m 30 juni 2012

HALFJAARVERSLAG

AEFIDES Vastgoed XII CV te Groningen

Over de periode 1 januari 2012 t/m 30 juni 2012

INHOUD Pagina HALFJAARVERSLAG 1 2 3 4 5 6

Resultaat over 1 januari 2012 t/m 30 juni 2012 Balans per 30 juni 2012 na bestemming resultaat Winst- en verliesrekening over 1 januari 2012 t/m 30 juni 2012 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Toelichting op de balans per 30 juni 2012 Toelichting winst-en verliesrekening over 1 januari 2012 t/m 30 juni 2012

3 4 5 6 8 12

AEFIDES Vastgoed XII CV te Groningen 31 augustus 2012 _____________________________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________

1

RESULTAAT OVER 1 JANUARI 2012 T/M 30 JUNI 2012

1.1

Algemeen

Hieronder vind u een vergelijking van de cijfers over 1 januari 2012 tot en met 30 juni 2012, met de cijfers van 1 januari 2011 tot en met 30 juni 2011 en het prospectus. De cijfers zijn ontleend aan de winst-enverliesrekening. Het resultaat zonder afschrijvingen is een lager resultaat dan de prognose in het prospectus, veroorzaakt door lagere huurinkomsten doordat niet alle parkeerplaatsen zijn verhuurd. Daarnaast zijn de financiële lasten hoger dan begroot in het prospectus. De vergelijking geeft het volgende beeld: 1-1-2012 t/m 30-6-2012

1-1-2011 t/m 30-6-2011

Prospectus 1-1-2012 t/m 30-6-2012

€

€

€

OPBRENGSTEN Netto-omzet

1.286.835

1.248.119

1.326.800

Totaal der opbrengsten

1.286.835

1.248.119

1.326.800

Beheervergoeding Huisvestingskosten Verzekeringen Assuranties Verkoopkosten Algemene kosten Financiële baten en lasten

37.577 37.307 9.296 7.724 2.022 35.408 1.011.048

36.413 56.389 622 7.771 23.603 1.000.224

38.850 50.200 7.800 11.800 728.150

Totaal der kosten

1.140.382

1.125.022

836.800

146.453

123.097

490.000

KOSTEN

RESULTAAT

Ingebracht vermogen Exploitatierendement

1-1-2012 t/m 30-6-2012

1-1-2011 t/m 30-6-2011

Prospectus 1-1-2012 t/m 30-6-2012

€

€

€

11.312.500 2,6 %

3 van 13

11.312.500 2,2 %

11.312.500 8,7 %


2 BALANS PER 30 JUNI 2012 NA BESTEMMING RESULTAAT (na winstbestemming)

30 juni 2012 €

30 juni 2011 €

€

€

ACTIVA Vaste activa (1)

28.700.000

28.700.000

Vorderingen

(3)

322.245

22.272

Liquide middelen

(4)

390.482

836.486

29.412.727

29.558.758

Vastgoedbeleggingen Vlottende activa

PASSIVA Eigen vermogen

(5)

Ingebracht vermogen Uitkeringen Overige reserves

11.312.500 -2.248.537 -14.275.874

Voorziening latente belastingverplichtingen

11.312.500 -2.248.537 -14.422.328 -5.211.911

-5.358.365

908.150

908.149

Langlopende schulden

(6)

32.678.899

32.562.649

Kortlopende schulden

(7)

1.037.589

1.446.325

29.412.727

29.558.758

Geen accountantscontrole toegepast

4 van 13


3

WINST- EN VERLIESREKENING OVER 1 JANUARI 2012 T/M 30 JUNI 2012

1-1-2012 t/m 30-6-2012

1-1-2011 t/m 30-6-2011

Prospectus 1-1-2012 t/m 30-6-2012

€

€

€

OPBRENGSTEN Netto-omzet

(8)

1.286.835

1.248.119

1.326.800

1.286.835

1.248.119

1.326.800

37.577 1.011.048 37.307 9.296 7.724 2.022 35.408

36.413 1.000.224 56.389 622 7.771 23.603

38.850 728.150 50.200 7.800 11.800

1.140.382

1.125.022

836.800

146.453

123.097

490.000

KOSTEN Beheervergoeding Financiële baten en lasten Huisvestingskosten Verzekeringen Assuranties Verkoopkosten Algemene kosten

(9) (15) (10) (11) (12) (13) (14)

Totaal der kosten EXPLOITATIERESULTAAT


5 van 13


4

GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING

ALGEMEEN De cijfers in dit verslag zijn inclusief de cijfers van Aefides Inspiratis I BV. Deze BV heeft de grond behorende bij het pand Inspiratis Rotterdam in eigendom. Op deze grond is een hypotheek afgesloten. Ook moet over de belastbare winst in deze BV vennootschapsbelasting worden afgedragen. Deze gegevens zijn in dit verslag opgenomen. Dit verslag is opgemaakt op basis van historische kostprijs. De waardering van activa en passiva geschiedt, voor zover niet anders is vermeld, tegen nominale waarde. Winsten worden toegerekend aan de periode waarin ze zijn gerealiseerd. Verliezen worden verantwoord in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA

Vastgoedbeleggingen Gebouwen worden gewaardeerd tegen historische kostprijs onder aftrek van geaccumuleerde afschrijvingen. Op de terreinen wordt niet afgeschreven. De bedrijfsgebouwen worden lineair afgeschreven op basis van de geschatte levensduur van 50 jaar. Tevens wordt in de toelichting de reële waarde vermeld. De reële waarde is het bedrag dat waarschijnlijk zou kunnen worden verkregen als het onroerend goed per balansdatum zou worden verkocht. In deze waarde wordt en mag geen rekening worden gehouden met inzake de verkoop te maken kosten. Er wordt per jaar een waardebepaling gedaan door een onafhankelijk deskundige. De eerste keer minimaal 2 jaar na aankoop van de belegging.

Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijgingen te realiseren en dienen niet voor eigen gebruik. De vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële waarde. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Daarnaast wordt ten laste van de winstbestemming of bij gebrek aan voldoende resultaat ten laste van de overige reserves een herwaarderingsreserve gevormd. De reële waarde van de vastgoedbeleggingen worden jaarlijks vastgesteld door middel van een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijk en ter zake kundig taxateur. De taxateurs hebben bij de bepaling van de marktwaardes gebruik gemaakt van de comparatieve methode en de huurwaardekapitalisatie methode.

Vorderingen en overlopende activa Vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van voorzieningen wegens oninbaarheid.

Liquide middelen De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.


6 van 13


Schulden Schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde tenzij anders is bepaald. GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING

Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en verrichte diensten enerzijds, en anderzijds de kosten en andere lasten van het jaar, gewaardeerd tegen historische kostprijzen.

Netto-omzet De netto-omzet betreft de huuropbrengst van de in het verslagjaar aan derden geleverde goederen en diensten na aftrek van huurkortingen en omzetbelasting.

Financiële baten en lasten De rentebaten en -lasten betreffen de op de verslagperiode betrekking hebbende rente-opbrengsten en -lasten van uitgegeven en ontvangen leningen.

Belastingen AEFIDES Vastgoed XII CV kwalificeert als een besloten CV op grond van het feit dat de participanten gedurende de looptijd van de CV de door hen gehouden participaties, buiten het geval van vererving of legaat, niet kunnen vervreemden anders dan na voorafgaande schriftelijke toestemming van alle vennoten. De besloten CV wordt fiscaal als transparant aangemerkt en is derhalve niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Belastingheffing over de resultaten van de besloten CV vindt derhalve niet plaats bij de besloten CV als zodanig, maar bij de participanten naar rato van ieders kapitaaldeelname. De deelneming Aefides Inspiratis I BV is wel zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Voor alle belastbare tijdelijke verschillen wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.


7 van 13


5

TOELICHTING OP DE BALANS PER 30 JUNI 2012

ACTIVA

VASTE ACTIVA 1. Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen € Boekwaarde per 1 januari 2012 Saldo opnames en stortingen Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen

28.700.000 28.700.000

Boekwaarde per 31 december 2012 Saldo opnames en stortingen Aanschafwaarde Cumulatieve waardeverminderingen

28.700.000 -

Boekwaarde per 31 december 2012

28.700.000

In een taxatie met peildatum 31 december 2011 van een onafhankelijke taxateur is de onderhandse verkoopwaarde van het pand en bedrijfsgrond gewaardeerd op € 28.700.000 30-06-2012

30-06-2011

€

€

2. Deelnemingen in en vorderingen op groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen

-

2.042

264.218 9.047 48.980

286.045 18.656 1.226 50.430

322.245

356.357

264.218

286.045

VLOTTENDE ACTIVA 3. Vorderingen Handelsdebiteuren Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Overige vorderingen en overlopende activa

Handelsdebiteuren Debiteuren


8 van 13


30-06-2012

30-06-2011

€

€

Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting

9.047

18.656

-

1.226

48.980

41.600 8.830

48.980

50.430

-

758 40.842

-

41.600

12.269 2.628 34.083

6.454 2.376 -

48.980

8.830

18.170 372.312

67.981 355.493

390.482

423.474

Omzetbelasting Omzetbelasting

Overige vorderingen en overlopende activa Rekening-courant verhoudingen Overlopende activa

Rekening-courant verhoudingen Rekening-courant Aefides Vastgoed XII BV Vooruitbetaald op cumulatief preferente aandelen

Overlopende activa Beheerkosten Bewaarloon Gemeentelijke belastingen

4. Liquide middelen Rabobank rekening-courant .588 Rabobank rekening-courant .786

De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. De per 30-06-2012 aanwezige liquide middelen staan de onderneming ter vrije beschikking.

PASSIVA 5. Eigen vermogen Ingebracht vermogen Uitkeringen Cumulatief preferente aandelen Overige reserves


9 van 13

11.312.500 -2.248.537 -14.275.874

11.312.500 -2.248.537 40.842 -13.935.763

-5.211.911

-4.830.958


30-06-2012

30-06-2011

€

€

Ingebracht vermogen Ingebracht vermogen participanten

11.312.500

11.312.500

32.678.899

32.872.648

Het ingebracht vermogen bestaat uit 905 participaties à € 12.500.

6. Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

1-1-2012 t/m 30-6-2012

1-1-2011 t/m 30-6-2011

€

€

Hypothecaire lening SNS-bank Stand per 1 januari Aflossing

32.795.149 -116.250

32.970.815 -98.167

Langlopend deel per 30 juni

32.678.899

32.872.648

Deze hypothecaire lening, die is aangegaan voor € 31.000.000, is verstrekt ter financiering van de vastgoedbelegging. In de standen zijn de ongerealiseerde koersverschillen meegenomen. De lening is opgenomen in Euro’s. Door een valutaswap is de helft (€ 15.500.000) omgezet in Zwitserse Franken. Het aantal Zwitserse franken is CHF 25.632.350 (koers van CHF 1,6537). Door een renteswap is de rente tot en met 2014 op de Zwitserse franken gefixeerd op 4,6% en op het eurogedeelte op 5,4% (gebasseerd op de originele opslag van 0,85%). Aflossing van deze Swap vindt plaats op 1 december 2014. De valutaswap Euro’s/Zwitserse Franken is aangeschaft uit het oogpunt van het afdekken van het valutarisico op de hoofdsom in Zwitserse Franken. De exposure op de positie Zwitserse Franken ad 15.5 miljoen tegenwaarde in Euro’s, is voor de termijn van 7 jaar afgedekt tot op een niveau van 1.45 (Zwitserse Frank per Euro). Teneinde de kosten van deze valutaswap voor de CV zo laag mogelijk te houden, is de mogelijk te behalen koerswinst (geen doelstelling van de CV, echter wel een mogelijke bijkomstigheid) boven een koers van 1,70 (Frank per Euro) in dezelfde swap verkocht. De som van beide transacties, vervat in 1 valutaswap (die reeds is aangeschaft), komt uit op een –door de CV- te betalen premie van € 267.000. De koers van de Zwitserse Franc was per 31-12-2011 CHF 1,2178 (per €1). De reguliere opslag is door de SNS-bank in 2010 verhoogd van 0,85% naar 1,2%. Naast de reguliere opslag rekent de SNS Property Finance een liquiditeitsopslag van 0,50%. De volgende aflossingen voor het deel in euro's zijn overeengekomen: 2008 : 0; 2009 : €77.500; 2010 en 2011: €155.000; 2012 : €232.500; 2013 : €310.000; 2014, 2015 en 2016 : €465.000 en 2017 : €620.000. Over het deel in zwitserse franken wordt niet afgelost. Van het restant van de hypotheek per 31 december 2012 heeft een bedrag van € 20.775.000 een looptijd langer dan vijf jaar.


10 van 13


30-06-2012

30-06-2011

€

€

7. Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers en handelskredieten Omzetbelasting Overlopende passiva

2.024 4.617 1.030.948

114.082 1.043.585

1.037.589

1.157.667

2.024

114.082

4.617

-

1.030.948

1.043.585

196.695 648.195 14.700 170.483 875

252.543 624.037 10.500 156.505 -

1.030.948

1.043.585

Schulden aan leveranciers en handelskredieten Crediteuren Er zijn geen kortlopende schulden aan gelieerde partijen. Omzetbelasting Omzetbelasting

Overige schulden en overlopende passiva Overlopende passiva Overlopende passiva Te betalen hypotheekrente Vooruitgefactureerde huren Accountantskosten Servicekosten Taxatiekosten


11 van 13


6

TOELICHTING WINST-EN VERLIESREKENING OVER 1 JANUARI 2012 T/M 30 JUNI 2012 1-1-2012 t/m 30-6-2012

1-1-2011 t/m 30-6-2011

€

€

8. Netto-omzet Opbrengsten uit beleggingen in terreinen en gebouwen

1.286.835

1.248.119

37.577

36.413

9. Beheervergoeding Beheerkosten

De beheerkosten zijn 2,5% van de huuropbrengst. Dit is conform de beheerovereenkomst. Daarnaast wordt hierover 19% omzetbelasting geheven, die voor de vennootschap beperkt aftrekbaar is. Personeelsleden Bij de vennootschap waren in 2012 geen werknemers werkzaam. 10. Huisvestingskosten Onderhoud / schoonmaken gebouwen Gemeentelijke belastingen Waterschapslasten

-26 37.333 -

13.857 35.361 7.171

37.307

56.389

8.895 401

332 290

9.296

622

7.724

7.771

2.022

-

2.628 22.860 9.044 875 1

2.628 6.067 13.025 1.752 131

35.408

23.603

11. Verzekeringen Kosten participantenvergaderingen Contributies en abonnementen

12. Assuranties Verzekering 13. Verkoopkosten Overige verkoopkosten 14. Algemene kosten Bewaarloon Accountantskosten Advieskosten Taxatiekosten Overige algemene kosten

De bewaarkosten zijn € 4.500 per jaar (€ 5.256 i.v.m. beperkt aftrekbare BTW), dit is conform de bewaarovereenkomst met de bewaarder. 15. Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten


12 van 13

45.452 -1.056.500

76.558 -1.076.782

-1.011.048

-1.000.224


1-1-2012 t/m 30-6-2012

1-1-2011 t/m 30-6-2011

€

€

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten SNS valutaswap 598.684 verrekening

45.452

76.558

168 398.227 356.767 301.140 198

436 104 448.763 356.564 270.915 -

1.056.500

1.076.782

Rentelasten en soortgelijke kosten Rente- en bankkosten Rente fiscus Rente SNS hypotheek SNS valutaswap 598.684 SNS renteswap 598.680 Overige rentelasten


13 van 13

m 30 juni 2012

Recommend Documents