Jaarplan 2015
Missie, visie en maatschappelijke verankering In ons ondernemingsplan 2014-2017 hebben we onze missie en visie voor de komende jaren vastgesteld. In dit jaarplan is verwoord welke stappen we in 2015 zullen zetten om zo onze doelstellingen te kunnen behalen. Ons ondernemingsplan is daarbij de leidraad. Onze missie luidt:
Visie
"Wij bieden u goed wonen in een passende woonomgeving, met aandacht voor uw woonlasten."
Terug naar de kerntaak is wat de overheid wil. Voldoende beschikbaarheid en goede kwaliteit van betaalbare huurwoningen. Die sociale opdracht blijven wij uitvoeren en stellen we meer dan voorheen centraal. Daarnaast zien we door de komst van de WMO en het scheiden van Wonen en Zorg dat er meer kwetsbare doelgroepen op de woonmarkt komen. Daar moeten we speciale aandacht voor hebben. We kiezen graag voor een zo breed mogelijke kijk op onze maatschappelijke taak, maar maken slimme keuzes. De klanten die onze primaire aandacht hebben: - huishoudens die recht hebben op huurtoeslag; - huishoudens met een huishoudinkomen van maximaal € 34.678,- (prijspeil 1-1-2014); - huishoudens met een specifieke woonvraag (bijvoorbeeld mensen met een beperking); - studenten. Het huisvesten van deze huishoudens is onze kerntaak, waarbij de aandacht uitgaat naar financieel rendabele investeringen of investeringen met een maatschappelijk nut. Maatschappelijke verankering Een corporatie staat ‘middenin’ de maatschappij. Dat betekent dat wij voldoende oog moeten hebben voor wat er gebeurt in de samenleving en de samenwerking moeten zoeken met andere partijen. Dat vinden wij erg belangrijk. Juist in deze tijd moeten we samen naar creatieve oplossingen zoeken. Onze primaire doelstellingen voor 2015 zijn: - - -
redzame en tevreden klanten; continue organisatieontwikkeling; financiële continuiteit.
De volgende organisaties horen wat ons betreft in ieder geval tot onze belanghouders: - gemeente Vlissingen; - huurdersvereniging L’Escaut; - zorg- en welzijnsinstellingen in Vlissingen en op Walcheren; - collega-woningcorporaties op Walcheren; - de lokale energieleverancier. Onze belanghouders verwachten veel van ons; zorg voor onze ‘klassieke’ taakvelden, zoals het huisvesten van de lagere inkomensgroepen, maar ook het zorgdragen voor de leefbaarheid van wijken. Wel moeten we bij onze leest blijven en geen taken op ons nemen waarvoor andere organisaties beter toegerust zijn. Good Governance De raad van commissarissen is zich bewust van de verantwoordelijkheid voor het sociaal huisvestingsgebied in het werkterrein van l'escaut en wil hiervoor rekenschap afleggen. Daarbij hanteert ze de governancecode en hecht grote waarde aan transparantie over eigen functioneren en integriteit, zowel voor het collectief als voor ieder lid afzonderlijk.
Redzame en tevreden klanten Redzaam en tevreden. Dat is waar het ons om gaat. We willen onze klanten redzamer maken. Wij denken dat eigen verantwoordelijkheid ervoor zorgt dat men meer ‘in control’ is en tevreden met zijn of haar woon- en leefomgeving. Efficiënte dienstverlening De digitale wereld is ook voor ons een nieuwe weg. In 2014 hebben we al een flinke stap gemaakt, maar vanaf 2015 willen we op een andere manier gaan werken. Met de invoering van ons KIC (klantinformatiecentrum) per 1 januari 2015 willen we de klant in de eerste lijn zo goed mogelijk helpen. Dat doen we met het principe Click, Call, Face. Dat principe werken we in de komende jaren steeds verder uit. In eerste instantie willen we dat de klant online contact met ons zoekt (click). Als tweede optie kan de klant ons bellen (call) en daarna bij ons op kantoor komen (face). Natuurlijk verliezen we daarbij onze doelgroep niet uit het oog en zien we het proces naar digitalisering als een groei. Wij denken daarbij niet alleen aan steeds meer zaken via internet doen, maar daarnaast ook aan een ‘flexibele’ balie. Zo willen we de klant tijd besparen door bij hen op bezoek te komen of een contract in de nieuwe woning te laten ondertekenen. Vanuit dat oogpunt kunnen klanten in de middaguren alleen op afspraak bij ons terecht. We zijn namelijk ook van mening dat kanaalsturing ervoor zorgt dat onze klanten ander gedrag zullen vertonen en we hebben intern ook tijd nodig om ons te verdiepen in de digitaliseringsslag. In het kader daarvan kijken we ook of we het huurincassoproces kunnen vereenvoudigen en implementeren. Concreet betekent dit dat we in 2015: - - - -
werken met een klantinformatiecentrum volgens het principe Click, Call, Face; onze openingstijden inperken; ons gaan specialiseren in digitale communicatie met de klant; onze website verder optimaliseren.
Betrouwbaar vastgoed Een van onze kerndoelstellingen is het realiseren van betrouwbaar vastgoed. Daarin hebben we ook een aantal vaste belanghouders: Woonburg en de gemeente Vlissingen. Over een periode van vier jaar maken we prestatieafspraken over de vastgoedontwikkeling van Vlissingen en omgeving. In 2015 maken we weer nieuwe afspraken voor de komende jaren. Ook maken we nieuwe afspraken over het woonruimteverdelingsmodel. In samenwerking met Woonburg en Woongoed bieden we onze woningen aan via een portaal; www.hurenopwalcheren.nl. Dit systeem moet herijkt worden. In 2015 implementeren we een geactualiseerd systeem. Concreet betekent dit dat we in 2015: - -
nieuwe prestatieafspraken maken met gemeente Vlissingen en Woonburg; een nieuw woonruimteverdelingsmodel implementeren in samenwerking met de twee andere Walcherse corporaties.
Nieuwbouw In 2015 geven we uitvoering aan de in 2014 vastgestelde portefeuillestrategie. Dat betekent dat we bewoners uitverhuizen, woningen slopen en nieuw gaan bouwen. Concreet betekent dit dat we in 2015: - - - - -
32 boven- en benedenwoningen slopen aan de Hercules Segherslaan; 30 nieuwe eengezinswoningen opleveren aan de President Rooseveltlaan/Jan van de Capellelaan e.o.; starten met de bouw van 14 eengezinswoningen aan de President Rooseveltlaan; 59 huishoudens begeleiden met hun uitverhuizing in verband met herstructurering aan de Verkuijl Quakkelaarstraat; voor het Scheldekwartier sturen we nadrukkelijk op het realiseren van een overeenkomst tussen gemeente, de Zeeuwse ontwikkelende partij en l'escaut. Wij zetten daarbij in op de ontwikkeling van 330 sociale huurwoningen voor de komende jaren.
Bestaand bezit Ons bestaand bezit onderhouden we natuurlijk goed. Daarbij kijken we wel naar de noodzaak van investeringen. In 2014 hebben we het asbestbeleid vernieuwd en geactualiseerd. In het komende jaar voeren we het beleid in en starten we met verschillende uitvoeringstaken. Concreet betekent dit dat we in 2015: -
het asbestbeleid implementeren.
Leefbare woonomgeving Een leefbare woonomgeving heeft net zo veel invloed op woongenot als een goede woning. Al creëer je die woonomgeving als bewoner vooral zelf en met elkaar. Daar willen we de komende jaren ook meer op sturen. Zelf verantwoordelijk zijn voor je eigen huis en haard is de weg die de komende jaren wordt bewandeld. Wij willen in ieder geval zorgdragen voor schone, prettige wijken en de zelfredzaamheid van onze bewoners stimuleren. Concreet betekent dit dat we in 2015: -
een stedenbouwkundig plan voor Bossenburgh opstellen. In samenspraak met de gemeente willen wij bekijken wat er eventueel aan de structuur van de wijk te doen is, om de wijk weer toekomstbestendig te maken. Hiervoor laten wij door een externe deskundige en in samenspraak met gemeente een stedenbouwkundige visie opstellen.
Continue organisatieontwikkeling De wereld om ons heen is constant in beweging. Voor ons is het dus van belang om onszelf te ontwikkelen, nieuwe trends te onderzoeken en te evalueren. Met als doel de dienstverlening en producten voor de klant te optimaliseren en daarnaast een prettige werkgever te zijn. Dat doen we door onze organisatie effectief en efficiënt in te richten met deskundig personeel. Effectieve en efficiënte organisatie Woningcorporaties zijn verplicht om zich één keer per vier jaar te laten visiteren. Corporaties laten een visitatie uitvoeren om zich te verantwoorden over de keuzes die ze maken en over hun maatschappelijk presteren. In 2011 is l’escaut voor het eerst gevisiteerd. In 2015 laten we weer een visitatie uitvoeren. In 2014 hebben we de eerste stappen gezet in Het Nieuwe Werken. Onze huisvesting en ICT zijn ingericht om flexibel te werken. Om onze nieuwe manier van werken nog meer te ondersteunen, willen we meer resultaatafspraken met elkaar gaan maken. De plannen hiervoor hebben we in 2014 voorbereid. Volgend jaar gaan we fasegewijs hier ervaring mee opdoen. Doorontwikkeling organisatie/nieuw primair systeem Beide onderwerpen, doorontwikkeling organisatie en een nieuw primair systeem, hangen nauw met elkaar samen. ICT hebben we nodig om onze organisatie door te ontwikkelen en onze ambities waar te maken. Zeker als het gaat om interactieve klantportalen vorm te geven die onze klanten in staat stellen 24 uur per dag diensten van l’escaut af te nemen. Voor de interne organisatie zien we met ICT mogelijkheden om onze werkprocessen te verkorten en onze informatievoorziening te vergroten. De noodzaak hiertoe wordt ook versterkt omdat de organisatie kleiner wordt door het natuurlijk verloop van medewerkers. Onze organisatiestructuur moet doorontwikkeld worden. In 2015 nemen we stappen om hier naar toe te groeien. De keuze van een nieuw primair systeem staat op voor 2015. In dit jaar zullen we ook starten met de implementatie van het nieuwe systeem met de verwachting dat we medio 2016 live kunnen gaan. Concreet betekent dit dat we in 2015: - - - -
een visitatie laten uitvoeren; resultaatgericht werken invoeren; de organisatiestructuur doorontwikkelen; aanschaf en start met implementatie nieuw primair systeem.
Financiële continuïteit Herziening Woningwet Het definitieve wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet (inclusief de novelle van Blok) ligt ter behandeling bij de Tweede Kamer. Met deze novelle stelt de regering wijzigingen voor van de Herzieningswet die onder meer samenhangen met de concentratie op kerntaken van woningcorporaties, het borgen van het maatschappelijk vermogen, het voorkomen van marktverstoring, de versterking van de positie van gemeenten richting woningcorporaties en de vormgeving en positionering van het toezicht op woningcorporaties. Het ligt niet in de verwachting dat deze Woningwet per 1 januari 2015 in werking treedt. De reden hiervan is dat de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties eind oktober haar eindrapport met aanbevelingen uitbrengt. Het ligt voor de hand dat deze aanbevelingen bij de behandeling van de wet betrokken worden. l’escaut volgt de invoering van de herziene Woningwet op de voet en waar mogelijk anticiperen we hier op en maken we voorstellen om aan deze wet te voldoen. Besparing bedrijfskosten Voor de jaren 2014 en 2015 hebben we als doel gesteld om de bedrijfskosten ten opzichte van 2013 met 10% te verlagen. Monitoring en bewaking van de gestelde besparing voor 2015 nemen we ook deze doelstelling op. Concreet betekent dit dat we in 2015: - -
de herziene Woningwet op de voet volgen en zo nodig erop anticiperen, zodat we aan deze wet kunnen voldoen; monitoring en bewaking van de gestelde besparing voor 2015.
Financieel beleid De financiële continuïteit van l’escaut woonservice meten we langs de lijn van ‘liquiditeit’ en ‘solvabiliteit’. De volgende financiële beleidsuitgangspunten zijn hiervoor vastgesteld. Liquiditeit:
een positief saldo van de operationele kasstromen minus de renteverplichtingen op de langlopende schulden en de fictieve aflossing van 2% per jaar voor de komende vijf jaar.
Solvabiliteit:
een minimaal gewenst weerstandsvermogen van 30%.
Kengetallen (x € 1.000)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Resultaat na belastingen
1.793
536
1.895
4.279
-896
623
3.320
Kasstromen
4.363
5.712
5.845
6.171
5.214
4.847
7.212
Weerstandsvermogen Rentedekkingsgraad (ICR)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
46%
44%
44%
44%
44%
44%
46%
2,2
2,5
2,5
2,5
2,3
2,2
2,5
We scoren als volgt op de WSW-kengetallen: 2014 Rentedekkingsgraad (ICR)
Norm WSW 2,4
minimaal 1,40
Debt service coverage ratio (DSCR)
1,75
minimaal 1,00
Loan to value
56%
maximaal 75%
Solvabiliteit
38%
minimaal 20%
Dekkingsratio
18%
maximaal 50%
Het negatieve jaarresultaat in 2018 wordt veroorzaakt door hogere onrendabele toppen en de verwachting dat we in dit jaar voor de eerst keer vennootschapsbelasting gaan betalen. Het negatieve resultaat in dit jaar wordt echter gecompenseerd door positieve mutaties in de herwaarderingsreserve. De overige prognosejaren sluiten we positief af. Het weerstandsvermogen (lees: solvabiliteit) schommelt in de jaren 2014-2020 tussen de 44% en 46%. Het weerstandsvermogencriterium gebruiken we om de financiële continuïteit op lange termijn te waarborgen. Behalve onze ondergrens van 30% houden we de ondergrens van het CFV met bijbehorende negatieve correctie op de bedrijfswaarde in het vizier. Uit de kasstroomprognose en de rentedekkingsgraad valt af te lezen dat de operationele kasstromen (lees: liquiditeit) op orde zijn. WSW beoordeelt corporaties op basis van de ‘24 vragen gericht op de Business Risks’ (bedrijfsrisico’s) en de ‘5 Financial Risks’ (financiële ratio’s). Beide componenten vormen samen het nieuwe WSWrisicobeoordelingsmodel en zijn ze onlosmakelijk met elkaar verbonden en wegen in het uiteindelijke resultaat even zwaar. WSW toetst de financiële positie van l’escaut woonservice op de financiële ratio’s aan de hand van de prognose- en verantwoordingsinformatie (dPi en dVi). WSW stelt ook op basis van die gegevens het borgingsplafond vast. Daarnaast neemt het WSW een aantal kwantitatieve indicatoren voor de bedrijfsrisico’s mee in de beoordeling. l’escaut voldoet met de kengetallen aan de financiële ratio’s van het WSW. De beoordeling van de bedrijfsrisico’s door het WSW heeft nog niet plaatsgevonden.
Hermesweg 13 4382 ND Vlissingen T 0118 42 23 00
[email protected] www.lescaut.nl
