13-6-2014
AGENDA I.
Kenmerken van een vastgoedfinanciering
II. De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland III. Herontwikkelingsopgave IV. Financiering bij transformatie
De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek 18 juni 2014
Kenmerken van een vastgoedfinanciering
V. Vragen
Maarten Donkers
EV (eigenaar)
Waarde object
VV (bank) financiering
1
13-6-2014
EV (eigenaar)
Commercieel vastgoed (mogelijke) restschuld
Waarde (nieuw) object
VV (bank) financiering
voldoende cashflow + marktherstel
onvoldoende cashflow + geen herstel
Waarde factoren voor een belegger 1. Cashflow nu 2. Courantheid (cashflow later = exit) 3. Rendement – risico 4. Direct rendement en/of indirect rendement Financiering van de belegger 5. Zekerheden - eerste hypotheek - pandrecht huurpenningen - additionele zekerheden (garanties e.d.)
Taxatie van het object
Bancaire beoordeling
Waarde zegt niet alles, er is veel meer. Waarde is een resultante:
• Taxatie object • Beoordeling huurder(s) • Beoordeling gegoedheid belegger/debiteur • Beoordeling additionele zekerheden • LTV (Loan to Value) ratio (= hoofdsom risico) • LLD (leninglastendekking) ratio (= cashflow risico) • Rendementsdoelstelling bank Leidt tot een kredietvoorstel, risicobeoordeling en fiat van de kredietcommissie voor het aangaan van een financiering door de bank
• • • • • •
Locatie (“locatie, locatie, locatie”) Object (alternatieve aanwendbaarheid) Bestemming Verkoopbaarheid (is er een beleggersmarkt? -> exit?) Verhuurbaarheid Gebruik, huurcontract(en) en exploitatielasten
2
13-6-2014
Bron: DNB
Financiële markten Bron: Z24
De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland
Toezicht / regelgeving
Bron: nrc
Imago
Crisis: financiële sector in een spagaat
FD
Totaal vastgoed Commercieel Vastgoed Hypotheekleningen
Ook gevolgen voor vastgoedfinanciering
Financiering commercieel vastgoed
3
13-6-2014
Sectoren en vastgoedwaarde Sector
Totale hypotheekschuld
Totale waarde vastgoed (in EUR miljard)
Waarde verhuurd CV (in EUR miljard)
Woningmarkt: - Eigen woningbezit - Verhuurde woningen
€ 1.100 € 500
€
70
Zakelijk vastgoed: - kantoren - winkels - industrial - hotel/leisure
€ € € €
95 90 175 15
€ € € €
55 55 15 5
Maatschappelijk vastgoed
€
125
-
Totaal
€ 2.100
Marktwaarde (in EUR mld.)
Hypotheekleningen (in EUR Bn.)
Woningen
€ 1.100
± € 640
Commercieel vastgoed
€
± € 90
200
€ 200
Crisis: landschap vastgoedfinanciering verschoven
Huidige stand van zaken
Toetreders/groei
Consolidatie
Uittreders/afbouw
ABN Amro Vastgoedfinanciering
FGH Bank/Rabobank
SNS Property Finance
Goldman Sachs
ING Real Estate Finance
Eurohypo
Svenska Bank
HSH Nordbank
Düsseldorfer Hypothekenbank
Areaal Bank West Immo HRE e.a.
4
13-6-2014
Consequenties financieringsmarkt < 2 jaar
3-5 jaar
1. Kunnen (vastgoed)banken nog groeien? 2. Is er voldoende aanbod aan financiers? 3. Hoe lossen we herfinancieringen op?
> 5 jaar
Herontwikkelingsopgave
4. Is er een alternatief? 5. Waar ligt de focus van vastgoedfinanciers?
Trendrichting
Gevolgen voor gebruik van vastgoed
Demografisch
Krimp, vergrijzing, verstedelijking
Economisch
Welvaartsgroei, -verdeling, internationaal
Sociaal-cultureel
(tijdelijke) samenwerking, delen, online
Technologisch
Kenniscreatie, innovatie, toepasbaarheid
Demografisch
Economisch
Sociaal
Technologisch
Ecologisch
Politiek
Woningen
Ecologisch
Verduurzaming, ruimte, circulaire economie
Politiek
Sociaal-economisch beleid, lokale keuzes
Kantoren
Winkels
Bedrijfsruimte
5
13-6-2014
D Perspectief
Kantorenmarkt: ontstaan van leegstand
Marktverzadiging winkels
Discussie leegstand
Leegstand wordt structureel
woningen kantoren
Waarde permanent onder druk
zorgwoningen
Groei structureel aanbod
Nog scherpere keuzes short-stay
Alternatieven?
Achtergrond: focus op nieuwbouw Gemiddeld 1990 - 2013: Nieuw : 1,2 miljoen m2 Onttrokken : 110 duizend m2 Netto saldo : 1,1 miljoen m2
Waarom weinig actie? Gedeeltelijke leegstand Wachten op betere tijden Herbestemming moet passen binnen wet- en regelgeving Gebrek aan alternatieve markt/functie Eigenaar relatief weinig kennis herontwikkeling Onvoldoende vermogen bij investeerders
6
13-6-2014
Financiering bij transformatie
Wat nu als de huurder wegvalt? Alternatieven: - Weder verhuren - Afwachten - Afboeken - Afstoten - Herontwikkelen of transformeren De keuze die wordt gemaakt, wordt hoofdzakelijk bepaald door de mogelijkheden van het object in de markt, de doelstellingen en horizon van de belegger en de financiële armslag.
Voorbeelden Wanneer transformatie? -
Locatie moet ander gebruik accommoderen Object moet o.a. bouwkundig herindeelbaar zijn Bestemming en overig RO moet breder kunnen zijn Vastgoedmarkt moet ruimte bieden voor nieuw aangepast aanbod Belegger moet investering kunnen doen Vertrouwen in de ondernemer: X-factor
6 keer MOET, met andere woorden transformatie het lukt niet zomaar!
7
13-6-2014
Vragen?
8
