Kantorenleegstand. Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk

Kantorenleegstand Hoe groot is het probleem?

Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk

Kantorenleegstand

Agenda 1. Opening 2. Leegstand in Nederland 3. Leegstand in Amsterdam 4. Stellingen 5. Einde presentatie

© Twynstra Gudde 18-5-2011

2

Kantorenleegstand

CV Gregor Heemskerk – Management bedrijfsterreinen: Delft, Almere, Amstel Business Park – Management kantorenlocaties: Zuidas, Gouda – Momenteel: directeur Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling BV

Expertise Twynstra Gudde – Al 45 jaar onafhankelijk management en adviesbureau – Adviesgroepen Gebiedsontwikkeling en Vastgoed – Regionale programmering kantoren i.o.v. regio Haaglanden – Nationale Kantorenmarktonderzoek (jaarlijks) – Het Nieuwe Werken, regionale samenwerking © Twynstra Gudde 18-5-2011

3

Kantorenleegstand

Maatschappelijk debat leegstand – Leegstand is structureel: toekomstige economische groei zorgt niet voor afname (Twynstra Gudde, DTZ Zadelhoff, ABN AMRO, DNB, etc.) – Invloed Het Nieuwe Werken – Centrumlokaties versus perifere lokaties – Monofunctionale lokaties versus multifunctionele lokaties – Leegstand trekt leegstand aan – Er zullen op termijn ‘probleemgebieden’ ontstaan: verlaten en verloederd


4

Kantorenleegstand

Wat is een kantoor?


5

Kantorenleegstand

Naar een werkelijke waarde – Markt (vraag en aanbod) imperfect: prijsverschil oud en nieuw kantoor nu relatief gering – Kortingen en incentives versluieren werkelijke waarde – Substantiele vermindering leegstand alleen mogelijk door onttrekking (vermindering voorraad) – Hiervoor is waarderen van de werkelijke waarde noodzaak – Verliezen moeten vroeg of laat worden genomen


6

Kantorenleegstand


7

Kantorenleegstand

Voorraad kantoren Twee richtingen: 1. Verminderen huidige voorraad kantoren – Gaan alleen eigenaren over

2. Voorkomen toevoegen nieuwe kantoren aan voorraad – Te drastisch is niet gewenst i.v.m. vervangingsvraag / kwalitatieve vernieuwingsvraag – Hoe om te gaan met grote nieuwbouwcapaciteit in vigerende bestemmingsplannen? En zelfrealisatie?


8

Kantorenleegstand

Oplossingen verminderen leegstand – Bouwstop – Afboeken – Opkoopfonds – Minister Schultz: oplossingen op lokaal en regionaal niveau – Leegstandheffing / tax / fiscale maatregelen – Nieuwbouwcapaciteit in regionaal verband verminderen – Herontwikkeling van bestaande voorraad


9

Kantorenleegstand

Actoren – NEPROM, VNG, ministerie, Metropoolregio / PLABEKA, etc. – Iedere actor heeft vanuit zijn eigen rol/belang prikkels om niets aan de leegstand te hoeven doen en vooral naar andere actoren te wijzen. Toch hebben alle actoren een maatschappelijke verantwoordelijk – En de eigenaar? Zij zijn vaak anoniem en versplinterd: – Staan op afstand (vastgoedbeheer is uitbesteed) – Veel buitenlandse beleggers – Particuliere beleggers – Vastgoed niet als core business (pensioenfondsen, overheid)

– Huurder? Heeft wat te kiezen. Maar ook last van negatieve omgeving © Twynstra Gudde 18-5-2011

10

Kantorenleegstand

Waar leidt leegstand toe? – Er staan gebouwen leeg: hoe erg is dat? – Vestigingsklimaat, leefbaarheid, (gevoel van) sociale onveiligheid, verloedering, verpaupering, olievlekeffect, speculanten, malafide ondernemers, criminaliteit, etc – Zijn deze gevolgen al merkbaar?


11

Kantorenleegstand


12

Kantorenleegstand

Stelling: dé oplossing is niet nabij – Wat echt helpt: verminderen voorraad – Hoge boekwaarde verhindert alternatieve aanwending – Aantasten eigendomsrecht is (zeer) zwaar middel, dat wordt alleen ingezet als er écht grote problemen zijn – Wel kopen ontwikkelaars plekken met marktpotentie voor herontwikkeling – De leegstand zal lange tijd blijven toenemen


13

Kantorenleegstand

Tegengaan maatschappelijke effecten – Mengen wonen / werken – Toevoegen voorzieningen – Cie Stroink: Ruilverkaveling – Onteigening – Kraken – Huurders concentreren – (Deel)gebieden zonder kansen laten versterven


14

Kantorenleegstand

Amsterdam


15

Kantorenleegstand

Situatie Regio Amsterdam per 1-4-2011 – Het aanbod in de regio Amsterdam telt op 31 maart 2011 circa 1.688.500 m². Dat is het hoogste niveau ooit. – Binnen Amsterdam bedraagt het aanbod ongeveer 1.186.000 m². – Het aantal objecten in aanbod van 500 m² of meer in regio Amsterdam bestaat momenteel uit 548. (bron: Colliers)


16

Kantorenleegstand

Metropoolregio


17

Kantorenleegstand

Ontwikkeling kantorenmarkt Metropoolregio Amsterdam bij stagnerende groei kantoorgebruik

700

x 1.000 m²

20%

600 500

16%

400 300

12%

200 100

8%

0 -100

4% '00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

'12

-200 -300

0%

m² saldo functiewijziging/raming 2011 en 2012 m² oplevering/januari 2011 in aanbouw © Twynstra Gudde 18-5-2011 18 % leegstand 31/12 © Kantorenmonitor BV 2011

Kantorenleegstand

Kantoorruimte opgeleverd of januari 2011 in aanbouw in Metropoolregio Amsterdam

700

x 1.000 m²

600 500 400 300 200 100 0 2000

2001

2002

2003

Amsterdam Zaanstreek Zuid Kennemerland © Twynstra Gudde 18-5-2011 Lelystad

2004

2005

2006

Amstelland Waterland IJmond

2007

2008

2009

2010

[2011] [2012]

Meerlanden Almere Gooi en Vechtstreek 19

© Kantorenmonitor BV 2011

Kantorenleegstand

Ontwikkeling van de kantorenmarkt in 2010 in Metropoolregio Amsterdam

400

x 1.000 m²

300 200 100 0 -100 -200 -300

Amsterdam

overig regio

nieuwbouw omzetting van kantoor groei gebruik © Twynstra Gudde 18-5-2011

metropoolregio omzetting tot kantoor groei voorraad groei leegstand 20

© Kantorenmonitor BV 2011

Kantorenleegstand

PLABEKA – Arthur van Dijk (vzt): “In de Metropoolregio Amsterdam ligt nu het voorstel om ruim 1,7 miljoen m2 kantoorruimten aan plannen te schrappen. Dit komt boven op de 3,5 miljoen m2 plannen voor kantoorruimten die in 2005 al geschrapt is. Voor de resterende nog te ontwikkelen terreinen worden hoge eisen gesteld aan de duurzaamheid. Ook wordt leegstand actief aangepakt. Veel van het bestaande aanbod van kantoren voldoen niet meer aan deze tijd: qua duurzaamheid, ligging of aanpasbaarheid aan de nieuwe manier van werken. Daarom wordt de markt gestimuleerd om 1 miljoen m2 aan structureel leegstaande incourante kantoorgebouwen te transformeren om op de leegstandnorm van 8% te komen die nodig is voor de doorstroming op de kantorenmarkt”. © Twynstra Gudde 18-5-2011

21

Kantorenleegstand

Situatie Amsterdam – Grootste voorraad van NL – Grote dynamiek, conjuctuur gevoelig. Dus bij econ. groei relatief grote opname kantooroppervlak – Hoge beleggingswaarde per m2 kantoor – Veel marktpotentie bij transformatie: wonen, broedplaatsen, studentenwoningen – Toch is hoeveelheid broedplaatsen en studentenwoningen ook in Amsterdam eindig – Van Poelgeest: toeëigenen leegstaande kantoren – Wie is leading bij herontwikkeling / transformatie? © Twynstra Gudde 18-5-2011

22

Kantorenleegstand

Stellingen (landelijke problematiek) 1. De leegstand blijft groeien want het probleem is niet urgent genoeg voor maatregelen die écht impact hebben 2. Het opheffen van het kraakverbod heeft een positief effect op de leefbaarheid 3. Laat (deel)gebieden zonder potentie / kansen versterven: de overheid moet er niet in investeren


23

Kantorenleegstand

Einde presentatie Gregor Heemskerk www.twynstragudde.nl [email protected]

Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie berusten bij Twynstra Gudde. Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde.


24

Kantorenleegstand. Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk

Recommend Documents