Langkah-langkah Perijinan untuk Perumahan
Saya ingin membahas masalah perijinan Selengkapnya bisa dibaca disini yach : Langkah 1 Pastikan tanah yang akan dikelola sebagai perumahan berada pada jalur yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota ( RTRK) agar tidak kesulitan untuk ijin pemanfaatan tanahnya. Misal jika kita rencana lokasi perumahan yang akan dibangun berada pada areal persawahan, tidak selalu RTRK di tempat tersebut akan jadi daerah persawahan atau daerah peresapan (jalur hijau). Kita cek saja RTRK daerah tersebut nantinya untuk apa, untuk pemukiman, industri atau memang jalur hijau. Apabila ternyata daerah tersebut direncanakan sebagai pemukiman maka kita bisa lanjutkan untuk rencana mengembangkan perumahan. Pemilihan lokasi dapat juga dengan cara “mendompleng” lokasi yang memang sudah banyak perumahan. Hal ini lebih aman untuk investasi tanah tetapi pasti harga tanahnya jauh lebih mahal karena fasilitasnya sudah lebih mendukung dan memadai. Langkah 2 Lanjut ke langkah berikutnya, adalah mengurus perijinan pada Dinas Pekerjaan Umum (DPU) dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda). Pertamatama kita mengurus ijin untuk Advice Planning, nama ijin ini di tiap tempat berbeda-beda tapi pada intinya adalah untuk kesesuaian antara Site Plan pengembangan perumahan dan tata ruang di daerah tersebut. Syarat yang wajib disiapkan antara lain proposal ijin pemanfaatan ruang, yang berisi segala sesuatu yang berkaitan dengan perencanaan lokasi tersebut, juga dilampiri sertifikat tanah, apabila tanah itu masih atas nama orang lain dilampiri surat kuasa bermeterai cukup untuk mengurus perijinan tersebut, dan tentunya gambar perencanaan lahan (Site Plan) sudah pasti harus ada. Produk dari ijin ini adalah gambar rekomendasi Advice Planning yang berisi garis besar aturan untuk pembangunan, misal garis pagar harus berapa meter dari jalan, garis muka bangunan harus berapa meter dari jalan dan masih banyak yang lainnya. Produk perijinan lainnya yang dihasilkan dari langkah ini adalah Ijin Prinsip atau Surat Keputusan yang disetujui oleh
kepala daerah Bupati atau Walikota. Di sebagian daerah Ijin Prinsip ini hanya berlaku untuk lahan dengan luasan > 1 Ha, tapi ada juga daerah yang tidak memiliki batasan luasan untuk ijin ini, biasanya lebih dari 5 rumah sudah dianggap sebagai sebuah perumahan. Langkah 3 Langkah ini dilakukan di Badan Pertanahan Negara (BPN), kalo dulu namanya Agraria. Pertama kita cek sertifikat apakah sudah sesuai dengan fisiknya, minta pada petugas untuk cek ulang patok pembatasnya apakah sudah sesuai dengan luasan yang ada pada sertifikat. Setelah itu sesuaikan sertifikat dengan syarat dan kebutuhan yang akan digunakan untuk pengembangan perumahan, misal apakah tanah itu harus digabung sertifikatnya karena sebelumnya terdiri dari sejumlah sertifikat hak milik. Pastikan status yang dipersyaratkan untuk lahan tersebut, harus Hak Guna Bangunan (HGB) yang berarti tanah tsb atas nama PT (perusahaan) atau mungkin boleh langsung dipecah kavling atas nama Pribadi. Seandainya memang diperbolehkan dipecah kavling atas nama Pribadi, hal tersebut sangat memudahkan pengurusan dan menghemat anggaran untuk retribusi pajak dan perijinan. Kalaupun memang harus berstatus HGB langkah awalnya adalah penurunan status dari SHM ke HGB tetapi masih atas nama Pribadi, kemudian dari HGB atas nama Pribadi diubah menjadi HGB atas nama PT/ Perusahaan. Perlu diperhatikan bahwa di tiap proses tersebut selalu muncul pajak dan retribusi perijinan. Namun proses tersebut mungkin tidak sama di setiap daerah, jadi sebelum mengajukan mohon ditanyakan pada BPN setempat untuk detail tiap prosesnya sampai proses selesai. Masih di kantor BPN, setelah tetek bengek masalah proses legalitas sertifikat tadi, kita masih harus mencari Ijin Perubahan Penggunaan Tanah. Ini sebagai syarat nanti kita melangkah untuk pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Langkah 4 AMDAL = analisa mengenai dampak lingkungan. Kalau tidak salah AMDAL berlaku untuk luasan > 1 Ha, jika luasannya dibawah itu sebagai penggantinya cukup dengan ijin UKL/UPL ( upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemanfaatan lingkungan hidup ). Proses ini awalnya kita diharuskan cek kadar air tanah pada lokasi. Setelah itu kita membuat proposal tentang plus minus dan dampak yang akan terjadi pada proyek yang akan kita kembangkan. Produk perijinan ini adalah surat rekomendasi dari kantor KLH yang nantinya dilampirkan juga sebagai pengajuan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Langkah 5 Kita masuk ke kantor Perijinan Terpadu atau kantor Perijinan Satu Atap atau apapun namanya untuk mengurus IMB. Bersamaan dengan pengajuan IMB, kita mengurus pengesahan Siteplan Perumahan yang istilah kerennya ZONING. Setelah itu langkah terakhirnya adalah IMB. Syarat pengajuan IMB ini adalah akumulasi dari perijinan-perijinan yang sudah kita bahas sebelumnya ditambah dengan : 1.Gambar kerja Rumah yang akan dibangun
2.Surat pernyataan Tetangga yang disyahkan tetangga kanan kiri depan belakang, RT/RW, Kelurahan, Kecamatan 3.Surat Pernyataan bertanggung jawab terhadap semua kegiatan yang dilakukan dan segala yang ditimbulkan. 4.Copy Status Tanah 5.Copy KTP penanggung jawab 6.Copy lunas PBB Kalau semua syarat sudah dilampirkan kita tinggal menunggu hasilnya keluar dan membayar retribusi yang nilainya sesuai dengan luas tanah dan bangunannya. Setelah itu semua selesai, Developer perumahan bisa bernafas lega, tidak takut lagi disemprit dan dibongkar paksa oleh Satpol PP dan pengajuan KPR dengan Bank sudah pasti lancar…
Pajak yang Timbul dari Transaksi Properti
Banyak calon konsumen pada Perumahan / Properti yang beranggapan bahwa harga yang tercantum pada price list adalah harga bersih yang harus dibayarkan pada si Penjual atau Developer. Banyak juga yang kaget dan komplain dan bahkan batal bertransaksi karena ternyata ada biayabiaya tambahan yang relative cukup besar. Biaya tersebut biasanya berkaitan dengan Pajak. Jangan sampai pajak menjadi penghalang anda untuk berinvestasi, “Orang Bijak Taat Pajak “….. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Mungkin banyak yang sudah paham mengenai PPN ini karena sudah sangat umum, setiap pembelian apapun dan tidak hanya property saja pasti kena PPN. Nilainya 10% dari harga. Misal kita beli rumah dengan harga 100 juta, nilai pajaknya adalah 10 juta. Biasanya PPN sudah ditanggung oleh Developer, tapi kadang juga ada developer yang memberikan Price list belum termasuk PPN 10%, jadi cek dan tanyakan sebelum transaksi. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Besar BPHTB adalah 5% dari nilai transaksi yang sudah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), nilai NPOPTKP ini berbeda-beda di setiap daerah, misal di daerah A adalah 60 juta. Seandainya harga rumah 100 juta berarti BPHTBnya adalah 5% dari 40 juta, 2 juta. Perlu diingat bahwa nilai PPN nya dikeluarkan dulu dari harga, jadi yang dihitung Cuma harga dasarnya saja Bea Balik Nama (BBN) Biaya BBN berbeda-beda dan tergantung pada kebijakan kantor pertanahan daerah, rata-rata nilanya adalah sebesar 2% dari nilai transaksi. Ini menjadi tanggungan pembeli, jika pembelian rumah/tanah pada perumahan akan diuruskan oleh pihak developer tetapi seandainya pembelian properti perorangan harus diurus sendiri, untuk lebih mudahnya melalui bantuan notaris setempat. Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM) Dari namanya saja sudah jelas bahwa pajak yang dimaksud untuk pembelian barang-barang mewah. Property juga dikategorikan barang mewah seperti apabila
memiliki luasan > 400m2 atau harga bangunan 3 juta /m2. Pajak ini hanya berlaku untuk pembelian properti dari developer, sedangkan dari perorangan tidak dikenakan. —– Maaf kalau mungkin ada kesalahan,( red : soalnya memang bukan orang pajak.. kalau masih ada yang kurang jelas, langsung aja ke www.pajak.go.id
Strategi Pengajuan Permohonan Kredit Perumahan dengan KPR
Bagi sebagian orang di tanah air yang kita cintai ini, termasuk saya, memiliki sebuah rumah adalah impian dan membutuhkan sebuah perjuangan panjang ☺. Salah satu cara untuk memenuhi satu dari tiga kebutuhan pokok tersebut adalah dengan cara “mencicil tiap bulan” melalui KPR. Saat ini banyak bank berlomba-lomba memberikan kemudahan syarat-syarat untuk mendapatkan persetujuan KPR. Tetapi kita akan tetap kesulitan bila kurang memahami cara mengajukan permohonan KPR tersebut pada pihak Bank. Jika kita membeli rumah pada Pengembang Perumahan, biasanya proses pengajuan KPR anda akan otomatis diuruskan oleh Pihak Pengembang, karena beberapa dari Pengembang Perumahan telah memiliki jaringan kerjasama dengan Pihak Perbankan. Akan tetapi jika kita ingin membeli rumah pada Pemilik langsung maka kita harus mengajukan permohonan sendiri kepada pihak bank. Berikut adalah syarat-syarat yang wajib anda miliki sebelum melakukan proses pengajuan permohonan KPR ; Usia. Syarat usia anda tidak lebih dari 50 tahun ketika melakukan pengajuan permohonan KPR. Dokumen Keuangan atau Slip Gaji. Sebagai kelengkapan syarat ini Pihak Bank akan meminta pula anda melampirkan Slip Gaji asli (bukan fotokopi), Surat Keterangan Bekerja pada suatu Perusahaan (anda minimal harus bekerja 2 tahun pada perusahaan tersebut), Catatan Rekening Bank (keadaan keuangan anda pada catatan rekening ini harus bagus minimal selama 3 bulan).
Jika anda wiraswasta, anda harus mempersiapkan Bukti Transaksi Keuangan usaha anda, Catatan Rekening Bank (seperti yang sudah dijelaskan diatas), NPWP (nomor pokok wajib pajak), SIUP (jika usaha anda di bidang perdagangan, atau surat ijin usaha yang lainnya jika usaha anda selain perdagangan), TDP (tanda daftar perusahaan). Jika anda seorang professional, hal yang tersebut diatas ditambahkan dengan Surat Ijin Praktek, misal profesi anda seorang Dokter. Dokumen Rumah dan Tanah. Dokumen ini akan dijadikan jaminan oleh Bank selama anda melakukan proses kredit trhadap bank tersebut. Kelengkapan dokumen ini adalah, Sertifikat Tanah, Setifikat IMB (ijin mendirikan bangunan untuk rumah tersebut), SPPT PBB (bukti pelunasan pajak bumi dan bangunan, jika anda membeli rumah pada Pemilik langsung), IPPT (tiap daerah memiliki nama yang berlainan untuk ijin pemanfaatan tanah yang disyahkan oleh Pemerintah Daerah setempat, jika anda membeli rumah pada Pengembang Perumahan). Proporsi Kredit. Bank akan menerima permohonan KPR anda dengan syarat perhitungan cicilan anda tiap bulannya sebesar sepertiga (33%) dihitung dari pemasukan keuangan anda tiap bulannya. Apabila gaji anda tidak mencukupi syarat tersebut maka dapat ditambahkan dengan gaji suami/istri anda. Perhitungan 33% tersebut sudah termasuk dengan beban cicilan hutang anda pada Bank yang lainnya. Jika semua syarat tersebut telah anda miliki jangan ragu lagi untuk memutuskan menggunakan KPR untuk memiliki sebuah hunian, yakinlah permohonan anda akan disetujui oleh Pihak Bank. (mas_fer)
Pengontrolan Kualitas Pekerjaan Pembangunan Rumah
Walaupun anda bukan arsitek ataupun orang yang bergerak di bidang konstruksi, tetapi anda wajib memahami kualitas pekerjaan pembangunan rumah untuk menghindari kualitas material dan pengerjaan yang buruk pada rumah anda. Kualitas yang akan dibahas antara lain adalah Batu bata, Plesteran dinding, Penutup atap, Lantai dan Kayu. Batu Bata
Ada 2 macam kualitas batu bata, berdasarkan atas cara pembuatannya, yaitu dengan mesin pres dan dengan cara konvensional. Harga kedua jenis material tersebut juga berbeda,harga bata pres lebih mahal. Akan tetapi bila kita jeli memilih, bata konvensional juga bias memiliki kualitas yang sebanding dengan bata press. Pengecekannya adalah dengan cara ; Pertama adalah dengan mengambil sample 2 buah bata, benturkan secara perlahan, cermati bata tersebut mudah hancur atau tidak. Cara kedua dengan menggesekkan 2 buah bata, jika terdengar suara garing maka bata tersebut berkualitas baik.yang ketiga adalah memperhatikan warnanya,jika perlu patahkan bata tersebut,apabila berwarna kemerahan merata dan sama antara diluar dan didalam maka kualitas pembakarannya benar-benar matang. Plesteran dinding Kualitas dinding perlu diperhatikan karena mempengaruhi estetika penampilan rumah anda. Cara pengecekannya adalah dengan mengambil benang dan meletakkan pada kedua ujung dinding secara horizontal, kemudian rentangkan dan lihat apakah benang tersebut menempel rata pada dinding. Untuk cara pengecekan vertical adalah dengan mengaitkan sebuah paku pada ujung benang, kemudian tempelkan ujung benang yang tidak dikait dengan paku pada dinding bagian atas. Seperti pengecekan horizontal, kita lihat apakah benang sejajar rata dengan dinding. Penutup Atap Biasanya kebocoran akan terdeteksi ketika sedang turun hujan, tetapi kita dapat mengantisipasi dengan melakukan pengecekan sebelum turun hujan. Perhatikan kerapian pemasangannya, bila ada bagian yang kurang sejajar dengan atas dan bawahnya maka akan menimbulkan kebocoran. Cara yang kedua adalah ketika siang hari cuaca terik, perhatikan celah-celah yang tertembus sinar matahari. Semakin banyak dan lebar celah yang terlihat tentunya kebocoran semakin banyak terjadi. Lantai Apapun lantai yang anda gunakan, pada prinsipnya harus rata dan tidak miring di seluruh bagiannya. Cara pengecekan yang pertama dengan merentangkan sehelai benang pada kedua ujung ruangan dan lihat adakah bagian lantai yang melengkung keatas atau ke bawah. Cara yang kedua adalah dengan menyiramkan air keseluruh bagian lantai dan tunggu sesaat kemudian perhatikan genangan air, jika mengumpul di suatu tempat maka lantai ditempat tersebut cenderung cekung. Kayu Point utama pengecekan untuk seluruh jenis kayu adalah kelurusan kayu dan keutuhan kayu. Untuk kelurusan kayu cara pengecekannya adalah dengan
meletakkan kayu pada laantai yang benar-benar datar, m d perhatiikan keempaat sisi p panjangnya apakah sejajjar dengan laantai atau meelengkung. K Keutuhan kaayu bisa d dilihat secarra langsung dengan d mem mperhatikan banyaknya b m kayu yaang akan mata m membuat kaayu berlubanng dan tidak rrata pada prooses finishinng. Selain itu u yang b banyak terjaadi adalah peecah pada kaayu yang akaan menguranngi kekuatann kayu m menahan beb ban. (mas_fe fer)
Penga P aruh Karak K kter Ellemen dan K ibadiaan Terh Kepri hadap p Penaataan D Desain n Rum mah Tinggall 13 Mar
A Arsitektur Inndonesia dipeengaruhi oleeh berbagai macam m aaliran dan bu udaya, baik budaya b dari dalam maup pun dari luarr. Budaya daari luar s salah satunyya adalah Fenng Shui. Dalam feng shui mengennal karakter elemen dasaar manusia yyaitu Api, Ta D anah, L Logam, Air,, dan Kayu. Menurut M parra ahli feng shui s karakterr ini sangat b berpengaruh h terhadap keepribadian seetiap manusiia. manusia yanng terbagi Di dunia psiikologi modeern, kita jugaa mengenal kepribadian D k d dalam beberrapa karakterr, yaitu Sangguinis, Mela ankolis, Koleeris, dan Phlegmatis. Arsitektur addalah peneng A gah yang dihharapkan maampu mewaddahi kegiatann dan k keinginan daari berbagai macam karaakter elemenn dan kepribaadian manussia, akan t tetapi sebagaai wadah maaka Arsitektuur juga dapaat membentuknya. M kita beermain bentuuk dan watakk…!!! Mari E Elemen Apii Orang dengaan karakter elemen O e Api ccenderung memiliki m gabbungan antarra k kepribadian Sanguinis dan d Koleris. S Sangunis meemiliki semaangat yang berapi-api, b m menyenangk kan, mudah berteman, b teerbuka dan seelalu optimis. Seorang Koleris K
sangat kuat sifat kepemimpinannya, menjadi pelaku dalam setiap aktifitasnya, dan pandai berorganisasi. Desain untuk karakter Elemen Api Mereka menyukai desain yang serba terbuka, ruang tamu yang relatif luas dengan main gate yang menonjol dan banyak bukaan-bukaan jendela. Ruang tamu dan ruang keluarga yang cenderung menyatu karena bagi mereka hampir tidak ada batasan antara keluarga dan teman. Tidak banyak bermain-main dalam pola hubungan ruang, mereka lebih sesuai pola yang simple dan mudah diakses. Pemilihan warna yang sesuai adalah warna-warna yang berani, misal merah. Elemen Tanah Karakter elemen Tanah adalah gabungan dari orang yang berkepribadian Melankolis dan Phlegmatis. Melankolis adalah pribadi yang perfeksionis, sangat terperinci, teratur dan ekonomis. Sedangkan gabungannya adalah kepribadian Phlegmatis yang selalu damai,begitu rendah hati, santai dan dapat diandalkan untuk menjadi penengah menghadapi persoalan. Desain untuk karakter Elemen Tanah Mereka menyukai desain yang tidak terlalu terbuka, dengan ruang tamu yang relatif kecil. Main gate yang tidak terlalu menonjol dengan karena mereka selalu menginginkan semua ruang serasa bersifat privat Pengaturan antara ruang public dan privat harus jelas. Sebisa mungkin tidak menggabungkan dua fungsi ruang atau lebih pada suatu ruang. Pola hubungan ruang diatur sedikit terpisah-pisah dan walaupun bermain-main dengan sedikit kerumitan, justru itu yang akan membuat mereka merasa nyaman. Pemilihan warna yang cocok adalah warna-warna pastel. Elemen Logam Elemen logam memiliki ketegasan Koleris dan kesempurnaan Melankolis. Gabungan karakter ini menghasilkan orang yang tajam dalam berpikir dan
bertindak, peka dalam menemukan suatu permasalahan sekaligus cepat memutuskan yang terbaik dalam menyelesaikannya, memiliki citarasa seni yang tinggi. Desain untuk karakter Elemen Logam Mereka menyukai desain bangunan yang tampak tegas, misal dengan dengan main gate yang didominasi pilar-pilar yang kokoh. Tidak terlalu senang bermain-main dengan bentuk fasade yang variatif. Langit-langit yang cenderung tinggi terutama pada bagian ruang utama dimana biasanya dia bertemu dengan orang lain. Pemilihan warna tidak terlalu berani, kebanyakan yang dipilih adalah warna putih. Elemen Air Sifat Air adalah selalu mencari tempat yang lebih rendah, menyesuaikan wadahnya, walaupun kadang sangat menghanyutkan. Orang berelemen Air memiliki keceriaan Sanguinis ketika berada di lingkungan yang menyenangkan dan memiliki pribadi Melankolis yang tenang dan peka terhadap sekitarnya Desain untuk karakter Elemen Air Mereka selalu ingin menggabungkan unsur-unsur desain yang berbeda, namun secara konseptual masih tetap satu alur. Berikan warna-warna natural yang cerah. Cenderung bermain-main dengan ruang luar, misal kolam ikan atau kolam renang. Elemen Kayu Karakter Kayu adalah karakter yang paling fleksibel dari semua karakter elemen yang ada, dapat menyesuaikan dengan dimana tempat tumbuhnya. Karakter ini gabungan antara Sanguinis menghidupkan suasana dan Phlegmatis yang tenang dan mampu menjaga keseimbangannya. Desain untuk karakter Elemen Kayu Mereka menyukai desain-desain yang berbau-bau etnik dan tradisional, bukan hanya dalam interior bangunan saja tetapi juga pada eksterior bangunan. Penggunaan material-material alam untuk diexpose pada bangunan, misal penggunaan dinding dengan batu bata expose.
Dalam pengolahan ruang lebih pada banyaknya bukaan-bukaan, bukan hanya bermain pada bukaan pintu dan jendela saja tetapi juga adanya taman di dalam ruangan. Vegetasi bukan hanya untuk memperindang dan memperindah bangunan tetapi juga menjadi bagian dari bangunan itu sendiri. Uraian diatas hanya berdasarkan pada logika, apabila ada yang kurang sesuai mohon saran yang membangun agar dunia arsitektur Indonesia lebih berwarna dan mermakna. (mas fer)
Mengurus Perijinan Lahan Dibawah 1 Hektar Di Tengah Kota Jika anda ingin mengembangkan lahan perumahan dibawah 1 ha di kota, mungkin ini bisa menjadi masukan. Kami memiliki lahan seluas 8.900 m2 status SHM. Terletak ditengah kota, di pemukiman penduduk yang padat. Berdasarkan konsultasi dengan BPN, maka luasan dibawah 1 ha tak perlu memakai Ijin Lokasi dari Walikota. Berdasarkan konsultasi dengan Pemkot, luasan dibawah 2 ha tak perlu memakai Ijin Lokasi. Ada beda informasi. Tapi karena luasan lahan kami 8.900 m2, maka itu tak menjadi masalah. ITGT (Ijin Tata Guna Tanah) Yang pertama diurus adalah ITGT (Ijin Tata Guna Tanah) dari BPN guna memastikan apakah lahan milik kita memang bisa digunakan untuk perumahan. Saat mengajukan kita hanya perlu melampirkan bukti kepemilikan hak dan copy identitas pemilik. Sambil mengajukan permohonan sesuai form. Nanti dari BPN akan mengirim tim survei ke lokasi. Ijin ini akan terbit kisaran 3 minggu, dan biayanya dialokasikan saja kisaran Rp 2.000/m2 x luas lahan. IJIN SOSIALISASI WARGA Warga yang memiliki lahan berbatasan langsung dengan lahan yang mau kita kerjakan mesti menyatakan persetujuannya dengan membubuhkan tanda tangan di form yg bisa kita peroleh form nya di kantor kelurahan. Tentu saja RT dan RW juga wajib mengetahui. Disinilah kepandaian bernegoisasi dan sosialisasi sangat diperlukan. Terkadang kita mesti membayar social cost supaya tercapai kondisi win-win dan warga welcome dengan proyek kita. REKOMENDASI PENGAPLINGAN Dengan dilampiri Ijin Sosialisasi Warga, kita mengajukan permohonan Rekomendasi Pengaplingan dari Kantor Kelurahan, dengan menyerahkan gambar siteplan sesuai yang kita rencanakan. Saat membuat siteplan, kita mengacu pada fatwa planologi kota Bekasi bahwa efektivitas lahan max 60% dari lahan. Jadi kavling efektif (saleable area) maksimal hanya 60% saja. Rekomendasi Kelurahan ini bisa terbit kisaran 2 minggu. Biayanya masih wajar dan proporsional. IJIN PENGAPLINGAN Berbekal Rekomendasi dari Kelurahan, maka siteplan kita bawa ke kantor kecamatan, untuk diterbitkan Ijin Pengaplingan yang notabene juga berlaku
sebagai pengesahan atas siteplan yang kita ajukan. Ijin ini terbit 2 minggu sejak diajukan. Biaya masih wajar dan proporsional. Catatan; Khusus pengaplingan yang dilakukan dalam proses ini, kami tidak dikenakan persyaratan apapun semacam; penyediaan lahan makam, UKL/UPL, peil banjir dll. Semua syarat tersebut tidak diminta. IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) Berdasarkan Ijin Pengaplingan, maka kita bisa langsung mengajukan IMB sesuai dengan kavling (blok-no) yang sudah ditentukan di siteplan. Biaya (include retribusi IMB) per unit kisaran Rp 2 - 3 juta. Dan selesai dalam waktu 2 minggu sejak diajukan.
SPLITSING SHM Berdasarkan siteplan yang sudah disahkan oleh Kecamatan, kami langsung mengajukan splitsing (pemecahan) ke BPN sesuai jumlah kavling yang direncanakan. Tak ada masalah walaupun ada puluhan sertifikat pecah masih keatas nama 1 orang, yaitu kami sebagai pemilik. Nah, dengan sudah dilaluinya tahapan prosedur tersebut, anda sudah memiliki IMB dan sertipikat pecahan. Dan aktivitas membangun serta memasarkan sudah bisa anda laksanakan dengan aman dan nyaman. Bahkan perbankan sekalipun siap anda gandeng untuk membiayai proyek perumahan yang anda laksanakan. Warning; Jangan lupa meskipun anda mengerjakan aktivitas dalam konteks SHM dan bukan pakai nama PT (badan hukum), pada saat menjual nanti selain dikenakan PPH Final untuk penjual dan BPHTB untuk pembeli, jika dalam 1 tahun takwim akumulasi transaksi anda diatas 600 juta, tetap akan menjadi obyek PPN. Jadi lebih baik saat menyusun harga jual, sudah dimasukkan unsur PPN.
URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA Pengembang memiliki lahan seluas 6.400 m2. Lahan dibeli oleh PT. Sehingga skenario legalnya; kami lakukan PPJB lunas disertai Kuasa Menjual, Kuasa Mengurus dan Kuasa Membangun. Kemudian oleh notaris dilakukan penurunan hak dari SHM menjadi SHGB terlebih dahulu. Setelah berstatus SHGB, barulah kami lakukan AJB PPAT dan nama PT dimasukkan (balik nama). Waktu itu skenario ini kami pilih karena pemilik menjual lahan dengan kepentingan mau ikut suaminya pindah ke Jepang. Kami takut nanti ada urusan yang tak bisa selesai tanpa menghadirkan pemilik jika kami memakai skenario PPJB dan Kuasa Jual saja. IJIN WARGA Berbekal SHGB atas nama PT, dan dilampiri data data PT selaku badan hukum, kami mengurus Ijin Warga, yaitu pernyataan tidak keberatan dari warga yang berbatasan langsung dengan lokasi kami, dan tentu saja diketahui Ketua RT, Ketua RW, dan Lurah. Untuk memudahkan pengurusan ini, kami memakai jasa staf kelurahan dan tahunya terima beres. REKOMENDASI KECAMATAN Setelah Ijin Warga yang diketahui RT, RW, Lurah di tangan, kita mengajukan Rekomendasi ke Kecamatan, yaitu Rekomendasi untuk membangun perumahan di lahan yang kami miliki. Pengurusan sangat cepat, kisaran 1 minggu saja sudah selesai. Biaya juga wajar dan proporsional. IPR (IJIN PEMANFAATAN RUANG) Tahapan berikutnya adalah mengajukan IPR ke Badan Pelayanan Perijinan Terpadu cq Dinas Tata Kota. Dimana nantinya DTK akan mengirim tim kecil guna mensurvei lokasi kita dan mengecek batas batas lahan yang kita kuasai, serta verifikasi secara de facto benarkah kita sebagai pemilik lahan. IPR terbit kisaran 2-3 minggu, dilengkapi advis planologi yang berisi; efektif lahan yang diijinkan, KDB, GSB dll. Ada retribusi resmi yang kita bayar dalam pengurusan IPR. PEIL BANJIR Setelah IPR terbit, kita mesti mengurus peil banjir di Dinas Pengairan dan Sumber Daya Air (PSDA). Relatif cepat, kisaran 1 minggu bisa kita peroleh. BERITA ACARA PENYERAHAN TANAH MAKAM Selain peil banjir, kita juga mesti menyediakan alokasi lahan makam seluas 2% x
luasan lahan yang kita ajukan IPR. Tak mesti lahan bersertipikat, tapi masih status Girik atau Letter C juga diperbolehkan. Lahan makam mana yang bisa kita bebaskan, biasanya sudah diarahkan oleh staf DTK. Lakukan Pelepasan Hak melalui Kepala Desa atau Lurah tempat tanah makam berada, maka SPH (Surat Pelepasan Hak) tersebut sudah cukup menjadi dasar buat kita menyerahkan ke Badan Aset Daerah guna dibuatkan Berita Acara Penyerahan Tanah Makam. Catatan; UKL UPL tidak diminta karena luasannya kecil. Amdal Lalin (lalu lintas) tidak diperlukan kecuali lahan berada ditepi jalan kelas propinsi atau negara. PENGESAHAN SITE PLAN Setelah memiliki IPT, Peil Banjir, dan Berita Acara Penyerahan Tanah Makam, maka kita bisa mengurus pengesahan Site Plan di DTK. Ada retribusi resmi yang harus dibayar dalam pengurusan ini. Siteplan selesai kisaran 2-3 minggu, dimana siteplan ditanda tangani oleh Kepala BPPT atas nama Walikota Depok. IMB (IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN) IPR adalah dasar buat mengajukan IMB, tentu saja dengan lampiran copy SHGB Induk. Di kota Depok, jika anda mengurus IMB atas nama PT, maka seluas apapun bangunan yang akan diajukan IMB nya, mesti ada audiensi dengan Walikota. Sementara kalau IMB atas nama perorangan hanya bangunan diatas 200 m2 yang mesti audiensi dengan Walikota. Retribusi IMB di Kota Depok relatif mahal. Dan menunggu jadwal audiensi dengan Walikota juga bisa membikin hati senewen. Tapi begitu sudah dapat jadwal audiensi, maka hanya dalam hitungan 12 hari, IMB anda sudah bisa terbit. SPLITSING SHGB Sambil mengajukan IMB, kita bisa mengurus pemecahan sertipikat jika anda menghendakinya. Dasar pecah ke BPN adalah siteplan yang sudah disahkan oleh Pemkot Depok (DTK). Meski anda juga bisa memilih tetap memakai SHGB Induk dan baru dipecah jika sudah terjadi AJB PPAT dengan konsumen. Demikian yang bisa saya sharingkan. Semoga bermanfaat. Terima kasih.
Ijin Mendirikan Bangunan Perumahan INSTANSI PEMROSES : Kantor Pelayanan dan Izin Terpadu. INSTANSI PEMBERI PERTIMBANGAN 1. 2. 3. 4. 5.
BPN Bagian Hukum Kimpraswil Bappeda Instansi Terkait
PROSEDUR PENGURUSAN 1. Mengajukan permohonan secara tertulis kepada Bupati (bermaterai cukup). dan dilengkapi dengan persayaratan yang ditentukan 2. Instansi pemroses mempelajari kelengkapan permohonan yaitu menilai berkas pengajuan permohonan IMB dengan penelitian gambar sistem dan konstruksi. 3. Instansi pemroses mengirimkan berkas permohonan kepada instansi terkait untuk memperoleh rekomendasi/pertimbangan 4. Setelah mengadakan pemantauan lapangan Instansi terkait memberikan pertimbangan/ rekomendasi terhadap permohizinan izin yang diajukan. 5. Instansi pernroses mengadakan rapat koordinasi dengan instansi terkait 6. Peninjauan lokasi untuk menentukan letak tanah dengan rapat koordinasi memperhatikan ruang dan tehnis. 7. Instansi Pemroses menyusun konsep SK izin 8. Pejabat yang berwenang menandatangani SK Izin 9. Instansi pemroses menyampaikan izin kepada Pemohon setelah membayar retribusi. PERSYARATAN IZIN 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Mengisi formulir yang disediakan. Fotocopy KTP dan NPWP Perusahaan 2 (dua) lembar Fotocopy Akte Pendirian perusahaan Fotocopy SPT PMDN 2 (dua) lembar Fotocopy SPPT PMA 2 (dua) lembar Fotocopy Persetujuan non PMA/PMDN dari instansi Teknis 2 (dua) lembar 7. Fotocopy pelunasan PBB lahan perusahaan/individu 2 (dua) lembar 8. Fotocopy Surat Pemilikan Tanah 2 (dua) lembar 9. Penetapan garis sempadan tata ruang kota 10. Status pemilikan tanah 11. Gambar bagan konstruksi bangunan 12. Surat pernyataan.
JANGKA WAKTU PEMROSESAN IZIN : 14 (empat belas) hari kerja BIAYA : Terlampir ( tarip retribusi ) JANGKA WAKTU BERLAKUNYA IZIN : Selama bangunan yang dimintakan izin tidak mengalami perubahan. KEWAJIBAN PEMEGANG IZIN 1. Setiap pekerjaan bangunan yang memerlukan izin dikenakan biaya sempa dan yang terdiri dari uang sempadan, uang izin mendirikan bangunan dan izin penggunaan bangunan. 2. Membayar retribusi produksi SANKSI/DENDA ATAS PELANGGARAN IZIN : Hukuman kurungan selamalamanya 6 (enam) bulan atau denda setinggi-tingginya Rp. 50.000,- (lima puluh ribu rupiah) BENTUK IZIN : Surat Keputusan KEWENANGAN PENANDATANGANAN : Bupati didelegasikan kepada Kepala Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu PENYAMPAIAN IZIN : Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu
Ijin Pendirikan Bangunan Tempat Usaha INSTANSI PEMROSES: Kantor Pelayanan dan Izin Terpadu INSTANSI PEMBERI PERTIMBANGAN 1. BPN 2. Bagian Hukum 3. Kimpraswil 4. Bappeda 5. Instansi Terkait PROSEDUR PENGURUSAN 1. Mengajukan permohonan secara tertulis kepada Bupati (bermaterai cukup). dan dilengkapi dengan persayaratan yang ditentukan 2. Instansi pemroses mempelajari kelengkapan permohonan yaitu menilai berkas pengajuan permohonan IMB dengan penelitian gambar sistem dan konstruksi. 3. Instansi pemroses mengirimkan berkas permohonan kepada instansi terkait untuk memperoleh rekomendasi/pertimbangan 4. Setelah mengadakan pemantauan lapangan Instansi terkait memberikan pertimbangan/ rekomendasi terhadap permohizinan izin yang diajukan. 5. Instansi pernroses mengadakan rapat koordinasi dengan instansi terkait 6. Peninjauan lokasi untuk menentukan letak tanah dengan rapat koordinasi memperhatikan ruang dan tehnis. 7. Instansi Pemroses menyusun konsep SK izin 8. Pejabat yang berwenang menandatangani SK Izin 9. Instansi pemroses menyampaikan izin kepada Pemohon setelah membayar retribusi. PERSYARATAN IZIN 1. Mengisi formulir yang disediakan. 2. Fotocopy KTP dan NPWP Perusahaan 2 (dua) lembar 3. Fotocopy Akte Pendirian perusahaan 4. Fotocopy SPT PMDN 2 (dua) lembar 5. Fotocopy SPPT PMA 2 (dua) lembar 6. Fotocopy Persetujuan non PMA/PMDN dari instansi Teknis 2 (dua) lembar 7. Fotocopy pelunasan PBB lahan perusahaan/individu 2 (dua) lembar 8. Fotocopy Surat Pemilikan Tanah 2 (dua) lembar 9. Penetapan garis sempadan tata ruang kota 10.Status pemilikan tanah 11. Gambar bagan konstruksi bangunan 12. Surat pernyataan. JANGKA WAKTU PEMROSESAN IZIN: 14 (empat belas) hari kerja BIAYA: Terlampir ( tarip retribusi )
JANGKA WAKTU BERLAKUNYA IZIN: Selama bangunan yang dimintakan izin tidak mengalami perubahan. KEWAJIBAN PEMEGANG IZIN 1. Setiap pekerjaan bangunan yang memerlukan izin dikenakan biaya sempadan yang terdiri dari uang sempadan, uang izin mendirikan bangunan dan izin penggunaan bangunan. 2. Membayar retribusi produksi SANKSI/DENDA ATAS PELANGGARAN IZIN: Hukuman kurungan selamalamanya 6 (enam) bulan atau denda setinggi-tingginya Rp. 50.000,- (lima puluh ribu rupiah) BENTUK IZIN: Surat Keputusan KEWENANGAN PENANDATANGANAN: Bupati didelegasikan kepada Kepala Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu PENYAMPAIAN IZIN: Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu
Ijin Reklame INSTANSI PEMROSES: Kantor Pelayanan dan Izin Terpadu INSTANSI PEMBERI PERTIMBANGAN 1. Kantor Satpol 2. Dispenda 3. Instansi Terkait PROSEDUR PENGURUSAN 1. Mengajukan secara tertulis kepada Bupati dan dilengkapi persayaratan 2. Instansi pernroses mengadakan Pemeriksaan lokasi dengan instansi terkait 3. Instansi pemroses menyiapkan konsep keputusan setelah mendapatkan pertimbangan dari instansi terkait 4. Setelah mengadakan pemantauan lapangan Instansi terkait memberikan pertimbangan/ rekomendasi terhadap permohonan izin yang diajukan. 5. Pejabat yang berwenang menandatangani surat izin 6. Instansi pemroses menyampaikan Keputusan Izin kepada pemohon PERSYARATAN IZIN 1. Mengajukan permohonan secara tertulis bermaterai cukup dan blangko disediakan di Kantor Pelayanan dan Permoizinan Terpadu 2. Mendapatkan rekomendasi dari Instansi pemberi pertimbangan 3. Mengisi blangko yang telah disediakan JANGKA WAKTU PEMROSESAN IZIN: Sepuluh hari BIAYA: Sesuai ketentuan SK Bupati No. 624 Tahun 1995 JANGKA WAKTU BERLAKUNYA IZIN: Berlaku sesuai permohonan izin SANKSI/DENDA ATAS PELANGGARAN IZIN: Hukuman kurungan selamalamanya 6 (enam) bulan atau denda setinggi-tingginya Rp. 50.000,- (lima puluh ribu rupiah) BENTUK IZIN: Surat Izin. KEWENANGAN PENANDATANGANAN: Bupati didelegasikan kepada Kepala Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu PENYAMPAIAN IZIN: Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu
Ijin Tambang Galian Golongan C INSTANSI PEMROSES: Kantor Pelayanan dan Izin Terpadu INSTANSI PEMBERI PERTIMBANGAN 1. Dinas Pengairan. 2. Proyek Gunung Kelud 3. Perum Jasa Tirta 4. Badan Pertanahan Nasional PROSEDUR PENGURUSAN 1. Mengajukan permohonan secara tertulis dan bermaterai kepada Bupati disertai peryaratan terlampir. 2. Instansi pemroses mempelajari berkas permohonan. 3. Instansi pemroses membuat pemberitahuan kepada pemohon tentang pemeriksaan lokasi. 4. Peninjauan/pemerikasaan lokasi beserta instansi terkait. 5. Instansi pemroses meminta pertimbangan kepada instansi terkait/Tim Teknis.Instansi pemroses memberikan pertimbangan/rekomendasi terhadap permohonan 6. izin yang diajukan dengan pertimbangan instansi terkait 7. Instansi pemroses menyusun konsep SK Izin 8. Instansi pemroses menyampaikan surat keputusan izin kepada pemohon. PERSYARATAN IZIN :Mengajukan permohonan diketahui desa dan camat serta dilengkapi : PERORANGAN: 1. Rencana Kerja 2. Tenaga Ahli/KTP 3. Peta Lokasi skala 1:1000 diketahi dinas teknis 4. Pernyataan sanggup mereklamasi diketahui Desa dan camat 5. Status kepemilikan BADAN HUKUM: 1. Disamping persyaratan di atas dilengkapi : 2. Fotocopy akte pendirian badan usaha 3. Fotocopy NPWP 4. RKL/RPL 5. Kecuali permohonan masing-masing dibuat rangkap 2 (dua) lembar 6. Mengisi blanko yang disediakan WAKTU PROSEDUR IZIN : 30 (tiga puluh) hari. BIAYA: Terlampir
JANGKA WAKTU BERLAKUNYA IZIN :Sesuai potensi yang ada KEWAJIBAN PEMEGANG IZIN: 1. Membayar pajak tetap dan pajak produksi 2. Melaksanakan reklamasi 3. Perpanjangan izin setiap 3 (tiga) tahun sekali. 4. Menjaga kelestarian lingkungan SANKSI/DENDA ATAS PELANGGARAN IZIN: Pidana kurungan paling lama 6 tahun atau denda setinggi-tingginya Rp. 500.000,- ( lima ratus ribu rupiah ). BENTUK IZIN: Surat Keputusan KEWENANGAN PENANDATANGANAN: Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu. PENYAMPAIAN IZIN: Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu
Ijin Penyeberangan Sungai INSTANSI PEMROSES: Kantor Pelayanan dan Izin Terpadu PROSEDUR PENGURUSAN 1. Mengajukan permohonan secara tertulis dan bermaterai kepada Bupati disertai peryaratan terlampir. 2. Instansi pemroses mempelajari berkas permohonan. 3. Instansi pemroses menyusun konsep surat izin 4. Penadatanganan oleh Pejabat yang berwenang. 5. Instansi pemroses memyampaikan surat izin kepada pemohon setelah membayar restribusi. PERSYARATAN IZIN: Mengisi formulis yang disediakan. WAKTU PROSEDUR IZIN: 4 ( empat ) hari Kerja JANGKA WAKTU BERLAKUNYA IZIN: Sesuai dengan permohonan KEWAJIBAN PEMEGANG IZIN 1. Mematuhi ketentuan yang tercantum dalam surat izin 2. Membayar restribusi SANKSI/DENDA ATAS PELANGGARAN IZIN: Pidana kurungan paling lama 6 bulan atau denda setinggi-tingginya Rp. 50.000,- ( lima puluh ribu rupiah ). BENTUK IZIN: Surat Izin. KEWENANGAN PENANDATANGANAN: Bupati didelegasikan kepada Kantor
Pelayanan dan Perizinan Terpadu. PENYAMPAIAN IZIN: Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu
Ijin Pendirian Bengkel INSTANSI PEMBERI PERTIMBANGAN 1. Bappeda 2. Dinas PUD. 3. BPN 4. Bagian Hukum PROSEDUR PENGURUSAN 1. Mengajukan permohonan secara tertulis kepada Bupati bermaterai cukup dan dilengkapi dengan persyaratan yang ditentukan 2. Instansi pemroses mempelajari kelengkapan permohonan. 3. Instansi pemroses mengkoordinasikan dengan Instansi terkait untuk memperoleh pertimbangan. 4. Instansi pemroses menyusun konsep SK Izin. 5. Penandatanganan pengesahan oleh Pejabat yang berwenang. 6. Instansi pemroses menyampaikan keputusan izin kepada pemohon. PERSYARATAN IZIN Bengkel besar mempunyai tempat. 1. Surat Permohonan yang diketahui oleh Camat dan Kades. 2. 1 (satu) lembar foto copy KTP. 3 1 (satu) lembar foto copy IMB. 4 1 (satu) lembar foto copy Izin Gangguan (HO). Bengkel kecil tidak mempunyai tempat. 1. Surat permohonan yang diketahui oleh Camat dan Kades. 2. 1 (satu) lembar foto copy KTP. 3. Pas foto hitam putih/berwarna ukuran 4 x 6 sebanyak 2 lembar. JANGKA WAKTU BERLAKUNYA IZIN: 5 ( lima ) tahun. KEWAJIBAN PEMEGANG IZIN 1. Menjaga kebersihan lingkungan. 2. Menghidari adanya gangguan di sekitarnya (polusi udara dan suara). 3. Daftar Ulang Izin setiap habis masa berlakunya Izin ( setiap 5 tahun ). SANKSI/DENDA ATAS PELANGGARAN IZIN: Hukuman kurungan selamalamanya 6 tahun atau denda setinggi-tingginya Rp. 50.000,- ( Lima Puluh Ribu Rupiah ). BENTUK IZIN: SK Bupati. KEWENANGAN PENANDATANGANAN: Bupati didelegasikan kepada Kepala Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu PENYAMPAIAN IZIN: Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu
Ijin Penggunaan Kekayaan Daerah Gedung B. Bhari INSTANSI PEMROSES: Kantor Pelayanan dan Izin Terpadu PROSEDUR PENGURUSAN 1. Mengajukan permohonan secara tertulis dan bermaterai kepada Bupati disertai peryaratan terlampir. 2. Instansi pemroses mempelajari berkas permohonan. 3. Instansi pemroses menyusun konsep surat izin 4. Penadatanganan oleh Pejabat yang berwenang. 5. Instansi pemroses memyampaikan surat izin kepada pemohon setelah membayar restribusi. PERSYARATAN IZIN: Mengisi formulis yang disediakan. WAKTU PROSEDUR IZIN: 4 ( empat ) hari Kerja JANGKA WAKTU BERLAKUNYA IZIN: Sesuai dengan permohonan KEWAJIBAN PEMEGANG IZIN 1. Mematuhi ketentuan yang tercantum dalam surat izin 2. Membayar restribusi SANKSI/DENDA ATAS PELANGGARAN IZIN: Pidana kurungan paling lama 6 bulan atau denda setinggi-tingginya Rp. 50.000,- ( lima puluh ribu rupiah ). BENTUK IZIN: Surat Izin. KEWENANGAN PENANDATANGANAN: Bupati didelegasikan kepada Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu. PENYAMPAIAN IZIN: Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu
Ijin Berjualan Di Pasar Last Updated on Sabtu, 07 Januari 2012 21:18 DASAR HUKUM PEMBERIAN IZIN 1. Peraturan Daerah Nomor 8 Tahun 1998. 2. Keputusan Bupati Kediri Nomor 141 tahun 2001 tentang pendelegasian Wewenang Bupati kepada Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu. INSTANSI PEMROSES : Kantor Pelayanan dan Izin Terpadu INSTANSI PEMBERI PERTIMBANGAN 1. Kantor Satpol. 2. Bagian Perekonomian. 3. Bagian Hukum PROSEDUR PENGURUSAN 1. Mengajukan permohonan secara tertulis dan bermaterai kepada Bupati disertai peryaratan terlampir. 2. Instansi pernroses mempelajari berkas permohonan. 3. Instansi pemroses mengirimkan berkas Permohonan kepada instansi terkait untuk memperoleh pertimbangan/rekomendasi. PERSYARATAN IZIN 1. Foto copy KTP 2 (dua) lembar. 2. Pas Photo hitam putih ukuran 3 x 4 sebanyak 3 ( tiga ) lembar. 3. Mengisi formulir yang disediakan WAKTU PROSEDUR IZIN :14 ( empat belas ) hari. BIAYA: 30 (tiga puluh) kali jumlah retribusi pasar yang ditentukan untuk setiap hari ( 30 x karcis harian ) JANGKA WAKTU BERLAKUNYA IZIN: 3 ( tiga ) tahun dapat diperpanjang lagi KEWAJIBAN PEMEGANG IZIN 1. Membayar restribusi. 2. Menjaga kebersian dan kesehatan lingkungan. 3. Menggunakan areal berjualan yang telah disediakan. 4. Mentaati dan melaksanakan ketertiban peraturan perundangan yang berlaku. 5. Perpanjangan izin setiap 3 (tiga) tahun sekali. SANKSI/DENDA ATAS PELANGGARAN IZIN: Pidana kurungan paling lama 3 bulan atau denda setinggi-tingginya Rp. 3.000.000,- ( Tiga juta rupiah ).
BENTUK IZIN: Surat Izin. KEWENANGAN PENANDATANGANAN: Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu. PENYAMPAIAN IZIN: Kantor Pelayanan dan Perizinan Terpadu
