Juli De klant weet meer dan ooit wat hij of zij wil

Juli 2014 ‘We zullen de overmaat aan plannen en gebouwen moeten inkrimpen’

Het Perspectief Pagina 6

Genoeg goede voorbeelden • Studentenhuisvesting Utrecht • Spaces en Creative Valley • Kluswoningen Rotterdam • Prodent Fabriek Amersfoort • Parkstad Limburg

Pagina 9

‘We zullen de overmaat aan plannen en gebouwen moeten inkrimpen’ Pagina 10

Voormalig VROM-gebouw in Den Haag

Naar functiemenging in een meer compacte, stedelijke omgeving In opdracht van de Actieagenda Bouw is het actieteam Renovatie, transformatie en herbestemming op zoek gegaan naar hoe ondernemerschap op deze drie terreinen gestimuleerd kan worden. Dit als reactie op de economische recessie en de slechte vooruitzichten van de bouwsector. “Het gaat ons erom bedrijfsleven, overheid en onderwijs te inspireren om met nieuwe uitdagende oplossingen te komen die de sector en Nederland als geheel vooruit helpen”, aldus voorzitter van het actieteam Rudy Stroink. “Dat herbestemming en transformatie bepalend worden voor de toekomst van de bouw, beleggings- en ontwikkelingswereld behoeft geen pleidooi.” Aanpassen Alle bij de bouw betrokken partijen zullen zich moeten aanpassen aan de nieuwe omstandigheden en zullen nieuwe kennis en technieken moeten ontwikkelen voor de nieuwe opgave. Tegelijk moet het ruimtelijke ordeningsinstrumentarium aangepast worden om aan te sluiten bij de nieuwe praktijk. Vraaggestuurd De nieuwe bouwpraktijk heeft als belangrijkste kenmerk een verschuiving van een aanbodgestuurde naar een vraaggestuurde ruimtelijke ontwikkeling. Een verschuiving op basis van een directe verbinding met een nieuwe zich steeds duidelijker manifeste-

rende vraag. De klant weet meer dan ooit wat hij of zij wil. Kansen De nieuwe behoefte vraagt om nieuwe producten; andere woningtypes, nieuwe winkelformules, andere werkgebouwen en andere omgevingen. Producten die in samenspraak met, of bij wijze van co-creatie, mede door de vraagkant gerealiseerd zullen gaan worden. daar liggen de kansen voor de bouwsector. Grote verschillen Een belangrijk kenmerk van de nieuwe praktijk is het ontstaan van grote regionale verschillen. Per regio, per stad en per dorp is een andere aanpak

“

De klant weet meer dan ooit wat hij of zij wil. noodzakelijk, afhankelijk van de groei of krimp, de ligging, de kwaliteit van het aanbod, de economische veranderingen etc. Regisseur De rol van de overheid zal veranderen; van een aanjager van projecten naar een bewaker van de kwaliteit en regisseur van lokale initiatieven. De publieke middelen ontbreken, voor de komende periode, om de overheid het financiële risico te laten dragen

van stedelijke en landschappelijke herstructurering. Door de actieve rol van de overheid in het verleden bij het initiëren van grote publiek-private ondernemingen met omvangrijke nieuwbouw programma’s, zijn publieke en private belangen vaak te dicht bij elkaar gekomen en dat heeft mede geleid tot het ontstaan van het huidige overaanbod. Inperking van de pre-recessie ambities is noodzakelijk, want die praktijk komt nooit meer terug. Stimuleren Door middel van het aandragen en analyseren van voorbeelden probeert het Actieteam de kansen en uitdagingen van de nieuwe praktijk onder de aandacht te brengen en nieuw ondernemerschap te stimuleren.

Colofon Dit magazine is gemaakt door het actieteam ‘Renovatie, transformatie en herbestemming’. Dit actieteam maakt deel uit van de Actieagenda Bouw. Meer informatie hierover vindt u op: www.actieagendabouw.nl. Huib Boissevain Dirk Brounen Marcel Engels Jop Fackeldey Vincent Gruis Gilbert Issabella Wybo Jurgens Marien de Lange Rudy Stroink (voorzitter) Juli 2014

Nieuw ondernemerschap Daaruit volgend zullen coachingprojecten worden opgestart voor een gerichte ondersteuning van nieuw ondernemerschap, dat overigens in voldoende mate aanwezig is, om de bouwsector te stimuleren de noodzakelijke transformatie van de branche tot stand te brengen.

Reacties: [email protected] Concept en redactie: Actieteam Lay out: Havana Orange Productie: Drukkerij Obreen

2 | Veranderde praktijk

Veranderde praktijk | 3

Bouwsector gaat door het volledige rouwproces

De recessie raakt ook de woningsector. Deze is lange tijd als zeer stabiel ervaren, maar na vier jaar van teruglopende productie en prijsdalingen, vertoont ook deze sector alle kenmerken van een stevige recessie. Voor woningbouw wordt de praktijk nu gedicteerd door de onzekerheid over waardeontwikkeling, financiering en fiscale maatregelen. In alle sectoren van de bouw zorgen de combinatie van economische recessie, overaanbod en de crisis op de kapitaalmarkt voor een verlammende samenloop van omstandigheden. Gelukkig zien we de eerste tekenen van herstel. Het

is echter zeker dat de oude praktijk niet meer terugkomt. De waardedaling van disfunctioneel, onderbezet, vastgoed geeft grote uitdagingen. Dat biedt aan de ene kant inkoopmogelijkheden. Aan de andere kant heeft de deflatie een negatief effect op de ontwikkeling van de waar-

de van vastgoed. Als je niet weet wat je huis waard is over een jaar, wacht je met opknappen. Door de prijsdaling wordt minder geïnvesteerd in vastgoed, wat met name te zien is op bedrijfsterreinen en kantoorlocaties. Dit heeft uiteindelijk een maatschappelijk effect door de afname van de kwaliteit van de steden in Nederland.

“

Na vier jaar van teruglopende productie en prijsdalingen, vertoont de woningsector alle kenmerken van een stevige recessie

Groot aantal faillissementen Maar ook het grote aantal faillissementen in de bouw, veroorzaakt door de terugval in investeringen en in de laatste jaren gestegen tot onacceptabele hoogte, kent ongewenste maatschappelijke effecten. Van toename van het aantal werklozen tot het verlies aan capaciteit en kunde, welke in de toekomst weer beschikbaar moeten zijn bij een herstel van de markt. De projectomvang wordt kleiner. De kansen van grootschalige gebiedsontwikkelingen zijn aanzienlijk geslonken vanwege de onzekerheden, het grote kapitaalsbeslag en de terugtredende rol van de overheid als risicodrager en kapitaalsverschaffer.

Geconstateerd is dat er nog weinig aanduidingen zijn dat de politiek deze uitdaging hoog op de agenda heeft staan. Er zijn initiatieven genoemd in de regeringsverklaring aangaande de aanpak van de woningmarkt, maar van een inspirerend vergezicht op de ontwikkelingen in de ruimtelijke ordening van Nederland en de grote steden, is nog geen sprake. Op deze lacune speelt het Actieteam in met haar adviezen.

“

Geconstateerd is dat de politiek deze uitdaging niet hoog op de agenda heeft staan

Dat er een aantal structurele verschuivingen optreden is duidelijk waarneembaar. Dit is voor elk van de hoofdsectoren van de bouw aan te geven. Kantoren De belangrijkste ontwikkeling is de structurele afname van het ruimtegebruik per werknemer. Dit is in de loop van de afgelopen twintig jaar gehalveerd naar rond de 12 vierkante meter per werkplek. Dit is het gevolg van de toenemende digitalisering van de meeste kantoorfuncties en de grotere onafhankelijkheid van werknemers van tijd en plaats. We hebben overal en altijd ons kantoor bij ons. Het is steeds minder noodzakelijk ergens een vaste plek te hebben. Hiermee valt een van de belangrijkste stimulansen achter de vraag naar aanvullende kantoorruimte weg. Juist de realisatie van kantoren was een belangrijke motor van de bouw- en vastgoedmarkt in de afgelopen twee decennia. Dit onder invloed van de sterke groei van de diensteneconomie in de westerse landen.

Recessie raakt ook woningsector Dat herbestemming en transformatie bepalend worden voor de toekomst van de bouw, beleggings- en ontwikkelings-wereld behoeft geen pleidooi. We hebben te maken met een groeiend overaanbod, een structurele productie-uitval, met name in de nieuwbouw, en een sterke inkrimping van in de bouw actieve organisaties. Dit gaat gepaard met verlies van kennis en ervaring. Het aantal werkzame architecten en projectontwikkelaars is in Nederland met naar schatting 60 procent afgenomen. Belangrijke bottlenecks zijn een terugval van de vraag in de sectoren kantoren, winkels en bedrijfsmatig vastgoed en het wegvallen van de financieringsmogelijkheden.

Ontwikkeling kantorensector

Het Actieteam keert zich tegen een te passieve houding van zowel de bouwsector als de politiek ten aanzien van dit onderwerp. Enerzijds lijkt de sector nauwelijks tot nieuwe inzichten te komen. Er is in ieder geval geen sprake van een brede innovatie en vernieuwing. De bouwsector gaat door het volledige rouwproces lijkt het, van ontkenning, naar boosheid, onderhandeling, depressie en uiteindelijk acceptatie. Het valt ook niet mee om na zo’n lange periode van expansie en relatief makkelijke omzetgroei, toen er nauwelijks de noodzaak tot innovatie was, de omschakeling naar een nieuwe werkelijkheid te maken. De markt was te goed voor innovatie en er is onvoldoende aandacht geweest voor kwaliteitsverbetering, efficiency en kostenbesparing. Anderzijds, is de veel gehoorde stellingname dat dit een gezonde correctie is, ook niet de juiste benadering. Huisvesting in combinatie met een hoogwaardige leefomgeving behoort tot de basis voorwaarden van een goed functionerende samenleving en is de belangrijkste investering in private en publieke middelen van een land. Een terugvallende bouwsector heeft belangrijke negatieve maatschappelijke gevolgen. De kwaliteit en beleving van Nederland hangt er van af. In een steeds verder globaliserende wereld doet het er toe wat de kwaliteit van de gebouwde omgeving is. Deze kwaliteit moet in stand gehouden kunnen worden of eigenlijk nog verbeterd en aangepast worden aan de nieuwe eisen van de tijd. In het verleden, zoals bij de stadsvernieuwingsoperatie in de jaren zeventig, was het de publieke sector die

De vermindering van de oppervlakte werkplek per werknemer is maatschappelijk gezien een positieve ontwikkeling. Werkplekken, in dit nieuwe systeem, worden veel beter benut. De kosten per werkplek dalen structureel en gerelateerde kosten als mobiliteit (woon-werkverkeer) nemen af vanwege de veel efficiëntere tijdsindeling van werknemers. Er is een belangrijke tendens te bespeuren bij jongere werknemers om minder de auto te gebruiken en in het algemeen werkafstanden te verkleinen. Men kiest de

werklocatie steeds nauwkeuriger en zoekt vaker de combinatie van een prettige leefomgeving, goede ontsluiting en een aantrekkelijke werkplek. Dit maakt dat de stad compacter wordt. Men blijft graag dichter bij de bestaande stad. Dit heeft een scheiding tussen locaties met en zonder potentie tot gevolg. Autonome kantoorlocaties langs de snelwegen vertonen een veel grotere leegstand. Locaties met voorzieningen die goed bereikbaar met het openbaar vervoer

zijn én een levendige omgeving kennen, bieden een meer stabiele waardeontwikkeling. De daling van de waarde in de kantorensector speelt echter over de gehele linie. Dit leidt tegelijkertijd tot grote druk op hergebruik. Nieuwbouw kan prijstechnisch bijna niet meer concurreren met renovatie en transformatie van bestaande kantoorgebouwen en tegelijk, als maatschappelijk onwenselijk worden gezien. Ook dit is op zichzelf een positieve ontwikke-

ling. Hergebruik heeft lange tijd op achterstand gestaan vanwege prijs en regelgeving en is nu erg populair bij afnemers. Nieuwbouw krijgt een imagoprobleem met zoveel ongebruikte meters. Nu de sector moet omschakelen naar verbouw en transformatie, dient een geheel nieuwe praktijk opgebouwd te worden. Vergunningentrajecten zijn anders. Verbouw kent een geheel andere techniek. Verhuur en marketing vergen een andere aanpak.

“

We hebben overal en altijd ons kantoor bij ons. Het is steeds minder noodzakelijk ergens een vaste plek te hebben

“

De markt was te goed voor innovatie en er is onvoldoende aandacht geweest voor kwaliteitsverbetering, efficiency en kostenbesparing ten tijde van diepe recessie de motor achter herstel was. Het is duidelijk dat in deze tijd dat geen optie is. Ook de publieke bestedingen staan ernstig onder druk als gevolg van de limitering van het overheidsbudget. De stuwende rol die de overheid in het verleden had voor de bouwsector kan niet ontkend worden en zonder deze motor valt omzet, innovatie en kennisontwikkeling stil. Alleen door het stimuleren van vraag middels innovatie en verbeterde marketing zal deze weer op gang geholpen kunnen worden. Afwachten heeft geen zin. Het is duidelijk dat de prerecessie tijd niet meer zal terugkeren, noch de daarbij behorende bestedingen en financieringsmogelijkheden. Er zal zich een nieuwe praktijk aandienen. Om de overgang te versnellen zijn onder meer productinnovatie, betere aansluiting van het aanbod op de vraag en nieuwe proces- en productietechnieken nodig. Gezocht zal moeten worden naar aansprekende voorbeelden die de overgang naar de nieuwe praktijk markeren. Dit begint bij het analyseren van de veranderingen in de vraag.

Winkelvolume in Nederland Er tekent zich een gestage en schijnbaar onomkeerbare daling in het winkelvolume in Nederland af. Er is een periode van daling van de vraag die samenhangt met de economische recessie, waardoor consumptieve bestedingen onder druk staan. Er zijn echter ook verschuivingen in distributiekanalen, fysiek en virtueel, als gevolg van het veranderde gedrag van consumenten, die een structurele afname van vloeroppervlak tot gevolg hebben. De omzet in webwinkels nadert dit jaar de 10 miljard euro, zo’n 12 procent van de Nederlandse detailhandelsomzet. Ook de sterke ontwikkeling van sites als Markplaats zet de winkelomzet onder druk. Er vindt steeds meer hergebruik plaats. Daarbij komt dat ook winkels productiever moeten functioneren. Het volume moet op een kleiner oppervlak worden gerealiseerd. Verbeterde informatiesystemen maken winkels makkelijker bereikbaar, waardoor ze ook minder locatiegebonden zijn. Dit proces tekent zich af in de steden. Zowel binnen als buiten de winkelgebieden treedt een vermindering van het aantal winkels op. Bovendien is er sprake van clustering. Winkels met een bepaalde specialiteit zoeken elkaar op en per stad ontwikkelen zich specialisaties, zoals de PC Hooftstraat in Amsterdam, De Nieuwe Binnenweg in Rotterdam, etc. Het stadscentrum is niet meer het enige winkelgebied op stads- en wijkniveau. Winkels zijn een belangrijk bestanddeel van de stad en maken het verschil

in de gebruiks- en belevingswaarde van steden. De bovenomschreven ontwikkeling leidt tot een afname van de belevingskwaliteit van steden. Het is een absolute voorwaarde voor de kwaliteit van de gebouwde omgeving dat de verarming van het winkelbestand wordt stopgezet, door een concentratie van winkels op de essentiële locaties en dat het overaanbod door herbestemming afneemt.

“

Ook de sterke ontwikkeling van sites als Marktplaats zet de winkelomzet onder druk

4 | Veranderde praktijk

in het nieuws | 5

Overaanbod bedrijfsmatig vastgoed Er is sprake van een omvangrijk overaanbod van bedrijfsgebouwen en bedrijfsterreinen in Nederland. Voor een groot deel is dit het gevolg van de transformatie naar een economie met een veel hogere toegevoegde waarde.

“

Het tijdperk van de grote bedrijfsverplaatsingen is, voor wat betreft Nederland, voorbij

Dit is onder meer terug te vinden in de stijging van het aantal werknemers op bedrijfsterreinen, ondanks toenemende leegstand. Ook hier is sprake van

een belangrijke tendens richting compacter gebruik van ruimte. Productie, opslag, handel en distributie veranderen in hoog tempo, met name door de invloed van de informatietechnologie. De globalisering van productie en afzetketens geeft een geheel nieuw perspectief aan ondernemingen. Het is vooral het midden- en kleinbedrijf dat in de Nederlandse markt de dynamiek vertoont. Het tijdperk van de grote bedrijfsverplaatsingen is, voor wat betreft Nederland, voorbij. Dit betekent dat er voorlopig een ruim aanbod van bedrijfsmatig vastgoed en bedrijfsterrein

Maatschappelijk vastgoed De bezuinigingen bij de overheid, gekoppeld aan een algemene politieke tendens om de invloed van de overheid op de maatschappij in te perken onder het thema; “van verzorgingsstaat naar participatie maatschappij”, heeft een toename van de leegstand van maatschappelijk vastgoed doen ontstaan.

is, waarvan de kwaliteit ondermaats is en die niet aansluit op de wensen van een nieuwe generatie ondernemers. Tegelijk is er een omvangrijk intensivering van economische processen op bedrijfsterreinen gaande, gevoed door een nieuwe generatie postrecessie ondernemers. Bedrijfsterreinen, eens de industriereservaten rond de steden, worden steeds meer de broedplaatsen van nieuwe economische ontwikkelingen waarbij diensteneconomie, assemblage, logistiek, creatieve ondernemingen en ambachtelijke activiteiten dicht tegen elkaar aan schurken.

Maatschappelijk vastgoed is vastgoed voor ideële, culturele, sportieve, educatieve of sociale organisaties, al dan niet overheid gerelateerd. Het betreft vaak belangrijke dragers van de sociale kwaliteit van een buurt. Demografische ontwikkelingen maken verder dat er minder behoefte aan vastgoed is en bovendien is, onder meer in de scholenontwikkeling, een tendens om functies samen te voegen waarneembaar. De omvang van de leegstand is

Woningmarkt 280 miljard verlies In Nederland hebben een kleine 375.000 woningen geen bewoners meer en staan leeg of hebben een andere functie gekregen. De afgelopen vier recessiejaren is de hoop uitgesproken dat na jaren van onderproductie, een schaarste zou ontstaan met daarna het aantrekken van de vraag. Hierdoor kan een omkering van het proces van waardedaling plaatsvinden. Vanaf het begin van de crisis is gemiddeld een kleine 16 procent aan waarde verloren gegaan. Dit kan omgerekend worden als 280 miljard euro verlies aan waarde voor het gehele woningaanbod. De kentering is aanstaande, maar duurt veel langer dan verwacht. Er was sprake van een jarenlange opgebouwde overwaardering van woningen, die, gekoppeld aan de huidige beperking van de financieringsmogelijkheden en het slechte economisch perspectief, tot een structurele stagnatie van de woningmarkt heeft geleid. Tevens is de voorraad elastischer dan iedereen had verwacht. Er treedt nog steeds geen schaarste op, uitzonderingen als Amsterdam binnen de ring daargelaten. Ook in de huursector is eenzelfde verschijnsel waarneembaar. Aanbod en vraag passen prijstechnisch niet. De jarenlange ongelijke behandeling van huur- en koopsector, structurele prijsstijgingen in de huur en de verkoop van grote contigenten corporatiewoningen dragen niet bij tot een stabilisering van de markt. Het woonakkoord van 2013 is een eerste omvangrijke poging een actieve verbetering van de woningmarkt tot stand te brengen, de effecten zullen pas in 2014 en 2015 zichtbaar worden.

De komende jaren zal zich een belangrijke verschuiving richting huurwoningen voordoen. Diverse nieuwe investeerders dienen zich aan en met name in de goedkope vrije sector categorie ligt een omvangrijke behoefte. Consumenten willen minder gebonden zijn aan hun woning en hebben belangrijk budgettaire beperkingen die aankoop van een woning minder

logisch maken. Er liggen mogelijkheden voor nieuwe producten en nieuwe financiële instrumenten om deze groeiende vraag te bedienen.

praktijk staat nog in zijn kinderschoenen en zal slecht in beperkte mate bijdragen aan het beantwoorden van de woningbehoefte in Nederland.

Ontwikkelingen in de zelfbouw en collectief opdrachtgeverschap zijn hoopgevend, maar niet doorslaggevend voor het oplossen van de uitdagingen in de woningmarkt. Deze

De betaalbaarheid van woningen is de grote uitdaging. Maar ook in andere opzichten is er een slechte aansluiting van het aanbod op de vraag. De sociale veranderingen in de samen-

leving, demografische ontwikkelen en culturele verschuivingen hebben niet tot andere ontwerpen en andere huisvestingsoplossingen geleid. De bouwsector heeft nagelaten de behoefteverandering van de markt te volgen en heeft een grote inhaalslag te maken.

“

Consumenten willen minder gebonden zijn aan hun woning en hebben belangrijk budgettaire beperkingen die de aankoop van een woning minder logisch maken

niet in kaart gebracht in Nederland, maar er is voldoende aanwijzing dat de leegstand minimaal even groot is als in andere sectoren. Als extra bijkomstigheid geldt dat veel van de gebouwen specifiek ontworpen zijn en moeilijk voor herontwikkeling in aanmerking komen. De leegstand in deze sector heeft belangrijke maatschappelijke consequenties. Tegelijk is de overheid op rijks- en op lokaal niveau een grote verkoopoperatie gestart. Er zal een omvangrijk areaal aan overheidsgebouwen worden afgestoten de komende jaren, wat verder zal bijdragen aan het overaanbod van vastgoed en de daaraan gekoppelde instabiele waardeontwikkeling in de markt. Deze operatie zal in de komende periode worden uitgevoerd.

“

Als extra bijkomstigheid geldt dat veel van de gebouwen specifiek ontworpen zijn en moeilijk voor herontwikkeling in aanmerking komen

Lokale verschillen Naast een sectorale analyse kan ook een geografische analyse gemaakt worden. Een belangrijk nieuw fenomeen van deze crisis zijn de grote regionale verschillen in Nederland. Het is niet mogelijk een eenduidige analyse van de situatie te maken. Er moet onderscheid gemaakt worden tussen de regio’s. Het meest opvallende verschijnsel is de aantrekkingskracht van de grote steden en met name de Randstad. De stadsontwikkeling bevindt zich in een fase waarin de steden opnieuw een voortrekkersrol vervullen en dit de locaties zijn met de grootse innovatiedrang en economische en sociale vitaliteit. De stad biedt in deze tijd de grootste dichtheid aan kansen. Professor Tordoir heeft (in samenwerking met Peter Louter) een analyse gemaakt van de ontwikkeling in regionale verschillen en deze in kaart te brengen. Hij maakt onderscheid in zes typen gebieden. Er is sprake van een nieuwe trek naar de steden, juist ook door bevolkingsgroepen als jonge gezinnen en vitale ouderen, die de stad als hun thuis gaan zien. Deze beweging staat loodrecht op bijvoorbeeld de suburbanisatiegolf van de jaren zestig en zeventig en het Vinex-beleid van de jaren negentig. Meer dan de stedelijke locatie gaat het ook om de waardering van de stedelijke cultuur, de nabijheid van veel functies en voorzieningen

“

en de potentie van persoonlijke en economische ontwikkeling. Goede, snelle en betrouwbare verbindingen worden daarbij steeds belangrijker. Steden functioneren in netwerken die gemeentegrenzen overschrijden. Op de kaart van Nederland tekenen zich corridors af. Van Amsterdam naar Eindhoven van Rotterdam naar Enschede. De ligging van steden en dorpen ten opzichte van deze belangrijke corridors is bepalend voor de economische potentie. Daar tegenover staat de krimp van gebieden als Zuid-Limburg, delen van de noordelijke provincies en delen van Brabant en Zeeland. Hier staan de voorzieningen per gemeente onder druk en is het perspectief op een nieuwe expansieperiode uiterst gering. Ook de agrarische sector ondergaat grote veranderingen waardoor de economische vitaliteit van veel plattelandsgemeenten onder druk staat. Ook hier ligt een uitdaging bij de bouwsector om aan te sluiten op een nieuwe behoefte en waar nodig ontwikkelingen te stimuleren.

Er is sprake van een nieuwe trek naar de steden, juist ook door bevolkingsgroepen als jonge gezinnen en vitale ouderen, die de stad als hun thuis gaan zien

n n n n n n

Opkomende gebieden: (geel) Groeiversnelling: (donkergroen) Groeivertraging: (donkerrood) Terugval: (grijs) Opkomst vanuit achterstand: (lichtgroen) Verdere vertraging vanuit achterstand: (lichtrood)

De rechterkaart vertaalt deze trends naar opgaand (groen) of neergaand (rood).

Kortom, de behoefte verandert, per product, per regio en per marktgebied. Er is geen enkelvoudige oplossing aan te dragen om in deze nieuwe praktijk de weg te vinden als ondernemer, politicus, architect, aannemer of ontwikkelaar. Waar het in hoofdlijnen om gaat is dat een andere praktijk zich aandient die van de bouwsector oplossingen vraagt gebaseerd op productinnovatie, kostenbesparing, minder kapitaalbeslag en vooral een betere aansluiting op de vraag van een transformerende samenleving. De kunst is de oplossingen zelf te ontwikkelen en dit niet meer aan de leiband van de overheid te doen. Er is voldoende aanleiding om te verwachten dat een nieuwe generatie ondernemingen zich zal aandienen in de komende jaren om een antwoord te geven op deze uitdagingen. Daarbij moet wel een helpende hand worden uitgestoken. Het volgende hoofdstuk geeft aan hoe en wanneer.

6 | Het perspectief

Het perspectief | 7

Het perspectief

Informatietechnologie belangrijkste bondgenoot De korte schets van de diverse vastgoedsectoren kent een gemeenschappelijke noemer. De grote onderstroom van de ruimtelijke ontwikkeling van ons land in de komende decennia zal de grote efficiency operatie zijn. De recessie dwingt iedereen, ondernemingen, individuen, instellingen, overheid etc. veel productiever te zijn en zuiniger met de schaarse middelen en grondstoffen om te gaan. Dat geldt dus ook voor gebouwen en de gebouwde omgeving. De informatietechnologie is daarbij de belangrijkste bondgenoot. Het stelt ons in staat vraag en aanbod veel efficiënter bij elkaar te brengen. Waar vroeger sprake was van de anonieme gebruiker als het om woningbouw ging, is dat nu niet meer mogelijk dankzij de interactieve informatienetwerken van vandaag.

Toekomstbeeld In de toekomst zal efficiënter worden omgegaan met ruimte (bebouwd en onbebouwd). Wat er is, wordt veel beter benut. Nieuwbouw zal vooral ingezet worden om de grote efficiency operatie tot stand te brengen, terwijl zich tegelijkertijd een omvangrijke hergebruikpraktijk zal ontvouwen. Deze laatste zal grote aanpassingen van de branche vragen. Er komt kort gezegd in vele sectoren niet veel bouwvolume meer bij. Het gaat steeds meer om het aanpassen van wat er al is aan het daadwerkelijk gebruik of om het vervangen van vastgoed dat niet meer in deze tijd past. Er is dus tegelijk met de herontwikkeling een forse sloopoperatie te verwachten, omdat de nieuwe vraag in vele gevallen niet meer door de vastgoedoplossingen van twintig en dertig jaar geleden op te vangen is. De bevolking in Nederland zal met minimaal 500.000 inwoners toenemen en door de veranderende functionele eisen en wooncultuur zal de noodzaak tot vervanging van de woningen uit de naoorlogse wederopbouwperiode steeds pregnanter worden. Dat zal echter niet meer in grote monofunctionele contigenten plaatsvinden, zoals bij de Vinex-operatie die aan het eind van de vorige eeuw ingezet is. Het zal gaan om kleinere hoeveelheden per locatie, om inbreiding en menging met andere functies.

Voormalig GAK-kantoor

In 2035 zullen steden veel compacter zijn. Het grondgebruik (bebouwd en onbebouwd) per stadsbewoner zal afnemen. Dit is een noodzakelijk proces om de voorzieningen zoals openbaar vervoer, winkels, diensten etc. in stand te houden. De integratie van functies (wonen, werken, winkelen, recreatie) zal een leidend thema worden en daarmee zal een belangrijke verschuiving in de mobiliteitsbehoefte plaatsvinden. De verkeersdruk wordt meer

Grote duurzaamheidsoperatie onvermijdelijk Dat verplaatst zich ook naar de bouw. Niet alleen in de wijze van produceren van gebouwen, maar juist ook in het (her)gebruik van het bestaande aanbod. De recessie heeft aangetoond dat onze gebouwen, steden en ruimtelijke structuren niet alleen te duur en te wijds zijn aangelegd, maar ook een overmaat kennen die tot onderbezetting en daarmee extra kosten leidt. Het zijn de kenmerken van een samenleving die lange tijd het voordeel van goedkope grondstoffen, met name olie, heeft gekend en een (ten opzichte van andere werelddelen) hoog bestedingsniveau kent, zowel in de private als de publieke sector. De grote duurzaamheidsoperatie, die daar deel van uit maakt, moet nog steeds beginnen en is nu in vele opzichten onvermijdelijk geworden.

Recessies veroorzaken structurele veranderingen in de behoefte van een samenleving. De recessie is deels ook een gevolg van belangrijke economische, sociale en culturele verschuivingen, zoals bovenstaand aangegeven. De ingrijpende veranderingen in de economische machtsverhoudingen in de wereld, andere productiemethoden, de schaalverkleining van ondernemingen, de globalisering van waardeketens, de demografische veranderingen en de verschuiving naar een multiculturele samenleving zijn een aantal van de stuwende krachten achter de grote veranderingen. Het begrijpen van die veranderingen en de daaruit voortkomende behoeften en het ontwikkelen van de juiste producten, is een grote uitdaging voor de bouwsector. Vandaar dat het Actieteam een poging wil wagen het perspectief voor de bouwbranche te schetsen. Overigens niet in de overtuiging dat er geen andere perspectieven te schetsen zijn, maar omdat het blikveld verlegd moet worden voorbij de directe en soms verlammende uitdagingen van vandaag.

Grootste dichtheid aan kansen liggen in de stad De Nederlandse economie kan zich niet de lage gebruiksefficiency van kantoorgebouwen veroorloven van twintig jaar geleden (uit onderzoek blijkt dat werkplekken in traditionele kantoorgebouwen slechts 35 procent van de tijd effectief worden gebruikt). Dit geldt evenzeer voor de overdimensionering van wegen en infrastructuur op basis van piekbelasting, hoog energiegebruik van het bestaande aanbod en het overaanbod aan winkelruimte. Voor elke auto zijn naar schatting meer dan zes parkeerplaatsen aangelegd. Er treedt een functionele verdichting op in en rond de grote steden en die verdichting is een belangrijke voorwaarde voor de vitaliteit van een stad. Economische waardeketens integreren steeds meer. De scheiding van functies (de dominante stedenbouwopvatting van de afgelopen zestig jaar) wordt niet langer gezien als een voorwaarde voor een gezonde stadsontwikkeling. De stad is met name door zijn multifunctionaliteit, het bij elkaar komen van talenten, ondernemingen, cultuur en innovatiekracht, steeds populairder aan het worden. De stad biedt de grootste dichtheid aan kansen voor jong en oud en is daarmee een belangrijke voorwaarde voor het welzijn en de welvaart van Nederland in de toekomst.

over de dag verspreid. De druk zal in het algemeen minder worden omdat de kosten van mobiliteit als een drukkende factor op de productiviteitsverbetering zal worden gezien. Lagere mobiliteit is een belangrijk element in de verduurzamingsoperatie van de komende jaren.

“

Het gaat steeds meer om het aanpassen van wat er al is aan het daadwerkelijk gebruik of om het vervangen van vastgoed dat niet meer in deze tijd past

Het andere wonen Het is de verwachting dat de huursector een belangrijke rol gaat spelen in het herstel van de woningmarkt na de recessie. Hoe ver dat gaat, is nog niet te voorspellen. De beperking van de financieringsmogelijkheden van de banken zal de markt blijvend beïnvloeden en de mogelijkheden voor, met name startende woningeigenaren, zullen tot een langdurige vertraging in de opname van woningen aan de onderkant van de markt leiden. Er is een stijgende behoefte aan woningen vlak boven het huurprijsniveau dat door woningbouwcorporaties wordt bediend. Er zullen zich door die druk nieuwe financieringsmogelijkheden en beleggingsinstrumenten voor de woningbouw aandienen. De woningbehoefte wordt tevens dynamischer. Bewoners binden zich minder makkelijk aan hun woning vanwege de economische onzekerheid en de toename van de arbeidsmobiliteit. De vanzelfsprekendheid van de eigen woning is uit de markt. De verduurzaming van woningen zal een steeds dominantere factor in de nieuwbouw en de aanpassing van de bestaande bouw gaan spelen. Dit proces is de afgelopen jaren ingezet en niet meer omkeerbaar. Daar waar door gemeenschappelijke maatregelen in nieuwbouw grote stappen

“

Bewoners binden zich minder makkelijk aan hun woning vanwege de economische onzekerheid en de toename van de arbeidsmobiliteit

zin, kan alleen bij een structurele prijsdaling. En dat is het goede nieuws van de afgelopen jaren. Dit schept mogelijkheden voor de aanpak van het bestaande verouderde aanbod, mits daarvoor maatregelen als lagere BTW, snelle fiscale afschrijving en versnelde procedures voor omgevingsvergunningen in stand worden gehouden of zelfs worden uitgebreid. Daar hoort ook bij dat de lokale overheid actief verbeteringen stimuleert en waar nodig afdwingt.

zijn gezet, zal de grote uitdaging liggen in de geleidelijke aanpak van het bestaande aanbod. Met name door isolatie en het introduceren van energiemaatregelen inclusief zonnecellen en warmtewisselaars. Structurele aanpassingen van verouderde woningen, zowel in functionele als technische

De dominante rol van woningcorporaties in het lagere huursegment zal afnemen. Deze veranderingen zijn door het kabinet Rutte II ingezet en zullen onder meer leiden tot verkoop van betaalbare huurwoningen, al was het alleen maar om de liquiditeit van woningcorporaties te verbeteren. Dit zal deels opgepakt worden door star-

ters en kopers aan de onderkant van de markt en deels door particuliere woningverhuurders. Het onderhoud van deze woningen zal een uitdaging worden als corporaties in de toekomst minder bezit zullen hebben. De individuele woningeigenaar en de particuliere belegger zullen een andere vraag hebben dan het reguliere geplande onderhoud van woningcorporaties.

“

De dominante rol van woningcorporaties zal afnemen Dit vergt een andere dienstverlenging van bijvoorbeeld aannemers en financiers, die kunnen profiteren van een open, maar vooral kleinschaligere opgave.

Studentenhuisvesting is een belangrijke nieuwe sector geworden de afgelopen jaren, met name door de toenemende vraag van buitenlandse studenten. Wereldwijd is sprake van een forse toename van de vraag vanuit alle werelddelen voor tijdelijke huisvesting rond de belangrijke universiteiten. Deze vraag zal de komende jaren toenemen, zo voorziet Amsterdam de bouw van meer dan 5.000 units de komende tien jaar. Een belangrijk gedeelte hiervan zal in bestaande gebouwen terecht komen.

8 | Het perspectief

De nieuwe praktijk | 9

De nieuwe praktijk Langzaam maar gestaag tekent zich een nieuwe praktijk af. In dit hoofdstuk wordt stilgestaan bij een aantal aansprekende voorbeelden daarvan. Er is een onderscheid te maken in nieuwe producten, nieuwe methoden en nieuwe organisaties.

Studentenhuisvesting als the Student Hotel in Amsterdam, Luik en Den Haag Dit zijn all-inclusive en betaalbare appartementen voor studenten, starters, onderzoekers, vrienden en familie. De kamers zijn gemeubileerd, hebben grote (40 m2), gedeelde keukens en privé badkamers. Bovendien is er 1.000 m2 stille studieruimte beschikbaar, levendige sociale ruimtes en een veilige omgeving met 24 uur per dag beveiliging. Er kan permanent in gewoond worden, voor één of twee semesters of voor een paar nachten. Dit type studentenhuisvesting is behalve voor Nederlandse studenten zeer aantrekkelijk voor internationale studenten, wat resulteert in vaak meer dan vijftig nationaliteiten in een complex.

Herontwikkeld voormalig bankgebouw Vijzelstraat In 2012 is het monumentale pand aan de Vijzelstraat gekocht door Borghese Real Estate, Keystone vastgoed en COD met als doel het pand grondig te renoveren en de kantoorbestemming in het pand te handhaven. Het gebouw aan de Vijzelstraat is ingrijpend verduurzaamd en vernieuwd en voorzien van het BREEAM label ‘very good’. De gevel wordt transparanter en de binnenzijde krijgt een industrieel karakter. Medio 2014 wordt het pand opgeleverd.

Herontwikkeling Prodent fabriek Amersfoort Studentenhuisvesting in Utrecht

Het nieuwe werken

De gemeente heeft een actieprogramma ontwikkeld om 4.100 eenheden te realiseren in de komende jaren, door middel van een versnelling van de procedures.

Doordat de kantorensector de eerste sector was die rechtsreeks geraakt werd door de crisis, hebben hier al een aantal opmerkelijke ontwikkelingen plaatsgevonden. Na een lange aarzeling in de bereidheid het verlies vanwege leegstand van kantoorgebouwen te nemen. Zo was er de overname van de Uni-Invest portefeuille door buitenlandse investeerders in 2012 waarbij er een afwaardering van naar schatting 70 procent ten opzichte van de pre-recessie waarde werd geaccepteerd. Door de grote uitdagingen bij kantoorfinanciering is in de markt sprake van een gestage groei van de verkoop van fors afgewaardeerde panden. Transactiewaarden van 250 euro per vierkante meter bruto vloeroppervlakte komen steeds vaker voor. In Den Haag is recentelijk een 10.000 vierkante meter groot complex verkocht voor een prijs van onder de 200 euro per vierkante meter. Dit schept ruimte voor nieuwe kantoorconcepten en functieveranderingen. Spaces, de Atoomclub, HNK (Het Nieuwe Kantoor), etc., zijn allemaal

voorbeelden van geslaagde nieuwe kantoorconcepten die vijf jaar geleden niet denkbaar of uitvoerbaar waren. Deze concepten sluiten aan op de behoefte aan grotere flexibiliteit bij gebruikers en met name op de drastische verlaging van de ruimtebehoefte. Kantoren worden, indien ze gevuld zijn, steeds intensiever gebruik. Het hoofdkantoor van de ABN AMRO bank op de Zuid-as te Amsterdam is gebouwd voor 3.500 medewerkers. Er werken er nu 7.000. Er is geen ander voorbeeld waarin de trend van het Nieuwe werken zo nadrukkelijk tot uiting komt. Dit kan alleen als medewer-

kers niet altijd aanwezig zijn en er een combinatie is van gedeelde werkplekken waaronder thuis. Men gaat nu in het algemeen uit van 0,7 werkplek per medewerker. De nieuwe kantoorconcepten onderscheiden zich door de toegevoegde waarde die ze leveren. Receptie, ICT, catering, vergadercapaciteit en eventorganisatie worden steeds meer door de gebouweigenaar meegeleverd in de huur. Hierdoor wordt de totale huisvestinglast per werknemer voor de werkgever met gemiddeld 30 procent verlaagd ten opzichte van een

situatie waarin zelf voor de diensten gezorgd moest worden. Dit verklaart het succes van de nieuwe concepten en de verwachting is dat deze de komende jaren een steeds groter deel van de kantoormarkt gaart bedienen.

“

De nieuwe kantoorconcepten onderscheiden zich door de toegevoegde waarde die ze leveren

“

Een steeds groter deel van de consumentenbestedingen gaat virtueel, via kanalen die geen deel uitmaken van de publieke ruimte

Kluswoningen in Rotterdam en Utrecht Een betaalbare woning in de stad die omgetoverd kunnen worden tot een droompaleis. Op een kavel of in een oud schoolgebouw, tegen prijzen voor (bijna) elke portemonnee. De gemeente Rotterdam en corporaties bieden mogelijkheden om het huis van je dromen te realiseren. Je hoeft geen architect of aannemer te zijn om je droomhuis te bouwen. De oorspronkelijke plannen van sloop en nieuwbouw kunnen in de huidige markt niet doorgaan. De ontwikkelingen in wijken zouden dan blijven stilstaan. Klushuizen dragen bij aan een verbetering van de wijk.

Functioneren Kantorenloods Amsterdam De Kantorenloods, in het verlengde van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, heeft de opdracht transformatie van leegstaande kantoorpanden naar andere functies, als woningen, hotels, ruimte voor creatieve, startende bedrijven en broedplaatsen te versnellen. De Kantorenloods stimuleert en faciliteert vastgoedeigenaren bij het omzetten van hun leegstaande kantoorpanden en loodst partijen die kantoorgebouwen transformeren door de gemeentelijke organisatie, procedures en regelgeving.

Atoomclub, Creative Valley an Spaces De waarde van gebouwen zal zich in de komende decennia stap voor stap herstellen naar de vervangingswaarde. Met een gemiddelde afwaardering van de huidige aanbod tussen de 20 en 30 procent en het eind van de afwaardering nog niet in zicht, zal de komende jaren de nadruk liggen op herontwikkeling. Hier rondom zal zich een nieuwe praktijk ontwikkelen van eer op interieuraanpassingen ingestelde verbeteringen die gefaseerd uitgevoerd worden.

Stedelijke voorzieningen De kwaliteit van onze steden werd in hoge mate bepaald door de commerciële, culturele en recreatieve voorzieningen. Winkels, theaters, parken, kerken en restaurants geven de sociale binding aan stad en dorp en zijn eeuwenlang een essentieel onderdeel van het publieke leven geweest. Deze voorzieningen, zeker indien ze gefinancierd worden met publieke middelen, staan ernstig onder druk.

De Prodent fabriek is een industrieel monument in Amersfoort, welke door Schipper Bosch, in samenwerking met de OMU, is herontwikkeld tot bedrijfsverzamelgebouw. Het nieuwe project is genoemd ‘DeNieuweStad’ en is een plek waar mensen en bedrijven samenwerken, vrije tijd doorbrengen en wonen. Het is een plek waar een deel van de kennis, geld, kunde en energie teruggegeven wordt aan de gemeenschap en waar welzijn centraal staat. De fabriek wordt stap voor stap opgeknapt en verbeterd, als een organische ontwikkeling.

Wie een gemiddelde winkelstraat bezoekt ziet de groeiende leegstand en de kranten worden beheerst door verhalen over het sluiten van eeuwenoude instituten, als boekwinkels en theaters. Een steeds groter deel van de consumentenbestedingen gaat virtueel, via kanalen die geen deel uitmaken van de publieke ruimte. In 2013 steeg de omzet tot 10 miljard euro en gebruikte 8,8 miljoen Nederlanders regelmatig het internet voor aankopen. Deze ontwikkeling vraagt om een passend antwoord van planologen, ontwikkelaars, architecten en stedenbouwers. De stedelijke modellen van nog geen tien jaar geleden moeten aangepast worden aan een nieuwe werkelijkheid. Er zullen minder voorzieningen zijn en tegelijkertijd zullen

die voorzieningen een hogere kwaliteit moeten hebben om tegen de alternatieve, virtuele netwerken te kunnen concurreren. Dit vraagt om een proces van vernieuwing en aanpassing. Dat er nog steeds behoefte is aan publieke ruimten waar interactie noodzakelijk is, behoeft geen twijfel. De vanzelfsprekendheid is echter niet meer aanwezig. De menging van economische, culture, recreatieve en educatieve functies in een meer compacte setting zal het leidende thema van de stedelijke ontwikkeling in de komende jaren worden. Herontwikkeling speelt daarbij een essentiële rol en de bouwpraktijk zal zich daarop in moeten stellen.

Dit zijn voorbeelden van nieuwe verhuur van bestaande kantoren. Hier kun je als ZZP’er, startend ondernemer, volwassen midden- en kleinbedrijf terecht voor een werkplek. De meerwaarde van dit type werkplekken zit hem in de hechte community die clubleden met elkaar in stand houden. Bedrijven van verschillende achtergronden vinden hier hun samenwerkingspartners, klanten en leveranciers. De all-in formule zorgt ervoor dat ondernemers en bedrijven ontzorgd worden, inclusief parkeren, receptie, vergaderruimtes, lunch en koffie.

Aanpak krimp in Parkstad Limburg Vergrijzing, minder kinderen en het wegtrekken van jonge gezinnen en jongeren dragen bij aan een bevolkingskrimp in Limburg. Parkstad Limburg is een samenwerkingsverband van acht gemeenten die met het stimuleren van de lokale economie en herstructureren van de woningmarkt in ieder geval de huidige inwoners wil behouden. Leegstand en sloop van gebouwen biedt ruimte voor tijdelijke invullingen en experimenten. Parkstad Limburg wordt hiermee een laboratorium voor krimpende regio’s, als voorbeeld voor andere regio’s met gelijksoortige problemen.

Erfpachtconstructie in Rotterdam Er zijn een aantal grote projecten ontwikkeld in deze stad, waarbij de gemeente gekozen heeft voor een erfpachtconstructie die zorgt dat de projecten financierbaar worden. Met de toegenomen eisen op projectfinanciering bij de meeste banken is een 100 procent financiering van projecten niet meer mogelijk. Door het eigendom en de erfpacht van de grond in te zetten als een deel van de zekerheid, zijn een aantal grote projecten toch van de grond gekomen.

Aanbesteding VROM gebouw Den Haag volgens DBFMO De Rijksgebouwendienst laat het voormalige VROM-gebouw naast Den Haag Centraal grondig vernieuwen. Zo zijn de installaties vervangen en is het gebouw ruimtelijk aangepast. Het gebouw is tevens ontwikkeld rond Het Nieuwe Werken. Vanaf 2016 biedt het gebouw huisvesting aan de ministeries van Infrastructuur en Milieu en Buitenlandse Zaken. De aanbesteding van het VROM-gebouw is ingericht volgens DBFMO. Dit betekent dat het ontwerpen, bouwen, inrichten, de facilitaire diensten, het onderhoud en het financieren van het project worden geïntegreerd in een contract.

Het voormalige 36.000 m2 grote GAK-kantoor Dit is een ontwerp van architect Ben Merkelbach en dateert uit 1960. Uitgangspunt was om het oorspronkelijk karakter van het leegstaande gebouw te behouden. De succesvolle transformatie van het kantoor komt voort uit een bijzondere samenwerking tussen publieke en private partijen. In de eerste fase zijn 320 appartementen voor jonge stedelingen, zoals starters en studenten gerealiseerd in de Noord-vleugel van het gebouw. Deze studio’s variëren in grootte van 28 tot 35 m² en beschikken over een eigen keuken en badkamer. De woonruimtes in de Noord-vleugel zijn voorzien van vloerverwarming en -koeling. De verkoopprijzen varieerden van 75.000 tot 115.000 euro.

Projecten als 033Energie en Versnelling 010 Hierbij nemen marktpartijen de verduurzaming van de particuliere woningvoorraad ter hand op basis van kleinschalige ingrepen.

10 | Belemmeringen

Belemmeringen

Belemmeringen | 11

Wetten en beleidsstructuren

De aanpassing van het aanbod aan de vraag van de toekomst is de uitdaging in de huidige markt. De bouwpraktijk, de kennisontwikkeling, de regelgeving en fiscale structuren zijn er alleen niet op ingesteld. Deze zijn meer op groei, uitbreiding en nieuwbouw gericht. De barrières in onze kennisontwikkeling vanuit het verleden moeten aan de kant. We zijn gewend vanuit het perspectief van een nieuwe en ideale wereld onze projecten te plannen. We hebben onze ruimtelijke toekomst de afgelopen eeuw elke twintig jaar opnieuw uitgevonden.

Aanpassing van wetten en beleidsstructuren van de ruimtelijke ordening en bouwregelgeving. Het instrumentarium is de afgelopen honderd jaar ontwikkeld voor de grote nieuwbouw- en uitbreidingsoperatie, terwijl de nieuwe praktijk herontwikkeling en herbestemming zal zijn. Bestemmingsplannen moeten in de toekomst kwaliteit afdwingen in plaats van functionele beperkingen opleggen. De eerste bestemmingsvrije experimentele bestemmingsplannen zijn al in ontwikkeling. We weten vaak niet wat de nieuwe functies zijn voor een her te ontwikkelen locatie; wel welke kwaliteit er nodig is. Kwaliteit afdwingen is bovendien ook noodzakelijk voor bestaand vastgoed dat niet (her) ontwikkeld wordt. Het instrumentarium is niet ingericht op het beheren van kwaliteit. Er zijn al diverse commissies actief op het terrein van de aanpassing van de wetgeving op het gebied van de ruimtelijke ordening. Wij verwijzen naar een aantal adviezen op dit terrein.

De uitdaging zal zijn een bouwpraktijk te ontwikkelen die uitgaat van wat er al is en die veel preciezer de behoeften van de samenleving begrijpt en vertaalt naar nieuwe producten. Daarbij gaat het om het verbinden met zowel de behoeften als het ontwikkelen van incrementele bouwprocessen die zich over een langere periode en organisch voltrekken.

Inkrimpen

Voor die nieuwe praktijk dient een aantal barrières beslecht te worden.

We zullen de overmaat aan plannen en gebouwen moet inkrimpen. De rekensom is simpel. Niet alles wat we de afgelopen jaren gepland hebben zal ooit uitgevoerd worden. Daarvoor is het aanbod te groot en de groei in ruimtebehoefte te langzaam. Er zal een afboeking van vastgoed, gronden en zeker ook plannen moeten plaatsvinden door de private sector en overheid. Zo lang er een overmaat boven de markt zweeft, zal een volledig herstel uitblijven vanwege een onzekere waardeontwikkeling. Alleen als nieuwbouwprijzen die van bestaande bouw benaderen, zal er weer sprake zijn van een gezond evenwicht en kan een fundamenteel herstel van de bouwsector plaatsvinden. Kortom, ruimte moet weer schaars worden. Dat evenwicht is nu nog ver weg. Het heeft de voorkeur om dat evenwicht actief tot stand te brengen. Bijvoorbeeld door het actief schrappen van plannen.

“

Kwaliteit afdwingen is bovendien ook noodzakelijk voor bestaand vastgoed dat niet (her)ontwikkeld wordt

“

Niet alles wat we de afgelopen jaren gepland hebben zal ooit uitgevoerd worden

Vastgoedinitiatieven Nieuwe vastgoedinitiatieven kunnen alleen op gang komen als de starre houding van financiers plaats maakt voor de erkenning dat zonder een gezonde financieringspraktijk de bouwsector niet in staat is zichzelf uit het moeras te trekken. De bouw is nu eenmaal een kapitaalsintensief proces. De beperkingen op leningen, de krimpende financieringscapaciteit en het zeer beperkt eigen vermogen als gevolg van afwaarderingen vormen een serieuze uitdaging voor het herstel. Gezocht moet worden naar alternatieven om ondernemers in staat te stellen hun innovaties te implementeren, projecten te herstructureren en vastgoed te verbeteren. De overheid kan daar een handje bij helpen door erop toe te zien dat de opeenstapeling van beperkende maatregelen op het gebied van kredietverstrekking niet tot verdere obstructies leidt. De beperking van de kredietmogelijkheden voor bedrijven en consumenten heeft nog een grote impact op de markt. Alternatieve financieringsmodellen worden gemist.

“

De beperking van de kredietmogelijkheden voor bedrijven en consumenten heeft nog een grote impact op de markt

Ruimte creëren De inperking van de taken en de financiële belasting van woningcorporaties heeft als gevolg dat een belangrijke speler in het proces van stedelijke vernieuwing is weggevallen. Dat is echter wel een belangrijke pijler onder de economische ontwikkeling in de komende jaren. Sterke steden leveren een sterke economie. Het wegvallen van deze speler heeft grote consequenties voor de kwaliteit van het woonmilieu in onze steden. Er dient opnieuw ruimte gecreëerd te worden voor corporaties, of vergelijkbare organisaties, om de taak als buurtbeheerder en bewaker van de kwaliteit van de gebouwde omgeving uit te voeren, al was het vanwege het gebrek aan private en publieke partijen om die rol op zich te nemen.

Nieuwe opleidingstrajecten en voorlichtingsprogramma’s Er zijn nieuwe opleidingstrajecten en voorlichtingsprogramma’s nodig om de sector te helpen bij de overgang naar een nieuwe praktijk. Er is een breed scala aan opleidingen, echter de tendensen en ontwikkelingen in de huidige bouwpraktijk vinden nog onvoldoende weerklank in een aanpassing van de opleidingsprogramma’s. Uitzondering hierop is de recent opgerichte NRP Academie, specifiek gericht op het opleiden van renovatie- en transformatieprofessionals in de nieuwe praktijk. Tegelijk zou een nieuwe impuls gegeven moeten worden aan de voorlichting over de kansen en mogelijkheden van de nieuwe praktijk. Door duidelijkheid over de richting waarin de bouwpraktijk zich moet ontwikkelen kan de sector verder geholpen worden. Nu is er sprake van een afwachtende houding mede door een overconcentratie op overleven. Daar waar juist innoveren een onlosmakelijk onderdeel van elke bedrijfsstrategie zou moeten zijn.

“

Tegelijk zou een nieuwe impuls gegeven moeten worden aan de voorlichting over de kansen en mogelijkheden van de nieuwe praktijk

Betere kennisontwikkeling Betere kennisontwikkeling van de ontwikkelingen, de samenleving en de veranderingen in de behoefte aan vastgoed. We weten nog te weinig van de onderliggende veranderingen in onze samenleving om de juiste keuzes te kunnen maken. Ruimte is niet meer schaars, passende oplossingen voor de nieuwe vraag zijn dat wel. Meer kennis van die ontwikkelingen, bijvoorbeeld in een vergelijking met buitenland is noodzakelijk om de behoefte beter te kunnen begrijpen. Dit zal zich uiteindelijk vertaald moeten worden in nieuwe visies en bestemmingsplannen. In de praktijk wordt vaak nog halsstarrig vastgehouden aan bijvoorbeeld functionele scheiding tussen kantoor- en bedrijvenlocaties, beperkte menging van wonen en bedrijvigheid en beperkte aandacht voor nieuwe ontwikkelingen rond studentenhuisvesting, hotelontwikkeling en de dynamiek van de winkelstructuur.

“

Meer kennis van die ontwikkelingen, bijvoorbeeld in een vergelijking met buitenland is noodzakelijk om de behoefte beter te kunnen begrijpen

12 | Samenvatting

Dagelijks gebruik De gebouwde omgeving is het complex van steden, dorpen, landschappen en infrastructuur dat we dagelijks gebruiken. De kwaliteit en de effectiviteit van dit complex is een essentiële voorwaarde voor ons welzijn en onze welvaart.

Het vervolg | 13

Efficiënt

Rol van de overheid

De bestaande stedelijke structuur is gebaseerd op het naoorlogse, dominante stedenbouwkundig concept van een functionele scheiding tussen wonen, werken, winkelen, verkeer en recreatie. Deze scheiding heeft geleid tot veel monofunctionele omgevingen, terwijl de behoefte zich ontwikkelt naar functiemenging in een meer compacte, stedelijke omgeving. Dit zal verder leiden tot een meer efficiënt gebruik van de ruimtelijke omgeving en daarmee lagere maatschappelijke kosten. Dit betekent dat er een ingrijpende aanpassing en met name verdichting van functies zal plaatsvinden in de komende jaren.

De rol van de overheid zal veranderen; van een aanjager van projecten naar een bewaker van de kwaliteit en regisseur van lokale initiatieven. De publieke middelen ontbreken, voor de komende periode, om de overheid het financiële risico te laten dragen van stedelijke en landschappelijke herstructurering. Door de actieve rol van de overheid in het verleden bij het initiëren van grote publiek-private ondernemingen met omvangrijke nieuwbouw programma’s, zijn publieke en private belangen vaak te dicht bij elkaar gekomen en dat heeft mede geleid tot het ontstaan van het huidige overaanbod. Inperking van de pre-recessie ambities is noodzakelijk, want die praktijk komt nooit meer terug.

Betrokken partijen

De gebouwde omgeving is de afgelopen 150 jaar explosief gegroeid door een toename van de bevolking van zo’n 3 miljoen inwoners in 1850 tot bijna 17 miljoen nu en de sterk toegenomen welvaart. Dit groeitempo neemt sterk af.

Alle bij de bouw betrokken partijen zullen zich moeten aanpassen aan de nieuwe omstandigheden en zullen nieuwe kennis en technieken moeten ontwikkelen voor de nieuwe opgave. Tegelijk moet het ruimtelijke ordeningsinstrumentarium aangepast worden om aan te sluiten bij de nieuwe praktijk.

Beter benutten

De nieuwe bouwpraktijk

De komende jaren zal de belangrijkste opgave voor ons land zijn het in stand houden en beter benutten van de bestaande gebouwde omgeving. De aandacht verschuift van stedelijke uitbreidingen naar herstructurering van wat we al hebben, zodat het beter aansluit op de veranderende en veelal kleinere ruimtebehoefte.

De nieuwe bouwpraktijk heeft als belangrijkste kenmerk een verschuiving van een aanbodgestuurde naar een vraaggestuurde ruimtelijke ontwikkeling. Een verschuiving op basis van een directe verbinding met een nieuwe zich steeds duidelijker manifesterende vraag. De klant weet meer dan ooit wat hij of zij wil.

Recessie

Nieuwe producten

Coachingprojecten

De recessie die in 2008 begon, was eerst een crisis in de financiering van vastgoed: hypotheken, bouwfinancieringen en beleggingen. Deze crisis heeft zich in de laatste jaren verbreed tot een algemene economische recessie en is verder versterkt door een overaanbod aan vastgoed als gevolg van een ongecoördineerde toename van nieuwbouwprojecten, met name op het gebied van kantoren, winkels en bedrijfsterreinen.

De nieuwe behoefte vraagt om nieuwe producten; andere woningtypes, nieuwe winkelformules, andere werkgebouwen en andere omgevingen. Producten die in samenspraak met, of bij wijze van co-creatie, mede door de vraagkant gerealiseerd zullen gaan worden. daar liggen de kansen voor de bouwsector.

Daaruit volgend zullen coachingprojecten worden opgestart voor een gerichte ondersteuning van nieuw ondernemerschap, dat overigens in voldoende mate aanwezig is, om de bouwsector te stimuleren de noodzakelijke transformatie van de branche tot stand te brengen.

Explosieve groei

Kwalitatieve verschuiving Er voltrekt zich tegelijk een kwalitatieve verschuiving in de behoefte aan gebouwen en omgevingen. We werken, wonen, recreëren, consumeren en leven anders dan twintig jaar geleden. Deze verandering is het gevolg van de informatierevolutie, demografische en sociale veranderingen en de verschuivingen in de wereldeconomie. Bij de ontwikkeling van nieuwe vastgoedproducten en –methoden is een beter begrip van deze veranderingen essentieel. Er is een schaarste aan passende oplossingen.

De brug naar de consumenten is voor de bouwsector nog erg groot. Het is duidelijk dat er een nieuwe consument is aangetreden in de woningbouw, maar ook in de commerciële sector weet de afnemer veel beter wat hij of zij wil. Er is geen animo voor one-size-fits-all oplossingen, maar om directe antwoorden op de vraag en om eigen invulling van het product. De praktijk heeft aangetoond dat daar meer ruimte voor moet komen.

“

Er is geen animo voor one-size-fits-all oplossingen

Duidelijke grenzen stellen De overheid moet duidelijke grenzen stellen. De markt moet actiever inspelen op de nieuwe context. Markt en overheid moeten actief ingrijpen in het aanbod en bij de stedelijke herstructurering wederzijds kwaliteit afdwingen. Alleen met een dergelijke actieve benadering ontstaan de juiste condities voor een nieuwe praktijk.

De nieuwe praktijk zal, door de beperkte financieringsmogelijkheden, uitgaan van geleidelijke, incrementele waardegroei van de gebouwde omgeving. Dit staat haaks op de praktijk van de laatste zestig jaar, waarin met forse, kapitaalsintensieve publieke en private projecten de huidige ruimtelijke omgeving met grote stappen tegelijk is opgebouwd.

Belangrijk kenmerk Een belangrijk kenmerk van de nieuwe praktijk is het ontstaan van grote regionale verschillen. Per regio, per stad en per dorp is een andere aanpak noodzakelijk, afhankelijk van de groei of krimp, de ligging, de kwaliteit van het aanbod, de economische veranderingen etc.

Weinig dynamiek in de markt Ten slotte kan de bouw zelf veel doen. De nieuwe praktijk moet eenvoudiger en doelgerichter. Het is vaak de bouw- en ontwikkelsector zelf die het complex heeft gemaakt. Opdrachtvertrekking, ontwerp, bouwvoorbereiding, uitvoering en onderhoud sluiten moeizaam op elkaar aan. De integratie in de bouwketen staat nog in de kinderschoenen. Deels omdat er nog

weinig nieuwe dynamiek in de markt is. Deels ook door het hardnekkig vasthouden aan oude praktijken. Een extra stimulans is noodzakelijk. Verder heeft de recessie de vraag naar een meer duurzame ruimtelijke omgeving onterecht op het tweede plan gesteld. Wij moeten trachten de agenda voor meer duurzaamheid opnieuw onder de aandacht te brengen.

“

Het is vaak de bouw- en ontwikkelsector zelf die het complex heeft gemaakt

Actieagenda Het Actieteam heeft niet de ambitie, noch de opdracht gekregen een rapport met goede bedoelingen af te leveren. We willen graag actief werken aan een nieuwe praktijk. Daarbij staat voor ons centraal dat er een brug geslagen wordt tussen de gevestigde orde die nog steeds een dominante rol in de huidige bouwpraktijk inneemt en een nieuwe generatie enthousiaste aannemers, architecten, bestuurders en opdrachtgevers die graag een kans willen om te bewijzen dat er een nieuwe praktijk aanstaande is. Daartoe stellen we het volgende voor:

De bouw road show Ronde tafel gesprekken met de nieuwe en de oude generatie in de diverse regio’s, gesteund door Bouwend Nederland, VNO-NCW, CNV, etc.

Coaching van jonge ondernemers We creëren een uitwisseling tussen jong en oud, door de disciplines heen. Wij willen een actief uitwisselingsprogramma op gang brengen. Daar hoort ook het inschakelen van pas afgestuurde, werkeloze, opgeleide jongeren bij. Thuis zitten mag geen optie zijn.

Innovatieprijs bouw voor jong ondernemerschap Met een jaarlijkse prijs van 25.000 euro.

Opleidingen Samen met het H-Team werken aan een afstemming van opleiding op de uitdagingen van de huidige praktijk, met name door concrete opdrachten te verzamelen voor afstudeerders met externe begeleiding. Waaronder het inrichten van gemengde Leerkringaanpakken van kantoren- en winkelleegstand.

Aandragen en analyseren Door middel van het aandragen en analyseren van voorbeelden probeert het Actieteam de kansen en uitdagingen van de nieuwe praktijk onder de aandacht te brengen en nieuw ondernemerschap te stimuleren.

Het oprichten van een Premier League van renovatiehogescholen Deze zullen aantoonbaar een substantieel deel van hun opleiding in de gebouwde omgeving gaan richten op de doorontwikkeling van de bestaande voorraad.

Het initiëren van een kennisontwikkelingsproject ‘ketenverlenging bij woningrenovatie‘ Hierbij wordt geëxperimenteerd met projectoverstijgende samenwerkingsvormen, waarbij mede bewoners, toeleveranciers en het beheer nadrukkelijk worden betrokken.

Geleidelijke waardegroei

Woningbezetting Er kan een algemene tendens waargenomen worden naar een efficiënter gebruik van stad, gebouwen en infrastructuur. Het ruimtegebruik in kantoren, winkels en op bedrijfsterreinen neemt af en dat is structureel. In bepaalde steden stijgt de woningbezetting na een lange periode van daling. Dit veroorzaakt een verdere afname van de vraag naar gebouwd oppervlak en een verdere toename van het overaanbod in bepaalde sectoren.

Directe antwoorden

Belangrijke motor Er is nauwelijks beloning voor innovaties en vernieuwing in de bouw. Zo is er bewust voor gekozen de bouw geen onderdeel te laten uitmaken van het economisch topsectoren beleid. Dit is onterecht. Nederland heeft een lange en uitzonderlijke traditie in de bouw en de bouw dient beschouwd te worden als een belangrijk exportproduct. Of het nu om architectuur, weg- en waterbouw of verduurzaming gaat. Export zal in de toekomst een belangrijke motor zijn achter het herstel van de markt. Ook de complexe aanbestedingsprocedures sluiten jonge, beginnende ondernemers vaak uit. Het herkennen en ondersteu-

nen van innovatie in de bouw om het bouwproces beter te laten aansluiten op de vraag, efficiënter te laten worden en een verlaging van bouwkosten en bouwtijd te laten plaatsvinden, is een verantwoordelijkheid van de private en publieke sector.

“

Export zal in de toekomst een belangrijke motor zijn achter het herstel van de markt

Website nieuwe ideeën Te verzamelen via Bouwend Nederland, met een vraag en aanbod module.

Samenwerking tussen bedrijven en organisaties op basis van een vijftal concrete innovaties: n Verkorting en integratie bouwproces n Nieuwe financieringsconstructies n Ontwerpoplossingen voor de nieuwe compacte stad n Nieuwe huurmodellen voor kantoren, winkels en bedrijfsmatig

vastgoed n De nieuwe betaalbare huurwoning.

Voor de uitvoering van deze agenda stellen we voor geen nieuwe organisaties op te richten maar bestaande initiatieven te gebruiken en waar mogelijk te bundelen. Hiervoor gaan we gesprekken aan met diverse organisatie, waaronder het Nationaal Renovatie Platform, een veelbelovend initiatief op het gebied van herontwikkeling van vastgoed.

14 | De achterkant

Het regionale en lokale klimaat voor ruimtelijke investeringen Door: Pieter Tordoir en Peter Louter

Dit artikel geeft resultaten van onderzoek naar regionale en lokale verschillen in het Nederlandse investeringsklimaat voor uitbreiding, renovatie, herstructurering en functietransformatie van de gebouwde omgeving. Onderzocht zijn geografische ontwikkelingspatronen in de economie en bevolking die de marktvraag voor ruimtelijke investeringen bepalen. Het onderzoek brengt deze voor het gehele land in kaart en zoomt in op Amsterdam en Rotterdam voor een nadere analyse van individuele locaties. Daarbij wordt gekeken naar de lange termijn en naar ombuigingen in trendmatige ontwikkelingen, die leiden tot geografische verschuivingen. Voor de regionale analyse is de economie verdeeld naar materiaalgerichte, informatiegerichte en persoonsgerichte activiteiten. Materiaalgerichte activiteiten kennen een sterke groei van de arbeidsproductiviteit en afnemende invloed op de verstedelijking; persoonsgerichte activiteiten kennen een zwakke ontwikkeling van de productiviteit en toenemende invloed op verstedelijking. Vooral informatiegerichte activiteiten (waaronder de kantorensectoren) hebben de afgelopen vijf decennia gezorgd voor sterke verstedelijking en suburbanisatie langs hoofdassen zoals de A2. Recentelijk zijn er twee belangrijke trendombuigingen: grootstedelijke centralisatie binnen de Randstad en de opkomst van een nieuwe ontwikkelingszone van Brabant naar het noordoosten van het land. Bij persoonsgerichte

“

“

Vooral informatiegerichte activiteiten hebben de afgelopen vijf decennia gezord voor sterke verstedelijking en suburbanisatie langs de hoofdassen zoals de A2 activiteiten zien we divergentie tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad en veel ontwikkeling rond het Veluwemassief en in de IJsseldelta. De nadere analyse van individuele locaties binnen Amsterdam en Rotterdam is gericht op de twee belangrijkste stedelijke functies, kantoorwerk en wonen. Het lokale klimaat voor vastgoedinvesteringen hangt niet alleen af van aantrekkingskracht op één van beide functies, maar ook van mogelijkheden om functies te mengen en bestaand vastgoed te transformeren van zwakke naar sterke functies. Func-

tiemenging en transformatiemogelijkheden geven robuustheid aan het lokale investeringsklimaat. Het onderzoek geeft aan waar en hoe ruimtelijke patronen van stedelijke functies verschuiven en waar functiemenging en transformatie kansrijk zijn. Uit de bevindingen concluderen we dat de grote stadsgewesten in de Randstad zich volgens andere locatiepatronen ontwikkelen dan opkomende zones in andere landsdelen. Binnen de Randstad liggen de kaarten gunstig voor vastgoed(her-)ontwikkeling in hoogstedelijk gemengde

Materiaalgerichte activiteiten kennen een sterke groei van de arbeidsproductiviteit en afnemende invloed op de verstedelijking

locaties nabij multimodale vervoersknopen. In vitale ontwikkelingszones buiten de Randstad zijn gemengde locaties in lagere dichtheden kansrijk. In alle gevallen is lokale verblijfskwaliteit van belang. Mono-functionele woongebieden met hoge verblijfskwaliteit zoals villawijken kennen een sterk investeringsklimaat maar laten veelal weinig uit- of inbreiding toe. Mono-functionele locaties met minder verblijfskwaliteit, die in de naoorlogse periode op grote schaal zijn ontwikkeld, kennen een verzwakkend investeringsklimaat. Kansen op ruimtelijke ontwikkeling kantelen van uitbreidingsgebieden naar ‘inbreidbare’ gemengde gebieden met stedelijke dan wel landschappelijke kwaliteiten. Uit beleidsoogpunt zijn in crisistijd met name locaties interessant waar met weinig publieke investeringen

een private investeringsstroom op gang komt. Goed ontsloten locaties met een gunstige markt voor wonen en werken geven daartoe de beste kansen. Belangrijk daarbij is lokaal maatwerk in regulering en waar nodig en mogelijk aanpassing van bestemmingsplannen. Renovatie, herstructurering en herbestemming in meer mono-functionele locaties vergen veelal grote voorinvesteringen die momenteel moeilijk kunnen worden opgebracht.

Het onderzoek is vooralsnog exploratief. Algemene drijvers voor de vraag naar ruimtelijke investeringen zijn in kaart gebracht, maar locatiespecifieke fysieke en beleidsmatige condities en voorwaarden bepalen ook waar kan worden geïnvesteerd en verlangen derhalve een nadere verkenning. Vervolgonderzoek zal zich daarop kunnen richten, met een concrete kansenkaart als resultaat. <<<