Klimaatneutraal renoveren op mutatiebasis Vooronderzoek om tot een klimaatneutrale aanpak over te gaan

Klimaatneutraal renoveren op mutatiebasis ‘Vooronderzoek om tot een klimaatneutrale aanpak over te gaan’

Colofon Fase: Versie: Datum:

Definitief Rapport 2.1 25 augustus 2011

Gegevens Auteur Naam: Studentnummer: Telefoonnummer: E-mail:

W.M. van der Veen 76331 06 – 41 71 92 15 [email protected]

Gegevens Opleiding Naam: Vastgoed & Makelaardij, Academie ROB Adres: Saxion Hogeschool Enschede M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede Eerste lezer: Dhr. E.J. Van Losser E-mail: [email protected] Tweede lezer: Dhr. B. van der Veen E-mail: [email protected] Gegevens Opdrachtgever Naam: Stichting Pioneering Adres: Saxion, Kenniscentrum leefomgeving M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede Contactpersoon: Dhr. G. Salemink Functie: Chef Werkplaats Klimaatneutraal Renoveren Telefoonnummer: 053 – 487 12 01 E-mail: [email protected] Gegevens Uitvoerende Organisatie Naam: WBO Wonen Adres: Spoorstraat 36 7572 CZ Oldenzaal Bedrijfsbegeleider: Dhr. M. ter Maat Functie: senior Projectleider Telefoonnummer: 0541 – 58 22 22 E-mail: [email protected] Gegevens Organisatie Naam: Trebbe Oost & Noord B.V. Adres: Tubantiasingel 63 7514 AB Enschede Bedrijfsbegeleider: Dhr. J.J. Gietema Functie: Integrale Projecten Telefoonnummer: 053 – 485 86 87 E-mail: [email protected]

Rapport: Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis, M. van der Veen, Augustus 2011

1

VOORWOORD Dit rapport bevat de resultaten van het vooronderzoek tot klimaatneutraal renoveren op mutatiebasis. Hier wordt richting gegeven aan het individueel beteren van de bestaande woningvoorraad. Een groot deel van de sociale woningvoorraad is toe aan verantwoorde vernieuwing, en met name op energiegebied. Om dit te bereiken ligt de uitdaging in het concreet maken van besparingsmogelijkheden. Besparen op energie heeft onder andere een positieve invloed op het klimaat en de financiële lasten. In de toekomst neemt de vraag naar energie alleen maar toe. Door als woningcorporatie het heft in handen te nemen is het mogelijk om op grote schaal, individueel tot positieve resultaten te komen. Vanuit de Werkplaats Klimaatneutraal Renoveren is het doel gesteld om bestaande woningen op een verantwoorde wijze te verbeteren. Door de bestaande woningvoorraad gestaag en zonder zittende huurder te verbeteren worden een aantal knelpunten omzeild. Woningcorporatie WBO Wonen en bouwbedrijf Trebbe hebben zich beschikbaar gesteld om het onderzoek vanuit de praktijk te ondersteunen. Dank gaat uit naar de directe betrokkenen wie ondersteuning tijdens de onderzoeksfase hebben verleend. Vanuit de Werkplaats Klimaatneutraal Renoveren heeft Gerard Salemink de nodige lijnen uitgezet en sturing aan het onderzoek gegeven. Ernst Jan van Losser bedank ik voor zijn ondersteuning en begeleiding vanuit de opleiding. Bas van der Veen dank ik voor zijn inbreng als tweede lezer. Martijn van der Veen Enschede, augustus 2011


2

1 INHOUDSOPGAVE VOORWOORD............................................................................................................................2 SAMENVATTING..........................................................................................................................5 1INLEIDING...............................................................................................................................6 1.1Aanleiding................................................................................................................................................6 1.2Missie tot energiebesparing ....................................................................................................................6 1.3Betrokken organisaties............................................................................................................................7 1.3.1Stichting Pioneering..........................................................................................................................7 1.3.2WBO Wonen.....................................................................................................................................7 1.3.3Trebbe Oost & Noord B.V. ................................................................................................................7

2ONDERZOEKSOPZET..................................................................................................................8 2.1Probleemstelling......................................................................................................................................8 2.2Doelstelling..............................................................................................................................................8 2.3Vraagstelling............................................................................................................................................8 2.4Onderzoekmethode.................................................................................................................................9 2.5Afbakening...............................................................................................................................................9

3BELEIDSKADERS EN FINANCIËLE KADERS.......................................................................................10 3.1Inleiding.................................................................................................................................................10 3.2Huurprijsbeleid.......................................................................................................................................10 3.2.1Van streefhuur naar feitelijke huur...................................................................................................10 3.2.2Huurquote en woonquote................................................................................................................11 3.2.3Woonlasten......................................................................................................................................11 3.3Doelgroepbeleid ....................................................................................................................................11 3.3.1Labelberekening .............................................................................................................................12 3.3.2In het kader van het Woningwaarderingsstelsel .............................................................................12 3.3.3Labelverbetering en de hieraan gekoppelde investering.................................................................13 3.4Samenvatting ........................................................................................................................................13

4TECHNISCHE ANALYSE.............................................................................................................14 4.1Inleiding.................................................................................................................................................14 4.2Aanleiding..............................................................................................................................................14 4.3Typering voorraad WBO........................................................................................................................14 4.3.1Stappenplan inventarisatie..............................................................................................................15 4.3.2Labelcheck......................................................................................................................................16 4.3.3Energiebesparing............................................................................................................................16 4.4De geselecteerde woning......................................................................................................................16 4.4.1Praktijkopname van woningeigenschappen....................................................................................17 4.5Technische analyse bezuinigingsmaatregelen ......................................................................................17 4.5.1Verbeterpakket 1 ............................................................................................................................17 4.5.2Verbeterpakket 2 ............................................................................................................................17 4.5.3Verbeterpakket 3.............................................................................................................................17 4.5.4Keuzematrix verbeterpakketten ......................................................................................................17 Rapport: Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis, M. van der Veen, Augustus 2011

3

4.6Samenvatting ........................................................................................................................................18

5TOEPASSING EN FINANCIËLE ONDERBOUWING.................................................................................19 5.1Inleiding.................................................................................................................................................19 5.2Investering per pakket............................................................................................................................19 5.2.1Verbeterpakket 1.............................................................................................................................20 5.2.2Verbeterpakket 2 ............................................................................................................................20 5.2.3Verbeterpakket 3.............................................................................................................................21 5.3Huurverhoging per pakket .....................................................................................................................21 5.3.1Invloed van de investering op de huurlasten...................................................................................21 5.4Besparing per pakket ............................................................................................................................22 5.5Samenvatting ........................................................................................................................................22

6UITVOERINGSASPECTEN EN NAZORG............................................................................................23 6.1Inleiding.................................................................................................................................................23 6.2Planning.................................................................................................................................................23 6.3Innovatieve processen...........................................................................................................................23 6.4Stimuleren van energiezuinig woongedrag............................................................................................24 6.5Samenvatting.........................................................................................................................................24

7CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN................................................................................................25 7.1Conclusies.............................................................................................................................................25 7.1.1Beantwoording van de vraagstelling................................................................................................25 7.2Aanbevelingen.......................................................................................................................................27

8LITERATUURLIJST....................................................................................................................28 8.1.1Literatuur:........................................................................................................................................28 8.1.2Publicaties: .....................................................................................................................................28 8.1.3Interviews: ......................................................................................................................................28


4

SAMENVATTING In dit vooronderzoek zijn de gevolgen van het energetisch renoveren op mutatiebasis onderzocht. Het doel is om woningen bij mutatie energetisch op te plussen. Het rapport richt zich daarom met name op individueel maatwerk. Met het standaardiseren van het proces en de uitvoering wordt het mogelijk gemaakt om sneller tot opeenvolgende resultaten te komen. Dit onderzoek geeft antwoord op de volgende onderzoeksvraag: “Wat zijn de mogelijkheden voor het verbeteren van de energieprestatie van een sociale huurwoning op mutatiebasis?” De sociale woningvoorraad is opgebouwd uit diverse woningtypen. Na vaststelling van een aantal selectiecriteria is de keuze op een rijwoning uit de bouwperiode 1946 – 1964 gevallen. Het gaat hierbij met name om woningen met een energieprestatie boven de 1,60 (energielabel D en slechter). Voor de geselecteerde woning zijn drie besparingspakketten uitgewerkt en doorgerekend. Per pakket is de haalbaarheid op verschillende criteria onderzocht en geëvalueerd. Met name de technische maatregelen en de financiële haalbaarheid voor corporatie en bewoners hebben prioriteit bij het bepalen van het toe te passen pakket. Per pakket zijn technische aspecten in de vorm van bouwkundige en installatietechnische mogelijkheden uitgezet. Bouwkundige afwegingen zijn gemaakt in de mate en uitvoering van isolatie en luchtdichtheid. Installatietechnische afwegingen hebben betrekking op de energievoorziening en klimaatbeheersing. Financiële aspecten hebben betrekking op investeringen, onderhoudskosten, huurprijzen en besparing op energiekosten. Werkelijke besparingen moeten voor een huurder aansluiten bij de huurverhoging. Voor de corporatie moet de huurverhoging aansluiten bij de investering in besparende maatregelen. Het terugverdienmodel voor de besparingspakketten is afgestemd op een exploitatieperiode van dertig jaar. Hierin wordt rekening gehouden met bijkomende onderhoudskosten voor nieuwe installaties. Met het afsluiten van servicecontracten wordt een goede werking van de installaties gewaarborgd. De technische haalbaarheid is toe te spitsen op uitvoerbaarheid en toepasbaarheid. Alle pakketten kunnen in de praktijk worden uitgevoerd. Het standaard verbeterpakket en het duurzame pakket zijn ook toepasbaar op grote schaal. Het pakket met extra isolerende wanden is voorwaardelijk aan de grootschaligheid van overig mutatieonderhoud. Individuele uitvoering is bewerkelijker, tenzij een seriematig effect kan worden bereikt. Uit de investeringsanalyse blijkt dat de werkelijke energiebesparing voor een huurder niet aansluit bij de mogelijkheden tot huurverhoging vanuit het woningwaarderingsstelsel. Door aansluiting te vinden bij de werkelijke energetische investering op basis van voorcalculatie, is huurverhoging op basis van het toegepaste pakket wel realistisch. Verbeterpakket 1 en 3 worden binnen de exploitatieperiode van 30 jaar terugverdiend, waarbij pakket 2 de gehele periode nodig heeft. Het uitgangspunt bij huurverhoging is dat de huurder geen financieel nadeel mag ondervinden van de huurverhoging ten opzichte van de energiebesparing. Historische en toekomstige energielasten wijken af per type huishouden. De gezinssamenstelling en het bewonersgedrag hebben hier invloed op. Aanbevolen wordt om een aantal profielschetsen van diverse bewonersgroepen te maken (leefstijlen). Een toekomstige bewoner kan zich hiermee identificeren en inschatten wat de besparing ten opzichte van een onzuinige woning is. Om de energielasten voor huurders neutraal te houden wordt aanbevolen als corporatie te investeren in energiebesparende maatregelen. Gezien de toekomstige ontwikkeling van de energieprijzen, uitputting van eindige brandstoffen en het verbeterde comfort is het zeer interessant om hierin te investeren. Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis is hiervoor een goede methode of oplossing. Betrokken partijen geven aan dat een transparante samenwerking tussen alle betrokkenen van algemeen belang is. Vanaf de initiëring wordt draagvlak en betrokkenheid gecreëerd door op één lijn te communiceren.

Rapport: Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis, M. van der Veen Augustus 2011

5

1 INLEIDING 1.1 Aanleiding De Nederlandse woningvoorraad heeft de potentie om een beter resultaat op het energieverbruik te behalen. Komende jaren, en met name in de periode tot 2020, is het doel om hier flink op in te zetten. Het treffen van energetische voorzieningen is het meest dringend en levert de grootste besparing op in oudere woningen. Woningcorporaties hebben de maatschappelijke taak om woningen aan te bieden welke binnen het budget van de sociale huishoudens vallen. De kans om een woning energiezuinig te maken ligt onder andere bij mutatie. Zodra blijkt dat de woning geen goede energieprestatie heeft, wordt verder ingegaan op de mogelijkheden tot verbetering. Voorafgaand aan de realisatie van een project worden de volgende zaken in beeld gebracht: • • • •

Huidig energielabel, Eigenschappen van de woning (bouwkundig en installatietechnisch), Nagaan welke energetische verbeteringen kunnen worden toegepast, Maat van het gebouw en energiebehoefte.

Het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad kan plaatsvinden op verschillende wijzen. Niet alleen op complexniveau maar ook per individuele woning kunnen maatregelen worden uitgevoerd. Het verbeteren van bestaande woningen in bewoonde staat vraagt om meer aandacht. De ruimte voor directe huurverhoging is beperkt. In dit rapport wordt gekeken naar de gevolgen van het energetisch verbeteren op mutatiebasis. Pioneering, WBO en Trebbe hebben het initiatief genomen een onderzoek uit te laten voeren waarin de haalbaarheid van Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis worden onderzocht. Het vooronderzoek wordt uitgevoerd binnen de kaders voor het verbeteren van een individuele woning binnen de woningvoorraad van WBO Wonen. De oplossing voor deze aanpak wordt gezocht in maatwerk.

1.2 Missie tot energiebesparing Het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad is onderworpen aan diverse gevolgen. Zittende huurders zijn bij energetisch verbeteren op mutatiebasis uitgesloten. WBO heeft de volledige zeggenschap over de woning, maar aandacht voor de omgeving moet worden gewaarborgd. In dit onderzoek wordt gekeken naar de mogelijkheden voor het verbeteren van een individuele woning. Om een beslissing te kunnen nemen is het van belang dat de uitgangspunten realistisch zijn. De huur van een energiezuinige woning kan hoger uitvallen dan een vergelijkbaar object uit de omgeving. Uitgangspunt hierbij is dat de energielasten wel afnemen. Invloed op de totale woonlasten, het milieu en wooncomfort zijn belangrijke peilers waaraan een toekomstige huurder kan zien wat een energiezuinige woning oplevert. Voor een heldere oriëntatie op het woningbezit en kaders vanuit de corporatiewereld wordt gekeken naar de invloed van verschillende factoren. Deze factoren zijn te toetsen aan de visie van een woningcorporatie. De missie tot het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad, wordt ondersteund door de volgende componenten: • • • •

Energiebesparing Investeringsruimte Haalbaarheid op grond van toekomstige exploitatie Ruimte tot verantwoorde huurverhoging


6

1.3 Betrokken organisaties 1.3.1 Stichting Pioneering De Stichting Pioneering is onderdeel van het Innovatieplatform Twente en heeft als doel vernieuwend ondernemerschap te stimuleren in de bouw. Pioneering heeft een netwerk opgebouwd waarbij diverse partijen uit de bouwwereld zijn aangesloten. Daarin zorgt zij voor de ondersteuning van nieuwe initiatieven die leiden tot vernieuwend ondernemen in de bouw. Vanuit de werkplaats Klimaatneutraal Renoveren wordt aan vernieuwende oplossingen gewerkt, in het kader van energiebesparende maatregelen voor de bestaande woningvoorraad. De ontwikkelingen op de verhuurmarkt, met name de verplichte doorvoering van het energielabel in het woningwaarderingsstelsel, hebben ervoor gezorgd dat er behoefte is voor nader onderzoek. De haalbaarheid van energetisch renoveren op mutatiebasis wordt hier verder onderzocht, dit zowel vanuit de huurder (woonlasten) als vanuit de verhuurder (investering). De Werkplaats Klimaatneutraal Renoveren heeft hiervoor opdracht gegeven.

1.3.2 WBO Wonen WBO Wonen is een middelgrote woningcorporatie gevestigd in Oldenzaal. WBO is eigenaar van de totale sociale woningvoorraad in Oldenzaal. De gehele portefeuille bevindt zich binnen de gemeente Oldenzaal en bestaat uit ruim 4.000 eenheden. De organisatie heeft de mogelijkheid geboden om vanuit de corporatiewereld grip te krijgen op het energetisch verbeteren van de woningvoorraad. Van de totale voorraad komt select deel in aanmerking voor energetische verbetering. Momenteel worden bestaande woningen welke toe zijn aan energetische verbetering nog niet standaard naar een hoger energetisch niveau getild. Het standaard mutatieonderhoud staat bij WBO reeds op hoog niveau. Met name voor keuken, badkamer en sanitaire voorzieningen staat kwaliteit voorop. Met het inzichtelijk maken van de mogelijkheden voor de praktijk kan WBO besluiten een pilot voor Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis op te starten.

1.3.3 Trebbe Oost & Noord B.V. Bouwbedrijf Trebbe Oost & Noord te Enschede is een bedrijf welke zich bezig houdt met de ontwikkeling van zowel nieuwbouw als renovaties. Op het gebied van renovaties zijn zij vooruitstrevend en doordacht in voorbereiding en uitvoering. Vanaf het allereerste begin wordt de samenwerking met uitvoerende partijen gezocht, dat heeft een positieve invloed op het eindresultaat. Innovatie in proces, uitvoering en begeleiding zijn speerpunten. De bouwkosten zijn vanuit de afdeling kleinbouw en op basis van voorcalculatie beter inzichtelijk gemaakt. De kosten voor het uitvoeren van individuele renovaties zijn lastiger in te schatten dan bij seriematige nieuwbouw. Omdat het maatwerk betreft worden diverse (realistische) aannames gedaan. Inzicht verschaffen in de te treffen maatregelen is van belang. Daarnaast is het budget ook bepalend voor de te leveren werkzaamheden, zowel in kwaliteit als kwantiteit.


7

2 ONDERZOEKSOPZET 2.1 Probleemstelling Het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad staat tegenwoordig steeds hoger op de besparingsagenda. Woningcorporaties zoeken naar mogelijkheden om de kwaliteit van hun woningvoorraad op een goede manier op peil te houden. Energiezuinigheid is daar ook een onderdeel van. Woningen met zittende huurders kunnen in principe op projectmatige wijze worden aangepakt. Gevolg is dat daar geen directe huurverhoging aan gekoppeld mag worden. Toestemming vanuit de bewoners is vereist. Zodra een woning leegkomt is het wel mogelijk om aanpassingen te doen en de kosten door te berekenen. Bijkomend voordeel is er geen sprake is van een zittende huurder. Om inzicht te geven hoe een woningcorporatie kan omgaan met het energetisch renoveren op mutatiebasis, is onderzocht welke mogelijkheden en processen een bijdrage leveren aan de toepassing van dit concept. Met het in kaart brengen van de uitvoeringsmogelijkheden voor renoveren op mutatiebasis wordt helder welke stappen kunnen worden doorlopen om tot een energiezuinig concept te komen. Belangrijke aandachtspunten hierbij zijn: • • • • •

De energiezuinigheid van veel na-oorlogse woningen met slechte labels voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Doorvoeren van huurverhogingen is zonder toestemming van een zittende huurder niet mogelijk. Klimaatneutraal renoveren op mutatiebasis is gebaseerd op ontwikkelingen vanuit overheidsbeleid, de bestaande woningvoorraad moet energiezuiniger worden. Uitgangspunt is om het gestelde budget voor woonlasten niet te overschrijden. Om de ontwikkelingen voor individueel verbeteren van de bestaande woningvoorraad te versnellen, moet inspanning worden geleverd door alle betrokkenen gedurende het gehele proces.

2.2 Doelstelling De probleemstelling geeft aanleiding tot de volgende doelstelling: Het in de praktijk verbeteren van enkele proefwoningen en het meten van de resultaten. De aanpak moet leiden tot een verbetering in de woonlasten van de bewoner. De uitgaven voor energielasten moeten nu en in de toekomst blijven passen binnen het budget dat Nibud voor deze doelgroep heeft gesteld. Daarnaast geldt het kader dat in de convenanten is vastgesteld.

2.3 Vraagstelling De hoofdvraag luidt als volgt: Wat zijn de mogelijkheden voor het verbeteren van de energieprestatie van een sociale huurwoning op mutatiebasis? Om de hoofdvraag beter te kunnen beantwoorden is deze opgesplitst in onderstaande deelvragen: • • • •

Welke technische mogelijkheden kunnen worden toegepast om een woning energiezuiniger te maken? Wat is een realistische en toerekenbare huurverhoging voor een verlaging van de energiebehoefte? Wat is de invloed van beleidskaders om een woning bij mutatie energetisch te verbeteren? Hoe komt de financiering tot stand en waar worden investeringen op terugverdiend?


8

2.4 Onderzoekmethode Voorafgaand aan de kern van het onderzoek is literatuuronderzoek op onderliggende theorie voor energiebesparing bij de bestaande woningvoorraad uitgevoerd. Het literatuuronderzoek richt zich op de volgende aspecten: 1. Factoren welke van invloed zijn om tot een energiezuinige woningvoorraad te komen. 2. Afspraken en kaders vanuit bovenliggende organisaties en overheden toepasbaar maken voor verder onderzoek, gericht op individuele besparingsmogelijkheden. 3. Kwalitatief onderzoek in de zin van gesprekken met betrokkenen binnen de verschillende organisaties. In de literatuur wordt de basis voor energiebesparende renovatie behandeld. Deze informatie biedt voldoende ondergrond om tot de uitwerking van energiebesparende maatregelen te komen. Casestudies zijn aan de hand van kaders uit de theorie geanalyseerd. Door middel van interviews en het analyseren van de bedrijfsstrategie ontstaat een beeld dat kan worden afgezet tegen de mogelijkheden in de praktijk. De volgende aspecten komen daarbij aan bod: 1 Beweegredenen voor een woningcorporatie om over te gaan tot het energetisch verbeteren van individuele woningen. 2 De keuze voor het woningtype en de verschillende energetische scenario's met betrekking tot energiebesparing. 3 Investeringsbeslissing en keuzeopties tot het verbeteren op individueel niveau.

2.5 Afbakening De volgende aspecten zijn tijdens het onderzoek als belangrijke peilers bestempeld: type woning, labelsprong, toetsing maximale huur, standaard mutatieonderhoud, uitvoerbaarheid, convenanten en overheid. Voor de aanpak op individueel niveau wordt het onderzoek op een vast type woning toegespitst. Tijdens het onderzoek zijn de volgende randvoorwaarden leidend: • • • • • • • • • •

Grootschalige mogelijkheden doordat het woningtype veel voorkomt. Een hoge mutatiegraad. Bouwperiode 1946 – 1964. Alle woningen naar label B of minimaal een verbetering van twee labels (convenant). De doelgroep voor toewijzing bevindt zich binnen de grens voor huurtoeslag. Redelijke woonlasten op basis van het Woonlastenwaarborg. Woninggebonden energiegebruik scheiden van bewoners gerelateerd energiegebruik. Overlapping met standaard mutatieonderhoud is mogelijk, de financiële gevolgen zijn voor rekening van de energiebesparende maatregelen. Betrokkenheid en kosteneffectief schaalvoordeel behalen door afspraken te maken met uitvoerende partijen. Kaders vanuit het woningwaarderingsstelsel bieden hulp bij het bepalen van huurprijsgrenzen.


9

3 BELEIDSKADERS

EN FINANCIËLE KADERS

3.1 Inleiding De mogelijkheden tot verbetering van de bestaande woningvoorraad zijn onderworpen aan kaders. Wettelijke kaders, zoals het woningwaarderingsstelsel, geven het speelveld voor woningcorporaties aan. Woningcorporaties kunnen daarbinnen hun eigen huurbeleid vormen. De streefhuur is een instrument van de corporatie om beleid per woning, complex of buurt te maken. De woonquote en huurquote zijn landelijke richtlijnen gesteld vanuit het Nibud, waaraan het inkomen van de doelgroep getoetst kan worden. Sturen op betaalbaarheid van een woning voor de doelgroep is mogelijk door de huurquote en de woonquote tegen elkaar af te zetten, hoe zich dit vertaald wordt onder het doelgroepbeleid uiteengezet. Het woningwaarderingsstelsel biedt de mogelijkheid om punten en dus een wettelijk maximale huurverhoging voor de verbeterde energieprestatie toe te kennen. Dit kader is een wettelijke grens, deze grens kan in werkelijkheid afwijken van de te verwachten energiebesparing. Hierbinnen kan een corporatie door middel van haar eigen beleid sturing geven.

3.2 Huurprijsbeleid Verhuurders gaan verschillend om met het doorberekenen van uitgevoerde renovatiewerkzaamheden in de huurprijs. Van belang is het om onderscheid te maken tussen regulier onderhoud en maatregelen welke geriefsverbetering tot gevolg hebben. Investeringen in regulier onderhoud worden normaal gesproken niet in de huur doorberekend. Deze verbeteringen leveren normaliter ook geen extra WWS-punten op. Geriefsverbeteringen kunnen daarentegen wel worden doorberekend, omdat daar volgens het WWS extra punten voor worden toegekend. De manier van doorberekenen verschilt per verhuurder. In bijlage 1 wordt de streefhuur, toegespitst op corporatiebeleid in Nederland en WBO verder toegelicht. De streefhuur heeft wat te zeggen over de volgende criteria:   

Gewildheid van de woning Verhuurbeleid Toewijzing en doelgroep

3.2.1 Van streefhuur naar feitelijke huur Huren staan bij mutatie op de nominatie om verhoogd te worden. De ruimte tussen feitelijke huur en gewenste streefhuur kan gebruikt worden om investeringen in (energetische) verbetering mee te dekken. Afhankelijk van het portefeuillebeleid van de organisatie en het overheidsbeleid, worden de verhuurspecificaties bepaald. Belangrijke kaders vanuit de overheid zijn de huurgrenzen (tabel 1), inkomensgrenzen (tabel 2) en regelgeving vanuit het woningwaarderingsstelsel. Categorie Kwaliteitskortinggrens (goedkoop) Aftoppingsgrens 1 of 2 persoonshuishoudens (betaalbaar) Aftoppingsgrens 3 en meerpersoonshuishoudens (betaalbaar) Maximale huurprijsgrens vanaf 23 jaar (duur)

Huurprijs € 361,66 € 517,64 € 554,76 € 652,52

Tabel 1: Huurgrenzen per 1 januari 2011 (bron: MG-circulaire 2011)

Huishoudentype Alleenstaand, 65 min Meerpersoons, 65 min Alleenstaand, 65 plus Meerpersoons, 65 plus

Inkomen € 21.625 € 29.350 € 20.325 € 27.750

Tabel 2: Maximum inkomensgrenzen 2011 (bron: MG-circulaire 2011) Rapport: Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis, M. van der Veen Augustus 2011

10

3.2.2 Huurquote en woonquote De maximale woonlasten voor een doelgroep worden vanuit het Nibud vastgesteld. De huurquote is een percentage welke de verhouding tussen het netto inkomen en de netto huur weergeeft. De woonquote staat met een ruimer percentage voor de netto huur plus vast lasten voor energie en belastingen (Blijie, 2009). De ruimte hiertussen kan worden benut voor investeringen in energetische verbetering (afname energielasten) en de daarop volgende huurverhoging. Het maximaal te besteden huurdeel kan vanuit de maximale inkomensgrens per huishoudentype worden afgeleid. Een eenduidige huurquote op basis van het maximaal besteedbaar netto inkomen is van belang bij de vaststelling van de feitelijke huur. De woonquote laat zien waar de ruimte voor overige woonlasten ligt. De netto huurquote is sinds 2002 gestegen van 21,6% naar 23,2% in 2009, de netto woonquote is in deze periode van 30,4% naar 36,6% gestegen (Blijie, 2009). De belangrijkste factor hierin is de stijging van de energieprijs. In de praktijk blijkt echter dat het energieverbruik van veel huurders niet altijd aansluit bij de normering. Hieruit kan worden opgemaakt dat voor bepaalde huurders het verschil tussen de huurquote en de woonquote aannemelijk is, voor huurders met een relatief laag energieverbruik ligt de woonquote dichter bij de huurquote.

3.2.3 Woonlasten Op basis van historische verbruiken wordt naar gelang de gezinssamenstelling en het type woning in beeld gebracht wat het gemiddelde energiegebruik van een woning is. Om aan de hand van historische verbruiken gebruikersprofielen te creëren, wordt geselecteerd op huishoudenssamenstelling. Bij toewijzing kan de betreffende huurder op de hoogte worden gebracht van passende en realistische verbruiken. Exacte verbruiken kunnen niet gegarandeerd worden, met het monitoren van werkelijke waarden kan in de toekomst een steeds realistischer beeld worden verschaft. Om een gebruikers onafhankelijk oordeel te kunnen geven worden de waarden gestandaardiseerd. Het gebouw wordt beoordeeld, en niet het gebruik. Uitgaande van de standaardwaarden worden de besparingen doorgerekend. Indien de (historische) verbruiken van bewoonde woningen in beeld worden gebracht, kan een nauwkeuriger inschatting van het gemiddelde verbruik worden gedaan. De individuele verbruiken zijn namelijk sterk afhankelijk van hoe de woning wordt gebruikt. Besparingen worden doorgerekend aan de hand van gebouwgebonden verbruiken. Met het opstellen van verschillende scenario’s wordt in beeld gebracht welke uitwerking de toepassing van een pakket op het verbruik heeft. Het verbruik wordt per scenario inzichtelijk gemaakt aan de hand van rekensoftware.

3.3 Doelgroepbeleid De primaire doelgroep bestaat uit huishoudens welke binnen de grens voor huurtoeslag vallen. Voor de gemiddelde rijwoning wordt ten minste een 2-persoonshuishouden als uitgangspunt genomen. De mogelijkheden in huurverhoging nemen op basis van het maximaal te besteden inkomen toe. Uit tabel 5 en 6 is het verschil in huurprijs en woonprijs, tussen meerpersoons- en eenpersoonshuishoudens af te leiden. Afhankelijk van het toe te passen concept is een woning toe te wijzen aan een huurder welke voldoet aan het gewenste profiel. Het budget voor deze doelgroep wordt bij de toewijzing als uitgangspunt genomen. Het inkomen wordt per huishouden getoetst, de netto huurquote laat zien hoeveel een huishouden mag uitgeven aan huur. Bij een huurquote van 25% op het maximale inkomen van € 29.350, kan een maximale huur van € 611 worden gevraagd. Als blijkt dat een woning door de energetische verbetering boven dit bedrag aan huur uitkomt, is ruimte in de woonquote te vinden. De woonquote ligt hoger en bepaald hoeveel een huishouden aan wonen kan uitgeven. Een energiebesparend pakket zorgt voor een verschuiving in de huurquote. Dit percentage neemt toe, de huurprijs wordt hoger. De woonquote blijft in principe gelijk waardoor het verschil tussen de woonprijs en de huurprijs kleiner wordt. Het verschil is toe te wijden aan een verlaging in de woonlasten, reductie is te danken aan de energiebesparende maatregelen. Er is gerekend met een scenario voor huishoudens met een hogere en een lagere quote, dit heeft echter geen invloed op het verschil.


11

Inkomen Voor mutatie € 29.350 € 29.350 Na mutatie € 29.350 € 29.350

Huurquote

Huurprijs

Woonquote

Woonprijs

Verschil

25% 20%

€ 611 € 489

35% 30%

€ 856 € 734

€ 245 € 245

30% 25%

€ 734 € 611

35% 30%

€ 856 € 734

€ 122 € 122

Tabel 3: Verschil in huurprijs en woonprijs voor meerpersoonshuishoudens

Inkomen Voor mutatie € 21.625 € 21.625 Na mutatie € 21.625 € 21.625

Huurquote

Huurprijs

Woonquote

Woonprijs

Verschil

30% 25%

€ 541 € 451

40% 35%

€ 721 € 631

€ 180 € 180

35% 30%

€ 631 € 541

40% 35%

€ 721 € 631

€ 90 € 90

Tabel 4: Verschil in huurprijs en woonprijs voor eenpersoonshuishoudens

Door verhoging van de huurquote wordt het verschil in woonprijs en huurprijs, voor mutatie en na mutatie zichtbaar. Hiermee wordt aangetoond dat meerpersoonshuishoudens met een hoger verbruik ook een groter besparingspotentieel hebben. De huurverhoging heeft dan minder impact op de totale lasten. De werkelijke besparingen en quotes zijn variabelen, afhankelijk van het bewonersgedrag, type woning, inkomen, et cetera. De hogere huurquote na mutatie is het gevolg van huurverhoging na het toegepaste pakket. Indien een duurder pakket wordt toegepast neemt de huurquote toe, de totale woonquote moet op termijn wel kleiner of gelijk blijven.

3.3.1 Labelberekening De totale woonlasten moeten voor een huurder acceptabel zijn. Met een beter energielabel wordt het woninggebonden energiegebruik beperkt. Het energielabel en de energieindex bieden hulp bij het bepalen van de nieuwe huurprijs. Bij het toepassen van huurverhoging op basis van het energielabel mag in principe de totale woonlast niet toenemen. De puntprijs heeft hier invloed op (€ 4,92 volgens het WWS). In tabel 5 zijn de waarderingen voor het energielabel opgenomen. Label A++ Label A+ Label A Label B Label C Label D Label E Label F Label G

Grenswaarden energieindex (EI) < 0,50 0,51 - 0,70 0,71 - 1,05 1,06 - 1,30 1,31 - 1,60 1,61 - 2,00 2,01 - 2,40 2,41 - 2,90 2,90 >

WWS punten 44 40 36 32 22 14 8 4 0

Labelsprong 4 4 4 10 8 6 4 4 -

Tabel 5: Waardering energielabels per 1 juli 2010 (bron: MG-circulaire 2010-02)

3.3.2 In het kader van het Woningwaarderingsstelsel Het verbeterde label brengt automatisch een hogere woningwaardering met zich mee. De woningwaardering wordt uitgedrukt in punten, per opgeleverd punt kan de huur worden verhoogd. Ruimte voor verbetering is mede afhankelijk van de maximale investering op basis van het WWS. Met het invoeren van de maximaal redelijke huurverhoging in de exploitatie, kan de maximaal huidige investering worden berekend. Indien een woning door verbetering van energielabel E (8 punten) naar energielabel A (36 punten) stijgt, is het verschil 28 punten. Dit kan op basis van de bruto puntprijs á € 4,92, een huurverhoging van € 137,76 opleveren. De netto huurverhoging op basis van de streefhuur zal in redelijkheid niet boven de verwachte Rapport: Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis, M. van der Veen Augustus 2011

12

energiebesparing uit mogen komen. De streefhuur hangt samen met de kwaliteit van de woning en de woonomgeving, afhankelijk van het streefhuurbeleid kan de maximale investering in energetische maatregelen worden bepaald.

3.3.3 Labelverbetering en de hieraan gekoppelde investering Om in beeld te krijgen wat de ruimte voor huurverhoging is, wordt de hoogte van de maximale huur op basis van het puntenstelsel bepaald. Door te rekenen met verschillende scenario's in de streefhuur wordt inzichtelijk gemaakt welke invloed de vastgestelde streefhuur op de uiteindelijke investering heeft. De bruto puntprijs wordt bepaald met de huurprijsgrenzen uit het huurbeleid 2011 – 2012. De referentiewoning beschikt over de volgende gegevens met betrekking tot het energielabel en het totaal aan WWS- punten: Hoekwoning Asterstraat Energielabel Woningwaardering Netto puntprijs Puntcorrectie energielabel

Voor mutatie F 124 €4,64 4

Na mutatie B 152 €4,69 32

Tabel 6: Woningwaardering met afgesplitste punten op basis van het energielabel

3.4 Samenvatting Uit dit hoofdstuk blijkt dat een energetisch verbeterplan niet zomaar kan worden doorberekend in de huurprijs. Het beleid geeft kaders aan waarbinnen dit kan gebeuren. De huurquote is een richtlijn welke door energiebesparende maatregelen dichter bij de totale woonlast komt te liggen. Bij het doorvoeren van besparingsmaatregelen is het van belang dat dit binnen het gestelde beleid van de organisatie past. De financiering van investeringen, aansluiting bij de doelgroep en het algemene energiebeleid (ambitieniveau en milieuaspecten) zijn punten waarover de woningcorporatie een beslissing kan nemen. Uitgangspunt is dat de totale woonlasten gelijk blijven of in de toekomst zelfs afnemen. Binnen de corporatie wordt aansluiting bij de financiële huishouding gezocht.


13

4 TECHNISCHE

ANALYSE

4.1 Inleiding Richtlijnen en kaders zijn in dit hoofdstuk als ondergrond genomen voor de uitwerking van verbetermogelijkheden. Maatregelen worden uiteengezet in verschillende pakketten, met het aanbieden gebundelde pakketten is het mogelijk om steeds beter in de vraag te voorzien. Maatwerk vraagt wel om flexibele toepasbaarheid. Binnen het woningbezit van WBO is bijna een kwart van de woningen geschikt voor energiebesparende acties. Dit gaat om woningen binnen de vastgestelde categorie, hiervan is meer dan 80% voorzien van energielabel D of slechter. De woningvoorraad van WBO heeft ten opzichte van de landelijke sociale voorraad, gemiddeld een goede energieprestatie. In dit hoofdstuk worden met name de technische mogelijkheden voor het verbeteren van een bestaande woning behandeld.

4.2 Aanleiding Een woningbezitter heeft de mogelijkheid om een woning bij mutatie op energetisch vlak te verbeteren. Binnen de levensduur van een woning komen verschillende momenten aan de orde om investeringen te plegen. Uittreding van een huurder is ook zo’n moment. Ook bij mutatie kan de mogelijkheid tot het toepassen van energetische verbeteringen worden aangegrepen. Een huurder voelt zicht prettiger in een woning met kwaliteit. Kwaliteit staat voor een tevreden huurder. Dit kan voor een belangrijk deel door de verhuurder worden bepaald. De vraag is of een huurder hiervoor wil betalen. Als hier een reële besparing tegenover staat, wel. Kan deze besparing worden doorgeschoven naar de huur? Uitgaande dat dit gaat gebeuren moet gekeken worden naar wat mogelijk is. Als een woning ongewijzigd van huurder veranderd wordt de huur in de meeste gevallen opgetrokken naar de gewenste streefhuur. De ‘nieuwe’ huur is de basis voor verhoging na mutatie. Na mutatie wordt op basis van de energetische investering een hogere ‘nieuwe’ huur gevraagd. De werkelijke huurverhoging mag in principe de verwachte besparing in energie niet overstijgen. Een deel van de hogere huur kan ook toegerekend worden aan het verhoogde comfort. De vraag welke hierbij opspeelt is: wat heeft een huurder over voor meer comfort? Hier is lastig antwoord op te krijgen. Vanuit de verhuurder gezien, zou het goed uitkomen dat de marge tussen werkelijke besparingen en de werkelijke investering wordt opgevuld met een toeslag voor comfort. Waarom op mutatiebasis?  Directe doorvoering van de huurverhoging op basis van de investering aan de nieuwe huurder,  De woning hoeft niet te wachten op de aanpak bij groot onderhoud, het voordeel in besparing treedt direct na mutatie op,  Geen zittende huurder tijdens de uitvoering van energetische verbeteringen,  Spreiding van het investeringsvolume, dus geen grote vraag naar liquide middelen bij grote renovaties. Wanneer is op mutatiebasis minder interessant?  Bij het verbeteren van een individuele woning is de werkstroom niet gegarandeerd, prijstechnisch en planningsmatig kan dit nadelig uitvallen.  Indien het complex binnen de gestelde exploitatieperiode voor energetische verbetering op de nominatie staat om gesloopt te worden.

4.3 Typering voorraad WBO Energetische besparingsmogelijkheden worden ontwikkeld voor woningen waarin de grootste potentie voor verbetering mogelijk is. De Nederlandse woningvoorraad bestaat voor bijna 9% (Voorbeeldwoningen 2011) uit rijwoningen gebouwd in de periode 1946 – 1964. De Oldenzaalse sociale woningvoorraad bestaat voor ruim een kwart uit dit type woning in de betreffende periode gebouwd. Rapport: Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis, M. van der Veen Augustus 2011

14

Gemiddeld beschikken de woningen over energielabel D. De verdeling van energielabels uit het betreffende segment is hieronder weergegeven (figuur 2). Van de woningen heeft 47% een gebruikersoppervlak tussen de 50 – 75 m2 en 46% een gebruikersoppervlak tussen de 75 – 100 m2. De ventilatievoorziening is voor het grootste deel natuurlijk, ruim 1% beschikt over mechanische afvoer met natuurlijke toevoer. Bijna 39% van de woningen is reeds voorzien van een HR107 ketel, 59% beschikt over een VR ketel, bij 2% kan nog een lokaal systeem worden aangetroffen.

Figuur 1: Energielabels rijwoning WBO, tussen en hoek 1946 - 1964

De tussenwoningen uit de vastgestelde categorie hebben samen een omvang van 527 stuks, van de hoekwoningen zijn 398 stuks in deze periode gebouwd. Deze groep beslaat met 925 woningen bijna het volledige aandeel van 1.085 woningen uit de bouwperiode 1946 – 1964. Het betreffende woningtype is hieronder weergegeven (figuur 3).

Figuur 2: Rijwoningen te Oldenzaal, geschikt voor energetische verbetering

4.3.1 Stappenplan inventarisatie Het stappenplan staat voor het in kaart brengen van de huidige prestatie van de woning, op basis van de uitkomsten wordt een warmteverlies berekening gemaakt. Warmteverlies reduceren kan bereikt worden door het verbeteren van de verschillende elementen. De elementen worden bij de berekeningen vanuit het EPArapport in kaart gebracht. Deze gegevens zijn veelal bekend en kunnen na implementatie van nieuwe elementen worden gewijzigd. Uitgangspunten voor verbetering bij volledige huuraanpassing van een mutatiewoning zijn opgenomen in bijlage 5.


15

4.3.2 Labelcheck Bij woningcorporaties zijn veel energielabels op basis van representatieve woningselectie uitgegeven. Daarom wordt geadviseerd om per woning een labelcheck uit te voeren. Aan de hand van een checklist en een opname ter plekke wordt bepaald in welke staat de woning verkeert. De labeling van het landelijk sociaal vastgoed is hieronder afgezet tegen het bezit van WBO. Hieruit valt op te maken dat de woningvoorraad van WBO beter scoort dan gemiddeld in Nederland. De verdeling van de labels bij rijwoningen uit de bouwperiode 1946 – 1964, staan weergegeven in figuur 1.

Figuur 3: Verdeling van energielabels naar verhouding in de totale voorraad (bron: EPA- view)

4.3.3 Energiebesparing Om de verwachte energiebesparing helder te krijgen, kan aan de hand van huidige verbruiken op complexniveau worden bepaald welke prestatie-index hiermee correspondeert. De verbruiken worden opgesplitst in verwarming en warm tapwater. De grootste besparing wordt behaald door in te zetten op verwarming, met name door het warmteverlies te reduceren en vervolgens in te zetten op het benutten van duurzame energie. Indien de mogelijkheden voor duurzame energie beperkt zijn, wordt ingezet op efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen (Trias Energetica bijlage 2). De energieprestatie van bestaande woningen wordt aangegeven met de energie-index (EI), de EI wordt bepaald met behulp van het energieprestatie advies (EPA), maatwerkadvies of energielabel. Hieronder worden de te doorlopen stappen voor het bepalen van de energiebesparing opgesomd:    

Verbruik in huidige toestand inventariseren (op basis van huidige EPN), Huidige energieprestatie invoeren, De gewenste energieprestatie bepalen, Uiteindelijke energetische besparing berekenen.

Elektriciteitsbesparing Om de kosten voor elektriciteitsverbruik positief te beïnvloeden kan worden ingezet op het toepassen van zonnepanelen. Een systeem met PV- cellen heeft tevens een positieve invloed op de energieprestatie en dus het energielabel. Met zonnepanelen wordt men minder afhankelijk van door te voeren prijsstijgingen. De kwaliteit van dergelijke systemen is de afgelopen jaren sterk verbeterd, in samenspraak met een redelijke aanschafprijs en gunstige financieringscondities is het mogelijk om binnen een periode van 10 jaar positief rendement op de investering te behalen.

4.4 De geselecteerde woning De verbeteringen worden toegepast op een rijwoning uit de jaren ’50 (zie typering woningvoorraad WBO in 3.3). In de Oldenzaalse Bloemenbuurt zijn destijds veel woningen van dit type gebouwd. De algemene gegevens van de woningen zijn bekend. Tekeningen (bijlage 7) geven inzicht in de bouwkundige aspecten. De werkelijke staat is echter pas in de praktijk te beoordelen. Met behulp rekensoftware (EPA-view) kan vooraf al inzichtelijk worden gemaakt welke maatregelen tot een bepaalde energieprestatie leiden. Om in theorie al van het betreffende label E naar label B te komen, wordt data uit het bestaande energieprestatierapport gewijzigd. De te nemen maatregelen worden in dit hoofdstuk verder toegelicht. Rapport: Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis, M. van der Veen Augustus 2011

16

4.4.1 Praktijkopname van woningeigenschappen De werkelijke staat van een woning wordt door een deskundige aan de hand van een praktijkopname in kaart gebracht. Met behulp van een checklist wordt ter plekke inzichtelijk gemaakt waar de mogelijke verbeteringen liggen. Hierbij wordt met name naar de bouwkundige en installatietechnische aspecten gekeken. Door de praktijkopname met onderliggende algemene gegevens uit tekeningen en onderhoudsplannen samen te voegen, ontstaat een betrouwbaar beeld om mee te gaan rekenen.

4.5 Technische analyse bezuinigingsmaatregelen Alle pakketten kunnen worden opgesplitst in een bouwkundig en een installatietechnisch onderdeel. Onder het kopje “overige” worden extra opties weergegeven, deze zijn afhankelijk van het pakket, vereist (X) of aan te bevelen (A). De verbeterpakketten zijn in tabel 7 inzichtelijk gemaakt. De vereisten en onderbouwing zijn hieronder uitgewerkt. De vereisten aan het verbeterpakket:   

Per pakket worden ten minste drie energetische maatregelen getroffen. Een minimale verbetering naar energielabel B. Per woning wordt bepaald welke verbeteropties van toepassing kunnen zijn.

Door sturing te geven aan de energie-index, kan voorkomen worden dat een woning net onder de norm voor een beter label valt. Bij de toepassing van een verbeterpakket kan hier rekening mee worden gehouden. Met name de stap van energielabel C naar B voegt veel punten toe. Daardoor wordt de ruimte voor huurverhoging vergroot. De vraag is echter of de gevolgen binnen het beleid van de corporatie passen. Zo kan men echter ook sturen op een lager energielabel met gunstige huurvoorwaarden in het voordeel van de bewoner.

4.5.1 Verbeterpakket 1 Dit pakket is opgebouwd uit maatregelen welke doorgaans in de meeste woningen kunnen worden doorgevoerd. Alle onderdelen uit dit pakket worden in principe doorgevoerd. Het kan voorkomen dat een woning al is voorzien van enkele maatregelen. Bij het doorrekenen wordt als uitgangspunt een compleet pakket aangehouden. Het energielabel kan met de maatregelen uit dit pakket vooraf worden berekend. Aan de hand van de uitkomsten kan een berekening van het woninggebonden (gestandaardiseerd) energieverbruik worden gemaakt.

4.5.2 Verbeterpakket 2 Wanneer blijkt dat een woning in aanmerking komt voor grootschalige verbetering wordt dit pakket als uitgangspunt genomen. Onder grootschalig wordt verstaan dat alle sanitaire voorzieningen en de keuken worden vervangen. Het tegelwerk en kozijnaansluitingen tot aan de aansluitpunten en installaties, worden hierbij aangepakt. Een totaal 'gestripte' woning kan vervolgens worden voorzien van extra isolerende voorzetwanden. In de praktijk is dit meestal slechts bij een beperkt aantal woningen het geval. De consequenties voortvloeiend uit dit pakket zijn rigoureus. Als een muterende woning niet kan worden voorzien van spouwvulling liggen hierin wel mogelijkheden. Bij dit pakket wordt ingezet op een hoge isolatiewaarde, verlies van energie wordt volgens stap 1 uit de Trias Energetica zoveel mogelijk gereduceerd. Aandacht voor bouwfysische eigenschappen is hierbij geboden.

4.5.3 Verbeterpakket 3 Dit pakket is gebaseerd op verbeterpakket 1. Het pakket kan worden toegepast zodra het dakvlak van de woning op het zuiden is georiënteerd. De consequentie is dat het dak in dusdanige staat moet zijn dat de levensduur van de panelen niet afhankelijk is van levensduur van het bestaande dak is. De zonnepanelen kunnen bij een optimale planning op dezelfde dag als het nieuwe isolerende dak worden aangebracht. Gezien de uitvoering bespaard het tijd om de panelen te integreren in de dakplaten, inhuren van een kraan hoeft hiervoor slechts voor een korte periode plaats te vinden.

4.5.4 Keuzematrix verbeterpakketten Uitgangspunt is dat de schil op traditionele wijze met courante materialen wordt verbeterd. Installaties worden op basis van actuele en gangbare eisen verbeterd. Bij dit soort projecten is de uitvoering in handen Rapport: Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis, M. van der Veen Augustus 2011

17

van professionele partijen met de nodige ervaring, de focus van het onderzoek ligt daarbij op reguliere verbetermethodieken. Bouwbedrijf Trebbe heeft hiervoor de nodige kennis en kunde ingebracht, gedetailleerde informatie is uit literatuur gefilterd (zie voor verdere onderbouwing bijlage 4). In de keuzematrix (tabel 7) is aangegeven welke verbeteringen per pakket worden toegepast. Per verbeterpakket zijn de maatregelen onderverdeeld in bouwkundige, installatietechnische en overige aspecten. De overige aspecten worden als advies naar voren gebracht, zodra een woning energetisch wordt verbeterd kan het voordelig zijn om, indien van toepassing, de woonkwaliteit op deze vlakken te verbeteren. De verbeterde plattegrond en verplaatsing van de badkamer staan in relatie tot verbeterpakket 2. Maatregelenpakket Energetische Verbetering

Pakket 1 Pakket 2 Pakket 3

Bouwkundig Gevelisolatie spouwvulling

v

Gevelisolatie voorzetwand

v v

Begane grondvloer isoleren (PUR)

v

Begane grondvloer isoleren (TONZON)

v v

Dak van binnenuit isoleren

v

v

Isolerende dakplaten

v

Alle beglazing in verwarmde ruimten vervangen door HR++ glas

v

v

v

Kierdicht maken

v

v

v

CV- leidingen in onverwarmde ruimten isoleren

v

v

v

v

v

v

Installaties Vervangen oude ketel door HR-107 ketel Vraaggestuurde ventilatie met CO2-sensor

v

Decentrale WTW

v

v

Zonnecollector met HR- zonneboiler *

v

PV- cellen *

v

Overige Verbeterde plattegrond/ architectuur (3-sterren uitrusting)

X

Badkamer vergroten (door verplaatsing)

X

Toevoegen “uitbreidingsmodule”

A

Domotica (centraal regelbaar communicatiesysteem)

A

A

A

* Indien oriëntatie dakvlak op zuiden zonder belemmeringen Tabel 7: Verbeterpakketten

4.6 Samenvatting De technische mogelijkheden voor het energiezuinig maken van een bestaande woning zijn legio. Om de plannen ook financieel interessant te houden, is gekozen voor een traditionele aanpak met aan de basis pakket 1. Verbeterpakket 2 is daarop het meest rigoureus, uitvoeringstechnisch is dit een uitdaging, het financiële plaatje komt daar in het volgende hoofdstuk nog bij. Pakket 3 levert een duurzame bijdrage, de oplopende prijs voor fossiele brandstoffen kan ervoor zorgen dat dit pakket in de toekomst nog interessanter wordt. In het volgende hoofdstuk zal blijken of de mogelijkheden in de praktijk uitvoerbaar zijn binnen het het voorgaande speelveld. Hierbij zijn met name de financiële kaders van belang. Rapport: Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis, M. van der Veen Augustus 2011

18

5 TOEPASSING

EN FINANCIËLE ONDERBOUWING

5.1 Inleiding De pakketten worden in theorie doorgerekend voor een rijwoning aan de Asterstraat in Oldenzaal. De invloed op de investering, de huurverhoging en de energiebesparing worden per pakket geanalyseerd. De opgestelde verbeterpakketten vragen om een investering. Deze investering staat in principe vast. Alleen wanneer men bereid is om concessies in kwaliteit of uitvoering te doen, kan hierin nog ruimte worden gevonden. Individuele woningverbetering is in uitvoering minder gunstig dan wanneer een geheel complex wordt verbeterd. Het uitgangspunt is om tegenover de verbeteringen een directe huurverhoging te zetten. Bij een investering dient men rekening te houden met directe en indirecte kosten. De directe kosten komen tot uitdrukking in materiaal, grondstoffen en uren. Indirecte kosten worden toegewezen aan overheadkosten en toekomstige kosten voor onderhoud (. Voor corresponderende woningen uit de vastgestelde periode, kunnen de kengetallen vanuit de opgestelde verbeterpakketten worden aangehouden. Indien een woning afwijkt van de standaard, worden correcties toegepast. Correcties worden aan de hand van de opname ter plekke en beschikbare tekeningen/ complexplannen vastgesteld. Onderstaande criteria zijn van belang bij het toekennen van een verbeterpakket:     

Bouwperiode 1946 – 1964 Een “slecht” energielabel (D – G) Komt in aanmerking voor grootschalige aanpak (pakket 2) Heeft een positieve oriëntatie op de zon (zonne-energie) Ruimte voor vraaggestuurde ventilatie en/ of warmteterugwinning

5.2 Investering per pakket Investeren in de bestaande woningbouw is afhankelijk van de gewenste kwaliteit welke de woningbezitter wil nastreven. Naast investeringen in zichtbare woonkwaliteit kan kwaliteit in wooncomfort worden toegevoegd. Het comfort in een woning kan gemeten worden aan de hand van gebruiksvriendelijkheid en woongenot in de zin van het binnenklimaat. Beheersbaarheid van het binnenklimaat is bij woningen uit de bouwperiode 1946 – 1964 nog niet altijd vanzelfsprekend. Het toepassen van een beheersbaar systeem vraagt om een investering. Naast verbetering in wooncomfort mag de energiebesparing ook niet onderschat worden. Besparing op de energielasten biedt (wettelijke) mogelijkheden tot huurverhoging. De huurverhoging mag het voordeel vanuit te bereiken besparingen niet overschrijden (corporatiebeleid). De wettelijk toegestane huurverhoging op basis van het WWS sluit in de praktijk niet altijd aan bij het gevoerde beleid. De woning heeft voor mutatie een vastgesteld aantal punten waarvan de huur is afgeleid. Een deel van die punten is toe te kennen aan energetische maatregelen. Per punt wordt een redelijke huurverhoging doorgerekend, dit is afhankelijk van het streefhuurbeleid en dus de kwaliteit. Toegevoegde kwaliteit staat in verbinding met de verwachte energiesprong, hiermee wordt inzicht verschaft op de maximale investering. Het kwaliteitspakket heeft een bepaald prijskaartje. Met het aanhouden van aanpasbare kengetallen wordt flexibiliteit in het investeringsvolume gegeven. Concessies in kwaliteit worden alleen op basis van de energiebesparing en dus het investeringsvolume gedaan. Onderhoud is gebaseerd op toevoegingen in het energetische segment. Installaties vragen hierbij om het meeste onderhoud. Voor de bouwkundige verbeteringen worden geen maatregelen in het onderhoud gepland. Met het afsluiten van onderhoudscontracten wordt meer zekerheid gecreëerd omtrent de werking en levensduur van systemen. Normaal gesproken is het onderhoud voor de aanwezige installaties reeds in de onderhoudsbegroting opgenomen. Door toevoeging van een warmteterugwinsysteem of mechanische ventilatievoorzieningen is een extra post voor onderhoud opgenomen. Op de investering is een rendement vereist, de rendementsvoet is ingevoerd om leningen en risico’s af te dekken. Indexatie van de huur vindt Rapport: Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis, M. van der Veen Augustus 2011

19

jaarlijks plaats, gemiddeld wordt uitgegaan van 3%. Ook wordt rekening gehouden met kostenstijgingen in het onderhoud. In tabel 8 zijn de kengetallen opgenomen. Kengetallen Exploitatieperiode Jaarlijks onderhoud Aantal weken onverhuurbaar Rendementsvoet Huurindex Kostenstijging Bruto puntprijs

30 jaar € 150,00 – € 220,00 2 6,00% 3,00% 3,00% € 4,92

Tabel 8: Basisgegevens voor berekening van de maximale investering

De netto huurverhoging op basis van de maximale investering en de maximale investering op basis van het WWS, worden hieronder afgezet tegen de besparing op basis van het EPA- rapport en de werkelijke investering op basis van calculatie. De investering op basis van energiebesparing is een afgeleide van de maximale investering ten opzichte van de netto huurverhoging, in verhouding tot de werkelijke besparing. De terugverdientijd staat in verhouding tot de werkelijke investering, ten opzichte van de investering op basis van de energiebesparing in verhouding tot de exploitatieperiode van 30 jaar.

5.2.1 Verbeterpakket 1 Pakket 1: van F naar B Streefhuur Netto huurverhoging Werkelijke besparing (EPA)

70% € 92 € 69

80% € 105 € 69

90% € 118 € 69

100% € 132 € 69

Maximale investering Werkelijke investering (calculatie) Investering obv. energiebesparing

€ 18.166 € 9.723 € 13.613

€ 21.204 € 9.723 € 13.904

€ 24.242 € 9.723 € 14.129

€ 27.279 € 9.723 € 14.310

Terugverdientijd obv. werkelijke investering in jaren

21,4

21,0

20,6

20,4

Tabel 9: Huurverhoging, besparing en investering pakket 1

Dit basispakket heeft een positief resultaat op de financiën. Het moment waarop de investering zich heeft terugverdiend is ruim voor het einde van de exploitatieperiode. Financieel is dit pakket aantrekkelijk omdat met een relatief kleine investering per woning, grote energiebesparingen worden behaald. De investering kan binnen 21 jaar worden terugverdiend. In verband met de afschrijving van installaties moet wel rekening worden gehouden met een herinvestering binnen de exploitatieperiode. Onderhoud en vervanging van de verwarmingsinstallatie is al in de onderhoudsbegroting opgenomen.

5.2.2 Verbeterpakket 2 Pakket 2: van F naar A Streefhuur Netto huurverhoging Werkelijke besparing (EPA)

70% € 105 € 74

80% € 120 € 74

90% € 135 € 74

100% € 151 € 74


€ 21.021 € 15.082 € 14.765

€ 24.497 € 15.082 € 15.055

€ 27.973 € 15.082 € 15.282

€ 31.450 € 15.082 € 15.462


30,6

30,0

29,6

29,3

Tabel 10: Huurverhoging, besparing en investering pakket 2 Rapport: Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis, M. van der Veen Augustus 2011

20

De terugverdientijd bevindt zich net op de rand van de totale exploitatietermijn. Gestreefd wordt naar maximale benutting van de eerste stap uit de Trias Energetica, het warmteverlies beperken. In geringe situaties kan het voorkomen dat een woning in aanmerking komt voor verbeterpakket 2. Woningen uit de bouwperiode 1946 – 1964 zijn meestal voorzien van een smalle spouwmuur, bouwfysische of bouwtechnische zwaktes kunnen aanleiding zijn om te kiezen voor dit pakket.

5.2.3 Verbeterpakket 3 Pakket 3: van F naar A++ Streefhuur Netto huurverhoging Werkelijke besparing (EPA)

70% € 132 € 110

80% € 151 € 110

90% € 170 € 110

100% € 207 € 110


€ 25.825 € 17.973 € 21.522

€ 30.180 € 17.973 € 22.008

€ 34.535 € 17.973 € 22.385

€ 38.890 € 17.973 € 22.687


25,0

24,5

24,1

23,8

Tabel 11: Huurverhoging, besparing en investering pakket 3

Dit pakket komt geheel overeen met verbeterpakket 1, de toevoeging van een zonneboiler en PV- panelen hebben een positief effect op de energierekening. Het is een duurzame manier van energieopwekking. De CO2 uitstoot wordt met de toepassing van dergelijke systemen gereduceerd, daarnaast wordt minder aanspraak op eindige grondstoffen gedaan. Het moment waarop de investering is terugverdiend ligt op een later tijdstip, hier is echter geen rekening gehouden met de stijging van de energieprijs. Als de afgelopen prijsstijgingen zich doorzetten wordt de besparing ten opzichte van de andere pakketten alleen maar groter. Bovenstaande tabellen tonen tevens aan dat wettelijke bepalingen (Maximale investering) niet aansluiten bij de werkelijke uitkomsten. De werkelijke investering op basis van pakket 1 en een streefhuur van 70%, neemt slechts 54% van de maximaal wettelijke verhoging tot zijn deel. Als 54% van de netto wettelijke huurverhoging wordt doorgerekend, is een huurverhoging van € 49,- rendabel over een exploitatieperiode van 30 jaar. Met een werkelijke besparing op basis vanuit het EPA van € 69,- is daar ruimte voor een op comfort gebaseerd huurdeel. Ook wordt hiermee aangetoond dat huurverhoging op basis van het WWS niet vanzelfsprekend logisch is. De terugverdientijd laat zien binnen welke periode een investering op basis van de verwachte energiebesparing rendabel is.

5.3 Huurverhoging per pakket Een investering in energiebesparende maatregelen mag financieel niet onrendabel zijn. Voor de investeerder (lees: verhuurder) moet het voordeel op de lange termijn opleveren. Een huurder wil direct al resultaat zien. Het verbeterde comfort in de woning wordt ook als voordeel meegewogen. Implementatie van de verbeteringen en doorvoering van deze verbeteringen in de huur staan aan de basis van de investeringsberekening. De optiek van waaruit een verhoging zal plaatsvinden kan verschillen. Het kan wenselijk zijn om in bepaalde gevallen onrendabele investeringen te compenseren met beter renderende investeringen. De volgende aspecten spelen mee bij het berekenen van de huurverhoging:    

Huurverhoging aan de hand van verbeterde energieprestatie bepalen Punten aan de energieprestatie koppelen Puntprijs vaststellen (maximaal redelijk en streefhuurpunten) Consequenties voor de streefhuur en huurtoeslag.

5.3.1 Invloed van de investering op de huurlasten Grenzen voor de maximale huur binnen de sociale sector zijn wettelijk vastgesteld. Het streefhuurpercentage is in het verhuurbeleid van de woningcorporatie opgenomen. De maximale huurprijsgrenzen zijn opgenomen in het woningwaarderingsstelsel. Uit het stelsel wordt afgeleid hoeveel huur een woning maximaal mag opleveren. Aan de hand van de woningwaardering kan het toekomstige investeringsplafond worden bepaald. Het puntenverschil tussen het huidige en het nieuwe energielabel kan gebruikt worden om de maximale Rapport: Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis, M. van der Veen Augustus 2011

21

huurverhoging door te rekenen. De bruto puntprijs voor eengezinswoningen komt volgens de het stelsel op € 4,92 per punt. Bij de toepassing van verbeterpakket 1, wordt een verbetering van label F naar label B beoogd. Hier is een maximale huurverhoging van € 138,- aan gekoppeld. Door het streefhuurbeleid komt de netto huurverhoging hiermee lager uit. Het beleid kan mogelijk niet meer aansluiten bij de praktijk, daarom is het belangrijk om het steefhuurbeleid voor energiezuinige, bestaande woningen, opnieuw te bekijken. Hoekwoning Asterstraat Energielabel Woningwaardering Huurprijs (maximaal redelijk) Huurprijs (streefhuur 80%)

Voor mutatie F 124 € 575 € 460

Na mutatie B 152 € 713 € 570

Verschil 4 labels 28 € 138 € 110

Tabel 12: Huurprijs van een eengezinswoning op basis van puntenstelsel

Huurtoeslag Een woning voorzien van verbeterpakket 1 heeft voor een huishouden met een inkomen onder de € 29.350 een positief effect op de huurtoeslag. Als de betreffende woning aan de Asterstraat wordt verbeterd, met als resultaat een in de huur doorberekende energiebesparing van € 69, neemt de huurtoeslag met € 43 toe. Het energetisch huurdeel wordt hierbij (nog) voor 62% door de huurtoeslag gefinancierd.

5.4 Besparing per pakket Als de besparing op de energierekening direct kan worden doorberekend in de huurprijs, en dit geen nadelig effect in de woonlasten oplevert, is er voor een huurder geen reden om energetische verbeteringen te negeren. Een bewoner mag geen (financieel) nadeel ondervinden van de gevolgen welke uit verbetering voortkomen. De toenemende prijs voor eindige grondstoffen zorgt in toekomst voor een groter effect van de energiebesparende maatregelen. De te behalen besparing is te berekenen aan de hand van het energieprestatie advies (EPA). Hiervoor worden standaard waarden aangehouden, voortvloeiend uit de energie-index. In bijlage 6 (energiebesparing op basis van pakket 1, 2 en 3) is dit verder uitgewerkt. De verbruiken zijn gebaseerd op gegevens uit berekeningen over de energieprestatie. De gerealiseerde gasbesparing is toe te rekenen aan de reductie van warmteverlies van het gebouw. Wat opvalt is dat het elektriciteitsverbruik toeneemt, dit heeft te maken met installaties voor comfort, ventilatievoorzieningen en WTW systemen.

5.5 Samenvatting Investeren, huur verhogen en besparen. De belangrijkste gevolgen voortkomend uit het besluit om over te gaan tot Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis. De woningcorporatie investeert in energiebesparende maatregelen. Met het doorberekenen van een huurverhoging wordt de investering terugverdiend. Een aanstaande huurder krijgt hiervoor een woning met een lagere energiebehoefte en kan door dat verschil de hogere huur betalen. Alle pakketten zijn op financieel vlak verantwoord uitvoerbaar, pakket 2 geeft daarbij de minste marge. Pakket 1 en 3 zijn respectievelijk binnen 21 en 25 jaar terug te verdienen. Huurders hebben in de toekomst een steeds groter voordeel omdat de energieprijzen naar verwachting blijven stijgen. Een energiezuinige woning moet ook energiezuinig worden gebruikt. Zodra er geprofiteerd wordt van het verhoogde comfort, moet men zich realiseren dat daar ook grenzen aan vast zitten. Het is immers geen passiefhuis waar optimaal afgestemde systemen het binnenklimaat beheersen.


22

6 UITVOERINGSASPECTEN

EN NAZORG

6.1 Inleiding Efficiënt omgaan met de beschikbare tijd is van belang voor het slagen van het pakket. Leegstand betekent mislopen van huurinkomsten, op tijd bestellen en leveren van materialen is essentieel voor de uitvoering. De betrokken partijen moeten tijdens de uitvoeringsfase efficiënt te werk kunnen gaan. Met het in de arm nemen van een ervaren partij voor renovaties worden innovatieve processen bevorderd. Zodra een woning zijn energiebesparende pakket heeft gekregen is het van belang om de nieuwe bewoner hierover te informeren. Toelatingseisen vanuit de verhuur kunnen een toekomstige huurder al informeren over de aangeboden energiezuinige woning.

6.2 Planning Per verbeterpakket is een uitvoeringsschema opgesteld (bijlage 6). Hierin zijn alleen de energetische verbeteringen opgenomen. De uitvoering wordt uitbesteed aan externe betrokkenen, aan hen wordt de verantwoordelijkheid overgedragen om een pakket binnen de vastgestelde periode uit te voeren. Pakket 1 en 3 zijn uit te voeren binnen een tijdsbestek van 8 werkdagen, pakket 2 heeft een uitvoeringstermijn van 10 dagen nodig. Zodra een huurder het contract verbreekt wordt geadviseerd om als verhuurder een peiling in de (bewoonde) woning te plannen. De opname wordt aan de uitvoerende partij verstrekt, zodat essentiële materialen voor de uitvoering ook beschikbaar zijn. De periode van leegstand wordt beperkt als een verbeterpakket goed is voorbereid en de partijen zo spoedig mogelijk aan de slag kunnen. De voorbereidingstijd bedraagt, afhankelijk van de verleende toegang tot de woning, ongeveer 4 weken (Bokdam, 2011). Onderstaande aspecten zijn van belang hebben invloed op de planning:      

Te isoleren constructies in kaart brengen en de oppervlakte bepalen. Beoordelen van de staat van de cv- installatie, uitgangspunt is dat er reeds centrale verwarming aanwezig is. Uitgangspunt is dat de bestaande ketel wordt vervangen door een moderne HR- ketel. Inmeten van beglazing, kozijnen worden gehandhaafd, draaiende delen worden waar vereist vervangen en voorzien van kierdichting. Vraaggestuurde ventilatie kan eenvoudiger in bestaande woningen worden toegepast als de tussenliggende vloeren van hout zijn. Decentraal toegepaste warmteterugwinning wordt afhankelijk van het pakket toegepast in de woonkamer. De toepassing van zonne-energie is afhankelijk van de oriëntatie van de woning, zodra dit wordt geadviseerd moet rekening worden gehouden met de levertijd.

6.3 Innovatieve processen Processen komen in toekomst op een andere manier tot stand. Een standaard proces is voor deze tijd niet meer toereikend. Opdrachtgevers krijgen meer de regie in handen, zij beslissen wat er gaat gebeuren en trekken directe en korte lijnen naar leveranciers en uitvoerende partijen. Zo wordt al in een vroeg stadium zekerheid gecreëerd over wat er gaat gebeuren. Hieronder worden belangrijke ontwikkelingen omtrent de totstandkoming van innovatieve processen weergegeven.    

Ketensamenwerking Reduceren van faalkosten Een open, snel en gedragen proces voor alle betrokkenen Kwaliteit per proces, per betrokkene het specialisme

In bijlage 2, duurzame labelverbetering, wordt verder ingegaan op de processen. De Innovatieve Systeem Analyse (ISA; Urlings, Suurs, 2010) gaat in op samenwerkingsvormen en de versnelling en facilitering van duurzame innovatie. Het achterliggende projectmanagement en de daarbij behorende processen worden verder toegelicht onder de GOTIK- methode. Rapport: Klimaatneutraal Renoveren op Mutatiebasis, M. van der Veen Augustus 2011

23

6.4 Stimuleren van energiezuinig woongedrag De wijze waarop een woning wordt gebruikt heeft invloed op het energieverbruik. Door het treffen van fysieke ingrepen wordt invloed op het woninggebonden energiegebruik uitgeoefend. Alleen fysieke verbeteringen geven geen garantie dat een woning ook energiezuiniger wordt gebruikt. Met het aandragen van energetische verbetermogelijkheden vanuit de corporatie, worden huurders mede gestimuleerd om ook hun verantwoording in het energiegebruik te nemen. Bewustwordingsacties kunnen al voor de woningverbetering worden overgebracht. Wanneer bewoners de woning betrekken is het een goed moment om besparingsacties en de daarbij behorende instrumenten in te zetten (bijlage 3, geschiktheid en bewonersgedrag).

6.5 Samenvatting De wijze waarop energetische verbeteringen kunnen worden doorgevoerd wordt mede bepaald door de procesgang. Door vanaf het allereerste begin een integrale en transparante samenwerking op te zetten, wordt de procesgang versoepeld. Aandacht voor energiebesparende maatregelen is een statische maatregel, daarnaast dient de toekomstige bewoner ook te zijn voorbereid op het energiebewuste wonen.


24

7 CONCLUSIES

EN AANBEVELINGEN

7.1 Conclusies Uit het onderzoek blijkt dat de uitgewerkte cases voor het energetisch verbeteren van individuele woningen uitvoerbaar zijn. Uitvoering in de praktijk is mogelijk op basis van realistische calculaties voor de kosten van een pakket, de hieraan gekoppelde investering en de werkelijke besparing. Hieronder wordt per verbeterpakket de technische en financiële haalbaarheid beschreven, bijzonderheden worden onder de aandachtspunten behandeld. Verbeterpakket 1 heeft geen bijzondere gevolgen voor de uitvoerbaarheid in de praktijk. Bij woningen voorzien van spouwmuurisolatie, wordt aanbevolen de kwaliteit en isolerende werking opnieuw te beoordelen. Met behulp van infraroodcamera's wordt duidelijk waar het hoogste verlies optreedt. Decentrale warmteterugwinning werkt vanuit de woonkamer, dit is de ruimte waar gemiddeld de hoogste temperatuur heerst, het comfort wordt zo gewaarborgd. Verbeterpakket 2 kan bij uitzondering worden toegepast, bouwtechnisch heeft de uitvoering hiervan diverse consequenties. Een beter isolerende schil heeft op de totale besparing weinig invloed, terwijl de kosten een stuk hoger liggen. Dit pakket is ruim vijfduizend euro duurder dan pakket 1, de energiebesparing van vijf euro per maand levert nauwelijks voordeel ten opzichte van de extra kosten die gemaakt worden. Verbeterpakket 3 laat zien dat de extra investering in duurzame energie, een extra besparing op de energierekening oplevert. De CO2 reductie is met ruim een kwart toegenomen en de terugverdientijd valt binnen de exploitatieperiode van 30 jaar. Investering

Energiebesparing

Terugverdientijd streefhuur (80%)

CO2 reductie

Pakket 1 (F – B)

€ 9.723

€ 69

21 jaar

2.919 kg

Pakket 2 (F – A)

€ 15.082

€ 74

30 jaar

3.026 kg

Pakket 3 (F – A++)

€ 17.973

€ 110

24,5 jaar

4.125 kg

7.1.1 Beantwoording van de vraagstelling Het antwoord op de hoofdvraag is aan de hand van het onderzoek en de daaraan verbonden conclusies gevonden. De conclusies op basis van de deelvragen worden hier getrokken. De hoofdvraag is als volgt geformuleerd: “Wat zijn de mogelijkheden voor het verbeteren van de energieprestatie van een sociale huurwoning op mutatiebasis?” De volgende deelvragen zijn gaandeweg het onderzoek aan de orde geweest, het antwoord is per deelvraag met onderstaande conclusies onderbouwd: Welke technische mogelijkheden kunnen worden toegepast om een woning energiezuiniger te maken? Afstemming tussen bouwkundige en installatietechnische aspecten is van belang voor de balans in energiebehoefte. Minder dan de helft van de investering komt bij een standaard verbeterpakket ten goede aan de schil. Het resterende deel van de investering is toe te wijzen aan installaties. Het verschil tussen verbeterpakket 1 en 3 is te vinden in duurzame energievoorziening, de toevoeging hiervan brengt een verdubbeling van de investering teweeg. Uitvoeringstechnisch kan goed aansluiting worden gevonden bij het installeren en plaatsen van het isolerende dak en de duurzame installatie. Verbeterpakket 2, isolatie aan de binnenzijde, is alleen toepasbaar als het gehele binnenwerk aan vervanging toe is. Kostentechnisch is dit alleen mogelijk als een woning minimaal 30 jaar in de exploitatie staat. •


25

• Wat is een realistische en toerekenbare huurverhoging voor een verlaging van de energiebehoefte? Berekeningen tonen aan dat een bestaande woning door toepassing van het basispakket al een flinke energiesprong kan maken. Stappen van label F naar label B zijn al bij het basispakket haalbaar. Door voor een duurder pakket te kiezen kan een grotere sprong worden bereikt. Alle pakketten zijn over een exploitatieperiode van 30 jaar te financieren, hierbij wordt per pakket een energiebesparing op basis van woninggebonden energiegebruik aangehouden. Voor de lange termijn wordt het voordeel steeds groter als de prijs voor eindige grondstoffen blijft toenemen. Door hier als verhuurder op in te spelen kan de investering op termijn worden terugverdiend. De verwachte woninggebonden energiebesparing is realistisch om ook als huurverhoging door te rekenen, voor ieder pakket, waarbij verbeterpakket 1 de kortste terugverdientijd heeft.  Wat is de invloed van beleidskaders om een woning bij mutatie energetisch te verbeteren? Het energielabel wordt bij woningcorporaties een steeds belangrijker instrument bij de toepassing van energiebesparende maatregelen. Het energielabel is wel verplicht, er staan echter (nog) geen sancties op niet nakoming van de verplichtingen. Steeds beter wordende rekensoftware stimuleert de corporatie om hier mee te gaan werken. Het maken van “energiebeleid” wordt daardoor vereenvoudigd. • Hoe komt de financiering tot stand en waar worden investeringen op terugverdiend? Het uitgangspunt is om niet afhankelijk te zijn van subsidies. Financiering vindt in beginsel plaats vanuit de woningbezitter. Woningcorporaties hebben de taak om woningen bewoonbaar een geschikt te houden voor doelgroepen uit het sociale segment. De doelgroepen zijn afhankelijk van de strategie van de verhuurder. Investeren in duurzame maatregelen heeft niet alleen een positieve invloed op de woonlasten maar ook op het milieu. Overheden stimuleren dit op verschillende manieren. Is de investering per pakket realistisch? Per besparingspakket zijn de uitvoeringskosten, de maximale energetische investering, en de maximale besparing doorgerekend. Voor een huurder is het van belang te weten wat er op de energierekening wordt bespaard. Voor een verhuurder zijn het investeringsvolume en de terugverdientijd belangrijk. Het beleid kan naar gelang de investering passend worden gemaakt. Huurverhoging op basis van het WWS is niet vanzelfsprekend: Volgens de wet is een hogere investering mogelijk dan maatschappelijk verantwoord is. Het energielabel geeft inzicht tot energiebesparingen, het is echter geen garantie dat hier in de praktijk aan wordt voldaan. Uitvoeringstechnisch is het van belang dat de betrokken partijen: installateur, schilder, afbouw en aannemer, een goed samenwerkingsverband vormen. Transparantie in de samenwerking tussen opdrachtgever en uitvoerder komt ten goede aan de uitvoering. Het voeren van goed projectmanagement is een vereiste wanneer per woning wordt geopereerd. Iedere betrokkene dient op de hoogte te zijn van zijn taken en verantwoordelijkheden. Aansturing vanaf het allereerste begin is daarbij noodzaak. Uit de investeringsberekeningen blijkt dat de ruimte tussen huurverhoging aan de hand van het woningwaarderingsstelsel met maximale huurprijzen en streefhuurpercentages relatief groot is. Hoe hoger de van toepassing zijnde de streefhuur, hoe groter de mogelijke investering. Dit is echter geen maatstaf, de huurder moet wel een directe besparing kunnen afleiden. Een maandelijkse besparing van € 69,- (netto contant) bij de toepassing van pakket 1 kan, bij een streefhuurpercentage van 70%, voor een huurder niet uit. De netto huurverhoging zou hier neerkomen op € 92,-. De maximale investering in energie mag dan € 18.166,- bedragen. Dus op basis van de puntprijs investeren is op deze manier niet realistisch. De puntprijs voor energetische verbeteringen moet omlaag of de exploitatieperiode van 30 jaar kan verkort worden. Pakket 1 vraagt echter wel om een investering van €9.723, dit betekend dat de investering op basis van de puntprijs dus gecorrigeerd zal moeten worden. Voor de pakketten 2 en 3 gelden dezelfde voorwaarden, per streefhuurpercentage is te zien dat de netto huurverhoging buiten de grens van de maximale energiebesparing valt. Door aan de “puntenknop” te draaien wordt de daadwerkelijke huurverhoging en de investering zichtbaar.


26

7.2 Aanbevelingen Woonlasten De huurquote zal over het algemeen gelijk blijven, als er geen maatregelen worden genomen is de kans aanzienlijk dat de woonquote blijf toenemen. De oplossing hiervoor is: “Investeren in energetische maatregelen” De investeringen worden doorberekend in de huurprijs, het energieverbruik neemt af. De totale woonlasten blijven gelijk of worden kleiner. Woningcorporaties kunnen hierbij niet alleen op de punten vanuit het WWS letten. De puntprijs op basis van het energielabel vindt geen aansluiting bij de huurverhoging welke op basis van de investering wordt doorgerekend. Hieruit kan worden opgemaakt dat het streefhuurbeleid voor energiezuinige, bestaande woningen moet worden aangepast. Ook zou vanuit de overheid het plafond voor huurprijsgrenzen moeten worden verhoogd. Mutatiebasis als basis Om woningen per mutatie aan te pakken is het vooronderzoek voornamelijk gericht op de financiële en technische haalbaarheid. Daarnaast is het van belang rekening te houden met beschikbaarheid, uitvoerbaarheid en de meetbaarheid van toegepaste concepten. Het in de praktijk verbeteren van woningen, zoals gesteld in de doelstelling, is een doel welke met behulp van dit onderzoek inzichtelijk is gemaakt. Transparantie bij de uitvoering en samenwerking is hierbij geboden. Om werkelijke resultaten te kunnen meten, is het van belang dat de energetische maatregelen in de praktijk worden uitgevoerd. Uitvoering van een verbeterpakket is in theorie financieel aantrekkelijk. Met het uitvoeren van een verbeterpakket in de praktijk, kan de theorie verder worden onderbouwd met meetresultaten uit de praktijk. Monitoren van verbruiken voor en na de toepassing van het betreffende verbeterpakket is van belang voor het bepalen van de werkelijke effectiviteit. Op basis van dit onderzoek wordt de aanbeveling gedaan woningen welke op termijn leegkomen, te toetsen op energiezuinigheid. De verhuurbaarheid van woningen wordt mede door deze maatregelen vergroot. Als het moment aanbreekt dat het beleid vanuit de overheid wordt verscherpt, is de corporatie hierop voorbereid.


27

8 LITERATUURLIJST 8.1.1 Literatuur: Atriensis. Investeringskosten energiebesparing gedekt; september 2009 Bruseker, U., Cazemier, M. en Smits, K. Rapportage huurprijsbeleid: Onderzoek Huurbeleid van de corporaties in Nederland, september 2010. Verkregen via: www.woonbond.nl Blijie, B., Hulle, R. en Poulus, C. Het wonen overwogen, De resultaten van het woononderzoek Nederland 2009; ABF research, 2009 Urlings, M., Suurs, R. Rapport ISA, Kansen en belemmeringen voor innovatieve financieringsvormen voor de transitie naar de energieneutrale bouw; Building Brains, december 2010 Otter, W., e.a. Toolkit Bestaande Bouw; november 2008 VROM. Convenant Energiebesparing corporatiesector; VROM – Aedes – Nederlandse Woonbond, 2008 Weevers, B. Rapport FMR Financieel maatschappelijk rendement van energie investeringen, Een afwegingsmodel voor professionele woningbeheerders, juli 2008. Verkregen via: www.builddesk.nl

8.1.2 Publicaties: Energielastenbeschouwing, Verschillen in energielasten tussen huishoudens nader onderzocht, Nibud, november 2009. Verkregen via: www.nibud.nl MG Circulaire huurprijsbeleid 2011 – 2012. Verkregen via: www.rijksoverheid.nl Vereisten EPA, ISSO publicatie 82.2; oktober 2009. Verkregen via: www.isso.nl Voorbeeldwoningen bestaande bouw; SenterNovem, 2011. Verkregen via: www.rijksoverheid.nl

8.1.3 Interviews: Bokdam, C., Trebbe afdeling Kleinbouw, geïnterviewd op 26 mei 2011 Nuil, van, K., Trebbe, geïnterviewd op 31 mei 2011


28

Klimaatneutraal renoveren op mutatiebasis Vooronderzoek om tot een klimaatneutrale aanpak over te gaan

Recommend Documents