Jaarverslag Stichting Woonstede

Jaarverslag Stichting Woonstede 2013

2

INHOUDSOPGAVE Voorwoord Jaarverslag 1

Volkshuisvestingsverslag

1.1 Verhuren en verkopen van woningen 1.2 Nieuwbouw en kwaliteit van onze woningen 1.3 Onze bijdrage aan leefbaarheid 1.4 Samenwerking met onze partners 1.5 Wonen en Zorg 1.6 Duurzaamheid 1.7 Financieel beleid en beheer 2

Bestuurlijke Organisatie

2.1 Governance 2.2 Verbindingen en deelnemingen 2.3 Bestuur 2.4 Verslag van de Raad van Commissarissen 3

53 55 57 65

Jaarrekening 2013

3.1 Balans 3.2 Winst-en-verliesrekening 3.3 Kasstroomoverzicht 3.4 Algemeen en waarderingsgrondslagen 3.5 Bedrijfswaarde 3.6 Toelichting op de balans 3.7 Toelichting op winst-en-verliesrekening 3.8 Kengetallen 4

9 17 23 25 29 31 33

75 77 78 79 87 90 99 104

Overige gegevens

4.1 Goedkeuring en vaststelling jaarstukken 4.2 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

107 109


3


4

VOORWOORD In een jaar tijd kan er veel gebeuren. Sinds de verkiezingen van 2012 is het terrein van de volkshuisvesting in beweging. Sectorontwikkelingen Hoewel Aedes in september 2013 akkoord ging met een verhuurdersheffing tot en met 2017, blijkt de verhuurdersheffing definitief te zijn ingerekend. Mede als gevolg hiervan heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting tot en met 2017 een saneringsheffing ingerekend om financieel zwakke corporaties te ondersteunen. Daar staat tegenover dat een boveninflatoire huurverhoging mogelijk wordt gemaakt met een extra huurverhoging voor de bovenmodale inkomens, de integratieheffing is afgeschaft, de btw op arbeid bij onderhoud en verbouw tijdelijk op 6 procent is vastgesteld en de sector toegang krijgt tot vierhonderd miljoen euro in het kader van energiebesparende maatregelen. Woonstede in 2013 Woonstede heeft een goed jaar achter de rug. We hebben onze begrotingsdoelen gehaald. We zijn er daarbij in geslaagd een goede bouwproductie te realiseren en voldoende woningen te verkopen. En dat tegen lagere bedrijfskosten dan voorheen het geval was. Onze leefbaarheidactiviteiten voorzien in de behoefte van onze klanten en we bouwen aan de volgende woonzorgzone. Daarbij is de stichting financieel gezond en hebben we solide kasstromen uit verhuur gerealiseerd, die ingezet kunnen worden voor investeringen. Bovendien hebben we betrouwbare partners die ons versterken in onze volkshuisvestingsdoelen. Kortom, we zijn tevreden over het afgelopen jaar. U kunt de resultaten zelf beoordelen in dit jaarverslag. Ons jaarresultaat behoeft toelichting. Zoals gezegd hebben we solide kasstromen en dat is een belangrijke zekerheid. Het jaarresultaat is echter niet alleen afhankelijk van de kasstromen uit verhuur en verkoop, maar ook van de waardering van ons bezit. Ons woningbezit is gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Het afgelopen jaar is de waarde van ons bezit gedaald. De gemiddelde prijsdaling voor woningen in de regio was in 2013 ongeveer 1,5 procent. Wij zitten met een waardedaling van 10 procent ruim boven dat gemiddelde als gevolg van de verhuurdersheffing die direct invloed heeft op de waarde van ons bezit. Het netto resultaat van de exploitatie van onze vastgoedportefeuille is 33,7 miljoen euro positief. Door de waardering van ons bezit is het bedrijfsresultaat na belastingen 76 miljoen euro negatief. Bestendige koers Als gevolg van het rijksbeleid moeten wij een stap terug doen. Hoewel we met het oog op onze resultaten van de afgelopen jaren met vertrouwen vooruit kijken, kunnen we niet op hetzelfde ambitieniveau blijven presteren. Voor de komende jaren blijft onze stip op de horizon dezelfde: met een financieel gezond bedrijf ervoor zorgen dat ook mensen met een lager inkomen een betaalbare en duurzame woonruimte in gedifferentieerde wijken kunnen vinden. Als maatschappelijke onderneming willen we hiermee een bestendige koers varen. Om die koers te kunnen houden, moeten we wel inspelen op de veranderde omstandigheden. Daarom hebben wij ons verkoopprogramma aangepast: we verkopen minder goedkopere woningen uit ons bezit en meer duurdere woningen. Wij bouwen goedkopere nieuwbouwwoningen en programmeren minder nieuwbouw. We onderhouden goedkoper met behoud van kwaliteit. We denken na over het huisvesten van onze secundaire doelgroep; anders vallen zij tussen het wal en het schip en stagneert de doorstroming nog meer. Ook bezuinigen we op onze bedrijfskosten. Dat alles doen we om de betaalbaarheid van het wonen voor onze primaire doelgroep te borgen.


5

Verkoop en betaalbaarheid De verkoop van meer woningen zien wij niet als reële optie om de sanerings- en verhuurdersheffing van het Rijk aan te zuiveren. De economische onzekerheid en de strengere eisen van de hypotheekverstrekkers zorgen ervoor dat minder mensen voor een hypotheek in aanmerking komen. De doorstroming op de woningmarkt verloopt stroperig en de vraag naar huurwoningen lijkt toe te nemen. Dus snijden we in de bedrijfskosten, brengen we ons investeringsniveau naar beneden en gaan we dezelfde onderhoudskwaliteit voor minder geld realiseren. Van de inkomensafhankelijke huurverhoging verwachten wij geen wonderen. Wij zijn ons er samen met de Huurdersbond Ede en omgeving terdege van bewust dat er huurders zijn die een extra huurverhoging eigenlijk niet meer kunnen opbrengen. De meeste van onze huurders hebben een inkomen dat lager is dan modaal. Het is voor ons zoeken naar de balans tussen de betaalbaarheid voor de huurder en de financiële positie van onze organisatie. Onze maatschappelijke rol en functie vergen een gezonde financiële basis. Het financiële beleid is geënt op het maatschappelijk inzetten van de beschikbare geldstromen. Rendabele en onrendabele activiteiten staan op een verantwoorde wijze naast elkaar. We maken de maatschappelijke inzet van ons geld inzichtelijk voor belanghouders. In 2014 besteden we daar nog meer aandacht aan dan in de afgelopen jaren.

Ede, 13 mei 2014 Marian Teer en Wim Sterkenburg


6

1.

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG


7


8

1.1 VERHUREN EN VERKOPEN VAN WONINGEN Ook in 2013 bleef onze doelstelling mensen te ondersteunen die niet op eigen kracht in hun huisvesting kunnen voorzien. Onze primaire doelgroep is de inkomensgroep tot 34.229 euro, we wijzen minimaal negentig procent van onze daeb-woningen aan hen toe. De overige tien procent van onze daeb-woningen wijzen we toe aan alle inkomensgroepen tot 45.000 euro (onze secundaire doelgroep). We streven naar een gevarieerde bevolkingsopbouw in de wijken waar wij bezit hebben en daarom kiezen we voor een brede doelgroepbenadering. Bovendien onderzoeken we in 2013 de wooncoöperatie middeninkomens als alternatieve organisatievorm om de doelgroep met inkomens tussen 33.614 en 45.000 euro een betaalbare huurwoning te bieden. Er zijn voldoende betaalbare woningen in ons werkgebied, maar er is nog altijd een kwantitatief en kwalitatief tekort aan woningen in ons werkgebied. We onderzoeken met de gemeente Ede, collegacorporaties en de Huurdersbond in ons werkgebied, onze doelgroep, de woningbehoefte en komen tot een gemeenschappelijke woonvisie en herprogrammering van nieuwbouw. We beoogden 181 huurwoningen en 270 kamers in de prijsklasse tot 664 euro op te leveren. Binnen de kaders van de ministeriële regeling staatsteun woningcorporaties is het principe van Te Woon leidend in ons verhuur- en verkoopbeleid. Verkoop is met nieuwbouw een belangrijk middel om de doorstroming op de markt op gang te houden, maar mensen hebben soms een zetje nodig. Daarom experimenteren we met nieuwe instrumenten die de doorstroom bevorderen en niet instrumenten die de inkomensgroep tussen 34.000 en 45.000 euro kansen bieden. We zetten in op koopgarant en vrije koop om de doelgroep 34.000-45.000 euro een kans op de woningmarkt te bieden. Het doel was het verkopen van tien woningen met keurmerk Te Woon (koopgarant en vrije koop) en veertig uitpondwoningen. We stimuleren onze verkoop in 2013 met een Startersrenteregeling.

Wat deden we in 2013? Woningmutaties In 2013 boden we 46 procent van onze woningen Te Woon aan. Van onze 8.994 woningen in Ede, Scherpenzeel, Wageningen en Woudenberg werd van 798 de huur opgezegd. Van het totaal aantal verhuringen in 2013 (inclusief de nieuwbouw) is 94 procent toegewezen aan de beoogde doelgroep met een inkomen < 34.229 euro. Aan 21 huishoudens uit de groep middeninkomens tot 45.000 euro werd een woning aangeboden met een huurprijs lager dan 681,02 euro. Verkoop Onze inzet is om de opbrengst uit verkoop te vergroten. Behalve met een uitpondprogramma stimuleerden we de verkoop ook door Vrijekeuswoningen niet als te huur maar te koop (met korting) op de markt te brengen en bij mutatie Vrijekeuswoningen alleen te koop aan te bieden. Ook kunnen starters gebruik maken van onze startersrenteregeling. In het verslagjaar zijn 94 woningen verkocht aan onze doelgroep. -

10 woningen in Ede uit het verkoopprogramma opgesteld in 1997 verkocht. 28 woningen in Ede uit het uitpondprogramma verkocht. 56 Vrijekeuswoningen (55 in Ede (e.o.) en een in Scherpenzeel) verkocht. De verkochte Vrijekeuswoningen zijn niet verloren voor de volkshuisvesting. We hebben een terugkoopplicht op woningen verkocht met korting en een recht van eerste koop op ‘Vrije koop’-woningen.

We hebben onze uitponddoelstelling van veertig woningen net niet gehaald. We hebben daarentegen wel veel meer woningen dan de beoogde tien met koopgarant verkocht.


9

Woningsaldo Door de verkoop van 94 woningen, de terugkoop van 19 woningen (14 in Ede, 5 in Woudenberg), de aankoop van 12 woningen (in Ede) en de oplevering van 118 nieuwbouwhuurwoningen en 304 kamers en de verschuiving van 10 nieuwbouwwoningen van koop naar huur is per saldo ons woningbezit gestegen met 369 verhuureenheden. Daarbij zijn nog 971 Vrijekeuswoningen latent bezit (867 terugkoopplicht en 104 terugkooprecht). Dit zijn de woningen die wij te zijner tijd in ieder geval terugkopen, omdat ze of met korting aan de huidige bewoner zijn verkocht of woningen die we eventueel terug kopen omdat wij recht van eerste koop hebben. Startersrenteregeling Wij bieden klanten sinds 2012 een startersrenteregeling. Het basisprincipe is eenvoudig: de woningcorporatie betaalt via Social Finance 20 procent van de maandelijkse hypotheekrente voor de klant, 10 jaar lang. Deze voorschotten zijn een lening en dient de klant terug te betalen, maar ze zijn onder voorwaarden wèl bijna helemaal aftrekbaar van het belastbaar inkomen. De maandelijkse hypotheeklasten zijn dus een stuk lager en pas wanneer de woning wordt verkocht, of na 30 jaar, moet de voorgeschoten hypotheekrente worden terugbetaald. In 2013 waren er geen klanten die gebruik moesten maken van deze regeling om financiering mogelijk te maken. Middeninkomens We hebben in 2013 samen met de corporaties Uwoon en Volksbelang Wijk bij Duurstede en de partner Teamworkprojects de wooncoöperatie middeninkomens onderzocht als alternatieve organisatievorm om de doelgroep met inkomens tussen 33.614 en 45.000 euro een betaalbare huurwoning te bieden. Dit in het kader van een door het Ministerie van Binnenlandse zaken goedgekeurd experiment van Platform31. De wooncoöperatie lijkt ons kansrijk om in 2014 uit te werken in een business case. Het verslag van de verkenning is beschikbaar bij Platform31 http://www.platform31.nl/publicaties/wooncooperatie-voor-middeninkomens Kenmerken woningbezit Informatie over ons woningbezit staat in de kengetallen en in de uitgave Corporatie in Perspectief van het CFV (2012). Uitgebreide informatie over de woonruimteverdeling is te raadplegen in het verslag woonruimteverdeling Food Valley en verslag woonruimteverdeling Scherpenzeel.


10

2,1% 0,0% Eengezinswoningen 21,4%

45,0%

Meergezinsetagebouw zonder lift t/m 4 lagen Meergezinsetagebouw met lift Hoogbouw Eenheden verzorging

13,5%

Overige woongelegenheden

18,0%

Samenstelling woningbezit per 31 december 2012. Bron: CFV Corporatie in perspectief 2013

13%

3% 15%

11%

uit de periode van voor 1945 uit de periode 1945‐1959 15%

uit de periode 1960‐1969 uit de periode 1970‐1979 uit de periode 1980‐1989

19%

uit de periode 1990‐1999 24%

uit de periode 2000‐2011

Woningen naar bouwjaar per 31 december 2012. Bron: CFV Corporatie in perspectief 2013


11

aandeel in procenten

2009 goedkope woningen 1.511 betaalbare woningen 7.120 dure woningen < huurtoeslaggrens 520 dure woningen > huurtoeslaggrens 95

ontwikkeling prijssegmenten corporatie aantallen 2010 2011 2012 2013 1.282 977 792 731 7.009 6.937 6.751 6.417 731 914 1.312 1.727 119 147 145 128

corporatie referentie landelijk 2013 2012 2012 8,0 14,7 19,3 71,5 71 67,1 19,0 11,8 10,4 1,4 2,7 3,2

Prijssegmenten woningbezit 2009-2013. Bron: CFV Corporatie in perspectief 2013 en primair informatiesysteem Woonstede 2014

Huurverhoging In 2013 was onze gemiddelde huurverhoging 3,94 procent, net onder het maximum van 4 procent op corporatieniveau, zoals vastgesteld door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Vrijwel alle huurders kregen een huurverhoging van 4 procent, echter bij: - 239 huurders werd de rekenhuur (netto huur inclusief subsidiabele servicekosten) afgetopt op de maximale huurtoeslag en liberalisatiegrens van 681,02 euro. Zij kregen een iets lagere huurverhoging. - 32 huurders in Scherpenzeel op wie een Sociaal plan van toepassing was vanwege groot onderhoud of sloop werd de huur niet verhoogd. - 135 huurders met een huurvastcontract werd de huur niet verhoogd. - 266 huurders met een huurzekercontract werd de huur gemiddeld met 2,25 procent verhoogd. In 2013 hebben wij de huurprijs van vierhonderd vrijgekomen woningen geharmoniseerd. De gemiddelde verhoging bedroeg ongeveer 63 euro per maand, een verhoging van bijna 14 procent ten opzichte van de oude huur. Deze harmonisatie levert op jaarbasis ongeveer 300.000 euro op. Tegen de aangezegde huurverhoging per 1 juli 2013 werden vijf bezwaarschriften ingediend. De huurcommissie vond in alle gevallen de huurverhoging redelijk.


12

Woonruimteverdeling per gemeente Ede Aan het eind van het verslagjaar stonden 34.603 woningzoekenden ingeschreven in de WERV-regio. Van hen zijn 45 procent doorstromers en 55 procent starters. Ruim 81 procent heeft bij inschrijving een inkomen tot 34.614 euro. In het volledige verslagjaar WERV-woonruimteverdeling reageerden 12.419 huishoudens ten minste eenmaal op woningaanbod. 57 procent van hen waren starters, 43 procent waren doorstromers. Het aandeel ingeschreven woningzoekenden met als woongemeente Ede bedroeg 11.630. Bijna 100 procent van de vrijgekomen woningen had een huurprijs beneden de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Ruim twee derde van het aanbod bestond uit gestapelde bouw en een derde was van het type laagbouw. Mutatiegraad, reactiedruk en inschrijfduur De mutatiegraad bedroeg in 2013 acht procent. In 2012 was dat 8,2 procent. Met uitzondering van 2011 lag de mutatiegraad de jaren daarvoor op 9% of hoger. De reactiedruk is de afgelopen jaren sterk afgenomen van gemiddeld 143 naar 58 reacties in 2013 per geadverteerde woning. Opvallend is de lage score voor de categorie seniorenwoningen. Voor het derde achtereenvolgende jaar is de gemiddelde reactiedruk gedaald naar vijf reacties per geadverteerde seniorenwoning. Ook de gemiddelde woon- en inschrijfduur daalde de afgelopen jaren voor zowel starters als doorstromers (gemiddeld van 92 maanden naar 58 maanden in 2013). De gemiddelde woonduur van doorstromers voor een andere woning is bijna 5,5 jaar. Starters hebben circa 4,5 jaar inschrijfduur nodig. Op grond van de woningmarktanalyses zou verwachten zouden we meer reacties en langere inschrijfduur verwachten. Toch zijn er plausibele verklaringen voor deze tendens. Minder reacties op woningen  Belangrijkste reden is volgens ons de inkomenstoets bij de toewijzing. Voor woningzoekenden met een inkomen boven de inkomensgrens heeft het geen zin meer om te reageren.  Vanwege de crisis zijn minder huurders gaan kopen en stellen huurders de verhuisbeslissing uit vanwege onzekerheid over inkomen  Senioren stellen hun verhuizing zolang mogelijk uit. Dat kan omdat de zorg die zij nodig hebben aan huis wordt geboden.  Bij onze nieuwbouw relatief veel appartementen zaten die voornamelijk door starters zijn betrokken.  Bij het plaatsen van een reactie kun je als woningzoekende ook zien of je kans maakt op de aangeboden woning. Als die klein is dan heeft een reactie ook geen zin. Kortere wachttijd  In 2008 is woonduur omgezet naar wachttijd. Mogelijk dat in die jaren veel woningzoekenden gebruik hebben gemaakt om hun inschrijving te verzilveren. In de loop van de jaren wordt het steeds meer toewijzen op inschrijfduur. Dat zal een effect gehad kunnen hebben.  Relatief veel starters geholpen en die hebben gemiddeld een korter inschrijfduur als doorstromers. Wachttijden voor hoogbouw- en middelhoogbouw zijn korter dan laagbouw.


13

Adverteren Van de 667 vrijgekomen woningen werden er 464 geadverteerd. De 203 andere woningen hadden als bestemming: - Verkoop: 92 woningen. - Stadsvernieuwing: een woning. - Woningruil/ bewonersvoordracht: 44 woningen. - Bemiddelingsurgenten en WMO: 21 woningen. - Taakstelling statushouders: 26 woningen. - Bijzondere doelgroepen: 19 woningen. WMO/Urgentie In het kader van de WMO zijn in het verslagjaar tien aangepaste of aan te passen woningen verhuurd aan woningzoekenden die hiervoor een indicatie hadden. De urgentiecommissie van de WERV besliste dat 35 huishoudens voorrang kregen en 24 huishoudens kregen een zelfzoekurgentie voor Huiswaarts. Statushouders In 2013 heeft Woonstede de haar opgedragen taakstelling voor de gemeente Ede van zeventig personen kunnen realiseren. Bijzondere doelgroepen Voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen verhuren we 37 woningen en acht woongebouwen rechtstreeks aan instellingen en organisaties. Daarnaast geldt voor nog eens 304 woningen dat bepaalde instellingen en organisaties het recht hebben om kandidaten voor te dragen zodra er binnen deze complexen een woning beschikbaar komt. In sommige gevallen zijn met instellingen plafondafspraken gemaakt. Op jaarbasis kunnen maximaal 24 verzoeken worden gehonoreerd. Het gaat om voordrachten van onder meer de Johanniterstichting, de Hera-stichting en de stichting Philadelphia. Van deze mogelijkheid is 19 keer gebruik gemaakt.


14

Studentenhuisvesting Onze Wageningse collega-corporatie Idealis verzorgt de huisvesting van studenten in Ede. Eind 2012 waren er 110 woningen gereserveerd voor studentenhuisvesting. Daarnaast werden er ook 260 nieuwgebouwde studentenkamers aan de Hoefweg in Ede aan Idealis verhuurd (zie blz. 13). Naar verwachting zal een deel van de huidige woningen in de hoogbouw in 2014 weer verhuurd worden aan reguliere huurders. Scherpenzeel In Scherpenzeel valt 97 procent van de woningen binnen de huurtoeslaggrens. Het aantal woningmutaties is met 40 hoger dan trendmatig (38) verwacht zou worden. De mutatiegraad was 6,5 procent (tegen 7,7 procent in 2012). Er staan 606 woningzoekenden ingeschreven. Dat is een toename van veertig woningzoekenden ten opzichte van het vorige verslagjaar. Van de ingeschreven woningzoekenden reageerden er afgelopen jaar 184 op een geadverteerde woning. De benodigde inschrijftijd en het aantal reacties op een vrijgekomen woning is al jaren stabiel. In 2014 verloopt de woonruimteverdeling en het inschrijven van woningzoekenden via Huiswaarts. De doelstelling is dat ten minste 75 procent van de vrijgekomen woningen wordt geadverteerd. In 2013 werden 26 woningen (65 procent) geadverteerd, de andere woningen zijn bestemd voor tijdelijke verhuur/ stadsvernieuwingsvoorrang (zes) voor project Willaerlaan/Wilgenhof , voor woningzoekenden met een CIZ-indicatie (een) en voor woningzoekenden met urgentie van de Urgentiecommissie (vier). Verder werden drie woningen ingezet voor de huisvesting van statushouders. De bemiddeling van bewoners van het Gasfabriekterrein naar vervangende woonruimte is in 2012 al afgerond. In het Plan Weijdelaar komen nog acht van de 14 huishoudens in aanmerking voor vervangende woonruimte. Woudenberg Van de 59 woningen in ‘Het Zeeland’ verhuren we eenendertig woningen. De huurprijs is beneden de aftoppingsgrens van de huurtoeslag (681 euro). In 2013 zijn er zeven woningen opnieuw verhuurd, die we allemaal als Te-Woon-woning hebben teruggekocht. Vrijkomende woningen worden Te Woon aangeboden via de corporatie Vallei Wonen te Woudenberg. De verdeling vindt plaats op grond van de gemeentelijke huisvestingsverordening van Woudenberg. Wageningen Van 14 van onze 88 seniorenwoningen in Wageningen werd de huur opgezegd. De Vrijzinnig Christelijke Stichting Seniorenhuisvesting “Zuid-Veluwe” heeft elfmaal gebruik gemaakt van haar voordrachtrecht. De andere woningen hebben we geadverteerd. Voor tachtig procent van onze Wageningse woningen komt men voor huurtoeslag in aanmerking. De andere twintig procent is daarvoor te duur.


15

Wat doen we in 2014? Om onze doelstellingen te bereiken doen we in 2014 het volgende: - Aan onze primaire doelgroep wijzen we minimaal 90 procent van de woningen tot een huur van 699 euro toe. Aan onze secundaire doelgroep wijzen we maximaal 10 procent van onze woningen met een huur tot 699 euro toe. - We leveren 65 huurwoningen, waarvan twintig appartementen, op in de prijsklasse tot 664 euro. Verkoop en nieuwbouw zijn belangrijke middelen om de doorstroming op de markt op gang te houden, maar mensen hebben soms een zetje nodig. Daarom experimenteren we met instrumenten die de doorstroom bevorderen. - 971 klanten hebben nu een koopgarantwoning. In 2026 zijn dat uit risico-overwegingen niet meer dan 1.100 klanten. Bij de verkoop van koopgarantwoningen grendelen we het inkomen af op 45.000 euro. - Dertig woningzoekenden kopen nu jaarlijks een woning (uitponden). De komende jaren kopen gemiddeld veertig woningzoekenden een dergelijke woning. Bij het verkopen van uitpondwoningen stellen we geen inkomensgrenzen. - We herzien ons verkoopprogramma waarbij we verschuiven van het verkopen van goedkope woningen naar het verkopen van middeldure en dure woningen. - In 2014 werken we het experiment wooncoöperatie middeninkomens uit tot een business case. - De financiële draagkracht van onze klanten, de kostprijs en de kwaliteit van de woningen moeten in verhouding zijn met de huur die klanten betalen. De verhouding tussen de streefhuur en de maximaal redelijke huur van onze klanten is nu gemiddeld zeventig procent. In vijf tot tien jaar trekken we dit op naar gemiddeld 73 procent. - In 2014 gaan we bij de huurverhoging niet uit van inkomensafhankelijke huurverhoging, maar kiezen we vanuit een huursombeleid voor een generieke huurverhoging van vier procent. In de toekomst willen we in overleg met onze belanghouders uitgaan van huurverhoging op basis van een passende huursom (huursombenadering).


16

1.2 NIEUWBOUW EN KWALITEIT VAN ONZE WONINGEN Onze doelen voor 2013 Vanwege de kwalitatieve en de kwantitatieve woningbehoefte in ons werkgebied willen we nieuwbouwwoningen bouwen. Nieuwbouw is met verkoop een belangrijk middel om de doorstroming op de markt op gang te houden. We beoogden 451 huur- en koopwoningen en kamers in de prijsklasse tot 652 euro op te leveren. We slopen niet meer grootschalig (zoals in de Uitvindersbuurt en Veldhuizen) en kiezen eerder voor kwalitatieve verbetering van het bezit. We ontwikkelen gevarieerde nieuwbouw die voldoet aan het keurmerk veilig wonen. Wij behouden onze certificeringen volgens de normeringen van ISO, VCA en SCIOS. Om klanten te garanderen dat onze woningen heel en veilig zijn, is gemiddeld voor iedere woning ieder jaar een onderhoudsbudget beschikbaar van tenminste duizend euro. Ook zorgen we dat onze oudere woningen gaan voldoen aan het Bouwbesluit bestaande bouw. Zo passen we in overleg met de brandweer stapsgewijs de bouwkundige regels voor brandveiligheid in oudere bestaande woningen toe. Beoogd was in 2013 groot onderhoud aan de Mariëndaalflats Veldzicht en Veldboeket (156 en 108 woningen) uit te voeren. Hiervoor was zeven miljoen euro begroot. Voor de voorbereiding en het begin van de uitvoering van groot onderhoud aan bijna vierhonderd woningen elders in Ede trekken we ruim een miljoen euro uit. Bij dit onderhoud zijn verbetering van de energieprestatie en comfortverbetering doelen. Het bouwkundig onderhoud van de woningen bestaat vooral uit het onderhouden van de buitenschil, vervangen van keukens en installaties. Er wordt verder vooral schilderwerk, houtrotreparatie, vervanging dakgoten, voegwerk en dakbedekking uitgevoerd. In 2013 was een bedrag van 1,2 miljoen euro begroot voor dit onderhoud. Ede Keukenrenovatie + warmwatervoorziening Schilderwerk en kozijnreparaties/vernieuwingen Vervangen collectieve/individuele CV/MV

394 400 88

Voor keukenrenovaties aan 144 woningen in Groot Derxsgoed, 98 woningen in de Merlijnflat en 152 woningen en de Van Eekelenflat is ruim drie miljoen euro begroot. Voor het vervangen van ventilatie, cv’s en liften is dit jaar een bedrag van drie miljoen euro begroot. Daar is bij inbegrepen de vervanging van de hoofdleiding onder de laagbouwwoningen van de Burgen en de Horsten. Voor het verbeteren van de brandveiligheid en de asbestinventarisatie is nog eens 300.000 euro begroot. Voor niet-planmatig onderhoud, reparatieonderhoud en mutatieonderhoud was in 2013 een bedrag begroot van zeven miljoen euro.


17

Wat deden we in 2013? Nieuwbouw In 2013 hebben we 29 woningen minder opgeleverd dan gepland voor 2013. We hebben in de onderstaande nieuwbouwprojecten 118 huurwoningen en 304 kamers opgeleverd.

Project Plaats Kernhem B scherf 21+22 Ede (Iepenweide)

Kulturhus Westhoffhuis Arallocatie

Wekerom Lunteren Ede

Kernhem B scherf 23 Studentenhuisvesting Hoefweg

Ede Ede

Oplevering Woningtype 1e kwartaal Grondgebonden 2013 tussenwoningen Grondgebonden hoekwoningen dec 2013 Gestapeld met lift okt 2013 Gestapeld met lift nov 2013 Gestapeld met lift Zorgkamers dec 2013 Grondgebonden eind 2013 Gestapeld met lift Kamers met kansen RIBW

Huur/ koop Doelgroep Huur Gezinnen

Aantal 27

Huur

Gezinnen

8

Huur Huur Huur Huur Huur Huur

1-2pph 1-2pph Senioren Senioren Gezinnen Studenten

16

Huur

Zorgeenheden

20

Huur

Zorgeenheden

7

28 17 24 15 260

Totaal

422

Stichtingskosten

Voor de nieuw gebouwde of turn key afgenomen huurwoningen lagen de hoogste stichtingskosten 223.000 euro per woning. Hieronder zijn de stichtingskosten weergeven van de projecten die we in 2013 hebben opgeleverd. Kernhem B, scherf 21/22 Kulturhus Westhofhuis Arallocatie Kernhem B, scherf 23 Hoefweg

€ 196.000 per woning € 182.000 per appartement € 223.000 per appartement inclusief parkeerkelder € 176.000 per appartement € 171.000 per woning € 51.000 per kamer

Van de woningen die we in 2014 opleveren zijn de stichtingskosten maximaal 160.000 euro. De ontwikkelkosten brengen we naar beneden tot gemiddeld 145.000 euro per woning. Voor nieuwe woningen stellen we de stichtingskosten op maximaal 145.000 euro uitgaande van huren tot 574 euro (prijspeil 2013). Voor de projecten in uitvoering tot 2017 proberen we waar mogelijk de stichtingskosten te verlagen. Bestaande afspraken worden niet opgebroken, omdat we een betrouwbare partner willen zijn en omdat openbreken kosten met zich meebrengt. Grondaankopen Wij hebben geen speculatieve grondaankopen gedaan in 2013 en de jaren daarvoor om in een bepaald gebied een positie te verwerven om woningen te kunnen bouwen, als er geen zekerheid is dat de grond een woonbestemming lag. Wij kopen alleen grond aan als wij daadwerkelijk van plan zijn daar binnen vijf jaar woningen te bouwen. We kopen niet meer grond aan dan nodig is voor onze woningbouw en hebben niet de intentie om kavels door te verkopen.


18

Onderhoud In 2013 hebben we het project De Goed Onderhouden Woning grotendeels afgesloten. Doel van dit project is het besparen van kosten op het totale woningonderhoud en het realiseren van een efficiëntere manier van werken door integrale sturing op het onderhoud van ons vastgoed. Verbetering, renovatie en groot onderhoud Onderhoud en verbeteringsinvesteringen dragen ook bij aan onze portfoliodoelstelling en zijn per complex verwoord. In 2013 is groot onderhoud uitgevoerd aan de Mariëndaalflats Veldzicht en Veldboeket (156 en 108 woningen). Hiervoor is 6,5 miljoen euro uitgegeven. De energieprestatie van deze flats is verbeterd van een E-F-label naar een C-label. Planmatig onderhoud In 2013 hebben onderstaande onderhoudsactiviteiten plaatsgevonden voor een totaalbedrag van 4,3 miljoen euro. Hiervoor was een bedrag van 4,8 miljoen euro begroot. Het verschil hier tussen is met name veroorzaakt door gunstige aanbestedingen als gevolg van marktwerking en een lager btw-tarief op arbeid.

Onderhoudsactiviteit 2013 kozijnvervangingen vervangen leidingen aftimmerlatten vervangen houtwerkreparaties , schilderwerk keukenrenovatie vervangen open geisers preventief onderhoud dakbedekking vervanging collectieve cv vervanging dakventilatoren vervanging individuele cv vervanging individuele mechanische ventilatie vervanging liften vervanging warmwaterinstallaties brandveiligheid/rookmelders dubbelglas diverse adressen Waterplan Scherpenzeel (vervanging vloeren)

Ede 32 264 18

Aantal woningen/complexen Wageningen Scherpenzeel

Totaal 32 264 18 28 393 240 113 2 30 219 789 2 1 259 14 118

28 393 240 103 30 218 672 2 1 259 14

1 2

89

9

1 28

118

Voor reparatieonderhoud hadden wij ongeveer 650.000 euro begroot; uiteindelijk is ongeveer 660.000 euro uitgegeven aan deze vorm van klantgestuurd onderhoud. Voor mutatieonderhoud was 700.000 euro begroot en gaven we een miljoen euro uit. Voor klantgestuurde interieurvervangingen (keukens en badkamers) was 1.030.000 euro begroot en 1.050.000 uitgegeven. Dit is exclusief uren eigen dienst. Veiligheid en kwaliteit Omdat we de veiligheid van onze bewoners en woningen belangrijk vinden, hebben we in overleg met de brandweer in 2013 in de Kolkakkerbuurt en de Wethoudersbuurt rookmelders geplaatst. Dit in het kader van ons brandpreventiebeleid. In 2013 hebben we een asbestinventarisatie uitgevoerd. Er zijn ruim zeshonderd woningen onderzocht. In vierhonderd van die woningen is asbest aangetroffen. De plaatsen waar we risicovol asbest hebben aangetroffen (Staatsliedenbuurt in Lunteren, Hof van St. Pieter in Bennekom en Garageboxen van Jaarverslag Stichting Woonstede 2013

19

Belvedère aan de Dennenlaan te Ede) zijn direct gesaneerd in overleg met bewoners, GGD en gemeente Ede. Jaarlijks reserveren we 200.000 euro voor asbestsaneringen buiten het planmatig en groot onderhoud om. Het kan wel zo zijn dat er buiten de inventarisatie toch nog ergens asbest wordt aangetroffen, omdat niet alle zelfde type woningen door dezelfde aannemer zijn gebouwd en dus kan de materiaaltoepassing verschillen. De inventarisatie is en blijft een steekproef. Bij mutatieonderhoud, groot- of planmatig onderhoud saneren we waar nodig asbest. Eind 2012 en begin 2013 is Vastgoedservice kritisch onderzocht door EBN voor de verlening van nieuwe certificaten voor VCA en ISO-9001. In diezelfde periode heeft KIWA een onderzoek uitgevoerd voor de verlenging van het SCIOS-certificaat. De auditoren hebben geen tekortkomingen geconstateerd, waarmee we tevreden zijn. Door volgens deze keurmerken te werken, verhogen we de veiligheid van onze collega’s en zijn onze klanten verzekerd van de beste diensten en producten. Wat doen we in 2014? In vijf jaar tijd brengen we de ontwikkelkosten naar beneden tot gemiddeld 145.000 euro per woning. Voor nieuwe woningen stellen we de stichtingskosten op maximaal 145.000 euro uitgaande van huren tot 574 euro (prijspeil 2013). Voor de projecten in uitvoering tot 2017 proberen we waar mogelijk de stichtingskosten te verlagen. Bestaande afspraken worden niet opgebroken, omdat we een betrouwbare partner willen zijn en omdat openbreken kosten met zich meebrengt. In 2014 worden een Kulturhus en 65 huurwoningen, waarvan twintig appartementen, opgeleverd in de volgende nieuwbouwprojecten: Smachtenburg

Harskamp

10 huurappartementen 16 grondgebonden huurwoningen

Uitvindersbuurt Veld H

Ede

24 grondgebonden huurwoningen 5 grondgebonden koopwoningen 10 huurappartementen

Kulturhus

Wekerom

Kulturhus

Verder staat voor 2014 en latere jaren de ontwikkeling van 532 woningen en appartementen gepland:

Reehorsterweg noord

Ede

22 grondgebonden huurwoningen

2017

Kulturhus

Wekerom

14 huurappartementen

2015


20

Reehorsterweg zuid

Ede


2015-2017

Het Nieuwe Landgoed

Ede

18 grondgebonden huurwoningen 20 huurappartementen

2015

Veldhuizen/Luynhorst

Ede

74 grondgebonden huurwoningen 28 huurappartementen

2015-2017

Mauritskazerne

Ede


2015

Uitvindersbuurt Veld I Veld D

Ede

30 grondgebonden huurwoningen 10 grondgebonden koopwoningen 50 grondgebonden huur- en koopwoningen

Bospoort/Paasberglocatie

Ede

53 huurappartementen

2017

Gasfabriekterrein (Willaerlaan/Wilgenhof).

Scherpenzeel 16 huurappartementen 14 grondgebonden huurwoningen

2016

Woonzorgzone De Weijdelaer

40 verpleegplaatsen 42 huurappartementen 20 huurappartementen gepland.

2016 2017

2016 2016 2020

Onderhoud In 2014 wordt gestart met groot onderhoud aan vijfhonderd woningen in Ede. Hiervoor is een bedrag van bijna 2,7 miljoen euro opgenomen in de begroting. Een aantal van deze werkzaamheden zal doorlopen in 2015. Voor energiebesparende maatregelen hebben we 1,1 miljoen euro in de begroting opgenomen. Begin 2014 hebben we bepaald hoe we de provinciale impulsgelden van 5,5 miljoen euro inzetten (bijvoorbeeld welk deel in 2014 en welk deel in 2015). Het bouwkundig onderhoud van de woningen bestaat uit het onderhouden van de buitenschil. In 2014 is een bedrag van 1,2 miljoen euro begroot voor dit onderhoud. Er wordt vooral schilderwerk, houtrotreparatie, vervanging dakgoten, voegwerk en dakbedekking uitgevoerd. Voor niet-planmatig onderhoud, reparatieonderhoud en mutatieonderhoud is een bedrag begroot van 4,4 miljoen euro (exclusief vervanging keukens en badkamers). Voor vervanging van keukens en badkamers is een budget van ruim 1,3 miljoen euro opgenomen in de begroting. Voor het vervangen van ventilatie, cv’s en liften is dit jaar een bedrag van 675.000 euro begroot. Voor het verbeteren van de brandveiligheid en de asbestinventarisatie is nog eens 200.000 euro begroot. Bouwkundige werkzaamheden in Scherpenzeel hebben met name betrekking op het waterplan. Hiervoor is een budget van 215.000 euro opgenomen in de begroting. Voor overige planmatige werkzaamheden zoals herstellen van voegwerk en schilderwerk is een budget van 27.000 euro Jaarverslag Stichting Woonstede 2013

21

opgenomen. Voor de Bomenbuurt Scherpenzeel is een voorlopig bedrag opgenomen van 625.000 euro voor groot onderhoud en energieverbeterende maatregelen. Deze investering van de energieprestatie maakt deel uit van het provinciale impulsplan. De exacte investering en het uitvoeringsjaar zijn nog niet definitief.


22

1.3 ONZE BIJDRAGE AAN LEEFBAARHEID Onze inzet voor de leefbaarheid bij het verhuren van woningen was onveranderd in 2013. Als we technische voorzieningen kunnen treffen die de leefbaarheid bevorderen, dan doen we dat. We ondersteunen activiteiten die gericht zijn op onze bewoners, we participeren in de wijkteams, in sociaal beheer en buurtbemiddeling in Ede en Scherpenzeel. Ook het leefbaarheidsfonds, het tegengaan van huurachterstanden, het bestrijden van woonfraude en de inzet van woonconsulenten en huismeesters blijven onderdeel van onze activiteiten. Wat deden we in 2013? In 2013 is bijna negentig procent van het beschikbare budget van het leefbaarheidsfonds gebruikt. Aan het einde van het vierde kwartaal is 213.000 euro uitgegeven aan 155 projecten. Het leefbaarheidsfonds ondersteunt huurders die concrete plannen hebben voor betere veiligheid, een schonere omgeving, meer saamhorigheid of extra voorzieningen in de wijk. Zo leverden wij bijdragen aan samenlevingsactiviteiten in de ontmoetingsruimten van onze seniorencomplexen, aan de digitale marktplaats Goede Buur, aan de lokale netwerken Edese Uitdaging, aan stichting Present en aan een vergroting van de ontmoetingsruimte in de Kleefsehof. Ook tonen we onze maatschappelijke inzet door bewoners met een handicap van ’s Heerenloo al voor het vijftiende jaar onder begeleiding het zwerfvuil te laten opruimen in en rondom onze complexen. Ook werd de ontmoetingsruimte van De Elskamp in stand gehouden voor gezamenlijke activiteiten gericht op onze huurders van de hoogbouw in Ede-Zuid. Deze werd met GSO3-gelden gerealiseerd in 2009. Jaarlijks wordt op basis van voldoende activiteiten vanuit het wijkteam Wijkwerk bekeken of deze ruimte gehandhaafd blijft. Buurtbemiddeling Buurtbemiddeling Ede helpt sinds 2007 mensen om hun burenruzies op te lossen. Goed getrainde vrijwilligers, de buurtbemiddelaars, luisteren naar het verhaal van beide buren. Als beide buren aangeven bereid te zijn om zelf een oplossing te zoeken begeleiden de bemiddelaars de gesprekken om die oplossing te vinden. We delen de kosten met de gemeente Ede, beide betalen we 32.500 euro. De uitvoering is in handen van Welstede. In 2012 hebben we getekend voor het project Buurtbemiddeling Barneveld-Scherpenzeel. Zowel de gemeente Scherpenzeel als Woonstede delen het gezamenlijke bedrag van drieduizend euro per jaar. Huurachterstand en woonfraude We bestrijden en voorkomen huurachterstanden. Waar betalingsproblemen dreigen, informeren wij klanten zo snel mogelijk. Naast aanmaningen en ingebrekestellingen versturen we, als drukmiddel om tot een oplossing te komen, ook aankondigingen van zelfstandige ontruimingen. Pas daarna volgt eventueel een aankondiging van gedwongen ontruiming. Bovendien hebben we een samenwerkingscontract met de gemeente Ede getekend over vrijwillige schuldhulpverlening. Wij beoordelen onze werkwijze als effectief en preventief, streng en rechtvaardig. We zitten er bovenop, maar betalingsregelingen treffen we zonder rente in rekening te brengen. Het aantal huurders met een huurachterstand nam toe van 377 tot 431, maar het gemiddelde bedrag van hun achterstand nam af van 605 euro naar 576 euro. De totale achterstand bedroeg eind 2013 248.389 euro, dat is 0,41 procent van de bruto jaarhuur. Dat is nog binnen onze norm van 0,5%, maar een stijging ten opzichte van 2012 toen de achterstand 0,39 procent bedroeg. De stijging is enorm ten opzichte van de 0,18 procent van 2011. De vordering op vertrokken huurders is de afgelopen jaren redelijk stabiel. Op 350 vertrokken huurders hebben we 462.251 euro te vorderen.


23

Woonstede hanteert huisuitzettingen als uiterste middel. Ontruimingen vinden plaats vanwege huurachterstanden, overlast of een combinatie van beide. Huurders uitgezet vanwege huurachterstand kunnen in beginsel via het aanbodmodel weer reageren op een woning indien de huurschuld en overige kosten betaald zijn. Indien nodig, worden aanvullende voorwaarden gesteld zoals bijvoorbeeld budgetbeheer. Huurders uitgezet vanwege overlast kunnen zelf via het aanbodmodel reageren op een woning. Woonstede beoordeelt per geval of een tweede kans geboden wordt en onder welke voorwaarden. Een begeleidingsovereenkomst zal daar in ieder geval onderdeel van uitmaken. In 2013 werd tachtig bewoners ontruiming vanwege huurachterstand aangezegd. In achttien gevallen werd de woning daadwerkelijk ontruimd. Woonfraude en overlast We zien structureel streng toe op naleving van regels en gaan woonfraude tegen. Eén woonfraudezaak is nog onder de rechter. In 2013 zijn er 26 zaken op het gebied van woonfraude aangetoond, waarvan zes hennepplantages. Elf bewoners die woonfraude pleegden, hebben na intensieve gesprekken nog een laatste kans gekregen. Vier zaken waren aan het einde van het jaar nog niet geheel afgerond. De andere woningen zijn ontruimd. Er werd in 2013 niet ontruimd vanwege overlast. Edese uitdaging We zijn bestuurlijk en uitvoerend betrokken bij de Edese Uitdaging. De missie van deze stichting is Maatschappelijk Betrokken Ondernemen stimuleren en organiseren om maatschappelijke organisaties te ondersteunen. Het doel is samenwerking tot stand brengen tussen bedrijven en maatschappelijke organisaties om een bijdrage te leveren aan het oplossen van maatschappelijke vraagstukken. De Edese Uitdaging is simpel gezegd een bemiddelingsbureau voor vraag en aanbod van materiaal, middelen of menskracht. Een ondernemersnetwerk waarin bedrijven gestimuleerd worden om hun maatschappelijke betrokkenheid te tonen in concrete acties om daarmee het leefklimaat in Ede te verbeteren. Wat doen we in 2014? Klanten kunnen rekenen op wijken met een mix van nieuwe en bestaande woningen huur- en koopwoningen, leefstijlen en inkomens. Wij helpen klanten om te zorgen dat hun woning en de omgeving schoon, heel, veilig en duurzaam zijn. Dat doen we samen met onze wijkpartners. We garanderen onze steun jaarlijks in een leefbaarheidsfonds en in een bijdrage aan buurtbemiddeling. Uit bezuinigingsoverweging is het budget voor het leefbaarheidsfonds teruggebracht naar 150.000 euro. Aanvragen uit het leefbaarheidsfonds toetsen wij aan vooraf vastgestelde criteria. Wij richten onze activiteiten op de wijken waar wij bezit hebben. We maken de leefbaarheid meetbaar met de leefbaarheidsmonitoren van de gemeenten. Klanten kunnen een beroep op ons en buurtbemiddeling blijven doen om de algemene huurvoorwaarden en woonregels te handhaven en om woonfraude, overlast en ongewenst gedrag te bestrijden. We doen dit onder andere door: - De inzet van huismeesters en woonconsulenten. - Niet meer grootschalig te slopen (zoals in de Uitvinderbuurt en Veldhuizen) en eerder te kiezen voor kwalitatieve verbetering van het bezit. - We ontwikkelen gevarieerde nieuwbouw die voldoet aan het keurmerk veilig wonen. - Woonregels te handhaven en woonfraude te beperken. - Integraal samen te werken met de wijkpartners (politie, zorg en welzijn) in Wijkwerk, met de sociale teams en te participeren in buurtbemiddeling. Dit op basis van de wijkagenda 2014 en de uitkomsten van de wijkmonitor. - Bewoners te betrekken bij het leefbaar maken en houden van hun woonomgeving en in te zetten op actief burgerschap en duurzaamheid in participatie.


24

1.4 SAMENWERKING MET ONZE PARTNERS Wij willen voortdurend in gesprek zijn met onze belanghouders over beleid en uitvoering van beleid. Behalve structurele overleggen op basis van samenwerkingsovereenkomsten met onze belangrijkste belanghouders - de gemeenten, Huurdersbond Ede e.o. en de bewonerscommissies - zetten we daarvoor middelen in als klantenpanels, contact met woonconsumenten, maatschappij-relatiemanagement en visitatie. De Huurdersbond en bewonerscommissies ondersteunen wij financieel. Wat deden we in 2013 Gemeenten Met de gemeenten Ede, Scherpenzeel en Woudenberg maken wij prestatieafspraken over alle BBSHprestatievelden en efficiënte samenwerking. Vanwege het beperkte aantal woningen vindt de gemeente Wageningen het nog niet nodig met ons afspraken te maken. Overleg We overleggen structureel op ambtelijk en bestuurlijk niveau met de gemeenten Ede en Scherpenzeel. Naast de reguliere onderwerpen op de jaaragenda, waaronder de woonruimteverdeling, was afgelopen jaar in Ede de nieuwbouwprogrammering belangrijke gespreksonderwerp. In Scherpenzeel waren de bouwprojecten en de overgang naar woningnet hoofdonderwerp van gesprek. Huurdersbond In Ede is de Huurdersbond medeondertekenaar van de prestatieafspraken en we hebben met hen een samenwerkingsovereenkomst. Wij waarderen onze relatie met de Huurdersbond en - gezien de kwaliteit van hun adviezen en ons overleg - is die waardering over de samenwerking wederzijds. Dat wil niet zeggen dat we het altijd eens zijn op de inhoud. We gaan constructief om met onze meningsverschillen. Zeven keer per jaar overlegt de directie met het bestuur van de Huurdersbond, waarbij de vergaderingen zo gepland zijn dat er een verband is met de planning- & controlcyclus. In dit overleg komen onderwerpen aan de orde die ons algemene beleid betreffen. In 2013 zijn besproken: huurbeleid, de kwartaal- en jaarresultaten, het activiteitenplan 2013, prestatieafspraken met de gemeente Ede, de begroting 2014-2018 en de strategische nota 2014-2018. Verder zijn de aanpak van scheefwonen, het oprichten van een Energie bv, Warmte-Koudeopslaginstallaties (WKO’s), het Woonakkoord van minister van Wonen en rijksdienst en Aedes, het experiment Wooncoöperatie voor de middeninkomens en met het beleid Zelf Aangebrachte Voorzieningen/mutatieprocedure belangrijke onderwerpen van gesprek geweest. Naast het formele overleg worden veel van deze onderwerpen in aparte besprekingen voorbereid in aanwezigheid van materiedeskundigen. Jaarlijks spreekt het bestuur van de Huurdersbond met een delegatie van de Raad van Commissarissen. In dit overleg is teruggeblikt op het afgelopen jaar en werd gesproken over de kwaliteit van het overleg met Woonstede. Ook het regeerakkoord, Wonen 4.0, huursombenadering en energiebesparende maatregelen waren gespreksonderwerpen. De Raad van Commissarissen constateert dat de samenwerking tussen Woonstede en de Huurdersbond goed is. Bewonerscommissies Eind 2013 heeft Woonstede 22 bewonerscommissies c.q. verenigingen en acht activiteitencommissies. In drie complexen met kopers en huurders zijn bewonersadviesgroepen actief. Met alle bewonerscommissies zijn op basis van de Overlegwet samenwerkingsovereenkomsten afgesloten. Jaarlijks organiseren we met alle commissies bijeenkomsten waar we ingaan op beleid, de volkshuisvestingsactualiteit en toekomstige ontwikkelingen.


25

In februari 2013 werd er een bewonersavond gehouden op het gebied van leefbaarheid, waarbij de gewijzigde criteria van het leefbaarheidfonds werden besproken met een klankbordgroep. Er werden drie presentaties gegeven. ’De Goede Buur’ gaf een presentatie over haar digitale marktplaats voor vraag en aanbod van diensten. De gemeente Ede gaf een presentatie over integraal samenwerken in Wijkwerk en de Woonbond gaf een presentatie over individuele energiebesparing. Klantenpanels We houden enquêtes om de mening van klanten te peilen en we hebben natuurlijk contact met individuele klanten. Zo horen we de mening van bestaande en potentiële klanten. In 2013 hebben we meegedaan aan de nationale social-media-meting en de benchmark klanttevredenheid. De resultaten van onze klantenpanels staan op www.woonstedepanel.nl. Woonconsumenten In Scherpenzeel en Ede werken we op het gebied van nieuwbouw en verbeteringen samen met de Adviescommissie voor de Woningbouw en Woonomgeving (VAC) Scherpenzeel en de Woonconsumenten Advies Commissie Ede. Dit gebeurt in nauwe samenwerking met Nieuwbouw Info Ede. Deze samenwerkingsverbanden zijn geformaliseerd in een overeenkomst en in prestatieafspraken met de gemeente. De commissies brengen hun expertise in en wij zijn verzekerd van een deskundige en kritische kijk op onze nieuwbouw- en verbeterplannen. De commissies spelen ook een rol bij de evaluatie van projecten. Visitatie en maatschappijrelatiemanagement In een cyclus van vier jaar bevragen wij onze belanghouders over ons maatschappelijk rendement en onze inzet voor de maatschappij. Het resultaat is een visitatierapport dat voor iedereen beschikbaar is op www.woonstede.nl (zoekterm: visitatie). In 2013 hebben we de visitatie van 2014 voorbereid. Bewonersavond Op 13 mei 2013 hebben we met alle bewoners die daarin geïnteresseerd waren van gedachten gewisseld over de toekomstplannen van Woonstede. Omdat Woonstede in vijf jaar tijd bijna veertig miljoen euro aan heffingen moet afdragen, moeten we creatief en resultaatgericht omgaan met geld. De bewoners hebben in drie workshops met ons meegedacht over vragen als ‘Waar moet Woonstede haar geld aan uitgeven?, Welk onderhoud vindt u belangrijk? En Wanneer wilt u ons in uw wijk zien en in welke rol?’ De meerderheid van de bewoners ziet liever dat we meer geld uitgeven aan het renoveren van bestaande woningen dan aan het bouwen van nieuwe woningen . Als we nieuw bouwen dan mag het best wat eenvoudiger. Of we nou renoveren of bouwen: duurzaamheid vinden bewoners belangrijk. Bewoners hebben behoefte aan een onderhoudsabonnement met keuzevrijheid. Er is waardering voor onze vaklieden. In de gesprekken over de rol van de huismeester werd duidelijk dat in hoogbouwflats met een gemêleerde samenstelling van bewoners een huismeester zeker geen overbodige luxe is. De meerderheid vindt een huismeester in kleinere woongebouwen niet nodig. Over ons optreden bij burenruzie waren de meningen verdeeld; bij overlast moeten wij wel optreden, zo nodig met de wijkagent. Bewoners willen ons spreken in de wijk. Over verwachtingen, problemen, om successen te vieren en informatie te delen.


26

Wat doen we in 2014? Aan de in onze strategische nota 2014-2018 beschreven ambities en doelen stellen wij als randvoorwaarde dat we bewoners betrekken bij ons beleid. Het spreekt dan ook voor zich dat we ons beleid vormgeven met onze belanghouders. We overleggen daarom structureel met de Huurdersbond Ede en omgeving, de bewonerscommissies en de gemeenten, en we zetten middelen in zoals klantenpanels, contact met woonconsumenten en visitatie. Bij activiteiten op het gebied van herstructurering en geclusterd groot onderhoud betrekken we de bewoners in een vroeg stadium, bijvoorbeeld om energiebesparingsmaatregelen af te spreken. Samen met de Huurdersbond Ede e.o. enthousiasmeren wij onze klanten om energie te besparen.In samenwerking met onze partners in het wijkwerk worden we steeds actiever op het gebied van social media. In 2014 laten we ons in het vierde kwartaal visiteren door Raeflex.


27


28

1.5 WONEN EN ZORG In het licht van beperkte aandacht voor beschermd wonen, de vergrijzende bevolking, de toenemende zorgbehoefte, de extramuralisatie van de zorg en de (financiële) scheiding van wonen en zorg hadden wij in 2013 de volgende doelen: - In ons woningaanbod voor senioren schuiven we op van de categorie intramuraal naar de categorieën die zelfstandig een huurcontract aangaan (begeleid wonen en zelfstandig wonen). We bieden de klanten met een zorgindicatie, na de wettelijke invoering van de scheiding van wonen en zorg, een zelfstandige woonruimte aan. - Het aanbieden van intramurale huisvesting is vanaf 2017 afhankelijk van de mate waarin we in staat zijn de scheiding van wonen en zorg duurzaam contractueel vorm te geven. - Onze klanten hebben nu 45 procent van onze woningen beschikbaar als nultredenwoningen (geen trap, geen drempels). Dat is nu ruim voldoende, maar over vijftien jaar moet met de uitvoering van onze portfoliostrategie minimaal dertig procent van onze woningen een nultredenwoning zijn. - Per wijk willen wij voor onze klanten een passend aanbod aan zorgwoningen dan wel woningen voor bijzondere doelgroepen bieden. We vergroten ons aanbod in vijftien jaar tot maximaal de omvang van ons marktaandeel in een wijk (maximaal twintig procent in Ede en 17 procent in Scherpenzeel). Wat deden we in 2013? Woonzorgzones Afgelopen jaar ontwikkelden we voor stichting Careander een woonzorgcentrum aan de Bospoort in Ede bestaande uit 24 zorgeenheden en 17 zelfstandig zorggerelateerde woningen. Zorgboerderij Naast de monumentale boerderij ‘Het Dorp’ aan de Vlieterweg in Scherpenzeel, verhuurde Woonstede drie woongroepen met in totaal twintig wooneenheden verdeeld over twee bouwlagen op. Hiernaast realiseerde Woonstede in de huidige woonboerderij vier zorgplaatsen en wordt er een ruimte voor toekomstige dagbesteding gebouwd. Het zorggedeelte wordt in zijn geheel verhuurd aan zorginstelling St. Parousie die ook dagactiviteiten verzorgt. De cliënten die er wonen zijn mensen die ondersteuning nodig hebben bij het zelfstandig wonen. De verhuur van de woningen verloopt via de zorginstelling. Beschermd wonen Op de Kenniscampus hebben we niet alleen 260 studentenwoningen gerealiseerd, maar ook 32 kamers voor het RIBW (12 kamers) en Kamers met Kansen (twintig). Het project Kamers met Kansen, een samenwerking tussen de Gemeente Ede, de CHE en Welstede, biedt jongeren met problemen thuis, op school of werk een (nieuwe) kans. Jongeren van 18 tot 25 jaar gaan met behulp van coaching op zoek naar werk of een opleiding. Het is de bedoeling dat studenten van de verschillende scholen een rol gaan spelen bij het verlenen van zorg aan deze jongeren. Denk hierbij aan een stageplek. Zo worden wonen, leren en werken op één locatie gecombineerd. Diversen Behalve deze bouwactiviteiten verzorgden wij technisch beheer en reparatieonderhoud van vastgoed van zorgaanbieder Opella. Verder hebben wij een goede samenwerking met de gemeente Ede voor het aanbrengen van WMOvoorzieningen in onze woningen. Er zijn 23 WMO-voorzieningen in onze woningen aangebracht. Het gaat vooral om trapliften kleine aanpassingen in badkamer en/of keuken. In het kader van de WMO zijn in 2013 tien aangepaste of aan te passen woningen verhuurd aan woningzoekenden die hiervoor een indicatie hadden.


29

Wat doen we in 2014 In 2014 ontwikkelen we op de Paasberglocatie 53 huurappartementen voor Vilente. Met de gemeente Scherpenzeel, Zorggroep ENA en Verpleeghuis Norschoten participeren wij in de ontwikkeling van zorgknooppunt De Weijdelaer in Scherpenzeel. In 2016 moet het grootste deel opgeleverd worden. Het doel is intra- en extramurale zorg te realiseren, bereiding en levering van maaltijden, een voorziening voor niet-planbare 24-uurs hulp, voorzieningen voor de stichting ouderenwerk en een bijdrage aan de verlaging van de drempel voor niet-zorgbehoevenden of niet primair zorgbehoevenden. Het doel is veertig verpleegplaatsen, 42 huurappartementen en er zijn twintig huurappartementen gepland Daarnaast bestendigen we in 2014 de volgende doelen: a. In ons woningaanbod voor senioren schuiven we op van de categorie intramuraal naar de categorieën die zelfstandig een huurcontract aangaan (begeleid wonen en zelfstandig wonen). We bieden de klanten met een lichte zorgindicatie zelfstandige woonruimte aan. b. Wij realiseren vervangende intramurale huisvesting voor zorginstellingen als we in staat zijn de scheiding van wonen en zorg duurzaam contractueel vorm te geven. In 2014 geldt dat voor de projecten Aral / Bospoort en Weijdelaar. Zorginstellingen kunnen geen beroep op ons doen voor uitbreiding van intramurale zorgplaatsen. c. Onze inzet is het bouwen van meer grondgebonden woningen, maar daar waar we gestapeld bouwen realiseren we dat vanwege de vergrijzing en de extramuralisering bij voorkeur levensloopbestendig. We maken de bestaande gestapelde bouw niet per definitie levensloopbestendig. Minimaal dertig procent van onze woningen moet een nultredenwoning (geen trap, geen drempels) zijn.


30

1.6 DUURZAAMHEID Wij zetten in op duurzaam wonen en werken om de woonlasten van onze bewoners te beperken en een bijdrage te leveren aan de gewenste verduurzaming van de samenleving. In 2011 hebben we een nieuw duurzaamheidbeleid vastgesteld met de pijlers: nieuwbouw, bestaand bezit, eigen bedrijfsvoering, energieleverancier, gedragsbeïnvloeding van de klant en certificering als klimaatcorporatie. Wat deden we in 2013? Klimaatcorporatie Wij zijn gecertificeerd als klimaatcorporatie. Met nog één andere corporatie in Nederland voldoen onze woningen en processen daarmee aan normen die door Stichting Kwaliteitswaarborgen zijn gesteld. Doel van die normen is spaarzaam gebruik van materialen en een milieuvriendelijke productiewijze. De eisen voor het gebruik van FSC-hout zijn in onze processen verankerd doordat van onze aannemers geëist wordt dat ze met FSC-hout of een gelijkwaardig product werken. Onze bedrijfsvoering De energieprestatie van onze bedrijfsgebouwen valt in label B. Het pand van Vastgoedservice is voorzien van zonnepanelen. We rijden drie bedrijfsauto’s op aardgas en drie elektrische auto’s. Iedere twee jaar wordt door de afdeling facilitaire zaken een CO2 footprint opgesteld. Volgens deze footprint is vanaf 2007 voor het gebouw Diomede een CO2 daling van ongeveer 60 procent gerealiseerd, voor het gebouw aan de Curiestraat een daling van 1 procent. Totaal betekent dit een CO2-daling van 43 procent, per fte is dit een daling van 45 procent. Nieuwbouw Net als afgelopen jaren hebben we nieuwbouwwoningen voorzien van een (individuele) warmtekoppeling. In 2013 bouwden we de 35 woningen in Kernhem B in Ede met een individuele warmtekoppeling. De vijftien nieuwbouwwoningen in scherf 23 van Kernhem B zijn aangesloten op de Bio-energiecentrale De Vallei. Omdat we de stichtingskosten willen terugbrengen, hebben we de pilot voor de bouw van energieneutrale woningen afgeblazen. Bestaande bouw Bij het groot onderhoud aan de Mariëndaalflats (Veldzicht en Veldboeket) hebben we energiemaatregelen genomen waardoor een labelsprong van E naar C is gemaakt. Eind 2013 zijn deze hoogbouwflats aangesloten op de Bio-energiecentrale waardoor de CO2-uitstoot met 21,6 procent is afgenomen ten opzichte van 2011. Op het gasverbruik wordt een besparing van 28 procent gerealiseerd. Met ons totale woningbezit hebben we een labelsprong gemaakt naar een gemiddeld energielabel C. Energieleverancier In 2013 is de Bio-energiecentrale De Vallei in gebruik genomen. In november 2013 zijn de eerste van 1.500 van onze woningen aangesloten op deze centrale. Daarmee wordt het gasverbruik en de CO2uitstoot met ca. 3.500 ton per jaar verminderd. Gedragsbeïnvloeding Als onderdeel van ons klimaatconvenant met de Huurdersbond Ede e.o. en de gemeente Ede leveren we niet alleen onze bijdrage aan de energieprestatie van onze woningen, maar dragen we ook bij aan het informeren en motiveren van bewoners. In 2013 zijn er door de Woonbond in Ede twee van onze huurders opgeleid tot energieambassadeurs.


31

Wat doen we in 2014? We brengen in 2014 met branchegenoten, de Woonbond en specialisten als het Nibud en OTB de woonlasten in beeld. Vooral de relatie tussen de huur- en energielasten brengen we in beeld om ons woningbezit financieel bereikbaar te houden voor onze klanten. Voor klanten maken we hun woonlasten inzichtelijk. Duurzaamheid is een belangrijke bedrijfseconomische pijler. De toekomstige woonlasten (en het wooncomfort) van onze klanten beïnvloeden we conform ons Lokaal Klimaatconvenant 2011-2018 positief door: -

-

Energiemaatregelen in de woning. Onze klanten huren nu woningen met gemiddeld energielabel D. Hoewel dat geen doel op zich is, hebben onze woningen met de labels E, F en G in 2018 minimaal een label C. Onze huidige woningen met label D hebben in 2025 minimaal een label C. Wat resulteert in een gemiddeld label B in 2025. In de wijken Veldhuizen en Kernhem klanten energie te leveren van de Biomassacentrale. Te onderzoeken of er zonnepanelen op onze daken geplaatst kunnen worden met financiering door derden. De bewustwording over energielasten en duurzaamheid bij onze medewerkers en bewoners te stimuleren door bewonersgeïnitieerde projecten te steunen en (toekomstige) bewoners informatie te leveren over de energieprestatie van onze woningen.

Onze inzet op duurzaam wonen en werken bestaat uit: -

-

-

-

Certificering: behoud van onze certificering Klimaatcorporatie. Bedrijfsvoering: we geven het goede voorbeeld door een duurzame bedrijfsvoering. We gaan door met het reduceren van het elektraverbruik en de CO2-footprint van onze kantoorgebouwen. Ten opzichte van 2007 dienen beide in 2018 met 25 procent verlaagd te zijn. We onderzoeken in 2014 welke duurzame energiebronnen we kunnen toepassen in onze eigen gebouwen. Zonnepanelen, windenergie en warmte-koudeopslag zijn eerder onderzocht en lijken momenteel nog geen optie. Nieuwbouw: we hanteren de EPC-norm van 0,6 conform het bouwbesluit. Bestaande bouw: het impulsplan van de provincie Gelderland stelt ons waarschijnlijk in staat achthonderd woningen een extra labelsprong te laten maken. Alleen in de flats aan de Langenhorst zitten nog open geisers, volgens de planning worden deze in 2014 vervangen door een aansluiting op de Bio-energiecentrale. Ook vervangen we in ieder geval de beglazing. Andere energiemaatregelen worden nog onderzocht op hun haalbaarheid. Gedragsbeïnvloeding: we beïnvloeden in samenwerking met de Huurdersbond Ede e.o. het gedrag van onze klanten door de inzet van energieambassadeurs.


32

1.7 FINANCIEEL BELEID EN BEHEER Het financieel beheer en beleid richten zich vooral op een optimaal beheer van de geldstroom, het verminderen van financiële onzekerheden - met name het renterisico - en het bevorderen van investeringen. Het verkrijgen van voldoende financieringsmiddelen is essentieel voor het leveren van kwalitatief goede woondiensten aan bewoners en woningzoekenden en daarmee voor de continuïteit op lange termijn. De financiële resultaten worden geïnvesteerd in de volkshuisvesting, waarbij wordt gestuurd op een optimaal rendement waarmee de gestelde volkshuisvestingsdoelen worden gerealiseerd. Een juiste balans tussen het bedrijfseconomisch en het maatschappelijk rendement blijft wel de voorwaarde om op langere termijn het voortbestaan van Woonstede te waarborgen. Binnen het beginsel van een marktconforme prijsstelling van de producten en diensten is er ruimte voor keuzevrijheid van de klant, vooral ook waar het mensen met een smalle beurs betreft. Jaarrekening De jaarrekening is opgesteld op basis van BW 2 Titel 9 en Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RJ 645). Wij waarderen ons vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Deze methode geeft naar onze mening het best inzicht in de waarde en de rendementen van de complexen, rekening houdend met de risico’s per complex. Ook sluit deze methode het beste aan op de portefeuillestrategie en de rendementsfilosofie bij investeringen. Verder wordt door deze indeling het benchmarken met commerciële woningexploitaties mogelijk. De benchmark betreft niet alleen de uitkomsten van de marktwaarde, maar ook de vergelijking van de uitgangspunten voor het bepalen van de marktwaarde. Verder hebben we de keuze gemaakt voor de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening. Deze indeling geeft een beter inzicht in de samenstelling van het resultaat, sluit beter aan op het sturen op kasstromen en sluit beter aan op de waardering van vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Naar onze mening is het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille het belangrijkste onderdeel in deze opzet van de functionele winst- en verliesrekening. Dit geeft het directe rendement uit de verhuur van het vastgoed weer. Uit dit resultaat worden de kosten voor organisatie, leefbaarheid en financiering gedekt. Als hiervan het saldo positief is, betekent dit dat wij in de kern een financieel gezonde organisatie hebben. Om deze reden noemen we dit saldo het kernresultaat. Beleid en beheer 2013 Het verslagjaar is afgesloten met een negatief resultaat van 76 miljoen euro na belastingen. In 2012 behaalden we een negatief resultaat van 98 miljoen euro. Voor 2013 was een positief jaarresultaat van 1,5 miljoen euro begroot. In deze begroting 2013 was de verwachte waardeverandering niet opgenomen. Het verschil tussen het resultaat en de begroting is vooral veroorzaakt door de waardedaling van het bestaande bezit en de afwaardering van complexen die in aanbouw zijn. In onderstaande tabel is de winst- en verliesrekening over 2013 opgenomen ten opzichte van de begroting 2013 en de jaarrekening 2012 (bedragen in duizenden euro’s).


33

Omschrijving

Jaarrekening 2013

Begroting 2013

Jaarrekening 2012

33.689 -226 1.082 -106.123 1.049 -8.260 -1.489

32.772 0 1.168 -6.400 117 -8.424 -1.196

31.992 -820 607 -97.817 281 -7.750 -940

Resultaat voor financiering en belastingen

-80.278

18.037

-74.447

Saldo financiële baten en lasten Waardeverandering terugkoopverplichting

-13.599 5.393

-13.930

-12.831 5.883

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-88.484

4.107

-81.395

12.482

-2.559

-16.553

-76.002

1.548

-97.948

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen Winst- en verliesrekening 2013 ten opzichte van begroting 2013 en jaarrekening 2012

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Uit de winst- en verliesrekening is af te leiden dat het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille in 2013 is gestegen van bijna 32 miljoen euro naar 33,7 miljoen euro. Dit is vooral te danken aan de hogere huuropbrengsten van ongeveer 3,1 miljoen euro. Hiervan is 1,7 miljoen euro het gevolg van de opgeleverde nieuwbouw in 2012 en 2013. De huurderving over 2013 is ongeveer gelijk aan de huurderving over 2012. Voor het overige bestaat het verschil in de huuropbrengsten tussen 2013 en 2012 uit een saldo van de reguliere huurverhoging, huurharmonisatie, sloop en verkoop. Vergelijking 2012 De lasten zijn per saldo ongeveer 0,7 miljoen euro lager dan over 2012. Dit is vooral te danken aan de lagere onderhoudsuitgaven van 1,2 miljoen euro. Voor ongeveer 0,4 miljoen euro zijn vooral de bijdragen aan de VvE’s hoger door een toename van de VvE’s en door nagekomen lasten uit voorgaande jaren. Voor het overige waren de verschillen tussen 2013 en 2012 per saldo minder dan 0,1 miljoen euro. In 2013 is hebben we twee miljoen euro aan saneringsheffing betaald en 0,2 miljoen euro aan verhuurdersheffing. Over 2012 was dit nog in totaal 177 duizend euro. Vergelijking begroting 2013 Ten opzichte van de begroting 2013 is het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille ongeveer 0,9 miljoen euro hoger. Dit is te danken aan lagere onderhoudslasten dan begroot van 2,1 miljoen euro. Een deel van het planmatig onderhoud is in 2013 wel aanbesteed maar niet uitgevoerd. Verder zijn er minder keukens vervangen en waren keuringen en preventief onderhoud minder dan begroot. Ook hebben we voordeel gehad bij de tijdelijke verlaging van het btw-percentage van 21 naar 6. Aan de andere kant hebben we extra kosten gemaakt voor asbestverwijdering en een deel van groot onderhoud dat is doorgeschoven van 2012 naar 2013.


34

De huuropbrengsten zijn ongeveer 0,5 miljoen euro lager doordat de nieuwbouw in de laatste maanden van 2013 is opgeleverd en doordat de huurderving hoger is dan begroot. Verder waren de VvEbijdragen 0,3 miljoen euro hoger dan begroot. De oorzaak hiervan is zoals hierboven beschreven. De overige verschillen zijn per saldo ongeveer 0,1 miljoen negatief ten opzichte van de begroting. Aan de positieve kant zijn de heffingen en bijdragen aan het Rijk en het CFV lager dan begroot. Verder is de toerekening van lasten voor verhuur en beheer lager, doordat het totaal aan organisatiekosten lager is dan begroot. Ten opzichte van de marktwaarde in verhuurde staat van 927 miljoen euro van eind 2012, is het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille over 2013 ongeveer 3,6 procent. Over 2012 was dit bij een marktwaarde in verhuurde staat van 961 miljoen euro eind 2011 ongeveer 3,3 procent. De toename is het gevolg van zowel een lagere marktwaarde als een hoger netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille. De opbouw van het saldo van het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille minus organisatiekosten, leefbaarheid en financiering (het kernresultaat) is als volgt: Omschrijving

Jaarre kening 2013

Begroting 2013

Jaarrekening 2012

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Organisatiekosten Leefbaarheid

33.689 -8.260 -1.489

32.772 -8.424 -1.196

31.992 -7.750 -940

Per saldo

23.940

23.152

23.302

-13.599

-13.930

-12.831

10.341

9.222

10.471

Financieringslasten Kernresultaat

Vastgoed in ontwikkeling Het netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling heeft volledig betrekking op verkochte woningen in de Uitvindersbuurt. Het betreft hier vooral woningen die eind 2012 als nog te verkopen op de balans waren opgenomen. Verkoop bestaand bezit In 2013 zijn 38 woningen verkocht. In 2012 zijn 31 woningen verkocht en één object bedrijfsmatig vastgoed. We hadden begroot veertig woningen te verkopen. Het resultaat op de verkochte woningen is ongeveer 1,1 miljoen euro. Begroot was 1,2 miljoen euro. Gemiddeld is het resultaat per woning nagenoeg gelijk aan wat we hadden begroot. Waardeveranderingen De waardeveranderingen van het bezit en van het onderhanden werk zijn in hoge mate bepalend voor het jaarresultaat. Een belangrijk element in de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is de leegwaarde van de woning. Als gevolg van de omstandigheden van de huidige woningmarkt, zijn de leegwaardes in 2013 sterk gedaald. De waardedaling van het vastgoed in exploitatie is bijna 93 miljoen euro. Dit is tien procent van de waarde aan het begin van het jaar. In 2012 was de waardedaling zestig miljoen euro. Dit was gelijk aan ruim 6 procent van de waarde aan het begin van het jaar. In de paragraaf “Waarde van het bezit” gaan we hier verder op in.


35

Verder hebben we in 2013 ongeveer 5,6 miljoen euro van onderhanden projecten afgeboekt, 0,3 miljoen euro voor projecten die zijn afgesloten. Tot slot zijn de woningen die wij in Koopgarant hebben verkocht als gevolg van lagere leegwaardes met 7,4 miljoen euro afgeboekt. Overige activiteiten De overige activiteiten bestaan vooral uit leveringen en werken voor derden en de dienstverleningen voor derden. Ook worden hier de geactiveerde uren van de eigen medewerkers voor nieuwbouw en de terug te ontvangen btw op grond van de pro rata-regeling verantwoord. Deze activiteiten hebben over 2013 een positief resultaat opgeleverd van een miljoen euro. Over 2012 was dit 0,3 miljoen euro. De toename van het resultaat is vooral te danken aan een toename van de opbrengsten werken voor derden bij ongeveer gelijkblijvende kosten. Verder hebben we minder uren besteed aan werkzaamheden die verband houden met het genereren van opbrengsten uit de overige activiteiten. Organisatiekosten De organisatiekosten zijn de kosten van het bedrijf (kosten voor bestuur en beheer van de organisatie, huisvesting, ondersteuning, facilitaire zaken, administratie, communicatie en automatisering) voor zover ze niet zijn toe te rekenen aan de andere activiteiten. In 2013 is iets meer tijd (1,9%) besteed aan bedrijfsbrede activiteiten dan in 2012. Een belangrijke reden hiervoor is de implementatie van de nieuwste versie van het primaire automatiseringssysteem. Deze is wezenlijk anders van opzet en inrichting, waardoor veel uren zijn besteed om dit in goede banen te leiden. Verder is de dotatie aan de overige voorzieningen van 0,5 miljoen euro (zie paragraaf “Bedrijfskosten” hieronder) volledig toegerekend aan de organisatiekosten. Leefbaarheid Onder leefbaarheid wordt onder andere begrepen het contact houden met en begeleiden van bewoners, optreden bij sociale klachten en niet naleven van de huurcontracten, toezicht houden in en rondom hoogbouwcomplexen, houden van spreekuurdeelname aan wijkteams. In 2013 is vooral aan het optreden bij sociale klachten en niet naleven van de huurcontracten en bij het toezicht houden rondom de hoogbouwcomplexen meer tijd besteed dan in 2012. Bedrijfskosten De ontwikkeling van de bedrijfskosten is een belangrijk onderwerp in onze organisatie. In 2013 hebben we strak gestuurd op vooral de inhuur van derden ten behoeve van de eigen bedrijfsvoering en de externe advisering. Met name hierdoor en doordat enkele investeringen zijn uitgesteld, zijn we met onze bedrijfskosten in 2013 ruim binnen de begroting gebleven. Ten opzichte van 2012 hebben we ongeveer 0,6 miljoen euro meer aan bedrijfskosten gemaakt. Hiervan heeft 0,5 miljoen euro betrekking op de dotatie aan de overige voorzieningen in het kader van het terugdringen van de bedrijfslasten. Deze kosten zijn in onderstaand overzicht verantwoord onder de overige personeelslasten. Ten opzichte van 2012 zijn vooral de kosten van licenties en onderhoud van de automatisering hoger. Verder hebben we naar aanleiding van gewijzigde regelgeving voor de deurwaarders de door hen voorgeschoten kosten voor inning van de achterstanden ineens betaald. Voorheen betaalden we dit na afronding per dossier van hun werkzaamheden. Daar waar mogelijk verhalen we deze kosten op de betreffende huurder. Aangezien dit niet altijd direct mogelijk is, verantwoorden we deze opbrengsten op het moment dat we het bedrag ontvangen. De kapitaallasten zijn lager dan de begroting doordat de investeringen in 2012 lager waren dan we bij het opstellen van de begroting 2013 dachten. Van de geraamde investeringen in 2013 is de afronding van de automatisering in 2014 uitgevoerd. Investeringen voor een bedrag van minimaal 600 duizend euro zijn doorgeschoven van 2013 naar 2014. Onderstaand is het overzicht gegeven van de bedrijfskosten 2013 ten opzichte van de begroting 2013 en de jaarrekening 2012. De bedragen zijn in duizenden euro’s. Jaarverslag Stichting Woonstede 2013

36

Omschrijving

Jaarrekening 2013

Kapitaallasten Salarissen/soclasten/pensioen Personeelslasten overig Overige bedrijfslasten Totaal

Begroting 2013

Jaarrekening 2012

1.537 9.645 1.872 4.162

2.043 10.245 1.655 4.143

1.702 9.689 1.711 3.770

17.216

18.086

16.872

Bedrijfskosten 2013 t.o.v. begroting 2013 en jaarrekening 2012.

De direct toe te rekenen bedrijfskosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte bedrijfskosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winsten verliesrekening gebeurt op basis van de tijdschrijfgegevens. Al onze medewerkers verantwoorden hun tijd op de verschillende gedefinieerde activiteiten. Deze zijn gerubriceerd naar de volgende van de functionele winst- en verliesrekening. De uitkomsten van het tijdschrijven zijn, na aftrek van verlof, ziekte en opleiding, procentueel gezien als volgt: Omschrijving Stook- en servicekosten Verhuur en beheer Verkoop vastgoedportefeuille Overige activiteiten Organisatie en ondersteuning Leefbaarheid Totaal

2013

2012

1,5% 14,4% 1,6% 12,9% 59,5% 10,2%

1,4% 15,2% 1,8% 16,8% 58,4% 6,4%

100,0%

100,0%

Kasstromen Organisaties die in financiële problemen komen, hebben in de regel een acuut tekort aan liquide middelen, gekoppeld aan de moeilijkheden die er zijn om het elders vastliggende vermogen op korte termijn liquide te maken. Bij de kredietcrisis hebben we gezien dat er erg veel op waarde werd gestuurd, zonder een goed beeld te hebben van de onderliggende geldstromen. Wij sturen primair op kasstroom, waarbij we de waardeontwikkeling van het vastgoed niet uit het oog verliezen. Hiermee sluiten we aan op de systematiek van het WSW. Het is voor ons van cruciaal belang om de toegang tot de kapitaalmarkt open te houden om zo aan voldoende financiering te kunnen komen voor onze investeringen, voor zover dit niet uit de verhuur en verkoop van woningen komt. In ons financieel reglement hebben we dan ook als eerste doelstelling opgenomen dat de borging van leningen door het WSW niet in het geding mag komen. De operationele kasstroom bepalen we vanuit het netto exploitatieresultaat vastgoedportefeuille minus de kosten voor organisatie, leefbaarheid en financiering. Hierin is nog de dotatie aan de overige voorzieningen en een deel van de afschrijvingen op activa van de bedrijfsmiddelen, zoals de kantoorgebouwen en ICT opgenomen. Als we deze uit het kernresultaat halen, krijgen we de kasstroom uit verhuur. In onderstaand overzicht is dit berekend.


37

Jaarrekening 2013 Kernresultaat

Begroting 2013

Jaarrekening 2012

10.341

9.222

10.471

251 839

0 1.077

0 877

11.431

10.299

11.348

2.070

-2.559

-1.849

Af: 2% aflossingsfictie

-6.516

-6.492

-6.396

Operationele kasstroom

6.985

1.248

3.103

Bij: dotatie overige voorzieningen Bij: afschrijvingen Kasstroom uit verhuur Bij/af: vennootschapsbelasting

Kasstromen 2013 t.o.v. begroting 2013 en jaarrekening 2012.

In dit overzicht is bij de vennootschapsbelasting alleen de te ontvangen en de te betalen vennootschapsbelasting meegenomen. Er is geen rekening gehouden met de mutaties in de belastinglatenties, omdat die geen kasstroom genereren. De vennootschapsbelasting over 2013 is positief. Met de Belastingdienst hebben we de fiscale duiding van de Uitvindersbuurt helder gekregen. Als gevolg hiervan krijgen we de bij voorlopige aanslag afgedragen vennootschapsbelasting over 2012 terug. Uit dit overzicht blijkt dat de kasstroom uit verhuur beter is dan begroot en ongeveer gelijk aan 2012. De verklaringen hiervoor staan vermeld in de analyse van het jaarresultaat. In ons financieel reglement hebben we opgenomen dat de rentedekkingsgraad, gedefinieerd als de verhouding tussen de operationele kasstroom uit verhuur vóór rente en belastingen ten opzichte van de rentelasten, minimaal 1,5 moet zijn. In vergelijking met de begroting 2013 en de jaarrekening 2012 is de rentedekkingsgraad als volgt. Jaarre ke ning 2013

Omschrijving

Begroting 2013

Jaarrekening 2012

Kasstroom uit verhuur vóór vpb Bij: financieringslasten

11.431 13.599

9.222 13.930

11.348 12.831

Kasstroom vóór financieringslasten en vpb

25.030

23.152

24.179

1,8

1,7

1,9

Rentedekkingsgraad

De liquiditeitspositie per balansdatum is af te meten aan het werkkapitaal en de current ratio. Beide kengetallen maken gebruik van dezelfde gegevens, namelijk de vlottende activa (voorraden, vorderingen en liquide middelen) en de kortlopende schulden. In onderstaand overzicht is zowel het werkkapitaal als de current ratio per balansdatum weergegeven. Kengetal Werkkapitaal (* € 1.000) Current ratio


31 december 2013 9.588 1,71

31 december 2012 - 1.103 0,94

38

Het verschil in werkkapitaal eind 2013 en eind 2012 kent in hoofdzaak twee verklaringen: 1. Eind 2013 hebben we een lening van 7,5 miljoen euro afgesloten voor investering in het begin van 2014. 2. De schulden aan leveranciers waren eind 2013 lager dan eind 2012. Wekelijks volgen wij onze liquiditeitspositie en stellen we een prognose op tot en met het einde van de maand. Per kwartaal maken we een liquiditeitsprognose voor twee jaar. Deze bespreken we in de treasurycommissie. Aan de hand van deze prognose wordt besloten of nieuwe financiering nodig is. Vermogensbeleid Het vermogensbeleid dient de financiële continuïteit van Woonstede te bevorderen, het rendement te verhogen en daarmee de financiering van de maatschappelijke investeringen te waarborgen. Voor Woonstede houdt dit een goede inzet van middelen op plaatselijk en regionaal niveau in. Het eigen vermogen is eind 2013 ongeveer 538 miljoen euro. De solvabiliteit is 53 procent. Eind 2012 was het eigen vermogen nog 613 miljoen euro en de solvabiliteit 56 procent. De afname van het eigen vermogen is het gevolg van het negatieve resultaat over 2013. Zonder rekening te houden met het latente bezit en de terugkoopverplichting hiervoor, zijn de vastgoedbeleggingen in exploitatie eind 2013 met 41 procent gefinancierd met lang vreemd vermogen en eind 2012 met 35 procent. Deze toename is te verklaren doordat de woningen in waarde zijn gedaald, terwijl er een kleine toename was van de opgenomen geldleningen. Dit is niet het gevolg van veranderd beleid over de inzet van vreemd of eigen vermogen. In onderstaand overzicht zijn het directe rendement (het netto resultaat exploitatieresultaat vastgoedportefeuille), het indirecte rendement (de waardeveranderingen van het bestaand bezit) en het jaarresultaat ten opzichte van het eigen vermogen en de waarde van het vastgoed per 31 december van het voorgaand jaar opgenomen. Omschrijving

2013

2012

direct rendement in % eigen vermogen 31-12 voorgaand jaar direct rendement in % waarde 31-12 voorgaand jaar

5,5% 3,6%

4,5% 3,3%

indirect rendement bestaand bezit in % eigen vermogen 31-12 voorgaand jaar indirect rendement bestaand bezit in % waarde 31-12 voorgaand jaar

-15,1% -10,0%

-8,5% -6,2%

jaarresultaat ten opzichte van eigen vermogen voorgaand jaar

-12,4%

-13,8%

Sectorinstituten In 2013 heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) onderzoek gedaan op basis van de dVi 2012 en de begroting 2013-2017 naar de toezichtsterreinen die van invloed kunnen zijn op onze financiële continuïteit. Het onderzoek heeft het CFV geen aanleiding gegeven tot opmerkingen of nader onderzoek. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft geconcludeerd dat wij kredietwaardig zijn en dat wij binnen de geldende regelgeving leningen kunnen aantrekken die door het WSW worden geborgd. Het CFV heeft ons vergeleken met corporaties die volgens hen ongeveer met ons vergelijkbaar zijn (de referentie) en met alle corporaties (landelijk). Dit waar het gaat om het volkshuisvestelijk vermogen in percentage van het balanstotaal en in vergelijking met de risicobeoordeling door het CFV (http://www.cfv.nl/corporaties/corporatie/stichting_woonstede).


39

Treasury De basis van ons treasurybeleid is vastgelegd in ons financieel reglement. Dit reglement is van november 2010. Hierin staan de financiële doelstellingen die we willen halen en de grenzen van handelen op treasurygebied. We hebben onder andere opgenomen dat we bij rentederivaten en andere financiële instrumenten alleen gebruik maken van defensieve instrumenten als swaps en caps. Verder hebben we opgenomen dat we alleen mogen handelen met Nederlandse banken die minimaal een rating A hebben volgens de ratingbureaus Standard & Poor’s of Moody’s. Ook mogen we handelen met dochterondernemingen van Nederlandse banken die voldoen aan de rating en waarbij de moeder heeft verklaard zich hoofdelijk mede aansprakelijk te stellen voor de schulden van de dochteronderneming. Hierdoor zijn we flexibel in onze beleggingen zonder dat we een hoog risico lopen. We hebben een treasurycommissie en stellen jaarlijks een treasuryjaarplan op. Het treasuryjaarplan wordt jaarlijks door de directie vastgesteld en ter informatie aan de Raad van Commissarissen verstrekt. De treasurycommissie bestaat uit drie medewerkers van de dienst financiën die worden bijgestaan door een extern adviseur. In 2013 is deze commissie viermaal bijeen geweest. Onderwerpen die onder andere aan de orde zijn gekomen, zijn het treasuryjaarplan en de voortgang daarvan, de voortgang van de liquiditeitsbegroting, het eigen middelenbeleid van het WSW en de gevolgen hiervan voor ons, de nieuwe WSW-methodiek van beoordelen, de toegestane marktpartijen bij financiering, beleggingsmogelijkheden waaronder de financiering van collega-corporaties, en de voorstellen voor financiering, herfinanciering en renteconversies in 2013. Voor het afdekken van renterisico’s op de leningen maken wij gebruik van derivaten. Elk afgesloten derivatencontract is gekoppeld aan een lening, waarbij de looptijd van het derivaat even lang is als de looptijd van de lening. De hoofdsom waar de rente van de derivaten over berekend wordt, is niet hoger dan de hoofdsom van de betreffende lening. De derivaten worden niet aangehouden om te verhandelen. Zoals aan het begin van deze paragraaf is vermeld, hebben we agressieve hedges in ons financieel reglement nadrukkelijk uitgesloten. In onderstaande tabel treft u de derivaten aan die wij momenteel in onze portefeuille hebben. In geen van de derivatencontracten is een zogenaamde breakclausule opgenomen om eenzijdig de contracten te kunnen openbreken. Met één bank hebben we een overeenkomst gesloten waarbij vanaf een bepaalde negatieve waarde geen bijstortingsplicht geldt, maar een onderpand in de vorm van vastgoed. Dit doet zich voor als de rente die hier van toepassing is lager is dan min 6 procent. Bij de overige derivaten hebben wij geen bijstortingsplicht.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Soort Start Eind Hoofdsom Rente IRS 30-12-1998 30-12-2013 3.630.242 4,54% IRS 2-1-2006 2-1-2018 9.000.000 5,07% IRS 1-3-2007 1-3-2015 6.500.000 3,52% IRS 1-3-2007 1-3-2016 6.500.000 3,57% CAP 30-3-2008 30-12-2013 1.750.000 3,99% IRS 30-3-2008 30-12-2013 1.750.000 3,99% IRS 2-6-2008 2-6-2016 1.400.000 4,43% IRS 6-1-2011 6-1-2020 20.000.000 3,14% IRS 1-3-2011 1-3-2021 13.000.000 3,08% IRS 1-9-2011 1-9-2021 8.000.000 3,40% IRS 2-4-2012 1-4-2022 10.000.000 2,27%

Totaal


81.530.242

CSA Threshold 31-dec-13 31-dec-12 0 -159.890 -1.605.450 -2.097.181 -265.606 -483.399 -467.116 -688.729 ja -2.500.000 0 0 0 -84.021 -140.708 -201.030 -2.264.359 -3.055.175 -1.401.793 -1.984.437 -1.051.683 -1.461.240 -380.572 -797.887 -2.500.000

-7.577.287 -11.012.989

40

Zoals uit bovenstaande tabel blijkt, zijn in 2013 drie leningen met daaraan gekoppelde derivaten afgelopen. Dit maakt dat per 31 december 2013 voor een bedrag van 74,4 miljoen euro aan leningen met een variabel rentepercentage het renterisico met derivaten is afgedekt. In totaal hebben we 81,5 miljoen euro aan leningen met een variabel rentepercentage. We hebben twee gestructureerde leningen in onze portefeuille voor een totaalbedrag van 27 miljoen euro. Deze lopen af in 2055 (19 miljoen euro) en in 2036 (8 miljoen euro). Verder hebben we nog een basisrentelening van 16,7 miljoen euro. De kredietopslag van deze lening is momenteel 0,27 procent en wordt in 2015 herzien. De totale looptijd van deze lening is tot in 2059. In 2013 is de leningportefeuille uitgebreid met drie fixe leningen voor een bedrag van in totaal 27,5 miljoen euro. De gemiddelde looptijd is 9,5 jaar en het gemiddelde rentepercentage is 2,4 procent. Begroot was een uitbreiding van de leningportefeuille van 27,5 miljoen euro met een rentepercentage van 5,25 procent. Aan het beheer van de leningportefeuille hebben we de nodige aandacht besteed. Wij streven ernaar om de invloed van de jaarlijkse renteconversies en de herfinancieringen te beperken tot ongeveer 10 procent van de portefeuille. De gemiddelde rentelast over onze leningportefeuille was in 2013 ongeveer 3,8 procent (2012 4,0 procent). In 2013 is voor in totaal 7,8 miljoen euro een renteherziening of een herfinanciering geweest. Het gemiddelde rentepercentage van deze leningen daalde hierdoor van 3,05 procent naar 2,75 procent. Dit is een voordeel van bijna 26 duizend euro op jaarbasis. Op het gebied van beleggingen voeren wij een voorzichtig beleid binnen de randvoorwaarden van het financieel reglement. In het financieel reglement is onder meer opgenomen dat er alleen mag worden belegd in fondsen met een hoofdsomgarantie en in fondsen die FIDO-proof zijn. De overschotten op liquide middelen hebben we, passend binnen het treasurystatuut, weggezet bij twee verschillende banken. De rendementen varieerden van 0,75 procent tot 1,9 procent op jaarbasis. De rentebaten zijn in 2013 boven de begroting uitgekomen. Alle transacties die we in 2013 hebben gedaan, zijn met Nederlandse banken geweest. Waarde van het bezit Sinds het boekjaar 2012 waarderen we ons verhuurd vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. In verband met de stelselwijzing die we in de jaarrekening 2012 hebben doorgevoerd, zijn destijds alle complexen door een externe taxateur getaxeerd via een geveltaxatie en in 2013 via een desktoptaxatie. De taxateur heeft het begrip marktwaarde gehanteerd zoals dit is beschreven in het RICS Redbook: De marktwaarde representeert het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. De aannames van de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop wij actief zijn. Voor het bepalen van de marktwaarde is gebruik gemaakt van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van vijftien jaar zo goed mogelijk de ontvangsten en uitgaven zijn geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ”contant’ zijn gemaakt naar het heden.


41

De disconteringsvoet is per complex bepaald op basis van het 24-maands gemiddelde van de 10-jaars IRS. Op deze basis komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerendgoed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. Daarnaast is een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. De marktwaarde van al ons verhuurde vastgoed bedraagt eind 2013 ongeveer 849 miljoen euro. Eind 2012 was dit 927 miljoen euro. Belangrijke oorzaken voor de mutaties in de marktwaarde zijn de volgende: - De huurinkomsten zijn relatief sterk gestegen door de huurverhoging per 1 juli. Dit heeft een positief effect op de waarde. - De leegwaarde is met gemiddeld 5,4 procent gedaald. Dit heeft een negatief effect op de waarde. - De markthuur is gerelateerd aan de leegwaarde en is vanwege de lagere leegwaarde gedaald. - De verhuurdersheffing is nu voor het eerst ingerekend. Dit heeft een negatief effect op de waarde. Verder zijn de overige lasten geïndexeerd. - Voor partijen die complexen aankopen is het lastiger om financiering te verkrijgen. Hierdoor stijgt het gewenste aanvangsrendement en daalt de waarde. Bij de financiële sturing maken we onderscheid tussen het directe en het indirecte rendement. De nadruk hierbij ligt op het directe rendement. De reden hiervoor is dat uit het directe rendement de kasstromen vloeien die van belang zijn voor het inzetten op het maatschappelijke vlak en de investeringen in nieuwbouw. Het directe rendement is door ons meer beïnvloedbaar dan het indirecte rendement. De verhouding investeringen, direct rendement en indirect rendement wordt bij het introduceren van vastgoedsturing meegenomen. Wij gaan kengetallen definiëren en normeren om tot inkadering en toetsing te komen. Naast de marktwaarde in verhuurde staat, hebben we voor het verhuurde vastgoed ook de bedrijfswaarde berekend. Ook hierbij is gebruik gemaakt van de DCF-methode. De verschillen met de marktwaarde in verhuurde staat zijn dat bij de bedrijfswaarde gebruik wordt gemaakt van interne parameters, de restwaarde aan het einde van de levensduur (maximaal 50 jaar) gebaseerd op de grondprijs minus te maken kosten voor uitplaatsing, sloop en bouwrijp maken, en een discontering voor het gehele bezit van 5,25 procent. Dit percentage is gelijk aan wat door de sectorinstituten is voorgeschreven. De jaarlijkse huurverhogingen zijn gerelateerd aan de verwachte inflatie. Evenals in de jaarrekening 2012 hebben we in de bedrijfswaarde voor 2014 rekening gehouden met een extra huurverhoging van 1,5 procent. In de jaren 2015 tot en met 2018 hebben we een huurverhoging van 4 procent meegenomen. Dit is gebaseerd op 2 procent inflatie en 2 procent extra op basis van huursomstijging. Vanaf 2019 hebben we alleen de inflatie in de huurverhoging doorgerekend. De extra huurverhoging dient als compensatie voor de verhuurdersheffing die vanaf 2014 in volle omvang zal worden geheven. We hebben de verhuurdersheffing op basis van de geldende regelgeving ingerekend tot en met het einde van de levensduur van de woningen. Evenals bij de marktwaarde in verhuurde staat zijn bij de bedrijfswaarde voor de uitgaven alleen de direct aan de exploitatie van het vastgoed gerelateerde uitgaven meegenomen. Dit zijn de directe uitgaven voor verhuur en beheer, onderhoud en de zakelijke lasten. De verwachte inflatie is tot en met 2018 2 procent per jaar en daarna 3 procent per jaar. Bij het onderhoud zijn we in de begroting uitgegaan van een daling van de lasten tot en met 2017 tot 1.250 euro per woning per jaar. Vanaf 2018 stijgen de onderhoudsuitgaven in de berekening met de inflatie. De reden van deze werkwijze is dat wij in hebben gezet op een verlaging van de onderhoudslasten en dat laten we op deze manier tot uitdrukking komen in de bedrijfswaarde. De norm voor de lasten van verhuur, beheer en zakelijke lasten is 799 euro per woning per jaar. In 2012 was dit 783 euro per woning per jaar. Jaarverslag Stichting Woonstede 2013

42

De norm voor onderhoud is 1.328 euro per woning per jaar. In 2012 was dit nog 1.528 euro per woning per jaar. De daling is het gevolg van het ingezette beleid om de onderhoudskosten naar 1.250 euro per woning te verlagen. Op basis van bovenstaande parameters is de bedrijfswaarde van de woningbezit per 1 januari 2013 ongeveer 523 miljoen euro. Per 1 januari 2013 was de bedrijfswaarde ongeveer 502 miljoen euro. De marktwaarde in verhuurde staat is per genoemde datums 849 miljoen euro respectievelijk 927 miljoen euro. Het verschil is gelegen in de uitgangspunten van de berekeningen. Bij de marktwaarde in verhuurde staat is de aanname verkoop aan een belegger op basis van marktconforme uitgangspunten. Er wordt als het ware van buiten naar binnen gekeken. Bij de bedrijfswaarde is de aanname duurzame exploitatie op basis van interne parameters en gegevens van de sectorinstituten. Vooral de parameters verkoop, beheer en onderhoud en restwaarde zorgen ervoor dat de marktwaarde hoger uitkomt dan de bedrijfswaarde. Het disconteringspercentage is bij de bedrijfswaarde lager dan bij de marktwaarde en zorgt voor een dempend effect op het verschil tussen beide. Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting zoals deze bij ons in de jaarrekening is opgenomen, is berekend op basis van de uitgangspunten van de vaststellingsovereenkomsten voor de integrale vennootschapsbelasting (VSO 2). VSO 2 dateert van januari 2008 en is door ons ondertekend. De VSO kende een looptijd van vijf jaar en is nadien telkens met één jaar verlengd. Het fiscale resultaat over 2013 is ongeveer 6 miljoen euro positief. In de jaarrekening is de specificatie van het commerciële resultaat naar het fiscale resultaat opgenomen. Een belangrijk element hierin is dat de waardeveranderingen van het vastgoed niet worden meegenomen in de fiscale resultaatbepaling. Het positieve fiscale resultaat over 2013 leidt niet tot een belastingheffing. De redenen hiervoor zijn de overeenkomsten met de Belastingdienst over de Uitvindersbuurt en de Luynhorstflats. In 2012 heeft de Belastingdienst een regulier boekenonderzoek uitgevoerd naar de vennootschapsbelasting 2008. Destijds heeft de Belastingdienst aangegeven dat zij nog geen zekerheid kon geven of de herstructurering van de Uitvindersbuurt voldoet aan de fiscale voorwaarden om als gemengd project te kunnen worden aangemerkt. Om deze reden hebben wij in 2012 de actieve belastinglatentie, voor zover deze betrekking had op de Uitvindersbuurt, afgeboekt. In 2013 hebben we de fiscaliteit van de Uitvindersbuurt verder uitgewerkt en zijn we met de Belastingdienst tot overeenstemming gekomen. Deze houdt in dat de herstructurering van de Uitvindersbuurt, zoals deze momenteel is vormgegeven, voldoet aan de definitie van een gemengd project. Het gevolg is dat we een fiscaal verlies in de jaren hebben geleden in de jaren dat wij koopwoningen in de Uitvindersbuurt hebben opgeleverd. De reeds afgedragen vennootschapsbelasting over 2012 en 2013 ontvangen wij terug. De verwachting is dat wij ook over 2014 geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen. Dit in tegenstelling tot wat we in de begroting 2014 verwachtten. In 2013 en 2014 hebben we met de Belastingdienst overleg gevoerd over de fiscale behandeling van de gesloopte Luynhorstflats. Momenteel ligt de grond waar deze flats hebben gestaan braak. Het is de bedoeling dat hier in de komende jaren nieuwbouw door ons wordt gerealiseerd. In april 2014 zijn wij ook in deze casus tot een akkoord met de Belastingdienst gekomen.


43

Samengevat hebben de overeenkomsten met de Belastingdienst de volgende uitwerking: Jaar

Fiscaal verlies

Verrekend 2013

Resterend verlies

2006 2007 2009 2011 2012

-140.228 -541.891 -17.129.029 -6.097.601 -5.975.371

-140.228 -541.891 -5.632.774 -11.496.255 -6.097.601 -5.975.371

Totaal

-29.884.120

-6.314.893 -23.569.227

Verrekenbaar tot

2018 2020 2021

We verwachten de komende jaren voldoende positieve fiscale jaarresultaten. We hebben dan ook voor het resterende verlies een actieve belastinglatentie in de jaarrekening opgenomen, rekening houdend met het tarief van heffing van de vennootschapsbelasting. Ook de verwachte komende verliezen in de Uitvindersbuurt hebben wij in de actieve belastinglatentie betrokken. Begroting 2014 - 2018 De begroting 2014 – 2018 staat in het teken van de spanning tussen de betaalbaarheid van de huren en de financierbaarheid van onze activiteiten. De verhuurdersheffing en de saneringsheffing tezamen leggen in vijf jaar tijd een claim van ruim 45 miljoen euro op onze kasstroom. We kunnen dit grotendeels financieren, maar dit gaat vooral ten koste van de betaalbaarheid van de huren, ten koste van het onderhoud, ten koste van de bedrijfslasten en ten koste van de investeringen. Het kan ook betekenen dat de mate van dienstverlening minder wordt. De kwaliteit van de woningen blijft op een goed peil. Meer concreet hebben we in de begroting een gemiddelde huurverhoging van 4 procent ingerekend, Hierbij toppen we af op de grenzen van liberalisatie. Het onderhoud begrenzen we op gemiddeld 1.250 euro per woning per jaar. We denken dat te realiseren door het verder professionaliseren van inkoop, het toepassen van nieuwe technologieën in de planning en uitvoering en door strakker te sturen op de gewenste kwaliteit. Op de bedrijfslasten gaan we in 2015 ten opzichte van 2014 besparen en vervolgens bevriezen we dit bedrag voor de komende jaren. Hiermee wordt op termijn een besparing van 10 procent ten opzichte van de trend gerealiseerd. De investeringen in nieuwbouw beperken we tot 80 woningen per jaar vanaf 2017. De stichtingskosten per woning zijn gemaximeerd. De plannen die in de afgelopen jaren zijn ontwikkeld, worden daar waar mogelijk gerealiseerd met de nieuwste uitgangspunten. In de begroting hebben we de verkoop van veertig woningen opgenomen. Daarnaast verwachten we per saldo tien woningen onder voorwaarden te verkopen. Woningen die we terugkopen worden weer Koopgarant aangeboden. Hierbij verwachten we geen financieel resultaat. De huidige omstandigheden in de bouwsector dragen bij aan aanbestedingen die wij voor ons haalbaar achten. De tijdelijke maatregel van de verlaagde btw op arbeid bij onderhoud en renovatie gaan we daar waar mogelijk benutten. Ook hebben we baat bij de lage rente. We financieren en herfinancieren nu tegen een lager percentage dan we in de begroting hebben opgenomen. De gemiddelde rente op onze leningportefeuille is op dit moment 3,8 procent.


44

Het investeringsprogramma samengevat De meerjarenbegroting 2014-2018 omvat nieuwbouw- en herstructureringsplannen voor 572 huurwoningen. We investeren alleen in nieuwbouw voor zover dit valt onder de diensten van algemeen economisch belang. Tegenover deze productie staat de sloop van 33 woningen. Verder staat de bouw van 119 eenheden in woon-zorgcomplexen en een voorzieningencluster gepland. Aan ongeveer 515 woningen wordt de komende jaren groot onderhoud uitgevoerd en verbeteringen worden aangebracht. Het gaat hierbij onder andere om het verbeteren van de installaties, het aanbrengen van energiebesparende maatregelen en daar waar van toepassing het verbeteren of vervangen van de kozijnen, het metselwerk en de dakbedekking. Het geraamde investeringsbedrag is in totaal circa 135,6 miljoen euro. In aantallen is het verloop van onze verhuureenheden (woningen plus alle overige eenheden) in onderstaand overzicht weergegeven.

Aantal verhuureenheden

Stand per 1 januari Nieuwbouw en aankoop Sloop Verkoop uitpond Verkoop Koopgarant Stand per 31 december

2014

2015

2016

2017

2018

10.418 52 18 40 10 10.402

10.402 194 15 40 10 10.531

10.531 178 0 40 10 10.659

10.659 146 0 40 10 10.755

10.755 122 0 40 10 10.827

Verloop aantallen verhuureenheden 2014 t/m 2018

Enkele cijfers over 2014 In de begroting en de meerjarenbegroting zijn de heffingen opgenomen zoals vermeld in de regelgeving. Voor de huuropbrengsten zijn we in de jaren 2015 – 2018 uitgegaan van 2 procent extra huurverhoging boven de inflatie. Voor 2014 gaan we uit van een huurverhoging van 4 procent per 1 juli. Onze huuropbrengsten over 2014 bedragen naar verwachting 59,6 miljoen euro. De opbrengsten uit verkoop begroten we op 6 miljoen euro. In de begroting 2013 hadden we voor deze posten 56 miljoen euro en 5,7 miljoen euro opgenomen. De bedrijfslasten bestaan uit de kapitaallasten, de salarissen en wat hiermee annex is, de overige personeelslasten en de overige bedrijfslasten. In totaal begroten we deze voor 2014 op 17,3 miljoen euro. In de begroting 2013 waren deze lasten in totaal nog 18,1 miljoen euro. De heffingen en bijdragen van het CFV en het Rijk hebben we voor 2014 begroot op 8 miljoen euro. Over 2013 waren deze 2,3 miljoen euro. Voor de waardeveranderingen van de marktwaarde in verhuurde staat hebben wij ons gebaseerd op de prognose van de ontwikkelingen van de huizenprijzen door DNB in juni 2013. Zij gaat uit van een daling van de prijzen van bestaande woningen 1,0 procent in 2014. Gezien de gerealiseerde waardedalingen in het eerste en tweede kwartaal van 2013 ten opzichte van een jaar geleden, zijn wij in de begroting wat voorzichtiger dan DNB. We gaan uit van een daling van 2 procent in 2014. Het verwachte jaarresultaat over 2014 is 13,4 miljoen euro negatief. Hiervan heeft 22,5 miljoen euro betrekking op afwaarderingen van bestaand bezit en nieuwbouw naar marktwaarde in verhuurde staat. Zonder deze afwaarderingen is het verwachte jaarresultaat ongeveer 9,1 miljoen euro positief. In de meerjarenbegroting houden we vanaf 2015 geen rekening met waardeveranderingen van het bestaand bezit.


45

Kasstromen De financiering van de nieuwbouwprojecten is een belangrijk onderwerp. Voor een deel kunnen we steunen op de exploitatie en voor een deel op de verkoop van woningen. Voor meer dan de helft zijn we afhankelijk van leningen. Onderstaand is opgenomen wat onze voorgenomen investeringen voor de komende vijf jaar zijn en op welke wijze wij de financiering hebben begroot. In onderstaande berekeningen hebben we de huurverhoging van 2,5 procent plus 1,5 procent per 1 juli 2014 meegenomen en zijn we uitgegaan van een huurverhoging van 2 procent boven inflatie in de jaren 2015 – 2018. Investeringen 2014

2015

2016

2017

2018

Totaal

Nieuwbouw (Groot) onderhoud Ict en eigen kantoren

24.444 4.149 1.599

25.458 4.142 454

23.809 4.149 348

21.465 4.342 585

16.135 4.012 509

111.312 20.794 3.494

Totaal

30.192

30.054

28.306

26.392

20.656

135.601

Investeringen 2014 t/m 2018

De investeringen in nieuwbouw en grootonderhoud voor de jaren 2014 tot en met 2018 zijn in totaal 135,6 miljoen euro. In de begroting 2013 – 2017 waren de geraamde investeringen 193 miljoen euro. In nieuwbouw wordt 32 miljoen euro minder geïnvesteerd, in groot onderhoud 24 miljoen euro minder. De investeringen in ict en eigen kantoren zijn ongeveer 1,4 miljoen euro lager dan in de vorige meerjarenbegroting. In de investeringen in 2014 en 2015 is ongeveer 4,5 miljoen euro aan marktwaarde in verhuurde staat van te slopen gebouwen meegenomen. Deze leiden niet tot een uitgaande kasstroom. Financiering 2014

2015

2016

2017

2018

Totaal

Operationeel Verkoop uitpond Verkoop koopgarant Leningen

7.990 6.000 1.100 13.392

8.528 6.000 1.100 11.845

10.455 6.000 1.100 10.739

11.831 6.000 1.100 7.497

14.574 6.000 1.100 -958

53.379 30.000 5.500 42.516

Totaal

28.483

27.474

28.294

26.428

20.716

131.396

Financieringen 2014 t/m 2018

Uit het overzicht komt duidelijk naar voren dat we voor de financiering van de investeringen voor een deel afhankelijk zijn van leningen. Ook komt naar voren dat we uit onze operationele activiteiten, het verhuren van woningen, een positieve kasstroom weten te genereren. In het najaar van 2013 heeft het WSW de wijze van toetsing aangepast. Het WSW beoordeelt nu aan de hand van vijf financiële risico’s en vierentwintig bedrijfsrisico’s. De vraagstelling en de beoordeling bij de financiële risico’s zijn kwantitatief en bij de bedrijfsrisico’s kwalitatief.


46

De vijf financiële risico’s waarop het WSW gaat toetsen zijn, in afnemende hiërarchie: 1. Rentedekkingsgraad, minimaal 1,4. 2. Debt service coverage ratio (DSCR), minimaal 1,0. 3. Loan to value, waardering tegen bedrijfswaarde, maximaal 75 procent. 4. Solvabiliteit, waardering tegen bedrijfswaarde, minimaal 20 procent. 5. Dekkingsratio, leningportefeuille ten opzichte van de WOZ-waarde, maximaal 50 procent. Per risico heeft het WSW een definitie opgesteld, een norm geformuleerd en de wijze van berekenen toegelicht. Wij hebben onze begroting getoetst aan de bovenstaande criteria en hierbij de uitgangspunten van het WSW gehanteerd. De uitkomsten zijn als volgt: Ke nge tal ICR DSCR LTV Solvabiliteit Dekkingsratio

Norm 1,40 1,00 75% 20% 50%

minimaal minimaal maximaal minimaal maximaal

Score 1,60 1,04 68% 31% 18%

De conclusie is dat wij met uitzondering van de DSCR ruim aan normering van het WSW voldoen. De lage score van de DSCR is vooral veroorzaakt door de relatief korte restant levensduur van ons vastgoed. Jaarresultaten Op basis van de genoemde uitgangspunten is de begrote samenstelling van de jaarresultaten in de jaren 2014 – 2018 als volgt: Winst-e n-ve rlie sreke ning

2014

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid Saldo financiële baten en lasten

33.094 34.544 38.039 40.893 45.012 0 0 0 0 0 1.902 1.904 1.901 1.901 1.898 -22.480 -6.016 -6.254 -4.861 -3.271 -195 -98 -56 17 68 -8.115 -7.877 -7.827 -7.663 -7.585 -1.112 -1.091 -1.090 -1.076 -1.072 -13.712 -14.812 -15.859 -16.966 -17.546


-10.618

6.556

8.856

12.246

17.505

-2.745

-2.926

-3.570

-4.030

-4.947

-13.363

3.630

5.286

8.215

12.558

Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

2015

2016

2017

De begrote jaarresultaten zijn sterk afhankelijk van de waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille. In 2014 gaan we nog uit van een waardedaling van het bestaande bezit van 2 procent. In de volgende jaren is het uitgangspunt dat de waarde van het vastgoed stabiel blijft. De opgenomen waardeveranderingen in die jaren zijn de afwaarderingen van de voorgenomen nieuwbouw naar de marktwaarde in verhuurde staat.


47

2018

Door de besparingen op de bedrijfslasten, de onderhoudskosten en de terughoudendheid in investeringen is er minder externe financiering noodzakelijk. In de winst-en-verliesrekening komt dit tot uitdrukking in de relatief lichte stijging van de rentelasten. Kengetallen Uit de meerjarenbegroting zijn de volgende kengetallen af te leiden. Kengetal

2014

2015

2016

2017

2018

1,8

1,8

1,9

1,9

2,1

Direct rendement Indirect rendement

3,7% -2,0%

3,9% 0,0%

4,2% 0,0%

4,4% 0,0%

4,8% 0,0%

Rendement eigen vermogen Rendement vreemd vermogen

-2,4% 3,9%

0,7% 4,1%

1,0% 4,2%

1,5% 4,4%

2,2% 4,5%

Loan to value

41,4%

41,9%

42,1%

42,1%

41,5%

Solvabiliteit

51,4%

51,0%

50,9%

51,0%

51,6%

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

ICR

Liquiditeit

In de begroting zijn we ervan uitgegaan dat de investeringen voor 31 procent worden gefinancierd met vreemd vermogen. De investeringen kunnen niet voor het volledige bedrag worden geactiveerd, doordat een deel wordt afgewaardeerd naar marktwaarde in verhuurde staat. Verder wordt in de komende jaren een aantal woningen verkocht. Dit zorgt er samen voor dat vooral de loan to value en de solvabiliteit de komende jaren op een nagenoeg constant niveau blijft. Vanuit het direct rendement en de kasstroom zien we langzaam positievere kengetallen op basis van de begroting. De liquiditeit hebben we in de begroting ingerekend rekening houdend met het eigenmiddelenbeleid van het WSW. Risico’s In de meerjarenbegroting 2014 – 2018 hebben we de volgende risico’s onderkend: Renteontwikkeling Aan de financieringskant gaan we in de begroting uit van een rentelast van 5,25 procent voor herfinancieringen en nieuwe financieringen. Als de rente stijgt naar 6 procent, dan komt de kasstroom op WSW basis in 2018 ongeveer 0,7 miljoen euro negatiever uit. Uitponden De verkoop van bestaand bezit hebben we geschat op veertig woningen per jaar. Dit is in overeenstemming met de verwachting van 2013. Volgens ons is het geraamde aantal haalbaar. Het risico op het niet halen van de begroting achten wij dan ook klein. Verkoop onder voorwaarden We hebben ongeveer negenhonderd woningen onder voorwaarden verkocht. Het risico dat we op grote schaal woningen moeten terugkopen achten we klein. Terugkoop vindt plaats als de bewoner wil verhuizen en hij dan de woning aan ons te koop moet aanbieden.


48

In een dalende markt neemt het aantal verhuizingen af, zolang mensen hun maandelijkse lasten kunnen betalen is er niets aan de hand. Dat er tijdens de bewoning sprake is van waardedaling vormt geen ‘trigger’ de woning te verkopen. Omgekeerd geldt dat bewoners juist in een stijgende markt hun waardestijging willen realiseren en doorstromen naar een andere woning. De corporatie wordt dan met een toename van het aantal terugkopen geconfronteerd. Dit zal echter nauwelijks problemen opleveren omdat in een stijgende markt de vraag naar koopwoningen groot is. De teruggekochte woningen kunnen in korte tijd opnieuw worden verkocht. Als dat we vanaf 2014 jaarlijks 25 terugkopen niet opnieuw kunnen verkopen, maar voor 500 euro per maand verhuren, dan heeft dit een negatief effect van ongeveer 225.000 euro op de WSW-kasstroom in 2017. We zouden dan circa elf miljoen euro extra moeten lenen. Huurverhoging De 4 procent huurverhoging hebben we op macroniveau ingerekend, zonder rekening te houden met inkomensafhankelijke huurverhogingen, het kunnen toepassen van de huursombenadering en de prijskwaliteitverhouding. Het verschil in huuropbrengsten tussen jaarlijks 2 procent huurverhoging en jaarlijks 4 procent huurverhoging is 0,6 miljoen euro in 2014 en 6,0 miljoen euro in 2018. Besparingen Het belang van het behalen van de ingerekende besparingen op onderhoud en beheerlasten. Voor het onderhoud hebben we de kosten per woning ingerekend op gemiddeld 1.250 euro per jaar per woning. De beheerlasten zijn in 2014 nog 17,3 miljoen en in de jaren 2015 tot en met 2018 17,0 miljoen euro. De besparing in die jaren is de inflatie. Bij 2 procent is dit 340.000 euro per jaar. Voor zowel het onderhoud als de beheerslasten komt de afweging prijs-kwaliteit en prijs-mate van dienstverlening aan de orde. Scheiden wonen en zorg Vanaf 2014 wordt de toelating tot verzorgings- en verpleeghuizen beperkt en wijzigt de financiering van de zorg. Voor de zorginstellingen nemen de financiële risico’s toe. Voor corporaties zit het grootste risico in het afwaarderen van vastgoed (marktwaardedaling), maar ook in het stopzetten van contracten met zorginstellingen, waardoor corporaties met incourant vastgoed kunnen blijven zitten. Nog los van het risico dat zorginstellingen hun huidige huurcontracten willen beëindigen is de verwachting dat sommige zorgpartijen voortijdig hun contracten zullen willen openbreken. Onze portefeuille zorgvastgoed is beperkt. In de business cases van recent gebouwd en te bouwen zorgvastgoed hebben we rekening gehouden met de veranderende omstandigheden. Nieuwbouw De projecten voor nieuwbouw die we in de begroting hebben opgenomen, kennen op dit moment de volgende risico’s: Smachtenburg De grond is inmiddels via een Groninger akte verworven met als ontbindende voorwaarde het uiterlijk per 31 december 2013 bouwrijp afleveren van de grond door de gemeente aan Woonstede. Ondertussen is aan deze ontbindende voorwaarde voldaan. Het vooronderzoek naar archeologie heeft niet geleid tot verdere vertraging. De verwachting is dat de woningen in het vierde kwartaal van 2014 worden opgeleverd. Veldhuizen A De oude samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Ede is afgewikkeld. Woonstede en gemeente Ede hebben overeenstemming over een nieuw stedenbouwkundig ontwerp. Dat wordt vertaald naar een concept ontwerpbestemmingsplan. Naar verwachting zal het concept ontwerpbestemmingsplan gereed zijn per maart 2014, waarna het onherroepelijk is in december 2014. Hierna kan worden begonnen met de start van de bouw van de woningen. Jaarverslag Stichting Woonstede 2013

49

Paasberglocatie Al enige jaren hebben wij met Vilente de wens om op de Paasberglocatie een zorgproject te realiseren. In het eerste kwartaal van 2014 willen we onderling definitief overeenstemming hebben. De oude plankosten gaan we met elkaar verrekenen. Als we niet tot overeenstemming over het project komen, dan worden we eind 2016 eigenaar van de grond, waarop we dan zelf kunnen ontwikkelen. Gasfabriekterrein De gemeente Scherpenzeel is akkoord met het voorlopig ontwerp voor deze locatie. In verband met het ontvangen van een subsidie moet voor 1 januari 2015 de sloop van de huidige opstallen en de sanering van de grond gereed zijn. We denken hier medio 2014 mee te kunnen beginnen. De verwachting is dat de start van de bouw van de nieuwe woningen begin 2015 zal zijn. Weijdelaer In het project Weijdelaer spelen vooral de veranderingen in de zorg een rol. Er is voortdurend overleg met de zorgorganisaties en de gemeente over de gewijzigde omstandigheden van voornamelijk de zorgaanbieders in relatie tot investeringen in vastgoed. Wij hebben in februari 2014 een overeenkomst gesloten met de gemeente Scherpenzeel die ingericht is op de scheiding van wonen en zorg. Uitvindersbuurt - In veld H worden 51 woningen gebouwd. Hiervan realiseren wij 41 huurwoningen. Voor het overige hebben wij de grond aan een aannemer verkocht, die hierop tien koopwoningen realiseert. Deze zijn alle reeds verkocht. De oplevering van de woningen is gepland in november 2014. - Veld I zijn we aan het herontwikkelen. Voorlopig gaan we uit van dertig huurwoningen en tien koopwoningen. Het bestemmingsplan voor Veld I wordt aangepast zodat de ontwikkeling en realisatie van rijwoningen mogelijk is. Naar verwachting zal de procedure het derde kwartaal 2014 doorlopen zijn. - Voor Veld D onderzoeken we de mogelijkheid om vijftig huur- en koopwoningen te kunnen realiseren.


50

2.

BESTUURLIJKE ORGANISATIE


51


52

2.1 GOVERNANCE Stichting Woonstede is een toegelaten instelling op grond van de Woningwet (Koninklijk Besluit van 16 februari 1920, nummer 47). Ons werkveld is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De maatschappelijke bestemming van ons vermogen waarborgen wij als toegelaten instelling door professioneel toezicht, een transparante inrichting van de organisatie, voortdurende dialoog met onze belanghouders in de lokale omgeving en een correcte omgang met onze klanten. In onze statuten staan het doel, het werkgebied, de besturing en het toezicht beschreven. In het jaarverslag geven wij inzicht in de activiteiten die Woonstede in verbinding of samenwerking met andere rechtspersonen heeft ondernomen. Woonstede heeft haar governancestructuur ingericht volgens het tweelagen bestuursmodel. We werken met een Raad van Commissarissen, bestaande uit zes personen, en twee directeur-bestuurders. De taken van de bestuurders en Raad van Commissarissen zijn vastgelegd in statuten. Deze zijn verder uitgewerkt in een Directiereglement en een Reglement Raad van Commissarissen. De stichting beschikt over een integriteitscode (ethische gedragscode), een regeling ongewenste omgangsvormen en een klokkenluidersregeling. In het geldende Reglement Raad van Commissarissen en in het Directiereglement is een ‘regeling werkwijze belangenverstrengeling’ opgenomen (alle hierboven genoemde documenten zijn openbaar via www.woonstede.nl). Het bestuur en de Raad van Commissarissen van Woonstede passen de Governancecode Woningcorporaties toe en geven daarbij aan dat per 1 januari 2014 van de volgende artikelen gemotiveerd wordt afgeweken: III. 2.1 Onze huidige directeur-bestuurders zijn benoemd voor onbepaalde tijd. Wij werken bewust niet met de benoemingsregeling van vier jaar en de mogelijkheid van een herbenoeming voor telkens vier jaar. Woonstede ziet in deze regeling geen meerwaarde voor de continuïteit van de organisatie of het verbeteren van de prestaties van de organisatie. Het besturen van een woningcorporatie als Woonstede verlangt inzet, ervaring en visie die juist verder reiken dan vier jaar. De Raad van Commissarissen beoordeelt jaarlijks het functioneren van iedere bestuurder. De periodieke beoordeling van het functioneren van het bestuur door de Raad voorziet in voldoende checks & balances. III.3.5 In juli 2011 werd de governancecode Woningcorporaties van kracht. De code schrijft voor dat toezichthouders maximaal twee termijnen van vier jaar in functie mogen zijn. De voorzitter is medio 2010 per 1 januari 2011 benoemd voor een derde termijn van vier jaar. In de oktobervergadering 2011 heeft de raad besloten dat de heer Rijken als voorzitter in zijn derde termijn in functie blijft ter wille van de continuïteit van de Raad van Commissarissen en om in de komende jaren goed te kunnen anticiperen op de wisseling van het voorzitterschap, dit op basis van de overgangsregeling zoals geformuleerd in de Governancecode Woningcorporaties. De Governancecode Woningcorporaties 2011 kent enkele wijzigingen die van invloed zijn op de statuten. In afwachting van de herziening Woningwet toegelaten instellingen zijn deze wijzigingen tot nu toe niet doorgevoerd. Nu de herziening van de Woningwet nog altijd op zich laat wachten, worden in 2014 de statuten aangepast op de Governancecode Woningcorporaties, nu we niet langer wachten onwenselijk achten.


53


54

2.2 VERBINDINGEN EN DEELNEMINGEN Stichting Woonplan Woonstede was tot 14 mei 2013 honderd procent eigenaar van stichting Woonplan. De stichting Woonplan is in december 1996 opgericht om een bijdrage te leveren aan het volkshuisvestingsbeleid dat Woonstede voorstaat. Stichting Woonplan ontplooide in 2013 geen activiteiten. De stichting Woonplan is na goedkeuring door de Raad van Commissarissen van de Stichting Woonstede en de Stichting Woonplan per 14 mei 2013 opgeheven, omdat we ook zonder de stichting Woonplan voldoende op de marktontwikkelingen kunnen inspelen. WoningNet Woonstede was in 2013 deelnemer in WoningNet N.V. met 9.500 aandelen à 16,25 euro, in totaal voor 154.375 euro. Driekwart van de aandelen is in 2007 gestort en één kwart is opvraagbaar. Energie-bv Woonstede is sinds 10 december 2013 de enige aandeelhouder van de Woonstede Energie-bv die het recht heeft tot exploitatie en concessie van achtennegentig (98) warmtepompinstallaties in Kernhem en Enka te Ede. De netto contante waarde van de exploitatie van de 98 warmtepompinstallaties in Kernhem en Enka is 480.475 euro over een periode van 50 jaar. Dit kan tevens gezien worden als de waarde van het concessierecht. VvE’s Woonstede is deelnemer in de volgende 71 VvE’s (in 2012 waren dit er zeventig). In de tweede kolom is het deelnamepercentage naar appartementsrecht (niet naar kostenaandeel) vermeld. Voor de laatstgenoemde VvE’s (gemarkeerd met *) fungeert Woonstede niet als VvE-beheerder. VvE Agaatstraat 21 t/m 98 Anjelierlaan 10 t/m 24II Anjelierlaan 26 t/m 48II VvE Asserstate 33-51 VvE Bandaneira 1 t/m 22 VvE Baron van Wassenaerpark II (Walraven ) VvE Beukenlaan 34 t/m 44 VvE Blotenberg/Kortenberg/ Nijverheidsl VvE Bospoort 41-75 VvE Bovenbuurtweg 13A-17E VvE Burg. Heijsingel 1-15 VvE Cornelie VvE De Gaullesingel 1-15 VvE De Zoom 1 t/m 18 VvE De Zoom 19 t/m 36 VvE De Zoom 37 t/m 54 VvE De Zoom 55 t/m 72 VvE Dr.A.Kuyperstraat 21-49 VvE Dr. Den Uylpark 96 t/m 104 en 110 t/m 118 VvE Eeckhoutstraat 2,4-Gerard Doustraat 49 en 51 VvE Eikelakkers 191 t/m 237 VvE E. Casimirlaan 4-27 VvE E. Casimirlaan 28-51 VvE E. Casimirlaan 52-75 VvE E. Casimirlaan 76-99 VvE Goudsbloemstraat 37 t/m 59-II VvE Groot Wallenburgh VvE Jan-Linse Parkweg Jaarverslag Stichting Woonstede 2013

98 71 89 80 95 50 83 100 44 86 88 0 75 78 72 94 94 93 70 25 92 83 75 75 63 81 39 50 55

VvE Jan Th. Tooroplaan 28 t/m 38II VvE Jan Th. Tooroplaan 40 t/m 50II VvE Kleefsehoek 434 t/m 488 VvE Laan 1948 3a-9b VvE Laan van Kernhem 233 t/m 295 VvE Laan van Kernhem 297-347 VvE Leeghwaterstraat 53 t/m 103 VvE Leesonhof VvE Leeuweriklaan 2-12 VvE Machtella VvE Microscoop VvE N.Fischerstr. 1A t/m 5G VvE Piet Heinstraat 4 t/m 22-2 VvE Pollenstein 2 t/m 36a VvE Pollenstein 74 t/m 108a VvE Prinses Margrietlaan 2 t/m 4D VvE Proosdijerveldweg 15 t/m 29-II VvE Proosdijerveldweg 39 t/m 53II VvE Proosdijerveldweg 48 t/m 68-2 VvE Ranonkellaan 48-52a VvE Ranonkellaan 54 t/m 72II VvE Rembrandtlaan 158 t/m 186 VvE Rembrandtlaan 218 t/m 246 VvE Rembrandtlaan 248 t/m 276 VvE Rembrandtlaan 278 t/m 306 VvE Rozenplein 2-8, 12-52 VvE Spaaksingel 30-44 VvE Trumandreef 31 t/m 45 VvE Van der Hagenstraat 5, 125 t/m 947 VvE Verandawoningen Uitvindersbuurt VvE Voerakker I VvE Vuursteen 12-22 VvE Vuursteen 24-34 VvE Weerdestein 57 t/m 91 VvE Weerdestein 93 t/m 163 VvE Zilverberg 13-23 VvE Zwaluwlaan 27-49 De Ginkel (appartementen)* De Ginkel/ Kelder (parkeerplaatsen)* De Pleinen (hoofdsplitsing)* De Pleinen (stallingsgarage)* Belvédère (woningen en garages)* Diomede Parking (parkeerplaatsen Diomede)* Overzicht deelname VvE’s per 31 december 2013


78 72 89 88 81 8 96 33 33 50 63 95 91 83 96 90 75 92 94 75 80 93 93 93 93 84 88 88 93 69 0 50 83 86 98 50 92 65,22 38,46 27,47 20 58,62 69,81

56

2.3 BESTUUR Woonstede is een stichting met een tweehoofdige directie, tevens bestuur. De stichting beschikt over een integriteitscode (ethische gedragscode), een regeling ongewenste omgangsvormen en een klokkenluidersregeling. In het geldende Directiereglement is een regeling Werkwijze Belangenverstrengeling opgenomen (alle hierboven genoemde documenten zijn openbaar via www.woonstede.nl). De directie verklaart over het verslagjaar dat: - De in dit jaarverslag opgesomde nevenfuncties van de directie nergens rechtstreeks verband hebben met het werk dat voor Woonstede wordt gedaan. - Er zich bij de directie geen situaties hebben voorgedaan waarbij sprake was van belangenverstrengeling of waarbij de onafhankelijkheid van directieleden in het geding was. - Er geen transacties zijn geweest waarbij bij de directie sprake was van tegenstrijdig belang.

Wim Sterkenburg (directeur-bestuurder sinds 2002)

sinds

Lid Business Club De Gelderse Kring Lid Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties Lid Rotaryclub Ede Voorzitter bestuur Nederlands Tegelmuseum Lid bestuur stichting Idee in Uitvoering Lid bestuur stichting Reehorst

januari 1995 januari 2002 september 2002 maart 2005 mei 2007 september 2012

Marian Teer (directeur-bestuurder sinds 2008)

sinds

Lid Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties Secretaris bestuur Nieuwbouw Info Ede Lid Edes Bedrijfscontact Voorzitter Raad van Toezicht Portes/Grip te Utrecht Voorzitter Raad van Toezicht Mekaar te Utrecht Voorzitter bestuur Edese uitdaging Lid bestuur stichting Veluwefonds

april 2009 mei 2009 mei 2009 december 2013 december 2013 maart 2011 december 2013

Externe activiteiten en lidmaatschappen directie 2013

Werkwijze en besluiten Werkwijze en besluitvorming van de directie zijn vastgelegd in een directiereglement. In 2013 nam de directie - conform de statuten en reglementen met goedkeuring van de Raad van Commissarissen - de volgende besluiten die van belang zijn voor het bestuur van de stichting Woonstede: - Vaststelling jaarverslag en jaarrekening 2012 (14 mei 2013). - Vaststelling Strategische nota voor 2014-2018 (30 december 2013). - Opheffing van de stichting Woonplan (14 mei 2013). - Organisatiewijziging (15 mei en 9 juli 2013). - Oprichting energie bv (10 december 2013). De volgende onderwerpen kregen in 2013 bijzonder aandacht: - Experiment Wooncoöperatie Middeninkomens. - Juridische procedure Paasberg/Bospoort-locatie.


57

Naast besluiten over de interne organisatie nam de directie in de loop van het jaar besluiten over: Januari: Toekennen extra budget project Aral Akkoord met lening financieel voorstel WS 1e kwartaal 2013 Vaststellen jaarplan prestatieafspraken 2013 Goedkeuring opstarten haalbaarheidsfase Smachtenburg Goedkeuring woningen verkoop fase 2 Uitvinderbuurt Budgettoekenning voorbereiding Groot onderhoud Veldboeket Akkoord met samenwerkingsovereenkomst Smachtenburg Harskamp Vaststellen activiteitenplannen gemeente Scherpenzeel, Woudenberg, Wageningen en Ede Vaststellen begroting 2013 en meerjarenbegroting 2014-2017 Februari: Vaststellen asbestbeleid Vaststellen herijkte wensportefeuille Akkoord met ontwikkelingsbudget Kulturhus Wekerom Vaststellen Huurbeleid 2013 (o.v.b. RvC en HB) Voorgenomen besluit vaststellen parameters bedrijfswaarde jaarrekening 2012 Akkoord met asbestwerkzaamheden D. van Maesdamstraat te Lunteren Maart: Afsluiting en afboeking (diverse) ontwikkelprojecten Akkoord met fasedocument haalbaarheidsfase Uitvinderbuurt veld H Akkoord met gemaakte sloopkosten Luynhorst A Akkoord met realisatie grootonderhoud Veldboeket Akkoord met afsluiting project Huis in de Wei Akkoord met fasedocument Initiatief Nieuwbouw / Groot Onderhoud Indische buurt Akkoord met financieel voorstel mei 2013 April: Akkoord met huurverhoging per 1 juli 2013 Akkoord met verkoop grondstrook langs Lomboklaan 68 Akkoord met afsluiting project fietsenlift Aleidahof Akkoord met afsluiting project Roosebrink Akkoord met scan laten uitvoeren door BI Blue-Mountain Akkoord met projectafsluiting Afsluitplan – videofoon Rozenplein Akkoord met samenwerkingsverband met twee verschillende notariskantoren Akkoord met verkoop uitpondwoningen Verslag vaststellen werkzaamheden woonruimteverdeling Scherpenzeel 2012 Mei: Budget toekenning additioneel onderhoudsbudget complex Soembalaan Budget toekenning asbestsanering Lunteren Beschouwen diverse regelingen als kaderbepalingen Vaststellen Managementreview Certificaat Klimaatcorporatie Vaststellen Huurbeleid 2013 Extra budget toekenning Goudenstein Akkoord met budgetverlaging door gevolgen verlaagd BTW tarief Vastgoed Herijking strategie Kolkakkerbuurt-is aangehouden Jaarverslag GAC-bespreken kaderoverleg Akkoord met plan van aanpak Indische Buurt Ede


58

Juni: Vaststellen inkoopjaarplan Akkoord met metingen klantoordeel door KWH Akkoord met bijgestelde adviesaanvraag Organisatieaanpassingen t.a.v. Vastgoedsturing en Vastgoedonderhoud en beheer Juli: Akkoord met afsluiting project ENKA Akkoord met Bio energiecentrale De Vallei Akkoord met implementeren van de organisatorische aanpassingen Goed Onderhouden Woning Akkoord met opstellen door DWA een kansenstudie van het warmtenet binnen Ede Akkoord met ontwikkelbudget Het Nieuwe Landgoed Akkoord met aanpassing project Paasberg & UVB veld 1 Akkoord met aanvullend budget uitvoeringsfase Veldboeket Mariëndaal GO Akkoord met afronding nieuwbouwmonitor 2011 Akkoord met Oprichten interne projectgroep Belvédère – Maanderzand Akkoord met vaststellen en goedkeuren moederbestek 2013 Augustus: Akkoord met herijking streefuren en PMC’s Akkoord met aansluitend doorverhuren mutatiewoningen September: Akkoord met te nemen acties rondom asbest VVE Belvédère Akkoord met vernieuwing van het inkoopcontract met Besam Akkoord met acties rondom Indische Buurt Akkoord met verbetering energielabels 2013 Akkoord met verbouwen triosplitsingen Oktober: Akkoord met vooraf af te spreken financieringsvoorstel Woonstede november 2013 Akkoord met in te stemmen met de uitkomsten van de projectevaluatie “32 woningen ENKA’ Projectevaluatie ENKA Akkoord met een investering voor 26 huurwoningen Smachtenburg November: Akkoord met woningen in de commerciële verhuur te plaatsen en de woningen verhuur gereed te maken fase 2 UVB Aanvraag budgetverhoging Kulturhus Akkoord met nader onderzoek van woningen Heijhorst te Scherpenzeel Vaststellen van Managementreview Akkoord met Nazorg-afsluiting Asakkerweg Akkoord met Nazorgfase Goudenstein Akkoord met nader onderzoek van woningen Kazerneterreinen te Ede


59

December: Akkoord met het oprichten de Energie BV Akkoord Budgetaanvraag asbestonderzoek Scherpenzeel Akkoord scenario Langenhorst Akkoord CAR-verzekering Akkoord afsluiting project waterschade Leeuwenhorst Akkoord met nazorgfase Kernhem B, scherf 2 Akkoord haalbaarheidsfase Reehorsterweg Zuid Akkoord Sociaalplan project Weijdelaer Vaststellen Strategische nota en meerjarenbegroting 2014-2018 Vaststellen Treasuryjaarplan 2014 Akkoord Energieconvenant 2013 en pilot Wekerom Akkoord uitgangspunten voor het onderhoud bij mutaties en reparaties (basiskwaliteit) Toepassing WNT Per 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van kracht. Daarnaast is eind 2012 door de minister – binnen de kaders van de WNT - een Uitvoeringsregeling bekend gemaakt, zijnde het kader voor 2013 voor de bezoldiging van bestuurders en toezichthouders in de corporatiesector (de zgn. staffel). Tegen deze uitvoeringsregeling is door de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) met succes een rechtszaak aangespannen. Eind oktober 2013 heeft de rechter uitspraak gedaan die er kort gezegd op neer komt dat de vordering – inhoudend dat deze staffel buiten toepassing moet worden gesteld - is toegewezen. De vordering van de VTW en NVBW dat de WNT als zodanig niet van toepassing is, is afgewezen. Naar aanleiding van deze uitspraak – waartegen geen hoger beroep is aangetekend - is door de NVBW nadrukkelijk aan haar leden geadviseerd om voor 2013 de tot 2013 geldende sectorbrede beloningscode (SBBW) als kader te hanteren. Beide directeuren worden als enige medewerkers van Woonstede gekwalificeerd als topfunctionaris zoals bedoeld in de WNT. Er zijn geen medewerkers binnen Woonstede die wat betreft hun bezoldiging uitkomen boven de maximum bezoldigingsnorm van de WNT. Er is geen sprake geweest van het inhuren van een topfunctionaris zoals bedoeld in de WNT. De twee directeuren zijn mevrouw M. Teer met een fulltime contract per 1 april 2008 en de heer W. Sterkenburg met een fulltime contract vanaf 1 juni 1986. Hierna aan te duiden als directeur 1 en directeur 2. Bezoldiging directie in 2013 Het bruto maandsalaris van de directie over 2013 is ten opzichte van december 2012 ongewijzigd. De directeuren ontvangen geen additionele vaste vergoedingen zoals voor representatie of telefoonkosten. Het bruto jaarinkomen van zowel directeur 1 als directeur 2 past binnen het door de WNT gestelde maximum. De directiefunctie van Woonstede was tot nu toe ingedeeld in schaal E van de SBBW. Het salaris van directeur 1 ligt net iets boven het maximum van schaal E (133.618 euro ten opzichte van 133.604 euro). Het salaris van directeur 2 komt boven het maximum van deze schaal uit (149.234 euro). Dit heeft te maken met afspraken uit het verleden.


60

2012 brutosalaris werkgeversaandeel pensioenen werkgeversaandeel zvw en sociale premies onbelaste vergoedingen wo-we vergoeding belaste vergoedingen

directeur 1 133.151 31.277 8.703 757 1.342 862 176.092

directeur 2 148.719 35.273 6.175 216 480 249 191.112

Totaal 281.870 66.550 14.878 973 1.822 1.111 367.204

2013 brutosalaris werkgeversaandeel pensioenen werkgeversaandeel zvw en soc premies onbelaste vergoedingen wo-we vergoeding belaste vergoedingen

directeur 1 133.618 31.552 8.838 734 1342 831 176.915

directeur 2 149.234 35.583 6.474 98 480 109 191.978

Totaal 282.852 67.135 15.312 832 1822 940 368.893

Brutosalaris directie 2012 en 2013

Conform de bepalingen van de SBBW heeft de Raad van Commissarissen het bestaande arbeidscontract met directeur 2, afgesloten voor de inwerkingtreding van de SBBW, onder de loep genomen. In art. 2.3 van de SBBW is namelijk bepaald dat bestaande contracten gerespecteerd worden, maar Raden van Commissarissen worden wel geacht deze contracten onder de loep te nemen en op mogelijke aanpassingen te bezien. Met directeur 2 is naar aanleiding daarvan op 14 november 2011 een aangepaste arbeidsovereenkomst afgesloten die voldoet aan de bepalingen van de SBBW, met uitzondering van de hoogte van het salaris. De Raad van Commissarissen respecteert deze eerder gemaakte salarisafspraak, vanwege de hiervoor bedoelde contractaanpassing, waarvoor directeur 2 in redelijkheid afstand heeft gedaan van de navolgende aanspraak, namelijk dat de corporatie een voorziening treft die aan de statutair directeur (zijnde directeur 2) op de leeftijd van zestig jaar een vroegpensioenuitkering garandeert van zeventig procent van zijn eindloon. Op het huidige niveau van de bezoldiging van de directeuren is het overgangsrecht van de WNT van toepassing. Risicobeheersing We beschouwen het risicomanagement als een deel van de planning- & controlcyclus en de administratieve organisatie. Zo waarborgen we dat risicomanagement als sturings- en beheersingsinstrumentarium ingebed is in de hele organisatie en dat het een continu proces is waarbij met een gemeenschappelijk referentiekader op gestructureerde wijze risico’s beheerst worden in relatie tot de organisatiedoelstellingen. Tweejaarlijks doorlopen we een risicomanagementsystematiek.


61

In de beheersing van risico´s beoordelen wij onze treasury, zoals verwoord in ons financiële reglement, als een goede methode om onze renterisico’s te beperken. Dit neemt niet weg dat het risico van renteverhoging onze aandacht vraagt. Op projectniveau hebben we de risico’s in beeld, zoals ze verwoord worden in onze kwartaalrapportages. Integriteitrisico’s verkleinen we door toepassing van een Regeling Screeningsbeleid, een uitvoering van integriteitsbeleid, ICT-autorisaties en controles op de bewerking van informatie. Veiligheidsrisico’s dekken we af met maatregelen en processen geformuleerd in ons asbest- en brandveiligheidsbeleid. We zijn ons zeer bewust van ons goede imago, zoals blijkt uit het imago-onderzoek, en besteden bewust aandacht aan de communicatie en beeldvorming in het geval van calamiteiten (brand, wateroverlast, asbest etc.). In het geval van calamiteiten die onze eigen bedrijfsvoering betreffen, hebben we een bedrijfsnoodplan en een continuïteitsplan beschikbaar. Beoordeling doelmatigheid De directie is van oordeel dat Woonstede ook in 2013 voldaan heeft aan de gestelde strategische doelen. Woningzoekenden zijn passend gehuisvest en we hebben binnen onze mogelijkheden een maximaal nieuwbouwprogramma gerealiseerd en voor de komende jaren geïnitieerd. Daarbij is de stichting financieel gezond, zijn wij erin geslaagd de bedrijfskosten terug te dringen en solide kasstromen uit verhuur en verkoop te realiseren, die ingezet kunnen worden voor investeringen. Deze lijn zetten wij de komende jaren door, zij het beperkt door de sanerings- en verhuurdersheffing. Voor de komende jaren blijft onze stip op de horizon dezelfde: met een financieel gezond bedrijf de mensen die niet in hun eigen woonruimte kunnen voorzien, betaalbare en duurzame woonruimte te verschaffen in gedifferentieerde wijken. Als betrouwbare maatschappelijke onderneming willen we hiermee een bestendige koers varen. Neemt niet weg dat wij voortdurend onze strategie en activiteiten overwegen. We temporiseren projecten en activiteiten drastisch, maar wel om dezelfde doelen te halen. We zoeken naar mogelijkheden om met beperktere middelen een goed resultaat neer te zetten. Dit doen we niet alleen, we zoeken samenwerking om mensen en middelen efficiënt te bundelen. Behalve dat we een bestendige organisatieverandering realiseren, zodanig dat we een doelgerichte en wendbare organisatie worden, was in 2013 onze inzet de exploitatielasten te verminderen, efficiënter (samen) te werken aan beter maatschappelijk rendement voor klanten en stakeholders. Onze doelstelling - geformuleerd in de kaderbrief in 2013 - is om per 2017 op de totale begroting structureel 3 miljoen euro vrij te spelen ten opzichte van de begroting 2012. Deze doelstelling hebben we in de begroting 2013-2017 gerealiseerd. Met de bezuiniging op de bedrijfskosten liggen we op schema. We hebben in de periode 2011-2013 750.000 euro bezuinigd op personeelskosten. De norm voor het onderhoud aan de woningen is gemiddeld 1.250 euro per woning. Dit is inclusief btw, het onderhoudsdeel van het groot onderhoud en inclusief de uren van de eigen dienst. We verwachten deze norm te bereiken door het beheer en de uitvoering integraal te organiseren en meer efficiënt te zijn in de uitvoering. Door deze maatregelen vindt er een betere afstemming tussen beheer en uitvoering plaats en wordt de onderlinge afhankelijkheid van de verschillende soorten onderhoud beter zichtbaar. Deze verbeterde organisatie moet er toe leiden dat er bewustere kwaliteitskeuzes worden gemaakt voor het onderhoud, gerelateerd aan de strategische uitgangspunten van Woonstede. We definiëren wat wel en niet in de onderhoudsnorm wordt meegenomen en dan vooral welke gedeeltes van het groot onderhoud en de interne kosten betrekking hebben op onderhoud. In vijf jaar tijd brengen we de ontwikkelkosten van grondgebonden woningen naar beneden tot gemiddeld 145.000 euro per woning. Voor nieuwe woningen stellen we de stichtingskosten op maximaal 145.000 euro uitgaande van huren tot 574 euro (prijspeil 2013). Voor de projecten in uitvoering tot 2017 proberen we waar mogelijk de stichtingskosten te verlagen. Bestaande afspraken worden niet opgebroken, omdat we een betrouwbare partner willen zijn en omdat openbreken kosten met zich meebrengt.


62

De essentie is dat - zoals we het nu zien - we de bezuiniging uitgesmeerd over de jaren willen realiseren en niet als een ‘klapper’ ineens. Wij hebben bij onze belanghouders een naam hoog te houden als betrouwbare partner die afspraken nakomt, consistent is in zijn beleid en in overleg met hen beleidswijzigingen doorvoert.


63


64

2.4 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN De Raad van Commissarissen is de interne toezichthouder van Woonstede. De Raad houdt toezicht op het beleid van de directeur-bestuurders en op de naleving van weten regelgeving. De taken en bevoegdheden van de Raad zijn omschreven in de statuten (artikel 6), het reglement Raad van Commissarissen en reglement Vergoedingen Raad van Commissarissen. Deze documenten zijn te raadplegen op www.woonstede.nl. Toezichtkader Door de Raad zijn een visie op toezicht en een toezichtkader met actuele en kwantitatieve uitgangspunten en parameters vastgesteld. De Raad heeft inzicht in zowel investeringen als desinvesteringen die niet in de begroting zijn voorzien, conform de richtlijnen die zijn vastgelegd in de statuten en het directiereglement. In de kwartaalrapportages worden de strategische en begrotingsdoelstellingen en de doelen op alle prestatievelden van het BBSH gevolgd, plus de (financiële) risico’s die de corporatie op die prestatievelden loopt. Waar gewenst, ontvangt de Raad meer informatie dan de standaardrapportages bieden. Samenstelling, herbenoemingen en vacatures De heer Ten Holte (einde eerste termijn) was per 31 december 2013 aftredend. Conform artikel 4 lid 2 en 3 van het reglement Raad van Commissarissen worden herbenoemingen zorgvuldig overwogen en is herbenoeming geen automatisme. Het functioneren van de betrokkene, zoals vastgelegd in de verslagen van de functioneringsgesprekken, wordt hierbij altijd in acht genomen. Bij herbenoeming vindt toetsing plaats aan het profiel. Alvorens tot herbenoeming van een commissaris wordt overgegaan, consulteert de voorzitter de andere commissarissen en vindt er een functioneringsgesprek plaats. Voor het overige gelden bij herbenoeming dezelfde regels als bij benoeming. In de vergadering van 1 juli 2013 is unaniem besloten de heer Ten Holte per 1 januari 2014 te herbenoemen voor zijn tweede en laatste termijn. 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Naam/jaar mw. H. Heesmans (Wageningen, 1960) mw. mr. C. van den Berg (Zeist, 1975) dhr. E. ten Holte (Ede, 1967) dhr. L. Koolen RA (Wageningen, 1968)* dhr. dr. ir. B. Melles (Amerongen, 1962) dhr. H. Rijken (Lunteren, 1955)*

Rooster van aftreden per 1 januari 2014 * benoemd op voordracht van de Huurdersbond Ede e.o.

Naam H. Heesmans

Financiën Wonen / Welzijn / Bestuur / / Personeel / Vastgoed leefbaarheid Juridisch Economie Organisatie Commissie Wonen

C. van den Berg

governance

E. ten Holte

audit

L. Koolen

audit

B. Melles

Wonen

H. Rijken

Governance

Deskundigheid leden Raad van Commissarissen


65

Deskundigheidsbevordering Eind februari hebben de leden van de Raad zich onder leiding van de manager Financiën en de voorzitter van de auditcommissie verdiept in de vernieuwde financiële verantwoording volgens de RJ645. Naast het bijhouden van de volkshuisvestelijke actualiteit via media en vakliteratuur hebben de leden van de Raad de volgende activiteiten ondernomen om hun deskundigheid te vergroten: Mevrouw Heesmans: - Deelname Introductiecursus VTW (26 maart). - Deelname Aedes jubileumcongres (28 november). - Deelname aan twee VTW-inspiratiesessies. Mevrouw Van den Berg: - Deelname Deloitte ladies only (2 oktober). - Deelname Congres Care Meets Real Estate (29 oktober). - Deelname seminar Woningmarkt na akkoord Aedes – Blok (27 november). - Deelname VTW seminar De Financiering van Wonincorporaties (6 december). De heer Koolen: - Voldeed aan de Permanente Educatie vanuit het NIVRA voor Registeraccountants. - Meegewerkt aan VTW publicatie inzake de verhouding tussen RvC en de externe accountant. - Diverse cursussen en bijeenkomsten op het gebied van Intern Toezicht/Governance en op gebied van Financiën bij Woningcorporaties. De heer Melles - Intern opleidingsprogramma good governance Raad van Toezicht Heuvelrug Wonen (meerdere sessies o.l.v. Conquaestor voorjaar 2013) - Interne opleiding BREEAM –certificering ABC-NOVA (meerdere sessies najaar 2013) - Deelname seminar over toekomst woningmarkt (29 oktober 2013) door Klaas Knot (president Nederlandse Bank) - Deelname seminar Eneco over de toekomst van energievoorziening woningbouw (3 oktober 2013) De heer Rijken: - Deelname PwC-commissarissenprogramma: actualiteiten woningcorporaties (6 juni). - Deelname VTW-bijeenkomst 'wij toetsen ons toezicht' (24 oktober). - Deelname Nationaal Governance congres, Nyenrode (4 november). - Deelname Deloitte workshop over WNT (14 november). Onafhankelijkheid

Conform de Governancecode III.1.3 punt h concludeert de Raad de formele onafhankelijkheid in de zin van bepaling III.2.2. in het verslagjaar dat: - De in dit jaarverslag opgesomde nevenfuncties van de Raad van Commissarissen - voor zover die er zijn - nergens rechtstreeks verband hebben met het werk dat voor Woonstede wordt gedaan. - Er zich noch bij de Raad noch bij de directie situaties hebben voorgedaan waarbij sprake was van belangenverstrengeling of waarbij de onafhankelijkheid van commissarissen of directieleden in het geding was; dat geldt ook voor de twee leden die op bindende voordracht van de huurders zijn benoemd. Zij handelen en beslissen zonder last of ruggespraak. - Er geen transacties zijn geweest waarbij bij bestuur of Raad van Commissarissen sprake was van tegenstrijdig belang.


66

H. Heesmans

Functie hoofd afdeling OV&Mobiliteit bij Bestuur Regio Utrecht

nevenfuncties n.v.t.

C. Van den Berg

Advocaat-partner Legaltree, Eigenaar / DGA Legaltree Fjalla Advocatuur B.V.

n.v.t.

E. ten Holte

directeur Stichting Verslavingsreclassering GGZ (SVG)

Lid Raad van Toezicht Protestantse Stichting Diaconaal Vakantiewerk

L. Koolen

partner en eigenaar financieel adviesbureau ConQuaestor

lid Werkveld Advies Raad van Avans Hogeschool te Breda

B. Melles

commissaris Omneo management NV België mede-eigenaar/grootaandeelhouder commissaris woningcorporatie ABC Nova Heuvelrug Wonen lid hervormde kerkraad Amerongen.

H. Rijken

voorzitter bestuur Stichting Santosh, vriendenstichting van Indiase NGO Voorzitter bestuur Stichting ZuidWest Veluwe, een samenwerkingsverband van acht vrijzinnige geloofsgemeenschappen in de regio

directeur/eigenaar HR-i Beheer B.V.

Werkwijze in 2013 De Raad heeft het afgelopen verslagjaar zevenmaal vergaderd met de directie. Daarnaast is er eenmaal vergaderd zonder directie. Kenmerkend voor zowel vergaderingen met de directie als voor de informele contacten tussen de commissarissen en leden van de directie is een goede sfeer, een indringende en open gedachtewisseling. Wij vinden dat Woonstede ook in dit verslagjaar alert was op de beeldvorming bij politiek en maatschappij, op veranderingen in de sector, evenals op de veranderingen op de lokale markt.


67

Goedkeuring en besluiten Volgens de statutaire opdracht heeft de Raad in de planning- en controlcyclus de jaarrekening en het jaarverslag 2012 onderzocht en kennisgenomen van de door Deloitte Accountants afgegeven verklaring en managementletter. Op grond hiervan heeft de Raad in de vergadering van 14 mei 2013 de jaarrekening en het jaarverslag 2012 conform artikel 6 van de statuten goedgekeurd. In de vergadering van 12 november 2013 werden de Strategische nota 2014-2018 en de Begroting 20142018 goedgekeurd. In 2013 zijn andere voorgenomen besluiten van de directie conform de statuten ter goedkeuring voorgelegd: -

Opheffing van de stichting Woonplan (29 januari 2013). Organisatiewijziging Goed onderhouden Woning (1 juli 2013). Volmacht WSW ten behoeve van hypotheekvestiging op onderpand (12 november 2013). Oprichting energie-bv (10 december 2013).

De volgende onderwerpen kregen in 2013 bijzonder aandacht: - Experiment wooncoöperatie middeninkomens. - Uitgangspunten begroting en kaderbrief 2014. - Investerings- en verbindingenstatuut. - Geschil bouwproject Paasberg/Bospoort. Naast de eerder genoemde onderwerpen kreeg ook het volgende de aandacht van de Raad: - Managementletter 2013. - Prestatieoordeel toegelaten instellingen 2012 en Oordeelsbrief 2012. - WSW-brief kredietwaardigheid. - Kwartaalverslagen. - Jaarverslag 2012 van de geschillenadviescommissie WERV en vertrouwenspersonen Ongewenste omgangsvormen en integriteit. - WNT en gevolgen voor directie en RvC. - Treasuryjaarplan 2013. - Asbestsaneringen. - Herziening Woningwet. - Corporatie in perspectief. - Risicomanagement. Activiteiten commissies De Raad van Commissarissen heeft drie vaste commissies. Hieronder wordt kort verslag gedaan van de werkzaamheden van de commissies. De commissies bereiden met het bestuur en management agendaonderwerpen voor die in de vergadering van de Raad worden besproken. De deelname aan commissies staat per commissaris vermeld in de tabel op blz. 63. Commissie Wonen De commissie Wonen vergaderde viermaal (22 maart, 31 mei, 25 juni en 4 oktober). De voornaamste gespreksonderwerpen waren achtereenvolgens de Energie BV, duurzaamheidsbeleid, woonlasten, strategische doelen Woonstede, Huurbeleid en verkoopprogramma. Auditcommissie De auditcommissie vergaderde afgelopen jaar vier keer. Op 21 januari werden de managementletter en de treasuryjaarplan besproken. In het voorjaar (22 april) werd de jaarrekening 2012 met de externe accountant besproken. Op 17 oktober werd met Deloitte een pre-auditgesprek gehouden, waarna in november de begroting 2014-2018 op de agenda stond.


68

Governancecommissie De governancecommissie kwam zevenmaal bij elkaar. Zes keer om de reguliere vergaderingen van de Raad voor te bereiden en op 7 oktober daarnaast ook in de rol van selectie- en remuneratiecommissie. De voornaamste gespreksonderwerpen waren in die bijeenkomst de WNT, de arbeidsvoorwaarden van de directie, de vergoeding van de Raad van Commissarissen, de organisatieverandering en HRMzaken als ziekteverzuim. Aparte bijeenkomsten waren er voor de functioneringsgesprekken met de directie en de aftredende commissaris heer Ten Holte. Vergoeding Totaal voor de gehele Raad was de vergoeding in 2013 48.274 euro. In afwachting van de ontwikkelingen besloot de Raad van Commissarissen al in december 2012 de vergoeding voor 2013 te bevriezen op het niveau van 1 januari 2012: het minimum van zwaartegroep E volgens de VTW Honoreringscode Commissarissen voor indexering, te weten 7.000 euro voor leden en 10.500 euro voor de voorzitter. Daarbij kunnen Commissarissen kiezen voor een lagere vergoeding (volgens de actuele regelingen maximaal 6.404 euro) om zodoende binnen de bwt-vrijstelling (kleine ondernemersregeling, KOR) te blijven. Voor deze optie kozen de heer Koolen, de heer Ten Holte en mevrouw Heesmans. Mevrouw Van den Berg en de heren Melles en Rijken kunnen geen aanspraak maken op de kleine ondernemersregeling en factureerden respectievelijk 7.000 en 10.500 euro. omschrijving Vergoeding btw kilometerverg op decl basis

Van den Berg Heesmans Ten Holte 7.000,00 6.404,00 6.404,00 1.470,00 0,00 0,00 0,00

0,00

0,00

8.470,00

6.404,00

6.404,00

Koolen Melles Rijken Totaal 6.404,00 6.416,63 10.500,00 43.128,63 0,00 1.347,50 2.226,37 5.043,87 0,00

0,00

101,75

101,75

6.404,00 7.764,13 12.828,12 48.274,25

Evaluatie Eind 2012 heeft de Raad met behulp van extern advies haar eigen functioneren geëvalueerd. In de eigen vergadering van 2 februari 2013 zijn met schriftelijke input van het bestuur de individuele en collectieve verbeterpunten van deze evaluatie besproken. Gemiddeld genomen is zowel de Raad van Commissarissen als het Bestuur van Woonstede tevreden met het functioneren van de Raad als geheel. Het onderscheid tussen de toezicht- en klankbordfunctie van de Raad en het onderscheid tussen impliciete en expliciete besluitvorming vraagt aandacht. Afgesproken is dat: - De commissie Governance de aard van de agendapunten duidelijker adresseert. - Themavergaderingen niet besluitvormend zijn. - De adviesrol van de Raad is verankerd in de commissies. In de vergaderingen van de Raad zelf zal expliciet gemaakt worden of er sprake is van klankborden of toezicht houden. Belangrijke thema’s worden meerdere keren geagendeerd: eerst klankbordend en beeldvormend en vervolgens besluitvormend. Werkgeversrol De Raad van Commissarissen is van mening dat het model van een tweehoofdige directie de voorkeur verdient vanwege het vier-ogen-principe. Op bestuurlijk niveau worden dan de operationele en de strategische taken evenwichtig afgewogen. Ook is voor de communicatie met interne en externe belanghouders op bestuurlijk niveau meer fysieke capaciteit beschikbaar. De ervaring leert dat de rol van de directeur-bestuurder in relatie tot de stakeholders steeds belangrijker wordt. De Raad houdt eenmaal per jaar een functioneringsgesprek met de directie. Op 18 november 2013 hebben de voorzitter en de vicevoorzitter met de beide directieleden een individueel functioneringsgesprek gevoerd. Aan de orde zijn gekomen de behaalde resultaten in 2013 en de beoogde doelen voor 2014. De Raad concludeert dat beide directeuren hun statutaire taken goed hebben vervuld en dat de doelstellingen naar vermogen zijn behaald.


69

Aan de functioneringsgesprekken met de directie is de eventuele verhoging van de directiebeloning gekoppeld. In afwachting van een nieuwe bezoldigingsregeling heeft de Raad van Commissarissen in december 2012 besloten om de beloning voor 2013 te bevriezen op het niveau van 2012. De Raad acht de huidige beloning van de directie (zie blz. 50) in overeenstemming met het maatschappelijk belang van een adequaat, professioneel bestuur van een woningcorporatie met de omvang van Woonstede. De huidige arbeidsovereenkomsten van de directieleden voorzien niet in prestatiebeloning. De Raad ziet ook geen aanleiding om de arbeidsovereenkomsten in die zin te herzien, omdat de prestaties moeilijk op het conto van een van de directieleden kunnen worden geschreven. Bovendien vraagt de omgevingshectiek om alert en scherp integraal bestuur in plaats van koersen op vooraf vastgelegde prestaties. De Raad concludeert verder dat: - De in dit jaarverslag opgesomde nevenfuncties van de directie en Raad nergens rechtstreeks verband hebben met het werk dat voor Woonstede wordt gedaan. - Er zich bij de directie en Raad geen situaties hebben voorgedaan waarbij sprake was van belangenverstrengeling of waarbij de onafhankelijkheid van de directieleden en RvC-leden in het geding was. - Er geen transacties zijn geweest waarbij bij bestuur of de Raad sprake was van tegenstrijdig belang. Externe accountant Deloitte Accountants is in de november-vergadering van 2012 voor drie boekjaren (2013, 2014 en 2015) benoemd als externe accountant tegen een vaste, all-in prijs per jaar. Op 21 januari (jaarrekening en managementletter) en 17 oktober (pre-audit) heeft de auditcommissie de externe accountant ontmoet. De Raad vergaderde op 14 mei 2013 in aanwezigheid van de externe accountant over het jaarverslag en de jaarrekening 2012. Contacten stakeholders De Raad van Commissarissen of een delegatie daarvan had in het verslag jaar de volgende contacten: - Op 31 januari 2013 was de Raad vertegenwoordigd bij de kennismakingsbijeenkomst voor besturen en toezichthouders van de Food valley-corporaties. - Op 11 juni hadden de beide huurderscommissarissen het jaarlijks informeel overleg met de Huurdersbond Ede e.o. - Op 13 november vond het regulier jaarlijks overleg plaats tussen de Huurdersbond Ede e.o. en een delegatie van de Raad van Commissarissen. In dit overleg is teruggeblikt op het afgelopen jaar en werd gesproken over de kwaliteit van overleg met Woonstede. Ook de strategie van Woonstede, het werven van een huurdercommissaris en de beloning van de directie en Raad van Commissarissen waren gespreksonderwerpen. De Raad van Commissarissen constateert dat de samenwerking tussen Woonstede en de Huurdersbond goed is. - Op 10 oktober was er een ontmoeting met de Raad van Toezicht van onze collega-corporatie Plicht Getrouw. - Op 28 oktober hadden mevrouw Van den Berg en de heer Melles de jaarlijkse ontmoeting met de Ondernemingsraad. Het gesprek had als onderwerpen de kwaliteit van overleg met de directie, de organisatiewijziging, de gevolgen van de bezuinigingen. De Raad van Commissarissen constateert dat de samenwerking met de directie in de organisatiewijziging goed is en er sprake is van een prettig kritische relatie. Ook heeft de Raad toegang tot de verslagen van de overleggen tussen directie en Ondernemingsraad.


70

Oordeel 2013 Op basis van de rapportages, de Managementletter 2013, de Oordeelsbrief 2012, de functioneringsgesprekk en met de directie en de eigen contacten binnen en buiten de organisatie constateert de Raad dat Woonstede goed inspeelt op de marktontwikkelingen en de wijzigingen in de weten regelgeving. Woonstede is daarin duidelijk over de eigen koers en gestelde doelen binnen de daarvoor geldende kaders. Woonstede heeft haar volkshuisvestelijke doelen maximaal waargemaakt. Waar nodig is gewerkt aan beperking of beheersing van risico’s en aan verbetering van efficiency. Ook bij Woonstede is goed te merken dat de marges krapper zijn en dat er zorg is over de betaalbaarheid. Ook het personeel ondervindt de gevolgen van strakkere sturing en bedrijfsvoering. Dit in acht nemend heeft de Raad grote waardering voor de inzet van het personeel van Woonstede. De directie is standvastig in het varen van een bestendige koers zonder onverantwoorde risico’s te nemen. De interne beheersing is voldoende ‘in control’. De directie geeft op een goede en inspirerende manier leiding aan de organisatie en is zeer transparant in haar discussies met de Raad en andere belanghouders.

Ede, 13 mei 2014 Namens de Raad van Commissarissen

H. Rijken voorzitter


71


72

3.

JAARREKENING


73


74

3.1 BALANS NA RESULTAATBESTEMMING ACTIVA (in duizenden euro's) VASTE ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

VASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Andere deelnemingen Latente belastingvordering Overige vorderingen

31-12-2013

31-12-2012

PASSIVA (in duizenden euro's)

EIGEN VERMOGEN 10.350

10.260

10.350

10.260

15.732

19.012

832.942 118.553 11.777 979.004

908.135 121.432 19.443 1.068.022

135 9.860 87 10.082

135 0 326 461

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen Overige schulden

31-12-2013

31-12-2012

538.143

613.396

0 0 251 251

14.490 552 0 15.042

84.534 263.571

88.180 237.621

121.526 864 135 470.630

122.417 849 135 449.202

3.420

6.481

1.435 1.032 7.569

3.373 1.647 8.171

13.456

19.672

1.022.480

1.097.312

VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

VORDERINGEN Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

LIQUIDE MIDDELEN

TOTAAL


2.425 178 264 2.867

3.559 372 477 4.408

572 4.808 422

481 3.321 1.079

5.802

4.881

14.375

9.280

1.022.480

1.097.312

75

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL


76

3.2 WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden euro's)

2013

2012

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Lasten verhuur en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Heffingen en bijdragen Centraal Fonds en Rijk Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

55.452 3.980 -4.033 -2.140 -12.111 -5.213 -2.246 33.689

52.378 3.647 -3.686 -2.112 -13.339 -4.719 -177 31.992

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

2.589 -2.815 -226

8.622 -9.442 -820

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

5.447 -539 -3.826 1.082

3.833 -523 -2.703 607

-98.601

-89.815

-7.381 -141 -106.123

-8.456 454 -97.817

Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten

4.517 -3.468 1.049

4.346 -4.065 281

Overige organisatiekosten Leefbaarheid

-8.260 -1.489

-7.750 -940

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Waardeverandering terugkoopverplichting Saldo financiële baten en lasten

138 -13.737 5.393 -8.206

390 -13.221 5.883 -6.948


-88.484

-81.395

12.482

-16.553

-76.002

-97.948

-76.002

-97.948

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Buitengewone baten Buitengewone lasten Resultaat na belastingen Jaarverslag Stichting Woonstede 2013

77

3.3 Kasstroomoverzicht volgens de indirecte methode (in duizenden euro's)

Bedrijfsvoering Jaarresultaat Mutatie voorzieningen Mutatie belastinglatentie Waardeveranderingen Afschrijvingen

2013

-76.002 -301 -9.860 105.562 839

2012

-97.948 1.283 14.152 97.033 1.038 20.238

Mutaties werkkapitaal Voorraden Vlottend actief Vlottend passief

1.541 -921 -6.216

Operationele kasstroom

Investeringen lange termijn Investeringen Desinvesteringen Leningen u/g

15.558

3.545 5.960 7.448 -5.596

16.953

14.642

32.511

-38.430 6.325 239

-50.353 11.011 -51 -31.866

Financiering lange termijn Afgesloten leningen Aflossing leningen Overige schulden Waarborgsommen

Mutatie liquide middelen


27.367 -5.063 0 15

-39.393

33.313 -27.294 135 15 22.319

6.169

5.095

-713

78

3.4 ALGEMEEN EN WAARDERINGSGRONDSLAGEN De jaarrekening sluit aan bij het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en richtlijn 645 Toegelaten Instellingen van de Raad voor de Jaarverslaggeving. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van verkrijgingsprijs respectievelijk nominale waarde, tenzij anders vermeld. De waardering en de bepaling van het resultaat geschieden volgens een bestendige gedragslijn. RJ 645 In januari 2011 is de definitief herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RJ 645) gepubliceerd. In het najaar van 2011 hebben wij samen met de auditcommissie van onze Raad van Commissarissen de keuze gemaakt om vanaf het boekjaar 2012 het vastgoed te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Deze methode geeft naar onze mening het best inzicht in de waarde van de complexen, rekening houdend met de risico’s per complex. Ook sluit deze methode het beste aan op de portefeuillestrategie en de rendementsfilosofie bij investeringen. In het verlengde van de keuze voor marktwaarde in verhuurde staat, nemen wij in de jaarrekening 2012 de winst- en verliesrekening op volgens de functionele indeling. Deze indeling geeft een beter inzicht in de samenstelling van het resultaat, sluit beter aan op het sturen op kasstromen en sluit beter aan op de waardering van vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Consolidatievrijstelling Per 10 december 2013 is Woonstede Energie BV opgericht. Van deze bv zijn wij 100% aandeelhouder. De omzet van deze BV is 55 duizend euro op jaarbasis. De inbrengwaarde is 477 duizend euro. Het eerste boekjaar van deze bv loopt van 10 december 2013 tot en met 31 december 2014. Gezien het geringe financiële belang is deze bv niet in de consolidatie betrokken. Wij zijn lid van 71 VvE’s. Omdat het financieel belang van de VvE’s waarin wij een belang hebben, kleiner is dan 5% van ons balanstotaal, hebben wij de VvE’s niet in de consolidatie betrokken. Wij hebben een belang van 1,9% in WoningNet N.V. Dit belang hebben we niet in de consolidatie betrokken. Aangezien we verder geen verbindingen hebben, hebben we geen geconsolideerde jaarrekening samengesteld.

Waarderingsgrondslagen Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur. Alle investeringen worden afgeschreven op annuïteitenbasis. Op grond wordt niet afgeschreven. Het rentepercentage is gemiddeld 6,25.


79

De afschrijvingstermijnen in jaren zijn als volgt:

Gebouwen Teledatanet/klimaatbeheersing/installaties/bekabeling Machines Transportmiddelen Telefooninstallatie/diverse apparatuur Kantoormeubilair Kantoormachines/computerapparatuur/bekabeling PC-apparatuur Licentierechten Software Hardware

35/50 25 3/5 5/7 5/10 5/10/15 2/5 3/5 3/6 3/4/5 5

Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Sinds het boekjaar 2012 waarderen we ons verhuurd vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. In 2012 zijn alle complexen door de taxateur bezichtigd. In verband met de stelselwijzing die we in de jaarrekening 2012 hebben doorgevoerd, zijn destijds alle complexen door een externe taxateur getaxeerd via een geveltaxatie en in 2013 via een desktoptaxatie. De taxateur heeft het begrip marktwaarde gehanteerd zoals dit is beschreven in het RICS Redbook: De marktwaarde representeert het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. De aannames van de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop wij actief zijn. Voor het bepalen van de marktwaarde is gebruik gemaakt van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de ontvangsten en uitgaven zijn geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ zijn gemaakt naar het heden. Daarnaast is een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het schatten van kosten en opbrengsten is gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s is ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het schatten van de kosten en opbrengsten is op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. Per complex is het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde’.


80

De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24-maands gemiddelde van de 10-jaars IRS. Op deze basis komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. De IRS is 2,00% en de sectorspecifieke risicoopslag 4,44% hetgeen resulteert in een disconteringsvoet van 6,44%. Voor de verschillende typen vastgoed en locaties (wijken) worden gedifferentieerde percentages aangehouden. De gemiddelde disconteringsvoet is 7,45% bij doorexploiteren en 10,05% bij uitponden. Door middel van de exit yield is aan het einde van de beschouwingsperiode de dan geldende huurstroom gekapitaliseerd, wat resulteert in de eindwaarde. De exit yield is gebaseerd op de verhouding tussen de huur en de leegwaarde. Verder geldt dat bij het bepalen van de exit yield op basis van de huurstroom en de leegwaarde aan het eind van de beschouwingsperiode, referentiemateriaal gebruikt wordt dat bekend is op de peildatum. Bij de gekozen beschouwingsperiode van 15 jaar is het complex aan het eind van de beschouwingsperiode 15 jaar ouder dan de referenties op de peildatum. Om deze reden wordt bij het bepalen van de exit yield een opslag gehanteerd ten opzichte van de BAR in jaar 1. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De liberalisatiegrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Wonen en Rijksdienst wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorginstellingen en zorgdienstverleners en tevens vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) zijn opgenomen tegen de verkoopprijs van de individuele woning. De waardesprong van boekwaarde naar verkoopprijs wordt rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Verder wordt aan zelf aangebrachte voorzieningen 7,5 duizend euro per woning toegerekend. Dit is het gemiddelde van de zelf aangebrachte voorzieningen aan woningen die we in de afgelopen jaren hebben teruggekocht. De verkoopprijs plus de zelf aangebrachte voorzieningen vormen de marktwaarde. De marktwaarde wordt jaarlijks geïndexeerd met de indexcijfers van de NVM regio Ede. Hierbij maken we gebruik van de kwartaalcijfers die via de website van de NVM beschikbaar zijn gesteld. Het bedrag van de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardeverandering in de winst- en verliesrekening opgenomen. Bij terugkoop van de woning wordt het verschil tussen de terugkoopprijs en de waarde waartegen de woning op de balans was opgenomen, als gerealiseerde waardeverandering in de winst- en verliesrekening opgenomen. Onroerende zaken VOV voor verkoop De woningen die we hebben teruggekocht, worden niet in verhuur genomen, maar worden weer verkocht. De teruggekochte woningen die we nog niet opnieuw hebben verkocht, hebben we opgenomen tegen de terugkoopprijs, inclusief aankoopkosten.


81

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De waardering geschiedt op basis van de reeds bestede kosten/uitgaven minus het berekende verschil tussen de begrote stichtingskosten en de marktwaarde in verhuurde staat. Er worden geen rentekosten geactiveerd en algemene kosten worden geactiveerd voor zover zij onderdeel uitmaken van de uurtarieven van de projectleiders. Financiële vaste activa Andere deelnemingen Andere deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Latente belastingvordering De belastinglatentie is het gevolg van het verschil in bedrijfseconomische en fiscale waardering van verschillende balansposten. Bij de bepaling van deze latentie is rekening gehouden met waarderingsverschillen voor woningen die naar verwachting de komende vijf jaar met korting worden verkocht, de winstrechten op woningen die reeds met korting zijn verkocht, de compensabele fiscale verliezen, de grondexploitatie bij herstructurering, en verstrekte en opgenomen leningen. Het gehanteerde belastingtarief is 25%. De belastinglatentie is tegen nominale waarde opgenomen. Overige vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.


82

Overige voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De waardering van de overige voorraden komt tot stand op basis van gewogen gemiddelde prijzen. Overige vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen De voorziening voor het verlies van de grondexploitatie is bepaald aan de hand van de totale verwachte kosten van de grondexploitatie minus de toerekening van de kosten aan de verschillende vastgoedexploitaties. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde. Overige voorzieningen De overige voorzieningen hebben betrekking op de geraamde kosten in het kader van de reductie van de beheerslasten. Deze voorziening is gewaardeerd op nominale waarde. Pensioenen Voor de pensioenen zijn wij aangesloten bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De pensioenregeling is een toegezegde pensioenregeling. Wij zijn slechts verplicht een vooraf door het bestuur van de SPW vastgestelde premie te betalen. Er bestaat geen enkele reglementaire of statutaire verplichting om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. We kunnen ook geen aanspraak maken op eventuele opgebouwde overschotten. De pensioenregeling kan daarom gekwalificeerd worden als een toegezegde bijdrageregeling. We hebben dan ook geen voorziening voor pensioenverplichtingen in de jaarrekening opgenomen. Ultimo 2013 bedraagt de dekkingsgraad van SPW 114% en eind januari 2014 was de dekkingsgraad 115%. De minimale vereiste dekkingsgraad van SPW bedraagt iets meer dan 104%. Indien de dekkingsgraad onder deze vereiste dekkingsgraad komt, is er sprake van een dekkingstekort. Een fonds dient dan een korte termijn herstelplan op te stellen waaruit blijkt dat het fonds binnen drie jaar uit dekkingstekort komt. Aan het eind van het eerste kwartaal 2013 was SPW drie kwartaaleinden uit het dekkingstekort. Het korte termijn herstelplan was toen niet meer van toepassing.


83

Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen De leningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De leningen worden afgelost op basis van het annuïteitensysteem. Daarnaast zijn er enkele fixe-leningen die aan het einde van de looptijd ineens worden afgelost. Vanaf 1998 verzorgt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de borging van nieuw aan te trekken leningen. Voor de opgenomen leningen zijn geen zekerheden afgegeven zoals in de vorm van hypotheekleningen. De gemeenten Ede en Scherpenzeel verstrekken geen leningen meer. De rol van de gemeenten beperkt zich tot de zogenaamde achtervangfunctie voor het WSW. Verplichtingen VOV-woningen De verplichtingen van de VOV-woningen zijn opgenomen tegen het ontvangen bedrag bij verkoop van de individuele woning. Verder wordt aan zelf aangebrachte voorzieningen 7,5 duizend euro per woning toegerekend. Dit is het gemiddelde van de zelf aangebrachte voorzieningen aan woningen die we in de afgelopen jaren hebben teruggekocht. De verkoopprijs plus de zelf aangebrachte voorzieningen vormen de terugkoopverplichting. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks geïndexeerd met de indexcijfers van de NVM regio Ede, rekening houdend met de contractuele bepalingen met betrekking tot deling van de waardemutatie van de woning bij terugkoop. Hierbij maken we gebruik van de kwartaalcijfers die via de website van de NVM beschikbaar zijn gesteld. Het bedrag van de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardeverandering in de winst- en verliesrekening opgenomen. Bij terugkoop van de woning wordt het verschil tussen de terugkoopprijs en de verplichting zoals die op de balans was opgenomen, als gerealiseerde waardeverandering in de winst- en verliesrekening opgenomen. Kortlopende schulden Deze zijn berekend en opgenomen tegen de nominale waarde. Winst- en verliesrekening In onze jaarrekening passen wij de functionele indeling van de winst- en verliesrekening toe, zoals deze is opgenomen in RJ 645.Wij hebben hiertoe besloten omdat wij van mening zijn dat dit model een beter inzicht geeft in de samenstelling van het jaarresultaat en ook beter aansluit op sturen op kasstroom en het verantwoorden van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Ten opzichte van het model hebben wij een regel toegevoegd bij de samenstelling “Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille”. De toegevoegde regel is “Heffing en bijdrage Rijk en CFV”. Wij hebben dit gedaan omdat het bedrag dat hier de komende jaren verantwoord wordt van wezenlijke omvang is en inzichtverstorend is als het onder een ander noemer wordt verwerkt. In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan een onderdeel. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toe te rekenen kosten en de indirecte kosten. De direct toe te rekenen kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van de tijdschrijfgegevens.


84

Al onze medewerkers verantwoorden hun tijd op de verschillende gedefinieerde activiteiten. Deze zijn gerubriceerd naar de volgende onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening:  

   

Servicecontracten (toezicht uitvoering werkzaamheden behorend bij de servicekosten, administratie en afrekening stook- en servicekosten). Verhuur en beheeractiviteiten (verzorgen van de huuradministratie en de huurincasso, werkzaamheden voor het opnieuw verhuurd worden van de eenheden, voorbereidende werkzaamheden voor het onderhoud, waaronder het uitvoeren van inspecties en het samenstellen van onderhoudsprognoses). Verkoop (woningen aanbieden, verkoopbesprekingen met potentiële kopers, contracteringen). Overige activiteiten (kosten voor de dienstverlening aan derden, aanbrengen van voorzieningen in het kader van de wmo en dergelijke, werkzaamheden voor het verkopen van badkamers en keukens). Organisatiekosten (kosten voor bestuur en beheer van de organisatie, huisvesting, ondersteuning, facilitaire zaken, administratie, communicatie en automatisering voor zover niet toe te rekenen aan de andere onderdelen). Leefbaarheid (contact houden met bewoners en begeleiden van bewoners, optreden bij sociale klachten en niet naleven van de huurcontracten, toezicht houden in en rondom hoogbouwcomplexen, houden van spreekuurdeelname aan wijkteams).

Bij de toerekening van de indirecte kosten hebben wij ons gebaseerd op de definities uit de Vastgoedexploitatiewijzer. Dit betekent dat alleen die kosten aan de activiteiten worden toegerekend, waarmee een causale relatie met de betreffende exploitatie wordt verondersteld. Resultaatbepaling Baten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd worden. Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Verliezen worden in aanmerking genomen wanneer ze voorzienbaar zijn. Bij exploitatie van vaste activa worden alle baten en lasten in aanmerking genomen vanaf de (gemiddelde) dag van oplevering. Financiële instrumenten Ter afdekking van renterisico’s van roll-over leningen maken wij gebruik van swaps en een cap. Voor de verantwoording in de jaarrekening passen wij kostprijshedge-accounting toe op basis van documentatie per individuele hedgerelatie. In ons treasurystatuut zien hiervoor de kaders vastgelegd. De swap-rente wordt verantwoord in de jaarrekening onder de rentelasten. De financiële instrumenten zijn opgenomen in de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Elke swap en cap is gekoppeld aan een specifieke lening. De bedragen waarvoor de swaps en de cap zijn afgesloten zijn niet hoger dan de gekoppelde lening. De looptijd van het derivatencontract is gelijk aan de looptijd van het leningcontract. De rente-instrumenten worden door ons niet aangehouden om te verhandelen. Vennootschapsbelasting De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat vóór belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Wij hebben VSO 2 ondertekend en wij hebben dan ook VSO 2 gebruikt als uitgangspunt voor het bepalen van onze fiscale positie. Er wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Het gehanteerde tarief is 25%.


85

Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting over 2013 afwijken van de in de jaarrekeningen opgenomen schatting. In de jaarrekening is een uitgebreide toelichting opgenomen inzake de verschillen tussen het commerciële- en het fiscale resultaat en de in de balans opgenomen latenties. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen en ontvangen en betaalde rente zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.


86

3.5 BEDRIJFSWAARDE Woningen De bedrijfswaarde van de woningen die in exploitatie zijn is berekend op basis van de volgende parameters: Omschrijving Huurverhoging jaar 1 Huurverhoging jaar 2 Huurverhoging jaar 3-5 Huurverhoging jaar 6 en verder Huurderving Inflatie algemene kosten jaar 1-5 Inflatie algemene kosten jaar 6 en verder Inflatie onderhoud jaar 2-4 Inflatie onderhoud jaar 5 Inflatie onderhoud jaar 6 en verder Discontering Norm algemene kosten per woning Norm onderhoud per woning

2013

2012

4,00% 4,00% 4,00% 2,00% 1,00% 2,00% 3,00% -2,00% 3,00% 3,00% 5,25%

4,00% 4,00% 4,00% 2,00% 1,00% 2,40% 3,00% -13,10% -2,00% 3,00% 5,25%

799 1.328

783 1.528

De restwaarde bestaat in beide jaren uit de grondwaarde minus kosten voor herhuisvesting, sloop en bouwrijp maken. Per woning is dit vastgesteld op 5.000 euro. Dit bedrag is met 2,5% inflatie geïndexeerd naar het einde van de resterende levensduur en contant gemaakt tegen het disconteringspercentage zoals genoemd bij de parameters. De resterende levensduur is bepaald op minimaal 15 jaar, tenzij er een geformaliseerd plan voor sloop en herstructurering voor een complex is. Dat is bij geen van de complexen het geval. De jaarlijkse huurverhoging is voor de eerste vijf jaar berekend op 4%. Dit is gebaseerd op het Woonakkoord dat door de Eerste Kamer in maart 2013 is aangenomen. We gaan uit van een huurverhoging van 2% op basis van inflatie en 2% voor het kunnen toepassen van de huursombenadering. De inflatie op onderhoud in de eerste vier jaar hebben wij op negatief gesteld. We streven naar een onderhoudsnorm van 1.250 euro per woning in 2017. Vanaf dan zal de norm met inflatie plus één procentpunt worden verhoogd. De algemene kosten per woning bestaan uit rechtstreeks toe te rekenen kosten zoals die in de functionele winst-en-verliesrekening zijn opgenomen bij de lasten verhuur en beheeractiviteiten en de overige directe operationele lasten van het bezit. De onderhoudskosten zijn zowel de externe kosten van vooral aannemers en materiaal als de kosten van eigen personeel dat onderhoud uitvoert. De verhuurdersheffing hebben we voor de eerste vijf jaar ingerekend op basis van de staffel uit het Woonakkoord. Dit loopt op tot ruim 800 euro per woning in 2017. Vanaf 2018 is de verhuurdersheffing met het jaarlijkse inflatiepercentage verhoogd.


87

De uitkomsten van de bedrijfswaarde zijn (bedragen in duizenden euro’s): Ne tto contante waarde s

2013

2012

Huuropbrengsten Huurderving Algemene kosten Onderhoud Verhuurdersheffing

916.926 9.169 116.360 174.787 118.559

871.207 8.712 114.593 172.278 98.419

Saldo

498.051

477.205

25.180

24.952

523.231

502.157

Restwaarde Bedrijfswaarde

Overig vastgoed Het overig vastgoed bestaat uit de gebouwen verhuurd aan zorginstellingen, de parkeergelegenheden en het bedrijfsmatig onroerend goed. Bij het berekenen van de bedrijfswaarde voor dit vastgoed zijn onderstaande parameters gehanteerd. Voor complexen met specifieke afspraken in de contracten, zijn deze afspraken meegenomen. Daar waar van toepassing is rekening gehouden met de verhuurdersheffing. Omschrijving Huurverhoging jaar 1 Huurverhoging jaar 2-5 Huurverhoging jaar 6 en verder Huurderving Inflatie algemene kosten jaar 1-5 Inflatie algemene kosten jaar 6 en verder Inflatie onderhoud jaar 1-5 Inflatie onderhoud jaar 6 en verder Discontering Norm algemene kosten Norm onderhoud

2013

2012

2,50% 4,00% 2,00% 1,00% 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% 5,25%

2,50% 4,00% 2,00% 1,00% 2,40% 3,00% 2,25% 3,00% 5,25%

799 110

783 146

De restwaarde is gelijk aan de historische uitgaafprijs van de grond. De samenstelling van de algemene kosten en het onderhoud is gelijk aan datgene dat bij de bedrijfswaarde van de woningen staat vermeld.


88

De uitkomsten van de bedrijfswaardeberekeningen zijn (in duizenden euro’s): Ne tto contante waardes

2013

2012

Huuropbrengsten Huurderving Algemene kosten Onderhoud Verhuurdersheffing

56.134 561 7.622 4.201 2.537

29.303 293 4.309 1.419 0

Per saldo

41.213

23.282

7.965

4.213

49.178

27.495

Grond Bedrijfswaarde

De stijging van de bedrijfswaarde heeft vooral betrekking op de oplevering van de zorgeenheden in Ede en Scherpenzeel en de studentenhuisvesting Ede. Exclusief de toerekening van de grond als restwaarde is de bedrijfswaarde van deze complexen 17,9 miljoen euro. De investering is 18,1 miljoen euro. De grond als restwaarde is bij deze complexen 3,5 miljoen euro.


89

3.6 Toelichting op de balans (actiefzijde, in duizenden euro's) 31-12-2013

31-12-2012

VASTE ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA TEN DIENSTE VAN EXPLOITATIE Boekwaarde per 1 januari Netto investeringen Afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

10.260 928 -838 10.350

9.656 1.624 -1.020 10.260

Cumulatieve afschrijving per 31 december Cumulatieve aanschafwaarde per 31 december

7.556 17.906

6.718 16.978

De activa ten dienste van de exploitatie betreft onder meer het kantoorgebouw Diomede en ten behoeve van de uitvoerende technische dienst het gebouw aan de Curiestraat.


90

VASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel Sociaal Onroerende Vastgoed in vastgoed in vastgoed zaken ontwikkeling exploitatie in verkocht bestemd exploitatie onder voor eigen voorwaarden exploitatie 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Cumulatieve afschrijvingen Verantwoord onder voorzieningen Boekwaarden Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2013 Mutaties 2013 Investeringen Desinvesteringen Overboeking gereedgekomen activa Overboeking verkocht onder voorwaarden Overboeking voorzieningen Mutatie actuele waarde Overige overboekingen Totaal mutaties 2013 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Verantwoord onder voorzieningen Boekwaarden

17.364

516.532

121.432

1.060

392.191

18.424

908.723

121.432

18.424

908.723

121.432

1.068

6.300 -3.826 15.592 -4.880

163 -2.499

-3.760

-88.967

-7.375

-14.490 -5.603

-2.692

-75.781

-2.879

-7.666

18.432 -2.700

555.791 277.151

118.553

17.380 -5.603

15.732

832.942

118.553

11.777

Totaal

40.327

695.655 0 -20.884 372.367 0 0 19.443 1.068.022 0 19.443 1.068.022 28.019

35.550 -6.325 0 1.952 -14.490 -105.705 0 -89.018

-15.592 6.832

710.156 268.848 0 979.004

FINANCIËLE VASTE ACTIVA ANDERE DEELNEMINGEN Betreft 9.500 aandelen Woningnet LATENTE BELASTINGVORDERING Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december OVERIGE VORDERINGEN Stand per 1 januari Verstrekt Afgelost Stand per 31 december

31-12-2013 135

31-12-2012 135

-552 10.412 9.860

0 0 0

326 0 239 87

274 72 20 326

Het betreft twee leningen met een rentepercentage van 5,1% en 5,3%. Jaarverslag Stichting Woonstede 2013

91

VLOTTENDE ACTIVA VOORRADEN

31-12-2013

31-12-2012

VASTGOED BESTEMD VOOR VERKOOP Vervaardigingsprijs 2.425

3.559

VASTGOED IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR VERKOOP Vervaardigingsprijs

178

372

OVERIGE VOORRADEN

264

477

348 462

277 445

35 1 74 61 981 409 572

29 2 94 34 881 400 481

768 4.033 7 4.808

939 2.375 7 3.321

3 419 422

0 1.079 1.079

864 13.110 401 14.375

2.024 6.896 360 9.280

VORDERINGEN HUURDEBITEUREN Zittende huurders Vertrokken huurders WSNP (zittende en vertrokken huurders) Te vorderen afhuur Te vorderen onderhoud Te vorderen stook/servicekosten Subtotaal Af: voorziening mogelijk oninbaar Totaal huurdebiteuren OVERIGE VORDERINGEN Diverse debiteuren Vennootschapsbelasting Overige Totaal OVERLOPENDE ACTIVA Kruisposten Overige overlopende activa Totaal LIQUIDE MIDDELEN Kas- en banksaldi Deposito's en beleggingen Rekening couranten Totaal


92

Toelichting op de balans (passiefzijde, in duizenden euro's) 31-12-2013

31-12-2012

EIGEN VERMOGEN OVERIGE RESERVE Saldo per 1 januari Jaarresultaat Waardesprong verkochte woningen VOV Saldo per 31 december

610.828 -76.002 534.826 3.317 538.143

708.776 -97.948 610.828 2.568 613.396

In het Eigen Vermogen is een bedrag van 488.800 begrepen voor cumulatieve nietgerealiseerde waardeveranderingen en 4.228 voor cumulatieve waardesprong verkochte woningen VOV. VOORZIENINGEN VERLIES GRONDEXPLOITATIE Saldo per 1 januari Toevoeging/onttrekking Saldo per 31 december

7.172 -7.172 0

6.441 731 7.172

OVERIGE ONRENDABELE INVESTERINGEN EN HERSTRUCTURERINGEN Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december

7.318 -7.318 0

0 7.318 7.318

0 0 0

-14.152 14.704 552

0 251 251

0 0 0

LATENTE BELASTINGVERPLICHTINGEN Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december OVERIGE VOORZIENINGEN Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december


93

LANGLOPENDE SCHULDEN LENINGEN Stand leningen per 31 december: Overheid (gemeente) Overheid (gemeente) onder WSW-garantie Kredietinstellingen Kredietinstellingen onder WSW-garantie

31-12-2013

31-12-2012

51.595 32.939 3.950 259.621 348.105

54.007 34.173 4.354 233.267 325.801

5.088

12.183

272.112

249.625

3,8%

4,0%

122.417 6.995 -2.545 -5.341 121.526

117.481 14.890 -3.921 -6.033 122.417

WAARBORGSOMMEN Borg zekerheid nieuwe afhuur Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Borgsommen huren Totaal

0 698 160 6 864

7 685 151 6 849

OVERIGE SCHULDEN De overige schulden betreft een verplichting aan de ontwikkelaar van een nieuwbouwproject. De looptijd van deze verplichting is tot 2021.

135

135

3.420

6.481

BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN Omzetbelasting 1.198 Loonheffing 158 Bedrijfsvereniging 79 Totaal 1.435

3.134 161 78 3.373

Kortlopende aflossingsverplichtingen Stand leningen na vijf jaar Gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen VERPLICHTINGEN UIT VOV Saldo per 1 januari Verkopen Terugkopen Waardeveranderingen Stand per 31 december

KORTLOPENDE SCHULDEN SCHULDEN AAN LEVERANCIERS Openstaande facturen inzake nieuwbouw, verbetering, onderhoud en bedrijfskosten.


94

OVERIGE SCHULDEN VROM inzake huurtoeslag/huursubsidie Nog te storten aandelenkapitaal Woningnet (75% is reeds gestort) Af te rekenen servicekosten Af te dragen premies pensioenfonds Rekening couranten Totaal OVERLOPENDE PASSIVA Niet vervallen rente en aflossingen Af te rekenen stookkosten Vooruitontvangen huur per 31 december Af te rekenen legeskosten Overige overlopende passiva Totaal

31-12-2013 8

31-12-2012 377

34 846 8 136 1.032

34 781 55 400 1.647

5.579 570 474 9 937 7.569

5.277 497 382 9 2.006 8.171

NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN Obligo WSW Per 11 november 2001 zijn de directe overheidsrisico's van de leningen overgedragen aan het WSW. Op grond van het reglement van het WSW dient Stichting Woonstede een obligobedrag per lening aan te houden tot het moment dat de betreffende lening is afgelost. De overige reserve dient minimaal het totaal van de obligo's te zijn. De in de overige reserve aan te houden obligo's zijn: Obligo's van leningen, verstrekt door de gemeente Obligo's van kapitaalmarktleningen Totaal obligo's

1.268 9.755 11.023

1.316 9.010 10.326

De obligobedragen dienen als buffer voor het WSW en moeten op het eerste verzoek geheel of gedeeltelijk worden betaald. Het WSW zal de obligo's pas opeisen als het risicovermogen van het WSW daalt tot 0,25% van het garantievolume. Mocht daarna het garantievermogen dalen tot 0,25% van het garantievolume, dan treedt de achtervangpositie van het Rijk en de Gemeente in werking. Zij zullen op dat moment renteloze leningen verstrekken aan het WSW. Aangegane verplichtingen De aangegane verplichtingen voor nieuwbouwprojecten bedragen eind 2013 ongeveer 4,4 miljoen euro. Naar verwachting wordt dit bedrag grotendeels in 2014 besteed. Verplichtingen inzake aankoop grond Begin 2012 zijn we de verplichting aangegaan voor de aankoop van een stuk grond voor een bedrag van 1,1 miljoen euro uiterlijk 31 december 2016. Vanaf 1 juli 2012 wordt dit bedrag geïndexeerd met 2,5% per jaar. Bankgaranties Voor de bouw van koopwoningen in diverse plannen zijn geen bankgaranties afgegeven.


95

Verplichting jubileumuitkering Jaarlijks is er een aantal medewerkers dat een 12,5- of 25-jarig jubileum viert in onze organisatie. De uitkeringen die wij hiervoor uitbetalen zijn jaarlijks erg gering ten opzichte van de totale loonkosten en zijn gezien de opbouw van ons personeelsbestand in anciënniteit, binnen marges gelijkmatig over de jaren verdeeld. Verplichting individueel loopbaanontwikkelingsbudget In de CAO die per 1 januari 2010 is ingegaan is afgesproken dat de werkgever een budget per medewerker beschikbaar stelt voor individuele loopbaanontwikkeling. De kosten hiervoor zijn in onze meerjarenbegroting meegenomen op een zodanige wijze dat jaarlijks meer dan 40% van de totale kosten in vijf jaar gedekt is. Terugkoopplicht en -recht vrijekeuswoningen In het kader van de vrije keus woningen zijn er vanaf 2002 woningen met een terugkoopverplichting en met een terugkooprecht. Het verloop in aantallen is in onderstaand overzicht weergegeven. Aantal woningen met terugkoopplicht terugkooprecht 860 115 19 57 898 115

stand t/m 31-12-2012 teruggekocht 2013 verkocht 2013 stand t/m 31-12-2013

De terugkoopverplichting is op de balans opgenomen. De 115 woningen met een terugkooprecht vertegenwoordigen bij een gemiddelde prijs van € 150.000 per woning een waarde van 17,3 miljoen euro. Voor de serviceflat Belvédère geldt een specifiek aankoopbeleid. Het gaat hier om 98 appartementen en 47 garages. Een aantal van deze appartementen en garages zijn reeds aangekocht en voor een deel geldt een aankoopplicht. Per 31-12-2013 geldt de aankoopplicht voor 34 appartementen en 18 garages. Financiële instrumenten Voor het afdekken van renterisico’s van roll-over leningen op lange termijn hebben we de volgende rente-instrumenten toegepast:

1 2 3 4 5 6 7 8

Soort IRS IRS IRS IRS IRS IRS IRS IRS

Start 2-1-2006 1-3-2007 1-3-2007 2-6-2008 6-1-2011 1-3-2011 1-9-2011 2-4-2012

Eind 2-1-2018 1-3-2015 1-3-2016 2-6-2016 6-1-2020 1-3-2021 1-9-2021 1-4-2022

Hoofdsom 9.000.000 6.500.000 6.500.000 1.400.000 20.000.000 13.000.000 8.000.000 10.000.000

Totaal

74.400.000

Rente 5,07% 3,52% 3,57% 4,43% 3,14% 3,08% 3,40% 2,27%

CSA Threshold 31-dec-13 -1.605.450 -265.606 ja -2.500.000 -467.116 -140.708 -2.264.359 -1.401.793 -1.051.683 -380.572

31-dec-12 -2.097.181 -483.399 -688.729 -201.030 -3.055.175 -1.984.437 -1.461.240 -797.887

-2.500.000 -7.577.287 -10.769.078

De bank waar wij de derivaten 2 tot en met 4 hebben afgesloten wil de zekerheid bij een marktwaarde lager dan het genoemde bedrag niet in de vorm van een bijstorting, maar in de vorm van vastgoed. Dit doet zich voor als de betreffende rente lager is dan -2,0%. Jaarverslag Stichting Woonstede 2013

96

In onze leningportefeuille hebben we twee extendible fixeleningen. lening 1 2 juli 2007 19 miljoen 4,97 1 juli 2027

Afgesloten Hoofdsom Huidig rentepercentage Geldig tot en met

lening 2 1 augustus 2008 8 miljoen 4,82 31 juli 2036

Bij lening 1 heeft de geldgever het recht om vanaf 2 juli 2027 de lening tot en met 1 juli 2055 als fixelening te verlengen tegen 4,6%. Als de geldgever hiervan geen gebruik maakt, wordt het driemaands euribor zonder opslag gehanteerd, of op ons verzoek een dan geldende vaste rente, of de lening wordt dan door ons boetevrij afgelost. Bij lening 2 heeft de geldgever het recht om vanaf 1 augustus 2036 de lening tot en met 31 juli 2046 te verlengen als fixelening tegen 4,82%. Als de geldgever hier geen gebruik van maakt, lossen wij de lening boetevrij af. Van beide opties kan de bank de waardering niet bepalen. Herfinancieringen Voor de jaren 2014 en verder zijn geen herfinancieringen afgesproken.

VENNOOTSCHAPSBELASTING

2013

Fiscale winst- en verliesrekening Bedrijfseconomisch resultaat voor belastingen

-88.484

-81.395

Correcties op bedrijfseconomisch resultaat Waardeveranderingen Onroerende zaken VOV Materiële vaste activa in ontwikkeling Voorzieningen Verkoopopbrengsten Afschrijvingen Onderhoud Rente nieuwbouw Leningen Saneringssteun Oort-kosten Energie-investeringsaftrek HIR Verliesverrekening

100.565 -195 0 0 -7.417 115 -255 455 -4 2.047 29 -53 -488 -6.315

82.918 3.276 2.048 5.045 -2.873 250 -297 209 -43 177 29 -84 -1.142 -682

0

7.436

0 0,0%

1.849 -2,3%

Fiscaal resultaat Vennootschapsbelasting (25,5%) Effectieve belastingdruk


2012

97

Actieve belastinglatentie De actieve belastinglatentie per 31 december is als volgt opgebouwd: Materiële vaste activa in exploitatie, begrote verkopen 5 jaar 1.500 Materiële vaste activa in ontwikkeling, grondexploitatie 2.651 Financiële vaste activa 0 Langlopende schulden -252 Herinvesteringsreserve 0 Compensabele verliezen voorgaande jaren 5.961 Totaal 9.860


0 0 -15 -251 -286 0 -552

98

3.7 Toelichting op de winst- en verliesrekening (in duizenden euro's) Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Totaal huuropbrengst Af: huurderving Af: bijdrage huurgewenning Specificatie hogere huuropbrengst: - huurverhoging (incl. naloop voorgaand jaar) - woningverbetering en in expl.genomen woningen - verkoop/overdracht/sloop woningen - harmonisatie-ineens - huurvast

2013

2012

53.559 2.998 56.557 -1.063 -42 55.452

50.877 2.602 53.479 -1.044 -57 52.378

1.568 1.664 -502 336 12 3.078

857 1.876 -1.066 299 15 1.981

1.725 2.172 0 83 3.980

1.759 1.809 1 78 3.647

199 265 593 137 382 22 0 226 137 2.085 0 137 55 4.238 -205 4.033

189 285 571 145 350 22 0 229 131 1.767 10 145 55 3.899 -213 3.686

Opbrengsten servicecontracten Servicekosten Stookkosten Portiekverlichting Administratiekosten servicekosten Totaal Lasten servicecontracten Toegerekende lasten stook en servicekosten Waterverbruik Kosten elektra Kosten huismeester Kosten schoonmaken Kosten glazenwassen Huur heetwatertoestellen Kosten tuinonderhoud Kosten warmtemeter Gasverbruik Afschrijvingen Toerekening huismeesters Toerekening schoonmaak Af: in servicekosten begrepen loonkosten


99

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

2013

2012

Toegerekende lasten verhuur Toegerekende lasten onderhoud Oninbare vorderingen Woningaanbodsysteem Externe incassokosten Totale lasten

1.444 488 74 26 313 2.345

1.411 603 60 63 163 2.300

43 4 11 147 205

47 6 10 125 188

2.140

2.112

74 3.014 2.125 5.213

79 2.901 1.739 4.719

2.589 -2.815 -226

8.622 -9.442 -820

1.471 3.976

932 2.743

0 0 5.447

158 0 3.833

211 328 0 0 539

242 278 0 3 523

Administratiekosten huurcontracten Inschrijfgelden woningzoekenden Vergoeding gemeente Ede woonruimteverdeling Doorberekende externe incassokosten Totaal vergoedingen Per saldo Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Aedes contributie Belastingen en verzekeringen Overige lasten woningen

Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling Totaal 20 woningen (2012 49 woningen) Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Opbrengst 10 woningen (6 in 2012) Opbrengst 28 uitpond-woningen (24 in 2012) Opbrengst 0 Vrijekeuswoningen zonder korting (1 in 2012) Opbrengst niet-zijnde woningen Toegerekende organisatiekosten Toegerekend aan- en verkopen Verkoopkosten Correcties voorgaande jaren Diversen VKW


100

Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

2013

2012

Boekwaarde 6 woningen Boekwaarde 24 uitpond-woningen Boekwaarde 1 Vrijekeuswoningen zonder korting Boekwaarde niet-zijnde woningen

1.067 2.759 0 0 3.826

675 1.927 101 0 2.703

92.727 5.603 271 0 98.601

60.185 20.884 3.948 4.798 89.815

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Materiële vaste activa in exploitatie Materiële vaste activa in ontwikkeling Waardevermindering a.g.v. afgeboekte ontwikkelprojecten Waardevermindering a.g.v. mutatie voorziening GREX

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Ongerealiseerd op basis van herwaardering Gerealiseerd bij terugkoop

7.375 6 7.381

8.460 -4 8.456

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop

141

-454

40 146 298 34

64 146 289 34

707 2.029 600 0 309 354 4.517

519 1.767 606 0 306 615 4.346

Opbrengsten overige activiteiten Heetwatertoestellen Glasverzekering Onderhoudsabonnement Overige vergoedingen Middels urenverantwoording aan nieuwbouw- en renovatieprojecten doorberekende interne kosten Leveringen en werken voor derden Dienstverlening Plicht Getrouw en gemeente Doorberekende kosten sociaal beheer Ontv omzetbelasting voorgaande jaren ivm pro rataregeling Overige baten


101

Kosten overige activiteiten

2013

2012

Toegerekende organisatiekosten Toegerekend keukens/badkamers Toegerekende uren extern Reparatie warmtemeters Kostprijs werken voor derden Onderhoud glasfonds Onderhoud onderhoudsabonnement Afschrijving heetwatertoestellen Kosten inhuur VVE beheerders

977 430 330 0 1.314 51 339 0 27 3.468

1.103 381 741 1 1.342 90 339 7 61 4.065

1.369 257 1.626 -137 1.489

855 230 1.085 -145 940

-5.341 -52 -5.393

-6.033 150 -5.883

6.993 310 7.303 1.004 1.338 9.645

7.032 274 7.306 1.005 1.377 9.688

Per gemiddelde formatieplaats

67

63

Vergoeding voor de Raad van Commissarissen

47

47

Kosten voor accountantscontrole van de jaarrekening en andere verantwoordingen

73

53

Leefbaarheid Toegerekende kosten leefbaarheid Kosten leefbaarheid/verbetering woonomgeving Toerekening huismeesters naar servicekosten Waardeverandering terugkoopverplichting Ongerealiseerd bij herwaardering Gerealiseerd bij terugkoop Salarissen Salarissen Gedetacheerd personeel gemeente Sociale lasten Pensioenpremies

De externe accountant heeft voor ons geen andere diensten verricht.


102

Belastingen Belasting over de fiscale winst Terugontvangen voorgaande jaren Actieve belastinglatentie

2013

2012

0 2.070 10.412 12.482

-1.849 0 -14.704 -16.553

Overige toelichtingen Bezoldiging van bestuurders Naam Beloning Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaar op termijn Beëindigingsuitkeringen Functie Duur van het dienstverband Omvang dienstverband Bezoldiging van toezichthouders Naam Beloning Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaar op termijn Beëindigingsuitkeringen Functie Duur van het dienstverband Naam Beloning Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaar op termijn Beëindigingsuitkeringen Functie Duur van het dienstverband Naam Beloning Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaar op termijn Beëindigingsuitkeringen Functie Duur van het dienstverband


W. Sterkenburg 149 1 36 0 directeur bestuurder onbepaalde tijd 36 uur per week

H. Rijken 11 0 0 0 voorzitter RvC 1-1-2015

M. Teer 134 2 32 0 directeur bestuurder onbepaalde tijd 36 uur per week

B. Melles 7 0 0 0 lid RvC 1-1-2017

L. Koolen 6 0 0 0

E. ten Holte 6 0 0 0

lid RvC 1-1-2016

lid RvC 1-1-2018

H. Heesmans 6 0 0 0

C. van den Berg 7 0 0 0

lid RvC 1-1-2017

lid RvC 1-1-2017

103

3.8 Kengetallen 2013

2012

2011

2010

2009

276 8.793 771 591 10.431

276 8.725 725 276 10.002

276 8.699 678 271 9.924

277 8.864 639 232 10.012

283 8.963 498 254 9.998

538.143 251 55.452 4.415 -76.002

613.396 15.042 52.378 4.102 -97.948

708.776 6.441 49.807 3.973 -10.864

117.436 4.809 49.042 4.561 16.215

101.221 7.541 46.824 4.377 -8.501

510 51 0,39 1,78 1.335 306

485 51 0,39 1,85 1.482 296

459 48 0,18 3,02 1.461 294

442 61 0,23 3,18 1.713 289

402 58 0,22 1,90 2.089 278

52,6% -14,1% -14,1% -6,1%

55,9% -16,0% -16,0% -7,7%

60,8% -1,5% -1,5% 0,2%

27,0% 13,8% 13,3% 6,4%

24,8% -8,4% -7,8% 0,6%

Current ratio

1,71

0,94

1,70

1,46

1,36

Pers.bezetting a. technisch b. administratief totaal

73 83 156

78 89 167

75 92 167

77 93 170

77 94 171

formatieplaatsen

144,23

154,35

153,79 157,8754

155,94

Verhuureenheden woningen VO woningen garages overige obj. totaal Balans en resultaat x €. 1.000,-Eigen vermogen Voorzieningen Huren Vergoedingen Jaarresultaat Algemeen (in hele euro's) Gemiddeld huurbedrag woningen Gemiddeld bedrag stookkosten Huurachterstand in % huren/vergoedingen Huurderving in % huren/vergoedingen Onderhoudsuitgaven per woning Belastingen per woning Solvabiliteit (EV/TV x 100) Rentabiliteit eigen vermogen idem incl. voorzieningen Rentabiliteit totaal vermogen

In 2012 zijn we overgegaan op waardering op marktwaarde in verhuurde staat. De vergelijkende cijfers 2011 zijn daarop aangepast.


104


105

4.

OVERIGE GEGEVENS


106


107

4.1 GOEDKEURING JAARSTUKKEN 2013 De Raad van Commissarissen van de stichting Woonstede verklaart dat de middelen in 2013 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn aangewend en dat Woonstede in 2013 in overeenstemming met de GovernanceCode Woningcorporaties heeft gehandeld. In overeenstemming met artikel 6, lid 4 van de statuten van Woonstede keurden wij op 13 mei 2014 de jaarstukken 2013 goed. Ede, 13 mei 2014

H. Rijken voorzitter

E. ten Holte vice-voorzitter

L. Koolen

B. Melles

H. Heesmans

C. van den Berg

Vaststelling jaarstukken 2013 Het bestuur van de stichting Woonstede verklaart dat de middelen in 2013 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn aangewend en dat Woonstede in 2013 in overeenstemming met de GovernanceCode Woningcorporaties heeft gehandeld. Onder voorbehoud van goedkeuring in overeenstemming met artikel 6, lid 4 van de statuten van Woonstede door de Raad van Commissarissen op 13 mei 2014 stelt het bestuur de jaarstukken 2013 vast. Ede, 13 mei 2014

M. Teer directeur-bestuurder


W. Sterkenburg directeur-bestuurder

108

Jaarverslag Stichting Woonstede

Recommend Documents