KONINKLIJKE NEDERLANDSE VOETBALBOND
knvb.nl
| 6-09-2013
1. KNVB Campus 1.1. Aanleiding Op 16 september 1965 werd het KNVB sportcentrum geopend. In 48 jaar is het centrum uitgegroeid tot een centrale locatie voor het Nederlandse voetbal en andere sporten. Met de realisatie van het KNVB bondsbureau, het KNVB Hotel en het Voetbalhuis zijn verschillende faciliteiten verwezenlijkt. Echter, het niveau van de hotel-, conferentie-, en sportfaciliteiten passen niet meer bij de positie en ambitie van het Nederlandse voetbal. Structurele verbeteringen zijn noodzakelijk om te komen tot een verantwoorde exploitatie van het centrum die past bij de huidige tijd. Daarom heeft de KNVB het initiatief genomen om een volgende stap te maken in de ontwikkeling van het sportcentrum. Enkele jaren geleden heeft de KNVB een plan ontwikkeld om een nieuw KNVB-hotel te realiseren. In het voorjaar van 2010 is de ontwikkeling van dit plan tot stilstand gekomen nadat beoogde exploitant Compass Group zich terugtrok uit het proces. Vanaf najaar 2012 heeft de KNVB een nieuwe visie ontwikkeld op het KNVB Sportcentrum: de KNVB Campus. Dit document beschrijft dit plan.
1.2. Doelstelling Het ontwikkelen van het KNVB Sportcentrum heeft de volgende doelstelling: Missie: Het mogelijk maken en bevorderen van voetbal en voetbalgerelateerde activiteiten met een nationale en internationale uitstraling De beste manier om deze doelstelling te verwezenlijken is gebruik te maken van de unieke kracht van het Nederlandse voetbal, waarbij opleiding, samenwerking, innovatie en voetbalbeleving centraal staat. Dat leidt tot de volgende visie op het KNVB sportcentrum van de toekomst: Visie: Creëren van een centrum met nationale en internationale uitstraling, waarin de ontwikkeling van voetbal, ontmoeting en de unieke Nederlandse voetbalbeleving centraal staat, iedere dag van het jaar: élke dag Oranje
1.3. Uitgangspunten Voor de KNVB staan een aantal uitgangspunten centraal in het ontwikkelen van een nieuwe functie van het sportcentrum in Zeist: Het centrum is een kantoor-, ontmoetings- en trainingslocatie. Het centrum biedt trainingsfaciliteiten voor alle niveaus (t/m Oranje beloften). Er is een beperkte noodzaak voor overnachtingsfaciliteiten op het eigen terrein, overnachten kan bij hotels in de directe omgeving. Het centrum biedt kwalitatief hoogwaardige faciliteiten en service. De specifieke KNVB voetbal-experience wordt integraal verwerkt in het centrum. De focus van het centrum moet liggen op innovatie en kennisontwikkeling. De KNVB overweegt mede-ondernemerschap in de exploitatie. 2
| 6-09-2013
1.4. Case studies In de ontwikkeling van het concept is uitgebreid gekeken naar een aantal voorbeelden, zowel binnen als buiten het voetbal. Een aantal van deze voorbeelden zijn: St. George’s Park (trainingscentrum The FA, Engeland) Allianz Arena en trainingscentrum Säbener Strasse (FC Bayern München) High Tech Campus (Eindhoven) Goldring Centre for High Performance Sports (University of Toronto) Nike Campus (Hilversum) Nationaal sportcentrum Papendal (Arnhem) Trainingscentrum Vitesse (Arnhem)
1.5. Concept: KNVB Campus De ambities en wensen van de KNVB en de analyse van de verschillende voorbeelden hebben geleid tot het concept KNVB Campus. Op voetbalgebied onderscheidt Nederland zich van andere landen door een uitstekende jeugdopleiding, trainersopleidingen en hoog rendement door innovatie van trainingsmethoden. Nederland is een klein land met korte afstanden, wat samenwerking op nationaal niveau eenvoudig maakt. De KNVB wil een locatie bieden waar partijen die betrokken zijn bij de ontwikkeling van voetbal optimaal kunnen samenwerken en presteren. Deze locatie is de KNVB Campus. De KNVB Campus is dé plek waar mensen en organisaties samen werken aan de toekomst van het Nederlandse voetbal. Door kennisontwikkeling, opleiding, training en performance.
3
| 6-09-2013
2. Onderdelen KNVB Campus De KNVB Campus bestaat uit de volgende onderdelen (onderdelen nieuwe plan cursief): 1. KNVB Bondsbureau 8. KNKV-kantoor** 2. Vergadercentrum 9. KNZB-zwembad** 3. Sporthotel 10. Velden (3 stuks, noordzijde) 4. Sporthal/Sportmedisch 11. Rinus Michels Dug out Centrum* (SMC) (noordzijde) 5. Hoofdveld (zuidzijde) 12. Kleedkamers 13. Parkeerplaatsen 6. Business centrum* 14. Bosterrein 7. Trainingscentrum* * deze objecten zijn (kandidaat) rijksmonumenten ** deze onderdelen zijn in de huidige situatie verhuurd, maar geen kernonderdeel van de KNVB Campus De onderdelen en omvang van het plan zijn bepaald op basis van behoeften van de KNVB.
14 4
5
13 3
8
9
6 7
14
Sporthal/Sportmedisch Centrum
14
1
2
1
1
Vergadercentrum
1
1
Sporthotel 1
Ontwerp: Day Creative Business Partners 4
| 6-09-2013
3. Het plan in cijfers 3.1. Programma van eisen Het programma van eisen is vastgelegd in een separaat document. Op hoofdlijnen omvat dit: Vergadercentrum Sporthotel Sporthal/SMC Nieuw veld Inrichting terrein Parkeergelegenheid
3.2. Stichtingskosten De totale stichtingskosten voor het plan bedragen € 14.526.962 (exclusief btw.). Dit bedrag is exclusief een benodigde investering van € 1.695.806 (ex. btw.) voor achterstallig onderhoud van de sporthal en het terrein. Het eigendom van de grond en gebouwen van de KNVB Campus ligt bij de Onroerend Goed Stichting KNVB-Sportcentrum Zeist (SSZ). SSZ zal optreden als eigenaar en verhuurder van het terrein en de gebouwen.
3.3. Inventaris Naast de stichtingskosten zijn kosten geraamd voor de inventaris van verschillende onderdelen (ex. btw.). De inventariskosten komen voor rekening van de huurder van het desbetreffende object.
3.4. Financiering De middelen voor realisatie van de KNVB Campus worden als volgt gegenereerd: € 3.000.000 uit UEFA Hattrick subsidie. € 3.000.000 vanuit eigen middelen KNVB (stichting KNVB Events). Overig bedrag door middel van lening.
4. Exploitatie SSZ 4.1. Verhuurder en huurders Het terrein en de gebouwen die onderdeel uitmaken van het plan KNVB Campus zijn in eigendom van de Onroerend Goed Stichting KNVB-Sportcentrum Zeist met uitzondering van het bondsbureau (eigendom KNVB). Deze stichting zal de diverse onderdelen van het terrein verhuren. Het Vergadercentrum en het Sporthotel zullen worden verhuurd of verpacht aan een exploitant. De inventaris van de verschillende gebouwen wordt bekostigd door de huurders.
4.2. Exploitatie SSZ SSZ zal de verschillende gebouwen verhuren aan huurders, onder wie een exploitant van het vergadercentrum en het sporthotel en de KNVB. Hierbij geldt als uitgangspunt een terugverdientijd van 20 tot 30 jaar voor de investeringen vanuit SSZ. De benodigde investeringen in de openbare ruimte en parkeergelegenheid worden naar ieders aandeel doorbelast aan de huurders van de verschillende objecten. Indien er geen structurele verandering komt in de ontwikkeling en exploitatie van het KNVB Sportcentrum, zal SSZ alsnog significante investeringen moeten doen in onderhoud van de bestaande gebouwen, waaronder de rijksmonumenten. Hierbij bestaat een aanzienlijk risico dat deze investeringen, zonder structurele commerciële exploitatie van het centrum, niet zullen worden terugverdiend.
5
| 6-09-2013
5. Exploitatie vergadercentrum en sporthotel 5.1. Exploitatieconstructie Het vergadercentrum en sporthotel vormen samen de basis voor de commerciële exploitatie van de KNVB Campus. Deze objecten zullen vanuit SSZ worden verhuurd aan een exploitant, die risico draagt voor de uitbating van de objecten. Voor deze exploitatie zijn verschillende constructies denkbaar, waarbij de KNVB openstaat voor medeondernemerschap in de exploitatie. Indien de KNVB optreedt als (mede-)exploitant, betekent dit dat de KNVB de bijbehorende exploitatierisico’s zal dragen. De KNVB gaat najaar 2013 in gesprek met verschillende partners om bovenstaande mogelijkheden te verkennen en uit te werken.
5.2. Exploitatieraming Op basis van het programma van eisen, een marktconforme huurprijs, het verwachte KNVBgebruik en marktgemiddelden hebben adviseurs van Hospitality Consultants een exploitatieraming opgesteld voor het vergadercentrum en sporthotel. Op basis van deze cijfers 2 lijkt een positieve exploitatie van deze faciliteiten haalbaar .
6. Planning Onderstaand staat de globale planning voor de realisatie van de KNVB Campus. De realisatie van deze planning is mede afhankelijk van gemeentelijke en overige besluitvormingsprocedures. Termijn Sep-dec 2013 Sep-dec 2013 Sep-dec 2013 Dec 2013 Jan-mrt 2014 Jan-dec 2014 Jan-dec 2015 Jan 2016
2 3
Actie Behandeling van dit plan door de KNVB-verenigingsorganisatie Verkenning mogelijkheden exploitatie met beoogde partners 3 Voorbereiding bestemmingsplanprocedure Besluitvorming investering in bondsvergadering Sluiten exploitatieovereenkomst 5 Bestemmingsplanprocedure en vergunningentraject Realisatie KNVB Campus Oplevering KNVB Campus
Bron: Hospitality Consultants Bron: Maatschap voor Ruimtelijke Ordening 6
| 6-09-2013
7. Projectrisico’s 7.1. Wat als er niets gebeurt? Indien dit plan geen doorgang vindt, heeft dat de volgende invloed op de KNVB: Verouderde gebouwen (rijksmonumenten) moeten alsnog worden gerenoveerd, met een aanzienlijk risico dat deze investeringen, zonder structurele commerciële exploitatie van het centrum, niet zullen worden terugverdiend. Voor veel opleidings- en trainingsactiviteiten moet worden uitgeweken naar andere locaties. De achterstand in faciliteiten van Nederland op andere landen loopt verder op.
7.2. Risicofactoren In de aanpak van het plan zitten een aantal factoren die mogelijk een risico vormen voor de realisatie: Bestemmingsplanprocedure: vanwege de waardevolle ecologische situatie moet een uitgebreid traject worden doorlopen voor het wijzigen van het bestemmingsplan. Hierin is steun van de lokale overheid en ecologische beweging cruciaal. Monumentenvergunning: conform de doelstellingen van de KNVB Campus zal het aanzicht van de sporthal en het aangrenzende landschap moeten worden aangepast. De lokale monumentencommissie is hierin een belangrijke stakeholder. Financiering: de financiering is mede afhankelijk van toekenning van Hattrick subsidie vanuit UEFA. Deze aanvraag moet officieel worden goedgekeurd door UEFA. Overbrugging tussenperiode: het is aannemelijk dat tussen het einde van de exploitatieovereenkomst van het huidige KNVB Hotel en de realisatie van de KNVB Campus een overbruggingsperiode zit. Voor het aanbieden van vergaderfaciliteiten in de tussenliggende periode moet (in overleg met de nieuwe exploitant) een oplossing worden gezocht.
7
| 6-09-2013
Bijlage A – schets terrein
4
Opmerking: de exacte landschappelijke inrichting wijkt af van deze schets
4
Bron: DAY Creative Business Partners 8
| 6-09-2013
Koninklijke Nederlandse Voetbalbond Woudenbergseweg 56-58 3707 HX Zeist Postbus 515 3700 AM Zeist t: 0343 49 92 11 f: 0343 49 91 99 e:
[email protected] Bank: ING-bank 67.00.00.132 BTW: NL002691346.B01 KvK: 40478591 Utrecht
9
