Jaarverslag 2015 Huurteam Sinds 2004 is er in Den Haag een Huurteam. Het is een onderdeel van Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheidsprojecten en wordt gefinancierd door Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Het Huurteam bestaat uit 4,2 medewerkers; 3 buitendienst medewerkers, 1 administratief medewerker . Daarnaast is er een leidinggevende voor 0,2 FTE. Het Huurteam in Den Haag is er ter bescherming van de huurder, waar het gaat om de huurprijs, servicekosten, splitsing all-in prijs en achterstallig onderhoud. Bij verhuizing naar een particuliere huurwoning binnen de Gemeente Den Haag wordt de nieuwe huurder door de Gemeente Den Haag aangeschreven en krijgt een kaart waarop informatie over het Huurteam staat. Huurders kunnen contact opnemen met het huurteam voor vragen over de huur, onderhoud en mogelijke stappen die genomen kunnen worden. In totaal zijn er in 2015 9.653 adressen benaderd door het huurteam, zie ook figuur 1. In dit jaarverslag is te lezen hoeveel adressen zijn benaderd door het Huurteam, het aantal opnames, welke type woningen, aantal gestarte procedures en de resultaten daarvan. De werkzaamheden van het huurteam zijn nauwkeurig gemonitord, wat het mogelijk maakt om dit verslag bondig vorm te geven aan de hand van cijfers , grafieken en diagrammen.
Figuur 1: In 2015 zijn er door het Huurteam 9.653 adressen benaderd.
1. Opnames door het huurteam Het huurteam heeft in 2015 bijna 10.000 adressen benaderd. Van ruim 5% (totaal: 500) van deze adressen zijn vragen gekomen over onderhoud of hoogte van de huur. Afhankelijk van de vraag wordt er een huisbezoek gepland waar de woning wordt opgemeten en/of wordt gekeken naar het onderhoud. Deze verdeling van deze verrichte opnames over de verschillende delen van de stad is af te lezen in onderstaande cirkeldiagram. 23 5 20 5% 1% 4% 72 14%
148 30%
Loosduinen Escamp
92 18%
46 9%
Segbroek 94 19%
Scheveningen Centrum Laak Haagse Hout Leidschenveen- Ypenburg
Figuur 2: In 2015 heeft het Huurteam 500 opnames verricht. Van de 500 opnames zijn er 68 dubbele opnames. Dit houdt in dat er dan zowel naar de huurprijs en achterstallig onderhoud wordt gekeken, dat was 53 keer zo. Daarnaast is er 15 keer zowel naar de huurprijs gekeken alsook naar de servicekosten. Aangezien een dubbele opname extra werk met zich meebrengt worden deze dubbel geteld en kunnen we uitgaan van 568 opnames! Als blijkt dat de huur te hoog is wordt er in beginsel contact opgenomen met de verhuurder om te bekijken of de huur naar beneden kan worden bijgesteld. Dit gebeurt in principe schriftelijk. Vaak neemt de verhuurder contact op met het Huurteam, na dit contact wordt vaak de huur al naar beneden bijgesteld. Mocht de verhuurder de huur niet willen bijstellen, wordt door het Huurteam namens de huurder de toetsingsprocedure bij de Huurcommissie gestart. Bij het al dan niet op starten van deze procedure wordt er gekeken of de huurder zelfredzaamheid is. De toetsingsprocedure bij de Huurcommissie kan voor alle huren binnen 6 maanden na ingang van de huurovereenkomst worden opgestart. Na 6 maanden kan enkel een huurverlagingsprocedure worden opgestart voor een woning met een prijs onder de liberalisatiegrens, op dit moment €710,68 (kale) huur per maand. Een casus ter ondersteuning van de cijfers Een nieuwe huurder van een woning waar de verhuurder € 685 per maand vraagt heeft het Huurteam ingeschakeld omdat hij last heeft van lekkages en achterstallig onderhoud en de huur nogal hoog vindt. Het Huur team neemt de woning op en komt tot een maximaal redelijke huur van €422,47. Ook worden op meerdere plekken in de woning vochtplekken gezien en zijn een deel van de ramen in huis vast geschilderd. Het Huurteam heeft contact opgenomen met de verhuurder en
probeert te bemiddelen. Dit lukt in dit geval niet en er wordt door het Huurteam namens de huurder procedure gestart bij de Huurcommissie. Op het moment van de uitspraak van de Huurcommissie is een deel van het achterstallig onderhoud verholpen. De Huurcommissie zegt in zijn uitspraak dat de maximaal redelijke huur € 422,47 is, maar dat vanaf het moment dat de huurder in de woning is gekomen de huur verlaagd wordt naar € 168,99 in verband met het achterstallig onderhoud. Nu het achterstallig onderhoud deels is opgelost wordt vanaf komende maand de huur verlaagd wordt tot €253,65. De huur mag pas € 422,47 worden als alle problemen zijn opgelost. In dit geval is de huurder erg blij dat het achterstallig onderhoud deels is verholpen en dat hij minder huur gaat betalen. De verhuurder heeft toegezegd de problemen zo snel mogelijk allemaal op te lossen.
2. Typering woningen Van het totale aantal van 500 woningen is er een onderverdeling te maken naar eigendom situatie, welke in figuur 3 is weergegeven. Er zijn in totaal 45 woningen van woningbouwverenigingen opgenomen. 451 van de woningen is van particuliere verhuurders en bij 4 woningen kon de eigendomssituatie niet direct worden achterhaald. Het grootste deel van de woningen die is opgenomen door het Huurteam, namelijk 430, betreft zelfstandige woningen. Er zijn 66 onzelfstandige woningen opgenomen en van 4 woningen kon niet direct worden vastgesteld of deze zelfstandig of onzelfstandig waren. Deze aantallen zijn af te lezen in figuur 4.
Figuur 3. Opnames naar eigendomssituatie.
Figuur 4. Opnames naar zelfstandige of onzelfstandige woningen.
3. Opnameresultaten en gestarte procedures In 2015 zijn de meeste huisopnames gedaan in het Centrum, namelijk 148 opnames. Daarna 94 opnames in Segbroek en 92 opnames in Escamp.
Figuur 5. Van de 500 opnames was bijna 93% “niet conform” en ruim 7% “conform”. Van de 462 opnames die niet conform waren ging het in 131 gevallen om de puntentelling. Het puntensysteem geeft de kwaliteit van een huurwoning in punten weer. Het puntensysteem heet ook wel het woningwaarderingsstelsel. Elk onderdeel van de woning, zoals oppervlakte en sanitair, krijgt punten. Bij elkaar opgeteld leveren de punten een maximale huurprijs op. Zolang de huur onder liberalisatiegrens blijft kan ook na 6 maanden de huurprijs nog worden getoetst. In 126 gevallen ging het om de toetsingsprocedure, het toetsen van de aanvangshuur. In 66 gevallen om een all-in huurprijs. Een all-in huurprijs is een ongewenste situatie bijvoorbeeld omdat de huurder niet kan controleren of de jaarlijkse huurverhoging correct of de jaarafrekening voor de servicekosten en nutsvoorzieningen terecht is.
Figuur 6.a. Top 3 bij “niet conform” : de puntentelling, de toetsingsprocedure en de All-in huur.
Figuur 6.b. Redenen waarom er geen procedure wordt gestart. Belangrijkste redenen waarom er geen procedure bij de Huurcommissie volgt bij “niet conforme” opnames zijn; 30 opnames de huur was al geliberaliseerd, bij 30 opnames is er alsnog overeenstemming over de huurprijs tussen huurder en verhuurder, bij 26 opnames heeft de eigen bemiddeling door het Huurteam gezorgd voor een oplossing.
.
4. Procedures inzake huurprijzen Bij de gestarte procedures wordt er gekeken naar de huidige kale huur, in relatie met de toegestane redelijke huur. In onderstaande tabellen wordt weergegeven welke bedragen dit zijn en welke verschillen er zijn gesignaleerd tussen de huidige huur van de betreffende huurders en de redelijke huur. Het merendeel van die huren zit tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens. De gevraagde huurprijs van adressen waar opnames in 2015 zijn geweest komt gemiddeld uit op 562,01 euro.
Figuur 7.a. De gevraagde huurprijs van adressen waar opnames in 2015.
Figuur 7.b. Van de 500 opnames waren er 462 “niet conform” en 38 “conform”.
Figuur 8. In meer dan driekwart (77%) van de gevallen is de gevraagde huur meer dan 100% van de maximaal redelijke huur. Als toelichting op bovenstaande tabel; er wordt dus in 353 gevallen meer dan de dubbele huur gevraagd dan de maximaal redelijke huur. Een hoge huur vragen mag en als de huur boven de liberalisatiegrens komt (in 2015 was dit € 710,68 per maand) moet de huurder binnen 6 maanden vragen om een huurverlaging anders wordt de woning geliberaliseerd.
Figuur 9. In 2015 zijn 135 procedures gestart bij de Huurcommissie. Een gestarte procedure bij de Huurcommissie in 2015 wil nog niet zeggen dat er ook dat jaar een uitspraak volgt. Daarom is in de volgende tabellen een lager aantal te zien bij her resultaat van uitspraken.
5. Afgeronde procedures De afgeronde procedures in 2015 bij de Huurcommissie zijn voor een deel procedures die in 2014 zijn gestart. Een deel van de procedures die in 2015 zijn gestart worden pas in 2016 afgerond.
Figuur 10.1. In 16 gevallen is het verzoek ingetrokken.
Figuur 10.2. Van de afgeronde procedures waarvan in 2015 uitspraak is gedaan is in 47 gevallen een nieuwe lagere huurprijs en in 31 gevallen een tijdelijke huurverlaging gerealiseerd. In bovenstaande tabellen is bij 10.1 Loosduinen en Leidschenveen niet vermeld omdat daar geen procedure is ingetrokken en bij 10.2 is er geen afgeronde procedure zijn in Leidschenveen.
Rendement van de procedures bij de Huurcommissie Waar de nieuwe huurprijs de totale huurverlaging naar een periode van 5 jaar wordt omgerekend en voor de tijdelijke huurverlaging naar een termijn van 6 maanden. Bij een gemiddelde bewoning in de particuliere sector van gemiddeld 5 jaar (bron: Vastgoed Belang) is het rendement € 851.712 (14,195,20 x 12 maanden x 5 jaar) wat betreft de nieuwe huurprijs. Wat betreft de tijdelijke huurverlaging van gemiddeld 6 maanden is het rendement € 8823 x 6 maanden = € 52.938. We zouden dan in totaal kunnen spreken van een rendement van € 904.650.
Figuur 11. Het totaal resultaat van de afgeronde procedures waarvan in 2015 uitspraak is gedaan.
Trend 2004 t/m 2015 Wanneer de cijfers sinds 2004, het jaar dat het Huurteam is gestart, worden vergeleken met de cijfers van de jaren die daarop volgden kunnen er enkele conclusies worden getrokken: - het aantal opnames is dit jaar iets teruggelopen - mediation & overeenstemming toegenomen
aantal niet conform aantal conform opnameresultaat onbekend totaal opnames
t/m 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
102 57 2 161
224 79 5 308
280 108 12 400
241 118 9 368
270 182 8 460
308 115 53 476
318 186 29 533
507 111 0 618
521 72 3 596
527 78 3 608
471 73 0 544
462 38 0 500
0 9 9
0 76 76
0 147 147
36 94 130
38 67 105
51 50 101
49 57 106
47 76 123
26 119 145
20 128 148
7 63 70
32 135 167
mediation / overeenstemming gestarte procedures totaal procedures+mediation+overeenstemming
Figuur 12. Trendcijfers 2004-2015. Als kanttekening voor het aantal opnames wat is teruggelopen; het Huurteam is afhankelijk van de vraag van burgers. Daarnaast zijn er steeds meer dubbele opnames, zowel voor achterstallig onderhoud als voor de huurprijs. Het aantal opnames als we de dubbele opnames apart meetellen zou 568 zijn. Ook zijn er meer procedures gestart bij de Huurcommissie die voor extra werk zorgen. Bovenstaande trendcijfers zijn ook overzichtelijk gevisualiseerd in het trenddiagram (figuur 13).
Figuur 13. Trenddiagram 2004-2015.
Wat gebeurde er verder in 2015? Het Huur team is 9 keer mee geweest bij een integrale handhavingsactie met de pandbrigade. Naast een opfris cursus Huurrecht hebben de heren van het Huurteam een basis cursus Bouwkunde gevolgd, om zodoende in de praktijk een nog beter oog te krijgen voor achterstallig onderhoud. In 2015 is wethouder Wijsmuller meegegaan met een huisopname. Dit heeft hij gedaan net voor de presentatie van het jaarverslag van 2013-2014. In 2015 is er voorlichting gegeven aan collega’s van verschillende afdelingen en aan een aantal externen. Vanaf 1 oktober 2015 is voor de huurprijsberekening de WOZ waarde nodig. De Dienst Belastingzaken, is behulpzaam bij het verstrekken van de WOZ waarde voor zover de huurder daar nog niet over beschikt. Eind 2015 was er bijeenkomst van de Huurcommissie met de Huurteams uit Nederland. Hierbij ging het met name om organisatorische zaken bij het indienen van zaken bij de Huurcommissie. Voor zover het jaarverslag 2015 van het Huurteam. 18 juli 2016
