Jaarverslag 2012 April 2013
2
Inhoudsopgave Pagina
Inleiding…………………………………………………………………… Deel I
Organisatieverslag
1) Organisatie……………………………………………..………………………….. a. Missie b. Organisatiestructuur c. Arbeidsomstandigheden d. Governance e. Overleg met belanghouders f. Prestatieafspraken g. Projecten h. Ruimtelijke ordening i. Participatie 2) Kengetallen …………………………………………………………………………
Deel II
Deel IV
5
13
Volkshuisvestingverslag
3) Ontwikkelingen omgeving………………………………………………………. a. Lokaal b. Regionaal c. Landelijk 4) De prestatievelden………………………………………..………………………. a. Het bij voorrang huisvesten van de doelgroep b. Het kwalitatief in stand houden van de voorraad i. Totaal overzicht ii. Toelichting per onderdeel iii. Beleidsmatige aspecten iv. Nieuwbouw c. Het zorgdragen voor leefbaarheid d. Het actief zijn op het terrein van wonen en zorg e. Het waarborgen van financiële continuïteit f. Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer 5) Verklaring Bestuur………………………………………………………………. 6) Verslag Raad van Toezicht........................................................................ 7) Verklaring Raad van Toezicht………………………………………………….
Deel III
4
16
17
29 30 33
Jaarrekening…………………………………..…….…..
35
Overige gegevens…………………………………….
65
Resultaatbestemming Gebeurtenissen na balansdatum Verklaring accountant
Deel V
Bijlagen…………………………………………………… I. Overzicht complexen
3
70
Inleiding Woningstichting Warmunda geeft in dit jaarverslag 2012 een overzicht van haar activiteiten binnen de gemeente Teylingen en specifiek binnen haar werkgebied van de woonkern Warmond. Tevens geeft zij informatie over de huidige organisatie en inzicht van de cijfermatige situatie van de woningstichting. Vanuit de huidige organisatie, zelfstandig met een drie lagen structuur in de vorm van de Raad Van Toezicht, het bestuur en een directeur met uitvoerende medewerkers conformeert zij zich aan de door Aedes opgestelde regels van de governance code. De interne regels vanuit deze code zijn verder geoptimaliseerd en waar nodig aangepast. Met de huurdersvereniging zijn afspraken gemaakt over een jaaragenda van vergaderingen en agenda/bespreek punten. Ook in 2012 is er regulier overleg geweest met de gemeente en de twee collega corporaties in Teylingen op basis van de gemaakte prestatieafspraken voor de komende jaren. De woningstichting is nog steeds zeer beperkt met bouwlocaties binnen de woonkern Warmond en moet het doen met vernieuwbouw of kleine ‘inbrei’ locaties. In 2012 is naast het reguleer onderhoud de vernieuwbouw Bernardstraat en renovatie Warmundastraat afgerond en de voorbereiding vernieuwbouw Kaagstraat en Norremeerstraat gestart. Tevens is in overleg met de huurdersvereniging een start gemaakt van een onderzoek naar energiebesparende maatregelen. In het verslagjaar zijn als gevolg van de marktsituatie en de financiële crisis door de Rijksoverheid en de Europese Commissie aan de corporatie wijzigingen in de regelgeving opgelegd die ook voor Warmunda en de huurders gevolgen hebben. Een direct gevolg is de beperking van het verhuren van woningen binnen huurgrens van de sociale sector voor huurders met een inkomens van meer dan circa 34000,00 Teven zijn er naast deze beperkingen diverse regels vanuit de overheid in voorbereiding die betrekking hebben op de geplande bijdrage aan de verhuurdersbelasting gerelateerd aan de huursom in de komende jaren. Deze regels doen een aanslag op de financiële positie van onze corporatie en zal mogelijk leiden tot ongewenste huurverhogingen Voor Warmunda heeft dit nog geen direct gevolg voor de naaste toekomst en de gemaakte plannen maar er wordt niet uitgesloten dat aanpassing op termijn noodzakelijk zal zijn. Het bestaande Strategisch Voorraad Beleidplan staat voor een meerjaren plan en is aangepast op basis van een uitgebreid onderzoek naar de verwachte demografische ontwikkelingen en behoefte aan type en soort woningen in de komende jaren. Het beleidsplan/ondernemingsplan is op basis van het resultaat van onderzoek in principe opgesteld maar zal nog mogelijk worden aangepast aan nog verwachte regelgeving en ontwikkelingen vanuit de overheid in 2013. Tevens wordt in dit verslag een overzicht gegeven van de verder activiteiten naast het beheer en algemeen onderhoud in tekst en cijfermatig van het woningbestand Warmunda. De verklaringen van bestuur, Raad van Toezicht en de accountant zijn toegevoegd. Tevens is een jaarverslag van de Raad van Toezicht als bijlage opgenomen Bestuur Woningstichting Warmunda Namens deze, J.P.M. van Leeuwen (voorzitter) Warmond, 9 april 2013
4
Deel I Organisatieverslag 1. Organisatie a. Missie Warmunda zet zich primair in voor mensen die niet, of in onvoldoende mate, in hun eigen huisvestingsbehoefte kunnen voorzien. Zij heeft daarbij bijzondere aandacht voor jongeren, ouderen en woningzoekenden met een beperking. De huisvestingszorg voor de primaire doelgroep zien wij als gezamenlijke verantwoordelijkheid van de Woningstichting en de gemeente. Wij zien ons zelf als een kleine, professionele en initiatiefrijke onderneming die dienstverlening hoog in het vaandel heeft staan. In onze dienstverlening streven wij naar kwaliteit en maatwerk tegen betaalbare prijzen. Corporaties moeten 90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen lager dan € 34.085,-. In de regio Holland-Rijnland zijn koopwoningen relatief duur. Dit betekent dat woningzoekenden met een middeninkomen net boven de grens veelal aangewezen zijn op de dure vrije sectorhuur. Warmunda beschouwt woningzoekenden met een middeninkomen tevens tot haar doelgroep van beleid. In het in 2011 opnieuw geformuleerde Strategisch Voorraad Beleid is dit gegeven meegenomen. Woningstichting Warmunda ziet de kern Warmond als haar primaire werkgebied en wil, in nauwe samenwerking met haar collega-corporaties en de gemeente Teylingen, een waardevolle bijdrage leveren aan de volkshuisvesting binnen de gemeente Teylingen. Daarbij ziet Warmunda haar taak breder dan alleen het realiseren en bouwen van woningen. Warmunda spant zich tevens in om met anderen een bijdrage te leveren aan leefbaarheid, woonomgeving en voorzieningen in het dorp. Het in 2012 geformuleerde ondernemingsplan kreeg daarom de titel “Werken aan vitaal Warmond” mee
b. Organisatiestructuur De organisatiestructuur van Warmunda bestaat uit drie lagen: Raad van Toezicht, Bestuur en Directie. Leden van de Raad van Toezicht zijn: Naam
Functie
F.L.J.W. Manders F.W.T.M. Tetteroo M.J. Duiverman
lid Voorzitter lid
Jaar van Aftreden 2014 2013 2015
Aanvang benoeming 26-10-2010 26-10-2010 01-01-2012
Herbenoem Termijn ing 1 1 1
In 2012 waren er 5 vergaderingen met Bestuur en Raad van Toezicht. Hierin werden de volgende onderwerpen besproken: Jaarverslag en jaarrekening 2012, begroting 2013 en meerjarenbegroting 2014-2022. Per kwartaal zijn de kwartaalcijfers besproken. Overige onderwerpen; het Strategisch voorraadbeleid, de mandaatregeling, de integriteitscode, het financieel statuut, het bestuursreglement
5
en het ondernemingsplan 2013-2017. Eind 2012 is het onderwerp continuïteit en bestuursstructuur van Warmunda op de agenda gezet. Arrivé is als extern bureau aangezocht om bestuur, Raad van Toezicht en directie hierin van advies te voorzien. Een eerste brainstormsessie is voor januari 2013 ingepland. Het verslag van de Raad van Toezicht is in hoofdstuk 6 van dit jaarverslag opgenomen. De heer Tetteroo ontving voor zijn werkzaamheden in 2012 een vaste onkostenvergoeding van € 3.000,- bruto. De heer Manders en mevrouw Duiverman ontvingen ieder € 2.500,-. Naast deze vergoedingen zijn geen andere vergoedingen verstrekt. De leden van de Raad van Toezicht hadden de volgende hoofd- en nevenfuncties in 2012: Naam
Hoofdfunctie
Nevenfuncties Voorzitter Stichting Traditionele Zeilvaart Warmond. Penningmeester stichting EREA Penningmeester “Vrienden Kunst en Cultuur Zoetermeer” Lid Raad van Toezicht Libertas Leiden. Vicevoorzitter van de Stichting Speciaal Onderwijs Leiden. Vicevoorzitter van de externe klachtencommissie voor de Stichting Bureaus jeugdzorg Zuid Holland en Haaglanden. Voorzitter Oegstgeester Golfclub. Voorzitter van het bestuur van stichting Deksels secretaris stichting Kleinschalig Wonen Dementerende Ouderen Oegstgeest (KWDOO)
F.L.J.W. Manders
Vice Voorzitter
Directeur Particulieren en Bedrijfsmanagement bij Rabobank Vlietstreek Zoetermeer
F.W.T.M. Tetteroo
voorzitter
Gepensioneerd
M.J. Duiverman
secretaris
: partner BD-Consulting
Per januari 2012 is mevrouw M.J. Duiverman als nieuw lid van de Raad van Toezicht aangetreden.
6
Leden van het bestuur zijn: Naam
Functie
J.P.M van Leeuwen M.H.P. van Winsen C.A.H. van den Aardweg P.H.M.M. van Dam
Voorzitter Penningmeester Secretaris Vicevoorzitter
Jaar van Aftreden 2013 2014 2014 2013
Aanvang benoeming 01-06-1993 01-05-1986 27-08-2002 22-02-1989
Herbenoem Termijn ing 01-06-2009 5 01-05-2010 7 27-08-2010 3 22-02-2009 6
De bestuursleden ontvingen over 2012 een vaste onkostenvergoeding van € 5.000,- per jaar, De voorzitter van het bestuur een vergoeding van € 6.000,-. Naast deze vaste vergoeding zijn geen andere vergoedingen verstrekt. Per saldo werden de volgende vergoedingen uitgekeerd: Naam J.P.M van Leeuwen M.H.P. van Winsen C.A.H. van den Aardweg P.H.M.M. van Dam
vaste vergoeding € 6.000 € 5.000 € 5.000 € 5.000
vergoeding overig €0 €0 €0 €0
Totaal € 6.000 € 5.000 € 5.000 € 5.000
De bestuursleden hadden de volgende hoofd- en nevenfuncties in 2012: Naam
Hoofdfunctie
J.P.M van Leeuwen
Gepensioneerd
M.H.P. van Winsen
C.A.H. van den Aardweg
P.H.M.M. van Dam
Nevenfuncties (onbetaald)
Commissie lid roeien KWV De Kaag, Regiocommisaris Pampusclub Nederland. Registeraccountant/partner Voorzitter voetbalvereniging Warmunda, bij accountantskantoor Penningmeester harddraverijvereniging, Horlings Bestuurslid Stichting de Haven. Gepensioneerd Voorzitter Warmondse Bond van Ouderen, bestuurslid van de Stichting Veteranen Ontmoetings Centrum Duin- en Bollenstreek (VOCDB). Adjunct-directeur bij Bouw- Voorzitter van de werkgroep bouwkundig en Aannemingsbedrijf onderhoud van de parochie St. Matthias te Meerburg BV te Leiderdorp Warmond. (onbetaald)
Het bestuur heeft in 2012 negen maal regulier vergaderd en heeft daarnaast diverse keren overleg gevoerd op bestuurlijk niveau met de gemeente en andere belanghouders. Overzicht medewerkers per 31-12 2011: Naam K. van Winsen F.H. van Bilderbeek G. Kortekaas-Dekker N. de Jong J. Metaal S. Gopie B. Kalverda
Functie Administrateur Administratief medewerker Receptioniste / secretaresse Medewerker woonruimteverdeling Opzichter Medewerker bedrijfsbureau / projectleider Bouwkundig medewerker / projectleider Directeur
7
Fte 1 0,33 0,56 0,78 0,78 0.94 1 1
Datum in dienst 01-08-2009 13-09-2010 01-11-1995 01-04-2000 16-02-2008 01-04-2006 01-04-2005
Totaal 6,39 In 2012 hebben er geen mutaties in het personeelsbestand plaatsgevonden. Organogram Woningstichting Warmunda
Bestuur
Raad van Toezicht
Directeur
Secretaresse
Directeur (1,00)
Secretaresse (0,56)
Verhuur & wonen
Financiën & administratie
Projecten & beheer
Medewerker verhuur en bewonerszaken (0,78) Opzichter (0,78)
Administrateur (1,00) Administratief medewerker (0,33)
Bouwkundig medewerker/projectleider (1,00) Medewerker bedrijfsbureau/projectleider (0,94)
De functie van directeur bij de Woningstichting is conform CAO woondiensten ingeschaald in salarisschaal N. Het bruto salaris bedroeg in 2012: € 87.037 exclusief werkgeversbijdrage pensioen.
c. Arbeidsomstandigheden Het ziekteverzuim over 2012 bedroeg 0,61 %. Een rustig jaar met alleen de gebruikelijke verzuimdagen wegens een griepje of soortgelijke kwalen. Aandacht wordt gegeven aan ergonomie op de werkplekken, verstelbare bureaus, goede verstelbare stoelen. Beeldschermen van voldoende grootte en trillingsarm. Voor wie dat wenste zijn ergonomisch verantwoorde toetsenborden aangeschaft. Bij Warmunda is er een protocol agressiebeheersing opgesteld. Doelstelling van dit protocol is om de medewerkers ingeval van agressie handvatten te verschaffen om de situatie onder controle te houden. Belangrijk punt hierbij is dat er altijd een bezetting van minimaal 2 personen op kantoor aanwezig is. Gelukkig komt het maar weinig voor dat we met agressie te maken krijgen. Toch komen wel eens situaties voor waarin sprake is van een risico. In dat soort gevallen worden gesprekken altijd gevoerd in aanwezigheid van twee medewerkers. Voorvallen waarbij sprake is van agressie, of heftige emotie worden in het tweewekelijks werkoverleg (of direct na het voorval) besproken zodat alle collega’s op de hoogte zijn.
d. Governance Warmunda onderschrijft de Governance Code zoals deze door Aedes is opgesteld. In dat kader is Warmunda zich bewust dat haar taak bestaat uit het realiseren van maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelen. Bij het verwezenlijken van die taak zijn vele belanghebbenden betrokken. Warmunda wil haar taken in samenspraak en samenwerking met belanghebbenden uitvoeren. Vanuit
8
die visie wil Warmunda open en transparant verantwoording afleggen en belanghebbenden een duidelijk beeld geven van haar handelen. Structuur: De statuten van Warmunda zijn in 2010 aangepast aan de regels van de Governance code. De statuten zijn op de website van de woningstichting geplaatst. In 2012 is verder gewerkt aan de inrichting van de woningstichting. Daartoe is verder gewerkt aan het bestuursreglement, mandaatregeling en integriteitscode. Bestuur en RvT hebben uitgesproken dat de structuur van de woningstichting in het kader van de continuïteit van de stichting nader wordt onderzocht in 2013 In aanvulling op de statuten is er een reglement voor de Raad van Toezicht op- en vastgesteld. De taakverdeling, evenals de werkwijze van de Raad van Toezicht, zijn in dit reglement vastgelegd. Er zijn profielen opgesteld waaraan de leden van de Raad van Toezicht dienen te voldoen. Reglement en profielen zijn op de website van de woningstichting te vinden. Voor het Bestuur is er een reglement opgesteld waarin handelen en werkwijze van het Bestuur wordt beschreven en op welke wijze het Bestuur de Raad van Toezicht informeert. Dit reglement wordt op de website geplaatst. Voor de dagelijkse gang van zaken zijn de taken gedelegeerd aan de directeur. Hiervoor zijn een directiestatuut en een mandaatregeling opgesteld. In dit verslag is een overzicht opgenomen van de zittingstermijnen van de bestuursleden. In de Governance Code wordt uitgegaan van een zittingstermijn van 4 jaar, herbenoeming kan telkens voor een nieuwe periode van 4 jaar geschieden. Het bestuur stelde zich op het standpunt dat, mede gezien de geringe omvang en de ontwikkeling van de organisatie, de continuïteit van bestuur van groot belang is. In 2012 is het onderwerp continuïteit van bestuur op de agenda geplaatst. Twee bestuursleden hebben aangegeven hun functie op korte termijn te willen beëindigen. De eerste stappen om te komen tot een voor Warmunda gewenste structuur zijn eind 2012 gezet. De planning is er op gericht daar voor medio 2013 een uitgewerkt beeld van te hebben. Risicobeheersing: Gezien de beperkte omvang van de organisatie is er geen interne accountant of controller aanwezig. De interne controlefunctie wordt door administrateur, directeur en penningmeester van het bestuur uitgeoefend. Daarnaast verricht de accountant de nodige steekproeven om de werking van de interne controle te beoordelen. Hij verricht, mede op verzoek van het bestuur, of RvT, zo nodig meerdere deelwaarnemingen. Financiële risico’s worden beheerst door bij belangrijke investeringsbeslissingen de uitwerking hiervan op de meerjarenbegroting inzichtelijk te maken. De voortgang qua planning en financiën wordt maandelijks gerapporteerd aan het bestuur om de financiële risico’s in kaart te houden. De woningstichting steekt geen geld in risicodragende fondsen, en maakt geen gebruik van derivaten. In de kwartaalrapportages wordt een overzicht van de liquiditeitspositie met verwachte inkomsten en uitgaven voor de komende maanden bijgehouden. Door middel van een doorlopende, onder gunstige voorwaarden afgesloten, kredietvoorziening kunnen pieken in de uitgaven worden opgevangen. Veranderingen in regelgeving, beleidsaanpassingen van overheden en overheidsbesluiten welke van invloed zijn op de bedrijfsvoering worden op de agenda van de maandelijkse bestuursvergadering geplaatst. De strategische risico's die de woningstichting hierdoor loopt worden in kaart gebracht. Zo nodig worden maatregelen genomen. Ter beperking van het frauderisico bestaat voor het doen van betalingen een systeem waarbij altijd twee personen de betalingsopdracht per bankpas moeten accorderen. Administrateur, directeur en penningmeester hebben daartoe ieder een eigen pas met unieke pincode. Warmunda kent verder een mandaatregeling waarbij de mogelijkheid voor medewerkers om ten laste van de corporatie verplichtingen aan te gaan is beperkt.
9
Naast een per functie omschreven maximaal bedrag waarvoor verplichtingen kunnen worden aangegaan, dienen deze verplichtingen te passen binnen de vastgestelde begroting. Voor uitgaven buiten de begroting dient een aanvullend bestuursbesluit genomen te worden en zo nodig goedkeuring van de Raad van Toezicht. Woningstichting Warmunda verstrekt geen leningen aan werknemers, leden van bestuur en/of leden van de Raad van Toezicht. Klokkenluidersregeling: Om te garanderen dat werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie melding kunnen maken van vermeende onregelmatigheden heeft Warmunda een klokkenluidersregeling. Door het bestuur is een vertrouwenspersoon benoemd. De klokkenluidersregeling is op de website van de woningstichting te vinden. Er zijn in 2012 geen meldingen gedaan. Integriteit: Warmunda heeft een integriteitcode welke op de website is geplaatst. Integriteit heeft te maken met levenshouding en moraal. Het is een belangrijk onderwerp dat regelmatig aandacht verdiendt. Beloningen: De beloningen van Bestuur en Raad van Toezicht en directeur zijn onder het hoofdstuk Organisatiestructuur in dit verslag opgenomen. Er is geen remuneratierapport opgesteld omdat er geen andere beloningen worden gegeven dan de al gemelde vergoedingen. Visitatie: Door de branchekoepel Aedes is in 2010 onderkend dat de eisen voor visitatie voor kleine corporaties een onevenredige investering vragen ten opzichte van de omvang en omzet van die corporaties. Daarom is er voor corporaties met minder dan 1000 VHE,s een aangepast protocol uitgewerkt. Warmunda heeft afgewacht tot dit rond was en heeft in 2011 een visitatie laten uitvoeren. Deze visitatie is uitgevoerd door Raeflex. Het eindrapport is in januari 2012 verschenen en gepubliceerd. e. Overleg met belanghouders Met de gemeente Teylingen wordt driemaandelijks op bestuurlijk niveau overlegd. Bij dit overleg is het bestuur van de drie binnen Teylingen werkzame corporaties vertegenwoordigd. Een belangrijk onderdeel in deze besprekingen vormen de prestatieafspraken en de projecten die door de drie corporaties worden geïnitieerd. Op initiatief van de gemeente Teylingen is er in 2011 overleg gestart om te komen tot een zorgpact. Doel is om zaken rond wonen en zorg verder te stroomlijnen en door overleg en afspraken verbeteringen aan te brengen. Aan dit overleg doen naast de gemeente de drie binnen de gemeente werkzame woningcorporaties en diverse organisaties uit de zorg deel. In 2012 hebben er een aantal overleggen plaats gevonden. Dit leidde niet direct tot concrete afspraken. Eind 2012 ligt er wel een stuk met meer concrete voorstellen.
10
Onze belangrijkste belanghouders zijn onze huurders. Eind 2011 is er met hulp van de Woonbond een groep enthousiaste huurders bereid gevonden om een nieuw bewonersplatvorm in Warmond te vormen. Dit platform onder de naam Warmondig wil zich als huurdersbelangenorganisatie verder profileren. Er is in overleg een concept samenwerkingsovereenkomst opgesteld. In afwachting van formalisering van een rechtsstatus is met Warmondig afgesproken dat al wordt overlegd in de geest van de concept samenwerkingsovereenkomst. Warmondig ondersteunt bewoners bij de nieuwbouw en renovatieprojecten in het overleg met Warmunda. Er is een energiegroep binnen Warmondig ontstaan. Samen met Warmunda wordt een energieplan uitgewerkt met het doel bewoners te motiveren tegen geringe huurverhoging mee te werken aan energiebesparende maatregelen. f.
Prestatieafspraken
In mei 2011 zijn de prestatieafspraken tussen de gemeente Teylingen en de woningcorporaties Stek, Vooruitgang en Warmunda ondertekend. Een werkgroep met vertegenwoordiging van alle ondertekenaars heeft in 2012 deze afspraken gemonitord en openstaande punten verder geconcretiseerd. De prestatieafspraken vormen tevens een input voor het bestuurlijk overleg. Warmunda heeft de prestatieafspraken op haar website gepubliceerd. g. Projecten Medio maart 2012 zijn de woningen in het appartementengebouw aan de Bernhardstraat opgeleverd. Op 18 april is het gebouw feestelijk geopend. De naam voor het gebouw is na een prijsvraag onder de bewoners “de Anjer” geworden. Het nieuwbouwplan bestaat uit 21 levensloopbestendige woningen met een ondergrondse parkeergarage, 12 sociale huurwoningen en 9 koopwoningen. Van de 9 koopwoningen waren er eind 2012 nog 3 woningen niet verkocht. Projecten In 2012 zijn de werkzaamheden voor groot onderhoud aan 31 woningen Warmundastraat / Van Beverninkstraat aanbesteed en uitgevoerd. Naast onderhoud aan het casco worden ook hier de badkamers, keukens en toiletruimtes aangepakt. Bij alle onderhoudsprojecten en bij nieuwbouw kunnen bewoners keuzes maken uit kleur en soorten tegelwerk, sanitair en keukenuitrusting. In veel gevallen maken bewoners gebruik van de mogelijkheid om, tegen betaling van de meerkosten, extra voorzieningen aan te laten brengen als extra keukenkasten of luxere kranen. In 2012 zijn plannen uitgewerkt voor de aanpak van 9 woningen aan de Mathenessestraat. Na inventarisatie van de wensen van de zittende bewoners is bekeken of een renovatieplan technisch en financieel haalbaar is Daarbij wordt ook gekeken in hoeverre de energieprestatie van de woningen kan worden verbeterd. De plannen zullen in 2013 verder worden uitgewerkt waarna een besluit tot renovatie dan wel sloop/nieuwbouw zal worden genomen. Bij mogelijke ontwikkelingen in de Dorpskern Warmond wil Warmunda graag vroegtijdig betrokken worden. Dit om de mogelijkheden te kunnen afstemmen met haar strategisch voorraad beleid. In de prestatieafspraken is hierover opgenomen dat op locaties waar de gemeente een positie heeft dit ook zal plaatsvinden. Warmunda is eind 2011 door de gemeente Teylingen uitgenodigd een rol te spelen in de ontwikkeling van woningen op de voormalige gemeentewerf. In 2012 is dit opgepakt en zijn met de gemeente een aantal varianten uitgewerkt. Deze studies hebben uitgewezen dat het niet mogelijk is om tot een acceptabele exploitatie te komen. Dit heeft alles te maken met de noodzakelijke geluidwerende voorzieningen vanwege de ligging aan de spoorlijn, de beoogde stedenbouwkundige opzet en de door de gemeente gevraagde grondprijs. Onderzocht wordt nog of met een geheel andere stedenbouwkundige opzet een beter resultaat te behalen is. Warmunda heeft in 2011 haar Strategisch Voorraad Beleid geactualiseerd. Met hulp van adviesbureau Companen zijn de demografische ontwikkeling in kaart gebracht, is de vraag naar type
11
woningen geanalyseerd. Hieruit is de veranderopgave geformuleerd. Dit is gelegd naast een analyse van de huidige voorraad qua type, prijs, technische staat en verhuurbaarheid. Per complex is geformuleerd wat de gewenste matregelen zijn. Daarmee kan een deel van de veranderopgave worden ingevuld. De restopgave kan mogelijk nog worden ingevuld bij nieuwbouwprojecten. Met de uitwerking van de in het SVB opgenomen herstructureringsplannen is in 2012 een aanvang gemaakt. De drie corporaties in Teylingen hebben zich sterk gemaakt om de sociale opgave in de ontwikkeling van het plan Hooghkamer in Voorhout te verkrijgen Daartoe hebben ze een samenwerkingsovereenkomst getekend. De intentie is dat van de sociale woningen alle drie de corporaties een deel voor haar rekening neemt. In de gesprekken met gemeente en ontwikkelaars treden de corporaties gezamenlijk op om de positie te verstevigen. Door inbreng van de corporaties is het uitwerkingsplan op een aantal onderdelen aangepast. Zodra deelplannen geconcretiseerd gaan worden zullen de corporaties volgens vooraf afgesproken verdeling van aantallen zelfstandig met de betrokken ontwikkelaar afspraken maken. h. Ruimtelijke Ordening Nieuwbouwmogelijkheden in Warmond zijn beperkt. Binnen de rode contouren rond Warmond is weinig ruimte voor nieuwbouw. Buiten de rode contour zal vanwege de geluidscontour van Schiphol geen ruimte voor woningbouw worden gegeven. De woningmarkt in Warmond zit flink op slot. Hierdoor is er nauwelijks ruimte voor startende gezinnen om zich in Warmond te vestigen. Dit kan ernstge gevolgen hebben op het voorzieningenniveau binnen die kern Warmond. De vergrijzing in de kern Warmond gaat de komende jaren sneller dan in de rest van de regio. In Warmond is een tekort aan voor senioren geschikte woningen. In het Strategisch Voorraad Beleid worden bovenstaande knelpunten opgepakt. De mogelijkheden om meer levensloopbestendige woningen te realiseren worden opgepakt binnen de bestaande voorraad een deel te herstructureren. Schaarse nieuwbouwmogelijkheden die zich aandienen zullen worden benut om nog beter op de vraag in te spelen. Door voor senioren aantrekkelijke woningen te realiseren en deze plaatselijk toe te wijzen ontstaat ruimte voor gezinnen. De uitdaging is in 2012 verwoord in het ondernemingsplan “Werken aan vitaal Warmond”
i.
Participatie
De Woningstichting participeert met gemeente, politie, GGD en zorginstellingen in het Zorgoverleg over het eventueel verlenen van hulp en bijstand aan inwoners van de gemeente Teylingen. Er vindt incidenteel overleg plaats met de Stichting Welzijn Teylingen en de Warmondse Bond van Ouderen (WBO). De Woningstichting is lid van de vereniging van woningcorporaties Aedes en heeft de bijhorende Aedescode onderschreven. De Woningstichting participeert binnen deze vereniging in de kring voor kleine woningcorporaties Zuid Holland. De Woningstichting is aangesloten bij de Vereniging van Woningcorporaties Holland Rijnland. Warmunda heeft zich aangesloten bij de Teylinger Ondernemers Vereniging.
12
2 Kengetallen bezit Het woningbezit van Warmunda bevindt zich uitsluitend in de dorpskern Warmond. Onderstaand een overzicht van het bezit onderverdeeld naar woningtype en huurprijs (per eind 2012): Type Woning Eengezins Flatwoning max. 1 Persoons Flatwoning overig Seniorenwoningen
Huurgroep Huurgroep Huurgroep Huurgroep A* B* C* D Totaal 26 234 101 5 366
Totaal
83
15
0
98
53 37
57 52
9 25
119 114
199
358
135
5
*Verklaring huurgroepen: A. = Goedkoop tot € 366,37 B. = Betaalbaar (van € 3616,37 tot € 561,98) C. = Duur vanaf € 561,98 tot € 664,67 D. = vrije sector vanaf € 664,67
697
Bij mutatie worden de huren opgetrokken naar de streefhuur (vanaf december 2011 naar 80 % maximaal redelijk volgens het WWS exclusief schaarste punten) Daardoor vindt er een kleine verschuiving plaats naar duurdere huren. Met het optrekken van de streefhuren naar 80% maximaal redelijk komen een aantal woningen boven de huursubsidiegrens. Binnen het strategisch voorraadbeleid is bepaald dat Warmunda zo`n 100 woningen net boven de huurtoeslaggrens wil aanbieden voor woningzoekenden met een inkomen tussen € 34.085,- en € 45.000,- In het SVB is een aantal complexen hiervoor (deels) aangewezen. Om het aantal te beperken worden andere woningen die bij 80% net boven de grens uitkomen in huur afgetopt tot net onder de huurtoeslaggrens. Bij de formulering van het beleid is rekening gehouden met prestatieafspraken rond de gewenste kernvoorraad. Eveneens kan een indeling worden gemaakt naar de grootte van de woning, gemeten naar het aantal kamers. Type woning Eengezins Flat max 1 pers. Flat overige Senioren
7 8 0 0 0
6 31 0 0 0
Totaal
8
31
Aantal kamers per woning 5 4 3 188 131 0 0 0 10 1 29 27 0 14 75 189
174
112
2 8 0 54 33
1 0 88 0 0
Totaal 366 98 111 122
95
88
697
Door toevoeging van de twaalf huurwoningen aan de Bernhardstraat is het aantal senioren woningen toegenomen. Voor het overige zijn er geen verschuivingen. Uit het overzicht blijkt dat bijna de helft van het woningbestand uit ééngezinswoningen bestaat met 4 of 5 kamers. De éénkamerwoningen zijn met 12,8% ruim vertegenwoordigd. De uitkomsten van het Strategisch Voorraad Beleid geven aan dat er een toenemende vraag naar appartementen met lift is. De vraag naar kleine (één- en tweekamer woningen) neemt sterk af. Bij concretisering van het SVB wordt op deze tendensen ingespeeld. De relatieve kwaliteit van de woningen (grootte van de woning en de aanwezigheid van voorzieningen) wordt uitgedrukt in een aantal punten volgens het Woning Waardering Stelsel. Een en ander is weergegeven in de volgende tabel. Bij mutatie wordt de woningwaardering gecontroleerd en zo nodig gecorrigeerd. Het aantal punten per woning stijgt licht doordat energiebesparende maatregelen in het WWS meetellen. Bij een hoger energielabel worden meer punten toegekend. In de tabel is geen rekening gehouden met de extra toe te kennen schaarste punten.
13
Type woning Eengezins Flatwoning 1 persoons Flatwoning overig Seniorenwoning
Tot 100 0 66 18 18
Totaal
102
Aantal punten per woning 100 tot 150 tot meer dan 150 175 175 108 170 88 32 0 0 88 11 2 51 36 9 279
217
99
Totaal 366 98 119 114 697
Ten behoeve van het huurbeleid is een indeling gemaakt van aantallen woningen naar woningtype en percentage maximaal redelijk huur. De gemiddelde huur van onze voorraad is 67,8% van de maximaal redelijke huur. In 2011 was dit percentage 66,6% Door de geringe mutatiegraad is ook de stijging van de gemiddelde huur beperkt. % max. Eengezins
Flat
Flat
Redelijk woningen 1 pers. Overige Senior Totaal
%
<65
176
28
36
14
254
36,4%
<70
110
30
35
50
225
32,3%
<75
47
13
9
20
89
12,8%
<80
15
5
22
14
56
8,0%
≥80
18
22
17
16
73
10,5%
98
119
114
697
100%0%
Totaal 366
Warmond heeft van de drie kernen binnen de gemeente Teylingen de grootste vergrijzing. Het aanbod geschikte seniorenwoningen binnen het bezit van Warmunda is beperkt. In de ontwikkeling van nieuwbouw houdt Warmunda rekening met dit feit. Nieuwe appartementen worden levensloopbestendig gebouwd. De appartementen moeten daarnaast ook aantrekkelijk zijn voor andere groepen woningzoekenden. Demografische prognoses geven aan dat na de vergrijzinggolf (over circa 20 jaar) weer langzaam een verjonging optreedt. Uit de ervaringen die de Woningstichting met het toewijzen van woningen heeft opgedaan kunnen de volgende conclusies worden getrokken: 1. De vraag naar kleine, veelal éénkamerwoningen nam in 2011 sterk af. Het wordt steeds moeilijker een kandidaat voor dit type woning te vinden. Bij dit type woningen is sprake van toenemende beheersproblemen, overlast en betalingsachterstanden. 2. Met de afschaffing van de overgangsregeling binnen de woonruimteverdeling zijn de kansen voor starters wel toegenomen, echter door het geringe aantal mutaties blijven de kansen beperkt. 3. Er is een groeiende kloof in woonlasten tussen mensen die huren en kopers van een eigen woning. Dit betekent dat de vraag naar huurwoningen toeneemt, ook voor mensen met een wat ruimer inkomen. De “Brussel maatregel” heeft tot gevolg dat woningzoekenden met een middeninkomen tussen wal en schip vallen. 4. Door vergrijzing neemt de vraag naar geschikte seniorenwoningen sterk toe. De druk op die woningen wordt nog eens vergroot doordat ouderen vaak langer zelfstandig blijven wonen en de zorg aan huis wordt geleverd. Om tegemoet te komen aan de wens naar extra luxe voert Warmunda een soepel beleid ten aanzien van zelf aangebrachte voorzieningen. Bewoners krijgen veel ruimte om zelf veranderingen aan te brengen en daarmee hun woning naar eigen smaak aan te passen. Bij ingrepen in de woning zoals het aanpassen van keukens en badkamers worden de bewoners in de gelegenheid gesteld zelf te kiezen uit kleuren van tegels en keukenuitrusting. Tegen betaling kunnen er aanvullende voorzieningen worden aangebracht.
14
Het tekort aan specifiek voor senioren geschikte woningen is door Warmunda opgepakt door in de nieuwbouwplannen juist voor deze doelgroep te bouwen. Door de bouw van het “Meerpunt” en de “Klimop” zijn er de afgelopen jaren 33 levensloopbestendige woningen aan het bezit toegevoegd. Ook de nieuwbouw Bernhardstraat voorziet in nog eens 21 levensloopbestendige woningen (waarvan 12 sociale huur). Dit sluit aan bij de gemaakte prestatieafspraken met de gemeente Teylingen en het convenant met de Regionale Commissie Gezondheidszorg Zuid-Holland Noord. Bij de toewijzing van deze nieuwbouwwoningen heeft Warmunda met instemming van HollandRijnland de woningen lokaal aangeboden aan de doelgroep 55 jaar en ouder. Daarbij werd voorrang verleend aan senioren die een sociale huurwoning achterlieten Op deze wijze komen er gezinswoningen vrij en komt een doorstroming op gang waarmee de kansen voor jongere starters toenemen.
15
Deel II Volkshuisvestingsverslag 3
Ontwikkelingen omgeving a. Lokaal
Warmunda opereert binnen de gemeente Teylingen en richt haar activiteiten op de woonkern Warmond. Binnen Teylingen wordt intensief overlegd met de woningstichtingen Vooruitgang en Stek om beleid en uitwerking daarvan af te stemmen. In dat kader vindt overleg plaats op ambtelijk en bestuurlijk niveau met de gemeente Teylingen. Woningstichting Warmunda heeft, als onderdeel van de Vereniging Woningcorporaties HollandRijnland, de Prestatieafspraken met de Regionale Commissie Gezondheidszorg onderschreven. Hierin is voor de gemeente een forse uitbreiding van het aantal zorgtoegankelijke woningen opgenomen. Uiteraard vormt dit ook een onderdeel in de gemaakte prestatieafspraken met de gemeente Teylingen. Om aan deze vraag te kunnen voldoen zal door ver- en nieuwbouw toevoeging van geschikte woningen moeten plaatsvinden. In samenspraak met andere partijen probeert Warmunda vorm te geven aan de ambitie om Warmond een prettige woonplaats te laten blijven voor de gestaag groeiende groep ouderen. Warmunda is zich er van bewust dat voor de vitaliteit van het dorp instroom van jongeren ook van wezenlijk belang is en zal haar inspanningen daar de komende jaren ook op richten. b. Regionaal De gemeente Teylingen maakt deel uit van het bestuursorgaan Holland-Rijnland. Hier worden een aantal zaken op regionaal niveau vastgesteld, zoals ruimtelijke ontwikkeling, de woningbouwopgave, wonen en zorg en woonruimteverdeling. Warmunda is aangesloten bij de Vereniging Woningcorporaties Holland-Rijnland. Binnen deze vereniging worden de volkshuisvestelijke belangen met Holland-Rijnland doorgesproken. De Teylingse woningmarkt is een klein onderdeel van de regionale woningmarkt. Vergroting van de regio betekent enerzijds meer kansen voor woningzoekenden die toegang krijgen tot een grotere woningmarkt, anderzijds moeten lokale woningzoekenden concurreren met woningzoekenden uit de regio wanneer zij een (andere) woning in het eigen dorp willen verwerven. Om hen tegemoet te komen, wil Warmunda haar toewijzingsbeleid bij nieuwbouw zo inrichten dat een maximale doorstroming voor de lokale woningzoekende op gang komt. c. Landelijk De invoering van de maatregelen rond Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) activiteiten heeft een grote impact op de volkshuisvesting. Niet alleen voor de corporaties maar vooral ook voor woningzoekenden. Vooral voor woningzoekenden die net boven de grens van € 34.085,(2012) aan inkomen hebben. De maatregelen hebben gevolgen voor de bedrijfsvoering op het gebied van inrichting administratie, financiering en woningtoewijzing. Fundamentele vraag is of en op welke wijze corporaties een taak hebben om woningzoekenden met een inkomen boven de grens van woonruimte te voorzien. Immers in gebieden met hoge prijzen in de koopsector ontstaat een groep met teveel inkomen voor de huursector en te weinig inkomen om een woning te kunnen kopen. Warmunda ziet daarin voor haar een taak en heeft in 2011 haar huurbeleid aangepast. Een deel van de voorraad komt hierdoor net boven de huursubsidiegrens. Warmunda wijst woningen bij mutatie bij voorrang toe aan woningzoekenden met een middeninkomen tot € 45.000,-.
Woningstichting Warmunda heeft de Aedescode onderschreven. Hiermee geeft Warmunda aan zich als maatschappelijk ondernemer te willen profileren en daarover open en transparant verantwoording af te willen leggen aan belanghebbenden, belanghouders en toezichthouders.
16
4
Prestatievelden
In dit deel van het verslag wordt per prestatieveld beschreven welke activiteiten de Woningstichting ontplooid heeft. a. Het bij voorrang huisvesten van de doelgroep Woningen die vrij komen worden door Warmunda toegewezen volgens de huisvestingsverordening van Holland-Rijnland en het convenant woonruimteverdeling Holland-Rijnland. In het convenant zijn criteria als inkomen en gezinsgrootte bij toewijzing van corporatiewoningen losgelaten. Per 1 april 2010 is de regio Holland–Rijnland uitgebreid met de gemeentes van de voormalige regio Rijnstreek. In de nieuwe regio zijn twee woonruimte verdeelsystemen van kracht. In samenspraak met de woningcorporaties, huurdersbelangenverenigingen en de gemeentes in de regio is in 2012 een flinke aanzet gemaakt om te komen tot een woonruimteverordening. Door de corporaties is het nodige voorwerk gedaan om een nieuw gezamenlijk woonruimte verdeelsysteem op te zetten. De planning is er op gericht dat de woonruimteverordening in juni 2012 gereed is. De corporaties hebben bedongen dat er voldoende tijd is (9 maanden) voor testen en implementatie van het nieuw woonruimte verdeelsysteem.
complex 2 3 6 8 9 14 15 17 20 21 22 23 24 25 26 27 28 36
aantal mutaties 1 6 2 2 1 6 1 2 3 13 1 5 1 3 4 1 2 12 66
mutatie graad 8.3% 37.5% 25.0% 9.1% 12.5% 12.0% 3.3% 6.5% 9.7% 33.3% 3.4% 17.9% 7.7% 14.3% 23.5% 7.7% 7.4% 100.0%
Het aantal mutaties in 2012, 66 inclusief 4 vrije sector woningen, is iets hoger dan in 2011. Dit heeft alles te maken met de oplevering van de 12 huurwoningen aan de Bernhardstraat. Met toestemming van de gemeente Teylingen en Holland-Rijnland hebben Teylingers voorrang gekregen bij toewijzing. Dit heeft een doorstroming opgeleverd en zijn extra huurwoningen vrijgekomen voor woningzoekenden. De mutatiegraad lijkt voor 2012 hoog ten opzichte van voorgaande jaren. Warmunda heeft relatief veel 1 en 2 kamerwoningen. In deze complexen (21, 23, 25 en 26) is de mutatiegraad altijd beduidend hoger dan in de overige complexen. De oplevering van de Bernhardstraat geeft een verhogend effect op de mutatiegraad. Laten we de kleine woningen en de Bernhardstraat buiten beschouwing dan is de mutatiegraad voor het overige bezit 4,8% In de telling zitten bovendien nog de mutaties van de herstructurering Norremeerstraat, Kaagstraat. Bewoners kunnen met stadsvernieuwingsurgentie worden geherhuisvest. De woningen die daar vrij komen worden daarna op basis van de leegstandswet tijdelijk verhuurd. Laten we ook deze woningen buiten beschouwing dan is de mutatiegraad op de overige woningen nog maar 3,8%. Dit laatste komt overeen met het beeld van 2011 (3,7% op de
9.5% woningen exclusief ½ kamerwoningen) De verhuisgeneigdheid is in Warmond nog laag.
In bijlage I is een overzicht van alle complexen met straatnamen en huisnummers opgenomen.
17
In 2012 moesten corporaties 90 % van hun sociale woningen toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen onder de € 34.085,- Warmunda heeft besloten de 10% ruimte te reserveren voor stadsvernieuwingsurgenten uit de aangewezen herstructurering projecten. Van de 62 sociale woningen die muteerden zijn er 3 toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen boven de grens. Dit betrof drie nieuwbouwappartementen aan de Bernhardstraat. Deze woningen waren al in 2010 voor start bouw toegezegd. In de 62 mutaties zitten 9 woningen die vanwege de herstructurering tijdelijk via Interveste worden verhuurd in het kader van de leegstandswet. De inkomens van alle tijdelijke huurders liggen onder de grens. Warmunda is in 2012 met 95% ruim boven de gestelde norm gebleven. De regionale huisvestingsverordening Holland-Rijnland stelt geen eisen ten aanzien van inkomen of gezinsgrootte. Bij woningen boven de fiatteringgrens dient de gemeente een verzoek tot huurtoeslag te fiatteren. Warmunda wijst potentiële huurders met een laag inkomen erop dat de gemeente Teylingen dit alleen in bijzondere (gelabelde seniorenwoningen) gevallen doet. De belastingdienst hanteert voor de huurtoeslag een aantal passendheidscriteria. Hiermee wordt bepaald of er recht is op huurtoeslag en zo ja, hoe hoog die wordt. Daarbij zijn de volgende begrippen van belang (bedragen 2012): De kwaliteitskortingsgrens van € 366,37: dit is de maandhuur tot waaraan iemand met een minimum inkomen huursubsidie kan ontvangen. Over het deel dat boven dit bedrag valt wordt de huurtoeslag met 35% gekort. Achterliggende gedachte is dat duurdere woningen meer kwaliteit hebben en ook mensen met een lager inkomen meer horen te betalen voor deze extra kwaliteit. De aftoppingsgrens van € 524,37 voor 1 en 2 persoonshuishoudens of € 561,98 voor huishoudens van 3 personen of meer: het deel van de huur dat boven deze grens ligt komt geheel voor rekening van de huurder. Voor sommige groepen wordt 40% nog gesubsidieerd, mits door de gemeente gefiatteerd, tot de algemene maximale subsidiabele huurprijs van € 664,66. De gemeente Teylingen fiatteert voor de volgende doelgroepen: alleenstaanden, senioren van 55 jaar of ouder en mensen met een beperking. Op de volgende bladzijde zijn de tabellen opgenomen volgens bijlage E van de jaarverslaglegging. Hierbij wordt opgemerkt dat in de tabellen tevens zijn verwerkt de tijdelijke verhuringen in de Vlietwei, Kaagstraat en Norremeerstraat. Totaal 9 tijdelijke verhuringen.
18
1. Aantal eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd in het verslagjaar. Categorie
Huurgroep Huurgroep
Huurgroep
Huishouden
Inkomen
A*
B*
C*
Eenpersoons
≤ Inkomensgrens
17
7
5
(art. 2, a, WHT)
WHT eenpersoons
Eenpersoons
> Inkomensgrens
5
5
3
(art. 2, a, WHT)
WHT eenpersoons
Eenpersoons ouderen
≤ Inkomensgrens
0
0
4
(art. 2, c, WHT)
eenpersoonsouderen
Eenpersoons ouderen
> Inkomensgrens
0
0
1
(art. 2,c, WHT)
eenpersoonsouderen
*Verklaring huurgroepen: A. Tot en met kwaliteitskortingsgrens WHT. B. Hoger dan kwaliteitskortingsgren s tot en met laagste aftoppingsgrens WHT. C. Hoger dan laagste aftoppingsgrens
2. Aantal tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd in het verslagjaar. Categorie Huishouden
Huurgroep Huurgroep Huurgroep Inkomen
A*
B*
C*
0
1
2
0
1
0
0
0
2
0
0
4
Meerpersoons
≤ Inkomensgrens
(art. 2, a, WHT)
WHT eenpersoons
Meerpersoons
> Inkomensgrens
(art. 2, a, WHT) Meerpersoons ouderen
WHT eenpersoons
(art. 2, c, WHT) Meerpersoons ouderen
eenpersoonsouderen
(art. 2, c, WHT)
eenpersoonsouderen
≤ Inkomensgrens
> Inkomensgrens
3. Aantal drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd in het verslagjaar. Huurgroep Categorie Huishouden
Huurgroep A*
Inkomen
B*
Huurgroep C*
Meerpersoons (art. 2, a, WHT)
≤ Inkomensgrens WHT eenpersoons
0
1
3
Meerpersoons (art. 2, a, WHT) Meerpersoons ouderen (art. 2, c, WHT) Meerpersoons ouderen (art. 2, c, WHT)
> Inkomensgrens WHT eenpersoons
0
0
1
≤ Inkomensgrens eenpersoonsouderen
0
0
0
> Inkomensgrens eenpersoonsouderen
0
0
0
19
Labeling In de huisvestingsverordening zijn de toewijzingscriteria voor het overgrote deel losgelaten. Bij de woningtoewijzing via Woonzicht worden de woningen toegewezen op inschrijfwaarde en spelen de criteria inkomen, leeftijd en gezinsgrootte geen rol in de toewijzing. Binnen de regels van de woonruimteverordening vindt nog uitsluitend labeling plaats voor specifieke seniorenwoningen of bewoners met een zorgvraag.
starters
doorstromers
totaal
percentage
Herkomst Overzicht van op woonzicht.nl aangeboden woningen 2012 naar herkomst
Warmond
4
11
14
29%
Teylingen overig
4
4
8
16%
Duin en Bollenstreek
4
4
8%
Leidse regio
11
9
20
41%
overig
2
1
3
6%
totaal
24
25
49
100,00%
toewijzing naar herkomst
We zien een toename van toewijzing aan woningzoekenden uit Warmond en Teylingen ten opzichte van 2011. Dit valt te verklaren doordat de Bernhardstraat bij voorrang aan deze woningzoekenden is toegewezen. Laten we dit effect buiten beschouwing dan blijkt, evenals voorgaande jaren, dat het overgrote deel van de toewijzingen in Warmond naar woningzoekenden uit de regio gaat. Doorstroming binnen de dorpskern, of binnen de gemeente Teylingen blijft beperkt. Evenals voorgaande jaren vinden er meer woningzoekenden uit de Leidse regio dan uit de Duin en Bollenstreek een woning in Warmond. In bovenstaand overzicht zijn niet opgenomen de volgende 17 toewijzingen: - 4 vrije sector woningen - 9 woningen tijdelijk verhuurd via Interveste - 1 toewijzing in het kader van huisvesting bijzondere doelgroepen - 1 woningruil - 2 woningen herhuisvesting i.v.m. stadsvernieuwing
20
Het kwalitatief in stand houden van de voorraad I. Totaal overzicht De onderhoudtechnische- en bouwtechnische Begroting Gerealiseerd staat van de woningen zijn in het algemeen Werksoort (x € 1.000) goed te noemen. De geplande plannen groot- Dagelijks onderhoud 245.717 186.000 onderhoud zijn afgerond. In de Mutatie onderhoud 147.895 165.000 meerjarenbegroting staat voor 2015 nog een 96.514 110.000 ingreep voor 9 woningen aan de Contractonderhoud Mathenessestraat en voor 2016 een ingreep Planmatig onderhoud 175.119 172.713 aan 39 woningen aan de Vlietwei, Ganzenwei 633.713 665.246 ingepland. In 2012 is het project 31 woningen Totaal Warmundastraat / Van Beverninckstraat aanbesteed en uitgevoerd. In de meerjarenbegroting zijn voor alle complexen waar nog geen groot-onderhoud is uitgevoerd posten toegevoegd voor onderhoud aan de binnenzijde van de woning. (keukens badkamers en toiletruimten) Bij de oudere complexen liepen de onderhoudskosten bij mutaties flink op. Ook voor de komende jaren verwachten we nog extra kosten op mutaties omdat in de onderhoudsprojecten niet alle bewoners meedoen met vernieuwing van de keukens en badkamers. Die woningen worden alsnog bij mutatie opgeknapt. Door middel van kwartaalrapportages bewaakt de Woningstichting de voortgang van de uitvoering van de voorgenomen werkzaamheden. Onderstaande tabel geeft een overzicht van enkele kengetallen over de voorgaande jaren. Aantal woningen Aantal reparatieverzoeken Gem. kosten per rep. verzoek Aantal mutaties Gem. kosten per mutatie Gem. kosten planmatig per woning inclusief contractonderhoud
2008 684 612 248 64 1616
2009 701 680 311 62 4.591
2010 685 774 277 32 2.147
2011 685 633 339 40 3.902
2012 697 659 373 66 2241
1561
1.271
540
862
389
II. Toelichting per onderdeel Dagelijks onderhoud Het aantal reparatieverzoeken in 2012 eindigt net onder het niveau dat in de begroting was voorzien. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek zijn hoger uitgevallen dan begroot. De hogere kosten worden vooral veroorzaakt doordat een aantal badkamers en keukens van woningen die niet meededen bij het groot onderhoud alsnog wegens mankementen moesten worden aangepakt. Daarnaast was een niet voorziene vervanging van de collectieve CV installatie in een tweetal te herstructureren complexen een forse tegenvaller. De kosten sluiten op 139 % van de begroting. Bij het opstellen van de begroting wordt voor het niet planmatige onderhoudswerk (dagelijks- en mutatieonderhoud) een inschatting gemaakt op basis van de resultaten van de voorgaande 5 jaar. Jaarlijks ontstaan hierin schommelingen zoals in bovenstaande tabel is te zien. Mutatie onderhoud Het aantal mutaties was met 66 in 2012 hoger dan in 2011. Toevoeging van de 12 nieuwbouwwoningen aan de Bernhardstraat zorgt hier deels voor. Ook de 6 mutaties aan de Norremeerstraat en de Kaagstraat in het kader van de stadsvernieuwing zorgen voor een verhoging. In de begroting was gerekend op 58 mutaties. De kosten per mutatie lagen lager dan begroot. Dit valt te verklaren doordat bij de nieuwbouwwoningen Bernhardstraat geen kosten worden gemaakt. De totale kosten mutatieonderhoud sloten op 90% van het begrootte bedrag. Ook in 2012 zijn er bij mutaties een aantal keukens en badkamers vervangen die niet waren meegenomen bij groot onderhoud, of vooruitlopend op groot onderhoud dat op korte termijn staat ingepland.
21
Contracten onderhoud De Woningstichting heeft onderhoudscontracten voor: 1. Centrale verwarming 2. Mechanische ventilatie 3. Verlichting 4. Riolering 5. Liften 6. Kunststof gevelelementen 7. Schoonhouden goten Hieronder vallen dus geen verbruiks- en contractkosten, die verrekend worden in de servicekosten met de huurder. In een aparte begroting en afrekening wordt hierover aan de huurders verantwoording afgelegd. Dit betreft kosten zoals schoonmaak en verlichting van portieken en brandgangen. Kosten tuinonderhoud zijn ook in een contract ondergebracht. Deze kosten worden echter niet meer met de bewoners afgerekend, maar verantwoord onder de post leefbaarheid. Planmatig onderhoud Onder planmatig onderhoud wordt het onderhoud aan bouwkundige elementen verstaan die in een bepaalde onderhoudscyclus worden uitgevoerd, zoals buitenschilderwerk en onderhoud aan dakbedekkingen De begroting 2012 is aangepast met de overlopende posten uit 2011. Een kleine post is doorgeschoven naar 2013. Dit betreft onderzoek voegwerk aan de flats in de Van der Woudestraat, Van Duvenvoordestraat. In de begroting stond een post opgenomen voor kozijnvervanging aan de Vlietwei. In het SVB is dit complex aangewezen om er vervangende nieuwbouw neer te zetten. De werkzaamheden zij vervolgens stopgezet. € 172.713 €0 -€ 9.000 -€ 5.232 € 158.481 € 175.119 -€ 16.638
Begroot 2011 Overlopend vanuit begroting 2011 Doorgeschoven naar 2013 Vervallen werkzaamheden Totaal begroting inclusief correcties Waarvan gerealiseerd Resultaat
Het negatieve resultaat is voornamelijk tot stand gekomen omdat de bijdrage aan de VVE Bernhardstraat 10k niet in de begroting was opgenomen. Daarnaast vielen de noodzakelijke houtrotreperaties bij schilderwerk aan de Kloosterwei tegen. Overzicht werkzaamheden planmatig onderhoud, uitgevoerd in 2012 Complex
Omschrijving werkzaamheden
6 7 17 17 35
Schilderwerk en houtrotherstel Schilderwerk en houtrotherstel Schilderwerk en houtrotherstel Dakbedekking plat dak vervangen Buitenschilderwerk
22
Overzicht planmatige onderhoudswerkzaamheden, doorgeschoven naar 2013 Complex 14b/15b
Omschrijving werkzaamheden Onderzoek voegwerk
Bouwkundige Projecten en groot onderhoud In 2012 is het groot onderhoud aan 31 woningen Warmundastraat / Van Beverninckstraat aanbesteed, opgedragen en uitgevoerd. Bij de woningen zijn keukens, badkamers en toiletruimten geheel vernieuwd. De meeste bewoners, 27 van de 31 hebben hieraan meegedaan. De bewoners konden voor keukens en tegelwerk kiezen uit een ruim assortiment kleuren en uitvoeringen. Naast deze werkzaamheden zijn er de nodige herstelwerkzaamheden aan het casco verricht. De woningen zijn naar energielabel C gebracht door de vloeren te isoleren. Extra aandacht is besteed aan inbraakwerende voorzieningen. Na uitvoering van de werkzaamheden is een tevredenheid enquête uitgezet. Veruit de meeste bewoners waren tevreden over de communicatie en de uitvoering van de werkzaamheden. Als eindoordeel gaven de bewoners een gemiddeld rapportcijfer 8. In 2012 is gestart met planvorming voor de aanpak van 9 woningen aan de Mathenessestraat. Het complex vertoondt een aantal bouwtechnische gebreken. De woningen hebben ook woon technisch een aantal minpunten zoals zeer kleine keukens en badkamers. Bij een inventarisatie onder bewoners is gebleken dat bijna alle bewoners er graag blijven wonen en bereid zijn een huurverhoging te betalen voor een aantal door hen aangedragen geriefsverbeteringen. De plannen worden in 2013 verder uitgewerkt. Uitvoering staat gepland voor 2015 mits de variant renovatie bedrijfseconomisch voldoende opweegt tegen een sloop-nieuwbouw variant. Overzicht complexen met toekomstige bouwkundige projecten Complex 18: 16 woningen Ganzenwei groot onderhoud, uitvoering staat gepland voor 2016.
Voor overzicht complexen met straat en huisnummers zie bijlage I. Nieuwbouwprojecten Nieuwbouw wordt door de Woningstichting gezien als katalysator voor doorstroming van huurders. Daarnaast biedt het de ideale mogelijkheid delen van het bezit bij een mutatie te herpositioneren. De mogelijkheden voor nieuwbouw in Warmond zijn echter zeer beperkt. Warmunda probeert daar waar mogelijk een positie voor ontwikkeling van nieuwbouw te krijgen. Buiten de dorpskern zijn geen mogelijkheden vanwege de rode contouren die strak om de dorpskern liggen en door de geluidscontour van Schiphol waardoor nieuwbouw buiten de kern wordt uitgesloten. De enige mogelijkheden die over blijven zijn nieuwbouw op de schaarse open plaatsen binnen het dorp of door herstructurering van al bebouwde delen. Herenweg 83. Er is een aantal studies gedaan om in het voormalige gebouw van de Rabobank kleinschalig wonen voor senioren te ontwikkelen. Daarbij zijn ook de mogelijkheden om op de locatie nieuwbouw te ontwikkelen bekeken. Bij de uitwerking en vaststelling van het bestemmingsplan Komplan Warmond is de door ons gevraagde ruimte tot herontwikkeling niet gehonoreerd in een wijzigingsbevoegdheid. Het bestemmingsplan consolideert slechts de huidige situatie. Om een herontwikkeling te laten slagen is medewerking van gemeente, provincie en in dit geval ook de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed vereist, aangezien de locatie binnen het beschermd Dorpsgezicht ligt. Het gebouw is per november 2009 voor 5 jaar verhuurd. De huidige huurder heeft aangegeven dat ze zeer tevreden zijn over het pand en een langdurige verlenging, of mogelijk koop voor hen aantrekkelijk is. Bernhardstraat. De woningen zijn in maart 2012 opgeleverd. 12 sociale huurwoningen en 9 koopwoningen. Alle huurders waren voor de start van de bouw al bekend. Bewoners konden daardoor kiezen uit een ruim
23
assortiment uitvoering en kleuren van keukens en tegels. Dit wordt door bewoners als bijzonder plezierig ervaren. De verkoop van de woningen verliep minder voorspoedig dan verwacht. Voor start van de bouw in 2010 leek de woningmarkt nog redelijk gunstig ook al had zich al een kentering ingezet. Bij aanvang van de bouw waren 4 van de 9 woningen verkocht. Tijdens de bouw zijn er nog 2 verkocht. Bij oplevering stonden er nog 3 te koop. Ondanks alle inspanningen om de woningen extra onder de aandacht te brengen is het niet gelukt de resterende 3 nog in 2012 verkocht te krijgen. Vervangende nieuwbouw in het kader van Strategisch Voorraadbeleid Binnen het Strategisch Voorraadbeleid zijn een aantal complexen aangewezen om te herstructureren. In totaal gaat het om ruim 80 woningen. Een grote opgave wordt om zittende bewoners passend te herhuisvesten. Daarom is aan de uitvoering een planning gekoppeld over meerdere jaren. Bij de huidige mutatiegraad wordt er van uitgegaan maximaal 17 bewoners per jaar vanwege de herstructurering te kunnen plaatsen. In de plannen zit de herstructurering van een complex 1-2 kamerwoningen aan de Vlietwei. Dit complex kan relatief snel worden opgepakt omdat hier de mutatiegraad veel hoger ligt, en bewoners makkelijker vervangende ruimte kunnen krijgen omdat ook andere kleine woningen vaker muteren. Vervolgens kan de nieuwbouw op die locatie als katalysator meewerken voor de herhuisvesting uit andere complexen. Voor de Vlietwei wordt in 2013 een nieuwbouwplan verder uitgewerkt en in procedure gebracht. In 2012 is begonnen met herhuisvesting van de bewoners van complex 3 Norremeerstraat / Kaagstraat. Voor het project is een sociaal plan opgesteld. Voor de bewoners is stadsvernieuwingsurgentie aangevraagd. Simultaan aan het proces van uithuizing wordt een nieuwbouwplan ontwikkeld en in procedure gebracht. Energiebeleid Aedes en Woonbond sloten in juni 2012 het convenant energiebesparing huursector. Uitgangspunt hierin is om alle huurwoningen in 2020 op gemiddeld energielabel B te hebben. Warmunda is in 2012 met het huurdersplatform Warmondig aan de slag gegaan om de mogelijkheden hiertoe voor het bezit van Warmunda in kaart te brengen. Insteek daarbij is om ook onze huurders te motiveren hieraan mee te doen tegen een huurverhoging die wordt afgedekt door een deel van de besparingen. Er is een globale inschatting gemaakt van de te treffen voorzieningen en de daarmee gepaard gaande kosten. Er is een start gemaakt om een proefproject tot in detail uit te werken.
b. Zorgdragen voor Leefbaarheid Inleiding Leefbaarheid is een veelomvattend begrip. Onderdelen van leefbaarheid zijn: verkeersveiligheid, inrichting openbare ruimtes, inbraakveiligheid, toegankelijkheid, aanwezigheid van voorzieningen (scholen, winkels, e.d.) en sociaal contact tussen buurtbewoners. Leefbaarheid is ook een subjectief begrip. In feite is een wijk leefbaar op het moment dat haar bewoners dat vinden. De verhuurbaarheid van woningen en de tevredenheid van huurders is direct gekoppeld aan de leefbaarheid van woningen en wijk. Warmunda richt haar inspanningen dan ook niet alleen op de woningen, maar neemt initiatieven om samen met anderen ook de woonomgeving en woonklimaat te verbeteren. Algemene Activiteiten Woningstichting Warmunda heeft het beleid dat haar woningen aan het politiekeurmerk voor veilig hang- en sluitwerk voldoen. Dit voor zover het bereikbaar is met redelijke kosten. De Woningstichting zorgt ervoor dat haar woningen bij groot onderhoud en mutatie worden voorzien van veilig hang- en sluitwerk. Actief optreden tegen vervuiling of overlast maakt ook deel uit van het bevorderen van leefbaarheid. In dat kader is voorlichtingsmateriaal ontwikkeld ten aanzien van burenoverlast en is een werkproces opgesteld om overlast aan te pakken. Een scherp huurincassobeleid maakt ook onderdeel uit van leefbaarheid.
24
Door overleg met andere instanties (maatschappelijk werk, huisartsen, ouderenwerkers) kunnen we vroegtijdig en adequaat reageren op situaties die aandacht vragen. De Woningstichting participeerde in dit kader in overleggen, die door de gemeente Teylingen worden geïnitieerd. Er wordt, indien nodig, gebruik gemaakt van het meldpunt ‘Zorg en Overlast’ van de GGD. In regionaal verband heeft de Woningstichting met andere corporaties contact gezocht met de Stichting Buurtbemiddeling, die in de Leidse regio actief is. Door inzet van bemiddelaars kunnen sommige overlastsituaties in een vroeg stadium opgelost worden. Warmond is een dorpskern met een bloeiend verenigingsleven. Dat verenigingsleven is van groot belang voor het welbevinden en de sociale cohesie van de inwoners van het Dorp. Reden voor Warmunda om een aantal maatschappelijke en culturele activiteiten middels sponsoring te ondersteunen. Warmunda heeft daartoe een sponsering beleid opgesteld en op haar website geplaatst.
c. Actief zijn op het terrein van wonen en zorg
De komende 20 jaar zal de vergrijzing in Teylingen nog toenemen. Binnen de drie kernen binnen Teylingen treedt dit effect in Warmond het sterkst op. Samen met de extramularisering in de zorg geeft dit een grotere vraag naar levensloopbestendige woningen. Dit gegeven is verwerkt in de prestatieafspraken die zijn gemaakt met de gemeente Teylingen en wordt meegenomen in de besprekingen rond het zorgpakt. Ook in regionaal verband worden afspraken gemaakt tussen de VWHR en de Regionale Commissie Gezondheidzorg Zuid Holland Noord. Woningstichting Warmunda realiseert haar aandeel van dit onderdeel uit de prestatieafspraken de afgelopen jaren door het bouwen van levensloopbestendige appartementen. Dat is al ingezet bij de ontwikkeling van Kop van de Dorpstraat en de KlimOp. Ook appartementen aan de Bernhardstraat zijn levensloop bestendig. In het Strategisch Voorraad Beleid zijn een aantal complexen, gebouwd in de jaren 1957, 1969 / 1971 voor de doelgroep senioren, opgenomen voor herstructurering. Bij de ontwikkeling van nieuwbouw zal een substantieel deel levensloopbestendig worden uitgevoerd. Aan de Dorpsstraat bezit Woningstichting Warmunda het gebouw “de Haven”. Hier wordt huisvesting geboden aan mensen met een verstandelijke beperking. De toewijzing vindt plaats in nauwe samenwerking met ouders van bewoners en kandidaat bewoners. d. Het waarborgen van financiële continuïteit De financiële continuïteit Het jaarresultaat over 2012 bedraagt: € -/- 1013.368. Over 2011 was dit: € -/- 123.171,-. en over 2010: € 1.242.631,-. Het eigen vermogen bedraagt ultimo 2012 € 8.989.357. De gecorrigeerde bedrijfswaarde bedraagt ca. € 36,9 miljoen, de bijbehorende boekwaarde ca. € 24,2 miljoen. Dit betekent een overwaarde van € 12,7 miljoen. De huidige leningportefeuille bedraagt € 14.850.247,-. De renterisico’s die hiermee worden gelopen zijn in kaart gebracht. Om schommelingen in de liquiditeit op te vangen is gebruik gemaakt van de onder gunstige voorwaarden afgesloten kredietfaciliteit (tot € 2.000.000,-) bij de Rabobank. Het financiële beleid is er mede op gericht aflossing van leningen zoveel mogelijk intern te financieren en zo het renterisico te beperken. Het beleggingsbeleid heeft verder als doel overtollige liquide middelen te beleggen met lage risico’s bij banken en andere instellingen met ten minste een AA-rating.
25
Kengetallen over de afgelopen 5 jaar In het volgende overzicht zijn kengetallen opgenomen over het woningbezit, verhuur van woningen, onderhoud, financiën en personeelsbezetting over de afgelopen 5 jaar. 2012
2011
2010
2009
2008
685
685
701
684
684
-
-
16-
-
-
12
-
-
17
-
697
685
685
701
684
Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie Woning/woongebouwen per 1 januari Gesloopt Opgeleverd tijdens boekjaar Woning/woongebouwen per 31 december Onroerende zaken niet zijnde woningen Garages
1
1
1
1
1
Kelders
12
12
12
12
12
Parkeerplaatsen
49
25
25
25
25
Winkels / kantoorgebouw / supermarkt
4
4
4
4
4
Kantoorgebouw (eigen gebruik)
1
1
1
1
1
67
43
43
43
43
Woning/woongebouwen in aanbouw
-
-
17
Parkeerplaatsen in aanbouw Totaal
764
24 764
728
744
744
66
40
32
62
64
Huurachterstand in procenten van de jaarhuur
0,40
0,46
0,75
0,49
0,39
Huurderving in procenten van de jaarhuur
1,39
0,74
0,51
2,39
1,74
Aantal reparatieverzoeken
659
633
774
680
612
Kosten niet-planmatig onderhoud per woning
565
543
413
707
373
Planmatig en contract onderhoud per woning Totaalkosten onderhoud per woning
390 954
862 1.405
540 954
1.271 1.978
1.565 1.938
35,76
12
-
Het verhuren van de woningen Aantal mutaties
Onderhoud
Financiële continuïteit Solvabiliteit
37,31
38,04
34,83
33,51
1,39-
2,09
7,32
1,70
1,13
11,27-
1,23-
12,27
3,88-
4,43-
Current ratio
0,21
0,31
0,37
0,08
0,88
Gewogen gemiddelde rentepercentage leningen
4,19
4,29
4,30
4,37
4,36
Directeur
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Intern beheer
0,56
0,56
0,56
0,56
0,56
Woonruimteverdeling
0,78
0,78
0,78
0,78
0,56
Onderhoud
2,72
2,72
2,72
2,72
2,72
Administratie Totaal ingevulde formatie (36 uurs-basis)
1,33 6,39
1,33 6,39
1,33 6,39
1,11 6,17
1,00 5,83
Omgerekend naar 1.000 woningen
9,17
9,33
9,33
8,80
8,53
Rentabiliteit totaal vermogen Rentabiliteit eigen vermogen (jaarresultaat)
Personeelsbezetting
26
Huurprijsbeleid De Woningstichting heeft gedurende de afgelopen jaren een gematigd huurbeleid gevoerd. In vergelijking met de collega’s uit de regio is Warmunda een van de goedkoopste. In 2012 was sprake van invoering van een inkomensafhankelijke huurverhoging. De regering wist echter de maatregel niet tijdig om te zetten in wetgeving. Uiteindelijk door de minister van WWI een strak huurbeleid opgelegd. Maximaal 2,3% per woning en maximaal 2,3 % over de huursom. Strikt inflatievolgend Doordat dit weinig ruimte biedt voor differentiatie is door Warmunda besloten alle woningen met dit percentage te verhogen. Geen van de huurders maakte bezwaar tegen deze huurverhoging. Bij mutatie worden woningen, die een flinke opknapbeurt hebben gekregen of bij de mutatie krijgen, aangeboden tegen 80% van de maximaal redelijke huur. Een aantal woningen komt hierdoor boven de huurtoeslaggrens. In het SVB zijn woningen aangewezen die als geliberaliseerde woning zullen worden aangeboden. De huur wordt voor deze woningen op 85% van maximaal redelijk gebracht. Woningen die niet als te liberaliseren zijn aangewezen en toch net boven de liberalisatiegrens komen bij 80% worden afgetopt tot net onder de grens. Het aantal te liberaliseren woningen is bepaald naar aanleiding van geografische gegevens en getoetst aan de met de gemeente Teylingen gemaakte prestatieafspraken. Huurincasso en achterstanden Warmunda voert al jaren een strikt incassobeleid. Ten opzichte van 2011 is een daling te zien in de omvang van de huurachterstanden. In alle gevallen wordt geprobeerd om met een betalingsregeling de huurder de kans te geven achterstanden in te lopen. Als dit niet werkt wordt de zaak aan de deurwaarder overgedragen. Als betalingen niet binnenkomen, volgt ontbinding van de huurovereenkomst en wordt de woning ontruimd. Dit is in 2012 niet voorgekomen. In maart 2011 is een convenant met de ISD, GGZ en collega corporaties ondertekend ter voorkoming van uitzettingen. Huurders van Warmunda kunnen zich aanmelden voor hulp bij schulden en worden vervolgens met voorrang behandeld. De afspraak met deze instanties is dat er vervolgens snel en adequaat wordt gehandeld. Door vroegtijdig maatregelen te nemen wordt voorkomen dat schulden oplopen. In 2012 zijn er geen zaken aangemeld in het kader van het convenant. De totale huurachterstand eind 2012 bedroeg 0,44% van de huursom. Hiervan is 0,04% vordering op vertrokken huurders. De resterende 0,40% betreft 48 huurders van wie 5 huurders een achterstand hebben van meer dan twee maanden. Vennootschapsbelasting. Door het ontstaan van een fiscaal verlies als gevolg van afwaarderingen van huurwoningen in 2012 hoeft er voor dit jaar geen vennootschapsbelasting te worden betaald. Lidmaatschappen De Woningstichting is lid van de vereniging van woningcorporaties Aedes en heeft de bijbehorende Aedescode ondertekend. De Woningstichting participeert binnen deze vereniging in de kring voor midden en kleine woningcorporaties. Tevens is de Woningstichting aangesloten bij de Vereniging van Woningcorporaties HollandRijnland. De Woningstichting heeft een verbintenis met 4 Verenigingen van Eigenaren, te weten VVE Dekkersgaard, VVE Meerpunt, VVE Machenlaan en de VVE Bernhardstraat. Per 2012 wordt het beheer en de administratie van de VVE Dekkersgaard door een extern bureau gedaan. Warmunda heeft hier met de bakkerswinkel een minderheidsbelang. Het beheer en de administratie van de overige drie VVE`s wordt door Warmunda gedaan. Het bestuurlijk risico hierin is afgedekt door een verzekering, het financiële risico van de Woningstichting door de maandelijkse bijdrage aan de reserve van de VVE.
27
e. Het betrekken van huurders bij beleid en beheer In 2012 is er een huurdersplatform tot stand gekomen. Dit platform heeft de naam Warmondig overgenomen van de voormalige huurdersvereniging welke zich in 2005 ophief. Het platform werkt nog aan het verkrijgen een juridische status. Er is een concept samenwerkingsovereenkomst opgesteld die getekend kan worden zodra er een rechtsvorm is verkregen. Tot die tijd is er de afspraak dat het overleg al in de geest van de samenwerkingsovereenkomst wordt gevoerd. Bij renovatieplannen en groot onderhoud wordt per complex een bewonerscommissie gevormd waarmee Warmunda de plannen doorspreekt. In 2012 zijn de plannen voor groot onderhoud aan de 31 woningen in de Warmundastraat / Van Beverninkstraat met de bewoners individueel doorgesproken. Voor de plannen Norremeerstraat / Kaagstraat is een bewonerscommissie gevormd. Deze bewonerscommissie wordt bijgestaan door een vertegenwoordiger van Warmondig. Huurders worden door de Woningstichting periodiek geïnformeerd via een nieuwsbrief. Deze nieuwsbrief wordt door de medewerkers in eigen beheer gemaakt en verscheen in 2012 drie maal. Klachtencommissie BBSH Woningstichting Warmunda heeft met een aantal andere corporaties een gezamenlijke klachtencommissie. De deelnemende corporaties zijn: de Noordwijkse Woningstichting, Woningstichting St. Antonius van Padua, Woonstichting Stek, Woonstichting Vooruitgang en Woningstichting Warmunda. In 2011 heeft de klachtencommissie twee klachten van huurders van Warmunda ontvangen. Een klacht werd ongegrond bevonden, bij de andere klacht is de suggestie van de klachtencommissie om een aantal werkzaamheden uit coulance uit te voeren over genomen.
28
5
Verklaring Bestuur
In het voorafgaande is ingegaan op de zes prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector. Woningstichting Warmunda is van oordeel dat aan de hand van deze prestatievelden duidelijk blijkt dat de corporatie een belangrijke bijdrage levert aan het volkshuisvestingsbeleid in Warmond. Een en ander is zonder de medewerking van het werkapparaat niet mogelijk. Wij danken onze medewerkers dan ook voor hun getoonde inzet in 2012. Tevens verklaart het bestuur: uitsluitend werkzaam te zijn geweest op het gebied van de volkshuisvesting; dat in het verslagjaar 2012 de middelen uitsluitend besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting.
Warmond, 9 april 2013
Het bestuur van Woningstichting Warmunda
Was getekend, J.P.M. van Leeuwen, voorzitter.
Was getekend, C.A.H. van den Aardweg, secretaris.
Was getekend, M.H.P. van Winsen, penningmeester.
Was getekend, P.H.M.M. van Dam, vice-voorzitter.
29
6
Verslag Raad van Toezicht
Vanaf januari 2012 was de nieuwe Raad van Toezicht (RvT) compleet. Helaas is het in 2011 niet gelukt een kandidaat op voordracht van de huurders te vinden. In de herfst van 2011 is de RvT dan ook op basis van een profielschets een algemene werving gestart, met de benoeming per 1-1-2012 als resultaat. Het is de intentie om met de in 2011 opgerichte huurdersorganisatie Warmondig nog een gesprek te voeren, teneinde te verkennen of alsnog een van de zittende leden de zetel op voordracht van de huurders zou kunnen invullen. De Raad bestond gedurende het gehele jaar 2012 uit de volgende personen: De heer F.W.T.M. Tetteroo, voorzitter De heer F. Manders Mevrouw M.J. Duiverman De RvT heeft zich in 2012 beziggehouden met de reguliere onderwerpen: viermaal per jaar bespreking van de kwartaalrapportage betreffende financieel beheer, bedrijfsresultaten op het gebied van verhuur en onderhoud en de voortgang in projecten. De RvT heeft een positief oordeel over het reguliere beheer door Warmunda en de gerealiseerde financiële resultaten, alsmede de financiële planning en vooruitzichten. Zij ziet Warmunda als een kleine, gedegen corporatie, die met een kleine maar gemotiveerde groep medewerkers haar werk goed doet. Wel heeft de RvT aangegeven, het noodzakelijk te vinden om een toetsingskader te ontwikkelen, waarmee met name investeringen gerichter kunnen worden besproken. Nu wordt de discussie veelal pragmatisch gevoerd, de RvT heeft de wens dat vooraf expliciete criteria worden vastgesteld met betrekking tot plaats, product, prijs en financieel resultaat. Dit onderwerp is teruggekomen in de bespreking van het ondernemingsplan (zie hieronder punt 3). Naast de reguliere zaken is een vijftal onderwerpen aan de orde geweest die strategisch en structureel van aard zijn. 1. De governance en de aandachtspunten die vanuit de visitatie in 2011 naar voren waren gekomen 2. Financieel statuut 3. Het strategisch voorraadbeheer en de impact daarvan op woningvoorraad en de financiële positie van de corporatie 4. Het ondernemingsplan en met name de strategische keuzes betreffende de toekomst van de corporatie, alsmede het formuleren van een toetsingskader aan de hand waarvan de Raad haar oordeel over nieuwe investeringen en activiteiten kan vormen. 5. De toekomstige positie en het bestuursmodel van de corporatie, mede in het kader van het naderend aftreden van bestuursleden. . Ad. 1 Governance en visitatieresultaten In januari heeft de RvT eerst alleen en daarna samen met het bestuur gesproken over een planmatige aanpak voor opvolging, maar ook voor beoordeling van het bestuur. Met betrekking tot de opvolging: die is in de loop van 2012 aan de orde gekomen en heeft geleid tot een heroriëntatie op de toekomstige positie van Warmunda en het gewenste bestuursmodel. Duidelijk was en is, dat de bestuursleden, al lange tijd in functie, in het kader van de governance code hun functie moeten opgeven. Dit moet echter wel gebeuren op zodanige wijze, dat de continuïteit van de corporatie niet in gevaar komt. Inzake de beoordeling van het bestuur: er was en is geen expliciete systematiek voorhanden aan de hand waarvan een dergelijke beoordeling kan plaatsvinden. De RvT is voorstander van het maken van plannings- c.q. prestatieafspraken met het bestuur, die op haar beurt een dergelijke benadering kiest voor beoordeling van de directeur. Besloten is een dergelijke benadering geleidelijk op te bouwen, te beginnen met een functioneringsgesprek over het functioneren van het bestuur in 2012. Een volgende stap zou zijn: het maken van planningsafspraken voor 2013, aan de hand van het in 2012 op te stellen ondernemingsplan en daaruit afgeleide jaarplannen voor 2013.
30
Het functioneringsgesprek met het bestuur over 2012 is inmiddels vervangen door een conferentie over de toekomst van Warmunda, waarin sterke en zwakke punten aan de orde zijn geweest. Deze conferentie vond in januari 2013 plaats (zie onder ad.5). Hierop volgend heeft de RvT ook vastgesteld, de bezoldiging van het bestuur voor 2013 ongewijzigd te laten. Een ander punt uit de visitatie betreft communicatie met huurders. De oprichting van de huurdersorganisatie was begin 2012 gerealiseerd, hoewel de oprichting van een rechtspersoon nog moet plaatsvinden. De directeur heeft inmiddels regulier overleg met de nieuwe organisatie Warmondig. Op verzoek van de RvT maken de actiepunten, voortvloeiend uit de visitatie, regulier onderdeel uit van de kwartaalrapportage. Geconstateerd kan worden dat de actiepunten inmiddels allemaal zijn opgepakt dan wel afgehandeld. Ad. 2 Financieel statuut In het voorjaar van 2012 heeft het bestuur de Raad van Toezicht geïnformeerd over het beleid inzake derivaten. Hoewel het geldende financieel statuut een vorm van derivaten mogelijk maakte, werd en wordt hiervan bij Warmunda geen gebruik gemaakt. Het een en ander is aanleiding geweest tot aanpassing van het financieel statuut van Warmunda. In de actuele versie is opgenomen, dat indien wordt overwogen derivaten c.q. complexere financiële producten aan te schaffen, altijd een onafhankelijk extern advies wordt ingewonnen. Onderdeel van de procedure is dat over een besluit op basis van het externe advies goedkeuring wordt gevraagd van de RvT. Ad. 3 Strategisch voorraadbeheer Aan het begin van het jaar heeft Warmunda met behulp van het adviesbureau Companen een plan heeft opgesteld waarmee de toekomst van haar bezit in kaart is gebracht. Van de zijde van de RvT is opgemerkt, dat het logischer was geweest om eerst een ondernemingsplan op te stellen en daarna een Strategisch Voorraadbeheer Plan (SVB). Gezien het stadium waarin het plan verkeerde is toch eerst het SVB afgerond en tegelijkertijd het ondernemingsplan voorbereid. Het SVB voorziet in een marktverkenning, waarna de gehele woningvoorraad is doorgelicht en voorzien van een planning. Het financieel effect hiervan is doorgerekend en beoordeeld als verantwoord. Derhalve heeft het bestuur het SVB vastgesteld en de RvT het plan goedgekeurd als richtinggevend voor de toekomst. Inhoudelijk omvat het plan consolidatie van de eengezinswoningen en appartementen, alsmede herstructurering van een complex van 1- en 2-kamerwoningen, die een te groot deel uitmaakten van de woningvoorraad en niet goed verhuurbaar meer zijn. Daarnaast is een vernieuwing van een aantal oudere en technisch slechte eengezinswoningen voorzien. Nieuwbouw vindt plaats ten behoeve van doorstroming: nieuwe eengezinswoningen in plaats van de oude, terwijl seniorenappartementen worden teruggebouwd in plaats van de 1- en 2-kamerwoningen voor jongeren. Een volgende stap is het vernieuwen van een aantal verouderde woningen voor ouderen, gelegen bij een verzorgingshuis. De RvT is van mening, dat het plan een goede mix vormt, en leidt tot vitalisering van de kern van Warmond. Voor deze kern is het van belang dat jongere inwoners woonkansen krijgen om het draagvlak voor voorzieningen en het rijke verenigingsleven voor het dorp te behouden. Verkoop maakt tot op heden slechts op beperkte schaal deel uit van het strategisch voorraadbeheer, doch niet uitgesloten wordt dat de financiële situatie door de verhuurdersheffing van de rijksoverheid dit nodig maakt. Ad. 4 Ondernemingsplan Na de zomer ontving de RvT het concept ondernemingsplan ter goedkeuring. Dit plan was eveneens opgesteld met steun van Companen. Als onderdeel van de procedure was ondermeer een stakeholdersbijeenkomst georganiseerd, waarbij een lid van de RvT als toehoorder aanwezig was. Het ondernemingsplan is door de directeur aan de RvT toegelicht, daarna heeft de raad het intern besproken en commentaar opgesteld ten behoeve van de discussie met het bestuur. In algemene zin heeft de RvT behoefte aan meer algemene kaders voor de corporatie. Hiermee kunnen plannen worden getoetst en beoordeeld worden of het past binnen het beleid van Warmunda. Deze kaders zou de RvT meer en expliciet terug willen zien in het ondernemingsplan. We denken dan aan de beantwoording van vragen zoals: wanneer doet Warmunda iets wel, wanneer niet? Wat zijn financiële randvoorwaarden voor nieuwe projecten? Welke prioriteiten liggen er wanneer keuzes gemaakt moeten worden? En ook heeft de RvT gevraagd om de discussie over de toekomst, waarbij een indringende zelfbeschouwing aan de orde is, te verwerken in het plan.
31
Het bestuur heeft aangegeven dit commentaar te gaan verwerken in het ondernemingsplan, dat in het voorjaar van 2013 afgerond moet worden. Ad. 5 Toekomst oriëntatie en bestuursmodel Naar aanleiding van het voorgenomen aftreden van twee bestuursleden, en twee andere bestuursleden in het daaropvolgende jaar, is de discussie gestart inzake de toekomstige bestuursstructuur van Warmunda. De Raad van Toezicht heeft op basis van een concept notitie van de voorzitter van de RvT en de voorzitter van het bestuur, een eigen notitie opgesteld en voorgelegd aan het bestuur. In deze notitie worden enkele zorgen geformuleerd over de kwetsbaarheid van Warmunda als kleine organisatie en de houdbaarheid van het huidige bestuursmodel met een vrijwillig bestuur. Ook worden twijfels geuit over de haalbaarheid van een tweelagen model. Kern is, dat de RvT voorstelde om een oriëntatie te houden op de toekomst van Warmunda, onder leiding van een externe deskundige. Hierbij zouden kansen en bedreigingen in kaart moeten worden gebracht en vertaald in consequenties voor de toekomst van de organisatie, t.a.v. de aspecten financiën, klanten, continuïteit en doelmatigheid. Op basis van deze analyse zouden conclusies moeten worden getrokken ten aanzien van de vraag of samenwerkingsvarianten moeten worden verkend en de vraag welk bestuursmodel het meest passend is. De werkconferentie over dit onderwerp is in januari 2013 gehouden en dit heeft geleid tot verkenning van samenwerking met andere corporaties, met behoud van de zelfstandigheid van de corporatie. Deze verkenning moet in 2013 haar beslag krijgen.
32
7
Verklaring Raad van Toezicht
De Raad van Toezicht heeft de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag goedgekeurd. De Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de gegeven toelichting door het bestuur en van de bevindingen van B.D.O. accountants. Met dank aan alle medewerkers voor de prestaties die in 2012 geleverd zijn.
Warmond, 9 april 2013
De raad van toezicht
Was getekend, F.W.T.M. Tetteroo, voorzitter.
Was getekend, F.L.J.W. Manders, lid.
Was getekend, M.J. Duiverman, lid.
33
34
Jaarrekening 2012 April 2013
35
Balans per 31-12-2012 na resultaatbestemming (bedragen in euro's)
ACTIVA
31-12-2012
31-12-2011
21.780.851
22.528.350
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
26.112
933.508
261.401 22.068.364
483.591 23.945.449
2.241.920 2.241.920
1.958.696 1.958.696
Vastgoed bestemd voor verkoop
523.869
-
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Totaal voorraden
523.869
412.452 412.452
Huurdebiteuren
17.248
21.336
Overige vorderingen
70.680
260.036
Overlopende activa Totaal vorderingen
37.773 125.701
32.436 313.807
Effecten
93.750
95.625
Liquide middelen
85.851
82.532
829.171
904.417
25.139.456
26.808.561
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen Vlottende activa Voorraden
Vorderingen
Totaal vlottende activa
Totaal activa
36
Balans per 31-12-2012 na resultaatbestemming (bedragen in euro's)
PASSIVA
31-12-2012
31-12-2011
8.989.357 8.989.357
10.002.725 10.002.725
546
4.440
12.284.218 12.284.218
13.850.246 13.850.246
3.405.029
2.077.341
116.232
353.570
Eigen vermogen Overige reserves Totaal eigen vermogen
Voorziening latente belastingen
Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Totaal langlopende schulden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Onderhanden projecten Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
37
13.982
12.006
-
103.389
330.093 3.865.335
404.842 2.951.149
25.139.456
26.808.561
Winst- en verliesrekening over 2012 (bedragen in euro's)
Begroting 2012
Boekjaar 2012
Boekjaar 2011
3.866.000
3.891.607
3.727.915
78.000
71.399
67.494
244.000
119.965
141.900
36.000
45.368
17.806
6.000 4.230.000
10.571 4.138.910
8.945 3.964.060
1.035.000
1.272.460
541.536
-
1.701.386
937.734
323.000
326.917
317.171
Sociale lasten
36.000
42.596
32.904
Pensioenlasten
64.000
64.644
61.665
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Resultaat uit verkopen Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Lonen en salarissen
Lasten onderhoud
868.000
665.246
962.206
Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
528.000 2.854.000
482.076 4.555.325
601.507 3.454.722
Bedrijfsresultaat
1.376.000
416.415-
509.338
Financiële baten en lasten Rentebaten
90.000
62.048
46.644
Rentelasten
673.000
662.895
683.573
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
793.000
1.017.262-
127.592-
Belastinglast
320.000
3.894-
4.422-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
473.000
1.013.368-
123.171-
Buitengewone baten
-
-
-
Buitengewone lasten
-
-
-
Jaarresultaat
473.000
38
1.013.368-
123.171-
Waarderingsgrondslagen per 31 december 2012
WAARDERINGSGRONDSLAGEN ALGEMEEN Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro's tenzij anders aangegeven. De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) en in overeenstemming met de verslaggevingvoorschriften en bepalingen zoals vermeld in Titel 9 boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Deze uitzonderingen zijn opgenomen in richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector presentatie- , waardering- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd.
BALANS Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onder het sociaal vastgoed vallen de activiteiten die geclassificeerd zijn als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Hieronder valt de verhuur van woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens en de daarbij behorende aanhorigheden. Het sociaal vastgoed in exploitatie is gekwalificeerd als bedrijfsmiddel en gewaardeerd tegen historische kosten, verminderd met de daarop gepleegde afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, dan wel tegen lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn lineair berekend en worden onderscheiden naar de volgende componenten. Component
Afschrijvingstermijn
Grond
Geen
Casco
50 jaar
Installaties
25 jaar
Inrichting
15 jaar
Groot onderhoud
25 jaar
Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt als product-markt-combinaties ingedeeld naar 5 types. 1. Gezinswoningen 2. Startersappartementen 3. Seniorenappartementen 4. Overige appartementen 5. Niet-woningen Indien de bedrijfswaarde per product-marktcombinatie lager is dan de historische kostprijs vindt waardering plaats op basis van de lagere bedrijfswaarde.
39
Waarderingsgrondslagen per 31 december 2012
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de op balansdatum bestede kosten, toegerekende rente en kosten van het werkappartaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. In aftrek wordt genomen een bijzondere waardevermindering (onrendabele top) waarbij rekening wordt gehouden met de overwaarde binnen de p.m.c. waartoe het complex in ontwikkeling gaat behoren. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens de lineaire methode en worden onderscheiden naar de volgende componenten: Component
Afschrijvingstermijn
Kantoorgebouw
50 jaar
Computerapparatuur
5 jaar
Inventaris
10 jaar
Programmatuur
6 jaar
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onder het commercieel vastgoed vallen de activiteiten die niet geklassificeerd zijn als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Hieronder valt de verhuur van woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, commerciele ruimtes en de losse verhuur van kelderruimtes en parkeerplaatsen. Het commercieel vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen historische kosten, verminderd met de daarop gepleegde afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, dan wel tegen lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn lineair berekend en worden onderscheiden naar de volgende componenten. Component
Afschrijvingstermijn
Grond
Geen
Casco
50 jaar
Installaties
25 jaar
Inrichting
15 jaar
Groot onderhoud
25 jaar
Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt als product-markt-combinaties ingedeeld naar 2 types. 1. Gezinswoningen 2. Niet-woningen Indien de bedrijfswaarde per product-marktcombinatie lager is dan de historische kostprijs vindt waardering plaats op basis van de lagere bedrijfswaarde.
40
Waarderingsgrondslagen per 31 december 2012
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de op balansdatum bestede kosten, toegerekende rente en kosten van het werkappartaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. In aftrek wordt genomen een bijzondere waardevermindering (onrendabele top) waarbij rekening wordt gehouden met de overwaarde binnen de p.m.c. waartoe het complex in ontwikkeling gaat behoren. Vlottende activa Voorraden De voorraden zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Opgenomen zijn de kosten per balansdatum van de in ontwikkeling, respectievelijk in uitvoering zijnde projecten van nog onverkochte koopwoningen. Hierop zijn eventuele afwaarderingen in mindering gebracht. Onderhanden projecten Opgenomen zijn de kosten per balansdatum van de in ontwikkeling, respectievelijk in uitvoering zijnde projecten van verkochte koopwoningen. Hierop zijn in mindering gebracht de gedeclareerde termijnen aan de kopers per balansdatum. De winstneming in het boekjaar is naar rato van de voltooiing van het project per balansdatum (percentage of completion methode). Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Indien van toepassing wordt rekening gehouden met een voorziening voor oninbaarheid. Effecten De ledencertificaten van de Rabobank worden gewaardeerd op actuele waarde. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Passiva Voorziening latente belastingen De voorziening latente belastingen bestaat uit het verschil tussen de marktwaarde en de nominale waarde van de leningenportefeuille vermenigvuldigd met het tarief voor de vennootschapsbelasting. De marktwaarde van de leningenportefeuille wordt bepaald aan de hand van de rentecurve die is opgenomen in VSO 2. De voorziening valt jaarlijks vrij door betaling van vennootschapsbelasting over fiscaal lagere rentelasten dan commercieel, gedurende de gemiddelde resterende looptijd van de leningenportefeuille. De voorziening latente belastingen is opgenomen tegen nominale waarde.
41
Waarderingsgrondslagen per 31 december 2012
Langlopende en kortlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Deze is over het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Na eerste waardering worden de langlopende schulden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. WINST- EN VERLIESREKENING Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor balanswaardering. Bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het jaar waarin de prestaties zijn verricht. Voor de toerekening van de bedrijfslasten wordt, waar mogelijk, de causale samenhang tussen baten en lasten als grondslag gehanteerd. Verliezen en risico's die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Bedrijfsopbrengsten Huren Deze opbrengsten betreffen de netto huren (exclusief vergoedingen voor leveringen en diensten) na aftrek van huurderving. Vergoedingen Deze opbrengsten betreffen de vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten (boven op de netto huurprijs) na aftrek van gederfde vergoedingen. Resultaat uit verkopen Hieronder is oppgenomen de winst uit verkoop van woningen. Winstneming op onderhanden projecten wordt bepaald naar rato van de voltooiing van het project per balansdatum (percentage of completion methode). Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Hieronder zijn opgenomen de direct toerekenbare loonkosten van projectleiders, inclusief een opslag voor overige beheer- en administratiekosten, aan onroerende zaken in ontwikkeling. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden de vergoedingen voor algemeen beheer en de overige bedrijfsopbrengsten verantwoord.
42
Waarderingsgrondslagen per 31 december 2012
Bedrijfslasten Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Daarbij wordt een indeling gemaakt naar de componenten zoals vermeld onder de materiele vaste activa. Overige waardeveranderingen De complexen zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs minus afschrijving of tegen lagere bedrijfswaarde. Indien de bedrijfswaarde structureel lager is dan de historische kostprijs vindt een afwaardering plaats. Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Hieronder zijn de salarissen van de in het boekjaar werkzame medewerkers opgenomen, alsmede de betaalde bedragen voor inhuur van medewerkers niet in loondienst. Wat betreft de pensioenlasten bestaat er geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in het geval van een tekort bij het pensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Op basis hiervan is deze pensioenregeling in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling. Dat houdt in dat in de winst en verliesrekening een pensioenlast is opgenomen gelijk aan de in dat jaar verschuldigde premie. Lasten onderhoud Hieronder worden de kosten ten behoeve van het klachten-, mutatie , contract- en planmatig onderhoud verantwoord. De kosten van de eigen Technische dienst zijn opgenomen onder lonen en salarissen, sociale lasten, pensioenlasten en overige bedrijfslasten. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen verzekeringen en leveringen van goederen en diensten. Financiële baten en lasten Rentebaten Hieronder valt de ontvangen rente van op korte- en lange termijn uitgezette middelen en de toegerekende rente aan activa in ontwikkeling. Rentelasten Hieronder valt de betaalde rente over langlopende en kortlopende schulden.
43
Waarderingsgrondslagen per 31 december 2012
Belastinglast Sinds 1 januari 2008 vallen de corporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de VSO 2. De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Woningstichting Warmunda heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. De belastingen over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscale verliezen uit voorgaande boekjaren, vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Buitengewone baten en lasten Onder de buitengewone baten en lasten worden die posten opgenomen die niet uit normale bedrijfsactiviteiten voortkomen en dus niet in het normale bedrijfsresultaat worden verantwoord.
KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen, exclusief de rekening courant schuld bij de bankier.
44
Toelichting op de balans per 31 december 2012 (bedragen in euro's)
BALANS VASTE ACTIVA Woningstichting Warmunda past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Warmunda haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Warmunda voor de historische kostprijs. Ook het commercieel vastgoed is gewaardeerd tegen historische kostprijs. De classificatie naar sociaal en commercieel vastgoed als gevolg van het toepassen van de nieuwe RJ 645, kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten heeft Warmunda de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De stelstelwijziging heeft geen effect op het beginvermogen en op het resultaat over het boekjaar. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie
Woningen en woongebouwen
Niet zijnde woningen
Vastgoed in ontwikkeling Onroerende en bestemd voor roerende zaken eigen ten dienste van exploitatie exploitatie
Totaal sociaal vastgoed in exploitatie
Saldo per 1 januari: - aanschafwaarde
30.573.805
375.851
- cumulatieve afschrijvingen
6.319.181-
6.126-
- cumulatieve waardeveranderingen
2.096.000-
-
Boekwaarde per 1 januari
22.158.625
369.725
1.871.242 -
553.973 70.383-
937.734933.508
33.374.872 6.395.6903.033.734-
483.591
23.945.449
Mutaties in het boekjaar: - investeringen - naar in exploitatie - naar commercieel vastgoed
113.089 1.604.770
262.000
1.266.898
1.379.987
3.112.027-
1.245.257-
260.162-
131.000-
1.124.771-
9.426-
- waardeveranderingen
926.000-
276.000-
937.734
191.863-
456.129-
Saldo mutaties
593.073-
154.426-
907.396-
222.190-
1.877.084-
506.851
26.112
553.973
-
100.709-
- afschrijvingen
391.16230.327-
1.164.523-
Saldo per 31 december: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen - cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december
32.031.503 7.443.951-
15.552-
3.022.000-
276.000-
-
191.863-
215.299
26.112
261.401
21.565.552
33.118.440 7.560.2133.489.86322.068.364
Toelichting saldo per 1 januari Per 1 januari 2012 zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie. Van de woningen en woongebouwen is een woning waarvan de huurprijs boven de huurtoeslaggrens viel overgeheveld naar het commerciele vastgoed. 45
Toelichting op de balans per 31 december 2012 (bedragen in euro's)
Van de niet zijnde woningen zijn de bedrijfspanden, kelderboxen, garagebox en de los verhuurde parkeerplaatsen overgeheveld naar het commerciele vastgoed. In het overzicht hieronder is de herclassificatie weergegeven:
Stand per 1-1-2012 (jaarrek. 2011)
Naar sociaal vastgoed in exploitatie
Naar commercieel vastgoed in exploitatie
Woningen en woongebouwen Saldo per 1 januari: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen - cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari
30.613.885
30.573.805
6.329.820-
6.319.181-
2.096.000-
2.096.000-
40.079 10.639-
22.188.065
22.158.625
29.440
2.461.850
375.851
2.085.999
Niet zijnde woningen Saldo per 1 januari: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen - cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari
162.869-
6.126-
-
-
2.298.981
369.725
156.7441.929.255
Toelichting mutaties in het boekjaar Woningen en woongebouwen Investeringen Groot onderhoud Oranjebuurt
104.383
Geriefsverbeteringen Totaal
8.707 113.089
De post geriefsverbeteringen betreft kleine geriefsverbeteringen zoals dubbel glas, dakramen, renovatie badkamers en het aanbrengen van c.v.'s tegen huurverhoging. Naar in exploitatie Nieuwbouw Bernhardstraat huurwoningen
1.088.000
Groot onderhoud Warmundastraat Totaal
516.770 1.604.770
Naar commercieel vastgoed Geliberaliseerde huurwoningen
210.152-
Groot onderhoud Warmundastraat Totaal
50.010260.162-
46
Toelichting op de balans per 31 december 2012 (bedragen in euro's)
Niet zijnde woningen Investeringen Nieuwbouw Bernhardstraat parkeergarage Totaal
262.000 262.000
Naar commercieel vastgoed Bernhardstraat parkeergarage losse verhuur Totaal
131.000131.000-
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Investeringen Project Bernhardstraat huurwoningen
724.015
Project groot onderhoud Warmundastraat
516.770
Project Kaagstraat-Norremeerstraat
24.771
Project Vlietwei Totaal
1.342 1.266.898
Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie Bernhardstraat huurwoningen
2.023.237-
Bernhardstraat parkeergarage
572.020-
Groot onderhoud Warmundastraat Totaal
516.7703.112.027-
Waardeveranderingen: Waardeveranderingen project Bernhardstraat huurwoningen
307.523-
Bernhardstraat onrendabel huurwoningen
935.237
Bernhardstraat onrendabel parkeergarage Totaal waardeveranderingen
310.020 937.734
47
Toelichting op de balans per 31 december 2012 (bedragen in euro's)
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
Woningen en woongebouwen 40.079 10.63929.440
Saldo per 1 januari: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen - cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - investeringen - naar in exploitatie - van sociaal vastgoed - afschrijvingen - waardeveranderingen Saldo mutaties Saldo per 31 december: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen - cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december
Niet zijnde woningen 2.085.999 156.7441.929.255
260.162 52.146-
131.000 55.791-
208.016
75.209
300.241 62.785237.456
Totaal commercieel vastgoed in exploitatie 2.126.079 167.3831.958.696
2.216.999 212.5352.004.464
Toelichting mutaties Woningen en woongebouwen Van sociaal vastgoed Geliberaliseerde huurwoningen Groot onderhoud Warmundastraat Totaal
210.152 50.010 260.162
Niet zijnde woningen Van sociaal vastgoed Bernhardstraat parkeergarage losse verhuur Totaal
131.000 131.000
Voor 2012 is gekozen voor een andere indeling van de p.m.c.'s. Voorheen werd het bezit ingedeeld in de p.m.c.'s woningen en overig (commercieel) bezit. Om een betere aansluiting te verkrijgen met het huidige beleid van de woningstichting is ervoor gekozen om het bezit in te delen in vijf p.m.c.'s: - Gezinswoningen - Startersappartementen - Seniorenappartementen - Overige appartementen - Niet-woningen Door de nieuwe indeling ontstaat er in 2012 een waardevermindering in de p.m.c. "Seniorenappartementen" voor een bedrag van € 926.000. Op basis van de voorgaande indeling zou er voor het boekjaar 2012 geen afwaardering hebben plaatsgevonden.
48
391.162 107.937283.225
2.517.240 275.3202.241.920
Toelichting op de balans per 31 december 2012 (bedragen x 1.000 euro's)
Bedrijfswaarde onroerende en roerende zaken in exploitatie per 31-12-2012 op basis van PMC's Naam PMC
Aantal Bedrijfswaarde
Grondwaarde
Correctie Rentabiliteit
Totaal
Boekwaarde
Verschil
Sociaal vastgoed Gezinswoningen Startersappartementen Seniorenappartementen Overige appartementen Niet-woningen Totaal
372 79 59 182 28 720
17.604 1.337 4.406 4.912 157 28.416
3.038 373 119 859 58 4.446
0 0 0 0 0 0
20.642 1.709 4.525 5.770 215 32.863
11.535 1.540 4.525 3.966 215 21.781
9.108 170 0 1.805 0 11.082
Commercieel vastgoed Gezinswoningen Niet-woningen1 Totaal
5 38 43
537 3.420 3.957
35 0 35
0 0 0
572 3.420 3.992
237 2.004 2.242
335 1.416 1.751
Totaal generaal
763
32.374
4.481
0
36.855
24.023
12.833
Gehanteerde parameters berekeningen ultimo 2012:
Idem bij berekeningen ultimo 2011:
Indeling in product-marktcombinaties (PMC) Op basis van type VHE.
Indeling in product-marktcombinaties (PMC) Op basis van type VHE.
Huurstijging: 2013 2% vanaf 2014 2%
Huurstijging: 2012 2,3% vanaf 2013 2%
Huurderving 1,0%
Huurderving 1,0%
Uitgangshuur is huurniveau ultimo 2012.
Uitgangshuur is huurniveau ultimo 2011.
Normbedragen algemeen beheer en administratie, op basis van de begroting 2013, minus de incidentele posten. Per woning in totaal € 945,Voor complexgebonden lasten € 221,Vogelaarheffing: afgeschaft in 2012
Normbedragen algemeen beheer en administratie, op basis van de begroting 2012, minus de incidentele posten. Per woning in totaal € 881,Voor complexgebonden lasten € 235,Vogelaarheffing: gezien de onzekerheid van zowel de heffing zelf als de effecten voor het huurprijsbeleid is hier geen rekening mee gehouden.
Stijging variabele lasten 3%
Stijging variabele lasten 3%
Onderhoud dagelijks en mutatie conform begroting 2013, Per woning in totaal € 530,-
Onderhoud dagelijks en mutatie conform begroting 2012, Per woning in totaal € 505,-
Indexstijging onderhoud 3%
Indexstijging onderhoud 3%
Uitgaven voor planmatig onderhoud gedifferentieerd per complex en per jaar conform meerjaren onderhoudsbegroting, met indexstijging 3%.
Uitgaven voor planmatig onderhoud gedifferentieerd per complex en per jaar conform meerjaren onderhoudsbegroting, met indexstijging 3%.
Disconteringsvoet 5,25%
Disconteringsvoet 5,25%
Rest levensduur gedifferentieerd per complex. Uitgangspunt is levensduur van 50 jaar of na reeds gepleegd groot onderhoud nog tenminste 25 jaar, waarbij rekening is gehouden met reeds verstreken jaren van exploiteren.
Rest levensduur gedifferentieerd per complex. Uitgangspunt is levensduur van 50 jaar of na reeds gepleegd groot onderhoud nog tenminste 25 jaar, waarbij rekening is gehouden met reeds verstreken jaren van exploiteren.
1) De niet-woningen onder het commercieel vastgoed zijn niet gewaardeerd tegen bedrijfswaarde, maar tegen onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. De waarde is vastgesteld door een beëdigd taxateur op 19 maart 2013.
49
Toelichting op de balans per 31 december 2012 (bedragen x 1.000 euro's)
31-12-2012 Ongecorrigeerde bedrijfswaarde
31-12-2011
32.374
30.715
4.481
4.322
-
919
Gecorrigeerde bedrijfswaarde
36.855
35.956
Boekwaarde bij gecorrigeerde bedrijfswaarde
24.023
24.487
Saldo bedrijfswaarde minus boekwaarde
12.833
11.469
Bijtelling boekwaarde grond Rentabiliteitswaardecorrectie leningen
Verschil bedrijfswaarde jaarrekening 2011 en 2012: Bedrijfswaarde jaarrekening 2012
36.855
Bedrijfswaarde jaarrekening 2011
35.956 899
Analyse verschil tussen bedrijfswaardeberekening jaarrekening 2011 en 2012: Jaarresultaat: a.
mutaties vanwege opschuiven jaar
1.097-
Gevolgen van aanpassing van beleidsparameters en uitgangspunten: b.
mutaties in de gerealiseerde huren
1.677
c.
mutaties in huurderving
-
d.
mutaties in overige opbrengsten
-
e.
mutaties in onderhoudslasten
904
f.
mutaties in overige lasten
512-
g.
mutaties in levensduur bestaande complexen
439
h.
mutaties i.v.m. aangegane verplichtingen renovatie
-
Gevolgen van mutaties in het bezit: i.
woningen in- en uit exploitatie
1.338
Rentabiliteitswaardecorrectie: j.
mutaties in rentabiliteitswaardecorrecties bestaande leningen
919-
k.
mutaties in rentabiliteitswaardecorrecties i.v.m. rentewijziging
-
l.
mutaties in rentabiliteitswaardecorrectie i.v.m. aantrekken lening
-
m.
Overige mutaties
932899
50
Toelichting op de balans per 31 december 2012 (bedragen in euro's)
31-12-2012
31-12-2011
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Saldo per 1 januari: - aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari
-
Mutaties in het boekjaar: - investeringen - waardeveranderingen Saldo mutaties
-
523.869 523.869
-
Saldo per 31 december: - aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december
523.869 523.869
-
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Saldo per 1 januari: - aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari
412.452 412.452
238.836 238.836
111.417 523.869-
173.616
412.452-
173.616
Mutaties in het boekjaar: - investeringen - overboeking naar vastgoed bestemd voor verkoop - waardeveranderingen Saldo mutaties Saldo per 31 december: - aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december
-
Onder voorraden zijn opgenomen de kosten per balansdatum van nog niet verkochte woningen van het project Bernhardstraat. Ultimo 2012 zijn 3 van de 9 woningen nog niet verkocht.
51
412.452 412.452
Toelichting op de balans per 31 december 2012 (bedragen in euro's)
31-12-2012
31-12-2011
Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen
17.248 70.680 37.773 125.701
21.336 260.036 32.436 313.807
1.996 7.448 635 1.637 4.206 15.922 1.326 17.248
2.331 5.989 504 822 2.443 5.291 17.380 3.956 21.336
Huurdebiteuren Per 31 december waren er: 29 huurders met een achterstand kleiner dan 1 maand 14 huurders met een achterstand van 1 tot 2 maanden 1 huurders met een achterstand van 2 tot 3 maanden 2 huurders met een achterstand van 3 tot 4 maanden 0 huurders met een achterstand van 4 tot 5 maanden 0 huurders met een achterstand van 5 tot 6 maanden 2 huurders met een achterstand vanaf 6 maanden 48 huurders met een achterstand van Vorderingen op ex- huurders
Post huurdebiteuren is per 31-12-2012 gedaald van € 17.380,= naar € 15.922,= per 31-12-2011 hadden 36 huurders een achterstand, per 31-12-2012 bedroeg dit aantal 48.
Overige vorderingen Vorderingen belastingen Vereniging van Eigenaars Bernhardstraat Vereniging van Eigenaars Machenlaan Vereniging van Eigenaars Meerpunt Vereniging van Eigenaars Dekkersgaard Diverse kleine vorderingen Totaal overige vorderingen
8.186 9.146 11.248 39.529 129 2.441 70.680
192.096 10.691 12.213 38.569 6.467 260.036
37.773 37.773
32.436 32.436
93.750 93.750
95.625 95.625
686 85.165 85.851
688 81.844 82.532
Overlopende activa Transitorische rente Vooruitbetaalde bedragen Totaal overlopende activa Effecten Rabo ledencertificaten Totaal effecten Liquide middelen Kas Rekening-courant Rabobank Totaal liquide middelen
Woningstichting Warmunda heeft een kredietfaciliteit ad € 2 miljoen bij de Rabobank. Hiervoor zijn geen nadere zekerheden gesteld.
52
Toelichting op de balans per 31 december 2012 (bedragen in euro's)
PASSIVA
31-12-2012
31-12-2011
10.002.725
10.125.896
EIGEN VERMOGEN Overige reserves Saldo per 1 januari: Resultaat over het boekjaar Totaal overige reserves
1.013.3688.989.357
123.17110.002.725
VOORZIENING LATENTE BELASTINGEN Saldo per 1 januari:
4.440
Toename voorziening
8.334
-
Vrijval voorziening
-
3.894-
3.894-
546
4.440
14.994.256
15.163.753
1.000.000
1.000.000
Correctie toename voorziening 2008 Totaal voorziening latente belastingen Binnen 1 jaar zal de voorziening latente belastingen vrijvallen met € 546. Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari: Nieuwe leningen Reguliere aflossingen leningen
1.144.010-
Totaal leningen kredietinstellingen per 31 december
1.169.497-
14.850.247
14.994.256
2.566.02912.284.218
1.144.01013.850.246
Aflossingbestanddeel in het komend jaar verantwoord onder kortlopende schulden Saldo leningen
Toelichting leningen 2012: In totaal zijn er acht leningen van kredietinstellingen. Hiervan hebben er twee een restlooptijd van minder dan vijf jaar. Voor al deze leningen heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een garantie afgegeven. Voor geen van deze leningen zijn nadere zekerheden gesteld. Van de langlopende schulden heeft ca. € 11,8 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar. Voor een lening (restschuld € 1.390.371, huidige rente 4,23%) geldt dat het rentepercentage niet voor de gehele resterende looptijd vast staat, maar er een renteherziening zal plaatsvinden op 1-1-2014. De gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2012 23,5 jaar. Het gemiddelde rentepercentage is 4,3%.
53
Toelichting op de balans per 31 december 2012 (bedragen in euro's)
31-12-2012
31-12-2011
2.566.029
1.144.010
Rekening-courant krediet
839.000
933.331
Schulden aan leveranciers
116.232
353.570
Kortlopende schulden Aflossingsverplichting komend jaar
Belastingen en premies sociale verzekering Onderhanden projecten Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
13.982
12.006
-
103.389
330.093
404.842
3.865.335
2.951.149
Onderhanden projecten Saldo per 1 januari: - aanschafwaarde
155.938-
-
- winstneming eerdere boekjaren
141.900-
-
- gedeclareerde termijnen t/m vorig boekjaar
401.228
-
Boekwaarde per 1 januari
103.389
-
Mutaties in het boekjaar: - investeringen
185.105-
155.938-
- winstneming
119.965-
141.900-
- gedeclareerde termijnen
201.681
401.228
Saldo mutaties
103.389-
103.389
- aanschafwaarde
341.043-
155.938-
- winstneming t/m huidig boekjaar
261.865-
141.900-
- gedeclareerde termijnen t/m huidig boekjaar Boekwaarde per 31 december
602.908 -
401.228 103.389
Saldo per 31 december:
Onder onderhanden projecten zijn opgenomen de kosten per balansdatum van verkochte woningen van het project Bernhardstraat. Daarop zijn de ontvangen termijnen in mindering gebracht. Ultimo 2012 zijn 6 van de 9 woningen verkocht. De 3 nog onverkochte woningen zijn opgenomen onder voorraden. Overlopende passiva Niet vervallen rente geldleningen Vooruitontvangen huren Overige transitorische posten Totaal overlopende passiva
54
259.350
275.680
47.669
60.935
23.074 330.093
68.228 404.842
Toelichting op de balans per 31 december 2012 (bedragen in euro's)
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Ten behoeve van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) dient een obligo te worden aangehouden inzake de door het WSW geborgde leningen. Het aan te houden obligobedrag wordt afgedragen aan het WSW indien het risicovermogen onder een kwart procent komt van de uitstaande geborgde schuldrestanten. De obligo over de per 31 december 2012 geborgde leningen bedraagt € 571.734. Per balansdatum hadden de werknemers gezamenlijk nog 721 opgebouwde en niet opgenomen vakantie uren. In euro's bedraagt deze verplichting ca. € 26.500,=. Bij het project Kop van de Dorpstraat is in 2007 een supermarkt gerealiseerd. De locatie waar deze supermarkt is gebouwd, is gekocht van de gemeente Warmond. In de koopovereenkomst is een exploitatieverplichting opgenomen ten aanzien van de supermarkt. Indien de exploitatie van de supermarkt korter dan 15 jaar duurt, is de woningstichting aan de gemeente een additioneel verkoopbedrag verschuldigd. Dit bedrag is gedurende de eerste vijf jaren na de oplevering van het gebouw (tot 1-5-2012) € 500.000, vanaf het 6e tot en met het 10e jaar (tot 1-5-2017) € 400.000 en vanaf het 11e tot en met het 15e jaar (tot 1-5-2022) € 300.000. Met Ahold is een huurovereenkomst voor 15 jaar afgesloten.
55
Toelichting op de winst- en verliesrekening 2012 (bedragen in euro's)
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Boekjaar 2012
Boekjaar 2011
Huren Te ontvangen netto huur: Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Subtotaal
3.640.983
3.467.159
305.312
288.514
3.946.295
3.755.673
Huurderving: Wegens leegstand
46.930-
21.613-
Wegens oninbaarheid Totaal huurderving
7.75954.689-
6.14527.758-
Totaal huren
3.891.607
3.727.915
De 'te ontvangen netto huur' van de woningen en onroerende zaken niet zijnde woningen is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van: De huurverhoging per 1 juli 2010 die gemiddeld 1,2% bedroeg
20.713
De huurverhoging per 1 juli 2011 die gemiddeld 1,3% bedroeg
22.802
De huurverhoging per 1 juli 2012 die gemiddeld 2,3% bedroeg
41.751
In exploitatie 12 woningen Bernhardstraat
58.545
In exploitatie 24 parkeerplaatsen Bernhardstraat
10.272
Gevolg huurverhoging geriefsverbetering en harmonisatie Saldo
22.802
57.253 190.622
13.256 56.770
72.590
67.822
1.19171.399
32867.494
Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen: Overige zaken, leveringen en diensten Vergoedingsderving: Wegens leegstand Totaal vergoedingen
Resultaat uit verkopen Verkoop woningen project Bernhardstraat Totaal resultaat uit verkopen
119.965 119.965
56
141.900 141.900
Toelichting op de winst- en verliesrekening 2012 (bedragen in euro's)
Boekjaar 2012
Boekjaar 2011
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Doorberekende uren toezicht renovatie Oranjebuurt
3.334
Doorberekende uren toezicht groot onderhoud complex 20
32.775
Doorberekende uren toezicht nieuwbouw Bernardstraat Totaal geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
12.593 45.368
14.472 17.806
NB: Uren zijn geactiveerd tegen de werkelijke loonkosten plus een toeslag voor beheerskosten. Overige bedrijfsopbrengsten 1. Vergoedingen voor algemeen beheer: Doorberekende administratiekosten VVE Bernhardstraat
2.149
Doorberekende administratiekosten VVE Machenlaan
2.024
2.013
-
2.181
470
467
5.928 10.571
4.284 8.945
Doorberekende administratiekosten VVE Dekkersgaard Doorberekende administratiekosten VVE Meerpunt Doorberekende kosten overig Totaal overige bedrijfsopbrengsten
57
Toelichting op de winst- en verliesrekening 2012 (bedragen in euro's)
BEDRIJFSLASTEN
Boekjaar 2012
Boekjaar 2011
Afschrijvingen Sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen
1.124.771
481.242
9.426
1.463
Woningen en woongebouwen
52.146
10.639
Niet zijnde woningen
55.791
26.049
Niet zijnde woningen Commercieel vastgoed in exploitatie
Kantoorgebouw Inventaris en automatisering Totaal afschrijvingen
16.342
8.078
13.985 1.272.460
14.065 541.536
Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de activa gewijzigd van annuïtair naar lineair. Voor het kalenderjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 679.459 toegenomen. Door de schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief. Bij lineaire afschrijving wordt in de aanvangsjaren meer afgeschreven dan bij annuïtair. Overige waardeverandering materiële vaste activa Waardeveranderingen project Bernhardstraat huurwoningen
307.523
937.734
Waardeveranderingen zaken ten dienste van de exploitatie
191.863
-
Mutaties in boekjaar p.m.c. Seniorenappartementen
926.000
-
276.000 1.701.386
937.734
Bruto salarissen
326.917
321.637
Uitzendkrachten
-
Mutaties in boekjaar p.m.c. Niet-woningen Totaal waardeverandering materiële vaste activa Lonen en salarissen
Ontvangen ziekengelden Totaal lonen en salarissen
-
326.917
4.466317.171
42.596 42.596
32.904 32.904
64.644 64.644
61.665 61.665
Klachtenonderhoud
245.717
215.783
Mutatieonderhoud
147.895
156.096
Sociale lasten Sociale lasten Totaal sociale lasten Pensioenlasten Pensioenlasten Totaal pensioenlasten Lasten onderhoud
Contractonderhoud Planmatig onderhoud Totaal lasten onderhoud
58
96.514
90.052
175.119 665.246
500.275 962.206
Toelichting op de winst- en verliesrekening 2012 (bedragen in euro's)
Overige bedrijfslasten
Boekjaar 2012
Boekjaar 2011
De overige beheer- en administratiekosten betreffen: Overige personeelskosten
28.285
44.694
Huisvestingskosten
12.839
10.455
Kosten bestuur
24.039
25.767
Kosten raad van toezicht
10.218
11.186
182.044 257.426
253.340 345.442
21.000
21.000
2.194
2.150
845 24.039
2.617 25.767
Presentiegelden raad van toezicht
8.000
8.000
Overige kosten raad van toezicht Totaal kosten raad van toezicht
2.218 10.218
3.186 11.186
Algemene kosten Subtotaal Specificatie kosten bestuur Presentiegelden bestuur Aansprakelijkheidsverzekering bestuurders Overige kosten bestuur Totaal bestuurskosten Specificatie kosten raad van toezicht
Specificatie algemene kosten Representatie- en vergaderkosten
10.764
8.734
Kantoorbenodigdheden
11.977
11.669
Porti- en telefoonkosten
8.759
9.220
Contributie en abonnementen
1.198
1.536
Automatisering
24.311
20.628
Externe controle
24.545
19.695
Voorlichting huurders
5.093
3.257
Woonruimteverdeling
11.170
5.606
Huurdersplatform
16.414
11.723
Externe adviezen en rapporten
46.344
70.129
Leefbaarheid
15.081
49.823
6.387 182.044
41.320 253.340
Overige Totaal algemene kosten Toelichting accountantskosten BDO Audit & Assurance - Controle jaarrekening
21.212
14.280
- Fiscale advisering
6.370
8.665
- Overige diensten
27.582
22.945
59
Toelichting op de winst- en verliesrekening 2012 (bedragen in euro's)
Boekjaar 2012
Boekjaar 2011
De overige complexgebonden bedrijfslasten betreffen: Belastingen Verzekeringen Contributie Landelijke Federatie
133.280
132.365
14.680
15.161
7.826
8.062
53.671
51.647
Overige lasten ( Vogelaarheffing) Subtotaal
15.193 224.650
48.830 256.065
Totaal overige bedrijfslasten
482.076
601.507
Toegerekende rente onroerende zaken in ontwikkeling
43.800
34.800
Rente op uitgezette middelen Totaal rentebaten
18.248 62.048
11.844 46.644
Rente rekening courant
25.520
17.608
Rente kredietinstellingen
637.376
665.965
Overige rentelasten Totaal rentelasten
662.895
683.573
Directe lasten overige zaken, leveringen en diensten
Rentebaten
Rentelasten
Belastingen Voorziening latente belastingen
3.894-
3.894-
Te betalen vennootschapsbelasting Totaal belastingen
3.894-
5274.422-
Buitengewone baten Totaal buitengewone baten
-
-
-
-
Buitengewone lasten Totaal buitengewone lasten
60
Toelichting op de winst- en verliesrekening 2012 (bedragen in euro's)
Verloopoverzicht van commercieel naar fiscaal resultaat
Boekjaar 2012
Commercieel resultaat voor belastingen
1.017.262-
Bij: fiscaal lagere afschrijvingen en waardeveranderingen
2.871.854
Boekjaar 2011 127.5921.373.662
Bij: fiscaal lagere onderhoudskosten
1.631
4.132
Bij: fiscaal lagere kosten VVE's
4.917-
12.694
Bij: fiscaal niet aftrekbare bijdrageheffing overheid
15.193
46.691
Bij: fiscaal lagere rentelasten
19.471
19.471
827
724
Bij: fiscaal niet aftrekbare gemengde kosten Af: fiscaal hogere onderhoudskosten
573.384-
86.577-
Af: fiscaal geen winstneming op onderhanden projecten
119.965-
141.900-
Af: fiscaal resultaat project Bernhardstraat
726.119-
Af: investeringsaftrek
-
8.395-
Belastbaar resultaat
467.328
1.092.910
Af: verliesverrekening voorgaande jaren Belastbaar resultaat na verliesverrekening
467.328-
1.092.910-
Tarief 20 % over € 200.000 en 25,5% over > € 200.000 Verschuldigde belasting
-
-
Af: Ingehouden dividendbelasting
-
527-
Te betalen belasting
-
527-
Af: correctie te betalen belasting voorgaande jaren
-
-
Te betalen belasting na correcties
-
527-
Af: mutatie belastinglatentie Saldo belastinglast
3.8943.894-
Het effectieve belastingtarief, de belastinglast als percentage van het commercieel resultaat voor belastingen, bedraagt voor het jaar 2012 -2,6% (2011: 3,5%). Voor toekomstige jaren bestaat er nog een restant verliesverrekening van € 3.801.728. Actieve belastinglatentie Met het oog op de onzekerheid in de prijsontwikkeling van het vastgoed (ontwikkeling WOZ-waarde) is het onduidelijk of het fiscaal verlies als gevolg van de lagere WOZ-waarde in de komende jaren door een waardestijging van de vastgoed gecompenseerd kan worden. Door deze onzekerheid heeft Woningstichting Warmunda voor het fiscaal verrekenbare verlies geen actieve belastinglatentie in de jaarrekening 2012 opgenomen.
61
3.8944.422-
Toelichting op de winst-en verliesrekening 2012 (bedragen x 1.000 euro's) Verschil tussen begroting en jaarresultaat Begroting 2012
Omschrijving
Jaarrekening 2012
Afwijking t.o.v. begroting
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Resultaat uit verkopen Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
3.866 78 244 36 6 4.230
3.892 71 120 45 11 4.139
26 71249 5 91-
1.035 323 36 64 868 528 2.854
1.272 1.701 327 43 65 665 482 4.555
237 1.701 4 7 1 203461.701
Rentebaten Rentelasten
90 673
62 663
2810-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
793
1.017-
1.810-
Belastingen
320
4-
324-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
473
1.013-
1.486-
Buitengewone baten Buitengewone lasten Jaarresultaat
473
1.013-
1.486-
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Waardevermindering materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige lasten Som der bedrijfslasten
62
Kasstroomoverzicht 2012 (bedragen x 1.000 euro's)
Boekjaar 2012 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat
Boekjaar 2011
416-
Aanpassingen voor: - Resultaat uit verkopen - Afschrijvingen - Overige waardeveranderingen - Mutatie voorzieningen
1201.272 1.701 4-
509
142542 938 42.850
Veranderingen in werkkapitaal: - Voorraden - Vorderingen - Effecten - Schulden op korte termijn - Onderhanden projecten
111188 2 29417
1.333 174170 8 209 245
199Buitengewone baten/lasten Kasstroom uit bedrijfsoperaties
458
2.235
Ontvangen rente Betaalde rente
62 679-
2.301 47 686-
6171.618
Kasstroom uit operationele activiteiten Belastingen
6401.661
4
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen
989391-
4
1.644401.380-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen nieuwe leningen Rekening-courant financiering Aflossingen schulden lange termijn
1.000 941.144-
1.000 175 1.169238-
Netto kasstroom
Saldo liquide middelen per 1 januari Netto kasstroom Saldo liquide middelen per 31 december
63
1.684-
6
3
13-
83 3 86
95 1383
64
Overige gegevens
65
Resultaatbestemming Het resultaat van € -/- 1.013.368 over het boekjaar 2012 zal worden toegevoegd aan de overige reserves. Gebeurtenissen na balansdatum Tussen de balansdatum en het vaststellen van dit jaarverslag hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan die van invloed zijn op de situatie per balansdatum.
66
Bijlagen
69
Bijlage I: Overzicht verhuureenheden per 31-12-2012 complex
straatnaam
huisnummers
aantal eenh. DAEB
2 3 3 4 5 6 7 7 8 8 8 9 10 12 14A 14A 14A 14A 14B 14B 14C 15A 15B 16 16 16 16 17 17 17 17 18 18 19 19 19 19 19 20 20 20 20 21 21 22 22 22 23 23 24 24 25 26 27 27 28 28 29 29 30 30 31 32 33 34 35 36 96 97 98A 98B 98C 99A 99A 99B 99C 99D
Norremeerstraat Norremeerstraat Kaagstraat Julianastraat Scheepmakersdam Jan Steenlaan Herenweg Lockhorstlaan Irenestraat Irenestraat Julianastraat Margrietstraat Julianastraat V. Mathenessestraat V. Mathenessestraat V. Wassenaarstraat V. Duvenvoordestraat V.d. Woudestraat V. Duvenvoordestraat V.d. Woudestraat V. Duvenvoordestraat V. Leydenstraat V.d. Woudestraat V.d. Woudestraat V.d. Wijckstraat V.d. Wijckstraat V. Leydenstraat Kloosterwei Kloosterwei Kloosterwei Kloosterwei Ganzenwei Vlietwei Ganzenwei Ganzenwei Ganzenwei Ganzenwei Ganzenwei Warmundastraat Warmundastraat V. Beverningkstraat Warmundastraat Ganzenwei Ganzenwei Poelweg Lommerlustlaan Lommerlustlaan Lommerlustlaan Lommerlustlaan Narcissenhof Narcissenhof Narcissenhof Vlietwei Kerkdam Herenweg Straat ter Leede Straat ter Leede Endepoellaan Schoonoord Taskinlaan Machenlaan Machenlaan Dorpsstraat Dorpsstraat Meerrustlaan Endepoellaan Bernhardstraat Dorpsstraat Herenweg Dorpsstraat Dorpsstraat Dorpsstraat V.d. Woudestraat V. Duvenvoordestraat Ganzenwei Meerrustlaan Bernhardstraat
48,50,52,54,56,58,60,62,64,66,68,70 24,26,28,30,32,34,36,38,40,42,44,46 4,6,8,10 13,15,17,19,21,23,25,27,29,31,33,35 6A,6B,6C,6D,6E,6F,6G,6H 14,16,18,20,22,24,26,28 39A,39B,39C,39D,39E,39F,39G,39H 2,4,6,8,10,12,14 1,3,5,7,9,11,13 2,4,6,8,10,12,14,16,18 14,16,18,20,22,24 1,3,5,7,9,11,13,15 26,28,30,32,34,36,38,40,42 1,3,5,7,9,11,13,15,17 55,57,59,61 11,13,15,17,19,21 1,3,5,7,9,11,13,15,17,19,21,23,25 30,32,34,36,38,40,42,44 2,4,6,8,10,12,14,16,18,20,22,24,26,28,30,32,34,36 1,3,5,7,9,11,13,15,17,19,21,23,25,27,29,31,33,35,37,39,41,43,45,47 27,29,31,33,35,37,39,41 2,4,6,8,10,12,14,16,18,20,22,24 49,51,53,55,57,59,61,63,65,67,69,71,73,75,77,79,81,83 46,48,50,52 1,3,5,7,9,11 2,4,6,8,10,12,14 1,3,5,7,9,11 102,104,106,108,110,112,114,116,118,120 201,203,205,207,209,211,213,215,217,219,221 202,204,206,208,210,212 301,303,305,307 101,103,105,107,109,111,113,115,119,121,123,125,127,129,131,133 202,204,206,208,210,212,214,216,218,220,222,224,226,228,230,232,234,236,238,240 112,114,116,118,120,122,124,126,128,130,132 202,204,206,208,210,212,214,216,218,220,222,224,226,228 201,203,205,207,209,211,213,215,217,219,221,223,225,227,229,231,233 313,315,317,319,321,323,325,327,329,331,333,335,337,339 110 12,14,16,18,24,26,28,30,34,36,38,40,42,44,46,48 17,19,21,23,25,27,29,31 1,3,5,7 20,22,32 134,136,138,140,142,144,146,148,150,152,154,156,158,160,162,164,166 234,236,238,240,242,244,246,248,250,252,254,256,258,260,262,264,266,268,270,272,274,276 11,13,15,17,19,21,23,25,27,29 1,3,5,7,9,11,13 2,4,20,22,24,40,42,44,60,62,64,66 15,17,19,21,23,25,27 6,8,10,12,14,16,18,26,28,30,32,34,36,38,46,48,50,52,54,56,58 1,3,19,21,23,25,41,43,45,47,49,65 67 5,7,9,11,13,15,17,27,29,31,33,35,37,39,51,53,55,57,59,61,63 114,116,118,120,122,124,126,128,130,132,134,136,138,140,142,144,146 2,4,6,8,10,12,14,16,8,20,22,24 77A 6,8,10,12,14,16,18,20 21,23,25,27,29,31,33,35,37,39,41,43,45,47,49,51,53,55,57 7,9,11,13,15 11,13,15,17,19,21 1,3,5,7,9,11,13,15,17,19,21,23,25 2,4,6,8,10,12,14,16,18,20 22,24,26,28,30,32,34,36,38,40,42,44,46,48 35A,37A 24.1,24.2,24.3,24.4,24.5,24.6,24.7 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16 17,19,21,23,25,27,29,31,33,35,37,39,41,43,45,47,49 1,3,5,7,9,11,17,19,21,23,25,27 2 (supermarkt) 83 (kantoorpand) 37 (kantoor woningstichting) 35 (winkel) 13 (winkel) 1A,19A,23A,25A,43A,49A,67A,79A (kelderboxen) 2A,2B,20A,32A (kelderboxen) 117 (garage) parkeerplaatsen parkeerplaatsen
Totaal aantal wooneenheden per 31-12-2012 70
niet-DAEB 12 12 4 12 8 8 8 7 9 7 6 8 9 9 4 6 13 8 18 24 8 12 18 4 6 7 6 10 11 6 4 16 20 11 14 17 14 1 16 8 4 3 17 22 10 7 12 7 21 12 1 21 17 12 1 8 19 5 6 13 10 14 2 7 16 17 12
16 12
1 1 1 1 1 8 4 1 9 12
720
44
