V Boskovicích dne 21.11.2016
MATERIÁL Pro jednání: Předkládá: Termín konání: Věc:
Zastupitelstva města OSM 06.12.2016
k bodu č.
15
Bezúplatné nabytí majetku - Darovací smlouva s TJ Sokol
Projednáno a doporučeno:
RM 25. 10. 2016
Stanovisko právníka:
Mgr. Gabriela Šmerdová -souhlasí
Vyjádření dotčených odborů:
Ing. Dana Baláčová - souhlasí
Zpracovatel/ka: Mgr. Gabriela Šmerdová PaedDr.Odřich Kovář Předkládá: Bc. Hana Nedomová Návrh na usnesení je součástí předkládaného materiálu.
Dne 19.04.2016 byla na město Boskovice doručena nabídka TJ Sokol Boskovice na bezúplatný převod budovy č. p. 221 na pozemku p. č. 372 a tohoto pozemku, vše v k. ú. Boskovice (dále “jen sokolovna“). ZM dne 21. 06. 2016 svým usnesením 18. 2. schválilo záměr bezúplatného nabytí sokolovny a uložilo usnesením č. 18. 3. předložit ZM ke schválení smlouvu o bezúplatném nabytí s Tělocvičnou jednotou Sokol Boskovice, IČO: 16343743, Sokolská 221/13, Boskovice (dále jen TJ Sokol). V souladu s tímto usnesením byla s TJ Sokol vedena jednání o podmínkách převodu sokolovny do majetku města Boskovice. Věcná hodnota darovaných nemovitostí včetně pozemku činí dle znaleckého posudku 21 037 000 Kč. Podmínky, jejichž splněním podmiňuje TJ Sokol darování sokolovny městu jsou zapracovány v přiloženém návrhu darovací smlouvy. Při jednáních vycházelo město z podmínek, které byly v minulosti vyžadovány ze strany města v darovací smlouvě, kterou v roce 1998 převedlo sokolovnu do vlastnictví TJ Sokol. Požadavky TJ Sokol ve své podstatě kopírují jejich závazky vůči městu z darovací smlouvy z roku 1998. Požadavky TJ Sokol směřují zejména k zajištění podmínek pro spolkovou a zájmovou činnost. V předložené darovací smlouvě jsou obsaženy tyto závazky města: 1.
2.
Město umožní TJ Sokol v době od 1. 1. 2017 do 30. 06. 2017 zrealizovat veškeré své krátkodobé závazky nasmlouvané na rok 2017, zejména plesy, divadelní představení pro školy, odborné přednášky a pořady pro školy a obdarovaný se zavazuje toto mu umožnit. Dárce bude hradit pouze režijní náklady za provoz (plyn, el. energie, voda), které budou s těmito akcemi spojené. Město umožní TJ Sokol pro zajištění jeho spolkové činnosti bezplatné užívání vhodných prostor pro umístění kanceláře a skladu. Konkrétní prostory budou dohodnuty s KZMB.
3.
4.
Město umožní TJ Sokol provedení 10 společenských akcí ročně ve velkém sále sokolovny a přilehlých prostorách nezbytných pro řádné zajištění jednotlivých akcí (jeviště, šatny, přísálí, chodba a hygienické zařízení) a dále se zavazuje umožnit TJ Sokol v převedených nebo jiných jím vlastněných prostorách bezplatný výkon spolkové činnosti, zejm. sportovní aktivity v rozsahu 12 hodin týdně. Konkrétní způsob užívání bude dohodnut s KZMB. Pokud je ve smlouvě uvedeno bezplatné užívání, rozumí se mezi stranami, že TJ Sokol nebude účtováno nájemné z předmětných prostor, ale bude hradit pouze režijní náklady, jejichž výše bude dohodnuta s KZMB. S ředitelem KZMB bylo předjednáno, že bude požadovat platby od TJ Sokol na jednotlivé akce, které jsme jim povinni v budově Sokolovny umožnit, předem. Tento postup umožňuje občanský zákoník (§ 1912) a zde je také uvedeno, že v případě, kdy platba nebude poskytnuta, nejsme povinni poskytnout protiplnění, tj. v tomto případě umožnit užívání prostor. Výše plateb za provozní náklady by se měla odvíjet od stávajících ceníků KZMB pro pronájem jím spravovaných prostor (např. skleník)
Pokud bude schválena předkládaná darovací smlouva, předpokládá se její podpis do konce roku 2016 s tím, že k předání dojde k datu 1. 1. 2017. Na základě schválení změny ve zřizovací listině bude nově nabývaný majetek svěřen do správy příspěvkové organizace KZMB a ihned po převzetí městem bude předán do její správy. Veškeré přepisy měřidel médií budou přepsány přímo na KZMB. Současně KZMB vstoupí do všech závazků a práv z uzavřených nájemních smluv. Příjmy z těchto smluv půjdou ve prospěch KZMB. V současné době se jedná o částku 536 512 Kč. Prostřednictví KZMB bude město plnit i své závazky vůči TJ Sokol z darovací smlouvy vyplývající. Tato povinnost bude zakotvena v zřizovací listině. V prvním roce po převzetí se nepředpokládá, že by KZMB v převzatých prostorách vykonávala vlastní kulturně dramatickou činnost. V termínu do 30. 06. 2017 budou zrealizovány akce TJ Sokol a bude probíhat projektová příprava a výběr dodavatelů na plánovanou opravu interiéru sokolovny. KZMB bude v tomto období vykonávat zejména správcovskou činnost. Nejpozději k datu 30. 06. 2017 se přepokládá uzavření prostor sokolovny pro veřejnost a měly by být zahájeny opravy a úpravy vnitřních prostor sokolovny tak, aby počátkem roku 2018 mohla být sokolovna opět zpřístupněna pro veřejnost. Na rok 2017 je v rozpočtu města navržena částka 2 000 000,- Kč na nezbytné opravy interiéru a v rozpočtu KZMB se počítá s částkou 2 964 000,- Kč na obsazení pracovních míst, energie a na nákup mobiliáře. Z pohledu dalšího financování provozu sokolovny uvádíme, že je nutné každoročně počítat s výdajem cca 1 mil. Kč do rozpočtu KZMB (viz. Příloha č. 1). Co se týká plánovaných oprav interiéru bude tyto zajišťovat odbor OSM ve spolupráci s odborem ORMI, nákup mobiliáře přímo KZMB ve spolupráci s ORMI. Jedná se pouze o opravy interiéru, které zajistí pořádání kulturních akcí v důstojném prostředí do doby než bude schválena generální rekonstrukce objektu. Z částky určené na opravy se doporučuje zrealizovat zejména: úprava přísálí včetně bufetu (nová podlaha z ker. dlažby, demontáž obložení stěn, nové omítky, nové osvětlení, nová skládací stěna do hlavního sálu) oprava podlahy a podhledu včetně nového osvětlení na galerii, nové závěsy mezi galerií a sálem oprava WC u modrého salonku výměna poškozených dveří ve veřejně přístupných prostorách oprava a hloubkové vyčištění parket v hlavním sále, demontáž obložení stěn, oprava omítek výměna hlavní opony na jevišti a závěsů v sále celková výmalba všech veřejně přístupných prostor a jeviště Cílem navrhovaných oprav a úprav interiéru včetně obměny mobiliáře je zvýšit kvalitu prostředí, ve kterých by KZMB mělo od roku 2018 provozovat svoji činnost pro širokou veřejnost v souladu s hlavními úkoly, které jí v této oblasti plynou ze zřizovací listiny, tj. zejména poskytování kulturních služeb občanům nabídkou kulturních pořadů z oblastí profesionální i neprofesionální umělecké sféry (divadla, koncerty, výstavy zábavné pořady, výchovné pořady pro děti a mládež apod.), podpora neprofesionálních uměleckých aktivit v oblasti metodické, poradenské a organizátorské, zejména ve vztahu k souborům, kroužkům, občanským sdružením i jednotlivcům z
jednotlivých oborů zájmové umělecké a společenské činnosti, spolupráce s dalšími subjekty působícími v oblasti místní kultury ve městě, vzájemná koordinace při pořádání kulturních akcí. Záměrem města je, aby sokolovna s důrazem na tradici i nadále sloužila k účelům, ke kterým byla využívána v minulosti a nadále zaujímala významné místo v oblasti veřejného a společenského života ve městě. Přílohy: 1. Darovací smlouva Sokolovna 2. Příloha č. 1 -Sokolovna 2017, 2018- poslední verze 3. Příloha č. 2 - Záměr provozování sokolovny 4. Znalecký posudek - Sokolovna Návrh na usnesení: 1) ZM bere na vědomí předložený materiál 2)
ZM schvaluje předložený návrh darovací smlouvy na pozemek p. č. 372 – zastavěná plocha a nádvoří, evidovaná výměra 1640 m2, jehož součástí je stavba č. p. 221, víceúčelový objekt, vše zapsáno v katastru nemovitostí pro obec a k. ú. Boskovice u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Boskovice na LV č. 4000 s Tělocvičnou jednotou Sokol Boskovice,se sídlem Boskovice, Sokolská 221/13, PSČ 680 01, IČ: 16343743. Návrh smlouvy tvoří přílohu č...........zápisu
3)
ZM ukládá uzavřít, s Tělocvičnou jednotou Sokol Boskovice,se sídlem Boskovice, Sokolská 221/13, PSČ 680 01, IČ: 16343743, darovací smlouvu, jejímž předmětem je darování pozemku p. č. 372 – zastavěná plocha a nádvoří, evidovaná výměra 1640 m2, jehož součástí je stavba č. p. 221, víceúčelový objekt, vše zapsáno v katastru nemovitostí pro obec a k. ú. Boskovice u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Boskovice na LV č. 4000 T: 31.12.2016 O: OSM
Návrh smlouvy Tělocvičná jednota Sokol Boskovice se sídlem Boskovice, Sokolská 221/13, PSČ 680 01 IČ: 16343743 zastoupená Liborem Moltem, starostou TJ Sokol Boskovice a Ing. Karlem Malachem, jednatelem Tělocvičné jednoty Sokol Boskovice (dále jen dárce) a Město Boskovice se sídlem Masarykovo náměstí 4/2, 680 18 Boskovice IČO: 00 27 99 78 DIČ: CZ00279978 zastoupené Bc. Hanou Nedomovou, starostkou (dále jen obdarovaný) uzavřeli níže uvedeného dne, měsíce a roku dle ust. § 2055 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, tuto
Darovací smlouvu I. 1. Dárce prohlašuje, že je výlučným vlastníkem nemovitých věcí v k. ú. Boskovice , a to pozemku p. č. 372 – zastavěná plocha a nádvoří, evidovaná výměra 1640 m2, jehož součástí je stavba č. p. 221, víceúčelový objekt. Stavba stojí na pozemku p. č. 372 a vše je zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Boskovice, pro obec a k. ú. Boskovice, na LV č. 4000. 2.
Dárce dále prohlašuje, že je výlučným vlastníkem věcí, které se na shora popsané nemovitosti nachází a tvoří její součásti a příslušenství. Jedná se o venkovní úpravy s plochou restaurační zahrádky, oplocení, zpevněnou plochou, nákladním výtahem do PP, přípojky inženýrských sítí.
3. Darovaná nemovitost včetně jejích součástí a příslušenství je popsána ve znaleckém posudku č. 5655 – 104 – 2016 ze dne 04. 09. 2016, vypracovaný Ing. Miloslavem Krejčím, znalcem obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. 4. Věcná hodnota darovaného pozemku včetně stavby byla stanovena na základě shora uvedeného posudku ve výši 21 037. 000,- Kč, z toho hodnota stavby činí 17 416. 000,Kč, hodnota pozemku činí 3 621. 000.- Kč. II. 1.
Dárce touto smlouvou daruje obdarovanému do jeho vlastnictví pozemek p. č. 372 – zastavěná plocha a nádvoří, evidovaná výměra 1640 m2, jehož součástí je stavba č. p. 221, víceúčelový objekt, vše zapsáno v katastru nemovitostí pro obec a k. ú. Boskovice u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Boskovice na LV č. 4000 a obdarovaný tento pozemek včetně všech jeho součástí a příslušenství do svého vlastnictví přijímá.
1/3
Návrh smlouvy III. 1.
Dárce prohlašuje, že na převáděné nemovitosti (dále jen sokolovně) neváznou žádná zástavní práva, věcná břemena, práva stavby, předkupní práva, zákazy zatížení nebo zcizení ani jiná věcná práva třetích osob či právní vady, s výjimkou dlouhodobých nájemních smluv, které má dárce uzavřeny na objekt sokolovny. Jedná se o tyto závazky: - Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 7. 12. 2009 s Pivovar Litovel a.s., IČ: 47676914 - Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 27. 07. 2012 s DISK Multimedia, s. r. o., IČ: 25 55 07 99 - Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 27.09.1999 s Českým svazem bojovníků za svobodu- okresní organizace Blansko,IČ:65339002 - Smlouva o nájmu nebytových prostor s Sokolskou župou Krále Jiřího, IČ: 43420214 - Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 6. 1999 s JUDr. Kamilem Kalvodou - Smlouva o nájmu nebytových prostor s BBN s.r.o., IČ: 27712770
2. Dárce se dále zavazuje, že v době od uzavření této smlouvy do doby vkladu vlastnického práva ve prospěch obdarovaného do katastru nemovitostí předmětné nemovitosti nezatíží žádnými zástavními právy, věcnými, ani reálnými břemeny, případně služebnostmi, nájemními právy či jakýmikoliv užívacími právy ve prospěch třetí osoby. 3. Smluvní strany se dohodly, že dárce předmětnou nemovitost protokolárně předá obdarovanému nejpozději do 15 dnů ode dne doručení vyrozumění o vkladu vlastnického práva obdarovaného do katastru nemovitostí (změnového listu). Nebezpečí škody na předmětných nemovitostech přechází na obdarovaného okamžikem předání předmětné nemovitosti. 4. Obdarovaný prohlašuje, že mu je mu znám právní i faktický stav nabývané nemovitosti, s tímto stavem se seznámil a v tomto stavu ji do svého vlastnictví přijímá. 5.
Obdarovaný prohlašuje, že okamžikem nabytí vlastnického práva k darovaným věcem vstupuje do všech práv a povinností ze shora uvedených nájemních smluv. O změně na straně pronajímatele bude nájemce informovat obdarovaný.
6.
Obdarovaný zamýšlí předmětnou nemovitost včetně všech součástí a příslušenství převést dnem 1. 1. 2017 předat k hospodaření své příspěvkové organizaci Kulturnímu zařízení města Boskovice (dále jen KZMB). Prostřednictvím této příspěvkové organizace bude obdarovaný plnit své závazky vůči dárci z této smlouvy vyplývající.
7.
Smluvní strany se dohodly, že dárce v době od 1. 1. 2017 do 30. 06. 2017 zrealizuje veškeré své krátkodobé závazky nasmlouvané na rok 2017, zejména plesy, divadelní představení pro školy, odborné přednášky a pořady pro školy a obdarovaný se zavazuje toto mu umožnit. Dárce bude hradit pouze režijní náklady za provoz (plyn, el. energie, voda), které budou s těmito akcemi spojené. Konkrétní podmínky provedení akcí budou dohodnuty s KZMB. Dále budou k tomuto datu provedeny inventury movitého majetku ve vlastnictví dárce. V případě zájmu obdarovaného, budou movité věci převedeny do vlastnictví obdarovaného. Konkrétní podmínky budou dohodnuty samostatnou smlouvou.
8.
Smluvní strany se dále dohodly, že obdarovaný umožní dárci pro zajištění jeho spolkové činnosti bezplatné užívání vhodných prostor pro umístění kanceláře a skladu. Konkrétní prostory budou dohodnuty s KZMB. Smluvní strany se dohodly, že obdarovaný se zavazuje dále umožnit dárci bezplatné
9.
2/3
Návrh smlouvy provedení 10 společenských akcí ročně ve velkém sále sokolovny a přilehlých prostorách nezbytných pro řádné zajištění jednotlivých akcí (jeviště, šatny, přísálí, chodba a hygienické zařízení). Dále se obdarovaný zavazuje umožnit dárci v převedených nebo jiných jím vlastněných prostorách bezplatný výkon spolkové činnosti, zejm. sportovní aktivity v rozsahu 12 hodin týdně. Podmínky a způsob užívání si mezi sebou dohodne dárce a KZMB. 10. Tam, kde je ve smlouvě uvedeno bezplatné užívání, rozumí se mezi stranami, že dárci nebude účtováno nájemné z předmětných prostor, ale bude hradit pouze režijní náklady, jejichž výše bude dohodnuta s KZMB. 11. Smluvní strany se dohodly pro případ, že obdarovaný nebude vůči dárci plnit dohodnuté
závazky a nezjedná nápravu ani v dodatečně poskytnuté lhůtě, je dárce oprávněn domáhat se vrácení daru. V případě vrácení daru se strany vyrovnají podle míry zhodnocení. IV. 1.
Smluvní strany souhlasí s tím, aby na základě této smlouvy provedl Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Boskovice, odpovídající zápisy na listech vlastnictví.
2.
Vlastnické právo se převádí vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí s právními účinky k okamžiku podání návrhu na vklad ke Katastrálnímu úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Boskovice.
3.
Smluvní strany se dohodly, že návrh na vklad vlastnického práva z této smlouvy do katastru nemovitostí podá a náklady s tím spojené uhradí obdarovaný. V.
1.
Tato smlouva je uzavřena dnem jejího podpisu oběma smluvními stranami.
2.
V ostatním se tato smlouva řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku.
3.
Smluvní strany prohlašují, že si tuto smlouvu před jejím podpisem přečetly, že odpovídá jejich pravé a svobodné vůli, byla uzavřena dobrovolně a nikoliv v tísni za nápadně nevýhodných podmínek.
4.
Tato smlouva se vyhotovuje ve třech stejnopisech, z nichž každý má platnost originálu, přičemž dárce i obdarovaný obdrží po jednom z nich a jeden stejnopis bude použit pro účely vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. VI. Doložka
1. Obdarovaný prohlašuje, že bezúplatné nabytí nemovitosti bylo schváleno na …..schůzi Zastupitelstva města Boskovice konaného dne …….., usnesení č…………. 2. Dárce prohlašuje, že darování nemovitosti bylo schváleno předsednictvem České obce sokolské dne………., usnesení č………
3/3
Návrh smlouvy V Boskovicích dne ...............................
________________________________
V Boskovicích dne .....................................
________________________________
4/3
Sokolovna Boskovice ROK 2017 V případě převedení budovy sokolovny a jejích provozních záležitostí pod organizační, programovou a provozní správu KZMB je nezbytně nutné v prvním roce po převzetí počítat se zatížením rozpočtu PO v následujících položkách a výši: Obsazení pracovních míst: -
Správce budovy – úvazek 1 Úklid Účetní
Energie a ostatní technický provoz – revize
300.000,- Kč 50.000,- Kč 50.000,- Kč 500.000,- Kč
Mobiliář: -
500 židlí (skládací, stohovatelné, divadelní kvalita) 100 stolů
2.500.000,- Kč
Technická oblast -
odkup stávajícího, případně nového vybavení
100.000,- Kč
Celkové předpokládané náklady
3.500.000,- Kč
Příjmy z nájmů (na základě uzavřených smluv)
- 536.000,- Kč
Rozdíl
2.964.000,- Kč
ROK 2018 Pro další roky působení KZMB v prostorách sokolovny jsou potřebné následující náklady bez případných investic: Obsazení pracovních míst: -
Správce budovy – úvazek 1 Úklid budovy – úvazek 1 Účetní – úvazek 0,5 Dramaturg, produkční, umělecký provoz – úvazek 0,5
Energie a ostatní technický provoz – revize
300.000,- Kč 220.000,- Kč 200.000,- Kč 200.000,- Kč 500.000,- Kč
Programová oblast: -
nákup programů pro činnost střediska
200.000,- Kč
Celkové předpokládané náklady
1.620.000,- Kč
Příjmy z nájmů (na základě uzavřených smluv)
- 536.000,- Kč
Příjmy z programů
- 150.000,- Kč
Rozdíl
934.000,- Kč
S částkou cca 1.000.000,- Kč je předběžně nutné počítat i do dalších roků.
KZMB, p.o., k problematice sokolovny Boskovice. V případě schválení předkládaného materiálu a předání budovy sokolovny do užívání Kulturním zařízením města Boskovice, příspěvkové organizaci, předkládá PO následný přílohu týkající se využívání svěřené nemovitosti v obdobích následujících.
2017 V tomto roce se předpokládá, že od 1. 1. 2017 do 30. 6. 2017 bude objekt sloužit k realizaci smluvně předjednaných a nasmlouvaných akcí Sokola, a to včetně „dojezdu“ pravidelně se opakujících aktivit TJ Sokol…. KZMB budou prostor využívat jen výjimečně, viz výše uvedený návrh smlouvy, k akcím a podnikům vyžadující kapacitu hlavního sálu i ostatních prostorů budovy.
Od 1.1207 do 31. 12. 2017 bude v budově realizována série nezbytně nutných stavebně provozních oprav a technických opatření pro zprovoznění části objektu – 1. 1. 2018 – na odpovídající estetické, technické a kulturní úrovni. Plný provoz v gesci KZMB, p.o., se předpokládá od vstupu do roku 2018 s důrazným akcentem na oživení a kultivaci základního určení charakteru budovy a současně respektování záměru nového majitele – tedy plnohodnotný provoz pro kulturní, společenské a spolkové využití kapacit sokolovny Boskovice. Mimo jiné je plánován přesun akcí vyžadujících větší sálovou kapacitu a zázemí ze zámeckého skleníku, rozšíření nabídky pro koncertní a divadelní agentury a aktivace spolupráce se spolky, OS, firmami i místními školami všech stupňů. Konkrétní akce budou součástí dramaturgické plánu KZMB na druhou polovinu sezóny 2017/18….
2018 Tento rok se stane pilotním obdobím pro ověření si možností využití nově zprovozněných prostorů, ověřením úspěšnosti dramaturgických záměrů, rekognoskaci prvních dojmů návštěvníků z realizace první etapy přestavby i rozjezdu a otestováním programových, kapacitních, technických i prostorových možností. 2019 a dále…. Záměrem provozovatele pro období další je, v úzké spolupráci s majitelem, postupné „povýšení“ svěřené lokality na prvotřídní objekt sloužící svému původnímu určení dále a na středisko nabízející kapacity pro konference, semináře, festivaly, veletrhy, soukromé akce, přehlídky, firemní akce i další hlavní i doprovodné aktivity… Ze záměru využití již nyní mizí komerce typu výprodejů a užití sokolovny jako tržiště. Pro nabídku „na úrovni“ je ovšem nutno postupně zajisti následující: - po dílčí vstupní rekonstrukci – 2017 – realizovat záměr generální rekonstrukce vnitřních prostorů - zrekonstruovat stávající sociální zázemí – vizitka každého objektu - dořešit otázku úpravy ostatních podlaží budovy – koncepčně i technicky - dořešit problematiku vytápění - realizovat klimatizaci všech hlavních místností - realizovat elevaci na hlavním sále – možno využít bývalého orchestřiště - modernizovat jevištní techniku včetně audiovizuálního vybavení - pro špičková hudební vystoupení řešit akustiku sálu i audio techniku - zvážit parkovací kapacitu u objektu - řešit catering – využití restaurace v objektu pro akce KZMB jsou připravena se výše uvedenému v mezích svých možností plně věnovat. Předpokládá to i změnu filozofie a programové skladby na Zámeckém skleníku, personální opatření i aktivace všech lidských i technických zdrojů a kapacit.
ZNALECKÝ POSUDEK č. 5655-104-2016 O obvyklé ceně pozemku parc.č. 372 jehož součástí je víceúčelový objekt č.p. 221 včetně dalších součástí a příslušenství při ulici Sokolská or.č. 13, v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko.
Objednavatel znaleckého posudku:
Město Boskovice, IČO: 00279978 Masarykovo nám. 4/2 680 01 Boskovice
Účel znaleckého posudku:
Vklad do účetnictví.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 12.8.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miloslav Krejčí Grohova 132/39 602 00 Brno Počet stran: 26 včetně titulního listu a příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brně 4.9.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovité věci - pozemku parc.č. 372 jehož součástí je víceúčelový objekt č.p. 221 včetně dalších součástí a příslušenství při ulici Sokolská or.č. 13, v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemek s víceúčelovou stavbou Sokolská 221/13 680 01 Boskovice Jihomoravský Blansko Boskovice Boskovice 11 504
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12. a 19.8.2016 za přítomnosti správce objektu pana Maláta.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN (LV č. 4000) ze dne 12.8.2016 - kopie katastrální mapy ze dne 12.8.2016 - letecký snímek lokality - snímek z územního plánu -2-
- nástin historie Sokolovny v Boskovicích - přehled dlouhodobých pronájmů - podklady pro ocenění nemovitého majetku podle vyhl. 127/99 Sb., stav v březnu 2000 - výkresová dokumentace - zaměření stávajícího stavu (3x půdorys, 2x řez) z roku 1990 - informace sdělené objednavatelem - informace sdělené správcem objektu - informace sdělené zástupcem realitní společnosti REAL SPEKTRUM, a.s. - informace z realitního serveru S-reality - poznatky z osobní prohlídky - fotodokumentace pořízená znalcem
5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitá věc je ve výpisu z KN zapsána takto: Číslo LV
:
4000
Okres Obec Kat. území
: : :
Blansko Boskovice Boskovice
Vlastník
:
Tělocvičná jednota Sokol Boskovice, Sokolská 221/13, 680 01 Boskovice
Pozemky
:
Parc.č. 372 - zastavěná plocha a nádvoří - 1640 m2 Součástí je stavba: Boskovice, č.p. 211, víceúčel Stavba stojí na pozemku p.č.: 372
6. Dokumentace a skutečnost Nemovitá věc odpovídá popisu dle výpisu z KN. Veškeré údaje uvedené ve znaleckém posudku jsou získány na základě prohlídky, měření znalce a poskytnutých podkladů.
7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o pozemek jehož součástí je víceúčelový objekt - sokolovna, kde se nachází sál, restaurace, kancelářské prostory, sklady, byt apod. Nemovitá věc se nachází v blízkosti centra obce Boskovice, při ulici Sokolská, je přístupná po zpevněné komunikaci a je napojena na el. energii, vodu, kanalizaci a plyn. Okolní zástavbu tvoří objekty pro bydlení a objekty občanské vybavenosti. Součásti a příslušenství jsou tvořeny venkovní plochou restaurační zahrádky, oplocením, zpevněnou plochou, nákladní výtah do PP, přípojky inženýrských sítí. Územní plán: V územním plánu se pozemek nachází v ploše OV – občanské vybavení – veřejná infrastruktura. PLOCHY OBČANSKÉHO VYBAVENÍ – VEŘEJNÁ INFRASTRUKTURA – OV HLAVNÍ VYUŽITÍ Plochy pro veřejné občanské vybavení.
-3-
PŘÍPUSTNÉ VYUŽITÍ - pozemky staveb a zařízení občanského vybavení sloužící veřejnosti například pro vzdělávání a výchovu, sociální služby a péči o rodiny, zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva, vědu a výzkum - pozemky staveb a zařízení pro obchodní prodej, ubytování, stravování, služby, tělovýchovu a sport - pozemky související dopravní a technické infrastruktury - pozemky veřejných prostranství - pozemky sídelní zeleně různých forem (např. veřejná, vyhrazená, zahrady, izolační), dětská hřiště PODMÍNĚNĚ PŘÍPUSTNÉ VYUŽITÍ - bydlení jako doplňková funkce plochy za podmínky splnění hygienických limitů pro bydlení - pozemky staveb a zařízení pro obchodní prodej, stravování, služby, tělovýchovu a sport za podmínky, že svým charakterem a kapacitou nemění charakter území, vyjádřený hlavním využitím, neovlivňují negativně související území svým provozem a nekladou zvýšené nároky na dopravní zátěž území - bydlení za podmínky, že se jedná např. o osoby zajišťující dohled, správce, nebo majitele zařízení a za podmínky, že budou dodrženy hygienické limity hluku - akusticky chráněné prostory lze do území umístit až na základě hlukového vyhodnocení prokazujícího, že celková hluková zátěž v území nepřekročí hodnoty hygienických limitů stanovených pro chráněný venkovní prostor a chráněný venkovní prostor staveb. Před vydáním územního rozhodnutí musí být deklarován soulad záměru s požadavky stanovenými právními předpisy na úseku ochrany před hlukem příp. vibracemi. NEPŘÍPUSTNÉ VYUŽITÍ - činnosti, děje a zařízení, které nesouvisí s hlavním a přípustným využitím a narušují kvalitu prostředí nebo takové důsledky vyvolávají druhotně
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena Ve smyslu zákona „ O oceňování majetku č.151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů, se obvyklou cenou rozumí: Cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Metody zjištění hodnoty
Ocenění je prováděno pro účel zjištění hodnoty nemovité věci (odhad obvyklé ceny) pro obvyklou hodnotu předmětných nemovitých věcí a bude sloužit jako podklad pro vklad do účetnictví města Boskovice. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: • metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). • metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovité věci vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. • metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitých věcí.
Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinací metody nákladové, výnosové a srovnávací. Výnosovou hodnotu v daném případě stanovuji z důvodu možného komerčního pronájmu objektů. Srovnávací metodu lze v daném případě považovat za standardní a konzervativní pro odhad obvyklé ceny.
-5-
B1) Nákladové (pořizovací, resp. obvyklé) ohodnocení pozemků Seznam oceňovaných pozemků: Obec: Katastrální území:
Boskovice Boskovice
Předmětem ocenění je dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4000 vedeného u Katastrálního úřadu pro kraj Jihomoravský, KP Boskovice pro k.ú. Boskovice následující pozemek: Parc.č. 372
Výměra m2 1 640
Celkem
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
1 640
Celková plocha pozemků v k.ú. Boskovice činí 1 640 m2. V daném případě se jedná o pozemek zastavěný víceúčelovým objektem – sokolovnou. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci a je napojen na el. energii, vodu, kanalizaci a plyn.
SROVNÁVACÍ HODNOTA V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, uskutečněné a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Nabídky zveřejněné na realitním serveru S-reality ke dni 24.8.2016: 1) Prodej komerčního pozemku 2 679 m², Boskovice, okres Blansko • • • • • • • •
Cena za m²: 2 000 Kč ID zakázky: 77615RoV Aktualizace: 18.07.2016 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 2679 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V -6-
•
Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus
Jedná se o prodej rovinatého stavebního pozemku o rozloze 2.679 m2. Pozemek se nachází u hlavního silničního tahu Boskovice - Prostějov. Tvar pozemku má půdorys písmene „L“. Vzhledem k jeho poloze a zařazení dle platného územního plánu je ideální pro sídlo firmy, či prodejnu všeho typu, dále pak showroom, skladové prostory, kasino, restaurace, atd. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě, včetně zemního plynu. Na pozemku se nachází torzo starého mlýna, na základě kterého lze využít dotací „brownfield“, který může pokrýt z větší části investici projektu. Výhodou je poloha pozemku přímo u hlavního silničního tahu Boskovice – Prostějov, možnost část pozemku využít k pronájmu reklamních ploch, napojení na všechny inženýrské sítě, rovinatý pozemek, plocha pozemku 2.679 m2, místo s dostatečnou frekvencí potencionálních klientů, možnost využití dotací „brownfield“. Město Boskovice tvoří správní centrum (úřady, školy, školky…) severní poloviny okresu Blansko. Nabízí možnosti kulturního, sportovního či turistického vyžití. Je dostupné autobusem i vlakem a je vzdáleno 35 km od krajského města Brno a 20 km od města Blansko.
2) Prodej komerčního pozemku 19 351 m², Boskovice, okres Blansko • • • • • • • • • • • • •
Celková cena: 31 929 150 Kč za nemovitost, + provize RK, včetně poplatků, včetně právního servisu Cena za m²: 1 650 Kč Poznámka k ceně: nejsme plátci DPH, včetně poplatků, + provize, včetně právního servisu ID zakázky: 16010021 Aktualizace: 22.08.2016 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 19351 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová
Nabízíme k prodeji pozemek pro komerční výstavbu v Boskovicích. Pozemek lze využít k výstavbě bytových domů - vypracovaný projekt, nebo výstavbě garáží - zadané vypracování projektu. Pozemek je možné odkoupit i částečně.
3) Prodej stavebního pozemku 912 m², Pod Střelnicí, Boskovice • • • • • •
Celková cena: 2 263 584 Kč za nemovitost Cena za m²: 2 482 Kč Poznámka k ceně: Cena je včetně právních služeb i provize RK. ID zakázky: N62925 Aktualizace: 04.08.2016 Umístění objektu: Okraj obce -7-
•
Plocha pozemku: 912 m2
Prodej lukrativních stavebních pozemků, které se nachází v klidné lokalitě na náhorní rovině v Boskovicích - Pod Střelnicí, s nádherným výhledem na město, okolní lesy, zříceninu hradu i boskovický zámek. Pozemky obklopené zelení jsou vzdáleny pouhých 5 minut od centra a navazují přímo na hlavní obytnou část města a městskou infrastrukturu. Jedná se o nově vznikajících 46 pozemků převážně pro bydlení v rodinných domech. Součástí architektonické studie je i 11 řadových domů. V současné době jsou pozemky ve stádiu přípravy projektové části technické infrastruktury. Na jaře 2016 bude zahájena stavba kompletní technické i dopravní infrastruktury, která bude zkolaudována a předána majitelům pozemku v létě 2017. V ceně pozemku je kompletní zasíťování, okolní komunikace, chodníky, pouliční osvětlení, atd. Rovněž právní služby a provize RK. Na okraji této lokality rodinných domů vznikne navíc upravená lesní odpočinková zóna, do které bude přístup pouze pro majitele rodinných domků. Prezentovaný pozemek č. A2 o výměře 912 m2 leží ve střední části této lokality.
Vyhodnocení: Výše uvedené hodnoty jsou inzerované a vychází převážně z cen pozemků vhodných pro komerční výstavbu a bydlení včetně možnosti inženýrských sítí. U oceňovaného pozemku je vhodné přihlédnout k jistému navýšení inzerované ceny, k částečné odlišnosti lokality, možností napojení na inženýrské sítě a dále pak k odlišné výměře a využití pozemku. (koef. nabídkové ceny, koef. polohy, koef. velikosti, koef. napojení na inženýrské sítě) Ad 1) Ad 2) Ad 3)
2.000 * 0,9 * 1,15 * 1,0 * 1,0 = 1.650 * 0,9 * 1,25 * 1,1 * 1,0 = 2.482 * 0,9 * 1,25 * 0,9 * 1,0 =
2.070,- Kč/m2 2.042,- Kč/m2 2.513,- Kč/m2
Hodnotu pozemku za 1 m2 stanovuji ve výši aritmetického průměru výše uvedených srovnatelných hodnot, tj. (2.070 + 2.042 + 2.513) / 3 = 2.208,- Kč/m2 Srovnatelná hodnota pozemku za 1 m2 činí:
2.208,- Kč/m2,
tj. při výměře pozemku 1.640 m2 celkem:
3 621 120,- Kč.
SROVNATELNÁ HODNOTA POZEMKU zaokr.
-8-
3 621 000 Kč
B2) Nákladové (pořizovací) ohodnocení staveb Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění provedeno nákladovým způsobem bez koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu pp.
Víceúčelový objekt č.p. 221 Jedná se o objekt sokolské tělocvičny, podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Základy kamenné a betonové pasy, nosná konstrukce zděná tl. 45 - 75 cm, střecha sedlová členitá s valbami a plochá, krytina pálená a živičná, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, fasádní omítka vápenná štuková a břízolit, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní keramické obklady v sociálních částech a v kuchyni restaurace, dále dřevěné obklady interiéru - vstupní prostory, sál, přísálí, schody s povrchem mramorovým a teracovým, do PP betonové, stropy v původní části dřevěné trámové s podhledem, v PP klenby, u přístaveb betonové prefabrikované, okna plastová, dveře hladké plné a prosklené, dýhované, ocelové, podlahy parkety, vlýsky, PVC, keramická dlažba, teraco, v PP kamenné kostky, elektroinstalace světelná a motorová, bleskosvod na hlavní budově, vytápění ústřední z kotle na plyn, radiátory hliníkové a litinové, rozvod vody studené a teplé, ohřev vody 2x bojler, kanalizace od všech zařízení, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické vybavení sprchy, umyvadla, WC, ostatní vybavení telefonní rozvody, hydrant, ozvučení sálu, osvětlení jeviště. Dispoziční řešení: 1.PP - chodby, schodiště, kotelna, uhelna, sklad, sklepy, šatna, kancelář, herna 1.NP - zádveří, vstupní hala, pokladna, šatna, velký sál, přísálí, jeviště, chodby, sklady, učebna, sociální zázemí, restaurace - zádveří, velký sál, malý sál, kuchyně, sklad, chodba, sociální zázemí 2.NP - chodba, galerie, kabina osvětlovače, kanceláře, učebny, sklady, klubovny, sál (bez oken), sociální zázemí, byt - chodba, předsíň, kuchyně, spíž, 2x pokoj, koupelna, WC Technický stav: Objekt byl dle dostupných dokladů otevřen v roce 1912. V roce 1913 bylo v sokolovně otevřeno kino a objekt sloužil k tělocvičné i kulturní činnosti. V letech 1974 - 1977 byla sokolovna opravena, rozšířena a přebudována na kulturní zařízení. V roce 1977 provedena nově el. instalace, v roce 1986 rekonstrukce podlah, v roce 1993 rekonstrukce krytiny, v roce 1994 vytápění. V roce 2000 provedena rekonstrukce střechy a sociálních zařízení. V roce 2001 opravena věžička v sokolovně a vyměněny světlíky na ploché střeše. V roce 2002 oprava havarijního stavu fasády. V roce 2006 provedena výměna oken za plastová a oprava části fasády. V roce 2010 opraveno sociální zařízení v restauraci, dále byla zřízena venkovní zahrádka a plynová přípojka. S ohledem na provedené opravy a dobrý technický stav objektu stanovuji opotřebení odborným odhadem ve výši 65%. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce:
D. budovy pro společenské a kulturní účely zděná -9-
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
1261
Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou)
Konstr. Výška Zastavěná výška podlaží Součin plocha [m2] [m] [m] 878,90 3,25 3,25 2 856,43 777,10 8,45 8,45 6 566,50 166,40 4,30 8,45 1 406,08 250,40 4,50 8,45 2 115,88 777,10 3,85 3,85 2 991,84 166,40 3,45 3,85 640,64 250,40 3,30 3,85 964,04 3 266,70 17 541,41
Podlaží 1.PP 1.NP
2.NP
Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:
PVP = PZP =
17 541,41 / 3 266,70 3 266,70 / 3
= 5,37 m = 1 088,90 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží Spodní stavba 2899,6 Vrchní stavba 6566,4+2115,8+1322,8 Zastřešení 1939,7
= = =
2 899,60 m3 10 005,00 m3 1 939,70 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
Spodní stavba Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Obestavěný prostor 2 899,60 m3 10 005,00 m3 1 939,70 m3 14 844,30 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů
Provedení základové pasy zděné s rovným podhledem, v PP klenby sedlová členitá a plochá pálená a živičná pozinkovaný plech vápenné omítky břízolit, vápenné omítky - 10 -
Hodnocení standardu S S S S S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100
9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní
běžné obklady s povrchem mramorovým, teracovým, do PP betonové hladké a prosklené, ocelové, dýhované plastová vlýsky, dlažba, teraco, PVC ústřední světelná a motorová bleskosvod rozvod studené a teplé vody od všech zařízení rozvod zemního plynu bojler sprchy, umyvadla, WC chybí telefon, hydrant, ozvučení sálu, osvětelní jeviště, vybavení kuchyně restaurace
26. Instalační pref. jádra
S S
100 100
S X N S S S S S S S S X S C S
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
X
100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X N S S S S S S S S X S C S
6,30 17,20 8,20 5,90 2,80 0,60 7,00 3,60 2,10 3,30 3,90 0,00 5,70 3,20 5,20 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 1,90 0,00 3,40 1,40 5,40 - 11 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,30 17,20 8,20 5,90 2,80 0,60 7,00 3,60 2,10 3,30 3,90 0,00 8,78 3,20 5,20 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 1,90 0,00 3,40 0,00 5,40
26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
X
0,00
100
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
14 844,30 m3 * 3 352,22 Kč/m3
1,00
= * * * * * * =
0,00 101,68 1,0168
2 611,0,9390 0,9261 0,6911 1,0168 1,0000 2,1010 3 352,22
=
49 761 359,35 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 112 roků Opotřebení: 65,000 %
-
32 344 883,58 Kč
Víceúčelový objekt č.p. 221 - zjištěná cena
=
17 416 475,77 Kč
Nákladová pořizovací cena stavby činí zaokr.
49 761.000,- Kč
Nákladová věcná cena stavby činí zaokr.
17 416.000,- Kč
Nákladová hodnota areálu celkem Nákladová pořizovací cena stavby a pozemku činí zaokr.
53 382.000,- Kč
Nákladová věcná cena stavby a pozemku činí zaokr.
21 037.000,- Kč
- 12 -
B3) VÝNOSOVÉ OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI Při stanovení výnosové hodnoty bude vycházeno ze skutečných příjmů pronajatých částí nemovité věci a z obvyklých pronájmů obdobných nebytových prostor ve srovnatelné lokalitě. V těchto údajích je již zohledněn skutečný stav pronajímaných ploch. Oceňovaná nemovitá věc – objekt pro kulturu resp. sport, s administrativním, skladovým a sociálním zázemím, prostorem restaurace včetně venkovního posezení a bytu, včetně možnosti parkování, v části města navazující na centrum Boskovic, je k datu ocenění v udržovaném stavu. Objekt je cca z 35% předmětem pronájmu. Úroková míra kapitalizace: Volba (resp. kalkulace) úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovité věci. Vychází se při tom z možného průměrného bezrizikového (málo rizikového) zúročení peněz na kapitálovém trhu (např. Dluhopisy České Republiky, hypotéční zástavní listy) s přihlédnutím k druhu nemovité věci, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitými věcmi (tj. zvýšením o míru rizika při nákupu konkrétní nemovité věci). Dle největších bankovních úvěrů, míry inflace a rizik, typu a především pak umístění nemovitých věcí, je zvolena úroková míra ve výši: 7 %. Výše uvedenou úrokovou míru uvažuji s ohledem na úrokové míry uvedené v platném cenovém předpisu pro kulturu a pro sport. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovité věci je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za teplo a teplou vodu, vodné a stočné, elektrickou energii, výkony spojů, případné další služby sjednané individuálně, apod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Odpočty nájemného – náklady Ve výpočtu výnosové hodnoty je pak třeba zohlednit odpočty nájemného, tj. náklady, které vznikají z titulu vlastnictví nemovité věci a dále z titulu pronajímatelnosti a udržení stabilního výnosu: - daň z nemovitých věcí – dle údajů od správce - pojistné – dle údajů od správce - rezerva na obnovu objektu – neuvažuji viz. Poznámka - běžná údržba a opravy včetně správy objektu – dle sdělení od správce Daň z nemovitých věcí (budovy i pozemky) – dle údajů od správce Pojistné – dle údajů od správce Náklady na vytváření rezervy na obnovu budovy – neuvažuji Běžná údržba a opravy, správa objektu - dle sdělení správce Výdaje celkem
2 685,- Kč 17 000,- Kč ---------572 000,- Kč 591 685,- Kč
Výdaje celkem zaokr.
592 000,- Kč
Poznámka: V daném případě výnosová hodnota zobrazuje okamžitý stav pronajímané nemovité věci, kdy příjem z nájemného je zatížen pouze skutečnými náklady na daň z nemovité věci, pojistné a běžnou údržbu a správu nemovité věci. Střádací funkci na vybudování objektu po celkové amortizaci celkové stavby za této situace neuvažuji. - 13 -
Pronájmy Objekt sokolovny je v části předmětem dlouhodobého pronájmu: prostory v 1.NP – 203,06 m2, v 1.PP – 64,51 m2, nájem 18.000,- Kč/měsíc - Disk Multimedia s.r.o. prostory ve 2.NP – 166,54 m2, v 1.PP – 61,0 m2, nájem 14.587,- Kč/měsíc - BBN s.r.o.prostor ve 2.NP – 11,4 m2, nájem 3.745,- Kč/čtvrtletí - Český svaz bojovníku za svobodu – prostor ve 2.NP – 13,06 m2, nájem 3.946,- Kč/čtvrtletí - JUDr. Kamil Kalvoda prostor ve 2.NP – 16,74 m2, nájem 3.646,- Kč/čtvrtletí - Sokolská župa Krále Jiřího – prostor ve 2.NP – 15,8 m2, nájem 6.990,- Kč/pololetí - byt správce 2+1, ve 2.NP o výměře 60,24 m2 je pronajat za symbolické nájemné, pro výpočet uvažuji výši nájemného – viz dále - Restaurace Sokolna –
Sál s navazujícími prostory jsou předmětem krátkodobých pronájmů: Roční výnos z krátkodobých pronájmů sálu a souvisejících prostor činí dle sdělení správce objektu 324.000,- Kč. Jedná se o prostory: 1.NP – sál, přísálí, šatna, salonek apod. – 2.NP – galerie, temná komora, osvětl. Sál s navazujícími prostory celkem -
575,48 m2 105,44 m2 680,92 m2
Dále uvažuji, že je možno pronajímat: 1.PP - sklepní prostory (sklad a herna) – 1.NP – sklad 2.NP – kancelářské prostory 2.NP – sklady -
102,63 m2 30,95 m2 113,50 m2 40,23 m2
Zbývající prostory (vstupní prostory, chodby, schodiště, sociální zázemí, kotelna) jako samostatně jednotlivě pronajmutelné neuvažuji. Současný celkový roční výnos objektu činí dle sdělení správce: 976.000,- Kč. Uvedená částka zahrnuje pravděpodobně obsazenost objektu. Stanovení obvyklého nájemného Obvyklé nájemné bude určeno porovnávacím způsobem na základě inzerovaných nabídek v dané lokalitě. Nabídky uveřejněné na realitním serveru S-reality dne 9.9.2016: Byt 2+1 - Boskovice - byt 2+kk, 64 m2 - dlouhodobý pronájem prostorného bytu 2+kk v Boskovicích. Byt se nachází ve 4.NP/4 s výtahem. Na patře u bytu je uzamykatelná kóje. Podlahy v koupelně a WC jsou z dlažby, v obytné místnosti s KK a v chodbě je plovoucí lam. podlaha. Byt má vlastní měřidla energií. Obytná plocha celkem 63.55 m2 + lodžie 9 m2. Součástí nájmu je i garáž přímo v domě. V bytě je vybavená kuchyňská linka se zabudovanou varnou elektrickou deskou, digestoří, - 14 -
elektrickou troubou a myčkou, rozkládací rohová sedačka s jídelním stolem. Nájem 9.000,Kč/měsíc, tj. cca 1.700,- Kč/m2/rok, pro byt bez garáže dále uvažuji 1.500,- Kč/m2/rok - Boskovice, Mánesova – byt 1+1, 34 m2 - byt o velikosti 1+1 (34 m2) s jižně orientovanou lodžií umístěný v 5 -tém NP bytového domu ve vyhledávané části Boskovic. K bytu náleží sklep, parkování je možné u domu. Dispozice: chodba, kuchyň, pokoj, oddělené WC, koupelna, lodžie. Vybavenost: kuchyňská linka, plynový sporák, digestoř, vestavné skříně, stropní svítidla, žaluzie, stůl, židle, vlastní měřiče energií. Nájem 4.500,- Kč/měsíc, tj. cca 1.588,- Kč/m2/rok Komerční prostory - Boskovice – obchodní prostor, 54 m2 - komerčních prostor s výlohou a vstupem z frekventované ulice. Prostory se nacházejí v centru města Boskovic, na ulici 17.listopadu. Jedná se o prostory s výměrami: 24.5 m2, 13.5 m2, 16 m2. Celková plocha činí 54 m2. Prostory jsou vhodné k využití jako kanceláře, obchod a pod. Nájem 6.000,- Kč/měsíc, tj. cca 1.333,- Kč/m2/rok - Boskovice – obchodní prostor, 81 m2 - Pronájem nových komerčních prostorů s výlohou o CP 90 m2 v přízemí budovy v Boskovicích s parkováním. Dispozice: prostor o výměře 81 m2, chodba + soc.zařízení o výměře 8,50 m2. Podlahy dlažba,osvětlení + panely sálavé ve stropech s vytápěním. Budova zateplena,plastová okna, bezbariérový přístup. Ze zadní části rampa. IS: vodovod,elektrika,kanalizace. Nájem 9.000,- Kč/měsíc, tj. cca 1.333,- Kč/m2/rok - Boskovice, Svatopluka Čecha – obchodní prostor, 130 m2 - nebytové prostory v přízemí samostatně stojícího komerčního objektu při hlavní komunikaci vedoucí do Westernového městečka. V suterenu budovy se nachází vyhledávaná restaurace. Výborná dopravní dostupnost s možností zásobovaní ze dvora s rampou.Vhodné pro obchodní, kancelářskou činnost. služby, lehčí dílnu apod. K dispozici je zpevněná plocha za objektem o velikosti cca 100 m2. Dispozice: 2x vstup, zádveří, 2x provozní místnost, sklad, kancelář, soc. zařízení, kuchyňka, nákladní rampa. Vybavenost: elektřina, vodovod, samostatné ÚT (plynový kotel), samostatná měřidla, zabezpečovací zařízení, plastová okna. Nájem 10.000,- Kč/měsíc, tj. cca 923,- Kč/m2/rok - Boskovice – obchodní prostor, 170 m2 - pronájem obchodního prostoru v centru města Boskovice na Masarykově náměstí, který se nachází ve 3. NP polyfunkčního domu. V současnosti využívána jako prodejna textilu. Dispozice: obchodní prostor, šatna a WC. Celková užitná plocha je 170 m2, vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Inženýrské sítě – voda, elektřina a plyn. Prostor by se dal vhodně využít pro ateliér, školící prostory či kanceláře. Cena za nájem je 13.000,Kč/měsíc, tj. cca 918,- Kč/m2/rok - Boskovice – restaurace, 61 m2 - nebytový prostor o celkové ploše 61 m2 k víceúčelovému využití. Nejlépe lze využít jako bar, kavárnu, vinárnu, občerstvení,ale i jako kancelářský prostor. Součástí je sociální zařízení a sklad. Prostory se nachází na ulici Hybešova, v dobré dostupnosti do centra města. Vlastní vstup, možnost parkování před objektem. Nájem 7.900,- Kč/měsíc, tj. cca 1.554,- Kč/m2/rok - Boskovice, Kpt. Jaroše – kanceláře, 26 m2 - dvě propojené kanceláře s balkonem ve 2. NP polyfunkčního domu v centru města. Místnosti mají jeden vstup z chodby, na které se nachází další provozovny. Možnost užívání kuchyňky a WC. Vhodné jako provozovna služeb, kanceláře apod. Volné ihned. Dispozice: kanceláře 17 m2 a 9 m2, balkon, kuchyňka, WC. Vybavenost: koberce, žaluzie, ÚT. Nájem 3.200,- Kč/měsíc, tj. cca 1.477,- Kč/m2/rok. - Boskovice, U Vážné studny – kanceláře 75 m2 - Prostor rozdělen na samostatné kanceláře (odstupné po dohodě s předchozím nájemcem). Velikost samostatných kanceláří od 12 m2 až 18 m2. Vytápění vlastní ústřední plynové. Možnost využít i na obchodní prostor. Veškerá občanská vybavenost. Nájem 12.000,- Kč/měsíc, tj. cca 1.920,- Kč/m2/rok
- 15 -
- Boskovice – kanceláře, 280 m2 - Předmětem pronájmu je administrativní budova, která prošla celkovou rekonstrukcí. Obsahuje 7 kanceláří a jednu velkou jednací místnost o celkové užitné ploše 280 m2. Jedná se o samostatný objekt v uzavřeném průmyslovém areálu na okraji města Boskovic. Budova má vlastní zázemí (kuchyňka, pánské a dámské WC, šatna). Cena pronájmu je bez energií. Prostory mají samostatné nezávislé vytápění (plynový kotel), elektrickou a vodovodní přípojku se samostatným měřením. Veškeré kanceláře jsou propojeny datovou sítí vč. zásuvek 230V. V areálu je zajištěna 24 hodinová ostraha. Možnost parkování a stravování zaměstnanců v areálu. Současně s touto administrativní budovou je možné si pronajmout i výrobní halu o celkové výměře 927 m2 s mostovým jeřábem o nosnosti 3,2 t. Nájem 18.660,- Kč/měsíc, tj. cca 800,- Kč/m2/rok - Boskovice – Předmětem pronájmu jsou samostatné kanceláře a skladové plochy (výrobní) v administrativní budově, situované na okraji města. Možnost pronájmu i jednotlivě. Předmětem pronájmu jsou samostatné kanceláře a skladové plochy (výrobní) v administrativní budově, situované na okraji města. Možnost pronájmu i jednotlivě. 1) 5 kanceláří á 13 m2 - 990,- Kč/měsíc, tj. cca 914,- Kč/m2/rok 2) 3 průchozí kanceláře 28 m2 - 1 800,- Kč/měsíc, tj. cca 771,- Kč/m2/rok 3) Jednací místnost vč. 2 kanceláří a menšího skladu 122 m2 - 8 950,- Kč/měsíc, tj. cca 880,Kč/m2/rok Kanceláře jsou propojeny datovými kabely vč. zásuvek 230V, dále je k dispozici soc. zařízení a kuchyňka 4) Skladový prostor v přízemí 154 m2 - 6 400,- Kč/měsíc, tj. cca 499,- Kč/m2/rok Tento prostor je vybaven skladovými regály, prostor lze využít i jako dílnu pro čistou výrobu (montáž, šití apod.). K dispozici je samostatné sociální zařízení. V areálu je zajištěna 24 hodinová ostraha. Možnost současného pronájmu parkovacího místa v areálu pro osobní auto 240,- Kč/měsíc. - Boskovice, Havlíčkova – skladový prostor, 308 m2 - prostor určený ke skladování průmyslového zboží umístěný v objektu průmyslového areálu v okrajové části města Boskovice. Jedná se o plochu o výměře 308 m2, kterou je možné rozšířit o dalších 248 m2. Prostory se sestávají z nevytápěného skladového prostoru, vytápěné kanceláře a sociálního zařízení. Parkování je možné jak u objektu, tak i v průmyslovém areálu. Příjezd pro kamiony. Nájem 19.250,- Kč/měsíc, tj. cca 750,- Kč/m2/rok - Boskovice, Havlíčkova – skladová prostor, 250 m2 - Nabízíme k pronájmu skladovací prostory v nevytápěných i zděných vytápěných halách od 250 m2 až po celkovou plochu 1.700 m2 s možností kancelářského a sociálního zázemí. Jedná se celkem o 4 haly různých stavebních konstrukcí a zpevněné venkovní manipulační plochy v uzavřeném hlídaném areálu. Nájem 12.500,Kč/měsíc, tj. cca 600,- Kč/m2/rok Vyhodnocení: U výše uvedených inzerovaných cen je nutno přihlédnout k jistému navýšení inzerovaných cen, které uvažuji 10%, dále pak k částečné odlišnosti lokality, technického stavu a vybavení prostoru, situování v objektu, k možnostem parkování apod. Na základě uvedeného stanovuji obvyklý pronájem: - prostor v 1.PP – - skladů - kanceláří –
300,- Kč/m2/rok 500,- Kč/m2/rok 900,- Kč/m2/rok
- 16 -
- bytu 2+1 -
5.500,- Kč/měsíc - Jedná se o byt služební, který není volně nabízen na trhu. Z uvedeného důvodu nájemné snižuji o cca 20%.
V případě sálu s navazujícími prostory uvažuji jednotkové roční nájemné v návaznosti na celkový roční příjem z krátkodobých pronájmů těchto prostor, který činí 324.000,- Kč, tedy při výměře 680,92 m2, je jednotkové nájemné cca 476,- Kč/m2/rok. S ohledem na uvedené uvažuji možnost dlouhodobého pronájmu těchto prostor ve výši 450,- Kč/m2/rok. Snížení částky uvažuji v kontextu výhodnosti dlouhodobého ke krátkodobému pronájmu pro vlastníka nemovité věci. Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] Restaurace Sokolovna Disk Multimedia BBN s.r.o. ČSBS JUDr. Kamil Kalvoda Sokolská Źupa Krále Jiřího byt správce 2+1 sál a související prostory 1.PP - sklepní prostory 1.NP - sklady 2.NP - kancelářské prostory 2.NP - sklady Výnosy celkem Užitná plocha celkem
267,57 227,54 11,40 13,06 16,74 15,80
Nájemné [Kč/m2/rok] 807,27 769,29 1 314,04 1 208,58 871,21 884,81
Nájemné [Kč/měsíc] 18 000,14 587,1 248,33 1 315,33 1 215,33 1 165,-
Roční výnos [Kč]
60,24 680,92 102,63 30,95 113,50
1 095,62 450,300,500,900,-
5 500,25 534,50 2 565,75 1 289,58 8 512,50
66 000,306 414,30 789,15 475,102 150,-
40,23
500,-
1 676,25
20 115,991 315,-
216 000,175 044,14 980,15 784,14 584,13 980,-
1 580,58
Výše uvedený výnos se přibližuje skutečnému ročnímu výnosu v úrovni 976.000,- Kč. V dalším výpočtu uvažujeme možný výnos 980.000,- Kč. Výnosová hodnota: Příjmy z nájemného zaokr.: Výdaje (náklady) – 40% Roční příjem celkem
Kč
980 000,- 592 000,388 000,-
Kč
Výnosová hodnota areálu, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 7 % : výnosová hodnota =
388 000 / 7,0 *100 = 5 542 857,- Kč
VÝNOSOVÁ HODNOTA zaokr.
5 543.000,- Kč
- 17 -
B4) SROVNÁVACÍ OHODNOCENÍ NEMOVITÉ VĚCI V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, uskutečněné a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Nabídky uveřejněné na realitním serveru S-reality dne 4.- 9.9.2016: 1) Prodej obchodního prostoru, ZP 1 174 m², Boskovice, okres Blansko • • • • • • • • • • •
Celková cena: 7.000.000 Kč za nemovitost Cena za m²: 6 667 Kč ID zakázky: 146359 Aktualizace: 01.09.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží z celkem 1 Užitná plocha: cca 1050 m2 Energetická náročnost budovy: Třída G Mimořádně nehospodárná Vybavení: ne
Popis: Exkluzivně nabízíme k prodeji bývalou jízdárnu a poté sportovní halu v Boskovicích, včetně projektu a stavebního povolení pro vybudování moderního, ojedinělého velkokapacitního Fitness, Wellness centra v Boskovicích s posezením, zázemím, tělocvičnami pro sportovní kurzy, kurtem pro badminton a stylovým wellness. Budova je v novogotickém, romanticko historizujícím stylu a nabízí se využití ideálně ke sportovním, nebo volnočasovým aktivitám. Budova je vhodná i pro zbudování dětského hracího centra, případně jiný způsob využití. Poloha budovy je k těmto účelům ideální svojí pozicí vedle městských lázní, aquacentra, fotbalového stadionu i tenisových kurtů, v blízkosti centra města Boskovice hned vedle zámeckého parku, letního kina a muzea. Je možné jednat o pronájmu. Nabízí se možnost realizovat i jiný záměr jako změnu stavby před dokončením. Plocha pozemku je 1950 m2 z toho zastavěná plocha 1174 m2. 2) Prodej restaurace 380 m², Velenova, Boskovice • • • •
Celková cena: 5 500 000 Kč za nemovitost, + provize RK Cena za m²: 14 474 Kč Poznámka k ceně: + provize ID zakázky: 51-1818 - 18 -
• • • • • • • • • • • • • • •
Aktualizace: 24.06.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 154 m2 Užitná plocha: 380 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
Popis: Restaurace se zimní zahradou, salonkem a letní zahrádkou a hlavně s jedinečným kouzlem a duchem historie boskovického židovského města, svou 20-letou tradicí hluboce zakořenila v srdcích pravidelných i náhodných návštěvníků. Není to jen "hospoda". Zde na stěnách ožívá minulost v podobě fotek a tajemných, mnohdy již neexistujících, zákoutí židovské čtvrti Boskovic. Vždyť sám název Makkabi připomíná jméno sportovního spolku, jež sídlíval hned za rohem... Kapacita restaurace - 40 hostů v hlavní části, 20 v zimní zahradě, 35 v salonku, 50 na letní zahrádce. Veřejně přístupné prostory doplňuje kuchyň, sklady, zázemí pro personál a obslužný výtah pro snadnou manipulaci se zásobami. Navíc nad restaurací je velkorysý loftový prostor, nyní kancelář s příruční koupelnou a WC. Zde se přímo nabízí realizace pár úprav a krásný byt 2+kk by mohl být na světě. Navíc je zde stávající mezonetový byt 3+1 s terasou a parádním výhledem. Byty se mohou hodit jak provoznímu, tak k pronájmu. A tak vám budou dalším finančním přínosem. Obzvlášť při neustálé poptávce bytů ke koupi i pronájmu v Boskovicích. Investujte a peníze se Vám začnou sypat zpět. Můžete mít i jiný záměr, než provozovat restauraci a prostě se Vám tyto prostory, s velmi vhodným strategickým umístěním k podnikání, hodí. Do centra města je to sotva 2 minuty pěšky a stejně tak i do lesa. Na parcele letní zahrádky kdysi býval třípodlažní bytový dům, tudíž i další výstavba zde je možná. Získat pozemek v žádané lokalitě na dosah centra dnes není jen tak. Parkování je bezplatné a v těsné blízkosti na veřejném prostranství. Boskovice jsou velmi vyhledávaným místem, kde se dobře žije. Je zde veškeré zázemí obchodů, bank, úřadů, lékařů, škol (od mateřské po vyšší odbornou),...s velmi dobrou dostupností autem, vlakem, autobusem, na spojnici mezi Brnem (40 km) a Svitavami (40 km).
3) Prodej obchodního prostoru 1 486 m², Svitavská, Blansko • • • • • • • •
Celková cena: 16 000 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 10 767 Kč ID zakázky: 058-N02485 Aktualizace: 17.08.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 - 19 -
• • • • • • • • • • • • • •
Plocha zastavěná: 754 m2 Užitná plocha: 1486 m2 Plocha podlahová: 1486 m2 Parkování: 4 Datum nastěhování: Ihned Rok rekonstrukce: 2013 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Ostatní Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
Popis: Exkluzivně nabízíme k prodeji soubor budov při ulici Svitavská v Blansku. Jedná se o budovu tzv. Windsorského zámečku, dále budovu dnes využívanou jako restaurace a budovu dosud využívanou jako diskotéka. Jde o mimořádnou nabídku prodeje budov a pozemků v samém centru města Blansko. Objekty jsou do konce měsíce srpna využívány nájemci, ale na nájemních smlouvách mimo jedné již běží výpovědní lhůty.
Vyhodnocení: Ad. 1) Cenu snižuji z důvodu nabídkové ceny. Z hlediska polohy a dopravní dostupnosti hodnotím nemovitou věc porovnávanou situovanou v okrajové části zástavby obce v blízkosti centra jako mírně horší než je nemovitá věc oceňovaná navazující na centrum obce. Z hlediska kapacity staveb hodnotím obě nemovité věci jako srovnatelné, jedná se o jednotkovou cenu. Z hlediska technického stavu hodnotím obě nemovité věci jako srovnatelné. Specifický koeficient v daném případě neuvažuji. Cenu porovnávané nemovité věci upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena za 1 m2 užitné podlahové plochy cca 6 667,- Kč/m2 koeficient nabídkové ceny 0,90 koeficient polohy a dopravní dostupnosti 1,10 koeficient kapacity staveb 1,00 (kapacita neovlivňuje cenu nemovité věci přímo úměrně) koeficient technického stavu 1,00 koeficient specifický 1,00 Srovnatelná hodnota činí cca 6.600,- Kč/m2
Ad. 2) Cenu snižuji z důvodu nabídkové ceny. Z hlediska polohy a dopravní dostupnosti hodnotím nemovitou věc porovnávanou situovanou v okrajové části zástavby obce v blízkosti centra jako mírně horší než je nemovitá věc oceňovaná navazující na centrum obce. Z hlediska kapacity staveb hodnotím jednotkovou cenu nemovité věci porovnávané, která má cca 4,2-krát menší užitnou plochou, jako vyšší. Z hlediska technického stavu hodnotím nemovitou věc porovnávanou jako - 20 -
lepší. Specifický koeficient v sobě v daném zahrnuje tradiční místo porovnávané nemovité věci, s možností další výstavby na přilehlém pozemku. Cenu porovnávané nemovité věci upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena za 1 m2 užitné podlahové plochy cca 14 474,- Kč/m2 koeficient nabídkové ceny 0,90 koeficient polohy a dopravní dostupnosti 1,05 koeficient kapacity staveb 0,85 (kapacita neovlivňuje cenu nemovité věci přímo úměrně) koeficient technického stavu 0,90 koeficient specifický 0,85 Srovnatelná hodnota činí cca 8.894,- Kč/m2
Ad. 3) Cenu snižuji z důvodu nabídkové ceny. Z hlediska polohy a dopravní dostupnosti hodnotím nemovitou věc porovnávanou situovanou centru okresního města Blansko jako lepší. Z hlediska kapacity staveb hodnotím obě nemovité věci jako srovnatelné, jedná se o jednotkovou cenu. Z hlediska technického stavu hodnotím nemovitou věc porovnávanou jako lepší. Specifický koeficient v daném případě neuvažuji. Cenu porovnávané nemovité věci upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena za 1 m2 užitné podlahové plochy cca 10 767,- Kč/m2 koeficient nabídkové ceny 0,90 koeficient polohy a dopravní dostupnosti 0,90 koeficient kapacity staveb 1,00 (kapacita neovlivňuje cenu nemovité věci přímo úměrně) koeficient technického stavu 0,95 koeficient specifický 1,00 Srovnatelná hodnota činí cca 8.285,- Kč/m2
Na základě výše uvedeného se srovnatelná hodnota oceňované stavby pohybuje v intervalu od 6.600,- Kč/m2 až 8.894,- Kč/m2. Obvyklou hodnotu za 1 m2 stanovuji ve výši aritmetického průměru výše uvedených hodnot tj. (6.600 + 8.894 + 8.285) / 3 = cca
7.926,- Kč/m2.
Při celkové výměře užitné podlahové plochy cca 1.580 m2 činí srovnatelná hodnota zaokr.:
12 523.080,- Kč.
SROVNATELNÁ HODNOTA zaokr.
12 523 000,- Kč
- 21 -
C. Závěr Stanovit obvyklou cenu: pozemku parc.č. 372 jehož součástí je víceúčelový objekt č.p. 221 včetně dalších součástí a příslušenství při ulici Sokolská or.č. 13, v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko.
Nákladová pořizovací hodnota stavby bez opotřebení a bez koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu pp zaokr.
49 761.000,- Kč
Věcná hodnota stavby po opotřebení a bez koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu pp zaokr.
17 416.000,- Kč
Nákladová pořizovací (obvyklá) hodnota pozemků Věcná hodnota stavby včetně pozemků zaokr. Výnosová hodnota
3 621.000,- Kč 21 037.000,- Kč 5 543.000,- Kč
Srovnávací hodnota
12 523.000,- Kč
Údaje o vlivech na obvyklou cenu Kladný vliv na cenu obvyklou mají následující faktory: + nemovitá věc je situována v blízkosti centra obce + nemovitá věc je v dobrém odpovídajícím technickém stavu + možnost parkování na pozemku Záporný vliv na cenu obvyklou mají následující faktory: - využitelnost nemovité věci je zejména v části kulturních prostor sporadická - objekt vyžaduje vysoké režijní náklady - město Boskovice je bez statutu okresního města
Závěr Na základě výše uvedeného je patrné, že nákladová hodnota převyšuje hodnotu srovnávací. Výnosová hodnota vyjadřuje aktuální možnost zisku z pronájmu prostor. Její výše je úměrná účelu pronájmu, obsazenosti objektu a technické a morální úrovni pronajímaných prostor. Obvyklou cenu pak stanovuji z ceny srovnávací, která nejlépe kopíruje cenu nemovitých věcí na trhu a lze ji považovat za konzervativní.
- 22 -
Obvyklá cena pozemku parc.č. 372 jehož součástí je víceúčelový objekt č.p. 221 včetně dalších součástí a příslušenství při ulici Sokolská or.č. 13, v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko.
12 500.000,- KČ slovy:dvanáctmilionůpětsettisíc Kč
V Brně 9.9.2016
Vypracoval:
Ing. Miloslav Krejčí Grohova 39 602 00 Brno
- 23 -
