MEMO Aan
: alle medewerkers
Van
: Henriëtte Doppenberg
Memonr
: 16-004
Datum
: 12 januari 2016
Betreft
: Nieuw beleid Woningaanpassingen (vastgesteld)
Na overleg met de Raad van Toezicht, Huurdersraad, alle medewerkers op de beleidsdag, afdeling Woningbeheer en tot slot met het MT zijn we gekomen tot de formulering van het nieuwe beleid Woningaanpassingen. Het beleid Woningaanpassingen omvat alle aanpassingen in de woningen die we aan individuele huurders aanbieden of huurders zelf aanbrengen. Hiermee komt het ZAV-beleid van 5 december 2014 te vervallen. Verschuiving van focus in ons beleid In de afgelopen 4 jaar stond ‘mogelijkheden bieden’ centraal in ons beleid en daarvan was het ZAV-beleid de ultieme exponent van. Verschuiving van de focus blijkt noodzakelijk. Wel mogelijkheden blijven bieden, maar niet meer ten koste van betaalbaar wonen. De focus verschuift van keuzevrijheid naar ‘betaalbaar en duurzaam wonen’.
Vooraf: Uitgangspunten Woningaanpassingen Huurder hoeft veranderingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden niet te melden. Alle andere veranderingen aan de woning moet de huurder volgens de huurovereenkomst wel van te voren melden (via een aanvraagformulier). De opzichter beoordeelt het plan op de kwaliteit van de uitvoering. De opzichter geeft toestemming onder voorwaarden en met advies over de uitvoering en de materialen. Ook wordt vastgelegd of de verandering bij verhuizing mag blijven zitten en of er een vergoedingsregeling aan de orde is. Een vergoedingsregeling is alleen aan de orde bij een duurzame verbetering. Beoordelen kwaliteit van de uitvoering Bij het beoordelen van een door de huurder zelf aangebrachte of nog aan te brengen woningaanpassing kijken we vooral naar de volgende zaken: o de veiligheid qua sterkte, brandwerende materialen en eventueel vluchtwegen o het gebruik van deugdelijke materialen o mogelijke hinder voor omwonenden o mogelijke hinder voor toekomstig planmatig onderhoud o de verhuurbaarheid die er niet onder mag lijden o geen waardeverminderend effect op de woning o toekomstige onderhoudskosten op standaardniveau moeten aanvaardbaar zijn o de eisen van de bouwverordening en nutsbedrijven en eventueel noodzakelijke vergunningen
1
Beleid Woningaanpassingen Het nieuwe beleid omvat alle aanpassingen, namelijk de aanpassingen uit het ‘opplusaanbod’, Energetisch verbeteren op verzoek huurder, en alle overige woningaanpassingen, inclusief duurzame verbeteringen.
1.Aanpassingen om langer te kunnen wonen in de woning Als door ouderdom of ziekte een huurder slechter ter been is heeft Woningbouwverenging Langedijk een pakket aan aanpassingen samengesteld waaruit de huurder een keuze kan maken. De meeste aanpassingen worden gratis aangebracht, soms wordt een éénmalige bijdrage of een huurverhoging gevraagd. Het onderhoud daarna wordt door WbvL uitgevoerd (m.u.v. straatwerk). Al deze aanpassingen hoeven niet verwijderd te worden bij einde huur. Concreet betreft het: 1. Het egaliseren en verbreden toegangspad naar de voordeur. Gratis. Géén onderhoud. 2. Buitenlamp met ingebouwde sensor bij de achterdeur. Éénmalig € 100. Bolletje: huurder 3. Verlagen van het bedieningspunt van een bovenraampje. Gratis 4. Gelijkvloers maken van de keldervloer. Gratis 5. Extra trapleuning. Gratis 6. Beugels nabij op- en afstapjes. Gratis 7. Hendelmengkraan in de keuken. Alleen voor huurders 65+ en éénmalig € 25 8. Verhoogd toilet. Gratis 9. Optrekbeugel in het toilet. Gratis 10. Antislip vloer in de badkamer. Gratis 11. Beugels in de badruimte. Gratis 12. Glijstang met greep. Gratis 13. Thermostatische douchemengkraan Alleen voor huurders 65+ en met éénmalig € 100 14. Doucheslang van twee meter. Gratis 15. Toilet in de badkamer Geeft een huurverhoging van € 2 per maand 16. Hendelmengkraan op de wastafel in de badkamer. Alleen voor huurders 65+ en € 25
2.Energetisch verbeteren, individueel aanbod Wij bieden alle huurders die in woningen wonen waarvan de energetisch kwaliteit nog verbeterd kan worden een pakket aan energiebesparende maatregelen aan. Dit betreft alleen de huurders van (oudere) eengezinswoningen. Bij alle maatregelen garanderen wij dat elke euro huurverhoging leidt tot minimaal €1,50 besparing. De huurder heeft de keuze uit: vloerisolatie; dakisolatie en het plaatsen van 3 of 6 zonnepanelen (bij alle maatregelen geldt: indien technisch mogelijk). Huurders van appartementen krijgen geen zonnepanelen aangeboden, huurders van eengezinswoningen met een label A of B alleen de zonnepanelen.
3.Keukens Nieuw Keukenbeleid (en Badkamerbeleid) wordt begin 2016 uitgewerkt en vastgesteld (wijze van aanbieden, rol externen, vergoedingen etc.) in samenhang met het planmatig onderhoud. Huidig beleid blijft voorlopig gelden tot voorjaar 2016. Namelijk: Een huurder kan, als de keuken 11 tot met 14 jaar is, kiezen voor een nieuwe keuken. In dat geval kunnen ze ook kiezen voor gelijktijdig vervangen van de wandtegels. Huurder heeft gratis keuze uit meerdere kleuren en uitvoeringen van de standaardkeuken. Voor de extra opties dient de huurder de kosten ineens te betalen bij aanschaf. Als de keuken niet ouder is dan 16 jaar dient de huurder een vergoeding te betalen in verband met de voortijdige vervanging. Dit is €70,- per jaar voor de keuken voor elk jaar eerder gerekend vanaf 16 jaar. Voor de wandtegels geldt een afschrijvingstermijn van 32 jaar. Indien huurders nieuwe tegels willen voordat ze zijn afgeschreven: kosten van aanleg moet huurder betalen. Keukens van 15 of 16 jaar oud vervangen we niet op verzoek; huurder moet wachten op de renovatie (tenzij renovatie toch 2 jaar of langer op zich laat wachten). Wij onderhouden de keuken op basisniveau; ook de extra kastjes maar niet de inbouwapparatuur. Dit laatste wijzigt bij nieuw beleid medio 2016. 2
4.Badkamers Nieuw Badkamerbeleid wordt begin 2016 uitgewerkt en vastgesteld (wijze van aanbieden, rol externen, vergoedingen etc.) in samenhang met het planmatig onderhoud. Wel is al besloten dat vanaf januari 2016 de aanvragen van zittende huurders voor een badkamerverplaatsing, in de complexen waar dat mogelijk is volgens huidig beleid, alle met een huurverhoging van €41,- worden uitgevoerd.
5. Duurzame verbeteringen Duurzame verbeteringen zijn voorzieningen die een waardeverhogend effect op de woning hebben of leiden tot meer WWS-punten. De voorzieningen die leiden tot meer WWS-punten leiden vervolgens weer tot een hogere streefhuur. Nieuw is dat we duurzame verbeteringen niet meer als Woningbouwvereniging Langedijk aanbieden, maar huurders dit wel zelf mogen aanbrengen op eigen kosten. Deze keuze komt vanuit de gedachte om enerzijds de voorraad betaalbaar te houden, en anderzijds huurders die het echt graag willen niet te beperken. De verwachting is dat het aantal duurzame verbeteringen daardoor zal afnemen. Alleen verbeteringen in het kader van de Basiskwaliteit en het verbeteren van de energetische kwaliteit zullen we blijven uitvoeren. Bij alle woningaanpassingen die een ingreep in het casco vergen, moet toestemming aan WbvLangedijk gevraagd worden en dient de uitvoering door een erkend aannemer te gebeuren. Betreft onder meer: vaste trap naar zolder, dakkapel, zonnepanelen, dakraam, aanbouw en tuindeuren, extra kozijn, verwijderen/verplaatsen binnenmuren. Waarbij: Aanleg onder onze voorwaarden van kwaliteit van uitvoering; Huurder zelf de kosten van aanleg betaalt; Offerte en factuur van de aannemer overhandigd wordt door huurder; Vergoedingsregeling bij álle aanpassingen (ongeacht of het wel of niet leidt tot meer WWS-punten), conform onze huidige staffel; WbvL doet controle tijdens uitvoering op kwaliteit uitvoering. Duurzame verbetering door huurder - Vergoeding bij vertrek huurder Wanneer de huurder een duurzame verbetering met onze instemming heeft aangebracht (door een erkend aannemer) dan komt de huurder in aanmerking voor onze vergoedingsregeling. De hoogte van deze vergoeding is afhankelijk van de kosten van aanleg van de verbetering, de staat van onderhoud en de ouderdom. We gaan uit van de kosten van aanleg. Bij verhuizing in het eerste jaar bedraagt de vergoeding voor de huurder 50% van deze kosten. Gedurende 10 jaar neemt de vergoeding per jaar af met 5%. Na het tiende jaar vervalt het recht op vergoeding. Onderhoud duurzame verbetering Als de duurzame verbetering met onze toestemming is aangebracht doen wij het onderhoud. Al bestaande duurzame verbetering Als een huurder zonder toestemming een duurzame verbetering aan de woning heeft aangebracht (bijvoorbeeld een al aangebrachte bijkeuken of dakkapel) dan zijn we bereid om het onderhoud daarvan van de huurder over te nemen. Als daarbij sprake is van achterstallig onderhoud dan wordt dit eerst tegen kostprijs hersteld of wordt daarvoor een huurverhoging afgesproken op basis van de herstelkosten.
3
6.WMO-aanpassingen Op grond van de WMO-wetgeving kan een verhuurder een WMO-aanpassing niet blokkeren door de toestemming te weigeren. Dit betreft aanpassingen in het kader van de Wet Maatschappelijke ondersteuning. Indien huurder, na beoordeling van de gemeente, een aanpassing in de woning nodig heeft in het kader van de WMO kunnen wij dit niet weigeren. De nieuwe WMO bepaalt ook dat de woningaanpassing bij het vertrek van de huurder niet hoeft te worden verwijderd. De nieuwe WMO wijkt dus af van de wettelijke ZAV-regeling. De aanvraag doet de huurder zelf bij de gemeente. Indien huurder hulp nodig heeft hierbij zullen we een intermediaire rol vervullen. Bij vertrek huurder beoordeelt de opzichter of de aanpassing kan blijven zitten (verwijderen is op onze kosten). Aanpassing kan blijven zitten als deze de volgende huurder niet in de weg zit. Bijzondere toewijzing aangepaste woning. Indien aanpassingen wel in de weg zitten en verwijdering tot grote kosten/kapitaalvernietiging leiden (bijv. verlaagde keuken) wordt er bij de gemeente gevraagd of zij een passende kandidaat hebben die via bijzondere toewijzing geplaatst kan worden. Dit dient direct na de voorschouw doorgegeven te worden aan de woonconsulent. Woonconsulent neemt contact op met gemeente en informeert opzichter voor de eindschouw.
7.Overige woningaanpassingen Als de huurder aanpassingen in de woning wil aanbrengen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden dan hoeft de huurder dat niet te melden. Alle andere aanpassingen aan de woning dient de huurder volgens de huurovereenkomst wel van te voren melden. Wij beoordelen de aanvraag op de kwaliteit van de uitvoering. Zolang de veiligheid niet in het geding is en de verhuurbaarheid van de woning niet vermindert is elke verandering in beginsel toegestaan. Dit zijn veranderingen die de huurder zelf aanbrengt. Onderhoud overige woningaanpassingen Voor het onderhoud van alle niet eerder genoemde woningaanpassingen die de huurder zelf aanbrengt is de huurder zelf verantwoordelijk. Woningaanpassingen die door een vorige huurder zijn aangebracht worden wel door de woningbouwvereniging onderhouden, maar op standaard niveau. Woningaanpassingen die wij hebben aangebracht vanuit ons opplusbeleid worden wel door ons onderhouden. Bij vertrek huurder blijven alleen de opplusaanpassingen zitten die niet in de weg zitten van de volgende huurder. Wel of niet blijven zitten bij vertrek? In bijlage 1 van deze notitie is een lijst opgenomen met nagenoeg alle veranderingen die de huurder kan aanbrengen. Daarbij is aangegeven of de verandering bij verhuizing mag blijven zitten. Wel onder de genoemde voorwaarden die bij de toestemming zijn gemeld en dat de kwaliteit en de staat van onderhoud ervan goed is.
4
Tot slot Overname onroerende zaken door nieuwe huurder Indien een vertrekkende huurder een “woningaanpassing heeft aangebracht (woningverbetering of aanpassing) of overgenomen heeft van een vorige huurder, dan beoordelen wij de woningaanpassing of deze aan de door ons gestelde voorwaarden voldoet bij een betreffende voorziening. Zo niet, zullen wij deze voorziening niet overnemen en onderhouden. Dan zijn er vervolgens twee opties: - indien volgende huurder deze voorziening niet wil overnemen dan moet deze voorziening verwijderd worden; - indien volgende huurder deze wel wil overnemen kan dat via de “aanvullende overeenkomst aangebrachte onroerende voorzieningen” (zie bijlage 2). De nieuwe huurder betaalt hier geen huur voor (geen WWS-punten voor voorziening opnemen in huur) en dient de voorziening zelf te onderhouden. Bij vertrek moet de voorziening verwijderd worden of overgenomen worden door de daaropvolgende huurder.
Bijlagen: 1. Welke woningaanpassing mag blijven zitten en welke niet bij vertrek huurder? 2. Overeenkomst overname onroerende zaken door nieuwe huurder
5
Bijlage 1.
Lijst woningaanpassingen die blijven zitten bij vertrek huurder.
Voor de volgende zaken vraagt huurder vooraf wél toestemming De volgende zaken kan aangebracht worden in de woning, maar hiervoor moet vooraf wel toestemming gevraagd worden. Huurder krijgt, indien gewenst, uitleg en advies over de wijze van uitvoering. Soms is een vergoeding bij vertrek mogelijk. Mag blijven zitten bij vertrek Bouwkundig Plaatsen van een bijkeuken/aanbouw Doorbraak woonkamer - keuken/tussenkast verwijderen; afhankelijk van complex Aanbrengen kattenluik Verwijderen lichte scheidingswanden slaapkamer Verwijderen van vaste kastruimte m.u.v. trapkast Bestaande schouw/schoorsteenmantel verwijderen Slaapkamer maken op zolder Vaste trap naar zolder i.p.v. vlizotrap Plaatsen schuifpui/tuindeuren i.p.v. standaardkozijn Binnendeur dichtzetten/verplaatsen Vervangen en/of plaatsen van een dakraam Plaatsen dakkapel aan de achterzijde Plaatsen van een nieuw keukenblok of uitbreiden/ veranderen huidige keukenblok Inbouwapparatuur als onderdeel van keukeninrichting; uitzondering: inbouwkookplaat mag wel Isoleren berging Geveldoorvoer wasemkap Schoorsteenkanaal t.b.v. kachel/allesbrander Afwerking Vervangen wand- en vloertegelwerk Plavuizen in de entree en dichte keuken Technische installaties Wijzigen/uitbreiden wandcontactdozen en schakelaars Aanbrengen extra groepen (wasmachineaansluiting en/of elektrisch koken) Aanleggen van elektra in berging of garage Aanbrengen centrale verwarmingsinstallatie Extra radiator in ongeïsoleerde berging Vervangen radiatorkranen door thermostaatkranen Terrein en tuin Antennes/schotels Zonnescherm/zonwering Plaatsen carport Losse berging, tuinhuisje/hobbykastje Veranda
Opm.
ja
1) 2)
ja nee ja ja ja ja ja ja ja ja ja
2) 3)
1) 2) 1) en soms 2) 1) 1) en soms 2)
ja nee ja ja nee
3)
ja ja ja ja ja ja nee ja nee nee nee nee nee
3) 3) 3) 3) 3)
Voor de volgende zaken hoeft huurder géén toestemming te vragen - Veranderingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden - Én in de volgende gevallen óók geen toestemming vooraf te vragen. Bouwkundig Schouw/schoorsteenmantel plaatsen
nee 6
3)
Doorgeefkast tussen keuken en woonkamer dichtzetten Vervangen binnendeuren Aanbrengen lambrisering (hout)
ja ja ja
Sanitair Veranderen toiletruimte of badkamer door plaatsen ander toilet, wastafel, kranen, wastafel, douchebak, etc Bad (indien voldoende ruimte overblijft voor een aparte douche) Plaatsen tweede toilet Wastafel incl. kraan (warm en koud water) plaatsen op slaapkamer Wasmachineaansluiting verplaatsen naar berging of zolder, indien geen bevriezingsgevaar bestaat
ja ja ja ja ja
Afwerking Granol/pleisterwerk indien maximaal 2 mm
ja
Technische installaties Afvoer t.b.v. wasmachine/vaatwasser Aanbrengen buitenverlichting Verplaatsen radiator Plaatsen close-in boiler Plaatsen van een buitenwaterkraan (vorstvrij)
ja ja ja nee ja
Terrein en tuin Vijvers, pergola’s en andere geplaatste voorzieningen in de tuin
nee
3)
1) geldt als duurzame verbetering; vergoeding mogelijk 2) toestemming vragen aan de gemeente 3) kunnen ter overname worden aangeboden aan de nieuwe huurder (nieuwe huurder moet dan ‘aanvullende overeenkomst’ bij huurcontract tekenen uit bijlage 2).
7
Bijlage 2 AANVULLENDE OVEREENKOMST AANGEBRACHTE ONROERENDE VOORZIENINGEN
In aanvulling op de te sluiten huurovereenkomst tussen Woningbouwvereniging Langedijk, hierna te noemen: "verhuurder" en de < naam huurder>, geboren op
, hierna te noemen: "huurder", met betrekking tot de woning te , In aanmerking nemende dat: a. Huurder met ingang vanaf een huurovereenkomst aan gaat voor de woning te ; b. Bij het gehuurde op het erf nog een berging aanwezig is, die door de vertrekkende huurder is aangebracht; c. Verhuurder wettelijk verplicht is de achterblijvende berging te onderhouden en te vervangen; d. Verhuurder kan en wil deze extra onderhoudskosten niet dragen en is daarom van plan de berging te verwijderen; komen partijen het volgende overeen: e. Verhuurder laat berging staan; Huurder heeft verhuurder uitdrukkelijk verzocht om de berging niet te verwijderen. Daarbij heeft huurder verklaard bereid te zijn om, in afwijking van de wettelijke onderhoudsverdeling, het onderhoud van de berging op zich te nemen; f. Huurder zal de berging onderhouden zodat deze geen gevaar, schade of overlast veroorzaakt voor zichzelf of derden. Huurder zal van verhuurder geen onderhoud of vervanging verlangen; g. Aan het einde van de huurovereenkomst verwijdert huurder deze voorziening. Huurder is zich er van bewust dat de kosten hiervoor voor zijn rekening komen; h. Huurder verklaart uitdrukkelijk dat hij er voordeel van heeft om de berging te laten zitten, omdat hij van mening is daardoor meer genot van de woning te hebben. Ook is hij van mening dat het voordeel daarvan groter is dan het nadeel van onderhoud en de kosten voor een eventuele verwijdering; i. Verhuurder is bereid de berging op verzoek van huurder te laten staan. Dit onder voorwaarden van de hierboven genoemde punten. Verhuurder en huurder komen deze voorwaarden overeen; j. Deze aanvulling maakt deel uit van de huurovereenkomst, ingangsdatum . Aldus in tweevoud opgemaakt en ondertekend te Noord-Scharwoude op , Namens de Verhuurder:
Huurder:
Medehuurder
____________________ T.I.M. van Ruiten directeur-bestuurder Woningbouwvereniging Langedijk
__________________
________________
8
