KATASTR NEMOVITOSTÍ II

MENDELOVA UNIVERZITA V BRNĚ Ústav lesnické a dřevařské ekonomiky a politiky Lesnické a dřevařské fakulty MENDELU v Brně

________________________________________________________________________________

Oceňování lesa

KATASTR NEMOVITOSTÍ II

Ing. Miroslav Matějík, Ph.D. _______________________________________________________________________________ Brno 2012

Str.

OBSAH 1

Úvod – katastr nemovitostí ………….………………….…………………..

2

2

Stručný obsah katastru nemovitostí ………………...………….…………..

3

3

Poskytování údajů z katastru ...…………………………………………….

8

4

Přesnost katastrálních map a identifikace parcel ………………………….

18

5

Geometrický plán, účel a obsah ……………………………………...……...

20

6

Měření systémem GNSS ……………………………………..………………

23

7

Zjišťování ploch a výměr ……………………………………………............

24

8

Seznam literatury ………..……………………………….………..…………

30

Učební texty jsou určeny jako doplňková studijní literatura pro kurz Oceňování lesa 2012, předmět Katastr nemovitostí, vedeného na Mendelově univerzitě v Brně. Brno, listopad 2012

Ing. Miroslav Matějík, Ph.D.

1

1

Úvod – katastr nemovitostí

Katastrální zákon nabyl právní účinnosti od 1. 1. 1993. Od tohoto data byl vytvořen zákonnými normami tzv. právní katastr. Katastr nemovitostí převzal od předchozích evidenčních nástrojů (zejména evidence nemovitostí, pozemkového a stabilního katastru) veškeré informace. Zároveň převzal informace i principy vedení od dochovaných pozemkových a jiných veřejných knih (jejichž vedení bylo po r. 1964 přerušeno). Zatímco předchozí katastry vedly jen technickou evidenci nemovitostí a veřejné knihy jen právní vztahy k nemovitostem, nový katastr nemovitostí v sobě spojuje obě funkce – technickou i právní – proto říkáme „právní katastr“. Ve svém informačním systému obsahuje mapový operát a písemný operát, kde jsou tyto právní vztahy evidovány. Od veřejných knih katastr nemovitostí převzal tyto osvědčené zásady: a) zásadu intabulace – vkládání. Tato zásada znamená, že právní účinky smluv mezi účastníky (což jsou např. převody nemovitostí, zřízení věcného břemene na nemovitosti, zřízení zástavního práva, zřízení věcného předkupního práva) vznikají až na základě vkladu tohoto práva do katastru nemovitostí a zanikají až výmazem z katastru nemovitostí. Vklad práva se provede na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu. b) zásadu volnosti. To znamená, že katastrální úřad provede vklad až na základě návrhu na vklad účastníků smluv. Tedy nestačí jen podat smlouvu na katastrální úřad, musí být provázena podáním formuláře návrhu na vklad. c) zásadu legality. Nelze provádět do katastru nemovitostí takové zápisy, které by byly v rozporu s právním řádem. Katastrální úřad zkoumá podané listiny ve vztahu k obecně platným právním předpisům. d) zásadu priority (přednosti). Je to velmi důležitá zásada, která říká, že zápisy do katastru nemovitostí pro konkrétní nemovitost se provádějí v tom pořadí, ve kterém byly na podatelnu katastrálního úřadu podány. U zápisu záznamem a poznámkou se uvádí celé datum podání, u zápisů vkladem dokonce kromě data i hodina a minuta podání. e) zásadu speciality (přehlednosti, přesnosti). Zápisy se provádějí jen přesně vymezeným způsobem stále stejným, aby byla zaručena vždy nespornost, určitost a jednoznačnost každého zápisu. f) zásadu materiální publicity (veřejné víry). Tato zásada je velmi důležitá, protože říká, že každý, kdo vychází ze zápisů v katastru nemovitostí, které byly učiněny po 1. 1. 1993, jedná v dobré víře, že informace v zápisu jsou pravdivé. V praxi to např. znamená, že pokud občan kupuje nemovitost od jiného občana, který je v katastru uveden jako vlastník, jedná v dobré víře, že tento údaj je pravdivý. g) zásadu formální publicity (veřejnosti katastru). Katastr nemovitostí je veřejný, lze do něj nahlížet, pořizovat si z něj výpisy, upraveným způsobem i kopie listin. Zde je nutno uvést, že na pokyn Úřadu pro ochranu osobních údajů byla tato veřejnost poněkud omezena. Zcela veřejné je pouze tzv. nahlížení do katastru nemovitostí, kde lze získat jen základní údaje o dané nemovitosti a jejím vlastníkovi. Pořizování výpisů z katastru nemovitostí je již placená služba (rozšířená kromě katastrálních úřadů i na pracoviště Czech point), dálkový přístup do katastru je rovněž zpoplatněn a evidovány subjekty, které tento dálkový přístup mohou využívat, a konečně pořizování kopií z právních listin je rovněž omezeno na oprávněné subjekty, které za tímto účelem musí podat žádost s uvedením svých identifikačních údajů (tyto jsou poté uloženy pro účely pozdější kontroly, jak bylo se získanými kopiemi právních listin naloženo). Všechny další kombinace údajů z katastru jsou neveřejné (například vlastnické soupisy jednotlivých subjektů). h) zásadu oficiality (úřední povinnosti). Ze zákona jsou povinny všechny dotčené subjekty hlásit všechny změny, týkající se konkrétní nemovitosti, a to zpravidla do 30 dnů zároveň s předložením listiny, která tuto změnu dokládá. 2

2

Stručný obsah katastru nemovitostí

Katastr obsahuje: – geometrické určení (tvar a rozměr) a polohové určení nemovitosti (určení polohy ve vztahu k ostatním nemovitostem) a katastrálních území, – parcelní čísla (jsou uváděna ve dvou číselných řadách, odděleně pozemkové a stavební parcely nebo v jedné číselné řadě, bez ohledu na druh pozemku), – druhy a výměry pozemků, popisná a evidenční čísla budov, údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů, dále údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, – údaje o právních vztazích, – údaje o podrobných polohových bodových polích, – místní a pomístní názvosloví. Obsah katastru je uspořádán v katastrálních operátech podle katastrálních území. Katastrální území a nemovitosti evidované v katastru jsou geometricky a polohově určeny: a) číselným vyjádřením hranic pozemků a obvodů budov, včetně budov rozestavěných, daným souřadnicemi a spojnicemi jejich lomových bodů určených zaměřením v souřadnicovém systému S-JTSK, nebo b) údaji záznamu podrobného měření změn s výpočtem souřadnic podrobných bodů v případném jiném souřadnicovém systému než S-JTSK, nebo jen c) zobrazením hranic pozemků a obvodů budov, včetně budov rozestavěných v katastrální mapě. Závazné je geometrické určení s menší střední souřadnicovou chybou. Podrobnější údaje o katastru V katastru se evidují tyto údaje o právech a údaje s právy souvisejícími: a) vlastnické a jiné věcné právo k nemovitosti a další oprávnění k nemovitostem, b) poznámky,omezení převodu nemovitostí a další práva k nemovitostem a omezení vzniklá podle dřívějších předpisů, c) upozornění, že zapsané právní vztahy a další práva jsou dotčeny změnou (plomba), d) údaje o bonitovaných půdních jednotkách k parcelám. Katastrální operát Mapová listinná dokumentace katastru nemovitostí je uspořádána v katastrálním operátu. Operáty jsou založeny samostatně pro každé katastrální území. Katastrální operát tvoří: – soubor geodetických informací (SGI), – soubor popisných informací (SPI), – souhrnné přehledy o půdním fondu, – dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací, – sbírka listin.

3

Soubor geodetických informací – tvoří katastrální mapa. Katastrální mapa je závazným státním mapovým dílem velkého měřítka, obsahuje všechny trvale stabilizované body polohového a výškového bodového pole, polohopis a popis a má tyto formy: a) digitální katastrální mapa (DKM) – (digitální mapa) s geometrickým a polohovým určením v S-JTSK a s přesností podrobného měření dle kódu charakteristiky kvality nejčastěji 3 nebo 4 (tj. se střední souřadnicovou chybou ±0.14 nebo 0.26 m), popř. doplněnými lomovými body hranic parcel s kódy 6, 7, nebo i 8. b) katastrální mapa obnovená digitalizací (KM-D a KMD) – (digitalizovaná mapa) vzniká digitalizací map grafických a je charakteristická nižší přesností souřadnic podrobných bodů, převážně určených s charakteristikou kvality 6, 7 nebo nejčastěji 8 (tj. s mezní souřadnicovou chybou až 2,0 m). Může mít v ucelených částech katastrálního území různou formu. Protože zpravidla vznikla přepracováním map v souřadnicových systémech stabilního katastru, vyhotovovala se nejprve v těchto dřívějších souřadnicových systémech – Gusterbeg a Sv. Štěpán, (KM-D). Z důvodu lepší návaznosti na další informační systémy, i samotný informační systém katastru nemovitostí (KM-D není součástí ISKN), se později začala zpracovávat pouze v systému S-JTSK (KMD). c) katastrální mapa grafická – (analogová mapa) s přesností a v zobrazovací soustavě stanovenými v době jejího vzniku. V katastrálních územích stanovených katastrálním úřadem se spolu s grafickou mapou vede seznam souřadnic bodů PPBP a podrobných bodů polohopisu v S-JTSK doplněný přehledem čísel těchto bodů, popř. údaji pro automatizované zobrazení. Předpokládá se její převod na formu DKM nebo KM-D. Předmětem polohopisu – jsou hranice správní (státní, okresní, obecní) a hranice katastrálních území, chráněných území a ochranných pásem, geometrické a polohové určení evidovaných nemovitostí. Zvláštním prvkem polohopisu map DKM a KMD, jsou hranice věcného břemene k části pozemku. Při poskytování kopie katastrální mapy se hranice věcného břemene zobrazují jen na žádost zadavatele. Je třeba mít na zřeteli, že se věcná břemena doplňují do digitálních map teprve postupně. V souboru SGI jsou dále vedeny zobrazeny např. hrana koruny a střední dělící pás komunikace, osa kolejí železniční tratě mimo železniční stanici a průmyslové závody, lanové dráhy s veřejnou dopravou, mosty, propustky a tunely v násypovém tělese komunikace, pokud jimi prochází vodní tok nebo pozemní komunikace evidovaná jako parcela, mohyly, kříže, boží muka, pomníky, zvonice, veřejné studny, břehová čára vodního toku a vodní nádrže sloužící k vodní dopravě, nadzemní vedení vysokého a velmi vysokého napětí, stožáry vysílacích a retranslačních stanic, portály železničních a silničních tunelů, stavební objekt na vodním toku nebo nádrži, schodiště u významného objektu na veřejných prostranstvích, budovy, které jsou příslušenstvím jiné budovy evidované v katastru na téže parcele, s výjimkou drobných staveb a další prvky polohopisu (tyto prvky nejsou obsahem katastru, ale zvyšují orientační schopnost mapy). Postupně se doplňují dosud nezobrazené hranice parcel, které byly sloučeny do větších půdních celků (např. v hony dřívějších ZD). Obsah katastrální mapy vyhotovené dle dřívějších předpisů se může lišit. Soubor popisných informací – zahrnuje údaje o katastrálním území, o parcelách, o stavbách, bytech a nebytových prostorech, o vlastnících a jiných oprávněných a o právních vztazích. Je veden na paměťovém médiu počítače a lze z něho vytvořit tyto základní sestavy: a) výpis z katastru nemovitostí, b) informace o vlastnících a jiných oprávněných osob (např. seznam vlastníků) c) informace o parcelách, d) informace o budovách, 4

e) informace o vodních dílech, d) informace o bytových a nebytových prostorách, které jsou vymezeny jako jednotky, e) informace o územních jednotkách (např. úhrnné hodnoty druhů pozemků). Dále se evidují údaje o vztahu bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám. Údaje o BPEJ se evidují k parcelám zemědělských pozemků pětimístním číselným kódem BPEJ a odpovídající výměrou dílu parcely dle BPEJ. Geometrické a polohové určení BPEJ není obsaženo v souboru geodetických informací. Katastrální úřad je poskytuje jako podklad pro vyhotovení geometrických plánů a upřesněných přídělových plánů. Údaje o parcelách ve zjednodušené evidenci (pozemky a parcely podle zvláštního předpisu) jsou do doby skončení pozemkových úprav nebo do doby jejich doplnění do SGI a SPI evidovány zjednodušeným způsobem. V souboru popisných informací se evidují nejen druhy pozemků, ale i způsob jejich využití. Údaje o parcele – v katastru se evidují tyto údaje o parcele: – příslušnost ke katastrálnímu území, – parcelní číslo, – výměra parcely, – kvalita výměry (výpočet v souřadnicovém systému JTSK, jiným číselným způsobem, graficky nebo v digitalizované mapě), – druh a způsob využití pozemku (např. vodní plocha – rybník, lesní pozemek – les jiný než hospodářský, lesní pozemek – lesní pozemek, na kterém je budova, atd. ) jsou vedeny též pod číselnými kódy (tab. 1), – typ a způsob ochrany nemovitosti (ochranné pásmo – národní park), – příslušnost k vlastníku (číslo listu vlastnictví), – právní vztah, – označení listu katastrální mapy, – souřadnice definičního bodu parcely. Souhrnné přehledy o půdním fondu – podle údajů katastru nemovitostí se vyhotovují každoročně k l. lednu sumarizační výkazy: – souhrnné výstupy ze souboru popisných informací, – rozbor změn v půdním fondu. Úhrnné hodnoty druhů pozemků vyjadřují rozložení druhů pozemků v jednotlivých katastrálních územích, obcích, okresech, krajích a v celé České republice a jsou každoročně publikovány ve Statistické ročence o půdním fondu, kterou vydává resort zeměměřictví a katastru. Dokumentace výsledků šetření a měření – obsahuje výsledky činnosti v katastru nemovitostí, které jsou spojeny především s podrobným měřením včetně prací v podrobném polohovém bodovém poli. Dále tato dokumentace obsahuje doklady a námitky při zjišťování průběhu hranic, výpočet výměr parcel, přehled záznamů podrobného měření změn (vyhotovují se ke každému geometrickému plánu a vytyčení hranic pozemků), měřické náčrty a zápisníky pro obnovu operátu novým mapováním. Jsou zde ukládány i prvopisy geometrických plánů a dokumentace o místním a pomístním názvosloví. Sbírka listin – obsahuje rozhodnutí státních orgánů, smlouvy a jiné listiny, na jejichž podkladě byl proveden zápis do katastru. Jsou to smlouvy, rozhodnutí a jiné listiny, výkaz změn,

5

protokol o vkladech, protokol o záznamech, spisy, záznamy pro další řízení a protokol o výsledku revize katastru. Závazné údaje pro právní úkony v katastru jsou: – parcelní číslo, – geometrické určení nemovitosti (určení tvaru a rozměru nemovitosti), – název a geometrické určení katastrálního území. Výměra parcely je chápána jako odvozený, pro právní úkony v katastru nezávazný údaj. Prioritní pro rozsah vlastnictví nemovitosti zůstává část povrchu zemského vymezena skutečnými hranicemi v terénu. Kód Název

Zkráceně Charakteristika druhu pozemku pro účely katastru

2

orná půda

Pozemek, a) na němž se pravidelně pěstují obilniny, okopaniny, pícniny, technické plodiny a jiné zemědělské plodiny, b) který je dočasně zatravňován (víceleté pícniny na orné půdě).

3

chmelnice

Pozemek, na němž se pěstuje chmel.

4

vinice

Pozemek, na němž se pěstuje vinná réva.

5

zahrada

Pozemek, a) na němž se trvale a převážně pěstuje zelenina, květiny a jiné zahradní plodiny, zpravidla pro vlastní potřebu, b) souvisle osázený ovocnými stromy nebo ovocnými keři, který zpravidla tvoří souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.

6

ovocný sad ovoc. sad Pozemek souvisle osázený ovocnými stromy nebo ovocnými keři nebo pozemek tvořící s okolními pozemky takto osázený souvislý celek [§ 3i písm. e) zákona č. 252/1997 Sb.].

7

trvalý travní porost

travní p.

10

lesní pozemek

lesní poz Pozemek s lesním porostem a pozemek u něhož byly lesní porosty odstraněny za účelem jejich obnovy, lesní průsek a nezpevněná lesní cesta, není-li širší než 4 m, a pozemek, na němž byly lesní porosty dočasně odstraněny na základě rozhodnutí orgánu státní správy lesů [§ 3 odst. 1 písm. a) zákona č. 289/1995 Sb.].

11

vodní plocha

vodní pl. Pozemek, na němž je koryto vodního toku, vodní nádrž, močál, mokřad nebo bažina.

13

zastavěná plocha a nádvoří

zast. pl.

Pozemek, na němž je a) budova nebo rozestavěná budova podle § 2 odst. 1 písm. b), d) a e) katastrálního zákona, včetně nádvoří, vyjma skleníku, který je v katastru evidován jako budova, postaveného na zemědělském nebo lesním pozemku, budovy postavené na lesním pozemku a budovy evidované na pozemku vodní plocha, b) společný dvůr podle § 4 odst. 4 písm. c), c) zbořeniště, d) vodní dílo.

14

ostatní plocha

ostat. pl.

Pozemek neuvedený v předcházejících druzích pozemků.

Pozemek porostlý travinami, u něhož hlavní výtěžek je seno (tráva), nebo je určený k trvalému spásání, i když je za účelem zúrodnění rozoráván.

Tab. 1 – Druhy pozemků Klad a rozměry listů map velkých měřítek v systému S-JTSK Klad mapových listů je pravoúhlý, daný rovnoběžkami s osami X, Y a navazuje na dělení základních triangulačních listů, obr. 1. Základní triangulační listy se značí dvojmístným číslem. Do každého základního triangulačního listu (obr. 1), představujícího čtverec 50 × 50

6

km, připadnou čtyři obdélníkové listy bývalé státní mapy 1 : 50 000 a navíc dvě podélně rozříznuté poloviny této mapy.

Obr. 1 – Odvození listů mapy velkých měřítek v systému JTSK. Rozměr těchto map je 25 × 20 km a její označení je vyjádřeno názvem největšího města na mapě. Rozdělením listu mapy 1 : 50 000 na 10 sloupců a 10 vrstev se dostanou listy map v měřítku 1 : 5 000 o ploše 2,5 × 2,0 km. Označují se názvem listu mapy 1 : 50 000 doplněného číslem sloupce a vrstvy. Rozdělením mapového listu na dva sloupce a dvě vrstvy se dostanou mapy v měřítku 1 : 2 000. Rozdělením mapového listu 1 : 2 000 vzniknou listy map 1 : 1 000. Mapové listy měřítek 1 : 500, 1 : 250, 1 : 200 vznikají dalším postupním dělením mapy 1 : 5 000, obr.2 a tab.2.

Obr. 2 – Dělení listů map velkých měřítek v systému JTSK v rámci mapy 1 : 5000

7

Základní mapy ČR velkého měřítka Měřítko

Rozměry rámu mapy

Rozměry zobrazeného území (cm)

(cm)

Příklad označení listu

1:5000

50 x 40

2500 x 2000

OPAVA 2-3

1:2000

62,5 x 50

1250 x 1000

OPAVA 2-3/1

1:1000

62,5 x 50

625 x 500

OPAVA 2-3/21

Účelové (tématické) mapy velkého měřítka 1:500

62,5 x 50

312,5 x 250

OPAVA 2-3/431

1:250

62,5 x 50

156,25 x 125

OPAVA 2-3/4342

1:200

62,5 x 50

125 x 100

OPAVA 2-3/3/2-7

Tab. 2 – Rozměry a označení listů map velkých měřítek v systému JTSK

3

Poskytování údajů z katastru

Katastr nemovitostí je veřejný a každý má právo do něj nahlížet a pořizovat si z něho pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty a získávat z něj kopie ze sbírky listin a sbírky listin pozemkové knihy a výpisy, opisy nebo kopie ze souboru geodetických informací a ze souboru popisných informací, jakož i identifikaci parcel. Poskytování údajů z katastru nemovitostí upravuje vyhláška Českého úřadu zeměměřického a katastrálního o poskytování údajů z katastru nemovitostí ČR č. 162/2001 Sb. Formy poskytování údajů z katastru nemovitostí: – nahlížení do katastru, s výjimkou sbírky listin a přehledu vlastnictví z území ČR, nebo ústní informace, – výpisy, opisy nebo kopie ze souboru geodetických informací (nejčastěji jako kopie katastrální mapy) a ze souboru popisných informací a identifikace parcel ve formě veřejných listin, – ověřené opisy nebo kopie listin ze sbírky listin katastru, – reprografické kopie z katastrálního operátu, – tiskové výstupy z katastrálního operátu, – dálkový přístup k údajům katastru nemovitostí, – údaje katastru nemovitostí vedené v elektronické podobě, – kopie katastrální mapy doplněná orientačním zákresem pozemkové držby dřívějších pozemkových evidencí, – srovnávací sestavení parcel dřívějších pozemkových evidencí s parcelami katastru nemovitostí, prosté kopie listin ze sbírky listin katastru. Nahlížení do katastru nemovitostí nebo poskytování ústních informací Katastrální úřad umožňuje každému za přítomnosti zaměstnance katastrálního úřadu bezplatně nahlížet do katastru a má též právo získat bezplatně potřebné ústní informace. Dle právní úpravy účinné od r. 2009 jsou v katastrálním zákoně obsažena určitá omezení přístupu k údajům katastru nemovitostí – nelze získat údaje z katastru formou nahlížení z přehledu vlastnictví z území ČR a ze sbírky listin. S účinností od r. 2004 je na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního zařazena aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí, která umožňuje uživatelům internetu získávat vybrané informace týkající se vlastnictví parcel, staveb a jednotek (bytů a 8

nebytových prostorů) evidovaných v katastru nemovitostí a dále informace o stavu řízení založených na katastrálním pracovišti pro účely zápisu vlastnických a jiných práv oprávněných subjektů k nemovitostem v České republice, nebo pro účely potvrzování geometrických plánů. Údaje získané prostřednictvím této aplikace mají pouze informativní charakter. Nahlížení do katastru nemovitostí je volně přístupné všem uživatelům internetu, nevyžaduje žádnou registraci a je bezplatné. Výpisy, opisy nebo kopie ze souboru geodetických informací a ze souboru popisných informací a identifikace parcel ve formě veřejných listin Mimo nahlížení do katastru nemovitostí a poskytování ústních informací je možné získat u katastrálního úřadu na požádání a za stanovených podmínek výpisy, opisy nebo kopie a identifikace parcel jako veřejné listiny. Výpisem, opisem nebo kopií z katastru nemovitostí, který je veřejnou listinou, se rozumí Výpis z katastru nemovitostí (obr. 5 a 6) a Kopie katastrální mapy (obr. 7) zobrazující vybrané parcely. Dálkový přístup k údajům katastru nemovitostí Dálkový přístup k údajům katastru vedeným v elektronické podobě je oprávněn získat každý, kdo písemně požádá ČUZK o zřízení dálkového přístupu k údajům katastru. Informace získané pomocí dálkového přístupu jsou zpoplatněny. Údaje, které jsou získané prostřednictvím dálkového přístupu, mají pouze informativní charakter a nejsou veřejnou listinou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Obecně platí, že veřejnou listinou je kromě výpisu v listinné podobě, tedy výpis z katastru nemovitostí poskytnutý katastrálním úřadem, i ověřený výstup z informačního systému veřejné správy, v tomto případě z informačního systému katastru nemovitostí. Ověřeným výstupem se přitom rozumí listina, která vznikla úplným převodem výstupu z informačního systému veřejné správy z elektronické do listinné podoby. Ověřené výstupy z katastru nemovitostí lze získat na kontaktních místech Czech POINT. Údaje poskytované dálkovým přístupem lze pokládat za aktuální, neboť centrální databáze katastru nemovitostí, na kterou je dálkový přístup napojen, je průběžně aktualizován v intervalu max. dvou hodin. Veřejnost katastru nemovitostí – je realizována: 1. – nahlížením do katastru nemovitostí Každý má právo za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu si pořizovat z katastrálního operátu pro svou potřebu bezúplatně opisy, výpisy nebo náčrty. Z tohoto práva nejsou vyňaty ani údaje o právních vztazích k nemovitostem. 2. – poskytováním údajů z katastru nemovitostí Mimo nahlížení do katastru nemovitostí je možné získat u katastrálního úřadu na požádání a za stanovených podmínek výpisy, opisy nebo kopie z katastrálního operátu a identifikaci parcel. Tyto doklady, opatřené kulatým razítkem se státním znakem jsou veřejnými listinami., vydané těmito orgány (při úředním resp. soudním jednání se nemusí dokazovat jejich obsah, na rozdíl od listin soukromých). Na požádání vyhotoví katastrální úřad i srovnávací sestavení parcel, které vyjadřuje porovnání zápisu a zákresu parcel v operátu dřívější pozemkové evidence se zápisem, popřípadě zákresem v operátu katastru nemovitostí. Výpisy ze souboru popisných informací mohou nyní poskytnout pro celou ČR kterákoliv katastrální pracoviště.

9

Dálkový přístup – k údajům vedeným v elektronické podobě je oprávněn získat každý, kdo písemně požádá Zeměměřický úřad o zřízení dálkového přístupu a složí zálohu na úplatu. Údaje katastru získané dálkovým přístupem (Internet) mají informativní charakter a nejsou veřejnou listinou. Ověřování – opisů a kopií listin (vidimace) a ověřování pravosti podpisu (legalizace) je vyhrazena pouze matričním oddělením obecních úřadů a notářům. Matriční oddělení obecních úřadů a notáři však neprovádějí ověřování kopií geometrických plánů. Katastrální úřad vyhotoví na požádání jen kopii prvopisu geometrického plánu. Může ověřovat opisy nebo kopie listin, které jsou uloženy ve sbírce listin katastru nemovitostí nebo ve sbírce listin pozemkové knihy. Při tomto ověřování neodpovídá katastrální úřad za obsah listiny a neověří opis nebo kopii listiny, jejíž originál nebo kopie je nečitelná. Výpis z katastru nemovitostí Záhlaví:

V záhlaví jsou uvedeny základní údaje: okres, katastrální území, obec, číslo listu vlastnictví a přesná doba, kdy byl výpis pořízen. Je také uveden údaj, zda jsou v tomto katastrálním území vedeny pozemky v jedné nebo dvou číselných řadách.

Část A:

Zde jsou obsaženy údaje o vlastníkovi (vlastnících) nemovitosti, včetně identifikátoru, což je u osob rodné číslo, u právnických osob IČO. Rovněž jsou vyznačeny podíly vlastníků, u manželů forma spoluvlastnictví. Změna vlastníka těsně před uskutečněním realitního obchodu může tento zcela zablokovat. V praxi se takové případy stávají – např. v právě probíhajícím dědickém řízení k dané nemovitosti se rozhodnutím soudu zvětší počet spoluvlastníků a náhle jeden z těch nových s již dohodnutým prodejem nesouhlasí. Obdobný případ nastane, když probíhá rozvodové řízení mezi manželi – spoluvlastníky nemovitosti. Soud přiřkne na základě vyrovnání nemovitost jednomu z manželů a ten nemusí již souhlasit s dohodnutými podmínkami prodeje. Změna vlastníka, jak víme z předchozího textu, může nastat také soudním rozhodnutím a KÚ dle tohoto rozhodnutí zruší vlastnické právo dosavadnímu vlastníkovi. Z uvedeného vyplývá, že je třeba v průběhu celého realitního obchodu stále kontrolovat tento i další údaje v KN.

Část B:

Zde jsou uvedeny údaje o nemovitosti: parcelní číslo, výměra, druh pozemku, způsob využití a způsob ochrany.

Pro trh s nemovitostmi jsou důležité zejména údaje o druhu pozemku a způsobu ochrany: Druh pozemku zásadně určuje ocenění nemovitosti. Jiná je cena m2 lesa a jiná je cena m2 zastavěné plochy a nádvoří. Změna druhu pozemku (kultury) se uskuteční na základě rozhodnutí o využití území. Nejobvyklejší je případ změny z orné půdy na zahradu. Zde cena pozemku jednoznačně stoupne, protože u zahrady nejsou taková omezení v užívání (souvisí to s údajem ochrany). Pozemek, vedený jako zahrada, se může většinou oplotit, vysadit zde stromy, postavit zahradní chatku, provést vrt za účelem získání vody. To samozřejmě zvyšuje cenu pozemku. Další příklad, který se využíval často především v minulém režimu, byla snaha majitelů pozemků dostat tyto z klasifikace orná půda nebo zahrada do klasifikace ostatní plocha. Ostatní plocha nepožívá žádné zvláštní ochrany – mohla se tedy případně zastavět. Tím samozřejmě výrazně stoupne tržní hodnota takto překlasifikovaného pozemku. Hromadné změny druhu pozemků v katastrálním území, např. v souvislosti s pozemkovými úpravami, obvykle předznamenají rozsáhlé změny v cenové mapě sídla (pokud ji má zpracovanou).

10

Údaj o ochraně nemovitosti je rovněž velmi důležitý a jeho změna znamená změnu v ceně nemovitosti. Ochraně podléhá orná půda, les, zahrada (zemědělský půdní fond) a další druhy. Míra ochrany je však v praxi různá, což může ovlivnit cenu nemovitosti. Při stavbě na plochách zemědělského půdního fondu je nutné provést odnětí plochy ze ZPF. Pravidla pro toto odnětí jsou složitá. Změna míry ochrany je kromě změny druhu pozemku možná například vyhlášením chráněné krajinné oblasti v katastrálním území, nebo přírodní památky nebo prohlášením nemovitosti kulturní památkou. Tomuto vyhlášení CHKO se nyní již obce obvykle brání, protože to většinou znamená znesnadnění rozvoje obcí, další někdy těžko splnitelné podmínky pro stavebníky. V části B se také vyznačuje tzv. plomba. Plomba indikuje, že probíhá nějaké řízení u nemovitosti. Jakmile se tato plomba objeví u nemovitosti, která je například předmětem realitního obchodu, je lépe jednání přerušit a počkat na ukončení řízení.

Část B1:

V části B1 jsou uváděna jiná věcná práva k nemovitosti, jako např. věcná břemena. Pokud se zde objeví zápis – nemovitost je zatížena věcným právem ve prospěch někoho dalšího. K problematice věcných břemen je nutno uvést, že novela zákona o zápisech do KN zrušila od 1.1.2012 stará věcná břemena, která vázla na nemovitostech, a byla převzata do KN ze starých veřejných knih: zemských desek, pozemkových knih, železničních knih. Má se za to, že tato břemena zanikla dobou nebo promlčením. Proto KÚ tato břemena vymaže záznamem na základě ohlášení vlastníka nemovitosti. Tento akt má vliv na cenu nemovitosti, a je určitě pozitivní.

Část C:

Tato část vyznačuje omezení vlastnického práva: je zde záznam o nařízené exekuci, je zde vyznačeno zástavní a podzástavní právo, vyhlášení konkurzu, věcné předkupní právo (případ, kdy obec prodá pozemky pro uskutečnění developerského záměru, ale vyhradí si předkupní právo na zpětné odkoupení, pokud by se projekt neuskutečnil). Pokud je u obchodované nemovitosti tato část „bez zápisu“, je vše v pořádku. Pokud nastane změna a objeví se zde jakýkoli zápis, avizuje vždy problém.

Část D:

Zde se uvádějí poznámky: je to např. poznámka o zahájeném soudním řízení, týkajícího se této nemovitosti. Nebo to může být poznámka o zahájení pozemkových úprav v katastrálním území. Dále poznámka o opravě chyb např. ve výměře atd.

Část E:

Zde jsou uvedeny nabývací tituly k nemovitostem, uvedeným v části B. Změna, která by se zde snad mohla objevit, by značila duplicitní vlastnictví nemovitosti, protože by existoval další právoplatný nabývací titul k nemovitosti. Určení jednoho vlastníka pak znamená určovací žalobu k soudu – taková nemovitost je téměř neobchodovatelná, což vede ke snížení její ceny.

Část F:

Zde se zapisuje údaj o bonitovaných půdně-ekologických jednotkách (BPEJ) pozemku. Zjednodušeně lze říci, že znamená kvalitu zemědělské půdy. Při oceňování pozemků právě tento kód základní informací, podle které se stanovuje ocenění zemědělského pozemku. Přidělení těchto kódů BPEJ (obr. 4) ještě není ve všech katastrálních územích pro všechny pozemky dokončeno. Proto změna zápisu v této části – nové uvedení nebo aktualizace BPEJ – může ovlivnit cenu pozemku zemědělské půdy.

11

Obr. 4 – Ukázka zákresu BPEJ na kopii katastrální mapy Katastrální úřad není správcem údajů o kódech BPEJ, podrobnější údaje o jejich významu, obsahu a změnách je oprávněn sdělovat podle §20 zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech, výhradně příslušný pozemkový úřad. Rozdílné vlastnictví pozemku a stavby Je-li na stavební parcele evidována budova nebo vodní dílo ve vlastnictví jiného vlastníka, je u této parcely ve výpisu z katastru nemovitostí vyznačen způsob využití „stavba“ s označením listu vlastnictví „LV“, na kterém je tato budova nebo vodní dílo evidováno. Zrušené kódy V informačním systému katastru nemovitostí mohou být uvedeny též zrušené kódy způsobu využití stavby 1 (průmyslový objekt), 3 (objekt k bydlení), 4 (objekt lesního hospodářství) a 5 (objekt občanské vybavenosti), které není již možné nově zapisovat, a to až do doby nejbližší změny v katastru týkající se příslušné budovy nebo do obnovy katastrálního operátu novým mapováním.

Obr. 5 – Ukázka výpisu z katastru nemovitostí před dokončením digitalizace SPI, která probíhala v letech 1994 až 98. 12

Obr. 6 – Ukázka výpisu z katastru nemovitostí Kopie ze souboru geodetických informací Nejčastěji ve formě kopie katastrální mapy (obr. 7). V územích, ve kterých jsou pozemky evidovány zjednodušeným způsobem, se poskytují rovněž kopie mapy dřívější pozemkové evidence. Katastrální úřad může rovněž vyhotovit kopii katastrální mapy s orientačním zákresem pozemkové držby podle posledního dochovaného stavu mapového operátu pozem-

13

kového katastru, případně přídělového nebo scelovacího operátu. Zakreslené údaje jsou pak jen přibližné a mají pouze informativní charakter.

Obr. 7 – Kopie katastrální mapy Poskytování údajů z pozemkové knihy a z bývalého pozemkového katastru – katastrální úřady mají od 1. ledna 1993 v úschově pozemkové knihy, železniční knihy a horní knihy, zemské desky a operáty bývalého pozemkového katastru. Tyto dokumentační fondy nejsou veřejně přístupné. Mohou do nich nahlížet a činit si pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty osoby, které vyhotovují geometrické plány nebo vytyčují vlastnické hranice pozemků. Jed14

ná se především o přístup k mapám bývalého pozemkového katastru a do jejich měřické dokumentace. Z uvedených fondů vyhotoví každému katastrální úřad na požádání kopie, opisy anebo výpisy. Identifikace parcel – je porovnání zápisu a zákresu téže nemovitosti v operátu katastru se zápisem, popř. zákresem v jiných operátech nebo pravomocných rozhodnutích státních orgánů (obr. 8). Jde při ní o porovnání totožnosti, tj. úplné shody parcely nebo skupiny souvisejících (sousedících) parcel dřívějších pozemkových evidencí (bývalého pozemkového katastru a navazujících operátů přídělového a scelovacího řízení) s (toutéž) parcelou nebo skupinou (týchž) parcel vedených v souboru popisných informací i souboru geodetických informací katastru nemovitostí; přitom parcely se uvádějí podle katastrálních území a parcelních čísel. Porovnávají se: – parcelní čísla, – hranice, – výměra,

– druh pozemku, – číslo popisné, – způsob využívání stavby (např. garáž, škola).

Předpokladem vyhotovení identifikace je možnost spolehlivě porovnat zobrazení odpovídajících parcel v dřívější pozemkové evidenci a v katastru nemovitostí a prohlásit totožnost parcel. Identifikace, kdykoliv nezávisle opakovaná, musí skončit vždy shodným výsledkem. Neexistuje-li zobrazení hranic v dřívějších pozemkových evidencích nebo v katastru nebo není-li identifikace zřejmá, nelze ji provést bez vytyčení hranic pozemku v terénu a vyhotovení plánu. Identifikace parcel se vyhotovuje na stanoveném tiskopisu (viz obr. ). V levé části se uvedou údaje dřívější pozemkové evidence o parcele, v pravé části údaje katastru o totožné parcele z levé části. Výměra parcely (skupiny parcel) se může lišit jen z důvodu obnovy katastrálního operátu. Identifikace parcel opatřená datem, otiskem úředního razítka, podpisem pracovníka katastrálního úřadu a kolkovou známkou je veřejnou listinou. Srovnávací sestavení parcel – je orientační srovnání, tj. přiřazení zápisu, popř. zákresu parcely dřívější pozemkové evidence k parcele katastru, popřípadě včetně i uvedení výměr částí parcel (obr. 9). Uvádění výměr částí parcel ve srovnávacím sestavení není pevně stanoveno a poskytuje se na požádání. Grafická část se vyhotovuje jako kopie katastrální mapy doplněná orientačním zákresem parcel (střídavou čarou) podle dřívější pozemkové evidence a může se vyhotovit i samostatně, parcelní čísla zjednodušené evidence se uvádí v závorkách. Srovnávací sestavení se vyhotovuje na stanoveném tiskopisu obdobně jako identifikace. Srovnávací sestavení není veřejnou listinou.

15

Obr. 8 – Ukázka identifikace parcel

16

Obr. 9 – Příklad srovnávacího sestavení parcel

17

4.

Přesnost katastrálních map a identifikace parcel

Přesnost katastrálních map Charakteristikou přesnosti určení souřadnic x a y podrobných bodů (tab. 3 a 4) je střední souřadnicová chyba (směrodatná odchylka) mxy.

Tab. 3 – Přesnost podrobných bodů určených číselnými metodami

Tab. 4 – Přesnost podrobných bodů určených digitalizací z analogové mapy Mezní souřadnicová chyba je určena dvojnásobkem mxy. Novela č. 164/2009 Sb. katastrální vyhlášky č. 26/2007 Sb. rozšířila používání dvojích souřadnic podrobných bodů polohopisu. Cílem bylo sjednotit postupy při zaměřování změn a při vedení katastrální mapy ve všech typech lokalit. Dvojí souřadnice umožňují:zakreslit změnu do mapy odlišně od její polohy, což se využívá, pokud by přesné zakreslení změny vedlo k lokálním deformacím okolní (méně přesně určené) kresby (např. neúměrné zúžení komunikace nebo vodního toku aj.) a vyřešení celé takto deformované lokality by bylo velmi komplikované (po technické i právní stránce), Identifikace parcel

Identifikací parcel bývá v přeneseném významu často veřejností označováno přiřazení parcel zjednodušené evidence parcelám katastru nemovitostí s využitím mapových podkladů podle tab. 5 a vyhledání vlastníka pozemku napříč současným katastrem a dřívějšími evidencemi. Původ parcely Evidence nemovitostí Pozemkový katastr Přídělový plán nebo jiný podklad

Zkratka EN PK GP

Kód 3 4 6

Tab. 5 – Označení parcel zjednodušené evidence Přiřazení v případě mapových podkladů stejného původu (např. podle obr. 10 na podkladě katastrální mapy i mapy stabilního katastru v měř. 1 : 2880) je vždy snadnější a jednoznačnější, než u map vzniklých na podkladě mapování a tím i místních šetření v různých časových obdobích.

18

Obr. 10 – Ukázka téže lokality na mapě bývalého pozemkového katastru (nahoře) a mapy katastru nemovitostí (dole). V místech sloučení pozemků do větších půdních celků (honů) jsou vlastnické vztahy vedeny dosud ve zjednodušené evidenci.

19

5

Geometrický plán, účel a obsah

Geometrický plán – je podkladem a součástí listin, podle nichž se provádí zápis do katastru. Geometrický plán musí být přiložen vždy, když je potřeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy nebo do listin (při zápisu věcného břemene k části pozemku), jinými slovy geometrický plán je toliko nezbytným technickým podkladem pro vyhotovení samotné právní listiny, jež bude použita pro zápis do katastru. Geometrický plán představuje grafické znázornění nemovitosti vzniklé reálným rozdělením jedné nebo více nemovitostí obsahující stav nemovitostí před změnou a po změně, s uvedením dosavadních i nových parcelních čísel a dalších potřebných údajů. Geometrický plán se vyhotovuje pro: – rozdělení pozemku, – změny průběhu hranic pozemků (obr. 11), – vyznačení nebo změnu obvodu budovy nebo vodního díla (pro drobné stavby, které jsou v jednom vlastnictví se geometrické plány nevyhotovují, protože nejsou předmětem katastru nemovitostí), – určení hranic pozemků při pozemkových úpravách, – doplnění katastru nemovitostí o pozemek vedený dosud ve zjednodušené evidenci parcel, pokud se jeho hranice vytyčují a označují v terénu, – opravu geometrického a polohového určení nemovitostí, – upřesnění údajů o parcele podle přídělového řízení (upřesněný přídělový plán), – průběh vytyčené nebo vlastníky upřesněné hranice pozemků, – vymezení rozsahu věcného břemene, které se zřizuje pouze k části pozemku (např. právo chůze, obr. 12) . Geometrický plán sestává z těchto součástí: – popisové pole, – grafické znázornění dotčených nemovitostí před změnou a po ní včetně dosavadních, nových a rušených parcelních čísel, – výkaz dosavadního a nového stavu údajů ke grafickému znázornění, – seznam souřadnic(obsahuje číslo bodu, souřadnice y,x, kód kvality bodu a případně poznámku ke způsobu stabilizace), – výkaz údajů BPEJ (jen u zemědělských pozemků), – ověření a potvrzení plánu. Grafické znázornění se vyhotovuje jako kopie nebo zvětšenina katastrální mapy se zákresem nemovitosti vzniklé rozdělením jedné nebo více nemovitostí, stavu před změnou (kresba tenkou čarou, staré rušené parcelní číslo přeškrtnuto vodorovnou čarou, neplatná hranice dvěma čarami) a po změně (kresba nového stavu silnou čarou, nová parcelní čísla v oválu). Kresba geometrického plánu se provádí černě, parcelní čísla zjednodušené evidence (např. bývalého pozemkového katastru) jsou uvedena v závorce, hranice těchto parcel se zakreslí čerchovaně. V grafickém znázornění není uvedeno měřítko plánu. Výkaz dosavadního a nového stavu údajů katastru nemovitostí obsahuje dosavadní stav, nový stav parcel a porovnání parcel nového stavu se stavem evidence právních vztahů k nemovitostem (výkaz výměr). Výměry změněných parcel a jejich dílů se určí:

20

Obr. 11 – Ukázka geometrického planina rozdělení pozemku – ze souřadnic v systému S-JTSK, – jiným číselným způsobem - z přímo měřených měr nebo ze souřadnic v místním souřadnicovém systému, – graficky, t.j. planimetrováním nebo výpočtem z odsunutých měr nebo ze souřadnic lomových bodů na obvodu parcely odměřených na mapě, s přihlédnutím k plošné srážce mapového

21

Obr. 12 – Ukázka geometrického planu na vymezení rozsahu věcného břemene listu nebo z digitalizovaných souřadnic. Výpočet výměry se kontrolně ověří, nejčastěji planimetricky. K náležitostem geometrického plánu patří dále výkaz údajů o BPEJ, seznam souřadnic, ověření plánu a potvrzení plánu katastrálním úřadem.

22

6

Měření systémem GNSS

V závěru 20. stol. se v geodetické praxi začal uplatňovat zcela nový způsob určování polohy bodů na povrchu Země a v mnoha případech postupně vytlačuje klasické geodetické metody. Je také pravděpodobné, že v blízké budoucnosti budou jednodušší a levnější přístroje využívány i při oceňování nemovitostí, při určování změn hranic oceňovaných pozemků. V současné době obíhá Zemi celý systém umělých družic, jejichž prostřednictvím je možno určit polohu libovolného pevného i pohyblivého bodu (objektu) na povrchu země i v atmosféře v kterýkoliv okamžik. V roce 1973 iniciovalo ministerstvo obrany USA vývoj nového navigačního systému. Cílem tohoto systému bylo poskytovat vojenským složkám přesné informace o poloze, rychlosti pohybu a čase všech jejích objektů v jednotném celosvětovém referenčním souřadnicovém systému souřadnic WGS84 a to po 24 hodin denně na kterémkoliv místě na Zemi. Tento systém je znám pod jménem NAVSTAR - GPS nebo pouze pod zkratkou GPS. S rozvojem těchto systémů i v jiných zemích (Rusko, Čína) se začal spíše používat všeobecný název Global Navigation Satellite System – GNSS.

Obr. 13 – Zeměpisné souřadnice bodu P(φ,λ) a kapesní přijímač GPS Magellan GPS je systém družic vysílajících neustále radiové signály a systém pozemních přijímacích a kontrolních stanic. Celý systém je možno rozdělit do tří subsystémů (segmentů): – kosmický segment se skládá ze 24 družic obíhajících Zemi v šesti téměř kruhových drahách, ve výšce 20 200 km. Družice jsou vybaveny radiovým vysílačem, přesnými atomovými hodinami a dalšími přístroji

– řídící segment se skládá z pěti pozemních monitorovacích stanic, z nichž stanice Colorado Springs je hlavní řídící stanicí. Tato stanice shromažďuje data a zpracovává je za účelem určení efemerid, určení korekce hodin na družicích a pod. – uživatelský segment tvoří přijímače GPS jednotlivých uživatelů.

Přijímače GPS vyrábí v současné době řada firem v různé velikosti, s různým vybavením, v různé ceně a s různou přesností o poloze a čase.

Po připojení na počítač je možno přijatá data zpracovat a určit polohu přijímacího místa a čas. V současné době jsou vyráběny i velmi malé, tzv. kapesní přijímače, jimiž je možno při pochůzce v terénu určovat okamžitou polohu (zeměpisné souřadnice, viz obr.13). Pro

23

snadnou orientaci v terénu jsou vhodné mapy se zakreslenou sítí zeměpisných souřadnic (síť poledníků a rovnoběžek). Tato síť na katastrálních mapách a na lesnických mapách chybí a proto se zeměpisné souřadnice φ,λ uvedené v úhlových jednotkách musí přepočítat na souřadnice rovinné x, y a vynést do mapy pomocí identických bodů. Aby mohl uživatelský systém dobře fungovat, je třeba, aby v okamžiku přijímání signálů byly v prostoru nad přijímací stanicí nejméně čtyři družice, a aby jejich signály byly zachyceny bez rušivých vlivů. Přesnost v určení bodů polohopisu, je s jednoduššími kódovými přijímači přibližně ±2 až ±10 m, doba měření (observace) je okolo 1 - 2 min. Přesnějšího měření se docílí měřením na místech nezastíněných porosty, stavbami nebo jinými překážkami. V případě měření v blízkosti větších budov se může negativně uplatnit odraz signálu. Z důvodu vyšší přesnosti se doporučuje měření opakovat v jiný časový okamžik, a tudíž při jiné konfiguraci geometrie družic na obloze. Čím jsou družice na obloze relativně vůči sobě více vzdáleny, tím je výsledné měření kvalitnější. Výběr a specifikace referenčního elipsoidu pro určitá menší území a jeho přesná orientace se v anglo-americké literatuře označuje jako datum. Tyto se pak nazývají lokální. Existují snahy zavést jediný společný elipsoid WGS 84, který poskytuje referenční povrch pro celou Zemi a pro přepočet do jiných systémů. V Evropě je vhodné, z hlediska dlouhodobé archivace měření, geografické souřadnice uvádět v evropském terestrickém referenčním systému (ETRS 89). Pro převod geografických souřadnic do roviny se v mnoha zemích (např. Německo, Španělsko‚ USA, aj.) používá kartografické zobrazení UTM (Universal Transverse Mercator). Systém UTM pokrývá zemský povrch mezi 80 o jižní šířky a 84 o severní šířky. Každý šestistupňový poledníkový pás má vlastní souřadnice, osa x (N) je vložena do obrazu osového poledníku, osa y (E) do obrazu rovníku. Tvar zobrazovacích rovnic je totožný s GaussKrűgerovým zobrazením použitým u našich vojenských map. Odlišný je použitý elipsoid a korekce délkového zkreslení.

Pro práci s lesnickými mapami v ‚ČR je lepší převést souřadnice přímo do systému SJTSK, například pomocí programu Transform (obr. 14).

Obr. 14 – Ukázka programu Transform

24

7

Zjišťování ploch a výměr

Základem správného určení hodnoty oceňovaných pozemků a porostů je přesně určená výměra. Výměry se určují buď zaměřením pozemků a porostů geodetickými a fotogrammetrickými metodami nebo převzetím z lesních hospodářských plánů anebo z katastru nemovitostí. V těchto případech je třeba si uvědomit, že výměry v lesních hospodářských plánech jsou uváděny jen na ary, kdežto v katastru na m2.

U katastru nemovitostí dochází k průběžné a stálé aktualizaci výměry parcel, u lesních hospodářských plánů se výměry aktualizují při jejich obnově tj. každých 10 roků. Protože hranice nižších jednotek prostorového rozdělení lesa se vyznačují trvalou dynamikou změn, bude v mnoha případech pro jejich ocenění nutné výměry porostů a porostních skupin určovat nově podle aktuálního stavu.

Počty případů změn ve výměře porostů jsou v přímé závislosti na době platnosti lesního hospodářského plánu a to znamená, že v posledních letech platnosti plánu a to specielně u mýtních porostů velmi narůstají a znalec musí správnou výměru pro ocenění určit sám.

Nově určované výměry by měly mít stejnou přesnost jako výměry určené v lesním hospodářském plánu. Pro výměry určené v LHP je přesnost stanovena zákonem čís. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů a vyhláškou Ministerstva zemědělství číslo 84/1996 Sb. o lesním hospodářském plánování. Vyhláška stanoví povinnost vyhotovovat pro veškeré lesy v ČR lesní hospodářské plány nebo lesní hospodářské osnovy. Povinnou součástí těchto plánů a osnov jsou lesnické mapy . Závazné mapové podklady pro tvorbu lesnických map stanovuje vyhláška a jsou to buď mapa katastrální nebo státní mapa 1 : 5 000 (SM 5). Lesnické mapy se zpracovávají v geodetickém referenčním systému Jednotné trigonometrické sítě katastrální (S – JTSK). Při zobrazení vyšších jednotek prostorového rozdělení lesa, kterými jsou oddělení a dílec, se pracuje s geodetickou přesností 0,0004 x M, kde M je měřítkové číslo mapy. To znamená pro základní lesnickou mapu 1 : 5 000 přesnost zobrazení ±2 m, v případě mapy 1 : 10 000 přesnost zobrazení ±4 m. Vyhláška 84/1996 Sb. také přesně definuje co se rozumí pod pojmem lesnické mapy, v jakém měřítku se vyhotovují, které z těchto map jsou povinnou součástí lesních hospodářských plánů a které lesních hospodářských osnov.

Přesnost kresby hranic a tím i přesnost výměr při fotogrammetrickém zaměření bývá ale negativně ovlivněna korunami starých, zvláště listnatých stromů, nacházejících se nad zaměřovanou hranicí. V těchto případech, jak uvádějí technologické postupy ÚHÚL (1981) může přesnost klesnout až na ±7 m.

Přesnost také negativně ovlivňují velké výškové rozdíly terénu, které zvětšují radiální zkreslení ve směru promítacího paprsku.

Na základě práce s lesnickými mapami je možné se domnívat, že jejich přesnost v mnoha případech nesplňuje legislativní požadavky, tj. přesnost kresby trvalých jednotek ±2 metry. Toto je způsobeno nedostatečnou přesností výchozích mapových podkladů a to zvláště při stycích dvou katastrálních území. Také se zde projevují chyby z nepřesnosti rámu mapových listů sáhových map a v neposlední řadě chyby z fotogrammetrického zaměření.

Při určování ploch pozemků zobrazených na plánu nebo mapě se vždy jedná o výpočet plochy obecného mnohoúhelníka vymezeného vodorovným průmětem hranic pozemků a které jsou zobrazeny na plánu nebo mapě.

25

Způsoby zjišťování ploch

Plochu pozemku můžeme určovat různým způsobem a s různou přesností: 1. – ze souřadnic lomových bodů pozemku

2. – z původních měr zjištěných přímým měřením v terénu

3. – pomocí mechanických plochoměrných pomůcek - planimetrů 4. – rozdělením na jednodušší obrazce.

Všechny uvedené způsoby mají v různých podmínkách svoje opodstatnění. Mají různou přesnost a různou časovou a ekonomickou náročnost.

Výpočet ploch ze souřadnic lomových bodů pozemku

Pro výpočet je zapotřebí znát souřadnice lomových bodů pozemku. Tyto se získají z digitalizované mapy katastru nemovitostí, doplněné souřadnicemi lomových bodů z vlastního měření. Výpočet se provádí pomocí l’Hullierových vzorců (obr. 15). Tento způsob je možno použít i u pozemků, které byly zaměřeny ortogonálně. Zde hodnoty délek na měřické přímce a délky kolmic představují pravoúhlé souřadnice lomových bodů pozemku v místní souřadnicové soustavě. Vypočet plochy, pokud není automatizovaný, je sice poměrně náročný na čas, je ovšem přesný.

Obr. 15 – Výpočet plochy ze souřadnic

26

Výpočet ploch zaměřených v terénu ortogonální metodou

Pozemky jejichž plochu zjišťujeme mají většinou tvar nepravidelného mnohoúhelníka. Při zaměřování ortogonální metodou rozdělujeme tento nepravidelný obrazec pomocí pomocných čar na trojúhelníky a lichoběžníky, jejichž plochu můžeme vypočítat pomocí známých vzorců pro výpočet trojúhelníka a lichoběžníka (obr. 16). Pro výpočet pozemku je rozhodující způsob zaměření. Pokud se jedná o menší pozemek a byl zaměřen na jednu měřickou přímku, počítáme jeho výměru pouze z lichoběžníků, 2P=(z1+z2)v.

Základny v tomto případě představují délky kolmic a výšky rozdíly úseček sousedních kolmic na měřické straně. Pokud má obrazec tvar pravoúhlého trojúhelníka, počítáme jeho plochu pro přehlednost a jednotnost jako plochu lichoběžníka, který má jednu ze základen rovnou nule. Jestliže byl pozemek zaměřen na měřickou sítˇ tvaru trojúhelníka nebo mnohoúhelníka, rozdělíme tuto již při měření na trojúhelníky, u kterých měříme základny a výšky a celkovou plochu měřické sítě získáme součtem ploch trojúhelníků. K ploše měřické sítě potom připočteme tzv. zbytkové plochy tj. přírůstky a úbytky. Přírůstky jsou části zaměřovaného pozemku, které plochu měřické sítě přesahují. Jejich plochy k ploše měřické sítě připočteme.

Úbytky jmenujeme části plochy uvnitř měřické sítě vymezené hranicí pozemku. Tyto plochy od plochy měřické sítě odečítáme.Při zjišťování ploch z plánu získáme hodnoty potřebné pro výpočet, jako jsou základny a výšky trojúhelníků měřické sítě a délky úseček a kolmic, odsunutím z mapy nebo plánu. Přesnost určené výměry je v tomto případě dána přesností situačního podkladu a přesností odsunutí.

Obr. 16 – Výpočet plochy z původních (ortogonálních) měr Určení ploch planimetry

Planimetry jsou nejpoužívanější mechanické pomůcky ke zjišťování ploch. Podle konstrukce je dělíme na planimetry proužkové (nitkové), planimetry objížděcí (polární) a planimetry digitální.

Nitkový planimetr – při určování plochy nitkovým planimetrem rozdělíme měřený pozemek osnovou rovnoběžných nití planimetru na úzké, lichoběžníkové pásy o konstantní šířce a. V lichoběžnících pak odměřujeme střední příčky y (obr. 17). Z těchto dvou určujících prvků můžeme stanovit plochu jednotlivých lichoběžníkových pásů. Plocha pozemku se rovná souč-

27

tu jednotlivých lichoběžníkových pásů, a to znamená, že je úměrná celkové délce středních příček všech lichoběžníků. P = a × ( y1 + y2 + ..... yn) = a × n

Obr. 17 – Nitkový planimetr Při praktickém použití planimetru tento položíme na měřený pozemek tak, aby směr nití byl zhruba kolmý na delší rozměr obrazce a aby průsečíky nití s jednotlivými stranami byly zřetelné. Pokud je tvar pozemku jednoduchý, můžeme jej rozdělit na proužky o dvojnásobné šířce, než je vzdálenost dvou sousedních nitek. Délku jednotlivých lichoběžníkových pásů a jejich celkovou délku získáme pomocí součtového kružítka (obr. 17).

Rozvor ramen součtového kružítka nastavíme podle příčného plochového měřítka vyrytého na rámu planimetru. Fixovaný rozvor mezi hroty kružítka odpovídá při daném způsobu odměřování středních příček určité ploše. Celkovou výměru dostaneme vynásobením plochy odpovídající jednomu rozvoru součtového kružítka počtem rozvorů a k tomu připočteme plochu získanou ze zbytku délky lichoběžníkového pásu na příčném plochovém měřítku.

Namísto nitek napnutých na rámu je možno použít průsvitné fólie, na které je narýsována osnova rovnoběžek, tzv. planimetry transparentní.

Plochy menších obrazců je možno zjistit pomocí rastru narýsovaném na průsvitné fólii v určitém měřítku. Pro určení plochy na lesnické mapě 1 : 5 000 je vhodný rastr 2 × 2 mm, tj. 10 × 10 m ve skutečnosti (1 ar). Každý pátý a desátý čtvereček je možno podélně i příčně barevně odlišit a dostáváme tak plochu 25 arů a 100 arů (1 ha) a pod. Přesnost nitkových planimetrů je vysoká a rovná se přesnosti požadované pro přesnost ploch v katastru nemovitostí. Závisí na tvaru a velikosti parcel a udává s relativní chybou mP = 0,02 až 0,1 % . P

Polární planimetr – je velmi jednoduchá a rychlá pomůcka ke zjišťování ploch na mapách (obr. 18). Je vhodná pro zjišťování ploch při oceňování pozemků a porostů. Přesnost určených ploch pro jejich je oceňování dostatečná. Nejdříve nastavíme délku objízdného ramene pro dané měřítko podle tabulky přiložené k planimetru. V tabulce jsou uvedeny délky ramene pro různá měřítka plánu zároveň s příslušnými násobnými konstantami pro výpočet plochy. 28

Umístíme pól planimetru nejlépe vně měřené plochy tak, aby vodící kružnice procházela přibližně středem měřeného obrazce. Na obrazci zvolíme výchozí bod, k němu přiložíme objízdný hrot a na měřícím kolečku a počítadle přečteme údaj n1. Pak objedeme hrotem obrazec a přečteme údaj n2. Z rozdílu obou čtení obdržíme hodnotu n. n = n2 - n1

Obr. 18 – Polární planimetr Plochu P vypočteme z výrazu P = k × n , ve kterém k je konstanta pro určité měřítko plánu a přečteme ji v tabulce přiložené k planimetru, pro pól uvnitř obrazce vypočteme plochu P = k × n + C, kde C je další konstanta, která je uvedená v tabulce. Měření opakujeme po změně polohy pólu. Výslednou hodnotu dává aritmetický průměr. Pokud neznáme konstantu planimetru, pak určíme hodnotu nejmenšího dílku měřícího kolečka měřením známé plochy. V našem případě, kdy pracujeme s lesnickou mapou 1 : 5 000, volíme čtverec 2 × 2 cm tj. 100 × 100 m = 10 000 m2 = 1 ha ve skutečnosti. Konstantu vypočítáme z výrazu k = P : n Přesnost polárních planimetrů není příliš vysoká a proto se pro určování výměr v pozemkové evidenci nepoužíval. Udává se relativní chybou mP = 0,2 % P . Jednodušší práce a přesnějších výsledků dosáhneme pomocí elektronických planimetrů (obr. 19), které umožňují mimo základní měření plochy měřit i souřadnice, délky křivek atd. a navíc přenášet měřená data do počítače.

Obr. 19 – Elektronický polární planimetr

Rozlišení polohy u těchto planimetrů je vyšší než 0,01 mm.

29

Vztah mezi výměrou parcely a skutečnou plochou pozemku.

Jak uvádí rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 22 Cdo 2271/2006, je vymezení parcely jen evidenční záležitostí a nemůže nic měnit na vlastnickém právu k pozemku. Proto také soud nemůže určovat, jaká je ve skutečnosti výměra parcely, neboť stanovení výměry je věcí katastrálního úřadu, který parcely eviduje. Tento závěr vyplývá i z §19a odst. 5 katastrálního zákona, podle kterého zpřesněním evidenčních údajů katastru o geometrickém a polohovém určení hranice pozemku a výměře parcely nedochází ke změně právních vztahů k pozemku

Možné soudní spory ale vyplývají z nevhodně formulovaných smluv a to v případě, kdy by se nabyvatel pozemku nehodlal smířit s tím, že výměra parcely po jejím novém určení (např. po digitalizaci, opravě chyby apod.) neodpovídá původní výměře a rozhodl se žalovat předchozího vlastníka, neboť kupní cenu zaplatil za parcelu o původní výměře, která je však po změně nižší a přitom je ve smlouvě výslovně uvedeno, že kupní cena je dána součinem metrů čtverečních a dohodnutou cenou za jeden metr čtvereční. Nový nabyvatel by se pak zřejmě domohl na původním vlastníku vydání bezdůvodného obohacení, které by vzniklo v důsledku plnění bez právního důvodu. Žalovat by však mohl i prodávající, a to v případě, kdy by byla následně výměra parcely zvýšena. Z uvedeného vyplývá, že není nutné výměru parcely ve smlouvách uvádět a zejména není vhodné navazovat na výměru parcely výpočet kupní ceny.

8

Seznam literatury

1. – Císař J., Boguszak F., Janeček J.: Mapovanie, Alfa, Bratislava, 1970. 2. – Kliment V. a spol.: Právní vztahy, VÚGTK, Zdiby, 1992. 3. – Kúdeľa P.: Katastr nehnuteľností, Bratislava, 1991. 4. – Fiala J., Kindl M. a kol.: Občanské právo hmotné, vyd. Čeněk, 2007. 5. – Kuba B., Olivová K.: Katastr nemovitostí, 9.akt.vyd., Linde Praha 2005. 6. – Pekárek M., Průchová I.: Pozemkové právo, Brno, 2000.

Přehled současně platné legislativy související s katastrem nemovitostí: 1. – Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. 2. – Zákon ČNR č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí české republiky (katastrální zákon). 3. – Zákon ČNR č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech. 4. – Zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením. 5. – Vyhláška č. 26/2007 Sb. Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška). 6. – Vyhláška č. 31/1995 Sb., kterou se provádí zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jejím zavedením. 7. – Vyhláška č. 162/2001 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí České republiky. 8. – Nařízení vlády č.116/1995 Sb., kterým se stanoví geodetické referenční systémy státní mapová díla závazná na celém území státu a zásady pro jejich používání.

30