deels ontleend aan ‘Van ’t Veer, Herijking ec ologisch hoofds tructuur provincie Noord- Holland, 2009’.


Bestem mi ngs pl an Cru ijs ber ge n ‘ 94

Nieuw b estemmingsp lan Zuid west Voor het gehele gebied is een nieuw bestemmingsplan Zui dwest opgesteld. De gemeenteraad z al het bestemmi ngsplan naar verwac hting in april 2010 vasts tellen. In het bestemmingsplan Z uidwest zijn voor het terrein van het MOB complex en een terrein westelijke gelegen van het MOB c omplex wijzigingsregels opgenomen. Naar aanleiding van het opnemen van de wijzigingsregels is een informatiebijeenkomst gehouden begin januari 2010. Er zijn in het kader van de procedure van het bestemmingsplan ziens wijzen binnengekomen op de wijzingsregels. De zienswijzen zijn beantwoord in een nota van zienswijzen. De wijzigingsregels betreffen op hoofdlijnen het volgende: wijzigen van het grootste gedeelte van het terrein tot de functie natuur; wijzigen van een beper kt gedeelte tot woningbouw; wijzigen van een wes telijk gelegen terrein (gedeelte van tuincentrum Ruizendaal) tot groene corridor/natuur;

Hek wer ke n aa n d e zu idk ant v an h et MOB com pl ex. H ier i s het h oo gtev ersc hi l go e d te zie n.

13


Bestem mi ngs pl an Fr ans e Ka mp we g ‘8 3

Voor ma lig e za nd er ijv aart


15

-

wijzigen van een beper kt gedeelte in de z uidwest zijde van het MOB complex tot paardenmanege of andere bedrijvigheid. Deze wijzigingsbevoegdheid geldt alleen i ndien de groene corridor wordt gerealiseerd.

• •

• • Kaart b este mmi ng spl an Z ui dw est

• Bestemmingsplan “Het Spiegel-Pr ins Hendrikp ark” In dit noordelijk gelegen bestemmingsplan waar het natuurgebied Cruijsbergen en het MOB c omplex aan grenst s taat over nieuwe seniorenwoningen het volgende dat in het kader van deze nota van belang is:

dat er nadere eisen aan de specifi eke stedenbouwkundige situatie ter plaatse kunnen worden gesteld; het (afgesplitste) perceel waarop het nieuwe hoofdgebouw wordt geplaatst dient voldoende groot te zijn. Enerzijds omdat er in algemene zin sprake is van grote percel en in het gebied en anderzijds om onder andere de par keerbehoefte en toename aan verharding op een ruimtelijk aanvaardbare wijze te kunnen opvangen. Overigens mag de toevoeging van het nieuwe hoofdgebouw niet leiden tot te kleine percel en voor bestaande hoofdgebouwen. De omvang van genoemde percelen zal circa 1.500 m²-1.800 m² moeten bedragen; parkeren kan plaatsvi nden op eigen terrein ( maar niet in de voortuinen); de breedte en diepte van nieuwe gebouwen evenals de goot- en bouwhoogte dienen afgestemd te worden op de specifieke situatie in de omgeving; nieuwe gebouwen dienen gericht te worden op de belangrijkste ontsluitingsweg (geen woningen op ac hterpercelen).

Ervan uitgaande dat de landschappelijke kwaliteit van het buitengebied kan verbeteren door de sloop van gebouwen di e ontsierend zijn, is, om de sloop van dergelijke bebouwing te stimuleren, de provinciale Rui mte- voorruimte regeling in het leven geroepen. Als c ompens atie van sloopkosten en waardeverlies, kan op grond van deze regeling soms beperkte nieuwbouw worden toegestaan buiten de rode contour, bij voor keur wel aansluitend aan bestaande kernen. Voorwaarde is wel dat de landschappelijke en beeldkwaliteit verbetert, zowel op de sloop-, als op de nieuwbouwlocatie. Naar aanl eiding van de begrenzing van het bestaand bebouwd gebi ed is duidelij k dat het MOB complex buiten dit gebied ligt. Dit was voorheen de


Landschapsvisie Zuid westrand Bussum “Bussum vooruit” (gemeente Bussum 2004)

De landschaps visie schrijft een versterki ng van de houtwalstructuur in de dorpsrand voor en een verbetering van de recreatieve ontsluiting in dorpsrand en buitengebied. In de landschaps visie wordt verder uitgegaan van een geïntegreerde benadering van ruimtelijke ontwi kkelingen. Bij stedenbouwkundige plannen en bouwpl annen i n de zuidwes trand dient rekening te worden gehouden met de gewenste l andsc happelijke kwaliteiten en met de dorps bepl anting. Uitgangspunt daarbij is: Maat en schaal (woon)bebouwing afstemmen op de ruimte voor groen in de zuidwes trand en op de stedenbouwkundige structuur en beeldkwaliteit van de dor psbebouwing. Verder maakt het l andsc hapsbelei dsplan gewag van ruimte scheppen door uitplaatsing van functies , waaronder het tenniscompl ex. W aterplan Naarden-Bussum (2008-2014)


De provincie wil de ecologische hoofdstructuur (EHS) in 2018 gerealiseerd hebben. Op de natuurdoelenkaart staat aangegeven wat voor soort natuur in de gebieden aanwezig is of ontwi kkel d moet worden. De provi nciale verordening 2010 wordt naar verwachting voor de zomer 2010 vastgesteld. Hierin is het MOB complex opgenomen als bestaande EHS. Voor de EHS wordt een stri kt besc hermingsregime en compens atiebeleid gevoerd, confor m de Nota Rui mte van het rijk. De beleidslijnen voor EHS zi en er als volgt uit: ingrepen met een significant negatief effect op wez enlijke kenmerken en waarden zijn niet toegestaan (nee), tenzij er − geen reële alternatieven en − de reden van groot openbaar belang is.

Ruimte voor Ruimte

De landschaps visie fungeert als ruimtelij k beleids kader voor de huidige en toekomstige nieuwbouwplannen in het gebied. Het plangebied valt strikt genomen net buiten de begrenzing van de landsc haps visie. De doelstellingen van de landschaps visie, zoals de wens om de stedelijke ontwikkelingen s amen te laten gaan met een verster king van de natuurlijke en landschappelijke kwaliteiten, gelden evengoed voor het MOB complex.

Kne lp unt e n ec ol og isch e ve rbi nd in ge n Za nd eri j Cr uysb er ge n (br on GN R)

Provinciale verordening 2009 (provincie Noord-Holland)

Geactu al ise er de k aart Stre ekp la n N oor d H ol la nd Zu id m et be gre nzi ng best aa nd b eb ou w d ge bi ed ( bb g)


Aan du id in g al s EHS

In het str eekplan is het plangebied aangeduid als “Agrarisch gebied van bijzondere betekenis voor natuur, landsc hap en bodem”. Het bedrijventerrein ligt binnen de rode contour. Verstedelij king dient uitsluitend plaats te vinden binnen dez e rode contour.

rode contour. Het is nodig om voor een ontwi kkeling met natuur en woningbouw een ontheffing aan te vragen van de rui mtelij ke veror dening 2010. Deze verordening wordt naar verwachting door de Provincie NoordHolland in de eerste helft van 2010 vastgesteld.

Provinciale Structuurvisie Noord-Holland 2040 (ontwerp) In de structuur visie is de bebouwing op het MOB compl ex aangeven als bestaand bebouwd gebied (bbg). Zie kaartje hi eronder.

In de uitgangspunten van bestemmingsplan “Het Spi egel-Prins Hendrikpar k” is ver meld dat in een aantal deelgebieden uit ruimtelijk oogpunt (beperkte) mogelijkheden worden gezien voor het toevoegen van woningen dan wel het splitsen van bes taande hoofdgebouwen. Het toevoegen van nieuwe woningen/hoofdgebouwen (bijvoorbeeld door het splitsen van percelen) op particuliere woonpercelen wordt in algemene zin in dit bestemmingsplan ec hter ni et mogelijk gemaakt. Dit neemt niet weg dat de gemeente positief staat tegenover het creëren van mogelijkheden voor seni orenappartementen in het gebied zodat bewoners langer in het gebied kunnen blijven wonen. Ook kan het toevoegen van woningen/ appartementen die op een andere wijze het maatschappelij k belang dienen tot de mogelijkheden behoren. Medewer king kan uitsluitend verleend worden mi ddels een afz onderlijke planologische proc edure. Bij de afweging worden in i eder geval de volgende aspecten betrokken:

Qua bestemming is het MOB complex aangeduid als Ec ologische Hoofdstructuur (EHS). Als groen op onderstaand kaartje opgenomen.

3.2 Beleidskaders en adviezen Streekplan Noord Holland Zuid (provincie Noord-Holland 2003)

Gemeentes Naarden en Buss um en AGV/Waternet streven verbetering na op het gebied van water kwaliteit, water kwantiteit, recreatie en beleving van water en het beheer en onderhoud. Het streven is het maximaal, zo mogelijk volledig, duurzaam afkoppel en van de regenwaterafvoer van het afvalwaterriool. Verder wordt er gestreefd naar het in stand houden en beter zichtbaar maken van cultuurhistorische bouwwer ken en vlakken. Dit geldt zowel voor aan waterbeheer gerelateerde historisch waardevolle elementen als ook voor andersoortige waardevolle elementen. Nieuwbouwlocaties di enen minimaal waterneutraal te worden uitgevoerd. Bij nieuwe ruimtelijke ontwi kkelingen wordt gestreefd naar een verbetering van de bestaande waterhuishouding. Voorbeel den van water kansen zijn: − De aanleg van natuur vriendelijke oevers. − Infiltratie van schoon regenwater in de bodem. − Het gebruik van duurzame, milieuvriendelijke bouwmaterialen.

Flora en Faunawet (2002) Sinds april 2002 is de Flora- en Faunawet van krac ht. Deze wet biedt bescherming aan planten diersoorten. De verantwoordelijkheid voor het goed toepassen van de wet ligt bij de initiati efnemer. Om rekeni ng te kunnen houden met besc hermde plant- of diersoorten moet de initiatiefnemer weten of er beschermde soorten in (de omgeving van) het plangebied aanwezig zijn en om welke soorten het gaat. Gegevens van een onderzoek mogen niet ouder zijn dan drie jaar. Voor het MOB complex dient door de ontwi kkelaar een scan naar de aanwezigheid van besc hermde planten- en dierensoorten te worden uitgevoerd. Provinciaal Ver keer s- en Vervoerplan (2007-2013) Één van de speerpunten van beleid van de provincie Noord-Holland wordt ver woor d als “Impuls fiets”. De provincie wil voor waarden scheppen om het fietsen te bevorder en. Het gaat om het verster ken van de positie van de fiets als hoofdver voermiddel en in het recreatief gebruik. Beleidsnota Cultuurhistorie Bussum (2006) Het plangebied valt onder Archeol ogievrijgebied. De afz andi ngen zijn ongeveer tuss en 1800 en 1920 uitgevoerd. Het afgezande gebied werd naderhand gebrui kt als tuinbouw- of weidegebied. In de afz andingen worden geen archeologische vonds ten verwacht. Regionale woonvisie (2008) In de Regionale woonvisie is de situatie van de woningmar kt weergegeven. Doelstelling van de visie is zorgdragen voor een evenwichtige samenstelling tussen de diverse woningcategorieën, goedkoop (1/3), mi ddel duur (1/3) en duur (1/3). Tevens zijn er drie strategieën opgesteld om het wens beeld en de ambities te kunnen realiseren: − Focus op mensen met minder kansen op de woningmarkt. − Creëren van een gedifferentieerd woonaanbod door het sti muleren van dynamiek op de woningmar kt. − Inzet van vernieuwende en creatieve instrumenten en ideeën.


Besta an d b eb ou wd g e bie d (b bg)

17

Toekomstige ontwi kkeling van de huishoudens laat vergrijzing en ontgroening zien. Dit betekent een toenemende behoefte aan geschikte woningen voor mensen di e wonen met zorg combineren. Wil de regio sociaal en economisch vitaal zijn en blijven dan zijn doorstroming en vestigingsmogelijkheden voor mens en met dunne en dikkere portemonnees noodzakelij k. Meer beweging en meer kansen en keuze op de woni ngmar kt is daarom een ‘must’ voor de Gooi en Vechtstreek. Vooral door de vergrijzing neemt de behoefte aan meer en gevarieerdere vor men van wonen met z org toe. De regio vergrijst: een ontwi kkeling die door alle gemeenten i n de regio wordt gezien en onderkend als één van de belangrijkste opgaven voor het woonbeleid. Ouderen worden door alle gemeenten benoemd als aandachtsgroep van beleid. De woningvoorraad en de woonzorgvoorzieningen zijn niet vol doende toegerust op ouderen met een grote zorgvraag. De groep ouder dan 75 jaar z al de komende jaren relatief het s ter kst in omvang toenemen. De meeste ouderen zijn nog tot op redelijk hoge leeftijd vitaal en willen en kunnen heel veel zelfstandig doen. Voor de ouderen die meer zorgbehoevend zijn, bijvoorbeeld slechter ter been of dementerend, zijn geschikte woningen nodig, liefst in combinatie met zorg zodat zij zo lang mogelijk (al dan niet geheel) zelfstandig kunnen blijven wonen in hun eigen omgeving. Daarnaas t is het belangrijk dat de woonomgeving past bij de vraag naar voorzieningen, z org en welzijn, en vice versa. De wonen-zorgopgave zal vooral beïnvloed worden door de stijgende vraag van mensen die de 75 gepass eerd zijn. Maar ook de wensen en behoeften van (veel) jongere mensen die wonen met z org (moeten) combineren zijn onderdeel van de opgave. Bij vernieuwing en nieuwbouw rekening houden met de vraag naar geschikte woningen (nultreden), voorzieni ngen (zorg en welzijn) en woonomgeving (centraal, toegankelijk, goed berei kbaar). Vanuit de Nota gezondheidsbeleid 2007-2010, het beleids plan WMO 2008-2011 en de nota Bussum 2025 wordt er bij nieuwbouwprojecten aandacht gevraagd voor levensloopbestendigheid. Dit geldt zowel voor de gebouwde als de ongebouwde omgeving. Dit houdt o.a. in dat jong en oud op een veilige en uitnodigende manier gebruik kan maken van de openbare ruimte. Bij nieuwbouw wordt zoveel mogelijk de principes van levensloopbestendig bouwen toegepast.

19

Doelstellingen levensloopbestendige woningen • Bij de nieuwbouw van woningen wordt voor ca. 50% ingezet op de bouw van zgn. nultrede-woningen (woningen die z onder trappen van buitenaf berei kbaar zijn en waarbij de zgn. ‘primaire’ ruimtes als de keuken, het sanitair, de woonkamer en minimaal één sl aapkamer zich op dezelfde woonlaag bevinden) en zorgwoningen, woningen waarbij zorg op afroep mogelijk is. • In het kader van de levensloopbestendigheid van woningen is het basispakket van Woonkeur minimaal uitgangspunt bij nieuwbouw. • Bij de (her)inrichting van openbare ruimten vor mt levensloopbestendigheid (toegankelijkheid en veiligheid) eveneens één van de uitgangspunten. Nota Bussum Bewu st de toekomst in (2009) Aangaande Duurzaam, flexibel en multifunctioneel bouwen en wonen wordt in deze nota genoemd: STREEF BEELD LANGE TERMIJN • Bij bouwen, verbouwen of slopen is duurzaamheid in Bussum een vanzelfsprekend aspec t. Duurzaam bouwen is een doorslaggevend criterium binnen projecten en maakt prominent deel uit van de lijst van eisen voor projectontwi kkelaars, aannemers en installateurs bij inkoop en aanbesteding, zowel bij woningen als bedrijfsgebouwen. • In de ontwerpfase van gebouwen wordt rekeni ng gehouden met de mogelijkheid van toekomstige functiewijzigingen en andere bewoners- of gebruikersgroepen: er wordt levensloop bestendig gebouwd. • Cultureel erfgoed wordt behouden door bestemming- of functiewijziging. Rol gemeente: inz et van fi nanci eel en juridisch instrumentarium, gericht op verschillende schakels in de bouwketen (planvormi ng, projectontwi kkeling, bouw/renovati e, aanschaf); waar mogelijk gericht op samenwerking met maatschappelij ke partijen.

• Er is controle en handhaving op de eisen van duurzaam bouwen op de bouwplaatsen, waaronder ook gescheiden afvoer van bouwen sloopafval. Acties 2010: • Bij elke nieuwbouw en renovatie van gemeentelijke gebouwen/ scholen en van huur en koopwoningen (projec tmatige bouw/renovati e passen we de duurzaam bouwen menukaarten toe van het CO2 ser vicepunt op het ambitieni veau “goed”. Milieu-uitvoeringsprogramma 2009 De doelstelling van het Buss ums klimaat- en energiebeleid is het leveren van een actieve bijdrage aan de landelijke energie- en klimaatdoelstellingen door uitvoering van de hieronder genoemde activiteiten. Het uiteindelijke doel is het realiseren van CO2-reductie door energiebes paring en duurzame energietoepassingen. Conclusies (overig) beleid/milieuasp ecten/volkshuisvestingsbeleid De voorgenomen ontwikkeling is niet strijdig met de beleids kaders, z oals aangegeven in de bijlage.

21


op een deel van het perceel direct grenzend aan de Bredelaan. Met uitzondering van een strook grond ter grootte van ca. 4200 m² en direct grenzend aan de openbare weg werden de gronden van de kwekerij (ca. 2,8 ha) ver koc ht aan het GNR voor de ontwi kkeling tot natuurgebied en het realiseren van een goede ontsluiting voor recreatieve doel einden. Voor de ontwikkeling van het hierboven genoemde deel van 4200 m² werden de uitgangspunten opgestel d. De aanwezige landschappelijke waarden vor men essentieel onderdeel van deze uitgangspunten. Deze ontwi kkeling ligt net buiten de rode contouren vastgelegd in het Streekplan NoordHolland Zui d ( vastgestel d in 2003). De provincie heeft medewerking verleend aan dez e ontwi kkeling gezien de landschappelijke winst die uiteindelijk geboekt wordt.

Nota van uitgangspunten Koedijk Groen van de gemeente Hilversum (december 2007) Gemeente Hilversum heeft de randvoor waarden opgesteld voor de ontwikkeling van het gebied Koedijk Groen. Het gebied is een onderdeel van de ecol ogische verbi ndingszone tussen de zandgronden van het Gooi en de veengebi eden van de Vechtstreek. GNR zal z orgdragen voor inrichting en beheer van Koedijk Groen na grondoverdrac ht door de gemeente Hil versum. Het groene gebied op het kaartje hiernaast betreft het Hilversums e project “Koedij k Groen” en is 11 hec tare groot. Het projec t betreft een grasland aan de zuidzijde van de Meentweg grenzend aan Cruysbergen inclusief trapveldje, de dierenweide aan de noordzijde van de Meentweg en een strook grond op de gemeentegrens. Deze gronden worden aan GNR overgedragen. Dez e gronden behoren tot de Ec ologische Hoofdstructuur (EHS).


Natuurontwikkeling Zanderij Cruysbergen In het kader van het project Poort Naardermeer is het natuurontwikkelingsproject Zanderij Cruysbergen gerealiseerd. Het natuurgebied ligt op de hydrol ogische overgang van de Heuvelrug en het veengebied. Het Goois Natuurreser vaat streeft naar het herstel van de (natuurlijke) waterhuishoudi ng en van grondwaterafhankelijke natuur. Met als gewenst resultaat: − herstel en ontwikkeling van kwelrijke situaties − natuurontwi kkeling door het vasthouden van gebiedseigen water, herstel overgang van droge heide naar natte heide, verschraling en ontwikkeling plas-dras zones.

Het plangebied maakt onderdeel uit van project Poort Naardermeer uit het Uitvoeringsprogramma Noordelijke Heuvelrug. In het Uitvoeringsprogramma wordt door de samenwerkende terreinbeheerders, waaronder het Goois Natuurreser vaat, een hoge ambitie neergelegd om de samenhang tussen de diverse natuurterreinen te verster ken en een kwaliteitsimpuls te geven aan de gebieden. Belangrijke onderdelen van het project Poort Naardermeer in relatie tot het plangebied zijn: − realisatie van een r ecreatieve wandel verbi nding van station BussumZuid naar het Naardermeer − behoud en verster king ecologische verbinding (onderdeel van ecologische verbi nding Heuvelrug en Naardermeer) − behoud en verster king verbindingen tussen Bussum en buitengebied (ecologische en recreatieve verbindingen) − behoud bestaande uitloopgebieden, streven naar goede zonering recreatie aan de randen van kernen. Daarmee wordt voorkomen dat recreatie te ver van de bebouwing komt te liggen en verschui ving van recreatieve druk plaats vindt naar verderaf gelegen natuurgebieden.

Uitw erk in g pro je ct ‘Po ort Na ar derm e er’


Contacten tussen het Goois Natuurreservaat en de Boomkwekerij Sikking & Zoon B.V. hebben geleid tot de eigendomsoverdracht van de gronden aan het Goois Natuurreservaat (GNR) onder voorwaarde van bebouwing

Het plangebied maakt deel uit van het projec t Poort Naardermeer van het uitvoeringsprogramma Noordelijke Heuvelrug. In het Uitvoeringsprogramma wordt door de samenwerkende terreinbeheerders, waaronder het Goois Natuurreser vaat, een hoge ambitie neergelegd om de samenhang tussen de diverse natuurterreinen te verster ken en een kwaliteitsimpuls te geven aan de gebi eden. Doel van het project Poort Naardermeer is de ontwikkeling van een landschappelijke en ec ologische overgang van het Gooi naar de Vechts treek en herstel van de (natuurlijke) waterhuishoudi ng. Een goede rood-groen koppeling kan de (her)ontwikkeling van het gebi ed voor wonen, recreatie, natuur en water goed faciliteren.

Poort Naardermeer

Belangrijke onderdelen van het proj ect Poort Naardermeer in relatie tot het plangebied zijn: − Aanleg van passages (fietsen faunatunnels) in de Frans e Kampweg (N236); − Realisatie van een recreatieve wandelverbinding van station BussumZuid naar het Naardermeer; − Transformatie MOB terrein en caravan opslagterrein; − Landschappelijke aankledi ng bedrijventerrein aan de Frans e Kampweg ten zuidwesten van MOB complex.

Doelen 2010 – 2014 • Duurzaamheid is uitgangspunt bij inrichting en beheer van gemeentelijke gebouwen; er is een integrale, aanpak gericht op energie (EPC), materialen, water en gezondheid (binnenklimaat, geuroverlast, geluid). • Elk plan voor nieuwbouw, sloop of grootsc halige renovatie wordt i n vroeg stadium op eisen van duurzaam bouwen doorgelicht. • Elk plan voor nieuwbouw, sloop of renovatie wordt doorgelicht op mogelijke functiewijziging of herbestemming.

Locaties Sikking en De W ilde Ten noorden van het gebied Cruys bergen van het Goois Natuurreser vaat zijn recent twee ontwi kkelingen in gang gezet, die hebben bijgedragen aan het vergroten van het natuurgebied. Gemeente Bussum heeft met planol ogische medewerking van de provincie N oord-Holland meegewer kt aan beide proj ecten vanuit landschappelijke en natuur doelstellingen. Aan de Prins es Irenelaan lag particulier eigendom (rozenkwekerij de Wilde). Contacten tussen het Goois Natuurreser vaat en de eigenaar hebben geleid tot eigendomsoverdr acht van de gronden aan het Goois Natuurreser vaat (GNR) onder voorwaarde van bebouwing op een deel van het perceel direct grenzend aan de Bredelaan. Met uitzondering van een strook grond ter grootte van ca. 4225 m² en direct grenzend aan de openbare weg wer den de gronden van de rozenkwekerij verkocht aan het GNR voor de ontwi kkeling tot natuurgebied en het realiseren van een goede ontsluiting voor recreatieve doeleinden. Het project betrof de bouw van 5 appartementen en 2 koetshuizen op het resterende deel van de locatie.

3.3 Overige relevante ontwikkelingen Uitvoeringsprogramma Noordelijke Heuvelrug (2003)

Er zijn diverse combinaties mogelij k met de aanwezige woningtypes en prijsklasses om de kosten te kunnen dekken.

3.7 Overleg derden De uitgangspunten zijn tot stand gekomen i n samenwer king met GNR en DLG. Verder is advies gevraagd aan een tweetal makelaarskantoren.

3.8 Maatschappelijk draagvlak In het kader van Pl aBuss um wordt inspr aak gevoerd over de Nota van Uitgangspunten, het Voorlopig Ontwer p en het Definitief Ontwerp.

3.4 Eigendomsverhoudingen Het terrein van het MOB compl ex is eigendom van de Staat der Nederlanden. Het terrein van het MOB complex is 11,5 ha groot. De ontsluiting van reeds ver koc hte beheerderswoningen valt onder het terrein van het MOB c omplex. Loc atie s De W ild e e n Sik kin g (b la uw) en K oe di jk Gro en ( gro en)

3.5 Financiën Uitgangspunt is een budgettair neutrale grondexploitatie voor de ontwikkeling van het MOB complex. Dit betekent dat de kosten die gemaakt worden voor het zoveel mogelijk overdragen aan de natuur uit opbrengsten elders op het MOB c omplex moeten worden gedekt.

3.6 Woningtypes en prijsklasse

klei nsc ha li g a pp artem ent en ge bo uw “ De Wi ld e R oos”

De doelstelling van het project is onder andere om zoveel mogelijk terrein terug te geven aan de natuur. De woningen die ontwikkeld worden dienen zoveel mogelijk op te brengen met zomin mogelijk ruimtebeslag. Om dit te kunnen verwez enlijken is het alleen mogelijk om “duur dere” woni ngbouw toe te voegen. Binnen dit dure segment is een onder verdeling gemaakt. Voor een appartementengebouw wordt er van uitgegaan dat de e appartementen op de begane grond en de 1 verdiepi ng dezelfde e oppervlaktes hebben. Op de 2 verdi eping ontstaat een groter penthouse. Globaal is het dure segment van appartementen onder te verdelen in: “duur onder kant” (prijsklasse € 500.000 - € 750.000) “duur midden” (prijsklass e € 750.000 - € 1.000.000) “duur bovenkant” (prijskl asse boven € 1.000.000)


23

4.2 Functies/programma

4 UITGANGSPUNTEN/DOELSTELLINGEN

Hoofddoelstelling van de ontwi kkeling van het MOB terrein is de teruggave van een aanzienlijk deel van het terrein aan de natuur. De ontwi kkeling van wonen op deze loc atie is ondergeschi kt aan natuurontwikkeling. Het ontwikkelen van een woonfuncti e is nodig voor voldoende opbrengsten t.b.v. de bekostiging van de operati e “van militair terrein naar natuur”. Behoud en uitbouw van de aanwezige landsc happelij ke waarden vormen een essentieel onderdeel van dez e ontwikkeling. Integratie, s amenhang, differentiatie en duurzaamheid zijn ambiti es, di e als een rode draad door de planontwikkeling lopen.

4.1 Ruimtelijke structuur Het is van belang om de bestaande landschappelijke structuren te verankeren in een (ook sociaal) duurzame stedenbouwkundige structuur met verantwoorde ecologische verbindi ngen. Doelen/wensen vanuit de ruimtelijke structuur van het pl angebied zijn: − Het herstel van de visuele relatie tussen het MOB terrein en natuurterrein Cruys bergen door het realiseren van zichtlijnen tussen het natuurgebied en de nieuwe bebouwing; − Het verster ken van het contrast tussen hoog en l aaggelegen gronden; − Het verster ken van de ecologische structuur tuss en het MOB terrein en de groenz one Hilversumse Meent; − Het behoud en de versterking van de groene begrenzing tussen dorp en landschap; − Het behoud en de verster king van de recreatieve uitl oop tussen dorp en landschap; − De wens voor het realiseren van een fiets verbinding tussen het Naardermeer en de Franse Kampheide; − De wens voor het behoud en de versterki ng van de ec ologische verbi nding tuss en Cruysbergen en Fransche Kamp; − De realisatie van nieuwe bebouwing met allure in samenhang met de (aanwezige) groenstructuur; − Het behoud van de her kenbaarheid van de (cultuur-) historische waarden op het MOB terrein; − Bij de herinrichting rekening houden met de aanwezige structuren (het lineaire karakter van de wegen- en waterstructuur) en de historie van het terrein (voormalige renbaan); − Het realiseren van een kwaliteitsslag in de overgang tussen het bedrijventerrein en het MOB terrein; − Gebrui k maken van de buffergebieden indi en dit ten goede komt aan een duurzame stedenbouwkundige structuur die meer kwaliteit biedt aan het groen/natuur en de ecol ogische verbindingen; − De bebouwing zodanig te positioneren dat er tuss en de bebouwing onderling geen concurrentie plaats vindt en er s amenhang ontstaat met de natuur.

Natuur en recreatie

Ruimteli jke structuur

Doelen/wensen vanuit natuur en recreatie voor het plangebied zijn: − De wens voor het realiseren van natuur verbindingen (EHS) en het realiseren van een goede ontsl uiting voor recreati eve doel einden. − De (cultuur-)historische betekenis van het gebied van ruimtelijke invloed laten zijn bij de groene en recreatieve inrichting van het terrein. − Het grotendeels openbaar maken van het MOB complex en het inrichten daar van voor natuur en (extensieve) recreatie. − Het functioneren als onderdeel van het samenhangende uitloopgebied en het verhogen van de natuur waarde door de gebouwen, infrastructuur en andere obstakels te verwijderen.


bemeten (senioren-)appartementen. Het bouwen van één of meer kleinsc halige appartementengebouw(en) kan bijdragen aan de oplossing van deze behoefte. Vanwege de projec tdoelstelling, de woningkarakteristiek van de omgeving en het genoemde beleid, worden de volgende twee woningtypes voorgesteld: − vrijstaande villa’s − appartementen z onder (intramurale) zorg In het bestemmingsplan Zuidwest zijn deze twee woningtypes middels wijzigingsregels als volgt omschreven: − Ter plaatse kunnen uitsluitend de volgende twee woni ngtypes worden gerealiseerd: • vrijstaande woningen; • appartementengebouwen; − Ten hoogste vijf hoofdgebouwen zijn toegestaan. − Per vrijstaande woni ng gelden de volgende aanvullende regels: • de perceelgrootte bedraagt ten hoogste 4.000 m²; • de goothoogte bedraagt ten hoogste 7 m; • de bouwhoogte bedr aagt ten hoogste 11 m; • de bebouwingsopper vlakte van de woning bedraagt ten hoogste 300 m²; • de bruto vloer oppervlakte van de woning bedraagt ten hoogste 500 m²; • de bebouwingsopper vlakte van bijgebouwen bedraagt ten hoogste 50 m²; • de goothoogte en bouwhoogte van de bijgebouwen behorende bij de vrijstaande woningen ten hoogste 3 m res pectievelijk 5 m bedragen; − Per appartementengebouw gelden de volgende aanvullende regels: • de perceelgrootte bedraagt ten hoogste 2.000 m²; • de bouwhoogte bedr aagt ten hoogste 11 m; • de goothoogte bedraagt ten hoogste 7 m; • de bebouwingsoppervl akte bedraagt ten hoogste 750 m²; • de bruto vloeropper vlakte bedraagt ten hoogste 2.250 m²; • het aantal bouwlagen bedraagt ten hoogste 3; • het aantal appartementen bedraagt ten hoogste 5; • het par keren van bewoners di ent ondergronds pl aats te vinden;


Het plangebied maakt onderdeel uit van de ecol ogische verbindingzone tussen de Utrec htse H euvelrug en het Naardermeer. De omliggende groengebieden worden intensief gebrui kt als uitloopgebi ed en hebben naast een natuurfunctie vooral ook een betekenis voor de extensi eve recreatie. De gebouwen, infrastruc tuur en hekwerken op het MOB terrein vor men de barrières voor het kunnen functi oneren als samenhangend recreatief uitloopgebied. H et realiseren van doorgaande recreatieve wandel- en fietsroutes zijn uitgangspunt bij de ontwi kkeling van het MOB terrein. Tevens dient de toekomstige ontwikkeling op het MOB terrein de natuur meer kansen te geven waardoor een landsc hap ontstaat met een zeer gevarieerde begroeiing dat enerzijds aansluit op het landschap van de zanderijen en anderzijds op de bos achtige tuinen van de villa’s aan de Franse Kampweg en de Nieuwe ’s-Gravelandseweg.

−

− − − − −

− −

Het laten aansluiten van het terrein op het natuurgebied Cruysbergen en de bosachtige tuinen van de villa’s aan de Franse Kampweg en de Nieuwe ’s-Gravel ands eweg. De aanleg van wandel verbindingen tussen het MOB terrein en natuurgebied Cruysbergen. De aanleg van een wandel verbinding vanaf MOB complex naar de groenzone Hilversumse Meent. De ecologische en visuele betekenis van het aanwezige groen verbeteren en bestaande landschaps elementen handhaven. De wens voor het realiseren van de ec ologische verbinding van het MOB complex naar groenzone Hil versumse Meent. De realisatie van een aansluiti ng op een regional e recreati eve fietsen wandel verbi ndingsroute tussen het Naardermeer en de Bussumerheide. Deze route dient op het terrein van het MOB compl ex te worden aangelegd (niet op Cruysbergen) en dient te passen in de ruimtelijke structuur van het plangebied. Het grotendeels behouden van het huidige, groene, natuurlijke, en rustige karakter bij de herinrichting van het terrein. Het onderzoek of er mogelijkheden zijn voor nieuwe groenvoorzieningen.

Wonen De doelstelling van dit project is om zoveel mogelijk terrein over te dragen aan de natuur. De operati e wordt bekostigd uit de opbrengsten van enige woningbouw op de loc atie. Om de doelstelling zoveel mogelijk te halen is het van belang een zo beperkt mogelijk grondopper vlakte te bestemmen voor woningbouw. Om de benodigde grondopbrengsten te behalen op een zo beper kt mogelijk terreingedeelte zal gezocht moeten worden naar een woni ngtype dat zoveel mogelijk opbrengst genereert per m2 terrein. Tevens dient dit woningtype aan te sluiten bij de omgeving en dient deze ook ruimtelijk gezien op een verantwoorde wijze en in onderlinge samenhang te worden ingepast in de natuur. Om aan deze vereisten te voldoen wordt gekoz en voor dure woni ngbouw dat per m2 een maximale opbrengst genereert. Het aanbod van woningen in de omgeving is eenvormig met voor namelijk forse vrijstaande villa’s. In de aangrenzende wijk “Het Spi egel” bestaat een grote vraag naar ruim

25


Het is goed mogelijk om een mi x te maken tussen de verschillende woningtypes.

Bij “D e Wi ld e Ro os” i s ee n kl ei nsch al ig ap part eme nte ng eb ou w g eco mbi n eer d met 2 gro nd g eb on de n vil la ’s (ko etsh uiz en ).

Wonen en natuur De geplande woningbouw en de natuur(ontwikkeling) dient i n goede harmonie te worden ontwikkeld. Grote aandacht dient er te worden besteed aan de natuurlijke overgang van het groene gebied en de woningbouw. De belangrijkste ambiti e is gelegen in de wens om de stedelijke ontwikkeling zodanig te laten beïnvloeden door de aanwezige landschappelijke elementen, dat deze ni et alleen gebruik maakt van de kwaliteit van het bestaand groen, maar ook bewer kstelligt dat de wederzijdse kwaliteiten elkaar versterken. Het verlangen dus naar een optimale wisselwerking tussen het woongebied en het interne en externe landschap.

Doelen/wensen vanuit wonen en natuur zijn: − De woningbouw dient ondergeschi kt te zijn aan de natuur; − Het terrein dient zo ontwi kkeld te worden dat de natuurbelever het maximale van de natuur beleeft en de woningbouw minimaal ervaart of als een kwaliteit er vaart; − Bij het bepalen van de ligging van de woningen dient aandacht geschonken te worden aan de betekenis van (cultuur-) historische structuren op het MOB terrein; − Het verloop van particulier groen naar openbaar groen dient subti el te worden aangelegd, strakke erfafsc heidi ngen verdi enen hier niet de voorkeur. Met uitz ondering kunnen erfafscheidi ngen worden geplaats t met een natuurlijke uitstraling (bepl anting, hagen, strui ken) en een maximale hoogte van 1.80m aan de achterzijde en zijkanten en 1.00m aan de voorzijde. Deze erfafsc heidingen worden met erfdi enstbaarheden vastgelegd bij de ver koop van de bouwkavel(s); − Voor de tuin van een appartementengebouw kan het tuingedeelte als openbaar gebied worden ingericht en worden gebrui kt; − De inrichting van de tuinen dienen aansluiti ng te vinden op en ingepas t worden in het aangrenzend natuurlijke groen; − Het natuurlijk groen op het terrein kan ook als tui n fungeren en wordt niet aangetast en blijft z oveel mogelijk i ntact; − Per villa worden bovengenoemde onderdelen aangetoond in een te overleggen beplantings-/tuini nrichtingsplan; − Flexibel omgaan met de mogelijk te realiseren (mix aan) woningtypen; − Rekening houden met het verschil in ruimteclaim (perceelgrootte) per woningtype; − De bebouwing in onderlinge samenhang (rekeninghoudend met de natuur en landschappelij ke waarden) positioneren en vormgeven; − Bijgebouwen dienen onopvallend in het groen te worden gesitueerd; − Parkeren dient in of onder gebouwde voorzieningen plaats te vi nden; − Bezoekerspar keren geschiedt bovengronds op eigen perceel in ‘groene parkeer vakken’, zoveel mogelijk uit het zicht en op schaduwrijke plekken.

hier te kunnen realiseren. Ten behoeve van de wenselijke realisatie van deze groene c orridor is op het z uidwestelijk gelegen gedeelte van het MOB complex een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarin voorzien wordt in de mogelijkheid om middels een wijzigingsplan een kleinschalige manege te realiseren. Overig Gemeente Buss um en GNR zien mogelijkheden om voor de scouting een passende alternatieve locatie te vi nden.

W ijzigingsbevoegdheid voor gewenste realisatie groen e corridor In het kader van het bestemmi ngsplan Zuidwest is op het gedeelte van de caravanstalling van het terrein van het tuincentrum Ruizendaal een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een groengebied/groene corridor


27

4.3 Verkeer en parkeren De bestaande ontsluiting van het terrein blijft gehandhaafd. De besc heiden toevoeging van een woonfunctie betekent geen aanzi enlijke verhoging van het autoverkeer in de Nieuwe ’s-Gravelands eweg. Er zijn daarom geen aanvullende ver keersmaatregelen nodig. Het par keren wordt op eigen terrein opgelost. De par keernorm is 2 parkeerplaatsen per woning. In geval van vrijstaande woningen dient het parkeren i n of onder gebouwde voorzieningen plaats te vinden. Het parkeren moet op een zodanige manier visueel worden weggewerkt dat het geen afbreuk doet aan de algehele uitstraling van het perceel en de groen/natuurlijke omgeving. Bijgebouwen dienen onopvallend in het groen te worden gesitueerd. In geval van appartementen is het gewens t het parkeren ondergronds te l aten plaats vinden om grootschalige bijgebouwen in de omgeving te vermijden. Het bovengronds par keren vindt plaats op ‘groene parkeer vakken’ of in bijgebouwen (garages). Bezoekerspar keren geschiedt bovengronds op eigen perceel in ‘groene parkeer vakken’, zoveel mogelijk uit het zicht en op sc haduwrijke plekken. Om zoveel mogelijk het behoud van de groen/natuur te waarborgen dient er zo min mogelijk verhard te worden ten behoeve van ontsluiting voor de woningen. Het is gewenst om bij het bepalen van de ligging van de verharding aandacht te schenken aan de betekenis van (cultuur-) historische structuren op het MOB terrein.

4.4 Openbare ruimte en groen De inrichting van de buitenrui mte rondom de bebouwing zal integraal onderdeel uitmaken van de ontwerpopgave. Het tuinontwerp zal in rel atie staan met een toekomstig inrichtingsplan van het natuurgebied. De villatuinen zullen een belangrijke landschappelijke functie (blijven) ver vullen. De bebouwi ngsmogelijkheden dienen hierop te worden afgestemd, rekening houdend met het verschil in rui mtecl aim (perceelgrootte) per woningtype. Overeenkomstig de landschaps visie moet het groene karakter van het gebied gehandhaafd blijven. De waardevolle c.q. beschermde begroeiing

zal waar mogelijk worden gehandhaafd. De overige bestaande, gezonde beplanting wordt zoveel mogelijk gehandhaafd en geïntegreerd in het ontwerp. Voorafgaand aan de planontwikkeling dient een inventarisatie gemaakt te worden van de waardevolle begroeiing. Indien bomen gekapt worden dient er in het kader van de Bos wet een areaal van de gekapte bomen gec ompens eerd te worden. Ook een kapvergunning is vereist. In het kader van de kapvergunni ng is herplant mogelijk ver eist.

4.5 Milieu Geluid Aangezien er binnen de ontwi kkelingslocati e MOB c omplex geluidsgevoelige bestemmingen zullen wor den gerealiseerd, is nader akoestisch onderzoek in het kader van de Wet geluidhi nder noodzakelijk voor deze nieuwe bes temmingen. Uit dit onderzoek moet blijken of er een “hogere waarde procedure” moet worden gevolgd. Luchtkwaliteit Het voornemen voor de realisatie van woningen kan mogelijk gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit in de omgevi ng. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient daar naast te worden nagegaan wat de luchtkwaliteit ter plaatse van de geplande ontwikkeling is. Uit een in te stellen onderzoek zal moeten blijken of de l uchtkwaliteits eisen al dan niet een belemmering gaan vor men voor de ontwi kkelingslocatie. Bodem De bodem van het plangebi ed is onderzocht op verontreiniging. Aanvullend grondonderzoek is nog gaande, hi erna zullen de benodigde maatregelen in kaart worden gebracht. Hieronder wordt kort uiteengezet waaraan dit onderzoek moet vol doen. − Informatie over de nog aanwezige tanks; − Onderzoek naar de chemische kwaliteit van de puinfundering die als laag onder de pakhoudende asfaltbes trating aanwezig is; − Tijdens de uitvoering van het nader bodemonderzoek moeten inspanningen worden verricht om, daar waar nodig, de al oudere gegevens te actualiseren.


niets van de aanpasbaarheid van de woni ng totdat dez e zelf gehandicapt raakt of een gehandicapte huisgenoot of bez oek krijgt. Bij aanpasbaar bouwen ligt het accent op el ke denkbare vorm van flexibiliteit als wel op mogelijke aanpassingen met het oog op een lichamelijke handicap.

Leefbaarheid − Een leefbare en flexi bele woonomgeving. − Gebrui k van de groenstructuur om de functioneel-ruimtelijke samenhang tussen woon- en natuurgebied te verster ken.

Indeling − Voldoende ruimte met manoeuvreer- en opstelrui mte voor rolstoelen. − Geen onnodige hoogteverschillen, indien toch dan ruimte reser vering voor een (trap-)lift.

Energie − Zongericht bouwen. − Gebrui k van duurzame energiebronnen. − Het ops tellen van een energievisie met een duurzaam energieconcept, waaronder de mogelijkhei d tot een warmte- koude-opslag onderzoek.

Detaillering − Technische eisen z oals de maxi male dr empelhoogte, minimal e deurbreedte, optimale afmetingen voor een lift etc. − Slimme detaillering zoals laag bedienbare ramen, handige deur krukken etc.

Nationaal Pakk et Woningbouw Nieuwbouw (voorschot op te vormen belei d) Uit dit pakket moeten worden toegepast: − Alle vaste maatregelen − 50% van alle variabel e maatregelen.

Comfort/Gebrui ksgemak − Controleerbaar bi nnenklimaat, voor komen van tocht. − Handig bereikbaar aansluitingspunten voor elektrische apparaten en televisies.

4.8 Levensloopbestendig bouwen Het conc ept van zelfs tandig wonen tot op hoge leeftijd zal worden vertaald in het woonconcept (levensloopbestendig bouwen). Onder levensloopbestendig wordt verstaan het zodanig bouwen van woningen dat mensen er gedurende verschillende fasen van hun leven in kunnen (blijven) wonen. Dit wordt berei kt door onder meer vrije indeelbaarheid en flexibiliteit, het voldoen aan woni ngeisen voor senioren, gebrui ksgemak (domotica), veiligheid, toegankelijkheid en aanpasbaarheid. Let wel: een aanpasbare woning is nog niet een aangepaste woning. De bewoner mer kt


Nader dient te worden vastgesteld hoe het oppervl aktewatersys teem van het MOB-complex één geheel kan gaan vormen met het gebied Cruysbergen. Voor de hand ligt de aansluiting van een te herstellen zanderijvaart in het MOB op het Luije Gat. Daar bij zal de in het Luije Gat aanwezige stuw op de grens van het watersysteem van Cruys bergen zodanig in zuidelijke richti ng wor den verplaatst dat onder normale peilomstandigheden geen water uit de boezem van de ’s-Gravelandse vaart het gebi ed in kan stromen. Hiermee zal de water kwaliteit in Cruysbergen volledig ten goede kunnen komen aan het MOB-gebied.

4.7 Duurzaam/aanpasbaar bouwen Toekomstgericht bouwen en wonen betekent zodanig te (laten) bouwen dat bij de bouw en gebrui k van een gebouw zo min mogelijk milieubel asting optreedt. In het geval van de herontwi kkeling van de loc atie MOB complex gaat het om ingrepen op landschappelij k, stedenbouwkundig en het bouwkundig niveau. Het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw, en het Nationaal Pakket Woningbouw Nieuwbouw zijn hier van toepassing. Nationaal Pakk et Duurzame Stedenbouw. In dit pakket wordt gewer kt met maatregelen per thema. Deze thema’s zijn water, natuur en ec ologie, ver keer, leefbaarheid en energie. Per milieutype is aangegeven wel ke maatr egelen toepas baar zijn. Het type waar we hier mee te maken hebben is dat van villawij k. De volgende maatr egelen kunnen worden toegepast:


Verkeer − Fietsroutevorming − Het gebruik van duurzaam materiaal bij de aanleg van wegen. Het materiaal dient afgestemd te zijn op de functie van de weg.

Bij nieuwbouw van woni ngen passen we de duurzaam bouwen menukaarten toe van het CO2 s ervicepunt op het ambiti eni veau “goed”.

4.6 Waterbeheer en Watertoets Nieuwbouw op deze locati e betekent een toevoeging/ver vanging van het bouwvolume. Om de afvoer van regenwater te regelen zal worden gekeken naar de mogelijkheden van infiltratie en afkoppelen van het hemelwater in het plangebied. H et afkoppelen van hemel water is al in gang gezet bij nieuwbouwprojecten en bij riool ver vangingsprojecten. Elke nieuwe situatie vraagt om een maatoplossing. Bij afkoppelen moet verder aandacht worden besteed aan de mogelijke verontreiniging van regenwater door diffuse bronnen (bijvoorbeeld zinken en koperen daken).

• •

Water kwaliteit en –kwantiteit − Intergraal waterbeheer op structuurni veau. − Huishoudelijk afval water en r egenwater sc heiden van el kaar. − Afkoppelen van het verhard opper vlak, infiltratie van regenwater in de bodem. − Regenwaterretentie en vertraagde afvoer. − Het mini maliseren van verharding, water doorlatende verharding toepassen. − Geen nadelige beïnvloeding van hui dig hydrologisch sys teem. − Geen belasting/ver vuiling van het oppervlaktewater door rioolwateroverstorten. − Toepassing van duurzame bouwmaterialen (in woningen wegenbouw) in rel atie tot het waterbeheer. Natuur en ec ologie − Aansluiting vinden op de bestaande natuur waar den. − Bij het bouwrijp maken zoveel mogelijk handhaven van de “onderlegger” van natuur, l andsc hap en historische kenmer ken. − De aanleg van natuur vriendelijke oevers. − Benutten van de landschappelijke kwaliteiten door rekening te houden met bes taande structuren en gebrui k te maken van inheems e plantensoorten. − Gebrui k maken van gradiënten. − Het toepassen van duurzaam geproduc eerd tropisch hardhout (bv. oeverwerken). − Het voor komen van verontreinigingen van water en bodem door toepassing van milieuvriendelijke verduurzami ngsmiddel en bij de aanleg en het onderhoud van oa. groenvoorzieni ng en oever wer ken. − De natuur zodanig inrichten dat flora en fauna zich ves tigen op het terrein of het als passage gebrui ken. Wonen − Aandacht geven aan veranderingen in bouwmethoden en processen. − Energiezuinig bouwen en duurzame materialen toepass en. − Het scheiden en hergebrui ken van afval. − Het nastreven van hoge kwaliteit draagt bij aan een langere levensduur van de woni ngen. − Flexibiliteit en aanpasbaarheid zijn belangrijke aandachtspunten. 29

In het kader van de levensloopbes tendigheid van woningen is het basispakket van Woonkeur minimaal uitgangspunt bij nieuwbouw. Bij de (her)inrichting van openbare ruimten vor mt levensloopbestendigheid (toegankelijkheid en veiligheid) eveneens één van de uitgangspunten.

Veiligheid − Aandacht besteden aan ‘ val veiligheid’(ongevalpreventie), met eisen zoals antislipvoeren, veilige trappen, en goede (nac ht)verlichting. − Voldoen aan inbraak- en brandveiligheid. − De aanwezigheid van sociale veiligheid en ser vice. In het vas tgestelde gemeentelijk beleids doc ument Bussum 2025 staat over de doelstellingen aangaande levensl oopbestendige woningen het volgende: • Bij de nieuwbouw van woningen wordt voor c a. 50% i ngezet op de bouw van zgn. nultrede-woningen (woningen die zonder trappen van buitenaf berei kbaar zijn en waarbij de zgn. ‘primaire’ ruimtes als de keuken, het sanitair, de woonkamer en mini maal één slaapkamer zich op dez elfde woonlaag bevinden) en zorgwoningen, woningen waarbij zorg op afroep mogelijk is.


31

5 MOGELIJKE UITWERKING De ligging van de loc atie en de weids heid van het achterliggende terrein bieden mogelijkheden om ni euwe elementen te introducer en di e een ruimtelijke verrijking kunnen opleveren. De geplande woningbouw en de natuur(ontwikkeling) dienen zodanig in goede harmonie te worden ontwikkeld dat de wederzijdse kwaliteiten el kaar verster ken. De natuurbelever zal hierdoor het maximale van de natuur beleven en de woningbouw minimaal er varen. Het MOB terrein heeft in de loop der tijd diverse ruimtelij ke trans formaties ondergaan. Denk hierbij aan de afgegraven zanderijen, de aanleg van de renbaan, het oprichten van een MOB complex en dan nu de transformatie naar een zo groot mogelijke aangesloten stuk natuur. Het is wens elijk om de toe te voegen woningbouw/inrichting op het MOB terrein te laten beïnvl oeden door de karakteristieke landsc happelijke elementen van de diverse transformaties. De herbouw van karakteristieke historische bouwwer ken (geen gebouw zijnde) op mar kante plekken in het gebied zal het verleden van het gebied weer zichtbaar maken.

Beb ou wi ng

Groe n

Door de ligging in het natuurgebied krijgt de nieuwe invulling het karakter van wonen in het groen. Er wor dt gevraagd naar een optimale wisselwerking tussen het woongebied en het interne en externe landschap, z owel fysiek als visueel. Grote aandac ht dient er te worden besteed aan de natuurlijke overgang van het groene gebied en de woningbouw. Het is taak het tuinplan van de bebouwing en het inrichtingsplan van de natuur op het MOB terrein op elkaar af te stemmen. De nieuwe ontwi kkeling moet aansluiting hebben op het natuurgebied van Cruysbergen. De relatie tussen Cruysbergen en de toe te voegen woningbouw en natuur kunnen ruimtelijk versterkt worden door oude en nieuwe karakteristieke landschappelijke elementen te introduc eren. De aard en intensiteit van recreatief medegebruik zijn bepalend voor de uiteindelijke natuurambitie.

De positionering van de bebouwi ng heeft invl oed op de natuurbeleving van het gebied. De bebouwing dient in onderlinge samenhang te worden ontwikkeld en gepositioneerd en niet met elkaar te c onc urreren. Het is tevens van belang dat er wordt aangetoond dat de bebouwing op verantwoor delijke wijze gepositioneerd is ten opzichte van de aanwezige natuur en landschappelijke waarden. Het is taak dat de bebouwing en de natuur el kaars kwaliteiten verster ken en een geheel vor men. Er worden voorts regels opgenomen, zodat de bouwmass a beperkt blijft. De maxi male hoogte van de bebouwing is drie lagen uitgaande van een maximale goothoogte van 7 meter en een maximale bouwhoogte van 11 meter bij zowel de appartementen als bij de villa’s. Het is vanwege pri vac y redenen wens elijk om vanaf de woning mini maal 5 meter afstand te gehouden tot de zijdelingse perceelgrens. De ontsluiti ng van het woongebied z al plaats vinden vi a de Nieuwe ’sGravenlandseweg, via dez elfde ontsluitingweg als de oude hoofdontsluiting van het mobilisatiecomplex. De loods en van het MOB terrein worden gesloopt. De asfaltwegen die niet gebrui kt kunnen worden bij de pl anvor ming zullen worden ver wijderd. Waar gewenst z ullen bestaande zandpaden als wandelpad worden ingericht. Bestaande recreatieve verbindingen en fietsroutes worden hier op aangesloten. Dammen in de voormalige zanderijvaart worden zoveel mogelijk ver wijderd, z odat een her kenbare waterstructuur ontstaat net als in het natuurgebied van Cruysbergen.


minimaal 15 meter breed te worden gehandhaafd. Om het gebied een duidelij k groene en natuurlijke uitstraling te geven, wordt in eerste i nstantie uitgegaan van een afstand van 100 meter tussen de nieuwe woongebouwen en de bestaande direct omliggende villa’s. Er is extra ruimte geres erveerd aan de oost- en zuidzijde van het zoekgebied in zogeheten uitloopgebi eden. Deze gebieden zijn gelegen tussen de 80 en 100 meter grens vanaf de direct omliggende villa’s.

Inrichting, betr eedbaarheid en ontsluiti ng zijn de middelen om een zonering van zowel de natuur als het inrichtingsgebied tot stand te brengen. D e indi viduele beper kingen die door de ligging in het natuurgebied ontstaan worden omgebogen in extra voordelen, zoals vrij uitzicht.

Waterstru ctuur / R ecr eati e

Cult uur hist ori e / Posit io ner in g


Indien het stedenbouwkundige ontwerp aanzienlijke meerwaarde voor de omgeving oplevert door hier te bouwen kan hier toestemming voor worden verleend. In het ontwerp zal rekening worden gehouden met de ligging en de hoogte van de villabebouwing in de omgeving. De afstand van 80 meter tot de omliggende villa’s is de absolute mini male afstand vanwege pri vac y redenen. Het gebied waarbinnen de woonfuncties mogelijk zijn, is zo’n 20.000 m² groot. Het bebouwingspercentage van het zoekgebied is maximaal 50%. Om het groene karakter van het gebied te behouden worden ten hoogste vijf hoofdgebouwen wenselijk geacht. Dit kan een combinatie zijn van villa’s en appartementengebouwen. Het aantal villa’s mag ten hoogste vijf bedragen. Het aantal appartementen bedraagt ten hoogste 25 waarvan maxi maal 5 per appartementengebouw.

Rekeninghoudende met een landschappelij ke en natuurlijke inrichting van het MOB terrein en het voegen bij het bestaande noordelijke gelegen natuurgebied, wordt de noordelijke bebouwingsgrens van het z oekgebied voor de stedelij ke ontwi kkeling ten z uiden van de op het MOB-terrein aanwezige waterstructuur gelegd. Om zo’n groot mogelijk aaneengesloten natuurgebied op het MOB terrein zelf te ontwi kkel en is er gekoz en voor een c ompact zoekgebied welke aan de westzijde begrensd word door de aanwezige waterstructuur. Vanaf de perceelgrenzen van de direct omliggende villabebouwi ng dient een natuurlijke groene bufferzone van


Aansluitend aan de natuurontwi kkeling op het mobilisatiecomplex, zijn er plannen om een groene corridor tussen Bussum en Hilversum te realiseren. Dez e groene c orridor wordt wenselijk geacht op het gedeelte van caravanstalling van het tuincentrum Ruizendaal. Als dez e groene corridor zou worden gerealiseerd, dienen de caravans te wij ken. Als compensatielocatie voor de caravans is een gebied ten zuidwes ten van het mobilisatiec omplex beschi kbaar. Dit gebied heeft al een bedrijfsbestemming. Om een mogelijke gronduitwisseling in de toekomst mogelijk te maken is er ter plaatse van deze bedrijfsbestemming een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het bestemmingsplan Z uidwest. Ter plaats e van het wijzigingsgebied mogen de bes temmingen worden gewijzigd ten behoeve van een manege. De regels die bij deze ontwikkeling horen, zijn opgenomen in de z ogeheten wijzigingsregels.

33

5.1 Woningtype Villa’s Het woningtype villa’s in het groen gaat uit van: − Indi viduele villa’s die in onderlinge s amenhang met el kaar worden gepositioneerd in het groen/natuur. − De bouw van maxi maal 5 villa’s van maximaal 500 m² bvo (al dan niet verdeeld over meerder e lagen) met een maximaal bebouwingsoppervl ak van 300m2. − De situering van villa’s op vrije kavels van 3000- 4000m² of de situering van villa’s vrij in de natuur, waarbij het direct aangrenzende groen als natuurlijke tuin fungeert. − Per villa is maxi maal 50m² aan aan- en bijgebouwen toegestaan. − De villa’s variëren in vormgeving, volumeopbouw, ligging t.o.v. de weg, hoogtes en plaatsi ng van accenten. − De bestaande blus vij ver kan een bepal ende factor vor men bij de positionering van de ni euwe bebouwing. − De overgangen van de perceelsgrenzen naar het natuurgebied dienen niet in één rechte lijn te worden vor mgegeven, maar als natuurlijk overgangsgebied te worden ontworpen en instand gehouden. − Schutti ngen en andere ni et natuurlijke erfafsc heidingen tussen de bouwvolumes zijn niet toegestaan. − Erfafschei dingen worden natuurlijk vormgegeven en zullen nimmer hoger zijn dan 1.80m. Dez e regels zullen in de eigendomsaktes van de eigenaren worden opgenomen mi ddels verplichte overdraagbare erfdienstbaarheden. − De locatie vraagt om een z orgvuldige compositie van volumes in de natuur, een alzijdige aanpak en een directe interactie tuss en tuin, ontsluiting en de overgang van pri vé en openbaar. − Het gebied van Cruys bergen wordt ruimtelijk vergroot, de ruimtelijke structuur en daarmee historische maat van het gebied (de afstand tussen de zanderijvaarten en de ligging van de voormalige renbaan) wordt meegenomen bij de inrichting van het woongebied. De hiernaast afgebeel de referentiebeelden geven de sfeer aan van de toekomstige ontwikkeling.


35

5.2 Woningtype Appartementen

Zoek gebied woningbouw

perceel

rui mteclai m bi nnen het z oekgebied

Van het woningtype ‘villa’ mag maxi maal vijf eenheden worden gebouwd. De aanwezigheid van een ruime tuin geeft het perceel een zodanige afmeting dat dit woningtype de meeste rui mte claimt. Het bebouwingsoppervl ak mag dan wel laag zijn, maximaal 300m2, ec hter door de toevoeging van een in verhouding staande tuin krijgt het totale perceel een maxi male grootte van ca. 4000m2. Ondanks dat de tuin aansluitend op de natuurlijke omgeving vormgegeven dient worden heeft dit woningtype qua grondgebruik de grootste i mpac t op de natuur. Om de i mpact op de natuur te minimaliseren is het van bel ang dat de villa’s in onderlinge samenhang worden gepositioneerd in het groen. Er kan ook gekoz en worden om de villa’s vrij in de natuur te plaats en, waarbij het direct aangrenzende groen als natuurlijke tuin fungeert.

Het woningtype appartementen gaat uit van: − Maximaal 5 klei nschalige appartementengebouwen, in onderlinge samenhang gelegen in het groen (en aan het water). − De appartementengebouwen dienen el kaar te versterken en niet onderling te conc urreren. − Deze appartementengebouwen bieden rui mte aan el k maximaal 5 appartementen. Het MOB terrein wordt middels dit woontype (zonder of met beperkte privé-tuinen) maxi maal openbaar toegankelijk. − Het gebied van Cruys bergen wordt ruimtelijk vergroot, de ruimtelijke structuur en daarmee historische maat van het gebied (de afstand tussen de zanderijvaarten en de ligging van de voormalige renbaan) wordt meegenomen bij de inrichting van het woongebied. − Het geheel aan bebouwing vormt een ensemble en is in de gemeenschappelij ke buitenruimte gesitueerd. − Schutti ngen en andere ni et natuurlijke erfafsc heidingen tussen de bouwvolumes zijn niet toegestaan. − De locatie vraagt om een zorgvuldige compositie van vol umes, een alzijdige aanpak en een directe interactie tussen tuininrichting, ontsluiting, overgangen pri vé en openbaar. − De appartementengebouwen mogen variëren in vormgeving, volumeopbouw, ligging ten opzicht van de weg, hoogtes en plaatsing van accenten. − De bestaande blus vij ver kan een uitgangspunt vor men bij de positionering van de ni euwe bebouwing. De hiernaast afgebeel de referenti ebeelden geven de mogelijke sfeer aan van de toekomstige ontwikkeling.



37

5.3 Combinatie van Villa’s en Appartementen

Zoek gebi ed woningbouw

perceel

Van het woni ngtype ‘appartementen’ mag maximaal vijf appartementengebouwen worden gebouwd. De aanwezigheid van een relatief kl eine gemeensc happelij ke tuin z orgt dat dit woningtype de minste ruimte clai mt. Het perceel heeft een maximale grootte van ca. 2000m2. Het bebouwingsopper vlak mag dan wel hoger zijn dan die van de villa’s, maximaal 750m2, ec hter door de kleinere afmetingen van het perceel heeft dit woningtype een minder grote i mpact op het grondgebrui k en daarmee de natuurlijke omgevi ng. Om de i mpact op de natuur te minimaliseren is het van bel ang dat de appartementengebouwen in onderlinge samenhang worden gepositioneerd in het groen. Er kan tevens voor wor den gekozen de gebouwen direct in de vrije natuur te plaatsen zonder gemeenschappelijke tuin, zodat het direct aangrenzende groen als natuurlijke tuin fungeert.


rui mteclai m binnen het zoek gebi ed

Villa’s en appartementen zijn als twee verschillende woningtypes goed combineerbaar. Uitgangspunten hierbij zijn: − Een combinatie van de hiervoor genoemde woningtypes villa’s en appartementen tot een maximum van vijf hoofdgebouwen. − De locatie vraagt om een zorgvuldige compositie van vol umes, een alzijdige aanpak en een directe interactie tussen tuininrichting, ontsluiting en de overgang van pri vé en openbaar. − De woningtypes vor men gezamenlij k een ensemble wel ke qua positionering en vormgeving een geheel vormen met res pect voor de natuur en de omgevi ng. − Bij de vorming van een ensembl e dient te worden uitgegaan van één perceel met meerdere hoofdgebouwen. Indien gekozen wordt om de villa’s geen of beper kte privé-tuinen te geven is het wenselijk om het totale perceel van het ensembl e eenzelfde tuininrichting te geven zonder erfafsc heidingen. − Het gebied van Cruys bergen wordt ruimtelijk vergroot, de ruimtelijke (historische) structuur van het gebied (de afstand tussen de zanderijvaarten en de ligging van de voormalige renbaan) wordt meegenomen bij de inrichting van het woongebied. − De bestaande blus vij ver kan een uitgangspunt vor men bij de positionering van de ni euwe bebouwing. − De bouwvolumes mogen variëren in vormgeving, volumeopbouw, ligging ten opzicht van de weg, hoogtes en plaatsing van accenten. Een alzijdige aanpak in verband met de samenhang van de bebouwing blijft gewenst. − Schutti ngen en andere ni et natuurlijke erfafsc heidingen tussen de bouwvolumes is niet toegestaan.


39

Parkeeroplossingen


6 OVERIG 6.1 Welstandscriteria De gebiedsgerichte welstandscriteria zijn gebas eerd op de i dentiteit van de gemeente en het architectonisch vakmanschap en de ruimtelijke kwaliteit zoals die in de bes taande situatie worden aangetroffen. Deze criteria geven aan hoe een bouwwerk ‘zich moet gedragen’ om in zijn omgeving niet te veel uit de toon te vallen, en wel ke gewaardeerde karakteristieken uit de omgeving in het ontwerp moeten worden gebruikt. Dit terrein vereist een bijzondere architectuurbenadering. Standaar d oplossingen, z oals catalogus woni ngen, worden uitgesloten. In de gemeente Bussum kunnen op basis van overeenkomsten in functionele, stedenbouwkundige en/of architectonische kenmer ken 10 deelgebieden wor den onderschei den.

Overgangen privé-openbaar

Randen

41


Het vas tstellen van het welstandsni veau is cruciaal voor het opstellen van de welstandscriteria. Het welstandscriteria moet aansluiten bij het gehanteerde ruimtelijke kwaliteitbeeld en de gewens te ontwi kkelingen. In de welstands nota is het gebied van het MOB compl ex aangegeven als regulier welstandsni veau. Dit ni veau is opgenomen om bij nieuwe ontwikkelingen de landschappelijke en visuele waarden van het gebied versterken. De nadruk ligt daarbij op landschappelijke en organische inpassing in de omgeving.

Gebiedsbeschrijving Het gebied bestaat grotendeels uit bos, weide en villabebouwi ng op ruime kavels. In de stadsrand zijn grootschalige elementen te vinden, zoals Hocras en Gamma. De villa’s zijn georiënteer d op de weg en zijn op een ruime afstand van de weg gelegen. Ze zijn individueel, gedifferentieerd en representatief. De opbouw is traditioneel en bes taat uit een onderbouw van één tot twee lagen met een kap. D e vele open uitbouwen zijn mee ontworpen. De detaillering is zorgvuldig en in het algemeen rijk. Het materiaal- en kleurgebrui k is traditioneel en terughoudend. Naast baksteen en stukwerk komen ook houten rabatdelen als gevelbekleding voor. W aardebepaling, ontwikkelingen en beleid Naast de landschappelijke waarde van het bos- en weidegebi ed is de villabebouwing cultuur- en architectuurhistorisch waardevol. Bij nieuwe ontwikkelingen is een goede landsc happelij ke inpassing voorwaarde. Het beeldkwaliteitsplan Het Spiegel kan een kader vormen voor nieuwe ontwikkelingen. Ligging − − −

− − −

Hoogwaardige moderne architectuur mag in beginsel niet worden afgewezen mits z e zich passend en beeldverster kend pres enteert. Bijzondere woontypologieën met als thema duurzaamheid en water zijn wenselijk. Omliggende bedrijfsbebouwing vormt geen referentie voor de nieuwe ontwikkeling.

Materiaal- en kleurgebruik −

−

− −

Natuurlijke materialen verdienen de voor keur. Kunststofkozijnen passen niet in l andsc happelijk bouwen. Kleur- en materiaalgebrui k dient te worden afgestemd op de omgeving. Inrichting van het perceel vormt een integraal onderdeel van het ontwerp. Aandacht wordt gevraagd voor de vormgevi ng van erfafscheidingen en de toegang tot mogelij ke ondergronds e parkeergarages. Inrichting van de pri vé-tui nen (villa’s) di ent te worden afgestemd op de natuurlijke omgeving. Originele, spannende en onorthodoxe oplossingen zijn meer dan wel kom.

De integratie met het omliggende landschap is ess entieel. Hoofdgebouwen zijn alzijdig en zijn geïntegreerd i n het landschap. Bijgebouwen staan bij voorkeur uit het zicht en ac hter de voorgevelrooilijn.

Massa − −

− −

Gebouwen zijn indi vidueel en afwissel end. De massaverhouding en de vormgeving van de aan- en uitbouwen evenals dakkapellen dienen te worden afgestemd op het hoofdgebouw. Eventuele bal kons moeten ingetogen worden vor mgegeven. De bouwmass a staat in verhouding tot de vrije ruimte eromheen. Gevelopbouw van gebouwen is in geleding, verhouding en detaillering afgestemd op de gangbare gevelopbouw van panden in de omgeving.

Architectonische uit werking −


Bestaande vormrijkdom en de mate van detaillering in de omgeving dienen als uitgangspunt voor de nieuwbouw.


43

6.2 Relevante ontwikkelingen

7 BIJLAGE

Poort Naardermeer

7.1 Beleidskaders en adviezen

Het plangebied maakt onderdeel uit van project Poort Naardermeer uit het Uitvoeringsprogramma Noordelijke Heuvelrug. In het Uitvoeringsprogramma wordt door de samenwerkende terreinbeheerders, waaronder het Goois Natuurreser vaat, een hoge ambitie neergelegd om de samenhang tussen de diverse natuurterreinen te verster ken en een kwaliteits-impuls te geven aan de gebieden.

Bussum 2015 (vastgesteld in 1993) De doelstelling van de nota is handhaving en waar nodig verbetering van de kwaliteit van Buss um als woon- en wer kgemeente. Geformuleerde aandachtspunten van belang voor de planontwi kkeling van het MOB complex:

Belangrijke onderdelen van het proj ect Poort Naardermeer in relatie tot het plangebied zijn: − realisatie van een r ecreatieve wandel verbi nding van station BussumZuid naar het Naardermeer − behoud bes taande wandel- en fiets ver bindingen − behoud en verster king ecologische verbinding (onderdeel van ecologische verbi nding Heuvelrug en Naardermeer) − behoud en verster king verbindingen tussen Bussum en buitengebied (ecologische en recreatieve verbindingen) − behoud bestaande uitloopgebieden, streven naar goede zonering recreatie aan de randen van kernen. Daarmee wordt voorkomen dat recreatie te ver van de bebouwing komt te liggen en verschui ving van recreatieve druk plaats vindt naar verderaf gelegen natuurgebieden.

Bussum 2025 (2006) De nota vor mt de ac tualisati e van beleidsplan Buss um 2015. Onder de doelstellingen is o.a. het volgende opgenomen: invulling van de schaarse ruimte kan in beginsel alleen wanneer het betreffende project geen druk op de directe omgeving veroorzaakt. W elstandsnota Bussum (2003) Beide loc aties vallen onder het gebied ”Bussum zuidwest” en gebied “Kolonel Palmkaz erne”. Kenmer kend voor dit gebied zijn de s tadsrandverschijns elen die de overgang van dorp naar landelijk gebi ed ver vagen. Het gebied bestaat grotendeels uit bos, heide en wei de. Langs uitvalswegen staan villa’s. Voor het gebied geldt een regulier welstandsniveau. De nadr uk ligt daarbij op l andsc happelij ke en organische i npassing in de omgeving. Bomen in beeld (2003) De bomenhoofdstructuur sluit aan op de wegen hoofdstructuur. Het MOB complex valt niet onder de bomenhoofdstructuur. De entree van het MOB complex ligt aan de Nieuwe ’s-Gravelands eweg. Deze weg kent een diversiteit aan boomsoorten in di verse leeftijden. Uitbreiding van bomenbestand is niet zi nvol vanwege particuliere aanplant.

APV inzake kapvergunning Het is wellicht overvloedig om op te mer ken, dat er een kapvergunning aangevraagd dient te worden voor de te verwijderen bomen. Ten behoeve van de aanvraag dient een situatietekening en een moti vatie te worden ingediend. De tekening dient de te rooien bomen en s oortnamen te ver melden. Aan de kapvergunning zal een herplantplicht en instandhoudingplicht worden opgenomen en eventueel een financiële compensatie. Er dient tijdig een kapvergunning aangevraagd te worden. Handboek Infra Dit handboek is leidend in het materiaalgebruik. Er wordt onderscheid gemaakt in materiaalgebruik voor het c entrum en voor buiten het centrum. De in het Handboek gekozen materialen hebben het volgende als grondslag: − de bestuurlijke behoefte aan kwaliteit is vertaald in eenheid van materialen door standaardmaterialen en standaard constructies toe te passen; − onkruid op verharding wordt mechanisch bestreden; bestrijding vindt ook in preventieve zi n plaats door oa materiaal keuz e; − budgetten voor inrichting en beheer van de openbare ruimte zijn beperkt en kwetsbaar bij bezuinigingen. Beleid GAD Algemeen uitgangspunt is dat er bij nieuwbouw rekening moet worden gehouden met een inpandige voorziening voor afvalinzameling. Heeft men daar geen rekening mee gehouden, dan zijn de kosten voor bovengronds/ondergronds afvalinzameling geheel voor de aanvrager. Voor de ondergrondse afvalinz ameling dient tevens rekening gehouden te worden met de kosten di e moeten wor den gemaakt voor grondafvoer en eventuele bemaling. Gemeentelijk Ver keer en Vervoerplan (GVVP 2006) Op korte ter mijn worden geen maatregelen voorgesteld die van invloed kunnen zijn op de ontwi kkeling van het MOB complex. In de voorbereiding van het GVVP is geconcludeerd dat de aanl eg van een (buiten)ringstructuur politiek en maatschappelijk onvoldoende draag vlak heeft.

Proj ect ‘P oort N aar de rme er’


Parkeernota (2005) De doelstelling van het nieuwe beleid is: Het ondersteunen van maatschappelij ke functies als wonen, wer ken en winkelen door het met vol doende parkeergelegenheid instandhouden en waar nodig verbeteren van de bereikbaarheid en de l eefbaarheid. Het algemene beleids uitgangspunt ten aanzien van parkeren is: “Parkeren dient te worden opgelost op eigen terrein en moet voldoen aan de CROWrichtlijnen voor matig stedelijk gebied”. Fietsnota (2007-2012) De gemeente Buss um wil het fietsgebrui k stimuleren. Daartoe dienen voorzieningen voor fietsers in voldoende mate aanwezig te zijn. Een routenetwer k moet vormgegeven worden. Paden moeten fiets vriendelijk en veilig worden aangelegd. Vol doende fiets enstallingmogelijkheden zijn voorwaarde voor het slagen van het beleid. In de nota wordt voor verschillende doelgroepen aangegeven welke maatregelen nog genomen moeten worden. Van belang voor dit project is de uits praak dat voor de bez oeker van het c entrum en op plekken met veel activiteiten de (bewaakte) par keermogelijkheden voor de fiets uitgebreid worden.

7.2 Milieu W aterbeheer In het W atergebiedsplan Naarderm eer , ’s-Gravelandse Pold er en omgeving (Waternet – Amsterdam) is opgenomen dat “De voormalige zanderij Cruysbergen zal worden afgeschermd van het vuilere boez emwater en schoon inlaat water zal worden aangevoerd vanuit de Hilversums e Meent.” Inmiddels zijn hiertoe de nodige water huishoudkundige maatregelen in de Zanderij Cruysbergen uitgevoerd: suppletiewater aanvoeren vanuit Hilversums e Meent naar de zanderij (aanleg inlaatvoorziening); plaatsen van een s tuw (instellen ni euw peilgebied) en schotten in de z anderijvaarten. W egverkeerslawaai In het kader van de Wgh bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/h gebieden. Nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen zones van bestaande en nieuwe 46 Nota van uitgangspunten MOB c omplex

45


wegen dienen getoetst te worden aan de nor men van de Wgh die gelden voor de betreffende ni euwe situatie. Onder geluidsgevoelige bestemmingen vallen o.a. woningen. Rond de ontwi kkelingslocati e bevi nden zich drie gezoneerde wegen, te weten: de Franse Kampweg, de Nieuwe ’s Gravelandseweg en de Hilversums e Meentweg. De breedte van een gelui dszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk). De breedte van de geluidsz one van de Nieuwe ’s Gravelands eweg en de Hilversumse Meentweg bedraagt in verband met de binnenstedelijke ligging 200 meter aan weerszijden van de weg. De geluidszone van de Frans e Kampweg bedraagt in verband met de buitenstedelijke ligging 250 meter. Het betreft wegen met maximaal twee rijstroken. De overige wegen i n en nabij het plangebied zijn gecategoriseerd als erftoegangsweg met een maximums nelheid van 30 km/h. Dez e wegen zijn derhal ve gedez oneerd. Hierdoor zou toetsing aan de Wgh ac hter wege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient echter geconcludeerd te worden dat bij nieuwe ontwi kkelingen in het kader van een goede ruimtelijke ordeni ng aannemelijk gemaakt moet worden dat er sprake is van een aanvaardbaar geluidsni veau. Indien dit niet aannemelij k is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidsbelasting aan de gevel noodzakelijk, mogelijk en doelmatig zijn. Zodoende dient ook voor nieuwe ontwi kkelingen de geluidsbel asting ten gevolge van het ver keer op 30 km/h wegen te worden onderzocht. Normen De geluidsbelas ting op nieuwe geluidsgevoelige bestemmi ngen mag in principe niet meer bedragen dan de voor keurs waarde van 48 dB. Indien de gevelbelasting hoger is dan deze voor keursgrenswaarde en geluidsreducerende maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bez waren ontmoeten van stedenbouwkundige, ver keerskundige, landsc happelijke of financiële aard, kan aan het college van burgemeester en wethouders een verzoek worden gedaan tot vas tstelling van een hogere waarde. Hierbij mag de gevelbelasting de uiterste grenswaarde ec hter niet overschrijden. De uiterste grens waarde van nieuwe woningen binnen de bebouwde kom langs een bestaande weg

bedraagt 63 dB. Voor nieuwe woni ngen buiten de bebouwde kom geldt een uiterste grenswaarde van 53 dB.

Tabel 4.4 Gr enswaarden m aatgevende stoffen W lk stof

Krachtens artikel 110g van de Wgh mag het berekende geluidsniveau van het wegver keer worden gecorrigeerd in verband met de verwac hting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller z ullen worden. Voor wegen met een lagere snelhei d dan 70 km/h geldt een aftrek van 5 dB. Akoestisch onderzoek Aangezien er binnen de ontwi kkelingslocati e MOB c omplex geluidsgevoelige bestemmingen zullen wor den gerealiseerd, is nader akoestisch onderzoek in het kader van de Wet geluidhi nder noodzakelijk voor dez e nieuwe bestemmingen. Uit dit onderzoek moet blijken of er een “hogere waarde procedure” moet worden gevolgd. Aan de hand van Standaard Rekenmethode I (SRM I) volgens het Rekenen meetvoorschrift geluidhinder 2006 is per weg vak van de gezoneerde wegen een berekening gemaakt van de ligging van de 48-, 53- 3n 63- dBcontour (na aftrek van 5 dB) op een waarneemhoogte van 4,5 m. Uit deze gegevens blijkt dat de locati e MOB complex buiten de 48 dB-contour ligt.

7.3 Luchtkwaliteit Beleid en norm stelling Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luc htkwaliteit genoemd, Wlk). De Wl k bevat grens waarden voor z waveldioxide, sti kstofdioxide en stikstofoxiden, fijn s tof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktij k langs wegen vooral de grens waarden voor stikstofdi oxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.4 weergegeven. De grens waarden gelden voor de buitenl ucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.


stikstofd iox id e (NO 2) 1) fijn stof (PM 10)

1)

toetsing van jaa rg emi dd el de c onc entr ati e

grensw aa rde 40 µg/m³

jaa rg emi dd el de c onc entr ati e

40 µg/m³

24- uur ge mi dd eld e conc entr atie

max. 35 k eer p er meer da n 5 0 µg/m ³

geldig vanaf 20 10 20 05 ja ar

20 05

Bij d e b eo ord el in g h ierv an bl ijv en de a an w ezi ge c onc entr atie s va n ze ezo ut b uite n besc ho uw in g ( vo lg ens d e bij d e W lk be hor en de R eg el in g be oor de li ng L uchtk wa lit eit 20 07).

Op grond van artikel 5.16 van de Wlk kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vas tstelling van een bes temmingsplan) uitoefenen indien: - bevoegdheden/ontwi kkelingen ni et leiden tot een overschrijding van de grenswaar den (lid 1 onder a); - concentratie in de buitenluc ht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1); - een beper kte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefeni ng optredend effect, de luc htkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2); - bevoegdheden/ontwi kkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenluc ht (lid 1 onder c); - voorgenomen besluit is genoemd of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het berei ken van de grenswaarden (lid 1 onder d). In het Besluit niet in betekenende mate (ni bm) is bepaald i n wel ke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de l uchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Na inwerkingtredi ng van het Nationaal Samenwer kingsprogramma Luchtkwaliteit worden hi erbij de volgende situaties onderschei den: - een projec t heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemi ddelde grenswaarde NO2 en PM10; - een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met 47

niet meer dan 1.500 woningen of kantoorlocaties met een kantooropper vlak van niet meer dan 100.000 m (langs één ontsluitingweg). Uit een i n te stellen onderzoek z al moeten blijken of de luc htkwaliteitseisen al dan niet een belemmering gaan vor men voor de ontwikkelingslocatie MOB-complex.

7.4 Bodem Ter hoogte van het MOB-complex zijn tot op heden 10 bodemonderzoeken verricht. Het eerste onderzoek dateert uit 1988. Het l aatste onderzoek is uitgevoerd door CSO en dateert uit 2009 (25 augustus). De resultaten van dit laatste onderzoek in combinatie met de eerdere rapporten geven een redelijk betrouwbaar beeld over de kwaliteit van grond en grondwater op het MOB-complex. Dit beeld ziet er als volgt uit: Grond Over de gehele loc atie zijn i n de boven en ondergrond licht tot matig verhoogde gehaltes aan zware metalen, Pak en olie aangetoond. Daarnaast is ongeveer 3800 m3 grond verontreinigd met Pak boven de interventiewaarde (gekoppeld aan de aanwezigheid van een puinfundering langs alle paden). T er hoogte van het Wiegmans terrein is i n de puinverharding asbest gevonden. Grondwater Plaatselij k zijn in het grondwater ster k verhoogde conc entratie gevonden aan olie en vluc htige aromatisc he kool waterstoffen. Deze conclusies komen uit een gedateerd onderzoek (1989). D oor CSO is getrac ht de aanwezigheid van deze grondwaterverontreinigingen te bevestigen (onderzoek, 25-8-2009). Dit is niet gelukt. Op dit moment is het uitgangspunt dat het grondwater maximaal licht verontreinigd is. Tanks Vooralsnog is het uitgangspunt dat 2 ondergrondse tanks aanwezig zijn waarvan sanering noodz akelijk is. W et bodembescherming De constatering dat sprake is van 3800 m3 verontreinigde grond tot boven de inter ventiewaarde zorgt ervoor dat sprake is van een erns tig geval van


bodemverontreiniging conform de Wet bodembescherming. Er is dus sprake van een potentiële kans dat op de locati e een bodemsanering moet worden uitgevoerd. H et gevolg daarvan is dat ni et de gemeente Bussum bevoegd is, maar de provincie Noord-Holland. D e provi ncie moet in een beschi kking vas tstellen of op de locatie sprake is van spoed om het geval te saneren. De spoedeisendheid is afhankelij k van de risico’s. Die risico’s (humane-, ecologische- en verspreidingsrisico’s) moeten worden vas tgesteld. Naast deze risico’s eist de Wet bodembescher ming ook gedegen informatie met betrekking tot de aan- of afwezigheid van asbest. Op het MOB-complex is asbest aangetoond. Het onderzoek waarmee deze constatering is gedaan voldoet niet aan de nor m. Vandaar dat de gemeente zelf heeft besloten aanvullende gegevens te verzamelen. De resultaten hiervan bepalen in bel angrijke mate de mogelijke toekomstige saneringskosten. Tenslotte is het terrein door de provincie aangewezen als een gebied die behoort te vallen onder de EHS (Ecologische Hoofdstructuur). Deze aanwijzing kan gevolgen hebben voor de inschatting van de ecologische risico’s en is dus mede bepalend voor de hoogte van de s anerings kosten.

Het verwijderen van de asfaltverharding is relatief duur. Door een deel te handhaven kunnen kosten bes paar d worden. Een ander e mogelijkheid voor kostenbesparing is het afdekken van het asbesthoudende puin op het verhuurd terrein met een gesloten verharding of met 30 cm puingranulaat afkomstig uit te verwijderen weg verhardi ng. GNR heeft als beleid dat er in toekomstig natuurgebied geen verontreinigingen in de ondergrond achterblijven, ook niet afgedekt. Volledige sanering heeft de voor keur van GNR.

In de gemeente zijn er drie risicoactiviteiten: het transport van gevaarlijke stoffen per rail en over de weg door de gemeente: spoorlijn AmsterdamAmersfoort en de route vervoer gevaarlijke stoffen over de Franse 1 Kampweg en het LPG tankstation bij de Frans e Kampheide. De provinciale weg (N236, Franse Kampweg) is een route voor het transport van gevaarlijke stoffen. Uit nader onderzoek zal moeten blijken of dit gevolgen heeft voor ontwi kkelingen binnen het plangebied. De LPG installatie van het tanks tation aan de Fransekampweg legt een beperking op voor nieuwe ontwikkelingen bi nnen een s traal van 150 meter. Indien er s prake is van nieuwe ontwi kkelingen binnen 150 meter van de LPG installatie z al nader onderzoek moeten aantonen wel ke gevolgen het precies met zich mee brengt. Een kl ein zui dwestelijk deel van het MOBcomplex valt binnen de straal van 150 meter, wat dus betekent dat de LPG-installatie weinig beperki ngen oplevert. Uit gegevens van de Dienst Vastgoed Defensie blijkt dat er geen aanwijzingen zijn dat er mogelijk explosieven of ander wapentuig in de ondergrond zijn gedeponeer d in de periode dat de l ocatie door Defensie werd gebrui kt. In het rapport van vooronderzoek van de EOD van 10 mei 2006 wordt genoemd: “Uit de beschouwing blijkt, dat het z eer onwaarschijnlijk is dat er een verhoogde kans bestaat op het aantreffen van achtergebleven ex plosieven uit de Tweede Werel doorlog. Ver der zijn er geen aanwijzingen gevonden dat er mogelijk explosieven of ander wapentuig in de ondergrond is gedeponeerd in de periode dat de locati e door Defensi e werd gebruik. Gezien de concl usie is het niet noodz akelijk om op de bewus te l ocatie een opsporingsactie uit te laten v oeren.”

7.5 Sloop Op het MOB-terrein is deels onderzoek verricht naar de kwaliteit van de bodem en de verhardi ng. De bodem is verontreinigd op s ommige plaatsen. In de blus vijver is verontreinigde bagger aanwezig. De asfaltverharding bevat te veel teer voor hergebrui k. De onderliggende funderingslaag van puin is herbruikbaar. Op het terrein aan de Zuidwes tzijde van het complex is asbesthoudend puin aanwezig. In de gebouwen is een asbestinventarisatie uitgevoerd. Bij het volledig oprui men van het voormalige militaire complex kunnen de volgende posten worden onderscheiden: − Verwijderen as best uit gebouwen − Sloop gebouwen − Verwijderen as faltverharding en onderliggende puinfundering − Verwijderen as besthoudend puin verhuurd terrein − Baggeren blus vijver en overige sloten − Verwijderen brandstoftanks en enkele spots bodemverontreiniging

7.6 Overige Externe Veiligh eid

Het handhaven van gebouwen om sloopkosten te besparen levert relatief weinig op.

Er bevinden zich in de omgeving geen bestaande functies die verdere beperkingen opleggen voor de ontwikkeling van het MOB-compl ex.

1

zie TNO – r ap port ‘ Ris ico an al yse v an h et tran sp ort van gev aa rli jke st offen per r ail do or de g em ee nte Bu ssu m nu en i n d e toek omst’ v an s ept emb er 2 00 4.


49

Duurzaam Bouwen Het Rijk s timul eert en ondersteunt Duurzaam Bouwen. De gemeente moet uitvoering geven aan dez e doelstelling. Dit doet zij door het geven van het goede voorbeeld en ook door het stellen van kaders aan ontwi kkelingen. Het doel van Duurzaam Bouwen is het bereiken van een goede gebruiks kwaliteit, belevings kwaliteit en toekomstkwaliteit. Duurzaam Bouwen s trekt zich uit over alle denkbare schaalni veaus. Duurzaamheid wordt het best berei kt met een zorgvuldig (open) planproc es en een reëel beheersplan. Kabels en leidingen Op het terrein ligt een standaard pakket kabels en leidingen t.b.v. bestaande gebouwen. Dit moet worden afgesloten. Voor de nieuwe functies moeten aansluitingen worden verzorgd op water, gas, elektra en telefoon. De functies moeten worden aangesloten op de riolering. Defensie Pijpleiding Organisatie heeft aangegeven geen leiding (actief noch buiten bedrijf) in gemeente Bussum te hebben.

Bronvermelding Uitvoeringsprogramma Noordelijke Heuvelrug. Goois Natuurreser vaat e.a.,2003 Militair erfgoed. Categoriaal onderzoek wederopbouw 1940-1965. M. Kruidenier. RACM, 2007 Handboek Militaire terreinen. 53 Objecten geïnventariseerd. D LG, 2005 Bussum Vooruit. Landschaps visie Zuidwes trand Buss um. HDL landschapsarchitecten, 2004 Architectenweb.nl

Colofon Tekst L.Beenke (gemeente Buss um) Foto’s en illustraties L.Beenke (gemeente Buss um) Productie © Gemeente Bussum Mei 2010 50 Nota van uitgangspunten MOB c omplex


51

MOB complex te Bussum

Recommend Documents