Mag het iets meer waarborg zijn?

tipsenadvies-vastgoed.be

Veertiendaagse adviesbrief voor praktische en geldbesparende oplossingen

■■ 17° jaargang - nummer 22

In dit nummer... Woninghuur • Mag het iets meer waarborg zijn? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 Vastgoedmakelaar • Wat betekent de nieuwe Vastgoedmakelaarswet voor u? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Brussels gewest • Voortaan geen verplicht conformiteitsattest meer . . . . . . 3 Fiscaal • Vruchtgebruik verdedigen via zgn. bezoldigingstheorie! . . . . . 4 Vastgoedmakelaar • Kosten doorrekenen aan uw klant, met of zonder btw? . . . . . 5 Mede-eigendom • Een schotelantenne aan de gevel van het appartement? . . . 6 Woninghuur • Uw familielid komt toch niet in uw pand wonen... . . . . . 7 Mede-eigendom • Er is een foutje in de notulen geslopen... . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Vlaams gewest • OVAM betaalt mee voor de sanering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 G ezondheidsindex 2012 118,25 118,97 119,01 118,99 119,15 119,00 119,21 119,47 119,52 119,87 119,95 120,06

Nu aan de orde

Mag het iets meer waarborg zijn? Twee maanden huurwaarborg is eigenlijk te weinig, zo kwam in het nieuws. Kunt u dan onder geen beding een hogere huurwaarborg bekomen?

28 augustus 2013 Verschijnt niet in juli

januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december

WONINGHUUR - WAARBORG

2013 120,00 120,27 120,50 120,49 120,81 121,01 121,06

Afgiftekantoor 2800 Mechelen Mail - P 408 551

Een huurwaarborg van twee of drie maanden huur. Die regeling kent u... De Woninghuurwet voorziet dat de huurwaarborg beperkt is tot maximaal twee maanden op een geblokkeerde rekening bij de bank. Tip. Uw huurder kan ook kiezen voor bank- of OCMW-waarborg en dan kunt u drie maanden huur vragen. Toch meer vragen? Hier is de Woninghuurwet spijtig genoeg heel duidelijk over. U kunt niet meer vragen. U kunt dus bv. niet vragen dat uw huurder drie maanden blokkeert op een rekening. Let op! Doet u het toch, dan kan uw huurder het te veel betaalde op ieder moment terug opeisen. Er zijn wel nog andere mogelijkheden... De Wet sluit immers niet uit dat u en uw huurder de waarborg anders dan in geld regelen. Zo kunt u uw huurder nog altijd om een waarborg vragen in bv. juwelen, obligaties of kasbons. Een populair alternatief is ook de zgn. verzekeringsbon waar de huurder als waarborg een verzekeringscontract tekent ter waarde van drie of meer maanden huur. Er bestaan immers specifieke systemen bij sommige verzekeraars die voor u als verhuurder ongeveer dezelfde garanties bieden als een gewone huurwaarborg. Dan meer vragen dan twee maanden? Inderdaad. Kiest u voor een van die alternatieven en met name voor de verzekeringsbon, dan kunt u gerust meer vragen dan twee maanden huur, bevestigde de rechter (­vrederechter Zomergem, 26 november 2010). Let op! Past u dit systeem toe, dan laat u de huurder het best de ver­ zekeringspolis tegelijk met het huurcontract tekenen. De waarborg nadien opeisen van uw huurder ligt immers al moeilijker... Anders voor een vennootschap. Is uw huurder een vennootschap, dan regelt u de huurwaarborg wel het best op de klassieke manier. In geval van een faillissement van uw huurder, is het bedrag van de waarborg bij een verzekeringsbon minder goed beschermd tegen andere schuldeisers. Uw volgende stap



Download het vonnis van http://tipsenadvies-vastgoed.be/download – code VG 17.22.01.

Door de huurwaarborg anders dan in geld te regelen, bent u niet gebonden aan de beperking tot twee maanden huur. Vraag gerust een hogere waarborg via een zgn. verzekeringsbon, bevestigde de rechter.

Actualiteit

■■

VASTGOEDMAKELAAR - MAKELAARSOPDRACHT

Wat betekent de nieuwe Vastgoedmakelaarswet voor u? In het begin van het jaar werd de nieuwe Vastgoedmakelaarswet goedgekeurd in het parlement. Deze wet zal op 1 september 2013 in werking treden. Welke wijzigingen zijn voor u van belang? Een nieuwe wet over uw beroep... Nieuwe Vastgoedmakelaarswet. De Wet over de organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar werd op 11 februari 2013 goed­ ge­keurd. Op 1  september 2013 treedt ze in werking. Keuze tussen bemiddelaar en syndicus. Dat is natuurlijk cruciaal... De zgn. tableau van de vastgoedmakelaars bij het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BIV) wordt voortaan opgesplitst in twee ‘kolommen’. Kiezen vóór eind 2013! Vóór het einde van 2013 ontvangt u een brief met de vraag om te kiezen voor een inschrijving als syndicus of als bemiddelaar. Indien u beide activiteiten wilt uitvoeren, moet u zich natuurlijk op beide kolommen inschrijven. Indien u activiteiten heeft als rentmeester, kunt u zelf kiezen in welke kolom u inschrijft. Sowieso op beide lijsten inschrijven? Dat lijkt inderdaad het beste. Door u op beide lijsten in te schrijven, houdt u alvast alle opties open. Het is momenteel nog wel niet duidelijk of er extra gevolgen gekoppeld zijn aan een dubbele inschrijving, bv. voor de verzekering. Hopelijk wordt dat in de komende maanden wél duidelijk...

Nog andere belangrijke wijzigingen? Voor stagiairs zal er veel veranderen. Als ze nu nog niet ingeschreven zijn, dan moeten ze k­iezen tussen een van beide lijsten. Kan de stagiair ook kiezen voor de twee? Dat kan, maar het heeft dan wel extra consequenties. Ze zullen dan waarschijnlijk een langere stage moeten doorlopen bij een stagemeester die op

beide kolommen ingeschreven is of bij twee verschillende stagemeesters. Syndicus moet jaarlijks melding doen. U moet als syndicus jaarlijks vóór 1 januari een lijst overmaken aan het BIV van alle mede-eigendommen waarin u aangesteld bent als syndicus. Let op! Die verplichting geldt ook voor advocaten en andere vrije beroepen zonder BIV-erkenning die optreden als syndicus. Inschrijving mogelijk als rechtspersoon. Heeft u een vennootschap, dan kunt u er voortaan voor kiezen om een inschrijving op de tableau te vragen als rechtspersoon. Heeft dat voordelen? Toch wel. Door een inschrijving als rechtspersoon, kunt u uw beroepsaansprakelijkheid beperken. U staat dan als bestuurder, zaakvoerder of werkende vennoot niet meer zelf met uw persoonlijk vermogen in voor de financiële gevolgen van eventuele beroepsfouten. Aanpassing van de statuten hiervoor nodig? Dat is goed mogelijk. Waarschijnlijk zullen niet alle vennootschappen hier zo direct ‘in kunnen springen’. De vennootschap moet immers verzekerd zijn en voldoen aan alle voorwaarden. Let op! De Wet legt bovendien nog andere voorwaarden vast m.b.t. de bestuurders en de aandeelhouders, het minimumkapitaal (moet nog per KB vastgelegd worden) en de activiteiten die de vennootschap mag uitoefenen. Andere activiteiten zoals bepaalde vastgoedhandel, verzekeringen, enz. moeten dan eventueel vooraf in een andere vennootschap ondergebracht worden. Uw volgende stap



Download de tekst van de wet van http://tipsenadviesvastgoed.be/download – code VG 17.22.02.

Schrijf u vóór het einde van het jaar in bij het BIV als syndicus en/of bemiddelaar. Als professionele syndicus moet u voortaan telkens vóór 1 januari doorgeven in welke mede-eigendommen u actief bent. U kunt onder bepaalde voorwaarden uw aansprakelijkheid beperken via een inschrijving als rechtspersoon. 28.08.2013 - 2

Actualiteit

■■

BRUSSELS GEWEST - VARIA

Voortaan geen verplicht conformiteitsattest meer Op 11 juli 2013 werd in het Brussels gewest een ordonnantie goedgekeurd die het een en ander wijzigt aan de huisvestingscode. Inzake zowel het conformiteits­ attest als het opleggen van een verhuurverbod zijn er belangrijke wijzigingen. Eén in plaats van drie attesten... Sinds 28 juli 2013. Op 11 juli werd er in het Brussels gewest een ordonnantie afgesloten die het een en ander wijzigt in de Brusselse huisvestingscode. De meeste bepalingen gingen op 28 juli 2013 in. Geen verplicht conformiteitsattest meer. Deze wijziging springt in het oog... Tot nu toe moest u in het Brussels gewest immers een conformiteitsattest aanvragen voor het verhuren van gemeubileerde woningen en woningen kleiner dan 28  m². Zo’n conformiteitsattest is voortaan niet meer verplicht. Ook zgn. conformiteitsbewijs verdwijnt. Vrijwillig zelf een conformiteitsbewijs aanvragen om zeker te zijn dat alles in orde is in uw huurwoning, kan dus niet meer. Ook dit conformiteitsbewijs verdwijnt immers... Let op! Indien een woning bij een controle conform blijkt te zijn, wordt er voortaan dus geen conformiteitsbewijs afgeleverd. U krijgt dan wel een brief waarin vermeld wordt dat er geen gebreken vastgesteld konden worden. Eigenlijk komt dat op hetzelfde neer... Wel nog een conformiteitscontroleattest. Dit attest moet u nog steeds als verhuurder aanvragen bij de Gewestelijke Inspectiedienst (GID) indien u een woning waarvoor er een verhuurverbod geldt weer wilt verhuren. Sinds 28 juli blijft enkel dit attest dus nog bestaan. In plaats van drie attesten, is er voortaan dus nog maar één...

Wat wijzigt er nog meer? Wat bij een negatieve controle? Ook hier wij-

zigt de regeling. Voorheen was de GID na een negatieve controle verplicht de verhuurder een bepaalde termijn toe te kennen om werken uit te voeren en nadien –  indien de werken niet klaar waren – een verhuurverbod op te leggen. Tip. De nieuwe regeling voorziet nu dat u als verhuurder eenmalig een verlenging van de termijn kunt vragen indien de werken –  buiten uw wil om  – vertraging opliepen. Die aanvraag moet u wel doen vóór de initiële termijn afloopt. U krijgt m.a.w. dan minder snel een verhuurverbod... Conform ondanks kleine gebreken. Ook dat is nieuw... De GID kan na het einde van de termijn de woning toch conform verklaren ook al zijn er nog kleinere gebreken. Dat kon voorheen niet... Huurder wordt mogelijk ook gestraft! Hij kan immers ook zelf de gebreken veroorzaakt hebben. In dat geval zal hij voortaan geen voorrang meer krijgen op een sociale woning. Regeling rond leegstaande woningen. Indien uw woning of een deel van een voor huisvesting bedoeld gebouw te lang leegstaat in het Brussels gewest, riskeert u dat u een boete moet betalen. Dat is immers een inbreuk op de Brusselse huisvestingscode. Tip. Vóór u deze boete krijgt, ontvangt u eerst een waarschuwing van de cel ‘leegstaande woningen’. U krijgt de mogelijkheid om binnen de drie maanden aan te tonen dat de woning opnieuw bewoond is en zo de boete nog te vermijden. Voortaan meer controle hierop! Sinds 28 juli kunnen immers ook gemeenteagenten de leegstand vaststellen en zal de gemeente een lijst van leegstaande woningen bijhouden.

U bent sinds 28 juli 2013 niet meer verplicht om een conformiteitsattest aan te vragen als u een gemeubileerde of kleine woning verhuurt. Verplicht de inspectie u om binnen een bepaalde termijn werken uit te voeren, dan kunt u voortaan een verlenging vragen en riskeert u minder snel een verhuurverbod. 3 - 28.08.2013

Nu aan de orde

■■

FISCAAL - VRUCHTGEBRUIK

Vruchtgebruik verdedigen via zgn. bezoldigingstheorie! Een van uw klanten heeft onlangs een vragenlijst van de fiscus over zijn vruchtgebruikconstructie beantwoord. Vermits het pand privé gebruikt wordt, vreest hij verdere actie van de fiscus. Hoe kan hij zich dan het best verdedigen? Vragenlijst vruchtgebruik

Bezoldigingstheorie als verdediging

Fameuze controleactie van de fiscus. De fiscus heeft een paar maanden terug massaal zgn. vragen om inlichtingen verstuurd naar vennootschappen waar er een vruchtgebruikconstructie loopt... Daarmee wil de fiscus drie zaken te weten te komen: is het vruchtgebruik correct gewaardeerd, klopt de kostenverdeling tussen de vennootschap-vruchtgebruikster en de blote eigenaar en in welke mate wordt het pand privé gebruikt.

Wat? De bezoldigingstheorie komt erop neer dat een vennootschap de uitgaven die ze doet om haar zaakvoerder kosteloos een woning ter beschikking te stellen, kan aftrekken. Zo kan zij immers haar zaakvoerder (bijkomend) een loon geven!

Uw klant was bij de ‘gelukkigen’. Zijn vennootschap heeft inderdaad zo’n vragenlijst gekregen. Die werd ondertussen ook tijdig beantwoord en teruggestuurd. Op dat vlak hoeft hij alvast niets te vrezen dus... Hij is er niet gerust in. De vragenlijst is dan wel beantwoord, maar wat moet hij doen als de fiscus een vervolg breit aan die vragen, lees: een zgn. bericht van wijziging stuurt, waarin hij laat weten met het een en ander niet akkoord te gaan?

Wat te doen bij verdere discussie? Pand wordt privé gebruikt. Inzake de waardering alsook de kostenverdeling tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar zit alles volgens uw klant wel goed. Feit is echter dat hij dat pand privé gebruikt en daar vreest hij voor... Wat is het risico dan? Kortweg dat de fiscus de aftrek van alle kosten aan het pand, inclusief de afschrijvingen, verwerpt. Aangezien het pand privé gebruikt wordt, zou de fiscus immers kunnen stellen dat het geen beroepsmatige kosten zijn, lees: kosten gemaakt om inkomsten te verkrijgen, maar louter privématige kosten.

Loon kan cash zijn, maar dat moet niet. Uw vennootschap mag u inderdaad vergoeden hoe zij dat wil. De fiscus heeft zich daar niet mee te moeien! Uw loon kan dus evengoed erin bestaan dat u gratis woont in het pand van de vennootschap, dan dat u cash geld krijgt. Voordeel gratis woonst. Feit is natuurlijk wel dat uw klant steeds belast moet zijn op een voordeel gratis woonst. Als dat niet het geval is, kan hij immers met de bezoldigingstheorie als argument niet veel doen. Rechtspraak in zijn voordeel. Laat uw klant in zijn argumentatie ook zeker verwijzen naar de rechtspraak in zijn voordeel (o.a. Brussel, 01.03.2012, Luik, 01.02.2012, rb. Bergen, 15.11.2010, rb. Namen, 29.01.2009). Dat zijn stuk voor stuk uitspraken waarbij de fiscus door de rechter teruggefloten werd. Verloning op jaarvergadering. Zo dat tot nog toe niet gebeurde, adviseert u uw klant ook het best om voortaan de verloning als agendapunt op de jaarvergadering te zetten. Wordt daarvan dan vervolgens ook melding gemaakt in het verslag van die jaarvergadering, dan toont uw klant daarmee ook aan dat er over de verloning nagedacht is. Uw volgende stap



Download een modelclausule voor het verslag van de algemene vergadering van http://tipsenadviesvastgoed.be/download – code VG 17.22.04.

De door de vennootschap gemaakte kosten zijn een vorm van loon voor de zaakvoerder en dus aftrekbaar op voorwaarde dat uw klant belast is op een voordeel gratis woonst. Verwijs hem ook zeker naar de rechtspraak in zijn voordeel en adviseer om de verloning voortaan op de jaarvergadering te bespreken. 28.08.2013 - 4

■■

VASTGOEDMAKELAAR - FISCAAL

Kosten doorrekenen aan uw klant, met of zonder btw? Als makelaar vraagt u bepaalde documenten op voor uw klanten. Vermits u daarvoor moet betalen, wilt u die kosten graag doorrekenen aan uw klant. Moet u daar dan btw op aanrekenen of niet? Hoe zit dat nu precies in elkaar? Documenten opvragen én betalen Documenten opvragen. Stelt u als vastgoed­ makelaar een verkoopdossier samen voor een klant, dan vraagt u in zijn plaats ook vaak de vereiste documenten, nodig voor de verkoop, op bij allerhande instanties. Denk bv. aan het opvragen van een bodemattest, de kadastrale legger, stedebouwkundige inlichtingen, enz. Kostprijs doorrekenen aan klant. De kostprijs van deze documenten kan nogal eens oplopen. Het is dan ook logisch dat u die kosten wilt doorrekenen aan uw klant. Voorzie dit in uw contract. Het bemiddelingscontract moet uitdrukkelijk voorzien dat de verkoper aan u de opdracht geeft om als mandataris bepaalde documenten op te vragen. Uw klant moet de keuze krijgen om u per document al dan niet dat mandaat te geven. Voorzie ook dat u de kostprijs ervan doorrekent aan uw klant. Staat dat immers niet in uw opdracht vermeld, dan worden die kosten geacht in uw ereloon te zitten... Tip 1. Voorzie een clausule dat uw klant u die kosten steeds terugbetaalt, ongeacht het feit of er uiteindelijk een verkoop is of niet. Tip 2. Som het best expliciet op welke documenten u opvraagt in de plaats van uw klant. Zo vermijdt u discussies achteraf. Laat ook ruimte voor eventuele extra documenten via een formulering in de zin van: “opvragen van andere gegevens”.

Kost doorrekenen, met of zonder btw? Zonder btw kan. Wanneer u kosten in naam en voor rekening van uw klant betaalt, dan kan dat door de Btw als een voorschot beschouwd worden (art. 28,5° Btw-Wetboek). De btw-regels ter zake

stellen immers dat de sommen die u voorschiet in naam en voor rekening van uw klant, niet in de zgn. maatstaf van heffing zitten. U mag dus in principe die kosten zonder btw doorrekenen aan uw klant. Echter, zoals zo vaak voor de Btw, zijn er ook hier bepaalde voorwaarden te vervullen! Voorwaarde 1: geen winstmarge. U mag op de doorgerekende kosten geen winstmarge nemen (voor uw tijd bv.). Betaalt u € 400 kosten, dan mag u ook maar € 400 doorrekenen. Rekent u immers bv. € 404 door, dan moet u daar toch btw op tellen, ook al heeft u zelf initieel geen btw betaald. Voorwaarde 2: uw klant is schuldenaar. Die voorwaarde is analoog met die voor notarissen (zie beslissing nr. E.T. 121.923 van 3 april 2012). Is een notaris de persoonlijke schuldenaar van de kosten, dan moet hij bij de doorrekening van die kosten immers wél btw rekenen. Het is enkel als niet de notaris, maar wel zijn klant persoonlijk schuldenaar is, dat de doorrekening zonder btw kan. Toegepast op u als makelaar. Opdat u geen btw zou moeten rekenen, is het dus cruciaal dat uit zoveel mogelijk documenten blijkt dat u enkel optreedt als mandataris, in naam en voor rekening van uw klant, maar dat uw klant de uiteindelijke schuldenaar is en blijft! Tip 1. Voorzie expliciet in uw contract de formulering dat u als mandataris optreedt en dat u in die hoedanigheid bepaalde sommen voorschiet in naam en voor rekening van uw klant. Tip 2. Vraag aan de diverse instanties de documenten op met een formulering in de zin van: “Als vastgoedmakelaar, gemandateerd door persoon X, vraag ik in zijn naam en voor zijn rekening d­ocument Y op”. Indien dat dan ook nog zo in die ­afrekeningsnota staat, zit u zeker goed.

Vraagt ú in plaats van uw klant documenten op, dan kunt u die los van uw ereloon aanrekenen indien dit in het contract voorzien is. U moet daar geen btw op tellen op voorwaarde dat u geen winst neemt op die doorrekening én op voorwaarde dat het duidelijk is dat u enkel als mandataris optreedt voor uw klant. 5 - 28.08.2013

■■

MEDE-EIGENDOM - RECHTEN & PLICHTEN

Een schotelantenne aan de gevel van het appartement? Een huurder in uw appartementsgebouw plaatst een schotelantenne aan de gevel. Hij beweert dat hij een ‘recht op informatie’ heeft en dat hij dus geen toestemming moet vragen, klopt dat wel? Toch niet zo’n lelijke schotelantenne... Duidelijk verboden in de statuten! Het spreekt vanzelf dat een bewoner nooit zomaar een schotelantenne op het dak mag plaatsen of aan de gevel mag bevestigen zonder dat hij hiervoor vooraf de toelating vraagt aan de vereniging van mede-eigenaars (VME). Omdat het dak en de gevel nu eenmaal behoren tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw, moet deze beslissing genomen worden met 3/4 meerderheid. Tip. Plaatst een mede-eigenaar toch een schotelantenne op het gemeenschappelijke deel zonder toestemming, dan kunt u die als syndicus laten verwijderen. Op mijn privéterras kan het toch... Een medeeigenaar vindt dat wanneer hij zo’n antenne op zijn privéterras plaatst, niemand daar zaken mee heeft. Dat is toch mijn privé... Heeft hij dan een punt? Ja en neen. Staat er geen enkele bepaling hierover in de basisakte, dan is er geen bezwaar om zo’n antenne op het private terras zonder goedkeuring van de VME te plaatsen. Er kunnen echter ook andere bepalingen van het reglement van mede-eigendom relevant zijn, bijvoorbeeld bepalingen i.v.m. de harmonie van het uitzicht van het gebouw. Een antenne wijzigt immers precies het uitzicht van het gebouw. Op grond van dergelijke bepaling is de bewoner dan wel verplicht om een toelating te vragen aan de algemene vergadering voor hij de antenne kan plaatsen. Let op! In dat geval kunt u als syndicus wel niet zomaar de antenne op het privéterras zelf verwijderen. Gaat het om een huurder, vraag dan aan de eigenaar om de huurder erop te wijzen dat de

geplaatste schotelantenne in strijd is met de regels die gelden in het gebouw. Ook de gemeente stelt regels... Zo zal een s­chotelantenne aan de voorgevel of in de voortuin dikwijls sowieso verboden zijn of moet de bewoner daar vooraf een vergunning voor aanvragen.

Een verloren strijd? Zo’n verbod is toch niet geldig... Sommigen beweren dat zo’n verbod sowieso ongeldig is. Het zou immers strijdig zijn met het Europees grondrecht op informatie. De verkopers van schotelantennes verwijzen hier natuurlijk ook graag naar... Heeft de VME dan geen vinger in de pap? Vanzelfsprekend wel. Zij kan eisen dat elke medeeigenaar en bewoner de voorschriften van het reglement van mede-eigendom naleeft. Is er betwisting, dan moet de bewoner naar de rechter stappen die uiteindelijk de knoop zal doorhakken. Regels stellen kan wel degelijk! Zo kan de VME eisen dat de bewoner kiest voor een zo klein mogelijke schotelantenne en deze indien mogelijk achteraan op het terras aanbrengt en niet vooraan. Zo besliste een vrederechter zelfs dat een bewoner zijn schotelantenne telkens na gebruik moest loskoppelen en binnen plaatsen (vrederechter St Joost-Ten-Node, 29 mei 2009). Tip. Niets belet de algemene vergadering om een alternatieve oplossing voor te stellen die minder hindert. Ze kan bv. voorstellen om één gezamelijke schotelantenne te voorzien op het dak van het gebouw. De kostprijs hiervoor ligt dan bij diegenen die ze gebruiken. Enkel zij moeten meebetalen voor plaatsing, onderhoud e.d.

Eis gerust dat een bewoner op basis van een bepaling in de statuten vooraf goedkeuring vraagt om een schotelantenne te plaatsen. De vereniging van mede-eigenaars kan regels vastleggen, zodat de hinder binnen de perken blijft of een gezamelijke schotelantenne voorzien. 28.08.2013 - 6

Snel adviezen zoeken... uitprinten... toepassen... tipsenadvies-vastgoed.be

■■

WONINGHUUR - EIGEN GEBRUIK

Uw familielid komt toch niet in uw pand wonen... Een opzeg voor ‘eigen gebruik’ is vaak de snelste manier om een huurder uit uw pand te krijgen, maar er zijn ook nadelen aan verbonden. Wat indien nadien blijkt dat u of uw familielid er om de een of andere reden toch niet kan gaan wonen? Opzeggen voor eigen gebruik Kan op ieder moment... Een huurovereenkomst wordt in principe voor negen jaar gesloten. Toch voorziet de Woninghuurwet dat u als verhuurder de huur op eender welk moment kunt opzeggen voor eigen gebruik. Voorwaarde is dan dat uzelf, uw echtgenote of bloedverwanten van u beiden tot de derde graad in uw pand willen gaan wonen. Tip. Het volstaat dat u een opzeggingstermijn van zes maanden betekent per aangetekende brief. U moet als verhuurder in de opzeggingsbrief dan wel vermelden wie het pand zal betrekken (geef de concrete naam) en welke verwantschap (bv. kind, nonkel) die persoon heeft met u als verhuurder. Wel strenger voor familie in de derde graad! U kunt ook opzeggen indien tantes, nonkels en kinderen van broers en zussen in uw pand gaan wonen. Voor hen (familieleden in de derde graad) mag de opzeg wel niet aflopen voor het einde van de eerste driejarige periode van het huurcontract. Niet vrijblijvend! U of het familielid moet nadien het goed binnen het jaar na het verstrijken van de opzeg effectief betrekken en moet er twee volledige jaren blijven. Let op! Komt de huurder er achter dat dit niet gebeurt, dan loopt u het risico dat de huurder u nadien een boete van achttien maanden huur laat betalen. Die sanctie is dus niet van de poes...

Een kink in de kabel... Meer dan eens komt er ‘iets’ tussen. Het kunnen prettige of minder prettige gebeurtenissen zijn zoals een ziekte, een zwangerschap, een nieuw huwelijk, ... waardoor u of uw familielid uiteindelijk toch niet in het pand wilt gaan wonen. Tip. Het is uiteraard kwestie om met uw familie-

leden vooraf duidelijk af te spreken dat het de bedoeling is dat ze er effectief twee jaar blijven. Dit kan bv. door een huurcontract van bepaalde duur voor twee jaar af te sluiten zonder opzeggings­ mogelijkheid. Maakt uw neef een moeilijke periode door, dan doet u echter liever niet te moeilijk... Een goede reden om er niet te blijven? De Wet voorziet inderdaad dat indien u of uw familie omwille van ‘buitengewone omstandigheden’ uiteindelijk niet (lang genoeg) in het pand wonen, u de boete niet moet betalen. Let op! Het probleem is dat dit in de praktijk heel streng beoordeeld wordt. Een overlijden, zware ziekte of psychische opname worden inderdaad meestal aanvaard, maar voor een zwangerschap, scheiding e.d. ligt dat meestal veel moeilijker. Een zwangerschap, ook een risicovolle, volstaat niet als reden om geen pand op de tweede verdieping te kunnen betrekken, oordeelde de rechter recent (vrederechter Etterbeek, 23 mei 2011). Niet mijn dochter, maar mijn neef... Dat kan dan soms een oplossing zijn. De wet sluit niet uit dat er iemand anders (maar ook een familielid tot de derde graad) het pand kan betrekken om de rest van de twee jaar ‘vol’ te maken. De naam die u initieel heeft doorgegeven aan uw huurder, is dus niet bindend. Geeft u bv. zelf een opzeg voor eigen gebruik, maar wilt u er om een of andere reden toch niet wonen, dan kunt u nog proberen om een ander familielid te zoeken dat in uw plaats twee jaar in het pand gaat wonen. Tip. Het is niet nodig dat de betrokkene echt zijn domicilie plaatst in het pand. Het volstaat dat hij het pand ‘betrekt’, bv. door het regelmatig als tweede verblijf of voor beroepsdoeleinden te gebruiken.

Indien er na een opzeg voor eigen gebruik niemand van uw familie in het pand gaat wonen, riskeert u een boete van 18 maanden huur. U kunt dit voorkomen door een ander familielid de periode ‘vol’ te laten maken. De naam van het familielid die u initieel doorgaf aan uw huurder is immers niet bindend. 7 - 28.08.2013

Colofon Hoofdredacteur: Griet Pals Eindredacteur: Liesbeth Vossen Medewerkers: J.P. Bonduelle financieel en fiscaal adviseur G. Baelde advocaat R. De Koninck advocaat J. Grillet fiscaal jurist J. Roodhooft advocaat A. Schotsmans notaris J. Vermeulen advocaat S. Wernaers advocaat J. Wouters advocaat

Verantwoordelijke uitgever: G. Glorieux Veldstraat 3 3370 Boutersem Uw volgende stap Modellen, tabellen, vonnissen, ... tipsenadvies-vastgoed.be/download

■■

MEDE-EIGENDOM

Recente rechtspraak

Er is een foutje in de notulen geslopen... De notulen moeten stante pede klaar zijn. Dat weet u... Sinds enkele jaren moeten de notulen al op het einde van de algemene vergadering ‘klaar’ zijn. Een hele klus? Inderdaad. In de praktijk gebruiken veel syndici daarom voorgedrukte formulieren waarop de dagorde hernomen wordt. Daarop kunnen ze dan telkens de resultaten van de stemming en de namen van de eigenaars die tegen stemmen of zich onthouden, noteren. Dit blad laten ze op het einde van de vergadering en na de voorlezing door de voorzitter, de secretaris en de nog aanwezige mede-eigenaars ondertekenen. Een fout nadien nog rechtzetten? Omdat dit allemaal zo snel moet gaan, blijkt nadien weleens dat er een fout ingeslopen is. Een syndicus hertelde na de vergadering de stemmen en kwam tot een ander resultaat. In de uitgetikte versie van de notulen die hij nadien rondstuurde, corrigeerde hij deze fout en nam hij de correcte beslissing op. Welke beslissing is dan geldig? De rechter (vrederechter van Etterbeek, 20 december 2012) besliste dat – ook al waren er fouten gemaakt bij de telling – de originele versie van de notulen primeert. Rechtzettingen nadien hebben dus geen enkele zin. Let op! De enige manier om fouten direct recht te zetten, is om dezelfde beslissing op een nieuwe algemene vergadering opnieuw te agenderen en de beslissing terug te wijzigen.

■■ Werden er (tel)fouten gemaakt in de originele notulen, dan kan dit na de

vergadering niet meer rechtgezet worden. Op korte termijn opnieuw een algemene vergadering samenroepen, is dan dus de enige oplossing.

■■

VLAAMS GEWEST - OVAM

Actualiteit

Dit is een uitgave van:

OVAM betaalt mee voor de sanering

Tiensesteenweg 306 3000 Leuven

Waarover gaat het? Indien u als bedrijf of particulier een verontreinigde grond wilt saneren, kunt u voortaan in bepaalde gevallen hiervoor een cofinanciering vragen aan de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaat­ schappij (OVAM). Voorwaarde is wel dat u eigenaar was van de grond vóór 1 juni 2008. OVAM neemt dan tot 50% van de kosten op zich. Tip. Ook de vroegere eigenaar die nog moet saneren kan in sommige gevallen voor die subsidie in aanmerking komen. Cofinanciering is over te dragen. Eenmaal een eigenaar het recht op cofinanciering kreeg, kan hij dit bij verkoop van het terrein overdragen aan de nieuwe eigenaar. Praktisch. De precieze voorwaarden en het modelformulier voor de aanvraag vindt u terug op http://www.ovam.be/jahia/Jahia/pid/2682

RPR Leuven - 0440.845.006 Abonnementen: Tel.: 016/35 99 00 - Fax: 016/35 99 35 [email protected] www.indicator.be Uw adviesbrief online: tipsenadvies-vastgoed.be

® is een wettelijk geregistreerd merk.

■■ Vanaf 1 september 2013 kunt u bij OVAM een cofinanciering aanvragen voor de sanering van historisch verontreinigde grond.

Niets uit deze uitgave mag in enige vorm of op enige wijze worden overgenomen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De redactie staat in voor de betrouwbaarheid van de in haar uitgaven opgenomen informatie waarvoor ze echter niet aansprakelijk kan worden gesteld.