ZNALECKÝ POSUDEK č. 730/200/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 77 na pozemku č. parc. St. 162 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 162, č. parc. 900, k.ú. Nové Ouholice, obec Nová Ves, zapsáno na LV č. 253 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
Usnesení č. j. 132 EX 22915/09-18/Ku
Podle stavu ke dni 3.8.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 11 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 31.8.2011
-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 277 52 Nové Ouholice 77 Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Nová Ves Katastrální území: Nové Ouholice Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 3.8.2011. Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nebyla znalkyni ze strany povinné umožněna. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 253 ze dne 21.4.2011, k.ú. Nové Ouholice 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 3.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Nové Ouholice 3) Usnesení č. j. 132 EX 22915/09-18/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne 3.8.2011 5) Informace získané na Obecním úřadě Nová Ves dne 3.8.2011 Obsah posudku
Určení obvyklé ceny domu č.p. 77 na pozemku č. parc. St. 162 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 162, č. parc. 900, k.ú. Nové Ouholice, obec Nová Ves, zapsáno na LV č. 253 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník. Typ stavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený
Vlastník pozemku:
Hana Králíková, Nové Ouholice 77, Nová Ves u Mělníka, 277 52
Vlastník staveb:
Hana Králíková, Nové Ouholice 77, Nová Ves u Mělníka, 277 52
Katastrální úřad: Katastrální úz.: Obec:
pro Středočeský kraj, KP Mělník Nové Ouholice Nová Ves
LV č.
253
Kraj: část obce:
Středočeský Nové Ouholice
-3Ulice: č.p. na pozemku
77 č. parc. St. 162
výměra 150 m2,
další pozemky:
č. parc. 900
výměra 187 m2,
1 207 počet obyvatel: způsob ochrany: zast. plocha a nádvoří zahrada
Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v obci Nová Ves, místní části Nové Ouholice. Nová Ves je malá obec, ležící mezi Velvary a Mělníkem. Místní část Nové Ouholice je stavebně oddělena od obce Nová Ves, leží od ní asi 1 km jihovýchodně. V místní části Nové Ouholice není občanská vybavenost, pouze zastávka autobusu a železniční zastávka. Omezená základní občanská vybavenost je Poloha a okolí v obci Nová Ves – pošta, mateřská škola, obecní úřad.. Úplná občanská vybavenost je např. v Kralupech nad Vltavou – dostupných po silnici č. 608 – cca 8 km nebo ve správním centru Mělník – dobře dostupném po silnici č. 16 – cca 15 km. Rodinný dům č.p. 77 je v severní, okrajové části místní části Nové Ouholice, v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů, na konci slepé ulice. Celkově je místo vhodné pro bydlení. Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna. zařízení Dopravní Zastávka autobusů cca 300 m, železniční zastávka cca 200 m. dostupnost U obce Nová Ves je nájezd na dálnici D8 – dobrá dostupnost Prahy. Přípojky Elektro, vodovod. Plyn v ulici. inženýrských sítí Při ohledání pouze zvenku nebylo možné zjistit případné poruchy stavby Základové poměry způsobené nestandardními základovými poměry. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům, stávající dokončený Popis stavby Rok dokončení stáří více než 100 let při ohledání zvenku - v nezjištěném roce provedena hrubá stavby přístavby na rekonstrukce jižní straně RD, stav rozestavěnosti, počet místností a účel nezjištěn Druh konstrukce Počet podlaží Počet Popis
zděná
podzemních nezjištěno nadzemních 1+0 1 NP + půdní prostor bytových jednotek 1 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Dle sdělení z Obecního úřadu Nová Ves není na Obecním úřadě k dispozici žádná stavební nebo jiná dokumentace k oceňovaným nemovitostem. Popis vychází pouze z ohledání zvenku, znesnadněného vysokou zdí plotu. Stavba rodinného domu, má 1 NP a půdní prostor. Upravenost půdního prostoru k bydlení nezjištěna. Podsklepení nezjištěno. Svislé konstrukce jsou zděné, materiál stropů nezjištěn. Střecha je sedlová– krytina pálené tašky. Přístavek na jižní straně RD má střechu pultovou – krytina vlnitý eternit. Klempířské prvky jsou plechové, částečně s nátěrem. Okna jsou dřevěná klasická, v přístavku okno plastové. Vstupní dveře jsou dřevěné s prosklením, materiál vnitřních dveří nezjištěn. Vnitřní povrchy – nezjištěno. Povrchy podlah – nezjištěno. Fasáda – hladká omítka, z velké části opadaná. Přístavek na jižní straně RD bez
-4omítky. Vybavení a zařizovací předměty: nezjištěno Topení: nezjištěno. Přípojky: elektro, vodovod. Plyn v ulici. Dispoziční řešení: nezjištěno Stavebně technický Při ohledání zvenku zhoršený stavebně technický stav. Bez údržby. stav Pozemek č. parc. St. 162 je částečně zastavěn stavbou domu č.p. 77. Zbytek Pozemky tvoří nezpevněný dvůr a neudržovaná zahrada. Pozemek č. parc. 900 je situován jižně od domu. Na severní straně je částečně zastavěn přístavkem na jižní straně RD. Na jihozápadě pozemku je umístěna zděná kolna; zbytek pozemku je neudržovaná zahrada. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, dohromady mají nepravidelný tvar protáhlý ve směru sever – jih, jsou v mírném jižním svahu, jsou oploceny. Přístup je ze západu, ze zpevněné komunikace.
Vnější zařízení
Dřevěný plaňkový plot s kovovými sloupky a betonovou Oplocení podezdívkou. Částečně zeď ze smíšeného zdiva. Vstupní vrátka a vrata jsou kovová. Zpevněné plochy Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ne Plynovod v ulici Přístup po zpevněné komunikaci
ano
Vedlejší stavby a příslušenství Na jihozápadě pozemku č. parc. je umístěna zděná kolna. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je pultová. Strop je dřevěný, střešní krytina vlnitý eternit. Klempířské prvky plechové s nátěrem. Fasáda – hladká omítka, ve zhoršeném Popis stavu. Celkový stavebně technický stav je podprůměrný; podle ohledání zvenku - bez údržby. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Při ohledání pouze zvenku zhoršený stavebně technický stav. Bez údržby. stavby Rozestavěný přístavek na jižní straně RD. Poloha vzhledem k Vhodná pro bydlení, v zastavěné okrajové části obce. užívání Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva Omezení 1) Exekuční tituly a zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 253, vlastnických práv k.ú. Nové Ouholice Zahrnuta v tržní ceně ad 1) Není zohledněno v ceně obvyklé
-5Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 253, k.ú. Nové Ouholice a skutečnost skutečností zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Přístup k domu č.p. 77 je z komunikace č. parc. 869/1 k.ú. Nové Ouholice Prověření přístupu (ostatní komunikace, vlastník Obec Nové Ouholice), přes pozemek č. parc. St. 86 k nemovitosti soukromého vlastníka (část je užívána jako veřejná komunikace).
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
St. 162 900
150 187
900 900
-
135 000 168 300
zast. plocha a nádvoří zahrada
I.
CENA POZEMKU
STAVBY
stáří více než 100 let kolna Reprodukční cena staveb Užitná plocha: 89,6 m2 stavba RD
303 300 Kč
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
400
3 500
100
1 400 000
70
420 000
-
-
1 400 00
-
20 000 -
-
440 000 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
743 300 Kč
budoucí stav -
-6-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1:
Ledčice, RD 2 + 1 UP 89 m2, pozemek 133 m2 V původním stavu, před rekonstrukcí. Vytápění ústřední - kotel na tuhá paliva. Elektro, kanalizace, voda ze studny, plyn v ulici. Nabídková cena: 580 000 Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita - menší pozemek
Porovnatelný RD č. 2:
Vraňany, RD 2 + 1 UP 87 m2, pozemek 290 m2 Po částečné rekonstrukci. 1 NP + půdní prostor. Elektro, odkanalizování do žumpy. Obecní kanalizace a plyn na hranici pozemku. Vytápění elektrickým topením a topením na tuhá paliva. Nabídková cena: 613 000 Kč, 8/2011 srovnatelná lokalita
Černuc, RD, 2 + 1 UP 110 m2, pozemek 219 m2 Před rekonstrukcí. V domě není vyřešena koupelna a kuchyň. Elektro, plyn, vodovod v ulici, vlastní studna. Nutno vybudovat žumpu. Nabídková cena: 620 000 Kč, 6/2011 srovnatelná lokalita
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
450 000 – 550 000 Kč
-7-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY Při ohledání pouze zvenku zhoršený stavebně technický stav. Bez údržby. Slabé stránky V místní části není občanská vybavenost. Malý pozemek. Klidné místo. Silné stránky Dobrá dostupnost Prahy po dálnici D8. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a Zdůvodnění ceny obvyklé slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání.
OBVYKLÁ CENA domu č.p. 77 na pozemku č. parc. St. 162 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 162, č. parc. 900, k.ú. Nové Ouholice, obec Nová Ves, zapsáno na LV č. 253 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník.
450 000 – 550 000 Kč
V Mníšku pod Brdy, 31.8.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 730/200/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/200/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 3.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Nové Ouholice 2) Situace, fotodokumentace ze dne 3.8.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 253 ze dne 21.4.2011, k.ú. Nové Ouholice
-8-
1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 3.8.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Nové Ouholice
2) Situace, fotodokumentace ze dne 3.8.2011
-9-
Jihovýchodní pohled
Přístavek na jižní straně RD
Příjezdová komunikace
Západní štít
Jižní pohled – kolna, zahrada, RD
Č. p. 77
