KANDUNGAN
1.0
2.0
KONSEP DAN JUSTIFIKASI PEMAJUAN 1.1
Tujuan
1.2
Latar Belakang
1.3
Konsep dan Justifikasi
PELAN KUNCI DAN PELAN LOKASI 2.1
Pelan Kunci
2.2
Pelan Lokasi
5
9
3.0
BUTIR-BUTIR HAKMILIK TANAH & SEKATAN KE ATAS TANAH
13
4.0
ANALISIS KEADAAN SEMASA
14
5.0
4.1
Perihal Tanah
4.2
Pokok dan Tumbuh-tumbuhan
4.3
Infrastruktur, Utiliti dan Kemudahan Awam
CADANGAN PEMBANGUNAN 5.1
Matlamat Pembangunan
5.2
Pelan Susunatur
5.3
Analisis Cadangan Pemajuan
5.4
Aksesibiliti dan Sirkulasi
5.5
Saliran dan Perparitan
5.6
Kemudahan
5.7
Utiliti
5.8
Cadangan Landskap
25
6.0
IMPAK CADANGAN PEMAJUAN
35
7.0
PEMATUHAN DASAR DAN GARIS PANDUAN
36
8.0
7.1
Rancangan Struktur
7.2
Rancangan Tempatan
7.3
Garis Panduan dan Piawaian Perancangan
PENGESYORAN
Jururancang LYK
47
1
LAMPIRAN A 1. Salinan Hakmilik Tanah 2. Carian Rasmi Lot Tapak Cadangan 3. Salinan Cukai Tanah 4. Salinan Cukai Taksiran 5. Maklumat Pemohon
LAMPIRAN B 1. Nilai Kasar Pembangunan (GDV)
LAMPIRAN C 1. Sijil Kelulusan Lembaga Perancang Bandar Malaysia 2. Sijil Keahlian Institut Perancang Bandar Malaysia 3. Sijil Pendaftaran Syarikat Jururancang LYK 4. Resit Institut Perancang Bandar Malaysia 5. Resit Lembaga Perancang Bandar Malaysia
Jururancang LYK
2
RINGKASAN LAPORAN CADANGAN PEMAJUAN (LCP)
BIL 1.0
2.0
3.0 4.0
5.0
KANDUNGAN
PENERANGAN RINGKAS
ULASAN JABATAN
KONSEP DAN JUSTIFIKASI PEMAJUAN Tujuan Cadangan Pembangunan Perniagaan (Pangsapuri Perkhidmatan) Latar Belakang Lot 178 seluas 3.188 ekar Konsep dan Justifikasi Lokasi strategik Selaras dengan zon gunatanah RT Selari dengan keadaan semasa dan sekitar PELAN KUNCI DAN PELAN LOKASI Pelan Kunci Rujuk Pelan 2.1.2 m/s 10 Pelan Lokasi Rujuk Pelan 2.2.2 m/s 12 BUTIR-BUTIR HAK MILIK TANAH DAN SEKATAN Hak milik tanah Geran bernombor GM 254 ANALISIS KEADAAN SEMASA TAPAK Perihal Tanah i. Keadaan semasa tapak Lot tanah kosong (Rujuk Pelan 4.1.1 m/s 15) ii. Keadaan sekitar tapak Utara : Jalan Bukit Mertajam (40’) Selatan : Pusat Jualan, Servis & Alat Ganti(Ultra Gallant Sdn. Bhd.), Tanah Kosong, Rumah Banglo yang ditinggalkan, Stor, Rumah Orang Tua Timur : Jalan sedia ada Barat : Jalan Kapar (132’) (Rujuk Pelan 4.1.2 m/s 17) iii. Profil Topografi Tanah rata iv. Landskap Tiada v. Kualiti Alam Sekitar Baik vi. Saliran dan perparitan Parit konkrit sedia ada di sepanjang Jalan Bukit Mertajam (rujuk Pelan 4.1.5 m/s 21) Pokok dan TumbuhTanah kosong / semak-samun tumbuhan Butir-butir Bangunan Tiada Infrastruktur, Utiliti dan Kemudahan Awam i. Infrastruktur : jalanraya Boleh diakses melalui: dan jaringan rel Jalan Persekutuan 2 Persiaran Sultan Ibrahim Jalan Kapar Jalan Bukit Mertajam Tapak Cadangan ii. Utiliti : Air, elektrik, Terdapat utiliti sedia ada di sekitar tapak telekomunikasi, cadangan pembentungan & gas iii. Kemudahan awam Terdapat kemudahan awam sedia ada di sekitar kawasan tapak cadangan dalam radius 1.5km CADANGAN PEMAJUAN Matlamat Menyediakan ruang perniagaan di kawasan pembangunan yang sesuai Pelan Susun Atur JLYK13P002A-LYT03 (Rujuk Pelan susunatur m/s 26) Analisis Cadangan 464 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 25 Pemajuan Tingkat secara Hakmilik Strata
Jururancang LYK
3
Aksesibiliti dan Sirkulasi
Kemudahan
Utiliti i. Bekalan elektrik
ii. Bekalan Air iii. Sistem Pembentungan Iv.Telekomunikasi Cadangan Landskap
6.0 7.0
8.0
Tapak cadangan telah mempunyai jalan dalaman sedia ada yang disambungkan ke akses sedia ada di bahagian utara tapak cadangan iaitu Jalan Bukit Mertajam. Sistem kawalan sekuriti 24 jam dan CCTV, gymnasium, dewan serbaguna, kolam renang, lot permainan, kemudahan wifi/broadband, kemudahan laundary, akses lif yang khusus untuk unit pangsapuri perkhidmatan, pejabat pengurusan bangunan, kemudahan tempat membuah sampah dan ruang solat 1 unit pondok pengawal 1 unit kebuk sampah Disambung kepada sistem talian elektrik sedia ada melalui 1 unit Stesen Suiz Utama (SSU) yang dicadangkan di tapak cadangan Disambungkan kepada sistem saluran air sedia ada Disambung kepada sistem pembentungan sedia ada di kawasan sekitar Akan dikendalikan oleh pemberi perkhidmatan rangkaian Ruangan Landskap di atas Podium Perimeter Planting 1 meter melingkungi sempadan tapak (Rujuk m/s 35)
IMPAK CADANGAN PEMAJUAN PEMATUHAN DASAR DAN GARIS PANDUAN Pematuhan kepada Mematuhi dasar EK1 C5 dasar rancangan (Rujuk m/s 36) struktur Pematuhan kepada Mematuhi zon gunatanah & Kelas Kegunaan rancangan tempatan Tanah BPKU 3.1 (Rujuk m/s 37) Pematuhan kepada Mematuhi garis panduan & piawaian umum garis panduan & bagi pangsapuri perkhidmatan (Rujuk m/s 39) piawaian perancangan PENGESYORAN Berdasarkan keterangan yang dinyatakan di dalam LCP ini, adalah disyorkan Pihak Majlis meluluskan Permohonan Kebenaran Merancang ini
Jururancang LYK
4
1.0
KONSEP DAN JUSTIFIKASI PEMAJUAN
1.1
TUJUAN
Laporan ini disediakan untuk membolehkan Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan memberi pertimbangan terhadap Permohonan Kebenaran Merancang Mengikut Seksyen 21 Akta 172 Bagi Cadangan Pembangunan 464 Unit Pangsapuri
Perkhidmatan
25
Tingkat
Secara
Hakmilik
Strata
Yang
Mengandungi:-
i.
Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat
ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat iii. Kemudahan-kemudahan
Dewan
Serbaguna,
Kolam
Renang,
Pejabat
Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan Bilik-bilik M&E Di Tingkat Tujuh, iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E di Tingkat Enam v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E di Tingkat Bawah vi. 1 Unit Pondok Pengawal Dan 1 Unit Kebuk Sampah
Di Atas Lot 178, Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Off Jalan Kapar, (KU1), Mukim Bukit Raja, Klang Bandar Diraja, Selangor Darul Ehsan Untuk Tetuan Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd.
Laporan ini disediakan selaras dengan Seksyen 21(A), Akta 172 iaitu sebagai tambahan kepada dokumen-dokumen dan pelan-pelan yang dikehendaki supaya disampaikan di bawah Seksyen 21 (1), Akta 172 untuk kebenaran merancang.
Laporan ini akan menjelaskan perkara-perkara berikut bagi memudahkan Majlis Perbandaran Klang (MPK) memberi pertimbangan terhadap permohonan kebenaran merancang di atas:(a)
Konsep dan Justifikasi pemajuan
(b)
Peta Lokasi dan Peta Tapak
Jururancang LYK
5
(c)
Butir-butir hakmilik dan sekatan ke atas tanah, jika ada (i) Perihal Tanah termasuklah alam sekitarnya dari segi fizikal topografi, landskap, geologi, kontur, saliran, air dan bentukbentuk semulajadi di atasnya. (ii) Hasil tinjauan pokok-pokok dan semua jenis tumbuh-tumbuhan; dan (iii) Butir-butir bangunan Yang berkemungkinan disentuh oleh pemajuan itu,
(d)
Analisis gunatanah dan kesannya terhadap tanah yang berdampingan
(e)
Pelan-pelan susunatur yang mengandungi butir-butir yang ditentukan dalam Seksyen 21(B)
(f)
Apa-apa
perkara
lain
yang
ditetapkan
oleh
Pihak
Berkuasa
Perancangan Tempatan.
Cadangan pembangunan ini mempunyai kepentingan dalam penyediaan ruang kediaman dan perniagaan/perkhidmatan dalam lokasi strategik di bandar Klang selain mewujudkan peluang pekerjaan dan meningkatkan kadar keluaran dalam negara kasar (KDNK) sekaligus memperkukuhkan pembangunan komersil bercirikan kediaman sedia ada.
Dari segi penggunaan tanah, cadangan pembangunan di atas tapak cadangan dapat mengoptimumkan kegunaan tanah dari segi meningkatkan cukai hasil dan seterusnya memberi pulangan ekonomi kepada penduduk setempat. Cadangan lot perniagaan yang lebih terancang boleh mengurangkan kesan terhadap impak sosial dan trafik bagi kawasan sekitar.
Justeru itu, Tetuan Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd telah melantik Jururancang LYK untuk menyediakan Pelan Susunatur dan Laporan Cadangan Pemajuan bagi membolehkan Majlis Perbandaran Klang (MPK) memberi pertimbangan terhadap permohonan kebenaran merancang ini.
Jururancang LYK
6
1.2
LATAR BELAKANG
Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd merupakan pemilik tapak cadangan iaitu Lot 178 yang terletak di Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Mukim Bukit Raja, Daerah Klang, Selangor Darul Ehsan.
Satu lawatan tapak telah dijalankan pada 15 Mei 2015 dan didapati bahawa tapak cadangan adalah merupakan lot tanah kosong yang masih belum dibangunkan. Kawasan sekitar tapak cadangan merupakan lot-lot perumahan dan kawasan perniagaan memandangkan tapak cadangan terletak bersebelahan dengan Bandar Klang dan berada di dalam kawasan Seksyen 23 iaitu kawasan pembangunan bercampur yang telah membangun. Kedudukan tapak cadangan yang berhampiran jalan utama iaitu Jalan Kapar turut meningkatkan potensi tapak cadangan sebagai ‘focal point’ terbaru bagi Bandar Klang.
Melihat kepada potensi tersebut, pemilik tanah bercadang untuk mendirikan bangunan perniagaan dengan konsep pembangunan komersil yang bercirikan kediaman. Justeru itu, pangsapuri perkhidmatan berkonsepkan ‘free standing building’ diketengahkan di dalam pembangunan ini. Tapak cadangan akan dibangunkan dengan sebuah bangunan pangsapuri perkhidmatan yang mengandungi:-
i.
Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat
ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat iii. Kemudahan-kemudahan
Dewan
Serbaguna,
Kolam
Renang,
Pejabat
Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan Bilik-bilik M&E Di Tingkat Tujuh, iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E Di Tingkat Enam v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E Di Tingkat Bawah vi. 1 Unit Pondok Pengawal Dan 1 Unit Kebuk Sampah
Pembangunan ini bertujuan untuk menawarkan konsep kediaman yang disediakan dengan pakej perkhidmatan seperti kawasan landskap di atas Jururancang LYK
7
podium, dewan serbaguna, kolam renang, pejabat pengurusan, surau, tandas, gimnasium, bilik bacaan, tadika dan lain-lain. Selain itu, pembangunan ini diharapkan dapat memacu pertumbuhan bandar Klang sebagai hub perniagaan dan kediaman selain memberikan fasad baru dan menjadi mercu tanda yang ikonik bagi kawasan Lembah Klang.
1.3
KONSEP DAN JUSTIFIKASI
Cadangan
pembangunan
melibatkan
pembinaan
bangunan
pangsapuri
perkhidmatan. Cadangan pembangunan tersebut adalah berdasarkan justifikasi pembangunan yang menjadi asas bagi pertimbangan kebenaran merancang ini seperti berikut:-
i.
Lokasi Secara umumnya, tapak cadangan terletak di dalam Kawasan 18, Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Mukim Bukit Raja dengan jarak 0.1km dari
Jalan
Kapar
Pembangunan
dan
komersial
1.6km
dari
Lebuhraya
berkonsepkan
Persekutuan
kediaman
dengan
(2). tahap
kemudahsampaian yang tinggi merupakan kelebihan tapak cadangan dari aspek kesinambungan aktiviti dan perhubungan tapak.
ii.
Rancangan Tempatan Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020 telah mengezonkan tapak cadangan sebagai zon perniagaan dengan nisbah plot 1:4 iaitu selaras dengan cadangan pembangunan.
iii.
Keadaan Semasa Gunatanah semasa di sekitar tapak cadangan adalah dipelopori dengan kediaman dan lot-lot perniagaan yang menjadi kawasan tumpuan penduduk di mana kawasan kajian terletak bersebelahan dengan Bandar Klang. Sebahagian daripada lot-lot ini adalah dalam peringkat pembinaan dan selebihnya masih kosong.
Jururancang LYK
8
2.0
PELAN KUNCI DAN PELAN LOKASI
2.1
PELAN KUNCI
Secara makro, tapak cadangan terletak di Mukim Bukit Raja, Daerah Klang, Selangor Darul Ehsan. Kedudukan geografi tapak cadangan adalah seperti dijadual berikut:Latitud
: 3.055323 U
Longitud
: 101.447061 T
Pusat petempatan yang terdekat termasuklah Bandar Klang, Bandaraya Shah Alam, Subang Jaya dan Setia Alam. Jarak tapak cadangan dengan bandarbandar terdekat ditunjukkan melalui pelan dibawah.
TAPAK CADANGAN
Pelan 2.1.1: Pelan Bandar Berhampiran Tapak Cadangan
Jururancang LYK
9
Pelan 2.1.2: Pelan Kunci Tapak Cadangan
Jururancang LYK
10
2.2
PELAN LOKASI
Secara mikro, lot tapak cadangan terletak di Jalan Kapar, Kawasan 18, Seksyen 23, Klang yang merupakan zon pembangunan perniagaan. Mercu tanda yang utama untuk mengenalpasti tapak cadangan adalah Stesyen Minyak BP di bahagian sempadan barat tapak cadangan Pusat Jualan, Servis dan Alat Ganti Ultra Gallant Sdn Bhd di sempadan selatan tapak cadangan (rujuk Pelan 2.2.1).
2.2B 2.2A
Gambar 2.2A: Stesyen minyak BP di sempadan barat tapak cadangan
Gambar 2.2B: Pusat Jualan, Servis & Alat Ganti Ultra Gallant Sdn Bhd di atas Lot 332 di sempadan selatan tapak cadangan.
Pelan 2.2.1: Pelan Lokasi Mercu Tanda Tapak Cadangan
Jururancang LYK
11
Pelan 2.2.2: Pelan Lokasi Tapak Cadangan
Jururancang LYK
12
3.0
BUTIR-BUTIR HAKMILIK TANAH DAN SEKATAN KE ATAS TANAH Secara ringkasnya, berikut adalah maklumat-maklumat mengenai hakmilik tanah asal yang dimaksudkan:-
No Hakmilik Tanah
: GM 254
No Lot/PT
: Lot 178 Seksyen 23
Negeri
: Selangor
Daerah
: Klang
Bandar/Pekan/Mukim
: Mukim Bukit Raja
Tempat
: Ist Mile, Kapar
Luas Lot
: 12899.3344 Meter Persegi (3.188 Ekar)
Jenis Penggunaan Tanah
: Bangunan
No Lembaran Piawai
: 91-C
No. Pelan Diperakui
: 4505
Jenis Pegangan
: Selama-lamanya
No. Fail
: PTK 13/114/85
Syarat Nyata
: Bangunan Perniagaan
Sekatan Kepentingan
: Tiada
Rekod Ketuanpunyaan
: Khoo Soon Lee Realty Sdn. Bhd., 1/1 bhgn.
Sumber: Borang 5DK, Hakmilik bagi LOT 178 (GM 254)
Jururancang LYK
13
4.0
ANALISIS KEADAAN SEMASA TAPAK 4.1
PERIHAL TANAH
4.1.1
Keadaan Semasa Tapak
Berdasarkan lawatan tapak yang dijalankan pada 15 Mei 2015 didapati bahawa tapak cadangan adalah merupakan sebuah lot tanah perniagaan di mana terdapat tapak bangunan yang telah dirobohkan di bahagian barat tapak cadangan dan selebihnya merupakan kawasan bersemak samun dan tumbuhan sekunder (rujuk Pelan 4.1.1).
Jururancang LYK
14
Gambar A: Tapak bangunan yang telah dirobohkan di bahagian barat tapak cadangan.
Gambar F: Keadaan semasa di bahagian utara tapak cadangan.
Gambar B: Tapak bangunan yang telah dirobohkan di bahagian barat tapak cadangan.
Gambar E: Keadaan semasa di bahagian timur tapak cadangan.
Gambar C: Keadaan semasa di bahagian selatan tapak cadangan.
Gambar D: Semak samun dan tumbuhan sekunder di bahagian selatan tapak cadangan.
Pelan 4.1.1: Pelan Analisis Keadaan Semasa Tapak Cadangan Jururancang LYK
15
4.1.2
Keadaan Sekitar Tapak
Tapak cadangan terletak di dalam Kawasan 18, Seksyen 23 di mana tumpuan pembangunan
sekitar
adalah
ke
arah
pembangunan
perumahan
dan
perniagaan. Kebanyakan lot-lot tanah di sekitar tapak cadangan telah dibangunkan
dengan
pembangunan
perniagaan
dan
perumahan.
Walaubagaimanapun, masih terdapat beberapa lot tanah yang masih belum dibangunkan.
Secara lebih terperinci, gunatanah-gunatanah yang terdapat di sekitar tapak cadangan ini boleh diringkaskan seperti berikut: -
Sempadan
Lot
Utara Selatan
-
Keperincian Jalan Bukit Mertajam
Lot 291
Rumah Orang Tua (C.K.S)
Lot 292
Stor
Lot 293
Rumah Banglo
Lot 294, 295, 297, 298, 333, 334 Lot 332
Tanah Kosong Pusat Jualan, Servis & Alat Ganti (Ultra Gallant Sdn Bhd)
Timur
-
Jalan sedia ada
Barat
-
Jalan Kapar
(rujuk Pelan 4.1.2)
Jururancang LYK
16
Gambar A: Jalan Bukit Mertajam di bahagian sempadan utara tapak cadangan.
Gambar H: Perumahan teres di atas lot 665 di bahagian sempadan utara tapak cadangan.
Gambar B: Jalan Kapar di bahagian sempadan barat tapak cadangan.
Gambar G: Jalan sedia ada di bahagian sempadan timur tapak cadangan.
Gambar C: Stesyen minyak BP sempadan barat tapak cadangan.
di
bahagian
Gambar D: : Pusat Jualan, Servis & Alat Ganti (Ultra Gallant Sdn Bhd) di atas lot 332 di bahagian sempadan selatan tapak cadangan.
Gambar E: : Tanah kosong di atas lot 297 di bahagian sempadan selatan tapak cadangan. Gambar F: Rumah kosong di ata lot 293 di bahagian sempadan selatan tapak cadangan.
Pelan 4.1.2: Pelan Analisis Keadaan Sekitar Tapak Cadangan Jururancang LYK
17
4.1.3
Profil Topografi
Dari aspek keadaan topografi, tapak cadangan mempunyai bentuk bumi yang rata dengan paras ketinggian di antara 3.17m sehingga 12.76m. Pada amnya, keadaan muka bumi tapak cadangan adalah searas dengan lot-lot bersebelahan.
Keperincian sela kontur tapak cadangan boleh dilihat melalui pelan ukur yang disediakan oleh Jurukur Murni melalui Pelan No. JM/E/12/SEL/1603/A yang dilukis pada 22 Julai 2013.
Jururancang LYK
18
Pelan 4.1.3: Pelan Ukur
Jururancang LYK
19
Pelan 4.1.4: Analisis Kecerunan Jururancang LYK
20
4.1.4
Landskap
Tapak cadangan pada masa ini tidak mempunyai pemandangan dan vista yang menarik khususnya dari aras tanah.
4.1.5
Kualiti Alam Sekitar
Dari aspek kualiti alam sekitar, tapak cadangan tidak mengalami masalah dari segi bau dan bunyi memandangkan keadaan tapak yang kering disamping pembangunan sekitar tidak mendatangkan bunyi bising.
4.1.6
Saliran dan Perparitan
Terdapat sistem saliran sedia ada iaitu rizab parit yang terletak di bahagian utara tapak cadangan.
A
Gambar A: Parit konkrit di sempadan utara tapak cadangan.
Pelan 4.1.5: Pelan Analisis Saliran Sedia Ada Tapak Cadangan
Jururancang LYK
21
4.2
POKOK DAN TUMBUH-TUMBUHAN
Tapak cadangan merupakan lot tanah yang mempunyai tapak bangunan yang telah dirobohkan dan kawasan semak samun, serta ditumbuhi dengan tumbuhan sekunder. Lawatan tapak mendapati tapak cadangan pada masa kini tidak mempunyai profil flora atau fauna semulajadi yang perlu dipelihara dan dikekalkan. 4.3
BUTIR-BUTIR BANGUNAN
Tapak cadangan merupakan lot tanah kosong yang masih belum dibangunkan. Oleh itu, cadangan pembangunan ini tidak melibatkan perobohan mana-mana bangunan sedia ada di atas tapak cadangan.
Jururancang LYK
22
4.4
INFRASTRUKTUR, UTILITI DAN KEMUDAHAN AWAM
4.4.1
Infrastruktur - Jalanraya dan Jaringan Rel
Jalanraya dan lebuhraya yang mempunyai hubungan rapat dengan tapak cadangan ialah:
Jalan Bukit Mertajam – jalan tempatan yang menghubungkan tapak cadangan
Jalan Kapar (5)
- jalan tempatan yang menghubungkan Jalan Bukit
Mertajam dengan Jalan Sultan Ibrahim.
Persiaran Sultan Ibrahim – jalanraya yang menghubungkan Jalan Kapar (5) dengan Lebuhraya Persekutuan (2).
Lebuhraya Persekutuan (2) - lebuhraya yang menghubungkan tapak cadangan dengan beberapa pusat petempatan dan bandar-bandar terdekat yang lain seperti Klang dan Shah Alam.
TAPAK CADANGAN
Pelan 4.4.1: Pelan Analisis Akses dan Sirkulasi Jururancang LYK
23
4.4.2
Utiliti
Tapak cadangan merupakan lot tanah kosong yang masih belum dibangunkan. Oleh itu, tapak cadangan masih tidak dilengkapi dengan sebarang kemudahan utiliti termasuk air, elektrik, telekomunikasi dan pembentungan.
4.4.3
Kemudahan Awam
Tapak cadangan terletak di dalam kawasan kediaman Seksyen 23 dengan jarak lebih kurang 1.0 km dari Bandar Klang. Terdapat banyak kawasan petempatan di sekitar zon perniagaan ini khasnya di bahagian utara. Oleh itu, terdapat pelbagai kemudahan awam sedia ada yang tersedia di sekitar kawasan tapak cadangan seperti berikut:Kemudahan
Jarak (km)
Masa (minit)
Keagamaan
Masjid Kg. Sg. Pinang
1.0
12
Keselamatan
Balai Bomba & Penyelamat
0.6
8
Sek. Men. Keb. Tinggi Klang
0.3
3
Sek. Men. Pin Hwa
0.3
5
Klang Utara Pendidikan
Masjid Kg. Sg. Pinang
1.5 km
1 km
B. Bomba & Penyelamat Klang Utara
0.5km
TAPAK CADANGAN
Sek. Men. Keb. Tinggi Klang Sek. Men. Pin Hwa
Pelan 4.4.3: Pelan Kemudahan Awam Jururancang LYK
24
5.0
CADANGAN PEMAJUAN 5.1
MATLAMAT PEMAJUAN
Setelah meneliti matlamat dan dasar Kerajaan Negeri Selangor serta potensi pembangunan di atas tapak cadangan, maka matlamat cadangan pembangunan di tapak cadangan ini adalah:“MEMBANTU KERAJAAN NEGERI SELANGOR MENAWARKAN RUANG PERNIAGAAN DI KAWASAN PEMBANGUNAN YANG BERSESUAIAN”
5.2
PELAN SUSUNATUR
Selaras dengan matlamat pembangunan yang telah dinyatakan, cadangan pelan susunatur di atas tapak cadangan melibatkan komponen pembangunan seperti yang dinyatakan di bawah:-
Jururancang LYK
25
(A3 PLAN)
Jururancang LYK
26
5.3
ANALISIS CADANGAN PEMAJUAN
Cadangan pembangunan di atas tapak cadangan adalah melibatkan 464 Unit Pangsapuri
Perkhidmatan
25
Tingkat
Secara
Hakmilik
Strata
yang
mengandungi:-
i.
Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat
ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat iii. Kemudahan-kemudahan Dewan Serbaguna, Kolam Renang, Pejabat Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan BilikBilik M&E Di Tingkat Tujuh, iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E Di Tingkat Enam v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E Di Tingkat Bawah vi. 1 Unit Pondok Pengawal Dan 1 Unit Kebuk Sampah
Jururancang LYK
27
Keperincian penggunaan ruang bagi pembangunan di atas tapak cadangan adalah seperti berikut:-
Jururancang LYK
28
Jururancang LYK
29
Jururancang LYK
30
Jururancang LYK
31
Jururancang LYK
32
5.4
AKSESIBILITI DAN SIRKULASI
Sepertimana yang dibincangkan, tapak cadangan merupakan sebidang lot perniagaan yang masih belum dibangunkan yang terletak di dalam kawasan Seksyen 23 di mana kebanyakkan lot telah pun dibangunkan dengan pembangunan perniagaan dan perumahan. Justeru itu, tapak cadangan telah mempunyai akses sedia ada iaitu Jalan Bukit Mertajam yang terletak di sempadan utara tapak cadangan.
Melalui permohonan ini, laluan dalaman turut disediakan bagi melancarkan sistem sirkulasi dalaman tapak dan akan disambungkan terus kepada Jalan Bukit Mertajam 40 kaki, Jalan Kapar (5) dan seterusnya ke Persiaran Sultan Ibrahim dan Jalan Persekutuan (2) .
5.5
KEMUDAHAN
5.5.1
PENYEDIAAN KEMUDAHAN EKSKLUSIF
Cadangan pembangunan servis apartment ini dilengkapi dengan kemudahan eksklusif dan jadual Harta Bersama seperti berikut:
Selain itu, tapak cadangan juga turut disediakan 1 unit pondok pengawal dan 1 unit kebuk sampah bagi meningkatkan keselamatan dan keselesaan penduduk. Jururancang LYK
33
5.6
UTILITI
5.6.1
Bekalan Elektrik
Satu unit Stesen Suiz Utama (SSU) dicadangkan bagi memenuhi keperluan pembangunan ini yang terletak di tingkat bawah bangunan pangsapuri perkhidmatan ini. Sumber bekalan elektrik yang akan disambungkan kepada tapak cadangan adalah melalui sistem talian elektrik sedia ada yang terdapat di kawasan sekitar tapak cadangan ini. 5.6.2
Bekalan Air
Tapak cadangan mendapat sumber bekalan air yang disambungkan daripada sistem saluran air sedia ada di sekitar tapak cadangan.
5.6.3
Sistem Pembentungan
Sistem pembentungan untuk cadangan pembangunan ini akan disambungkan kepada sistem pembentungan sedia ada di sekitar tapak cadangan.
5.6.4
Sistem Telekomunikasi
Cadangan infrastruktur telekomunikasi bagi cadangan pemajuan ini adalah melibatkan saluran paip bawah tanah dan lurang yang disambung terus kepada laluan telekomunikasi sedia ada. Perkhidmatan rangkaian telekomunikasi ini adalah di bawah tanggungjawab Telekom Malaysia Berhad.
5.7
LANDSKAP
Menerusi cadangan pembangunan ini, ruangan landskap dan rekreasi disediakan di atas Podium selain daripada ‘Perimeter Planting’ yang disediakan melingkungi sempadan tapak cadangan selebar 1 meter yang melibatkan keluasan 0.357 ekar bersamaan 11.20 % daripada keluasan tapak cadangan. Ianya
bertujuan
untuk
pengindahan,
penghijauan
dan
keseimbangan
pembangunan di mana tumbuhan akan ditanam mengikut spesifikasi MPK. Jururancang LYK
34
6.0
IMPAK CADANGAN PEMAJUAN
Analisis serta kajian termasuk lawatan tapak yang dijalankan ke atas tapak cadangan dan keadaan pembangunan di sekitarnya mendapati bahawa tapak cadangan berpotensi untuk dibangunkan dengan pembangunan perniagaan.
Secara amnya, permohonan pembangunan pangsapuri perkhidmatan ini secara tidak langsung memberikan impak pembangunan daripada pelbagai aspek. Jangkaan kesan pembangunan pada masa hadapan diringkaskan seperti dijadual berikut:IMPAK
KEPERINCIAN
IMPAK FIZIKAL
Pembinaan
bangunan
perniagaan
dengan
reka
bentuk menarik di atas tapak cadangan mewujudkan satu
pemandangan
yang
boleh
dieksploitasikan
menjadi satu impak visual struktur yang menarik. IMPAK EKONOMI
Cadangan pembangunan di atas tapak cadangan dapat mengoptimumkan kegunaan tanah dari segi meningkatkan cukai hasil dan pulangan ekonomi kepada
pihak
majlis.
Tambahan
pula,
projek
pembangunan ini berupaya meningkatkan nilai tanah kawasan sekitar IMPAK
Kewujudan
INFRASTRUKTUR
langsung dapat mempertingkatkan kualiti penyediaan
plot
perniagaan
baru
secara
tidak
infrastruktur melalui penambahbaikan jalan, jaringan perhubungan dan sistem saliran. IMPAK SOSIAL
Pembinaan plot perniagaan baru pada masa hadapan membuka peluang pekerjaan baru sama ada semasa pembinaan dijalankan mahupun selepas pembinaan. Penyediaan
peluang
pekerjaan
ini
sekaligus
mengurangkan masalah sosial seperti pengangguran disamping
meningkatkan
taraf
hidup
penduduk
setempat. IMPAK SEKITAR
ALAM
Pembinaan bangunan perniagaan yang berdasarkan garis panduan dan piawaian perancangan dapat meminimumkan masalah-masalah alam sekitar.
Jururancang LYK
35
7.0
PEMATUHAN DASAR DAN GARIS PANDUAN 7.1
PEMATUHAN KEPADA DASAR-DASAR RANCANGAN STRUKTUR
Tapak cadangan berada di bawah pentadbiran Majlis Perbandaran Klang. Oleh yang demikian, sebarang pembangunan yang akan dilaksanakan di atas tapak ini perlulah selaras dengan dasar-dasar dan polisi-polisi yang digariskan di dalam Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020.
Penelitian yang dibuat ke atas Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020 didapati bahawa dasar-dasar dan polisi-polisi pembangunan berikut perlu diambilkira untuk menjalankan pembangunan ke atas tapak cadangan:-
Dasar dan Cadangan Am KOD EK1 C5
CADANGAN AM
KETERANGAN
PEMATUHAN
Mengawal
Cadangan pembangunan perniagaan adalah bersesuaian untuk dibangunkan selaras dengan zon perniagaan yang telah ditetapkan di dalam RT MPK (Pengubahan 1) 2020.
DIPATUHI
perancangan
dan
pembangunan
di
setiap
zon
pembangunan tidak
agar
bercanggah
dengan
aktiviti
pembangunan
yang
ditetapkan bagi zon berkenaan (Rancangan Struktur Negeri
Selangor
2020, m/s 4-5, )
Jururancang LYK
36
7.2
PEMATUHAN KEPADA RANCANGAN TEMPATAN
Tapak cadangan berada di dalam Daerah Klang dan di bawah penguasaan Majlis Perbandaran Klang. Oleh yang demikian, sebarang pembangunan yang akan dilaksanakan di atas tapak ini perlulah dirujuk kepada dasar-dasar dan polisi-polisi
yang
digariskan
di
dalam
Rancangan
Tempatan
Majlis
Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020.
Berdasarkan Rajah 4.3.2 Peta Gunatanah 2020 BPKU 3 : Bandar Klang, Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020, tapak cadangan terletak di dalam Blok Perancangan Kecil 3.1 : Bandar Klang telah dizonkan sebagai zon perniagaan dan perkhidmatan iaitu selaras dengan kegunaan tanah dan syarat nyata tanah berdasarkan hakmilik lot tapak cadangan.
TAPAK CADANGAN
Pelan 7.1: Pelan Cadangan Gunatanah Tapak Cadangan Sumber : Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020, m/s 4-3-3
Jururancang LYK
37
KOLUM I BLOK PERANCANGAN KECIL (BPK)
3.1 Pusat Bandar Klang Utara
Jadual 4.1.3
KOLUM II GUNATANAH UTAMA
AKTIVITI YANG DIBENARKAN
B. Perniagaan dan B1-Perniagaan Borong Perkhidmatan B2-Perniagaan Runcit B3-Kompleks Perniagaan B4-Pasar B5-Stesyen Minyak dan Gas B6-Rehat dan Rawat B7-Perkhidmatan Perniagaan Dan Profesional B8-Pendidikan Swasta B9-Perkhidmatan Peribadi Dan Isirumah B10-Pusat Makanan B11-Pejabat Persatuan Dan kelab Swasta B12-Hiburan dan Riadah B14-Pangsapuri Perkhidmatan B15-Rumah Kelab B16-Kemudahan Penginapan B17-Perkhidmatan Membaiki Kenderaan Bermotor (tidak mencemarkan) B18-Perkhidmatan Khas
KOLUM III GUNATANAH SOKONGAN LAIN YANG DIBENARKAN
A. Perumahan
KELAS KEGUNAAN TANAH YANG DIBENARKAN
A1-Rumah Sesebuah A2-Rumah Berkembar A3-Rumah Teres A4-Rumah Bandar A5-Rumah Kluster A6-Pangsapuri A7-Kondominium A9-Perumahan Pelajar A10-Rumah Asuhan/Penjagaan A11-Zero Lot Banglo A15-Perumahan Kakitangan
KOLUM IV
KOLUM V
DENSITI DAN NISBAH PLOT
CATATAN
Perniagaan Nisbah Plot 1:4 Plint Area tidak melebihi 60% Perumahan Densiti Rendah tidak melebihi 8 unit / ekar (Rumah Sesebuah dan Rumah Berkembar) Densiti sederhana tidak melebihi16-20 unit / ekar (Rumah Berderet dan Rumah Bandar) Densiti tidak melebih 60 unit / ekar (Rumah Berbilang Tingkat)
Rujuk manual garispanduan perancangan Negeri Selangor Tertakluk kepada peruntukkan undangundang dan garis panduan yang digunapakai oleh Pihak Berkuasa Negeri dan MPK Tadika swasta hanya dibenarkan di rumah sesebuah, teres ‘corner lot’ dan teres end lot. Rekabentuk bangunan perlu mengambilkira keperluan warga emas, OKU dan kanak-kanak Cadangan rizab jalan adalah tertakluk kepada kajian dan ulasan JKR dan MPK Tertakluk kepada ulasan dan keperluan jabatan teknikal Lot 1865 diluluskan untuk perniagaan. Walaubagaimanapun, semasa kelulusan K perlu mengambil kira jarak 50 meter rizab JPS.
Kelas Kegunaan Tanah BPKU 3.1 Bandar Klang, Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020 Sumber : Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020, m/s 4-3-9
Jururancang LYK
38
7.3
PEMATUHAN KEPADA GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN
7.3.1
Piawaian Umum Bagi Pemajuan Pangsapuri Perkidmatan
Berdasarkan Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor, piawaian umum bagi pangsapuri perkhidmatan adalah seperti berikut:-
Jururancang LYK
39
Kategori
Piawaian
Komersil/ Perdagangan
PANGSAPURI PERKHIDMATAN (APARTMEN SERVIS) Lokasi Perletakan
Bentuk pembangunan Pangsapuri
:
:
Perkhidmatan
Dalam kawasan pusat bandar
Berhampiran terminal pengangkutan seperti Integrated Transport Terminal, LRT dan komuter.
Berhampiran dengan kawasan institusi dan pusat pengajian tinggi seperti universiti dan kolej.
Kawasan pembangunan semula bandar.
Pangsapuri Perkhidmatan sebahagian daripada komponen pembangunan bercampur (Rujuk Rajah PD10 (i)).
Pangsapuri Perkhidmatan sebagai Free Standing Building (rujuk rajah PD10 (ii))
Pangsapuri Perkhidmatan dan kedai pejabat di dalam kompleks perniagaan (Rujuk Rajah PD10 (iii))
Saiz tapak minimum
:
Minimum 0.8 hektar (2 ekar)
Ruang lantai
:
Minimum 51.1mp (550kp)
Nisbah plot dan kawasan plint
:
Bergantung kepada nisbah plot yang disediakan berdasarkan RT/RTD atau RKK sesuatu kawasan
Saiz isi rumah
:
Maksimum 4.5 orang/ unit
Jalan perkhidmatan minimum
:
15.2m (50’)
Anjakan bangunan minimum
Menghadap jalan utama
12.2m (40’)
Menghadap jalan tepi
12.2m (40’)
Menghadap jalan belakang
12.2m (40’)
Sempadan bersama
6.1m (20’)
Tempat letak Kenderaan
:
TLK: 2 TLK/ unit + 20% pelawat TLM: 20% daripada jumlah TLK TLK OKU:2% daripada jumlah TLK Bagi ruang lantai perniagaan: 1TLK/46mp (495mp) ruang lantai kasar 1TLM/84mp (905mp) ruang lantai kasar Kemudahan tempat letak kereta OKU: Diletakkan berdekatan dengan lift dan ramp Disediakan kemudahan ramp dan railing
Perimeter Planting
Jururancang LYK
:
Minimum 3 meter (10’) di sekeliling kawasan pembangunan (tidak termasuk jarak anjakan bangunan)
40
Laluan Pejalan Kaki
:
Minimum 2.1m (7’)
Kemudahan sokongan
:
Surau minimum 12.1m x 12.1m (40’x40’) – ruang berasingan bagi lelaki 6.1m x 6.1m (20’x20’) dan perempuan 6.1m x 6.1m (20’x20’) serta lengkap dengan tempat mengambil air sembayang dan tandas. 1 tadika/200 unit Mini perpustakaan/bilik bacaan yang lengkap dengan kemudahan IT Restoran/medan selera Pejabat Pengurusan Bangunan Tempat letak motosikal dan basikal berbumbung disediakan bersama tempat mengunci tayar Penekanan kepada aspek keselamatan Penekanan kepada pengurusan dan penyuraian trafik
Perniagaan peringkat tempatan
:
Disediakan di tingkat berasingan daripada unit pangsapuri perkhidmatan (contoh: Laundrette, Salon, Mini Market, stationery dan percetakan digital, kafe/coffee house dan lain-lain 10% dari ruang lantai perniagaan diperuntukkan bagi ruang niaga mampu milik
Kawasan lapang
:
Menggunakan piawaian 1,000 penduduk:2 hektar kawasan lapang Disediakan kemudahan rekreasi seperti padang permainan, gelanggang badminton/tenis/squash dan jogging track Sebahagiannya boleh disediakan di dalam bangunan iaitu di tingkat bawah, di antara tingkat atau di atas bumbung
Tempat Pembuangan Sampah Pepejal atau
:
Kemudahan Eksklusif Pangsapuri Perkhidmatan
Kemudahan tempat pembuangan sampah berpusat Bertujuan untuk memastikan tiada pembuangan sampah yang tidak teratur
Domestik Berpusat :
Sistem kawalan sekuriti 24 jam dan CCTV Gimnasium Dewan Serbaguna Kolam Renang Lot Permainan Kemudahan WiFi/Broadband Kemudahan Laundry Akses Lif yang khusus untuk unit pangsapuri perkhidmatan
(Sumber: Manual Garis Panduan Piawaian Perancangan negeri Selangor (Edisi Kedua), m/s 2-17 hingga 2-19)
Jururancang LYK
41
Bentuk/jenis pembangunan pangsapuri perkhidmatan terbahagi kepada tiga iaitu:Bentuk/Jenis i.
Penerangan
Ilustrasi
Pangsapuri
Pembangunan
Perkhidmatan
bersekali dengan pembangunan bercampur yang lain
Sebagai
di dalam satu kawasan. Pembangunan pangsapuri
Sebahagian
perkhidmatan perlu dibangunkan pada blok yang
Daripada
berasingan dengan pembangunan yang lain. Ia perlu
Komponen
mempunyai akses laluan secara eksklusif dan
Pembangunan
berasingan dari pembangunan lain.
pangsapuri
boleh
dibangunkan
Bercampur ii. Pangsapuri
Pembangunan pangsapuri perkhidmatan secara Free
Perkhidmatan Sebagai
Standing Building merupakan pembangunan yang
Free hanya
melibatkan
pangsapuri
perkhidmatan.
Standing
Pembangunan ini boleh melibatkan hanya 1 blok
Building
pangsapuri perkhidmatan atau lebih di dalam satu kawasan
dengan
kemudahan
perniagaan
di
bawahnya.
Jururancang LYK
42
iii. Pembangunan
Terdapat
juga
pembangunan
pangsapuri
Pangsapuri
perkhidmatan yang bersekali dengan kedai pejabat di
Perkhidmatan
dalam satu kompleks bangunan. Unit-unit pangsapuri
Dan
Kedai perkhidmatan
ini
haruslah
berasingan
dengan
Pejabat Di Dalam bangunan pejabat biasa. Laluan keluar masuk secara Kompleks
eksklusif dan berasingan dari pembangunan lain
Perniagaan
perlu disediakan untuk pembangunan pangsapuri perkhidmatan.
(Sumber: Garis Panduan Perancangan Bagi Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan Negeri Selangor, m/s 4 hingga 6)
Jururancang LYK
43
Sumber : Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor (Edisi Kedua November 2010)
Jururancang LYK
44
)
Sumber : Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor (Edisi Kedua November 2010)
Jururancang LYK
45
Jururancang LYK
46
8.0
PENGESYORAN
Berdasarkan kepada keterangan-keterangan terperinci yang dibentangkan dalam Laporan Cadangan Pemajuan ini, bolehlah dirumuskan bahawa Permohonan Kebenaran Merancang Mengikut Seksyen 21 Akta 172 Bagi Cadangan Pembangunan 464 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 25 Tingkat Secara Hakmilik Strata Yang Mengandungi:-
i.
Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat
ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat iii. Kemudahan-kemudahan Dewan Serbaguna, Kolam Renang, Pejabat Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan Bilikbilik M&E Di Tingkat Tujuh, iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E Di Tingkat Enam v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E Di Tingkat Bawah vi. 1 Unit Pondok Pengawal Dan 1 Unit Kebuk Sampah
Di Atas Lot 178, Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Off Jalan Kapar, (KU1), Mukim Bukit Raja, Klang Bandar Diraja, Selangor Darul Ehsan Untuk Tetuan Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd sememangnya membawa pelbagai manfaat.
Oleh yang demikian, adalah disyorkan supaya permohonan kebenaran merancang ini diberikan pertimbangan untuk kelulusan oleh Majlis Perbandaran Klang (MPK).
Jururancang LYK
47
L A M P I R A N
1. Salinan Hakmilik Tanah 2. Salinan Carian Rasmi 3. Salinan Cukai Tanah 4. Salinan Cukai Taksiran 5. Salinan Profil Syarikat
A
Jururancang LYK
48
L A M P I R A N
1. Nilai Kasar Pembangunan (GDV)
B
Jururancang LYK
49
1.
Sijil Kelulusan Lembaga Perancang Bandar Malaysia
2.
Sijil Keahlian Institut Perancang Bandar Malaysia
3.
Sijil Pendaftaran Syarikat Jururancang LYK
4.
Resit Institut Perancang Bandar Malaysia
5.
Resit Lembaga Perancang Bandar Malaysia
L A M P I R A N
C
Jururancang LYK
50
