Raadsvoorstel
Agendapunt commissie: steller
telefoonnummer
L. van Gerven agendapunt
email
040-2083487
[email protected]
kenmerk
datum raadsvergadering
13raad00478 onderwerp
Woningmarktanalyse en richtlijnen Woonvisie / actualisatie grondexploitaties. aan de gemeenteraad
A.
Samenvatting
Als vervolg op de raadsinformatiebrief over de woningmarktanalyse (die u begin mei 2013 ontving) ontvangt u de woningmarktanalyse die door bureau Fakton in nauwe samenwerking met een ambtelijke projectgroep en met behulp van input van makelaars en ontwikkelaars is opgesteld. De analyse dient als onderlegger voor een aantal uitgangspunten dat in dit raadsvoorstel wordt benoemd en die daarmee richtinggevend zijn voor de Woonvisie en de actualisatie van de bouwgrondexploitaties, die beide staan geagendeerd voor december 2013. We zien vooral een overcapaciteit aan eengezins koopwoningen in de periode 2014-2015 en een tekort aan huurwoningen in de sociale en met name ook vrije sector in de periode vanaf 2016. Dit is reden om waar mogelijk te sturen op fasering van de eengezins koopwoningen en op herprogrammering van koop naar huur. Doelgroepenbeleid en strategisch-maatschappelijk belangrijke locaties in verband met de aantrekkelijkheid van Valkenswaard bieden de handvatten voor een prioriteitstelling in projecten. Hiermee heeft de gemeente een onderlegger voor het overleg met de ontwikkelaars over fasering en herprogrammering, maar ook voor de toepassing van stimuleringsinstrumenten. Voor de gemeente zelf speelt daarnaast ook de financiële impact van de projecten een rol bij keuzes om op eigen locaties te faseren, herprogrammeren of juist verkoop te stimuleren. B.
Voorgesteld besluit
1. Kennis te nemen van de woningmarktanalyse van Fakton (augustus 2013); 2. In te stemmen met het als richtlijn hanteren van de uitgangspunten 1 tot en met 15 van dit raadsvoorstel voor de Woonvisie en de actualisatie van de bouwgrondexploitaties; 3. Vooruitlopend op de behandeling van de Woonvisie en de actualisatie grondexploitaties het college met ingang van heden mandaat te geven voor uitvoering van de (stimulerings-) maatregelen genoemd bij uitgangspunt 12 en 13 (benutting marge van 5% van de opbrengst bij uitgifte bouwgrond, respectievelijk garantie bij verlaging grondprijs binnen 3 jaar voor de bouwkavels). C.
Inleiding
In mei 2013 ontving u een raadsinformatiebrief over de stand van zaken met betrekking tot de woningmarktanalyse. Hierin hebben wij de samenhang geduid tussen:
1
Raadsvoorstel
•
•
• • •
de woningmarktanalyse, waarbij op basis van de gesprekken met makelaars en ontwikkelaars cijfermatige onderbouwing plaatsvindt en vertaling naar beleid en sturingsmaatregelen, prioritering en fasering; de stimuleringsmaatregelen, die via een verdiepingslag in de vraag- en aanbodanalyse enerzijds, en aan de hand van het initiatiefvoorstel vanuit de werkgroep van de raad ten behoeve van startershuisvesting anderzijds, kunnen worden ingezet; de Woonvisie met de gemeentelijke ambities op het gebied van wonen in een breder verband; de actualisatie van de grondexploitaties, rekening houdend met een mogelijke fasering op basis van de woningmarktanalyse; promotionele activiteiten.
De aangekondigde vraag- en aanbodanalyse is inmiddels gereed, zodat de resultaten hiervan meegenomen kunnen worden in de Woonvisie en de actualisatie van de grondexploitaties. In juni heeft het Presidium ingestemd met het agenderen van het initiatiefvoorstel voor een extra raadsvergadering op 5 september. Tevens heeft het Presidium ingestemd met het agenderen van een raadsvoorstel met uitgangspunten als richtlijn voor de Woonvisie en de actualisatie van de grondexploitaties op basis van de bij dit raadsvoorstel gevoegde woningmarktanalyse. Deze is opgesteld door het bureau Fakton in opdracht van het college en in nauwe samenwerking met een ambtelijke projectgroep. D.
Wat willen we bereiken?
Doel van de woningmarktanalyse is om beter inzicht te krijgen in de vraag en het aanbod op de woningmarkt in de huidige economische crisis, in de toekomstige ontwikkeling van vraag en aanbod, mede gelet op de demografische prognose, op de afzetrisico’s en op mogelijke instrumenten die we kunnen inzetten om te komen tot een betere opnamecapaciteit van de nieuwbouwontwikkelingen. Op basis van de woningmarktanalyse worden uitgangspunten geformuleerd die vervolgens richtinggevend zijn voor de Woonvisie en de actualisatie van de grondexploitaties. Beide onderwerpen (raadsvoorstellen) staan geagendeerd voor de maand december 2013. De voorstellen dienen om de financiële risico’s voor de gemeente te beheersen, onze inwoners in de toekomst een afgemeten woningaanbod te kunnen bieden en jongeren en jonge gezinnen te behouden en aan te trekken conform de ambitie die in de Toekomstvisie is geformuleerd. Dit raadsvoorstel heeft dan ook een belangrijk raakvlak met het initiatiefvoorstel voor starters vanuit de werkgroep van de raad, dat dezelfde ambitie nastreeft. De stagnatie van nieuwbouwprojecten heeft tot gevolg dat op een aantal locaties leegstaande en te slopen panden het beeld negatief bepalen, dit tot steeds groter wordende irritatie bij college en raad en natuurlijk ook de burgers van Valkenswaard. In de woningmarktanalyse en bijbehorende prioriteitsanalyse zijn deze projecten als strategisch-maatschappelijk belangrijk gekwalificeerd. Daarmee krijgen deze projecten in de vervolgaanpak een hoge prioriteit en kan de beeldkwaliteit van het centrum en de toegangswegen op een gewenst peil worden gebracht. E.
Wat gaan we er voor doen?
In mei hebben we u onder andere geïnformeerd over de resultaten van de gesprekken die wij met ontwikkelaars hebben gevoerd. Omdat de opnamecapaciteit van de markt gering is en het aantal ‘harde’ 2
Raadsvoorstel
nieuwbouwplannen een groot aantal koopwoningen bevat, waarvoor op dit moment onvoldoende markt blijkt te zijn, hebben wij toen de bereidheid bij ontwikkelaars gepolst om te komen tot een betere fasering van de nieuwbouwplanning. Die bereidheid is er slechts ten dele en kan door de gemeente niet worden afgedwongen, omdat de gemeente anders zal worden geconfronteerd met schadeclaims. Sturingsmogelijkheden liggen er vooral bij plannen waarop de gemeente invloed kan uitoefenen als gevolg van haar grondpositie of als gevolg van haar publiekrechtelijke taak met betrekking tot ruimtelijke procedures. Dat maakt het lastig om tot acties te komen die concreet resultaat kunnen opleveren. In mei hebben we u ook aangekondigd vervolgoverleg met ontwikkelaars te willen gaan voeren om tot een betere, onderlinge afstemming van projecten te komen. Dit kan betrekking hebben op het faseren van de uitvoering van projecten, maar ook om het gefaseerd op de verkoopmarkt brengen van de projecten. Daarnaast kan het gaan om het optimaliseren van het project door flexibiliteit in type of doelgroep, waardoor het project op voldoende marktinteresse kan terugvallen. Daarbij willen we de afzet van nieuwbouwwoningen niet nog verder onder druk zetten, door aan de voorkant nieuwe ontwikkelingen kritisch te prioriteren en/of te faseren. De eigen locaties van de gemeente, waarvoor nog geen ‘harde’ plannen zijn vastgesteld, lenen zich voor maximale sturing ten behoeve van het collectieve belang. De genoemde acties komen in dit raadsvoorstel terug. Aangegeven werd dat het hiervoor nodig is een verdiepingslag te maken in een vraag- en aanbod- analyse. Tevens verwezen wij naar de samenhang met het initiatiefvoorstel vanuit een werkgroep van de raad voor starters op de woningmarkt. Dit initiatiefvoorstel is inmiddels gereed en geeft mede richting aan de keuzes die de gemeente kan maken bij het inzetten van stimuleringsmaatregelen ter verruiming van de afzetmogelijkheden. De behandeling van het genoemde initiatiefvoorstel vindt plaats in de raadsvergadering van 5 september, waarin ook dit raadsvoorstel met betrekking tot de woningmarktanalyse wordt behandeld. Hieruit zal een aantal conclusies getrokken moeten worden, die zullen dienen als uitgangspunten voor de Woonvisie en de actualisatie van de bouwgrondexploitaties, die beide gepland staan voor behandeling in maand december 2013. Belangrijke conclusies uit de woningmarktanalyse. Bij dit raadsvoorstel treft u de hierboven bedoelde woningmarktanalyse aan. De woningmarktanalyse geeft samengevat het volgende beeld. Voor wat betreft de vraag: • De vraag van nu wordt voor een belangrijk deel bepaald door starters op de woningmarkt. • De vraag van de toekomst wordt voor een belangrijk deel bepaald door oudere éénpersoons huishoudens. • De vraag naar huurwoningen is fors toegenomen, zowel in de sociale als de vrije sector huur, en zal in de toekomst groot blijven doordat de woningmarkt structureel is veranderd. Kopen past minder in het wensbeeld, of ligt niet meer binnen het bereik van een grotere groep. De groep ‘middeninkomens’ valt tussen wal en schip en is aangewezen op vrije sector huur. 3
Raadsvoorstel
•
De vraag naar meergezinswoningen (appartementen) en grondgebonden nultreden woningen neemt toe als gevolg van de vergrijzing en gezinsverdunning. Dit betreft relatief comfortabele nultreden woningen.
Voor wat betreft het aanbod: • Valkenswaard kent al een groot aandeel eengezins woningen (ca. 85%). • De meergezins woningen (appartementen) in Valkenswaard bestaan voor een groot deel uit kleine appartementen (zonder lift), die niet aansluiten bij de woonwensen en daardoor in waarde fors zijn gedaald (restschuld voor de huidige eigenaren). • De geplande toevoeging met nieuwbouw bestaat voor tweederde uit eengezins woningen en voor tweederde uit koopwoningen (gecombineerd resulterend in 51% eengezins koopwoningen). • Rekening houdend met de beleidsdoelstellingen van de gemeente (doelgroepen, toekomstvisie) en met de strategisch-maatschappelijke relevantie van het project (aantrekkelijk centrum, toegangswegen, herstructurering) scoren de projecten Kloosterpark en Waalreseweg (Rede) prioritair, maar ook de projecten Europalaan / Bakkerstraat en Waalreseweg (Luijbregts) scoren hoog. • Houden we daarnaast rekening met de financiële belangen van de gemeente, dan scoren Lage Heide en Dommelkwartier het hoogst. Voor wat betreft de match tussen vraag en aanbod: • Het effect van nieuwbouw op de samenstelling van de totale woningvoorraad is gering. De nieuwbouwaantallen over een periode van 10 jaar betreffen een toevoeging van nog geen 8% op de nu aanwezige voorraad. • Het aanbod bevat ten opzichte van de vraag te veel eengezins koopwoningen in de nieuwbouw en te weinig één- en meergezinswoningen in de huursector. • De overprogrammering van eengezins koopwoningen doet zich vooral voor in de eerstkomende jaren (2014-2015) en heeft te maken met de grote aantallen geprogrammeerde woningen in de projecten Lage Heide, Dommelkwartier, Kerkakkerstraat, Geenhovensedreef en Gertrudisdal, die in een relatief korte periode geprogrammeerd staan om op de markt gebracht te worden. • De totale programmering meergezins koopwoningen is over de gehele periode bezien op peil. • De behoefte aan huurwoningen ligt fors hoger dan door middel van nieuwbouw wordt aangeboden (volgens het huidige programma). • De vraag van nu (starters) en de vraag van de toekomst (oudere éénpersoons huishoudens) kunnen met elkaar in verband worden gebracht door levensloopbestendig te bouwen. Woningen die hieraan voldoen zijn zowel voor starters als ouderen geschikt.
4
Raadsvoorstel
Fasering en herprogrammering. In de woningmarktanalyse, paragraaf 6.2, wordt een aantal uitgangspunten genoemd voor fasering en herprogrammering. Dit zijn: • Het monitoren van de zachte planvoorraad; • Het uitfaseren (lees: vertraagd realiseren) van het aanbod van het programma 2014-2015 naar de jaren erna • Het herprogrammeren van de overcapaciteit aan koop eengezins woningen naar met name meer huur (meergezins en eengezins). Herprogrammering van koop naar huur biedt naast het afvlakken van het eengezins koopsegment kansen om projecten vlot te trekken die zijn stilgevallen. De verschuiving in de behoefte van koop naar huur volgens de woningmarktanalyse sluit wat dat betreft aan bij de opmerking van een aantal ontwikkelaars, die aangeven dat in de huidige economische crisis een project alleen van de grond kan komen, indien participatie plaatsvindt door beleggers of woningcorporaties. Omdat de behoefte aan vrije sector huur toeneemt, zal nadrukkelijker naar investeerders of beleggers moeten worden gezocht. Uitgangspunt 1. De gemeente streeft naar een evenwichtiger verdeling in het aanbod van nieuwbouw koopwoningen versus huurwoningen door nieuwbouw eengezins koopwoningen te herprogrammeren naar huurwoningen (eengezins en meergezins).
Bij een mogelijke herprogrammering van koop naar huur willen wij aandacht schenken aan de levensloopbestendigheid van de huurwoningen. Gelet op de vraagontwikkeling met een accent op starters anno 2013 en een accent op oudere, éénpersoons huishoudens in de toekomst biedt levensloopbestendig bouwen een juist antwoord op deze vraagontwikkeling. Uitgangspunt 2. De gemeente streeft bij de herprogrammering van koop naar huur en bij nieuwbouw van huurwoningen naar levensloopbestendige huurwoningen, gelet op de vraagontwikkeling in de toekomst. De projecten die hoog scoren op de ladder van strategisch-maatschappelijke relevantie, zijn vooral projecten met meergezinswoningen in of nabij het centrum van Valkenswaard. Op zich is dit niet onlogisch: hier bevinden zich ook de meeste voorzieningen en zeker voor de toekomstige doelgroep oudere eenpersoonshuishoudens (65+) een prima keuze.
5
Raadsvoorstel
Uitgangspunt 3. De gemeente streeft, aanvullend op uitgangspunt 1 (eengezins woningen), naar herprogrammering van (meergezins) koop naar (meergezins) huur bij projecten met een hoge strategisch-maatschappelijke relevantie, in dit geval vanwege de aantrekkelijkheid van het centrum en de toegangswegen. Deze projecten vragen om een snelle start, zodat de aantrekkingskracht van Valkenswaard, met name van het centrum en de toegangswegen, een belangrijke impuls krijgt. De locaties Kloosterpark, Waalreseweg (Rede), Europalaan-Bakkerstraat en Waalreseweg (Luijbregts) komen hiervoor het eerst in aanmerking, indien sprake is van stagnatie. Juist de stagnatie is een indicator voor de kans om koopwoningen om te zetten in huur, mits hiervoor beleggers of corporaties te vinden zijn en de ontwikkelaar hiertoe bereid is. Hoewel de koopappartementen niet overgeprogrammeerd staan (voor de periode tot en met 2020), willen wij in overleg treden met de betreffende ontwikkelaars om de mogelijkheden te bezien van omzetting van koop naar huur. Bijstelling van de randvoorwaarden (o.a. flexibiliteit bestemmingsplan) kan daar bij nodig zijn ten faveure van de financiële haalbaarheid. Dit is vooral het geval bij sociale huur, maar ook beleggers in de vrije sector kunnen hiermee ‘over de streep worden getrokken.’ Uitgangspunt 4. De gemeente staat in beginsel open voor aanpassing van de randvoorwaarden binnen de contouren van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan, indien hiermee een project kan worden vlotgetrokken met een hoge strategisch-maatschappelijke relevantie (bepalend voor de beeldkwaliteit) en waarbij herprogrammering van koop naar huur aan de orde is. Projecten die hoog scoren op de ladder van doelgroepenbeleid, waar het gaat om aantrekken van jonge gezinnen (Toekomstvisie), bevinden zich buiten het centrum van Valkenswaard. De locaties Lage Heide, Dommelkwartier en Kerkakkerstraat zijn hiervan de meest sprekende voorbeelden. Het project Lage Heide bevat veel eengezins koopwoningen. De eengezins koopwoningen (niet nultreden) in Dommelkwartier zijn voor een belangrijk deel al naar de ‘tweede’ fase (2018-2020) gefaseerd, voor het overige dienen ze ter afronding van de ‘eerste’ fase en als noodzakelijke differentiatie in de wijk. Omdat in Lage Heide een substantieel deel eengezins koopwoningen (niet nultreden) geprogrammeerd staat, leent vooral dit project zich voor een herprogrammering van koop naar huur. Lage Heide heeft daarnaast een grote financiële impact. Dit kan een extra reden zijn voor herprogrammering in de richting van huur als optie om het project vlot te trekken bij stagnatie. Voor de locatie Kerkakkerstraat geldt dit, gelet op het aantal woningen, in mindere mate. Uitgangspunt 5. De gemeente zal actief bemiddelen bij het zoeken van beleggers / corporaties die bereid zijn te investeren in de huursector, zowel in de sociale als in de vrije sector huur. Naast de eerder genoemde locaties komt met name de locatie Lage Heide voor gedeeltelijke herprogrammering in aanmerking. 6
Raadsvoorstel
In het initiatiefvoorstel vanuit de werkgroep van de raad voor stimulering van starters wordt gekozen voor een integrale aanpak van het woningaanbod voor starters. Dit aanbod moet zowel in de koop- als in de huursector worden ontwikkeld. Het aantal bij Woningbelang ingeschreven starters dat in 2012 actief op woningaanbod in de sociale huur heeft gereageerd, is groot (337 reacties). Hieruit blijkt dat de behoefte aan sociale huurwoningen voor starters groot is. De huidige nieuwbouwplannen voorzien hierin onvoldoende. Daarom is het zaak voldoende aanbod te (blijven) ontwikkelen in deze sector voor de doelgroep starters van nu en voor de toekomstige doelgroep oudere, éénpersoons huishoudens (65+). Tevens dreigt de groep middeninkomens (inkomen vanaf ca. € 34.000,- tot € 43.500,-) tussen wal en schip te vallen. Voor deze groep is aanbod in de vrije sector huur (tot ca. € 850,- huur per maand) een van de weinige alternatieven. Uitgangspunt 6. De gemeente streeft bij de ontwikkeling van haar eigen locaties, die nog niet tot de harde plancapaciteit (vastgestelde bestemmingsplannen) behoren, naar realisatie van levensloopbestendige woningen in de sociale huursector, in samenwerking met woningcorporaties, of naar (liefst levensloopbestendige) huurwoningen in de vrije sector, in samenwerking met beleggers. De bovenstaande actiepunten zijn voornamelijk gericht op nieuwbouwprojecten in de huursector en herprogrammering van koop naar huur. Voor het overige willen wij de overprogrammering van eengezins koopwoningen in de periode tot en met 2020 beperken en het aanbod ervan beter in de hand houden. Dit leidt tot het volgende uitgangspunt voor de fasering. Uitgangspunt 7. De gemeente geeft zelf het goede voorbeeld door nieuwe projecten (zachte plancapaciteit) op gemeentelijke eigendom met een substantieel aandeel eengezins koopwoningen pas na 2020 te faseren. Dit laatste geldt ook voor de fasering van locaties van derden met een substantieel aandeel eengezins koopwoningen, tenzij deze in een vergevorderd stadium van voorbereiding zitten en het stopzetten van de ontwikkeling om financiële redenen onverantwoord is (bijv. kansrijke schadeclaim of een aantoonbaar financieel doorslaggevend verlies met faillissement tot gevolg naar aanleiding van de koerswijziging). Zoals wij eerder in de raadsinformatiebrief van 25-4-2013 hebben gemeld, willen wij met ontwikkelaars in gesprek blijven om de fasering van eengezins koopwoningen op de afzetmarkt te optimaliseren. De wederzijdse afhankelijkheid tussen gemeente en ontwikkelaar is hierbij vaak groot. Met de woningmarktanalyse hebben wij een goede basis in handen om de noodzaak voor fasering in ontwikkeling en / of verkoop te bespreken. Met name de overprogrammering in de jaren 2014-2015 aan eengezins koopwoningen vormt hiervoor een grondslag. 7
Raadsvoorstel
Uitgangspunt 8. De gemeente zoekt in het overleg met ontwikkelaars naar wegen om het aanbod eengezins koopwoningen, dat gepland staat voor de periode 2014-2015, deels te faseren naar de periode vanaf 2016, zodat vraag en aanbod in dit segment beter op elkaar worden afgestemd. Feitelijk zal de markt het probleem van overprogrammering in dit segment zelf oplossen in de tijd, maar de gemeente kan minimaal inzetten op onderlinge afstemming in het op de verkoopmarkt zetten van de betreffende projecten. De gemeente biedt hierbij een platform voor de (beter op elkaar afgestemde) presentatie van de projecten via de website of een op te zetten woonwinkel. Stimulering.
Stimulering. In de bijlage bij de raadsinformatiebrief met kenmerk 13uit03568 d.d. 25-4-2013, hebben wij al aangegeven dat aanbodgerichte stimulering juridisch behoorlijk wordt ingeperkt in verband met mogelijke staatssteun aan de ontwikkelaar. Alleen een financiële bijdrage of garantstelling ten behoeve van sociale woningbouw behoort tot de geoorloofde staatssteun. Hierbij valt te denken aan een verlaging van de grondprijs, vrijstelling van leges of een garantstelling als achtervang ten behoeve van de WSW. Voor deze vorm van stimulering komen projecten in aanmerking die sociale huurwoningen genereren in het kader van nieuwbouw of herprogrammering. Normaal gesproken zijn wij geen voorstander van aanbodgerichte stimulering. Wij zijn van mening dat aanbodgerichte stimulering zoveel als mogelijk vraaggericht moet worden gemaakt, dus ten goede komt aan de consument. Doordat afspraken worden gemaakt over aftopping van de huurprijzen op de prijsgrens voor sociale huur, wordt de stimulering wél vraaggericht. Wanneer ook sprake is van cofinanciering, oftewel een bijdrage van een marktpartij of corporatie, kan deze vorm een duurzame win-win situatie opleveren. Uitgangspunt 9. De gemeente staat in beginsel open voor aanbodgerichte stimulering ten aanzien van de sociale huursector, mits dit binnen de juridische (geoorloofde staatssteun) en de door ons eerder in de ‘pilot Heiakker’ besloten financiële en randvoorwaardelijke marges blijft. Dit geldt zowel voor nieuwe projecten als voor herprogrammering van koop naar sociale huur, mits levensloopbestendig en door de raad per situatie geaccordeerd in verband met de financiële impact. Wij koppelen hieraan de voorwaarde dat de sociale huurwoningen duurzaam beschikbaar worden gesteld voor de doelgroep starters. In het initiatiefvoorstel over startershuisvesting, dat in dezelfde raadsvergadering van 5 september 2013 wordt behandeld als dit raadsvoorstel, wordt een verlaagde grondprijs voor sociale huurwoningen voor starters als een van de prioritaire instrumenten genoemd om voldoende woonruimte voor starters te creëren. 8
Raadsvoorstel
De randvoorwaarde dat deze woningen duurzaam, zoals in de ‘pilot’ Heiakker minimaal 25 jaar, beschikbaar blijven voor de doelgroep starters, kan met het oog op de vraagontwikkeling van de doelgroep oudere, eenpersoons huishoudens (65+) in een ander daglicht komen te staan. Van belang is dat de focus ligt op levensloopbestendige huurwoningen voor de starters van nu en dat deze woningen in de toekomst geschikt zijn voor de doelgroep oudere, eenpersoons huishoudens. Een doelgroepwijziging is binnen de randvoorwaarden als gesteld in de ‘pilot’ Heiakker mogelijk, mits de gemeente hiervoor toestemming verleent. In het initiatiefvoorstel voor stimulering van starters op de woningmarkt wordt naast verlaging van de grondprijs voor starterswoningen in de sociale huursector gesproken over kleiner bouwen, Koopgarant en erfpacht (of duokoop) als prioritaire instrumenten. Kleiner bouwen is een instrument dat in combinatie met andere stimuleringsmaatregelen effectief kan zijn. De kwaliteit moet, anders dan bij de in het verleden gerealiseerde 2-kamer appartementen zonder lift, wel gewaarborgd blijven. Een goed voorbeeld hiervan zijn de starters koopwoningen Den Haas / Achter de Kerk, die met Koopgarant zijn aangeboden. Corporaties passen het instrument Koopgarant echter steeds minder toe. Hierbij zijn zij verplicht de woningen terug te kopen en dat betekent financiële risico’s. Zeker met de verplichte bijdrage aan de Rijksoverheid laat de financiële situatie van corporaties een dergelijk instrument nauwelijks meer toe. De werkgroep vanuit de raad is zich hiervan overigens goed bewust. Een mogelijkheid die Koopgarant toch mogelijk zou kunnen maken, is een garantstelling vanuit de gemeente. De impact en toepasbaarheid vergen in dit geval nadere bestudering. Erfpacht is een instrument dat eveneens effectief kan zijn. Hiervoor is wel eerst overleg nodig met de banken, om eventuele financiële belemmeringen vooraf weg te halen. Dit instrument willen wij in de komende periode concreter maken. Uit de beschouwingen in de werkgroep van de raad over stimulering van starters op de woningmarkt is gebleken dat de nadelen van dit instrument te ondervangen zijn in geval van levenslange pacht met een kooprecht voor de pachter. Mogelijk is dit instrument niet alleen voor starters effectief, maar ook voor doorstromers. Doorstromers met belangstelling voor een woning of kavel zouden hiermee wellicht over de streep kunnen worden getrokken. Uit berekeningen van Fakton blijkt dat het effect ervan ca. € 100,- per maand of zelfs meer kan opleveren. In het land gaan de eerste stemmen op voor een provinciaal erfpachtbedrijf. Het is de moeite waard hierover contact te zoeken met de Provincie Noord-Brabant. Een ander als effectief beoordeeld instrument is de starterslening. Hiervan zijn er twee varianten. Minder effectief is variant starterslening met afkoop. Dit kost de gemeente 30% van de lening, waarbij geen terugbetaling meer plaatsvindt aan de gemeente (niet duurzaam). Hierdoor kunnen weliswaar met eenzelfde budget meer starters worden geholpen op de korte termijn, maar de middelen vloeien dan weg voor een eenmalig doel. De variant, waarbij de financiële middelen wel terugvloeien naar de gemeente, is duurzamer. De Provincie heeft recent aangekondigd 25% met een maximum van 6 miljoen euro bij te dragen aan het fonds voor de startersleningen voor gemeenten in Noord-Brabant. Samen met de 50% bijdrage van het Rijk wordt het erg interessant om als gemeente de starterslening ook in Valkenswaard mogelijk te maken. De bijdrage van de gemeente wordt hiermee verviervoudigd en gedurende de looptijd (30 jaar) van de lening vloeit de gemeentelijke bijdrage weer terug. 9
Raadsvoorstel
Aanvullend op het initiatiefvoorstel voor stimulering van starters op de woningmarkt willen wij de in de werkgroep van de raad geprioriteerde instrumenten graag mede beoordelen tegen de achtergrond van doorstroming op de woningmarkt. Doorstroming. Bij het onderwerp herprogrammering hebben wij stilgestaan bij het ombuigen van koop naar huur. Mogelijkheden benutten voor ombuiging van koop naar huur is niet alleen van belang voor het aanbod in de nieuwbouw. Door de verkoop van eengezins koopwoningen in de nieuwbouw te beperken, daalt de concurrentie in dit segment namelijk ook binnen de bestaande woningmarkt. Dit maakt het voor woningaanbieders binnen Valkenswaard, relatief gezien, iets minder lastig hun eigen woning te verkopen, omdat de concurrentie in het koopsegment afneemt. Ook het inzetten van startersleningen voor niet alleen nieuwbouw, maar ook voor bestaande woningen, is een instrument om doorstroming op de koopmarkt te bewerkstelligen. Waar voorheen in een vraagmarkt senioren een verhuisbeweging in gang zetten op het moment dat zij hun (laatste) koopwoning verlieten, zet nu in de huidige aanbodmarkt de starter een verhuisbeweging in gang, indien deze op de bestaande woningmarkt een huis koopt. Door de verkoop van zijn bestaande woning aan een koper die zelf geen woning hoeft te verkopen, krijgt de doorstromer financiële middelen beschikbaar om een vervolgstap te maken. Dat zal in deze markt niet altijd zonder restschuld zijn, maar vaak belemmert het niet kunnen verkopen van de eigen woning de doorstromer om überhaupt een volgende stap te kunnen maken. In de woningmarktanalyse wordt in paragraaf 7.3 een doorstroomgarantie genoemd als mogelijk stimuleringsinstrument voor doorstromers. Hierbij geeft de gemeente een garantie op de restschuld, zodat deze meegefinancierd kan worden in de aankoop van de nieuwe woning. Ook dit instrument vergt nadere studie in verband met de mogelijke toepasbaarheid en financiële reikwijdte. Bovendien is ook hiervoor vooraf overleg met de banken (en waarschijnlijk de fiscus) noodzakelijk. Het bovenstaande overziende, kan voor wat betreft de starterslening worden geconcludeerd dat deze op een effectieve wijze stimulerend kan werken voor zowel nieuwbouw als doorstroming op de bestaande woningmarkt.
10
Raadsvoorstel
Uitgangspunt 10. Gelet op de bijdragen vanuit Rijk (50%) en Provincie (25%) aan het instrument startersleningen en gelet op de betekenis hiervan voor zowel nieuwbouw als de bestaande woningmarkt, wil de gemeente fors inzetten op het mogelijk maken van startersleningen ten behoeve van woningaanbod in zowel nieuwbouw als bestaande bouw. De gemeente kan hieraan zelf voorwaarden stellen. Een ruime interpretatie van de voorwaarden (zoals én nieuwbouw én bestaand) maakt een optimale benutting van de tijdelijke Provinciale regeling (3 jaar) met het op=op principe mogelijk ten gunste van de doelgroep die volgens onze Toekomstvisie aandacht behoeft. Aangezien de bijdrage van het Rijk (50 miljoen) in de loop van 2014 zou kunnen gaan ‘opdrogen’ is het aan te raden op korte termijn van de regeling gebruik te gaan maken. Indien u instemt met de voorstellen uit het initiatiefvoorstel vanuit de werkgroep van de raad en kiest voor invoering van de starterslening, willen wij bij de uitwerking van de voorwaarden voor de starterslening graag gebruik maken van input vanuit en toetsing door de betreffende werkgroep.
Uitgangspunt 11. Een tweetal stimuleringsinstrumenten, eveneens genoemd in het initiatiefvoorstel voor starters op de woningmarkt, te weten erfpacht en een garantstelling bij Koopgarant, vragen om een nadere bestudering van de financiële impact. Dat geldt minimaal ook voor het instrument doorstroomgarantie ten behoeve van de doorstromer. De toepasbaarheid, reikwijdte en financiële impact van deze instrumenten, al dan niet in relatie tot de bestaande woningmarkt, zijn op dit moment niet doortastbaar genoeg (onder andere in termen van kosten-baten) om tot een verantwoorde keuze te komen. De gemeente kiest er voor om hier eerst nadere studie naar te verrichten. In de werkgroep vanuit de raad voor stimulering van starters op de woningmarkt zijn ook de financiële kaders besproken. Het is uiteraard aan de raad zelf deze kaders te bepalen. Vanuit de werkgroep wordt voorgesteld om voor het realiseren van huisvesting voor starters in totaal één miljoen euro uit te trekken. In het initiatiefvoorstel voor starters op de woningmarkt wordt de inhoudelijke ambitie daarmee financieel ondersteund. Dit raadsvoorstel dient om richting te geven aan de Woonvisie en de actualisatie van de bouwgrondexploitaties. De in dit voorstel geprioriteerde stimuleringsinstrumenten worden, indien u instemt met de genoemde uitgangspunten, concreter uitgewerkt ten behoeve van de Woonvisie en de actualisatie van de bouwgrondexploitaties. Daar komen dan ook de financiële consequenties aan de orde.
11
Raadsvoorstel
Voor wat betreft de actualisatie van de bouwgrondexploitaties is tenslotte de te hanteren grondprijs nog van groot belang. Wij zijn, evenals de werkgroep vanuit de raad die zich over de startersproblematiek heeft gebogen, geen voorstander van een verlaging van de grondprijs bij verkoop in algemene zin. Wij zien dit als een relatief kostbaar en onvoldoende effectief middel. Wij denken dat we deze financiële middelen beter kunnen inzetten ten behoeve van gerichte, goed doordachte en onderbouwde stimuleringsinstrumenten in de lijn van het initiatiefvoorstel en de woningmarktanalyse. Desalniettemin realiseren wij ons dat de afzet bij uitgifte van bouwgrond een steun in de rug nodig heeft. In afwachting van de uitwerking van de in dit raadsvoorstel genoemde stimuleringsinstrumenten, kan voor het bewerkstelligen van transacties maatwerk vanuit het college nodig zijn. Uitgangspunt 12. Wij houden vast aan de huidige grondprijzen. Wel geven wij het college vooralsnog 5% marge voor stimuleringsmaatregelen ten behoeve van de uitgifte van bouwgrond met een geringe, financiële impact, zoals uitstel van betaling gedurende een beperkte periode of verrekening van rente over de grondkosten tijdens de bouw. Deze mogen wat ons betreft door het college worden uitgevoerd als maatwerk en worden verrekend met de opbrengst, mits ze gegarandeerd ten goede komen aan de afnemer van de woning of bouwkavel (niet zijnde de projectontwikkelaar) Bovenstaande biedt mogelijkheden om de afzet van nieuwbouwwoningen te versnellen. Zo lang grond niet wordt verkocht, kosten de maatregelen geen geld. Pas wanneer feitelijk afzet plaatsvindt, kosten de maatregelen maximaal 5% van de opbrengst. Hier staat tegenover dat het financiële risico dat de gemeente loopt bij het niet verkopen van grond, veel groter is. Eerdere, feitelijke afzet is ook gunstig voor de inkomsten van leges, OZB en voor de Algemene uitkering. De hier bedoelde stimuleringsmaatregelen binnen de marge van 5% kunnen worden ingezet bij projecten, waarin de gemeente zelf bouwgrond verkoopt aan consumenten, maar ook indien de financiële risico’s op gemeentelijke locaties (zoals Lage Heide) toenemen, wanneer de verkoop van woningen door de projectontwikkelaar stagneert. Hiermee blijven de gesloten overeenkomsten in tact, maar kan de afzet mogelijk worden versneld. Wij merken op dit moment een huivering bij potentiële kopers van bouwkavels ten aanzien van het behoud van de grondwaarde. Sommige geven aan te vrezen dat, wanneer zij nu bouwgrond zouden kopen, het risico bestaat dat de gemeente binnen afzienbare tijd de grondprijs verlaagt. Zoals bij uitgangspunt 12 gesteld, adviseren wij de raad om de grondprijs in stand te houden. Om de huivering bij potentiële kopers voor een deel weg te nemen, stellen wij voor om een garantie te verstrekken bij de verkoop van bouwkavels, die inhoudt dat een eventuele verlaging van de grondprijs binnen 3 jaar na aankoop wordt terugbetaald aan de consument. Er zijn meer gemeenten in de regio die een dergelijke garantie verstrekken.
12
Raadsvoorstel
Uitgangspunt 13. Zoals gesteld bij uitgangspunt 12, houden wij vast aan de huidige grondprijzen. Desondanks zijn wij bereid om als gemeente een garantie te verstrekken aan de consument die bij de aankoop van een bouwkavel garandeert dat een eventuele verlaging van de grondprijs binnen 3 jaar na aankoop wordt terugbetaald aan de consument.
In de raadsinformatiebrief hebben begin mei wij al melding gemaakt van promotionele activiteiten. Zo hebben wij, samen met de ontwikkelaar en makelaars bij het evenement Hemelse sferen en op een woonbeurs in Eindhoven gestaan voor de verkoop van kavels en woningen in Lage Heide. Gelet op de doelgroep jonge gezinnen en het aantrekken hiervan onderdeel van de ambitie in de Toekomstvisie willen wij ons ook regionaal meer gaan profileren. Hiervoor is aansluiting bij het expatcenter, in het leven geroepen voor kenniswerkers binnen Brainport, een belangrijke stap. Uitgangspunt 14. Wij zoeken door middel van promotionele activiteiten aansluiting bij de doelgroepen die voor Valkenswaard van belang zijn ingevolge de ambitie in de Toekomstvisie. Zo willen wij onder andere kenniswerkers binnen Brainport het aanbod van koopwoningen en kavels in Valkenswaard beter onder de aandacht brengen (middels het expatcenter). Ook zullen wij in overleg met ontwikkelaars en makelaars zoeken naar gepaste promotiemiddelen, die lokaal en regionaal inzetbaar zijn. In de raadsinformatiebrief die u begin mei ontving hebben wij ook melding gemaakt van de ketenbenadering die makelaars tegenwoordig toepassen om een ketting van enkele transacties aan elkaar te koppelen (ook wel woontreintje genoemd). Deze benadering willen wij breed faciliteren en is een vervolg op initiatieven door makelaars in Valkenswaard, die op dit moment elk voor zichzelf ketens tot stand proberen te brengen. De werkwijze is in mei j.l. als bijlage bij de raadsinformatiebrief gevoegd. Deze komt er op neer dat alle andere schakels in de keten via afdracht van een premie of verevening bijdragen aan de schakel die het probleem vormt om de keten in zijn geheel te kunnen afronden. Als college zien wij een rol in het faciliteren van de samenwerking tussen de makelaars in Valkenswaard die alle zijn aangesloten bij de NVM, zodat de ketenbenadering breed kan worden toegepast. Uitgangspunt 15. Wij gaan makelaars bij elkaar brengen voor samenwerking in de ketenbenadering (woontreintje). Indien hiervoor voldoende draagvlak aanwezig is en in collectieve zin gefaciliteerd moet worden, willen wij als gemeente deze rol op ons nemen.
13
Raadsvoorstel
F.
Financiën
De uitgangspunten in dit raadsvoorstel dienen als richtlijn voor de Woonvisie en de actualisatie van de bouwgrondexploitaties. De meeste uitgangspunten hebben nu nog geen directe financiële impact of de financiële impact ervan is nog niet te berekenen. Die berekeningen komen voor zover mogelijk bij de Woonvisie en de actualisatie van de bouwgrondexploitaties aan de orde. Duidelijk is wel dat de voorgestelde uitgangspunten niet zonder financiële consequenties kunnen blijven. Herprogrammering van koop naar huur op gemeentelijke locaties, of verlaging van de grondprijs voor sociale huurwoningen voor starters en de inzet van andere stimuleringsinstrumenten leveren in eerste instantie minder op dan projecten met een marktconforme grondprijs en bijbehorende opbrengst in de koopsector, mits de woningen worden verkocht. Dit laatste is nu juist het probleem. Daardoor tikt de renteteller door en nemen de financiële risico’s juist toe, ook voor de gemeente. De meeste van de genoemde uitgangspunten dienen daarom het doel eerder tot afzet te komen en daarmee de risico’s te verkleinen, naast de maatschappelijke belangen ten behoeve van de inwoners en de gemeenschap. G. Vervolgstappen
-
Verwerking van de vastgestelde uitgangspunten in de Woonvisie (raadsagenda december 2013) Vertaling van de vastgestelde uitgangspunten naar financiële impact en risico’s bij de actualisatie van de bouwgrondexploitaties (raadsagenda 2013) Gesprekken met ontwikkelaars op basis van de woningmarktanalyse en de vastgestelde uitgangspunten Uitwerking van geprioriteerde stimuleringsinstrumenten Halfjaarlijkse monitoring door middel van actualisatie bouwgrondexploitaties 2 x per jaar
-
H. Communicatie
• • •
I.
Ontwikkelaars en makelaars hebben input geleverd voor de woningmarktanalyse. De woningmarktanalyse wordt nog besproken met ontwikkelaars, makelaars en corporaties. Deze krijgen nog de gelegenheid input te leveren ten behoeve van de Woonvisie (en indien van belang, de daarmee actualisatie grondexploitaties).
Bijlage(n)
Geen. J.
Ter inzage liggende stukken
1. Woningmarktanalyse Fakton augustus 2013; 2. Raadsinformatiebrief kenmerk 13uit003568 d.d. 25-4-2013.
14
Raadsvoorstel
Burgemeester en wethouders van Valkenswaard, secretaris,
burgemeester
drs. R.F.W. van Eijck.
drs. A.B.A.M. Ederveen.
15
Raadsvoorstel
Voorgesteld besluit
BESLUIT De raad van de gemeente Valkenswaard; Gelet op de Gemeentewet; Gelet op de behandeling in de vergadering van de raadscommissie d.d. 5 september 2013;
BESLUIT 1. Kennis te nemen van de woningmarktanalyse van Fakton (augustus 2013); 2. In te stemmen met het als richtlijn hanteren van de uitgangspunten 1 tot en met 15 van dit raadsvoorstel voor de Woonvisie en de actualisatie van de bouwgrondexploitaties; 3. Vooruitlopend op de behandeling van de Woonvisie en de actualisatie grondexploitaties het college met ingang van heden mandaat te geven voor uitvoering van de (stimulerings-) maatregelen genoemd bij uitgangspunt 12 en 13 (benutting marge van 5% van de opbrengst bij uitgifte bouwgrond, respectievelijk garantie bij verlaging grondprijs binnen 3 jaar voor de bouwkavels).
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de gemeenteraad d.d. 26 september 2013. Kenmerk: 13raad00478 de griffier,
de voorzitter,
drs. C. Miedema
drs. A.B.A.M. Ederveen.
16
