Kennissessie raad deel II Treasury, investeringen, grondexploitaties
Programma 1. 2. 3.
Treasury Investeringen Grondexploitaties
PAGINA 2
Treasury
Wat is treasury? •
Alles wat met kasstromen, financiering, belegging en rentelasten te maken heeft
•
Financiering van het beleid tegen zo gunstig mogelijke voorwaarden en het minimaliseren van rente-risico
•
Financierbaarheid Is voldoende externe financiering beschikbaar (“kan ik het krijgen”) ? Financieringsrisico
•
Betaalbaarheid Is benodigde externe financiering betaalbaar (“kan ik het betalen”) ? Kan ik het straks ook nog betalen? Renterisico
PAGINA 4
Kaders en nota’s Wet Fido (hierop is verdere regelgeving gebaseerd) • Regeling Uitzettingen en Derivaten Decentrale Overheden (Ruddo) • In het Besluit leningvoorwaarden decentrale overheden staan voorwaarden voor gemeenten en provincies die geld willen lenen. • In de Uitvoeringsregeling Financiering decentrale overheden (Ufdo) staan de rentepercentages voor de kasgeldlimiet en de renterisiconorm. • De grondslag voor het Treasurystatuut
PAGINA 5
Ontwikkeling rentelasten Liquiditeitsprognose sep 2014 Miljoenen
10 -10
-30 -50
-37
-38 -49 -64
-70
-63
-65
-75
-75
-79
-70 -77
-90
-84
-88 -101
-110
-114 -125
-130
-135
-150
-138 -151
-145 -153
-154
-170 -190 Scenario 50% RC prognose
PAGINA 6
scenario 80% kasgeldlimiet
Kasgeldsaldo (RC+UG-OG)
-158
Ontwikkeling rentelasten
Miljoenen
Prognose portefeuille 700 600 RC begin prognose
500
Kasgeld begin Leningen met cap begin
400
Lange leningen begin
300 Derivaten begin
200
Leningen saldo OG en UG
100
0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
PAGINA 7
Focus van treasury • • • • • •
Maximale benutting kasgeldlimiet Benutting 10% van de renterisiconorm Flexibiliteit in de portefeuille Spreiding in looptijden Diversificatie van instrumenten Geen rente-visie
Mogelijk maken om bv • Rente hoog, korte looptijden • Rente laag, langere looptijden
PAGINA 8
Opbouw portefeuille per heden
Looptijd Laningen lang < 2,0 jaar < 4,0 jaar < 6,0 jaar < 8,0 jaar < 10,0 jaar < 25,0 jaar < 30,0 jaar
< 2,0%
< 2,5%
< 3,0%
< 3,5%
< 4,0%
< 4,5%
< 5,0%
< 5,5%
Eindtotaal
30.000 20.000 10.000 0 20.000 0 0
10.000 35.000 0 16.000 0 0 0
0 0 0 0 0 0 20.000
0 0 0 0 0 0 0
10.000 7.000 10.000 50.000 0 10.000 0
10.000 0 72.000 10.000 0 0 0
10.000 0 0 10.000 8.000 0 0
0 10.000 0 0 0 0 0
70.000 72.000 92.000 86.000 28.000 10.000 20.000
0 0 0
0 12.000 0
0 0
0 30.000 10.000
5.000 0 20.000
5.000 0 0
12.000 0 0
0 0 0
22.000 42.000 30.000
Roll-over/cap < 2,0 jaar Eindtotaal
0 80.000
0 73.000
0 20.000
0 40.000
10.000 122.000
0 97.000
0 40.000
0 10.000
10.000 482.000
Oktober '12
20.000
35.000
0
40.000
133.000
107.000
77.000
34.000
446.000
Swaps < 10,0 jaar < 30,0 jaar < 40,0 jaar
PAGINA 9
Swaps 10.000.000 400.000
400.000
400.000
vaste rente
• •
400.000
400.000
4%
Fixe lening, aflossing einde looptijd Vaste rente
PAGINA 10
400.000
400.000
10.400.000
Swaps 10.000.000 400.000
400.000
400.000
400.000
vaste rente
10.000.000
?
?
?
400.000
400.000
400.000
4%
?
?
?
?
10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 variabele rente
• Rente is variabel • Hoe maak ik een variabele rente vast? Swap • Zaanstad ontvangt variabele rente (6M of 3M) • Zaanstad betaalt vaste rente PAGINA 11
10.400.000
6M
?10.000.000
Marktwaarde • • • • •
Marktwaarde van een swap fluctueert Marktwaarde vertegenwoordigt het verschil tussen marktrente en contractrente Leningen kennen ook een marktwaarde In beide gevallen is de marktwaarde nul aan het einde van de looptijd Belangrijk is een onderliggende financieringsbehoefte!
PAGINA 12
Herstructureren leningportefeuille • •
Flexibiliteit in de leningportefeuille Spreiding van financieringslasten Renterisicoprofiel gemeente X
100000000 80000000 60000000
Betaalde aflossing
40000000
Renterisiconorm
20000000 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
• Renterisiconorm wordt overschreden in 2015 en 2016 • Piek lening € 50 miljoen in 2023
PAGINA 13
Vervalkalender Renterisicoprofiel Zaanstad 100.000.000
80.000.000 Nieuwe financiering
60.000.000
Betaalde aflossing 40.000.000
Renterisiconorm
20.000.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
PAGINA 14
Herstructureren gemeente X
PAGINA 15
Herstructureren van de portefeuille Hoofdsom van leningen is gelijk en de (negatieve) marktwaarde is verrekend in een hogere rente Rente en aflossing hoger dan huidige leningen (nominaal effect agv meefinancieren agio)
PAGINA 16
Rente en aflossing leningen
Rente en aflossing leningen Zaanstad per jaar 100.000.000 80.000.000 Exploitatierente
60.000.000
Nieuwe financiering
40.000.000
Betaalde aflossing
20.000.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
PAGINA 17
Interne rekenrente • • • •
Middel om de werkelijke financieringsrente aan de begroting toe te rekenen Bij versneld afschrijven gebeurt niets met de werkelijke rentelasten Bij verlaging van de interne rekenrente gebeurt niets met de werkelijke rentelasten Wel gaat het renteresultaat in de begroting omlaag
PAGINA 18
Houdbare overheidsfinanciën Schuldpositie (OG) (x € 1.000) 600.000
20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000
400.000 200.000
0 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 kortlopende schulden/prognose langlopende schulden
Rente werkelijk
PAGINA 19
EMU-saldo Primair surplus 80.000
40.000
exploitatieresultaat voor bestemming afschrijvingen
20.000
primair surplus
60.000
0
-20.000 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 '19 -40.000
Financieringsresultaat 80.000 60.000
40.000 20.000
primair surplus investeringen
0 -20.000 -40.000
-60.000
PAGINA 20
Financieringsresultaat
Schatkistbankieren • • •
Geen leenfaciliteit Geen nieuwe Icesave Extra controle
PAGINA 21
Investeringen
Onderwerpen • • • • • •
Welke investeringen doet de gemeente? Op welke wijze worden deze investeringen gedekt? Terugblik: BBV Meerjaren investeringsplan (MIP) Investeringsfonds (IF) Terug naar de uitgangspunten IF
PAGINA 23
Categorieën Onderhoud
Vervanging deklagen
PAGINA 24
Vervanging
Vervanging van onderwijs, sport, bedrijfsmiddelen, riolen
Uitbreiding
Uitbreiding of nieuw investeringen o.a. infra, sport of onderwijs
Dekking Onderhoud
Vervanging
Uitbreiding
Exploitatie
MIP
Reserve Investeringsfonds
Via exploitatiebudgetten
Wordt geactiveerd op de balans, dekking van kapitaallasten in de exploitatie
Via versneld afschrijven komt dekking beschikbaar voor kapitaallasten uitbreiding
Voorziening
Tarieven
Grex
Actueel onderhoudsplan als Gesloten systeem van basis maximaal kostendekkende tarieven
MIP Een deel wordt nog geactiveerd op de balans, dekking van kapitaallasten in de exploitatie PAGINA 25
Gesloten systeem met verevening via Algemene Reserve Grondzaken (ARG)
BBV over investeringen Gemeenten kennen diverse soorten investeringen: 1. Investering met een economisch nut De investering is verhandelbaar en/of kan bijdragen aan het genereren van middelen (dus investering vergelijkbaar met bedrijfsleven). Gemeenten investeren bv in riolering. Voor riolering kan een heffing worden geheven. Ander voorbeeld is vastgoed. 2. investeringen met een maatschappelijk nut Gemeenten investeren echter ook de openbare ruimte (o.a. wegen, pleinen en parken). Voor deze investeringen vragen gemeenten geen directe prijs aan de gebruikers. Desalniettemin zijn dit zeer zinvolle investeringen. Gemeenten investeren dus ook in activa die geen opbrengsten genereren, maar wel noodzakelijk zijn.
PAGINA
BBV over investeringen
Maatschappelijk nut
Activeren en afschrijven
Investering Economisch nut
PAGINA
Ineens (t.l.v. exploitatie of reserve)
Activeren en afschrijven
Besluitvorming - MIP Onderhoud: – Als basis actueel onderhoudsplan – Omvang investeringsvolume in het MIP wordt door de raad begrensd via investeringsplafonds – Verwerking in de begroting Vervanging: – Omvang investeringsvolume wordt door de raad begrensd via investeringsplafonds – MIP – Integrale afweging bij de begroting
PAGINA 28
Ontwikkeling kapitaallasten
PAGINA 29
Besluitvorming - IF Uitbreiding: – Integrale afweging vindt plaats bij kadernota en begroting – College doet voorstel aan de raad om middelen te reserveren – Bij een Definitief Ontwerp (DO) autoriseert de raad het investeringskrediet via apart raadsbesluit – Gefaseerde besluitvorming via PLABERUM (plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen)
Fase 1 idee
PAGINA 30
Fase 2 globale haalbaarheid
Fase 3 programma & financien
Fase 4 uitvoering
Fase 5 beheer
Ontwikkeling saldo IF
PAGINA 31
Terug naar de uitgangspunten van het IF • • •
• •
Alleen uitbreidingsinvesteringen via IF Vervangingsinvesteringen via MIP In 2011 onvoldoende structurele ruimte om alle vervangingen in MIP op te nemen, in deze begroting wel – Wilhelminasluis – Zaanbrug – De Crommenije Incidentele ruimte door vrijval EN risicobuffer 10% investeringsbudget € 6 mln.
PAGINA 32
Grondexploitatie Workshop financiële verdiepingsslag J. Goudschaal 28 oktober 2014
Inhoud • • •
Wat is een grondexploitatie Hoe werkt de systematiek MPG
PAGINA 34
Wanneer is er een grex? • • • • •
Plangebied Bouwprogramma Eigendom gemeente Tijd (rente en inflatie) Werkzaamheden
Een grondexploitatie (grex) is een financieel instrument om een gebiedsontwikkeling en de vastgestelde kaders en risico’s te beheersen
PAGINA 35
Plangebied
PLANGRENS
PAGINA 36
Definitie
Een grondexploitatie (grex) is een meerjarige raming van de grondkosten en grondopbrengsten bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan.
PAGINA 37
Particuliere – of gemeentelijke grex – Particuliere grondexploitatie • • • •
Gemeente is faciliterend Ontwikkelaar koopt Afspraken over …………. in een overeenkomst. Ontwikkelaar maakt bouw- en woonrijp en verkoopt.
– Gemeentelijke grondexploitatie • Gemeente koopt . • Gemeente maakt bouw- en woonrijp en verkoopt de kavels
– Samenwerking. • PPS PAGINA 38
Gemeentelijke grondexploitatie
•
Zeggenschap maximaal
•
Financiële risico’s maximaal – Kosten worden verhaald via gronduitgifte – In een grondexploitatie worden de financiële consequenties in beeld gebracht
PAGINA 39
Grondexploitatieproces
PAGINA 40
Grondexploitatie verleden
PAGINA 41
Verschil tussen grex en project Een belangrijk verschil van een grondexploitatie met andere fysieke of infrastructurele projecten is, dat in een grondexploitatie er bouwrijpe grond wordt vervaardigd en verkocht (opbrengsten) voor de ruimtelijke en/of maatschappelijke doelstellingen.
De opbrengsten in een grondexploitatie dienen als dekking voor de grondkosten. In andere projecten is er alleen sprake van kosten (investeringen) met een maatschappelijk rendement.
PAGINA 42
Gracht dus niet
PAGINA 43
Grote Sluis dus niet
PAGINA 44
Proces Grex
3. Procesomgeving Bestuurlijke besluitvorming (o1.7)
(Grond)exploitatie (PLABERUM) (p2.2) Fase 1 Idee
Fase 2 Globale Haalbaarheid
Fase 3 Programma & Financiën
Verlenen omgevingsvergunning (p4.1)
PAGINA 45
Fase 4 Uitvoering
Aankopen onroerende zaken (p2.3)
Onderhouden openbare ruimte en gemeentelijke eigendommen (p5.1)
Fase 5 Beheer
Verkopen onroerende zaken (p7.4)
Uitzetting in en omzetten van erfpacht (p7.2)
Inkopen door de gemeente Zaanstad (o1.5)
Wat zit er in een grondexploitatie? • • • • • • • • • •
Verwerving/beheer Sloopkosten Milieu Bouwrijpmaken/ woonrijp Civiele constructies Bijdrage bovenwijks Plankosten Rente Grondverkoop Subsidies/ bijdragen
•
Alles exclusief BTW
PAGINA 46
Grondkosten Verwerving • wat is al in eigendom van de gemeente en wat is de inbrengwaarde, • Wat moet nog verworven worden • Onteigenen? • Wanneer en tegen welke prijs • Tijdelijk beheer
PAGINA 47
Grondkosten
Milieu • Bodemsanering • Geluidswerende maatregelen • Wanneer
PAGINA 48
Grondkosten
Bouwrijpmaken • Sloop van gebouwen of wegen • Grondwerken: b.v. sloten dempen, afgraven, ophogen… • Aanleg van bouwwegen • Riolering • Wanneer
PAGINA 49
Grondkosten/m2
PAGINA 50
Grondkosten
Woonrijpmaken Hier gaat het om de definitieve inrichting van het gebied: • Definitieve verharding (wegen, voet- en fietspaden) • Groenvoorzieningen: bomen en openbaar groen • Straatinrichting: de uitgaven voor straatmeubilair (waaronder lantaarnpalen, banken, vuilnisbakken speelveldjes e.d.) • Wanneer
PAGINA 51
Grondkosten
Civiele constructies - bruggen; - viaducten; - duikers; - kademuren; - beschoeiingen;
PAGINA 52
Grondkosten Plankosten • Procesbegeleiding • Planeconomie/ Planontwikkelaar/Jurist • Communicatie uren en middelen • Stedenbouw / verkeerskundige … • Voorbereiding en toezicht ingenieursbureau. (VO/DO/Bestek/Aanbesteding/toezicht uitvoering) • Wanneer
PAGINA 53
Grondkosten Bijdrage bovenwijkse voorzieningen Een bovenwijkse voorziening is een voorziening van openbaar nut, waarvan het belang en de baat uitstijgen boven de exploitatie van een (exploitatie)gebied en waarvan de kosten, vanwege het nut voor meerdere gebieden, niet door een exploitatie moet worden gedragen. Voorbeeld: Zuidelijke Randweg / Overbouwing Provinciale weg
PAGINA 54
Grondopbrengsten
• Opbrengsten uit grondverkoop t.b.v. woningen, bedrijven, kantoren, winkels, horeca, maatschappelijke doeleinden,… • Berekening grondwaarde (residueel/comperatief) • Subsidies (Rijk, Provincie, SRA…)
PAGINA 55
Parameters •
De uitgaven en inkomsten vinden op verschillende tijdstippen plaats
•
Optellen zou vergelijken van appels en peren zijn
•
Alles wordt duurder
•
Geld lenen kost geld
PAGINA 56
Parameters
Kosten- en opbrengststijging Dit is als gevolg van de verwachte inflatie in de komende jaren. • Verschil in inflatie van opbrengsten of kosten is mogelijk • Verschil van inflatie binnen de kostensoorten is mogelijk
PAGINA 57
Parameters
Rentekosten/ Renteopbrengst Dit is de rentecomponent (rekenrente) van de benodigde financiële middelen om de investeringen te kunnen realiseren (Bij elke uitgave rente betalen en bij elke opbrengst rente ontvangen)
PAGINA 58
De waarde van een grex Nominale bedragen zijn de waarde van kosten en opbrengsten op het moment waarop de grondexploitatie is opgesteld (de actuele waarde)
Reële bedragen Niet alle kosten en opbrengsten doen zich op hetzelfde tijdstip voor. Er wordt rekening gehouden met de inflatie tot het moment van realisatie.
PAGINA 59
De waarde van een grex Eindwaarde Opbrengsten minus kosten (incl. rente) aan het eind van de looptijd van het project.
PAGINA 60
De waarde van een grex Netto Contante Waarde (NCW) = huidige waarde van een reeks in de toekomst te ontvangen inkomsten en te betalen uitgaven
• Meerdere projecten financieel vergelijken • Grondexploitaties hebben verschillende einddata • Door alles op NCW door te rekenen kunnen alle resultaten bij elkaar worden opgeteld.
PAGINA 61
MPG • • • • •
MPG: Meerjaren Perspectief Grondzaken Informatie over de actuele voortgang van de grondexploitaties Een terugblik op het afgelopen jaar en vooruitblik naar komende jaren Financiële vertaling van de recente ontwikkelingen Risico-inschatting
PAGINA 62
Vragen
? PAGINA 63
