jaar. thuis bij Antares. Antares is actief als woningcorporatie in Venlo en omstreken

Jaarverslag // 2012

jubileumjaar in beeld 1912 - 2 0 12

100 jaa r thuis b

ij Antare

Antares is actief als woningcorporatie in Venlo en omstreken

s

Voorwoord // Voor u ligt het jaarverslag van Antares over het jaar 2012. Een jaar waarin Antares haar 100-jarig bestaan vierde. Een jaar derhalve met tal van feestelijke activiteiten voor onze huurders met als één van de hoogtepunten het optreden van Rowwen Hèze op het Zomerparkfeest in augustus. Een jaar waarin Antares met volle kracht heeft gewerkt aan haar toekomst. Een toekomst die in vele opzichten spannend is en zeker anders zal zijn dan de afgelopen 100 jaar. Enerzijds was 2012 een jaar waarin de slechte economische situatie tot aanpassing van de bedrijfsvoering noopte. Anderzijds was het een jaar met parlementsverkiezingen, wat de wispelturigheid van het politieke klimaat verder versterkte. Het lijkt steeds lastiger om een consistente lijn in het volkshuisvestingsbeleid te ontwaren. Kansen en bedreigingen vechten om voorrang in corporatieland. Het vraagt stuurmanskunst om de bedreigingen te elimineren of beter nog, om te zetten in kansen en tegelijkertijd die kansen te verzilveren. In een zodanig turbulente dynamiek is het van belang dat Antares flexibel is, in denken en doen. Het is ook van belang dat iedereen binnen Antares bereid is om mee te veranderen en bij te scholen daar waar dat nodig is. Het verandertraject Antares 2.0 is in 2012 vol op stoom gekomen. Iedereen binnen de organisatie werkt,

doordrongen van de veranderende omgeving, aan verbetering van kwaliteit en eigen ontwikkeling. Het is goed om dat te kunnen constateren. Uit de jaarcijfers van Antares over 2012 blijkt dat Antares nog steeds een gezonde organisatie is. Ondanks alle aanslagen op haar inkomsten is Antares in staat gebleken om haar financiële A-status te blijven behouden. Het is de kunst om dat voor de toekomst ook zo te houden. “Resultaten uit het verleden vormen minder dan ooit een garantie voor de toekomst”. Meerjarenprognoses tonen aan dat Antares bij ongewijzigd beleid (net als andere corporaties in ons land overigens), zware financiële tijden tegemoet gaat. Het is zaak om daar tijdig op te anticiperen. Het regeringsbeleid stuurt heel duidelijk aan op het fors verkleinen van de sociale huursector in

Glansrijke toekomst de (nabije) toekomst. Dat beleid wordt ingegeven door eigenlijke en oneigenlijke motieven. Het eigenlijke motief is, dat scheefwonen wordt aangepakt. Het is uiteindelijk moeilijk uit te leggen dat mensen boven een modaal inkomen feitelijk “gesubsidieerd” wonen en daarmee tegelijkertijd “goedkope” woningen blokkeren voor mensen die echt zijn aangewezen op sociale woningen. Het oneigenlijke motief is dat Den Haag een ongekende wrok heeft ontwikkeld tegen de woningcorporatiesector. Het is onmiskenbaar dat er corporaties uit de bocht zijn gevlogen. De Vestiaaffaire spant daarbij zonder meer de kroon. Dat de politiek daarvan geschrokken is en boos reageert, is alleszins begrijpelijk. Tot zover begrip daarvoor. Minder begrip heb ik voor het feit dat Den Haag in de incidenten een legitimatie zoekt om de sector om zeep te helpen. Voor Antares voelt dit als het na laten blijven van de hele klas omdat er één of twee kinderen hebben zitten klieren tijdens de les. Als schoolkind voelde ik dit al als onrecht en dat gevoel is 45 jaar later nog niet verdwenen. Wat daarbij het meest pijn doet is het gegeven dat Den Haag lijkt te vergeten dat het niet om de corporatie als instituut gaat, maar om de verworvenheden voor de samenleving, van een op hoofdlijnen verdienstelijk volkshuisvestingsbeleid in de afgelopen eeuw. Nederland kent moeilijke wijken maar die vallen in het niet bij de “backstreets” van Manchester of de banlieues van Marseille of Parijs. Evenwichtig volkshuisvestingsbeleid heeft ons, met alle onvolkomenheden die er onmiskenbaar zijn, in ieder geval gemengde wijken en veel sociale rust gegeven. Dat is een verdienste van zeer grote waarde waaraan de politiek nu voorbij lijkt te gaan. Om die trend maak ik mij echt zorgen. Het kind dreigt met het badwater weggegooid te worden. Zo groot als de kloof is tussen de sector en Den Haag, zo klein is die op lokaal niveau. Het afgelopen jaar is wederom flink geïnvesteerd in goede zakelijke verhoudingen tussen Antares en gemeentes maar ook tussen Antares en de

partnercorporaties Woonwenz en Urbanus in onze stad. In gezamenlijkheid zijn we met de gemeente Venlo gekomen tot een eenduidig volkshuisvestingsbeleid, vastgelegd in een Strategisch Akkoord (STRAK). In 2013 zal dit programma voor de komende tijd door partijen worden vastgesteld. Met de huurdersorganisaties onderhouden we intensieve contacten en bespreken we tijdig alle zaken die relevant zijn voor de huurders van onze woningen. Met die investeringsagenda in de hand bouwen we samen aan de toekomst en geven we gezamenlijk antwoord op de volkshuisvestingsvragen die zich aandienen. Met respect voor ieders specifieke verantwoordelijkheid komen we zo een heel eind, wat mag blijken uit de nog steeds stevige investeringen in woningbouw en leefbaarheid in ons werkgebied. Antares is er in 2012 in geslaagd om haar positie in het hart van de volkshuisvesting in Venlo en Meijel verder te bekrachtigen. Met een open vizier, transparantie en integriteit van handelen willen we ook in 2013 een gerespecteerd en zakendeskundig partner zijn voor iedereen die ten dienst staat van onze huurders. Graag dank ik iedereen die in 2012 een bijdrage heeft geleverd aan de prestaties die Antares heeft kunnen leveren. Die dank gaat niet in de laatste plaats uit naar de medewerkers van Antares, die in onzekere tijden, waarin de werkorganisatie verandert, toch met bezieling hebben gewerkt in het belang van onze huurders. 2013 zal in alle opzichten weer een spannend en dynamisch jaar worden. Ik heb er alle vertrouwen in dat Antares in staat is om flexibel in te spelen op de nieuwe uitdagingen. De relatie tussen de sector en de politiek zal gespannen blijven, zo verwacht ik. Laten we er het beste uithalen, daar waar wrijving is, ontstaat immers glans. In die zin gaat Antares zeker een glansrijke toekomst tegemoet.

Paul Stelder Directeur-bestuurder Antares

100 jaar thuis bij Antares // 3

inhouds opgave //

Glansrijke toekomst

2

Hoofdstuk 1 Governance/verslag van de raad van commissarissen

6

Hoofdstuk 2 Verslag en verklaring van het bestuur

Hoofdstuk 3 De organisatie 03.1 Antares 2.0, naar een klantgerichte

12

14

15

corporatie 03.2 Ondernemingsplan 2011 - 2015

15

03.3 Hoe beheerst Antares haar risico’s

17

03.4 De werkorganisatie

19

03.5 Ontwikkelingen in de

21

informatievoorziening van Antares

Hoofdstuk 4 22 Een zelfredzame samenleving

Dit is een uitgave van Antares Postbus 3046 5930 AA Venlo-Tegelen Bezoekadres: Venloseweg 7 5931 GR Venlo-Tegelen Telefoon: (077) 373 36 66 E-mail: [email protected] Internet: www.thuisbijantares.nl

4

04.1 Samenwerking met de gemeenten

23

04.2 Wonen, welzijn en zorg

25

04.3 Een leefbare woonomgeving

25

04.4 Iedereen kan meedoen

29

Hoofdstuk 5 In gesprek met de klanten

32

Hoofdstuk 8 Het financiële beleid

58

05.1. Overleg, Antares kan het niet alleen

33

08.1 Waardeontwikkeling van het bezit

60

05.2. Communicatie

33

08.2 De ontwikkeling van de vermogenspositie

61

05.3. Klanttevredenheid

36

08.3 De ontwikkeling van de financieringsruimte

61

05.4. Klachtenregistratie en de regionale

36

08.4 De ontwikkeling van de resultaten

63

08.5 De ontwikkeling van de financieringspositie

64

08.6 Treasury-activiteiten

65

geschillencommissie 05.5. Samenwerking

37

08.7 Hoeveel en waarin gaat Antares investeren? 67

Hoofdstuk 6 Het woningbezit

40

06.1 Ontwikkeling van het woningbezit

41

06.2 Het bezit in de toekomst; strategische

43

vastgoedsturing 06.3 Energiebeleid

43

06.4 De kwaliteit van het woningbezit

45

06.5 Het onderhoud aan de woningen

45

volgens meerjarenplan

06.6 Klantgedreven onderhoud: vervangen,

48

repareren en aanpassen

Hoofdstuk 7 Zo biedt Antares haar woningen aan

52

08.8 Het jaarresultaat

67

08.9 Hoe ziet de toekomst er voor Antares uit?

69

08.10 Belastingen

70

Hoofdstuk 9 Nog meer dienstverlening 09.1 Juridische structuur nevenactiviteiten

73

09.2 Appartementen Centrum Passage BV

73

09.3 Antares Holding BV

74

09.4 Antares Projecten BV

74

09.5 Antares VvE-beheer BV

75

09.6 Antares Diensten BV

75

09.7 Antares Vastgoed BV

75

Bijlagen

77

07.1 Naar een nieuw woonruimteverdeelsysteem 53

Bijlage 1

07.2 Toewijzing

53

• Nieuwbouw / Projectontwikkeling

07.3 De huurprijs

56

in 2012

07.4 Huurtoeslag, een steuntje in de rug

56

Bijlage 2

07.5 De huur: zo incasseert Antares de huren

56

• Woningbezit naar woningtype en wijk

07.6 Verkoopwoningen: zo worden ze

57

aangeboden

72

78

80

per 31 december 2012

Bijlage 3

• Kengetallen Antares 2008 t/m 2012

Bijlage 4

• Jaarrekening 2012

Bijlage 5

• Overige gegevens

81 82 122


H01 // De raad van commissarissen (RvC) oefent het interne toezicht bij onze organisatie uit. Deze RvC is ingericht volgens de regeling van commissarissen bij de (structuur) vennootschap in het Burgerlijk Wetboek. Hiermee voldoet dit toezicht aan de Aedescode. De regeling van taken en bevoegdheden van de RvC is gebaseerd op de voorschriften van het BBSH en de Governancecode Woningcorporaties.

Cadeau van personeel en RvC voor 100-jarige met van links naar rechts Paul Stelder en commissarissen de heren Marneffe, van Graafeiland, Valentijn, de Rooij en Hoebens

Governance en het verslag van de raad van commissarissen De RvC houdt onder andere toezicht op: • realisatie van de doelstellingen van Antares; • de interne risicobeheersing- en controle systemen; • kwaliteitsbeleid. Toezichtskader In dit verslag leggen wij verantwoording af over de wijze van invulling van de taken en bevoegdheden van de raad van commissarissen in het afgelopen jaar. Als toezichtskader gebruiken zij daarbij: • het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); • het ondernemingsplan; • de meerjarenbegroting, jaarrekening en de kwartaalrapportages; • onze integriteitscode; • afspraken met derden, zoals het Strategisch Akkoord met de gemeente Venlo, de prestatieafspraken met de gemeente Peel en Maas en de samenwerkingsovereenkomst bewonersparticipatie met onze huurdersorganisaties. Documenten waarin governancestructuur is vastgelegd De statuten van Antares beschrijven onder meer de bevoegdheden en de werkwijze van de directeur-bestuurder en de raad van commissarissen. Antares heeft haar governancestructuur ingericht op basis van de Governancecode Woningcorporaties. Antares heeft op basis van een schema met de opmerkingen bij de uitwerking van de principes van de Governancecode vastgesteld dat zij op het volgende punt afwijkt van deze code: • II.2.1. De huidige directeur-bestuurder is benoemd vóór invoering van de code, en Antares is gebonden aan een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. De directeur-bestuurder en de raad van commissarissen verantwoorden zich via het jaarverslag, onder meer over het onderwerp governance. De raad van commissarissen beschikt over een reglement raad van commissarissen. Dit reglement beschrijft de werkwijze van de raad van commissarissen en zijn commissies. Ook heeft de RvC hiervoor een profielschets opgesteld. Deze beschrijft de kwaliteiten waaraan de individuele commissa-

rissen en de RvC als geheel moeten voldoen. De statuten, het reglement van de raad van commissarissen en de profielschets staan op de website www.thuisbijantares.nl. Hoe zijn de normen en waarden vastgelegd? De normen en waarden liggen vast in het integriteitsprotocol. Antares hecht waarde aan transparantie en duidelijkheid. Onderdeel van dit protocol is een klokkenluidersregeling. Het protocol en de regeling staan eveneens op de website van Antares. Wijzigingen in governancestructuur Als er in de governancestructuur wijzigingen dienen te worden aangebracht, dan bespreekt het bestuur dit met de raad van commissarissen. In de governancecode van Antares staat dat nieuwe commissarissen worden aangesteld voor een zittingstermijn van maximaal 2 x 4 jaar. Antares heeft het reglement van de RvC en de profielschets voor leden van de RvC in 2010 voor het laatst aangepast. De aanpassingen hiervan worden in de statuten verwerkt na vaststelling van de herziene woningwet. In 2012 zijn er verder geen wijzigingen in de governancestructuur aan de orde geweest. Waaraan moet de RvC voldoen? De RvC-leden zijn benoemd op basis van deskundigheid, ruime bestuurlijke ervaring en een lange staat van dienst. Hierdoor kan iedere commissaris zowel onze bedrijfsvoering als onze prestaties op het gebied van financiën en volkshuisvesting beoordelen. De commissarissen voldoen aan de profielschets, die zij daarvoor opstelden. Zij hebben een onafhankelijke positie en geen bestuurlijke banden met Antares. Verder zijn er geen tegenstrijdige belangen of nevenfuncties te melden die de onafhankelijkheid van het bestuur of de RvC-leden zouden kunnen aantasten. Commissarissen melden de aanvaarding van nieuwe nevenfuncties. De RvC werkt met een rooster van aftreden. Bij (her)benoeming toetsen zij steeds of de kandidaten voldoen aan de geactualiseerde profielschetsen, hun onafhankelijkheid en de regelgeving vanuit het BBSH.


Samenstelling RvC Dit zijn de gegevens van de leden van de raad van commissarissen. Naam (functie) geslacht- / Geboortedatum

(voormalig) Beroep (expertise)

J.A. van Graafeiland RA (president-commissaris) man, 29-09-1937

voormalig burgemeester gemeente Venlo, oud-partner Deloitte (Bedrijfsvoering / algemeen netwerk)

Relevante nevenfunctie

Data herbenoeming

Herbenoembaar/ aftredend per

01-6-2002

01-06-2006 01-06-2010

31-12-2014

Drs. J.A.I.C.M. de Rooij (plv. president-commissaris) man, 25-07-1943

voormalig statutair directeur Dessaux NV (Financieel / HRM)

- lid RvC MAG 45 BV

26-11-2001

01-12-2004 01-12-2008

31-12-2012

Ir. F.Q. Hoebens man, 11-07-1945

Stedenbouwkundige (Volkshuisvesting) afgevaardigde huurders

- lid kwaliteitscommissie ruimtelijke ordening Provincie Limburg, - lid stichting bouw cultuurfonds Zuid-Nederland

26-11-2001

01-11-2005 01-11-2009

31-12-2013

26-11-2001

01-11-2005 01-11-2009

31-12-2013

A.J.M.M. Valentijn man, 01-05-1944

Projectleider Bouw (Volkshuisvesting) afgevaardigde huurders

A.A.M. Marneffe RA man, 30-11-1952

Algemeen Directeur / Gemeentesecretaris gemeente Helmond (Bedrijfsvoering / Financieel)

- lid Commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (commissie BBV) - gastdocent en examinator Accountantscontrole aan de Universiteit Maastricht

1-12-2010

n.v.t.

31-12-2014

Mr. H. Benjamins (plv. President-commissaris) man, 02-11-1943

Voormalige CEO Frans Maas Groep, voormalig voorzitter Limburgse Werkgevers Vereniging (Financieel / HRM)

Commissaris bij Kardan, Vos Logistics en FloraHolland. Voorzitter stichting Emmaus-Feniks en stichting Doortocht

1-1-2013

n.v.t.

31-12-2016

Benoeming nieuw lid RvC Vanwege het aftreden wegens einde zittingsduur van onze commissaris de heer drs. J.A.I.C.M. de Rooij is er in 2012 tijdig gezocht naar een geschikte opvolger. Naar aanleiding van de wervingsadvertentie in dagblad “De Limburger” ontving Antares ruim 40 reacties. Na een zorgvuldige selectieprocedure en na toetsing aan het door Antares gewenste profiel, is de heer mr. H. Benjamins als opvolger verkozen. De heer Benjamins is, met een lange carrière in de top van diverse beursgenoteerde ondernemingen, vooral bekend als oud-CEO van de Koninklijke Frans Maas Groep. Na zijn actieve loopbaan heeft de heer Benjamins tot 2010 onder meer de voorzittershamer van de Limburgse Werkgevers Vereniging gehanteerd. Daarnaast toonde hij brede maatschappelijke betrokkenheid als voorzitter van de Stichtingen Doortocht en Emmaus, die zich beide toeleggen op de opvang van daklozen in Venlo.

8

Datum 1e benoeming

Vergoeding commissaris Alle commissarissen onderschrijven het reglement RvC dat Antares opstelde voor de uitvoering van de statutaire bepalingen. Dit reglement, dat op de website van Antares staat, is gebaseerd op het voorbeeldreglement van de Commissie Glasz. Eén keer in de vier jaar past Antares de vergoeding aan. Volgens dat reglement en de bijstelling op basis van de prijsindex per 1 januari 2009 was de vergoeding gedurende 2012 voor: • de leden van de raad van commissarissen € 8.533 bruto per jaar; • de president-commissaris € 12.800 bruto per jaar. Daarnaast werd over 2012 in totaal € 1.635 aan reis- en verblijfskosten op declaratiebasis vergoed aan leden van de RvC. Voorts zijn er géén extra vergoedingen voor deelname aan de commissies. Belangenverstrengeling Bij belangenverstrengeling inzake bepaalde onderwerpen meldt de betreffende commissaris,

bestuurder of medewerker dit conform de integriteitsregeling. Vervolgens zal de betreffende persoon zelf geen deel uitmaken van de besluitvorming hieromtrent. Als deze situaties zich voordoen worden deze in het jaarverslag vermeld. In het afgelopen jaar was dit niet het geval. De agenda van de RvC Naast de interne vergadering, waarin de RvC haar eigen functioneren evalueert, hield de raad van commissarissen in 2012 vijf reguliere vergaderingen in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Géén van de leden van de RvC is frequent afwezig geweest tijdens deze vergaderingen. Tijdens de vergadering van 12 december 2012 vond conform de governancecode de jaarlijkse informatie-uitwisseling plaats met de ondernemingsraad van Antares (buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder). Daarbij werd gesproken over de bezetting van de OR, en de ontwikkelingen rond het verandertraject Antares 2.0. Tevens werd gesproken over het rookbeleid, de verbeterde informatieverstrekking naar de OR, verlofopbouw en flexwerken. Elke zes weken overleggen de president-commissaris en de directeur-bestuurder met elkaar. Diverse commissarissen volgden in het verslagjaar expertise bevorderende externe cursussen en bijeenkomsten. Dit is conform de afspraak dat een commissaris jaarlijks minimaal één expertise bevorderend seminar bezoekt. De RvC ontvangt en bespreekt periodiek de directieverslagen en management rapportages, die zijn gebaseerd op de informatiebehoefte van de raad. Besluitvorming In de vergaderingen werden de volgende belangrijke besluiten genomen: • goedkeuring van het jaarverslag 2011 van de Stichting Antares Woonservice en de geconsolideerde jaarrekening 2011 (statutair besluit) inclusief de jaarrekeningen van de verbindingen in aanwezigheid van de controlerende accountant; • vaststelling van de performanceafspraken voor 2012 en de management rapportages over 2012; • goedkeuring van de begroting 2013 en de meerjarenraming tot en met 2017; • vaststelling van de opdracht en de beloning voor de accountant, op advies van de directeur-bestuurder;

• bespreking van de externe toezichtsverslagen zoals de rapportage en de managementletter van de accountant en de toezichtsbrief van de minister en de beoordeling door het CFV; • vaststelling van de honorering voor de directeur-bestuurder; • verkoop activiteiten VVE-beheer BV; • de vaststelling van de vernieuwde samenwerkingsovereenkomst met de gemeente (STRAK2); • benoeming van de heer mr. H. Benjamins als nieuwe commissaris per 1 januari 2013. Naast bovengenoemde onderwerpen kwamen in de vergaderingen de volgende onderwerpen aan de orde: • de voortgang van de organisatieontwikkeling en het verandertraject Antares 2.0 en de invulling daarvan; • de voortgang van het interne controleplan; • voortgang van het project risicomanagement inclusief de beoordeling van het risicoprofiel van de projectenportefeuille; • de treasuryjaarnotitie 2011-2012; • het jaarverslag over 2011 van de regionale geschillencommissie; • de voortgang van het project strategische vastgoedsturing; • voortgang van vastgoedprojecten zoals de toekomst van de Molenbossen in Blerick en de aankoop van 20 nieuwbouwappartementen in Meijel; • deelname aan het project “Zonnig Limburg” inzake zonnepanelen voor huurders; • voortgang van het project rond het nieuwe woonruimteverdeelsysteem. Overleg Op 29 juni 2012 vond het jaarlijkse overleg plaats van de RvC met de huurdersbelangenverenigingen (MHV, HBV en Alert-HBV). Onderwerpen die daarbij aan de orde kwamen betroffen: • de opvolging van commissarissen namens de huurders in de RvC; • de klachtenafhandeling van Antares; • de jaarrekening en financiële meerjarenraming van Antares op langere termijn; dit mede naar aanleiding van de diverse affaires in de sector, zoals bij Vestia en Servatius. Voorafgaand aan de RvC-vergadering van 10 oktober 2012 vond de zogenaamde heidag


plaats. Bij die gelegenheid bezocht de voltallige RvC samen met het managementteam het bezit van Antares in Meijel. Bij de rondgang werden zij vergezeld door leden van de Meijelse Huurdersvereniging en leden van het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Peel en Maas, de gemeente waarvan Meijel onderdeel is. Vaste commissies van de RvC: samenstelling en werkzaamheden De auditcommissie Vanwege de beperkte omvang van de RvC is ervoor gekozen om geen aparte auditcommissie te benoemen, maar deze taken door de voltallige RvC uit te laten voeren. Dit betekent dat de daarop betrekking hebbende onderwerpen rechtstreeks door de gehele RvC zijn behandeld en besproken. Deze hebben betrekking op: • de werking van de interne controle- en beheersingssystemen; • de financiële informatieverschaffing; • treasury en risicomanagement; • de naleving en opvolging van aanbevelingen van de externe accountant; • de verschaffing van voorgeschreven financiële informatie naar de externe toezichthouder. De selectie- en remuneratiecommissie Deze commissie bestaat uit de heren J.A. van Graafeiland (voorzitter) en J.A.I.C.M. de Rooij. De selectie- en remuneratiecommissie heeft de volgende taken: • het doen van een voorstel voor selectiecriteria en benoemingsprocedure inzake de leden van de RvC en de directeur-bestuurder; • het doen van een voorstel voor een profielschets van de RvC; • het werven, selecteren en voordragen van leden van de RvC ter benoeming door de RvC; • het doen van een voorstel aan de RvC over het te voeren bezoldigingsbeleid; • het doen van een voorstel inzake de bezoldiging van de directeur-bestuurder ter vaststelling door de RvC; • het opmaken van het remuneratierapport. Evaluatie en beoordeling RvC en directeur-bestuurder Eenmaal per jaar houdt de raad van commissarissen een interne vergadering over het functione-

10

ren van de RvC en de directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder is daarbij niet aanwezig. De RvC stelde op basis van het rapport van de selectie- en remuneratiecommissie vast dat de directeur-bestuurder de targets voor 2011 voor 90% realiseerde. De targets zijn meetbaar geformuleerd weergegeven in het remuneratierapport. Voorts is hierover op 13 december 2012 een gesprek geweest met de directeur-bestuurder. De geheel gerealiseerde targets betroffen: • de financiële succesfactoren (solvabiliteit, cashflow en rentedekkingsgraad, verandertraject Antares 2.0 en reductie personeel); • vaststelling van het nieuwe strategische vastgoedsturingssysteem; • invoering van een operationeel risicomanagementmodel (naast inzicht in projectrisico’s ook inzicht in overige risico’s en de rapportage in een cockpitmodel). De vrijwel gerealiseerde targets betroffen: • solvabiliteit op langere termijn; • verkoop van minimaal 35 woningen; • implementatie van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem. Bij de beoordeling werd tevens meegewogen de positieve beoordelingen van: • de oordeelsbrief van de Minister / Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting; • de resultaatbeoordeling door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector; • de neutrale beoordelingen van de relaties met de huurdersbelangenverenigingen en de ondernemingsraad. Wat verdient de directeur-bestuurder? De directeur-bestuurder was geheel 2012 fulltime in dienst. Hij ontvangt een vaste beloning welke wordt aangepast aan de CAO-indexering. De honorering is opgesteld conform het advies van de Commissie Izboud. De beloning, passend binnen de sector brede beloningscode bestuurders woningcorporaties, was over 2012 als volgt samengesteld: • vast fiscaal inkomen (bruto inclusief vergoedingen en auto) : € 144.749 • variabel inkomen, inclusief prestatiebonus over 2011 (brutosalaris) : € 11.421 • pensioenafdracht (inkomen op termijn) bedraagt conform CAO : € 37.957

Cordis Tegula op het Wilhelminaplein Tegelen, commerciële ruimten en appartementen


H02 // Het managementteam (MT) van Antares bestaat uit: Jan Kessels (manager Wonen), Paul Stelder (directeur-bestuurder), Fons Timmermans (manager Middelen) en Wim Meijer (manager Vastgoed).

Personalia, nevenfuncties en onverenigbaarheden directeur-bestuurder De heer P.J.C.W (Paul) Stelder (geboren 8-11-1957) bekleedt sinds 1 mei 2004 de functie van directeur-bestuurder van de Stichting Antares Woonservice en de daaraan gelieerde organisaties. De heer Stelder heeft de volgende nevenfuncties: • algemeen bestuurslid Waterschap Peel en Maasvallei; • algemeen bestuurslid Waterschapsbedrijf Limburg; • bestuurslid Stichting Emmaus; • bestuurslid Stichting Theater de Maaspoort; • bestuurslid Stichting Hockeysport Venlo.

De directeur-bestuurder meldt eventuele tegenstrijdigheden aan de RvC. Hij neemt dan geen deel aan de discussie en besluitvorming en publiceert dit in het jaarverslag.

Verklaring van het bestuur Wij verklaren: 1. dat de stichting haar middelen (batige saldi daaronder begrepen) uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting bestemt; 2. dat de raad van commissarissen op 5 juni 2013 de jaarstukken 2012, inclusief het volkshuisvestingsverslag 2012, heeft goedgekeurd; 3. dat de accountant met betrekking tot de jaarrekening 2012 een goedkeurende verklaring heeft afgegeven en dat hij in zijn onderzoek de cijfers in het volkshuisvestingsverslag 2012 heeft getoetst. Venlo, juni 2013 De heer P.J.C.W. Stelder directeur-bestuurder

12

Verslag en verklaring van het bestuur Procuratieregeling Antares werkt met een reglement directeurbestuurder. Hierin staat dat de directeur grote uitgaven die buiten de begroting om plaatsvinden dient te melden en te laten accorderen in een daartoe strekkend besluit. De directeur-bestuurder is bevoegd om bij onvoorziene omstandigheden een overschrijding van de begroting toe te staan van maximaal een bedrag van € 2 miljoen en daarover achteraf verantwoording af te leggen aan de RvC. Het reglement directeurbestuurder is tevens te vinden op de website van Antares. Genomen bestuursbesluiten De belangrijkste genomen bestuursbesluiten in het afgelopen verslagjaar betreffen: • vaststelling begroting 2013 en jaarverslag en jaarrekening over 2011; • vaststelling voorstel performanceafspraken 2012 en de bewaking van de voortgang; • acties voortvloeiend uit de managementrapportages; • goedkeuring interne controle verslagen, de managementletter en rapportages van de accountant inclusief daaruit voortvloeiende maatregelen; • vaststelling gewijzigde procesbeschrijvingen administratieve organisatie; • voortgangsbewaking samenwerking met belangenhouders (onder andere gemeenten en huurdersorganisaties); • voortgang organisatieontwikkeling Antares 2.0 inclusief personele bezettingsvraagstukken; • de bewaking van de uitvoering van projecten zoals vastgoedsturing, risicomanagement, woonruimteverdeling en de start van het project klachtenmanagement; • besluitvorming rond ontwikkeling wensportefeuille; • projectontwikkeling inzake haalbaarheidsonderzoeken, (grond)aankopen, (af)waarderingsvraagstukken, go/no go besluiten, vaststelling van verkoop- en huurprijzen, aannemersselecties en projectevaluaties; • organisatie en beheer bedrijfsmiddelen, inclusief vermindering aantal bedrijfsauto’s;

• vaststelling huurbeleid, controle op toewijzing aan de doelgroep en de huurverhoging per 1 juli 2012; • omvang takenpakket leefbaarheid voor Antares; • budgetbeheersing; • vaststelling beoordeling preferred suppliers en het opzeggen van bestaande en aangaan van nieuwe overeenkomsten. Overleg Antares investeert in haar werkprocessen intensief in het onderhouden van contacten met haar stakeholders. Die contacten maken onderdeel uit van de integrale bedrijfsvoering van Antares. Regelmatig vindt overleg plaats met: • huurdersbelangenverenigingen; • zorg verlenende instanties; • gemeenten; • gemeentebesturen; • wijkoverleggen; • welzijnsstichtingen; • collega corporaties; • ouderenorganisaties; • winkeliersverenigingen; • onderwijsinstellingen; • culturele organisaties. Daarnaast organiseert Antares met enige regelmaat themabijeenkomsten voor maatschappelijke organisaties waarbij het beleid van Antares en haar activiteiten worden toegelicht. Denk daarbij aan wijkoverleggen, belangenorganisaties, gemeenteraden en sportverenigingen. In dat kader werd in de gemeente Venlo, onder andere samen met de andere woningcorporaties, raadsleden, ambtenaren en commissieleden op 9 juni 2012 deelgenomen aan de “Kijk op de wijkdag”.


H03 // Met z’n allen 1 organisatie Antares is een maatschappelijke onderneming, een transparante organisatie waar dienstverlening hoog in het vaandel staat. De kwaliteit van de dienstverlening wordt gemeten en gemonitord met het gouden KWH huurlabel. Antares is er bijzonder trots op dit label, als één van de weinige corporaties in heel Nederland, al een aantal jaren te mogen voeren. Kwaliteitszorg, risicomanagement en ontwikkeling van de medewerkers zijn stevig verankerd in de organisatie, waarbij de belangrijkste stakeholders, de huurders, altijd voorop worden gesteld.

Het managementteam (MT) van Antares bestaat uit van links naar rechts: Jan Kessels (manager Wonen), Paul Stelder (directeur-bestuurder), Fons Timmermans (manager Middelen) en Wim Meijer (manager Vastgoed)

14

De organisatie 3.1 Antares 2.0, naar een efficiënte klantgerichte corporatie Antares heeft samen met haar medewerkers een organisatiediagnose gemaakt. De resultaten hiervan implementeert Antares vanaf de tweede helft 2012 en de daarop volgende jaren. Doordat de medewerkers zelf aan de basis hebben gestaan van deze diagnose, was het verandertraject voor iedereen in de organisatie direct herkenbaar en voelbaar. Antares 2.0 staat voor het versterken van ondernemerschap (effectief en proactief handelen) en rentmeesterschap (efficiëntie). Dit betekent een beperking van de bedrijfskosten, het efficiënter organiseren van processen en werkwijzen en het ontwikkelen van een meer zakelijke, ondernemende cultuur. Onder een ondernemende zakelijke cultuur verstaat Antares: • betere interne uitwisselbaarheid personeel; • ontkokeren afdelingen; • meer innovatieve processen; • meer interne/externe mobiliteit; • veranderbereidheid en onderkenning urgentie; • minder traditioneel werken; • meer medewerkers actief in plaats van reactief. Om dit te bereiken is het project Antares 2.0 “Op weg naar een efficiënte klantgerichte corporatie” ingezet. Onder de noemer ‘zelfregie’ nodigde Antares iedere medewerker uit om mee te doen en zijn of haar energie te investeren in de verandering. Iedere medewerker werd daarbij verantwoordelijk gemaakt voor de eigen keuzes daarin. Antares biedt ondersteuning om iedereen te helpen om daarin zijn of haar weg te vinden. Centraal in het project stond het doorlichten en optimaliseren van de werkprocessen. Beoogd wordt de processen sneller, gemakkelijker en tegen minder kosten te organiseren. Door het project samen met de medewerkers uit te voeren werkt Antares naar een ondernemende zakelijke cultuur waarin iedereen verantwoordelijk is voor de eigen keuzes. De verbinding en samenwerking tussen afdelingen houdt zij eveneens tegen het licht. Het zijn dan ook de medewerkers die zelf

komen met verbetervoorstellen en implementatieplannen om efficiënter te gaan werken. Daarbij zetten zij de (interne en externe) klant centraal. Doet Antares nog wel de juiste dingen voor de klant van nu? Zijn activiteiten efficiënt georganiseerd, niet alleen in tijd, maar ook qua kosten? Nodig is het om met een andere (zakelijkere) blik naar je eigen werk en dat van je collegae te kunnen kijken. Oftewel inzicht te hebben in de kosten van diensten en processen om een gedegen afweging te kunnen maken tussen kosten en opbrengsten.

3.2 Ondernemingsplan 2011-2015 Het ondernemingsplan uit 2010 staat integraal op de website van Antares. Hieronder staan per thema de hoofdlijnen, met daarachter cursief weergegeven de in 2012 uitgevoerde acties. Missie “Antares draagt, samen met haar partners, zorg voor goede en betaalbare huisvesting in aantrekkelijke wijken en dorpen, met aandacht voor de maatschappelijke opgaven van nu en van straks. Zij doet dit op een integere, transparante en communicatieve wijze met een efficiënte, professionele en betrokken organisatie”. Maatschappelijke verankering Bij de verwezenlijking van haar ambities is Antares afhankelijk van de inzet en ambities van haar stakeholders, zoals gemeenten, collegacorporaties, zorginstellingen en niet in de laatste plaats de huurders c.q. buurtbewoners. In 2012 actualiseerde Antares de afspraken met de gemeente Venlo via onder andere het STRAKII-akkoord. Beschikbaarheid en betaalbaarheid Antares streeft er naar om de primaire doelgroep binnen 1,5 tot 2 jaar naar kwaliteit en prijs passend te huisvesten. Mensen met een dringende verhuiswens wil zij binnen enkele maanden kunnen helpen. Voor wat betreft de middeninkomens streeft Antares naar een passende verhouding tussen vraag en aanbod. Zij streeft er naar om – in ieder geval – voor de primaire


doelgroep de prijs/kwaliteitverhouding in zowel de bestaande bouw als de nieuwbouw op het huidige niveau te houden. Antares streeft naar 20% reductie van het energieverbruik in haar bezit. Zij realiseert dit zowel door sloop en nieuwbouw als door verbeteringen in de bestaande woningvoorraad. Antares treft maatregelen die kostendekkend zijn en die voor huurders – naast comfortverhoging – bij stijgende gasprijzen ook een besparing zullen opleveren. Antares heeft in de afgelopen jaren vooral veel nieuw gebouwd voor de aandachtsgroepen en dan in het bijzonder de ouderen en de studenten. Zij heeft een groot aanbod betaalbare verkoopwoningen beschikbaar (rond de € 100.000, -). Deze zijn uitermate geschikt voor de middeninkomens. Antares heeft echter ook te maken met een dalende marktvraag. Ook heeft deze doelgroep bij verhuizing zwaar te lijden onder de inkomensgrens van € 34.085, -. Naast het kopen van een woning hebben zij alleen nog maar alternatieven door te gaan huren in de vrije huursector met huurprijzen boven de € 664,66 (norm 2012). Antares verschuift haar aandacht in de toekomstige nieuwbouw van het duurdere segment naar de primaire doelgroep in de basisvoorraad. Zij blijft aan haar energiereductie taakstelling werken, maar blijft achter bij de oorspronkelijke doelstelling van 20% reductie in 10 jaar (zie 6.3 energiebeleid) Woningkwaliteit Antares streeft naar een goede prijs/kwaliteitsverhouding van haar vastgoed. Enerzijds zal de kwaliteit moeten voldoen aan eisen van soberheid en doelmatigheid, anderzijds besteedt zij aandacht aan uitstraling en duurzaamheid. De investeringen hiervoor financiert zij via een huurverhoging en/of het verlengen van de exploitatieduur van het vastgoed. Antares streeft ernaar dat haar klanten de kwaliteit van hun woningen gemiddeld met tenminste een rapportcijfer 7,5 waarderen. In bovengenoemd kader past Antares het klantgestuurd onderhoud niet alleen toe bij keukens, maar ook bij de badkamers en toiletten. Ook de huurders waarderen de klantgestuurde projecten “huurschuttingen” en “achterompadverlichting” positief. Kwaliteit van de woonomgeving Bewoners doen vaak een beroep op het leef-

16

baarheidsteam van Antares. Door de individualisering van de maatschappij kennen buren elkaar steeds minder en kan men ook minder van elkaar hebben. Dit vraagt om aandacht van de wijken buurtbeheerders. De inzet van het leefbaarheidsteam heeft de afgelopen jaren bijgedragen aan een daling van het aantal overlastmeldingen. Ook de politie onderkent deze bijdrage. Antares investeert in leefbaarheid in haar buurten, indien zij ervan overtuigd is dat deze investeringen een voldoende maatschappelijk effect opleveren. De komende periode gaat Antares op zoek naar een passend instrument om de kwaliteit van de woonomgeving te kunnen meten. Zij realiseert zich dat ze beperkt kan sturen op de kwaliteit van de leefomgeving, maar dat ze daar wel een aandeel in heeft. In het project strategische vastgoedsturing heeft Antares met brede teams voor elke wijk met haar bezit een wijkvisie opgesteld. Deze gebruikt zij voor de ontwikkeling van haar beheerplannen. Daarbij gaat Antares met een systeem werken waarbij zij de kwaliteit van het bezit op basis van diverse invalshoeken blijft monitoren. Maatschappelijk vastgoed en woonzorgopgave Antares investeert in maatschappelijk vastgoed en woonzorgprojecten. Daarmee draagt zij bij aan een goed woonmilieu. De Nieuwe Munt in Tegelen is daar een voorbeeld van. Voorwaarde bij dergelijke investeringen is wel een evidente vraag uit de markt en een duidelijke maatschappelijke meerwaarde. Antares vindt “rentmeesterschap” een belangrijk aandachtspunt; ze investeert niet ‘zomaar’. Kerntaak is en blijft het bouwen van woningen voor mensen met een bescheiden inkomen. In het project vastgoedsturing is de kwantificering en kwalificering van de vraag een belangrijk onderdeel. Naast de vervangingsvraag houdt Antares daarbij rekening met de bevolkingsontwikkeling in relatie tot haar bezit. Antares ontwikkelt alleen nog maatschappelijk vastgoed als dit bijdraagt aan het woningbezit en gebaseerd is op langdurige contracten met voldoende garantiestellingen. Bedrijfsvoering Antares streeft ernaar om het ondernemerschap en het rentmeesterschap in de organisatie verder te versterken. Zij beschouwt dit als noodzakelijke

voorwaarden om haar ambities waar te maken in een periode die economisch en politiek lastig te noemen is en ertoe noodzaakt om scherper aan de wind te varen. Kernkwaliteiten ten aanzien van het ondernemerschap zijn het effectief en proactief handelen; in het rentmeesterschap staat vooral de efficiency centraal. De efficiency was leidraad voor het nieuwe informatiesysteem en het project Antares 2.0. In dit project zijn de bedrijfsprocessen met de medewerkers geëvalueerd en efficiencyverbeteringen aangebracht. Financiën Antares heeft een sterke financiële positie die het mogelijk maakt om de ambities van haar ondernemingsplan waar te maken. Daarbij kijkt zij zowel naar haar vermogenspositie als naar het verloop van de kasstromen in relatie tot de financieringsverplichtingen. Daarnaast wil Antares de risico’s van al haar activiteiten nadrukkelijker in beeld brengen. Het treasurystatuut en de treasurycommissie zijn instrumenten waarmee Antares de financiële risico’s van de leningenportefeuille stuurt. Ook op andere risicogebieden gebruikt Antares reeds diverse instrumenten (zie paragraaf 3.3). Verder wil Antares de voorwaarden waaronder zij bereid is om te investeren verscherpen via een investeringsstatuut. Dit mede om de financierbaarheid van haar investeringen te kunnen blijven garanderen. De totale omvang van de risico’s zijn in 2012 in kaart gebracht via het integrale project “risicomanagement” (zie 3.3). Voortgangsbewaking Jaarlijks bewaakt Antares de voortgang van haar ondernemingsplan via de meerjarenbegroting. Daarmee stelt ze de specifieke jaartargets op. Deze worden beoordeeld door de remuneratiecommissie en opgenomen in de remuneratierapportage. De resultaten staan vermeld in het onderdeel “Governance en de RvC”. De financiële toetsing van de begroting is weergegeven in “het hoofdstuk Financieel beleid”.

3.3 Hoe beheerst Antares haar risico’s Op het gebied van risicobeheersing gebruikt Antares diverse beheersinstrumenten. Hieronder

volgt een opsomming, met een korte toevoeging van de activiteiten en/of de dit jaar behaalde resultaten. Het project risicomanagement Antares is in 2012 gestart met het project risicomanagement. Alle lagen van de organisatie zijn hierbij betrokken. Binnen de organisatie is een werkgroep actief die de voortgang en continuïteit van dit project bewaakt. Samen met het managementteam hebben zij een risicomatrix opgesteld. De werkgroep actualiseert deze matrix periodiek met de teamleiders via nieuwe risico’s en nieuwe of verder ontwikkelde beheersmaatregelen. De periodieke risicomanagementrapportage geeft een goed inzicht in de risico-ontwikkeling van Antares. Het ondernemingsplan Het ondernemingsplan 2011-2015 is de basis voor de (meer jaren)begroting. In 2012 was dit ook de basis voor het project Antares 2.0. Het activiteitenplan, de meerjarenbegroting en de begrotingsbewaking Jaarlijks legt Antares haar plannen vast in de meerjarenbegroting. Ze vertaalt daarbij de algemene doelstellingen uit het ondernemingsplan via beleid tot concrete activiteiten. Daarbij worden dan de meest recente macro-economische ontwikkelingen en de werkelijke voortgang van de activiteiten meegenomen en worden de consequenties daarvan doorgerekend naar de middellange termijn. Daarnaast werkt Antares via het prestatiemanagement met targets op diverse niveaus. Deze targets zijn gebaseerd op het beleidsplan en door de RvC vastgesteld. Overlegstructuren Antares heeft diverse overlegstructuren op diverse niveaus. De meest reguliere en gestructureerde overleggen betreffen het overleg van en met de RvC, het managementoverleg en het afdelingsoverleg. Daarnaast zijn er diverse horizontale overleggen, dwars door de organisatie. Sinds enkele jaren heeft Antares een middenkader, waarmee het managementteam op periodieke basis overlegt Sinds 2011 nodigt de directeur regelmatig een groep medewerkers uit om tijdens de lunch met hem van gedachten te wisselen over diverse actuele thema’s. Op deze manier krijgt elke medewerker de gelegenheid


om, in een informele setting, zaken onder de aandacht te brengen. Het integriteitsprotocol Antares kent een integriteitsprotocol en een klokkenluidersregeling. Deze staan ook op de website vermeld. Medewerkers van Antares onderschrijven bij indiensttreding het integriteitsprotocol. Dit protocol is één van de ankers waarop de betrouwbaarheid van de medewerkers en de integriteit van de organisatie gebaseerd is. In het afgelopen jaar zijn er géén meldingen geweest op basis van dit protocol. Vertrouwenspersoon Mede vanwege de onafhankelijke positie van de leden van de RvC heeft Antares de voorzitter als specifieke vertrouwenspersoon aangesteld op het gebied van integriteit. Zaken die de voorzitter zelf betreffen kunnen gemeld worden bij een ander RvC-lid, dan wel de directeur-bestuurder. In het afgelopen jaar zijn er géén meldingen geweest bij de voorzitter. Het treasurymanagement Op basis van de jaarbegroting bewaakt Antares haar kasstromen en legt dit vast in de treasuryjaarnotitie. Tweemaal per jaar bespreekt de treasurycommissie, aan de hand van actuele treasuryrapportages en het geactualiseerde kasstroomschema, de te ondernemen acties. Afdelingsrapportages Elke maand bespreekt het managementteam de afdelingsrapportages over de voortgang van de werkzaamheden en projecten. Managementrapportages Maandelijks stellen de managers een afdelingsrapportage op. Hierin rapporteren zij over de geleverde prestaties. Deze worden viermaandelijks verwerkt in de periode-rapportage ten behoeve van de raad van commissarissen. Deze rapportage is oorspronkelijk gebaseerd op de balanced scorecard. Antares gebruikt de managementrapportage naast de verantwoording vooral als stuurinstrument. Vanaf 2012 is de risicomanagementrapportage, met de ontwikkeling van de risicomatrix, een vast onderdeel geworden van de rapportage aan de RvC.

18

De administratieve organisatie (AO) Antares heeft de meeste processen beschreven als onderdeel van de administratieve organisatie. Via de interne controles bewaakt zij de administratieve organisatie en past daarbij, indien nodig, de procesbeschrijving aan. Investerings beslisdocumenten en risicoanalyse Vanaf de start van een nieuwbouwproject werkt Antares met beslisdocumenten per projectfase. Hierdoor ontstaat een transparante en traceerbare besluitvorming. Deze beslisdocumenten liggen vast in de projectadministratie en zorgen mede voor bewaking en uitvoering ervan. Antares stelt een interne projectrisicoanalyse op voor alle projecten. Deze maakt onderdeel uit van de viermaandelijkse managementrapportage aan de RvC. Binnen het verbetertraject “Antares 2.0” zijn de formulieren en de besluitvorming via projectteams verder verbeterd. De halfjaarlijkse KWH-rapportages Het KWH verricht bij Antares continue metingen. Het ‘Gouden Huurlabel’ werd daarbij weer gecontinueerd. Het AO-IC-jaarplan Jaarlijks stelt Antares een plan op voor de uit te voeren interne controle-werkzaamheden waarover per hoofdproces wordt gerapporteerd. Het plan gaat uit van een controlecyclus van circa 1,5 jaar voor alle processen. De controlewerkzaamheden vinden plaats op basis van het handboek interne controle. Een gedeelte wordt uitgevoerd door de accountant tijdens de interim controle en gerapporteerd als onderdeel van de managementletter. In 2012 zijn de volgende specifieke rapportages opgeleverd: • nieuwbouw; • toewijzing woningen; • klantgestuurd onderhoud; • sloop en -verkoop. In de gehouden IC’s beschouwt Antares tevens de risicobeheersingsvraagstukken bij het betreffende onderdeel. Specifiek wordt daarbij ook stilgestaan bij de fraudegevoelige aspecten in de procedures. Voorts geeft deze IC-rapportage een oordeel over de managementinformatie en de efficiencyvraagstukken over het betreffende proces.

De managementletter van de accountant De managementletter geeft een oordeel over de algehele procesbeheersing. Daarnaast schonk deze in 2012 aandacht aan de aanvullende controle op de bedrijfsvoering van de sectoren: treasury, projecten en de personeelskosten. Geoordeeld werd dat de interne beheersing van deze processen bijdraagt aan de betrouwbaarheid van de jaarrekening en dat er gesteund kan worden op de interne beheersing van deze processen. Verder is in de managementletter opgemerkt dat: • de beleidsspeerpunten uit het ondernemingsplan zijn door vertaald naar het veranderplan Antares 2.0; • het positief is dat Antares het risicomanagementproject heeft opgepakt; • er nadere aandacht dient te zijn voor diverse fiscale aandachtspunten; • de dossiervorming van de interne controles een attentiepunt vormt. Benchmarkonderzoek Jaarlijks neemt Antares deel aan diverse vrijwillige en verplichte benchmarkonderzoeken. De daaruit voortvloeiende rapportages worden jaarlijks geanalyseerd en besproken in het managementteam en de RvC. Dit betreft in ieder geval de resultaten uit het onderzoek van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting in het rapport “Corporatie in perspectief”. Daarnaast werd het jaarverslag in het afgelopen jaar beoordeeld in het kader van de Deloitte Kordes Award 2012.

Visitatie Volgens de governancecode dient elke woningcorporatie zich eens in de vier jaar te laten visiteren. Antares heeft dit onderzoek in 2010 uit laten voeren door Ecorys. De goede resultaten staan in het visitatierapport dat te lezen is op de website www.thuisbijantares.nl. In 2014 zal dit opnieuw aan de orde zijn.

3.4 De werkorganisatie De organisatie Het organigram van Antares ziet er als volgt uit: Management Team (MT) De directeur en de managers van de afdelingen Wonen, Vastgoed en Middelen vormen samen het Management Team. De afdeling Wonen bestaat uit de volgende onderdelen: • Team Verhuur & Leefbaarheid • Team Onderhoud De afdeling Vastgoed bestaat uit: • Team Projecten • Team Technisch Beheer De afdeling Middelen bestaat uit de volgende onderdelen: • Team Finance • Team Control • Team ICT

Raad van Commissarissen

Directeur-bestuurder P.J.C.W. (Paul) Stelder

Bestuursdienst A.C.I. (Anne-marie) Verberkt

Wonen

Vastgoed

Middelen

J.G.M.M. (Jan) Kessels

W.R. (Wim) Meijer

A.J.M. (Fons) Timmermans


De afdeling Bestuursdienst bestaat uit: • Secretaris MT en RvC • Team Personeelszaken • Team PR & Communicatie • Team Postkamer & Archief Personeel Eind 2012 had Antares 60 personen in vaste dienst, en 3 personen met een tijdelijk contract. Zij vulden 57,25 fte’s in. In 2012 trad er 1 persoon tijdelijk in dienst, gingen er geen medewerkers met de VUT en werd van 6 medewerkers afscheid genomen. Hieronder staat het verloop van het personeel over de afgelopen jaren en de in Antares 2.0 gestelde target voor 2016.

2008

2009

2010

2011

2012

Aantal medewerkers in dienst

68

71

71

68

63

Aantal FTE’s

61

64

64

60

57

Doel 2016

52

Performancemanagement Leidinggevenden maken aan het begin van ieder jaar met elke medewerker afspraken in kader van het beoordelingssysteem. Daarbij bespreken zij de dat jaar te behalen targets voor de gehele organisatie, voor de afdeling en voor de betreffende persoon individueel. Daarnaast maken ze individuele afspraken over de ontwikkeling van kennis, vaardigheden en competenties. Vervolgens houden ze tussentijdse voortgangsgesprekken en een eindejaarsbeoordeling. De uitkomsten van de beoordeling worden vertaald in een eventuele stijging van het structurele salaris en een mogelijke extra variabele beloning. In 2012 is deze cyclus voor het vierde jaar helemaal doorlopen. Daarbij kan geconcludeerd worden dat Antares hier qua motivering en sturing van individuele medewerkers steeds meer de vruchten van plukt. Samen overleggen De OR bestaat uit 4 personen, en vergadert op regelmatige basis in een goede en ontspannen sfeer met de directie en wordt daar waar nodig en/of wenselijk vooraf gekend in bepaalde voornemens en besluiten van het MT. Vanaf oktober 2012 is de overlegfrequentie tussen OR en directie flink omhoog gegaan. In

20

oktober zijn namelijk de eerste plannen rond het verandertraject “Antares 2.0” gepresenteerd. Dit verandertraject gaat veel impact hebben op zowel de medewerkers als de werkorganisatie. Ten opzichte van 2011 is er daardoor een duidelijke stijging van het aantal overleggen. In 2012 overlegde de OR 25 keer (2011: 13 keer). Ook het overleg met de directie steeg:van 5 keer in 2011 naar 11 keer in 2012. Met de RvC werd één keer overlegd. Opleidingen Er is Antares veel aan gelegen dat medewerkers zich blijven ontwikkelen en ontplooien. Immers, de medewerkers zijn haar grootste kapitaal! In 2012 investeerde Antares voor € 117.000,- in het opleiden van haar medewerkers. Een en ander gebeurde aan de hand van een persoonlijk opleidingstraject. In 2010 is een begin gemaakt met het ontwikkelen van persoonlijke ontwikkelingsplannen (POP). In 2011 en 2012 is dit traject verder uitgezet, en dit heeft erin geresulteerd dat de medewerkers zich meer zijn gaan richten op hun eigen ontwikkeling, opleiding en loopbaanplanning. Er is in de geschiedenis van Antares nog nooit zoveel gebudgetteerd en uitgegeven aan opleidingen, cursussen en dergelijke als in 2012. Op de hoogte blijven Antares wisselt informatie uit binnen Antares op diverse manieren en momenten. Acute nieuwtjes worden verspreid per e-mail. Verder heeft elke leidinggevende reguliere afdelingsoverleggen, is er het digitale personeelsblad “De Koers” en is er een aantal vaste personeels-informatiebijeenkomsten door het jaar heen. Desgewenst wordt er, indien nodig, een extra bijeenkomst ingepland. Veilig en gezond Uiteraard hecht Antares er bijzonder veel waarde aan dat haar medewerkers veilig en gezond zijn; kortom er is aandacht voor het welzijn van de mens. Daarom doet zij meer dan “alleen” de opgelegde verplichtingen uit de Arbowetgeving en uitvoeringsbesluiten. Tweejaarlijks krijgen alle Antares-medewerkers de mogelijkheid om een algehele medische check-up te laten uitvoeren. In 2010 is deze check-up voor de tweede keer uitgevoerd. 80% van onze medewerkers maakte daadwerkelijk gebruik van deze regeling. In 2012 werd de health-check wederom aangeboden

aan alle medewerkers; 60% van de medewerkers maakte hiervan gebruik. Een veilige omgeving Het kantoor voldoet aan de eisen die de Arbowetgeving stelt. Elke 3 tot 5 jaar stelt de Arbodienst een nieuwe risico-inventarisatie en -evaluatie (RIE) op. De laatste RIE zorgde voor een nieuwe versie van: • het Arbo-beleidsplan; • het plan van aanpak; • het ontruimings- en evacuatieplan. Ziekteverzuim Wanneer een medewerker fysieke klachten heeft, neemt Antares direct maatregelen door eventueel de werkplek aan te passen. Antares heeft daarvoor een overeenkomst met een bedrijf dat diensten verzorgt op het gebied van medische zorg en verzuimbegeleiding. Het ziekteverzuimpercentage in 2012 was 3,16%, met een verzuimfrequentie van 1,25. In 2011 was het ziekteverzuimpercentage 3,64%. Bedrijfshulpverlening 9 medewerkers van Antares zijn in het bezit van zowel een EHBO- als een bedrijfshulpverleningsdiploma. Deze collega’s zijn ook allemaal bekend met het gebruik van de defibrillator die in het

kantoorpand van Antares aanwezig is. Daarnaast oefent men ook met ontruimingen en brandsituaties, waarbij tevens voldaan wordt aan alle wettelijke voorschriften.

3.5 Ontwikkelingen in de informatievoorziening van Antares In de eerste helft van 2012 stelde Antares nieuw beleid rondom het woonruimteverdelingsmodel vast. Waar voorheen woningen werden aangeboden middels een optiemodel gebeurt dat nu met een aanbodmodel. Hiervoor is het bedrijfsinformatiesysteem opnieuw ingericht en de website daarop aangepast. Daarbij is er nu ook een verschil gemaakt tussen huur, luxe huur en de verkoop-woningen. Ook is de gehele kantoorautomatisering en technische IT-infrastructuur vervangen. Hierdoor kan inmiddels werkplek-onafhankelijk gewerkt worden. Systemen zijn overal beschikbaar voor medewerkers en ketenpartners. In 2013 treft Antares voorbereidingen om haar bestaande klanten via de website toegang te geven tot haar gegevens. Ook verzendt Antares steeds meer correspondentie op geheel geautomatiseerde wijze via e-mail.

Project Vennelo, binnenstad Venlo


H04 // Antares wil als sociale huisvester midden in de samenleving staan en herkenbaar aanwezig zijn in de wijken waar het bezit zich concentreert. Naast goed overleg via de huurdersbelangenverenigingen spreekt Antares met haar huurders via allerlei bewonersgroepen in de straten, complexen en wijken van Blerick, Tegelen, Venlo en Meijel. Met haar aanwezigheid wil Antares de leefbaarheid op een hoger plan brengen in een samenspel tussen huurders, verhuurders en allerlei andere stakeholders, zoals welzijns- en zorgorganisaties, onderwijs, politie en gemeentes.

Felicitaties en bedankjes van huurders en (inzet) het uitgegeven jubileummagazine

22

Een zelfredzame samenleving Antares doet in steeds hogere mate een beroep op de eigen verantwoordelijkheid van haar huurders en andere buurtbewoners. Verantwoordelijkheid nemen leidt uiteindelijk naar meer zelfstandigheid en zelfredzaamheid van mensen. Mensen in hun eigen kracht zetten (empowerment) betekent ook dat zij meer worden ingezet bij het op peil houden van de eigen leefomgeving. Antares denkt daarbij aan zaken zoals onderhoud/schoonmaak van complexen en groenonderhoud. Dit biedt op zijn beurt weer kansen aan Antares om menskracht en middelen op die plekken in te zetten waar dit het hardst nodig is: daar waar mensen nog niet zover zijn en/of knelpunten en problemen van dien aard zijn, dat deze zonder professionele ondersteuning niet of slechts zeer ten dele kunnen worden aangepakt. Kortom: Antares heeft in 2012 ingezet op een zelfredzame samenleving en zal dat ook in 2013 blijven doen!

4.1 Samenwerking met de gemeenten Antares werkt samen met de gemeentes waarin zij werkzaam is. Allereerst natuurlijk de gemeente Venlo en daarnaast ook de gemeente Peel en Maas. Peel en Maas telt 11 kernen. Het bezit van Antares concentreert zich in de kern Meijel. Zij heeft hier ongeveer 450 woningen in bezit. Strategisch Akkoord Venlo De samenwerking in Venlo heeft zich in 2012 gericht op het verder uitwerken van het Strategisch Akkoord II en de uitwerking in een bilaterale overeenkomst. In deze overeenkomst zijn de afzonderlijke projecten en activiteiten benoemd die vanaf 2012 uitgewerkt gaan worden. Twee prioriteiten Twee prioriteiten zijn in het Strak II benoemd. Dit zijn: • Behoud leefbaarheid in wijken en dorpen. Uitgangspunten hierbij zijn zelfredzaamheid, zelfwerkzaamheid en zelfbeheer. In dit licht heeft Antares zich actief opgesteld in de

ontwikkeling van de Huizen van de Wijk, de gebiedsregie in de wijk de Vossener en een eerste aanzet tot wijkplannen voor Vastenavondkamp in Blerick en Op de Heide in Tegelen. Daarnaast uiteraard de reguliere activiteiten in het kader van leefbaarheid (zie verder leefbaarheid). In het kader van de woningbouwopgave is geïnvesteerd in de voorbereiding van het woonwensenonderzoek en het onderzoek inzake de zorgbestendigheid van woningen. Dit in samenwerking met de gemeente en de collega-corporaties in Venlo. • Doorontwikkeling van het centrum. Versterken identiteit, meer wonen, kwaliteit openbare ruimte en aandacht voor cultuur, welzijn en zorg zijn de doelen. Antares realiseerde in 2012 29 woningen in het centrum van Venlo in La Belle Alliance en Vennelo. Daarnaast participeerde Antares in 2012 in de eerste verkenningen rond gezamenlijk vastgoedmanagement in Q4. Hiervan komt in 2013 een uitwerking. Overleg Om een sterk coördinatiepunt te hebben is gekozen voor het aanwijzen van accountmanagers vanuit de corporaties en de gemeente. Deze systematiek werkt en heeft geleid tot korte lijnen, onderlinge afstemming en bewaking van de voortgang. Naast het overleg van accountmanagers heeft ook in 2012 een aantal malen bestuurlijk overleg plaatsgevonden. Besproken werden onder andere ontwikkelingen in de stad, voortgang STRAK, voorbereiding STRAKII, bilaterale overeenkomsten voortvloeiend uit het algemene STRAK, verkenning gemeenschappelijk vastgoedmanagement. Vanwege de vastgoedpositie in de binnenstad nam Antares deel aan de Taskforce Binnenstad, waarin zij samen met ondernemers kijkt naar versterkingsmogelijkheden voor het functioneren van de binnenstad.


Waaraan heeft Antares in 2012 gewerkt? Thema’s

Prioriteit leefbaarheid

1. De woningbouwopgave Nieuwbouw die iets toevoegt, van aanbod naar vraagmarkt en terugdringen van de plancapaciteit zijn leidend 2. Wonen in de binnenstad Verkennen en oppakken van gezamenlijk vastgoedmanagement, studentenhuisvesting, woningbouw en versterken leefbaarheid. 3. Leefbaarheid Gezamenlijke analyse op basis van de leefbaarometer, ketensamenwerking. Er is een onderscheid gemaakt tussen reguliere wijken (gezond, weinig investering), aandachtswijken (sociale structuur met gebreken, wijk niet laten verzwakken, beperkte inzet) en speerpunt wijken (sociale structuur afwezig, geen of beperkt netwerk). Gerichte initiatieven en inzet vanuit corporaties en ketenpartners.

✓ ✓

Prioriteit doorontwikkeling centrum

✓ ✓

Activiteiten

- Onderzoek woonwensen en zorgbestendigheid - Dynamisch woningbouwprogrammering - Vastgoedsturing - Diverse projecten in voorbereiding of uitvoering - 72 studentenkamers - 16 stadwoningen - 13 appartementen - Onderzoek vastgoedmanagement - Aanzet plannen Blerick en Op de Heide - Gebiedsregie Vossener - Prioritering in wijken - Herijken intern beleid - Nog doen: gezamenlijke analyse

✓

4. Arbeidsmigranten Inventariserend onderzoek, dataverzameling en informatievoorziening;

- Studiedagen bijgewoond - Initiatief gemeentes

5. Statushouders Evenwichtige verdeling taakstelling over corporaties en particuliere verhuurders.

- Initiatief gemeente - Taakstelling grotendeels gehaald

6. Behoud cultuur-historisch erfgoed Inventariseren, risicoanalyse en functieverkenning.

✓

7. Grootstedelijke functie/ campusontwikkeling: Grootstedelijke voorzieningen, gericht op de historische binnenstad, onderwijsvoorzieningen, projecten die passen binnen de doelstellingen van de corporatie. 8. Duurzaamheid Beheersing woonlasten, reductie milieubelasting, cradle to cradle.

- Bouw 13 appartementen - 16 stadwoningen - Realisatie Jean Laudy-kapel - Overname Ald Weishoès - Geen activiteiten plaats gevonden

✓

✓ ✓

9. Gemeenschappelijk vastgoedmanagement Verkenning van de mogelijkheden, casus is de wijk Q4.

- Continu aandachtspunt - Plaatsing warmtepompen als pilot - Isolatiemaatregelen - Onderzoek naar de mogelijkheden loopt

10. Gemeenschapsvoorzieningen Investeren in maatschappelijk vastgoed, afspraken over exploitatierisico’s met de gemeente.

✓

✓

- Participatie Huizen van de Wijk - Verhuur accommodaties - Afspraak gemeente nog niet geëffectueerd

11. Flexibilisering legeskosten Externe advisering door gecertificeerde bedrijven, verkenning ervaringen elders, efficiënter werken.

✓

✓

- Basisafspraken gemaakt

12. Uitwisseling gegevens GBA, kadaster en WOZ. 13. Schuldhulpverlening Activiteiten en beleid afstemmen.

- Nog geen afspraken

✓

✓

14. Social return stages, werkervaringsplekken, leerwerkplekken gericht inzetten. 15. Huisvesting bijzondere doelgroepen Mensen met een beperking, jongeren met problemen, dak- en thuislozen.

actie noodzakelijk

24

✓ actie in gang gezet

- Samenwerkingsconvenant getekend - Beleid operationeel - Intern in discussie - Nog geen hard beleid

✓

✓

- Afspraken diverse organisaties - Gebruik raamovereenkomst - Woningen beschikbaar - Nog: afstemming met collega corporaties

Kwaliteitsafspraken gemeente Peel en Maas In Peel en Maas is ten behoeve van de kern Meijel gekozen voor een overleg op dorpsniveau. Hierin participeren de gemeente, het dorpsoverleg, de ontwikkelaars met posities in de kern Meijel en Antares. Gezamenlijk kijken zij naar het terugbrengen van de plancapaciteit in de kern. Tevens werken ze aan een prioritering: waar wat het eerst. Inbreiding in plaats van uitbreiding is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Dit heeft er onder andere toe geleid dat Antares in Meijel een turn-key project met 22 appartementen heeft overgenomen.

4.2. Wonen, welzijn en zorg De Regionale Woonvisie 2011-2015 maakt duidelijk dat een verschuiving in de vraag zal plaatsvinden. In de komende jaren ziet Antares een daling van de bevolking. Door verdunning zal echter de komende jaren het aantal huishoudens nog wel stijgen. Door de ontgroening en vergrijzing zal tevens het aantal ouderen toenemen. Dat betekent dat de woonbehoefte verandert en er meer zorg gerelateerd gebouwd wordt. Levensloopbestendig bouwen is eveneens een thema dat aan de orde is. Bij nieuwbouw gebruikt Antares de checklist levensloopbestendig bouwen. Het onderzoek naar de levensloopkwaliteit van de bestaande bouw is eind 2011 niet afgerond kunnen worden vanwege personeelswisselingen bij enkele organisaties en de complexiteit van het onderzoek. Inmiddels is besloten om het onderzoek opnieuw uit te voeren omdat de kwaliteit van het eerder uitgevoerde onderzoek te wensen overliet. De zorgorganisaties zijn betrokken bij de uitvoering. Antares heeft deelgenomen aan de voorbereidingen en informatie aangeleverd.

van hun vastgoedportefeuille. Van de corporaties wordt verwacht in huisvesting voor deze doelgroepen te voorzien. Voor de doelgroep ouderen realiseerde Antares onder andere de Nieuwe Munt, met 189 appartementen, waarvan een groot deel zorgwoningen. Integrale voorzieningen In Venlo is het concept van de Huizen van de Wijk verder uitgewerkt om de voorzieningen “dagopvang en verzorging” integraal te realiseren. Bewoners van wijken en andere vrijwilligers nemen en krijgen de verantwoordelijkheid, met professionele ondersteuning, om deze vormen van dagopvang tot stand te brengen. Ontmoeting, informatie en ondersteuning zijn de centrale functies in de Huizen van de Wijk. Vanwege de vastgoedelementen nam Antares in 2012 deel aan het stedelijk overleg op managementniveau en namen de wijkbeheerders deel op operationeel niveau in Blerick en Tegelen. Antares levert daar de kennis van de wijken in Blerick en Tegelen en betrekt de buurtbewoners c.q. huurders daarbij. In de Bongerdflat verhuurt Antares – onder voorwaarden - de ontmoetingsruimten aan de Hinkelbaan. Deze organisatie fungeert als Huis van de Wijk in dit deel van Tegelen. De karakteristieke boerderij, die Antares bij de Nieuwe Munt met dit doel verbouwde, staat echter nog leeg en is in de reguliere verhuur genomen. Daarmee werd direct duidelijk dat de bouw en het beheer van maatschappelijk vastgoed de nodige risico’s kent. Dit noopt Antares ertoe om deze goed in beeld te brengen in samenwerking met de partners, zonder dat de financiële risico’s volledig worden afgewenteld op de corporatie.

4.3 Een leefbare woonomgeving We wonen langer thuis Daarnaast is duidelijk geworden dat de zorgzwaartepakketten 1, 2 en 3 uit de AWBZ naar de WMO gaan. Dat betekent dat mensen met deze indicatie thuis moeten blijven wonen. Dit geldt voor ouderen, mensen met een verstandelijke en/of een lichamelijke beperking en mensen met een GGZ-indicatie. Over zorgzwaartepakket 4 heeft nog geen besluitvorming plaatsgevonden. Dit betekent dat organisaties die deze doelgroep begeleiden actief bezig zijn met herziening

In 2012 is gestart met herijking van het beleid rondom leefbaarheid. Reden hiervoor was onder andere de veranderende beleidskoers van de overheid, gericht op zelfsturing van burgers. Het uitgangspunt is daarbij, dat uitgegaan wordt van de eigen kracht en verantwoordelijkheid van de huurders. Hierbij zet Antares in op zelfstandigheid en zelfredzaamheid. Hierbij zal zij ondersteuning bieden en verwijzen naar de juiste (maatschappelijke) instanties. Soms, als


het nodig is om een thema vlot te trekken, zal Antares hierin initiërend optreden. Daarbij blijft Antares altijd de samenwerking met bewoners en partners opzoeken. Het beleid van leefbaarheid is gebouwd rondom 3 pijlers: 1. Omgaan met overlast/leefgenot. Dit speelt zich af op het individuele niveau van de huurder. a. In 2012 werd intensiever de samenwerking opgezocht met buurtbemiddeling. Daar waar het overlast tussen twee bewoners betreft, wordt buurtbemiddeling ingeschakeld om te komen tot een oplossing. Betreft het een situatie waarbij meerdere bewoners overlast ondervinden, dan komt de casus bij Antares te liggen. b. Via een pilot heeft Antares de mogelijkheden van camerabewaking bij specifieke woongebouwen onderzocht. De resultaten waren positief wat betreft het terugdringen van vernielingen en vervuiling. Antares onderzoekt nog of de inzet van een mobiel camerasysteem tot de mogelijkheden behoort om op wisselende plekken, tijdens meervoudige incidenten, in te zetten. c. Antares merkt dat de vereenzaming zijn weerslag heeft op de leefbaarheid in complexen. Ouderen moeten steeds vaker langer thuis blijven. Ook vindt (psychische) zorg steeds vaker in de wijk plaats. Dit is te merken aan de complexere overlastsituaties die ontstaan. 2. Organiseren van bewoners. Rond leefbaarheidsthema’s in complexen en buurten. a. In 2013 zal er gestart worden met het organiseren van klankbordgroepen in woongebouwen. Met deze afvaardiging van bewoners bespreekt Antares het beleid en overlegt ze over alles wat er bij de bewoners in en rond het woongebouw speelt. b. Antares gaat meer inzetten op de bewustwording van leefstijlen. Dit geldt zowel bij nieuwe verhuur, als bewustwording van een veranderende samenleving bij zittende huurders. c. Doel is binden en verbinden: mensen met elkaar in gesprek laten komen.

26

Enkele gerealiseerde voorbeelden: Woongebouw

Project

’t Peske – Tegelen

Stichting opgericht voor en door bewoners die diverse activiteiten organiseert om de eenzaamheid te verdrijven en saamhorigheid te bevorderen.

Molenbossen – Blerick

Sneeuwploeg actief die de openbare weg sneeuwvrij houdt bij barre omstandigheden.

Molenbossen – Blerick

In het oude kantoortje van de huismeester is een ‘huiskamer’ gerealiseerd waar men twee maal per week terecht kan voor een kop koffie en een praatje.

Antoniusmeule – Blerick

Een aantal bewoners houdt zelf het groen in de omgeving bij. Dit zorgt voor een verlaging van de servicekosten van € 48,- per bewoner per jaar en uiteraard veel ‘groen plezier’.

3. Strategisch op wijkniveau. Inzet samen met partners bepalen. De focus ligt hierbij op ketensamenwerking. De rol van team Leefbaarheid is in hoofdzaak signaleren en daar waar nodig ook initiëren. Uiteindelijke doel is versterking van de leefbaarheid in een wijk en het veiligheidsgevoel. Vanuit het strategisch akkoord (STRAK) is een aantal wijken aangemerkt: a. Reguliere aanpak 1. Centrum Tegelen 2. Centrum Blerick (met Woonwenz) b. Versterkt reguliere aanpak 1. Annakamp 2. Vossener c. Speerpunt aanpak 1. Tegelen Op de Heide (boven) 2. Klingerberg 3. Hazenkamp (met Woonwenz) 4. Vastenavondkamp (met Woonwenz) Antares heeft zich in 2012 met name ingezet in de wijken Op de Heide Boven en Vastenavondkamp. Dit resulteerde onder andere in het opzetten van Huizen van de Wijk en een ‘Groene Brigade’ (Op de Heide). Fonds Leefbaarheid In 2012 stelde Antares € 100.000,- beschikbaar voor initiatieven voor en door huurders vanuit het Fonds Leefbaarheid. Hiervan is voor circa € 60.000,- gebruik van gemaakt. Het vaakst werd een bijdrage gevraagd in het kader van

wijken complexverbetering. Dit betreft projecten zoals de aankleding van de centrale hal van woongebouwen en het aanleggen van een gemeenschappelijke tuin. In het kader van buurtcohesie wordt er dankbaar gebruik gemaakt van de mogelijkheid om via Antares tenten te huren voor buurtactiviteiten. Ook ondersteunt het fonds initiatieven zoals activiteiten rondom buurtmarkten en dergelijke. Om de leefbaarheid in stand te houden werden ook aanvragen gehonoreerd voor de aanschaf van materialen voor het door bewoners onderhouden van gebouwen en tuinen. Uitgaven Fonds Leefbaarheid 2012

de gemeente Venlo en stichting Wel.kom. Het project is gericht op ontmoeting tussen diverse inwoners. Topsport en gezonde leefstijl gaan hand in hand. Deze expertise en de voorbeeldrol van VVV-Venlo kan goed ingezet worden om het belang van een gezonde leefstijl en voeding te laten zien aan inwoners van Noord-Limburg. Bij de buurtbattle staan trots en ontmoeting centraal. Actuele informatie over de buurtbattle is te vinden via www.facebook.com/viavvv. Cultuur Cultuur in de regio bepaalt mede de leefbaarheid van een regio. Een theater is onmisbaar in een stad als Venlo. Om ook de doelgroep van Antares de mogelijkheid te bieden om het theater te bezoeken, wordt samengewerkt met Theater de Maaspoort. De huurders van Antares krijgen de mogelijkheid om één maal per jaar voor een bedrag van € 10,- per kaart het theater te bezoeken. Per adres mag men 2 kaarten bestellen voor reguliere voorstellingen, en maximaal 6 voor familievoorstellingen. Getuige de vele positieve reacties wordt deze actie bijzonder gewaardeerd door de huurders. In 2012 werden op deze manier 1054 kaarten verkocht voor een bezoek aan Theater de Maaspoort.

n wijk/complexverbetering (e 40.315,46) n buurtcohesie (e 15.627,95) n leefbaarheid (e 4.349,54)

Via VVV Antares vindt het heel belangrijk om buurtbewoners te activeren. Om dit vorm te geven en om bij te dragen aan de sociale ontwikkeling van een wijk maakt Antares gebruik van de samenwerking met VIA VVV. VIA VVV is de maatschappelijke tak van betaald voetbalorganisatie VVV-Venlo. VIA VVV is opgericht om de maatschappelijke betekenis van VVV-Venlo structureel vorm te geven door maatschappelijke projecten te organiseren en ondersteunen. Net als Antares wil VVV ook dicht bij de inwoners van Noord-Limburg staan. Een middel hierin is de buurtbattle. In de buurtbattle spelen jongeren uit verschillende wijken tegen elkaar, waarbij fair play en buurtbijdragen een belangrijk onderdeel vormen. Antares en Woonwenz hebben in 2012 het project buurtbattle voor het 3e jaar ondersteund en geïnitieerd in samenwerking met

Sponsoring als middel om doelen te bereiken Sponsoring biedt mogelijkheden om de eigen doelen te bereiken via ondersteuning van andere organisaties in de vorm van reclame of donaties. Antares voert hiervoor al enkele jaren bewust een sponsorbeleid. Dit beleid wordt om de drie jaar geëvalueerd en bijgesteld. Bij toekenning en uitgifte van sponsorgelden hanteert Antares onder andere de volgende uitgangspunten: • tonen van maatschappelijke betrokkenheid; • bereiken van belangrijkste doelgroepen (huurders, woningzoekenden en stakeholders); • duidelijke relatie met (ver)bouwen, verhuren, wonen en leefbaarheid; • alleen lokale projecten in het eigen werkgebied; • relatie moet dezelfde cultuur uitdragen, ter voorkoming van afbreukrisico; • er dient altijd een tegenprestatie geleverd te worden.


bemiddeling. Antares stelt ruimtes ter beschikking voor begeleiders en bewoners om in een neutrale omgeving de problematiek te bespreken.

Overzicht van sponsoruitgaven in 2012

n Sportevenementen in en rond Venlo

(e 64.195,-)

n Beschikbaarstelling huisvesting en donaties

(e 43.749,-)

maatschappelijke organisaties

n Cultuur, musea e.d. n Leefbaarheid, overige sponsoring

(e 22.449,-) (e 4.235,-)

Buurtbemiddeling Een bewoner die een conflict heeft met de buren kan in de gemeente Venlo de hulp inroepen van buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling is een gezamenlijk project van de gemeente Venlo, Politie Limburg-Noord en de woningcorporaties, waaronder Antares. Buurtbemiddeling is vooral geschikt voor de aanpak van (kleine) irritaties en lichte vormen van overlast tussen buren en buurtgenoten. Buurtbemiddelaars zijn vooral procesbegeleiders die de bewoners ertoe aan te zetten om zelf de problemen op te lossen. Inmiddels is duidelijk dat buurtbemiddeling aan een behoefte voldoet. De betrokken partijen hebben besloten om het project buurtbemiddeling te verzelfstandigen. Per 1 januari 2012 is hiervoor de Stichting Buurtbemiddeling Venlo opgericht. Kern van de verzelfstandiging is dat de organisatie zal worden omgevormd naar een vrijwilligersorganisatie. De voorbereidende werkzaamheden werden verricht in de maanden november en december 2011 en zijn in het eerste half jaar 2012 afgerond. Een tijdelijk coördinator vanuit de gemeente Venlo begeleidt dit proces naar verdere verzelfstandiging. Ook in Meijel (gemeente Peel en Maas) neemt Antares deel aan dit project. De veranderingen bij buurtbemiddeling hebben nogal wat beslag gelegd op de organisatie in 2012. Dat is de reden waarom het aantal cases is verminderd. Inmiddels is de organisatie weer op sterkte. Naast directe inzet faciliteert Antares ook bij buurt-

28

Drugs Antares voert een zero tolerance-beleid tegen hennepplantages en handel in (hard)drugs. Wat betekent dat? Wanneer Antares constateert dat iemand hennep kweekt in één van haar woningen of schuren of handelt in drugs vanuit één van haar woningen of schuren, dan starten zij direct een gerechtelijke procedure tot ontruiming. Daarnaast ontvangt de hennepkweker/ drugshandelaar een ‘negatieve huurdersverklaring’. Dat maakt het lastig om bij een andere verhuurder woonruimte te krijgen. Soms plaatst Antares mensen uit die niet moedwillig bij de hennepteelt/drugshandel betrokken zijn. Het gaat dan vooral om huishoudens met kinderen. In dergelijke situaties zoekt Antares naar een maatwerkoplossing voor deze huishoudens. Het huurcontract wordt wel ontbonden. In 2012 zijn er 4 hennepkwekerijen ontmanteld door de politie. Door de politie werd één maal handel in harddrugs geconstateerd. Aan het verzoek om zelf de huur per direct op te zeggen heeft de huurder in 2 gevallen gehoor gegeven. In drie gevallen kwam de rechter er aan te pas om het huurcontract te ontbinden en ontruiming van de woning te vorderen. Hieronder staan deze cijfers in vergelijking met vorige jaren. Woongebouw

Hennepkwekerijen ontmanteld

2010

2011

2012

7

0

4

Handel in harddrugs

0

1

1

Akkoord verzoek ontbinding

5

1

3

Ontbinding door rechter

2

0

2

Ernstig vervuilde woningen Het aantal geregistreerde meldingen van vervuiling is de laatste jaren sterk toegenomen. Dit was in 2012 zelfs de meest geregistreerde overlastmelding. Het gaat veelal om verkeerd geplaatste vuilniszakken en huisraad die gedumpt wordt. In toenemende mate komt Antares sterk vervuilde woningen tegen. Het gaat in de meeste gevallen om alleenstaanden die steeds verder in een isolement raken en mede hierdoor de grip op de eigen leefsituatie verliezen. Antares speelt hierop in met diverse netwerkpartners via de stuurgroep ‘Vervuilde Woningen’. Het doel is deze groep mensen weer sneller dan voorheen te onder-

steunen en te begeleiden naar een gezonde woonsituatie. In 2012 werden in samenwerking met de stuurgroep 4 woningen schoongemaakt en is voor de huurder passende begeleiding gevonden. In 2011 waren dat 2 woningen.

4.4 Iedereen kan meedoen Antares vindt het belangrijk dat in principe iedereen kan deelnemen aan het maatschappelijk verkeer. Nog steeds is er een behoorlijke groep mensen die dat, om welke redenen dan ook, niet lukt. Antares helpt deze mensen graag op weg. Ze doet dat op allerlei manieren, samen met diverse maatschappelijke instellingen. Dit betekent overigens wel dat gelaveerd moet worden tussen de vraag van deze mensen en de doelstelling om de wachttijden voor reguliere woningzoekenden redelijk te houden.

in Amsterdam. Kern is dat dak- en thuislozen als eerste een eigen woning krijgen aangeboden. Uitgangspunt is dat, wanneer is voorzien in eigen huisvesting, zij gemotiveerd zullen zijn om verdere hulp te accepteren. Antares is bereid om vanaf 2012 mensen uit deze doelgroep te plaatsen, maar verbindt hier wel voorwaarden aan. Daarbij is 24 uurs begeleiding een vereiste. Ook accepteert Antares geen overlast voor de buurt. Moveoo, organisatie voor dak- en thuislozen, deed in het verslagjaar geen beroep op het beschikbaar stellen van woningen. Statushouders In 2012 plaatste Antares 18 statushouders (2011: 25). Met de gemeente en de andere corporaties werd afgesproken om het aantal plaatsingen beter te volgen en om ook het aantal aangeboden plaatsen in kaart te brengen.

Mensen met een beperking Antares helpt mensen met een beperking waar nodig aan huisvesting. Begeleiding en ondersteuning zijn onderdeel van de afspraken en worden verzorgd door de plaatsende organisatie. Antares heeft hierover afspraken met Mensana en Dichterbij.

Urgentie Urgente kandidaten zijn woningzoekenden die op basis van sociale of medische omstandigheden voorrang krijgen bij woningtoewijzing. Antares verhuurde 8 woningen (2011: 76) rechtstreeks aan huurders met een medische of sociale urgentie-indicatie. In 2012 werden geen mensen als urgent geplaatst vanuit te slopen woningen.

Wonen en huisvesting op proef Ook in 2012 investeerde Antares, samen met gemeente, Woonwenz, Woonservice Urbanus in het project Wonen op Proef (WOP). Het project Wonen op Proef is gericht op begeleiding van mensen die in eerste aanvang niet zelf in hun woonbehoefte kunnen voorzien. De uitvoering hiervan verzorgt welzijnsorganisatie Wel.kom. Met Wel.kom heeft Antares voor het WOPproject een prestatieovereenkomst. Eind 2012 waren er 18 trajecten in behandeling. En werden 17 woningen toegewezen (2011: 13).

Indicatie Voor de toewijzing aan cliënten van de genoemde maatschappelijke organisaties neemt Antares met de collega corporaties deel aan een gezamenlijke indicatiecommissie. De teamleider Verhuur indiceert samen met twee niet betrokken woonconsulenten de sociaal en medisch urgenten. Antares werkt met de betrokken organisaties op basis van raamovereenkomsten. In 2012 werden hierover ook gesprekken gevoerd met Exodus, De Sluis Jeugdhulpverlening en de Rooyse Wissel. De afspraken hierover worden opgevolgd in 2013.

Blijf van mijn lijfproject In 2012 heeft Antares, evenals in 2011, 8 vrouwen, die een traject volgden bij Blijf van mijn Lijf, met voorrang een woning toegewezen.

De cijfers op een rij

Een dak boven het hoofd In 2012 wees Antares de eerste woningen toe voor het project Housing First. Dit is een methode die is ontwikkeld in de Verenigde Staten (New York). Inmiddels wordt zij onder andere toegepast

Taakstelling

Aantal

% realisatie

WOP

19

17

89%

COA Taakstelling

25

18

72%

8

8

100%

Blijf van mijn lijf Sociaal

6

Medisch

2

Moveoo

8

0

0%

Housing First

5

2

40%


Studentenhuisvesting Ook in 2012 verhuurde Antares kamers aan studenten van de Fontys Hoge School in Venlo. Het betreft internationale studenten die voor een half jaar of een jaar een studie volgen aan de hogeschool. Een enkele student maakt in Venlo zijn bachelor opleiding af. Antares is hiervoor een overeenkomst overeengekomen met Fontys, waardoor risico’s worden gedeeld. Het beheer van de studentenkamers vergt een andere inzet: meer mutaties, meer klachten, meer toeziend beheer. Met de buren en de politie zijn gericht goede contacten opgebouwd, zodat de communicatie snel en correct verloopt. Klachten worden meteen opgepakt. In cijfers:

Pastoor Op Heystraat

Prinsessesingel

Aantal kamers

48

49

97

Mutaties

62

69

131

Kamers < € 325

10

36

46

Kamers > € 325

38

13

51

Totaal

Bedrijfspanden Antares heeft 75 bedrijfs-, ontwikkel en overige panden in bezit. In 2012 hebben daarin de volgende wijzigingen plaats gevonden: • Een winkelpand aan de Grotestraat in Tegelen is verbouwd tot een beneden- en bovenwoning. • Aan de Grote Kerkstraat in het centrum van Venlo heeft Antares de kapel naast het ‘Ald Weishoès’ aangekocht en verbouwd tot galerij. • Het pand aan de Ursulinenstraat 21 in Venlo is verkocht.

Artist impression nieuwbouw studentenhuisvesting Jan Teunissenplein

30

• De ruimte aan de Maasveldstraat 18a is gesloopt. • In het gebouw ’t Peske is een bedrijfsruimte gerealiseerd, namelijk Schoolstraat 80a. • De bedrijfsruimte aan de Posthuisstraat 7 is gesplitst in 2 bedrijfsruimten. • Ook zijn 2 bedrijfspanden gesloopt in het stadsdeel Blerick op een herontwikkelingslocatie. Bedrijfs onroerend goed Antares verhuurt 57 panden die worden aangemerkt als bedrijfs onroerend goed. Het betreft commercieel en maatschappelijk vastgoed. Het commercieel vastgoed is veelal gelegen in plinten van woongebouwen of winkelpanden in de centra van Blerick en Tegelen, waar Antares appartementen heeft gerealiseerd om de leefbaarheid te vergroten. Het maatschappelijk vastgoed betreft buurthuizen en ontmoetingsruimten in zorgcomplexen, die worden verhuurd aan zorgen welzijnsorganisaties. Enkele ruimtes worden rechtstreeks beschikbaar gesteld aan bewoners(groepen). Daar waar mogelijk wordt het commercieel onroerend goed van de hand gedaan. Exclusief de in december 2012 opgeleverde winkelruimtes in het centrum van Tegelen in de plint van de nieuwbouw appartementen (1100 m2) is er eind 2012 een leegstand van ongeveer 1850 m2. Redenen voor leegstand zijn gelegen in onder andere de crisis, korting op subsidies door de overheid op welzijns- en zorginstellingen en de gebruikelijke frictie in de markt. Aantallen bedrijfs onroerend goed Commercieel 21 Maatschappelijk 36 Totaal 57

Carpe Diem Studentenhuisvesting Jan Teunissenplein, Start bouw


H05 // Antares vertelt haar huurders alles Woningen bouwen voor mensen zonder ze te vragen hoe die woningen er uit moeten zien? Dat werkt niet. Onderhoud plannen zonder met bewoners te overleggen hoe en wanneer dat het beste kan? Dat levert irritatie op. Dit soort situaties voorkomt Antares! Daarom doet zij alles zoveel mogelijk in overleg met haar klanten. En dan is het niet praten ‘om het praten’. Maar we praten om te werken.

Huurders ontvingen als jubileumgeschenk toegangskaarten voor de Floriade

32

In gesprek met de klanten 5.1 Antares kan het niet alleen Overleg met huurders Antares zet in op het activeren van bewoners ten behoeve van het leefbaar maken en houden van wijken. Daartoe onderneemt Antares allerlei activiteiten in het kader van leefbaarheid, welke te lezen zijn in paragraaf 4.3 Leefbaarheid. Het is mede ook daarom dat goede contacten worden onderhouden met huurders. Dat gebeurt op een aantal manieren. Allereerst zijn er de contacten met de huurdersbelangenverenigingen. Dat zijn de HBV, Alert-HBV en de MHV (Meijel). In maart en september vonden bilaterale overleggen plaats en in juni en november plenaire bijeenkomsten. Ten behoeve van de vastgoedsturing en het nieuwe woonruimte verdeelsysteem hebben aparte bijeenkomsten plaatsgevonden. Verder waren bespreekpunten: • Jaarverslag en begroting; • Stand van zaken diverse projecten; • Regelgeving woningtoewijzing; • Huurbeleid; • Vastgoedsturing; • Ontmoetingsruimtes Tegelen; • Strategisch Akkoord Venlo (STRAKII); • Energiesystemen en energielabels; • Bezuinigingen WMO; • Plaatsing zonnepanelen (Zonnig Limburg); • Onderhoudsplanning; • Klachtenmanagement. Behalve overleg met de huurdersverenigingen zit Antares ook regelmatig aan tafel met bewonersgroepen om thema’s te bespreken zoals toewijzingsbeleid betreffende complexen, brandveiligheid en door bewoners aan te dragen onderwerpen. Antares wil hier meer beleidsmatig op insteken door jaarlijks structureel met meerdere bewonersgroepen te gaan praten. Dat verstevigt haar relatie met de huurders en het geeft een beeld van wat hen bezighoudt. Daarnaast kan tijdig worden ingesprongen op signalen over knelpunten. Ook in het kader van grootscheepse renovatie vinden intensieve contacten plaats met bewo-

nersgroepen. Dat gold in 2012 voor de bewoners van de Molenbossen en de Sporenkampweg. In het komende jaar wil Antares directer gaan communiceren met de huurders, via e-mail, en ook via preventiecampagnes in wooncomplexen en bijvoorbeeld digitale beeldschermen in hallen van complexen.

5.2 Communicatie In alle communicatie-uitingen gebruikt Antares haar slogan “Thuis bij Antares”. Deze slogan is de laatste jaren uitgegroeid tot een begrip onder Antares-medewerkers, -huurders en -stakeholders. Antares biedt namelijk meer dan “alleen” een huis, zij biedt een thuis in een prettige leefomgeving. Jubileumjaar In 2012 heeft Antares op bescheiden, maar gepaste wijze stil gestaan bij haar 100-jarig bestaan. Dit is tenslotte een mijlpaal die je als organisatie niet zomaar voorbij wil laten gaan. Een honderdjarige viert feest. En zeker eeuwelingen die springlevend en gezond zijn doen dat, en dat is Antares. Geheel in overeenstemming met onze overtuiging dat de klant centraal moet staan, is een feestprogramma in elkaar gezet waar alle huurders hun graantje van hebben kunnen meepikken. Al met al kan Antares terugkijken op een zeer geslaagd jubileumjaar, niet in de laatste plaats door de talloze bedankkaartjes- briefjes en -mails die de huurders opstuurden. In 2012 gaf Antares haar “jubileummagazine” uit. Alle huurders, medewerkers, leden van de RvC en stakeholders kregen een exemplaar van dit magazine. Auteur/historicus Ragdy van der Hoek is hiertoe, samen met een werkgroep vanuit Antares, in de archieven gedoken. Het magazine, vond gretig aftrek onder de lezersgroep, en is terug te vinden op de website van Antares. In “100 jaar Thuis bij Antares” staat, op zeer luchtige wijze, een overzicht van 100 jaar geschiedenis weergegeven, rijkelijk geïllustreerd met foto’s. Zij versterken de teksten en zijn op zichzelf al meer


dan de moeite waard om bij stil te staan, en zijn voor velen nog steeds een feest der herkenning. Van de foto’s die betrekking hadden op de stadsdelen Tegelen en Blerick werden twee exposities samengesteld. Deze waren gedurende enkele maanden te bezoeken in respectievelijk de bibliotheek van Tegelen en cultureel centrum ’t Raodhoès in Blerick. Ook was er de Floriade-actie. Alle huurders van Antares konden zich per adres inschrijven voor twee gratis toegangskaarten voor de Floriade. Hiervan hebben een kleine 3.000 huurders gebruik gemaakt; er zijn bijna 6.000 kaarten uitgegeven. Voor huurders die niet naar de Floriade konden of wilden was er de mogelijkheid om per adres een “Floriadeboeket” te bestellen, dat werd bezorgd bij de mensen thuis. Een kleine 500 huurders hebben hier gebruik van gemaakt. Een andere grote happening was het “cadeau” dat Antares aan heel Venlo gaf in de vorm van een optreden van Rowwen Hèze tijdens het Venlose Zomerparkfeest in augustus. Gezien het feit dat dit gratis toegankelijke vierdaagse festival in verband met de enorme toeloop voor dit optreden voor het eerst in 10 jaar de poorten moest sluiten, kan geconcludeerd worden dat Antares daarmee bijzonder veel mensen een plezier heeft gedaan. In september hebben de medewerkers van Antares een trip naar Berlijn gemaakt. Alle medewerkers die meegingen hadden hiervoor al 3 jaar gespaard via een maandelijkse inhouding op hun salaris. Het was een bijzonder geslaagde en memorabele jubileumreis waaraan 90 personen (medewerkers en partners) hebben deelgenomen. Op 2 en 3 november was theater De Maaspoort in Venlo het domein van Antares en van fanfare De Echo uit Hout-Blerick, die ook zijn 100-jarig bestaan vierde in 2012. Twee avonden: twee uitverkochte concerten. Eén door de fanfare zelf en één door het zeer gerenommeerde Orkest van de Koninklijke Luchtmacht. Voor beide avonden gold dat de helft van de zaal voor de huurders van Antares was gereserveerd. Door middel van loting werden wederom veel huurders blij gemaakt (in totaal 750) met een kaartje voor één van deze concerten.

34

Tenslotte heeft Antares het jubileumjaar in december afgesloten met een actie voor al haar huurders waarbij per adres 2 gratis toegangsbewijzen voor het evenement “Venlo on Ice” konden worden afgehaald. Ook deze toegangsbewijzen vonden weer gretig aftrek. De communicatiemiddelen Hieronder noemen we een aantal communicatiemiddelen dat Antares gebruikt om regelmatig de vele activiteiten van Antares, onder de aandacht te brengen. Bewonersblad Antares geeft drie keer per jaar een bewonersblad uit, de ‘Thuis bij Antares’. Dit blad besteedt veel aandacht aan allerlei ontwikkelingen op regionaal gebied, nieuwbouwprojecten, sociale aspecten en leefbaarheid. Mailings De bewoners blijven via mailings van Antares op de hoogte van specifieke ontwikkelingen. Denk daarbij aan: • uitvoering van planmatig onderhoud; • huurbeleid en huurtoeslag; • complex- of buurtgerichte zaken; • nieuwe diensten en producten. Nieuwsbulletins Bij grote (ver)bouw- of leefbaarheidsprojecten geeft Antares een periodiek bulletin uit. Hierin informeert zij de bewoners over de voortgang van de werkzaamheden. Ook voor nieuwe huurders of kopers van nieuwbouw-projecten geven we vaak een informatiebulletin uit. Op die manier blijven (potentiële) klanten op de hoogte van de voortgang van de werkzaamheden. In 2012 heeft Antares de prettige samenwerking met de klankbordgroepen van de bewoners van de Molenbossen en van de Sporenkampweg voortgezet. Er werd gevraagd naar hun mening en wensen ten aanzien van de toekomst van hun woning. Antares blijft de komende jaren in gesprek over deze onderwerpen en de voortgang rond de renovatieplannen. Brochures en folders Naast de bedrijfsbrochure zijn er diverse producten- en dienstenfolders. Met deze folders worden niet alleen huurders, maar ook woningzoekenden geïnformeerd. De brochures voldoen

aan de normen van het KWH (Kwaliteitszorg Woondiensten Huursector). Website De website www.thuisbijantares.nl wordt constant actueel gehouden. Vooral informatie over koopwoningen en studentenhuisvesting is sterk verbeterd. De site biedt de mogelijkheid om online allerlei zaken te regelen, zoals huuropzegging, aanpassing woning etc. Het jaar 2012 heeft voor een aantal medewerkers grotendeels in het teken gestaan van de voorbereidingen voor het nieuwe woonruimteverdeelsysteem. In februari 2013 wordt dit nieuwe

systeem in gebruik genomen. De belangrijkste wijziging is dat alles rondom inschrijving, zoeken, aanbieden van een passende woning en de acceptatie ervan, digitaal verloopt. Tevens is het dan mogelijk dat de woningzoekende wekelijks reageert op beschikbare woningen. Media- en sponsorbeleid Naast de inzet van deze communicatiemiddelen voert Antares een actief media- en sponsorbeleid. Beiden worden zeer selectief en gestructureerd ingezet, zodat het media- en sponsorbeleid positief bijdraagt aan de communicatie en het imago van Antares. In paragraaf

’t Kleitremke, op de Heide Tegelen, in aanbouw


4.3 ‘een leefbare woonomgeving’ staat een overzicht van de in 2012 toegekende sponsorgelden.

5.3 Klanttevredenheid Sinds vijf jaar bezit Antares het Gouden KWHhuurlabel. Men is hier bijzonder trots op, omdat men weet waarom het gedaan wordt. De huurders van Antares verdienen de beste kwaliteit. Antares staat voor haar klanten en blijft de kwaliteit van haar dienstverlening voortdurend verbeteren. Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector ondersteunt Antares met het KWH-huurlabel bij het verbeteren van de kwaliteit. Maar voor Antares is dit “slechts” een basiskwaliteit. Vanuit die basis laat Antares haar organisatie verder groeien naar klantgerichtheid en klantgedrevenheid. Dit zijn de rapportcijfers voor het Gouden KWH Huurlabel 2012 (tussen haakjes de scores uit 2011): • Communicatie en informatie 7,9 (n.v.t.) • woning zoeken 8,1 (7,8) • nieuwe woning 7,8 (8,3) • reparaties 8,3 (7,3) • bereikbaarheid 7,6 (8,1) • woning onderhouden 8,0 (7,6) • klachten afhandelen 6,7 (6,7) • woning opzeggen 8,2 (8,2) De totaalscore was 7,8 Het KWH stemt haar metingen steeds meer af op de beleving van de informatieverstrekking door de klant.

5.4 Klachtenregistratie en de Regionale Geschillencommissie Klachtenmanagement In 2012 heeft Antares de procedure rond de afhandeling van ingediende klachten over de dienstverlening verder geoptimaliseerd. Daarbij heeft ze zich volledig gericht op de schriftelijk

Huurcommissie Geschillencommissie

36

(per post of e-mail) ontvangen klachten. De afhandeling hiervan werd door een hiertoe aangestelde klachtencoördinator bewaakt. Daarbij werd na afloop van de procedure aan de indiener om een terugkoppeling gevraagd. Dit werd door de klanten als positief ervaren. Vanwege de extra werklast vindt deze terugkoppeling vanaf 2013 schriftelijk plaats. Cijfermatige analyse schriftelijke klachten 2012 Er werden 20 schriftelijke klachten ingediend, welke gemiddeld werden afgehandeld binnen 3 weken. 60% werd afgehandeld binnen 14 werkdagen Bij 15% duurde de afhandeling ruim 2 maanden. Naast de schriftelijk ingediende klachten werden er door de medewerkers nog 48 andere meldingen van ontevredenheid vastgelegd welke opgevolgd zijn. Hier zit ook oneigenlijk gebruik tussen zoals een bezwaarschrift tegen de huurverhoging, een aansprakelijkstelling of een nadere informatievraag. In 2013 zal Antares de klachtenprocedure verder verbeteren en stroomlijnen, met als doel om te komen tot een nog betere dienstverlening. Geschillen Antares neemt deel aan de Regionale Geschillencommissie woningcorporaties Noord- en Midden-Limburg. Deze commissie, die onderdeel van het samenwerkingsverband Noord- en Midden-Limburg is, werkt volgens het reglement Geschillencommissie Woningcorporaties Noorden Midden-Limburg van 22 oktober 2001. De commissie is bevoegd te oordelen over bejegeningskwesties én over beleidskwesties. Ten behoeve van de werkzaamheden is een informatiebrochure beschikbaar. Daarnaast bestaat voor huurders de mogelijkheid om een beroep te doen inzake huurkwesties op de huurcommissie. Ook in 2012 heeft een aantal huurders gebruikt gemaakt van deze mogelijkheden om helderheid te krijgen bij geschillen. Hieronder staan de geschillen welke zijn behandeld bij de huurcommissie en bij de geschillencommissie.

Jaar

Aantal

Gegrond

Ongegrond

Redenen 2012

2012

3

0

3

Gebreken, servicekosten

2011

2

1

1

2012

1

0

1

2011

3

1

2

Geschil opgebouwde wachttijd

5.5 Samenwerking Externe contacten Samenwerking is voor Antares essentieel. Het behalen van doelstellingen op strategisch, tactisch en operationeel niveau is mede afhankelijk van de samenwerking met partners in het veld. Daarbij levert iedere organisatie vanuit zijn eigen discipline, verantwoordelijkheid en deskundig-

heid een bijdrage. De samenwerking en het samenwerkingsniveau op de beleidsterreinen wonen, welzijn en leefbaarheid en zorg staat per beleidsterrein weergegeven in onderstaand schematisch overzicht. Bij samenwerkingsniveau staat S voor strategisch, T voor tactisch en O voor operationeel.

Beleidsterrein Wonen Doel

Activiteit

Samenwerkingspartners

Samenwerkingsniveau’s

Realiseren en monitoren van de woonvisie

Regionale Woonvisie

- gemeenten - woningcorporaties - ontwikkelaars - belangengroepen - maatschappelijke organisaties en instellingen

TO TO TO TO TO

Lokale Woonvisie

- gemeente Peel en Maas - Wonen Limburg, Woningstichting Kessel - ontwikkelaars - belangengroepen - maatschappelijke partners

TO STO TO TO TO

Realiseren van de afgesproken doelen en monitoren resultaten

Kwaliteits-afspraken

- gemeente Peel en Maas - Wonen-Limburg en Woningstichting Kessel

TO TO

Terugbrengen plan-capaciteit o.bv. vastgestelde criteria

Dynamische Woningbouw-programmering

- gemeente Venlo - Woonwenz en Urbanus - Ontwikkelaars en belangengroepen

TO TO TO

Uitwerken algemeen deel Strak II en maken bilaterale overeenkomst periode 2012-2015.

Strategisch Akkoord

- gemeente Venlo - Woonwenz en Urbanus - maatschappelijke organisaties

STO STO TO

Realiseren en beheren 97 studentenkamers. Nieuwbouw complex met 71 kamers

Studenten-huisvesting

- gemeente Venlo - Fontys Hogescholen Venlo - Universiteit Maastricht - Venlo-Partners - Studenteninformatiepunt - Studentensociëteit

S ST S ST O O

Aanpak knelpunten in beide wijken via een geïntegreerde aanpak

Gebiedsregie Vossener Klingerberg

- gemeente Venlo - maatschappelijke organisaties en instellingen - ondernemers

STO O O

Betrekken bewoners bij beleid en aanpak problemen

Bewoners-participatie

- huurdersbelangenverenigingen HBV, Alert en MHV - wijkoverleggen - bewonerscommissies grootschalige renovatie - bewonersgroepen/klankbordgroepen

SO STO O O

Centrumplannen Tegelen en Blerick

projectontwikkeling

- particuliere ondernemers - corporatie Woonwenz - gemeente

ST ST S

Taskforce Binnenstad

Versterken centrumfunctie

- particuliere ondernemers - gemeente - corporatie Woonwenz

ST ST ST

Legenda samenwerkingsniveau’s: S=Strategisch, T=Tactisch en O=Operationeel


Beleidsterrein Welzijn en leefbaarheid Doel

Activiteit



Vanwege kanteling AWBZ naar WMO de realisatie van integrale dagvoorzieningen in alle wijken t.b.v. ontmoeting, informatie en ondersteuning

Huizen van de wijk

- gemeente Venlo - maatschappelijke organisaties - wijkbewoners

SO SO O

Het bieden van woonbegeleiding aan mensen die (nog) geen zelfstandige woonsituatie aankunnen

Wonen op proef (WOP)

- Woonwenz, Urbanus - welzijnsstichting Wel.kom - gemeente Venlo

TO TO O

Aanpakken van hennepkwekerijen in woningen

Hennep-kwekerijen

- gemeente Venlo - Woonwenz en Urbanus - Politie - Openbaar Ministerie

TO TO TO O

Tegengaan van overlast en het aanpakken van door huurders vervuilde woningen

Overlast en vervuilde woningen

- gemeente Venlo - bemoeizorg - Woonwenz en Urbanus - GGZ Vincent van Gogh - welzijnsstichting Wel.kom

O O O O O

Inschakelen vrijwillige buurtbemiddelaars bij conflicten tussen buurtbewoners

Buurt-bemiddeling

- gemeente Venlo - Woonwenz en Urbanus - Politie - vrijwilligers

STO STO T O

Bijdragen aan maatschappelijke en wijkgerichte activiteiten van betaald voetbal-organisatie VVV

Via VVV

- Woonwenz en Wonen Limburg - particuliere ondernemers - betaald voetbalorganisatie VVV-Venlo - gemeente Venlo - welzijnsstichting Wel.Kom - wijkbewoners en wijkorganisaties

SO SO SO SO O O

Doel

Activiteit



Scheiden Wonen Zorg

Onderzoeken mogelijkheden woonprojecten

- maatschappelijke organisaties: Dichterbij, Mensana, Rooyse Wissel, De Sluis jeugdhulpverlening, Exodus

SO

Bieden van onderdak aan dak- en thuislozen en mensen met een beperking. Tevens huisvesten van statushouders

Maatschappelijke Opvang en statushouders

- gemeente Peel en Maas - gemeente Venlo - Woonwenz en Urbanus - maatschappelijke organisaties en instellingen - Dichterbij, Mensana, Doortocht (Moveoo), Blijf van mijn Lijfhuis

T T T T O

Housing First

Ontwikkelen project Housing First

- Gemeente/Regio - Leger des Heils/Canters Coaching - Collega corporaties Woonwenz en Urbanus

T T T

Overleg tussen organisatie ter afstemming en gerichte actie bij noodzakelijke integrale aanpak

Zorgnetwerken

- GGZ Vincent van Gogh - Bemoeizorg - Bureau jeugdzorg - Politie - Woonwenz en Urbanus

O O O O O

Beleidsterrein Zorg

Legenda samenwerkingsniveau’s: S=Strategisch, T=Tactisch en O=Operationeel

38

La belle alliance, Nieuwbouw binnenstad Venlo


H06 // We bouwen, verhuren en onderhouden Woningen bouwen, woningen verhuren en woningen onderhouden. Dat is de core business van Antares. Dat betekent: zorgen dat Antares genoeg woningen van goede kwaliteit kan aanbieden. Dat de woningen goed onderhouden zijn met behulp van de meerjarenplannen en geriefsverbeteringen aangebracht worden wanneer de bewoner erom vraagt. Dat Antares oude woningen opknapt, waardoor ze weer aan de functionele en energiezuinige eisen van deze tijd en aan de wensen van de bewoners voldoen. En dat er met nieuwbouw kwaliteit wordt toegevoegd.

Rowwen Hèze op de parkfeesten, Jubileumgeschenk aan de stad (fotografie: Joy van der Koelen/Aerialcam.nl)

40

Het woningbezit 6.1 Ontwikkeling van het woningbezit Ruim 6.000 vastgoedeenheden • Door nieuwbouw kwamen we er in 2012, 33 huurwoningen bij. • Antares verkocht 30 woningen uit de bestaande voorraad, waarvan één woning aan de zittende huurder. • In 2012 zijn 64 woningen gesloopt aan de Paul Guillaumestraat in de wijk Tegelen Centrum. • Op 31 december 2012 stonden nog 19 woningen te koop. Na alle plussen en minnen heeft Antares op 31 december 2012 een bezit van 5.411 woningen. Dit aantal is inclusief 52 éénslaapkamer-appartementen met lift, van Appartementen Centrum Passage BV. Van deze vennootschap is Antares volledig eigenaar. Behalve woningen exploiteert Antares: • 522 garages en parkeerplaatsen, • 75 bedrijfsruimten en panden voor herontwikkeling. Op 31 december 2012 voerde Antares namens anderen het beheer voor 2 woningen en 49 studentenkamers. Het totale aantal vastgoedeenheden in exploitatie komt hiermee (inclusief beheer) op 6.059. Van verhuren naar verkopen Volgens het verkoopplan heeft Antares op 31 december 2012 nog 465 woningen die de komende jaren verkocht kunnen worden. Dit is 11,7% van ons woningbezit. In 2012 heeft Antares 75 woningen toegevoegd aan het verkoopplan. De woningen op het verkoopplan komen in aanmerking voor verkoop op verzoek van de zittende huurder, dan wel nadat deze woning na een huuropzegging vrijkomt. Via de begroting geeft Antares jaarlijks aan hoeveel woningen ze in dat jaar wil verkopen. In 2012 werden 30 huurwoningen verkocht. Hiervan werden er 29 vrij in de markt aangeboden tegen de marktprijs. Eén woning werd verkocht aan een zittende huurder. Zij ontvangen een korting op de verkoopprijs van 1% per volledig jaar dat ze de woning huurden, met een maximum van

10%. Van bovenstaande woningen moet in 2013 nog bij 9 woningen de overdracht bij de notaris plaats vinden. Er kwamen woningen bij • in 2012 leverde Antares in het centrum van Venlo het project ‘La Belle Alliance’ op. Dit zijn 10 stadswoningen en 6 appartementen (huurprijsklasse € 600,- tot € 700,-). Tevens werden daar vlakbij 7 appartementen opgeleverd in het project ‘Vennelo’ (huurprijsklasse € 700,- tot € 750,-). • In Meijel leverde Antares 10 appartementen genaamd ‘In den Herdgang’ op (huurprijsklasse € 700,- tot € 900,-). In bijlage 1 staan de diverse nieuwbouwprojecten beschreven die in 2012 zijn opgeleverd of nog in ontwikkeling zijn. De ene woning is de andere niet Het woningbezit is verdeeld in drie marktsegmenten: Eengezinswoningen (EW) Dit zijn ééngezins- en drive-in woningen. Deze woningen zijn bij voorrang bestemd voor tweeof meerpersoonshuishoudens. Nultredewoningen (NT) Dit zijn voornamelijk benedenwoningen, etagewoningen met lift, bejaarden- en aanleunwoningen. Deze woningen beschikken meestal over twee slaapkamers. Woonkamer, keuken, toilet, badkamer en minstens één slaapkamer zijn bereikbaar zonder trappen op te hoeven lopen. Deze woningen zijn bij voorrang bestemd voor huishoudens vanaf 55 jaar. Overige woningen (OW) Etagewoningen zonder lift, waaronder portieketagewoningen, maisonnettes, bovenwoningen en studio’s. Deze woningen hebben vaak 2 slaapkamers. Studio’s hebben een gecombineerde woon-/slaapkamer. De woningen uit dit marktsegment zijn bij voorrang bestemd voor kleine huishoudens en (her)starters.


In de grafiek staat het aantal woningen per marktsegment ingedeeld naar huurprijsklasse. Daarvoor gebruiken we de categorieën volgens de tabellen voor huurtoeslag voor het tijdvak van 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012.

Verdeling woningbezit naar marktsegment

De ligging van de woningen De woningen van Antares liggen verspreid over 21 buurten. De verdeling van het woningbezit naar buurten marktsegment staan in de volgende grafiek. De indeling sluit aan op de wijkindeling van het CBS. In bijlage 2 hebben we deze verdeling in aantallen weergegeven. n Nultrede woningen

(48%)

Verdeling woningbezit naar buurt en marktsegment

n Eengezinswoningen (37%) n Overige woningen

(15%)

Sinselveld

Antares woningen zijn betaalbaar Van de woningen van Antares hoort 69,1% tot de goedkope en betaalbare woningen (rekenhuur tot € 524,37; betaalbaar 1 in de grafiek). Voor drie- en meerpersoonshuishoudens geldt een hogere aftoppingsgrens (€ 561,98; betaalbaar 2 in de grafiek). Bij toepassing van deze aftoppingsgrens hoort 81,3% van de woningen tot de betaalbare voorraad. Bij 1,7% van de woningen valt de rekenhuur boven de grens van de wet op de huurtoeslag.

Hagerbroek Stalberg Meeuwbeemd Venlo Centrum Swalmen Meijel Centrum Boekend Hout-Blerick

Woningbezit naar betaalbaarheid per segment

Klingerberg

2.500

Vossener 2.000

Smeliënkamp Vastenavondkamp

1.500 Hazenkamp St. Annakamp

1.000

Blerick Centrum Steijl

500

Tegelen Centrum 0

EW

NT

St. Joseph

OW

n Tot e 366,37 (goedkoop)

Windhond

n Van e 366,37 tot e 524,37 (betaalbaar 1) Op de Heide

n Van e 524,37 tot e 561,98 (betaalbaar 2) n Van e 561,98 tot e 664,66 (duur) n Vanaf e 664,66 (boven huurtoeslaggrens)

42

0

200

400

n EW n NT n OW

600

800

1.000

6.2 Het bezit in de toekomst; vastgoedsturing Hoe is het aangepakt? Na vaststelling van het projectplan in 2011, is in 2012 gestart met het formuleren van de wensportefeuille. De wensportefeuille geeft in hoofdlijnen een heldere visie over de ideale portefeuille van Antares in 2022. Hoe is de wensportefeuille benoemd? Het ondernemingsplan heeft de basis gelegd voor het bepalen van de ambities van Antares. Vervolgens is de toekomstige woningmarkt in de gemeente Venlo en de gemeente Peel en Maas verkend. Hier is gekeken naar de demografische ontwikkelingen en het marktperspectief. Vervolgens is een interne analyse gemaakt van het woningbezit en zijn de sterke en zwakke kanten van het bezit benoemd. Al deze gegevens zijn samengevoegd om vraag en aanbod zichtbaar te maken. Deze gegevens zijn in werkateliers met de directie, het management en het middenkader uitgewerkt. Hieruit zijn ambities beschreven en is de wensportefeuille benoemd. De benoemde wensportefeuille is vervolgens naast de planvoorraad van Antares gelegd om te bepalen of de huidige nieuwbouw plannen in overeenstemming zijn met de wensportefeuille. Bouwen we de juiste woningen de komende jaren of moeten we plannen bijstellen. Met behulp van een software programma hebben we tot slot de wensportefeuille financieel doorgerekend. Visie op wijken In 2012 is Antares gestart met de vertaling van de wensportefeuille naar een visie op wijken. Voor alle wijken is een sterkte-zwakteanalyse gemaakt, waar vervolgens de ambities voor iedere wijk zijn beschreven. De verdere uitwerking van de visie op wijken vindt in 2013 plaats. Beleidskaders Ook is in 2012 gestart met het bespreken van de beleidskaders. In sessies met het middenkader is gesproken over huurbeleid, sloop, verkoop,

nieuwbouw, renovatie, duurzaamheid & energie en leefbaarheid. Vragen die voorbij zijn gekomen zijn: ‘wat hebben we, wat zijn de ontbrekende puzzelstukken, gebruikt iedereen dezelfde definities, wat zijn de discussie punten, enzovoorts. Met name de koppeling tussen de verschillende beleidsvelden en de koppeling met vastgoedsturing staan in deze sessies centraal. Verdere afronding van deze fase vindt in 2013 plaats. Wat moet er nog gedaan worden? Een korte vooruitblik naar 2013 laat zien dat de visie op wijken verder vorm zal worden gegeven en ook de beleidskaders worden afgerond. Hierna gaat Antares met het woningbezit aan de slag, waarbij de visie op wijken een doorvertaling krijgt naar de complexen.

6.3 Energiebeleid Algemeen Energiebesparing en duurzaamheid zijn belangrijke aandachtspunten binnen vastgoedbeheer. In 2012 is een projectgroep gestart met het opstellen van een Vastgoedbeleid. In het kader van efficiency is het belangrijk om energiebesparing en duurzaamheid op elkaar af te stemmen. De huidige meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) is erop gericht om elementen te vervangen die aan het einde van de levensduur zijn. In het nieuwe Vastgoedbeleid zal energiebesparing in het kader van de aan de woningcorporaties opgelegde 20 % C02 reductie binnen de periode van 2008-2020, een prominente rol moeten krijgen. Het is al eerder aangegeven dat we met het huidige “natuurlijke onderhoud” onze CO2reductie niet halen. Vergelijking 2010, 2011 en 2012 Antares heeft op dit moment 5.271 woningen voorzien van een energielabel. Het gemiddelde huidige energielabel van het totale bezit komt op een D met een energie index (EI) van 1,77 (zie de volgende tabel).

2010

2011

Aantal woningen met label

4.809

5.134

2012 5.271

Gemiddelde Energieindex

1,97 (D)

1,83 (D)

1,77 (D)

Totaal gasverbruik

6.534.000 m3

6.533.000 m3

6.368.000 m3

Totale CO2 emissie

14.105.000 kg

14.302.000 kg

14.059.000 kg


Verdeling energielabels 2.500

2.000

1.500

1.000

500

0 A

B

C

D

E

F

G

n 2010 n 2011 n 2012

CO2 productie en gasverbruik In 2012 en 2011 voegde Antares 462 woningen met een energielabel toe aan de voorraad. De labels G t/m B verschuiven door het aanbrengen van energetische maatregelen. Hierbij valt te denken aan luchtwarmtepompen, dubbelglas of dakisolatie. Ook heeft de nieuwe up-date van VABI geleid tot verschuivingen. (een en ander komt door een andere berekeningsmethodiek). Kleine aanpassingen worden veroorzaakt door verkoop van woningen. Desondanks kan voor wat betreft de CO2 productie worden geconcludeerd dat deze in die periode daalde. Ditzelfde geldt ook voor de daling van het gasverbruik over die periode. Energiebesparing Binnen Antares zijn in 2012 kennisteams gevormd op het gebied van Veiligheid (brand, ARBO en legionella), Kwaliteit en Energie. In het kader van het kennisteam energie hebben medewerkers samen met een adviesbureau onderzocht op welke manier het energieverbruik in het kantoor van Antares kan worden verlaagd. Het adviesbureau heeft een analyse gemaakt van het huidige verbruik en de energiebehoefte. Daaruit blijkt dat veel energie wordt verbruikt in de verlichting en verwarming. Snelle winst zoals het vervangen van de huidige lampen door energiezuinige LED lampen gebeurt in het voorjaar van 2013. Verder zal bij de actualisatie van de woongebouwen scherp worden gekeken naar energiebesparende maatregelen.

44

Autopark Antares Het autopark van Antares is teruggebracht van 12 naar 9 auto’s bedrijfsauto’s. Het cartracksysteem maakt het mogelijk om bedrijfsauto’s efficiënter in te zetten. Antares gaat echter verder, een benzineauto is ingeruild voor een elektra auto. Pilot eengezinswoningen Zonnedauw 28 t/m 48 In 11 woningen, gelegen aan de Zonnedauw, stond ketelvervanging op het programma. De huurders hebben de mogelijkheid gekregen om, tegen een beperkte huurverhoging, een luchtwarmtepomp langs de HR- ketel te plaatsen. De respons was helaas nihil. Hierdoor is de luchtwarmtepomp uiteindelijk slechts geïnstalleerd in twee woningen die wegens verhuizing vrij waren gekomen. Deze woningen gaan hierdoor van label C naar A. Zonnepanelen, project Zonnig Limburg Antares is actief in het project Zonnig Limburg. Dit is een samenwerkingsverband tussen 22 Limburgse corporaties. Hiermee krijgen de huurders van Antares de mogelijkheid om de woning te voorzien van Zonnepanelen. Antares betaalt 20% en de provincie Limburg levert een bijdrage van ongeveer 30 %. Het resterende deel dient door de huurder zelf betaald te worden via twee betalingsmogelijkheden. Antares heeft 2306 woningen aangeschreven. De 73 huishoudens die positief reageerden krijgen in het voorjaar van 2013 een passende offerte voor 2 tot maximaal 12 panelen.

Isolatie individueel De inspanningen die Antares moet leveren om isolerende maatregelen aan de man te brengen is hoog. De respons is vaak erg laag, omdat de huurder vooral kijkt naar de huurprijs en niet naar de totale woonlasten. In 2013 gaat Antares de mogelijkheden onderzoeken om informatie over energiebesparende maatregelen op onze site te plaatsen. Belangstellende huurders kunnen dan zelf geheel vrijblijvende informatie aanvragen toegespitst op hun situatie. Hierbij kan gedacht worden aan interne dakisolatie, HR++ glas, luchtwarmtepomp enz. Kozijnvervanging In 2012 zijn 15 woningen voorzien van nieuwe hoogwaardige kunststof kozijnen, inclusief HR++ beglazing. Daarnaast zijn complexmatig in 12 woningen de bestaande kozijnen voorzien van nieuwe HR++ beglazing en nieuwe raamvleugels. De woningen stijgen hierdoor met 1 label, het wooncomfort is verhoogd en de energielasten zijn verder beperkt. Deze werkzaamheden werden uitgevoerd zonder huurverhoging. Duurzame materialen In het kader van duurzame materialen heeft Antares steeds meer oog voor leveranciers die op voorhand aangeven op welke manier hun materialen bij vervanging worden gerecycled. Duurzame installaties Bij het woongebouw van ACP BV (52 appartementen) is de collectieve c.v.-installatie aan vervanging toe. In het kader van energiezuinige installatie wordt de installatie van een gasabsorptiepomp overwogen. Deze installatie zal in 80% van de tijd aan de warmtevraag voldoen. In bepaalde gevallen zal de bestaande installatie als back-up inzetbaar blijven.

6.4 De kwaliteit van het woningbezit Standaard materialen i.r.t. duurzaamheid Antares werkt bij nieuwbouw en onderhoud met standaard materialen. Deze materialen hebben we omschreven in een materialenlijst. Belangrijke aandachtspunten bij de materiaalkeuze zijn o.a. prijs, kwaliteit en duurzaamheid. In relatie tot de

duurzaamheid wordt niet alleen gekeken naar de levensduur maar ook naar de recyclebaarheid. Actualisatie woningbezit Antares inspecteert haar gebouwen integraal. In 2012 hebben is 20% van het woningbezit van Antares met behulp van de NEN 2767 geïnspecteerd. De NEN kent de volgende scores: Score

Omschrijving

1

Nieuwbouwkwaliteit of met nieuwbouw vergelijkbare kwaliteit

2

Een bouw- of installatiedeel dat kenmerken van een beginnende veroudering heeft

3

Een element, waarvan het verouderingsproces duidelijk op gang gekomen is

4

Een element, dat sterk onderhevig is aan het verouderingsproces

5

Een element, waarvoor het verouderingsproces onomkeerbaar is geworden

6

Een zodanig slechte toestand dat deze niet meer te classificeren is onder conditie 5

Antares grijpt in als de score 3, 4, 5 of 6 is.

6.5 Het onderhoud aan de woningen: volgens meerjarenplan Planmatig onderhoud: doelmatig, kostenbewust en duurzaam Antares hecht grote waarde aan het up-to-date houden van de kwaliteit van haar vastgoed. De klant mag een goed product verwachten. Dit betekent een goede woning tegen een redelijke prijs. Om de kwaliteit van onze woningen op peil te houden worden de onderhoudsactiviteiten volgens een vastgestelde methodiek gepland. Zo worden zo efficiënt mogelijk de beperkte middelen ingezet. In 2012 zijn de werkwijze en het kwaliteitsniveau opnieuw kritisch bekeken. Daarbij is geconstateerd dat er nog verbeteringen mogelijk zijn, zoals: inkoop, ketensamenwerking en andere onderhoudscycli. Daarnaast wil Antares minder werken op basis van automatismen en meer vanuit kritisch tegenspel: waarom worden dingen gedaan en is alles nog steeds noodzakelijk? In 2013 gaat Antares op basis van die houding verder, nog meer kostenbewust.


Ontwikkeling onderhoudskosten (exclusief verbeteringen) € 12.000.000

€ 10.000.000

€ 8.000.000

€ 6.000.000

€ 4.000.000

€ 2.000.000

€0

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

n Planmatig onderhoud (excl. verbeteringen) n Dagelijks onderhoud n Overig onderhoud

Uitgevoerde werkzaamheden Jaarlijks meet Antares de kwaliteit van haar woningbezit via “conditiemetingen”. Daarna

worden de activiteiten vastgesteld welke worden opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB).

Ontwikkeling activiteiten Planmatig onderhoud 1500

1200

900

600

300

0 Reinigen kunststof kozijnen clusters

Vervangen groepenkasten st

Vervangen cv-ketel st

Vervangen houten kozijnen m2

Voegen schoorstenen st

Pannen vervangen m2

46

Pannen coaten m2

Betumineuze dakbed. m2

Schilderen woningen

n 2010 n 2011 n 2012

Resultaten: Het planmatig onderhoud (PO) is in 2012 conform planning uitgevoerd. Qua kosten zijn de werkzaamheden binnen het daarvoor beschikbare budget gerealiseerd. Een financieel voordeel werd behaald om de volgende redenen: - Inkoop € 163.000,- BTW-verschil schilderwerk € 64.000, (6 versus 21%) - Dubbele begrotingspost € 76.000,- Haalbaarheid dakisolatie € 72.000,- Voegwerk versnipperd € 57.000, woningbezit Het BTW-verschil ontstaat door afstemmingsverschillen tussen de programmatuur voor de meerjarenbegroting en de verantwoordingssoftware. De dubbele begrotingspost is niet opgemerkt bij het samenstellen van de MJOB in 2011. Uiteraard is deze post niet uitgegeven. Aan bewoners van enkele complexen is dakisolatie aangeboden. De individuele bewoner kon hier gebruik van maken. Antares zou dan 50% van de investering betalen en de bewoner de rest via een huurverhoging. Slechts 3 van de 167 woningen maakten van dit aanbod gebruik. Hierdoor is een groot deel van dit budget niet gebruikt. Reden om in elk geval nog eens kritisch naar het aanbod in relatie tot de behoefte van de klant te kijken. Tijdens de voorbereiding bleek de kwaliteit van het gevelmetselwerk op verschillende plaatsen dubieus te zijn. Daarnaast bestaan er clusters met veel versnipperd bezit. In 2012 is daarom het metselwerk nader onderzocht. Uitvoering van dit onderhoud geschiedt in de komende jaren. In 2012 kon Antares de geplande werkzaamheden gunstig inkopen. Daarmee werd een inkoopresultaat behaald dat gemiddeld 10 % onder de begroting lag. De huidige marksituatie speelt hierbij een belangrijke rol. Daarnaast heeft Antares de inkoopprocedures verder aangescherpt waarmee ze extra voordeel behaalt. Contractonderhoud Een groot deel van de onderhoudsmaatregelen heeft Antares vastgelegd in meerjarencontracten met een aantal partners. Antares krijgt daarmee binnen dit onderhoudsproces steeds meer de regie-rol. De resultaten zijn bemoedigend, waardoor deze ontwikkeling de komende jaren verder wordt doorgezet.

Samenwerking In 2012 heeft Antares meer afdelingen betrokken in het onderhoudsproces om de kwaliteit naar de klant verder te verbeteren. Hierbij kwamen thema’s aan de orde zoals veiligheid, uitstraling van het bezit, communicatie, leefbaarheid, scootmobielruimtes en energie. Cont(r)actonderhoud met de zakenrelaties In 2010 is Antares gestart met de opstelling van een eenheidsprijzenlijst voor keukenrenovatie. De 3 aannemers die het grootste gedeelte van deze werkzaamheden uitvoeren werken met deze lijst. Een offerteaanvraag is niet meer nodig en de facturen kunnen veel sneller gecontroleerd en verwerkt worden. Antares heeft een standaard eenheidsprijzenlijst voor klachten- en mutatieonderhoud. De lijst bevat ongeveer 550 eenheidsprijzen. In 2012 is Antares met 3 aannemers ook gestart met het samenstellen van een standaard eenheidsprijzenlijst voor het dynamisch onderhoud. Dit zijn de douche- en toiletrenovaties. De prijzen zijn gebaseerd op een lijst van 550 eenheidsprijzen. Antares verwacht dat deze nieuwe manier van werken ook hier veel tijdwinst oplevert voor Antares en voor de aannemer. Dynamisch onderhoud wordt evenredig verdeeld over de 3 aannemers. De voorwaarden zijn vastgelegd in een contract. De meeste contracten hebben een looptijd van 1 jaar. In veel gevallen worden deze automatisch verlengd met gebruik van indexcijfers. De bedoeling is om elk jaar 33,3 % van de contracten opnieuw door te lichten en indien nodig opnieuw aan te besteden. In 2012 is het rioolontstoppingscontract opnieuw aanbesteed. Dit contract maakt deel uit van het 3 in 1 fonds. Het oude contract was gebaseerd op eenheidsprijzen per verstopping. Het nieuwe contract is gebaseerd op een vaste prijs per VHE per jaar en gaat in vanaf 2013. De verwachting is dat het nieuwe contract, in tegenstelling tot het oude, kostendekkend is. De volgende uitdaging is het glasfonds en klein huurdersonderhoud binnen het 3 in 1 fonds. Beoordeling zakenrelatie Antares voldoet aan het KWH gouden huurlabel. Antares heeft een netwerk van meer dan 100 bouwtechnische toeleveranciers. Om haar kwaliteit op alle gebieden te waarborgen is Antares


in 2010 structureel gestart met het systematisch beoordelen van haar toeleveranciers. In 2012 zijn 48 bedrijven beoordeeld. De indicatoren komen uit de KWH meetlat. De beoordeling leverde het volgende resultaat op: • 1 bedrijf scoorde gemiddeld een 8; • 39 bedrijven scoorden gemiddeld tussen 7 en 8; • 12 bedrijven scoorden gemiddeld tussen 6 en 7; dit is onder de maat; • 3 bedrijven scoorden lager dan 6; dit is duidelijk een onvoldoende resultaat. Deze bedrijven zijn aangespoord om hun dienstverlening te verbeteren. Mochten zij daar in 2013 niet in slagen dan worden zij verwijderd uit de lijst van voorkeursleveranciers. Antares gaat de beoordelingsmethodiek in 2013 binnen de verschillende soorten van onderhoud beter afstemmen en verder verfijnen. Het aantal meetmomenten bij contractonderhoud wordt verder geïntensiveerd. Beoordeling Antares en leverancier door de klant. In 2012 zijn klanten benaderd om na de projectmatige ketelvervanging een oordeel uit te spreken over de aankondiging door Antares en de uitgevoerde werkzaamheden door de installateur. De reden was om te kijken hoe de klant de werkzaamheden heeft ervaren. De kwaliteit van de aankondiging werd door de huurders als goed beoordeeld. De dienstverlening van de installateur werd door de klant gewaardeerd met gemiddeld 8,2. De meting betrof 99 klanten en een respons van 38%. In 2013 gaat Antares de mogelijkheid verder onderzoeken om dit soort enquêtes via internet uit te zetten en te verwerken. Het grote voordeel hiervan is een besparing op de verzend- en portokosten en een snellere verwerking van de enquête uitslag.

derhoud genoemd, gaat het om de volgende onderhoudssoorten: • Reparatieonderhoud en het 3- in-1 fonds; • Mutatieonderhoud (Onderhoud om de woning bij einde huur weer verhuurklaar te maken) • Dynamisch onderhoud; • Medische voorzieningen; • Geriefsverbeteringen. Reparatieonderhoud en het 3-in-1 fonds Bijna alle huurders van Antares zijn lid van het 3-in-1 fonds. Het 3-in-1 fonds is voor huurders een uiterst voordelig fonds. Bij deelname zijn huurders in één keer verzekerd tegen de kosten van glasschade, verstoppingen en diverse kleine onderhoudswerkzaamheden die normaal door de huurder uitgevoerd dienen te worden. Kleine reparatiewerkzaamheden die behoren tot het reguliere huurderonderhoud worden voor leden van het 3-in-1 fonds kosteloos uitgevoerd. Voor elk jaar dat een huurder lid is ontvangt deze gedurende de eerste 10 jaar een extra trouwe huurderskorting. De onderhoudswerkzaamheden voert Antares vakkundig, snel en zonder extra kosten uit. Huurders kunnen reparatieverzoeken telefonisch (bij het call-center van Antares), online via de website, per mail of schriftelijk melden. Bij een storing aan de cv-installatie kunnen huurders rechtstreeks contact opnemen met het installatiebedrijf. In 2012 werden er in totaal 12754 reparatie/inspectieverzoeken gemeld. Aantal reparatieverzoeken in 2012

6.6 Klantgedreven onderhoud: vervangen, repareren en aanpassen Het niet planmatig onderhoud is voornamelijk klantgedreven onderhoud. Voor het uitvoeren van deze werkzaamheden werkt Antares voornamelijk met vaste aannemers. Bij klantgedreven onderhoud, ook wel het niet planmatig on-

48

n 3-in-1 fonds

(4.383)

n Reparatieverzoeken (4.053) n Overige (4.318)

Kosten reparatie onderhoud en 3-in-1 fonds 1.500.000

1.200.000

900.000

600.000

300.000

0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

n Kosten 3-in-1 fonds n Reparatie en onderhoud n Totaal

Dynamisch onderhoud Het renoveren van badkamer, toilet, en keuken maakt onderdeel uit van het dynamisch onderhoud. Deze werkzaamheden werden voorheen planmatig uitgevoerd. Echter om meer klant gedreven te kunnen werken is het dynamisch onderhoud ingevoerd. De klant bepaalt zelf wanneer ze in aanmerking wil komen voor een renovatie. De minimale vervangingstermijn is voor een badkamer, toilet en/of tegelwerk na 30 jaar, voor een keukenvervanging 15 jaar.

voorgaande jaren en dan vooraf begroot, mede veroorzaakt door een inhaaleffect ten opzichte van 2011.

In 2012 werd er voor € 2,7 miljoen besteed aan het renoveren van keukens, badkamers en toiletten. Dit is beduidend meer dan in de

Onderhoud bij verhuizing: Mutatieonderhoud Wanneer een woning na einde huur vrijkomt, maakt Antares deze verhuurklaar. Deze werkzaamheden worden mutatieonderhoud genoemd. Direct na de eindinspectie start de aannemer met de mutatiewerkzaamheden. Tijdens mutatieonderhoud worden de herstelwerkzaamheden uitgevoerd om de woning weer verhuurbaar te krijgen. Tevens bekijkt de opzichter of dynamisch onderhoud noodzakelijk is. Indien de nieuwe huurder bekend is, bepaalt

Kosten dynamisch onderhoud

Aantal begroot versus uitgevoerd

€ 3.000.000

250

200

€ 2.000.000

150

100 € 1.000.000

50

€0

0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

Keuken renovatie

Toilet renovatie

Douche renovatie

n Uitgevoerd n Begroot


deze zelf welke tegels, kleuren etcetera gebruikt worden. Tijdens de voorinspectie neemt de opzichter de woning op met behulp van de geautomatiseerde inspectiemethodiek. De vertrekkende huurder weet dan gelijk in welke staat hij de woning op dient te leveren en welke kosten er tegenover staan wanneer hij deze werkzaamheden niet zelf uitvoert. Daarnaast neemt Antares de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden op die uitgevoerd moeten worden. Op deze manier kan direct nadat de woning is leeggekomen, worden gestart met de werkzaamheden. In 2012 is voor ongeveer € 925.000 besteed aan onderhoud na verhuizing. Dit is ongeveer gelijk aan 2011. Verder is er in 2012 circa € 152.000 doorbelast voor rekening van de huurder.

In 2012 werd er aan 541 woningen mutatieonderhoud uitgevoerd. Dit is een geringe daling ten opzichte van 2011. Gemiddeld werd in 2012 per verhuizing voor € 1.710 euro aan onderhoud besteed, in 2011 was dit € 1.572. Medische aanpassingen Lichamelijke beperkingen kunnen ervoor zorgen dat de bewoner in zijn of haar woning niet meer goed uit de voeten kan. Het is dan goed de woning aan te passen, zodat deze weer comfortabel kan wonen. Aanpassingen kunnen zijn: het drempelvrij maken van de woning, een traplift, douchezit met extra handgrepen of een verhoogde toiletpot. Dit zijn aanpassingen die we terugvinden op de gemeentelijke lijst “algemeen gebruikelijk”. Dat wil zeggen dat de huurder hiervoor zelf verantwoordelijk is. Woningaanpassingen op medische indicatie welke vanuit de WMO gefinancierd zijn betreffen sinds maart 2012 alleen nog grotere aanpassingen. In 2012 voerde Antares in totaal 80 medische woningaanpassingen uit. Hiervan waren er nog 43 ingediend voor 1 maart 2012. Dat was het moment dat de vergoeding voor kleine aanpassing werd stop gezet. Vanaf maart 2012 zijn alleen door de WMO goedgekeurde aanpassingen uitgevoerd.

Kosten mutatieonderhoud € 1.200.000

€ 1.000.000

€ 800.000

€ 600.000

€ 400.000

De gemeente Peel & Maas behandelt alle aanpassingen zelf. De huurders dienen zich hiervoor zelf bij de gemeente te melden. In 2012 werd voor een bedrag van € 196.000 (2011: 245.000) besteed aan medische aanpassingen.

€ 200.000

0

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Gemiddelde mutatiekosten per woning

€ 2.500

500

€ 2.000

400

€ 1.500

300

€ 1.000

200

€ 500

100 Aantal

600

€0

2007

2008

n Aantal mutaties

50

Aantal medische aanpassingen

€ 3.000

2009

2010

2011

2012

0

2010

2011

2012

Geriefsverbeteringen Iedere woning is bij oplevering getoetst aan de bouwverordening of de toen geldende regels voor sociale woningbouw. Na verloop van tijd ontstaat er een verschil tussen de kwaliteit van een bestaande woning en een nieuwbouwwoning. Om dit verschil te minimaliseren kunnen huurders de woning laten aanpassen. Deze aanpassingen noemen we geriefverbeteringen. Voorbeelden hiervan zijn: dak-, glas- en/of gevelisolatie, het aanbrengen van een extra radiator of een tweede toilet. De klant vraagt bij Antares een geriefsverbetering aan. Per aanvraag geeft Antares aan

Overzicht individuele geriefsverbeteringen 2012 CV-ketel vervangen voor combi-ketel

3

Extra radiator

2

Dubbel glas

3

Huurpoort/schutting 96 Toilet op badkamer

16

Vaste trap naar zolder

3

Dakraam 7 Spouwmuurisolatie 2 Electra (lichtpunt/wasmachine-aansluiting)

4

Overige

3

welke mogelijkheden er zijn. Indien de verbetering kwaliteit aan de woning toevoegt, die er voorheen niet was, dan rechtvaardigt dit een huurprijsverhoging. Antares berekent die huurverhoging op basis van de investeringskosten en de levensduur van de voorziening. In 2012 werd er voor € 109.000 (2011: € 147.000) uitgegeven aan geriefsverbeteringen. Zelf Aangebrachte Veranderingen Klanten willen graag van hun woning iets persoonlijks maken, daarbij willen ze hun woning aanpassen naar eigen smaak en wensen. Antares biedt de klanten de mogelijkheid om hun woning aan te passen, zonder dat het in alle gevallen bij einde huur in de oude staat teruggebracht dient te worden. Om onduidelijkheden en achteraf discussies te voorkomen adviseert Antares haar huurders om dit, voorafgaand aan het aanbrengen van veranderingen, schriftelijk aan te vragen. Hiervoor kunnen zij gebruik maken van de brochure “Klussen in de woning”. Veranderingen die huurders zelf aan de woning aanbrengt worden “Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV)” genoemd. De meest voorkomende ZAV’s staan in deze brochure. Daarbij staat aangegeven of de huurder toestemming moet vragen, of er sprake is van een vergoeding en binnen welke categorie de voorziening valt. Er werden in 2012, 239 toestemmingsverzoeken gedaan (in 2011, 200). Daarvan werd in 89% van de gevallen goedkeuring verleend (in 2011, 95%).

Planmatige onderhoudswerkzaamheden


H07 // We verhuren zo eerlijk mogelijk Wie krijgt een woning die vrijkomt? Wat mag een woning kosten? Wat doet Antares als iemand de huur niet betaalt? Allemaal zaken die te maken hebben met het verhuurbeleid.

Jubileumgeschenk aan de regio: de Jean Laudy museumkapel

52

Zo bieden we onze woningen aan Mutaties Woningen

7.1 Naar een nieuw woonruimteverdeelsysteem

Huuropzeggingen

In 2012 werkte Antares voor het laatst het gehele jaar met het optiemodel om de woningen te verdelen. In de loop van 2013 stapt Antares over op het aanbodmodel. Hiermee sluit ze aan op de andere corporaties in de regio. Zo wordt het voor woningzoekenden eenduidiger op welke manier men bij de corporaties in de regio aan een woning kan komen.

377

Woningen in verkoop

-/- 17

Woningen in renovatie

-/- 6

Woningen beschikbaar voor de verhuur

354

Opgeleverde nieuwbouw

+ 29

Totaal woningen in de verhuur 2012

383

Mutaties Overig Studentenwoningen

127

Garages

26

Parkeerplaatsen

5

Bedrijfsonroerendgoed

4

Totaal mutaties overig 2012 Opzeggingen per type woning en stadsdeel

162

Blerick

Tegelen

Meijel

Venlo

Totaal

% van totaal bezit

Eengezinswoning

32

29

13

1

75

3,7%

Appartement met lift

26

46

0

28

100

5,6%

Appartement zonder lift

11

0

0

0

11

10,0%

Benedenwoning

3

10

2

1

16

5,9%

Bovenwoning

0

4

1

0

5

5,0%

Kamers

0

0

0

131

131

273,0%

Maisonnette

0

19

0

0

19

9,9%

Portiek etagewoning zonder lift

8

20

1

0

21

7,0%

Seniorenwoning

3

5

2

0

10

4,2%

Studio

11

0

0

0

11

14,1%

Zorgwoning

12

12

5

0

29

9,8%

7.2 Toewijzingen Verhuringen getoetst aan de inkomensnorm Woningverhuurders dienen vanaf 2011 minimaal 90% van de voor verhuur vrijgekomen goedkope woningen te verhuren aan de doelgroep. Goedkope woningen hebben een huurprijs tot € 652,52 in 2011 en tot € 664,66 in 2012. De doelgroep betreft huurders met een maximaal verzamelinkomen van € 33.614 in 2011 en € 34.085 in 2012. In 2012 vond voor het eerst een controle plaats op de toewijzing aan de doelgroep over 2011. Deze vond plaats op basis van de voorgeschreven wijze zoals die per 1/1/2011 in werking is getreden op basis van het accountantsprotocol daarvoor. De uitkomst is dat Antares correct toewijst en zich aan de genoemde norm houdt. Alleen worden er kritische kanttekeningen

geplaatst bij de documentatie die vastgelegd werd, om achteraf goed te kunnen vaststellen of de inkomenstoets juist gehanteerd is. Mede hierdoor gaf accountant Deloitte hierover een oordeelonthouding af. Over 2012 heeft de controle begin 2013 plaatsgevonden. Daarbij werd opnieuw geconcludeerd dat Antares ruimschoots voldoet aan de eis om 90% van de goedkope woningen te verhuren aan de doelgroep. Bij 4,7% van de mutaties vond toewijzing plaats aan (zorg)instellingen. Van de goedkope voorraad wordt 92,5% toegewezen aan huurders met een inkomen dat lager is dan de toetsingsnorm. Samen betekent dit een correcte toewijzing van 97,2%.


Toetsing toewijzingen 2012

Aantal woningen

Totaal aantal woningverhuurmutaties 2012

Toetspercentage

Urgentie Urgente kandidaten zijn woningzoekenden die op basis van sociale of medische omstandigheden voorrang krijgen bij woningtoewijzing. De toewijzing doet Antares in overleg met verschillende maatschappelijke instanties (zie ook paragraaf 4.4 Iedereen kan meedoen).

525

Daarvan huurprijs > € 664,66

17

Toe te wijzen aan doelgroep

508

100%

Toewijzing aan instellingen

24

4,7%

Toewijzing aan hogere inkomens Toewijzing aan inkomen onbekend

3

0,6%

Rest: Toe te wijzen aan inkomen <= € 34.085

481

94,7%

Toegewezen aan doelgroep <= € 34.085

470

92,5%

Juist toegewezen

494

97,2%

Woningzoekenden Gemiddeld staan er zo’n 2.750 woningzoekenden bij Antares ingeschreven voor een huurwoning. Iedere woningzoekende moet jaarlijks zijn inschrijving verlengen. Wanneer dit niet gebeurt, wordt men automatisch uitgeschreven. In aanloop naar het nieuwe woonruimteverdeelsysteem, worden vanaf november woningzoekenden niet meer automatisch uitgeschreven. Dit verklaart de lichte stijging aan het eind.

Aantal ingeschreven woningzoekenden per maand 3.000

2.900

2.800

2.700

Aantal

2.600

2.500

jan

feb

mrt

apr

mei

jun

jul

Samenstelling naar leeftijd

aug

sep

okt

nov

dec

Samenstelling naar huishoudgrootte

2.000

1.500

1.200 1.500

900 1.000 600

500

0

Aantal

Aantal

300

18 tot 23 jaar

23 tot 55 jaar

n Toewijzing n Woningzoekende

54

vanaf 55 jaar

0

1 persoon

2 personen

3 personen

4 personen

5 of meer

Samenstelling naar woonsituatie

Samenstelling naar inkomen 1000

2.000

800 1.500

600 1.000 400

500

0

Aantal

Aantal

200

Thuiswonend

Inwonend

0

Zelfstandig

1 persoon < € 22.025

n Toewijzing n Woningzoekende

Voorgaande diagrammen geven inzicht in de demografische gegevens van de woningzoekenden per 31/12/12, samen met de woningzoekenden die in 2012 een woning kregen toegewezen. Hierbij is een onderscheid gemaakt op basis van: • Leeftijd • Huishoudgrootte • Woonsituatie op moment van inschrijving • Inkomen Nieuwe verhuur In 2012 sloot Antares 525 nieuwe huurovereenkomsten (in 2011: 543). Gemiddeld is binnen 1,3 jaar de gewenste woning voor de woningzoekende beschikbaar. Uiteraard is de woningmarkt breder dan de vraag en aanbodverhouding bij Antares. Ook is er verschil in de vraag naar verschillende woningtypen. Vooral eengezinswoningen en nultredewoningen zijn gevraagd. Minder vraag is er naar portieketagewoningen, maisonnettes en bovenwoningen. Af en toe leeg De leegstand in 2012 fluctueert en ligt gemiddeld boven de norm; ten opzichte van de benchmark blijft deze nog net binnen de marge. Vanwege leegstand liep Antares in 2012 gemiddeld 2,2% van haar geprolongeerde huur mis. Redenen voor de leegstand zijn: • Moeizame verhuur van luxere appartementen Carolus op de Nieuwe Munt. Dit betreft structurele leegstand, vanaf het moment van ople-

2 personen > € 22.025

meerpersoon < € 29.900

meerpersoon > € 29.900

> € 34.085

vering in 2011. Oorzaak zit hem voornamelijk in het feit dat de woningen geen buitenruimte hebben en niet ideaal liggen. • In verband met het aanstaande grootschalige onderhoud aan de Sporenkampweg, worden vrijkomende woningen voorlopig niet opnieuw verhuurd tot dat duidelijk is wat dit voor nieuwe verhuur betekent. • De appartementen in Swalmen worden niet opnieuw verhuurd i.v.m. toekomstige verkoop van het pand. • Door interne projecten, zoals het nieuwe woonruimteverdeelsysteem, is de capaciteit beperkt en loopt de leegstand op.

Gemiddelde huurderving wegens leegstand 3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

0,0

2010

2011

2012


7.3 De huurprijs Huurverhoging als onderdeel van de lastenstijging Elk jaar past Antares haar huurprijzen aan. Op die manier berekent zij een deel van de lastenstijging vanwege prijsstijgingen door aan haar huurders. Ook in 2012 voerde Antares een inflatievolgend huurverhogingsbeleid. Antares spant zich in om de totale woonlasten betaalbaar te houden. Zo kopen zij collectief energie in voor gemeenschappelijke voorzieningen in haar wooncomplexen, met het oog op de stijging van de energieprijzen. Het prijsvoordeel dat hiermee behaald wordt komt geheel ten goede aan haar huurders. Prijs-kwaliteit in balans In het Huurbeleidsplan 2012 formuleerde Antares haar uitgangspunten voor de huurverhoging per 1 juli 2012. Eén van die uitgangspunten is dat bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst het huurprijsniveau zoveel mogelijk in overeenstemming dient te zijn met het kwaliteitsniveau van de woning. Dit wordt bereikt via huurharmonisatie. In 2012 zou aanvankelijk ruimte worden gecreëerd om bij de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli huurprijsdifferentiatie toe te passen voor inkomens boven € 43.000. Het voorstel haalde het echter niet in de Tweede Kamer vanwege het verstrekken van privacy-gevoelige informatie vanuit de Belastingdienst. Derhalve verhoogde Antares per 1 juli 2012 de huurprijzen met de geboden ruimte van 2,3%. Wel past Antares binnen haar eigen beleid uitzonderingen toe: • bij woningen waarvan de sloop wegens herstructurering is aangezegd krijgen geen huurverhoging;

Gemiddelde woningwaardering per woning Gemiddelde prijs per punt

2010

2011

2012

136

137

137

€ 3,36

€ 3,42

€ 3,50

€ 456,65

€ 468,40

€ 479,65

Gemiddelde huurverhoging relatief

1,20%

1,27%

2,30%

Gemiddelde huurverhoging absoluut

€ 5,48

€ 5,67

€ 11,25

73%

75%

74%

Gemiddelde kale huur

Gemiddelde huur t.o.v. maximaal redelijke huurprijs

56

• als de kwaliteit van de woning geen ruimte biedt voor inflatievolgende verhoging is de huur met een lager percentage verhoogd of bevroren; Netto resulteert dit in een gemiddelde huurverhoging per 1-07-2012 van 2,3% In voorgaande tabel staan nog enkele gegevens over de huurprijzen van de woningen van Antares per 1 juli in vergelijking met voorgaande jaren. Geen bezwaren naar aanleiding van de huurverhoging De huurders ontvingen informatie over de huurverhoging op twee manieren: • met een brief op hun huisadres; • via de huurkrant die naar iedere huurder is verstuurd. De huurverhoging leidde niet tot huurbezwaren.

7.4 Huurtoeslag: een steuntje in de rug Op 31 december 2012 registreerde de Belastingdienst 1.780 ontvangers van huurtoeslag voor Antares. Vorig jaar waren dit 1.980 ontvangers. Dit is bijna 33% van alle huurders van Antares. De meeste huurders (80%) kiezen ervoor om de huurtoeslag te ontvangen via rechtstreekse verrekening in de huur door Antares. De anderen ontvingen de maandelijkse huurtoeslag op eigen rekening, rechtstreeks van de Belastingdienst. De gemiddelde huurtoeslag voor Antares per huishouden per gemeente: Jaar

Venlo

Peel en Maas

Op jaarbasis

2011

€ 2.350

€ 2.411

2012

€ 2.341

€ 2.537

Op maandbasis

2011

€ 196

€ 201

2012

€ 195

€ 211

Aantal toeslagen

2012

1.361

63

7.5 De huur: zo incasseert Antares de huren Liefst automatisch Eind 2012 incasseerde Antares bij 70% van haar huurders de huur via een automatische incasso-

machtiging. Alle andere huurders krijgen maandelijks een acceptgiro toegestuurd. Antares streeft naar een zo hoog mogelijk automatisch betalingspercentage, omdat huurders hiermee minder snel een huurachterstand oplopen. Ook is een achterstand bij automatisch betalen een extra signaal om huurders actief te begeleiden in het oplossen van hun achterstand. Antares promoot automatische incasso actief bij het tekenen van nieuwe huurovereenkomsten en bij contacten met huurders over betaalachterstanden. Betaalgedrag en huurachterstanden Het totale bedrag aan huurachterstand van zittende huurders steeg in 2012 van € 104.338 naar € 174.006. Uitgedrukt in procenten van de jaarhuur en servicekosten is dat een achterstand van 0,5%. Het aantal huurders met betalingsachterstand daalde van 300 naar 248. In 2012 heeft Antares de samenwerkingsovereenkomst met Asylos Incasso Service, voor het incasseren van huren en overige vorderingen, voortgezet. Huurders met een huurachterstand worden op basis van verkregen informatie over drie categorieën verdeeld; sociaal beleid, regulier beleid en stringent beleid. Iedere categorie kent een eigen benadering van de huurder. Binnen de pro-actieve rol van Asylos ligt de nadruk op een vroegtijdige categorisering van de huurder en herkenning van probleemfactoren, zodat actief hulp geboden kan worden. Huurders die bereid zijn om actief mee te werken aan het oplossen van de schuldsituatie kunnen rekenen op een sociale aanpak met ruime begeleiding en ondersteuning. Medewerkers van Asylos Incasso Service leggen in een vroeg stadium huisbezoeken af. Hierdoor daalt het aantal ontruimingen en achterstanden. Met de gemeentes is de afspraak gemaakt dat bij de eerste aanmaning in geval van huurachterstand, de huurder wordt gevraagd zich te melden bij de organisatie die schuldhulp verleent in de betreffende gemeente. Met de gemeente Venlo is hiertoe een samenwerkingsconvenant getekend. Daarmee wordt gepoogd het aantal ontruimingen terug te dringen en worden problemen vroegtijdig gesignaleerd.

4 gevallen een forse huurachterstand. Bij 3 gevallen was drugs de oorzaak en in 1 geval werd ontruimd vanwege overlast. De deurwaarder wordt pas ingeschakeld als er geen traject via schuldhulpverlening mogelijk is, of als de bewoners niet willen meewerken. Ook biedt Antares eerst nog een keer een betalingsregeling aan, voordat ze overgaan tot het aanvragen van een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Bij een dreigende ontruiming worden de bewoners ook aangemeld bij het Zorgnetwerk.

Aantal ontruimingen Als oninbaar afgeboekt:

2009

2010

2011

2012

16

20

15

5

153.036

142.419

217.569

250.489

7.6 Verkoopwoningen: zo worden ze aangeboden Ondanks een stagnerende markt voor koopwoningen had Antares zich in 2012 voorgenomen om haar jaarlijkse verkoopdoelstelling te verhogen van 25 naar 35 woningen. Hiermee is voor de coördinatie hiervan een speciale commercieel medewerker belast. Het oorspronkelijke doel is met 30 woningen bijna gehaald, zij het dat er nog een deel van de in 2012 afgesloten verkooptransacties in 2013 notarieel dient te worden bekrachtigd. Een aantal verkoopbevorderende maatregelen die Antares in 2012 trof waren: - Verkoopborden Antares - Eigen logo - After sales pakketten - Actie 100 dagen gratis* wonen - Informatieavond - Omroep Venlo - Artikelen in Citylife & Thuis Bij Antares - Mailingen naar huurders, woningzoekenden en wijkbewoners - Open huizen route - Raampresentaties etalage - Verkoop bij inschrijving - Verbouwen/opknappen woningen - Facebook

Ontruimingen In 2012 zijn in het gehele bezit 8 woningen ontruimd. De reden van ontruimingen betrof in


H08 // Antares investeert voor de toekomst Het financieel beleid staat niet op zich zelf maar is onlosmakelijk verbonden met alle bedrijfsactiviteiten en in die zin wordt er gestreefd naar een optimalisatie van de verschillende beleidsonderdelen. Dit hoofdstuk richt zich vooral op de toekomst. Dit kan niet zonder een terugblik op de afgelopen jaren.

Jubileumconcert door de eveneens 100-jarige Fanfare De Echo uit Hout-Blerick

58

Het financiële beleid Bij het opstellen van de jaarrekening is bij de waardering van het onroerend goed geen rekening gehouden met de verhuurdersheffing na 2013 en de inkomensafhankelijke huurverhoging. De nieuwe waarderingsregel RJ645 schrijft een hogere waardering voor door een minimale leeftijd voor (bijna) afgeschreven complexen en de waardering van de restwaarde van de grond. Dit heeft tot gevolg dat hierdoor een forse waardestijging van circa € 25 miljoen ontstaat. (€ 37 miljoen waardestijging en € 12 miljoen afschrijvingen). Gevolgen (voorgenomen) kabinetsmaatregelen Het huidige kabinet heeft in 2013 het woonakkoord gesloten. Hierin zijn diverse (voorgenomen) maatregelen opgenomen die ook Antares zullen treffen. Deze maatregelen betreffen onder meer: • De Wet verhuurderheffing. Deze wet geldt voor alle verhuurders met meer dan 10 huurwoningen in de gereguleerde sector. De heffing loopt naar verwachting op naar € 1,7 miljard in 2017; • Een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgelegde heffing voor saneringssteun voor 2013 van € 503 miljoen (4% van de huursom). Het CFV heeft reeds aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2017 van respectievelijk 3%, 3%, 2% en 1% van de jaarlijkse huursom. De verwachte financiële gevolgen voor Antares bedragen: *€ 1.000,= Verhuurdersheffing Saneringssteun

2013

2014

2015

2016

2017

98

2.537

3.027

3.498

4.030

1.236

946

965

656

355

Antares heeft de gevolgen van het kabinetsbeleid doorgerekend in haar kasstroomprognoses en zichtbaar gemaakt in de cijfers vanaf 2013. De conclusie van Antares naar aanleiding van deze berekeningen luidt dat zij aan de verwachte heffingen zal kunnen blijven voldoen mits zij de volgende aanpassingen in de bedrijfsvoering (personeel, organisatie, onderhoud en investeringsvolume) doorvoert:

• Antares zal de reeds ingezette krimp van de organisatie( deels via natuurlijk verloop) doorvoeren. Dit moet leiden tot een structurele daling van de organisatiekosten van circa 15% per jaar. • Door invoering van het project vastgoedsturing wordt gestreefd om ook op de lange termijn fors op het onderhoud te besparen circa € 2 miljoen per jaar. • Daarnaast is rekening gehouden met een huurverhoging van ruim 1,5% boven de inflatie tot en met 2017. Daarbij is gerekend met een hogere inkomensafhankelijke huurverhoging. Mede hierdoor blijven de effecten van deze heffingen enigszins beperkt. Naast de vele claims op het vermogen heeft Antares te maken met een krimpende bevolking, afnemende verhuurbaarheid en een daling van het aantal kopers voor de bestaande huurwoningen. Al deze kostenbesparingen en inkomstenverhogingen moeten er voor zorgen dat Antares kan blijven investeren in nieuwbouw en woningverbetering. Naast de huidige operationele activiteiten gaan de investerings- en de financieringsactiviteiten een steeds belangrijkere rol spelen in de financiële planning. Rekeninghoudend met de verhuurdersheffing, de saneringssteun en bovenstaande beleidsaanpassingen wordt de financiële continuïteit van Antares bewaakt door het voortdurend monitoren van: • de ontwikkeling van de vermogenspositie (solvabiliteit); • de ontwikkeling van de financieringsruimte; • de ontwikkeling van de resultaten; • de ontwikkeling van de financieringspositie en activiteiten. Het huidige financiële beleidskader bestaat uit twee delen: 1. een minimale solvabiliteit van 25% 2. een positieve financieringsruimte nadat van de operationele kasstroom, de rente betalingen en 2% aflossing van de leningenportefeuille is afgetrokken


Het in dit hoofdstuk opgenomen beeld wijkt fors af van de cijfers in de jaarrekening. Dit komt doordat de accountant het standpunt inneemt dat volgens de verslaggevingsregels slechts vastgesteld beleid kan worden, vertaald in de waardering per ultimo 2012. Het voorgenomen kabinetsbeleid met betrekking tot de verhuurdersheffing voor de periode 2013 en later de saneringssteun, zijn gebeurtenissen na balansdatum en deze zijn daarom niet in waardering per einde boekjaar in de jaarrekening opgenomen. Stelselwijziging De invoering van de nieuwe richtlijnen van de Raad voor Jaarverslaggeving (de RJ 645) noodzaakt Antares dit jaar tot het doorvoeren van een stelselwijziging in de jaarrekening. De belangrijkste wijziging betreft de waardering van de huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatie grens en het commerciële vastgoed (niet DAEB-bezit). Deze panden dienen gewaardeerd te worden op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Om deze stelselwijziging correct in de cijfers te verwerken zijn ook de vergelijkende cijfers over 2011 aangepast. Het effect dat hierdoor optreedt betekent voor 2011 een € 3,6 miljoen hogere waardering voor het niet DAEB bezit. De afkorting DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang.

8.1 Waardeontwikkeling van het bezit Het woningbezit vertegenwoordigt een groot vermogen. Dit vermogen staat echter niet op de bank maar heeft Antares geïnvesteerd in huurwoningen. Volgens de WOZ –waarde bedraagt

de waarde eind 2012 € 655 miljoen. Als dit bezit tegen deze WOZ-waarde zou worden verkocht, dan zou er na aflossing van de leningen circa € 350 miljoen overblijven. Aangezien Antares vanuit haar primaire volkshuisvestingsdoelstelling niet van plan is om al haar woningen te verkopen waardeert zij haar bezit tegen bedrijfswaarde/ marktwaarde. Het sociaal/DAEB-bezit is gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Dit is de waarde die gerealiseerd kan worden als de woningen nog op de gebruikelijke manier door wordt geëxploiteerd. Hierbij baseert Antares zich op haar eigen meerjaren-onderhoudscijfers en haar eigen beheerlasten. Daarnaast wordt rekening gehouden met de volgende parameters: • Verwachte jaarlijkse huurstijging van gemiddeld 2% • Een jaarlijkse lastenstijging van 3% • Stijging van de onderhoudslasten van 3% • Disconteringsvoet 5,25% • Minimale restant levensduur van 15 jr. Dit betekent tevens dat de eerder genoemde heffing en hogere huurverhoging niet meegenomen zijn in deze bedrijfswaarde. Het commercieel/niet DAEB-bezit waardeert Antares tegen marktwaarde. Hierbij worden onderhouden beheernormen gebruikt uit de commerciële wereld. Ook is de exploitatieperiode tot maximaal 15 jaar beperkt. Op het einde van deze exploitatieperiode is bij de vaststelling van de waarde van de woningen uitgegaan van verkoop. WOZ-waarde/Beleidswaarde De grafiek “Loan to value” laat zien dat zowel

Loan to value 150.000

120.000

90.000

60.000

30.000

0

2008

2009

2010

2011

2012

n Schuld per woning n Bedrijfswaarde n WOZ-waarde

60

2013

2014

2015

2016

2017

de schuld per woning als de bedrijfswaarde fors toenemen. Dit komt vooral door de grote hoeveelheid nieuwbouw. De gemiddelde WOZwaarde daalde hierdoor tot 2012 veel minder snel. De prognose van de WOZ-waarde vanaf 2012 is gebaseerd op cijfers van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Ook de schuld per woning benadert in 2017 de 50% van WOZ-waarde. Voor het WSW is dit, naast voldoende financieringsruimte, een tweede financieringsgrens.

8.2 De ontwikkeling van de vermogenspositie De ontwikkeling van de vermogenspositie wordt bepaald door de verhouding tussen de bezittingen en het eigen vermogen. Van groot belang daarbij is de wijze van waardebepaling van de woningen. In toenemende mate hanteert de sector de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag. Ook Antares heeft enige jaren geleden deze waarderingsmethode gekozen. De waarde wordt niet alleen bepaald door eigen beleid. Ook de overheid en de sectorinstituten (WSW/ CFV) hebben een grote invloed hierop. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) neemt het eigen vermogen van de corporatie (opgesteld op basis van de bedrijfswaarde) als uitgangspunt voor de beoordeling van de solvabiliteit. Ter uniformering van dit eigen vermogen vinden er correcties plaats voor de belastinglatentie en de restwaarde van de grond. Ultimo 2011 berekent het fonds voor Antares een solvabiliteit van 31,4 % van het balanstotaal. In het kader van haar toezichtfunctie heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting in haar laatste beoordeling voor

Antares een minimaal weerstandsvermogen van 11,4% noodzakelijk geacht, om de risico’s op het gebied van markt, macro-economie en operationele activiteiten op te vangen. Het verloop van het volkshuisvestelijk vermogen is te zien in onderstaande grafiek “Solvabiliteit“. Uit deze grafiek blijkt dat Antares boven de risicogrens van Centraal Fonds Volkshuisvesting zit. Op dit moment voldoet de solvabiliteit ook ruim aan de interne doelstelling van minimaal 25% bij waardering op basis van bedrijfswaarde. In dit overzicht is er vanaf 2011 voor de bedrijfswaarde uitgegaan van een minimale restantexploitatie termijn van 15 jaar tenzij er een sloopbesluit is genomen. Als restwaarde is per woning een bedrag van € 5.000,- opgenomen. Conform de normen van het CFV en de nieuwe richtlijn RJ645. De waardering van het niet DAEBvastgoed (beleggingsvastgoed) vindt vanaf die tijd plaats tegen marktwaarde . Ook wordt de komende jaren rekening gehouden met de huurtoeslagheffing en de Vestia-heffing.

8.3 De ontwikkeling van de financieringsruimte Om de prijs van de toekomstige financieringen voor het sociaal bezit (DAEB bezit) laag te houden, is borging nodig door het WSW. Het is van groot belang dat ook nieuwe financieringen in de toekomst borgbaar blijven. Om een nieuwe lening te verkrijgen voor sociale woningbouw moet de corporatie naast het voldoen aan de woningtoewijzingscriteria (90% toewijzing aan doelgroep), over voldoende finan-

Solvabiliteit 50

30

20

10

In procenten van het balanstotaal

40

0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

n Antares n CFV risicogrens


Financieringsruimte (x1.000) 20.000

15.000

10.000

5.000

0

-5.000

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

n Operationele kasstroom n Financieringsruimte

cieringsruimte beschikken. Het WSW berekent deze ruimte door het saldo van inkomsten en uitgaven uit operationele activiteiten te verminderen met de rentelasten en 2% normatieve aflossing op de leningen. De financieringsruimte dient de rentelasten van nieuwe leningen te kunnen dragen. De ontwikkeling van de financieringsruimte (liquiditeit) wordt daarom nauwgezet gevolgd. Dit doet Antares door de ontvangsten en de uitgaven zorgvuldig te begroten, te bewaken en indien nodig bij te stellen. De operationele kasstromen uit de verhuur zijn vrij stabiel. Het zijn vooral de schommelingen in de investeringsuitgaven en de ontvangsten uit verkopen die zorgen voor grote schommelingen in de liquiditeit. Voor omvangrijke investeringen worden nieuwe leningen aangetrokken. In de grafiek zien wij dat er op korte termijn nog een positieve financieringsruimte overblijft. Hierbij is rekening gehouden met de (voorgenomen) activiteiten en met 2 % aflossing op de leningenportefeuille. Zonder verdere maatregelen is te zien dat de financieringsruimte vanaf 2017 onvoldoende is. In dat jaar zijn in de onderhoudsbegroting fors hogere bedragen opgenomen. Bekeken wordt nog of deze uitgaven noodzakelijk zijn. Financiering niet-DAEB woningen (huurprijs boven € 681,- per 1-1-2013) Uit de onlangs door het WSW gepubliceerde Trendrapportage blijkt dat corporaties ook de komende jaren zouden willen blijven investeren in de ontwikkeling van niet-DAEB woningen

62

(woningen met huur hoger dan € 681 per maand). De totale investeringen in DAEB en niet-DAEB woningen nemen de komende jaren weliswaar af, maar corporaties blijven verhoudingsgewijs evenveel in DAEB als in niet-DAEB woningen investeren. Dit is opmerkelijk aangezien corporaties sinds 1 januari 2011 de nietDAEB investeringen niet meer met borging van het WSW mogen financieren. Ook Antares zal de komende jaren nog een aantal projecten realiseren met een hogere huur. Ultimo 2012 bedraagt de waarde van het niet DAEB-bezit € 21,5 miljoen. Dat is door de toepassing van de nieuwe waarderingsregels meer dan 30% hoger dan de waardering op basis van bedrijfswaarde. Operationele en verkoopkasstroom Investeringen in niet-DAEB woningen kunnen nu nog gefinancierd worden vanuit de operationele kasstroom en de opbrengsten uit de verkoop van DAEB woningen. Op basis van de onlangs door de Tweede Kamer aangenomen herziene Woningwet is het echter niet meer mogelijk om de operationele kasstroom van de DAEB portefeuille in te zetten voor niet-DAEB investeringen. Wel mogen de opbrengsten uit de verkoop van DAEB woningen (deels) gebruikt worden. De verkoopopbrengsten van DAEB woningen mogen namelijk na pro-rata aflossing van de door het WSW geborgde leningenportefeuille ingezet worden voor het financieren van niet-DAEB investeringen. WSW: ‘Eigen middelen eerst’ Het Eigen middelen beleid bestaat uit twee

onderdelen: de kasstroombenaderingen en de beoordeling van de positie ‘liquide middelen’ van de corporatie per ultimo boekjaar. De kasstroombenadering doet een uitspraak over welk deel van de verkoopopbrengsten en netto operationele kasstroom de corporatie aan voor WSW borgbare investeringen en/of aflossingen van leningen welke door het WSW zijn geborgd moet besteden. Bij de beoordeling van de ‘positie liquide middelen’ per ultimo van het boekjaar, bepaalt het WSW of de corporatie voldoende en niet te veel middelen aanhoudt. De verslagjaren 2011 en 2012 beoordeelt het WSW met terugwerkende kracht op basis van de review in 2013.

8.4 De ontwikkeling van de resultaten De afgelopen jaren bewoog het jaarlijks resultaat

uit gewone woningexploitatie tussen € 7 en € 9 miljoen. De komende jaren komt dit resultaat door de verhuurdersheffing en de saneringssteun verder onder druk te staan. Het is dan ook zaak de hand te houden aan de kostenontwikkelingen en de opbrengsten (huurstijging en derving door leegstand) te optimaliseren. Om extra positieve kasstromen te genereren zijn verkopen van woningen uit het bestaande bezit een voorwaarde. Het niet realiseren van de geplande verkopen kan zonder andere compensatie leiden tot uit- of afstel van bepaalde investeringen. Bedrijfslasten ontwikkeling De laatste jaren bedragen de netto bedijfslasten gemiddeld € 1.200,- per woning per jaar. Dit ligt ruim onder het sector gemiddelde. In 2013 is rekening gehouden met extra lasten van € 0,25 miljoen in verband met de uitvoering van Antares

Resultaatontwikkeling (x 1 mln) € 10,0

€ 8,0

€ 6,0

€ 4,0

€ 2,0

€ 0,0

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2013

2014

2015

2016

2017

n Resultaat gew. bedrijfsvoering n Verkoophuurwoningen Netto bedrijfslasten (excl. leefbaarheid) 1,5

Euro’s per Vhe

1,2

0,9

2008

2009

2010

2011

2012

n Antares n Benchmark CFV


2.0. Doelstelling van Antares 2.0 is het aantal Fte’s terug te brengen van 60, ultimo 2011, via 57 Fte ultimo 2012 naar uiteindelijk 52 Fte ultimo 2016. Hier is dan ook een daling van de netto bedrijfslasten te zien.

8.5 De ontwikkeling van de financieringspositie De financieringsactiviteiten voert Antares uit op basis van een treasurystatuut. Elk jaar wordt aan de hand van de bedrijfsbegroting een liquiditeitsbegroting samengesteld. Vervolgens plant Antares aan de hand hiervan de voorgenomen treasury-activiteiten. De daadwerkelijke treasury-activiteiten vinden plaats aan de hand van tussentijds bijgestelde liquiditeitsprognoses. Het tussentijds bijstellen van de prognose is noodzakelijk omdat de start van de uitvoering van projecten vaak afwijkt van de planning. De treasurycommissie komt minimaal twee keer per jaar bijeen en neemt dan besluiten op basis van de meest actuele kapitaal-marktontwikkeling en liquiditeitsbehoefte op korte termijn. Over de uitvoering wordt verantwoording afgelegd aan de raad van commissarissen. De treasurycommissie bespreekt de volgende onderwerpen: • de leningenportefeuille in relatie tot de kapitaalbehoefte; • de ontwikkelingen op de geld - en kapitaalmarkt; • de acties die daardoor nodig zijn. Geleend geld Eind 2012 bedroeg de omvang van de leningenportefeuille € 207 miljoen. Met de voorgenomen

investeringen, loopt de schuld op tot ruim € 240 miljoen eind 2017. Exclusief investeringen bedraagt de omvang van het renterisico voortvloeiend uit de bestaande leningenportefeuille maximaal 7,5% in enig jaar. De renterisico’s zitten vooral in de toekomstige projecten en de daarmee gepaard gaande nieuwe financieringen. De huidige leningen hebben een gemiddelde rente van 4,38 %. Voor de toekomstige nieuwe leningen is rekening gehouden met een rente van 5%. Voor het jaar 2013 heeft het WSW de faciliteringsruimte bepaald op € 24,5 miljoen. Ontwikkeling van de leningenportefeuille Saldo leningen ultimo (x1.000) € 250.000

€ 200.000

€ 150.000

€ 100.000

€ 50.000

€0

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Ontwikkeling schuld per woning Door de grote stroom nieuwbouwwoningen in de afgelopen jaren is de schuld per woning fors toegenomen en uitgekomen boven het sector gemiddelde. Verdere stijging van de schuld

Schuld per vhe 50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

2008

2009

n Antares n Benchmark CFV

64

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

per woning moet voorkomen worden door een groot gedeelte van de nieuwbouw en woningverbetering intern te financieren. Anders gezegd: Antares dient haar investeringscapaciteit te beperken tot het kasoverschot op de operationele activiteiten en de opbrengsten uit verkopen.

voldoende ruimte aanwezig om onverwachte tegenvallers op te vangen. Te zien is dat de rentedekkingsgraad van Antares in de afgelopen jaren fors gedaald is en de komende jaren verder zal dalen, van boven de 2 naar 1,5 in 2016. In de huidige prognoses nadert deze in 2017 de WSW buffer als gevolg van de hoge onderhoudsbegroting. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat er vanaf 2013 rekening gehouden is met een structurele huurtoeslagheffing en de tijdelijke saneringsbijdrage (tot en met 2017 aflopend).

Rentedekkingsgraad (ICR) Het WSW heeft de ICR norm afgelopen jaar verlaagd van 1,4 naar 1,3. Een ICR boven deze norm is een gezonde buffer. Omdat dit betekent dat de rentelast met 30% mag stijgen om uit de lopende exploitaties nog aan alle rentebetalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Er is dan nog Rentedekkingsgraad 3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

n Antares n WSW-minimum

8.6 Treasury-activiteiten Bedragen x € 1.000,= Saldo primo Nieuwe leningen o/g

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

118.171

130.112

157.102

187.589

212.103

205.933

218.733

233.016

239.718

239.988

41.000

37.500

40.000

29.000

600

28.709

22.077

14.997

23.137

18.653

Stortingen leningen o/g

8.000

Aflossingen leningen o/g

-29.059

-10.510

-9.513

-4.486

-14.770

-15.909

-7.794

-8.295

-22.867

-14.943

Saldo Leningen ultimo

130.112

157.102

187.589

212.103

205.933

218.733

233.016

239.718

239.988

243.698

Mutaties in de leningenportefeuille in 2012 De transacties samengevat betekenen deze het volgende voor de leningenportefeuille: Algehele aflossingen 2012 op einddatum Leningnr.

Geldgever

Aflossingsmaand

LBAN002011

BNG

03

Afl. bedrag x € 1000 € 1.380

Huidige rente 5,36%

LBBT000645

NWB Bank

06

€ 10.000

3m eur + 5bpt

LBAN002016

BNG

07

€ 930

5,62%


Overeengekomen conversies en tussentijdse aflossingen Leningnr.

Geldgever

Conv. mnd+jr

Conv. bedrag x e 1.000

Leningtype

Oude rente

Renteduur

Nieuwe rente

LBAN005870

Gem.Venlo

12-12

3.632

Annuïtair

4,81%

20 jr

3,21%

LBAN004869

Gem.Venlo

06-13

1.429

Annuïtair

4,88%

20 jr

3,34%

Nieuwe leningen (afspraken en stortingen) De volgende leningen zijn in 2012 afgesloten voor de jaren 2012 en verder: Nw leningnr.

Geldgever

Stortingsdatum

Bedrag

Leningtype

Rente

Afspraak dd

Eindaflossing

LBBT 4485

BNG

1-3-2013

10.000

Roll-over met depositofaciliteit

1 mnd Eur + 0,25%

13-12-12

3-3-14

LBBT 4486

BNG

3-3-2014

10.000

fixe

2,92%

13-12-12

1-3-24

LBFS 1421 en 1422

Nat.Rest. fonds

27-7-2012

600

annuitair

1,5%

11-4-2012

2022

Er zijn in 2012 geen andere nieuwe forward renteafspraken gemaakt. Beleggingen Antares heeft behoudens de deelnemingen in de eigen dochter BV’s in het verleden nog twee beperkte leningen verstrekt. Dit betreffen: • per 4-8-2009: 10 jarige lening aan Alexanderhof Meijel van € 179.805 inzake zorginfrastructuur • per 10-5-2011: een 20 jarige hypothecaire lening van € 18.135,80 ter financiering van de overdracht van een woonwagenlocatie Af te lossen en te converteren leningen in 2013 In 2013 vinden er twee eindaflossingen van leningen plaats met een omvang van circa € 12,2 mln. Naast de renteaanpassingen van de enkele variabel rentende roll-over leningen, zijn er in 2013 in de bestaande portefeuille geen andere renteaanpassingen voorzien. Er vindt echter wel nog een opslagherziening plaats van een 30 jarige variabele roll-over lening met variabele hoofdsom van € 10 mln. Afgegeven Borgingsvolume Het WSW heeft voor 2013 € 24,5 miljoen borgingsruimte afgegeven ten behoeve van het aangaan van nieuwe financieringen. Daarvan heeft Antares reeds € 10 miljoen aangetrokken,

66

waardoor er een ruimte resteert van maximaal € 14,5 miljoen. Derivatenpositie In september 2012 kondigde de Minister de Beleidsregel “Gebruik financiële derivaten” aan. Hierin gaf hij voorschriften over de omgang met bestaande en nieuwe af te sluiten derivaten. Daarnaast heeft het CFV een inventarisatie gedaan naar toezicht belemmerende bepalingen. Antares heeft haar raamovereenkomsten laten toetsen door een advocaat en de bevindingen aan het CFV verstrekt. Bovendien hebben corporaties tot twee keer toe (oktober 2012 en januari 2013) een stresstest moeten invullen, om aan te geven in hoeverre zij liquiditeitsrisico’s lopen door de derivatencontracten die zij in het verleden zijn aangegaan. Hierbij zijn de effecten van een rentedaling van 1% en 2% in beeld gebracht. Vooralsnog hebben zowel de inventarisatie als de stresstest voor Antares niet geleid tot nadere vervolgstappen. Payers swaps Op de volgende pagina staan de derivatenpositie ultimo 2012 weergegeven inclusief onderliggende financiering (in de vorm van een roll-over lening).

Dealcode

Tegenpartij

Type

Startdatum

Einddatum

IRS0000041

ING

Payers

15 mrt 06

16 dec 13

LBBT002963

RABOBANK

Vast

01 apr 10

01 aug 13

IRS0000160

ING

Payers

02 jan 08

03 apr 17

4,07%

-10.000.000

LBBT002012

NWB BANK

Variabel

02 jan 08

03 apr 17

EUR 3M -2,25bp

10.000.000

IRS0000344

BNG

Payers

01 aug 08

01 aug 18

4,59%

-10.000.000

NWB BANK

Variabel

15 mrt 06

15 mrt 16

EUR 3M 2,5bp

10.000.000

BNG

Payers

01 dec 10

02 sep 41

4,28%

-10.000.000

BNG

Variabel

03 jan 11

02 sep 41

IRS0000467

Rentebasis

Hoofdsom

Marktwaarde per 31/12/12

Marktwaarde bij 1% rentedaling


3,90%

-5.000.000

-184.841

-225.245

-266.232

EUR 3M 20bp

10.000.000 -1.796.912

-2.244.033

-2.716.164

-2.291.902

-2.921.461

-3.593.380

-4.774.636

-7.961.139

-12.095.956

-9.048.291

-13.351.878

-18.671.732



10.000.000

Totalen

Overzicht per geldgever: Geldgever CSA/NRL/OFD

Gem.rente

Hoofdsom

Marktwaarde per 31/12/12

ING

OFD

4,01%

15.000.000

-1.981.753

-2.469.278

-2.982.396

BNG

RFD

4,44%

20.000.000

-7.066.538

-10.882.600

-15.689.336

4,25%

35.000.000

-9048291

-13.351.878

-18.671.732

Totaal

BNG: De swaps vallen onder een Raamovereenkomst Financiële Derivaten. Er is geen marktwaardeverrekening van toepassing. ING: Op de swaps is een ‘allowancefaciliteit’ van € 5,5 mln. van toepassing. Eén van de voorschriften uit het nieuwe derivatenbeleid betreft het aanhouden van een liquiditeitsbuffer die een rentedaling van 2% kan opvangen. Bij een rentedaling van 2% zal de marktwaarde op de ING swaps -/- € 3,0 mln. bedragen en is er nog altijd geen sprake van een overschrijding. Het aanhouden van een liquiditeitsbuffer is daarmee niet aan de orde.

8.7 Hoeveel en waarin gaat Antares investeren? In 2012 nam Antares het besluiten om de volgende projecten te gaan uitvoeren: • € 2,8 miljoen in 18 appartementen aan de Brachterweg/Spechtstraat te Tegelen. • € 1,6 miljoen in de renovatie van 6 woningen aan het Kerkepaörtje te Venlo. • € 3,6 miljoen in de bouw van 24 appartementen in St. Rochesstraat /Past.Petrusstraat te Steijl. • € 3,2 miljoen in de bouw van 72 studentenkamers en 5 appartementen voor starters aan het Jan Theunissenplein te Venlo.

• € 1,2 miljoen in 6 appartementen Ons Huis te Blerick. • € 3,1 miljoen in 20 appartementen in het Hart van Meijel te Meijel. Voor deze investeringen werd een voorziening opgenomen voor onrendabele toppen van ruim € 3,7 miljoen.

8.8 Het Jaarresultaat Toelichting op de resultaten: Door de invoering van de Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaglegging worden vermogensmutaties ( waarde mutaties en afschrijvingen) deels rechtstreeks in het vermogen en deels via het resultaat verwerkt. Het effect is dat de Winsten Verliesrekening nagenoeg op historische boekwaarde grondslagen is samengesteld en de waardestijgingen rechtstreeks in het vermogen muteren. Het gevolg is dat het resultaat 2011 wijzigt van € 12,5 miljoen naar € 2,0 miljoen.De wijzigingen het opvoeren van afschrijvingskosten (€ 6,4 miljoen) mutatie in bedrijfswaarde (€ 6,1 miljoen) en overige posten (€ 2 miljoen). In 2012 is het effect van de nieuwe richtlijn dat de positieve vermogensmutatie van circa € 36,6 miljoen direct in het vermogen muteert en er tevens een negatieve resultaat op Winst- en Verliesreke-


Winst- en verliesrekening (* € 1. milj. ) Huren

Realisatie 2011

Begroting 2012

Realisatie 2012

Begroting 2013

30,6

32,4

32,0

32,2

Vergoedingen servicekosten

0,1

0,1

0,2

0,1

Overige bedrijfsopbrengsten

1,3

1,1

0,9

0,6

Som der bedrijfsopbrengsten

32,0

33,6

33,0

32,9

Afschrijvingen ten diensten van

0,6

0,6

0,6

0,6

Personeelskosten

4,1

4,5

3,9

4,6

Lasten onderhoud

5,9

7,6

7,2

7,8

Overige bedrijfslasten

5,2

4,6

5,0

4,8

Som der bedrijfslasten

15,8

17,2

16,8

17,8

Exploitatieresultaat

16,2

16,5

16,3

15,1

Rentebaten

0,4

0,5

0,4

0,4

Rentelasten

-8,9

-8,6

-9,2

-9,8

Resultaat gew. Bedrijfsvoering

7,7

8,3

7,5

5,7

Verkoophuurwoningen

0,5

3,4

0,5

3,4

Resultaat nieuwbouw koop

0,0

0,1

0,0

0,0

Resultaat deelnemingen

0,0

-0,2

0,0

0,1

Afschrijvingen mva

-6,4

-5,7

-6,4

-6,4

Overige waarde veranderingen

-2,8

-2,9

-7,3

-0,8

3,0

0,0

-1,0

0,0

-5,7

-5,3

-14,1

-3,7

2,0

3,1

-6,7

2,0

Belastingen Som bijzondere baten en lasten Resultaat na belastingen Resultaat vlgs. Jaarrek. 2011 Verschil

12,5 -10,5

Invloed Rj 645 Afschrijvingen

-6,4

Waardeverandering Bedrijfsw

-6,1

Overige waarde veranderingen Verkopen en overige posten

2,9 -0,9 -10,5

ning wordt behaald van € 6,7 miljoen. Hieronder en in de toelichting op de jaarrekening wordt dit nader toegelicht. Resultaat uit gewone bedrijfsvoering Het exploitatieresultaat uit gewone bedrijfsvoering bedraagt € 7,5 miljoen positief. Dit is € 0,8 miljoen lager dan begroot. De opbrengsten uit verhuur, vergoedingen en overige bedrijfsopbrengsten bedragen ruim € 33,0 miljoen in 2012 en zijn daarmee € 0,6 miljoen lager dan begroot. De oorzaken is een lagere huuropbrengsten als gevolg van een lagere huurverhoging en een hogere doelgroep-korting.

68

De uitgaven die verband houden met de organisatie: onderhoud, belastingen en verzekeringen etc. bedragen € 16,8 miljoen. Dit is € 0,4 miljoen lager dan begroot. Op de post onderhoud is € 0,4 miljoen minder uitgegeven. Dit wordt veroorzaakt door onder andere inkoopvoordelen, doorgeschoven werkzaamheden naar latere jaren en door lagere btw. De personeelskosten en overige bedrijfslasten zijn respectievelijk € 0,6 miljoen lager en € 0,4 miljoen hoger dan geraamd, mede door verschuiving van de post inhuren van personeel. Het exploitatieresultaat voor toerekening van rente kwam daarmee uit op € 16,3 miljoen. Dit is

€ 0,2 miljoen beter dan geraamd. De rentebaten/lasten over 2012 bedroegen € 8,8 miljoen. Begroot was € 8,1 miljoen. Vanwege de kredietcrises en de splitsing van de financiering van Daeb/niet Daeb zijn er uit voorzorg te vroeg en teveel leningen aangetrokken. Hierdoor ontstond er gedurende het jaar een te ruime liquiditeitspositie waarover weinig rente ontvangen is. Resultaat uit overige activiteiten Het resultaat uit overige activiteiten (verkoop van huurwoningen, projectontwikkeling inclusief onrendabele investeringen, waardemutaties en belastingen) was in het afgelopen jaar € 14,1 miljoen negatief. In de begroting was een minder negatief resultaat voorzien van € 5,3 miljoen. Het resultaat op de verkoop van huurwoningen kwam uit op € 0,5 miljoen positief en bleef daarmee ruim € 2,9 miljoen achter op de begroting. Naast de gewijzigde registratieregels was dit een gevolg van tegenvallende verkoopaantallen en lagere opbrengstprijzen. Het afgelopen jaar is op onderhanden werken een klein positief resultaat van € 44.000,- behaald. Bij het opstellen van de begroting werd nog uitgegaan van een positief resultaat op koopwoningen van € 0,1 miljoen. De deelnemingen behaalden per saldo geen resultaat. Begroot was een negatief resultaat van € 0,1 miljoen. In hoofdstuk 9 is dit nader toegelicht.

De afschrijving van de materiële vaste activa bedroeg € 6,4 miljoen in de begroting was gerekend op € 5,7. Bij het opstellen van de begroting werd nog geen rekening gehouden met de waarderingsinvloed als gevolg van de invoering van de RJ 645 en daarom werd gerekend op een negatieve waardeontwikkeling van € 2,9 miljoen in werkelijkheid bedraagt deze € 7,3. In het jaarresultaat en de balans is geen rekening gehouden met de verhuurdersheffing en de saneringssteun voor de jaren na 2013. Het resultaat is dat de waarde van het in exploitatie zijnde bezit mede door de investeringen van € 9,6 miljoen toenam van € 298 miljoen aan het begin van het boekjaar naar € 329 miljoen ultimo boekjaar. De dotatie aan de voorziening onrendabele toppen nieuwbouwprojecten bedroeg € 3,7 miljoen. In de begroting werd rekening gehouden met € 2,9 miljoen. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door het project St. Rochesstraat waarvan de besluitvorming in 2011 was begroot.

8.9 Hoe ziet de toekomst er voor Antares uit? Antares stelde in 2012 op basis van haar ondernemingsplan een nieuwe begroting op voor de periode 2013-2017. Begin 2013 is deze begroting

Toelichting op de ontwikkeling van het vermogen Omschrijving

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Materiële vaste activa

277.818

307.482

297.704

316.449

325.446

334.109

340.665

Vastgoedbeleggingen

20.504

21.466

34.486

33.194

32.340

31.732

31.072

Financiële vaste activa

9.152

8.310

9.610

9.866

10.136

10.420

10.730

33.388

29.056

15.755

17.045

16.743

13.065

13.074

340.862

366.314

357.555

376.554

384.665

389.326

395.541

119.608

149.475

128.953

134.671

135.766

140.180

142.471

90

64

50

36

22

6

-

Balans en verlies- en winstrekening

Vlottende activa Totaal activa Eigen vermogen Egalisatierekening Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal passiva Jaarresultaat

2.492

3.107

3.652

2.277

2.541

2.277

2.277

197.431

191.414

219.038

233.321

240.023

240.293

244.004

21.242

22.254

5.861

6.249

6.314

6.569

6.789

340.863

366.314

357.554

376.554

384.666

389.325

395.541

1.953

6.717-

105-

725-

2.582

835

500

35,1%

40,8%

36,1%

35,8%

35,3%

36,0%

36,0%

Kengetallen Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde


aangepast op verzoek van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). De gevolgen van de economische crisis, wijzigingen in Europese richtlijnen over staatsteun, regeerakkoord; verslagleggingsvoorschriften, sectorparameters , de nieuwe prestatieafspraken met de gemeenten, de verhuurdersheffing en de saneringssteun hebben we zoveel als mogelijk hierin meegenomen. Ook het interne proces van vastgoedsturing heeft invloed op de activiteiten en de daarmee samenhangende cijfers Bij de bijgestelde prognoses hanteerde Antares de volgende uitgangspunten: • Een huurstijging van 2,3% in 2012 en vervolgens 4,75% gemiddeld tot 2017. Daarna wordt een huurverhoging van 2% gehanteerd. Of dit in toekomst nog gerealiseerd kan worden hangt af van de marktsituatie. • Een lastenstijging voor onderhoud en overige kosten van 2,25% en vanaf 2015 met 3%; • Het verkopen van 175 woningen tot en met 2017; • de bouw van ongeveer 114 koop- en 411 huurwoningen en 71 studentenkamers tot en met 2017; • het renoveren van circa 381 woningen In de tabel op de vorige bladzijde zijn de gevolgen en effecten weergegeven. Bedrijfswaarde Het voorgenomen kabinetsbeleid zal ook een impact hebben op de waardering van de materiële vaste activa in exploitatie. Deze materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. In de jaarrekening 2012 is in deze bedrijfswaardeberekening alleen rekening gehouden met de verhuurdersheffing 2013, aangezien deze heffing per 31 december 2012 wettelijk vastgesteld was. Indien rekening wordt gehouden met de verhuurdersheffing voor de jaren 2014-2017 zoals aangekondigd in het woonakkoord in 2013, heeft dit een drukkend effect op de bedrijfswaarde en het eigen vermogen van Antares van € 20 mln.

8.10 Belastingen Vennootschapsbelasting Vanaf 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.

70

Over de jaren 2008 tot en met 2011 is Antares aangemerkt als een Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI). Deze status maakt het mogelijk dat de fiscale winsten over deze jaren ( circa € 18 miljoen) via de herbestedingsreserve op de investeringen in mindering konden worden gebracht. Hierdoor was er over deze jaren effectief geen belasting verschuldigd. Ook de komende jaren verwacht Antares geen Vpb-belasting te hoeven betalen. Het afgelopen jaar is namelijk de WOZ-waarde van het bezit fors gedaald. Omdat de fiscale waardering van de activa gebaseerd is op deze waarde betekent de waardedaling een fors fiscaal verlies (geraamd wordt voor 2012 € 10 miljoen). Dit verlies kan verrekend worden met fiscale winsten in de komende 6 jaar. Antares verwacht daarom de eerstkomende jaren geen Vpb-belasting verschuldigd te hoeven zijn. Overige belastingen De Overheid heft overdrachtsbelasting bij de koper van onroerend goed. Koopt een huurder een woning, dan betaalt hij overdrachtsbelasting. In het Lenteakkoord is een permanente verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2% opgenomen. Met deze verlaging hoopt het kabinet de verkopen op de woningmarkt te stimuleren. De Overheid heeft op 1 oktober 2012 het hoge btw-tarief verhoogd van 19 naar 21%. Om de bouwsector te stimuleren is voor de periode 1 maart 2013 tot 1 maart 2014 het btw-tarief op arbeidskosten voor onderhoud aan woningen tijdelijk verlaagd naar 6%.

In den Herdgang, nieuwbouw Meijel


H09 // Naast de activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting verricht Antares diverse aanvullende diensten. Antares doet dat om sociale woningen te kunnen blijven verhuren. Zo kan Antares de maatschappelijke prestaties die hiermee verband houden, blijven realiseren. Deze aanvullende diensten worden verricht op het gebied van wonen, woonservice en woonmilieu’s.

Onderdeel van het jubileumconcert door de drumband van Fanfare De Echo uit Hout-Blerick

72

Nog meer dienstverlening 9.1 Juridische structuur nevenactiviteiten Eén van de dochters is Appartementen Centrum Passage BV. Deze BV is door Stichting Antares Woonservice in het verleden verworven inclusief onroerend goed, zijnde een wooncomplex van 52 appartementen.

Alle personeel is in dienst van Stichting Antares Woonservice. De werkzaamheden die het personeel uitvoert voor de diverse BV’s vinden plaats op basis van detachering dan wel urenregistratie. De raad van bestuur en de raad van commissarissen van Stichting Antares Woonservice vertegenwoordigen ook de onderliggende BV’s. Hiermee garanderen wij dat de BV’s bestuurlijk betrokken zijn bij de Stichting.

De aanvullende diensten heeft Antares ondergebracht in afzonderlijke bedrijfsonderdelen. Daarvoor heeft Stichting Antares Woonservice een vijftal BV’s. Dit zijn: • Antares Holding BV; • Antares Projecten BV; • Antares Diensten BV; • Antares VVE Beheer BV; • Antares Vastgoed BV.

De jaarrekening van de stichting is terug te vinden in bijlage 4 van dit jaarverslag. Alle deelnemingen zijn opgenomen en gewaardeerd naar de grondslagen van de Stichting, op basis van nettovermogenswaarde.

Juridische organisatiestructuur aan het eind van 2012

Stichting Antares Woonservice

Appartementen Centrum Passage BV

Antares Holding BV

Antares

Antares

Antares

Antares

Projecten BV

Diensten BV

VVE Beheer BV

Vastgoed BV

9.2 Appartementen Centrum Passage BV Appartementen Centrum Passage BV exploiteert een woongebouw met 52 huurappartementen in het centrum van Tegelen. De aandelen van Appartementen Centrum Passage BV zijn voor 100% in handen van Stichting Antares Woonservice. Het resultaat na belastingen over 2012 was

€ 120.446 (2011 € 454.200). Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening bedraagt € 209.990 (2011 € 205.789) De mutatie in de waardemutatie en de belastingen bedraagt € -89.544 (2011 € 248.411) Ultimo boekjaar bedraagt het eigen vermogen na toevoeging van het positieve resultaat € 4.429.419 (2011 € 4.308.971).


9.3 Antares Holding BV behartigt de commerciële activiteiten

9.4 Antares Projecten BV projectontwikkeling Op basis van detachering en urenregistratie verrichten medewerkers van de afdeling Vastgoed werkzaamheden voor Antares Projecten BV. De werkzaamheden betreffen hoofdzakelijk diensten ten aanzien van de ontwikkeling en bouwrealisatie van koop- en huurwoningprojecten. Deze dienstverlening bestaat uit de volgende werkzaamheden: • gebiedsontwikkeling; • projectontwikkeling; koop en huur • renovatie/herontwikkeling • planrealisatie; • projectmanagement; • directievoering en toezicht.

Stichting Antares Woonservice heeft op 30 december 2002 Antares Holding BV opgericht en is enig aandeelhouder. Antares Holding BV is een houdstermaatschappij die in het belang van de volkshuisvesting een viertal (100%) deelnemingen heeft, waarin de commerciële activiteiten, die binnen de grenzen van het BBSH zijn toegestaan, zijn of zullen worden ondergebracht. Deze vier BV’s zijn: • Antares Projecten BV (opgericht 30 december 2002); • Antares Diensten BV (opgericht 30 juni 2008); • Antares VVE Beheer BV (opgericht 30 juni 2008); • Antares Vastgoed BV (opgericht 30 juni 2008).

Stichting Antares Woonservice is de hoofdopdrachtgever voor Antares Projecten BV. Met de aanwezige expertise en door goede samenwerking kunnen combinatieprojecten gemakkelijk worden opgepakt en ontwikkeld. Alle voortvloeiende revenuen worden weer ingezet ten diensten van de maatschappelijke taken van Antares.

In 2012 hebben niet alleen commerciële activiteiten binnen Antares Projecten BV plaatsgevonden maar zijn er ook werkzaamheden ten behoeve van Verenigingen van Eigenaren in VVE-Beheer BV ondergebracht. Sinds oktober wordt binnen Antares Diensten BV het project Zonnig Limburg, een samenwerking van 22 Limburgse corporaties en de provincie Limburg, administratief ondersteunt.

De gevolgen van de crisis op de woningmarkt zijn nog steeds merkbaar van invloed op de ontwikkeling van projecten. Met namen de ontwikkeling van koopwoningenprojecten is gestagneerd. De ontwikkeling van nieuwe huurwoningen en de renovatie/herontwikkeling van bestaand bezit loopt wel door. Hierdoor zijn de opbrengsten licht toegenomen tot € 436.130 in 2012 (2011 € 369.000). De bedrijfslasten daalden als gevolg van lagere door berekende personeelskosten naar € 663.077 (2011 € 944.219). Het negatieve resultaat 2012 voor belasting van Antares Projecten BV loopt dus terug naar € 214.606. In 2011 was dit € 563.080 negatief. Er zijn nog een aantal maatregelingen genomen om de kosten verder terug te dringen; zo is het contract van een projectleider niet verlengd

Het resultaat 2012 voor belasting van Antares Holding BV bedraagt inclusief de resultaten van de deelnemingen € 171.940 negatief (2011 € 437.358 negatief). Na toevoeging van het resultaat is het eigen vermogen op 31 december 2012 € 754.933 (2011 € 926.873).

Overzicht verbindingen van Antares Holding BV (bedragen x € 1.000 )

74

Belang

Eigen vermogen 31-12-2012

Financieel resultaat 2012

Antares Projecten BV

100%

€ 721.762

€ 214.606 -/-

Antares VVE Beheer BV

100%

€ 18.348-/-

€

49.861

Antares Diensten BV

100%

€

9.187

€

2.021 -/-

Antares Vastgoed BV

100%

€

9.188

€

2.020 -/-

Verstrekte leningen 31-12-2012

en is er een andere invulling gegeven aan de secretariële functie. Na belastingverrekening en verwerking van het resultaat bedraagt het eigen vermogen op 31 december 2012 € 721.762 (2011 € 936.368).

9.5 Antares VvE Beheer BV De activiteiten van deze BV, het beheren van vastgoed voor Verenigingen van Eigenaren van appartements- en utiliteitsgebouwen, is sinds 1 januari 2009 ondergebracht in Antares VvE Beheer BV. Begin 2012 is het besluit genomen om de activiteiten en het personeel over te dragen aan Spectrum VVE Beheer BV. Door deze overdracht zijn de opbrengsten afgenomen tot € 1.377 in 2012 (2011 € 223.781). De bedrijfslasten daalden in 2012 naar € 5.181 (2011 € 241.117). Het positieve resultaat 2012 voor belasting van Antares VvE Beheer BV bedraagt als gevolg de eenmalige opbrengst € 49.861. In 2011 was dit nog € 17.308 negatief. Na toevoeging van het positieve resultaat is er op 31 december 2011 een negatief eigen vermogen van € 18.348 (2011 € 68.209).

9.6 Antares Diensten BV Met de oprichting van Antares Diensten BV. in 2008 is nagedacht over uitbreiding van de dienstverlening. Tot medio 2012 vonden er geen activiteiten plaats. Vanaf het vierde kwartaal 2012 wordt de administratie van het project Zonnig Limburg binnen deze vennootschap uitgevoerd. In dit project zijn 22 Limburgse woningcorporaties en de provincie Limburg een samenwerking aangegaan om huurders van de aangesloten corporaties de mogelijkheid te bieden om op hun huurwoning zonnepanelen te plaatsen. De verwachting is dat in de loop van 2013 met de betrokken corporaties en de provincie het project wordt afgerond en zal worden afgerekend. Het negatieve resultaat ad € 2.021 over 2012 is nagenoeg gelijk aan 2011.

9.7 Antares Vastgoed BV commercieel vastgoed Antares Vastgoed BV is medio 2008 opgericht. De gedachtengang is om hier in de toekomst commercieel vastgoed in onder te brengen. Voor deze BV geldt dat er in 2012 geen activiteiten hebben plaatsgevonden.

Helmeshof Steyl, in aanbouw


76

bijlagen // Bijlage 1 Nieuwbouw/Projectontwikkeling in 2012

78

Bijlage 2 Woningbezit naar woningtype en wijk per 31 december 2012

80

Bijlage 3 Kengetallen Antares 2008 t/m 2012

81

Bijlage 4 Jaarrekening 2012

82

Bijlage 5 Overige gegevens

122

BIJLAGE 1 // NIEUWBOUW / PROJECTONTWIKKELING IN 2012 Opgeleverd in 2012: • In den Herdgang in Meijel Modern en comfortabel wonen in Meijel. In juni heeft Antares het project In den Herdgang opgeleverd. Het bestaat uit 8 appartementen (sociale huur) en 2 penthouses (commerciële huur). De huurprijzen variëren van € 651,21 tot € 786,88 per maand. De sociale huurappartementen zijn allemaal 3-kamerappartementen met een bruto vloeroppervlak van ca. 90 m2. De doelgroep bestaat uit huishoudens vanaf 23 jaar, maximaal 3 personen waarvan maximaal 1 kind. Het project is oorspronkelijk ontwikkeld voor de koopmarkt. Door sterk wisselende marktomstandigheden is de bestemming omgezet naar het huursegment. De animo voor het product is redelijk tot goed. Binnen 4 maanden waren alle appartementen verhuurd. • La Belle Alliance Eigentijds wonen op een historische plek. In het hart van Venlo realiseerde Antares 6 appartementen en 10 stadswoningen. Het betreft een zeer bijzondere inbreidlocatie gekoppeld aan een historisch pand in de binnenstad. De woningen zijn gerealiseerd binnen de sociale huur, met huurprijzen variërend van € 583,78. tot € 661,27. • Vennelo Sfeervol wonen in een appartement met historie! In een van de oudste panden van Venlo (rijksmonument) realiseerde Antares 7 huurappartementen. Ieder pand vertegenwoordigt het speciale karakter van dit unieke gebouw aan de Grote Kerkstraat. Het pand ligt tegen het complex La Belle Alliance aan, waarbij op de begane grond de bestaande kapel is getransformeerd naar een museumruimte (de Jean Laudy museum kapel). De huurprijzen variëren van € 671,- tot € 781,met een vloeroppervlak van 80 tot 96 m2. • Cordis Tegula Antares leverde in december 2012 op het Wilhelminaplein in Tegelen het complex Cordis Tegula op. Dit oorspronkelijk koopproject biedt Antares eveneens te huur aan vanwege de tegenvallende koopmarkt. Ten tijde van

78

de oplevering in december waren 8 van de 29 appartementen verkocht. Voor de commerciële ruimte, bestaande uit 5 units met een gezamenlijk BVO van 1.172 m2 was (ondanks intensieve promotie) nog geen huurder gevonden. De koopprijzen van de luxe appartementen bedragen € 189.000,- tot € 389.000,- VON. De appartementen worden aangeboden voor een huurprijs van gemiddeld € 850,-. Het vloeroppervlak van de appartementen varieert van 91 tot 159 m2.

In ontwikkeling in 2012 Projecten in uitvoering: • Spechtstraat/Brachterweg fase 1 In de wijk Op de Heide Boven in Tegelen is Antares gestart met de realisatie van 18 3-kamer appartementen in de sociale huur. Verwacht wordt dat de woningen medio 2013 opgeleverd kunnen worden. Het toekomstige complex heeft als naam gekregen ‘t Kleitremke. Dit verwijst naar de vroegere bestemming van het gebied. • Kerkepäörtje Dit rijksmonument in de historische binnenstad van Venlo wordt verbouwd tot 6 woningen. De realisatie is in december opgestart. • Studentenhuisvesting Jan Teunissenplein In nauw overleg met scholengemeenschap Fontys realiseert Antares 72 units voor studentenhuisvesting. Deze units worden gestoffeerd en gemeubileerd aangeboden voor buitenlandse studenten, die in het kader van een exchange programma gedurende een half jaar in Venlo studeren. In augustus 2013 is het gebouw gereed en worden de eerste studenten verwacht. • Helmeshof, aan de St. Rochusstraat te Steyl. Binnen dit combinatieproject realiseert Antares 24 appartementen in de sociale verhuur. Het betreft hier 9 stuks 2-kamer appartementen op de verdieping en 15 stuks 3-kamer appartementen op de begane grond. Oplevering: zomer 2013. Het complex heet Helmeshof, daarmee refererend aan de vroegere bestemming, het terrein van machinefabriek Helmes.

Projecten in voorbereiding: • Hart van Meijel Ook in dit project is weer sprake van een combinatie van functies: wonen op de verdieping, supermarkt in de plint. Antares neemt 20 stuks 3-kamerappartementen in de sociale huur af. De voorbereiding van dit project is in 2012 afgerond. • Locatie Lücker Dit perceel aan de Roermondseweg is verkocht aan een ontwikkelaar. Bij realisatie door de ontwikkelaar neemt Antares 10 appartementen af. Deze deal vormt onderdeel van de ontwikkeling complex Hart van Meijel. • Ons Huis De voorbereiding van dit project aan de Smeliënstraat in Blerick is in 2012 afgerond. Antares gaat op deze locatie zes 3-kamerappartementen bouwen met een huurstelling van ca. € 680,-. De aanbesteding heeft 14 november plaatsgevonden. Het resultaat is dusdanig dat in januari 2013 gestart wordt met de realisatie.

48 koopappartementen gepland. Door de gewijzigde marktomstandigheden is dit project vervallen. De directie van de huidige Vijverhofschool heeft haar oog op deze locatie laten vallen voor nieuwbouw. In 2012 is Antares gestart met de ontwikkeling van dit plan op de locatie De Nieuwe Munt. Daarbij staan tevens gepland 8 zgn. rugzak-patiowoningen. Onderhandelingen worden gevoerd met directie Vijverhofschool en gemeente Venlo. Onderdeel van de overeenkomst is dat Antares de huidige locatie van de Vijverhofschool van de gemeente Venlo koopt en hier huurwoningen realiseert. • Paul Guillaumestraat Op deze locatie heeft Antares besloten tot gedeeltelijke sloop van de appartementen uit de 60-er jaren. Twee bouwblokken zouden gestript worden met daarop volgend een complete renovatie. Door veranderende marktomstandigheden hebben is alsnog besloten ook deze 2 bouwblokken te slopen. Er worden plannen ontwikkeld in de koop en/of huursfeer voor starters- en levensloopbestendige woningen. Groot-onderhoud:

• Gat van Venlo In bouwteamverband is dit bijzondere project ontwikkeld. Gepland staan 10 stadswoningen in het segment commerciële verhuur. Eind 2012 is om prijstechnische redenen afscheid genomen van de aannemer en is het bouwteam ontbonden. Het project wordt begin 2013 aanbesteed. • Laurentiusplein Al jaren worden plannen gemaakt voor de herontwikkeling van de centrumlocatie Laurentiusplein in Blerick. Belangrijke rol speelt een plaatselijke middenstander en de gemeente. De wethouder heeft Antares gevraagd om bij deze ontwikkeling aan te sluiten. Partijen (gemeente, middenstander en Antares) voeren intensieve onderhandelingen. Het resultaat is bemoedigend. Antares verwacht in 2013 een deal te kunnen sluiten, om dan 25 3-kamerappartementen binnen de sociale verhuur aan haar bezit toe kunnen voegen. • Vijverhofschool Op locatie de Nieuwe Munt in Tegelen staan

• Sporenkampweg In 2012 heeft Antares de plannen voor deze 57 appartementen uitgewerkt. Uitgangspunt is een verlenging van de exploitatieperiode van het complex met 25 jaar. De ingrepen bestaan uit het isoleren van dak en gevel, het plaatsen van nieuwe bergingen in de tuin en het vervangen van toilet, badkamer en keuken. Deze laatste activiteit geschiedt op vraag van de bewoner. • Molenbossen Onder het motto ‘Prettig en betaalbaar wonen in de Molenbossen’ is Antares in 2012 gestart met de voorbereiding van de renovatie van de Molenbossenflats. Met de renovatie streeft Antares een levensduurverlenging tot tenminste 2040 na. Belangrijke aandachtspunten zijn het behoud van de huidige kwaliteiten en het verbeteren van de tekortkomingen. Gelet op de toekomstige ontwikkelingen zal Antares variatie aanbrengen in het huidige eenzijdige aanbod.


10

12

57

58

6

St. Joseph

205

34

6

18

107

21

Tegelen Centrum

68

86

9

9

28

298

20

Steyl

147

12

93

3

23

53

180

14

Tegelen totaal

782

12

224

178

66

198

653

Blerick Centrum

28

3

163

2 2

8

St. Annakamp

182

15

Hazenkamp

55

4

Vastenavondkamp

254

18

8

16

0

0

73

406 346 151

542 520 525

151

2

2339 204

608

17

43

76

22

64

865 263

8

262

29

120

16

409

Smeliënkamp

63

Vossener

91

Klingerberg

249

Hout-Blerick

7

33

40

Boekend

6

6

12

Blerick totaal

935

Venlo Centrum

10

21

Eindtotaal

Appartement met lift

42

18

Zorgwoning

Benedenwoning

10

78

Seniorenwoning

Bovenwoning

54

2

Kamers

Maisonnette

43

127

Appartement zonder lift

Portiek etagewoning zonder lift

235

Op de Heide Beneden (Windhond)

Studio

Op de Heide Boven

Galerij appartement zonder lift

Wijk

Eengezinswoning

BIJLAGE 2 // WONINGBEZIT NAAR WONINGTYPE EN WIJK PER 31 DECEMBER 2012

36

0

76

12 34

60

10

10

16

8

35

5

Meeuwbeemd Stalberg

12

Sinselveld

29

Hagerbroek

8

Venlo Totaal

59

Meijel

232

Eindtotaal

2008

80

96

48

847

99

0

94

107

2271

20

35

143

143 12

4

7

99

7

262

48

187 8

0

0

5

12

78

295

4

0 27

31

21

192

101

271

1783

6

0

48

0

0

385

69

38

416

99

48

236

296

5411

BIJLAGE 3 // KENGETALLEN ANTARES 2008 T/M 2013 Kerncijfers per jaar 31.12.12

31.12.11

31.12.10

31.12.09

31.12.08

31.12.07

31.12.06

31.12.05

31.12.04

5.359

5.420

5.294

5.017

5.059

5.078

4.984

4.972

5.004

522

544

526

494

478

481

480

503

503

75

77

79

71

74

74

73

73

72

5.956

6.041

5.899

5.582

5.611

5.633

5.537

5.548

5.579

Aantal verhuureenheden Woningen Garages en parkeerplaatsen Bedrijfsruimten Totaal aantal verhuureenheden in bezit Woningen via deelneming

52

52

52

52

52

52

52

52

52

In beheer van derden

51

51

2

2

3

3

3

3

4

6.059

6.144

5.953

5.636

5.666

5.688

5.592

5.603

5.635

Totaal aantal verhuureenheden inclusief beheer Aantal woningverkopen bestaand bezit in boekjaar

30

17

12

17

13

21

33

35

35

Aantal nieuwbouwwoningen voor verhuur in boekjaar

33

226

269

39

18

149

64

3

13

Aantal nieuwbouwwoningen voor verkoop in boekjaar

29

0

18

19

8

37

88

36

34

Aantal woningen gesloopt

64

84

0

64

24

30

19

0

0

Verhuur en incasso Huurderving wegens leegstand

2,2%

2,8%

2,3%

0,9%

0,7%

0,8%

0,6%

0,4%

0,4%

Huurachterstand zittende huurders

0,5%

0,3%

0,4%

0,5%

0,4%

0,4%

0,6%

0,6%

0,5%

Huurachterstand vertrokken huurders

0,2%

1,0%

0,5%

0,4%

0,4%

0,3%

0,1%

0,3%

0,2%

Aantal mutaties per 1.000 woningen (excl. Studentenkamers) Gemiddelde maandhuuropbrengst per woning (in EURO’s) Aandeel goedkope woningen Aandeel woningen onder (hoge) huurtoeslaggrens

65

67

63

76

87

106

92

82

89

480

468

457

442

428

415

410

398

389

8%

9%

10%

10%

12%

12%

12%

12%

14%

81%

84%

88%

92%

94%

96%

97%

97%

97%

Financiële continuïteit (waardering vanaf 2008 obv bedrijfswaarde) Solvabiliteit* Liquiditeit Interest Coverage Ratio Weerstandsvermogen per woning (in EURO’s)*

41%

35%

34%

42%

45%

26%

27%

25%

24%

131%

139%

66%

77%

62%

36%

116%

67%

75%

8.610

2,0%

2,0%

2,3%

2,7%

2,8%

27.979

21.618

19.142

24.364

23.566

9.460

9.886

8.868

Investeringen en onderhoud 30,1

33,6

30,3

30

12,3

14,3

11,9

13,7

5,3

In onderhoud/renovatie/verbetering bezit (x e 1 mln)

In nieuwbouw (x e 1 mln)

0,2

0,1

0,4

0,5

0,9

4

0,8

1,2

0,7

Onderhoudskosten volgens W&V rekening (x e 1 mln)

7,2

5,9

4,7

7,6

6,2

5,5

6

7,4

6,9

4,4%

4,4%

4,7%

4,4%

4,7%

4,9%

4,6%

4,5%

5,4%

206

212

188

157

130

118

121

117

119

38.440

39.114

35.512

31.294

25.717

23.277

Treasury Gemiddelde vermogenskostenvoet vreemd vermogen Schuldrestant leningenportefeuille (x e 1 mln) Schuldrestant per woning Bedrijfsvoering Aantal medewerkers in dienst

63

68

71

71

68

69

66

67

78

Aantal FTE’s

57

60

63

64

61

63

57

58

68

777

845

824

810

810

754

917

785

824

Huisvestingskosten per woning (in EURO’s)

Personeelskosten per woning (in EURO’s)

46

34

39

39

36

35

41

43

40

Bestuurskosten per woning (in EURO’s)

11

10

11

11

10

10

10

10

8

313

294

346

307

341

337

254

238

175

Algemene kosten per woning (in EURO’s) * vanaf 2011 op basisi van RJ 645


BIJLAGE 4 // JAARREKENING 2012 Balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming) A C T I V A

(in euro’s) 31.12.12

31.12.11

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

295.060.316

268.098.248

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

5.578.067

2.709.316

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

6.843.828

7.010.806

307.482.211

277.818.370

21.205.312

18.965.090

260.881

1.538.924

21.466.193

20.504.014

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Financiële vaste activa 63.863

90.000

Latente belastingvorderingen

Te vorderen BWS-subsidies

2.946.613

3.693.565

Deelnemingen

5.184.352

5.235.846

Leningen u/g

114.909

132.875

8.309.737

9.152.286

2.121.500

3.810.585

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

-

155.437

7.357.302

5.198.157

9.478.802

9.164.179

6.847.447

3.530.059

Huurdebiteuren

343.906

472.913

Vorderingen op groepsmaatschappijen

542.576

224.654

Voorraad grond

Onderhanden projecten Vorderingen

Gemeenten

15.969

110.814

Belastingen en premies sociale verzekeringen

2.221.244

5.108.074

Overige vorderingen

2.855.289

164.303

Overlopende activa

Liquide middelen T O T A A L

82

A C T I V A

47.329

193.259

6.026.313

6.274.017

6.703.704

14.420.041

366.314.406

340.862.965

Balans per 31 december 2012 ( na resultaatbestemming) P A S S I V A

(in euro’s) 31.12.12

31.12.11

156.193.300

117.655.631

EIGEN VERMOGEN Overige reserves Resultaat boekjaar

EGALISATIEREKENING

-6.715.311

1.952.862

149.477.989

119.608.493

63.863

90.000

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening loopbaanbudget

328.088

-

2.591.928

2.277.196

186.683

215.123

3.106.699

2.492.319

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

10.272.224

10.637.070

181.027.214

186.703.436

114.963

90.146

191.414.401

197.430.652

KORTLOPENDE SCHULDEN Gemeenten

2.094

301

2.326.278

724.206

Schulden aan groepsmaatschappijen waarin wordt deelgenomen

232.485

293.594

Belastingen en premies sociale verzekeringen

581.720

180.676

19.111.477

20.042.724

22.254.054

21.241.501

366.314.406

340.862.965

Schulden aan leveranciers

Overlopende passiva

T O T A A L

P A S S I V A


Winst- en verliesrekening over 2012

(in euro’s) 2012

2011

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen

31.974.607

30.563.720

154.014

123.965

28.361

64.521

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille

536.394

513.773

Overige bedrijfsopbrengsten

875.253

1.276.834

Som der bedrijfsopbrengsten

33.568.629

32.542.813

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

7.039.739

6.994.919

(im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

8.651.133

3.313.582

Lonen en salarissen

3.017.947

3.077.139

Overige waardeveranderingen van

Sociale lasten

420.584

412.539

Pensioenlasten

493.459

568.596

7.211.981

5.931.997

Onderhoudslasten Leefbaarheid Overige bedrijfslasten

448.259

704.592

4.532.851

4.514.317

Som der bedrijfslasten

31.815.953

25.517.681

Bedrijfsresultaat

1.752.675

7.025.132

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

1.394.476

498.261

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

389.455

436.360

-9.179.339

-8.944.104

Saldo financiële baten en lasten

-8.789.884

-8.507.744

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-5.642.733

-984.351

-1.023.684

2.920.371

-51.494

16.842

-6.717.911

1.952.862

Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen

Resultaat na belastingen

84

Kasstroomoverzicht over 2012

(in euro’s) 2012

2011

1.752.675

7.025.132

15.690.872

10.308.501

(Volgens de indirecte methode) Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen (en overige waardeveranderingen) - Mutatie egalisatierekening

-26.137

-58.577

- Mutatie voorzieningen

614.380

-413.621

18.031.791

16.861.435

- Verandering in werkkapitaal: . mutatie operationele vorderingen

247.704

-4.335.893

-314.623

975.645

. mutatie onderhanden werken

-3.317.388

-1.472.537

. mutatie operationele schulden

1.012.553

. mutatie voorraden

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest

2.763.322 -2.371.754

-2.069.463

15.660.036

14.791.972

121.374

43.583

Betaalde interest

-8.925.883

-8.619.553

Betaalde winstbelasting

-1.023.684

2.920.371

Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa

-9.828.193

-5.655.599

5.831.843

9.136.373

-11.813.325

-17.571.478

3.438.447

1.948.565

842.549

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-632.968 -7.532.329

-16.255.881

Ontvangsten uit langlopende schulden

8.600.000

37.000.000

Aflossingen van langlopende schulden

-14.770.228

-12.486.440

Mutatie aflossingsverplichting langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen

153.977

-4.769.578 -6.016.251

19.743.982

-7.716.737

12.624.474

Beginstand liquide middelen

14.420.041

1.795.567

Mutatie liquide middelen

-7.716.337

12.624.474

Eindstand liquide middelen

6.703.704

14.420.041


Toelichting op de jaarrekening Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. Activiteiten De activiteiten van Stichting Antares Woonservice, statutair gevestigd en kantoor houdende aan de Venloseweg 7 te Venlo, zijn erop gericht mensen te huisvesten in vitale wijken en kernen. Groepsverhoudingen Stichting Antares Woonservice staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is onder aan deze pagina opgenomen. Op grond van art. 2:406, lid 1 BW rust op het groepshoofd, Stichting Antares Woonservice een consolidatieplicht. Aangezien de gezamenlijke betekenis van de dochtermaatschappijen in financiële zin ultimo 2012 slechts zeer beperkt van invloed is op het inzicht dat de jaarrekening dient te geven in het vermogen en resultaat, maakt Stichting Antares Woonservice gebruik van de consolidatievrijstelling op grond van art. 2:407, lid 1 sub a BW. De dochtermaatschappijen hebben geen personeel in dienst, hebben slechts geringe activiteiten in het verslagjaar en het financieel belang van zowel het balanstotaal, het resultaat als de onderliggende individuele posten in verhouding tot het geheel is te verwaarlozen. Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening van Stichting Antares Woonservice is opgesteld volgens de bepalingen van

het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Stichting Antares Woonservice past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige verslagjaar toe. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij het desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost balanshoofd anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voorzover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. In de toelichting op de verscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’.

Niet-geconsolideerde maatschappijen: Naam

Statutaire zetel

Deelnemingspercentage

Hoofdactiviteit

Appartementen Centrum Passage B.V.;

Venlo

100%

woningexploitatie

Antares Holding B.V.;

Venlo

100%

huisvestingbelang

Antares Projecten B.V.;

Venlo

indirect 100%

projectontwikkeling

Antares VvE Beheer B.V.;

Venlo

indirect 100%

VvE-beheer

Antares Diensten B.V.;

Venlo

indirect 100%

dienstverlening

Antares Vastgoed B.V..

Venlo

indirect 100%

vastgoedexploitatie

86

Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Financiële derivaten worden bij eerste verwerking tegen de reële waarde opgenomen en vervolgens per balansdatum tegen de reële waarde geherwaardeerd. Stelselwijzigingen Stichting Antares Woonservice past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn zijn een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Antares Woonservice haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieen sociaal vastgoed en commercieel vastgoed,waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderings-

grondslag kiest Stichting Antares Woonservice voor de actuele waarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed wordt gewaardeerd tegen actuele waarde met als invulling bedrijfswaarde en het commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen actuele waarde met als invulling marktwaarde in verhuurde staat. Het toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten heeft Stichting Antares Woonservice de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelselwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen. Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het beginvermogen bedraagt een vermindering van € 3,6 miljoen en is als volgt weer te geven:

2011 (in euro’s) Eigen vermogen per 1 januari voor stelselwijziging

101.356.577

Effecten stelselwijziging: - herwaardering woningen bestemd voor verkoop - herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie - herwaardering commercieel vastgoed in exploitatie Herrekend eigen vermogen 1 januari na stelselwijziging

2.018.453 -12.467.483 6.887.296 97.794.843

De invloed van de stelselwijziging op het resultaat bedraagt € 10,5 miljoen negatief als volgt: 2011 (in euro’s) Resultaat boekjaar voor stelselwijziging:

12.492.788

Effecten stelselwijziging: - nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille

-892.809

- afschrijvingen op materiele vaste activa en vastgoedportefeuille

-6.421.701

- overige waardeveranderingen van materiele vaste activa en vastgoedportefeuille

-3.225.380

Resultaat boekjaar na stelselwijziging

1.952.898


Aanpassing vergelijkende cijfers in de jaarrekening 2012 heeft een aanpassing van vergelijkende cijfers 2011 uit de balans en de winsten verliesrekening plaatsgevonden op de volgende posten: Jaarrekeningpost ( bedragen x € 1.000)

Sociaal vastgoed in exploitatie

Balans Debet

Balans Credit

Winst- en verliesrekening

0

0

25.987.408

18.898.363

0

0

3.527.311

0

0

12.467.483

8.905.749

0

Verkoop onroerende zaken

0

0

-1.222.345

Wijziging onderhanden werk

0

0

-184.273

Afschrijvingen materiele vaste activa

0

0

-6.421.701

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

0

0

513.773

Overige waardeveranderingen materiele vaste activa en vastgoedportefeuille

0

0

-3.225.380

34.893.157

34.893.157

-10.539.926

Commercieel vastgoed in exploitatie Voorraad bestemd voor verkopen Algemene reserve

Sociaal vastgoed in exploitatie In de jaarrekening 2011 en 2012 is deze post gewaardeerd tegen de actuele waarde met als invulling bedrijfswaarde. Daarnaast is per 1 januari 2011 het commercieel vastgoed in exploitatie afgesplitst van het (sociaal) vastgoed in exploitatie en geclassificeerd als commercieel vastgoed in exploitatie. Commercieel vastgoed in exploitatie Dit betreft de dure huur en commerciele ruimtes welke in de jaarrekening 2011 onderdeel uitmaakte van het (sociaal) vastgoed in exploitatie. In de vergelijkende cijfers van de jaarrekening 2012 is deze post gewaardeerd tegen actuele waarde met als invulling marktwaarde in verhuurde staat. Voorraad bestemd voor verkopen Dit betreft de per 31 december 2011 leegstaande voor verkoop bestemde woningen. In de jaarrekening 2011 zijn deze als onderdeel van het (sociaal) vastgoed in exploitatie verantwoord met als waarderingsgrondslag actuele waarde met als invulling bedrijfswaarde. In de vergelijkende cijfers van de jaarrekening 2012 zijn deze woningen geherclassificeerd als vastgoed bestemd voor verkoop met als waarderingsgrondslag actuele waarde met als invulling marktwaarde. Verkoop onroerende zaken In de jaarrekening 2011 was deze post gewaardeerd op basis van gerealiseerde opbrengst - actuele waarde met als basis bedrijfswaarde - verkoopkosten. In de vergelijkende cijfers in de jaarrekening 2012 is deze post gewaardeerd

88

op basis van gerealiseerde opbrengst- actuele waarde verkocht vastgoed - verkoopkosten. Waarbij sociaal vastgoed de actuele waarde de bedrijfswaarde is en bij commercieel vastgoed de marktwaarde. Daarnaast is er in de vergelijkende cijfers van de jaarrekening 2012 een herrubricering vanuit de post wijzigingen onderhanden werk verwerkt. Wijziging onderhanden werk Deze post komt in het model winsten verliesrekening zoals dit op basis RJ 645 wordt voorgeschreven niet meer voor. Derhalve heeft in de vergelijkende cijfers in de jaarrekening 2012 een herrubricering van deze post naar netto verkoopresultaat vastgoed portefeuille plaatsgevonden. Afschrijvingen materiele vaste activa In de jaarrekening 2011 is de waarderingsgrondslag bedrijfswaarde, behalve voor de materiele vaste activa ten dienste van expploitatie (op basis van historische kostprijs). In de vergelijkende cijfers 2012 is de waarderingsgrondslag acuele waarde, voor sociaal vastgoed ingevuld als bedrijfswaarde en voor commercieel vastgoed als marktwaarde in verhuurde staat. Op de bedrijfswaarde wordt in de vergelijkende cijfers 2012 lineair afgeschreven. Op marktwaarde in verhuurde staat wordt niet afgeschreven. Overige waardeveranderingen materiele vaste activa en vastgoedportefeuillle In de jaarrekening 2011 en 2012 zijn onder deze

post, naast de afwaardering van de voorraad grond en de dotatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw, de afwaardering van het totaal bestaand bezit naar lagere bedrijfswaarde en de terugname op voorgaande afwaarderingen verantwoord. Conform de nieuwe richtlijn wordt een deel van de waardeverandering van het sociaal vastgoed via het resultaat verantwoord, en deels via het eigen vermogen. Waardeverandering van het commercieel vastgoed wordt verantwoord via het resultaat.

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-. welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Stichting Antares Woonservice kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Stichting Antares Woonservice een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroom-genererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Stichting Antares Woonservice kiest voor deze indeling van

de kasstroomgenererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een verwerkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgaven na de eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden geactiveerd. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken, Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van onderhoud, niet zijnde periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond, opstal en overige componenten. Over het aandeel van de grond


wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: • Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in het beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winsten verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderings-verlies voor het complex zou zijn verantwoord. • Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de

90

gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor een specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde kan niet worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door de bepalingen in bestaande lease- en andere contracten en door extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat, en gebruikmakend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van

de kasstromen weerspiegelt (Discounted Cash Flow methode, hierna: DCF-methode). Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winsten verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs.

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Antares Woonservice. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Stichting Antares Woonservice geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid. Vorderingen op groepsmaatschappijen De vorderingen op groepsmaatschappijen worden bij de eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim

te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de voor Stichting Antares Woonservice geldende rente voor langlopende leningen (3,91%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25,5%). De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. Ultimo 2012 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor de sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Leningen u/g De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen. Te vorderen BWS-subsidies De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen.

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen bedrijfswaarde dan wel marktwaarde. Waardering op marktwaarde als het vastgoed ge-oormerkt is als te verkopen woning en op balansdatum leegstaat. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende


zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door de individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Onderhanden projecten De onderhanden projecten in opdracht van derden betreft onroerende zaken verkocht in aanbouw en worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit de projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winsten-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo

92

gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd

Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.

Egalisatierekening De rechten op egalisatiesubsidies vallende binnen het regime van het Besluit Woning gebonden Subsidies (BWS) worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijks voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties.

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde. Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de voor Stichting Antares Woonservice geldende rente voor langlopende leningen (3,91%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25,5%). De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. Ultimo 2012 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor

sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Voorziening loopbaanbudget Deze voorziening is ontstaan als gevolg van het feit dat werknemers van woningcorporaties op grond van de CAO Woondiensten 2012 recht hebben op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. De werknemer die op 1 januari 2010 een 36-urige werkweek heeft en vijf jaar of langer in dienst is bij de onderneming, heeft voor de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014 het recht om een loopbaanontwikkelingsbudget van € 4.500 te besteden. Werknemers die na 1 januari 2010 in dienst treden hebben recht op een jaarlijks loopbaanontwikkelingsbudget van € 900 gebaseerd op een 36-urige werkweek. De voorziening is gewaardeerd tegen nominale waarde.

Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking meegenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten- verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Stichting Antares Woonservice maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Stichting Antares Woonservice met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.


Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde

(indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3 %. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen de saldi van overeengekomen bijdragen van huurders en daaraan gerelateerde kosten en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van de levering van goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Indien de gemaakte servicekosten de vergoedingen - inclusief navordering - overschrijden, worden deze verantwoord onder de overige bedrijfslasten. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen en overige overheidsbijdragen. De overheidsbijdragen hebben betrekking op specifieke regelingen en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid. Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord na ondertekening van de koopakte en nadat aan ontbindende voorwaarden is voldaan. Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en- verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum.

94

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hier verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving op het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.

Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verlies-rekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. Pensioenlasten Stichting Antares Woonservice heeft een pensioenregeling bij de pensioenuitvoerder Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW), bedrijfstakpensioenfonds. De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioen- uitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Lasten servicecontracten Indien de gemaakte servicekosten de vergoedingen - inclusief navordering - overschrijden,

worden deze verantwoord onder de overige bedrijfslasten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit de voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetge-


ving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Stichting Antares Woonservice heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Stichting Antares Woonservice geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.

Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten. Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening en derhalve naar verwachting zelden zullen voorkomen.

TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS ACTIVA

31.12.12

31.12.11

295.060.316

268.098.248

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

5.578.067

2.709.316

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

6.843.829

7.010.806

295.060.316

268.098.248

2012

2011

VASTE ACTIVA MATERIËLE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie

Materiele vaste activa per balans Het verloop van het ‘sociaal vastgoed op basis van bedrijfswaarde’ is als volgt weer te geven:

Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari voor stelselwijziging

268.098.248

249.874.454

Af: herclassificatie

0

-13.519.926

Af: effecten stelselwijziging

0

-12.467.483

268.098.248

223.887.045

Stand per 1 januari na stelselwijziging Investeringen Desinvesteringen verkopen Afschrijving

242.834

1.343.330

-962.863

-182.755

-10.741.119

-8.956.561

Desinvesteringen subsidies

-99.000

0

Interne overboekingen naar ‘in ontwikkeling’ (nieuwbouw huur)

-35.837

0

2.773.451

27.404.527

Interne overboekingen van ‘in ontwikkeling’ (nieuwbouw huur) Interne overboekingen van ‘voorraad woningen’

543.000

172.812

Interne overboekingen naar ‘voorraad woningen’

-541.518

-659.269

Interne overboekingen van ‘onderhanden projecten’ Herclassificatie naar commercieel vastgoed Herclassificatie naar sociaal vastgoed Herwaardering Stand per 31 december

96

0

69.058

-508.969

-1.033.664

1.402.068

2.645.335

34.890.021

23.408.390

295.060.316

268.098.248

Het verloop van ‘sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie’ en ‘onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie’ op basis van historische kostprijs is als volgt weer te geven:

sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Stand per 1 januari 2012

4.248.240

7.010.806

Af: herclassificatie naar commercieel vastgoed in ontwikkeling

-1.538.924

-

Stand per 1 januari 2012

2.709.316

7.010.806

9.582.051

479.387

Mutaties boekjaar: - investeringen - interne rentetoerekening

127.272

-

-

-3.304

-2.773.451

-

883.760

-

- interne overboekingen naar voorraad grond

-1.523.969

-

- afboekingen onrendabel (onttrekking voorziening)

-3.426.912

-

- interne overboekingen van onderhanden projecten

-

-397

- afschrijvingen

-

-642.664

5.578.067

6.843.828

- desinvesteringen - interne overboekingen naar in exploitatie - interne overboeking van voorraad grond

Stand per 31 december 2012

De rentekosten van geïnvesteerd vreemd vermogen worden tijdens de bouwperiode als onderdeel van de verkrijgings-/vervaardigingsprijs van ‘nieuwbouwprojecten in ontwikkeling’ geactiveerd. De toegerekende rente bedraagt voor: - 2012 € 127.272 (3,30%); 31.12.12

31.12.11

4.120.720

4.265.617

154.859

191.204

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorgebouwen Inventaris Vervoermiddelen Overige

90.244

100.623

2.478.006

2.453.362

6.843.829

7.010.806

Investeringen

verankerd in een verkoopplan 2011-2013. Per ultimo 2012 zijn

Het bij ‘onroerende zaken in exploitatie’ vermelde bedrag

464 woningen behorende tot de onroerende zaken in exploi-

betreft voornamelijk investeringen tegen een huurverhoging

tatie geclassificeerd voor de verkoop. Hiervan worden naar

en levensduurverlengende ingrepen.

verwachting 35 woningen op korte termijn (< 1 jaar) verkocht. De omzet van deze woningen bedraagt circa 3,7 miljoen.

Desinvesteringen Het bedrag aan desinvesteringen, vermeld bij de ‘onroeren-

Actuele waarde

de zaken in exploitatie’, heeft betrekking op de verkoop van

Het bezit van Antares is gewaardeerd tegen actuele waarde;

30 woningen en 1 bedrijfsruimte. Alle verkochte woningen

het sociale vastgoed tegen bedrijfswaarde en het

zijn geclassificeerd als sociaal vastgoed. De bedrijfsruimte

commerciële vastgoed tegen marktwaarde. Onder bedrijfs-

heeft de classificatie commercieel vastgoed. Op de balansda-

waarde wordt verstaan de contante waarde van de netto-

tum zijn 9 woningen nog niet notarieel getransporteerd maar

omzet oftewel het saldo tussen toekomstige ontvangsten en

wel opgenomen in de desinvesteringen.

uitgaven. De waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt ultimo 2012

Stichting Antares Woonservice heeft haar verkoopbeleid

€ 295,1 miljoen (2011: € 268,2 miljoen).


Bij de bedrijfswaardeberekeningen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - huurstijging 2013-2017:

2,00%

- verwachte jaarlijkse huurstijging op lange termijn gemiddeld:

2,00%

- huurharmonisatie bij zittende huurders ( inkomen meer dan € 43.000)

0,00%

- huurharmonisatie bij zittende huurders ( inkomen lager dan € 43.000)

0,00%

- mutatiegraad

0,00%

- huurdervingspercentage 2013-2014:

0,50%

- huurdervingspercentage op lange termijn:

1,00%

- jaarlijkse variabele lasten 2013-2014:

2,00%

- jaarlijkse variabele lasten 2015:

2,58%

- jaarlijkse variabele lasten op lange termijn:

3,00%

- verwachte jaarlijkse lastenstijging onderhoud 2013:

2,25%


2,25%


2,58%

- verwachte jaarlijkse lastenstijging onderhoud op lange termijn:

3,00%

- minimale levensduur

15 jaar

- maximale levensduur

50 jaar

- restwaarde grond

€ 5.000

- disconteringsvoet:

5,25%

- moment van discontering

medio numerando

- verwachte resterende levensduur van de betreffende activa:

24 jaar

- woningverkopen worden door de eerste vijf jaar ingerekend - er is geen sprake van sloop in de eerste vijf jaar

Tabel huuropbrengsten

Periode

Huur stijging in %

Prijs stijging in %

Loonkosten stijging in %

Onderhoudkosten stijging in %

Overige variable lasten stijging in %

2013

2,00%

2,00%

3,00%

2,25%

2,00%

2014

2,00%

2,00%

2,00%

2,25%

2,00%

2015

2,00%

2,58%

2,00%

2,58%

2,58%

2016

2,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

2017

2,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

2018-20xx

2,00%

3,00%

3,00%

3,00%

3,00%

Tabel verkoopopbrengsten De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Jaar Aantal verkopen Opbrengstwaarde Oorspronkelijke waarde

98

2013

2014

2015

2016

35

35

35

35

2017 35

3.550.000

3.477.000

3.649.000

3.756.000

3.778.000

475.000

366.000

354.000

391.000

183.000

Exploitatielasten De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van Antares. De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen: • Directe exploitatielasten, onder andere belastingen, verzekeringspremies etc. • Indirecte exploitatielasten welke betrekking hebben op het sociaal vastgoed (geen kosten van projectontwikkelingsactiviteiten). Deze kosten bestaan onder andere uit administratieve lasten, beleid en automatisering. Antares heeft de totale directe exploitatie toegerekend op de verdeelsleutel van het aantal fte’s dat betrekking heeft op sociaal vastgoed. • Leefbaarheidsuitgaven: gemiddelde van de totale kosten per eenheid, wordt aan een complex toegerekend. • Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het sociaal vastgoed in exploitatie, welke conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd. Levensduur De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur zijn: Bij de geschatte resterende economische levensduur wordt rekening gehouden met marktomstandigheden, kwaliteitsbeleid van de corporatie en de feitelijke staat van onderhoud. De levensduur vormt de basis voor de looptijd van de verwachte kasstromen. Jaarlijks wordt vastgesteld of aanpassing van de levensduurinschatting noodzakelijk is. Er wordt voor sociale huurwoningen uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar bedraagt. De restantlevensduur wordt echter primair bepaald met inachtneming van de reguliere richtlijnbepalingen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt vastgesteld. Indien de administratieve minimale restantlevensduur korter is/wordt dan 15 jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een hernieuwde inschatting van de restantlevensduur. Het strategisch voorraadbeheer van de corporatie is in principe leidend. Voor maatschappelijk vastgoed kan uitgegaan worden van een gelijke of kortere maximale levensduur, (40 of 50 jaar) afhankelijk van de inschatting van economische risico’s. Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond op-

genomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geindexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Rentabiliteitswaardecorrectie Bij de bepaling vande bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De rentabiliteitswaardecorrectie is als stelselwijziging verwerkt. De onroerende zaken in exploitatie (inclusief opgeleverde nieuwbouw) zijn in het kader van de onroerendzaakbelasting gewaardeerd op € 655 miljoen (peildatum 01.01.12). Verzekeringen De onroerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Met ingang van 1 januari 2006 is de basis voor deze verzekering het aantal verhuureenheden waarbij de verzekerde waarde is gesteld op de gemiddelde herbouwwaarde per verhuureenheid vastgesteld door Aedes, met garantie tegen onderverzekering. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie hebben een uitgebreide gevaren verzekering. De verzekerde som voor gebouwen en inventaris bedraagt € 6,45 miljoen. Voor de aanwezige automatiseringsapparatuur is een aparte (uitgebreide) computer verzekering afgesloten, de verzekerde waarde hiervan bedraagt € 0,65 miljoen. Verder zijn er nog verzekeringen afgesloten voor wettelijke aansprakelijkheid, fraude, wagenpark, bestuurdersaansprakelijkheid en werkgeversaansprakelijkheid inzake bestuurders motorrijtuigen.


31.12.12

31.12.11

21.205.312

18.965.090

VASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoedbeleggingen per balans

260.881

1.538.924

21.466.193

20.504.014

Het verloop van het ‘commercieel vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde’ is als volgt weer te geven: 2012

2011

Commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari voor stelselwijziging

18.965.090

0

0

12.011.068

Bij: herclassificatie Bij: effecten stelselwijziging Stand per 1 januari na stelselwijziging Investeringen

0

6.887.296

18.965.090

18.898.363

2.192

50.131

Desinvesteringen verkopen Interne overboekingen van ‘in ontwikkeling’ (nieuwbouw huur)

0

0

1.736.653

301.307

Interne overboekingen van ‘onderhanden projecten’ Herclassificatie van sociaal vastgoed Herclassificatie naar sociaal vastgoed Herwaardering Stand per 31 december

0

828.698

508.969

1.033.664

-1.402.068

-2.645.335

1.394.476

498.261

21.205.312

18.965.090

De bedrijfswaarde van commercieel vastgoed in exploitatie op basis van de uitgangspunten van Antares bedraagt ultimo 2012 € 18 mln ( 2011: € 15 mln). Het verloop van het ‘commercieel vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie’ is als volgt weer te geven: commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Stand per 1 januari 2012 Bij: herclassificatie van sociaal vastgoed in ontwikkeling Stand per 1 januari 2012

1.538.924 1.538.924

Mutaties boekjaar: - investeringen - interne rentetoerekening - interne overboekingen naar in exploitatie - interne overboekingen naar voorraad grond - afboekingen onrendabel (onttrekking voorziening) Stand per 31 december 2012

930.085 29.317 -1.736.653 -500.792 260.881

De rentekosten van geïnvesteerd vreemd vermogen worden tijdens de bouwperiode als onderdeel van de verkrijgings-/vervaardigingsprijs van ‘nieuwbouwprojecten in ontwikkeling’ geactiveerd. De toegerekende rente bedraagt voor: - 2012 € 29.317 (3,30%).

100

Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt bepaald aan de hand van de discounted cashflow benadering. De discounted cashflow benadering betreft de contante waarde van de kasstromen op basis van betrouwbare schattingen, ondersteund door bepalingen in de bestaande huur- en andere contracten en extern bewijsmateriaal zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat en gebruikmakend van een disconteringsvoet, die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden verantwoord in de winsten ver-

Bij de discounted cashflow berekening gelden de volgend uitgangspunten: - huurinkomsten - jaarlijkse huurverhogingen - jaarlijkse huurderving (gemiddeld) - mutatiegraad

liesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Afboekingen onrendabel De afboekingen onrendabel betreffen de onrendabele investeringen inzake nieuwbouwprojecten en zijn ten laste van de voorziening gebracht. Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden.

2012

2011

per contract

per contract

2%

2%

1,75%

1,75%

5% - 8%

5% - 8%

- norm onderhoudskosten per vhe gedifferentieerd op basis van VEX-normen - jaarlijkse stijging onderhoudskosten

3%

3%

- norm verhuur en beheerlasten per vhe op basis van VEX-normen

527

511

- jaarlijkse stijging verhuur en beheerlasten

3%

3%

- norm exploitatielasten per vhe

330

320

- jaarlijkse stijging exploitatielasten - exploitatietermijn (scenario’s uitponden en doorexploiteren) - disconteringsvoet - rendementseis (exit yield) gedifferentieerd per vhe

3%

3%

15 jaar

15 jaar

5,25%

5,25%

6,5% - 7,5%

6,5% - 7,5%


FINANCIËLE VASTE ACTIVA 31.12.12

31.12.11

90.000

148.577

-29.614

-64.521

3.477

5.944

63.863

90.000

TE VORDEREN BWS-SUBSIDIES Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - af: te ontvangen bijdragen - bij: rente Te vorderen BWS-subsidies per balans

De vordering betreft de contante waarde van de nog te ontvangen BWS-subsidie. Het in het komend verslagjaar ter beschikking te stellen deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt € 15.968,LATENTE BELASTINGVORDERINGEN Actieve belastinglatenties Latente belastingvorderingen per balans

2.946.613

3.693.565

2.946.613

3.693.565

3.224.688

2.189.717

Actieve belastinglatentie woningverkopen Stand per 1 januari: Mutaties in het boekjaar: - bij: mutatie - af: vrijval Actieve belastinglatentie woningverkopen

-

1.034.971

-682.948

-

2.541.740

3.224.688

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemde bezit. Fiscale waarde onroerend goed per 31 december

41.288.151

44.728.830

Commerciële waarde onroerend goed per 31 december

27.958.095

27.633.297

Verschil

13.330.056

17.095.533

Contante Waarde - verschil uitgaande van netto-disconteringsvoet 3,91%

9.967.608

12.645.834

Latentie gebaseerd op huidig vennootschapsbelastingtarief 25,5%

2.541.740

3.224.688

31.12.12

31.12.11

468.877

820.976

Actieve latentie leningen Stand per 1 januari: Mutaties in het boekjaar: - bij: mutatie - af: vrijval disagio Actieve belastinglatentie leningenportefeuille

-

-

-64.004

-352.099

404.873

468.877

1.587.735

1.838.733

404.873

468.877

2.541.740

3.224.688

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningportefeuille. Contante Waarde - verschil uitgaande van netto-disconteringsvoet 3,91% Latentie gebaseerd op huidig vennootschapsbelastingtarief Totaal Actieve latentie woningverkopen Actieve latentie leningportefeuille Actieve belastinglatenties

102

404.873

468.877

2.946.613

3.693.565

DEELNEMINGEN Deelnemingen in groepsmaatschappijen

5.184.352

5.235.846

5.184.352

5.235.846

aandeel in het geplaatste kapitaal %

aandeel in het geplaatste kapitaal €

verkrijgingsprijs deelneming €

Appartementen Centrum Passage B.V. te Tegelen

100%

907.560

1.501.926

Antares Holding B.V. te Tegelen

100%

18.000

18.000

deelneming in Appartementen Centrum Passage B.V.

deelneming in Antares Holding B.V.

totaal

4.308.973

926.873

5.235.846

120.446

-171.940

-51.494

-

-

-

4.429.419

754.933

5.184.352

31.12.12

31.12.11

Deelnemingen in groepsmaatschappijen per balans Deze post betreft de volgende deelnemingen:

Het verloop van deze post is als volgt:

Stand per 1 januari 2012 Aandeel resultaat deelneming Overige mutaties boekjaar Stand per 31 december 2012

LENINGEN U/G Lening Janssen Broekveldweg

16.026

17.511

Subsidie zorginfrastructuur ‘Alexanderhof’ te Meijel

98.883

115.364

114.909

132.875

Leningen u/g per balans

Subsidie zorginfrastructuur ‘Alexanderhof’ te Meijel

Lening Janssen Broekveldweg

Op 4 augustus 2009 is een overeenkomst opgesteld tussen

Op 10 mei 2011 is een lening verstrekt aan de heer F.J. Janssen

Antares Woonservice en Zorgcentrum Sint Jozef te Meijel,

ten bedrage van € 18.135,80 om de aankoop van een kavel,

ten aanzien van de zorginfrastructuur nieuwbouwproject

Broekveldweg 3 te Tegelen te financieren. Deze lening is

“Alexanderhof” te Meijel. De totale investering betref-

verstrekt voor een periode van 19 jaar en dient in maandelijkse

fende zorginfrastructuur bedraagt € 179.805,-. Zorgcentrum

termijnen van € 111 afgelost te worden. Hierin begrepen is

Sint Jozef te Meijel zal dit bedrag in 10 jaarlijkse termijnen

een rentevergoeding van 2,75% per jaar. Ter nakoming van

terugbetalen aan Antares Woonservice. Daarnaast vraagt

deze verplichting is een hypotheek- en pandrecht gevestigd.

Zorgcentrum Sint Jozef in deze zelfde periode een jaarlijkse bijdrage van € 1.500,- zijnde administratie- en accountantskosten aan Antares Woonservice. De afspraak is dat deze bedragen jaarlijks met elkaar verrekend worden.


VLOTTENDE ACTIVA 31.12.12

31.12.11

2.121.500

3.810.585

VOORRADEN Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Voorraad grond Voorraden per balans

-

155.437

7.357.302

5.198.157

9.478.802

9.164.179

3.810.584

-

Sociaal vastgoed bestemd voor verkoop Waarde per 1 januari voor stelselwijziging Bij: herclassificatie Bij: effecten van stelselwijziging Waarde per 1 januari na stelselwijziging

1.167.976 -

2.019.084

3.810.584

3.187.060

-2.475.584

-1.425.560

Mutaties boekjaar: Af: verkopen boekjaar Af: in verhuur genomen Bij: toevoeging verkoopplan boekjaar Bij: herwaardering naar opbrengstwaarde

-543.000

-

541.518

659.269

787.982

1.389.815

2.121.500

3.810.584

Stand per 1 januari voor stelselwijziging

-

-

Bij: herclassificatie

-

340.882

Af: effecten van stelselwijziging

-

-631

Stand per 1 januari na stelselwijziging

-

340.251

Af: verkopen boekjaar

-

-340.251

Af: in verhuur genomen

-

-

Bij: toevoeging verkoopplan boekjaar

-

-

Bij: herwaardering naar opbrengstwaarde

-

-

Waarde per 31 december

-

0

Vervaardigingsprijs

4.649.197

4.644.280

Bij: projectresultaat

338.080

305.157

-4.987.277

-4.794.000

-

155.437

7.357.302

5.198.157

Waarde per 31 december Dit betreft 19 woningen ultimo 2012 ( 2011: 32 ).

Commercieel vastgoed bestemd voor verkoop

Mutaties boekjaar:

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Af: gefaktureerde termijnen Boekwaarde per 31 december Ultimo 2011 is het project Scholtishof afgerond. De laatste woning is verkocht in 2012 met een boekwinst € 32.923. De vervaardigingsprijs bedroeg € 160.354. Vooraad grond

104

Specificatie van ‘vooraad grond’: project

- Nieuwe Munt Grondexploitatie (H) - Spechtstraat / Brachterweg (H) - Hekkens (H)

cumulatieve investeringen

cumulatieve projectresultaten

cumulatief gefactureerde termijnen

cumulatief saldo eind boekjaar

1.573.970

0

-

1.573.970

529.270

0

-

529.270 761.370

3.440.946

-2.679.576

-

- Lucker (H)

619.907

-367.806

-252.101

- Wilhelminaplein West (H)

468.531

0

468.531

- P. Guillaumestraat (H)

962.109

0

962.109

- Aan de Tegelsepoort (H)

581.198

0

- Witherenstraat (H)

617.928

-75.848

-

542.080

- Sur Meuse (H)

223.418

-89.610

-

133.808

63.054

0

-

63.054

- Achterterrein in den Hertgang (H) - Mozaiek (K) - Blariacumcollege (K)

-

581.198

370.416

-108.607

-

261.809

1.480.104

0

-

1.480.104

10.930.850

-3.321.447

-252.101

7.357.302

31.12.12

31.12.11

ONDERHANDEN PROJECTEN Onderhanden projecten

6.847.447

3.530.059

Onderhanden projecten

6.847.447

3.530.059

3.530.059

2.057.522

4.412.206

6.263.834

Het verloop van de onderhanden projecten is als volgt: Stand per 1 januari Mutaties boekjaar: bij: investeringen bij: interne overboekingen van MVA in ontwikkeling

-

11.197

111.492

56.251

af: interne overboeking naar in ontwikkeling

-

-1.680.000

af: interne overboeking naar in exploitatie

-

-897.756

af: interne overboeking naar voorraad woningen

-

-155.437

-1.206.310

-2.309.687

bij: interne rentetoerekening

af: gefactureerde termijnen bij: projectresultaat Stand per 31 december

Specificatie van onderhanden werk per project (cumulatief):

- Urban Villa’s Blok 1, 2 en 3

-

184.134

6.847.447

3.530.059

cumulatief saldo eind boekjaar

cumulatieve investeringen

cumulatieve projectresultaten

cumulatief gefactureerde termijnen

934.437

-

-

934.437

- Wilhelminaplein Oost grond

1.157.783

-

-

1.157.783

- Wilhelminaplein Oost appartementen

5.160.965

-

-1.641.854

3.519.111

- Wilhelminaplein Oost comm. ruimte

1.183.335

-

-

1.183.335

- Molenbossen (gebiedsontwikkeling) grond

44.308

-

-

44.308

- Molenbossen (gebiedsontwikkeling) opstal

125

-

-

125

- Locatie Lingsweg grond

3.913

-

-

3.913

- Locatie Lingsweg opstal

4.435

-

-

4.435

8.489.301

-

-1.641.854

6.847.447

Totaal

De rentekosten van geïnvesteerd vreemd vermogen worden tijdens de bouwperiode als onderdeel van de verkrijgings-/vervaardigingsprijs van de ‘onderhanden werken’ per project geactiveerd. De toegerekende rente wordt verantwoord onder de post ‘investeringen’ en bedraagt voor: - 2012 € 111.492 (3,30%); - 2011 € 56.251 (3,30%);


31.12.12

31.12.11

174.006

104.338

79.309

269.933

253.315

374.271

HUURDEBITEUREN Zittende huurders Vertrokken huurders Te vorderen herstelkosten

579.152

442.661

Af: voorziening dubieuze debiteuren

-488.561

-344.019

Huurdebiteuren per balans

343.906

472.913

Stand per 1 januari

344.019

342.852

bij: dotatie boekjaar

395.031

217.569

-250.489

-216.402

488.561

344.019

43.502

26.085

Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt:

af: afboeking dubieuze debiteuren Stand per 31 december

De voorziening dubieuze debiteuren is als volgt bepaald: van “zittende” huurders met een - huurachterstand: van “vertrokken” huurders met een - huurachterstand:

39.655

120.814

405.404

197.120

488.561

344.019

Te vorderen van Antares Projecten B.V.

342.501

132.161

Te vorderen van Antares VvE Beheer B.V.

100.075

92.493

Te vorderen van Antares Diensten B.V.

100.000

-

542.576

224.654

- achterstand herstelkosten:

VORDERINGEN OP GROEPSMAATSCHAPPIJEN

Vorderingen op groepsmaatschappijen per balans Over deze vorderingen wordt geen rente berekend. Er zijn geen zekerheden gesteld.

GEMEENTEN EN RIJK Te vorderen BWS-subsidies Te vorderen inzake woningaanpassingen Gemeenten en rijk per balans

106

15.969

7.851

-

102.963

15.969

110.814

31.12.12

31.12.11

-

96.796

105.752

-

BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN Omzetbelasting Pensioenlasten

38.366

-

Vennootschapsbelasting 2008

Overige

806.703

714.199


1.270.423

1.242.520


-

1.340.287


-

1.714.272

2.221.244

5.108.074

Belastingen en premies sociale verzekeringen per balans

OVERIGE VORDERINGEN Nog te ontvangen opbrengsten verkoopwoningen Nog te ontvangen termijnen nieuwbouwwoningen (koop)

2.066.693

-

71.080

Nog te ontvangen afrekening servicekosten

-19.425

-

Overige

736.941

164.303

2.855.289

164.303

47.329

162.239

Overige vorderingen per balans

OVERLOPENDE ACTIVA Vooruitbetaalde kosten Overige Overlopende activa per balans

-

31.020

47.329

193.259

LIQUIDE MIDDELEN Kas Rekening courant Liquide middelen per balans

1.334

5.149

6.702.370

14.414.892

6.703.704

14.420.041

Stichting Antares Woonservice is met de ING Bank een rekening courant plus (RC+) verhouding overeengekomen. Voor de renteberekening wordt gebruik gemaakt van saldocompensatie. De kredietfaciliteit voor deze RC+ bedraagt € 7,5 miljoen, te gebruiken middels rood staan of door het opnemen van kasgeldleningen. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de Stichting.


PASSIVA 31.12.12

31.12.11

119.608.493

101.356.577

EIGEN VERMOGEN OVERIGE RESERVES Stand per 1 januari voor stelselwijziging Af: effecten van stelselwijziging

-

-3.561.734

119.608.493

97.794.843

Bij: herwaardering sociaal vastgoed

40.140.868

21.005.834

Bij: resultaat boekjaar

-6.715.311

1.952.862

Af: vrijval herwaarderingsreserve ten gunste van de afschrijvingen

-4.344.043

-2.534.860

787.982

1.389.815

149.477.989

119.608.493

2012

2011

Boekwaarde per 1 januari

31.400.947

28.078.951

Resultaat boekjaar

-6.715.311

1.952.862

Stand per 1 januari na stelselwijziging

Bij: herwaardering sociaal vastgoed bestemd voor verkoop Overige reserves per balans De motivatie voor de stelselwijziging staat nader toegelicht onder de ‘algemene waarderingsgrondslagen’. Het vermogen is onder te verdelen in gerealiseerd en niet- gerealiseerd vermogen.

Het verloop van het gerealiseerde vermogen is als volgt:

Realisatie door verkoop

2.237.740

1.369.135

26.923.377

31.400.947

5.611.594

2.872.195

69.715.892

-

1.389.815

1.389.815

-1.245.747

-1.369.135

Boekwaarde per 31 december

Het verloop van het niet-gerealiseerde vermogen is als volgt: Boekwaarde per 1 januari 2011

61.232.103

Realisatie door afschrijving

-2.534.860

Herclassificatie/herkwalificatie Realisatie door verkoop Realisatie door sloop

-

-2.534.860

-123.388 -

-

Overige

21.005.834

-

Boekwaarde per 31 december 2011

79.579.690

5.611.594

3.016.263

88.207.546

Boekwaarde per 1 januari 2012

79.579.690

5.611.594

3.016.263

88.207.546

Realisatie door afschrijving

-4.344.043

-

-

-4.344.043

-

-

787.982

787.982

46.057

-

-2.283.797

-2.237.740

Herclassificatie/herkwalificatie Realisatie door verkoop Overige Boekwaarde per 31 december 2012

108

-

21.005.834

40.140.868

-

-

40.140.868

115.422.571

5.611.594

1.520.448

122.554.613

2012

2011

90.000

148.577

-29.614

-64.521

EGALISATIEREKENING Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - af: te ontvangen bijdragen (incl. afkoop) - bij: rente Egalisatierekening per balans

3.477

5.944

63.863

90.000

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening loopbaanbudget Voorzieningen per balans

328.088

-

2.591.928

2.277.196

186.683

215.123

3.106.699

2.492.319

-

1.015.095

3.769.278

2.032.037

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Stand begin boekjaar Bij: dotatie boekjaar Af: vrijval boekjaar Af: onttrekking boekjaar Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw per balans

-14.278

-70.959

-3.426.912

-2.976.173

328.088

-

Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen sociaal en commercieel nieuwbouw:

saldo begin boekjaar

dotatie/vrijval boekjaar

onttrekking boekjaar

saldo eind boekjaar

- Spechtstraat

-

956.813

956.813

-

- St. Rochusstraat

-

377.688

377.688

-

- Kerkepaortje

-

283.983

183.325

100.658

project

- Vennelo/La Belle Alliance

-

-14.278

-14.278

-

- Jean Laudy Museum kapel

-

431.714

431.714

-

- Jan Teunissenplein

-

84.805

84.805

-

- In Den Herdgang

-

420.809

420.809

218.298

- Ons Huis

-

243.466

25.168

- Hart van Meijel

-

970.000

960.868

9.132

Totaal

-

3.755.000

3.426.912

328.088

31.12.12

31.12.11

2.277.196

1.679.928

314.732

597.268

Voorziening latente belastingverplichtingen Stand begin boekjaar Bij: dotatie boekjaar Af: mutatie voorziening kosten egalisatiereserve Voorziening latente belastingverplichtingen per balans

-

-

2.591.928

2.277.196

14.813.315

11.747.561

2.591.928

2.277.196

De latente belastingverplichting is ontstaan als gevolg van het verschil tussen de commerciële en fiscale waardering. Contante Waarde - verschil uitgaande van netto-disconteringsvoet 3,91% Latentie gebaseerd op huidig vennootschapsbelastingtarief


31.12.12

31.12.11

Voorziening loopbaanbudget Stand begin boekjaar

215.123

210.917

Af: onttrekking boekjaar

-14.998

-1.636

Bij: vrijval boekjaar

-13.442

5.842

186.683

215.123

10.272.224

10.637.070

181.027.214

186.703.436

Voorziening loopbaanbudget per balans Deze voorziening is ontstaan als gevolg van het feit dat werknemers van woningcorporaties op grond van de CAO Woondiensten 2009-2010 recht hebben op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Langlopende schulden per balans

114.963

90.146

191.414.401

197.430.652

10.966.396

11.265.709

Het verloop van de langlopende schulden is als volgt: Leningen overheid Stand begin boekjaar Mutaties in het boekjaar: - bij: nieuwe leningen - af: reguliere aflossing - af: eindaflossing Schuldrestant ultimo boekjaar Aflossingen komend boekjaar Stand leningen overheid per balans

-

-

-329.325

-299.313

-

-

10.637.071

10.966.396

-364.847

-329.326

10.272.224

10.637.070

201.136.347

176.323.474

Leningen kredietinstellingen Stand begin boekjaar Mutaties in het boekjaar: - bij: nieuwe leningen - af: reguliere aflossing - af: eindaflossing - bij/af: mutatie hoofdsom rollover lening Schuldrestant ultimo boekjaar Aflossingen komend boekjaar Stand leningen kredietinstellingen per balans

600.000

37.000.000

-2.101.229

-2.062.105

-12.339.674

-2.125.022

8.000.000

-8.000.000

195.295.444

201.136.347

-14.268.230

-14.432.911

181.027.214

186.703.436

90.146

75.583

Overige schulden Stand begin boekjaar ‘waarborgsommen’ Mutaties in het boekjaar: - bij: ontvangsten - af: terugbetalingen Stand overige schulden per balans

110

95.291

52.881

-70.474

-38.318

114.963

90.146

Swaps Ultimo boekjaar kunnen de marktwaarden van de volgende Swaps als volgt worden gespecificeerd: financiering

tarief

periode

rollover

4%

15/03/06

tm

16/12/13

-184.841

ING - hoofdsom € 10,0 mln

rollover

4%

02/01/08

tm

03/04/17

-1.796.912

BNG - hoofdsom € 10,0 mln

rollover

5%

01/08/08

tm

01/08/18

-2.291.902

BNG - hoofdsom € 10,0 mln

rollover

4%

01/12/10

tm

02/09/41

-4.774.636

ING - hoofdsom € 5,0 mln

Totaal Swaps

marktwaarde

€ 35,0 mln

-9.048.291

Alle vier swaps waren per 31-12-2012 voorzien van onderliggende financiering (in de vorm van een roll-over lening). Stichting Antares Woonservice heeft derivaten (renteswaps) afgesloten met een nominaal bedrag van € 35 miljoen. Uit hoofde van de swapcontracten betaald Stichting Antares Woonservice een vaste rente en ontvangt een variabele rente. Al deze rente-instrumenten zijn afgesloten ter dekking van het renterisico op bestaande en toekomstig af te sluiten rollover leningen. Aangezien er sprake is van een afgedekte contractpositie wordt de swap tegen kostprijs, zijnde nihil, gewaardeerd. De ontvangst van de variabele rente dekt exact de kasstromen uit hoofde van een rollover lening in onze leningportefeuille ter waarde van € 35 miljoen. De totale hedge-relatie zorgt ervoor dat Stichting Antares Woonservice per saldo een vaste rente betaalt over een bedrag van € 35 miljoen. Rentabiliteitswaarde leningen De rentabiliteitswaarde van de langlopende leningen bedraagt € 201,6 miljoen. Rentevoet Gemiddelde rentevoet gemeenteleningen 5% Gemiddelde rentevoet kapitaalmarktleningen 3% Gemiddelde rentevoet totale portefeuille exclusief rollovers

4%

Gemiddelde rentevoet totale portefeuille inclusief rollovers

4%

Indicatie looptijd en rentevast

Looptijd schuldrestant langer dan 5 jaar

144.466.950

Rentevasteperiode langer dan 5 jaar

134.466.930

Zekerheden Voor alle aangetrokken leningen heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zich garant gesteld. De gemeente waarin het aan de lening gekoppelde complex zich bevindt, heeft de achtervangpositie aanvaard. Er zijn verder geen aanvullende zekerheden aan financiers verstrekt.


KORTLOPENDE SCHULDEN

31.12.12

31.12.11

GEMEENTEN Gemeenten Gemeenten per balans

2.094

301

2.094

301

SCHULDEN AAN LEVERANCIERS Crediteuren Schulden aan leveranciers per balans

2.326.278

724.206

2.326.278

724.206

GROEPSMAATSCHAPPIJEN Schuld aan Appartementen Centrum Passage B.V. Schuld aan Antares Holding B.V. Groepsmaatschappijen per balans

82.278

55.612

150.207

237.982

232.485

293.594

Over deze schuld wordt geen rente berekend. Er zijn geen zekerheden gesteld. BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN Omzetbelasting

377.567

-

Loonheffing en sociale lasten

141.015

138.477

Pensioenlasten Overige Belastingen en premies sociale verzekeringen per balans

-

18.976

63.138

23.223

581.720

180.676

OVERLOPENDE PASSIVA Transitorische rente langlopende leningen Niet-vervallen aflossingen langlopende leningen Nog te verwachten projectkosten Nieuwe Munt en Dichtershof Vooruitontvangen huur Overige schulden Totaal overlopende passiva per balans

3.580.618

3.327.162

14.633.077

14.762.237

-

498.616

391.575

283.131

506.207

1.171.578

19.111.477

20.042.724

De aflossingverplichtingen komend jaar op langlopende leningen bedraagt € 14.633.077,- Hierin begrepen zijn tevens een viertal eindaflossingen, tezamen voor een bedrag van € 10,6 mln.

112

NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Fiscale eenheid De rechtspersoon maakt deel uit van een fiscale eenheid voor de "omzetbelasting" met de volgende rechtspersonen: • Appartementen Centrum Passage B.V.; • Antares Holding B.V.; • Antares Projecten B.V. De rechtspersoon is uit dien hoofde aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel. De rechtspersoon maakt met ingang van 1 januari 2008 deel uit van een fiscale eenheid voor de "vennootschapsbelasting" met de volgende rechtspersonen: • Appartementen Centrum Passage B.V.; • Antares Holding B.V.; • Antares Projecten B.V.; • Antares VVE Beheer B.V. (m.i.v. 1 januari 2011 toegevoegd); • Antares Diensten B.V. (m.i.v. 1 januari 2011 toegevoegd); • Antares Vastgoed B.V. (m.i.v. 1 januari 2011 toegevoegd). De rechtspersoon is uit dien hoofde aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel. Voorwaardelijke verplichtingen Dit betreft het obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van de door het Fonds geborgde leningen. De verplichting bedraagt ultimo boekjaar € 8,0 mln. Aangegane verplichtingen Projectbouw Inzake de bouw van huurprojecten zijn verplichten voor een totaalbedrag van € 4,2 miljoen exclusief BTW aangegaan. Voor de bouw van koopprojecten zijn verplichtingen ten bedrage van € 0,02 miljoen exclusief BTW aangegaan. Onderhoud Ten aanzien van planmatig onderhoud zijn verplichtingen aangegaan ten bedrage van € 0,07 miljoen. Financiële instrumenten Antares maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Antares met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. Derivaten waarbij op het moment van afsluiten het instrument niet exact te bepalen is welk mogelijk verlies geleden kan worden (open eind derivaten), zijn niet toegestaan. De marktwaarde van de derivaten, gebaseerd op de opgave van de banken, is ultimo 2012 € 9,0 miljoen negatief. Ultimo 2011 bedroeg de marktwaarde € 7,6 miljoen negatief. De afgesloten derivaten zijn ultimo 2012 als volgt verdeeld in boekwaarde, nominale waarde en marktwaarde. * € 1 miljoen boekwaarde nominaal marktwaarde Interest rate swaps 0,0 35,0 -9,0 De resterende looptijden van de derivaten zijn als volgt: tussen tussen tussen * € 1 miljoen tot 1 jaar 1 en 5 jaar 5 en 10 jaar 10 en 20 jaar > 20 jaar Interest rate swaps 5,0 0,0 20,0 0,0 10,0 De derivaten starten nominaal als volgt in tijd: * € 1 miljoen reeds lopend Interest rate swaps 35,0 Er is geen sprake van derivaten die in de toekomst starten. Hedge documentatie Doelstelling risicobeheer In het treasurystatuut van Antares staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico's. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in hoofdstuk 5 rentemanagement van het treasurystatuut. In het vigerende statuut is het gebruik van de afschermende rente-instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen. Het aangaan van rente- instrumenten mag alleen worden overeengekomen met kredietwaardige partijen met een rating van minimaal "very strong". Tevens voldoen de financiële instrumenten aan de richtlijnen van het WSW. Hedge strategie Risico van wijzigingen in de rentevoet afdekken met derivaten.


Type hedge Kostprijshedge accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele contracten. Afgedekte positie Antares dekt de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan huidige en toekomstige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten respectievelijk af te sluiten leningen per dag afgedekt. Deze kasstromen worden naar kalenderjaar gegroepeerd. Hedge instrumenten Antares maakt gebruik van rentederivaten om de variabiliteit van toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige en toekomstige leningen af te dekken. Antares maakt gebruik van Interest Rate Swaps (IRS). Hierbij ontvangt Antares een variabele rente van de tegenpartij en betaalt Antares een vaste rente. Accounting Het hedging instrument en de hedged items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen kostprijs op de balans opgenomen en gewaardeerd. Hedge ineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Marktrisico Antares heeft geen effecten en loopt uit dien hoofde geen risico's ten aanzien van de waardering hiervan. Valutarisico Antares is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Prijsrisico Antares heeft geen effecten en loopt uit dien hoofde geen risico's ten aanzien van de waardering hiervan. Renterisico Antares loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Antares risico's over de marktwaarde. Met betrekking tot vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico's afgesloten. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden heeft Antares renteswaps afgesloten, zodat zij vast rente betaald en variabele rente ontvangt. Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico fat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan enkele kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het Treasury Statuut. Afspraken zullen in 2012 tegen het licht worden gehouden. Ultimo 2011 is met één bank een tweezijdige afspraak gemaakt om indien de marktwaarde van derivaten een bepaalde grenswaarde bereikt, tijdelijk een margin aan te houden. In 2012 heeft geen verrekening van een margin plaatsgevonden. De hoogte van het kredietrisico is afhankelijk van de grootte van het bedrag aan te ontvangen rente op de derivaten en de eventueel te storten margin door de financiële instellingen. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Antares en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Antares heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij aan haar verplichtingen kan voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen, zijnde kasgeld- en rekening-courant faciliteiten beschikbaar. Specifiek voor de derivatenportefeuille zijn in 2011 faciliteiten benoemd voor het eventueel verrekenen van marktwaarde. In 2012 heeft geen verrekening van een margin plaatsgevonden.

114

TOELICHTING OP DE WINST-EN-VERLIESREKENING 2012

2011

BEDRIJFSOPBRENGSTEN HUUROPBRENGSTEN Woningen en woongebouwen, niet zijnde woongebouwen

32.913.650

31.645.199

Huurderving wegens leegstand (woningen, woongebouwen en niet zijnde woningen)

-713.639

-887.565

Doelgroepkorting (woningen en woongebouwen)

-217.074

-185.930

Korting Keuze-keuken Huuropbrengsten per saldo

-8.330

-7.984

31.974.607

30.563.720

Doelgroep-korting Met ingang van 1 januari 2005 geeft de corporatie voor bepaalde woningen korting aan midden- en lagere inkomensgroepen. Deze doelgroepkorting bedraagt 100% of 0% en is afhankelijk van de woning, het inkomen en het aantal meeverhuizende personen. Korting Keuze-keuken Vanaf 2008 kunnen huurders een nieuwe keuken laten plaatsen voor eigen rekening. Antares Woonservice brengt voor het gebruik van de eigen keuken een maandelijkse vergoeding in mindering op de huurprijs, met een maximum van twee duizend euro, exclusief indexering. OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN Exploitaties ‘Woonservice’

154.014

Vergoedingsderving wegens leegstand Exploitaties ‘Woonservice’ per saldo Opbrengsten servicecontracten per saldo

124.495

-

-530

154.014

123.965

154.014

123.965

De opbrengsten uit exploitaties ‘Woonservice’ hebben betrekking op het glasfonds, rioolontstoppingsfonds en het abonnement huurderonderhoud, ofwel gezamenlijk onder de noemer ‘3 in 1 fonds’. De deelname aan de betreffende fondsen per ultimo boekjaar is als volgt: - Glasfonds 5.152 deelnemers (2011: 5.128) hetgeen 95,5% (2011: 94,6%) van het aantal woningen betreft. - Rioolfonds 5.089 deelnemers (2011: 5.064) hetgeen 94,8% (2011: 93,4%) van het aantal woningen betreft. Hiervan zijn 5.039 deelnemers (2011: 5.003) geregistreerd als deelnemer aan het ‘3 in 1 fonds’ hetgeen 93,9% (2011: 92,3%) van het aantal woningen betreft. OVERHEIDSBIJDRAGEN Vrijval egalisatierekening BWS-subsidies Overige bijdragen Overheidsbijdragen per saldo

28.361

64.521

-

-

28.361

64.521


NETTOVERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit sociaal en commercieel vastgoed aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren. 2012

2011

4.057.584

2.008.262

Sociaal vastgoed in exploitatie Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten

-127.122

-40.148

-3.438.447

-1.608.315

492.015

359.799

Opbrengst verkopen bestaand bezit

-

319.328

Af: direct toerekenbare kosten

-

-9.377

Af: boekwaarde

-

-340.251

Verkoopresultaat bestaand bezit

-

-30.299

Af: boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Commercieel vastgoed in exploitatie

Verkoopopbrengsten vanuit projecten Opbrengst verkopen projecten Af: vervaardigingskosten

4.987.277

15.906.947

-4.954.354

-15.722.813

Bij: resultaatneming op projecten

11.456

139

Totaal verkoopresultaat projecten

44.379

184.273

536.394

513.773

Totaal nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopopbrengsten sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie

In 2012 zijn 30 (2011: 17) woningen uit het bestaand bezit verkocht. Hiervan is 1 (2011: 1) woning aan een huurder verkocht en 29 (2011: 16) woningen werden bij mutatie tegen marktprijzen verkocht. Woningen aan de huidige bewoners worden met een korting op de getaxeerde waarde aangeboden. De korting is afhankelijk van het aantal jaren dat men de woning reeds huurt, met een maximum van 10%. Verkoopopbrengsten vanuit projecten De overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen betreffen resultaten op de volgende projecten, waarbij het percentage is gebaseerd op het gereedmeldingspercentage vermenigvuldigd met het verkooppercentage: - Project Scholtishof (100%) OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN Vergoedingen a.b.a.

2012

2011

814.137

1.213.732

Bemiddelingsvergoeding

42.372

49.415

Overige opbrengsten

18.744

13.687

875.253

1.276.834

Overige bedrijfsopbrengsten per saldo

Onder de overige bedrijfsopbrengsten is een vergoeding voor administratieve en overige diensten aan verbonden partijen opgenomen voor een bedrag van € 715.831,-.

116

BEDRIJFSLASTEN AFSCHRIJVINGEN OP MATERIËLE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE

2012

2011

Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie op basis van bedrijfswaarde

10.741.119

8.956.561

Vrijval herwaarderingsreserve ten gunste van afschrijvingen

-4.344.043

-2.534.860

6.397.075

6.421.701

642.664

573.218

7.039.739

6.994.919

2012

2011

Materiele vaste activa

5.250.851

-2.402.556

Overige

3.400.282

5.716.138

7.256.657

2.815.321

Afschrijving sociaal vastgoed Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN VAN MATERIËLE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE

Totaal overige waardeveranderingen van (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Materiele vaste activa Waardeverminderingen materiele vaste activa Waardevermeerderingen materiele vaste activa

6.774.180

3.853.446

-1.523.329

-6.256.002

5.250.851

-2.402.556

3.769.278

2.032.036

Overige Waardeverminderingen sociaal vastgoed in ontwikkeling Dotatie voorziening onrendabele top in ontwikkeling (nieuwbouw) Vrijval voorziening onrendabele top in ontwikkeling (nieuwbouw)

-14.278

-70.959

-2.885

119.702

3.752.115

2.080.779

Dotatie voorziening onrendabele top in ontwikkeling (nieuwbouw)

-

-

Vrijval voorziening onrendabele top in ontwikkleing (nieuwbouw)

-

-

-

-

Materiele vaste activa in ontwikkeling / geen doorgang (huur) Waardeverminderingen commercieel vastgoed in ontwikkeling

Waardeverminderingen gronden Bij/Afwaarderingen grondpositie Lucker / A&P (H)

-206.078

573.884

Bij/Afwaarderingen grondpositie TMI/Hekkens (H)

-

2.679.576

Bij/Afwaarderingen grondpositie Witherenstraat (H)

-

75.848

Bij/Afwaarderingen grondpositie Sur Meuse (H)

-

89.610

Bij/Afwaarderingen grondpositie Nooten (K)

-

107.834

Bij/Afwaarderingen grondpositie Mozaiek (K)

-

108.607

-206.078

3.635.359

Waardevermeerdering sloopcomplexen Bij Paul Guillaumestr 18 t/m 100 complex 41

-46.994

-

Bij Paul Guillaumestr 102 t/m 168 complex 42

-15.537

-

Bij Paul Guillaumestr 63 t/m 85 complex 44

-17.739

-

Bij Maasveldstraat 2 t/m 32 complex 45

-23.653

-

40.379

-

-222

-

-81.989

-

-145.755

-

3.400.282

5.716.138

Bij Garages Maasveldstr 1 t/m 13 complex 710 Bij Bedrijfsruimte Maasveldstraat 18a complex 804 Bij Steegstraat 30 en Laurentiusstraat 88 complex 811

Totaal overige waardeveranderingen


LONEN, SALARISSEN EN PENSIOENLASTEN Lonen en salarissen

2012

2011

3.017.947

3.077.139

Sociale lasten

420.584

412.539

Pensioenlasten

493.459

568.596

3.931.990

4.058.274

Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

Toelichting inzake de toegezegde bijdrageregeling Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties De pensioenen van de werknemers van Antares Woonservice zijn ondergebracht bij de bedrijfstak pensioenfonds SPW. De pensioenregeling van SPW is een toegezegde pensioenregeling. Hierbij geldt dat Antares Woonservice in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Op grond hiervan wordt de pensioenregeling als een toegezegde regeling verantwoord in de jaarrekening, waarbij de jaarlijks te betalen premies aan het SPW ten laste van het resultaat worden gebracht. De bezoldiging van de commissarissen gezamenlijk bedraagt € 57.778 (2011: € 46.932). De hierin opgenomen vergoeding van de voorzitter van de raad van commissarissen bedraagt circa € 12.800. De vergoeding aan de leden van de raad van commissarissen wordt een keer in de vier jaar geïndexeerd. De beloning aan de bestuurder (vast en variabel) bedraagt € 156.170 (2011: € 151.030). De lonen, salarissen en sociale lasten hebben betrekking op 63 werknemers (2011: 68). Het personeelsbestand ultimo 2012 is afgenomen met 5 werknemers ten gevolge van: - af: uitdiensttreding (5); De personele lasten zijn in 2012 als volgt over de onderscheiden vakdisciplines verdeeld: Fulltime Vakdisciplines

Werknemers

equivalenten

Directie

1

1,00

Bestuursdienst (inclusief postkamer, P&O en PR & Communicatie)

7

6 ,30

Automatisering en informatisering

3

3,00

Finance en Control

6

6,00

31

26,52

Bedrijfsbureau

Woonzaken (frontoffice en backoffice)

6

5,66

Vastgoed

9

8,77

63

57,25

2012

2011

Planmatig onderhoud

2.016.848

2.424.953

Klachtenonderhoud

3.925.641

2.320.423

Mutatie-onderhoud

924.874

926.542

Overig onderhoud

445.806

361.254

-101.188

-101.175

7.211.981

5.931.997

Totaal

ONDERHOUDSLASTEN

Af: toegerekende loonkosten eigen dienst Lasten onderhoud per saldo

118

2012

2011

Leefbaarheid (niet cyclisch)

122.303

115.008

Leefbaarheid (cyclisch)

325.956

589.584

448.259

704.592

LEEFBAARHEID De leefbaarheidskosten zijn te verdelen in niet cyclisch en cyclisch: Kosten leefbaarheid

Totaal leefbaarheid De kosten terzake leefbaarheid kunnen als volgt gespecificeerd worden:

122.303

115.008

- Projectsteun Wijkenheffing

- Achterompadverlichting

90.733

294.591

- Tuinonderhoud

70.054

80.142

- Leefbaarheid buurt

64.912

29.855

- Sociaal maatschappelijke uitgaven

36.393

34.713

- Wel.kom WOP

31.052

29.985

- Sociaal leefbaarheid onderhoud/buurt

22.454

24.790

- Buurtbemiddeling

8.352

6.192

- Diverse leefbaarheidsuitgaven

1.792

11.367

- Bewonersactiviteiten - Wijkproject “de Gangmaker”

214

895

-

77.054

448.259

704.592

214.800

525.385

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Personeelskosten - kosten inlening personeel - ziekteverzuimverzekering en kosten Arbo

18.227

-3.703

- personeelskosten inzake organisatieontwikkeling

-

113.833

- dotatie voorziening loopbaanbudget

-

6.204

- overige personeelskosten

333.315

244.664

Huisvestingskosten

247.747

184.227

60.551

55.048

Bestuurskosten Algemene kosten - automatisering

459.198

545.567

- diensten derden

292.607

307.839

- reclame & presentatie

364.583

274.941

- advieskosten (externen)

311.484

237.991

- accountantscontrole Deloitte

62.678

61.642

- autokosten

97.727

73.688

- bedrijfsverzekeringen (algemeen)

19.914

20.001

153.347

169.767

- kantoorkosten - bijdragen Verenigingen van Eigenaren - te verrekenen BTW op algemene kosten (pro rata regeling voorgaande jaren) Belastingen Verzekeringen Overige directe exploitatiekosten Overige directe exploitatiekosten studentenhuisvesting Contributie Aedes/ bijdrage Centraal Fonds Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Totaal overige bedrijfslasten

289.646

307.675

-372.885

-404.257

1.334.872

1.149.705

75.251

73.824

667

237.471

121.653

63.873

52.438

51.363

395.031

217.569

4.532.851

4.514.317


Honorarium externe accountant en de accountantsorganisatie 2012

Deloitte

Deloitte

Deloitte

Accountants

Belastingadviseurs

totaal netwerk

Controle van de jaarrekening

62.678

-

62.678

Andere controleopdrachten

28.203

-

28.203

Fiscale adviesdiensten

2011

-

29.052

29.052

90.881

29.052

119.933

Deloitte

Deloitte

Deloitte

accountants

fiscaal advies

totaal netwerk

Controle van de jaarrekening

61.642

-

61.642

Andere controleopdrachten

16.660

-

16.660

-

82.034

82.034

78.302

82.034

160.336

Fiscale adviesdiensten

2012

2011

NIET GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE Waardeverminderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardevermeerderingen commercieel vastgoed in exploitatie Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

120

-47.169

-362.882

1.441.645

861.143

1.394.476

498.261

2012

2011

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN ANDERE RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN Rentebaten

121.374

43.583

Interne rentetoerekening nieuwbouwprojecten

268.081

392.777

389.455

436.360

8.378.338

8.027.069

Rente leningen overheid

510.278

571.478

Mutatie transitorische rente geldleningen

253.456

324.551

37.267

21.006

9.179.339

8.944.104

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten per saldo RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN Rente leningen kredietinstellingen

Overige rentelasten Rentelasten en soortgelijke kosten per saldo BELASTINGEN Vennootschapsbelasting resultaat boekjaar

-38.000

-

Vennootschapsbelasting over het resultaat voorgaande boekjaren

-

162.922


-

-1.024.361


-

-1.242.520


-

-730.809

Dotatie voorziening voor belastinglatentie kosten egalisatie reserve

314.732

597.268

Vrijval actieve belastinglatentie woningverkopen

682.948

-1.034.971

Vrijval disagio belastinglatentie leningportefeuille

64.004

352.099

1.023.684

-2.920.372

Belastingen per saldo Het effectieve belastingtarief bedraagt: Het toepasselijke belastingtarief bedraagt:

nvt

nvt

26%

26%

RESULTAAT DEELNEMINGEN Resultaat Appartementen Centrum Passage B.V. (boekjaar)

120.446

454.200

Resultaat Antares Holding B.V. (boekjaar)

-171.940

-437.358

Resultaat deelnemingen per saldo

-51.494

16.842


BIJLAGE 5 // Overige gegevens Gebeurtenissen na balansdatum (Voorgenomen) Kabinetbeleid: Wet Verhuurderheffing: Deze wet geldt voor alle verhuurders vanaf 11 huurwoningen in de gereguleerde sector. De heffing wordt berekend over de totale WOZ-waarde, verminderd met 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde. De heffing loopt (landelijk) gezien naar verwachting op, tot € 1,7 miljard in 2017. Risico Saneringssteun: Bij opvraag van de prognose-informatie 2013-2017 heeft het CFV aangegeven dat rekening gehouden dient te worden met saneringssteun, achtereenvolgens van 4%, 3%, 3%, 2% en 1% van de jaarlijkse huursom. Financiële gevolgen: 2013

Verhuurdersheffing

Saneringssteun

€ 83.000

€ 1.200.000

2014

€ 2.537.000

€ 946.000

2015

€ 3.027.000

€ 965.000

2016

€ 3.498.000

€ 656.000

2017

€ 4.030.000

€ 355.000

€ 13.175.000

€ 4.122.000

Antares heeft als gevolg van het Kabinetsbeleid de gevolgen doorgerekend in hun kasstroomprognose. De conclusie van Antares naar aanleiding van deze berekeningen luidt, dat Antares aan de gestelde heffingen kan voldoen. In de bedrijfsvoering zijn wel aanpassingen noodzakelijk om ook bestand te zijn tegen verdere toekomstige ontwikkelingen. En om te blijven investeren in nieuwbouw en woningverbeteringen, de operationele kasstroom op het vereiste niveau te houden en te voldoen aan de door externe partijen vereiste financiële kengetallen. Statutaire regeling betreffende de bestemming van de winst In de statuten van Stichting Antares Woonservice is geen statutaire regeling aangaande de resultaatbestemming vastgelegd. Resultaatbestemming 2011 De jaarrekening 2011 is vastgesteld in de algemene vergadering gehouden op 18 juni 2012. Voorstel resultaatbestemming 2012 Door de directie wordt voorgesteld om het negatief resultaat ad. € 6.717.911 in mindering te brengen op de overige reserves. Bovengenoemd voorstel is als zodanig in de jaarrekening verwerkt. Controleverklaring van de onafhankelijk accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is op de volgende pagina opgenomen

122

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de Raad van Commissarissen van Stichting Antares Woonservice te Tegelen Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de (in bijlage 4 van het jaarverslag opgenomen) jaarrekening 2012 van Stichting Antares Woonservice te Tegelen gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in Artikel 26, eerste lid van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Antares Woonservice per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met Artikel 26, eerste lid van het Bbsh en Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge Artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in Artikel 2:392, lid 1 onder g van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in Artikel 391, lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Maastricht Airport, 8 juli 2013 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: L.M.M.H. Banser RA RC EMFC


Dit is een uitgave van Antares

Postbus 3046 5930 AA Venlo-Tegelen Bezoekadres: Venloseweg 7 5931 GR Venlo-Tegelen Telefoon: (077) 373 36 66 E-mail: [email protected] Internet: www.thuisbijantares.nl

jaar. thuis bij Antares. Antares is actief als woningcorporatie in Venlo en omstreken

Recommend Documents