2011-2012
BREEAM-BBG keurmerk voor woningbouw
Marktonderzoek DGBC Bedrijf: Klas: Auteurs:
Saxion Hogeschool Enschede EBT2V Pim Schepers, Dirk Broekhuis, Dirk Loman & Mats Poorthuis
Inhoud Voorwoord .............................................................................................................................................. 3 Samenvatting........................................................................................................................................... 4 1.
Inleiding ........................................................................................................................................... 5 1.1.
2.
3.
Onderzoeksstrategie ............................................................................................................. 6
Resultaten deskresearch ................................................................................................................. 8 2.1.
BREEAM-NL BBG methodiek ................................................................................................. 9
2.2.
Potentiële belanghebbenden voor BREEAM-NL BBG ......................................................... 11
2.3.
BREEAM-NL BBG in vergelijking .......................................................................................... 13
2.4.
Wet- en regelgeving rondom BREEAM-NL BBG .................................................................. 17
2.5.
Aansluiting BREEAM-NL BBG op de Nederlandse wet- en regelgeving .............................. 19
2.5.1
Voor- en nadelen Energielabel en de aansluiting van BREEAM-NL BBG............................. 20
Resultaten van fieldresearch ......................................................................................................... 21 3.1.
Beweegredenen om het keurmerk te gebruiken ................................................................ 22
3.2.
Praktische behoeften bij gebruik van het keurmerk ........................................................... 23
4.
Conclusie ....................................................................................................................................... 24
5.
Aanbeveling ................................................................................................................................... 25
Nawoord ................................................................................................................................................ 26 Verklarende woordenlijst ...................................................................................................................... 27 Bijlage 1:
Plan van aanpak................................................................................................................. 28
Bijlage 2:
Vragenlijst telefonische enquête ...................................................................................... 29
Bijlage 3:
Vragenlijst e-mail enquête ................................................................................................ 32
Bijlage 4:
Overzicht woningcorporaties ............................................................................................ 36
Bijlage 5:
Telefonische enquêtes ...................................................................................................... 37
Bijlage 6:
Resultaten Interview ......................................................................................................... 39
Bijlage 7:
Resultaten enquête ........................................................................................................... 43
2
Voorwoord Deze rapportage geeft verslag van het marktonderzoek naar een uitbreiding van het BREEAM-NL BBG keurmerk bestemd voor woningbouw en is ontstaan in een samenwerking tussen Saxion Hogeschool Enschede en Dutch Green Building Council (DGBC) met als doel het onderzoek, hoe het keurmerk BREEAM BBG binnen 5 jaar de meerderheid van de woningvastgoedmarkt kan bereiken, vanuit verschillende perspectieven te kunnen bekijken. Voor ons geeft het onderzoek invulling aan het project: “Marktonderzoek” in het tweede jaar voor de studie Bouwtechnische Bedrijfskunde aan Saxion Hogescholen Enschede. Het is voor ons een nieuwe ervaring om aan een bestaand concept te werken en te werken met mensen uit de praktijk. Daarnaast was ook de opdracht nieuw waardoor we ons op andere competenties hebben kunnen richten, welke een waardevolle aanvulling zijn op de beroepscompetenties van de opleiding. Dit onderzoeksrapport is in eerste instantie geschreven voor DGBC zodat zij inzicht krijgen hoe het keurmerk de meerderheid van de woningvastgoedmarkt kan bereiken. Daarnaast is dit onderzoek geschreven voor alle interne geïnteresseerden binnen DGBC. Het onderzoek heeft als doel om inzichtelijk te maken wat het BREEAM-NL BBG keurmerk moet bevatten om binnen 5 jaar de majority van de woningvastgoedmarkt te kunnen bereiken. Voor dit onderzoek hebben specialisten van zowel DGBC en Saxion Hogescholen Enschede input geleverd. In het bijzonder: dhr. D. Cao (DGBC), dhr. G.P. Stern (Saxion) en dhr. T. Tijink (Saxion). Wij danken jullie allen voor de geleverde input voor dit onderzoek. Enschede, dinsdag 30 januari 2012,
M. Poorthuis D. Broekhuis D. Loman P. Schepers
3
Samenvatting Voor de non-profit organisatie Dutch Green Building Council is een marktonderzoek opgezet naar het duurzaamheidsconcept BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik (BBG). Het onderzoek is gepleegd op de sociale woningmarkt waarmee voornamelijk woningcorporaties worden bedoeld. Het doel van dit onderzoek is om te bepalen hoe het BREEAM-NL BBG keurmerk binnen 5 jaar de meerderheid van de woningvastgoedmarkt kan bereiken. Hiermee wordt er ook onderzocht wat de kritische succesfactoren van het concept BREEAM-NL BBG zijn. Ook ten opzichte van bestaande duurzaamheidsconcepten als: Greencalc+, GPR en Energielabel. Om hier antwoord op te geven is er gebruik gemaakt van desk- en fieldresearch. Voor de beantwoording van de deelvragen is er gebruik gemaakt van verschillende methoden. Om betrouwbare en dus kwalitatieve antwoorden te krijgen zijn er verschillende partijen geïnterviewd en geënquêteerd. Tijdens het deskresearch is er:
Onderzocht hoe de methodiek van BREEAM-NL BBG in elkaar steekt. In kaart gebracht wie de potentiële belanghebbenden kunnen zijn. Een vergelijking gemaakt tussen bestaande keurmerken en BREEAM BBG. Onderzocht wat de wet- en regelgeving op het gebied van duurzaamheid eist.
Tijdens het fieldresearch is er :
Onderzocht wat de beweegredenen van woningcorporaties kunnen zijn om het keurmerk in gebruik te nemen. De praktische behoeften van woningcorporaties met betrekking tot het keurmerk. weergegeven.
Het deskresearch wijst uit dat het BREEAM-NL BBG keurmerk aantrekkelijk is voor woningcorporaties omdat het een uitgebreid keurmerk is. De bestaande woningvoorraad wordt voor dit keurmerk verdeeld in 3 onderwerpen. Elk onderwerp wordt getoetst aan 9 categorieën. Onderzocht is dat bestaande keurmerken niet met al deze categorieën rekening houden. Vooral management, gezondheid, vervuiling en landgebruik en ecologie zijn onderdelen waarop keurmerken als GPR, Greencalc+ en het Energielabel geen rekening mee houden. Uit fieldresearch blijkt dat woningcorporaties weinig belangstelling hebben voor het BREEAM-NL BBG keurmerk. Hoofdreden hiervoor is dat het te veel tijd en moeite kost om het keurmerk te verkrijgen. Voorbeelden als GPR en het energielabel zijn volgens het onderzoek gebruiksvriendelijker. Woningcorporaties vinden het BREEAM-NL BBG keurmerk te uitgebreid. Er kan dus worden geconcludeerd dat er bij de woningcorporaties behoefte is om het keurmerk te gebruiken indien het vereenvoudigt wordt en minder tijd en geld kost.
4
1. Inleiding Dit onderzoek is uitgevoerd in een samenwerking tussen studenten van de opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde aan Saxion te Enschede, de Dutch Green Building Council (DGBC) en BREEAM-NL. Om erachter te komen of woningcorporaties belang hebben bij het BREEAM-NL BBG keurmerk is er een marktonderzoek uitgevoerd. De Dutch Green Building Council (DGBC) is een onafhankelijke non-pofit organisatie die een duurzaamheidskenmerk heeft ontwikkeld voor Nederlandse gebouwen. Het bedrijf verstrekt certificaten aan projecten waarvan de mate van duurzaamheid is beoordeeld volgens vooraf gestelde criteria die zijn vastgelegd in een beoordelingsrichtlijn (BRL). Het DGBC hanteert anno 2011 drie verschillende keurmerken van BREEAM-NL: BREEAM-NL Duurzame gebiedsontwikkeling BREEAM-NL Nieuwbouw BREEAM-NL Bestaande bouw en gebruik In dit rapport wordt er toegespitst, zoals eerder gezegd, naar het keurmerk BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik. Het keurmerk BREEAM staat voor ‘Building Research Establishment Environment Assessment Method’, en is een meetinstrument voor de beoordeling van de duurzaamheid van gebouwen. BREEAM-NL wordt ontwikkeld en beheert door DGBC onder licentie van BRE Global Ltd (Engeland). De BREEAM methode komt oorspronkelijk uit Engeland en is door het DGBC vertaald naar Nederlandse taal en wetgeving. Het doel van dit project is het opleveren van een rapport, voor de Dutch Green Building Council, met daarin de basis van de BREEAM-NL BBG keurmerk, zodat het binnen 5 jaar de meerderheid van de sociale woningmarkt kan bereiken en beïnvloeden. In paragraaf 1.1 is de onderzoeksstrategie te vinden. Hier vindt u ook een toelichting op de gehanteerde strategie. In hoofdstuk 2 wordt er antwoord gegeven op de deelvragen 1 tot en met 4. Er wordt aangegeven hoe de methodiek van het keurmerk werkt, wie de belanghebbenden van het keurmerk kunnen zijn, ook wordt het BREEAM-NL BBG keurmerk vergeleken met een aantal andere keurmerken en er wordt aangegeven hoe het BREEAM-NL BBG keurmerk beter kan aansluiten op de Nederlandse wet- en regelgeving. In hoofdstuk 3 zijn de resultaten van het fieldresearch uitgewerkt. In paragraaf 3.1 worden de mogelijke beweegredenen van woningcorporaties om het keurmerk te gebruiken weergegeven en in paragraaf 3.2 wordt duidelijk welke praktische behoefte de woningcorporaties hebben bij het BREEAM-NL BBG keurmerk. Per hoofdstuk en paragraaf wordt er een subconclusie gegeven. In hoofdstuk 4 zijn de conclusies te vinden en in hoofdstuk 5 zijn een aantal aanbevelingen gegenereerd.
5
1.1.
Onderzoeksstrategie
Deelvraag
Soort onderzoek
Methode/techniek/Respondenten
1. Hoe verloopt de methodiek om het reeds bestaande BREEAM-NL BBG keurmerk te verkrijgen?
- Deskresearch
- Internet; www.dgbc.nl, www.breeam.nl
2. Wie zijn, naast woningcorporaties, andere belanghebbenden voor het keurmerk? 3. Welk voordeel heeft het BREEAM-NL BBG keurmerk ten opzichte van andere keurmerken voor bestaande bouw? 4. Welke wet- en regelgeving is relevant voor het keurmerk?
- Deskresearch
- Internet, voor bron zie beantwoording deelvraag. - Databank BREEAM-NL, - Internet, www.breeam.nl en www.dgbc.nl
- Deskresearch
- Internet, - www.rijksoverheid.nl - www.vrominspectie.nl
4.1 Hoe kan het BREEAM-NL BBG keurmerk beter aansluiten op de Nederlandse wet- en regelgeving, zodat de acceptatie van het keurmerk versnelt? 5. Welke beweegredenen hebben de wooncorporaties om het keurmerk te gebruiken?
- Deskresearch
- Internet, voor bronnen zie beantwoording deelvraag.
- Desk- en fieldresearch
6. Welke praktische behoefte hebben de wooncorporaties binnen de sociale woningmarkt bij het keurmerk? 6.1 In hoeverre willen de woningcorporaties binnen de sociale woningmarkt de bestaande voorraad verduurzamen?
- Fieldresearch
- Internet, voor bron zie beantwoording deelvraag. - Interview; Domijn en Beter Wonen. - Telefonische / E-mail enquête overige woningcorporaties. - Interview;Domijn en Beter Wonen. - Telefonische / E-mail enquête overige woningcorporaties. - Interview; Domijn en Beter Wonen. - Telefonische / E-mail enquête overige woningcorporaties.
- Deskresearch
- Fieldresearch
Op de volgende pagina kunt u een toelichting op de onderzoeksstrategie vinden.
6
Toelichting op de methode van onderzoek Interview; Er is er voor gekozen om enkele woningcorporaties uit te kiezen en deze persoonlijk te benaderen door middel van een bedrijfsbezoek. Dit zijn Domijn en Beter Wonen geworden. De reden dat hier voor gekozen is dat er door middel van een persoonlijk gesprek meer diepgang en specifiekere informatie in te winnen is dan wanneer alles telefonisch geënquêteerd wordt. De betreffende vragenlijst is te vinden in bijlage 2. E-mail enquête; Om de respons van een E-mail enquête te verhogen is de originele vragenlijst, die bedoeld was voor persoonlijke gesprekken, enigszins aangepast. De toelichting over de onderwerpen DGBC en BREEAM-NL zijn verplaatst naar de laatste pagina, genoemd toelichtingen. Dit is gedaan om de vragenlijst aantrekkelijker te maken voor de betreffende persoon die de enquête gaat invullen. Zo lijkt de vragenlijst korter en wordt deze eerder ingevuld. Deze methode is gekozen omdat het snel, goedkoop is en de respondent kan het op eigen gemak invullen. Om de respons van de e-mail enquête te verhogen is naar alle partijen een herinneringsmail gestuurd. Hier werd helaas niet of nauwelijks op geantwoord. De E-mail enquête is te vinden in bijlage 3. Telefonische enquête; Deze vragenlijst is identiek aan de vragenlijst die gehanteerd is tijdens de interviews. Deze vragen zijn opgesteld om onze deelvragen zo concreet mogelijk proberen te beantwoorden. Er is bij bijna elke vraag ruimte om eigen antwoorden te geven door de woningcorporaties. Deze methode is gekozen omdat het relatief snel is vergeleken met een E-mail enquête. Om de respons van de telefonische enquête te verhogen is er vaker naar de corporatie gebeld als de betreffende personen niet aanwezig waren. De betreffende vragenlijst is ook te vinden in bijlage 2.
7
2. Resultaten deskresearch In de paragrafen die hierna volgen zijn de resultaten, die met behulp van deskresearch gevonden zijn, uitgewerkt. We hebben hiervoor verscheidene bronnen gebruikt. Namelijk:
Het internet; De wettenbundel; De BREEAM Databank;
8
2.1.
BREEAM-NL BBG methodiek
In deze paragraaf wordt de methodiek van het keurmerk BREEAM-NL BBG uitgelegd. Er wordt duidelijk gemaakt wat BREEAM-NL BBG nou werkelijk betekend en aan welke categorieën er getoetst wordt bij een vastgoedobject. Het keurmerk BREEAM-NL BBG staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method' voor Bestaande Bouw en Gebruik. Het is een meetinstrument voor de beoordeling van de duurzaamheid van gebouwen. Bij het beoordelen van de gebouwen wordt naast het gebouw zelf (asset), ook het beheer en het gebruik meegenomen. De BREEAM BBG methode wordt in de volgende 3 onderwerpen verdeeld: Asset, Beheer en Gebruik. En op basis van elk onderwerp worden de volgende 9 categorieën toegekend:
Management Materialen Transport Afval Water Welzijn en gezondheid Vervuiling Energie Landgebruik en ecologie
Elke categorie is in vragen en criteria uitgewerkt in de “BREEAM BBG beoordelingsrichtlijnen”. In deze beoordelingsrichtlijnen wordt het gebouw getest met vragen rondom de duurzaamheidsdoelstellingen van BREEAM BBG. Er is voor elke vraag criteria opgesteld, en indien het antwoord voldoet aan de eisen worden er punten toegekend. De drie onderwerpen kunnen als geheel of afzonderlijk beoordeeld worden. Binnen elk onderwerp komen de negen categorieën van BREEAM aan bod. Op een certificaat staan alle drie de scores apart vermeld. Het is dan ook mogelijk om alleen een deelcertificaat voor Asset, Beheer of Gebruik aan te vragen. Als je het certificaat dan krijgt worden de andere twee onderwerpen wel getoond ook als ze niet zijn ingevuld of beoordeeld. De beoordelingsrichtlijnen in combinatie met de gemeten resultaten kunnen gebruikt worden om strategische keuzes te maken met als doel de milieuefficiëntie te verbeteren. De prestaties en verbeteringen kunnen dan gerapporteerd worden om dan een volledig certificaat van het gebouw te verkrijgen. Als alle onderwerpen binnen een categorie zijn beoordeeld, kan een categoriescore worden vastgesteld, waarna een milieuweging wordt toegepast. De gewogen categoriescores worden dan opgeteld en leiden tot een totale score. Deze totaalscore leidt uiteindelijk tot een kwalificatie. De beoordelingen/ assessments van gebouwen resulteren in een definitief rapport en een BREEAM-NL certificaat. En in dit certificaat zullen de milieuprestaties van het beoordeelde gebouw worden vermeld tegen de onderwerpen uit de beoordelingsrichtlijnen.
9
Subconclusie: BREEAM-NL BBG is een meetinstrument dat bestaande gebouwen op duurzaamheid beoordeeld. Het gebouw wordt op 3 onderwerpen getoetst en daaronder op 9 categorieën beoordeeld. Een BREEAM assessor of expert kan door middel van de beoordelingsrichtlijnen een gebouw keuren. Na de keuring wordt op het BREEAM-NL hoofdkantoor bepaald of het gebouw een BREEAM-NL BBG keurmerk verdiend. Een gebouw kan ook gedeeltelijk worden getoetst en ontvangt dan een deelcertificaat. In het volgende hoofdstuk worden de belanghebbenden van het keurmerk weergeven. Bron:
BREEAM-NL BBG Beoordelingsrichtlijn 2011 V2.03 http://www.dgbc.nl/images/BREEAM-NL-BBG-2011-2-03.pdf Geraadpleegd: december 2011.
Bron:
Website BREEAM-NL http://www.breeam.nl/ Geraadpleegd: september 2011 t/m februari 2012.
10
2.2.
Potentiële belanghebbenden voor BREEAM-NL BBG
Op het rapport met daarin de basis van het BREEAM-NL BBG keurmerk op te kunnen leveren is het van belang om vast te stellen waarvoor deze bedoeld is. In overleg is er voor gekozen om als uitgangspunt voor het onderzoek woningcorporaties te nemen. Uiteraard kunnen er ook andere belanghebbenden voor het BREEAM-NL BBG keurmerk zijn. De andere belanghebbenden zijn in kaart gebracht om een weergave, waarin de mogelijke behoeften van de andere belanghebbenden bij het keurmerk staan, te maken. Andere belanghebbenden voor het BREEAM-NL BBG keurmerk zouden de Overheid, vastgoedbeheerders, bouwbedrijven, institutionele beleggers of financiers, makelaars en particulieren kunnen zijn. Waarom deze partijen belanghebbenden kunnen zijn wordt nu verklaard. Overheid Met betrekking tot het keurmerk heeft de Overheid enige invloed op bedrijven/corporaties die het keurmerk willen gebruiken. Zo zouden ze subsidies kunnen geven om voor de opleiding van specialisten en experts. Zogenaamde Experts en Assessoren / Auditors. Vastgoedbeheerders Vastgoedbeheerders kunnen ook interesse hebben in het keurmerk. In deze tijd van de huidige en nog steeds aanhoudende economische crisis ontstaat er steeds meer leegstand in de kantorenmarkt/utiliteitsbouw. Door een BREEAM-NL BBG keurmerk te verkrijgen is de kans groter dat het pand eerder verhuurd wordt omdat je je op andere vlakken onderscheidt van andere beheerders en verhuurders dus verklein je de kans op concurrentie. Bouwbedrijven Bouwbedrijven, die met name op grote renovatieprojecten gericht zijn, kunnen werknemers laten specialiseren door het Dutch Green Building Council en BREEAM-NL. Hierdoor hebben zij kennis over het optimaal verduurzamen van bestaande woningen en gebouwen. Wanneer een opdrachtgever, bijvoorbeeld een woningcorporatie, zijn woningen of gebouwen wil laten verduurzamen en certificeren door een bouwbedrijf verklein je hierdoor de kans op concurrentie. Institutionele beleggers of financiers Institutionele beleggers zijn bijvoorbeeld pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen of banken, die het hen toevertrouwde vermogen beleggen (onder andere) in vastgoedprojecten met het oog op toekomstige waardestijging. Wanneer het vastgoedobject gecertificeerd is heeft het in de toekomst eerder kans om verhuurd of verkocht te worden ten opzichte van andere vastgoedobjecten. Makelaars Makelaars in vastgoed bemiddelen bij transacties (koop en huur) en taxeren de waarde van vastgoedobjecten. Door de toevoeging van het BREEAM-NL BBG keurmerk kan de waarde van een vastgoedproject hoger getaxeerd worden. Indirect hebben de makelaars dus belangstelling bij het keurmerk om zo de waarde van objecten te bepalen.
11
Particulieren Bewoners of huurders kunnen ook belanghebbenden zijn voor het te verkrijgen keurmerk. Wanneer een huurhuis in het bezit is van het keurmerk kun je er vanuit gaan dat het met duurzame materialen is verbouwd of gerenoveerd. Subconclusie Woningcorporaties zijn primaire belanghebbenden voor het BREEAM-NL BBG keurmerk, maar ook andere partijen kunnen wat aan het keurmerk hebben. Zo kan de overheid bepalen of er subsidies aan worden gegeven. En kunnen vastgoedbeheerders zich onderscheiden van andere partijen door middel van het keurmerk te gebruiken, en komen bouwbedrijven eerder in aanmerking voor een renovatieproject ten behoeve van de verduurzaming van woningvoorraden als er werknemers gespecialiseerd zijn in BREEAM-NL. Vastgoedobjecten die in het bezit zijn van het certificaat zijn vaak eerder een prioriteit zijn voor beleggers aangezien deze in de toekomst waarschijnlijk makkelijker te verhuren of te verkopen zijn. Ook huurders en/of kopers die geïnteresseerd zijn in duurzaamheid zijn vaak meer geïnteresseerd in woningen die verduurzaamd zijn dan soortgelijke woningen die niet over een certificaat beschikken. In het volgende hoofdstuk worden de kenmerken van het keurmerk BREEAM-NL BBG weergeven ten opzichte van bestaande keurmerken. Bron:
Zakelijk, gepubliceerd op 10-01-2009 http:// zakelijk.infonu.nl/zakelijk/29895-participanten-bij-planontwikkeling.html Geraadpleegd: november 2011
12
2.3.
BREEAM-NL BBG in vergelijking
In deze paragraaf wordt de volgende deelvraag behandeld: ‘welk voordeel heeft het BREEAM-NL BBG keurmerk opzichte van andere keurmerken voor bestaande bouw?’. Om woningcorporaties ervan te overtuigen dat het BREEAM-NL BBG keurmerk bruikbaar is voor de corporatie, is het belangrijk om te weten welke voordelen het keurmerk heeft t.o.v. andere keurmerken. Om een nieuw keurmerk te ontwikkelen, is het behoorlijk om te onderzoeken welke keurmerken al bestaan, en dan in het bijzonder bij BREEAM-NL. Daarom wordt eerst in het algemeen een beeld geschetst van vergelijkbare keurmerken en vervolgens overeenkomsten met andere BREEAM-NL keurmerken. Om een duidelijk beeld te verkrijgen van andere keurmerken worden een aantal duurzaamheidthema’s getoetst. Een overzicht van vergelijkbare keurmerken is te vinden in figuur 1.
Fig. 1: Bron:
Overzicht vergelijkbare keurmerken Website GPR Gebouw http://www.gprgebouw.nl/website/documenten/bestanden/downloads/Vergelijking%20duurzaamhei dinstrumenten%20augustus%202010.pdf Geraadpleegd: september 2011 t/m februari 2012.
‘Het BREEAM-NL keurmerk is het beste te vergelijken met het nieuw te ontwikkelen keurmerk voor woningbouw’. Volgens Dhr. D. Cao. Daarom worden de andere BREEAM-NL keurmerken bekeken. Het is belangrijk om te kijken welke onderdelen relevant zijn voor een eventueel BREEAM-NL BBG keurmerk voor woningbouw. Om te achterhalen welke categorieën ook toegepast kunnen worden voor het nieuwe keurmerk moeten de volgende vragen beantwoord worden:
Welke bestaande BREEAM-NL keurmerken zijn er? Welke keurmerken zijn relevant met het BREEAM-NL BBG keurmerk voor woningbouw? Welke onderdelen en categorieën kunnen eventueel worden gebruikt voor een BREEAM-NL BBG keurmerk voor woningbouw? De antwoorden op deze deelvragen zijn op de volgende pagina’s te vinden. 13
BREEAM-NL keurmerken BREEAM-NL Nieuwbouw Met BREEAM-NL Nieuwbouw kunnen beoordelingen worden uitgevoerd op nieuwbouw en op grootschalige renovaties van bestaande gebouwen. Ook nieuwbouwuitbreidingen aan bestaande bouw kunnen beoordeeld worden. BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik(BBG) is een monitoringsinstrument waarmee u de duurzaamheidprestatie van bestaande bouwwerken kan monitoren. Het keurmerk beoordeelt de gebouweigenschappen én het beheer en gebruik ervan. BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik bestaat uit drie onderdelen: Asset, Beheer en Gebruik. Bij ieder onderdeel komen de 9 duurzaamheidcategorieën aan bod die ook worden gehanteerd bij BREEAM-NL Nieuwbouw. Daarnaast is er een indeling gemaakt in drie stappen, variërend van zelfassessment tot een volledig certificeringstraject. BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling De Dutch Green Building Council heeft naast de schema’s BREEAM-NL Nieuwbouw en BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik aan een derde schema gelanceerd: het BREEAM-Nl Gebiedsontwikkeling. Hiermee is de duurzaamheidprestatie van niet slechts een enkel gebouw, maar van een heel gebied te beoordelen. Relevante keurmerken Om de belangrijkste categorieën te vinden moet eerst een selectie worden gemaakt uit de eerder genoemde BREEAM-NL keurmerken. Omdat bij het nieuw te ontwikkelen keurmerk gaat om bestaande bouw en gebruik (woningbouw), kunnen veel categorieën uit het bestaande BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik worden gebruikt.
14
Toepasbare onderdelen en categorieën Omdat het bij het bestaande keurmerk BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik gaat om het toetsen van utiliteitsbouw, is het belangrijk om de negen categorieën te beoordelen of deze ook geschikt zijn om te gebruiken voor het eventuele nieuwe keurmerk voor bestaande woningen van woningcorporaties. De volgende negen categorieën worden bij het BREEAM-NL BBG keurmerk getoetst. Management Bij woningbouw minder belangrijk. Het is moeilijk om aan de bewoners van de woningen te vragen een handleiding te gebruiken. Ook voorbeelden als inkoopbeleid, milieubeleid, etc. zijn niet van belang bij woningbouw. Wel kan er eventueel informatievoorziening onder de gebruikers worden verdeeld. Gezondheid De categorie gezondheid is van toepassing op het BBG keurmerk woningbouw. Het toetsen van onderdelen als uitzicht, akoestiek, het percentage glas in de gevel, etc. zijn van groot belang bij het toekennen van het keurmerk. Vaak zijn er nog woningen die gebouwd en getoetst zijn in de tijd van een verouderd bouwbesluit en andere bouwwetgeving. Energie Bij het BBG keurmerk woningbouw is de categorie ‘energie’ belangrijk om te toetsen. Er moet bij het beoordelen van dit onderdeel gedacht worden aan toetsing van o.a. de volgende punten: verlichting, elektriciteitsgebruik, etc. De energiezuinigheid van bestaande woningen is vaak minder dan de energie-index van bestaande woningen. Het is dus van groot belang dit aan te passen om het comfort van een woning te verhogen. Transport Dit onderdeel heeft meer te maken met utiliteitsbouw dan met woningbouw. Echter bevat deze categorie wel een paar belangrijke zaken, zoals de nabijheid van het openbaar vervoer, veilige routes voor fietsers en voetgangers, etc. Het is dus wel aan te raden om hier aan te toetsen voor het keurmerk. Water Ook waterverbruik kan worden getoetst bij woningbouw. Er kunnen o.a. vragen gesteld worden over het meten van het waterverbruik, waterbesparend sanitair, een eigen waterbron, etc. Door het waterverbruik terug te dringen kan er financieel veel worden bespaard. Ook is dit beter voor het milieu. Materialen Het gebruik van materialen is ook een punt waarop getoetst moet worden. Punten zoals conditiemeting gebouw, inventarisatie, hertstel aandachtspunten etc. worden bepaald. Dit is een belangrijk onderdeel bij bestaande woningen, er kunnen veel materialen ‘versleten’ zijn. Afval Bij woningbouw wel belangrijk, maar moeilijk te toetsen. Het scheiden van afval is bij woningen moeilijk te handhaven. Elke bewoner doet dit op een eigen manier.
15
Landgebruik en ecologie De categorie landgebruik en ecologie is van toepassing op het BBG keurmerk woningbouw. Er wordt getoetst op inrichting van het terrein, aansluiting op de omliggende gebieden, ecologisch onderzoek, etc. Vervuiling Ook het onderdeel vervuiling is van toepassing op het BBG keurmerk woningbouw. Het toetsen van onderdelen als vloeistofscheiders, geluidsvervuiling, lichtvervuiling, etc. zijn ook van belang bij het toekennen van het keurmerk.
Subconclusie Het BREEAM-NL keurmerk komt het beste uit de vergelijkingstest met andere relevante keurmerken. Dit blijkt uit de resultaten Het keurmerk toetst namelijk de meeste duurzaamheidthema’s en is dus het meest compleet. Uit het vergelijken met andere BREEAM-NL keurmerken blijkt dat het BREEAM-NL BBG utiliteitsbouw keurmerk het meest overeenkomt met het nieuw te ontwikkelen keurmerk (BBG). Een aantal onderdelen zijn relevant aan het nieuwe keurmerk. Dat zijn de volgende onderdelen.
Gezondheid Energie Water Materialen Landgebruik en ecologie
In de volgende paragraaf wordt de Nederlandse wet- en regelgeving uitgelegd met betrekking tot het keurmerk. Bron:
Website BREEAM-NL http://www.breeam.nl/bestaande_bouw/breeam_bestaande_bouw/ http://www.breeam.nl/nieuwbouw/breeam_nieuwbouw/ http://www.breeam.nl/bestaande_bouw/breeam_bestaande_bouw/ http://www.breeam.nl/gebied/breeam_gebied/ Geraadpleegd: september 2011 t/m februari 2012
16
2.4.
Wet- en regelgeving rondom BREEAM-NL BBG
In deze paragraaf wordt er ingespeeld op de wet- en regelgeving die van belang kan zijn voor het BREEAM-NL BBG keurmerk. Per onderdeel zal er aangegeven worden welke relevante wetten en regels van belang zijn. Om een duurzaamheidkeurmerk op te stellen zal er rekening gehouden moeten worden met een aantal wetten en regels. Het BREEAM-NL BBG keurmerk zal moeten aansluiten op deze wetten en regels om een kans van slagen te hebben. Relevante wetten en regels voor het BREEAM-NL BBG keurmerk Energielabel “Sinds 1 januari 2008 moeten eigenaren van woningen bij verkoop of verhuur van hun huis een energielabel overhandigen aan de koper of huurder. Het energielabel geeft inzicht in de energiezuinigheid van de woning en is bedoeld om energiebesparende maatregelen te stimuleren. Het energielabel voor woningen loopt van A tot en met G. Het A-label is het energiezuinigst en het Glabel het minst zuinig. Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig.” Europese regelgeving “In 2003 is de Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) gepubliceerd. Deze EU richtlijn moet leiden tot verbetering van de energieprestaties van de gebouwen in de Europese Gemeenschap. Volgens de richtlijn moeten de lidstaten:
Een algemeen kader opstellen voor een methodiek voor de berekening van de geïntegreerde energieprestatie van gebouwen; Minimumeisen stellen aan de energieprestatie van nieuwe gebouwen en van bestaande grote gebouwen (met een gebruiksoppervlakte van meer dan 1000 m2) die een ingrijpende renovatie ondergaan; De energiecertificering van gebouwen regelen; bij bouw, verkoop en verhuur moet de eigenaar een energielabel (energielabel) overleggen van maximaal tien jaar oud (zie dossier Energielabel) De haalbaarheid laten onderzoeken van alternatieve systemen (duurzame energie) bij nieuwbouw met een gebruiksoppervlakte van meer dan 1000 m2; Cv-ketels en airconditioningsystemen in gebouwen periodiek laten inspecteren op uitstoot en efficiëntie. Verwarmingsinstallaties waarvan de ketel een vermogen heeft dat groter is dan 20 kW en die ouder zijn dan vijftien jaar geheel laten keuren.
Verder moeten gebouwen met een gebruiksoppervlakte van meer dan 1000 m2 waarin publieke diensten worden geleverd voorzien zijn van een zichtbaar energielabel. Het energielabel en de periodieke inspectie moeten op onafhankelijke wijze tot stand komen. Nederland voldoet al aan een aanzienlijk deel van de richtlijn. Ook kent Nederland al een periodiek keurings- en onderhoudsregime voor cv-ketels met een vermogen van meer dan 100 kW. Nederland vult de keuring van cv ketels en verwarmingsinstallaties in via voorlichting en stimulering. Het verplicht keuren en onderhouden van grote ketels is in Nederland voorgeschreven op grond van de Wet milieubeheer. Op 1 januari 2008 is in Nederland het energielabel ingevoerd. De periodieke inspectie van airconditioninginstallaties met een koelvermogen van meer dan 12 kW moet nog worden ingevoerd. Nederland zal dit onderdeel zo spoedig mogelijk invoeren.”
17
‘Meer en Minder’ “Voor de gebouwde omgeving is het plan Meer en Minder uitgevoerd. Hieronder een overzicht van de maatregelen en instrumenten die in het verleden zijn ingevoerd. Bestaande bouw:
Per 2008 wordt het energielabel verplicht op mutatiemomenten (verkoop/huur). leiding VROM; planning 2008. Het kabinet levert een financiële bijdrage aan de stimulering van energiebesparing bij eigenaar-bewoners / kleine particuliere verhuurders, als onderdeel van het plan MeermetMinder. In 2011 ongeveer 500.000 gebouwen energiezuiniger, en daarna 300.000 gebouwen per jaar. leiding VROM; planning 2008 e.v. Subsidieregeling voor stimulering van duurzame energieopties in de bestaande bouw (zonneboilers, warmtepompen en zon-pv). In 2011 zijn 100.000 bestaande woningen voorzien van hernieuwbare energievoorzieningen. leiding EZ/VROM; planning 2008. Normstelling aan de energieprestatie van bestaande gebouwen verkennen, juridische implicaties. leiding VROM. planning 2008 e.v. Afspraken met woningcorporaties over verbetering van de energieprestatie van huurwoningen. leiding VROM; planning 2008. Woningwaarderingsstelsel aanpassen per 2009. Overige aanpassingen aan de huurregelgeving worden verkend. leiding VROM; planning 2009. Verruiming EIA voor energiebesparing in gebouwen. leiding EZ; planning 2008. Pakket stimulering energiebesparing; verkenning hoe de Regeling Groen Beleggen toegankelijker kan worden voor energiebesparing in gebouwen. leiding VROM/FIN; planning 2008. Inzet op Europese aanscherping van energiegebruik van elektrische apparaten (EU): richtlijn Ecodesign. leiding VROM/EZ; planning 2008 e.v.”
Subconclusie Er zijn dus meerdere wetten en regels die relevant zijn voor het BREEAM-NL BBG keurmerk. Het keurmerk moet zo opgesteld worden dat het niet botst met vastgestelde wetten en regels.
Bron:
www.rijksoverheid.nl www.tudelft.nl
18
2.5.
Aansluiting BREEAM-NL BBG op de Nederlandse wet- en regelgeving
In deze paragraaf zal er aangegeven worden hoe het BREEAM-NL BBG keurmerk kan aansluiten op de Nederlandse wet- en regelgeving. Door die aansluiting te verbeteren zal categorie getoetst moeten worden aan relevante wetten en regels. Vervuiling Toetsen aan wet- en regelgeving over vervuiling van water, grond, lucht, licht en geluid. Landgebruik en ecologie Toetsen aan wet- en regelgeving over groene daken, inrichting, voorzieningen, parkeerterreinen. Afval Toetsen aan wet- en regelgeving over afvalbeleid, afvalbeheer, afvalhoeveelheden en recyclen. Water Toetsen aan wet- en regelgeving over waterlozing, watergebruik en hergebruik, regenwateropvang en onderhoudsbeleid watersystemen. Transport Toetsen aan wet- en regelgeving over transportbeleid, milieubelasting, vervoersbeleid en parkeerplan. Energie Toetsen aan wet- en regelgeving over energie-index, verwarming en/of koeling, ventilatie, warmteterugwinning, rc-waarde, energieverbruik, co2 uitstoot en onderhoud. Gezondheid Toetsen aan wet- en regelgeving over daglicht, geluid, lucht(vervuiling) en veiligheid. Management Toetsen aan wet- en regelgeving over milieubeleid, huren en kopen. Materialen Toetsen aan wet- en regelgeving over conditie gebouw, onderhoud, brandveiligheid. Bron:
www.rijksoverheid.nl www.tudelft.nl
19
2.5.1
Voor- en nadelen Energielabel en de aansluiting van BREEAM-NL BBG
Voordelen energielabel: Het energielabel geeft inzicht in de energetische kwaliteit van een gebouw. Dit inzicht is handig voor toekomstige huurders en gebouweigenaren in de onderhandelingen over de huur- of koopprijs van een gebouw. Daarnaast laat het certificaat ook de mogelijkheden zien om energie te besparen. Bij het certificaat zit een standaard advies voor verbeteringen van energieprestaties van het gebouw. Door maatregelen te nemen op grond van dit advies, kan er worden bespaard op energielasten en wordt er een bijdrage geleverd aan het milieu. “Nadelen en bezwaren energielabel:
Discussiepunt tijdens de verkoop van de woning. Inhoudelijk te beperkt. Niet relevante, onduidelijke maatregelen op het label. Forse kritiek vanuit consumentprogramma’s en belangenverenigingen(Imago). Er wordt veel tegenstrijdig informatie verstrekt door verschillende partijen. Software bevat foutjes en bepaalde situaties worden onjuist berekend. Het gaat alleen maar om bouwkundige ‘dure’ maatregelen. Het doel, energiebesparing, wordt op geen enkele manier bereikt of gestimuleerd. Het label is totaal niet interessant voor de kopers van een woning.”
Het BREEAM-NL BBG keurmerk zou beter aan kunnen sluiten op de Nederlandse wet- en regelgeving door in ieder geval in te spelen op de nadelen en bezwaren van het energielabel. Het keurmerk moet dus geen discussiepunt meer zijn tijdens de verkoop van een woning. Dit kan bijvoorbeeld door een procentuele waardeverhoging van een woning met het BREEAM-NL keurmerk ten opzichte van een woning zonder het keurmerk. Ook moet duidelijk weergegeven worden welke maatregelen men moet nemen om in aanmerking te komen voor het BREEAM-NL keurmerk. Dit zou het imago van het keurmerk ten goede doen en de kans van slagen verhogen. Daarnaast verkleint duidelijkheid over het keurmerk de kans dat er door verschillende partijen tegenstrijdige informatie wordt verstrekt. Het keurmerk moet eigenaars van woningen niet meer dan een reële investering kosten, anders zou het risico te groot zijn. Uiteindelijk moet het kopers van een woning stimuleren een woning te kopen die BREEAM-NL BBG gecertificeerd is. Subconclusie Het BREEAM-NL BBG keurmerk zou beter aan kunnen sluiten op de Nederlandse wet- en regelgeving door in ieder geval in te spelen op de nadelen en bezwaren van het energielabel. Verder moet het keurmerk minimaal voldoen aan de vastgestelde wetten en eisen. In het volgende hoofdstuk worden de resultaten van de field research weergeven.
20
3. Resultaten van fieldresearch In de paragrafen die hierna volgen zijn de resultaten die op basis van de onderzoeksvragen zijn beantwoord te lezen. Er zijn hiervoor verschillende soorten fieldresearch gebruikt. Namelijk de volgende methoden:
Telefonische- en e-mail enquête Persoonlijke interviews; Het internet;
21
3.1.
Beweegredenen om het keurmerk te gebruiken
In deze paragraaf worden de mogelijke beweegredenen van woningcorporaties weergegeven die hen er toe leiden het BREEAM-NL BBG keurmerk te gaan gebruiken. Marktwaarde: BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik helpt woningcorporaties de operationele kosten terug te brengen en de ecologische prestaties te verbeteren. Hierdoor verhoogt de marktwaarde en dus de positie van woningen in het totale woningaanbod in Nederland. Het keurmerk biedt iedere organisatie met een bestaand gebouw een instrument om het gebouw jaarlijks te beoordelen op zijn duurzaamheid. Deze beoordeling kan als basis worden gebruikt voor verbetering van de duurzaamheidprestatie. Huurprijs: Woningcorporaties maken het mogelijk voor mensen met lage inkomens om een huis te huren/kopen. De hoge energieprijzen maakt het echter voor deze inkomensgroep moeilijker een huis te huren. Een onderdeel van het BREEAM-NL BBG keurmerk is energiekosten minimaliseren. Dit scheelt dus in de vaste woonlasten. Woningcorporaties zouden lagere vaste woonlasten kunnen combineren met hogere huurprijzen om de investeringen te financieren. Duurzaamheid: Door middel van duurzaam materiaalgebruik gaan gebouwen langer mee. Het is in het begin een investering waar later rendement uit gehaald wordt. Meer dan energie: Uit de resultaten van de vragenlijst blijkt dat een enkeling van de woningcorporaties wel behoefte heeft aan het BREEAM-NL BBG keurmerk, om zo te weten waar zij als woningcorporatie staan met hun bezit. Daarnaast om betere duurzaamheidafwegingen te kunnen maken en niet alleen een focus te hebben op energieverbruik. Subconclusie Beweegredenen om het BREEAM-NL BBG keurmerk op een woning toe te passen zijn: een hogere marktwaarde, hogere huurprijs en de duurzaamheid van gebouwen. Voor de woningcorporaties is er een kleine behoefte aan het BREEAM-NL BBG keurmerk omdat het keurmerk uitgebreider is dan al bestaande keurmerken. In het volgende hoofdstuk worden de praktische behoeften weergeven van de onderzochte woningcorporaties. Zie bijlage 4 voor de namen van de woningcorporaties. Bron:
Duurzaam vastgoed nieuwskrant, Zomereditie juni 2010 – PROVADA-special http://www.agentschapnl.nl/sites/default/files/bijlagen/Duurzaam%20Vastgoed%20Nieuwskrant%20 zomereditie%20juni10%20-%20Provada-special.pdf Geraadpleegd: september 2011 t/m februari 2012.
22
3.2.
Praktische behoeften bij gebruik van het keurmerk
In deze paragraaf wordt de praktische behoefte van woningcorporaties bij het BREEAM-NL BBG keurmerk weergegeven. Deze behoeften zijn afgeleidt uit de persoonlijke interviews en de enquêtes die verzonden zijn. Naar aanleiding van fieldresearch bij verschillende woningcorporaties door heel Nederland kunnen we de praktische behoefte invullen. De uitgangspunten die worden vastgesteld door woningcorporaties zijn onder andere:
Investeren in duurzaamheidbeleid. CO₂ emissie tegengaan. Rendabel investeren. Klanten werven door hogere energielabels. Lagere vaste energie lasten.
De bovenstaande uitgangspunten kunnen nog wel eens met elkaar botsen. Investeren in duurzaamheid hoeft namelijk niet altijd rendabel te zijn. Het ligt eraan hoelang de terugverdienperiode duurt ten opzichte van de exploitatie van de woning. Duurzaamheid leeft nog niet bij de huurders, maar woningcorporaties willen de investering wel terugzien in de huuropbrengsten. Er is opgemerkt uit interviews en telefonische enquêtes dat woningcorporaties weinig belangstelling hebben voor nieuwe keurmerken. Weinig corporaties stonden ons te woord om te helpen met dit onderzoek. Uit onderzoek blijkt dat weinig woningcorporaties staan te wachten op BREEAM-NL oftewel een nieuw duurzaamheidconcept. Veel woningcorporaties werken met het energielabel en hebben de ambitie om de CO₂ emissie tegen te gaan door middel van: beter isoleren (HR++ glas, spouwmuurisolatie en dakisolatie), HR++ cv ketel en duurzame energieopwekking. Woningcorporaties merken wel een stijging van vaste energiekosten en stoppen meer geld in het verduurzamen van de bestaande woningbouw. Tot dusver zijn woningcorporaties nog niet bereid om grootschalig onderzoek te doen en BREEAM assessors of experts aan te stellen. Het uitgangspunt is om rendabel te investeren en met het energielabel is dat mogelijk, maar met GPR, Greencalc+ of BREEAM-NL is het een groot en waarschijnlijk een onrendabele investering. Uit de enquête blijkt wel dat woningcorporaties meer categorieën interessant vinden dan alleen energie. Andere categorieën die scoren zijn: gezondheid, water, materialen en afval. Misschien is dit een kans voor duurzaamheidconcepten om in de toekomst aan te werken. Subconclusie Woningcorporaties zijn bereid meer geld te investeren in het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Echter willen corporaties dit rendabel doen en zodanig dat ze meer huuropbrengsten exploiteren. De praktische behoefte van woningcorporaties is niet zo zeer om te verduurzamen om de levensfase te verlengen van een woning, maar meer om te voldoen aan de wettelijke eisen en daarmee het energielabel.
23
4. Conclusie Aan het begin van dit marktonderzoek is de volgende doelstelling opgesteld: De doelstelling van dit project is het opleveren van een rapport, voor de Dutch Green Building Council, in de week van 19 januari 2012 met daarin de basis van de BREEAM-NL BBG keurmerk, zodat het binnen 5 jaar de meerderheid van de de sociale woningmarkt kan bereiken. Voor het vormen van dit rapport is de volgende hoofdvraag opgesteld: Wat zijn de kritische succesfactoren die aansluiten op de marktbehoeften en hoe kunnen we deze omzetten om zo het keurmerk BREEAM-NL BBG te kunnen laten slagen in de bestaande sociale woningmarkt? Deskresearch wijst uit dat het BREEAM-NL BBG keurmerk aantrekkelijk is voor woningcorporaties omdat het een uitgebreid keurmerk is. De bestaande woningvoorraad wordt voor dit keurmerk verdeeld in 3 onderwerpen. Elk onderwerp wordt getoetst aan 9 categorieën. Onderzocht is dat bestaande keurmerken niet met al deze categorieën rekening houdt. Vooral gezondheid, management, vervuiling en landgebruik en ecologie zijn onderdelen waarop keurmerken als GPR, Greencalc+ en het energielabel geen rekening mee houden. Fieldresearch wijst uit dat woningcorporaties weinig belangstelling hebben bij het BREEAM-NL BBG keurmerk. Hoofdreden hiervoor is dat het te veel tijd en moeite kost om het keurmerk te verkrijgen. Voorbeelden als GPR en het energielabel zijn volgens het onderzoek gebruiksvriendelijker. Woningcorporaties vinden het BREEAM-NL BBG keurmerk te uitgebreid. Vanuit de markt zijn de volgende kritische succesfactoren te omschrijven: De woningcorporaties vinden de procedure te diep, dus moet het vereenvoudigt worden. De input is te veel ten opzichte van de output, dus input moet afnemen; Er zijn te veel categorieën, volgens de woningcorporaties zal de BRL ingekort moeten worden; Er is vanuit de huurdersmarkt weinig vraag naar een uitgebreider keurmerk dus moet het onderwerp duurzaamheid bewuster worden gemaakt bij de huurders; Veel corporaties vinden de kosten onrendabel in deze economische tijd, dus zal er een vorm van subsidie moeten komen. Voor het behalen van deze kritische succesfactoren zijn een aantal mogelijkheden, deze zijn in de aanbeveling beschreven.
24
5. Aanbeveling Uit het marktonderzoek naar het BREEAM-NL BBG keurmerk bij woningcorporaties zijn een aantal aanbevelingen voor DGBC naar voren gekomen. De voornaamste reden dat men niet geïnteresseerd is in het keurmerk is toch dat het veel tijd in beslag neemt. Het is veel werk om na te gaan of de woning aan alle richtlijnen van het keurmerk voldoet. Het is dan ook aan te bevelen om de richtlijnen in te korten of een eenvoudige manier te verzinnen om de richtlijnen in te vullen. Daarnaast werd bekend dat woningcorporaties de input voor het keurmerk te veel is ten opzichte van de output vergeleken met andere keurmerken. Het is dus aan te bevelen de benodigde input te verminderen en daarbij de zelfde hoeveelheid output te behouden. Ook is uit het onderzoek gebleken dat corporaties het keurmerk pas willen gebruiken als het ook door andere coöperaties wordt toegepast. Dan is het namelijk mogelijk om te vergelijken. Het kan dus belangrijk zijn om aan een aantal grote machthebbende partijen binnen de woningmarkt het keurmerk proberen toe te kennen. Ten slotte kost het woningcorporaties te veel geld om specialisten zich te laten verdiepen in het keurmerk. Een oplossing hiervoor zouden subsidies vanuit de overheid kunnen zijn.
25
Nawoord Het project marktonderzoek heeft ons geleerd hoe een kwalitatief onderzoek uitgevoerd moet worden. We hebben geleerd desk- en field research uit te voeren. Moeilijk aan deskresearch vonden wij het vinden van betrouwbare informatie. Er is veel te vinden op internet maar niet alles is na te trekken. Bij het uitvoeren van fieldresearch was het moeilijk de vragenlijst op te stellen. Door van te voren na te gaan welke informatie we hopen te verkrijgen, werd het maken van de vragenlijst enigszins makkelijker. Terugkijkend op het onderzoek, zijn we van mening het onderzoek redelijk goed uitgevoerd te hebben. Wel hebben we de tijd die het onderzoek in beslag neemt onderschat. Hier kwamen we wel op tijd achter, zodat het onderzoek alsnog afgerond kon worden. Een tegenvaller bij dit onderzoek is het aantal respons die we kregen op de vragenlijsten. Wij zijn van mening dat woningcorporaties geen interesse hebben in het BREEAM-NL BBG keurmerk, omdat het energielabel en/of GPR hen geen problemen brengt. De samenwerking in onze projectgroep heeft geen problemen opgeleverd. Een ieder wist wat er van hem verwacht werd en bij onduidelijkheden was het voor niemand een probleem te helpen. Ook de samenwerking met de heer T. Tijink was goed. Voor vragen konden we altijd bij hem terecht en zijn tips en opmerkingen waren goed van toepassing.
26
Verklarende woordenlijst Verklarende woordenlijst Sociale woningmarkt Kritische succesfactoren
DGBC BREEAM-NL
Uitleg Met de sociale woningmarkt bedoelen we woningen in bezit van woningcorporaties. Een factor waarop een bedrijf op concept concurrentievoordeel op kan behalen. Dus waarmee je je onderscheidt van de concurrent. Dutch Green Building Council. Bron:http://www.dgbc.nl
Duurzaamheidambities
Meetinstrument om gebouwen op duurzaamheid te beoordelen. Bron:http://www.breeam.nl Ideaal of streven naar een beter duurzaamheid(beleid).
Deskresearch
Verzamelen van informatie dat al eerder is verzameld.
Fieldresearch
Het verzamelen, analyseren en interpreteren van gegevens waarvoor men zelf onderzoek moet verrichten. Een geheel van methoden, procedures, praktische begrippen, regels die in de wetenschap, kunst of in een andere discipline worden gebruikt. De hoeveelheid woningen die (in dit geval) een woningcorporatie bezit. De aannames en veronderstellingen waar men vanuit gaat. Mensen die er belang bij hebben. Ook wel ‘stakeholders’ genoemd. Vastgoedfondsen,verzekeringsmaatschappijen of banken Ramen, schatten, waarderen belasten, aanslaan.
Integrale methodiek
Woningvoorraad Uitgangspunt Belanghebbenden Institutionele beleggers Taxeren Marktwaarde
Huurprijs Huuropbrengst Vastgoedobjecten Rendement
CO₂ emissie
Waardering van activa.(bijvoorbeeld van effecten die als tijdelijke belegging zijn gekocht) tegen de verkoopwaarde die op het moment van boeking op de markt geldt. Men spreekt ook wel van directe opbrengstwaarde. De afgesproken prijs met bijvoorbeeld een woningcorporatie om een woning te exploiteren. De verdiensten van iemand die een gebouw/woning verhuurd. Dit kunnen zijn: woningen, commerciële ruimtes of andere gebouwen. Opbrengst van een belegging of investering uitgedrukt in een percentage van het daarmee samenhangende geïnvesteerde bedrag. Vrijkomende CO2 bij verbranding van brandstoffen. Deze is verschillend voor de verschillende brandstoffen en dientengevolge bij verschillende 'prestaties'.
Bron: http://www.encyclo.nl/begrip
27
