MEMO De g e m e e n t e n in d e regio A r n h e m - N i j m e g e n , Provincie Gelderland
Aan: Cc.: Van:
Michel Hek, Walter Hulsker, Elvira Meurs e nJoost d e Koning
Onderwerp
Herijking R e g i o n a l e P r o g r a m m e r i n g W e r k l o c a t i e s - U i t g a n g s p u n t e n notitie K a n t o r e n
Datum:
6 november 2015
1
O n z e ref.
NL2140-30847
Inleiding
D e afgelopen jaren is e e n o v e r - p r o g r a m m e r i n g e n leegstand o n t s t a a n bij k a n t o r e n , bedrijventerreinen e n perifere detailhandelsvestigingen. E rheeft reeds een aanzienlijke herprogrammering plaatsgevonden; maar er zal n o g e e n verdere h e r p r o g r a m m e r i n g plaatsvinden. O p basis v a n enkel een kwantitatieve benadering is in d e regio A r n h e m - N i j m e g e n sprake van een o v e r a a n b o d v a n k a n t o r e n . Dit o v e r a a n b o d zit v o o r e e n belangrijk deel in h a r d e plancapaciteit (onherroepelijke b e s t e m m i n g s p l a n n e n ) . H e t overaanbod heeft o.a. tot gevolg dat niet flexibel kan w o r d e n i n g e s p e e l d o p d e v r a g e n uit d e m a r k t . V o o r e e n d u u r z a m e e c o n o m i s c h e o n t w i k k e l i n g v a n d e regio is h e t e s s e n t i e e l d a t d e a f s p r a k e n én o n d e r l i n g e s p e l r e g e l s w o r d e n g e a c t u a l i s e e r d e n h e r z i e n z o d a t d e r e g i o s n e l kan inspelen o p n i e u w e o n t w i k k e l i n g e n . Hiervoor zullen s c h e r p e k e u z e s nodig zijn die het o v e r a a n b o d n a a r b e n e d e n zullen bijstellen. Dat betekent dat alle p l a n n e n o p n i e u w w o r d e n b e k e k e n o m o v e r p r o g r a m m e r i n g te v o o r k o m e n . B e k e k e n wordt w a t gevolgen zijn v a n p l a n n e n v o o r d e b e s t a a n d e v o o r r a a d c o n f o r m d e filosofie v a n d e ladder v o o r d u u r z a m e v e r s t e d e l i j k i n g . Dit geldt niet a l l e e n v o o r k a n t o r e n , m a a r o o k v o o r bedrijventerreinen e nperifere detailhandel. Door t e m o n i t o r e n e nflexibel e n d y n a m i s c h t e blijven inspelen op nieuwe ontwikkelingen kan toegewerkt w o r d e n naar een beter evenwicht tussen vraag e n aanbod. D e z e notitie geeft d e basis voor d e spelregels zoals deze in d e herijking toegepast m o e t e n w o r d e n . D e definitie v a n w e r k l o c a t i e s v o o r dit o n d e r z o e k richt zich o p d e v o l g e n d e a f b a k e n i n g : -
Bedrijventerreinen
-
Perifere detailhandel (Perifere Detailhandels Vestiging/ Grootschalige Detailhandels Vestiging)
-
Kantoorlocaties
Proces D e basis v a n d e Herijking v a n d e R e g i o n a l e P r o g r a m m e r i n g W e r k l o c a t i e s is gelegen in e e n g e z a m e n l i j k gedragen vertrekpunt over d e gehanteerde uitgangspunten. Het proces start d a a r o m met een gedragen set a a n spelregels (uitgangspunten). D e z e notitie, opgesteld door Ecorys, v o r m t d e uitkomst v a n d e gezamenlijk opgestelde uitgangspunten van dewerkgroep ten behoeve van eenzelfde e n gedragen 1
interpretatie van het in beeld brengen v a n vraag e n a a n b o d . W i j v r a g e n bestuurders akkoord t e g e v e n o p deze uitgangspunten o mo p deze wijze objectief e n gedegen de v r a a g e n a a n b o d n a a r kantoorruimte inzichtelijk t e m a k e n . Het gaat e r hierbij o mdat alle g e m e e n t e n langs dezelfde 'meetlat' gelegd w o r d e n . N abestuurlijke goedkeuring van deze uitgangspunten, isd e B e s t a a n d e uitprovincie Gelderland, e n d e g e m e e n t e n A r n h e m , Nijmegen, Zevenaar, O v e r b e t u w e e n W i j c h e n
B E L G I Ë - B U L G A R I J E - HONGARIJE - INDIA - KROATIË - N E D E R L A N D - P O L E N - R U S S I S C H E F E D E R A T I E - S P A N J E - T U R K I J E - V E R E N I G D KONINKRIJK
v o l g e n d e s t a p in h e t p r o c e s , h e t k w a n t i t a t i e f e n k w a l i t a t i e f in b e e l d b r e n g e n v a n v r a a g e n a a n b o d e n d e confrontatie hiervan inzichtelijk te m a k e n . V e r v o l g e n s zal E c o r y s d e c o n f r o n t a t i e v a n v r a a g e n a a n b o d v e r w o o r d e n in e e n c o n c e p t - b e s l i s p u n t e n n o t i t i e w a a r i n scenario's beschreven zullen w o r d e n h o e er bestuurlijk ingegrepen kan w o r d e n o m tot e e n evenwichtige balans op de bedrijventerreinen-, perifere detailhandel- en kantorenmarkt g e k o m e n kan worden. T e n slotte zijn h e t de b e s t u u r d e r s v a n de b e t r o k k e n g e m e e n t e n die e e n k e u z e m o e t e n m a k e n uit de aangereikte scenario's van de beslispuntennotitie. D e h u i d i g e p l a n n i n g v o o r z i e t in e e n g e t r a p t e v a s t s t e l l i n g : -
Medio n o v e m b e r 2015: bestuurlijke accordering uitgangspunten (spelregels)
-
Medio z o m e r 2 0 1 6 bestuurlijke aanbieding beslispuntennotitie (confrontatie vraag-aanbod)
D e z e notitie is als v o l g t o p g e b o u w d : >
H 2 - S a m e n v a t t e n d overzicht v a n alle uitgangspunten mbt tot kantoren
>
H 3 - Uitgangspunten v a n de v r a a g r a m i n g , z o w e l kwantitatief als kwalitatief
>
H 4 - Uitgangspunten v a n aanbodinventarisatie, zowel kwantitatief als kwalitatief
>
H5 - Toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking
2
Samenvattend overzicht uitgangspunten kantorenlocaties
H i e r o n d e r zijn d e u i t g a n g s p u n t e n w e e r g e g e v e n v o o r h e t in b e e l d b r e n g e n v a n v r a a g e n a a n b o d n a a r k a n t o r e n l o c a t i e s . D e z e w o r d e n in d e v o l g e n d e h o o f d s t u k k e n v e r d e r t o e g e l i c h t .
2.1 «
Algemene uitgangspunten E r d i e n t in d e h e r i j k t e R e g i o n a l e P r o g r a m m e r i n g W e r k l o c a t i e s e e n b e t e r e v e n w i c h t t u s s e n v r a a g e n aanbod plaats te vinden, waarbij over-programmering v o o r k o m e n / beperkt moet worden.
«
In d e R P W z u l l e n k w a l i t e i t e n v a n k a n t o r e n o f k a n t o o r l o c a t i e s m e e g e n o m e n w o r d e n in d e a f w e g i n g ; bestaande harde plannen k u n n e n ter discussie k o m e n te staan.
«
H e t n i e u w e R P W d i e n t in t e k u n n e n s p e l e n o p n i e u w e o n t w i k k e l i n g e n , w a a r d o o r flexibiliteit in d e p r o g r a m m e r i n g b e n o d i g d is.
2.2
Uitgangspunten vraagraming
«
Schaalniveau: uitgegaan wordt van de C O R O P A r n h e m - N i j m e g e n + Montferland en M o o k en Middelaar
«
D e p r o v i n c i e G e l d e r l a n d h e e f t in 2 0 1 1 e e n l a n g e t e r m i j n - b e h o e f t e r a m i n g g e p u b l i c e e r d in h e t r a p p o r t 'Debet S Credit, balans v a n de Gelderse kantorenmarkt; vraag-aanbod-confrontatie 2 0 1 1 - 2 0 4 0 ' . Eind 2 0 1 4 heeft de Provincie G e l d e r l a n d besloten dat de r a m i n g e n die zijn uitgevoerd e e n g o e d e k w a n t i t a t i e v e b a s i s b o d e n v o o r v e r d e r e a n a l y s e s . O o k in h e t k a d e r v a n d e z e s t u d i e w o r d e n d e z e ramingen voor de kantorenmarkt gehanteerd.
«
Het kantorenmarktonderzoek Debet S Credit neemt, net als de Structuurvisie Bedrijventerreinen v a n de provincie Gelderland en veel andere k a n t o o r m a r k t o n d e r z o e k e n , het TM-scenario als vertrekpunt.
U i t g a n g s p u n t e n notitie E c o r y s tbv k a n t o r e n 0 6 - 1 1 - 2 0 1 5 (eindversie).docx
2 van 9
Daarnaast wordt uitgegaan van een vervangingsvraag door technische of economische veroudering v a n g e b o u w e n ouder dan 50 jaar. «
Het onderzoek van Bureau Buiten geeft een kwalitatieve verdieping van de vraagraming. Deze verdieping naar locatietype in regio A r n h e m -Nijmegen wordt als basis a a n g e h o u d e n in d e vraagraming.
2.3 «
Uitgangspunten
aanbod
W e h a n t e r e n de a a n b o d - e n planinventarisatie z o a l s die v o o r 'Debet e n Credit' is g e m a a k t e n getoetst in d e e i n d r a p p o r t a g e K a n t o r e n m a r k t G e l d e r l a n d . V o o r h e t a a n b o d i s h e t B a k - b e s t a n d ( d . d . 0 1 - 0 1 ¬ 2
2015) de basis. «
H e t o n d e r z o e k v o o r k a n t o r e n richt zich op het a a n b o d v a n kantoorlocaties e n gaat niet o v e r n e v e n g e s c h i k t e kantoorruimtes (als onderdeel v a n e e n bedrijfsgebouw, isonderdeel v a n deelstudie bedrijventerreinen).
«
In d e z e s t u d i e w o r d t z o w e l n a a r d e g e h e l e v o o r r a a d a a n k a n t o o r g e b o u w e n p e r g e m e e n t e g e k e k e n a l s specifieke kantorenlocaties.
«
Er wordt een kwantitatieve inventarisatie g e m a a k t v a n w e l k aanbod aan kantoren tot w e l k locatietype behoort.
«
Het aanbod v a n de kantorenvoorraad op gemeenteniveau en naar locatietype wordt aan de gemeenten voorgelegd. E e n check op het onderscheid naar locatietype en de leegstand per g e m e e n t e wordt g e v r a a g d a a n de g e m e e n t e n die deel u i t m a k e n v a n d e z e studie.
«
In d e r a p p o r t a g e v a n B u r e a u B u i t e n w o r d t d e p l a n c a p a c i t e i t v a n k a n t o r e n b e s p r o k e n . Hierbij w o r d t h e t onderscheid g e m a a k t t u s s e n harde plannen (vigerend, vastgesteld of onherroepelijk bestemmingsplan) e n z a c h t e p l a n n e n ( p l a n n e n in v o o r b e r e i d i n g ) . V o o r d e z e s t u d i e w o r d t a l l e e n o n d e r s c h e i d g e m a a k t tussen onherroepelijke bestemmingsplannen en overige bestemmingsplannen. Deze plancapaciteit zal opnieuw moeten worden gecontroleerd door gemeenten.
«
A a n b o d wordt niet langer als courant b e s c h o u w d w a n n e e r een substantieel deel v a n de leegstand structureel is (drie jaar of langer leeg staat).
«
Bij s t r u c t u r e l e l e e g s t a n d w o r d t kwalitatief g e k e k e n n a a r de a c h t e r l i g g e n d e l o c a t i e k e n m e r k e n e n d e w e n s e n van de doelgroepen.
2.4
Toepassing v a n d eladder voor d u u r z a m e verstedelijking
«
V o o r lokaal-regionale locaties isC O R O P het marktgebied.
«
A l l e e n b i j ( i n t e r ) n a t i o n a a l georiënteerde k a n t o r e n w o r d t v e r d e r g e k e k e n d a n d e g r e n z e n v a n C O R O P , o m e e n realistisch b e e l d t e krijgen v a n d e c o n c u r r e n t i e in o m l i g g e n d e g e m e e n t e n .
«
H e t o n d e r z o e k richt zich primair op N e d e r l a n d , m o c h t e n er directe a a n l e i d i n g e n zijn dat locaties concurreren met Duitse locaties, dan zal daar aandacht aan geschonken w o r d e n .
Bureau Buiten (2014).Kantorenmarkt Gelderland
U i t g a n g s p u n t e n notitie E c o r y s tbv k a n t o r e n 0 6 - 1 1 - 2 0 1 5 (eindversie).docx
3 van 9
3
Uitgangspunten vraagraming kantoren
3.1
Het studiegebied
V o o r d e h e r i j k i n g w o r d t u i t g e g a a n v a n d e r e g i o C O R O P A r n h e m - N i j m e g e n (dat is i n c l u s i e f D r u t e n ) + g e m e e n t e Montferland en g e m e e n t e M o o k en Middelaar als onderdeel v a n het s a m e n w e r k i n g s v e r b a n d v a n d e r e g i o A r n h e m - N i j m e g e n . D e p r o v i n c i a l e v r a a g r a m i n g e n w o r d e n a a n g e p a s t n a a r dit s c h a a l n i v e a u . Tabel 3.1 Corop-indeling COROP Arnhem-Nijmegen + Montferland S Mook en Middelaar
«
Arnhem
«
Nijmegen
«
Beuningen
«
Overbetuwe
«
Doesburg
«
Renkum
«
Druten
«
Rheden
«
Duiven
«
Rijnwaarden
«
Groesbeek
«
Rozendaal
«
Heumen
«
Ubbergen
«
Lingewaard
«
Westervoort
«
Millingen a/d R
«
Wijchen
«
Montferland
«
Zevenaar
«
Mook en Middelaar
3.2
Vraagraming:
kwantitatieve uitgangspunten
Het kantorenmarktonderzoek Debet S Credit neemt, net als d e Structuurvisie Bedrijventerreinen v a n d e provincie Gelderland en veel andere k a n t o o r m a r k t o n d e r z o e k e n , het T M - s c e n a r i o als vertrekpunt. Inhet T M s c e n a r i o groeit d e w e r k g e l e g e n h e i d n o g m a a r z e e r b e p e r k t . D a a r n a a s t w o r d t in d e s t u d i e v e r v a n g i n g s v r a a g m e e g e n o m e n . Dit is d e v r a a g d o o r d a t b e d r i j f s p a n d e n e c o n o m i s c h o f t e c h n i s c h v e r o u d e r e n . I n d e s t u d i e Debet S Credit wordt uitgegaan van een gemiddelde levensduur van kantoorpanden v a n 50 jaar. Vraagraming D e p r o v i n c i a l e k a n t o r e n r a m i n g i s g e b a s e e r d o p uitbreidingsvraag a l s g e v o l g v a n : -
V e r a n d e r i n g e n in de werkgelegenheid door uitbreiding en inkrimping v a n activiteiten, oprichtingen en opheffingen en vestiging en vertrek v a n bedrijven (ook door bedrijfsmigratie en bovenregionale vraag);
-
Veranderingen inhet ruimtegebruik per arbeidskracht, oftewel het aantal m 2 kantoorruimte dat per w e r k z a m e p e r s o o n k a n t o o r h o u d e n d e w e r k g e l e g e n h e i d nodig is.
D e vervangingsvraag i s d e v r a a g n a a r k a n t o o r r u i m t e d i e o n t s t a a t d o o r d a t k a n t o r e n o m ( d i v e r s e ) r e d e n e n v a n v e r o u d e r i n g niet m e e r v o l d o e n . M e t ' V e r v a n g i n g s v r a a g ' m o e t in k a n t o r e n r a m i n g e n m e t e n i g e voorzichtigheid o m g e g a a n w o r d e n . Door de a f n a m e v a n d e uitbreidingsvraag zal de vraag naar kantoren o p l a n g e termijn o v e r w e g e n d v e r v a n g i n g s v r a a g zijn. W a n n e e r echter 100 7o v a n de v e r v a n g i n g s v r a a g opgeteld 0
w o r d t bij d e t o t a l e b e h o e f t e w o r d t e r e x p l i c i e t v a n u i t g e g a a n d a t v e r o u d e r d e k a n t o o r g e b o u w e n v a n d e m a r k t " v e r d w i j n e n " . Dit is n i e t v a n z e l f s p r e k e n d h e t g e v a l , e n h e t g e v a a r is d a t er e e n v o o r r a a d l e e g s t a a n d e i n c o u r a n t e k a n t o o r p a n d e n ontstaat. I n d e r a p p o r t a g e v a n B u r e a u B u i t e n i s er v o o r g e k o z e n a l l e e n uit te g a a n v a n d e u i t b r e i d i n g s v r a a g , o o k in d e v r a a g - a a n b o d - c o n f r o n t a t i e .
U i t g a n g s p u n t e n notitie E c o r y s tbv k a n t o r e n 0 6 - 1 1 - 2 0 1 5 (eindversie).docx
4 van 9
O m d a t alle v e r v a n g i n g s v r a a g buiten b e s c h o u w i n g laten g e e n recht d o e t a a n d e w e r k e l i j k h e i d , is in d e w e r k g r o e p b e s l o t e n d a t a l l e e n v o o r p l a n n e n v o o r k a n t o r e n d i e c o n c r e e t z i j n , w a a r v a n financiële o n d e r b o u w i n g e n b e s c h i k b a a r zijn e n die tot o n t w i k k e l i n g k o m e n in d e periode tot 2 0 2 0 e n leiden tot verplaatsing v a n bedrijfsactiviteiten w o r d e n m e e g e n o m e n als vervangingsvraag.
3.3
Kwalitatieve opbouw v a n de vraag
V o o r h e t in b e e l d b r e n g e n v a n d e kwalitatieve o p b o u w v a n d e v r a a g k a n o p basis v a n d e k w a n t i t a t i e v e g e r a a m d e ruimtevraag voor kantorenlocaties worden vastgesteld w a t de belangrijkste vestigingsplaatseisen zijn. D e z e e i s e n v e r a n d e r e n in d e tijd. I n d e laatste j a r e n is e e n t r e n d z i c h t b a a r v a n c o n c e n t r a t i e b i n n e n s t e d e n , o p locaties die g o e d bereikbaar zijn m e t o p e n b a a r v e r v o e r . O o k m o e t er g e n o e g v l o e r r u i m t e b e s c h i k b a a r zijn o m flexibel t e w e r k e n , terwijl er o o k juist v r a a g is n a a r kleinere, flexibele k a n t o o r p a n d e n / ¬ 3
r u i m t e n in n i e u w e c o n c e p t e n o p centrale locaties. D o o r e e n r u i m k a n t o r e n a a n b o d , d e w e n s tot k o s t e n o p t i m a l i s a t i e bij g e b r u i k e r s e n d e a f n e m e n d e b e t e k e n i s v a n k a n t o r e n a l s s t a t u s s y m b o o l , n e e m t d e prijsgevoeligheid, en daarmee de vraag naar goedkope kantoorruimtes, t o e . In o n d e r s t a a n d e tabel is o p basis v a n literatuur e n e r v a r i n g e n v a n E c o r y s g e b a s e e r d o p e e r d e r e s t u d i e s e e n inschatting g e m a a k t v a n d e belangrijkste v e s t i g i n g s e i s e n v a n d e k a n t o r e n m a r k t . Hierbij is o n d e r s c h e i d gemaakt naar vraag naar kantoorruimte vanuit (inter)nationale bedrijven en vanuit regionale bedrijven. I n d e z e vestigingsplaatsfactoren zijn o o k d e t r e n d s in d e s e c t o r e n (bijv. b e r e i k b a a r h e i d e n v l o e r o p p e r v l a k t e ) integraal m e e g e n o m e n . B i j d e inventarisatie v a n h e t a a n b o d w o r d t g e k e k e n in h o e v e r r e h e t a a n b o d v o l d o e t aan de gevraagde kwaliteiten vanuit het bedrijfsleven. Tabel 3.2 Vestigingsplaatsfactoren (Inter)nationaal kantoor
Regionaal kantoor
Prijs
++
++++
Bereikbaarheid auto
++
++++
Bereikbaarheid O V (afstand tot station + wel/geen bushalte op loopafstand)
+++++
++
S t e d e n b o u w k u n d i g e uitstraling
++++
++
Kwaliteit fysieke o m g e v i n g (parkachtige uitstraling)
++
+++
Zichtlocaties
+++
++
Nabijheid stedelijke voorzieningen
++++
++
Nabijheid universiteit
++++
++
Schaalgrootte vloeroppervlak
++++
++
Energielabel
++++
+++
Vastgoedvisierapport, D T Z Zadelhof, 2015.
U i t g a n g s p u n t e n notitie E c o r y s t b v k a n t o r e n 0 6 - 1 1 - 2 0 1 5 (eindversie).docx
5 van 9
4
Uitgangspunten inventarisatie van het aanbod
De inventarisatie v a n het aanbod aan kantoren wordt gedaan door zowel te kijken naar de o m v a n g (kwantitatief) v a n het aanbod als de kwaliteit v a n het aanbod.
4.1
Kwantitatieve inventarisatie van het aanbod
V o o r de inventarisatie van het aanbod m a k e n w e het volgende onderscheid:
1.
Onherroepelijk aanbod en overig aanbod
In o v e r l e g m e t d e a m b t e l i j k e w e r k g r o e p i s b e p a a l d d a t in d e h e r i j k i n g a l l e e n n o g h e t o n d e r s c h e i d w o r d t g e m a a k t tussen onherroepelijke plannen en overige plannen (van plannen inprocedure tot plannen op d e "tekentafel"). Alle g e m e e n t e n w o r d e n door Ecorys gevraagd naar de plannen voor kantorenlocaties (ook als d e z e n o g in d e i d e e - f a s e v e r k e r e n ) .
2.
Locatietype
B u r e a u B u i t e n h a n t e e r t in h a a r s t u d i e e e n vijftal l o c a t i e t y p e s o m h e t a a n b o d in b e e l d t e b r e n g e n . Dit onderscheid zal Ecorys o o k m e e n e m e n inhet v e r z o e k a a n g e m e e n t e n o m a a n b o d gegeven a a n te leveren. D e locatietypes die B u r e a u Buiten hanteert zijn: «
Centrum/ stationslocatie
«
Woonwijk
«
Kantorenpark
«
Bedrijventerrein
«
Buitengebied
D o o r h e t k w a n t i t a t i e f a a n b o d p e r l o c a t i e t y p e in b e e l d t e b r e n g e n k a n d e b e r e k e n d e r u i m t e v r a a g a f g e z e t worden tegen het beschikbare aanbod. Vervolgens wordt gekeken naar de kwaliteiten van het aanbod ( m a t e v a n c o u r a n t h e i d e n t o e k o m s t b e s t e n d i g h e i d ) . W e l k e s p e c i f i e k e l o c a t i e s v o l d o e n in m e e r o f m i n d e r m a t e a a n d e v e r w a c h t e r u i m t e v r a a g . Dit w o r d t in p a r a g r a a f 4 . 2 v e r d e r t o e g e l i c h t . 3.
Leegstand
D e l e e g s t a n d betreft d e b e s t a a n d e g e b o u w e n o p k a n t o r e n l o c a t i e s die l e e g s t a a n . Inzicht in d e l e e g s t a n d i s relevant v o o r het inzichtelijk krijgen v a n het beschikbare a a n b o d op b e s t a a n d e locaties en de kwaliteit h i e r v a n v o o r h e t a c c o m m o d e r e n v a n ( e e n d e e l v a n d e ) m a r k t v r a a g . E e n f r i c t i e l e e g s t a n d v a n c i r c a 50 o p d e vastgoedmarkt wordt als gezond b e s c h o u w d . Locaties met een leegstand op of onder frictieniveau w o r d e n d a a r o m niet verder m e e g e n o m e n indeze analyse. I n d i e n g e m e e n t e n a a n g e v e n d a t e r s p r a k e i s v a n substantiële l e e g s t a n d v a n m e e r d a n h e t f r i c t i e n i v e a u wordt a a n h e n gevraagd n a a r de courantheid v a n de locatie. W a n n e e r er courant v a s t g o e d op de locatie s t a a t k a n d e z e locatie, in t h e o r i e , e e n d e e l v a n d e m a r k t v r a a g a c c o m m o d e r e n . W a n n e e r e r s p r a k e is v a n i n c o u r a n t v a s t g o e d , w o r d t g e k e k e n i n h o e v e r r e d e l o c a t i e n o g v o l d o e t a a n d e eisen die w o r d e n gesteld door gebruikers v a n k a n t o o r r u i m t e . W e s p r e k e n o v e r incourant v a s t g o e d als g e b o u w e n l a n g e r d a n 3 j a a r l e e g s t a a n . In d e a n a l y s e z a l dit e n k e l b e n o e m d w o r d e n v o o r e e n l o c a t i e . D e
U i t g a n g s p u n t e n notitie E c o r y s tbv k a n t o r e n 0 6 - 1 1 - 2 0 1 5 (eindversie).docx
6 van 9
a f w e g i n g over e v e n t u e l e v e r d e r e c o n s e q u e n t i e s (bijv. herstructurering, transformatie) zal echter e e n bestuurlijke a f w e g i n g zijn e n w o r d t niet m e e g e n o m e n i nde a n a l y s e . D e beoordeling v a n incourantheid w o r d t in e e r s t e i n s t a n t i e a a n g e m e e n t e n o v e r g e l a t e n . E c o r y s c o n t r o l e e r t d e z e g e g e v e n s d o o r o o k z e l f m e t lokale makelaars te spreken o m een beeld v a n de locaties te krijgen. 4.
Bak-bestand
D e basis voor de aanbod-gegevens v a n de kantoren binnen de regio A r n h e m - N i j m e g e n ishet Bak-bestand v a n de provincie Gelderland m e t als peildatum het a a n b o d tot 1-1-2015.
4.2
Kwalitatieve inventarisatie van het aanbod
D e k w a l i t a t i e v e i n v e n t a r i s a t i e v a n h e t a a n b o d g e e f t gericht inzicht in d e m a t e v a n c o u r a n t h e i d e n d e t o e k o m s t w a a r d e v a n d e l o c a t i e s . W a t is d e s t a a t v a n d e p a n d e n e n i n h o e v e r r e v o l d o e n d e locatiekwaliteiten aan de eisen van toekomstige ruimtevragers. Bepalen courantheid van het aanbod In h e t a l g e m e e n w o r d t u i t g e g a a n v a n e e n l e v e n s c y c l u s v a n k a n t o o r v a s t g o e d v a n z o ' n 5 0 j a a r . In die periode isde vraag naar locaties veranderd, en voldoet het aanbod niet m e e r aan de vraag. M a a r o o k kantorenlocaties jonger dan 50 jaar k u n n e n , door verandering v a n marktvraag niet m e e r voldoen aan d e g e s t e l d e e i s e n . Dit uit zich, in de m e e s t e g e v a l l e n , i n e e n l e e g s t a n d s p e r i o d e l a n g e r d a n 3 jaar. D e eerste stap isd a a r o m een scheiding m a k e n v a n het vastgoed op basis van het Bak-bestand. E r wordt g e k e k e n n a a r e e n aantal e l e m e n t e n die e e n indicatie g e v e n v a n v e r o u d e r i n g of t e k e n e n v a n incourantheid, te w e t e n : 1.
P a n d e n die o u d e r zijn d a n 5 0 jaar;
2.
P a n d e n die langer dan 3 jaar l e e g s t a a n ;
Bepalen vitaliteit van de locaties D e e e r s t e indicatie o v e r m a t e v a n c o u r a n t h e i d v a n h e t a a n b o d is v e r k r e g e n uit d e a n a l y s e v a n h e t B a k b e s t a n d . Dit g e e f t " s l e c h t s " inzicht in d e l o c a t i e t y p e s . V e r d i e p i n g v i n d t p l a a t s o p i e d e r e k a n t o r e n l o c a t i e (circa 1 7 in r e g i o A r n h e m - N i j m e g e n ) , d o o r m i d d e l v a n e e n s c h o u w . G e k e k e n w o r d t in h o e v e r r e d e l o c a t i e s v o l d o e n a a n d e g e s t e l d e criteria v a n u i t d e r u i m t e v r a g e r s (zie e i s e n in t a b e l 3 . 2 ) . M e t a n d e r e w o o r d e n , h o e vitaal zijn de locaties. D a a r n a a s t w o r d t de t o e k o m s t b e s t e n d i g h e i d (op basis v a n trends e n o n t w i k k e l i n g e n ) m e e g e n o m e n . Hierbij gaat het o m sec de locatie en niet de individuele g e b o u w e n . Planologisch wordt t e v e n s vastgesteld w e l k e ontwikkelpotentie per kantorenlocatie a a n w e z i g is. T e n slotte vindt e e n m a r k t t o e t s p l a a t s bij h e t b e d r i j f s l e v e n ( g e v e s t i g d e b e d r i j v e n , m a r k t p a r t i j e n e n m a k e l a a r s ) m i d d e l s ( t e l e f o n i s c h e ) interviews. D e z e stappen m a k e n het mogelijk de locaties kwalitatief te positioneren inde markt. V e r v o l g e n s ishet mogelijk z o w e l kwantitatief als kwalitatief de confrontatie v a n v r a a g en a a n b o d v o l g e n s d e ladder v o o r d u u r z a m e verstedelijking te laten plaatsvinden (zie volgend hoofdstuk).
U i t g a n g s p u n t e n notitie E c o r y s tbv k a n t o r e n 0 6 - 1 1 - 2 0 1 5 (eindversie).docx
7 van 9
5
Spelregels ladder voor d u u r z a m e verstedelijking
In n o v e m b e r 2 0 1 3 ( 2 v e r s i e ) h e e f t h e t M i n i s t e r i e v a n Infrastructuur e n Milieu d e 'ladder v o o r d u u r z a m e e
verstedelijking' o p g e n o m e n inde Structuurvisie Infrastructuur en R u i m t e ( S V I R ) en vastgelegd als p r o c e s v e r e i s t e in h e t B e s l u i t r u i m t e l i j k e o r d e n i n g ( B r o ) . S i n d s d i e n m o e t d e l a d d e r v o o r d u u r z a m e verstedelijking worden doorlopen o m nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren. De ladder kent een aantal treden die zorg m o e t e n dragen v o o r e e n zorgvuldige ruimtelijke a f w e g i n g e n inpassing v a n die n i e u w e ontwikkelingen en d a a r m e e o o k leiden tot een goede evenwichtige regionale programmering. De Ladder voor d u u r z a m e verstedelijking begint allereerst met een analyse v a n de vraag, vervolgens een a n a l y s e v a n h e t huidige aanbod i n d e t i j d a a n b e s c h i k b a r e p a n d e n ( z o w e l k w a n t i t a t i e f a l s k w a l i t a t i e f ) . D a a r n a w o r d t g e k e k e n n a a r d e leegstand e n d e herstructureringsmogelijkheden, b e i d e o o k o n d e r d e e l u i t m a k e n d v a n h e t (potentiële) a a n b o d . V e r v o l g e n s w o r d t i n b e e l d g e b r a c h t w e l k e h a r d e e n z a c h t e p l a n n e n er zijn o m h e t huidige a a n b o d a a n te v u l l e n . H e t s y s t e m a t i s c h aflopen v a n d e z e o n d e r d e l e n , geeft inzicht i n d e b e h o e f t e a a n n i e u w e k a n t o r e n l o c a t i e s v o o r d e g e n o e m d e f u n c t i e s e n d e m a t c h . I n p a s s i n g in d e tijd. Dit v o r m t de basis v o o r e e n zorgvuldige a f w e g i n g op grond v a n e e n m a r k t t e c h n i s c h e o n d e r b o u w i n g die o o k in b e s t u u r l i j k e t r a j e c t e n g e v o l g d m o e t w o r d e n . In a l o n z e m a r k t s t u d i e s p a s s e n w e d e L a d d e r t o e , z o d a t h e t r a p p o r t o o k bij d e R a a d v a n S t a t e s t a n d h o u d t , i n d i e n n o d i g . O p macroniveau ontstaat door de kwantitatieve en kwalitatieve confrontatie van vraag en aanbod een goed beeld v a n het a a n b o d e n de b e h o e f t e a a n locaties e n w e l k e locaties m e e r kansrijk zijn i n relatie tot de v r a a g e n w e l k e locaties m i n d e r g e s c h i k t zijn. Dit ter v e r a n t w o o r d i n g v a n t r e d e 1 e n t r e d e 2 v a n de ladder v o o r d u u r z a m e v e r s t e d e l i j k i n g . T e n b e h o e v e v a n d e ladder z a l o p b e s t e m m i n g s p l a n n i v e a u altijd n o g d e a c t u a l i t e i t m o e t e n w o r d e n m e e g e w o g e n . D o o r h e t m o n i t o r e n v a n d e uitgifte e n a c t u e l e o n t w i k k e l i n g e n blijft p e r i n d i v i d u e l e situatie e e n g o e d e a f w e g i n g n o d i g o m al d a n niet tot o n t w i k k e l i n g o v e r t e g a a n v a n d e betreffende locatie. Flexibel p r o g r a m m e r e n op basis v a n de actuele vraag en het a a n b o d zorgt voor e e n zorgvuldige balans tussen vraag en aanbod.
U i t g a n g s p u n t e n notitie E c o r y s tbv k a n t o r e n 0 6 - 1 1 - 2 0 1 5 (eindversie).docx
8 van 9
6
Financiën
O m de studie naar een herijking v a n het R P W goed te k u n n e n uitvoeren isafgesproken dat naast vraag en a a n b o d v a n l o c a t i e s o o k financiële p a r a m e t e r s w o r d e n m e e g e n o m e n . H e t g a a t h i e r b i j s p e c i f i e k o m p l a n n e n voor de ontwikkeling van kantorenlocaties. T e n b e h o e v e v a n ( b e s t u u r l i j k e ) k e u z e s d i e g e m a a k t g a a n w o r d e n i s h e t v a n b e l a n g één g e s t a n d a a r d i s e e r d kader te h e b b e n , w a a r a a n alle locaties v o o r de betrokken g e m e e n t e n , getoetst g a a n w o r d e n . I n z i c h t i n d e financiële s i t u a t i e v a n a f z o n d e r l i j k e l o c a t i e s k a n b e r e i k t w o r d e n m i d d e l s d e g r o n d e x p l o i t a t i e s . Elke g e m e e n t e dient conform Besluit Begroting en Verantwoording een grondexploitatie op te stellen (en d e z e j a a r l i j k s t e h e r i j k e n ) . P r i v a t e partijen m a k e n e e n b u s i n e s s c a s e , v e e l a l o o k in d e v o r m v a n e e n g r o n d e x p l o i t a t i e m e t k o s t e n e n o p b r e n g s t e n o m t e b e o o r d e l e n o f h e t i n t e r e s s a n t is v e r d e r t e g a a n m e t d e ontwikkeling. D e g r o n d e x p l o i t a t i e i s h e t f i n a n c i e e l k a d e r v a n d e g e b i e d s o n t w i k k e l i n g m e t in a c h t n e m i n g v a n d e r u i m t e l i j k e d o e l s t e l l i n g e n ( b i j v o o r b e e l d h e t a a n t a l t e b o u w e n v i e r k a n t e m e t e r s ) die in h e t b e s t e m m i n g s p l a n zijn vastgelegd. H e t v o o r s t e l v a n E c o r y s , n a c o n s u l t a t i e i n d e w e r k g r o e p is o m a l l e e n d e r e s u l t a t e n v a n d e g r o n d e x p l o i t a t i e in e e n a b s o l u u t getal t e v e r m e l d e n . D e o v e r i g e k o s t e n p a r a m e t e r s m o g e n i n e e n p e r c e n t a g e v a n d e k o s t e n . H i e r m e e k o m e n e r g e e n g e v o e l i g e financiële p a r a m e t e r s " o p s t r a a t " . D e financiële g e g e v e n s z u l l e n n i e t i n een rapportage beschreven worden, maar gebruikt worden o m de beslispuntennotitie te kunnen o n d e r b o u w e n m e t financiële i m p l i c a t i e s . Parameters
output
Plangebied (aantal m 2 bruto plangebied)
m2
Uitgeefbaar oppervlak (aantal m 2 netto uitgeefbaar)
m2
E i g e n d o m g e m e e n t e (aandeel/ m 2 bruto plangebied)
m 2 e n / o f 06
Kostenopbouw »
Aandeel boekwaarde (verwervingsprijs + gemaakte kosten)
06
»
Aandeel civieltechnische kosten (kosten bouw- en woonrijp m a k e n )
00
»
Aandeel Plan- en advieskosten (Voorbereiding, Advies, Toezicht)
00
»
Aandeel afschrijvingen (afwaarderingen op grondopbrengsten)
00
Resultaat G R E X (huidig saldo op grondexploitatie, N C W per 1-1-2015)
U i t g a n g s p u n t e n notitie E c o r y s tbv k a n t o r e n 0 6 - 1 1 - 2 0 1 5 (eindversie).docx
e
9 van 9
