MARKTCONFORM PROGRAMMA VOOR LAATSTE VLEKKEN IN SCHUYTGRAAF Stec Groep aan GEM Schuytgraaf CV

MARKTCONFORM PROGRAMMA VOOR LAATSTE VLEKKEN IN SCHUYTGRAAF Stec Groep aan GEM Schuytgraaf CV

Stec Groep B.V. Remco Lenssinck en Guido Scheerder 6 december 2011

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING 1.1 Uw situatie 1.2 Onze aanpak 1.3 Leeswijzer

2.

ONZE ADVIEZEN 3 2.1 Blijf in Schuytgraaf buurten ontwikkelen met ieder een eigen architectonische invulling 3 2.2 Zet in op gezinnen en vitale ouderen in Schuytgraaf 8 2.3 Bouw 90% grondgebonden woningen en 10% appartementen met lift 10 2.4 Reken op een afzet van 120 tot 150 woningen per jaar in een slechte markt en 200 tot 260 woningen per jaar in normale tijden in Schuytgraaf 12 2.5 Tips om de afzet van woningen in Schuytgraaf te stimuleren 15

BIJLAGE A: HUISHOUDENSPROGNOSE ARNHEM

1 1 2 2

18

1. INLEIDING In dit hoofdstuk leest u de aanleiding van dit adviesrapport, onze aanpak van de analyses en een leeswijzer.

1.1 Uw situatie • •

U herziet nu de grondexploitatie van Schuytgraaf. Voor de vlekken die nog niet gerealiseerd zijn, wilt u weten wat een marktconform woningbouwprogramma en afzettempo is.

Uw vragen • Hoe verhouden de woningbehoefte en planvoorraad in Arnhem en de regio zich tot 2025? • Waar en in welke segmenten zijn tekorten en overschotten? • Hoe groot is de concurrentiekracht van Schuytgraaf? • Wat zijn kansrijke doelgroepen voor Schuytgraaf? • Welke typen woningen sluiten aan bij de wensen van deze groepen? • Welk woningprogramma benut de marktpotentie van de nog niet bebouwde vlekken in Schuytgraaf optimaal? • Wat zijn reële afzettempo’s voor 2012 en 2013 en de jaren daarna tot 2025? Zoals gevraagd, beantwoorden we uw vragen in dit compacte rapport met onze adviezen voorop. De adviezen voorzien we van een korte, heldere onderbouwing op basis van conclusies uit onze analyses.

Marktconform programma voor laatste vlekken Schuytgraaf Stec Groep aan GEM Schuytgraaf CV 11.246

1

1.2

Onze aanpak

stap 1

•sterke kick-off •locatiebezoek

stap 2

•kansrijke doelgroepen •woonwensen

stap 3

optimaal woningbouwprogramma

stap 4

reële afzettempo's

stap 5

1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk leest u onze adviezen en conclusies, waarmee we uw vragen beantwoorden. In de bijlage vindt u achtergrondinformatie.

Marktconform programma voor laatste vlekken Schuytgraaf Stec Groep aan GEM Schuytgraaf CV 11.246 246

2

•conclusies •adviezen •rapportage

2. ONZE ADVIEZEN In dit hoofdstuk leest u ons advies voor een marktconform programma en realistisch afzettempo in Schuytgraaf. We gaan in op de concurrentiekracht van Schuytgraaf, kansrijke doelgroepen en de woningvraag in Arnhem en Schuytgraaf. Tot slot geven we tips over hoe u de afzet kunt verhogen.

2.1 Blijf in Schuytgraaf buurten ontwikkelen met ieder een eigen architectonische invulling Tabel 1: sterke en zwakke aspecten van Schuytgraaf en kansen en bedreigingen voor laatste bouwvlekken Sterk • Rustige wijk grenzend aan het buitengebied. • Veel aandacht voor groen en water in de wijk (o.a. ecologische zone). • Enige uitleglocatie in Arnhem met accent op grondgebonden woningen. • Veel voorzieningen aanwezig, waaronder winkels en scholen. • Goed bereikbaar met auto (A50 en de A325). • Goed bereikbaar met openbaar vervoer (station Arnhem-Zuid en twee buslijnen). • Onderscheidende VINEX wijk: de bebouwde gebieden bestaan uit verschillende buurten met ieder een eigen architectonische invulling. • Goed imago bestaande bebouwing. • Er wonen veel huishoudens tussen 20 en 44 jaar: circa tweederde van alle huishoudens. • Er wonen veel kinderen (34% is jonger dan 20 jaar). Kans • Aandacht voor zorg (o.a. gezondheidscentrum in het centrum en drie woonzorgzones). Marktconform programma voor laatste vlekken Schuytgraaf Stec Groep aan GEM Schuytgraaf CV 11.246

Zwak • Ver van Arnhem-Centrum (circa 5 km). • Het ligt niet in Arnhem-Noord. • Nog niet gerealiseerde woonbuurten 6 en 11 liggen direct aan het spoor. • Ten westen van deelgebied 22 en 24 liggen sportvelden en een te realiseren benzinestation.

Bedreiging • Veel concurrentie: nieuwbouwprojecten in Arnhem, Elst en Huissen.

3

Schuytgraaf heeft een sterke concurrentiepositie in Arnhem • Schuytgraaf is de enige uitleglocatie in Arnhem. Meeste locaties in Arnhem zijn inbreidingslocaties die stedelijker van opzet zijn, meer appartementen hebben of in herstructureringswijken liggen. • Saksen Weimar is ook een rustige, groene woonwijk, maar hier ligt het accent op appartementen en in Schuytgraaf op grondgebonden woningen. • In Schuytgraaf is veel aandacht voor groen en water (ecologische zone). Het grenst bovendien aan het buitengebied. Deelgebied 1, 2 en 3 liggen vlak bij de dijk langs de Rijn en deelgebied 22, 23, 24, 26 en 27 liggen vlak bij Park Lingezegen. • Schuytgraaf is een echte gezinswijk. Dat blijkt uit het hoge aantal kinderen dat hier woont.

Schuytgraaf moet zich sterk blijven onderscheiden van Loovelden in Huissen en Westeraam in Elst • Loovelden en Westeraam zijn aantrekkelijk voor dezelfde doelgroepen. • Woonmilieus zijn rustig en groen en hebben veel grondgebonden woningen. • Beide uitleglocaties liggen vlak bij Arnhem. Arnhem is met de auto goed bereikbaar vanaf deze locaties. • Vanuit Elst is er ook een frequente treindienst naar Arnhem, Den Bosch, Deventer en Nijmegen, net als vanaf Schuytgraaf. • Schuytgraaf onderscheidt zich sterk met verschillende buurten, met ieder een eigen architectonische invulling. Het heeft daardoor minder weg van één grote nieuwbouwlocatie. • Loovelden en Westeraam zijn in 2016 afgerond. Na 2016 verwachten we dus een hoger afzettempo in Schuytgraaf.


4

In onderstaande tabel vindt u alle grote nieuwbouwprojecten in Arnhem en net buiten Arnhem die we concurrerend vinden met Schuytgraaf: Westeraam in Elst en Loovelden in Huissen. De Waalsprong zien we niet als een grote concurrent van Schuytgraaf. Deze wijk ligt beduidend verder van Arnhem en is meer georiënteerd op Nijmegen dan op Arnhem. Tabel 2: grote nieuwbouwprojecten in Arnhem en omgeving Grote nieuwbouwprojecten

Elst –Westeraam

Huissen - Loovelden

Aantal woningen tot 2020

Kenmerken

Concurrentiekracht

450

• • • • • •

goede ligging tussen Arnhem en Nijmegen dorps karakter veel voorzieningen in bestaand dorp wijk is geen bouwput meer 1/3 van de vraag komt uit Arnhem! zeer aantrekkelijk voor stellen en gezinnen

++ In 2016 afgerond

circa 400

• • •

goede ligging ten opzichte van Arnhem dorps karakter, veel groen veel voorzieningen in bestaand stadje en Arnhem-Zuid wijk is al voor groot deel opgeleverd zeer aantrekkelijk voor gezinnen

++ In 2016 afgerond

• •


5

Saksen Weimar

Malburgen

440

• • •

mooie ligging bij Monnikenhuizen groen, heuvelachtig accent op nieuwbouwappartementen

+

1.400

• • •

herstructureringswijk met slecht imago nieuwbouw wel aantrekkelijk groenstedelijk: maar 50% nieuwbouweengezinswoning minder aantrekkelijk voor gezinnen en hogere inkomens

0

herstructureringswijk met slecht imago stedelijk: veel nieuwbouwappartementen minder aantrekkelijk voor gezinnen en hogere inkomens

-

•

Presikhaaf

1.500

• • •


6

Rijnboog

500

• • • •

in Arnhemse binnenstad hoogstedelijk veel appartementen veel onzekerheid over wanneer ontwikkeling start

Na 2015

Oostelijk centrumgebied

700

•

tussen binnenstad en bedrijventerrein Westervoortsedijk stedelijk: veel nieuwbouwappartementen

-

•

Aantal woningen zijn op basis van het woningbouwprogramma (begin 2011) van de gemeente Arnhem. In het programma wordt onderscheid gemaakt tussen korte termijn (t/m 2014) en lange termijn (2015-2030). In bovenstaande tabel hebben we een inschatting gemaakt van het programma tot en met 2020.


7

2.2 Zet in op gezinnen en vitale ouderen in Schuytgraaf Gezinnen en vitale ouderen wonen graag in nieuwbouwwoningen in rustige, groene en suburbane wijken Tabel 3: woonwensen gezinnen en vitale ouderen

Woningtype

Eigendom Oppervlakte woonkamer Aantal kamers Diepte tuin/ grootte balkon Architectuur Nieuwbouw of bestaande bouw Stedelijkheid Groen in de wijk Parkeergelegenheid Nabij voorzieningen

Gezinnen

Vitale ouderen (55 - 75 jaar)

5% appartement/penthouse 35% vrijstaand (inclusief vrije kavel) 35% 2-1-kapwoning 25% rij/hoek/drive-inwoning Koop (eenoudergezinnen ook vaak huur) 20 tot 45 m² 3 tot 5 kamers Tuin: 10 tot 20 m² Balkon: 4 m² Traditioneel Nieuwbouw Suburbaan en landelijk Park of plantsoen In de straat Fiets of loopafstand Gewenste buurtvoorzieningen (top 3) 1. Winkels voor de dagelijkse boodschappen 2. Scholen 3. Openbaar park

20% appartement/penthouse 50% vrijstaand (inclusief vrije kavel) 20% 2-1-kapwoning 10% rij/hoek/drive-inwoning Koop (alleenstaanden ook vaak huur) 20 tot 45 m² 3 tot 4 kamers Tuin: 20 m² Balkon: 4 m² Traditioneel Nieuwbouw Suburbaan en landelijk Park of plantsoen Eigen terrein of in de straat Loopafstand Gewenste buurtvoorzieningen (top 3) 1. Winkels voor de dagelijkse boodschappen 2. Bushalte 3. Openbaar park

Bron: Stec Groep op basis van VROM, Het inkleuren van voorkeuren, de woonconsument bekent (2009) en NVB, Huizenkopers in Profiel (2008)


8

• •

Gezinnen en vitale ouderen (55 tot 75 jaar) zijn kansrijke doelgroepen voor Schuytgraaf. Hun eisen en wensen komen overeen met wat in Schuytgraaf aangeboden wordt: o een suburbaan woonmilieu; o nieuwbouwwoningen, veel groen en water; o grenzend aan landelijk gebied.

Gezinnen en vitale senioren groeien in aantal het sterkst • We vinden Schuytgraaf het aantrekkelijkst voor gezinnen. • Ouderen zijn kritischer en willen niet altijd in een bouwput wonen. • Het aantal huishoudens in Arnhem groeit naar verwachting met 6.450 huishoudens tot en met 2020. • Er is dus naar verwachting een netto uitbreiding van de woningvoorraad nodig in Arnhem van minimaal 6.450 woningen tot en met 2020 (netto uitbreiding woningvoorraad = bruto uitbreiding woningvoorraad — aantal woningen dat u sloopt). Tabel 4: kansrijke doelgroepen Schuytgraaf en woonwensen1 Doelgroepen

Aantrekkelijkheid Schuytgraaf

Aandeel huishoudens Arnhem 2011

Aandeel huishoudens Arnhem 2020

Groei huishoudens 2011-2020 in % (en aantal)

Verhuisgeneigdheid

Kansrijkheid doelgroep

Gezinnen Vitale ouderen

++ +

56% 22%

56% 24%

8% (1.660) 21% (3.350)

25-30% 12-17%

++ +

Overige doelgroepen Totaal Arnhem

-- tot 0

22%

20%

2% (1.440)

-- tot 0

100%

100%

9% (6.450)

sterk uiteenlopend 25-30%

Bron: Stec Groep op basis van WoON (2009) en ABF Research, PRIMOS (2011)

N.B. de huishoudensprognose PRIMOS is naast de prognose van het Planbureau van de Leefomgeving gelegd. We zien hierin vrijwel geen verschillen. Zie bijlage A. 1

+: bovengemiddeld, 0: gemiddeld, -: benedengemiddeld


9

2.3 Bouw 90% grondgebonden woningen en 10% appartementen met lift Op basis van vraagraming ABF Research zien we ruimte voor 2.100 (85%) grondgebonden woningen en 370 (15%) appartementen • In Arnhem is vooral vraag naar grondgebonden woningen. Tabel 5: vraagraming op basis van ABF Research tot 2020 11.200 grondgebonden woningen Waarvan circa 1.800 huur (inclusief sociale huur) en 9.400 koop2 2.000 koopappartementen Vraag naar appartementen in Arnhem tot 2020 Overschot aan huurappartementen Circa 75% wil een nieuwbouwwoning en we verwachten dat Verwachte vraag naar grondgebonden woningen in Schuytgraaf tot 2020 circa 25% hiervan een woning in Schuytgraaf wil Theoretisch verwachten we een vraag in Schuytgraaf van circa 2.100 grondgebonden woningen tot 2020 Waarvan 340 huur (inclusief sociale huur) en 1.760 koop Verwachte vraag naar appartementen in Schuytgraaf Circa 75% wil een nieuwbouwwoning en we verwachten dat tot 2020 circa 25% hiervan een woning in Schuytgraaf wil Theoretisch verwachten we een vraag in Schuytgraaf van circa 370 koopappartementen tot 2020 Schuytgraaf is de enige groenstedelijke locatie in de gemeente Arnhem. Huissen en Elst liggen in een andere gemeente. Circa 75% van de woningzoekenden geeft de voorkeur aan een nieuwbouwwoning. Vraag naar grondgebonden woningen in Arnhem tot 2020

2

Bron: ABF Research, 2010


10

Op basis van vraagraming doelgroepen zien we ruimte voor ongeveer 2.200 (90%) grondgebonden woningen en 200 (10%) appartementen Tabel 6: vraagraming op basis van doelgroepenanalyse Verhuisgeneigde huishoudens Arnhem (2011)3

Groei 20112020

Voorkeur Schuytgraaf4

Geschatte vraag

Gezinnen

5.700

1.660

circa 25%

1.800

Vitale ouderen

2.300

3.350

circa 10%

570

Totaal doelgroep

Inschatting omvang vraag naar woningtype in Schuytgraaf5 95% ggw: 1.710 5% app: 90 80% ggw: 460 20% app: 110 Grondgebonden woningen: 2.170 Appartementen: 200

In tabel 3 ziet u per doelgroep ook de vraag naar verschillende grondgebonden woningtypen. Schuytgraaf positioneert zich beter door zoveel mogelijk in te zetten op grondgebonden woningen • In de grote nieuwbouwprojecten in Arnhem staan heel veel nieuwbouwappartementen gepland (zie paragraaf 2.1) • Op stedelijke locaties zoals de Rijnboog en het Oostelijk centrumgebied is meer vraag naar appartementen • Schuytgraaf onderscheidt zich juist door een groot aanbod grondgebonden woningen

3

Bron: Primos, 2011 en WoON2009 Op basis van voorkeur nieuwbouw, voorkeur groenstedelijk woonmilieu en concurrentie nieuwbouwlocaties 5 Percentage appartementen is lager dan voorkeur gemiddeld voor appartementen. Percentage is lager, omdat we verwachten dat huishoudens met een voorkeur appartementen vaker de voorkeur geven aan een andere locatie (bijvoorbeeld Saksen Weimar) dan voor grondgebonden woningen. 4


11

2.4 Reken op een afzet van 120 tot 150 woningen per jaar in een slechte markt en 200 tot 260 woningen per jaar in normale tijden in Schuytgraaf • • • • •

Deze aantallen zijn inclusief het aantal sociale huurwoningen. De verwachtingen voor de economie en woningmarkt zijn voor 2012 en 2013 nog slecht. Ga dus voor 2012 en 2013 uit van een afzet van 120 tot 150 woningen per jaar (huur en koop). Als na 2013 de woningmarkt weer aantrekt, ga dan uit van een hoger afzettempo. Na 2016 verwachten we een hoger afzettempo omdat Loovelden en Westeraam gerealiseerd zijn. We schatten in dat het afzettempo daardoor met 20% tot 30% kan toenemen.

Afzet in Schuytgraaf varieert van minstens 100 woningen in slechte tijden tot 700 in goede tijden Tabel 7: verwachte vraag en afzet van woningen in Schuytgraaf Vraag grondgebonden woningen (2011-2020 huur en koop) Vraag grondgebonden woningen per jaar (huur en koop) Vraag appartementen (2011-2020 huur en koop) Vraag appartementen per jaar (huur en koop) Gereedgekomen woningen 2008-2010 (huur en koop) Afzet per jaar Schuytgraaf in goede tijden (huur en koop) Afzet koopwoningen 4de kwartaal 2010 tot 3de kwartaal 2011 Inschatting Stec Groep (huur en koop)

2.100 tot 2.200 woningen 160 tot 210 200 tot 370 woningen 24 tot 37 Gemiddeld 930 nieuwbouwwoningen per jaar6 700 100 120 tot 150 (in slechte markt) tot 200 tot 260 (in normale markt)

N.B. huur is inclusief sociale huur

De • • •

6

afzet van 700 woningen per jaar zal in de toekomst niet meer gehaald worden Er is sprake van een aanscherping van de hypotheeknormen. Het aantal huishoudens groeit langzamer. Het concurrerende woningaanbod in de regio neemt toe.

Bron: CBS, 2011


12

Veel concurrentie in Arnhem • Er ligt veel nieuwbouw op stapel (zie paragraaf 2.1). • Veel bestaande woningen staan te koop in Arnhem: o ruim 2.300 bestaande woningen te koop (november 2011); o veel ruime woningen: 65% heeft vier kamers of meer; 53% is groter dan 100 m². In 2010 werden slechts 300 nieuwbouwwoningen opgeleverd in Arnhem • In 2008 en 2009 werden gemiddeld nog 1.200 nieuwbouwwoningen per jaar opgeleverd. Figuur 1: gereedgekomen woningen in Arnhem 2008-2010 1400 200

1200 1000

160

800

133

657 538

600 400

424 221

200

434

228 0 2008

40 2009

39 78 183 8 2010

279 92 Gemiddeld

Gereedgekomen ééngezins huurwoningen

Gereedgekomen meergezins huurwoningen

Gereedgekomen ééngezins eigen woning

Gereedgekomen meergezins eigen woning

Bron: CBS (2011)


13

Richt u zich op de lokale vraag en de vraag uit de gemeenten Lingewaard, Overbetuwe en Rheden • Grootste vraag is lokaal: 72%! • Meeste kopers van buiten de gemeente komen uit gemeente Overbetuwe, Rheden en Lingewaard.

72% 2% Bron: BZK (2011)

2%

2%

1%


1%

1%

14

1%

1%

1%

1%

Overige gemeenten

Doetinchem

Apeldoorn

Ede

Zevenaar

Nijmegen

Duiven

Westervoort

Renkum

Lingewaard

Rheden

Overbetuwe

Arnhem

Tabel 8: herkomst kopers nieuwbouwwoningen (2006-2010)

1%

13%

2.5 Tips om de afzet van woningen in Schuytgraaf te stimuleren • • •

•

•

• •

Faseer: breng steeds kleine plukjes woningen van hetzelfde type op dezelfde locatie op de markt. Differentieer: breng alleen sterk onderscheidende locaties en woningtypen tegelijkertijd op de markt. Anders wordt u concurrent van uzelf. Zorg voor veel keuzemogelijkheden in woningen: houd flexibel waar keuken en woonkamer kunnen komen, ruimte voor extra slaapkamer en badkamer op de begane grond, diverse uitbouwmogelijkheden bieden, veel keuze in keukens en sanitair (bied ook aan dat mensen dit zelf doen) en dergelijke. Stimuleer met prijzen: daar zijn consumenten het meest gevoelig voor! Zorg voor een lage basisprijs en biedt veel opties om de woning anders in te delen, af te werken en uit te breiden. Ook terugkoopgaranties en starterregelingen dragen bij aan een hogere afzet. Zorg voor een goede marketingmachine: wooninformatiecentrum; grote, verleidelijke advertenties in kranten; mooie brochures afgestemd op de woonwensen en dagelijkse interesses van juiste doelgroepen; duidelijke website; informatieborden langs de weg. Laat belangstellenden zien dat het goed wonen is in Schuytgraaf. Verkoop woningen aan een belegger of woningcorporatie: er is door de crisis meer vraag ontstaan naar huurwoningen in de vrije sector. Ga door met het ontwikkelen van sterk onderscheidende woonmilieus en architectuur. Op de twee pagina’s hierna geven we suggesties.


15

Deelgebied 1, 2 en 3 Gezinnen met pubers

Gepensioneerde stellen

Deelgebied 6, 11 en 13

Deelgebied 22, 23, 24, 26 en 27

Eenoudergezinnen

Jonge gezinnen

Alleenstaanden

Voorbeeld: Bloesemgaard en Leihagen

Voorbeeld: Tuinstad

Voorbeeld: Amerikaanse wijk

Veel voorkomende woningtypen: • Vrijstaande woningen • 2-1-kapwoningen

Veel voorkomende woningtypen: • Rij/hoek/drive-inwoning • Alleenstaanden ook appartement

Veel voorkomende woningtypen: • Rij/hoek/drive-inwoning

Eigendom: koop Gewenste woning: • Oppervlakte woonkamer: 45 m² • Gezinnen met pubers: 4 tot 5 kamers • Gepensioneerde stellen: minimaal 3 kamers • Tuin van minimaal 30 m²

Eigendom: huur Gewenste woning: • Oppervlakte woonkamer: 25 m² • Circa 3 kamers • Tuin van minimaal 15 m² • Balkon van minimaal 10 m²

Eigendom: koop Gewenste woning: • Oppervlakte woonkamer: minimaal 30 m² • Minimaal 4 kamers • Tuin van minimaal 20 m²

Gewenste voorzieningen: • Winkels voor de dagelijkse boodschappen • Bushalte • Openbaar park

Gewenste voorzieningen: • Winkels voor de dagelijkse boodschappen • Bushalte en vlak bij treinstation • Openbaar park • Scholen

Gewenste voorzieningen: • Winkels voor de dagelijkse boodschappen • Scholen • Openbaar park • Speelvoorzieningen


16

1, 2 en 3

6, 11 en 13

22, 23, 24, 26 en 27


17

BIJLAGE A: HUISHOUDENSPROGNOSE ARNHEM

Figuur 2: prognose PRIMOS en CBS verschillen nauwelijks 86.000 84.000 82.000 80.000 78.000 76.000 74.000 72.000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 CBS

PRIMOS

Bron: CBS en PRIMOS (2011)


18

MARKTCONFORM PROGRAMMA VOOR LAATSTE VLEKKEN IN SCHUYTGRAAF Stec Groep aan GEM Schuytgraaf CV

Recommend Documents