Kiezen is macht. Studie naar de toekomst van projectontwikkeling in Nederland

Kiezen is macht

Studie naar de toekomst van projectontwikkeling in Nederland

Otto Schell Erik Steinmaier juni 2008

Kiezen is macht

1

INHOUDSOPGAVE Voorwoord........................................................................................................ 3 Inleiding............................................................................................................ 5 Deel 1: Ontwikkelingen in de markt...................................................................... 7 Veranderende vraag naar woningen zorgt voor uitdagingen................................ 9 Vraag naar kwaliteit overheerst op de kantorenmarkt...................................... 23 Markt voor retailvastgoed is helemaal niet `over the top`................................ 33 Deel 2: Toekomstvaste businessmodellen........................................................... 45 Strategie bepalen is kiezen........................................................................... 47 De locatiegerichte ontwikkelaar.....................................................................51 De klantgerichte ontwikkelaar...................................................................... 55 De conceptgerichte ontwikkelaar.................................................................. 59 Conclusie: kiezen is macht................................................................................ 63

2

Kiezen is macht

3

VOORWOORD Met veel plezier presenteer ik u de eindrapportage van het verkennende onderzoek van ABN AMRO naar de toekomst van projectontwikkeling in Nederland. Dit rapport is bedoeld voor iedereen die betrokken is bij de Nederlandse vastgoedsector. Het is niet alleen interessant voor professionele projectontwikkelaars, maar ook voor vastgoedbeleggers, (ontwikkelende) aannemers en anderen. Er wordt veel geschreven over vastgoed. In ons onderzoek is dan ook veel aandacht besteed aan het analyseren van deze informatie. Het zwaartepunt van dit onderzoek lag echter in onze gesprekken met de sector zelf. De vele interviews bij de diverse marktpartijen waren zeer waardevol voor het bepalen en aanscherpen van onze beeldvorming. Hierbij wil ik de geïnterviewden nogmaals bedanken voor hun medewerking. Projectontwikkeling is dynamisch. Dat is het vak van nature en dat kwam ook duidelijk terug in de gesprekken. De essentie is immers, dat men ‘iets wil neerzetten’. Als bank richten we ons vooral op de zakelijke dynamiek van projectontwikkeling. Het doel van onze sectorstudie is dan ook: gevoel krijgen voor wat de sector in dat licht bezighoudt. Daarnaast vinden we het belangrijk een eigen visie te ontwikkelen. Niet met de pretentie het ‘beter te weten’, wel met het doel u uit te nodigen om met ons in gesprek te gaan. Over uw bedrijf, over uw toekomst. Ik wens u veel leesplezier.

Erik Steinmaier Sector Banker Bouw & Vastgoed ABN AMRO Bank N.V. juni 2008

4

Kiezen is macht

5

INLEIDING Projectontwikkelaars in Nederland kennen een dynamisch speelveld. Aan de ene kant hebben demografische en planologische ontwikkelingen in de komende jaren grote gevolgen voor het omgevingskader waarbinnen de ontwikkelaar actief is. Aan de andere kant stelt de afnemer steeds hogere eisen aan zijn huisvestingsoplossing. Dit zorgt voor een meer complexe bouwopgave. Tegelijkertijd veranderen de concurrentieverhoudingen fundamenteel, bijvoorbeeld door internationalisatie, maar ook door toenemende branchevervaging. Daarnaast is de onrust op de financiële markten een nieuwe factor, waarvan de impact nog niet geheel duidelijk is. Dit maakt het voor de ‘gemiddelde’ Nederlandse speler niet makkelijker om de koers voor de komende jaren te bepalen. Zeker omdat projectontwikkelaars ons inziens van oudsher vaak ‘opportunity driven’ zijn. Met deze sectorstudie willen we de professionele Nederlandse projectontwikkelaars handvatten bieden, die hen ondersteunen bij de strategiebepaling voor de komende jaren. De sectorstudie bestaat uit twee delen: 1. Ontwikkelingen in de markt analyseren: wat is de impact van demografische, economische en planologische ontwikkelingen op het speelveld van de ontwikkelaar? Thema’s die worden belicht zijn: vergrijzing, binnenstedelijk (her)ontwikkelen, (multifunctionele) gebiedsontwikkeling, milieu(wetgeving) en financiële markten (belegging en financiering). Doel is te komen tot een realistisch toekomstscenario voor de komende 5 tot 10 jaar. 2. Toekomstvaste businessmodellen ontwikkelen: hoe kan de professionele projectontwikkelaar mede op basis van de geschetste ontwikkelingen zijn bedrijfsstrategie vorm geven? Wat zijn de opties? Doel is te komen tot een typologie van consistente businessmodellen, waar hij zijn huidige strategie aan kan spiegelen.

6

Kiezen is macht

7

Deel 1:

Ontwikkelingen in de markt

8

Kiezen is macht

9

VERANDERENDE VRAAG NAAR WONINGEN ZORGT VOOR UITDAGINGEN Mismatch vraag en aanbod zorgt voor hoge woningprijzen De keuzemogelijkheden van consumenten op de woningmarkt zijn gelimiteerd. Er is niet alleen een woningtekort. De woningen die gebouwd worden, sluiten bovendien niet aan op de veranderende vraag. De voorraad en de samenstelling veranderen erg langzaam aangezien er minder dan 1 procent per jaar aan wordt toegevoegd. De vraag naar woningen verandert echter snel. De uitdunning van huishoudens en de vergrijzing spelen hierbij een grote rol. Daarnaast zijn consumenten ook kritischer geworden. Ze willen een kwalitatief goede woning die aansluit bij hun leefsituatie en stijl. Kortom, vraag en aanbod sluiten te weinig op elkaar aan. Dit is één van de oorzaken van de enorme stijging van de woningprijzen in de afgelopen jaren. In een gezonde markt zou dit leiden tot meer aanbod, maar op de zwaar gereguleerde woningmarkt is dit niet het geval. Het restrictieve grondbeleid, dat door de gecreëerde schaarste de prijs opdrijft, draagt een extra steentje bij aan de oplopende woningprijzen. De gemiddelde grondprijs voor particulieren liep op van EUR 103 per m2 in 1995 tot EUR 332 per m2 in 2007, dit is een stijging van 222 procent.

120

350

100

300

80

250

60

200

40

150

20

100

Prijsindex bestaande koopwoningen

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

50 1995

0

EUR/m 2

Index (2005=100)

Figuur 1: Prijsindex bestaande koopwoningen versus gemiddelde gronndprijs voor particulieren

Gemiddelde grondprijs

Bron: Kadaster, NVB, bewerking ABN AMRO

Door de hoge conjunctuur op de wereldmarkt zijn de bouwmaterialen flink in prijs gestegen. Daarnaast worden er steeds strengere (wettelijke) eisen gesteld aan de energiezuinigheid van gebouwen. Dit drijft de kosten van nieuwbouwwoningen verder op. Het ontwikkelen van woningen voor huishoudens met een laag inkomen wordt door de hoge bouwkosten minder aantrekkelijk. Konden nieuwbouwwoningen in het verleden tegen een lagere prijs op de markt worden gebracht, dan vergelijkbare bestaande

10

Deel 1: Ontwikkelingen in de markt

woningen, is recentelijk juist het tegenovergestelde het geval. Nieuwbouwprojecten komen door het hogere verkooprisico niet meer zo makkelijk van de grond. De komende jaren zal de mismatch tussen vraag en aanbod steeds groter worden, omdat de vergrijzing toeneemt en de huishoudens steeds kleiner worden. De woningen die van hogere kwaliteit zijn en goed aansluiten op de vraag zullen dan ook verder in waarde stijgen. Woningen van mindere kwaliteit of die minder goed op de vraag aansluiten, worden steeds lastiger te verkopen.

Prijzen koopwoningen onder druk In de jaren negentig en begin eenentwintigste eeuw liep de woningprijs fors op. Dit was het gevolg van de hoogconjunctuur, maar ook van de verruiming van de financieringsmogelijkheden voor huishoudens. Sinds medio jaren negentig kunnen huishoudens namelijk op basis van twee salarissen een hypotheek afsluiten. Dit financieringsvoordeel voor tweeverdieners werd al snel verdisconteerd in de woningprijs. Vanaf 2001 vlakte de prijsstijging af van 18 procent per jaar in 2000 tot ongeveer 4 procent per jaar in de periode 2003-2007. Opvallend is dat de ontwikkeling van het transactievolume vanaf 2005 afzwakt, terwijl de gemiddelde hypotheekrente toeneemt. Dit lijkt het signaal dat de betaalbaarheid van woningen zijn grens heeft bereikt. De liquiditeitscrisis op de internationale financiële markten, als gevolg van de hypotheek crisis in de Verenigde Staten, heeft ook de rem op de woningmarkt gezet. Hierdoor is het sentiment onder consumenten in de afgelopen maanden afgenomen. Banken zijn voorzichtiger geworden met het verstrekken van hypotheken. Dit heeft als gevolg dat het aantal transacties op de woningmarkt de laatste maanden daalt. ABN AMRO verwacht dat de woningprijzen in 2008 tussen 0 en 2 procent stijgen. Dit komt door het slechte sentiment onder consumenten en de strengere financieringsvoorwaarden van banken. Dit blijft het aantal transacties en de prijzen onder druk houden. De reële woningprijs zal in 2008 licht dalen. Dit is het gevolg van de stijgende inflatie, de verwachting is dat de inflatie dit jaar vrijwel zeker boven de twee procent uit komt. Figuur 2: Prijs- en transactieontwikkeling bestaande woningen afgezet tegen de hypotheekrente

%

20

7

15

6

10

5 4%

5 0

3 1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

-5

2

-10

1 Ontwikkeling aantal transacties l.a. Gemiddelde hypotheekrente r.a.

Bron: CBS, DNB, bewerking ABN AMRO

Prijsontwikkeling l.a.

Kiezen is macht

11

Scheef wonen door lagere lasten huurmarkt De doorstroming van huur- naar koopmarkt stokt vanwege het grote verschil in maandlasten. De huurmarkt en de koopmarkt groeien dan ook steeds verder uit elkaar. Een oorzaak hiervan is de koppeling van de huurprijsstijgingen aan de inflatie voor sociale huurwoningen. De maandelijkse lasten voor vooral sociale huurders zijn hierdoor veel lager dan voor kopers. Het ministerie van VROM schat de huurlasten als percentage van het netto jaarinkomen van huishoudens op 16 procent, terwijl de maandlasten van kopers op meer dan 24 procent uitkomen. Veel huurders zullen onder deze omstandigheden niet geneigd zijn om een huis te kopen. Het gevolg hiervan is ‘scheef wonen’: potentiële kopers blijven in hun huurwoning zitten, omdat ze er anders teveel op achteruit gaan. De (potentiële) instromers in vooral het sociale huursegment moeten hierdoor lang wachten op een huurwoning. De doorstroming op de kopersmarkt wordt ook belemmerd door de vele consumenten die graag grondgebonden willen wonen. Een veel gehoorde uitspraak is dat men: ‘een huisje met een tuintje’ wil, waar een schrijnend tekort aan is. Al met al is de marktwerking op de Nederlandse woningmarkt ver te zoeken.

Tekort aan woningen dwingt huishoudens tot alternatief onderdak In 1993 telde Nederland nog 6 miljoen woningen. Dit is in 2007 opgelopen tot iets meer dan 7 miljoen woningen. Het duurde dus maar liefst 15 jaar om een miljoen woningen (oftewel 17 procent meer) te bouwen. De woningvoorraad loopt historisch gezien achter bij het aantal particuliere huishoudens. Een deel van de particuliere huishoudens woont namelijk in wooneenheden (met een gemeenschappelijke keuken of toilet) of in recreatiewoningen. Op basis van de huishoudensprognose en de woningvoorraad van het CBS voor 2008 moeten alle wooneenheden en recreatiewoningen zijn bewoond om alle Nederlandse huishoudens te huisvesten. De assumptie dat alle woningen, wooneenheden en recreatiewoningen bewoond zijn, is natuurlijk overtrokken. Maar, ze laten een wel een verontrustend beeld zien. Er is een tekort aan woningen, waardoor de Nederlandse bevolking genoodzaakt is om in recreatiewoningen en wooneenheden te wonen. Figuur 3: Woningvoorraad versus aantal huishoudens 8.000.000 7.500.000 7.000.000 6.500.000 6.000.000 5.500.000 5.000.000 1988

1993

1998

2003

Voorraad woningen Bron: CBS

2008

2013

aantal huishoudens

2018

12

Blauwhoed / woningbouwproject Schoolenaer te Haarlem


Kiezen is macht

13

Veranderende demografie van invloed op de vraag naar woningen In de periode 1998-2007 steeg het aantal huishoudens met gemiddeld 61.000 per jaar. In het komende decennium komen daar nog eens gemiddeld 50.000 huishoudens per jaar bij, aldus het CBS. Daarmee zwakt de groei van het aantal huishoudens af. Het aantal personen per huishoudens liep de afgelopen jaren terug van gemiddeld 2,35 personen in 1998 naar 2,23 in 2008. Deze afname zet de komende tien jaar verder door. In 2018 zijn er nog gemiddeld 2,14 personen per huishouden. Deze uitdunning van huishoudens komt voornamelijk door de groei van het aantal alleenstaanden, en door de vergrijzing. Figuur 4: Omvang bevolking en huishoudens 18.000.000

2,45

16.000.000

2,40

14.000.000

2,35

12.000.000

2,30

10.000.000

2,25

8.000.000

2,20

6.000.000

2,15

4.000.000

2,10

2.000.000

2,05

0

2,00 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Bevolking

Huishoudens

Grootte huishoudens

Bron: CBS

Woningtekort is een langlopend probleem In 2004 besloot de toenmalige regering om de woningproductie te stimuleren. Het ministerie van VROM wilde het woningtekort van 2,5 procent van de voorraad in 2002 terugbrengen tot 1,5 procent in 2010. Dit betekende een ambitieuze woningbouwopgave van circa 450.000 in de periode 2005-2010. Hiervoor nam het ministerie de natuurlijke aanwas van huishoudens (60 procent van de totale opgave), sloop en herontwikkeling (20 procent) en het terugdringen van het woningtekort (20 procent) in ogenschouw. In 2007 was het ambitieniveau van de overheid om 80.000-100.000 woningen per jaar te bouwen pas gehaald. Er zijn toen iets meer dan 80.000 woningen opgeleverd. Met nog een paar jaar te gaan, lijkt het erop dat de woningbouwopgave van 450.000 woningen in de periode 2005-2010 niet wordt gehaald. Het lijkt waarschijnlijker dat het woningtekort pas in 2011 of nog later is teruggedrongen tot 1,5 procent van de voorraad. ABN AMRO verwacht dat het aantal opgeleverde woningen in 2008 op ongeveer 85.000 zal uitkomen, waarna de bouwproductie in 2009 weer zal afzwakken tot onder de 80.000 woningen. Dit is gebaseerd op het aantal woningbouwvergunningen, dat afnam van circa 96.000 in 2006 tot 88.000 in 2007. Dit zal effect hebben op de bouwproductie in 2009-2010.

14


Figuur 5: Verleende bouwvergunningen en opgeleverde woningen 110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000

Gereedgekomen woningen

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

50.000

Woningen bouwvergunning verleend

Bron: CBS

Uitleglocaties blijven nodig om aan de vraag te kunnen voldoen Er wordt veel gesproken over het toenemende belang van binnenstedelijk herontwikkelen in de woningbouw. Het binnenstedelijk zou relatief belangrijker worden, vanwege het schaarser worden van uitleglocaties. Binnenstedelijk bouwen is vanuit juridisch en financieel oogpunt echter vele malen lastiger dan het bouwen op uitleglocaties. Bovendien zijn de doorlooptijden veel langer dan op uitleglocaties. Een belangrijke vraag is of binnenstedelijk bouwen bevolkingsverdichtend of -verdunnend is. De herontwikkeling van de Bijlmer in Amsterdam Zuid Oost leidde bijvoorbeeld tot verdunning, omdat de massale galerijflats uit de jaren zeventig zijn vervangen door kleinschaligere appartementencomplexen. Dit is in veel binnenstedelijke gebieden het geval. Daarnaast heeft het gros van de consumenten de wens om grondgebonden te wonen. Dit is binnenstedelijk bijna niet te realiseren. ABN AMRO is daarom van mening dat uitleglocaties in de toekomst nodig blijven. Enerzijds om aan de gewenste woningbouwproductie te komen, en anderzijds om aan de wensen van consumenten te kunnen voldoen.

Samenstelling woningvoorraad verandert langzaam Circa 71 procent van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen en het resterende deel betreft meergezinswoningen. Wij verwachten dat de toenemende trend naar binnenstedelijk bouwen leidt tot een verdere toename van het aandeel meergezinswoningen in de komende tien jaar. De verandering van de bevolkingssamenstelling (de toename van het aantal alleenstaanden en de vergrijzing) speelt hierbij een rol. Alleenstaanden zullen appartementen verkiezen vanwege de lagere prijs, terwijl ouderen zich aangetrokken voelen tot (luxe) serviceflats waar woon en zorg gecombineerd kan worden. Het eigenwoningbezit blijft oplopen. Tien jaar geleden was ongeveer 52 procent van de woningvoorraad in eigen bezit. Anno 2007 ligt dit percentage op 56 procent. De overheid heeft in het verleden het eigenwoningbezit bevorderd door het aftrekbaar maken van de hypotheekrente. Een groot deel van de huidige woningbouwproductie betreft dan ook koopwoningen. Over de afgelopen 12 jaar lag het percentage nieuwbouw

Kiezen is macht

15 van koopwoningen tussen de 65 tot 80 procent, een trend die de komende jaren niet veel zal veranderen. Het afstoten van huurwoningen door woningcorporaties, stimuleert het eigen woningbezit onder de lagere inkomensgroepen. Sociale huurders hebben bij de verkoop vaak voorrang en krijgen korting op de verkoopprijs. Met deze verkoop financieren woningcorporaties hun renovatie en nieuwbouwproductie.

Giesbers-Wijchen Bouw en Kalliste woningbouwontwikkeling Hof van Heden/Josephhof te Nijmegen

16


Figuur 6: Huidige samenstelling woningvoorraad Vooroorlogs

1945 - 1970 22%

Vanaf 1970 28%

50%

1+2 kamers 9%

100% Huur 44%

3 kamers 19%

Aantal zelfstandige woningen 7.029.975

100% 4 kamers

100%

34%

Koop 56% 100%

5+ kamers 38% Eengezins

Meergezins 71%

29%

Bron: VROM, bewerking ABN AMRO

Het aantal kamers per woning zal de komende jaren ook veranderen. Met het oog op de trendmatige schaalverkleining van huishoudens gaat de behoefte de komende jaren verschuiven naar andersoortige woningen. Alleenstaanden zullen behoefte hebben aan kleine woningen met twee of drie kamers. De babyboom generatie zal juist ruimer willen wonen. We zien ook dat thuiswerken de komende jaren populairder gaat worden. Werkgevers zullen dit gaan stimuleren, omdat kantoorruimte kostbaar is. Dit geldt vooral voor werknemers uit de dienstensector, die een deel van hun werk thuis kunnen uitvoeren door middel van telewerken. Hieruit voortvloeiend zal er extra vraag komen naar woningen met één of twee werkkamers.

Energieverbruik gaat op lange termijn een rol spelen in de woningprijs Circa 50 procent van de woningvoorraad is van voor 1971 en veel van deze woningen gebruiken zeer veel energie. De overheid probeert dit energieverbruik terug te dringen en heeft daarvoor het energielabel in het leven geroepen. Dit label moet inzicht geven in het energieverbruik van een woning. De verkoper of verhuurder van een woning is verplicht bij een huur- of koopovereenkomst een energielabel aan de koper of huurder te overhandigen, om de consument inzicht te geven in de kwaliteit van een woning. De overheid wil op deze manier mensen meer energiebewust maken. Wij verwachten echter niet dat het energielabel een effect zal hebben op de huur- of koopprijs. Consumenten moeten eerst bekend raken met het fenomeen ‘energielabel’, maar ze zullen bovenal gestimuleerd moeten worden om het energieverbruik te verminderen. Dit proces zal zeker een aantal jaar duren. Hoge energieprijzen en (overheid)subsidies voor energetische verbeteringen kunnen het ‘energetisch prijzen’ van een woning echter wel bespoedigen. ABN AMRO is van mening dat het energielabel alleen succesvol is als er sancties volgen wanneer het label niet wordt overhandigd. Dat is tot op heden niet het geval.

Starters en alleenstaanden hebben het moeilijk

Kiezen is macht

17 Het aantal alleenstaanden neemt de komende tien jaar met 400.000 personen toe tot 3 miljoen. Deze groep heeft een nadeel ten opzicht van samenwonenden met een dubbel inkomen omdat zij een woning moeten financieren op basis van één inkomen. Starters op de woningmarkt worden ook benadeeld vanwege hun relatief lage inkomen. De verslechtering van de betaalbaarheid van woningen treft daarom voornamelijk starters en alleenstaanden. Beide groepen hebben behoefte aan relatief kleine woningen. De grote vraag en het kleine aanbod naar deze woningen hebben geresulteerd in een concurrentiestrijd. We verwachten daarom niet dat de woningprijzen in dit marktsegment dalen. Waarom duiken projectontwikkelaars dan niet als haviken op de markt voor starters en alleenstaanden? Het gaat om huishoudens met een bruto inkomen van EUR 25.000 tot 45.000. Deze groepen kunnen een woning van EUR 100.000 tot EUR 200.000 financieren. Het antwoord is dat de huidige hoge grondprijzen het erg lastig maken om deze goedkope ontwikkelingen te realiseren. Er zijn wel concepten op de (internationale) markt verkrijgbaar voor dit soort goedkope woningen. Veel van deze concepten zijn gebaseerd op prefabricage en industrieel, flexibel en demontabel (IFD) bouwen. Zo maakt Boklok, een joint venture van Skanska en Ikea, al tien jaar prefab woningen tegen betaalbare prijzen. Veel ontwikkelaars twijfelen echter of Nederlanders zitten te wachten op geprefabriceerde woningen. Deze hoeven echter niet in kwaliteit onder te doen aan de traditionele bouwwijze. Deze bouwwijze neemt ongeveer negentien maanden in beslag. Door een industriële benadering van het bouwproces, kan de doorlooptijd worden verkort. De hoge grondprijs heft echter de goedkope bouwmethode op. Op basis van een grondprijs van EUR 300/m2 en 100 m2 grond zou 15 tot 24 procent van de bouwkosten in de grond zitten. Subsidie lijkt op de korte termijn de enige oplossing om goedkope woningen te realiseren. Dit kan via het doorrekenen van lagere grondprijzen voor nieuwe starterswoningen of door andere soorten subsidies, zoals de koopsubsidie van SenterNovem. Een hoge grondprijs is een belangrijke belemmering bij de totstandkoming van betaalbare starterswoningen. In het Verrassend Wonen Concept van onder andere Giesbers Bouw wordt de ondergrond van de betreffende woning de eerste zes jaar canonvrij aan de koper in erfpacht gegeven. Hiermee kan een betaalbare woning worden gerealiseerd. De gronden worden ondergebracht in een grondfonds. Na 6 jaar kan de woningbezitter óf de ondergrond kopen óf de erfpachtovereenkomst voorzetten en canon betalen. Zo wordt het noodzakelijke rendement voor de grondeigenaar gerealiseerd. Op langere termijn moet echter naar alternatieven worden gekeken om de marktwerking op de woningmarkt te verbeteren. Een minder restrictief grondbeleid zou een goede start zijn om de nieuwbouw van woningen te stimuleren.

Wonen en zorg worden belangrijker Vanaf 2010 zal het aantal babyboomers dat met pensioen gaat explosief stijgen. Het aantal 65-plussers neemt in de periode 2008-2018 toe van 2,4 tot maar liefst 3,1 miljoen mensen. Deze vergrijzing zal leiden tot een veranderende woningbehoefte. Daarnaast geven veel projectontwikkelaars aan dat de huidige opvang van ouderen in verzorgingstehuizen steeds meer verandert. In de eerste plaats willen mensen langer zelfstandig of semi-zelfstandig wonen. Ten tweede zijn de zorgconcepten die in de vorige eeuw zijn ontwikkeld, niet meer in stand te houden. Dit komt door de schaarste van verplegend personeel en door de kosten die aan deze verouderde verzorgingsconcepten zijn verbonden. Nieuwe zorgconcepten richten zich meer op het individu, zijn flexibeler en behoeven minder personeel. De welgestelde ouderen die komen uit grondgebonden huizen, willen over het algemeen

18

Memid / Apollo Residence te Utrecht

Kiezen is macht

19 lang zelfstandig blijven wonen. Zij kunnen zich door hun opgebouwde kapitaal goede zorg veroorloven, zonder dat ze hun zelfstandigheid moeten opgeven. Een levensbestendige woning, met alle primaire woonfuncties gelijkvloers ingepast, is voor deze groep ouderen een oplossing. Door middel van Domotica oplossingen is het mogelijk om een veilige en comfortabele woonomgevingen te creëren. Nu al zien we (luxe) wooncomplexen die van allerlei extra faciliteiten en services worden voorzien (conciërge, bode, stomerij, kapsalon, fysiotherapeut, huisarts, catering, zwembad, fitness, sauna, etc.). Het Apollo Residence in Utrecht is een voorbeeld van een luxe wooncomplex dat van alle gemakken is voorzien. De appartementen zijn ruim opgezet en hebben glazen gevels en grote balkons met uitzicht over de groene omgeving. De appartementen zijn voorzien van een Integrated Residential Services systeem. Dit systeem biedt een ruim pakket van diensten en services, zoals een stomerij en huishouden boodschappenservices. Zie www.apollo-residence.nl voor meer informatie. Een deel van de welgestelde ouderen zal echter niet willen verhuizen. Deze ouderen willen hun woning laten aanpassen. Op dit moment zijn er nog weinig woonconcepten voor deze groep. Wij verwachten echter dat naarmate deze groep de komende jaren in omvang toeneemt, ook de interesse van projectontwikkelaars in dit deel van de markt zal groeien. Er is ook sprake van concepten zoals Sun City, een stad die totaal is gericht op ouderen. Hier kunnen ouderen wonen en recreëren met gelijkgestemden. De voorzieningen zijn ook op ouderen afgestemd, je kunt er zwemmen, tennissen, golfen, fitnessen, etc. Ook zijn er cafés, restaurants, winkels, een ziekenhuis en een hotel voor als de kinderen en kleinkinderen op bezoek komen. Een Nederlandse variant is het wijkconcept. Het idee achter dit concept is dat ouderen graag onder elkaar zijn. Ze willen geen last hebben van spelende kinderen of van gehaaste tweeverdieners, die geen tijd hebben voor een praatje of een kop koffie. De infrastructuur is ook aangepast. Zo zijn er geen drempels in verband met rolstoelen en is het openbaar vervoer van hoge kwaliteit. De vraag die marktpartijen bezighoudt, is of het Sun City concept in Nederland van de grond kan komen of dat ouderen liever in een gemengde samenleving willen wonen. Minder kapitaalkrachtige ouderen, met een modaal of lager inkomen, kunnen zich geen individuele zorg veroorloven. Voor deze groep is er bijvoorbeeld het concept ‘groepswonen’. Hierbij woont een groep ouderen in één pand met ten minste één gemeenschappelijke ruimte. Ze ondernemen gezamenlijke activiteiten en helpen elkaar waar nodig. Zo zijn de ouderen langer zelfstandig actief. Ook blijven ze scherper, omdat er minder vereenzaming zal zijn. Dit heeft als gevolg dat de ouderen langer zelfstandig kunnen wonen. Er zijn ook woongemeenschappen die zich richten op ouderen met bepaalde etnische achtergronden. Gezien de omvang, de diversiteit en de gemiddelde kapitaalkracht van ouderen, verwacht ABN AMRO dat er ruimte zal zijn voor co-existentie van verschillende van de hierboven genoemde concepten.

20

Ouwehand Bouwgroep / Waterwijk te Naaldwijk

Ouwehand Bouwgroep / Uitgeest


Kiezen is macht

21

Samenvattend De eigenheden van de Nederlandse woningmarkt zorgen ervoor dat doorstroming maar moeilijk op gang komt. Het restrictieve grondbeleid zorgt tezamen met gestegen grondstofprijzen en strengere milieueisen voor hoge woningprijzen. Met een stijgende hypotheekrente en dalend consumentenvertrouwen lijkt de grens van de betaalbaarheid van (nieuwe) koopwoningen nu bereikt. Nieuwe uitleglocaties zullen nodig blijven, om op termijn aan de vraag naar woningen te kunnen blijven voldoen en – zij het met vertraging – het woningtekort terug te dringen. Projectontwikkelaars zullen ook in de toekomst op dergelijke locaties het grootste deel van hun woningproductie realiseren. Daarnaast zijn er kansen voor doelgroepgericht ontwikkelen. Met nieuwe creatieve (bouw)concepten richt men zich op starters en alleenstaanden, ook al blijft een hoge grondprijs hierin een belemmering. Met verschillende concepten wordt de groeiende groep ouderen in het vizier genomen.

22

Kiezen is macht

23

VRAAG NAAR KWALITEIT OVERHEERST OP DE KANTORENMARKT Gunstig economisch klimaat stuwt vraag naar kantoorruimte Het gaat goed met de Nederlandse arbeidsmarkt. De werkloosheid loopt sinds 2005 hard terug. Het werkloosheidspercentage bedraagt slechts 4,5 procent over 2007. Ook de creatie van banen komt sinds 2006 weer op stoom. In 2007 kwamen er maar liefst 168.000 nieuwe banen bij. Wel zorgelijk is het aantal vacatures dat sinds 2003 oploopt. In 2007 kwam het aantal vacatures zelfs uit op 228.000. Deze krapte op de arbeidsmarkt kan een belemmering zijn voor verdere economische groei. De goede economische omstandigheden in Nederland zijn terug te zien in de opname van kantoorruimte. Dit liep in 2007 verder op naar het hoogste niveau in zes jaar. Het aantrekken van de kantoorwerkgelegenheid is de motor achter deze opnamestijging. Tegelijkertijd nam ook het aanbod af, al is het aanbod met 4,7 miljoen m2 nog altijd veel te hoog. Figuur 7: Banen, vacatures en werkloosheid (x 1.000) 500 400 300 200 100 0 -100

1997

1998

1999

2000

2001

Werkloosheid

2002 2003

Vacatures

2004

2005

2006

2007

Banencreatie

Bron: CBS, LISA, bewerking ABN AMRO

De huurprijzen lieten in 2007 een stijging zien, maar de kloof tussen hoogwaardige kantoorlocaties en minder courante gebieden wordt groter. ABN AMRO verwacht dat de huurprijzen in 2008 minder hard zullen stijgen. Dit komt door de onrust op de financiële markten en de gevolgen daarvan voor de Nederlandse economie. Bedrijven zullen, vanwege deze onrust, minder geneigd zijn om te verhuizen, en meer naar de huisvestingskosten te kijken. Als er alternatieve, kwalitatief betere huisvesting wordt aangeboden tegen dezelfde of lagere lasten, zullen ondernemers deze stappen sneller zetten.

Langjarige leegstand blijft stijgen Hoewel de leegstand van bijna 14 procent in 2005 terugliep tot onder 11 procent in 2007, is het nog altijd zeer hoog. De langjarige leegstand bedraagt bijna 3 miljoen m2,

24


Figuur 8: Aanbod en opname kantoren versus huurprijs Opname

140

Huurprijs

80 2008

0 2007

90

2006

1.000

2005

100

2004

2.000

2003

110

2002

3.000

2001

120

2000

4.000

1999

130

1998

5.000

EUR/m 2

Aanbod

1997

x 1.000 m 2 v.v.o.

6.000

Bron: Dynamis, Strabo B.V., bewerking ABN AMRO

aldus DTZ Zadelhoff. Zij stellen ook dat de kans op opname van kantoorruimte snel afneemt naar mate het langer leeg staat. Leegstandlocaties zijn voornamelijk te vinden in de vier grote steden en in gemeenten waar in het verleden veel nieuwbouw heeft plaatsgevonden, zoals Diemen, Veenendaal, Zoetermeer, Capelle aan de IJssel, Gouda en Haarlemmermeer. De structurele leegstand (kantoren die meer dan drie jaar leeg staan) betreft voornamelijk de vier grote steden. Het gaat hier om meer dan 800.000 m2 leegstaande kantoren, waarvan meer dan 400.000 m2 in Amsterdam. Een zorgelijk feit is dat deze structurele leegstand in de vier grote steden zelfs in een periode van economische opleving is

x 1.000 m2 v.v.o.

Figuur 9: Kantoorvoorraad versus leegstand 44.500

16

44.000

14

43.500

12

43.000

10

42.500

8

42.000

6

41.500

4

%

41.000

2 2002

2003

2004 Kantoorvoorraad

Bron: R. Bak, DTZ Zadelhoff, bewerking ABN AMRO

2005

2006 Leegstand

2007

Kiezen is macht

25 toegenomen. Dit is te wijten aan het kwaliteitsverschil tussen de oudere kantoorpanden en de nieuwbouw. Hierbij speelt de locatie een rol. Locaties die te maken hebben met structurele leegstand zijn solitair gelegen kantoorpanden, kantoren op bedrijventerreinen en monofunctionele kantoorgebieden met weinig voorzieningen. Maar de kwaliteit van een kantoorpand speelt een steeds grotere rol. Kantoorpanden met verouderde installaties en van lage bouwkundige kwaliteit worden achtergelaten voor nieuwe panden die beter aansluiten op de vraag van gebruikers. De gevolgen van deze kwaliteitsmigratie zijn dat er veel verouderd aanbod is en dat de huurprijzen van deze verouderde kantoorpanden onder druk zijn komen te staan. Figuur 10: Structurele leegstand kantorenvoorraad (x 1.000m 2) 1000 900 800 700 Utrecht

600

Rotterdam

500

Den Haag

400

Amsterdam

300 200 100 0 1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

Bron: DTZ

De kloof tussen ‘oud’ en ‘nieuw’ groeit verder, doordat nieuwbouw van kantoren te makkelijk en – door een onvoldoende restrictief grondbeleid – te goedkoop gerealiseerd kan worden.

Afnemende werkgelegenheidsgroei leidt tot vervangingsmarkt De werkzame beroepsbevolking is de afgelopen tien jaar met bijna één miljoen toegenomen. Dit komt vooral doordat er steeds meer vrouwen zijn gaan werken. In tien jaar tijd (1997-2007) is het aantal werkende vrouwen opgelopen van circa 50 procent tot 61 procent van de vrouwelijke beroepsbevolking. Dit heeft in de jaren negentig geleid tot een uitbreidingsvraag op de kantorenmarkt. Het CPB raamt dat de werkgelegenheidsgroei afneemt van circa 2 procent per jaar in de jaren negentig tot circa 1 procent over de periode 2001-2009. Op de lange termijn (tot 2050) wordt een krimp verwacht. Het aantal kantoorbanen zal hierdoor ook minder toenemen. Weliswaar neemt de algehele dienstverlening de komende jaren verder toe, maar dit betreft voornamelijk persoonlijke dienstverlening. In 2007 werkte naar schatting 30 procent van de beroepsbevolking op kantoor. ABN AMRO verwacht dat dit percentage op de lange termijn niet veel verder oploopt. De behoefte aan kantoorruimte wordt de komende jaren gebaseerd op vervanging in plaats van uitbreiding (zoals in de jaren negentig).

26


Figuur 11: Werkzame beroepsbevolking 7.600 7.400 7.200

x 1.000

7.000 6.800 6.600 6.400 6.200 6.000 5.800 2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

5.600

Bron: CBS

Figuur 12: Ontwikkeling kantoorbanen 2.500

x 1.000

2.000

1.500

1.000

500

0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Bron: LISA

Aanpak plancapaciteit voorkomen

nodig

om

verdere

verslechtering

te

Er zijn in Nederland circa 9 miljoen m2 aan plannen voor nieuwe kantoorruimte. Bijna alle plannen betreft uitbreiding van de huidige voorraad (naar schatting 95 procent), slechts een klein deel gaat om renovatie. Daarnaast is er voor 690.000 m2 kantoorruimte een vergunning afgegeven. De omvang van deze plannen sluiten totaal niet aan bij

Kiezen is macht

27 de uitbreidingsvraag op basis van het gematigde lange termijn scenario (Transatlantic Market) van het Centraal Plan Bureau (CPB). Dit scenario verwacht 520.000 m2 per jaar aan uitbreidingsplannen. Het merendeel van deze plannen betreft locaties aan de noordvleugel van de Randstad, vooral in de regio Amsterdam. Figuur 13: Planvoorraad per provincie (m 2)

Bron: NEPROM, DTZ, Bak

Diverse gemeentes in de regio Amsterdam hebben daarom het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren (Plabeka) in het leven geroepen om een deel van deze plannen uit te stellen of te schrappen. Deze samenwerking moet gedifferentieerde en bereikbare kantoorlocaties en bedrijfsterreinen creëren, die qua prijs en kwaliteit op internationaal niveau kunnen concurreren. Deze regionale planvorming is een goed begin, waar meer regio’s voorbeeld aan kunnen deelnemen. Maar, er moet meer gebeuren. Buiten de regulering van de nieuwbouw, zouden overheid en marktpartijen meer oog moeten hebben voor herontwikkeling en transformatie. Dit kunnen ze bereiken door minder nieuwbouwlocaties uit te geven, zodat er schaarste ontstaat. Daarnaast kunnen gemeentes hogere grondprijzen berekenen voor nieuwbouwgrond, waardoor herontwikkelingsprojecten aantrekkelijker worden. Voordat verouderde en leegstaande kantoorpanden worden gesloopt, getransformeerd dan wel herontwikkeld, moet de prijs van het kantoorpand zijn gedaald tot de grondwaarde.

28


Transformatie heeft weinig potentieel, slopen en herontwikkeling meer

Blauwhoed / Monchyplein te Den Haag

Uit onderzoek van het Ministerie van VROM blijkt dat maar een klein deel van het huidige aanbod op de kantorenmarkt geschikt is om in woningen te transformeren. Dit betreft dan voornamelijk kantoren in binnensteden en woonwijken. Deze kantoren zijn per auto lastig bereikbaar en hebben daardoor hun aantrekkelijkheid verloren. Er worden weinig kantoren getransformeerd in woningen, sinds 1990 gaat het om zo’n 4.500 woningen. VROM gaat voor de periode 2006-2010 uit van 2.500 woningen die ontstaan uit transformatie. Omgerekend betreft dit circa 250.000 m2 vloeroppervlak. Transformatie kan dus een oplossing zijn om het tekort op de woningmarkt op te lossen en het overschot aan panden op de kantorenmarkt te verminderen. Echter, de potentie van transformatie is in Nederland qua volume zeer laag en technisch complex. Gezien de mogelijk haalbare rendementen vormen dergelijke projecten wel een interessante niche voor projectontwikkelaars. Slopen en/of herontwikkelen heeft waarschijnlijk meer potentie. Kantoorpanden die het einde van hun levensduur hebben bereikt, worden enerzijds vervangen door nieuwe kantoorpanden. Uitgaande van een gemiddelde levensduur van dertig jaar, zou circa 30 miljoen m2 in de periode tot 2020 aan vervanging toe zijn. Het is wel van belang dat deze kantoorpanden daadwerkelijk aan de voorraad worden onttrokken. Anderzijds is het van belang om deze kantoorpanden en kantoorlocaties te herontwikkelen. Door voor (een deel van) de gewonnen ruimte woningbouw mogelijk te maken, kan dit ook commercieel interessant worden. Het herontwikkelen van monofunctionele kantoorlocaties is het meest complex. Dit komt door het versplinterde kantoorbezit en de grootschaligheid van het gebied. Het toevoegen van additionele functies in de vorm van winkels, horeca en recreatie kan zo’n gebied aantrekkelijk maken. Aanpassingen aan de openbare ruimte kunnen de uitstraling van een gebied verder verbeteren. De vraag is echter of de investeringen die gepaard gaan met dit soort inspanningen in relatie staan tot de opbrengsten. In Amsterdam Zuidoost wordt het Atlas-kantorencomplex ingrijpend vernieuwd. De bestaande kantoorruimte wordt gerenoveerd, daarnaast komen er ook

Kiezen is macht

29 woningen, hotels en andere voorzieningen. Het gebied wordt ook omgedoopt tot Atlas Arena Amsterdam en benadrukt de ambitie van de herontwikkeling van het kantoren- en bedrijvengebied In de toekomst worden er minder grootschalige kantoorpanden ontwikkeld. De grote kantoren zoals die in de jaren negentig zijn ontwikkeld, zijn nu schaars goed. ABN AMRO ziet daarnaast dat er meer multi-tenant kantoren worden ontwikkeld, terwijl het aandeel single-tenant kantoren afneemt. De kans op leegstand is bij multitenant kantoorpanden sterk verminderd, dit maakt deze panden aantrekkelijker voor investeerders en beleggers.

Vestigingslocatie afhankelijk van bedrijfsactiviteiten en grootte De top van het Nederlandse bedrijfsleven trekt steeds vaker richting Amsterdam en Schiphol. Dit komt door de internationale allure van de regio, de nabijheid van de luchthaven en het aanbod aan kantoorruimte en gekwalificeerd personeel. Vooral de zakelijke dienstverlening en de top van het Nederlandse bedrijfsleven trekt vanwege deze redenen naar onze hoofdstad. Nationaal opererende bedrijven kiezen vaker voor Utrecht als vestigingsplaats voor het hoofdkantoor, vanwege de centrale ligging. Den Haag is, onder andere door het internationale gerechtshof, een populaire vestigingsplaats voor bedrijven in de rechtskundige dienstverlening. De olie- en chemische sector vestigen zich graag in Den Haag en Rotterdam. Lokaal opererende bedrijven kiezen vaak voor de nabijheid van klanten en personeel. Het soort activiteiten van een onderneming heeft dus vaak invloed op de huisvesting, dit zal in de toekomst sterk toenemen. We zien dat bedrijven in kennisintensieve bedrijfstakken zich clusteren om samenwerking en kennisoverdracht te bevorderen. De industrieën vestigen zich graag in de nabijheid van kennisinstellingen waarmee ze nauw samenwerken. Zo is de regio Eindhoven het centrum van de hightech industrie, terwijl de regio Twente zich profileert als het centrum voor de nanotechnologie. Het agrifoodcluster centreert zich rond Wageningen. Lokale en regionale overheden kunnen deze ruimtelijke clustering stimuleren door het vestigingsklimaat voor deze kennisclusters te optimaliseren. Bovendien is clustering de manier om de toenemende internationale concurrentie het hoofd te kunnen bieden. ABN AMRO verwacht dan ook een verdere clustering van bedrijfstakken in de nabije toekomst. Bouwen van logistiek vastgoed veert op De nieuwbouw van bedrijfspanden (hallen en loodsen) is in 2007 opnieuw gestegen. De economische groei is hierin een belangrijke motor. Daarnaast blijkt Nederland haar positie als logistiek knooppunt te kunnen vasthouden, ondanks de verschuiving van distributiepatronen richting Centraal Europa. De komende jaren is er sprake van afzwakkende economische groei. Ook bij de ontwikkeling van nieuw logistiek vastgoed is een groeivertraging zichtbaar. Belangrijke omgevingsfactoren houden echter een positieve invloed. Zo zal de ontwikkeling van Maasvlaakte 2 een substantiële bijdrage gaan leveren aan het nieuwbouwvolume. Opvallend is dat er hierbij steeds vaker sprake is van clustering van activiteiten rondom bepaalde thema’s: het Bio Valley, Food Valley, etc. Bedrijven uit een bepaalde sector vestigen zich op één bedrijventerrein. Dit bevordert maximale kruisbestuiving, is de gedachte. Voor de realisatie van dergelijke projecten is men afhankelijk van uitgifte van nieuw bedrijventerrein. De noodzakelijke herstructurering van bestaande terreinen komt echter nauwelijks van de grond. Zo ontstaat er ook bij logistiek vastgoed een tweedeling. Wat oudere bestaande terreinen hebben moeite te concurreren met aantrekkelijke nieuwe ontwikkelingen. Oplopende leegstandspercentages zouden wel eens het gevolg kunnen zijn.

30


Kiezen is macht

31

Samenvattend Door gunstige economische omstandigheden is de voorraad aan kantoorruimte de afgelopen jaren sterk uitgebreid. Aantrekkelijke nieuwbouw heeft geleid tot structurele leegstand van oudere kantoren. Door dalende werkgelegenheidsgroei zal de kantorenmarkt de komende jaren veranderen van een uitbreidingsmarkt in een vervangingsmarkt. Een beleidswijziging is nodig, om het nieuwbouwvolume af te remmen. Pas dan kan de structurele leegstand worden aangepakt. Transformatie en vooral herontwikkeling van bestaande kantoorlocaties wordt daarmee een aantrekkelijk alternatief voor de projectontwikkelaar.

32

Kiezen is macht

33

MARKT VOOR RETAILVASTGOED IS HELEMAAL NIET ‘OVER THE TOP’ Sterke groei winkelverkoopoppervlak misleidend Retailvastgoed heeft de afgelopen jaren een grote vlucht genomen in Nederland. Sinds 1996 is er meer dan 10 miljoen m² winkelverkoopoppervlak (wvo) toegevoegd aan de voorraad. Met in totaal 28 miljoen m² behoort Nederland inmiddels tot de dichtst bewinkelde landen van Europa. Een nadere beschouwing relativeert echter deze ontwikkeling. Allereerst is het aantal verkooppunten in dezelfde periode niet gestegen. De laatste jaren is er zelf sprake van een lichte daling. Kortom: de winkels zijn gemiddeld vooral groter geworden.

27

108,0

26

107,5

25

107,0

24

106,5

23

Aantal verkooppunten (x 1.000)

wvo (mln m 2)

Figuur 14: Ontwikkeling aantal verkooppunten versus aantal vierkante meter wvo

106,0 2003

2004 wvo totaal

2005

2006

2007

Aantal verkooppunten

Bron: Locatus

Opkomst van PDV/GDV gebieden Een hoger gemiddeld winkelvloeroppervlak (wvo) per verkooppunt is deels te verklaren uit de opkomst van winkelconcentraties in gebieden met zogenaamde perifere detailhandelsvestigingen (PDV) en grootschalige detailhandelsvestigingen (GDV). Van oudsher kent Nederland een vrij hiërarchische detailhandelsstructuur. Kernmerkend zijn: het locale buurtwinkelcentrum op loopafstand voor de dagelijkse boodschappen; en het breder georiënteerde stadscentrum met een regiofunctie, voor de meer gerichte aankopen en voor recreatief winkelen. De afgelopen jaren is deze structuur aan het veranderen. Belangrijke drijver is de opkomst van (of beter: het toelaten van) grootschalige detailhandel aan de stadsranden. In eerste instantie lag de nadruk vooral op bedrijven uit de meubelbranche (PDV-locaties). Inmiddels zijn er in een aantal gemeenten ook initiatieven gerealiseerd, waarbij deze strakke branchering is losgelaten (GDV-locaties).

34


In totaal zijn er 78 PDV-locaties in Nederland (Fabriek, september 2005). De gemiddelde omvang is zo’n 30.000 m² wvo. In ruimere definities is er sprake van 153 winkelgebieden (bron: Locatus). Figuur 15: Ontwikkeling voorraad wvo naar soort winkelgebied 12 10

x mln m 2

8 6 4 2 0 1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Centrale winkelgebieden

Ondersteunde winkelgebieden

Grootschalige concentraties

Verspreide bewinkeling

2006

Bron: Locatus

PDV- en GDV-locaties zijn een steeds groter deel van de Nederlandse winkelvoorraad gaan uitmaken. Inmiddels gaat het om bijna eenderde van de totale voorraad (bron: Locatus). Het gemiddelde wvo per verkooppunt ligt boven de 1200 m². De winkels op dit type locaties zijn groot te noemen, zeker in vergelijking met binnensteden waar het wvo gemiddeld 172 m² is. De opkomst van deze winkellocaties is dus een belangrijke drijver voor de volumegroei aan winkelruimte. De ontwikkeling van het Alexandrium in Rotterdam is een goed voorbeeld van een succesvolle perifere ontwikkeling. Er kon ontwikkeld worden vanuit een grote groep consumenten binnen 15-30 autominuten. De goede bereikbaarheid en parkeergelegenheden, maar ook de herkenbare branchering en toestroom vanuit de bestaande winkelvoorzieningen op locatie zijn belangrijke succesfactoren.

Effecten van Vinex De ontwikkeling van woongebieden is van oudsher een stuwende kracht voor de detailhandel. Waar mensen wonen, worden dagelijks boodschappen gedaan. Er is dus behoefte aan voorzieningen op het vlak van detailhandel, maar ook op het gebied van leisure, zorg en kinderopvang/scholing. Het winkelcentrum heeft een natuurlijke focus op de dagelijkse boodschappen: een supermarkt gecombineerd met een kantoorboekhandel, bloemenwinkel, bakker en slager of groenteboer. Een groot deel van de woningproductie in Nederland bestond de afgelopen jaren uit de bouw van de Vinexwijken. Tussen 1995 en 2005 ging het om 120 locaties met in totaal 450.000 woningen (bron: VROM). Bij de ontwikkeling van deze wijken is grondoppervlak gereserveerd voor de bijhorende voorzieningen. Voor het wijkwinkelcentrum is er doorgaans rekening gehouden met 0,9 m² per woning.

Kiezen is macht

35 Het daadwerkelijke verkoopoppervlak per woning zal in winkelcentra in Vinexwijken iets hoger liggen. Onze inschatting is dat de voorraad winkelruimte door de ontwikkeling van Vinexwijken de afgelopen jaren met ±0,5 tot 0,8 miljoen m² is verhoogd. Figuur 16: Verdeling netto woningproductie 1995 - 2004

38%

38%

Vinex kaderwetgebieden Vinex overige stadsgewesten Overig Nederland

24%

Bron: VROM, januari 2007

Extensies in binnensteden Een derde ontwikkeling aan de wieg van volumegroei in Nederland is de uitbreidingen van bestaande binnensteden. De markt voor winkelruimte in binnensteden is gespannen. Illustratief hiervoor is de ontwikkeling van de huurprijs. Deze ontwikkeling laat zien, dat binnensteden bovengemiddeld ‘in trek’ zijn.

36


Figuur 17: Ontwikkeling gemiddelde huurprijs naar type winkelbegied Index gemiddelde huurprijzen (2000 = 100) 125 120 115 110 105 100 95 90 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Binnensteden (>400 winkels) Hoofdwinkelgebieden (100-400 winkels) Stadsdeelcentra (>50 winkels) Bron: Retailers in de rij, DTZ

De huurprijzen van de winkelruimtes in de belangrijkste winkelstraten in Nederland hebben inmiddels een hoog niveau bereikt. In een internationaal perspectief is er nog wel ruimte naar boven. Zo wordt er voor de beste adressen in Londen en Parijs doorgaans meer dan EUR 7.000/m² betaald. Figuur 18: Huurprijzen TOP 10 winkelstraten in Nederland Plaats

Locatie

van

tot

Amsterdam

Kalverstraat

EUR 2.000

EUR 2.200

Den Haag

Spuistraat

EUR 1.000

EUR 1.500

Rotterdam

Lijnbaan

EUR 700

EUR 1.450

Maastricht

Kleine Straat

EUR 1.300

EUR 1.375

Utrecht

Lange Elisabethstraat

EUR 1.150

EUR 1.300

Eindhoven

Demer

EUR 1.050

EUR 1.250

Groningen

Herestraat

EUR 725

EUR 1.250

Arnhem

Ketelstraat

EUR 1.100

EUR 1.150

Breda

Eindstraat

EUR 900

EUR 1.050

‘s-Hertogenbosch

Pensmarkt

EUR 850

EUR 1.050

Bron: Retailers in de rij, DTZ

De vraag is onverminderd groot, zo blijkt ook uit het lage leegstandspercentage. Dit is op A1 locaties slechts 2 procent (bron: DTZ). Er zijn dan ook veel kopers in de markt. Onder andere modeketens met goede marges staan in de rij voor een topplek in de binnenstad. Door de opkomst van zogenaamde brandstores is het aantal vragers nog verder toegenomen. De zelfstandige winkelier kan de betaalde overnamesommen veelal niet weerstaan. Zo wordt aan een deel van de vraag tegemoet gekomen. Het contrast met de omliggende aanloopgebieden zou niet groter kunnen zijn. De huren liggen lager en de leegstand is hoger. De meer beperkte toeloop maakt deze gebieden onaantrekkelijk voor hoogwaardige detailhandel. Men wacht liever op de plek op de wenslocatie.

Kiezen is macht

37 Hierop inspelend zijn de afgelopen jaren projecten gerealiseerd, waarbij het uitbreiden van hoogwaardig binnenstedelijk winkelgebied centraal stond. De nadruk op kwaliteit leidt tot aantrekkelijk winkelgebied met voldoende toestroom. Zo wordt recht gedaan aan de vraag in de markt. Een goed voorbeeld van deze ontwikkeling is de Haagse bluf, waar een winkeloppervlak van +/- 6.500m² is gerealiseerd. Maar ook - wat grootschaliger qua opzet - het Stadshart Almere, hier is 50.000 m² aan winkeloppervlak toegevoegd.

Grotere winkels

Blauwhoed / Stadhart Almere

Naar onze mening zijn – tot zover – een drietal ontwikkelingen van invloed geweest op de spectaculaire groei van het winkeloppervlak in Nederland gedurende de afgelopen tien jaar: • ontwikkeling van GDV/PDV locaties • bouw van Vinexwijken • extensies van bestaande binnensteden De totale volumegroei van 10 miljoen m² is maar ten dele te verklaren door deze ontwikkelingen. ABN AMRO schat in dat ook uitbreidingen op de bestaande voorraad en om het vervangen van kleine winkels door grotere winkels een belangrijke bijdrage hebben geleverd. De algemene trend is dat winkels groter worden. Men wil zich graag onderscheiden op de breedte en diepte van het assortiment. Hiervoor is ruimte nodig. Illustratief zijn de supermarkten. Zo is Albert Heijn gestart met een AH XL formule die, qua vloeroppervlak, met 94 winkels stand-alone al nummer 41 bekleed in de winkel TOP 100.

38


Figuur 19: Grootste winkelformules naar vierkante meters wvo, per oktober 2007 Positie

Formule

Branche

Winkelverkoop vloeroppervlak

Positie 2006

Verschil

1

Albert Heijn

11.010.519-Supermarkt

789.649

1

0

2

Gamma

37.170.096-Bouwmarkt

458.409

2

0

3

C1000


439.853

3

0

4

Intratuin

37.130.558-Tuincentrum

427.644

4

0

5

Praxis


381.760

5

0

6

V&D Warenhuis

22.030.618-Warenhuis

332.227

6

0

7

Super de Boer


324.775

7

0

8

Karwei


304.155

8

0

9

HEMA

22.030.618-Warenhuis

294.042

9

0

10

Plus


252.506

18

8

AH XL


79.852

94

53

... 41

Bron: Locatus

Daarnaast heeft de opkomst van de Doe-Het-Zelf (DHZ)-branche ongetwijfeld een bijdrage geleverd. Deze ketens hebben de afgelopen tien jaar een spectaculaire groei meegemaakt. Vier spelers bevinden zich met een gezamenlijk wvo van meer dan 1,5 miljoen m² in de TOP 10 formules qua vloeroppervlak.

80

3500

70

3000

60

2500

50

2000

40 1500

30

wvo m 2

Nieuwe bouwmarkten

Figuur 20: Aantal nieuwe bouwmarkten en gemiddeld winkelverkoopoppervlak

1000

20

500

10 0

0 1998

2001

Aantal nieuwe bouwmarkten

2003 Gemiddelde wvo in m2

Bron: Gfk Structuuronderzoek, 2003

Spannende toekomst voor retailvastgoed Gaan we in Nederland de komende 10 jaar weer 10 miljoen m² aan retailvastgoed bouwen? Onderliggende economische factoren geven hier weinig aanleiding toe. Zo is de verwachting, dat de consumentenbestedingen in komende jaren maar beperkt zullen groeien. Desondanks zien wij kansen voor verdere volumegroei.

Kiezen is macht

39 De consumentenbestedingen zijn ook in de afgelopen 10 jaar niet voldoende gestegen om de volumegroei in het winkeloppervlak te verklaren. Dit is dan ook niet de (enige) drijver voor de ontwikkeling van het retailvastgoed. Figuur 21: Consumentenbestedingen historie 1995 tot heden 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Consumentenbestedingen (x EUR 1mln) Bron: CBS, ABN AMRO

Volume kan blijven stijgen Ons inziens is het samenspel tussen de bedrijfseconomische investeringsbeslissing van marktpartijen en de ruimtelijke mogelijkheden die (lokale) overheden bieden, met name van belang. Een retailconcept wordt ontwikkeld als het winstgevend te exploiteren is, en als de gemeente het mogelijk gemaakt. De totale volumegroei is hierbij de som der delen. Volumegroei blijft hierdoor ook in de komende jaren mogelijk. De verschuivende mix tussen branches, de meer perifere ontwikkelingen en het toenemende belang van assortimentsbreedte (superstores) zal de stuwende werking in stand houden. Daartegenover staat de desinvestering in onaantrekkelijke winkelcentra. Winstgevende exploitatie zal bij dalend koperspubliek steeds lastiger worden. De druk op realisatie van woningbouw op deze locaties zal herbestemming en -ontwikkeling al snel aantrekkelijk maken. Beide ontwikkelingen bieden kansen voor projectontwikkelaars.

Nieuwe detailhandelsstructuur Het traditionele hiërarchische detailhandelsmodel voldoet steeds minder aan de eisen van de moderne consument. Op termijn zien we dit dan ook plaats maken voor een nieuwe, meer diffuse structuur. Centraal staan meer verschillende retailconcepten met een eigen doelgroep en verzorgingsgebied. Deze zijn te clusteren rondom een drietal hoofdmotieven: • convenience shopping voor de dagelijkse boodschappen • fun shopping voor recreatief winkelen • target shopping voor gerichte aankopen

40


Figuur 22: Detailhandeldriehoek naar winkelmotieven

Bron: ABN AMRO

Convenience shopping vraagt om creatieve oplossingen Traditioneel worden de dagelijkse boodschappen in de buurt van de woning gedaan. In de afgelopen periode heeft in dit licht met name de ontwikkeling van Vinexwijken kansen geboden voor projectontwikkeling. In de komende periode zullen de mogelijkheden in uitleggebieden opdrogen. Toekomstige woningbouwontwikkelingen worden kleinschaliger en hebben minder behoefte aan een eigen detailhandelsstructuur. Er liggen kansen in de herontwikkeling van bestaande (binnenstedelijke) winkelcentra. Hier is een kwaliteitsslag zonder meer mogelijk. Wij zien echter vooral mogelijkheden voor concepten buiten de traditionele buurtwinkelcentra. Met name ontwikkelingen op verkeersknooppunten, zoals stationlocaties, bedrijvenparken en – in mindere mate – tankstations trekken de aandacht. Dit maakt het mogelijk om de dagelijkse boodschappen onderweg van werk naar woning te doen. In 2002 start Albert Heijn met een nieuwe winkelformule: AH to go. Deze kleine winkels zijn gesitueerd op stationslocaties en in drukke stadscentra. Het is een echte gemaksformule gericht op directe consumptie en ‘kleine boodschappen’. Er zijn inmiddels 35 AH to go’s in heel Nederland. Een kanttekening bij ontwikkelingen op stationslocaties: in verband met de wachttijd op de juiste trein(aansluiting) heeft winkelen op deze locaties ook vaak een recreatief karakter en bevindt zich dus ergens halverwege tussen fun shopping en convenience shopping.

Fun shopping slaat nieuwe wegen in Fun shopping is het spreekwoordelijke ‘(mid)dagje uit’ in retailland. De nadruk ligt dan ook op een goede mix in het aanbod van leisure, horeca en shopping. Een aansprekende architectuur en uitstraling zijn belangrijke succesfactoren. Ook is voldoende omvang en spreiding van het winkelaanbod van belang (‘bigger is better’). Traditioneel zijn het vooral de binnensteden die hierop inspelen. Onder andere vanwege de veelal slechte bereikbaarheid komt deze functie echter meer onder druk te staan.

Kiezen is macht

41 Ook zorgt de steeds mobielere consument voor meer concurrentie tussen binnensteden onderling. Vraag is dan ook hoeveel volwassen, aantrekkelijke binnensteden Nederland op termijn ‘nodig heeft’. Wij zien vooral kansen in (extensies van) die binnensteden, waar geïnvesteerd wordt in een onderscheidende winkelbeleving en een goede bereikbaarheid.

Blauwhoed / Stadhart Almere

De belangrijkste vernieuwing komt echter met de ontwikkeling van megamalls naar Amerikaans voorbeeld. De consumentenbehoefte naar deze goed bereikbare, breed georiënteerde winkelcentra is – zo is de verwachting – groot. Verzet van de locale middenstand heeft deze ontwikkelingen tot nu toe weten te dwarsbomen. Wij verwachten dat dergelijke plannen in de komende jaren wel doorgang zullen vinden, te meer omdat gemeentes steeds meer oog krijgen voor de resulterende baten (grondexploitatie, werkgelegenheid). In januari 2008 is een studie begonnen naar een megamall aan de rand van Tilburg. Plannen voor dit eerste megawinkelcentrum in zijn soort in Nederland zijn ontwikkeld door de gemeente Tilburg en projectontwikkelaars MDG en OVG. Het complex beslaat 18 hectare en biedt ruimte aan 65.000 vierkante meter winkeloppervlak.

Target shopping krijgt bredere scope Ontwikkelingen van perifere winkellocaties was tot nu toe met name gericht op specifieke branches. Denk aan de meubel- en autoboulevard. Door deze concentraties ontstaat er een maximaal aanbod, dat eenvoudig bereikbaar is voor de consument die gerichte aankopen wil doen. Elke branche kent hierbij zijn eigen verzorgingsradius. Voor de meeste branches op perifere locaties geldt dat er inmiddels voldoende winkeldichtheid is ontstaan. Kansen liggen er vooral bij grootschalige perifere target shopping concepten rondom nieuwe productgroepen. Voorwaarde is wel dat de overheid de stringente branchering voor perifere locaties loslaat. Een goed voorbeeld hiervan is de succesvolle ontwikkeling van de outlet-shopping centra in de afgelopen periode.

42

Deel 1: Ontwikkelingen in de markt Outletcentrum Bativiastad gaat weer uitbreiden. Eind dit jaar komen er 25 nieuwe winkels bij. Totaal gaat om +/- 5.000 vierkante meter wvo. Bij consumenten is een helder beeld ontstaan bij het (mode)aanbod. Men weet Bataviastad te vinden. Inmiddels zijn er meer dan 2 miljoen bezoekers per jaar (bron: RetailNews).

Tenslotte lijkt het internet (e-tailing) met name bij gerichte aankopen aan belang te winnen. Dit zal ook ruimtelijke gevolgen hebben. Naast het thuiswinkelen, onstaat er nog een nieuw winkelpatroon: de binnenstad heeft dan vooral een showroomfunctie. Via het internet wordt vervolgens de aanbieder met de laagste prijs gezocht. In de periferie ontstaan de bijhorende afhaalcentra.

Kiezen is macht

43

Samenvattend De markt voor retailvastgoed zal de komende jaren veranderen. De traditionele detailhandelsstructuur zal plaats maken voor een meer divers, consumentgericht retaillandschap. Door deze verschuiving zien wij nog volop kansen voor nieuwbouw en dus ook voor de projectontwikkelaar. Wel wordt er meer creativiteit, expertise en lef gevraagd om het juiste retailconcept tot wasdom te brengen. Figuur 23: Samenstelling voorraad retailvastgoed Binnensteden 7%

Overig centraal 31%

Ondersteunend 14%

Verspreid

Overig 33%

15%

Wonen 24%

100% Formule 55%

Levensmiddelen 17% 100% Kleding & Mode 11%

wvo 28.000.000 m2 Verkooppunten: 111.800

100% Niet formule 45%

100%

Overig 48% <100m2/vkp 45% Bron: ABN AMRO

100-200m2/vkp 29%

200-400m2/vkp 12%

>400m2/vkp 14%

44

Kiezen is macht

45

Deel 2:

Toekomstvaste businessmodellen

46

Kiezen is macht

47

STRATEGIE BEPALEN IS KIEZEN De in het vorige hoofdstuk geschetste trends en ontwikkelingen maken het er voor de projectontwikkelaar niet eenvoudiger op. De bouwopgave wordt uitdagender, de concurrentie scherper en de omgeving complexer. Het bepalen van de juiste strategie is dan niet gemakkelijk. Te meer omdat projectontwikkeling – ons inziens – vooral ‘opportunity driven’ is: de kans op het verkrijgen van een ideale bouwgrond doet zich voor of men wordt door een partij uit het netwerk benaderd om een bepaald concept te ontwikkelen. Desalniettemin is het belangrijk om - juist in deze omstandigheden - een scherpe strategie te formuleren met de nodige koersvastheid. De belangrijkste argumenten hiervoor zijn als volgt. • De risico’s in de projectontwikkeling nemen toe. Deze worden beperkt door de juiste mix in de ontwikkelportefeuille te brengen. Dit vraagt van de ontwikkelaar dat hij op zoek gaat naar specifieke projecten die qua timing en risicoprofiel aansluiten bij de bestaande portefeuille. Dit betekent ook dat de ontwikkelaar wel eens “nee” moet kunnen zeggen tegen ‘aangeboden’ projecten. Een helder beeld van de eigen strategie/positionering is nodig om deze afwegingen gefundeerd te kunnen maken. • Projectontwikkeling wordt complexer. Denk aan de rol van wet-/regelgeving, maar bijvoorbeeld ook aan de toenemende (specifieke) eisen van gebruikers. Dit vraagt om de opbouw en ontwikkeling van gerichte kennis en expertise. Vanuit een heldere strategie kan hieraan worden gewerkt. Bijvoorbeeld via personeelsbeleid, maar ook via acquisities en/of samenwerkingsverbanden. • Het belang van netwerken in projectontwikkeling neemt toe. Klanten, overheden en ontwikkelpartners benaderen bij voorkeur partijen waarvan duidelijk is wat men als projectontwikkelaar kan en biedt. Projectontwikkelaars, die vanuit hun strategie en via hun marketingcommunicatie een helder beeld hiervan weten te schetsen, behalen hier voordeel mee.

Verschillende uitgangsposities, heldere keuzes Projectontwikkeling is een populaire activiteit in Nederland. Veel bedrijven houden zich er mee bezig, zij het vaak niet als hoofdactiviteit. Zo is er de vastgoedbelegger, die ontwikkelt voor de eigen portefeuille. Of de bouwer, die een deel van zijn projecten in eigen ontwikkeling realiseert. Ze zien projectontwikkeling wellicht als onderdeel van hun strategie, maar niet als hoofdthema. De focus van deze studie ligt bij bedrijven, die voor hun inkomsten grotendeels afhankelijk zijn van de resultaten van hun projectontwikkelingsactiviteiten. Uiteraard kunnen dit ook zelfstandige delen van grotere ondernemingen zijn, die zich onafhankelijk (kunnen) positioneren met een eigen winstverantwoordelijkheid en een eigen strategie. Voor deze ‘echte’ projectontwikkelaar zien we drie strategische richtingen. Hij kan zich ontwikkelen als: • locatiegerichte ontwikkelaar • klantgerichte ontwikkelaar • conceptgerichte ontwikkelaar “Ontwikkelen is macht”, wordt wel eens gezegd. Welnu, de machtsbasis van waaruit wordt ontwikkeld, is in bovenstaande richtingen totaal verschillend. Ook worden er

48

Ten Brinke / Alphen-aan-de-Rijn

Ten Brinke / Groningen

Deel 2: Toekomstvaste businessmodellen

Kiezen is macht

49 andere eisen gesteld aan de talenten en expertise van de organisatie. Bedrijfsmiddelen worden verschillend ingezet. Het concurrentiespeelveld is anders. Tenslotte vraagt elke richting om een eigen marktbenadering. Kortom: de drie richtingen geven een relevant onderscheid, waarlangs strategieën kunnen worden ontwikkeld. Figuur 24: Strategische driehoek projectontwikkelaars

Bron: ABN AMRO

De grootste partijen kunnen het zich wellicht veroorloven zich in alledrie de richtingen te ontwikkelen. Voor de meeste partijen is het ons inziens beter om een keuze te maken. Voor de kleinere speler is het wellicht verstandig nog verder te specialiseren, bijvoorbeeld geografisch. In de navolgende pagina’s zal elke strategische richting nader worden toegelicht.

50

Kiezen is macht

51

DE LOCATIEGERICHTE ONTWIKKELAAR De machtsbasis voor de locatiegerichte ontwikkelaar is het eigendom van de grondpositie (of de herstructureringslocatie). Deze initiële investering zorgt voor een hoog kapitaalbeslag. Veelal gaat het om agrarische grond, waar een bestemmingswijziging noodzakelijk is om tot ontwikkeling te komen. Dit vooral ‘politieke’ proces, van zogenaamde koude naar warme grond, is lastig te sturen. Er is dan ook onzekerheid over (de timing van) de projectrealisatie en de daarmee gepaard gaande baten. Door de (extra) baten van de grondexploitatie zijn de marges bij uiteindelijke realisatie wel maximaal, zeker omdat de operationele kosten relatief beperkt kunnen blijven. Kortom: het kapitaalbeslag, de risico’s en de te behalen marges zijn hoog.

Kritische succesfactoren De omloopsnelheid in het grondbedrijf bepaalt het rendement. Deze is te verhogen door: • de juiste mix tussen koude en warme locaties • voldoende omvang c.q. schaalgrootte in het grondbedrijf • focus op ‘simpele’ projecten • gevoel voor locatiescouting

Juiste mix tussen warme en koude locaties Voor een continue inkomende kasstroom is de samenstelling van de ontwikkelpijplijn van groot belang (zie figuur). Veel koude locaties geven wellicht een rooskleurig toekomstplaatje, maar kunnen echter op de korte termijn tot ernstige cash flow problematiek leiden. Een portefeuille met vooral warme locaties geeft op korte termijn goede resultaten. Inkomsten kunnen echter snel opdrogen. Figuur 25: Schematische weergave van risico’s in het grondbedrijf Financiering (EV+VV) grond herstructurering locaties

Fonds

Risico

bouwen

Risico spreiding

Koude grond

Warme grond

Bron: ABN AMRO

Door loop tijd

52


Voldoende schaalgrootte In het verlengde van het voorgaande is uiteraard ook de omvang van het grondbedrijf van belang. Met een grotere portefeuille laten risico’s zich beter spreiden, vooral wanneer ook wordt geïnvesteerd in kleinere ontwikkelgebieden. Hiermee wordt de continuïteit ook op de lange termijn het beste gewaarborgd. Onderstaande figuur geeft aan dat de ontwikkelwaarde van het grondbedrijf van de grotere (beursgenoteerde) spelers inmiddels een substantiële omvang heeft bereikt. Figuur 26: Omvang van grondbedrijf beursgenoteerde bedrijven in EUR, 2006 1200 1000

EUR mln

800 600 400 200 0 BAM

Heijmans Balanswaarde

Ballast Nedam

Ontwikkelwaarde (add.)

Bron: ABN AMRO Equity Research

Focus op ‘simpele’ projecten De locatiegerichte ontwikkelaar heeft belang bij eenvoudige bilaterale projecten (ontwikkelaar/gemeente, beperkte ontwikkeling infrastructuur/voorzieningen). Het hogere partnerrisico bij complexere multilaterale projecten verhoogt het risico van afstel of uitstel. Dit geeft daarmee de kans dat de ontwikkelaar (te lang) op zijn niet renderende grondpositie blijft zitten.

Gevoel voor locatiescouting De kernexpertise van de locatiegerichte ontwikkelaar is het gevoel voor de juiste locatie. Ook zijn bestemmingswijzigingen in beginsel onzeker. Toch kan met inzicht en ervaring en het juiste netwerk bij gemeentes een ‘educated guess’ worden gedaan.

Focus en specialisatie De natuurlijke thuishaven van de locatiegerichte ontwikkelaar ligt bij woningbouw op uitleglocaties. De mogelijke baten uit grondexploitatie zijn hier – in principe – maximaal (van agrarische grond naar woonbestemming). De gestelde eisen aan de woningbouwopgave (sociale sector) en de ontwikkeling van benodigde voorzieningen (retail) wordt hierbij door locatiegerichte partijen op de koop toe genomen. De eigenheden van de Nederlandse wetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening zorgen ervoor dat internationalisatie voor de locatiegerichte ontwikkelaar minder voor de hand ligt. De groei moet vooral komen uit het uitbouwen en managen van het Nederlandse grondbedrijf.

Kiezen is macht

53 Voor kleinere partijen zijn er vooral geografische specialisatiemogelijkheden. De beste mix tussen risico en rendement is ons inziens: • een sterke regionale footprint met de juiste mix aan kleinere locaties; • en een goede kennis van en netwerk binnen de onderliggende locale (gemeentelijke) markten. Ook maakt men zich op deze wijze een aantrekkelijke overnamekandidaat voor de grotere locatieontwikkelaar.

Kansen en bedreigingen Locatieontwikkeling is in de basis een eindig spel. Goede nieuwe koude of lauwwarme uitleglocaties zullen in de toekomst lastiger zijn om te vinden. Daartegenover staan nieuwe kansen voor de locatiegerichte ontwikkelaar door positie te nemen in herstructureringslocaties (brownfielding). Herstructurering is echter moeilijker. Vaak moeten meerdere (kleine) eigenaren worden uitgekocht, voordat de locatie voldoende schaal voor herontwikkeling heeft. Het procedurerisico is hoog, bijvoorbeeld omdat er veel omwonenden zijn. De doorlooptijden tot de start van herontwikkeling zijn daarom onzeker. De locatiegerichte ontwikkelaar zal zich in deze fase dan ook meer moeten opstellen als vastgoedbelegger. De directe huuropbrengsten zorgen dan voor voldoende cashflow om de fase tot de feitelijke herontwikkeling te kunnen overbruggen. Daarnaast is herstructurering technisch moeilijker. Dit vraagt van de locatiegerichte ontwikkelaar onder andere een goede inschatting van de te verwachten kosten van het bouwrijp maken. In de praktijk betekent dit dat de succesvolle locatieontwikkelaar de juiste projecten weet te kiezen (cherrypicking). Tenslotte zijn er vooral kansen bij de financiering van de ontwikkelpijplijn (zowel brownfield, als greenfield). Denk bijvoorbeeld aan de juiste verhouding tussen eigen en vreemd vermogen, alsmede nieuwe financieringsvormen voor elke fase in het ontwikkelproces.

54


Kiezen is macht

55

DE KLANTGERICHTE ONTWIKKELAAR

Ten Brinke / At4 Arnhem

De machtsbasis voor de klantgerichte ontwikkelaar is de opdracht van de afnemer. In het voortraject wordt met de (potentiële) gebruiker de huisvestingswens besproken. Dit wordt vertaald in een concreet programma van eisen. Op basis hiervan wordt een geschikte locatie gezocht en aangekocht, om vervolgens conform klantwens te ontwikkelen. Deze aanpak geeft de projectontwikkelaar zekerheid. Het kapitaalbeslag is beperkt en/of laat zich goed financieren. In ruil hiervoor neemt hij genoegen met lagere marges.

Kritische succesfactoren Het binnenkomen (en blijven) bij de juiste klanten is de key voor het succes van de klantgerichte ontwikkelaar. Hiervoor is van belang: • investeren in kennis • bouwen aan de klantenportefeuille • projecten simpel houden • gevoel voor de ‘interessante’ klant

Investeren in kennis De klantgerichte ontwikkelaar is kampioen in het vertalen van een vaak vage klantvraag naar een concreet vastgoedobject en locatie. Huisvestingseisen verschillen uiteraard per branche, kijk bijvoorbeeld naar mode versus doe-het-zelf. Maar ook binnen de branches is er veel pluriformiteit, denk aan de hippe brandstore versus het kwaliteitslabel. Dit vraagt dan ook om kennis van de klant.

Bouwen aan de klantenportefeuille Klantgericht ontwikkelen heeft een vluchtig karakter. Het is onwaarschijnlijk dat een enkele relatie voor een continue kasstroom kan zorgen. Een goede opbouw van de

56


klantenportefeuille is daarom van groot belang. Omvang en timing van de verwachte huisvestingsbehoefte vanuit de totale klantportefeuille moet tot een stabiele omzet leiden.

Projecten simpel houden Voor de klantgerichte ontwikkelaar is het belangrijk zijn focus te houden. Complexe, meer conceptgerichte projecten met meerdere partijen, zoals de ontwikkeling van een winkelcentrum, zijn van nature niet zijn metier. Naar onze mening moet de klantgerichte ontwikkelaar de verleiding weerstaan in dit soort projecten te participeren.

Gevoel voor de ‘interessante’ klant De klantgerichte ontwikkelaar is zo succesvol als zijn klanten zijn. Het kiezen van de juiste klanten qua groeipotentie, verwachte roll out vestigingen en dergelijke, heeft daarom een grote invloed op het resultaat. Daarnaast is de mate van repeterendheid en uniformiteit van de huisvestingsbehoefte van belang. Figuur 27: Grootste stijgers in vloeroppervlak onder retailketens, 2007 vs 2006

Bron: Locatus

Focus en specialisatie De nadruk voor de klantgerichte ontwikkelaar ligt op de single tenant winkelen kantorenmarkt. Hier zijn er klanten met een dermate omvangrijke, terugkerende huisvestingsbehoefte, dat een gerichte aanpak gerechtvaardigd is. Deze behoefte kan zich richten op binnenstedelijke locaties (brownfield), maar vooral ook op perifere gebieden (greenfield). Specialisatiemogelijkheden zijn er – naar onze mening – vooral naar klantgroep/branche. Hierdoor kan een snelle en maximale leercurve worden gerealiseerd, dat de kansen bij een volgende pitch vergroot. Internationalisatie is voor de klantgerichte ontwikkelaar zeker een thema. Als dat nu nog niet het geval is, dan toch zeker op termijn. Potentiële klanten zijn steeds internationaler gericht en zullen voor hun (Europese) huisvestingsbehoefte op zoek gaan naar vaste partners.

Kansen en bedreigingen Voor de klantgerichte ontwikkelaar liggen er kansen om uit te groeien tot ‘totaal huisvester’ voor zijn of haar klant. Met het aanbieden van aanvullende diensten, zoals facility management, speelt hij in op de behoefte aan ontzorging. Zo blijft hij in beeld bij de klant en genereert hij – en passant – een meer continue kasstroom. Vaak zullen gebruikers de ontwikkelde panden niet (meteen) in eigendom willen nemen. In de start-up van bijvoorbeeld een retailfiliaal zijn er veel onzekerheden over de exploitatie. De projectontwikkelaar kan hierop inspelen door het pand in deze fase te

Kiezen is macht

57 verhuren aan de gebruiker (kortdurend of langdurend met opt-out clausule). Vervolgens heeft de ontwikkelaar drie opties: • het pand alsnog verkopen aan de gebruiker; • het pand in portefeuille houden en hiermee een eigen beleggingsportefeuille opbouwen; • zich als assetontwikkelaar opstellen en het pand verkopen aan een beleggende derde. Hoe dan ook, de klantgerichte ontwikkelaar beweegt zich in een steeds meer competitieve markt. Het is lastig zich te onderscheiden op toegevoegde waarde. Prijsconcurrentie ligt – zo verwacht ABN AMRO – op de loer.

58

Kiezen is macht

59

DE CONCEPTGERICHTE ONTWIKKELAAR

Converse Development Corp. / Matchbox te Amsterdam Noord

Deze ontwikkelaar ontwikkelt voornamelijk vanuit een vastgoedconcept of idee. Dit kan vanuit een abstracte gedachte, bijvoorbeeld een concept voor een nieuwe megamall. Maar ook vanuit een concrete locatie, bijvoorbeeld door een gedeelte van een concrete binnenstad nieuw leven in te blazen. De machtsbasis - in enge zin geformuleerd - is hierdoor van nature wat smaller. De operationele kosten zijn hoog. Het eerste idee wordt immers op eigen risico uitgewerkt tot een presentabel concept. Vervolgens moeten belanghebbende partijen worden overtuigd, zoals gebruikers, gemeente, grondeigenaren en ontwikkelpartners. Het kapitaalbeslag kan laag blijven, omdat er geen grondverwerving op risico is. Het risicoprofiel is doorgaans hoog. De marges zijn sterk wisselend van concept tot concept.

Kritische succesfactoren De key voor de conceptgerichte ontwikkelaar is het veroveren van een plek in het ontwikkeltraject met het juiste idee. Hiervoor is nodig: • creativiteit, flexibiliteit en lef (in inhoud én presentatie) • durven kiezen voor moeilijke projecten • gevoel hebben voor de juiste partners

Creativiteit, flexibiliteit en lef Conceptgericht ontwikkelen vraagt uiteraard creativiteit en lef. Men wil zich immers kunnen onderscheiden door middel van een vernieuwend idee. Het multilaterale karakter van dit soort projecten vraagt daarnaast om flexibiliteit: men moet kunnen inspelen op de wensen van partners. Uiteraard is de inhoudelijke kwaliteit van het ontwikkelde concept belangrijk; een professionele commerciële conceptpresentatie is inmiddels echter minstens zo bepalend voor de slaagkansen.

60


Kiezen voor moeilijke projecten Kiezen locatie- of klantgerichte ontwikkelaars vaak voor simpelere projecten, heeft de conceptgerichte ontwikkelaar juist baat bij een complexe projectstructuur Het professioneel kunnen managen van dit soort multilaterale projecten en programma’s is een kernexpertise. Het vormt ons inziens een deel van het bestaansrecht van dit type ontwikkelaar. Figuur 28: Actoren en Ruimte

Bron: Property Research Quarterly

Gevoel hebben voor de juiste partners Van nature is de conceptgerichte ontwikkelaar vaak gedwongen om samen te werken. Voor de realisatie van zijn idee is buy-in nodig van toekomstige gebruikers, bestaande grond/locatie-eigenaren, de gemeente, medeontwikkelaars, beleggers en financiers. Bij alle partners moet ‘het licht op groen’ en vooral gedurende het traject op groen (kunnen) blijven. Het vooraf goed inschatten van deze partners is daarom van cruciaal belang.

Focus en specialisatie De conceptgerichte ontwikkelaar heeft goede kaarten bij de complexere woningbouw, die gegund wordt op basis van prijsvragen. Dit soort ‘beauty contests’ zijn vooral interessant wanneer de grondprijs behapbaar blijft en de tenderprocedure (aantal spelers, gestelde eisen) een reële kans op succes heeft. Daarnaast kan de visie van de conceptgerichte ontwikkelaar een belangrijke rol spelen bij multifunctionele projecten en multi-tenant retailconcepten.

Kiezen is macht

61 Internationalisatie is voor veel conceptgerichte ontwikkelaars een reële optie. Zo vraagt revitalisatie van binnensteden specifieke expertise. Deze expertise kan ook in het buitenland toepasbaar zijn. De ontwikkeling van retailconcepten is van oudsher minder aan landsgrenzen gebonden. Het juiste concept heeft vaak niet alleen kans van slagen in Nederland. In maart 2008 vond de opening plaats van Victoria Square, het winkelgebied dat zorgt voor revitalisatie van Belfast. Het project heeft een omvang van+/- 75.000 m2 en een investering van EUR 523 mln. Trekkeris de van orgine Nederlandse projectontwikkelaar Multi Development.”Multi richt zich op de ontwikkeling van opvallende projecten in verscheidene Europese steden, waarbij een hoofdrol is weggelegd voor innovatieve structuren zoals ondergrondse winkelcentra met daktuinen en het aaneenschakelen van stedelijke groenstroken. Multifunctioneel gebruik vangrond garandeert dat de beperkte beschikbare ruimte optimaal wordt benut. Multi ontwikkelt projecten die daadwerkelijk iets betekenen voor de gebruikers zelf en bovendien passen binnen de plaatselijke gemeenschap. Opdeze wijze hebben wij als expert op het gebied van (binnen)stedelijkevernieuwing door heel Europa een succesvolle formule voor retailprojectenkunnen implementeren. Victoria Square vormt zonder twijfel een van de pronkstukken in onze portfolio, en is tot nu toe ons grootste Europeseproject in zijn soort”, aldus bestuursvoorzitter Hans van Veggel in de bijhorende persverklaring. Specialisatiemogelijkheden voor de conceptgerichte ontwikkelaar zijn er vooral binnen het type concept. Hierdoor kan de leercurve worden gemaximaliseerd en kan er optimaal worden geprofiteerd van de op te bouwen reputatie.

Kansen en bedreigingen Kansen liggen er in de repeteerbaarheid van succesvolle vastgoedconcepten. Het vertalen van bestaande expertise naar nieuwe projecten biedt een belangrijke voorsprong ten opzichte van de concurrentie. Goed kennis- en personeelsmanagement zijn voorwaarden om dit voordeel ook in de praktijk te kunnen waarmaken. Ook blijken bepalende partners steeds gevoeliger voor de trackrecord van organisatie achter het vastgoedidee. De ‘name and fame’ van de ontwikkelaar kan genoeg zijn om voor gespitste oren te zorgen. Professionele marketingcommunicatie zal daarom in belang toenemen. Daarnaast liggen er voor de conceptgerichte ontwikkelaar vooral kansen in binnenstedelijke herontwikkeling. Het complexe karakter zorgt voor minder concurrentie. Het ontwikkelen vanuit een bestaande situatie vraagt het maximum van de creativiteit en projectmanagement skills van de ontwikkelaar. In de binnensteden zijn mogelijkheden op het snijvlak van beleggen en ontwikkelen. Zo zal een concept voor revitalisatie van een winkelstraat een meerwaarde bieden voor bestaande én potentiële beleggers in het onderliggende vastgoed. Met het concept in het achterhoofd kan ter plaatse worden gestart met de op- of uitbouw van een beleggingsportefeuille. De stabiele cashflow (huur) dekt (een deel van) de operationele c.q. aanvangskosten. Wanneer de positie voldoende groot is, kan met de herontwikkeling worden gestart. De smalle machtsbasis (kapitaal/grondpositie) blijft echter – naar onze mening – de achilleshiel van de conceptgerichte ontwikkelaar. De kwaliteit van de concepten en het projectmanagement moeten dit compenseren.

62

Kiezen is macht

63

CONCLUSIE: KIEZEN IS MACHT Voor de projectontwikkelaar zijn er nog volop kansen in de markt. De Nederlandse woningbouw blijft weliswaar zijn eigen dynamiek houden, waardoor de doorstroming, zoals in een vrije markt te verwachten is, maar moeizaam op gang komt. Desalniettemin liggen er kansen voor doelgroepgerichte ontwikkelingen: • zo is er veel vraag naar goedkope woningen voor starters en alleenstaanden. Het realiseren van deze woningen in het huidige prijsklimaat, vraagt de nodige creativiteit van de ontwikkelaar. • over gerichte woningbouw voor ouderen wordt in de sector verschillend gedacht. Concepten variëren van het aanpassen van bestaande woningen tot het bouwen van compleet nieuwe wijken voor ouderen. Vanwege de demografische groei en de doorgaans grote kapitaalkracht in deze doelgroep is er – ons inziens – ruimte voor meerdere concepten naast elkaar. In de woningbouw verschuift het accent naar binnenstedelijke herontwikkeling. Dit is vooral het gevolg van de politieke keuze om de uitgifte van nieuwe uitleglocaties te beperken. Binnenstedelijk zijn bouwvolumes echter moeilijker te realiseren. Ook is er bij herontwikkeling vaak sprake van een verdunnend effect. Tenslotte is de wens van de gemiddelde woonconsument vooral grondgebonden. De druk op de uitgifte van uitleggebieden zal zo alleen maar toenemen. Projectontwikkelaars zullen daarom ook in de toekomst veel ‘greenfield’ woningbouw realiseren. De kantorenmarkt verandert van een uitbreidingsmarkt in een vervangingsmarkt. Zonder verder ingrijpen, zal de structurele leegstand op termijn verder toenemen. Nieuwbouw kan aantrekkelijk in de markt worden gezet door voldoende aanbod van (goedkope) bouwgrond. De kwaliteitskloof tussen nieuwbouw en oudere bestaande kantoren blijft hierdoor bestaan. Door de leegstand die hieruit resulteert, neemt de druk toe om te slopen en te herontwikkelen. Op termijn liggen hier de kansen voor de projectontwikkelaar. In de retailmarkt is er sprake van structuurverandering. Het traditionele, hiërarchische model van een binnenstad en een buurtwinkelcentrum maakt plaats voor een meer consumentgericht retaillandschap. Nieuwe concepten ontstaan, waarbij de winkelmotieven van de consument het uitgangspunt vormen: • convenience shopping voor de dagelijkse boodschappen • fun shopping voor het recreatief winkelen • target shopping voor de gerichte aankopen De kansen voor de projectontwikkelaar liggen bij onderscheidende projecten in de periferie, maar ook als extensie op bestaande binnensteden.

Hoe moet de projectontwikkelaar op bovenstaande ontwikkelingen inspelen? Wij denken dat het belangrijk is om keuzes te maken. Een strategie met een duidelijke focus biedt de ontwikkelaar de beste kaarten om succesvolle projecten te realiseren. Door focus wordt er maximale expertise en specialisme opgebouwd in een steeds complexere ontwikkelomgeving. Wanneer bedrijfsmiddelen geconcentreerd worden ingezet, wordt de concurrentiekracht vergroot. Tenslotte maakt focus ook aan de omgeving (klanten, potentiële partners) duidelijk, wat er van de projectontwikkelaar in kwestie verwacht mag worden.

64


Uit onze analyse zijn drie strategische richtingen naar voren gekomen: • de locatiegerichte ontwikkelaar • de klantgerichte ontwikkelaar • de conceptgerichte ontwikkelaar Elke keuze kent zijn eigen kritische succesfactoren. Bij elke keuze past een eigen inrichting van de organisatie. Elke keuze kent zijn eigen kansen en bedreigingen. Kiezen is macht.

Kiezen is macht

65

DANKBETUIGINGEN Op de eerste plaats natuurlijk dank aan de geïnterviewden. Dit zijn o.a.: • Blauwhoed

mr. drs. J.F.P Houben

• Blauwhoed

drs J.P. de Smeth

• Converse Development Corp.

drs. K.H. Smit RA

• Giesbers Groep

Ir. P.S.M. Ruigrok

• Memid Investments

H. van der Most

• Ouwehand Bouw&Vastgoedrealisatie

W.P. Ouwehand

• Phanos

drs. H. Ensing MSc

• Ten Brinke Projectontwikkeling

T. Gerritsen

Daarnaast danken we de volgende collega’s voor hun kritische blik, inhoudelijke bijdrage en behulpzaamheid in alle aspecten van de totstandkoming van dit rapport: • Claire Bos • Casper Burgering • Eric Huliselan • Patrick Kieboom • Jarrod Leeds

66

Kiezen is macht

67

COLOFON Dit rapport is opgesteld in opdracht van de afdeling Sector Advisory NL van ABN AMRO Bank N.V. De publicatie is samengesteld door Group Public Affairs – Sector Research.

Auteurs Otto Schell, Sector Research ABN AMRO Erik Steinmaier, Sector Advisory ABN AMRO

Distributie ABN AMRO Sector Advisory NL, tel 020-3440288. Contactpersonen: Erik Steinmaier ([email protected]) en Claire Bos ([email protected]) U kunt deze uitgave ook vinden op www.abnamro.nl/bouwenvastgoed

Disclaimer De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door ABN AMRO Sector Research vergaarde informatie, die op zorgvuldige wijze is verwerkt. Noch ABN AMRO, noch functionarissen van de bank kunnen aansprakelijk worden gesteld voor in deze publicatie eventuele aanwezige onjuistheden. © ABN AMRO, juni 2008 Deze publicatie is alleen bedoeld voor eigen gebruik. Verveelvoudiging en/of openbaarmaking van deze publicatie is niet toegestaan, behalve indien hiervoor schriftelijk toestemming is verkregen van ABN AMRO Bank N.V.

68

Kiezen is macht. Studie naar de toekomst van projectontwikkeling in Nederland

Recommend Documents