Kansen voor alle doelgroepen. Jaarverslag 2013

Kansen voor alle doelgroepen

Jaarverslag 2013

1

INHOUDSOPGAAF pagina INLEIDING 3 Hoofdstuk 1 - BESTUURSVERSLAG 5 Hoofdstuk 2 - VERSLAG: RAAD VAN TOEZICHT 14 Hoofdstuk 3 - VERENIGING, CONTACTEN, PERSONEEL EN ORGANISATIE 20 Hoofdstuk 4 - OMVANG EN KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT 23 Hoofdstuk 5 - ZORG VOOR DE LEEFBAARHEID VAN WIJKEN EN BUURTEN 30 Hoofdstuk 6 - WONEN EN ZORG 33 Hoofdstuk 7 - HET VERHUREN VAN WONINGEN c.q. HUISVESTEN VAN DOELGROEPEN 36 Hoofdstuk 8 - HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER 45 Hoofdstuk 9 - FINANCIËN 47 Hoofdstuk 10 - OVERIGE ACTIVITEITEN 51 Hoofdstuk 11 - SLOT 53 KENGETALLEN 55 JAARREKENING 56 - BALANS 56 - WINST- EN VERLIESREKENING 58 - WAARDERINGSGRONDSLAGEN 59 - TOELICHTING OP DE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING 71 - KASSTROOMOVERZICHT 86 OVERIGE GEGEVENS - BESTEMMING RESULTAAT - ACCOUNTANTSVERKLARING

86 87

Inleiding Het jaar 2013 kenmerkte zich intern door veel rekenen afwegingswerkzaamheden en extern door goede volkshuisvestelijke resultaten. De discussie over de verhuurdersheffing, de bijstelling na het regeerakkoord in het woonakkoord, en de effecten daarvan op onze toekomstige investeringen vroegen het nodige rekenwerk. Ook onze externe toezichthouder (CFV) en ons borgingsinstituut (WSW) hielden in dit proces de vinger aan onze pols. Woningbouwvereniging Reeuwijk verkeert in de gezonde financiële positie. Niettemin is de impact van de verhuurdersheffing, welke jaarlijks ruim €1 mln. zal bedragen, fors. De vernieuwingsplannen zijn daardoor gemiddeld twee jaar verschoven. De huren zijn in het afgelopen jaar extra gestegen en zullen de komende jaren, om deze heffing gedeeltelijk op te kunnen vangen en financieel gezond te blijven, fors stijgen. De organisatiekosten zullen, waar mogelijk, moeten worden verlaagd. Daarbij zijn we ervan uitgegaan dat het Rijk, zolang de heffing van toepassing is, ruimte biedt in het huurbeleid. Ruimte die wij verantwoord inzetten door een groot deel van de woningvoorraad, ondanks een hoger huurprijsbeleid, blijvend aan te bieden met een prijs waardoor huurtoeslag ook bereikbaar is. Er is voldoende investeringscapaciteit om de komende jaren nog de nodige (ver) nieuwbouwplannen te kunnen ontwikkelen en te zorgen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen met een Thomashuis en Herbergier. Het verbeteren van de (energetische) woningkwaliteit is ook in onze plannen opgenomen. Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft voldoende ambities en mede daarom ook medio 2013 de balans opgemaakt of dergelijke ambities in het licht van de steeds wijzigende omstandigheden in de toekomst op verantwoorde wijze mogelijk blijven. Alle veranderingen in de afgelopen en komende jaren trekken een zware wissel op een kleine organisatie als de onze. Op basis van diverse gesprekken en afwegingen is uiteindelijk gekozen voor een traject waarbij door middel van samenwerking en interne optimalisaties de professionaliteit kan worden versterkt, maar ook de organisatiekosten kunnen worden verlaagd. Dit jaar hebben wij, mede dankzij de oplevering van 23 seniorenappartementen in het project Westveen, in totaal 62 woningen (opnieuw) kunnen verhuren aan nieuwe huurders. Zonder deze nieuwbouw zou de mutatiegraad op een historisch dieptepunt zijn uitgekomen. Dit is een gevolg van de door het Rijk vastgestelde inkomensgrens om in aanmerking te kunnen komen voor een sociale huurwoning. Huurders met een inkomen boven deze grens kunnen en willen nauwelijks voor een verdere wooncarrière kiezen. De aangenomen, maar vooralsnog niet uitgevoerde, motie om (tijdelijk) deze grens te verhogen heeft niet geleid tot een oplossing. De ruimte die met het Aedesakkoord is ontstaan om als woningcorporatie blijvend te kunnen

3

inleiding bouwen in de midden dure huur, leken de schaarse positieve resultaten op het politieke woondomein. In februari 2014 bleek echter, dat de uitwerking van het Aedesakkoord in de concept Novelle bij de herziening van de Woningwet geen financieringsruimte biedt om daadwerkelijk in de midden dure huurcategorie te kunnen bouwen. Dat levert een blokkade op voor de doorstroming in de woningmarkt, waar tot onze spijt met name de senioren huurders met een middeninkomen de dupe van zijn. Naast de opgeleverde nieuwbouw en de concrete projecten in voorbereiding, is op het gebied van onderhoud en woningverbetering ook een belangrijke ‘steen’ bijgedragen aan de volkshuisvestelijke woonkwaliteit. De onderhoudsplannen zijn nagenoeg geheel gerealiseerd en in 2013 is ook de uitvoering van de energiebesparende maatregelen voor een groot deel van onze woningvoorraad gestart. Wij zijn, als relatief kleine corporatie, sterk geworteld in ons werkgebied. Dicht bij de huurders werkt ons sterk betrokken team medewerkers hard aan het continue verbeteren van de dienstverlening, de woonkwaliteit en de leefbaarheid in de kernen Reeuwijk, Driebruggen en Waarder. Dat is het doel waar het uiteindelijk om gaat. Ik wens u veel leesplezier met dit jaarverslag.

Vincent van Luit Directeur-bestuurder

4

Hoofdstuk

1

Bestuursverslag

5

Hoofdstuk 1

Bestuursverslag

1.1 Inleiding De koers voor de komende jaren is vastgelegd in ons ondernemingsplan met als motto “Werken aan veranderende woonbehoefte”. Dit ondernemingsplan voor de periode 2012-2015 kent drie thema’s, ook wel kritische succesfactoren genoemd: • een passende woningvoorraad voor oud en jong; • samen aan de slag op welzijn en leefbaarheid; • een stabiele organisatie. Op basis van deze drie kritische succesfactoren zijn in het bestuursverslag en de navolgende hoofdstukken de plannen en de realisatie daarvan toegelicht. Op deze wijze verantwoorden wij ons graag over de resultaten in 2013. Het ondernemingsplan is niet statisch en daar zijn, aan de hand van diverse ontwikkelingen, ook nieuwe activiteiten voor 2013 aan toegevoegd. Ook deze zijn, gekoppeld aan de bovengenoemde succesfactoren, in dit bestuursverslag opgenomen. Een belangrijk onderdeel van onze plannen is vastgelegd in ons strategisch voorraadbeleid. Als uitwerking van het regeerakkoord van het Kabinet Rutte II werd medio februari 2013 met de oppositiepartijen CU, D66 en SGP overeenstemming bereikt over het dossier wonen. Na de “nacht van Duivesteijn” medio december 2013, werd duidelijk dat ook de Eerste Kamer akkoord ging met deze afspraken. De verhuurdersheffing is daarmee voor deze kabinetsperiode een feit. Deze heffing drukt zwaar op de investeringscapaciteit van de gehele sector en uiteraard ook op die van ons. Vandaar dat ons strategisch voorraadbeleid in 2013 is bijgesteld. Voor een ander gedeelte willen wij deze nieuwe heffing compenseren door onze bedrijfsvoering te optimaliseren en zo onze organisatiekosten te beperken. Ons huurbeleid houden wij in stand, waarbij wij voldoende woningen blijven aanbieden die bereikbaar zijn met huurtoeslag. De corporaties, verenigd binnen Aedes, hebben uiteindelijk overeenstemming met de minister bereikt over de breedte van het taakveld van de corporaties. Die wordt uitgewerkt in een zogenaamde Novelle bij de nieuw vast te stellen Woningwet. In het akkoord was de afspraak gemaakt dat, onder nader uit te werken strikte voorwaarden, ruimte zou blijven om te investeren in het (iets duurdere) huurmarktsegment. Dat sloot aan op onze doelstelling om, waar de marktpartijen dit niet oppakken, te zorgen voor de doorstroming. Zo’n kleine 40% van onze huurders woont ‘scheef’ volgens de inkomensnorm (€ 34.678 prijspeil 1-1-2014) voor een sociale huurwoning. Daarbij opgeteld dat de vergrijzing ook onder deze groep sterk toeneemt, zal op termijn de behoefte aan een gelijkvloerse woning, waar eventuele zorg aan huis kan worden geleverd, toenemen. In die behoefte moet worden voorzien en met de bouw van passende woningen zouden wij weer sociale huurwoningen voor starters en doorstromers kunnen vrijspelen. In februari 2014 werd duidelijk, dat bij de uitwerking van het Aedesakkoord de minister de afspraken niet is nagekomen. In de concept-Novelle is door een nagenoeg gehele blokkade voor gedeeltelijke interne financiering van zogenoemde niet DAEB activiteiten, een onmogelijkheid geschapen om nieuwe investeringen voor duurdere huurwoningen mogelijk te maken. Wij zijn, om volkshuisvestelijke redenen zoals bovenstaand genoemd, zeer onaangenaam verrast door deze ontwikkeling. De doorstroming zal verder stagneren en de senioren met een middeninkomen, welke op termijn behoefte zullen krijgen aan een goede nultreden-woning, hebben geen mogelijkheid om een laatste stap in de wooncarrière te kunnen maken. In een tijd waarin het overheidsbeleid uitgaat van langer zelfstandig wonen met zorg aan huis en een gesignaleerd groot landelijk tekort aan dergelijke huurwoningen maakt dat de keuze onbegrijpelijk. In een brief aan Minister Blok hebben wij onze zorg en verbazing over de uitwerking van deze concept-Novelle kenbaar gemaakt. Uiteraard is, naast het genoemde, veel gerealiseerd op het gebied van onderhoud, (energetische) woningverbetering, nieuwbouw en verhuur. Het werken aan prettig wonen in leefbare kernen gaat door. De resultaten zijn in dit en in de volgende hoofdstukken uitgebreid toegelicht. Halverwege het jaar is een analysenota ‘Tussenbalans’ opgesteld, waarin de stand van de organisatie, met betrekking tot de ingezette professionalisering en de te realiseren doelstellingen mede in het licht van de

6

Hoofdstuk 1 1

Bestuursverslag

actuele externe ontwikkelingen, is beschreven. Onder de paragraaf ‘Een stabiele organisatie’ treft u een korte samenvatting aan. Voor we verder ingaan op ons jaarplan en de resultaten schetsen wij kort de overige van belang zijnde externe ontwikkelingen in 2013. 1.2 De overige belangrijkste externe ontwikkelingen Overheidsbeleid woningmarkt Op basis van het opgestelde regeerakkoord van het kabinet Rutte II, zijn de voornemers verder uitgewerkt. Uiteindelijk heeft dat in februari 2013 geleid tot een meerderheidsakkoord met naast de regeringspartijen, de CU, D66 en SGP. De belangrijkste afspraken: • Er wordt een inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd per 1 juli 2013. • De verhuurdersheffing wordt met ingang van 2013 geleidelijk ingevoerd en zal vanaf 2017 voor de sector € 1,5 miljard bedragen. Voor ons betreft het jaarlijks een last van ruim € 1 mln., bijna 2,5 maal de maandelijkse huur. • De huren blijven gebaseerd op het woningwaarderingssysteem. In 2015 moet dat zijn aangepast, waarbij de WOZ waarde een belangrijke component ter vervanging van de huidige woonomgevingspunten wordt. • Voor één jaar wordt het BTW tarief op onderhoudswerkzaamheden verlaagd naar 6%. • Voor starters wordt het mogelijk dat 50% van de verplichte aflossing op de hypotheek via een nieuwe lening weer bijgeleend mag worden. De rente op deze lening is niet fiscaal aftrekbaar. • Er is extra ruimte voor Startersleningen en er komt een fonds voor subsidies voor duurzame investeringen. • Vanaf 2015 komt er een zogenoemde huursombenadering, waarbij woningverhuurders binnen een zekere bandbreedte zelf de huurprijsstijging kunnen differentiëren. Vestia en de heffing Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting In de loop van 2012 bleek dat Vestia een enorme positie aan derivaten had opgebouwd. Daarbij werd geen rekening gehouden met de lage rentestand zoals die in 2012 werd bereikt. Het gevolg was dat Vestia enorme bedragen als borg diende af te storten. Meer dan in kas aanwezig was. Er werd een reddingsoperatie gestart. Kort samengevat dienen de overige woningcorporaties minimaal € 700 miljoen bij te dragen aan het reddingsplan om de financiële positie enigszins te stabiliseren. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft van de minister toestemming gekregen om de op te leggen bijdrage op te trekken naar maximaal 5% van de jaarhuur. In 2013 heeft de eerste heffing plaatsgevonden van € 225,- per woning (In totaal voor onze corporatie € 232.000,-). Voor de meerjarencijfers wordt uitgegaan van € 120.000,- per jaar voor de jaren 2014 en 2015 en € 60.000,- voor de volgende jaren. Aedes sluit overeenkomst over taakveld, energetische subsidie en verhuurdersheffing Net voor de zomer lekt een concept van de door minister Blok opgestelde Novelle bij de Woningwet uit. Daaruit blijkt dat voorgesteld wordt, dat de woningcorporaties zich enkel mogen richten op het sociale woningmarktsegment. Woningen en ander vastgoedbezit buiten dit segment dienen ondergebracht te worden in een aparte BV en op termijn te worden verkocht. Samen met de verhuurdersheffing, waar tegen vanuit de sector grote bezwaren worden gemaakt, vormt dat een onderdeel van besprekingen die het Aedesbestuur in de zomer met aan afvaardiging namens de regering voert. In het najaar besluit het Aedescongres in meerderheid akkoord te gaan, met een concept overeenkomst met het Rijk, onder de strikte voorwaarde dat er nadere afspraken met het ministerie worden gemaakt over de betaalbaarheid van de sociale woningbouw. De sectorafspraken zijn kort samengevat: • Corporaties kunnen middel dure huurwoningen (niet-DAEB) blijven bouwen als het volkshuisvestelijk beleid van een gemeente daarom vraagt en als daarvoor geen commerciële partijen te vinden zijn. Corporaties moeten die taken wel binnen de organisatie scheiden, zodat ze alleen voor sociale huurwoningen voordeel hebben in de vorm van garanties op leningen. Voor dergelijke leningen geldt die garantie dus niet. Een corporatie kan zelf kiezen of zij die taken administratief of juridisch scheidt. • Uit het energieakkoord komt € 400 miljoen beschikbaar voor energiebesparende maatregelen in de sociale huursector. 7

Hoofdstuk 1 1

• •

Bestuursverslag

Voor deze kabinetsperiode wordt de verhuurdersheffing als voldongen feit beschouwd. De BTW integratieheffing vervalt.

Ook Woningbouwvereniging Reeuwijk is uiteindelijk, zij het schoorvoetend, akkoord gegaan met de bereikte resultaten. Het werd duidelijk dat dit het meest maximale was, wat er te bereiken viel. De afspraken met betrekking tot de betaalbaarheid zijn daarbij van groot belang. Het belang om te kunnen bouwen voor de doorstroming met het oog op de vergrijzing woog daarbij in ons geval ook voor een belangrijk deel mee. Onze verbazing en onbegrip over de uiteindelijke uitwerking in de concept Novelle hebben wij eerder in dit verslag geuit. Parlementaire commissie Woningcorporaties In april 2013 is de parlementaire commissie gestart. Het onderzoek richt zich op de periode van de verdere verzelfstandiging van de corporaties (begin jaren 90) tot heden. Het doel van de enquête is tweeledig: ‘waarheidsvinding’ en ‘lessen trekken voor de toekomst’. De focus ligt op het functioneren van het corporatiestelsel inclusief de maatschappelijke gevolgen van de werking van dit stelsel en de rol van politieke besluitvorming. Er wordt door de sector niet enkel afgewacht op de resultaten van de enquêtecommissie. Onze branchevereniging heeft in de notitie ‘Toezicht met bite’ zelf maatregelen aangenomen om onder andere het toezicht verder te versterken. Ook is door Aedes een analyserapportage opgesteld over de rol van de corporaties in de genoemde periode. Het rapport ‘De balans verstoord’ van Aedes geeft een helder beeld van de ontwikkeling die de corporatiesector de afgelopen decennia heeft doorgemaakt, maar ook hoe dit heeft kunnen leiden tot een aantal ernstige incidenten. De hoofdconclusie van de analyse geeft aan dat de verbindingen van woningcorporaties met de huurders, de samenleving, de overheid en de markt versterkt moeten worden. De sector heeft geen duidelijk gezamenlijk ‘moreel kompas’ en individuele corporaties konden daarmee ongestraft te veel risico’s nemen. Ook wordt terecht beschreven dat corporaties ook zonder overheidssubsidie in staat zijn geweest om veel nieuwe huizen te bouwen en samen met andere partners kwetsbare wijken te verbeteren. Huurtoeslag rechtstreek naar de huurders Per 1 januari 2014 wordt de huurtoeslag nog enkel en alleen aan de betreffende huurders overgemaakt. Dit om fraude tegen te gaan. We hebben onze huurders daarover uitgebreid geïnformeerd en gewezen op het feit dat met deze verandering goed rekening moet worden gehouden. Dit om huurachterstanden en alle nadelige consequenties die daarbij horen te voorkomen. Motie verhoging inkomensgrens De Tweede Kamer wil dat minister Blok de inkomensgrens voor sociale huurwoningen verhoogt naar € 38.000,-. Een meerderheid van de partijen stemde op 26 november 2013 in met een motie die deze wens uitspreekt. De uitwerking laat eind 2013 nog op zich wachten…. De regels m.b.t. de lokale voorrang verdwijnen Eind 2013 besluit de gemeenteraad de lokale voorrangsregel (het vier-weken-hekje) te schrappen. De provincie zou anders de huisvestingsverordening hebben vernietigd. De regio Midden Holland geldt nu als volkshuisvestelijke regio waarin de bewoners zich vrij kunnen bewegen. Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft altijd gepleit voor een open woningmarkt met zo weinig mogelijk regels. Alleen als er knelpunten ontstaan zijn wij geen tegenstander van beperkende maatregelen. Experimenten bevordering doorstroming in voorbereiding In de huisvestingsverordening is opgenomen dat het College van Burgemeester en Wethouders experimenten kan toepassen om kansen op de woningmarkt te vergroten of de doorstroming te bevorderen. Voorgestelde experimenten zijn:

8

Hoofdstuk 1 1

• • • •

Bestuursverslag

Het optellen van de bewoningsduurpunten als twee bewoners beide een starterswoning verlaten om samen een opvolgende woning te huren. De opgebouwde bewoningsduurpunten blijven gedurende twee jaar gehandhaafd als een huurder verhuist naar een andere huurwoning. Er kan met een beperkt gedeelte van de vrijkomende woningvoorraad gekozen worden voor een toewijzing op basis van loting. Om senioren te ondersteunen in hun huurwensen, wordt nagedacht over ondersteunende instrumenten onder de noemer ‘van groot naar klein’.

Eind 2013 werd nog volop gediscussieerd over deze mogelijk in te voeren experimenten. Wij zijn voorstander om, waar het werkelijk kansen biedt, dergelijke experimenten in te zetten. Maar we willen de regelgeving in de regio voor onze huurders en woningzoekenden transparant en zoveel mogelijk eenduidig houden.

1.3

Jaarplan: doelen, activiteiten en resultaten

1.3.1

Een passende woningvoorraad voor jong en oud.

Voor 2013 zijn vanuit het ondernemingsplan de volgende doelen opgesteld. 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9)

Opstellen fasedocument grondoptie uitbereidingslocatie “Oude Tol”, Reeuwijk. Doordat de gemeente ruim 50% van deze locatie wil behouden voor de uitgifte van vrije kavels, is er een langdurig onderhandelingstraject met de gemeente ontstaan. In november 2013 is een initiatief fasedocument vastgesteld. Hierin zien we mogelijkheden om op de resterende kavel circa 7 grondgebonden multi-doelgroep woningen te realiseren. Deze woningen krijgen dan de mogelijkheid om op de begane grond een slaapkamer en een badkamer te realiseren. De onderhandelingen met de gemeente waren eind 2013 in een afrondend stadium. Opstellen visiedocument aankoop voormalig gemeentehuis voor de realisatie van een Thomashuis en Herbergier, Reeuwijk Ook hiervoor is een initiatief fasedocument in 2013 vastgesteld. Eind 2013 is er op bestuurlijk niveau overeenstemming bereikt over de aankoop en begin 2014 is de Raad van Toezicht akkoord gegaan met deze verwerving en ontwikkeling. Opstellen visiedocument uitbreidingslocatie Groendijck Oost, Driebruggen Na een uitgebreide enquête onder de inwoners van dit dorp, is in een initiatief fasedocument de wens om op deze locatie tweemaal 6 multi-doelgroep woningen te bouwen vastgelegd. Ook hier met de mogelijkheid om op de begane grond een slaapkamer en een badkamer te realiseren. Oplevering 23 seniorenappartementen uitbreidingslocatie Westveen, Reeuwijk In september heeft de oplevering tot volle tevredenheid van de huurders plaatsgevonden. Vooral de mogelijkheid voor eigen keuzes van het sanitair en de keuken werden gewaardeerd. Start bouwwerkzaamheden vernieuwingslocatie Maxima deelplan 2, Waarder In de planvorming werd uitgegaan van de start van de bouwwerkzaamheden eind derde kwartaal 2013. Er is lang overleg gevoerd over de geluidscontouren en –normen. Daardoor zijn met vertraging eind 2013 de stukken voor de vergunning, na overeenstemming met de gemeente, ingediend. In januari 2014 heeft de ter visielegging plaatsgevonden. Er zijn geen zwaarwegende zienswijzen ingediend, en we verwachten in juni 2014 te kunnen starten met de nieuwbouw. Oplevering 2e deel midi-winkelcentrum Driebruggen Eind september heeft de oplevering, conform planning, plaatsgevonden van de bloemenkiosk in aansluiting op de eerder opgeleverde dorpswinkel. Ons motief om deze winkelvoorzieningen te realiseren is het behoud van de leefbaarheid in dit dorp. Opstellen visiedocument deelplan 3 vernieuwingslocatie Maximalocatie In 2012 en 2013 is er met diverse zorgpartijen gesproken over mogelijke interesse voor het huidige gebouw van de Stichting Kerverland voor de huisvesting van zorg en wonen. Uiteindelijk is gebleken dat het gebouw niet geschikt is voor hergebruik. Dat betekent dat we na de realisatie van fase 2 kiezen voor sloop - nieuwbouw. In 2014 worden de plannen daartoe verder uitgewerkt. Verkoop 4 woningen bestaand bezit Deze doelstelling is met zes woningen ruimschoots gerealiseerd. Bouwbegeleiding nieuwbouw 30 appartementen Winkelcentrum Mierakker, Reeuwijk 9

Hoofdstuk 1 1

10) 11) 12)

Bestuursverslag

Omdat het hier om een turn key afname gaat, hebben wij alleen deelgenomen aan het afstemmingsoverleg van de ontwikkelaar en bouwer met de zogenoemde beleggers. Versterken woonkwaliteit I: Aanbrengen nieuwe badkamer c.q. 2e toilet bij 10 á 15 woningen In 2013 zijn 25 nieuwe badkamers gerealiseerd en 11 keer een tweede toilet op de eerste etage geplaatst met het oog op de vergrijzing. Versterken woonkwaliteit II: uitwerken PVA realisatie energetische maatregelen bestaand bezit: In 2013 is gestart met de uitvoering van de eerste twee pilotcomplexen. De ervaringen worden gebruikt voor de verdere plannen om jaarlijks bij circa 30 woningen het energielabel te verhogen. Opstellen plan van aanpak ontwikkeling wijkvisie Reeuwijk-Brug west Het stappenplan is vastgesteld. In 2014 wordt de informatie voor de wijkanalyse en het traject met betrekking tot de participatie gestart.

Optimalisatie onderhoudsbeheersing In 2013 is de externe conditiemeting afgerond en op die basis is een nieuwe meerjarenbegroting opgesteld in een nieuw aangeschafte software tool IbisMain. In de tweede helft van 2013 is dit getoetst op basis van benchmarkgegevens en doorlopend naar 2014 wordt de onderhoudsplanning en het daaraan gekoppelde beleid verder geoptimaliseerd. Actualisatie strategisch voorraadbeleid 2013-2030 Zoals in de inleiding is genoemd, was het noodzakelijk om vanwege de nieuwe verhuurderheffing ons strategisch voorraadbeleid aan te passen. Met de verschuiving van de eerder geplande sloop- en nieuwbouw met gemiddeld twee jaar is dit beleid, met als uitgangspunt een financieel gezonde toekomstpositie, opnieuw vastgesteld. 1.3.2 Samen aan de slag op welzijn en leefbaarheid. 13) 14) 15) 16)

Onderzoek behoefte bijzondere doelgroepen In 2013 is onderzoek gedaan naar huisvesting voor zogenoemde bijzonder doelgroepen. Op die basis is contact ontstaan met De Drie Notenboomen, waarvoor in 2014/’15 een Thomashuis (jongeren met een verstandelijke beperking) en een Herbergier (ouderen met geheugenverlies) wordt gerealiseerd. Uit de gesprekken met de andere zorgpartijen is geen aanvullende huisvestingsbehoefte geconstateerd. Dit hangt nauw samen met de gewijzigde regelgeving van de AWBZ. Vier buurtgesprekken ter versterking van de huurdersrelatie en de onderlinge cohesie In 2013 zijn door tijdsgebrek twee gesprekken gehouden. Deze leverde ons, naast de versterking van de onderlinge band, voornamelijk inzicht met betrekking tot de tevredenheid over de dienstverlening op. Inzet leefbaarheidsmiddelen op basis van “social return of investment” Doordat we scherpere voorwaarden hebben gesteld voor een bijdrage uit ons leefbaarheidsbudget (principe “wij steunen u, als u wat terug doet voor de buurt”) is in 2013 minder gebruik gemaakt van ons leefbaarheidsbudget. Gezien het dorpse karakter is de leefbaarheid overigens goed te noemen. Er is uiteindelijk € 1000,- aan bijdragen uitgekeerd. Twee á drie themabijeenkomsten met belangstellenden/belanghebbenden Het is ons door de langdurige ziekte van één van onze medewerkers, niet gelukt om dit doel voor 2013 te realiseren.

1.3.3 Een stabiele organisatie Voor we ingaan op de afzonderlijke doelen/activiteiten, allereerst een beschrijving over de organisatieontwikkeling zoals beschreven in het eerder genoemde rapport. De ‘Tussenbalans’ Jarenlang werd onze vereniging geleid door een vrijwilligersbestuur. Door een opeenstapeling van wijzigingen in wetten en regels waaraan een woningcorporatie moet voldoen, is in 2011 besloten om een fulltime directeurbestuurder aan te trekken.

10

Hoofdstuk 1 1

Bestuursverslag

In de afgelopen twee jaar is er veel geprofessionaliseerd. In de jaarverslagen van 2011/’12 en in dit verslag kunt u hier meer over lezen. De directie heeft voor de Raad van Toezicht in de zomer van 2013 een notitie geschreven over de kwalitatieve stand van zaken mede in relatie tot de actuele ontwikkelingen. De belangrijkste conclusies uit de notitie: • De professionalisering is nog niet afgerond terwijl de ontwikkelingen om ons heen zich in hoog tempo voortzetten. • Nieuwe veranderingen in het overheidsbeleid, de verhuurdersheffing en de wens tot het aangescherpte toezicht zorgen voor een verdere noodzaak tot optimalisatie, maar ook voor een administratieve lastendruk. Dit terwijl bijna alle corporaties zich inzetten om tot bezuinigingen te komen. • Ondanks de nieuwe verhuurdersheffing en de bijdrage om noodlijdende corporaties zoals Vestia te steunen, kan Woningbouwvereniging Reeuwijk nog voldoende investeren om onze woningvoorraad aan te laten sluiten bij de veranderende woonbehoefte in ons werkgebied. Al deze plannen en noodzakelijke ontwikkelingen en de daarmee gepaard gaande organisatiekosten vragen veel van een kleine organisatie.. Daarom is mede met het oog op de verhuurdersheffing besloten om onderzoek te doen naar mogelijkheden om de professionaliteit te versterken door samenwerking en daarmee ook de organisatiekosten te verlagen. Op basis van de notitie ‘Tussenbalans’ hebben gesprekken plaatsgevonden vooral met onze collega Mozaïek Wonen in Gouda. Uiteindelijk is de keuze gemaakt om voor de back-officeactiviteiten te onderzoeken of samenwerking de efficiëntie en professionaliteit kan versterken. Daarnaast is een plan van aanpak geschreven om de organisatiekosten in de komende drie jaar terug te brengen. Ook in de Algemene Ledenvergadering is ruimschoots aandacht besteed aan het feit, dat het nodig is om continue te “wikken en wegen” en zo te monitoren of onze kleine corporatie kan zorgen voor een voldoende professionele organisatie met een verantwoord kostenniveau om de volkshuisvestelijke opgave waar te maken. Onze voornemens uit het jaarplan 2013: 17) 18) 19) 20) 21) 22) 23) 24)

Opstellen communicatieplan In 2013 is een nieuw communicatieplan opgesteld. Daarnaast zijn, na een brede interne training, alle (standaard) brieven en de website taalkundig aangepast op zogenoemd B1-niveau. Dit om de duidelijkheid van onze communicatie te versterken. Vervolg procesbeschrijvingen In 2013 zijn alle primaire processen eenduidig vastgelegd met behulp van de softwaretool Sensus. Auditplan Eind 2013 is een auditplan voor genoemde processen en een intern controleplan opgesteld, welke vanaf 2014 geïmplementeerd zullen worden. Implementatie aanbestedingsplan In 2013 zijn, in verband met personele wisselingen, nog niet alle afspraken over het aangepaste aanbestedingsbeleid doorgevoerd. Vanaf begin 2014 zullen alle afspraken worden toegepast. Risicobeheersing Er is een beleidsplan opgesteld, dat begin 2014 is uitgewerkt in een implementatieplan. Digitalisering post- archiefzaken In 2013 zijn alle voorbereidingen getroffen om over te gaan op een document managementsysteem. Gezien de samenwerking met het oog op de efficiëntieverbetering, is besloten eerst te inventariseren of dit onderdeel past binnen dat proces. Begin 2014 volgt hierover duidelijkheid. Vastleggen complexbeheerplannen op basis van het portefeuillebeleid Tot op heden is de vertaling van het beleid per complex in Excel documenten vastgelegd. Eind 2013 is de keuze gemaakt om voor zowel de doorrekening als de vastlegging gebruik te maken van Vabi beleidssimulatie. Verkoopplan

11

Hoofdstuk 1 1

25)

Bestuursverslag

In 2013 is het verkoopplan voor de verkoop van 70 woningen bestaand bezit vastgesteld en zijn alle betrokken huurders aangeschreven. Belangstellenden hebben gesproken met de geselecteerde makelaar. Implementatie eenheid in woningaanbod In 2013 is voor het aanbieden van ons vrijkomende woningbestand, de keuze gemaakt om dit op dezelfde wijze als de andere corporaties in onze regio uit te voeren. In maart 2013 is Woningnet geïmplementeerd. Eind 2013 is een nieuwe klantvriendelijkere en klantgerichtere website geïmplementeerd.

Dienstverlening op basis van de normen van KWH Nadat eind 2012 een nulmeting is uitgevoerd, zijn in 2013 verbeteringen uitgevoerd op het gebied van onze dienstverlening. In 2013 heeft een continue meting van onze telefonische service plaatsgevonden en zijn bij onze huurders diverse onderzoeken uitgevoerd. De resultaten treft u in hoofdstuk 7 aan. Begin 2014 werd duidelijk dat we daarmee voldoen aan de eisen van het Kwaliteitslabel Woningcorporaties Huursector. 1.4

Bestuurssamenstelling, -vergaderingen en -besluiten

Samenstelling van het bestuur Het bestuur werd ook in 2014 gevormd door de heer Vincent van Luit, directeur-bestuurder. Bestuursvergaderingen en -besluiten In de maandelijkse MT-vergaderingen tussen de directeur en de coördinatoren worden de bestuursbesluiten geagendeerd en besproken. De directeur neemt vervolgens een besluit om dat, waar nodig, ter goedkeuring voor te leggen aan de Raad van Toezicht. De belangrijkste onderwerpen en besluiten uit dit overleg zijn: • Het jaarverslag en het populair jaarverslag 2013 zijn vastgesteld. • Het strategisch voorraadbeleid is, na herijking in verband met de nieuwe verhuurdersheffing, opnieuw vastgesteld. • De notitie ‘Tussenbalans’ (zie elders in dit bestuursverslag) is besproken en vastgesteld. Op basis van deze notitie zijn diverse gesprekken gevoerd over mogelijke samenwerkingsvormen met Mozaïek Wonen en interne optimalisaties voor de beheersing van de organisatiekosten zijn besproken en nader uitgewerkt. • Vier kwartaalrapportages zijn besproken en vastgesteld. • Het verkoopplan op basis van het vastgestelde strategisch voorraadbeleidsplan is vastgesteld en tot uitvoering gebracht. • Het beleidsplan ´risicobeheersing´ is vastgesteld. • Een nieuw format voor de kwartaalrapportage 2014 is vastgesteld. • De fasedocumenten zoals genoemd in het jaarplan zijn vastgesteld. • Het plan van aanpak energetische maatregelen voor twee pilot complexen is goedgekeurd. • De procuratieregeling is geactualiseerd. • Diverse primaire processen zijn vastgesteld. • De extern opgestelde conditiemeting werd vastgesteld en als basis gekozen voor de nieuwe meerjarenonderhoudsbegroting. • Besloten is om vanaf het eerste kwartaal 2013 het vrijkomende woningaanbod via Woningnet aan te bieden. Ook is daarbij besloten het minimaal verplichte aandeel in het aandelenkapitaal van Woningnet af te nemen. • Het huurverhogingsbeleid per 1 juli 2013 is vastgesteld. • Voor de Raad van Toezicht is na een selectieproces het voorstel voor de nieuwe accountant Baker Tilly Berk opgesteld. • De begroting 2014 en de meerjarenbegroting 2015-2023 zijn vastgesteld. • De DPI en DVI ten behoeve van het WSW en CFV zijn goedgekeurd. • De overeenkomst voor een activa/passiva transactie in 2014 met de Stichting Kerverland is besproken en vastgesteld.

12

Hoofdstuk 1 1

1.6

Bestuursverslag

Verklaring van het bestuur

Het bestuur van Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2013 vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Toezicht. In de vergadering van 13 mei 2014 van de Raad van Toezicht zijn de jaarstukken besproken in aanwezigheid van Baker Tilly Berk accountants. Daarnaast is kennis genomen van de bevindingen van de accountant en de daarop door hem afgegeven goedkeurende verklaring. Op grond daarvan heeft de Raad van Toezicht dit bestuursbesluit goedgekeurd. In het kader van artikel 26.2 g van het BBSH verklaart het bestuur dat de middelen van Woningbouwvereniging Reeuwijk uitsluitend zijn besteed in het belang van volkshuisvesting.

Reeuwijk, 13 mei 2014. Vincent van Luit Directeur-bestuurder

In de algemene ledenvergadering van 11 juni 2014 neemt de Algemene Ledenvergadering kennis van het bestuursbesluit en de goedkeuring van de Raad van Toezicht. Op basis daarvan wordt voorgesteld, dat ook de Algemene Ledenvergadering het jaarverslag en de jaarrekening goedkeurt.

13

Hoofdstuk

2

Raad van Toezicht

14

Hoofdstuk 2

Verslag: Raad van Toezicht

Dit verslag beschrijft hoe de Raad van Toezicht haar taken en verantwoordelijkheden in 2013 heeft ingevuld. De Raad handelt daarbij conform de 1 juli 2011 geactualiseerde ‘Governancecode Woningcorporaties’. Datzelfde geldt voor de toepassing van de ‘Sector brede beloningscode bestuurders woningcorporaties’ en de ‘Honoreringscode commissarissen’ beide van juli 2010. De Raad heeft ook kennis genomen van Wet Normering Topinkomens en het daarop gebaseerde ministeriële besluit ‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014’ (november 2013). Governancestructuur van woningbouwvereniging Reeuwijk Woningbouwvereniging Reeuwijk is een vereniging. Sinds 1 september 2011 kent de vereniging nieuwe statuten. Daarin zijn de taken en bevoegdheden van de Algemene Ledenvergadering benoemd: belangrijkste daarvan zijn de goedkeuring van de jaarrekening en het jaarverslag evenals het benoemen van de leden van de Raad van Toezicht. De statuten vermelden eveneens de taken en bevoegdheden van de Raad van Toezicht. Deze zijn onder andere het goedkeuren van bestuursbesluiten inzake de vaststelling van de begroting, het vaststellen van het jaarverslag en de jaarrekening, het vaststellen van beleidsplannen, het doen van investeringen en het aantrekken van geldleningen. Ook het benoemen van het bestuur en het vaststellen van het bezoldigingsbeleid zijn bevoegdheden van de Raad van Toezicht. De uitwerking van de taken en bevoegdheden is vastgelegd in het Reglement Raad van Toezicht. Dit reglement is door de Raad in 2011 vastgesteld en is evenals de profielschets van de Raad en de statuten op de website van Woningbouwvereniging Reeuwijk geplaatst. Het bestuur van de vereniging bestaat sinds september 2011 uit één directeur-bestuurder. Ook de bevoegdheden van de directeur-bestuurder staan vermeld in de statuten. De directeur-bestuurder heeft voor het nemen van een aantal, in de statuten beschreven, besluiten de voorafgaande goedkeuring van de Raad van Toezicht nodig. Mede daartoe zijn afspraken tussen de Raad van Toezicht en de directeur-bestuurder beschreven in een convenant. Ook dit convenant staat op de website van de vereniging. Samenstelling, profiel, commissies en rooster van aftreden van de Raad van Toezicht De samenstelling van de Raad van Toezicht is gedurende 2013 niet gewijzigd. De Raad bestaat uit vijf leden: Naam

Geboorte-jaar

Functie

Deskundigheidsgebied

Beroep

Nevenfuncties

Dhr. W. Gestel

1947

Voorzitter

Volkshuisvesting

Pensioen

Geen

Dhr. C. J. M. Karsten

1955

Vicevoorzitter

Volkshuisvesting en vastgoed

Zelfstandige

- Voorzitter Raad van Toezicht SONOR - Vicevoorzitter Raad van Toezicht Rijnhart Wonen - Voorzitter Bezwaren commissie Huisvesting regio Rotterdam - Directeur-bestuurder a.i. Woningstichting Leusden (tot 1-4-2013) - Directeur-bestuurder a.i. Woonvisie Ridderkerk vanaf 6-10-2013

Dhr. P.J.C. van Aart

1972

Lid

Financiën

Algemeen directeur Gunnebo Nederland b.v.

Mw. C. A. Heij

1978

Lid

Financiën, lokaal huurders netwerk

Accountant administratie - consulent

- Secretaris bestuur Fonds van Stein

Mw. C. W. Bezemer-van Bergeijk

1940

Lid

Wonen en zorg, lokaal huurders netwerk

Pensioen

- Voorzitter Hervormde Bezoekdienst Sluipwijk

15

Hoofdstuk 2 2


De Raad van Toezicht kent een profielschets welke in 2011 is herijkt. Naast algemene kwaliteiten die gelden voor alle leden van de Raad (waaronder het hebben van affiniteit met de doelgroep, analytisch vermogen en het hebben van ervaring in besluitvormingsprocessen) dienen op grond van deze profielschets de volgende aandachtsgebieden binnen de Raad aanwezig te zijn: • volkshuisvestelijk/vastgoedontwikkeling; • betrokkenheid bij de doelgroep; • zorg en welzijn; • financieel-economisch; • juridisch/bestuurlijk; • personeel en organisatie; • marketing en communicatie. Deze aandachtsgebieden zijn in de profielschets uitvoerig omschreven. De Raad meent dat in de huidige samenstelling deze aandachtsgebieden voldoende in de Raad aanwezig zijn. Hiernaast acht de Raad het van belang dat enkele leden een maatschappelijke binding hebben met het werkgebied (Reeuwijk). In de persoon van mevrouw Heij en mevrouw Bezemer-van Bergeijk is deze binding voldoende in de Raad verankerd. In overeenstemming met de statuten zijn de leden van de Raad benoemd voor een periode van vier jaar. In tegenstelling tot de statuten is op grond van de Governancecode slechts eenmaal herbenoeming voor een periode van vier jaar mogelijk. De Raad heeft in haar reglement reeds vastgelegd in deze de Governancecode te volgen. De leden van de Raad van Toezicht kunnen dan ook maximaal één keer worden herbenoemd. De heer van Aart was per 1 januari 2014 aftredend. Op bindende voordracht van de Raad van Toezicht is de heer van Aart op 11 december 2013 door de Algemene Ledenvergadering herbenoemd. Rooster van aftreden van de Raad van Toezicht per 31 december 2013: Naam

Benoemd per

Herbenoemd per

Aftredend per

Dhr. W. Gestel

01-01-2010

01-01-2013

01-01-2017


01-07-2010

n.v.t.

01-07-2014


01-01-2010

01-01-2014

01-01-2018

Mw. C. A. Heij*

23-11-2011

n.v.t.

01-01-2016

Mw. C. W. Bezemer*

23-11-2011

n.v.t.

01-01-2015

* benoemd op voordracht van de huurders De Raad van Toezicht kent een remuneratiecommissie, bestaande uit de voorzitter en de vicevoorzitter. De commissie draagt zorg voor het bezoldigingsbeleid en de beoordeling van het bestuur. De Raad acht het instellen van een auditcommissie bij Woningbouwvereniging Reeuwijk niet noodzakelijk. Informatieverzameling door de Raad Via tal van bronnen verkreeg de Raad in 2013 informatie die noodzakelijk is om haar toezichthoudende rol voldoende in te vullen. Uiteraard volgen de leden van de Raad alert de voorstellen en maatregelen van de landelijke, regionale en lokale overheid met betrekking tot wonen en de mogelijke gevolgen daarvoor voor Woningbouwvereniging Reeuwijk. Dit gebeurt onder andere via de informatievoorziening van de Vereniging van Toezichthouders in de Volkshuisvesting en via de nieuwssite en magazine van branchevereniging Aedes. Via de werkorganisatie wordt de Raad uitstekend op de hoogte gehouden van relevant nieuws in de lokale pers. Een beeld van het gevoerde beleid van Woningbouwvereniging Reeuwijk, de bereikte resultaten en de relevante (markt)ontwikkelingen vormde de Raad zich door: • Informatie van het bestuur. Onder andere zijn in 2013 geagendeerd en besproken: het jaarverslag 2012, de begroting en het jaarplan 2014 en de per vergadering schriftelijk verstrekte informatie van de bestuurder. De Raad oriënteerde zich op de vastgoedstrategie o.a. door een rondrit langs het woningbezit. Diverse investeringsbesluiten werden goed gedocumenteerd aan de Raad

16

Hoofdstuk 2 2

• • • • • • • •


voorgelegd. Belangrijk voor de informatievoorziening zijn de vier besproken kwartaalrapportages over de voortgang van de voorgenomen activiteiten met aandacht voor besteding budgetten, de projectontwikkeling, de liquiditeitsprognose en treasury activiteiten. De Raad is door de bestuurder goed meegenomen in de afwegingen rondom het zoeken naar besparingen in de bedrijfskosten en de daarmee samenhangende vraag of samenwerking met andere corporaties gezocht moet worden. Informatie van de accountant: het jaarverslag is besproken in aanwezigheid van de accountant. De rapportage interim controle en het rapport van bevindingen bij de jaarrekening is besproken in de Raad. Informatie vanuit het CFV (onder andere solvabiliteitsoordeel) en vanuit het WSW (kredietwaardigheid, faciliteringsvolume) evenals de oordeelsbrief van het Ministerie van BZK. Informatie van belanghouders: de Raad was steeds grotendeels voltallig aanwezig op de ledenvergaderingen van de vereniging, De voorzitter was vertegenwoordigd bij de bijeenkomst van Baker Tilly Berk over Governance, de bijeenkomst van het VTW over financiering van de corporaties en het jubileumcongres van Aedes. Mevrouw Bezemer volgde de ‘Basiscursus voor toezicht op financiën’ van de VTW. Mevrouw Bezemer en mevrouw Heij volgden de leeravond: ´de Huurderscommissaris´. De heer Van Aart heeft diverse bijeenkomsten bezocht van het Nederlands Kenniscentrum voor Commissarissen en Toezichthouders.” Nagenoeg de gehele Raad was aanwezig bij de start van de nieuwbouwwerkzaamheden voor het nieuwe winkelcentrum Miereakker met de te realiseren bovenliggende appartementen.

De Raad is van mening dat zij gedurende 2013 voldoende in de diepte en de breedte is geïnformeerd en die informatie voldoende heeft besproken om het toezicht adequaat in te vullen. Toezichtskader van de raad Het kader voor het uitoefenen van de toezichtstaak van de Raad is in 2013 gevormd door de statuten, ter zake doende weten regelgeving (waaronder het BBSH), de door Woningbouwvereniging Reeuwijk onderschreven Aedescode, het ondernemingsplan ‘Werken aan de veranderde woningbehoefte’ de begroting 2013 met daarin beschreven de voorgenomen activiteiten gedurende 2013 en ten slotte de elementaire beginselen van goed ondernemerschap. Op grond van dit kader beoordeelt de Raad in ieder geval de bestuursbesluiten inzake de realisatie van volkshuisvestelijke doelen, de continuïteit van Woningbouwvereniging Reeuwijk, de risico’s die verbonden zijn aan de activiteiten van de vereniging, de opzet en werking van interne beheersings- en controlesystemen, het kwaliteitsbeleid, de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording, de financiële verslaggeving en het de naleving van weten regelgeving. Vergaderingen en besluitvorming van de raad De Raad van Toezicht is in het afgelopen jaar zes maal in een reguliere vergadering bijeen geweest. Daarbij was steeds het bestuur aanwezig. Zonder aanwezigheid van het bestuur heeft de Raad in september het eigen functioneren geëvalueerd. De Raad van Toezicht heeft in 2013 de volgende belangrijkste besluiten genomen. Met betrekking tot het functioneren van de vereniging en de Raad van Toezicht: • Het doen van een voordracht voor de herbenoeming van de heer Van Aart. Met het oog op het realiseren van de doelstellingen van de vereniging: • Het goedkeuren van de bedrijfsfusie (activa-passivatransactie) met Kerverland, de daarmee gepaard gaande grondtransacties en de benodigde investeringen voor onder andere de bouw van 28 sociale huurwoningen. • Het goedkeuren van het bijgestelde Strategisch Voorraad Beleid. • Afrekening grondtransactie ‘Oude Tol’ en het goedkeuren van de ontwikkeling van 7 huurwoningen op deze locatie in Reeuwijk. • Goedkeuren voorbereiding ontwikkeling van 12 huurwoningen in Driebruggen (Groendijck-Oost). • Goedkeuren voorbereiding ontwikkeling van 22 huurappartementen in Reeuwijk (Westveen II). • Goedkeuren van verdere onderhandelingen over de aankoop van het voormalige gemeentehuis in Reeuwijk ten behoeve van huisvesting een ‘Thomashuis’ en ‘Herbergier’. • Het goedkeuren van de begroting en jaarplan 2014.

17

Hoofdstuk 2 2


Vanwege de continuïteit van de vereniging en het beperken van risico’s: • Het goedkeuren van het jaarverslag en de jaarrekening 2012. • Het in samenspraak met de bestuurder benoemen van een nieuwe accountant: Baker Tilly Berk. • Het goedkeuren van het verstrekken aan het WSW van een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht tot hypotheekvestiging op ons bezit dat als onderpand bij het WSW bekend is. • Goedkeuren van het Treasury Jaarplan 2014. De Raad heeft geen enkel (voorgenomen) besluit van het bestuur niet goedgekeurd. Algemeen oordeel van de Raad Het jaar 2013 was alweer een jaar met wederom turbulente ontwikkelingen in de volkshuisvesting; verhuurdersheffing, saneringssteun, regeerakkoord, woonakkoord, Aedesakkoord, de onduidelijkheden rondom het kunnen realiseren van duurdere huurwoningen, een nieuw beoordelingskader van het CFV en het WSW. Het vroeg steeds om anticiperen op en aanpassen van beleid. Dat is het bestuur goed afgegaan. In het aangepaste beleid is de herstructurering van onze woningvoorraad twee jaar naar achteren geschoven. Hier tegenover staat dat op relatief korte termijn tal van projecten van start kunnen gaan; de ombouw van het voormalige gemeentehuis, Westveen II, de volgende fase van de Maximalocatie, etc. Het is goed te constateren dat wij kunnen blijven investeren. Voor een kleine corporatie is het niet eenvoudig om professionaliteit te combineren met het beperken van de bedrijfskosten, zoals dat thans onder andere door de politiek van corporaties wordt verwacht. Het bestuur voelt die druk en wikt en weegt over de te volgen koers. De Raad kan zich goed vinden in de weg die vooralsnog is gekozen; enerzijds de eigen organisatie efficiënt inrichten en anderzijds inzetten op meer samenwerking met Mozaïek Wonen. De Raad is van mening dat Woningbouwvereniging Reeuwijk op een juiste manier reageert op de externe ontwikkelingen en voortvarend blijft werken aan het bieden van passende huisvesting aan huishoudens in Reeuwijk. De Raad als werkgever De Raad functioneert als werkgever voor de directeur-bestuurder. Dat is sinds 1 september 2011 de heer V. van Luit. De Raad van Toezicht stelde in 2011 het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden van de heer Van Luit vast, passend binnen de ‘Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties’. De belangrijkste afspraken over de beloning zijn; een functiecontract (dus geen overeengekomen arbeidsduur), een contract voor de duur van vier jaar, inschaling in functiegroep B, een vast salaris, geen variabele beloning, ontwikkeling van het vaste salaris op basis van een beoordeling door de Raad van Toezicht van de ontwikkeling van de bestuurder in zijn functie en een maximale waarde van een leaseauto van € 40.000. Per 1 januari 2013 is de honorering van de directeur-bestuurder, op grond van zijn uitstekende functioneren in 2012 met 3% verhoogd naar € 6.291,55 bruto per maand (dat is € 81.538 bruto per jaar inclusief 8% vakantietoeslag). De directeur-bestuurder neemt verplicht deel aan de pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Van de maandelijkse premie voor deze voorziening houdt Woningbouwvereniging Reeuwijk een percentage in op het maandloon van de directeur-bestuurder, dat overeenstemt met het percentage van werknemers op wie de CAO Woondiensten van toepassing is. Ook de overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten. Over 2013 heeft het bestuur de volgende beloning ontvangen: Naam

Periodiek loon

Variabele beloning (belast en onbelast

Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremie werkgever)

Uitkeringen bij beëindiging dienstverband

Totaal

Verstrekte leningen / voorschotten / garanties

V. van Luit

87.868*

-

18.108

-

105.976

-

*Bestaande uit bruto salaris (€75.499, -), vakantiegeld (€ 6.040, -) en fiscale bijtelling auto (€ 6.329, -).

18

Hoofdstuk 2 2


Jaarlijks vindt er een beoordelingsgesprek plaats door de remuneratiecommissie met de directeur-bestuurder. De remuneratiecommissie heeft in december dit beoordelingsgesprek gevoerd, nadat het functioneren van de heer Van Luit op 12 november 2013 in de voltallige Raad was besproken. De Raad heeft geoordeeld dat de directeur-bestuurder in 2013 goed heeft gefunctioneerd. De heer Van Luit wordt daarom op grond van de afspraken in het arbeidscontract per 1 januari 2014 een salaris verhoging van 2% toegekend. Echter de honorering van de bestuurder ligt boven de maximale honorering op grond van de ‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014’. Daarom is de toegekende verhoging van de bezoldiging van 2% niet doorgevoerd. Wel constateerde de Raad dat de honorering van de bestuurder in het overgangsregiem valt en besloot dit toe te passen. De Raad van Toezicht heeft vastgesteld, dat de directeur-bestuurder onafhankelijk binnen de organisatie werkt. De heer Van Luit vervult geen bezoldigde of onbezoldigde relevante nevenfuncties. Honorering van de Raad Met ingang van 1 juli 2010 is de ‘Honoreringscode commissarissen’ bij woningcorporaties van kracht. De Raad toetst de honorering van haar leden aan deze code. De hoogte van de honorering over 2013 is door de Raad vastgesteld op € 4.140, - voor de voorzitter en € 3.622,50 voor de leden. De honorering is per 1 januari 2014 niet verhoogd. Met betrekking tot de honorering heeft de Raad kennis genomen van het besluit ‘Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014’. De Raad concludeert dat de honorering passend is binnen genoemde code en binnen de genoemde regeling. De Raad en de Governance Code Woningbouwvereniging Reeuwijk onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en de algemeen verbindende verklaring daarvan. De Raad meent volledig conform de code te functioneren. Verklaring van de Raad van Toezicht Conform de statuten van Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft de Raad van Toezicht aan Baker Tilly Berk opdracht verstrekt om de jaarrekening 2013 en het jaarverslag 2013 te onderzoeken. Het accountantsrapport is in de vergadering van 13 mei 2014 door de Raad van Toezicht met de accountant besproken. De accountant heeft in de vergadering een toelichting gegeven op de belangrijkste zaken en er is kennisgenomen van de door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring. Op grond hiervan heeft de Raad van Toezicht de jaarrekening en het jaarverslag goedgekeurd. Tevens verklaart de Raad van Toezicht dat alle leden volledig onafhankelijk hebben gefunctioneerd. De Raad is van mening dat het intern toezicht in 2013 naar beste kunnen en op goede wijze is ingevuld. De Raad van Toezicht is de bestuurder en alle medewerkers van Woningbouwvereniging Reeuwijk dank verschuldigd voor hun inzet in het afgelopen jaar. Reeuwijk, 13 mei 2014. W. Gestel

(voorzitter)

C.J.M. Karsten

(vicevoorzitter)

P. van Aart

(lid)

C. W. Bezemer

(lid)

C.A. Heij

(lid)

19

Hoofdstuk

3

Vereniging, contacten, personeel en organisatie

20

Hoofdstuk 3


Algemeen Woningbouwvereniging Reeuwijk is opgericht op 26 oktober 1961. Bij Koninklijk Besluit van 25 augustus 1972, nummer 156, is de toelating van de vereniging als instelling bedoeld in artikel 70 van de Woningwet gehandhaafd. De Vereniging is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 29013498. 3.1 Leden De vereniging kent leden die huren en leden die niet huren: 31-12-2013

31-12-2012

Leden/ huurders 218 232 Leden/ niet-huurders 49 49 Totaal

267

281

Al jaren neemt het aantal leden af. Het is vooral zo dat er steeds minder leden/huurders zijn. Nieuwe bewoners worden geattendeerd op de mogelijkheid lid te worden van de vereniging. De contributie bedraagt € 3, - per jaar. Huurders die geen lid zijn worden overigens wél uitgenodigd voor de ledenvergaderingen. Bij besluitvorming in de ledenvergaderingen wordt duidelijk onderscheid gemaakt: • Als leden moeten stemmen zijn huurders/niet leden uitgeschoten van stemming; • Als huurders moeten stemmen zijn leden/niet huurders uitgesloten van stemming. 3.2

Contacten met andere organisaties

Naast de intensieve contacten met de gemeente en collega corporatie Mozaïek Wonen vermelden wij onderstaand de lidmaatschappen en overige contacten met andere organisaties: • Wij zijn aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties. • Vanaf 2012 zijn we lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). • Ook zijn we aangesloten bij het MKW, een platform voor kleine en middelgrote woningcorporaties. De directeur is lid van het bestuur. Doelstellingen van het MKW zijn het bevorderen van de erkenning van het bestaansrecht van middelgrote en kleine woningcorporaties, het behartigen van de gemeenschappelijke belangen, het bijdragen aan de werkkwaliteit van de deelnemers en het zichtbaar profileren van de kleine en middelgrote corporaties richting Aedes. • De intensieve samenwerking met de Stichting Protestants Christelijk Dienstverleningscentrum Kerverland te Waarder, kortweg Kerverland, heeft geresulteerd in een getekende overeenkomst waarin is vastgelegd, dat bij de start van de bouw van de tweede fase het vastgoed van Kerverland eigendom wordt van onze vereniging. De overdracht zal middels een zogenoemde activa-passiva transactie plaatsvinden. Kerverland wil zich daarna alleen nog richten op het sociale en maatschappelijk deel van haar doelstellingen. De welzijnsactiviteiten zullen dan verder gaan onder de noemer Welzijnsstichting Kerverland. De transformatie is al in gang gezet, mede in samenwerking met de Stichting Welzijn Ouderen Bodegraven. In het volgende hoofdstuk kunt u meer lezen over de voortgang met betrekking tot de vernieuwingsplannen. Andere (maatschappelijke) organisaties waarmee we samenwerken, zijn: • Vierstroom, voor de alarmopvolging die de woningbouwvereniging aanbiedt aan huurders; • Kindercentrum Waarder, huurder van de Buiten Schoolse Opvang in de Maxima locatie; • VVE Maximalocatie. Als eigenaar van 12 woningen en een BSO in dit pand zijn wij vertegenwoordigd in het bestuur. • De Drie Notenboomen, exploitant van de Thomashuizen en Herbergiers. • VVE Midi Winkelcentrum Driebruggen. Als eigenaar van circa de helft van de commerciële ruimten zijn wij vertegenwoordigd in het bestuur van de VVE. • Stichting MFA de Wiericke. De woningbouwvereniging voert het technisch beheer van de MFA in de

21

Hoofdstuk 3 3

• •


Oude Tol; De partners mede uit het signaleringsoverleg; Kwadraad (maatschappelijk werk), GGD (meldpunt zorg en overlast), gemeente Bodegraven-Reeuwijk, Mozaïek Wonen, Participe (buurtbemiddeling) en de wijkagenten. Welzijn-Zorg-Wonen; platform opgericht door de gemeente met diverse welzijnspartijen, zorginstanties en de beide woningcorporaties.

Er is sinds medio 2013 contact met Mozaïek Wonen waarbij op basis van samenwerking wordt gekeken naar mogelijke besparingen op de bedrijfskosten en de versterking van de professionaliteit. Een aantal medewerk(st)ers neemt deel aan platforms voor functionarissen in vergelijkbare functies bij corporaties. 3.3

Werkorganisatie

Per 31-12-2013 waren tien personen in loondienst en werd een medewerker ingehuurd. Het aantal uren per week van de medewerkers in loondienst varieert van 4 tot 36. Dit zijn 7.72 voltijds functieplaatsen (fte) van 36 uur. Alle functies, behalve die van de directeur-bestuurder, zijn conform de CAO Woondiensten gewaardeerd volgens het CATS-systeem. De medewerkers zijn ingeschaald in de schalen D t/m L. Organisatieschema

Algemene Ledenvergadering

Raad van Toezicht

Directeur-Bestuurder

Stafmedewerker

Woondiensten

Technische zaken

Financiële zaken

Het kenmerk van de organisatie van Woningbouwvereniging Reeuwijk is een platte organisatie met een eenhoofdige directie met drie afdelingen en een stafmedewerker. De lijnen binnen de kleine organisatie zijn kort en de focus van de organisatie ligt op de huurder. In het kader van het efficiënt omgaan met onze middelen zal met ingang van 2014 de stafmedewerker tevens verantwoordelijk worden voor de afdeling financiële zaken. De staftaken worden herverdeeld tussen hem en de directeur-bestuurder. 22

Hoofdstuk

4

Omvang en kwaliteit van het woningbezit

23

Hoofdstuk 4

4.1


Omvang en leeftijdsopbouw van het woningbezit

Leeftijd van het woningbezit Bouwjaar woningbezit

350 300 250 200 150 100 50 0 <1945

1945 1959

1960 1969

1970 1979

1980 1989

1990 1999

2000 2013

Toevoegingen en verkopen Tot en met het vierde kwartaal 2013 zijn er zes woningen verkocht. In totaal zijn er nu vanaf 2010, 24 woningen van ons bestaand bezit verkocht. Tot en met december zijn nog vijf woningen leeggekomen met het label verkoop. De doelstelling van vier verkopen per jaar is ruimschoots gehaald. De totale bruto verkoopopbrengst bedroeg € 969.750, - (2012: € 517.750, -). Daarnaast is er een nieuwbouwappartementencomplex Westveen I (Van Heuven Goedhartstraat 41) met 23 appartementen aan het bezit toegevoegd. Dit resulteert in een totaal aantal woningen in exploitatie van 1.049 per 31 december 2013. Met de oplevering van het winkelcentrum in Driebruggen is een bloemenwinkel toegevoegd. De verdeling van het woningbezit over de verschillende woonkernen is als volgt: • Driebruggen 125 • Reeuwijk-Brug inclusief Sluipwijk 766 • Reeuwijk-Dorp 69 • Waarder 89 1.049 Vijf woningen zijn specifiek aangepast voor mindervaliden. Overig onroerend goed: • Een Buitenschoolse opvang van ‘Kindercentrum Waarder’; • Een fysiotherapie ruimte aan ’t Kerkestuk in Reeuwijk-Brug; • Een medisch centrum van circa 900 m2 aan de Kaarde in ReeuwijkBrug; • Een zogenaamde dorpswinkel en bloemenkiosk in Driebruggen; • De woningbouwvereniging is ook eigenaar van het eigen kantoor aan de Koningin Wilhelminahof 6 in Reeuwijk-Brug. In 2013 en in voorgaande jaren is zowel het product Koopgoedkoop als Koopgarant toegepast. • Momenteel heeft onze vereniging nog het eigendom van de grond onder 32 woningen, die met Koopgoedkoop in erfpacht is uitgegeven. • Twee woningen zijn verkocht op basis van de Koopgarantregeling, waarbij een terugkoop verplichting geldt.

24

Hoofdstuk 4 4


4.2 Beheer voor derden Voor de gemeente Bodegraven-Reeuwijk heeft de woningbouwvereniging vier woningen en één winkel in beheer; we innen de huurpenningen en dragen zorg voor het reguliere onderhoud. Daarnaast verzorgen we het technisch beheer van het multifunctionele complex ‘De Oude Tol’ (namens de Stichting MFA’s ‘De Wiericke’). Hierin zijn drie scholen, een kinderdagopvang, de GGD en een naschoolse opvang gevestigd. Alle woningen en gebouwen bevinden zich binnen het statutaire werkgebied, de gemeente BodegravenReeuwijk. Meer specifiek: in de kernen Reeuwijk-Brug, Reeuwijk-Dorp, Sluipwijk, Waarder en Driebruggen. Omdat we bezit hebben in gemengde complexen zijn we vertegenwoordigd in de VVE van een tweetal complexen. 4.3 Nieuwbouwontwikkelingen Onderstaand geven wij een overzicht van de opgeleverde nieuwbouwprojecten, de projecten in uitvoering en in voorbereiding. De woningbouwprojecten vormen een goede invulling op ons strategisch voorraadbeleid. Opgeleverd: • Westveen Reeuwijk Dit plan met sociale huur, sociale koop en marktwoningen is ontwikkeld door Timpaan, een commerciële ontwikkelaar. Aan ons zijn in 2013 de 23 sociale huurappartementen variërend in grootte van 79m2, 84m2 en 94m2, opgeleverd. De woningen zijn verhuurd aan overwegend ouderen (gemiddelde leeftijd 72). 15 van de 23 huurders zijn doorgestroomd uit een van onze huurwoningen Wegens de tegenvallende verkoopresultaten is het oorspronkelijke plan uit 2012 door de ontwikkelaar in overleg met de gemeente herontwikkeld. Hierbinnen past het onderzoek van de woningbouwvereniging om op deze locatie nog eenzelfde appartementencomplex van 22 appartementen te bouwen. Tijdens de bouw is voor de nieuwe huurders twee keer een bijeenkomst georganiseerd. De eerste bijeenkomst in maart was om de nieuwe huurders de gelegenheid te geven om een eigen keuze voor de inrichting van de keuken en badkamer aan te geven. De tweede bijeenkomst voor de nieuwe huurders was een meetmiddag eind juni. Van beide bijeenkomsten is door de huurders dankbaar gebruik gemaakt. Ook de oplevering en ondertekening van de huurovereenkomsten in oktober 2013 hebben we feestelijk tintje meegegeven. De ochtenduren werden gebruikt voor de ondertekening van de huurovereenkomst en het geven van technische informatie in het nieuwe appartement. Daarna was er voor alle huurders een gezamenlijke lunch in de ter plekke neergezette tent. De lunch werd muzikaal omlijst met een optreden van het viswijvenkoor ‘Sootjevisch’. De nieuwe bewoners hebben gedurende dit proces al snel uitgebreid kennisgemaakt met elkaar en hebben dit bijzonder gewaardeerd.

• Dorpswinkel Driebruggen In samenwerking met ontwikkelaar en bouwer Goudriaan-Jongerius zijn in Driebruggen (aansluitend op de in 2012 gerealiseerde ‘Dagwinkel van Naomi’) een slagerij met snackbar, een bloemenwinkel en vier koopappartementen opgeleverd. Wij nemen alleen de bloemenwinkel af.

In uitvoering: • Miereakker Reeuwijk In samenwerking met de gemeente en Top Vastgoed is op 14 maart 2013 gestart met de herontwikkeling van het winkelcentrum Miereakker gelegen aan de Miereakker in Reeuwijk-Brug oost. Het nieuwe winkelcentrum met de appartementen wordt door De Vries en Verburg gebouwd. Op 13 december 2013 is gestart met de verkoop van 18 van de 30 appartementen boven het winkelcentrum. Wij nemen 12 (huur-)appartementen af. We zijn achtervang voor de 18 koopappartementen. De verwachting is dat het project rond de bouwvakantie 2014 wordt opgeleverd.

25

Hoofdstuk 4 4


In voorbereiding: • Maximalocatie Waarder; deelplan 2 De basis van dit nieuwbouwplan dat gefaseerd wordt ontwikkeld, gelegen op de voormalige schoollocatie aan de Prinses Maximalaan/Prinses Beatrixstraat/Prins Bernhardstraat, ligt in de vernieuwing van het (woon)technisch verouderde seniorencomplex van de Stichting Kerverland. Later is daar een vrijkomende schoollocatie aan toegevoegd, waardoor ook de plannen voor een nieuwe school en een naschoolse opvang onderdeel van het plan zijn geworden. In 2010, 2011 en 2012 is de eerste fase opgeleverd. (Een school en peuterspeelzaal in opdracht van de gemeente, een buitenschoolse opvang,12 huur appartementen voor senioren en 10 koopappartementen). In 2013 zijn de voorbereidingen voor deelplan 2, het bouwen van 28 zelfstandige huurappartementen, 200 m2 ruimten voor zorg en dienstverleningsactiviteiten en 225 m2 ontmoetingsruimte, de zogenoemde ‘Huiskamer van Waarder’, gestart. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunningsprocedure kenden enige vertraging door het ontwerpbesluit Hogere waarden Wet geluidhinder. Conform dat ontwerpbesluit is het ontwerp aangepast (geluidwerende voorzieningen ter plaatse van de galerijen ter voorkoming van geluidhinder van de A12). We verwachten dat uiterlijk in het tweede kwartaal 2014 de vergunningen worden verstrekt. Met de aannemer/bouwcombinatie Vergeer-Goudriaan/Jongerius is op 13 september 2013 de bouwteamovereenkomst getekend. De aanneemovereenkomst is in voorbereiding. De start van de bouw is naar verwachting 2e kwartaal 2014. Oplevering medio 2015. In maart 2013 is een bijeenkomst georganiseerd in eerste instantie voor de bewoners en op later tijdstip voor de omwonenden om te informeren over de gewijzigde nieuwbouw van fase 2. Daarbij is afgesproken dat er een nieuw Sociaal Statuut komt. Zodra er zekerheid is over de start van fase 2, zullen er individuele huisbezoeken aan de huidige bewoners van Kerverland plaatsvinden.

• Maximalocatie Waarder; deelplan 3. Onderdeel van de besluitvorming deelplan 2 vormt ook de activa-passivatransactie met Kerverland. Met de bouw van de woningen en de nieuwe welzijnsruimte wil Kerverland zich richten op het welzijnswerk voor de bevolking in Waarder, Driebruggen en omgeving. De besprekingen met Kerverland resulteerden in de samenwerkings-/fusieovereenkomst (Bedrijfsfusie) tussen de woningbouwvereniging en de Stichting Kerverland. Gelijktijdig is de Koop/Realisatieovereenkomst van de grondoverdracht van de Stichting Kerverland aan de Woningbouwvereniging Reeuwijk ondertekend op 30 mei 2013. De overdracht van het bestaand onroerend goed (31 bejaardenwoningen) is naar verwachting per 1 juni 2014 (om niet). Het komende jaar wordt benut om de herontwikkeling van deze locatie nader te onderzoeken. Afhankelijk van de resultaten van het onderzoek wordt deelplan 3 in 2015 en 2016 herontwikkeld.

• Thomashuizen/ Herbergier In 2013 is onderzoek gedaan naar de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Dit heeft geresulteerd in het voorstel voor aankoop van het voormalige gemeentehuis Reeuwijk aan de Raadhuisweg ten behoeve van de herbestemming voor de vestiging van een Thomashuis/Herbergier. In december zijn de gemeente en de woningbouwvereniging het eens geworden over het aankoopbedrag. Conform het aankoopbedrag is het College van B en W op dinsdag 17 december 2013 akkoord gegaan met een voorstel voor een dubbele woon-zorgfunctie voor het voormalig gemeentehuis van Reeuwijk. In februari 2014 is dit vervolgd met een bestuursbesluit, bekrachtigd door de Raad van Toezicht. Op 6 maart 2014 is de samenwerkingsovereenkomst met De Drie Notenboomen ondertekend, evenals de koopovereenkomst met de gemeente. Naar verwachting wordt na de zomer 2014 gestart met de verbouwingswerkzaamheden; een klein jaar later kunnen de eerste bewoners van het Thomashuis en de Herbergier hun nieuwe woning betreden. Hiermee blijft het pand aan de Raadhuisweg een belangrijke maatschappelijke rol vervullen.

• Oude Tol, Reeuwijk Door een koopovereenkomst, die de wij in 2006 hebben gesloten met de gemeente voor de aankoop van een strook grond in de ontwikkellocatie Oude Tol Reeuwijk-Brug oost, kunnen we op deze locatie woningbouw realiseren. De ontwikkeling van zeven grondgebonden huurwoningen is in voorbereiding.

26

Hoofdstuk 4 4


• De Groendijck Oost, Driebruggen Aan de Groendijck in Driebruggen ontwikkelt Janssen De Jong op de zogenoemde ‘De Groendijck Oost locatie’ een bouwproject, bestaande uit een kerkgebouw voor de Hersteld Hervormde Gemeente van Driebruggen en circa 85 woningen. De voorbereiding, voor de ontwikkeling van in eerste instantie zes grondgebonden huurwoningen en later in tijd nog eens zes grondgebonden sociale huurwoningen, is in 2013 gestart. De bestemmingsplanprocedure voor het gehele plan is in 2013 in gang gezet. De verwachting is dat met de projectontwikkelaar contractuele overeenstemming medio 2014 wordt bereikt. Start bouw van de eerste zes woningen is naar verwachting in 2015, de laatste zes woningen in 2017.

4.4 Onderhoud Algemeen Onderhoud is na rente en aflossing de grootste post in de exploitatie. Er is een meting van de technische staat (conditie) van de buitenzijde van de complexen uitgevoerd. (conditiemeting conform NEN 2767). De totale score van de technische conditie komt uit op 1,71 op een schaal van 1 tot 6. (1 = daarbij nieuw staat en 6 = totaal versleten. 1,71 is dus gemiddeld goed tot zeer goed.) Landelijk gezien is het gemiddelde 2,3. De conditiemeting is verwerkt in het automatiseringspakket Ibis Main, waardoor de Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB) meer stuurbaar wordt, zodat ten allen tijde een planning door aanpassingen in het strategisch voorraadbeleid of de financiële situatite redelijk gemakkelijk kan worden aangepast. Onderhoudsbeleid We onderscheiden binnen het strategisch voorraadbeleid (SVB) vier strategieën: consolideren, renderen, transformeren en verkoop. Het onderhoudsbeleid kent geen differentiatie die gerelateerd is aan de gekozen strategie voor een complex. De uitgangspunten voor het samenstellen van de MJOB is voor het totale woningbezit identiek, waarbij instandhouding (waarborgen veiligheid en voorkomen van gevolgschade) en waar mogelijk het verbeteren van de kwaliteit het kader vormt. Daarbij kiezen we voor woningverbetering en inpandig onderhoud in een zoveel mogelijk individuele, klantgerichte en klant gestuurde benadering, uiteraard mits technisch verantwoord. Onze bewoners stellen deze benadering op prijs. Onze basiskwaliteit voor woningen is vastgelegd in het ondernemingsplan. Zo worden bij mutaties de woningen op de volgende basiskwaliteit (interieur) gebracht: het aanbrengen van een CV installatie, het aanbrengen van dubbel glas, in woningen met een SVB label het energielabel verhogen, inbraak werend hang- en sluitwerk aanbrengen, het aantal elektrische groepen verhogen tot maximaal 4 in woningen tot 4 kamers en 5 in woningen met 5 kamers en meer, het desgewenst uitbreiden van wandcontactdozen, het vervangen van zachtboard plafonds door gipsplaten en het asbestveilig maken van woningen. Benchmark onderhoudsuitgaven Opvallend is dat als we terugkijken naar de periode 2009-2013 en vooruitkijken naar 2014-2023, de woningbouwvereniging hogere uitgaven heeft dan de gemiddelde corporatie in Nederland en de corporaties met een vergelijkbare grootte (zogenaamde klasse II corporaties). Om dat nader te verklaren, zijn de gemaakte kosten over de periode 2009-2013 nader belicht (historie). Tevens is het prognosticeren van onderhoudskosten (de MJOB) over de periode 2014-2023 geanalyseerd (toekomst). Volgens de analyse worden de verschillen veroorzaakt door: Binnen corporaties wordt verschillend omgegaan met de afbakening tussen onderhoud en verbetering. De woningbouwvereniging rekende historisch aan het onderhoud meer toe. Een tweede verklaring hangt samen met bezitskenmerken. In vergelijking met de benchmark kent de woningbouwvereniging verhoudingsgewijs veel eengezinswoningen, relatief grote woningen en veel vroeg naoorlogs bezit. Naar schatting leidt dit tot 10% hogere kosten ten opzichte van de benchmark. Een derde en laatste verklaring zit in het onderhoud zelf. Tot op heden is gekozen voor een relatief hoog niveau voor het gehele bezit. Meer differentiatie in het onderhoudsbeleid, verantwoorde verlenging van de cycli en scherpere inkopen moeten leiden tot verdere reductie van de onderhoudsuitgaven. In 2014 worden de suggesties naar aanleiding van de analyse verder uitgewerkt en toegepast in de MJOB vanaf 2015.

27

Hoofdstuk 4 4


Onderhoudskosten 2013 In onderstaande tabel is een overzicht weergegeven van de kosten, onderscheiden naar onderhoudssoort, die gedefinieerd zijn als onderhoud voor het in standhouden van bestaande voorzieningen. Deze worden toegerekend aan de winst- & verliesrekening. Daarnaast zijn de woningverbeteringsmaatregelen (dubbel glas, uitbreiding badkamer/toilet/keuken/isolerende maatregelen) opgenomen die uiteindelijk, indien er een huurverhoging tegenover staat, worden geactiveerd.

omschrijving

begroot 2013 €

kosten 2013 €

verschil €

klachtenonderhoud

343.459

313.280

-30.179

mutatieonderhoud

150.000

73.748

-76.252

1.239.089

1.048.947

-190.142

141.000

65.000

-76.000

1.873.548

1.500.975

-372.573

450.000

765.310

315.310

2.323.548

2.266.285

-57.263

planmatig onderhoud Energetisch projectmatig totaal t.l.v. exploitatie Woningverbetering/activa Totale uitgaven onderhoud en woningverbetering

Zoals blijkt uit de opstelling is op totaalniveau circa 98% van de begroting gerealiseerd. Bij de begrotingsopstelling wordt, op basis van ervaring, geschat welk deel van de verbeteruitgaven naar verwachting kan worden geactiveerd. In de praktijk hangt dit nauw samen met de vrijkomende woningen, de uit te voeren werkzaamheden en de huursprong. Daarnaast wordt van de woningverbeteringen ook een deel beïnvloed door het aantal en type verzoeken van huurders. Dat betreft vaak een keukenrenovatie, badkameraanpassing of isolatieglas. Zoals blijkt is enerzijds de huursprong in relatie tot de mutatie/verbeteringskosten groter dan gemiddeld en anderzijds is de aanvraag van badkamerrenovaties en toiletverbeteringen groter geweest dan geprognosticeerd. Hierna volgt per soort onderhoud/woningverbetering een toelichting. Planmatig onderhoud De planmatige onderhoudskosten ten laste van de W&V rekening bedragen € 1000,- per woning. Vergeleken met 2012 ( € 1085,- per woning) loopt dat in de pas. Vergeleken met de benchmark van € 800,- is dat, zoals hierboven al staat beschreven, hoog. Klachtenonderhoud Voor het klachtenonderhoud is in 2013 91% van het begrote bedrag van € 343.459,- uitgegeven. In 2013 zijn 2228 reparatieverzoeken binnengekomen inclusief de CV storingen en CV onderhoud. De gemiddelde kosten bedroegen €140,- per reparatieverzoek, oftewel € 280,- per woning. Vergelijking met 2012: € 290,- en vergeleken met de benchmark: € 320,- per VHE. Op dit onderhoud scoren we dus €40,- onder de benchmark. Mutatieonderhoud De onderhoudskosten bij mutatie om de woning op het gewenste voorzieningenniveau te brengen bedragen € 73.748,-. Per woning is dat € 72,- Een sterke daling ten opzichte van 2012 (€ 99,-) en ten opzichte van de benchmark (189,- per woning) is dat uitzonderlijk laag. Dit vindt haar oorzaak voor een belangrijk deel in het feit dat het grootste deel van de mutatieonderhoudskosten worden geactiveerd. Naast de ruimte die het oudere bezit biedt in de bedrijfswaarde, worden de woningen verbeterd waarvan de kosten worden geactiveerd. In 2013 zijn op 57 adressen mutatiekosten geboekt, 39 van deze mutaties hebben werkelijk in dit jaar plaatsgevonden. De kosten van de overige 18 mutaties hebben of nog betrekking op mutaties uit 2012 of zijn mutatiewoningen waarvan het huurcontract in een volgend kwartaal in 2014 wordt afgesloten. In totaal waren er 62 mutaties, waarvan 23 nieuwe verhuringen in Westveen.

28

Hoofdstuk 4 4


Vermeldenswaardige onderhoudsactiviteiten • Dakbedekking In 2013 zijn de daken van de Douwes Dekkerstraat 1-23 en de Dorus Rijkersstraat 2-18 gerenoveerd en voorzien van isolatie. • Buitenschilderwerk Het schilderwerk aan 124 woningen is uitgevoerd. De gemiddelde kosten bedroegen € 1250,- per (eengezins-)woning en is in zijn totaal ruim binnen de begroting gerealiseerd. • Fundering Aan de woningen van de Koningin Wilhelminastraat 6 tot en met 12 is in 2013 de fundering van de bergingen hersteld. • Dubbelglas Op verzoek is bij 39 huurwoningen het enkelglas vervangen door Hoog Rendements (HR++) dubbelglas. • CV installaties In 2013 zijn 48 individuele CV-combiketels vervangen door HR-combiketels. • Interieur Het wooncomfort is verbeterd door kwaliteitsverbeteringen van badkamer, toilet en keuken. Het interieur is vraaggestuurd of bij mutatie verbeterd, waarbij de huurder gebruik maakt van het Zelf Aangebrachte Voorzieningen beleid (ZAV). De kosten voor deze verbeteringen zijn voor rekening van de huurder. Het aantal badkamerrenovaties bij mutatie bedroeg 25 (11 standaard uitvoering, 10 met tweede toilet, 4 nieuwe badkamers in de voormalige slaapkamer). Op verzoek van de huurder zijn nog eens 14 badkamers qua kwaliteit verbeterd inclusief een tweede toilet. Er zijn 25 toiletrenovaties uitgevoerd en het aantal keukenrenovaties bedroeg 39. Bij mutatie 16 stuks en 23 renovaties op verzoek van de huurder. Asbest Woningbouwvereniging Reeuwijk ziet toe op de handhaving van de van toepassing zijnde weten regelgeving (het Asbestbesluit) ten aanzien van asbest, asbesttoepassingen, bewerking, sanering, opslag, transport en stortplaatsen. De onderhoudsopzichter is belast met de coördinatie van en zorg voor de uitvoering van het asbestbeleid. In die zin is de onderhoudsopzichter de coördinator asbestbeleid. In overeenstemming met het beleid zijn er op 28 adressen asbestsaneringen uitgevoerd. Duurzaamheid: energiebesparing Regulier wordt de bestaande voorraad op energetisch vlak verbeterd in combinatie met onderhoud aan bouwdelen. In 2013 hebben 48 woningen een verbeterd label gekregen (opgewaardeerd naar minimaal label C) door het treffen van energiebesparende maatregelen (vloerisolatie, dakisolatie, dubbelglas). Per saldo heeft 27% van het bezit energielabel A-C, 70% een label D/E en 3% een F/G label bereikt. Landelijk gezien is dit voor corporatiewoningen: energielabel A/C, 42%, label D/E 44% en label F/G 14%. De energieprestatie bij woningbouwvereniging Reeuwijk is dus wat lager in vergelijking met de landelijke energieprestatie. Conform het ondernemingsplan is de aandacht voor het verbeteren van de energieprestatie verhoogd. In de periode tot en met 2025 worden de hiertoe geëtiketteerde woningen, waarvan het label nu nog D of lager is, extra energetisch verbeterd. Hierdoor wordt gemiddeld label C over de totale voorraad bereikt. Er is gestart met 32 eengezinswoningen in Reeuwijk en Driebruggen. In totaal stemden 30 bewoners in met de projectmatige aanpak voor het treffen van energie verbeterende maatregelen. Met dit project is een goede basis gelegd om jaarlijks circa 30 woningen projectmatig energetisch te verbeteren.

29

Hoofdstuk

5

Zorg voor leefbaarheid van buurten en wijken

30

Hoofdstuk 5

5.1


Algemeen

Leefbaarheid is één van de prestatieafspraken uit het Besluit Beheer Sociale Huursector. Echte knelpunten zijn er in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder niet, maar wij willen ook juist mogelijk afglijden voorkomen. In ons ondernemingsplan staat ons beleid onder het speerpunt “samen aan de slag op welzijn en leefbaarheid” beschreven. Onderstaand een beschrijving van de activiteiten, zoals deze in 2013 zijn gecontinueerd. 5. 2

Buurtbemiddeling

Net als in andere gemeenten bestaat ook in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder wel eens onbegrip over de leefwijze van de ander, worden gebeurtenissen ervaren als overlast. Kortom; burenruzies komen voor. Burenruzies vallen onder het burgerlijk recht en zijn juridisch geen zaak voor een woningcorporatie. Maar een woningcorporatie kan wel door de rechter aangesproken worden op wat zij gedaan heeft om schending van het woongenot voor een huurder te voorkomen. In extreme situaties, wanneer er sprake is van ernstige aantasting van het woongenot, is het meestal wel mogelijk de veroorzakers juridisch aan te pakken. Omdat het in het kader van leefbaarheid belangrijk is om toch hulp te kunnen bieden bij het oplossen van burenruzies en overlast, hebben we in 2013 in samenwerking met de gemeente en Mozaïek Wonen gebruik gemaakt van het project Buurtbemiddeling van Participe. Getrainde vrijwilligers van Participe proberen de conflictpartijen samen in gesprek te krijgen om zo zelf een oplossing voor het geschil te bereiken of er worden handvatten aangereikt om met het conflict om te gaan. De ervaringen zijn positief. Vanuit de bewoners blijkt een hoge bereidheid om op deze wijze het conflict bespreekbaar te maken met de buren. In 2013 zijn er negen huurdossiers aangemeld. In twee zaken is buurtbemiddeling afgewezen, vier zaken zijn opgelost en drie zaken zijn na telefonisch contact met buurtbemiddeling opgelost. Eind 2013 is besloten tot verlenging van het contract voor 2014 en 2015 voor inzet van Buurtbemiddeling door Participe met de gemeente en Mozaïek Wonen. Signaleringsoverleg Omdat conflicten in veel gevallen ook te maken kunnen hebben met zorg is per 1 juni 2012 het signaleringsoverleg ‘nieuwe stijl’ van start gegaan. Het doel hiervan is om problemen in een vroeg stadium te signaleren en door te kunnen verwijzen naar de juiste instantie. Eén keer per 8 weken vindt dit overleg plaats samen met de gemeente, de wijkagenten, maatschappelijk werk en de GGD (meldpunt zorg en overlast), en de woningcorporaties. Het overleg heeft in 2013 op dezelfde basis een vervolg gehad. De betrokken partijen hebben het nut en noodzaak van dit overleg geëvalueerd en geconcludeerd dat het als zeer nuttig wordt ervaren. Dit draagt bij aan onze missie “plezierig wonen in leefbare kernen”. In 2013 is voor zeven huurders intensief contact geweest met professionele hulpverleners en hebben diverse huisbezoeken plaatsgevonden. Buurtgesprekken De in 2012 opgestarte portiekgesprekken in het kader van informatie halen en brengen, hebben in 2013 een vervolg gekregen als buurtgesprekken. Een eerste buurtgesprek werd gehouden bij het complex van de Schoolplaats in Reeuwijk-Dorp. Een klein complex van 14 appartementen, waarvan zeven bewoners er al langer dan 10 jaar wonen en zeven tussen de één en vier jaar. De leeftijd varieert van begin twintigers tot midden vijftigers. In een prettige sfeer werden een aantal zaken, zoals het schoonhouden van de portiek en het verzamelen van de afvalcontainers, besproken. Het initiatief van de woningbouwvereniging werd erg op prijs gesteld. Een tweede buurtgesprek vond plaats in Reeuwijk-Dorp. De overige bewoners van ReeuwijkDorp waren hiervoor uitgenodigd. Het gesprek vond plaats op de locatie tussen de appartementencomplexen aan de Pr. Beatrixlaan. Ook hier was de belangstelling goed en waren alle straten vertegenwoordigd. Tal van onderwerpen kwamen aan de orde en er werd geanimeerd gecommuniceerd. Ook deze bewoners benadrukten dat zij dit initiatief bijzonder op prijs stelden. Beide gesprekken hebben geleid tot een aantal kleine onderhoudsherstellingen; het snoeien van bomen en het initiatief voor het leggen van nieuwe vloerbedekking in de centrale hal van de Beatrixlaan wordt opgepakt.

31

Hoofdstuk 5 5


5.3 Fonds Leefbaarheid De Woningbouwvereniging stelt jaarlijks € 5.000,- (maximaal € 1.250,- per project) beschikbaar voor ‘leefbaarheidsinitiatieven’. Bewoners en bewonersorganisaties, maar ook andere Reeuwijkse initiatiefnemers met een plan om de leefbaarheid te bevorderen, kunnen een sponsoringsverzoek indienen. Verzoeken dienen te voldoen aan de uitgangspunten van het daartoe opgestelde reglement. In 2013 is in totaal € 900,- toegezegd aan de volgende projecten: • Stichting Zorgpartners voor een fancy-fair in De Reehorst (€ 100,-) • Donatie aan Humanitas voor hulp bij thuisadministratie (€ 500,-) • Spelactiviteiten voor de jeugd in Reeuwijk-Brug georganiseerd door Tentevent (€ 250,-) • Sinterklaas intocht donatie van € 50,Het principe “wij steunen u, als u wat terug doet voor de buurt”, zoals wij in het ondernemingsplan hebben vastgesteld, is bij de genoemde projecten niet van toepassing geweest. Deze projecten gaven daar geen gelegenheid voor. Overige activiteiten op het gebied van leefbaarheid Naast bovengenoemde bijdrage voor de verstrekking van de leefbaarheid is het faciliteren van Buurtbemiddeling in Reeuwijk een activiteit in het kader van de leefbaarheid. Hieraan werd € 8.360 uitgegeven. Ook de inspanningen voor het realiseren van het Medisch Cluster, de winkel in Driebruggen die in 2013 is voltooid en de Maximalocatie in Waarder met het nieuwe welzijnscentrum “De Huiskamer van Waarder”, zijn activiteiten die de leefbaarheid vergroten of op peil houden. Deze activiteiten zijn op dit moment niet in geld uit te drukken. Onder leefbaarheid zijn ook de uren en inspanningen te scharen die worden besteed aan het zogenaamde signaleringsoverleg waarin met diverse zorgpartijen, politie en maatschappelijk werk een gezamenlijke aanpak wordt besproken van mensen die onder begeleiding staan. Daarnaast worden ook de uren, die specifiek met zaken ‘achter de voordeur’ te maken hebben, gezien als een bijdrage ter vergroting van de leefbaarheid. In totaal is hieraan € 2.010,- doorberekend.

32

Hoofdstuk

6

Wonen en zorg

33

Hoofdstuk 6

Wonen en zorg

Algemeen Uit demografische gegevens, zoals weergegeven in onderstaande grafiek, blijkt dat de vergrijzing in ons werkgebied sterk zal toenemen, zelfs sterker dan landelijk. 100%

6%

7%

9%

11%

12%

22%

24%

26%

26%

26%

50%

29%

27%

25%

23%

22%

40% 30%

22%

22%

22%

22%

21%

20%

19%

18%

19%

19%

2010

2015

2020

2025

2030

90% 80% 70% 60%

20% 10% 0%

tot 15 jaar

15 - 34 jaar

35 - 54 jaar

55 - 74 jaar

75 jaar eo

Bron: Prognose provincie Zuid-Holland.

De groep inwoners van 75 jaar en ouder zal de komende 10 jaar meer dan verdubbelen. In het ondernemingsplan en het herijkte strategisch voorraadbeleid hebben we dan ook gekozen om juist deze groep als speerpunt te zien. De extramuralisatie vanuit de zorg zet door. Meer ouderen met een lichtere tot gemiddelde zorgindicatie gaan zorg aan huis en niet meer in een verzorgingshuis geleverd krijgen. Met ons vernieuwingsbeleid voor de woningvoorraad, willen wij daar nadrukkelijk op inspelen. Onder de groep senioren heeft ook een hoog percentage een inkomen boven de inkomensgrens voor sociale huurwoningen. Vandaar dat wij in onze plannen ook voor die groep willen bouwen met daarbij als nevendoel de doorstroming te bevorderen. Door woningen te bouwen voor deze doelgroep komen andere woningen vrij voor bijvoorbeeld gezinnen en starters. De kabinetsplannen maken dat overigens voor ons niet eenvoudiger, vooralsnog lijkt het erop dat wij geen afdoende financiering kunnen regelen voor het bouwen voor het middensegment.

34

Hoofdstuk 6 6

Wonen en zorg

6.1 Contacten met derden Zorgpartijen In het ondernemingsplan is opgenomen dat er geïnventariseerd zou worden welke behoeften er bestonden aan huisvestingsmogelijkheden voor bijzondere doelgroepen. In gesprekken met Gemiva en Kwintes bleek dat de veranderende regels en financiering van de zorg er op dit moment voor zorgen dat er geen plannen of behoeften zijn om in ons werkgebied nieuwe huisvesting voor hun cliënten te realiseren. Met De Drie Notenboomen hebben de gesprekken geleid tot de conclusie dat de vestiging van een Thomashuis (voor mensen met een verstandelijke beperking) en een Herbergier (voor mensen met dementie) goed zou passen. In 2014 zal dit er toe leiden dat wij het voormalige gemeentehuis van de gemeente Reeuwijk kopen en ombouwen tot een Thomashuis en een Herbergier. Nieuwbouw In 2013 zijn 23 appartementen Westveen opgeleverd. Deze woningen zijn bedoeld voor senioren die zelfstandig kunnen wonen. De woningen zijn zo ontworpen dat ook zware en intensieve thuiszorg mogelijk is. Gemeente Op initiatief van de gemeente is een platform opgericht met de diverse welzijnspartijen, zorginstanties en de beide woningcorporaties. Doel is om kwetsbaarheid bij ouderen te voorkomen. Basis vormt de nota uitvoeringsplan ‘Succesvol Ouder Worden 2012/2013’, deze is opgesteld door de gemeente. Dit platform zorgt op dat gebied voor een versterking van de samenwerking. Eén van de activiteiten is het opstarten van een pilot voor signalerend huisbezoek voor ouderen van 75 jaar en ouder in de kern Reeuwijk-Dorp. Aandachtspunt is hierbij is de vereenzaming van de ouderen. Resultaten van dit onderzoek worden in het eerste kwartaal van 2014 verwacht. Op initiatief van de gemeente is een platform opgericht met de diverse welzijnspartijen, zorginstanties en de beide woningcorporaties. Doel is om kwetsbaarheid bij ouderen te voorkomen. Basis vormt de nota uitvoeringsplan ‘Succesvol Ouder Worden 2012/2013’, deze is opgesteld door de gemeente. Dit platform zorgt op dat gebied voor een versterking van de samenwerking. Eén van de activiteiten is het opstarten van een pilot voor signalerend huisbezoek voor ouderen van 75 jaar en ouder in de kern Reeuwijk-Dorp. Aandachtspunt is hierbij is de vereenzaming van de ouderen. Resultaten van dit onderzoek worden in het eerste kwartaal van 2014 verwacht.

35

Hoofdstuk

7

Verhuren, verkoop en huisvesten van doelgroepen

36

Hoofdstuk 7


7.1 Verhuur: algemeen Per 1 januari 2013 is de nieuwe huisvestingsverordening voor de gemeente Bodegraven-Reeuwijk van kracht. Een belangrijke wijziging ten opzichte van de eerdere huisvestingsverordening is dat de bewoners met woonduurpunten voorrang hebben op bewoners met leeftijdspunten. Dit zou een betere doorstroming op de woonmarkt moeten bewerkstelligen. Voordat een woningzoekende in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, gold een bindingseis van minimaal twee jaar inschrijving in de Gemeentelijke Basis Administratie of een economische binding met een vast dienstverband van tenminste één jaar en 20 uur per week of een maatschappelijke binding. Dat houdt in dat van de afgelopen tien jaar woningzoeken minimaal zes jaar aaneengesloten ingeschreven hebben gestaan in de Gemeentelijke Basis Administratie. Het voorstel om te kiezen voor een open regionale woningmarkt door het schrappen van het zogenaamde 4-weken hekje, is eind 2012 niet gehonoreerd door de raadsvergadering. Begin juli 2013 is de gemeente door de provincie hierop aangesproken. De gemeenteraad heeft in november 2013 besloten deze regeling daadwerkelijk op te heffen. Hierdoor hebben alle woningzoekenden binnen de regio Midden-Holland gelijke kansen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning in de regiogemeenten. Daarnaast is er ruimte voor experimenten om de doorstroming te bevorderen in de verordening opgenomen. Een eerste overleg hiervoor met de gemeente en Mozaïek Wonen is begin 2013 gehouden. Eind 2013 heeft de gemeente een Plan van Aanpak opgesteld. De uitwerking hiervan zal in 2014 gestalte krijgen. Onze voorkeur gaat ook hier uit naar een regionale benadering. In maart 2013 zijn wij operationeel van start gegaan met het aanbieden van ons woningaanbod via de website van Woningnet. Ook de collega’s Mozaïek Wonen en Woonpartners bieden hun woningaanbod aan via Woningnet voor de gemeenten Gouda, Waddinxveen en Zuidplas. Hiermee kwam een transparant en inzichtelijk woningaanbod voor alle woningzoekenden in de regio Midden-Holland beschikbaar. Voor woningzoekenden in de kern Reeuwijk, Driebruggen en Waarder betekent dit dat zij zich vanaf dat moment moeten laten registreren bij Woningnet. Dit geeft ons beter inzicht in aantallen woningzoekenden en kan de slagingskans per doelgroep beter worden gemonitord. In het derde kwartaal 2013 werd een vernieuwde website van Woningnet gelanceerd. De woningzoekende krijgt direct inzicht in de slagingskans op een woning. Ook het dagelijks aanbieden van ons woningaanbod behoort hiermee tot de mogelijkheden. Het aanbieden via Woningnet heeft geleid tot veel meer reacties vanuit de regio, vooral vanuit Gouda. Vooral de betaalbare eengezinswoningen zijn erg populair. Gemiddeld kregen wij 10 á 20 reacties op een woning, nu zijn 70 tot 120 reacties geen uitzondering. een gevolg was ook dat de volgorde van de kandidatenlijsten niet juist was; veel reacties waren niet correct (geen binding met de gemeente BodegravenReeuwijk) en veel weigeringen (veel impulsieve reacties vanuit Gouda). Gemiddeld is pas kandidaat nummer 10 degene die de woning accepteert. Hier lijkt sinds de lancering van de vernieuwde website van Woningnet eind november 2013 een verbetering in te komen. Voor woningzoekenden is het reageren op actueel woningaanbod nu beperkt tot 2 woningen. Over het opheffen van het 4-weken hekje is nog weinig resultaat te melden. De verwachting is wel dat dit een verbetering van een juiste volgorde van de kandidatenlijst moet opleveren, waardoor het aanbiedingsproces vlotter kan verlopen. De lokale vrees voor een grote instroom van buiten de gemeente lijkt niet terecht. In het laatste kwartaal van 2013 zijn, van de 16 reguliere aangeboden woningen, er 12 toegewezen aan inwoners van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk en het restant aan woningzoekenden uit overige gemeentes.

37

Hoofdstuk 7 7


7.2 Urgentie Woningzoekenden die dringend woonruimte zoeken en die dit niet kunnen realiseren via de reguliere woningtoewijzing, kunnen een aanvraag indienen voor een urgentieverklaring. Daarmee krijgen zij voorrang bij het toewijzen van een passende woning. In eerste instantie wordt een woningzoekende uitgenodigd voor een intakegesprek. In dit gesprek wordt aan de hand van de huisvestingsverordening en het urgentiebeleid van de gemeente getoetst of een kandidaat binnen deze regels in aanmerking komt voor een urgentie. Na het intakegesprek besluit de woningzoekende of hij/zij de aanvraag in wil dienen. De definitieve beoordeling vindt plaats door de Stichting Kwadraad voor een sociale urgentie en door GGD Midden-Holland voor een medische urgentie. Tendens is dat er steeds minder urgenties worden aangevraagd. In de tweede helft van 2011 waren dit er nog 21, terwijl over het geheel 2012 19 intakegesprekken plaatsvonden en over geheel 2013 waren dit nog 11 gesprekken. Vijf dossiers zijn niet doorgestuurd, zes dossiers zijn doorgestuurd voor advies, waarvan aan twee woningzoekenden een urgentie is toegekend. 7.3 Woningtoewijzing tot een inkomen van € 34.229 Vanaf 1 januari 2011 moeten woningcorporaties volgens de EU-beschikking minimaal 90% van de woningen toewijzen aan kandidaten met een maximaal vastgesteld inkomen. Voor 2013 is dit inkomen vastgesteld op maximaal € 34.229. In 2013 hebben wij 91,9% van de nieuwe verhuringen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot het maximaal vastgestelde inkomen. 7.4 Huurbeleid, huurverhoging Het in 2012 vastgesteld huurbeleid wordt ook in 2013 gehandhaafd. Dit houdt in dat bij mutatie wordt uitgegaan van de streefhuur per woning, welke is vastgesteld op basis van de kwaliteitskortingsgrens, de aftoppingsgrens en de maximale huurgrens zoals bepaald in de huurtoeslagregeling. Een belangrijk uitgangspunt is dat voldoende woningen beschikbaar blijven voor de verschillende doelgroepen, zeker voor hen die gezien de inkomenssituatie afhankelijk zijn van huurtoeslag. Het beleid is er op gericht dat op termijn de verhouding in de huurstelling van onze woningvoorraad verschuift. Van de huidige 1.000 woningen in het sociale huursegment willen we naar circa 800 woningen in het sociale huursegment en circa 200 woningen in de vrije sector met een huur tot circa € 850,- per maand. Dit om een alternatief te bieden aan de middeninkomens en zo de doorstroming te bevorderen. De groep huurders met een inkomen boven de sociale inkomensgrens bedraagt een kleine 40%. Op basis van de concept Novelle bij de herziene Woningwet lijkt dat inmiddels om financieringsreden onmogelijk. In het huurbeleid wordt de huur, bij energetische verbetering, verhoogd met maximaal 75% van de beoogde besparing tot maximaal de streefhuur. Huurverhoging 1 juli 2013 Voor de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013 zijn de voorschriften en richtlijnen van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gevolgd. Naast de inflatie is er een inkomensafhankelijke toeslag op de huurverhoging ingevoerd. Het kabinet wil hiermee het zogenoemde scheefwonen bestrijden en de doorstroming bevorderen. Met scheefwonen wordt bedoeld dat huishoudens met een hoger inkomen in een huurwoning met een te lage prijs wonen. Ook wordt door de overheid vanaf 2013 een verhuurdersheffing aan ons opgelegd. Dit loopt voor onze vereniging op tot jaarlijks ruim € 1 miljoen vanaf 2017 en latere jaren. Dit is ongeveer € 1.000,- per woning per jaar, of bijna tweeënhalf keer de gemiddelde maandhuur van onze woningen. Daarnaast krijgen wij ook de rekening gepresenteerd om onder andere Vestia financieel te ondersteunen, wat nog eens een bedrag van circa € 180,- per woning per jaar betekent. Door deze bedragen staan de eerdere investerings- en verbeteringsplannen onder druk. We zullen daarom de toegestane huurverhoging, die absoluut de bovenstaande extra lasten van de woningbouwvereniging niet geheel opvangt, moeten doorberekenen. Dit om onze investeringen in nieuwe woningen, woningverbeteringen en onderhoud toch grotendeels mogelijk te maken. En dat is van belang voor het behoud van een goede woningvoorraad en de volkshuisvesting in de toekomst. Daarnaast vinden wij het belangrijk om voor de lagere inkomensgroepen voldoende betaalbare

38

Hoofdstuk 7 7


huurwoningen blijvend beschikbaar te houden. Daarom is in ons huurbeleid opgenomen dat de huur van een groot deel van onze woningen binnen de grenzen blijft waarmee (afhankelijk van leeftijd, inkomen en gezinssamenstelling) huurtoeslag mogelijk is. Huurverhogingspercentages De huurverhoging is toegepast op basis van de inflatie over 2012, die is vastgesteld op 2,5%, met een extra opslag op bovengenoemde inflatie, afhankelijk van het huishoudinkomen: • van 1,5% voor huishoudinkomens tot en met € 33.614,- = totaal 4,0% • van 2,0% voor huishoudinkomens tussen de € 33.614,- en € 43.000,- = totaal 4,5% • van 4,0% voor huishoudinkomen boven € 43.000,-· = totaal 6,5% Overzicht aantal woningen per percentage huuraanzegging in verband met inkomen: aantal percentage Inkomen > 43.000 246 246 24,17 Inkomen > 33.614 - < 43.000 139 139 13,65 Inkomen < 33.614 566 566 55,60 Inkomen niet vast te stellen 49 4,81 Adrescombinatie-eigenaar onbekend 18 1,77 Gemiddeld is de jaarlijkse huurverhoging uitgekomen op 4,5%. Over de afgelopen jaren was de gemiddelde huurverhoging als volgt: Jaar Percentage 2013 4,5% 2012 2,3% 2011 1,3% 2010 1,2% 2009 2,5% 7.5 Mutaties Het aantal mutaties in de sociale huursector en de mutatiegraad over 2013 blijken uit onderstaand overzicht:

jaar

aantal woningen in exploitatie

aantal mutaties

mutaties in % van woningbezit

2013

1.049

62

5,9

2012

1.031

59

5,7

2011

1.033

55

5,3

2010

1.041

48

4,6

2009

1.048

73

7,0

Het aantal mutaties (5,9%) is vergelijkbaar met 2012 (5,7%). Dit komt mede doordat 23 nieuwbouw appartementen zijn opgeleverd, anders zou de mutatiegraad historisch laag zijn geweest en uitkomen op 3,8%. Ten opzichte van referentiekengetallen 2012 van corporaties met een vergelijkbare omvang (7,0%) en landelijke kengetallen (7,9%), blijft de mutatiegraad fors achter. Dit heeft naar verwachting deels te maken met het dorpse karakter, de relatief lage huren, de leeftijd van de huurders en het hoge percentage eengezinswoningen. Startende stellen komen daardoor regelmatig in een eengezinswoning terecht. De noodzaak om een wooncarrière op te bouwen, ontbreekt dan ook vaak. Ook de bereidheid en wellicht de mogelijkheid van huurders om door te stromen naar een betaalbare (nieuwbouw)koopwoning is gering. Daarnaast kan ook een te hoog inkomen in relatie tot de in 2011 gestelde landelijke inkomensgrens een obstakel zijn voor verhuizing naar een andere passende huurwoning.

39

Hoofdstuk 7 7


Naast de verhuringen in de sociale sector, zijn twee huurovereenkomsten voor woningen boven de liberalisatiegrens van € 681,02 afgesloten. Hiervoor is geen huisvestingsvergunning noodzakelijk. Onderstaand vindt u een specificatie van alle verhuringen naar inkomensklasse en huurprijs. Daaruit blijkt dat wij naar inkomen en huurprijs passend hebben gehuisvest. 1. Aantallen eenpersoonshuishoudens waaraan is verhuurd in 2013. Totaal: 17 Huurklasse Leeftijd

inkomen

< 65

<= € 21.025,--*

2

1

0

> € 21.025,--*

1

0

4

<= € 21.100,--*

0

0

3

> € 21.100,--*

0

0

4

> = 65

< = € 374,44

>€ 374,44 <= € 535,91

> € 535,91

2. Aantallen tweepersoonshuishoudens waaraan is verhuurd in 2013. Totaal: 28 Huurklasse Leeftijd < 65 > = 65

inkomen

< = € 374,44

>€ 374,44 <= € 535,91

> € 535,91

< = € 28.550,--*

0

8

2

> € 28.550,--*

1 **

0

6 ***

<= € 28.725,--*

0

0

7 ****

> € 28.225,--*

0

0

4

3. Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens waaraan is verhuurd in 2013. Totaal: 20 Huurklasse Leeftijd < 65 > 65

inkomen

<= € 374,44

>€ 374,44<= € 574,35

> € 574,35

< = € 28.550,--*

0

7

7

> € 28.550,--*

0

1

5

<= € 28.725,--*

0

0

0

> € 28.725,--*

0

0

0

* De inkomensgrenzen zijn: - eenpersoons: € 21.025,- - meerpersoon: € 28.550,- - eenpersoonsouderen: € 21.100,- - meerpersoonsouderen: € 28.725,-

De huurgrenzen zijn: - kwaliteitskortingsgrens: € 374,44 - laagste aftoppingsgrens: € 531,91 - hoogste aftoppingsgrens: € 574,35

** 1x toewijzing erfpacht *** 1x toewijzing vrije sector woning **** 1x toewijzing vrije sector woning Voor deze toewijzingen is geen huisvestingsvergunning noodzakelijk. 7.6

Bijzondere toewijzingen

In 2013 zijn twee woningen via het Centraal orgaan Opvang Asielzoekers verhuurd aan statushouders. Daarnaast zijn twee verzoeken tot woningruil gehonoreerd, beide met huurders van buiten de gemeente BodegravenReeuwijk. Van de reguliere toewijzingen in 2013 zijn twee Miva woningen toegewezen aan de doelgroep, één gezin stroomde door vanuit een sociale huurwoning binnen ons bezit en één gezin komt van buiten de regio.

40

Hoofdstuk 7 7

7.7


Huurtoeslag

Huurtoeslag wordt toegekend over een kalenderjaar. De verwerking is in handen van de belastingdienst. De huurtoeslag wordt op verzoek van een deel van de betreffende huurders (circa 135) rechtstreeks door de belastingdienst geclusterd aan de woningbouwvereniging uitbetaald. Wij verrekenen dan de toeslag met de maandelijkse huur. De groep van geclusterde huurtoeslag wordt steeds kleiner, huurders nemen vaker het initiatief om de huurtoeslag op eigen rekening te laten storten. In incidentele gevallen bij huurachterstanden, wordt de huurder gevraagd om de huurtoeslag via de Belastingdienst aan ons te laten uitbetalen. De woningbouwvereniging wijst haar huurders op de mogelijkheid van huurtoeslag bij aanbieding van de woning, via de huurkrant, bij aanzegging van een huurverhoging en door middel van een artikel in het bewonersblad. De overheid heeft besloten om met ingang van 1 januari 2014 de huurtoeslag rechtstreeks uit te betalen aan de huurder en niet meer geclusterd via de woningcorporaties te laten lopen. Dit als voorbereiding op de nieuwe wet om alle soorten toeslagen op slechts één rekeningnummer uit te betalen. De overheid verwacht hiermee frauduleuze handelingen te voorkomen. In november 2013 hebben wij onze huurders hier uitgebreid over geïnformeerd. Vooralsnog lijkt de verwachtte toename van de huurachterstanden beperkt. 7.8

Huurprijzen en samenstelling bezit

De huurprijzen en de samenstelling van het woningbezit per 31 december 2013 kunnen, conform de huurtoeslaggrenzen, als volgt worden gecategoriseerd: Aantal

%

goedkoop

netto huurprijzen tot € 374,44

232

22,1

betaalbaar

netto huurprijzen tussen € 374,44 en € 574,35

654

62,4

duur

netto huurprijzen tussen € 574,35 en € 681,02

148

14,0

duur (IAH)

netto huurprijzen boven € 681,02

7

0,6

vrije sector

netto huurprijzen boven € 664,66

8

0,7

1.049

100,0

Aantal

%

- eengezinswoningen, 6 kamers

1

0,10


217

20,7


532

50,7


8

0,8

- aanpasbare woningen (minimaal 2 kamers)

69

6,6

- bejaardenwoningen (minimaal 2 kamers)

32

3,1

- 1-kamerwoningen (gestapeld)

22

2,1


74

7,1


37

3,5


57

5,82

1.049

100,00

De samenstelling van het woningbezit naar woninggrootte is als volgt:

7.9

Incassobeleid

Het incassobeleid is erop gericht om huurders direct te informeren over de huurachterstand. Daarnaast gaan wij snel een persoonlijk gesprek aan. De ervaring is dat dit goed werkt. Huurders met betalingsproblemen worden zo eerder gesignaleerd en in contact gebracht met schuldhulpverlening of andere hulpverleningsinstellingen. Hierdoor blijft de huurachterstand ook in 2013 op een laag niveau. 41

Hoofdstuk 7 7


De huurachterstand in een percentage van de brutohuur bedraagt per 31 december: 2013 0,22% 2012 0,33% 2011 0,24% 2010 0.50% 2009 0.50% Huisuitzettingen De directe benadering van huurders met huurachterstanden heeft ertoe geleid, dat er net als voorgaand jaar geen huisuitzettingen hebben plaatsgevonden. Hennepkwekerijen In november 2013 werden we geconfronteerd met twee hennepkwekerijen: • Een eengezinswoning in Reeuwijk-Brug. Met de huurder is direct contact gezocht en een huuropzegging overeengekomen. • Een senioren benedenwoning in Driebruggen. Na inschakeling van een advocaat is kort voor de rechtszitting door de huurder het huurcontract alsnog beëindigd. Beide huurders worden financieel verantwoordelijk gesteld voor de schade aan de woningen 7.10 Overzicht aantal woningzoekenden Aantal woningzoekenden bij Woningnet, regio Midden-Holland per 31 december 2013

Doorstromer (vanuit sociale huurwoning)

Starter

Zelfstandig wonend

Reeuwijk

235

54

129

52

Waarder

29

12

9

8

Driebruggen

43

10

21

12

Overig

12019

3554

5545

2920

Totaal

12326

3630

5704

2992

Conclusie: veel woningzoekenden schrijven zich pas in op moment dat men werkelijk op zoek gaat naar een andere woning. 7.11

Verkopen bestaand bezit

Om de transformatie in onze woningportefeuille te kunnen bewerkstelligen is het verkoopbeleid aangepast conform het Strategisch Voorraadsbeleidsplan, dat is vastgesteld met het Ondernemingsplan. Hierin hebben wij onze ambitie vastgesteld op vier woningen per jaar. Per 31 december 2013 omvat het verkoopprogramma, na de verkoop van zes woningen in het afgelopen jaar, nog 67 woningen: • 2 woningen in Reeuwijk-Dorp • 39 woningen in Reeuwijk-Brug west • 4 woningen in Reeuwijk-Brug oost • 9 woningen in Driebruggen • 13 woningen in Waarder In het vastgestelde verkoopplan is gekozen voor de volgende verkoopconstructies: • voor verkoop aan zittende huurder verkoop in volledige eigendom tegen vastgestelde taxatiewaarde met 10% korting, kosten koper • voor verkoop van mutatiewoningen verkoop in volledige eigendom tegen taxatiewaarde, kosten koper • voor de woningen aan de Veenmos verkoop tegen taxatiewaarde met KoopGoedKoop regeling met erfpachtgrond 42

Hoofdstuk 7 7


Als zittende bewoners de woning niet zelf kopen, wordt de woning pas verkocht als de zittende huurder de huur opzegt. De woning wordt dan via makelaars op de vrije markt aangeboden. Op basis van overheidsvoorschriften zijn de voorwaarden en criteria voor verkoop schriftelijk vastgelegd. In 2013 zijn zes woningen verkocht. De begrote aantallen voor 2013 zijn gehaald. De netto opbrengst bedraagt € 665.000 (circa € 111.000 per woning). Begroot was een netto opbrengst van € 646.000,(vier woningen = € 162.000 per woning). De bruto opbrengst was € 969.000. aantal

opbrengst

erfpacht

Leeggekomen en getransporteerd in 2010

7

€ 1.126.000

€ 195.000


8

€ 1.494.300

€ 58.500


3

€ 517.750

€ 59.143


6

€ 665.426

€ 50.000

Van een gedeelte van deze woningen is voor circa € 360.000 aan grondwaarde in erfpacht uitgegeven. Overigens betreft bovenstaande opbrengst enkel het directe verkoopresultaat. Er is in deze opstelling geen rekening gehouden met de afname van de bedrijfswaarde. Eind 2013 staan nog vijf mutatiewoningen in de verkoop. Dit hoge aantal is een gevolg van de verhuizingen uit deze woningen naar de opgeleverde nieuwbouw in het vierde kwartaal in het project Westveen. Van de woningen die wij hebben aangeboden aan zittende huurders, hebben 10 huurders reële interesse in de aankoop getoond. Vooralsnog heeft een huurder een voorlopig koopakte getekend. 7.12 Meting kwaliteit dienstverlening, communicatie In oktober 2012 zijn wij gestart om onze dienstverlening te laten meten door het Kwaliteitszorg Woondiensten Huursector(KWH). Gekozen is voor een onderzoek naar telefonische dienstverlening en het uitzetten van vragenlijsten onder onze huurders. Daarnaast zijn onze communicatiemiddelen (brochures, brieven en website) getoetst. In 2012 heeft dit geresulteerd in een redelijke nette score van 7,4. Helaas is net niet het KWH label toegekend, omdat de score op behandeling klachten over de dienstverlening een 6,0 scoorde en deze minimaal een 6,4 diende te zijn. De aandachtspunten die hieruit voortgekomen zijn, hebben wij in 2013 omgezet in actiepunten. Het eerste halfjaar is ook gebruikt om een aantal verbeterslagen te maken in vooral de communicatie op de website. In het tweede halfjaar van 2013 heeft het KWH opnieuw metingen uitgevoerd door het uitzetten van de vragenlijsten en het beoordelen van de communicatiemiddelen. Over het gehele jaar is onderzoek gedaan naar onze telefonische dienstverlening. Wij zijn trots op het behaalde resultaat in 2013 van gemiddeld een 7,9 en vinden het fijn te weten dat de bewoners onze dienstverlening hoog waarderen. Resultaten: 2013

2012

Klantcontact

Bereikbaarheid Communicatie en informatie

8,0 7,9

7,1 7,8

Verhuizen

Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen

7,8 8,0 8,8

7,4 7,7 7,7

Onderhoud

Reparaties Onderhoud

7,8 7,7

7,2 8,4

Klachten behandelen

7,0

6,1

Gemiddeld

7,9

7,4

43

Hoofdstuk 7 7


Communicatie: Website Acties vanuit de metingen van het KWH hebben ook in 2013 geleid tot het aanpassen en toegankelijker maken van de teksten op de website. De nieuwsitems op de website worden met regelmaat geactualiseerd. Onder Dak In 2013 is tweemaal, voorafgaand aan de Algemene Ledenvergaderingen het bewonersblad ‘Onder Dak’ verspreid. In ‘Onder Dak’ bespreken we actuele onderwerpen zoals de politieke ontwikkelingen met betrekking tot de volkshuisvesting, de nieuwbouw, de begroting, de jaarrekening, de huurverhoging en de huurtoeslag.

44

Hoofdstuk

8

Betrekken van bewoners bij beleid en beheer

45

Hoofdstuk 8

Betrekken van bewoners bij beleid en beheer

8.1 Algemene Ledenvergaderingen In 2013 zijn de gebruikelijke twee statutair verplichte vergaderingen gehouden met de leden en de bewoners. Op 12 juni is de voortgang gepresenteerd van de nieuwbouwprojecten. Ook zijn de effecten van de nieuwe Woningwet en de effecten daarvan op onze vereniging gepresenteerd. Verder is er een toelichting gegeven op Woningnet en het energiebeleidsplan en de uitwerking daarvan. De huurverhoging per 1juli 2013 is toegelicht. Conform de statuten is het jaarverslag gepresenteerd aan de aanwezigen en door de leden goedgekeurd. Op 11 december zijn de nieuwbouwontwikkelingen, de effecten van het Aedesakkoord en die van de maatregelen van Prinsjesdag gepresenteerd. Met de aanwezige leden en huurders is de worsteling gedeeld bij bestuur en Raad van Toezicht over de toekomst van de vereniging, vastgelegd in de notitie ‘Klein maar fijn’. Vervolgens is de begroting gepresenteerd. De heer Van Aart, lid van de Raad van Toezicht is bindend voorgedragen voor herbenoeming en ook herbenoemd. 8.2 Geschillencommissie Bestuursbesluiten en dagelijkse beslissingen en uitvoeringsactiviteiten, die in de werkorganisatie worden genomen op basis van het beleid, kunnen door bewoners als onrechtvaardig worden ervaren. Het gevolg kan zijn, dat de huurder de beslissing onafhankelijk wil laten toetsen. Dat is een taak voor de geschillencommissie. Het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) eist dat de Vereniging beschikt over een geschillencommissie. Door de statutenwijziging waren het reglement en de bemensing van de geschillencommissie niet meer passend. In 2012 is een nieuw reglement opgesteld en is de bemensing gewijzigd. De geschillencommissie is als volgt samengesteld: Onafhankelijk voorzitter: De heer mr. P.G.A. van der Sanden Lid namens de bestuurder: De heer mr. N.H.M. Lucassen Lid namens de huurders Mevrouw L.C.F. de Hoog Plv lid namens de bestuurder De heer E.A. Kraan Plv lid namens de huurders De heer J.H. Heij

aftredend 01-09-2015 aftredend 01-07-2015 aftredend 01-07-2014 aftredend 01-07-2014 aftredend 01-07-2015

De commissie verricht haar werkzaamheden op basis van een reglement. Er zijn in 2013 geen geschillen voorgelegd. 8.3 Huurdersorganisatie Vanuit het Besluit Beheer Sociale Huursector zijn sociale verhuurders verplicht, om minimaal eens per jaar een vergadering uit te schrijven, voor een overleg met hun huurdersorganisatie(s). Al bij de invoering van deze overlegplicht, heeft de woningbouwvereniging zich ingespannen om de oprichting van één of meer huurdersorganisaties te stimuleren. Vanwege de te geringe belangstelling is er nooit een huurdersorganisatie opgericht. In 2012 is er wederom een poging gedaan. Ook toen was de belangstelling te beperkt (1 aanmelding). Het overleg blijft plaatsvinden via de Algemene Ledenvergaderingen. In 2014 wordt gestart met het oprichten van klantenpanels. In eerste instantie zal de inspanning worden gericht op het oprichten van een seniorenpanel.

46

Hoofdstuk

9

Financïen

47

Hoofdstuk 9

Financiën

9.0 Algemene beschouwing Zoals in het vorige verslagjaar reeds aangegeven komt de financiële positie van de corporaties behoorlijk onder druk te staan door de invoering van de verhuurdersheffing en de saneringsbijdragen aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Daarnaast wordt het financieel toezicht door het Waarborgfonds aangescherpt mede als gevolg van de incidenten die de afgelopen jaren in de sector hebben plaatsgevonden. Hiervoor heeft het WSW eind 2013 een nieuw risicobeoordelingsmodel gepresenteerd. Het doel van dit model is om zoveel als mogelijk aanspraken op de borging door het WSW te voorkomen en het verbeteren van de zekerheidsstructuur. Het nieuwe model wordt vanaf 2014 toegepast. Bovenstaande heeft uiteraard gevolgen voor het te voeren financieel beleid van Woningbouwvereniging Reeuwijk. Bij het samenstellen van onze meerjarenbegroting, waarin de weergave plaatsvindt van ons voorgenomen beleid, zullen veel meer de effecten van het beleid getoetst moeten worden aan de door het WSW geformuleerde beoordelingscriteria. Ten slotte heeft de invoering van de verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage ons gedwongen om zeer kritisch naar onze bedrijfskosten te kijken. Een aantal maatregelen om de bedrijfskosten op termijn te reduceren zijn inmiddels genomen. 9.1 Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume WSW Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordeelt jaarlijks onze kredietwaardigheid en faciliteringsvolume. In Oktober 2013 zijn de kredietwaardigheid en het faciliteringsvolume beoordeeld en vastgesteld aan de hand van de DPI 2013. De beoordeling was positief: Wij zijn wederom kredietwaardig bevonden, wat inhoudt dat we gebruik kunnen maken van de faciliteiten van het Waarborgfonds. Het faciliteringsvolume op basis van onze prognose in de DPI 2013 is voor 2013 en 2014 vastgesteld op € 16,0 miljoen. Voor het jaar 2015 is helaas het faciliteringsvolume nog niet vrijgegeven. 9.2 Continuïteitsoordeel CFV 2013 Het CFV heeft in 2013 weer een positief oordeel gegeven over de continuïteit van onze corporatie. De beoordeling heeft plaatsgevonden aan de hand van onze prognosegegevens 2013-2017. 9.3 Administratieve organisatie en interne controle In 2013 zijn we verder gegaan met het verbeteren van de administratieve organisatie en interne controle. De volgende onderwerpen zijn opgepakt respectievelijk uitgevoerd: • het investeringsstatuut is aangepast • een investeringsmodel voor DAEB investeringen is opgesteld • een aantal procesbeschrijvingen zijn opgesteld • het intern controleprogramma is opgesteld ( m.i.v. 2014 operationeel)

48

Hoofdstuk 9

Financiën

9.4 Resultaat 2013 Het resultaat over 2013 kan als volgt worden samengevat en vergeleken met de begroting 2013 enerzijds en de werkelijkheid 2012 anderzijds (x € 1.000,-). OMSCHRIJVING

WERKELIJK 2013

WERKELIJK 2012

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten

5.740.929 113.718 665.426 18.391

5.394.550 66.748 388.643 18.915

TOTAAL OPBRENGSTEN

6.538.464

5.868.856

BEDRIJFSLASTEN Lonen en salarissen Sociale lasten Pensoenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

475.534 67.294 86.470 1.499.860 1.461.887

419.491 56.803 78.764 1.520.700 1.319.114

TOTAAL LASTEN

3.591.045

3.394.872

BEDRIJFSRESULTAAT

2.947.419

2.473.984

-1.677.304

-1.687.608

148.024 666.044

-227.648 474.493

16.397 -712.933

17.114 -679.198

1.387.647

371.137

-14.281

-10.234

1.401.928

381.371

Afschrijvingen op materiele vaste activa Overige waardeveranderingen materiele vaste activa/onrendabele toppen Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten Rentelasten

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING Belastingen JAARRESULTAAT

Het verslagjaar 2013 is afgesloten met een bedrijfsresultaat van € 2.900.000 positief. Vergeleken met het bedrijfsresultaat van € 2.500.000 over het verslagjaar 2012 is het bedrijfsresultaat toegenomen met ca. € 500.000. Deze toename is te verklaren uit per saldo een toename van de inkomsten met ca. € 700.000 en toename van de kosten met ca. € 200.000. De toename van de inkomsten opzichte van het vorige verslagjaar wordt voor een groot deel veroorzaakt door hogere huuropbrengsten en hogere verkoopopbrengsten van verkopen bestaand bezit. De stijging van de huuropbrengsten wordt veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging, het in exploitatie nemen van het medisch centrum (medio 2012), de Bloemenkiosk in Waarder (ultimo 2013) en de oplevering van 23 huurappartementen Westveen (ultimo 2013).

49

Hoofdstuk 9

Financiën

De toename van de verkoopopbrengsten is het gevolg van een toename van de verkochte woningen met 3 stuks ten opzichte van vorig verslagjaar. De gemiddelde verkoopopbrengst is, als gevolg van marktomstandigheden en het geven van een korting op de verkoopprijs gemiddeld wel lager dan voorgaand jaar. De toename van de kosten met ca. € 200.000 ten opzichte van het voorgaand verslagjaar wordt verklaard door een toename van de personeelskosten met ca. € 75.000, een toename van de overige bedrijfskosten met ca. € 143.000 en een geringe afname van de onderhoudskosten met € 20.000.

In 2013 hebben we aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting € 232.000 betaald voor de bijdrageheffing saneringssteun. 9.5 Financiële toekomst Omschrijving

Norm wsw

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Interest Covrage Ratio

1,40

3,22

2,36

1,69

1,66

1,71

1,96

Debt Service Coverage Ratio ( - 2% afl.fictie)

1,00

1,37

1,60

1,17

1,16

1,20

1,37

Loan to value

75%

31%

45,8%

46,7%

43,9%

42,6%

39,6%

Sovabiliteit

25%

60%

56,2%

51,9%

53,7%

56,1%

57,8%

Zoals uit boven vermelde kengetallen blijkt, zijn we financieel gezond. Maar de impact van bovengenoemde heffingen en bijdragen is erg groot. Wij willen blijven instaan voor een passende en kwalitatief goede woningvoorraad in de toekomst. Daarmee zullen wij als randvoorwaarde de bepalingen voor een afdoende liquiditeit en solvabiliteit, mede op basis van de beoordelings criteria van het Waarborgfond Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, blijven hanteren.

50

Hoofdstuk

10

Overige activiteiten

51

Hoofdstuk 10

Overige activiteiten

De wijze van beleggen van geldmiddelen is vastgelegd in een treasurystatuut dat in november 2011 is goedgekeurd door de Raad van Toezicht. Hierin is het gebruik van derivaten niet toegestaan. Volgens het statuut is het beleid om maximaal gebruik te maken van de mogelijkheden van interne financiering, gezien de relatief lage rentevergoeding op de geldmarkt. In 2013 heeft de treasurycommissie vier keer vergaderd. In de vergaderingen zijn naast Thesor als extern adviseur de directeur, de stafmedewerker en de coördinator a.i. financiën vertegenwoordigd. Passend binnen de mogelijkheden van het statuut zijn leningen met een depositofaciliteit aangetrokken om daarmee tijdig de voorziene liquiditeitsrisico’s te kunnen afdekken. Deze risico’s zijn ontstaan door een opstapeling van aflossingen in 2014 en de financieringsbehoefte voor nieuwbouw. Onze huisbankier, de BNG (Bank Nederlandse Gemeenten) en de bank waar overtollige liquide middelen worden belegd (Rabobank) voldoen aan de minimale rating volgens ons Treasurystatuut. De vereniging neemt niet deel in en is geen verbintenissen aangegaan met andere rechtspersonen en/of vennootschappen. Wel is er sinds 2010 een Vereniging van Eigenaren opgericht voor fase 1 van de Maxima locatie. Dit gebouw is een verzameling van koop- en huurwoningen en een school, die inmiddels eigendom is van de gemeente. Wij zijn als eigenaar van 12 appartementen en de BSO een belangrijke eigenaar en daarom ook vertegenwoordigd in het bestuur. Eind 2013 is de Vereniging van Eigenaren opgericht voor het Midi Winkelcentrum in Driebruggen. Wij zijn eigenaar van ongeveer de helft van het commerciële deel. In het bestuur zijn wij vertegenwoordigd. Voor de Stichting MFA’s De Wiericke, de eigenaar van de scholen in het gelijknamige gebouw, voeren wij technisch beheerwerkzaamheden uit. Wij hebben sinds eind 2012 een ‘gebruikersaandeel’ ad € 1.602, - in Woningnet. Via Woningnet bieden we de vrijkomende woningen via Woningnet aan.

52

Hoofdstuk

11

Slot

53

Hoofdstuk 11

Slot

Het bestuur bedankt alle medewerkers, de leden van de vereniging, de Raad van Toezicht en alle maatschappelijke partners die in 2013 hebben meegewerkt aan de realisatie om de doelstelling van de Woningbouwvereniging Reeuwijk mogelijk te maken; ”prettig wonen in leefbare kernen in Reeuwijk”.

Vincent van Luit Reeuwijk, 13 mei 2014 directeur-bestuurder

54

Kengetallen

OMSCHRIJVING

2013

2012

2011

2010

2009

1049

1.031

1.033

1.041

1.048

Eigen vermogen/woning *

28.568

29.050

19.607

18.939

4.968

Onderhoudskosten/woning

1.430

1.475

1.257

1.234

2.114

1.872

1.742

1.379

1.278

875

Aantal verhuureenheden Woningen/woongebouwen Balans en winst- en verliesrekening in €

Bedrijfskosten incl. personeelskosten excl. servicekosten/woning

0

319

-4.770

-1.883

628

Materiële vaste activa per woning

Jaarresultaat/woning

46.708

44.747

36.004

30.755

19.850

Lang vreemd vermogen per woning

15.242

16.363

13.610

14.726

15.605

Economische waarde (WOZ) per woning

-

199.000

208.187

211.427

211.427

46.619

44.060

35.336

31.114

31.187

Solvabiliteit (EV/TV) in %

59,0

58,3

49,9

53,6

22,1

Liquiditeit (vlottende activa/vlottende passiva)

0,07

0,83

0,84

1,14

0,9

Rentabiliteit eigen vermogen (winst/EV) in %

0,00

1,1

-24,3

9,9

12,6

4,3

4,3

4,6

4,95

4,8

-1,4

2,0

-10,5

7,4

6,2

Bedrijfswaarde sociaal vastgoed per woning Financiële continuïteit

Rente vreemd vermogen (rente/gem. schuldrest) in % Rentabiliteit totaal vermogen (winst+ bet. rente/TV) in %

39.550

32.553

24.397

18.638

5.222

ICR (excl. verkopen)

Interne financiering/woning (x € 1)

3,22

3,09

3,60

-

-

Loan to value

0,31

0,35

0,46

-

-

Dekkingsratio (schuldrestant/WOZ onderpandswaarde)

8,0%

-

-

-

-

DSCR

1,37

-

-

-

-

- sociale huursector €

465

423

415

396

383

- vrije huursector €

923

910

1.025

1.018

1005

Huren Gemiddeld per maand per woning per 30 juni:

Gemiddelde woningwaardering in punten**)

150

142

141

136

141

Gemiddelde huurprijs per punt in € **

3,10

2,97

2,93

2,91

2,72

- sociale huurwoningen

4,5

2,3

1,3

1,2

2,5

- vrije huursector

2,3

0

1,3

1,2

2,5

Huurachterstand in % bruto jaarhuur

0,22

0,33

0,24

0,29

0,50

Huurderving in % bruto jaarhuur

0,51

0,62

1,09

1,01

0,78

62

59

55

46

73

Goedkoop***)

232

268

319

354

356

Betaalbaar***)

654

675

657

641

643

Duur***)

155

80

50

39

42

8

8

7

7

7

Gemiddelde huurverhoging per 1 juli in %:

Aantal mutaties (per 1000 woningen) Woningvoorraad

Vrije sector***)

*) miv 2010 stelselwijziging toegepast **) exclusief appartementen in vrije huursector ***) voor een nadere definiëring wordt verwezen naar het jaarverslag

55

Jaarrekening Balans

Balans per 31 december 2013 (en 2012) in € ACTIVA

31 DECEMBER 2013

2012

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa - Sociaal vastgoed in exploitatie - Onroerende zaken in ontwikkeling

48.623.696

45.161.994

27.601

588.815

345.654

383.722

- Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Vastgoedbeleggingen

48.996.951

46.134.531

3.121.499

3.014.998

52.118.450

49.149.529

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen - Huurdebiteuren

10.886

19.779

- Overige vorderingen

12.082

9.824

- Overlopende activa

29.649

21.766

Liquide middelen

TOTAAL

52.617

51.369

416.178

2.180.347

468.795

2.231.716

52.587.245

51.381.245

56

Jaarrekening Balans

Balans per 31 december 2013 (en 2012) in € PASSIVA

31 DECEMBER 2013

2012

EIGEN VERMOGEN - Overige reserves

31.750.832

29.950.370

VOORZIENINGEN - Voorziening latente belastingverplichting - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

21.135

35.416

3.243.411

3.130.430

3.264.546

3.165.846

10.630.847

15.586.984

43.646.225

48.703.100

LANGLOPENDE SCHULDEN - Leningen kredietinstellingen

KORTLOPENDE SCHULDEN - Schulden aan kredietinstellingen

5.357.829

1.282.881

- Schulden aan leveranciers

741.015

694.735

- Belastingen en premies sociale verzekeringen

180.502

272.756

- Overlopende passiva

661.674

427.673

TOTAAL

6.941.020

2.678.045

52.587.245

51.381.245

57

Jaarrekening Winst-en verliesrekening

Winst-en verliesrekening over 2013 (in €) OMSCHRIJVING

WERKELIJK 2013

WERKELIJK 2012*

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten

5.740.929 113.718 665.426 18.391

5.394.550 66.748 388.643 18.915

TOTAAL OPBRENGSTEN

6.538.464

5.868.856

BEDRIJFSLASTEN Lonen en salarissen Sociale lasten Pensoenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

475.534 67.294 86.470 1.499.860 1.461.887

419.491 56.803 78.764 1.520.700 1.319.114

TOTAAL LASTEN

3.591.045

3.394.872

BEDRIJFSRESULTAAT

2.947.419

2.473.984

-1.677.304

-1.687.608

148.024 666.044

-227.648 474.493

16.397 -712.933

17.114 -679.198

1.387.647

371.137

-14.281

-10.234

1.401.928

381.371

Afschrijvingen op materiele vaste activa Overige waardeveranderingen materiele vaste activa/onrendabele toppen Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten Rentelasten

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING Belastingen JAARRESULTAAT

*Jaaresultaat 2012 voor vergelijkingsdoeleinden aangepast i.v.m. gerealiseerde herwaadering van de verkochte woningen

58

Jaarrekening Waarderingsgrondslagen

Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vereist vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn de referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en winst en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Verwerking van verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen, feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom de projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase, en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning, heeft plaatsgevonden. Materiele vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiele vaste activa de volgende uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies zijn te kwalificeren als investeringssubsidies worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de direct toerekenbare interne kosten geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond is gekocht met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Woningbouwvereniging Reeuwijk verwerkt de kosten van groot onderhoud in haar materiele vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze vervanging gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van

59


deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociaal vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks door de Minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijkrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs-, en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Woningbouwvereniging Reeuwijk is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het sociaal rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woningbouwvereniging Reeuwijk zich als vastgoedbeheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Woningbouwvereniging Reeuwijk waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde en de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door verbetering of vergroting van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat geen sprake is van waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10 procent afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van kasstroom genererende eenheid. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Bepaling van de bedrijfswaarde Onder bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De

60


bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijk en onderbouwde veronderstellingen die de beste inschatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting. In deze meerjarenbegroting is de meerjaren onderhoudsbegroting opgenomen. Het in de meerjaren onderhoudsbegroting opgenomen planmatig onderhoud is gebaseerd op de onderkende onderhoudscycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte groeivoet voor inflatie, huurstijging en rente. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: 2013 Huurverhoging: Sociale huurwoningen Commerciële huurwoningen Overig commercieel vastgoed

Jaar 1-5 Inflatie + 1% Inflatie + 1% Inflatie + 0,5%

2012 Jaar 6 e.v.

Jaar 1-5

Jaar 6 e.v.

Inflatie + 1,5% Inflatie + 1,5% Inflatie + 0,5%

Inflatie - 0,5% Inflatie - 0,5% Inflatie - 0,5%

Inflatie - 1% Inflatie - 1% Inflatie - 1%

Inflatie

2,5%

2%

3%

3%

Stijging onderhoudslasten Stijging lonen en salarissen Stijging overige bedrijfskosten

1,5% 3,0% 3,0%

3,0% 3,0% 3,0%

1,5% 3,0% 3,0%

3,0% 3,0% 3,0%

Huurderving

0,75%

0,75%

0,25%

0,25%

Onderhoud

Cyclische meerjaren onderhoudsbegroting

Cyclische meerjaren onderhoudsbegroting

Begroting 2014 en financiële meerjaren begroting

Begroting 2013 en financiële meerjaren begroting

Geschatte opbrengst onder aftrek van kosten voor sloop, uitplaatsing en bouwrijp maken

Geschatte opbrengst onder aftrek van kosten voor sloop, uitplaatsing en bouwrijp maken

4 woningen per jaar

4 woningen per jaar

Minimale exploitatieduur

15 jaar

15 jaar

Harmonisatie periode

5 jaar

5 jaar

Personeelskosten en overige bedrijfskosten Restwaarde

Verkopen

Mutatiegraad Verhuurdersheffing

5%

5%

Opgenomen onder de overige bedrijfskosten

n.v.t

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor de verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van het bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. 61


De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. De kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten, kosten bouwrijp maken, kosten van uitplaatsing en asbestsanering. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die het complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen de historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in de bedrijfswaarde worden als volgt verwerkt.: • •

Bij een waardestijging: als ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies ( respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Afschrijvingen De afschrijvingen zijn gebaseerd op de lineaire methode. Over de restwaarde wordt niet afgeschreven. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde, geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als de basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die bestemd zijn om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Bijzondere waardevermindering Woningbouwvereniging Reeuwijk beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een actief aan een bijzondere waardeverandering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is er sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroom genererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de desbetreffende kasstroom genererende eenheid, is er sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling.

62


Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats in het jaar nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn gekomen. Onroerende zaken ten diensten van de exploitatie De onroerende zaken ten diensten van de exploitatie bestaan uit de investering in het kantoorpand en de inrichting van het kantoorpand (incl. automatisering). Het kantoorpand is gewaardeerd op taxatiewaarde. Het kantoorpand is gewaardeerd tegen de (lagere) taxatiewaarde ten opzichte van de historische kostprijs, verminderd met lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige levensduur. De overige investeringen in activa ten diensten van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige levensduur Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijging of beide te realiseren. De vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als “ vastgoedbeleggingen in exploitatie” indien ze beschikbaar zijn voor de verhuur. Typering Het commercieel vastgoed omvat een tweetal categorieën, te weten huurwoningen en overig commercieel onroerend goed. Huurwoningen met een huur boven de huurtoeslaggrens ( liberalisatiegrens) worden gekwalificeerd als vastgoedbelegging. Het overig commercieel vastgoed is vastgoed dat niet vermeld staat op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande staatssteun voor toegelaten instellingen. Waarderingsgrondslag Woningbouwvereniging Reeuwijk waardeert haar commercieel onroerend vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Als invulling van de actuele waarde geldt de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituaties en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer de redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde is vastgesteld op basis van taxaties door een onafhankelijke taxateur. Het commercieel vastgoed wordt eens in de drie jaar getaxeerd. De reële waarde is gebaseerd op de waarde in verhuurde staat. Mutaties in de reële waarde Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als “niet gerealiseerde herwaardering” bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Voorraden Huurwoningen die ultimo van het jaar leegstaan en bestemd zijn voor de verkoop worden gewaardeerd tegen de netto-opbrengstwaarde. De netto-opbrengstwaarde is de geschatte opbrengst bij verkoop onder aftrek van direct aan de verkoop toe te rekenen verkoopkosten.

63


Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. De vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid, gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum, wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas-, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan 12 maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Dit is het moment waarop het definitief ontwerp (DO) is vastgesteld. De voorziening wordt gewaardeerd naar de beste schatting van bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening belastinglatenties De voorziening heeft betrekking op het tijdelijke verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de leningenportefeuille. De waardering is op nominale waarde gebaseerd. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze is over het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Na eerste waardering worden de langlopende schulden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Leningen kredietinstellingen Deze zijn opgenomen voor de geamortiseerde kostprijs ultimo boekjaar. Kortlopende schulden Voor zover in het voorgaande niet anders is aangegeven, worden de overige passiva gewaardeerd op de nominale waarde.

64


Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het jaarresultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin ze zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengst verantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Het betreft de te ontvangen netto huren, exclusief de vergoedingen voor leveringen van diensten en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Tevens is onder deze post de vergoeding voor erfpacht opgenomen. Vergoedingen Betreft van huurders ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten. Jaarlijks vindt verrekening op basis van de daadwerkelijke uitgaven. De kosten worden verantwoord onder de “overige bedrijfslasten” in de winst- en verliesrekening. Verkoop onroerende goederen Dit betreft het (netto)resultaat van verkochte huurwoningen en het resultaat op projecten voor koopwoningen. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden de vergoedingen voor o.a. afsluiten huurcontacten, woonvergunningen e.d. verantwoord. Daarnaast wordt de doorberekening van geleverde diensten aan derden verantwoord. Afschrijvingen materiele vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op het sociaal vastgoed zijn gebaseerd op actuele waarde van het sociaal vastgoed aan het begin van het verslagjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. De afschrijvingen op de activa ten diensten van de exploitatie is gebaseerd op de lagere taxatiewaarde (kantoorpand) en de verkrijgings- of vervaardigingsprijs ( overige investeringen).

65


De afschrijvingstermijnen bedragen: • Kantoorpand: • Inventarissen/inrichting: • Belettering:

50 jaar 3/4/5/10 jaar 15 jaar

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Indien ultimo van het jaar de stand van de herwaarderingsreserve negatief is, vindt via een dotatie ten laste van het jaarresultaat aanvulling plaats tot het negatieve bedrag. Verder vindt via deze post terugname plaats van in het verleden afgeboekte onrendabele toppen Ten slotte worden onder deze post dotaties aan de voorziening voor onrendabele toppen verantwoord voor toekomstige nieuwbouwprojecten. Lonen en salarissen Lonen en salarissen worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Sociale lasten Sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten De pensioenregeling is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegde pensioenregeling. De corporatie heeft in het geval van een tekort bij het SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de “niet uit de balans blijkende verplichtingen”. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering, zoals huisvesting, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen en servicekosten. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten De rentebaten betreffen de ontvangen rente op bij banken aangehouden rekeningen. De rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt. Rentelasten De rentelasten betreffen de ten laste van het verslagjaar komende rente op leningen. Er worden geen rentelasten geactiveerd. Belastingen In RJ 272.306 is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële 66


waardering een latente belastingpost dient te worden gevormd tot het bedrag dat het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De waardering van latente belastingverplichtingen en latente belastingvorderingen is gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt derhalve een periode tussen de vijf tot maximaal tien jaren. Om deze reden zijn ten aanzien van de waarderingsverschillen uit hoofde van het bezit (onder andere openingsbalans materiële vaste activa per 1 januari 2008) geen latenties in de jaarrekening verwerkt. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd > 1 jaar. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening zijn een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. Dientengevolge kan de fiscale last over 2009 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.

67


Financiële instrumenten en risicobeheersing Algemeen De financiële sturing van Woningbouwvereniging Reeuwijk vindt plaats op basis van adviezen van de treasurycommissie, een treasyrystatuut, investeringsstatuut, financiële beleidsuitgangspunten en de meerjaren liquiditeitsbegroting. In het treasurystatuut is het gebruik van derivaten uitgesloten. Wel is het gebruik van financiering in de vorm van roll-over leningen met deposito faciliteit toegestaan. Overeenkomstig RJ uiting 2013-15 wijzen een aantal passages in RJ 290 Financiële Instrumenten, welke zien op hedge accounting, het scheiden van embedded derivaten van het basiscontract en de toelichting op liquiditeitsen kasstroomrisico’s uit hoofde van hedgerelaties. Woningbouwvereniging Reeuwijk gebruikt geen derivaten en heeft ook geen embedded derivaten in haar contracten. Derhalve heeft deze wijziging geen invloed. Renterisico’s De renterisico’s worden beheerst door een zo gelijk mogelijk spreiding in de vervalkalender van de leningenportefeuille aan te brengen Het jaarlijks bedrag waarover renterisico mag worden gelopen is gemaximeerd op 15 % van de omvang van de leningportefeuille ultimo van het jaar. Middels het looptijdenbeleid wordt gestreefd om het renterisico onder de 15 % te houden. Liquiditeitsrisico Het managen en beheersen van het liquiditeitsrisico vindt plaats op basis van de (meerjaren) liquiditeitsbegroting. Deze begroting wordt per kwartaal bijgesteld. Voor de beheersing van het liquiditeitsrisico op de korte termijn beschikt Woningbouwvereniging Reeuwijk over een Rekening courant faciliteit van € 1.500.000. Voor de langere termijn wordt het liquiditeitsrisico beheerst middels de borgingsfaciliteit van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico ultimo van het jaar kunnen als volgt weergegeven worden: Liquide middelen Rekening-courant faciliteit Lopende investeringsverplichtingen Reeds aangegane nog te storten leningen Nog niet benutte borgingsruimte WSW

€ 356.000 € 1.500.000 € 15.486.000 € 8.500.000 € 16.000.000

Van de nog niet benutte borgingsruimte ultimo verslagjaar is inmiddels € 2.500.000,00 ingevuld per 1 augustus 2014. Beschikbaarheidsrisico De genomen maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft haar financiële meerjaren prognose zodanig aangepast, dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor de financieringen en herfinanciering gecontinueerd wordt. Woningbouwvereniging Reeuwijk voldoet in de meerjaren prognose aan de financiële kengetallen zoals deze door de externe toezichthouders gehanteerd worden. Vooruitlopende op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteert Woningbouwvereniging Reeuwijk het “eigen middelen beleid” van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft daardoor de mogelijkheid om niet-DAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de kasstroom uit verkopen van het bestaand bezit. In 2013 hebben investeringen in een bloemenkiosk in niet-DAEB plaats gevonden. De verwachting voor 2014 is dat de niet-DAEB investeringen uit eigen middelen gefinancierd kunnen worden. Voor de DAEB financieringen kan volstaan worden met het aantrekken van WSW geborgde leningen. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. 68


Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Waardering vaste activa Materiele vaste activa, actuele waarde Woningbouwvereniging Reeuwijk waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen ( en wijzigingen) waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van de jaarrekening een grote onzekerheid: Verhuurdersheffing De verhuurdersheffing is een feit. De wet voor de verhuurdersheffing geeft concreet aan welke heffing gaat plaatsvinden per jaar tot en met het jaar 2017. De wetgeving geeft niet aan dat deze wet eindigt. Om deze reden is de verhuurdersheffing ook na het jaar 2017 ingerekend. De grondslag voor de heffing vormt de WOZ-waarde. De heffingspercentages tot en met 2017 zijn als volgt: 2013: 0,0014% 2014: 0.2310% 2015: 0.3850% 2016: 0.4200% 2017: 0.4900% Voor de periode na 2017 zijn nog geen percentages bekend. Hoe hoog de heffingen na 2017 gaan worden is hoogst onzeker. In de berekening van de bedrijfswaarde is voor de periode na 2017 rekening gehouden met 0,4900% (=percentage 2017) tot het einde van de levensduur. Huurverhoging Om de nadelige effecten van de verhuurdersheffing op te vangen zullen enerzijds de huren extra verhoogd moeten worden en anderzijds zal op de kosten van de bedrijfsvoering bezuinigd moeten worden. In de bedrijfswaarde is rekening gehouden met een gemiddelde huurverhoging van 3,5 % tot het einde van de levensduur. Overige bedrijfskosten In de bedrijfswaarde berekening is rekening gehouden met een structurele bezuiniging die oploopt tot € 175.000 per jaar vanaf 2016. Dit mede voor de opvang van de nadelige effecten van de verhuurdersheffing. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de verkoop van 4 bestaande huurwoningen per jaar over een periode van 5 jaar. De ingerekende opbrengst is begroot op € 2.900.000 ( € 580.000 p.j.). Tot en met 2013 heeft Woningbouwvereniging Reeuwijk de geschatte verkopen ook gerealiseerd. In hoeverre voor 2014 en verder de geschatte aantallen gerealiseerd worden is gezien de huidige stand van de woningmarkt moeilijk te voorspellen. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten, en overige belanghebbenden aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en nieuwbouwprojecten. Een feitelijk verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid als het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

69


De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigen in de tijd ondergaan door bewegingen in de prijsniveaus van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Zodra dergelijke afwijkingen dreigen te ontstaan wordt de voorziening voor onrendabele toppen aangepast.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode. De kasstromen zijn onderverdeeld in operationele-, investerings-, en financieringskasstromen.

70

Jaarrekening Toelichting op de balans Toelichting op de te onderscheiden posten van de balans (in €) 31 december 2013

31 december 2012

48.623.696

45.161.994

27.601

588.815

345.654

383.722

48.996.951

46.134.531

58.852.912

47.524.277

Cumulatieve afschrijving en herwaardering

-13.690.918

12.523.046-

Saldo

45.161.994

34.979.174

ACTIVA MATERIELE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie Totaal Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1-1-2013 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

correctie beginbalans Boekwaarde per 1 januari

-

22.057

45.161.994

35.001.231

2.231.383

511.362

Voorraadmutaties in het boekjaar: . Her classificatie oplevering Westveen en grond in erfpacht . Desinvesteringen a.g.v. verkopen . Investeringen in verbeteringen . Afschrijvingen . Aanvullende onrendabele top nieuwbouw Westveen

-268.249

-96.640

765.310

479.206

-1.195.565

-1.192.674

-38.152

0

. Overige waardeveranderingen

1.966.975

10.459.509

Mutatie actuele waarde 2013

3.461.702

10.160.763

63.461.933

58.852.912

Cumulatieve afschrijving en herwaardering

-14.838.237

-13.690.918

Boekwaarde 31-12

48.623.696

45.161.994

Stand per 31 december Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

De her classificatie is als volgt samengesteld: Oplevering nieuwbouw Westveen Overboeking grond in erfpacht

4.551.131 33.252 4.584.383

Af: t.l.v. activa in ontwikkeling gevormde voorziening onrendabele top t.m. 2012 t.l.v. voorziening onrendabele investeringen gevormde voorziening

-2.222.291 -130.709 2.231.383

Van de woningen en woongebouwen in exploitatie zijn 18+76 woningen geselecteerd voor verkoop. In 2013 en 2012 zijn respectievelijk 6 en 3 woningen verkocht.

71

Jaarrekening Toelichting op de balans

Zekerheden: In 2013 is aan het WSW voor het niet DAEB bezit een onherroepelijke volmacht verstrekt voor het vestigen van hypotheek en pandrecht voor een bedrag ad € 51.600.000,00 Verzekering: De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. 31 december 2013

31 december 2012

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Stand per 1-1 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijving en herwaardering, voorziening onrendabele top Boekwaarde per 31-12

3.564.743

3.023.066

-2.975.928

1.216.050-

588.815

1.807.016

2.834.911

4.543.425

-3.352.838

-2.785.698

-9.127

0

-34.160

-2.975.928

-561.214

-1.218.201

624.096

3.564.743

-596.495

-2.975.928

27.601

588.815

Mutaties: Investeringen in nieuwbouw Her classificatie: overboeking Westveen, Winkelcentrum en Maxima fase 2 Afboeking kosten niet doorgegane projecten Dotatie aan de voorziening onrendabele investeringen projecten in ontwikkeling Mutaties Stand 31-12 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijving en herwaardering, voorziening onrendabele top Boekwaarde 31-12

De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn opgenomen voor de feitelijk tot de balansdatum uitgegeven bedragen, onder aftrek van de geraamde onrendabele investeringen. Het verloop van voorzieningen onrendabele investeringen is onderstaand weergegeven.

72


De specificatie van de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling is als volgt weer te geven: 31 december 2013

31 december 2012

Wollegras balkonuitbouw

0

3.570

Grond WDS locatie

0

33.252

3.784

2.147

Groendijck Oost Maxima fase 2 Winkelcentrum Driebruggen( winkel en bloemenkiosk) Westveen

438.620

130.302

0

1.046.675

0

2.222.291

Westveen 2

20.338

0

Miereakker

155.692

123.335

Oude Tol

3167

910

Voormalig gemeentehuis

2495

0

0

2.261

Vierstroom AF: voorziening onrendabele investeringen projecten in ontwikkeling Saldo

624.096

3.564.743

-596.495

-2.975.928

27.601

588.815

Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen in ontwikkeling is als volgt: 31 december 2013 Saldo 1-1

-2.975.928

Her classificatie: Winkel Driebruggen overgeboekt naar vastgoedbeleggingen

500.000

Westveen 23 app. overgeboekt naar sociaal vastgoed in exploitatie

2.222.291

Maxima fase 2 overboeking naar activa in ontwikkeling

-308.698

subtotaal her classificatie

2.413.593

Dotaties t.l.v. resultaat: Aanvullende dotatie onrendabele top Miereakker

-31.665

Dotatie Thomashuis /Herbergier

-2.495

subtotaal dotaties t.l.v. resultaat

-34.160

Saldo 31-12

-596.495

De overboeking naar activa in exploitatie bestaat uit de navolgende opgeleverde projecten: - Sociaal vastgoed Westveen 23 woningen af: voorziening onrendabele toppen t.m. 2012

4.551.1312.222.291

- Grond in erfpacht - Beleggingen Wikelcentrum af: voorziening onrendabele toppen t.m. in 2012 - Onttrekking aan de voorziening i.v.m. investeringen in 2013

-2.328.840 -33.252

1.182.049500.000

-682.049 -308.697 -3.352.838

73


31 december 2013

31 december 2012

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Aanschafwaarde

720.096

696.159

Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen

336.374

290.203

383.722

405.956

0

23.937

Boekwaarde 1-1 Mutaties in het boekjaar : Investeringen Afschrijvingen

-38.068

-46.171

Totaal mutaties

-38.068

-22.234

Aanschafwaarde

720.096

720.096

Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen

374.442

336.374

Boekwaarde per 31-12

345.654

383.722

Stand 31-12

Verzekering De onroerende zaken ten diensten van de exploitatie zijn ultimo boekjaar voor € 1.528.000 verzekerd. In dit verzekerde bedrag zijn tevens de twee boven het kantoor gelegen woningen begrepen. De roerende zaken ten diensten van de exploitatie zijn ultimo boekjaar voor € 116.000 verzekerd. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie is als volgt: Kantoorpand Uitgebreide gevaren Inventarissen Uitgebreide gevaren Actuele Waarde De waarde van de onroerende zaken ten diensten van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (waarde peildatum 01-jan-09) toestandspeildatum 01-jan2013) € 334.000.

74


Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie. De vastgoedleggingen hebben betrekking op de 7 woningen aan de Raadhuisweg, het medisch centrum aan de Kaarde en het winkelcentrum in Driebruggen 31 december 2013 31 december 2012 Stand per 31-12 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

3.143.733

1.859.840

128.735-

79.840-

3.014.998

1.780.000

Her classificatie: Winkelcentrum na oplevering kiosk geheel in exploitatie gekomen

682.049

2.325.988

Aanvullende dotatie onrendabele top Winkelcentrum

82.923-

858.924-

Overige waardeveranderingen winkelcentrum en medisch centrum

492.625-

232.066-

Mutaties

106.501

1.234.998

3.316.198

3.143.733

Cumulatieve afschrijving en herwaardering Boekwaarde 31-12 Mutaties in het verslagjaar:

Stand 31-12 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijving en herwaardering Boekwaarde 31-12

194.693-

128.735-

3.121.499

3.014.998

De herclassificatie is als volgt samengesteld: Investering Winkelcentrum Driebruggen

1.182.048

Af: reeds gevormde voorziening onrendabele top t.m. 2012

500.000saldo

682.048

De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2013 bedraagt € 6.338.744 VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Huurdebiteuren

10.886

19.779

Overige vorderingen

12.082

9.824

Overlopende activa

29.649

21.766

Totaal

52.617

51.369

5.331

15.280

0

1.064

Huurdebiteuren 4 (9) (ex) huurders ter incasso bij de deurwaarder 3 (3) huurders, procedure schuldsanering/schuldhulpverlening 2 (0) huurders met een betalingsregeling

732

0

4 (0) >2 maanden

3.653

0

16 (13) huurders met 1 maand of minder

4.170

6.654

13.886

22.998

3.000

3.219

10.886

19.779

Af: voorziening dubieuze huurdebiteuren De huurachterstand in een percentage van de te incasseren jaarhuur bedraagt per 31 december 2013 0,22%. Op 31 december 2012 was dit 0,33%.

75


Overige vorderingen Overige debiteuren

12.082

9.824

12.082

9.824

14.043

19.295

15.606

2.471

29.649

21.766

Overlopende activa Vooruitbetaalde verzekeringspremies Overige overlopende activa

31 december 2013 31 december 2012 Liquide middelen Kas Banken (rekening - courant) Banken (ondernemersdeposito) De liquide middelen staan ter vrije beschikking van woningbouwvereniging Reeuwijk

410

526

415.768

62.020

0

2.117.801

416.178

2.180.347

31 december 2013 31 december 2012 PASSIVA EIGEN VERMOGEN Overige reserves

29.967.533

29.569.000

Stand per 1 januari

29.569.000

20.253.914

618.704

9.550.261

0

-183.168

-220.171

-52.007

0

0

1.401.928

381.371

31.750.832

29.950.371

27.740.869

18.190.612

Mutatie actuele waarde bij positieve herwaardering sociaal vastgoed Mutatie actuele waarde bij positieve herwaardering beleggingen Vrijval t.g.v. resultaat: gerealiseerde herwaardering i.v.m. verkopen Bij: voordelig resultaat boekjaar

Stand per 31 december In het eigen vermogen ultimo van het jaar zit een ongerealiseerd herwaardering opgenomen van € 28.359.573 Deze herwaardering heeft betrekking op het sociaal vastgoed in exploitatie. Het verloop van de ongerealiseerde herwaardering kan als volgt weergegeven worden: Ongerealiseerde herwaardering per 1-1 overige waardeveranderingen vrijval i.v.m. verkopen Ongerealiseerd herwaardering per 31-12

838.876

9.602.264

-220.172

-52.007

28.359.573

27.740.869

21.135

35.416

3.243.411

3.130.430

3.264.546

3.165.846

VOORZIENINGEN

Latente belastingverplichtingen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw*

76


Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van investeringen in nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw is als volgt samengesteld: 31 december 2013 *Saldo 1-1

3.130.430

Her classificatie: overboeking naar activa in ontwikkeling Overboeking Westveen naar sociaal vastgoed in exploitatie

-130.710

Maxima fase 2, overboeking naar activa in ontwikkeling

-308.697

Dotatie ten laste van het resultaat

552.388 112.981

Saldo 31-12

3.243.411

De latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de waardering van de leningen o/g (fiscaal disagio). 31 december 2013 31 december 2012 LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Het verloop van de post leningen kredietinstellingen is als volgt: Saldo per 1 januari

16.869.865

14.058.635

400.000

3.100.000

Mutaties in het boekjaar: Nieuwe leningen o/g Contractuele aflossingen

-1.281.189

-288.770

Aflossingen vervallen leningen o/g (einde looptijd)

15.988.676

16.869.865

5.357.829

1.282.881

10.630.847

15.586.984

2.988.676

3.269.865

11.500.000

12.500.000

1.500.000

1.100.000

15.988.676

15.769.865

5.000.000

1.100.000

Saldo per 31 december Af: Binnen het jaar vervallend, derhalve kortlopend Saldo per 31 december op lange termijn Leningen gesplitst naar soort: Annuïtaire leningen Fixeleningen Overige Leningen gespitst naar restant looptijd: Korter dan 1 jaar Van 1 tot 5 jaar

3.064.751

6.128.988

Van 5 tot 10 jaar

3.500.000

5.100.000

597.758

656.066

Van 10 tot 15 jaar Langer dan 20 jaren

3.826.167

3.884.811

15.988.676

16.869.865

77


Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen kredietinstellingen bedraagt in het boekjaar 4,3% (voorgaand boekjaar 4,31%). De leningen kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten- of fixe methodiek (hoofdsom ineens geheel aflosbaar ultimo looptijd). Zekerheden Van het totaal bedrag aan leningen ultimo 2013 wordt € 14.488.676 geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Voor de financiering van het medisch centrum is een lening ad € 1.500.000 aangetrokken zonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Als zekerheid voor de nakoming van rente en aflossingsverplichtingen is hypotheek- en pandrecht gevestigd. Disagio Het disagio komt ten laste van het jaar waarin de nieuwe leningen ontvangen zijn. Marktwaarde van de leningen Marktwaarde van de leningen ultimo van het jaar is € 21.463.085 (incl. opgelopen rente) 31 december 2013 31 december 2012 KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen

5.357.829

1.282.881

Schulden aan leveranciers

741.015

694.735

Belastingen en premies sociale verzekeringen

180.502

272.756

Overlopende passiva

661.674

427.673

6.941.020

2.678.045

5.357.829

1.282.881

5.357.829

1.282.881

741.015

694.735

20.771

23.241

Pensioenpremie

2.354

1.981

Omzetbelasting

148.531

238.688

8.846

8.846

180.502

272.756

270.739

266.993

66.665

33.965

Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende gedeelte van de langlopende leningen o/g

De maximale kredietfaciliteit bedraagt €1.500.000; er zijn geen zekerheden en verklaringen verstrekt ter zekerheid. Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing en premies sociale verzekeringen

Vennootschapsbelasting

Overlopende passiva Niet vervallen rente Vooruitontvangen huur Nog te verrekenen servicekosten/glasfonds Overige overlopende passiva

11.915

18.742

312.355

107.973

661.674

427.673

78


Niet uit de balans blijkende rechten, verplichtingen en risoco’s Obligo waarborgfonds 31 december 2013 31 december 2012 Obligo ten gunsten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) i.v.m borgstelliing leningen (3,85% van het schuldrestant ultimo boekjaar)

885.064

818.895

Koopovereenkomst grond Oude Tol met de gemeente Plan Reeuwijk-Brug, overeenkomst d.d. 24-7-2006, 3.971 m² grond en 458 m² ondergrond van water, totaal ten bedrage van € 272.268 k.k. De akte van levering zal worden verleden binnen één maand na de datum van het besluit van burgemeester en wethouders van Reeuwijk tot verkoop van de onderhavige grond. Nieuwbouw12 woningen Miereakker Ultimo van het jaar is op de project € 155.000 uitgegeven. De totale investeringsverplichting is € 2.580.000. Het restant van de aangegane verplichting ultimo 2013 bedraagt € 2.425.000. Garantiestelling Kosterdijk 9 resp. Bernadottestraat te Waarder De vereniging staat voor 33,33 % resp. 50 % deel garant in het eventuele verlies bij verkoop door de gemeente van bovengenoemde woning. Roll-over lening en lening met uitgestelde storting Eind 2013 beschikt de woningbouwvereniging over roll-over lening met deposito faciliteit ad € 2.500.000,00. Ultimo van het jaar is van deze lening nog geen gebruik gemaakt. De roll/over wordt per 5 februari 2014 omgezet in een fixe lening. Daarnaast is in2012 een fixe lening ad euro 3.000.000,00 afgesloten met een uitgestelde storting per 10 februari 2014. Het rentepercentage bedraagt 3,095 % Rekening courant faciliteit Met de BNG is een rekening courant faciliteit overeengekomen van € 1.500.000,00 Achtervang verkopen ontwikkelaars Voor project De Miereakker is Woningbouwvereniging Reeuwijk achtervang bij tegenvallende verkopen van woningen door de ontwikkelaar. De ontwikkelaar brengt de woningen in de verkoop, mocht de verkoop tegenvallen , dan zijn er afspraken over de overname van de niet verkochte woningen door de vereniging tegen vooraf overeengekomen prijzen. Bij de Miereakker is de afspraak dat de vereniging maximaal 18 woningen overneemt tegen een vooraf overeengekomen koopsom van euro 215.000,00 per stuk inclusief een parkeerplaats. Voor de afname van de 12 huurwoningen en de achtervang van maximaal 18 woningen is in 2013 een bankgarantie verstrekt van € 651.500. BTW terugvordering Maxima fase 1, 2 en 3 In 2012 is bij de belastingdienst een verzoek om teruggave voorbelasting ingediend van € 377.000. In hoeverre de belastingdienst dit verzoek honoreert is nog onzeker. Maxima fase 2 onderwijzerswoning en woning aan de Kosterdijk Deze woningen zijn door de gemeente in het verleden aangekocht. Met de Wbv Reeuwijk is overeengekomen dat zij voor 50% participeert in mogelijke winsten- of verliezen indien deze woningen onverhoopt verkocht zouden moeten worden. Gezien de huidige marktomstandigheden schatten wij het verlies bij verkoop op € 100.000 per woning.

79

Jaarrekening Toelichting op de balans en winst-en verliesrekening

2013

2012

5.483.396

5.240.121

253.446

164.670

31.957

22.926

5.768.799

5.427.717

23.962

33.093

3.908

74

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Te ontvangen huur: Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Vergoeding erfpacht

Af: Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid

Totaal huuropbrengsten 5.740.929 5.394.550 De “te ontvangen huur” is gewijzigd ten opzichte van vorig jaar als gevolg van: • de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013 van 4,5 % (en de doorwerking van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2012 van 2,3%); • aanpassingen van de huur als gevolg van woningverbetering en harmonisatie. • in exploitatie gekomen nieuwbouw. Bloemenkiosk Driebruggen en 23 huurappartementen Westveen • verkoop van 6 woningen uit het bestaande bezit De huurderving bedroeg in het boekjaar 0,51% van de te ontvangen huur (vorig boekjaar 0,62%). 2013

2012

125.928

84.755

Vergoedingen Te ontvangen vergoeding overige goederen, leveringen en diensten Af: te verrekenen met huurders Contributies

11.915

18.743

114.013

66.012

903

736

114.916

66.748

1.198

0

1.198

0

113.718

66.748

Af: Vergoedingsderving wegens leegstand Totaal vergoedingen

De vergoedingen betreffen de bijdragen, die de huurders boven de netto-huur betalen wegens stookkosten centrale verwarming (blokverwarming), tuinonderhoud, glazenwassen, water, schoonmaken gemeenschappelijke ruimtes, stroomverbruik en glasverzekering. De vergoedingen zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. De stookkosten centrale verwarming worden per stookseizoen op basis van de werkelijke kosten met de huurders afgerekend.

80


2013

2012

969.750

517.750

268.301

96.640

Verkoop onroerende zaken Opbrengst verkoop huurwoningen/grond Kosten: actuele waarde ( bedrijfswaarde) Direct toerekenbare kosten (taxatie-, makelaarskosten en kosten leegstand)

32.707

24.756

Totale kosten

301.008

121.396

Netto-opbrengst verkochte huurwoningen

668.742

396.354

Het in het boekjaar aantal verkochte woningen bedraagt

6

3

De gemiddelde netto-opbrengst per verkochte woning bedraagt:

111.457

132.118

Netto-opbrengst verkochte huurwoningen

668.742

396.354

-3.316

-7.711

665.426

388.643

Taxatie- en advieskosten overige bestaand woningbezit De vrijval van de herwaardering van de verkochte woningen bedraagt € 220.172 Overige opbrengsten Behandelingskosten huurcontracten/woonvergunning/servicekosten

11.296

12.413

Bijdrage gemeente inzake woonruimteverdeling/urgenties

3.321

1.298

Bijdrage MFA de Wiericke

3.774

5.198

Diverse opbrengsten

-

6

18.391

18.915

2013

2012

Bruto salarissen

475.534

419.491

Pensioenlasten

86.470

78.764

Sociale lasten

67.294

56.803

629.298

555.058

Directie

1,00

1,00

Stafmedewerker

1,00

1,00

Financiële administratie

0,89

0,89

Verhuur en balie

1,61

1,72

Technische Dienst

2,83

2,94

Huishoudelijk

0,11

0,11

7,44

7,66

Bedrijfslasten Lonen, salarissen, pensioen- en sociale lasten

De bezoldiging aan de directeur/bestuurder over 2013 bedroeg € 81.538 Het gemiddeld aantal vaste medewerkers in dienst van de vereniging, herrekend naar fulltimebasis en uitgesplitst naar activiteiten bedroeg:

81


Aan werknemers is een pensioen toegezegd. Deze pensioenregeling mag in de administratie worden verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling, omdat de Woningbouwvereniging Reeuwijk is aangesloten bij de bedrijfstakpensioenfonds SPW en tezamen met andere woningcorporaties dezelfde regeling toepast. Woningbouwvereniging Reeuwijk heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan eventueel hogere toekomstige premies. In de jaarrekening worden derhalve alleen de verschuldigde premies verantwoord. Als gevolg van de kredietcrisis heeft ook het SPW te maken met een (te) lage dekkingsgraad. Hierdoor zullen de premies in de komende jaren stijgen. WNT Voor de toelichting in de jaarrekening is uitgegaan van de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) zoals deze zal komen te luiden nadat het wetsvoorstel Aanpassingswet in werking is getreden. Op het moment van het opmaken van de jaarrekening is het wetsvoorstel wel door de Tweede Kamer, maar nog niet door de Eerste Kamer aangenomen. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft een mededeling in de Staatcourant gepubliceerd dat voor het kalenderjaar 2013 de WNT zal worden gehandhaafd als ware het bij de Eerste Kamer aanhangige wetsvoorstel Aanpassingswet WNT in werking getreden. Op 26 februari 2014 heeft BZK het normenkader WNT gepubliceerd. Dit normenkader is toegepast. Naam

V. van Luit

Datum in dienst

Einde contract

Parttime factor

1-9-2011 30-8-2015

1

Periodiek Variabele loon beloning (belast en onbelast)

87.868


-

Uitwerkingen bij beéndigen dienstverband

18.108

Totaal

Verstrekte leningen/ voorschotten/ garanties

- 105.976

-

BW 2 artikel 383 Naam

V. van Luit

Datum in dienst

Einde contract

Parttime factor

1-9-2011 30-8-2015

1

Periodiek Variabele loon beloning (belast en onbelast)

96.706

Naam

Functienaam

Dhr. W. Gestel

Voorzitter

01-01-2010


Vice-voorzitter


Lid

Mw. C. A. Heij* Mw. C. W. Bezemer*


-

Uitwerkingen bij beéndigen dienstverband

18.108

1e Benoeming 2e Benoeming Datum aftredend

Totaal

Verstrekte leningen/ voorschotten/ garanties

- 114.814

Bezoldiging

-

Belastbare onkostenvergoeding

01-01-2013

31-12-2015

4.140

213

01-07-2010

n.v.t.

30-06-2016

3.663

76

01-01-2010

01-01-2014

31-12-2015

3.221

43

Lid

23-11-2011

n.v.t

22-11-2017

3.662

0

Lid

23-11-2011

n.v.t.

22-11-2017

3.662

0

82


2013

2012

Kosten onderhoud Niet-planmatig onderhoud (kortcyclisch) Planmatig onderhoud (cyclisch)

386.078

400.564

1.113.782

1.120.136

1.499.860

1.520.700

473.923

545.003

87.448

93.410

Overige bedrijfslasten Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten subtotaal beheerskosten

31.334

31.009

592.705

669.422

Heffingen Belastingen

465.514

542.875

Verzekeringen

33.031

19.472

Contributie landelijk federatie

10.611

11.008

Saneringsheffing

231.975

0

subtotaal heffingen

741.131

573.355

127.508

78.490

7.391

0

Overige bedrijfslasten Servicekosten Kosten projecten Diverse bedrijfslasten subtotaal overige bedrijflasten

-6.848

-2.153

128.051

76.337

1.461.887

1.319.114

83


De onder de algemene kosten verantwoorde kosten van BDO en BTB -Accountants kunnen als volgt gespecificeerd worden: 2013 Omschrijving

BDO/ BTB BDO/ BTB NetwerkAccountants organisatie

Wettelijke controle boekjaar BTB Wettelijke controle voorgaand boekjaar BDO Andere controleopdrachten BDO

Totaal netwerk

6.655

6.665

13.680

13.680

2.992

2.992

Fiscale adviesdiensten/ overige BDO

13.970

13.970

23.327

13.970

37.297

BDO Accountants

BDO Netwerkorganisatie

Totaal netwerk

Totaal 2012 Omschrijving Wettelijke controle boekjaar BDO

13.680

13.680

Andere controleopdrachten BDO

4.320

4.320

Fiscale adviesdiensten/ overige BDO

16.963

16.963

16.963

34.963

2013

2012

1.639.236

1.641.437

0

0

1.639.236

1.641.437

38.068

46.171

1.677.304

1.687.608

Dotatie negatieve herwaardering en terugname eerder afgeboekte negatieve herwaarderingen

-855.647

-909.252

aanvullende dotatie onrendabele top Winkelcentrum en Westveen

121.075

858.924

Dotatie voorziening onrendabele investeringen projecten in ontwikkeling

586.548

277.976

-148.024

227.648

Totaal

18.000

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Afschrijvingen op sociaal vastgoed Woningen en woongebouwen (correctie afschr cpl 60 en 1) Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

84


De mutatie in de voorziening onrendabele investeringen projecten in ontwikkeling is opgebouwd uit de volgende posten: Winkel en 2 appartementen Driebruggen, vrijval ort 2 woningen ivm verkoop

0

-224.000

Miereakker 12 huurwoningen, vrijval ivm lagere stichtingskosten

0

-501.425

Maxima fase 1 B, 2 huur en 6 koop in 2012 opgeleverd

0

-390.582

Medisch Cluster, in 2012 in exploitatie gekomen ort via waardeveranderingen verantwoord

0

-670.800

Maxima fase 2 dotatie aan voorziening onrendabele toppen

0

2.064.783

extra dotatie 12 Won. Miereakker

200.000

0

Dotatie onrendabele top Thomashuis/Herbergier

386.548

0

586.548

277.976

De mutatie is als volgt verwerkt: In mindering gebracht op de activa in ontwikkeling

552.388

1.759.878

34.160

-1.481.902

586.548

277.976

Realisatie door afschrijving

445.873

422.486

Realisatie door verkoop

220.171

52.007

666.044

474.493

Toegevoegd aan de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Uit overige reserves vrijgevallen herwaardering

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten Overige renteopbrengsten

16.397

17.114

Totaal rentebaten

16.397

17.114

712.933

675.936

Rentelasten Langlopende schulden: Rente leningen institutionele beleggers Rente schulden aan kredietinstellingen

0

3.262

Totaal rentelasten

712.933

679.198

Vennootschapsbelasting

-14.281

-10.234

85

Jaarrekening Kasstroomoverzicht

2013

2012

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat - Afboeking projectkosten

2.947.419

2.473.984

9.129

-

Verandering in werkkapitaal: - Doorberekende afschrijvingen - Mutatie vorderingen - Mutatie kortlopende schulden

2.201

0

-1.248

217.085

4.262.975

772.701

Geldstroom uit bedrijfsoperaties

4.263.928

989.786

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

7.220.476

3.463.770

- Ontvangen rente - Betaalde rente - Vennootschapsbelasting

16.397

14.114

-712.933

-679.198

14.281

10.234

Kasstroom uit operationele activiteiten

-682.255

-651.850

6.538.221

2.811.920

Kasstroom uit investeringsactiviteiten - Investeringen in materiële vaste activa - Desinvesteringen in materiële vaste activa correctie afschrijvingen beginbalans

-3.600.221

-3.904.219

268.249

96.640

-

22.618 -3.331.972

Kasstroom uit investeringen

-3.784.961

Kasstroom uit financieringsactiviteiten - Mutatie voorziening latente belastingverplichting - Mutatie langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-14.281

0

-4.956.137

1.817.119 -4.970.418

1.817.119

-1.764.169

844.078

2.180.347

1.336.270

-1.764.169

844.077

416.178

2.180.347

Verloop liquide middelen Liquide middelen begin boekjaar Netto kasstroom boekjaar Liquide middelen einde boekjaar

4. Bestemming resultaat 2013 Het voordelig resultaat resultaat 2013 ten bedrage van € 1.401.928 is toegevoegd aan de algemene reserve.

86

Accountantsverklaring

Accountants

Woningbouwvereniging Reeuwijk Koningin Wilhelminahof 6 2811 SZ REEUWIJK

Baker Tilly Berk N.V. Scheveningseweg 80-82 Postbus 85745 2508 CK Den Haag T: +31 (0)70 358 90 00 F: +31 (0)70 350 20 20 E: [email protected] KvK: 24425560 www.bakertillyberk.nl

Referentie

RB\BS\0015053\000001 CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2013 van Woningbouwvereniging ‘Reeuwijk’ te Reeuwijk gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van die WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Alle diensten worden verricht op basis van een overeenkomst van opdracht, gesloten met Baker Tilly Berk N.V., waarop van toepassing zijn de algemene voorwaarden, gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel onder nr. 24425560. In deze voorwaarden is een beperking van aansprakelijkheid opgenomen.

87


Accountants

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningbouwvereniging ‘Reeuwijk’ per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.

2/3

88


Accountants

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Den Haag, 13 mei 2014 Baker Tilly Berk N.V. Was getekend, drs. R. Buitenhuis Registeraccountant

3/3

89

Woningbouwvereniging Reeuwijk • Koningin Wilhelminahof 6 • 2811 SZ Reeuwijk • www.wbvreeuwijk.nl

Kansen voor alle doelgroepen. Jaarverslag 2013

Recommend Documents