UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT ECONOMIE & BEDRIJFSKUNDE ACADEMIEJAAR 2008-2009
“Is er een markt voor het Omgekeerde Woonkrediet in België, gegeven het huidige economische klimaat?”
Masterproef voorgedragen tot het bekomen van de graad van Master in de Toegepaste Economische Wetenschappen
Karolien De Dycker Karen De Vits Onder leiding van Dr. Olivier De Jonghe
UNIVERSITEIT GENT FACULTEIT ECONOMIE & BEDRIJFSKUNDE ACADEMIEJAAR 2008-2009
“Is er een markt voor het Omgekeerde Woonkrediet in België, gegeven het huidige economische klimaat?”
Masterproef voorgedragen tot het bekomen van de graad van Master in de Toegepaste Economische Wetenschappen
Karolien De Dycker Karen De Vits Onder leiding van Dr. Olivier De Jonghe
PERMISSION Ondergetekenden verklaren dat de inhoud van deze masterproef mag geraadpleegd en/of gereproduceerd worden, mits bronvermelding.
Karolien De Dycker
Karen De Vits
I. Voorwoord Deze masterproef werd geschreven ter voltooiing van onze opleiding Toegepaste Economische Wetenschappen, afstudeerrichting Bedrijfsfinanciering aan de Universiteit Gent. Kiezen voor een door onszelf aangebracht onderwerp als het omgekeerde woonkrediet, zijnde een niet-gecommercialiseerd financieel product in België, en dit kaderen in de huidige crisis betekende voor ons een gedurfde uitdaging. Zoals vaak het geval is, is dit eindwerk niet de resultante van de auteur(s) alleen, maar tevens van de medewerking van verschillende andere personen. Via deze weg willen wij dan ook graag de personen bedanken die ons geholpen hebben bij de uitwerking en het tot stand brengen ervan. Allereerst denken wij hierbij aan onze promotor Dr. Olivier De Jonghe. Hoewel hij dit jaar voornamelijk in Amerika verbleef, stond hij ons steeds met raad en daad bij. Wij willen hem expliciet bedanken voor zijn kundige begeleiding, de focus die hij ons gegeven heeft en voor zijn advies in zowel onze literatuur als onze empirische invulling. Verder willen wij ons in dit dankwoord richten tot alle ondervraagden. Bedankt voor het vrijmaken van de tijd, voor het begrip en de oprechte antwoorden. Wij willen hierbij ook een speciale vermelding maken van de heren Paul Heymans en Jo T’Jampens (BVK) om hen te bedanken voor hun aanhoudende medewerking en ondersteuning. De integratie van hun praktische kennis en ervaring betekent een grote meerwaarde voor ons eindwerk. Tot slot willen wij een woord van dank richten tot onze familie en vrienden. Zij boden steeds een luisterend oor, morele steun, wisten op het gepaste moment te polsen naar de vorderingen in ons eindwerk en wisten ook wanneer zij dit niet moesten doen. Bedankt ook aan diegenen die onze masterproef hebben nagelezen en ons op die manier van nuttige suggesties hebben voorzien.
Gent, mei 2009 De Dycker Karolien De Vits Karen
II. Samenvatting In deze masterproef staat het omgekeerde woonkrediet centraal. Dit is een relatief nieuw financieel product (hypothecair krediet) dat oorspronkelijk werd ontwikkeld met de bedoeling een aanvulling te vormen op het pensioen van mensen die tot het income poor-house rich segment behoren. Een omgekeerd woonkrediet stelt hen immers in staat om het vermogen dat ‘vastzit’ in hun patrimonium vrij te maken, zodat dit beschikbaar wordt voor onmiddellijke consumptie of andere doeleinden. Afhankelijk van de reden waarom een omgekeerd woonkrediet wordt aangegaan kan men binnen dit income poor-house rich segment nog eens 3 diversificaties maken: mensen die het geld nodig hebben om te kunnen voorzien in hun levensonderhoud (‘need-segment’), zij die hun levensstandaard van voordien willen aanhouden (‘lifestyle-segment’) en mensen die successierechten wensen te ontwijken door het geven van handgiften i.p.v. onroerend vermogen (de ‘schenkers’). Het bedrag dat wordt uitgekeerd kan op verschillende manieren worden verkregen o.a. via een eenmalige bedrag of via periodieke uitbetalingen De Beroepsvereniging van het Krediet (BVK) heeft in 2007 gewerkt aan een voorontwerp van wettekst, waarbij voor het omgekeerde woonkrediet werd voorzien in een aanvulling van de wet op het hypothecaire krediet. Dit was nadat de toenmalige minister van Economie op een algemene vergadering aangekondigd had dat het de moeite loonde te werken aan een Belgisch wettelijk kader voor een omgberoepsekeerd woonkrediet. Echter, verder dan een voorontwerp is men tot op vandaag niet gekomen. Met het uitbreken van de bankencrisis werd het verder uitwerken ervan niet langer als prioritair beschouwd. De vraag is echter of in tijden van crisis het net niet aangewezen is om dit product op de markt te brengen? Wij pogen in dit werk hierop een antwoord te geven. Om tot een afdoend antwoord te komen, splitsen wij deze centrale onderzoeksvraag impliciet op in twee delen. Allereerst wordt gezocht naar een antwoord op de vraag “Is er een markt voor het omgekeerde woonkrediet in België?”. Vermits er hoofdzakelijk data beschikbaar zijn uit de Angelsaksische landen waar het product reeds gecommercialiseerd is, beroepen wij ons op data uit de VS. Amerika wordt dan ook als bovengrens beschouwd voor de potentiële markt in België. Bij het schatten van de potentiële markt houden we rekening met de verschillende determinanten die de vraag naar het omgekeerde woonkrediet bepalen, mn. het aantal senioren die hun woning vrij van schulden bezitten en die behoren tot het income poor-house rich segment. Er wordt geconcludeerd dat de martpotentie voor het OWK kan geschat worden op 22.702 huishoudens voor het jaar 2001, daar waar we voor 2010, 2020 en 2030 een marktpotentie van respectievelijk 24.949, 30.076 en 36.707 huishoudens vinden.
Uiteraard is dit echter de theoretische doelgroep. Wil men een meer realistische inschatting van de markt voor omgekeerde woonkredieten in België, dan zijn er nog tal van andere vraag- en aanboddeterminanten waarmee rekening moet gehouden worden. Enkele zijn: het erfenismotief, de houding t.a.v. het leven op krediet, de kosten voor de cliënt, risico’s voor de financiële instelling... . Ten tweede wordt deze inschatting van de marktpotentie gekaderd binnen een context van ‘crisis’ en meerbepaald binnen de financiële crisis die zich vandaag afspeelt. De huidige economische crisis kan gezien worden als een trendbreuk met het verleden, het einde van een tijdperk. Dit brengt een nieuw begin met zich mee met nieuwe kansen waarvan het omgekeerde woonkrediet eventueel deel zou kunnen uitmaken. Anderzijds brengt een crisis naast kansen ook voornamelijk problemen met zich mee. Een overweging die we maken is of het omgekeerde woonkrediet als deel van de oplossing kan gezien worden of niet. Bevraagden wijzen er op dat de huidige kredietcrisis niet onmiddellijk een gunstig klimaat voor hypothecaire innovaties schept. De financiële sector is terughoudender geworden tegenover onzorgvuldige kredietverstrekking. Ook het gebrek aan vertrouwen vanwege de consument in de financiële sector blijkt nefaste gevolgen te hebben voor de introductie van eender welk financieel innovatief product. Indien men echter zou veronderstellen dat het wettelijk kader van het omgekeerde woonkrediet reeds voor de crisis volledig op punt stond, dan stellen P. Heymans en J. T’Jampens (BVK) dat het vandaag zeker het geschikte moment zou geweest zijn om het product te introduceren. Immers, vele mensen verkeren vandaag in financiële problemen die van een zodanige aard zijn dat het aangaan van een omgekeerd woonkrediet de enige mogelijke uitweg zou kunnen bieden.
III. Inhoudsopgave Inleiding IV. Lijst met tabellen & figuren 1. Probleemstelling...............................................................................................................13 1.1 Onderzoeksprobleem .....................................................................................................13 1.1.1 Centrale onderzoeksvraag ...................................................................................13 1.1.2 Deelvragen ..........................................................................................................13 2. Algemene kenmerken van het omgekeerde woonkrediet..................................................14 2.1 Inleiding ......................................................................................................................14 2.2 Omschrijving van het omgekeerde woonkrediet en zijn doel.......................................14 2.2.1 OWK gedefinieerd................................................................................................14 2.2.2 Doelgroep ............................................................................................................15 2.2.3 Uitbetalingsvormen ..............................................................................................15 2.2.4 Het uitgekeerde bedrag .......................................................................................16 2.2.5 Einde van contract ...............................................................................................18 2.2.6 Consumentenbescherming ..................................................................................18 2.2.7 Situatie vandaag ..................................................................................................19 2.3 OWK in vergelijking met andere financiële producten .................................................20 2.3.1 Gewoon hypothecair krediet ................................................................................20 2.3.2 Verkoop op lijfrente ..............................................................................................22 3. De marktpotentie van het OWK in België..........................................................................24 3.1 Inleiding ......................................................................................................................24 3.2 Marktpotentie..............................................................................................................24 3.2.1 Amerika als bovengrens.......................................................................................24 3.2.2 Marktpotentie in België ........................................................................................25 3.2.3 Opinie van deskundigen ......................................................................................28 4. De determinanten van de vraagzijde ................................................................................29 4.1 Inleiding ......................................................................................................................29 4.2 Beweegredenen .........................................................................................................29 4.2.1 De levenscyclustheorie van Ando en Modigliani ..................................................29 4.2.2 Aanvullend pensioen............................................................................................31 4.2.3 Erfenismotief........................................................................................................33 4.2.4 Emotionele band met de woning ..........................................................................35 4.2.5 Leven op krediet ..................................................................................................36 4.2.6 Gezondheidsproblemen.......................................................................................37 4.2.7 Counseling programma’s .....................................................................................37 4.3 Kosten voor de client ..................................................................................................37 4.3.1 Kostprijselementen die mee verrekend worden in het toegepaste tarief (uitgedrukt in basispunten)....................................................................................................37 4.3.2 Kostprijselementen die niet mee verrekend worden in het toegepaste tarief (uitgedrukt in een bedrag) ...................................................................................38 5. Determinanten van de aanbodzijde ..................................................................................40 5.1 Inleiding ......................................................................................................................40 5.2 Risico’s voor de financiële instelling............................................................................40 5.2.1 Overschrijdings- of “cross-over” risico ..................................................................40 5.2.2 Vastgoedrisico .....................................................................................................41
5.2.3 ALM-risico............................................................................................................42 5.2.4 Overlijdensrisico ..................................................................................................42 5.2.5 Onderhouds- of “Borrower maintenance” risico....................................................42 5.2.6 Risico op vervroegde terugbetaling of “prepayment” risico...................................43 5.2.7 Risico van gebrek aan kritieke massa in de kredietportefeuille ............................45 6. Uitgewerkte voorbeelden ..................................................................................................46 6.1 Inleiding ......................................................................................................................46 6.2 Effect van leeftijd, interest en waarde van de woning..................................................46 6.3 Uitgewerkte voorbeelden ............................................................................................49 6.3.1 Uitgangssituatie .....................................................................................................49 6.3.2 Situatieschets 1 ......................................................................................................51 6.3.3 Situatieschets 2 ......................................................................................................52 6.3.4 Vergelijking met huur .............................................................................................53 7. OWK: een mogelijk antwoord op de uitdagingen van vandaag .........................................54 7.1 Inleiding..........................................................................................................................54 7.2 Huidig economisch klimaat .........................................................................................54 7.2.1 Subprimeleningen................................................................................................55 7.2.2 Vertrouwensbreuk................................................................................................57 7.2.3 Een prangende vraag ..........................................................................................58 7.3 Crisissen vroeger en nu..............................................................................................58 7.3.1 Patronen in het ontstaan van financiële crisissen.................................................59 7.3.2 De huidige crisis vergeleken met de Grote Depressie..........................................60 7.4 Determinanten aanwezig in het huidig economisch klimaat ........................................61 7.4.1 OWK in Amerika ..................................................................................................62 7.4.2 Groeiende risico’s voor de kredietgever ...............................................................63 7.4.3 Pensioensproblematiek........................................................................................66 7.4.5 Maatregel tegen de crisis: verlaging van de rente ................................................66 7.4.6 OWK: een primaire vorm van kredietverstrekking ................................................67 7.4.7 Leven op krediet/vertrouwensbreuk .....................................................................67 8. Besluit ..............................................................................................................................68 9. Beperkingen en suggesties ..............................................................................................70 9.1 Beperkingen van het onderzoek .................................................................................70 9.2 Suggesties voor verder onderzoek .............................................................................70
V. Lijst van geraadpleegde werken VI. Bijlagen
10
Inleiding Het omgekeerde woonkrediet is een krediet gericht naar senioren waarbij men een hypotheek plaatst op de woning. Hierbij ontvangt de kredietnemer betalingen van de kredietgever, waardoor een schuld wordt opgebouwd en het onroerende vermogen daalt. Dit is in tegenstelling tot een gewoon hypothecair krediet waarbij men maandelijks zijn schuld aflost en zo onroerend vermogen opbouwt. Met een omgekeerd woonkrediet gaat men als het ware het slapende vermogen van de woning beschikbaar maken, zonder dat de kredietnemer hoeft te verhuizen Op het colloquium van het Belgisch Financieel Forum van 8 mei 2007 stelde men dat het nu het moment is voor het introduceren van het omgekeerde woonkrediet in België aangezien zich een aantal gunstige evoluties manifesteren, zoals vergrijzing van de populatie, verhoogde levensverwachting en levensduurte. Deze evoluties zorgen voor een stijging van de nood naar financiële producten gericht naar ouderen. Tot op heden is het begrip nog relatief onbekend in België. Onze masterproef is een eerste stap in een grootschalig marktonderzoek dat vooraf gaat aan elke productintroductie. We onderzoeken of er een markt is voor het omgekeerde woonkrediet in België, gegeven het huidige economische klimaat. Hierbij focussen we ons op de kenmerken van het product, het identificeren van de marktdeterminanten, en de aanwezigheid van deze determinanten in het huidige klimaat. Door de huidige financiële crisis is de introductie van het omgekeerde woonkrediet stil gevallen. Het is belangrijk het debat terug open te trekken en na te gaan of er een markt is voor het financiële product in België. Hierbij moeten we ook rekening houden met de recente ontwikkelingen in de financiële markten en daarbuiten. Beslissen of er al dan niet een markt is voor het omgekeerde woonkrediet in België, kan men enkel doen na een grondige analyse van de kenmerken van het product en van de vraag- en aanbodzijde van de potentiële markt. Ons onderzoek bestaat grotendeels uit een grondige literatuurstudie, waarin wij ons beroepen op informatie uit zowel primaire, secundaire als tertiaire bronnen. Deskundigen die vertrouwd zijn met de materie in kwestie werden persoonlijk of schriftelijk geïntervieuwd en verschaffen op die manier belangrijke inzichten bij de huidige situatie. Wij schatten de theoretische marktpotentie voor 2010 op 24.949 gezinnen. Na het analyseren van de determinanten en de huidige economische crisis komen wij tot het besluit dat er een markt bestaat voor het OWK in België. Ons inziens vormt het gebrek aan vertrouwen in de banken en de gehele financiële sector echter het grootste struikelblok voor
11 een introductie vandaag. Toch zal in de nabije toekomst de nood naar dit product zich als maar duidelijker manifesteren. Enerzijds door de natuurlijke evolutie van de bevolking (vergrijzing), anderzijds door factoren eigen aan de crisis. In de masterproef maken we eerst en vooral de focus duidelijk aan de hand van de onderzoeksvraag en deelvragen (hoofdstuk 1). Aangezien het omgekeerde woonkrediet relatief ongekend is in België bespreken wij in hoofdstuk 2 een aantal algemene kenmerken van het omgekeerde woonkrediet. De eerste stap in het onderzoek bestaat erin de theoretische marktpotentie voor België te schatten (hoofdstuk 3). Deze zal echter afwijken van het werkelijke potentieel door verschillende vraag- en aanboddeterminanten, die respectievelijk in hoofdstuk 4 en 5 worden besproken. In hoofdstuk 6 wordt de theorie geïllustreerd
met
cijfervoorbeelden.
Het
hoofdstuk
wordt
afgesloten
met
enkele
situatieschetsen. Vervolgens gaan we dieper in op de huidige economische situatie. We bekijken aansluitend in welke mate wordt voldaan aan de omstandigheden die nodig zijn voor het succesvol introduceren en aanbieden van omgekeerde woonkredieten gegeven de huidige financiële crisis (hoofdstuk 7). Ten slotte eindigen we de masterproef met een gecondenseerde evaluatie van onze bevindingen (hoofdstuk 8).
12
IV. Lijst met tabellen & figuren Tabel 3.1: Percentage van de oudere bevolking die zijn woning vrij van schulden bezit ......26 Tabel 6.1: HECM Principal Limit Factoren ……………………………………………………….46 Tabel 6.2: Het maximale uitgekeerde bedrag afhankelijk van leeftijd en woningwaarde (interest 7%) .........................................................................................................47 Tabel 6.3: Het maximale uitgekeerde bedrag afhankelijk van leeftijd en woningwaarde (interest 9%) .........................................................................................................48 Tabel 6.4: Totale extra behoefte tot het overlijden van Peter ................................................50 Tabel 6.5: Totale extra behoefte tot het overlijden van Nathalie ...........................................51 Tabel 6.6: De totale eindschuld (Situatieschets 1) ................................................................52 Tabel 6.7: Te besteden bedrag bij scenario verkoop/huur ....................................................53 Figuur 2.1: Aangroei van de uitstaande schuld: kapitalisatie-effect .......................................17 Figuur 3.1: HECM leningen verzekerd door HUD per fiscaal jaar van 1997 tot 2007 ...........25 Figuur 3.2: Bevolkingsevolutie 65-plussers ...........................................................................26 Figuur 3.3: Inkomens- en vermogensarmoede bij ouderen ...................................................27 Figuur 4.1: Het standaard levenscyclusmodel .......................................................................30 Figuur 4.2: Zuiver leeftijdsprofiel spaarquote, in procent van het beschikbare inkomen, cohort geboren in 1947 ...................................................................................................31 Figuur 4.3: De eerste pensioenpijler onder druk in Europa: Evolutie 65-plussers ten opzichte van de beroepsbevolking (in miljoen) ...................................................................32 Figuur 4.4: Nettovervangingsratio van de pensioenen in de privésector (eerste pijler en verplichte tweede pijler) .......................................................................................33 Figuur 4.5: Armoede na het omzetten van het onroerende vermogen bij ouderen (65+) in de EU ........................................................................................................................36 Figuur 5.1: Risicoasymmetrie ................................................................................................41 Figuur 6.1: Het uitgekeerde bedrag per leeftijdscategorie bij een woningwaarde van €220.732 ..............................................................................................................47 Figuur 6.2: Het uitgekeerde bedrag voor een 62-jarige afhankelijk van de interest en woningwaarde ......................................................................................................49 Figuur 7.1: Interestvoeten van subprimeleningen ..................................................................55 Figuur 7.2: De volgorde van gebeurtenissen ten tijde van een financiële crisis ....................59 Figuur 7.3: De rentedaling ondersteunt niet langer de huisprijzen ........................................64 Figuur 7.4: Prijsgroei (nominaal en reëel) ..............................................................................64 Figuur 7.5: Vastgoedprijzen stijgen sneller dan het gemiddelde loon ...................................65
13
1. Probleemstelling 1.1 Onderzoeksprobleem 1.1.1 Centrale onderzoeksvraag De focus van deze masterproef is gericht op het beantwoorden van volgende centrale onderzoeksvraag: “Is er een markt voor het omgekeerde woonkrediet in België, gegeven het huidige economische klimaat?” Ter verduidelijking van een aantal begrippen in deze onderzoeksvraag hanteren wij de Blowup methode1 (De Pelsmacker & Van Kenhove, 2006): -
“markt”: De markt is een algemeen ruilsysteem waar potentiële kopers (vragers) en potentiële verkopers (aanbieders) elkaar vinden voor het ruilen van goederen en productiefactoren. In geval van het OWK zijn de vragers de kredietnemers en de aanbieders de kredietgevers. (De Clercq, 2005)
-
“omgekeerde woonkrediet”: zie 2.2.1
-
“huidige economische klimaat”: duidt op de huidige financiële crisis2, waarvan het uitbreken officieel kan worden bepaald op augustus 2007 (Soros, 2008)
1.1.2 Deelvragen De centrale onderzoeksvraag kan verder uitgesplitst worden in volgende deelvragen: a) Wat zijn de kenmerken van het OWK? b) Wat zijn de determinanten van de vraag naar het OWK? c) Wat zijn de determinanten die het aanbod van het OWK bepalen? d) Welke determinanten zijn aanwezig in het huidige economische klimaat?
1
In de Blow-up methode wordt elk cruciaal woord of concept in de probleemstelling ‘opgeblazen’ tot men het eens is over de betekenis van het woord in de onderzoekscontext. 2 Het “huidig economisch klimaat” wordt verder toegelicht in paragraaf 6.2.
14
2. Algemene kenmerken van het omgekeerde woonkrediet 2.1 Inleiding Omdat het begrip ‘omgekeerd woonkrediet’ nog relatief ongekend is in België, achten wij het nodig dat er in deze masterproef voldoende aandacht besteed wordt aan het definiëren en omschrijven van de algemene kenmerken van dit financiële product. Naast het formuleren van een definitie wordt in dit hoofdstuk tevens de doelgroep van het OWK beschreven alsook de mogelijke uitbetalingsvormen. In paragraaf 2.2.4 worden de determinanten van het bedrag dat zal worden uitgekeerd aan de kredietnemer(s) besproken. Het contract van het OWK kan een einde nemen omwille van algemene of specifieke redenen, dewelke worden toegelicht in paragraaf 2.2.5. Het hoofdstuk wordt afgesloten met het toelichten van hoe de situatie vandaag is.
2.2 Omschrijving van het omgekeerde woonkrediet en zijn doel 2.2.1 OWK gedefinieerd ‘Reverse Mortgage’, of nog het ‘Omgekeerde Woonkrediet’3, wordt door de BVK4 (2006) gedefinieerd als “een product dat particulieren toelaat het slapende vermogen van een eigen woning beschikbaar te maken”. De waarde die aldus vrijkomt kan beschouwd worden als een aanvulling van een pensioen, kan omgevormd worden naar een belastingvrij inkomen of naar cash zonder deze woning te verkopen of het eigendomsrecht ervan af te staan. Het product wordt meestal enkel ter beschikking gesteld aan huiseigenaars van 62 jaar of ouder (Mayer & Simons, 1994). De benaming reverse mortgage kan verklaard worden door volgende redenering: ‘mortgage’ duidt aan dat het om een hypothecair krediet gaat; ‘reverse’ geeft aanduiding van ‘de omgekeerde’ werking van het OWK in vergelijking met het klassieke hypothecair krediet. Immers, bij het klassieke hypothecair krediet gaat de kredietnemer een hypotheeklening aan (ter financiering van een onroerend goed) waardoor deze gehouden is maandelijkse terugbetalingen te doen (kapitaal en interesten) aan de kredietgever. In geval van het OWK echter ontvangt de eigenaar van de woning betalingen van de uitlener, waardoor de schulden van deze eerste stijgen en zijn onroerend vermogen daalt (Merrill, Finkel & Kutty, 1994). 3 4
Het Omgekeerde Woonkrediet wordt verder afgekort als OWK. De Beroepsvereniging Voor Krediet, verder afgekort als BVK is een beroepsvereniging die de sector van het krediet aan particulieren, d.i. het consumentenkrediet en het hypothecaire krediet, vertegenwoordigt.
15 Het OWK kent verschillende aanduidingen naargelang van het land waarin het wordt toegepast (ASIC5, 2005) & (BVK, 2006). Zo spreekt men van reverse mortgage (in de VS, Australië en Nieuw-Zeeland), opeethypotheek (in Nederland), prêt viager hypothécaire (in Frankrijk). In België, meerbepaald in Vlaanderen, zou men het product willen introduceren onder de naam ‘omgekeerd woonkrediet’, wat in Wallonië zou vertaald worden als crédit logement inversé. Andere mogelijke benamingen zijn ofwel slechts gedeeltelijk juist (‘levenslang krediet’) of verwijzen te sterk naar andere producten (‘pensioenkrediet’) of gegadigden (‘seniorenkrediet’) (BVK, 2006).
2.2.2 Doelgroep Zoals het BVK (2006) aangeeft, is het OWK een krediet bedoeld voor senioren. Jongeren bevinden zich niet in de mogelijkheid om dergelijk krediet aan te gaan. Immers, voor het bepalen van het totale bedrag dat de bank zal uitkeren wordt er gekeken naar de levensverwachting. Aangezien de resterende levensduur bij jongeren groter is dan bij senioren zal de kapitalisatie van de interesten ervoor zorgen dat het ontvangen bedrag klein is en aldus niet opweegt tegen de kosten van een OWK. Hoe ouder men is, hoe meer voordeel men uit een OWK kan halen (zie cijfervoorbeeld). Bovendien dient het OWK een eerste rangskrediet te zijn, er wordt m.a.w. vereist dat de woning vrij is van schulden. Bij jongeren is dit veelal niet het geval aangezien zij in de eerste plaats een hypotheeklening zullen aangaan voor het verwerven van het onroerend goed (BVK, 2006). Meer specifiek richt men zich bij het OWK tot het income poor-house rich segment, ook wel het ‘need-segment’ genoemd. Zij hebben het geld nodig voor dagelijkse of onvoorziene kosten. Daarnaast kan men een ‘lifestyle-segment’ onderscheiden waarbij het geld aangewend zal worden om de levensstandaard van voor pensionering op peil te houden. Tenslotte heeft men de ‘schenkers’ die een OWK aangaan om successierechten te ontwijken door het geld te gebruiken voor handgiften. (Clijsters, 2007).
2.2.3 Uitbetalingsvormen Het OWK kan uitbetaald worden aan de kredietnemer onder 3 verschillende vormen (BVK, 2006) & (Case & Schnare, 1994):
5
Australian Securities & Investments Commission, afgekort als ASIC, is een Australische overheidsinstantie die toezicht houdt op de financiele markten en haar aangeboden diensten
16 (1) periodieke (vb. maandelijkse) uitbetalingen (vaste schijven die worden betaald gedurende een bepaalde periode) (term payments); (2) een eenmalig bedrag (lump sum); (3) kredietfaciliteit (opneembaar in bedragen en op tijdstippen bepaald door de kredietnemer) (line of credit). In het HECM programma6 kunnen ontleners naast bovenvermelde betalingsplannen ook nog kiezen voor tenure payments die voorzien in maandelijkse betalingen aan de uitleners voor zolang zij verblijven in de woning als hun hoofdverblijfplaats. Daarnaast is het ook mogelijk om te kiezen voor een combinatie van deze betalingsvorm met een kredietlijn of voor een combinatie van term payments met een kredietlijn. De ontleners kunnen op eender welk tijdstip het gekozen betalingsplan wijzigen (mits het betalen van een kleine toelage), wat toelaat
om
de
inkomstenstroom
aan
te
passen
aan
veranderende
financiële
omstandigheden. Deze flexibiliteit, aangeboden onder het HECM programma, is mogelijk omdat de verwachte totale waarde van de toekomstige uitbetalingen onder elke optie zodanig bepaald is dat zij allen dezelfde huidige waarde hebben op de datum van het afsluiten van het contract. Dit wil zeggen dat de verschillende uitbetalingsopties enkel verschillen van elkaar in tijdstip van uitbetaling. (Case & Schnare, 1994) Onderzoek door Case & Schnare (1994) wees uit dat de kredietlijn-optie de meest populaire en dus meest gekozen vorm is in de VS (51.2% van de HECM ontleners). In België wordt er voorlopig nog niet voorzien in een uitbetaling in de vorm van een kredietfaciliteit en in een uitbetaling als belegging in een lijfrenteverzekering (BVK, 2006).
2.2.4 Het uitgekeerde bedrag Het bedrag dat wordt uitgekeerd aan de kredietnemer (in de VS principal limit genoemd) is niet gelijk aan de totale woningwaarde, maar wordt bepaald door de leeftijd van de kredietnemer7, de woningwaarde, de interestvoet en de specifieke uitbetalingsoptie (cfr. supra, p.15) dat wordt gekozen. Op basis van deze determinanten kan een principal limit factor berekend worden. Wanneer men deze factor vermenigvuldigt met de totale 6
7
Home Equity Conversion Mortgage Programme (ook wel FHA reverse mortgage programme genoemd), verder afgekort als HECM, is een programma dat verstrekt wordt door het United States Department of Housing and Urban Development, verder afgekort als HUD, om de ontwikkeling van programma’s voor omgekeerde woonkredieten aan te moedigen om op die manier nog beter te kunnen voldoen aan de behoeften van oudere woningeigenaars (Case & Schnare, 1994). Indien er meerdere kredietnemers zijn wordt de leeftijd van de jongste kredietnemer in rekenschap gebracht
17 woningwaarde, dan bekomt men het maximale uitgekeerde bedrag. De principal limit factor drukt m.a.w. de waarde van de uitkering uit die de bank maximaal mag toekennen bij woningwaarde = 1 om bij normale levensverwachtingen ingedekt te zijn tegen verlies. Op deze manier wordt het overschrijdingsrisico (cfr. infra, p.40) ingeperkt. Hoe ouder de kredietnemer en/of hoe hoger de woningwaarde, hoe hoger de uitkeringen zullen zijn. In de VS is het echter wel zo dat er een bovengrens van $417,000 op de woningwaarde bestaat. Met een woningwaarde groter dan dit bedrag komt men nog steeds in aanmerking voor een HECM-lening, maar wordt het uitgekeerde bedrag gebaseerd op $417,000 i.p.v. op de werkelijke woningwaarde. (AARP8, 2008) Iedere maand worden er interesten op de uitstaande schuld, ook het ‘verschuldigd blijvend saldo’ genoemd, aangerekend. Deze worden gekapitaliseerd en op einddatum bij de terug te vorderen hoofdsom gevoegd (Case & Schnare, 1994). Dit bedrag noemt men de eindschuld (Zie figuur 2.1). Hoe lager de interestvoet, hoe groter het uitgekeerde bedrag zal zijn. Figuur 2.1: Aangroei van de uitstaande schuld: kapitalisatie-effect
Assumpties: -
Waarde van de woning: €200.000
-
Interestvoet: 8%
-
Leeftijd eigenaar: 70 jaar
-
Eenmalige opname: €85.000 ; maandelijkse opname: €630
Bron: BVK, 2008 8
American Association of Retired Persons, verder afgekort als AARP, is een nonprofit organisatie die 50plussers helpt om keuzes te maken die het meest voordelig en betaalbaar zijn voor hen en voor de maatschappij.
18 Het is mogelijk dat de netto-opbrengst uit de verkoop van de woning de eindschuld overschrijdt (vb. door stijgende huizenprijzen). Dit overschot komt integraal ten goede aan de erfgenamen of kredietnemer(s). Een eventueel tekort is echter altijd ten laste van de kredietgever (BVK, 2006).
2.2.5 Einde van contract Het contract neemt een einde, enerzijds omwille van algemene redenen, m.n. bij overlijden of verhuis (naar vb. een serviceflat) van de kredietnemer(s). Anderzijds kan het contract ook worden beëindigd omwille van specifieke redenen, zoals slecht onderhoud van het goed (BVK, 2006). In dit laatste geval hebben de kredietgevers over het algemeen het recht deze uitgaven te betalen door de uitkeringen met het overeenkomstige bedrag te verminderen (AARP, 2008). Het einde van het contract is m.a.w. afhankelijk van een bepaalde gebeurtenis. De beëindigingsgronden dienen contractueel te worden vastgelegd. (BVK, 2006) De eindschuld wordt terugbetaald door, ofwel de erfgenamen (in geval van overlijden van de kredietnemer), ofwel de kredietnemer(s) (in geval van verkoop of verhuis), ofwel, indien de lening niet door voorgaande(n) werd terugbetaald, kan de kredietgever de woning verkopen. (BVK, 2006)
2.2.6 Consumentenbescherming Vermits bij het OWK een hypotheek van eerste rang gevestigd wordt en het beslissen over de verkoop van de woning aan een financiële instelling een zeer belangrijke beslissing is in het leven van de betrokkene, moet deze weloverwogen worden. Het is dan ook noodzakelijk de potentiële consumenten te voorzien van de nodige informatie en bescherming. Allereerst zijn de verstrekkers van het OWK gehouden om voorafgaande informatie te verlenen
(betreffende
het
product,
de
voorwaarden,
de
gevolgen…)
aan
de
geïnteresseerden alvorens over te gaan tot het afsluiten van het contract. De contractuele voorwaarden en geldigheidsduur van het aanbod worden vastgelegd in “een kredietaanbod” dat wordt overgemaakt aan de kandidaat-kredietnemer alvorens ondertekening van de kredietovereenkomst (Heymans, 2007).
19 Echter, omdat de informatie verstrekt door de hypotheekonderneming gekleurd en onvolledig kan zijn, wordt er in het buitenland tevens voorzien in onafhankelijk extern advies, waarin de kredietgever of de kredietbemiddelaar niet tussenkomt. Het BVK (2006) stelt dat deze informatie in België het best verstrekt kan worden door de notaris. Hij wordt gekozen door de kandidaat-lener, dient in staat te zijn om te antwoorden op verscheidene vragen (vb. aangaande de materie van sterftetabellen) en de kandidaat-kredietnemer te wijzen op diens rechten, verplichtingen en lasten. Er dient minstens één mondelinge bijeenkomst plaats te vinden, waarvan vermelding wordt gemaakt in de notariële akte. (Heymans, 2007) Een andere maatregel die gericht is op het beschermen van de consument is de “cooling off”-periode. Deze periode vangt aan bij aanvaarding van het kredietaanbod door de kredietnemer en duurt tot verlijding van de akte en houdt in dat de kredietnemer gedurende deze periode (dus voor verlijden van de akte) het recht heeft om alsnog van de kredietovereenkomst af te zien. Hij blijft echter dossier- en schattingskosten verschuldigd. (Heymans, 2007) Bij beëindiging van de kredietovereenkomst wordt – zoals eerder gezegd – de eindschuld opeisbaar. Deze wordt echter geplafonneerd tot de waarde van de woning op het moment van verkoop (Heymans, 2007). Deze bovengrens op de eindschuld wordt aangeduid als de non-recourse-limiet en impliceert dat de ontlener geen wettelijk verhaal kan maken op iets anders dan de huiswaarde en zich voor de terugbetalingen ook niet kan wenden tot de erfgenamen (AARP, 2008). Op die manier wordt ook voorzien in een bescherming van de consument. In de VS bestaat de mogelijkheid om ook na het afsluiten van de overeenkomst deze alsnog te annuleren. Dit kan tot maximaal 3 werkdagen na ondertekening en conform vastgelegde vereisten. (AARP, 2008)
2.2.7 Situatie vandaag Het OWK wordt vandaag reeds gecommercialiseerd in een aantal Angelsaksische landen (Verenigde Staten, Verenigd Koninkrijk, Australië, …), maar tevens in Canada, Nederland, Spanje... In Frankrijk werd op 23 maart 2006 een ordonnantie ingevoerd dat ondertussen bekrachtigd werd. Hoewel de uitvoeringsbesluiten reeds goedgekeurd zijn, lanceerde een filiaal van la Caisse d’Epargne in juni 2007 als eerste en tot op vandaag als enige een
20 hybride vorm van le prêt viager hypothécaire, genaamd Foncier Réversimmo (Le Journal des Finances, 2007). In België bevindt het dossier van het OWK zich momenteel in een standstill-fase. Elke Beten, productbeheerder kredieten aan particulieren bij KBC, geeft in haar bevraging aan dat er interbancair een werkgroep opgericht is om het wetgevende kader te bepalen dat het mogelijk maakt het product in België te commercialiseren. De productmodaliteiten zoals besproken in deze werkgroep zijn vnl. gebaseerd op de productmodaliteiten van de prêt viager hypothécaire in Frankrijk. Uit het gesprek met de heren Jozef T’Jampens en Paul Heymans bleek duidelijk dat de Belgische regering niet staat te popelen om het OWK te introduceren in België. Het OWK is een financieel innovatief product waar de overheid altijd nogal weigerachtig tegenover heeft gestaan. Toch menen beide heren dat hoewel de nood naar een OWK momenteel misschien niet hoognodig lijkt, dit binnen 10 jaar wel zo kan (en zal) zijn. Hierop anticiperend achten zij het wenselijk nu reeds de nodige voorbereidingen te treffen in plaats van te wachten tot wanneer de nood het hoogst is. Dit om te verzekeren dat alle aspecten (waaronder consumentenbescherming) voldoende uitgekiend en beredeneerd zijn en om te vermijden dat men voor onaangename verrassingen komt te staan.
2.3 OWK in vergelijking met andere financiële producten 2.3.1 Gewoon hypothecair krediet Het verschil tussen het OWK (reverse mortgage) en het klassieke hypothecaire krediet (forward mortgage) kan best als volgt worden geduid. Bij een klassiek woonkrediet gaat de kredietnemer een hypotheeklening op zijn woning aan om op die manier in staat te zijn de woning te verwerven. De kredietnemer betaalt maandelijks het kapitaal en interesten (die werden bepaald volgens een annuïteitentabel) terug aan de kredietgever gedurende een vooraf bepaalde periode9. Op deze manier daalt de uitstaande schuld (loan balance) van de kredietnemer, terwijl de woningwaarde10 toeneemt. Dit verschijnsel kan men aanduiden als ‘falling debt, rising equity’. Bij het OWK doet zich net het omgekeerde voor: hier doet de kredietgever betalingen aan de kredietnemer. Deze laatste (of diens erfgenamen) is slechts gehouden tot terugbetalingen bij 9
Vandaag bedraagt de gemiddelde looptijd van een woonkrediet ongeveer 23 jaar (De Tijd, 2008) Woningwaarde is het verschil tussen de waarde die men voor de woning zou krijgen bij verkoop ervan minus alle uitstaande schulden die erop gevestigd zijn (AARP, 2008).
10
21 overlijden, definitieve verhuis of verkoop van de woning. Zolang de kredietnemer in de woning verblijft, stijgen de schulden en daalt de woningwaarde. In dit geval spreekt men dus van ‘rising debt, falling equity’. (AARP, 2008) Er dient echter opgemerkt te worden dat het OWK niet altijd voldoet aan deze voorwaarde. Soms is het mogelijk dat door sterk stijgende huizenprijzen de woningwaarde overheen de tijd toeneemt. Dit is echter een uitzondering op de regel (AARP, 2008). De BVK (2007) geeft aan dat er inzake het OWK dient te worden voorzien in een aanvulling van de wet op het hypothecair krediet van 4 augustus 1992, de lex generalis, en dit om welomschreven redenen (krediet op lange termijn, 100% hypotheek,...). De CBFA11 is het hiermee eens en meent dat het aantal lex specialis-bepalingen zo beperkt mogelijk moet gehouden worden, om op die manier te behoeden voor fundamentele afwijkingen. Uit het schriftelijke interview met mevrouw Sophie Van Dooren, Fortis-medewerkster op de afdeling Marketing RB Productmanagement – Lending, bleek echter dat er in België een sterke consumentenbescherming geldt voor de kredietnemer wat tot gevolg heeft dat een inpassing van het OWK in de huidige wetgeving de mogelijkheden naar productontwikkeling beperkt. Zij stelt dan ook dat het BVK daarom recentelijk het voornemen heeft om het OWK in een aparte wet te regelen, naar analogie met Frankrijk, waar ook in een losstaande wet voor le prêt viager hypothécaire werd voorzien. Dit werd bevestigd in de persoonlijke bevraging van de heren P. Heymans en J. T’Jampens (BVK). Uitgaande van een aanvullende wet zullen de traditionele voorwaarden voor alle hypothecaire kredieten dus m.a.w. ook gelden voor het OWK. Zo worden zij onder meer door dezelfde ondernemingen verstrekt, m.n. hypotheekondernemingen zoals bepaald in de zin van art. 37 van de wet van 1992. Heymans (2007) stelt dat een aantal van deze voorwaarden echter belangrijker zijn gezien de specificiteit van de kapitalisatie van de interesten, de daaruit volgende toename van de schuld en de onmogelijkheid van het optreden van betalingsachterstand. Het gaat voornamelijk om volgende voorwaarden:
-
de kredietnemer dient de woning in goede staat te bewaren;
-
de kredietnemer dient het huis te verzekeren tegen brand en eventueel andere grote risico’s;
11
De Commissie voor het Bank- , Financie- en Assurantiewezen, verder afgekort als CBFA, is de enige Belgische autoriteit die belast is met het toezicht op de meeste financiële instellingen en de financiële diensten die aan het publiek worden aangeboden (CBFA, 2007).
22 -
de kredietnemer dient de belastingen in verband met het onroerende goed ten laste te nemen.
Hoewel het OWK heel wat gelijkenissen vertoont met het gewoon hypothecair krediet, dient men vermelding te maken van een aantal voorname verschillen. Zo is het OWK niet noodzakelijk bestemd voor het financieren van de verwerving of het behoud van onroerende zakelijke rechten, maar is één van de belangrijkste doeleinden het aanpassen van de woning aan de behoeften van het ouder worden (Heymans, 2007). Bovendien speelt – in tegenstelling tot het gewoon hypothecair krediet – bij het aangaan van een OWK de kredietwaardigheid van de kredietnemer geen rol, aangezien de kredietnemer geen betalingen moet verrichten. Wat van belang is, is de waarborg en dus het in stand houden of zelfs verbeteren van de waarde van de woning waarop de hypotheek gevestigd werd (Heymans, 2007). Men hoeft dus m.a.w. geen minimuminkomen te hebben om in aanmerking te komen voor een OWK (AARP, 2008).
2.3.2 Verkoop op lijfrente De verkoop op lijfrente is een contract van bepaalde of onbepaalde duur, waarbij de koper van tevoren bepaalde, gelijkblijvende periodieke uitkeringen uitbetaalt aan de verkoper. Soms wordt de lijfrente gekoppeld aan het indexcijfer, vaak dat van de consumptieprijzen, daar de koopkracht van geld snel kan dalen. (BVK, 2006) De verkoop op lijfrente is een kanscontract, daar de verplichting tot betaling vervalt bij overlijden van de rentegenieter of bij het verstrijken van de vastgestelde termijn. Gewoonlijk betaalt de koper een gedeelte van de koopsom contant bij het verlijden van de akte, en de rest wordt omgezet in een lijfrente. (Koninklijke Federatie van het Belgische Notariaat, 2008) Deze kredietvorm kan de betrokkene voorzien van een stabiel inkomen. Het is ook mogelijk om de lijfrente te vestigen op twee personen. Twee mogelijkheden dienen zich aan: ofwel wordt de lijfrente gehalveerd wanneer één van beiden overlijdt, ofwel wordt het volledige bedrag betaald aan de langstlevende. Echter, deze moet dan op de helft ervan successierechten betalen, omdat deze beschouwd wordt als een legaat. (BVK / Febelfin, 2006) De verkoper kan ervoor kiezen in zijn woning te blijven wonen en aldus het vruchtgebruik ervan te behouden. De maandelijkse bedragen zullen dan echter lager uitvallen. Bij het OWK
23 zijn er geen negatieve financiële gevolgen voor de kredietnemer die in de woning verblijft. Integendeel, de kredietnemer woont in zijn eigen goed en zal het dus onderhouden. (Heymans, 2007) Of een verkoop op lijfrente voordeliger is dan een koop met een hypothecair krediet hangt af van hoelang de koper aan de verkoper moet blijven betalen. Indien de rentenier kort na het afsluiten van de verkoop overlijdt, dan is dat zeer nadelig voor de erfgenamen. (BVK / Febelfin, 2006) Bij een verkoop op lijfrente is er sprake van een echte verkoop. Dit houdt in dat de verkoper zijn woning kwijt is en de erfgenamen ‘onterfd’ worden waardoor zij geen aanspraak meer kunnen maken op de woning. (BVK, 2008).
24
3. De marktpotentie van het OWK in België 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk trachten wij een schatting te maken van de potentiële markt voor het OWK in België rekening houdend met het aantal senioren, de verwachtingen voor dit aantal in de toekomst, het aantal huiseigenaars die hun woning ‘vrij van schulden’ bezit, hun inkomen en onroerend goed vermogen. Dit zal echter een ruwe schatting zijn, aangezien data over inkomen en onroerend vermogen niet beschikbaar zijn. De overheid levert weinig of geen inspanningen hieromtrent (Pacolet, 2006). Bij het schatten van de potentiële markt wordt Amerika als bovengrens beschouwd vermits de hypotheekmarkt groter is dan deze in België. Op het einde van het hoofdstuk worden onze berekeningen aangevuld met de opinies van deskundigen.
3.2 Marktpotentie 3.2.1 Amerika als bovengrens De hypotheekmarkt in Amerika is ongeveer 100 maal12 groter dan deze in België. In dit opzicht kan men de VS dan ook beschouwen als een bovengrens voor de (potentiële) markt voor OWK’s in België. In 1994 deden Merill, Finkel en Kutty een onderzoek naar de potentiële markt voor het OWK in de VS. Drie jaar na het introduceren van de reverse mortgage in de VS bedroeg het aantal kredieten uitgegeven door de private sector amper 12.000, terwijl Merill et al. (1994) de potentiële markt op 800.000 gezinnen schatten. Enerzijds zou men daaruit kunnen concluderen dat de potentiële markt voor het OWK gewoon klein is. Anderzijds kan de lage marktactiviteit te wijten zijn aan sommige aanbod- en vraagdeterminanten, zoals de vele risico’s verbonden aan het OWK, het erfenismotief,… (cfr. infra, p.29). De laatste jaren echter kende het OWK een gestage groei in de VS. Data verschaft door de HUD tonen dat er in 2005 41.131 kredieten werden uitgegeven door het HECM programma en in 2008 waren dit er al 112.100 (zie figuur 3.1). Volgens de voorzitter van de NRMLA13 12
De hypotheekschuld van de Amerikaanse gezinnen bedroeg in 2007 $11,136 biljoen (US Census bureau. The 2009 Statistical Abstract, 2009). In België bedroeg dit €105.489 miljoen in 2007 (FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, 2009) 13 De National Reverse Mortgage Lenders Association, afgekort als NRMLA, representeert de industrie van het OWK in de VS. Deze associatie is opgericht in 1997 om het professionalisme in de industrie te verbeteren.
25 wordt het OWK steeds meer aanvaard en wordt het niet meer als uitzonderlijk beschouwd – zelfs niet door de huidige senioren die traditioneel negatief tegenover het leven op krediet stonden. Figuur 3.1: HECM leningen verzekerd door HUD per fiscaal jaar van 1997 tot 2007
Bron: Hud Office of Evaluation, 2007
3.2.2 Marktpotentie in België Wanneer we het marktpotentieel in België willen schatten, moeten we eerst en vooral kijken naar het aantal senioren. In 2008 waren er in België 1.819.726 mensen ouder dan 65 jaar, wat overeenstemt met 17 % van de bevolking14. In de toekomst verwacht men dat meer dan 30% van de bevolking ouder dan 65 jaar zal zijn (zie figuur 3.2). Bovendien groeide het aantal gepensioneerden in 2008 sterker dan in voorgaande jaren (Rijksdienst voor pensioenen, 2008). Nu de babyboomers stilaan op pensioen beginnen gaan, en de vergrijzing als maar meer merkbaar wordt, kan men ervan uitgaan dat de potentiële markt voor het OWK aanzienlijk zal toenemen in de toekomst.
14
Aantal 65-plussers (1.819.726) / totale bevolking (10.666.866) = 17% (FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, 2009)
26 Figuur 3.2: Bevolkingsevolutie 65-plussers
4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000
Aantal 65 plussers
0 2008
2010
2020
2030
2040
2050
2060
Jaar
Bron: Eigen bewerking op basis van de gegevens van de FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, 2009 Meer specifiek nog bestaat de doelgroep van het OWK echter uit ouderen die hun woning ‘vrij van schulden’ bezitten. Gegevens van het huishoudbudgetonderzoek uit 2001 (zie tabel 3.1) tonen ons dat het aantal mensen die hun woning vrij bezit (m.a.w. zonder lening) stijgt met de leeftijd. Enkel in de groep 75-plussers is er procentueel een kleine daling te merken. Tabel 3.1: Percentage van de oudere bevolking die zijn woning vrij van schulden bezit België
> 55 jaar
55-64 jaar
65-74 jaar
> 75 jaar
Aantal huishoudens
4.268.506
1.771.378
663.836
712.582
394.960
37,4
68,5
60,5
73,6
72,5
% Eigenaar (zonder lening) Bron:
Pacolet,
Cattaert
&
Van
Steenbergen,
2006
op
basis
van
de
Huishoudbudgetenquête 1997-‘98 en 2001 Wanneer we enkel rekening houden met de leeftijd en het huisbezit, kunnen we de marktpotentie van het OWK in België op 810.806 gezinnen15 schatten. Rekening houdend met de Amerikaanse bovengrens van 800.000 gezinnen, kan men stellen dat dit cijfer zeer onwaarschijnlijk is. Echter, uit een gesprek met Paul Heymans en uit meerdere Amerikaanse onderzoeken (zie onder andere Merill et al., 1994) bleek dat de 15
Het getal 810.806 is berekend op basis van de cijfers uit tabel 3.1: (712.582 x 73,6%) + (394.960 x 72,5%) = 810.806
27 grootste doelgroep van het OWK het income poor-house rich segment is (cfr. supra, p.15). Om te kunnen vergelijken met de Amerikaanse bovengrens van 800.000 gezinnen, moet men dus ook rekening houden met het inkomen en het onroerende vermogen van de senioren. Uit de Share-enquête16 blijkt dat meer dan de helft van het mediaan vermogen onroerend is. Daarnaast is onroerend vermogen meer gelijk verdeeld over de bevolking dan financieel vermogen, wat positief is voor de potentiële markt van het OWK. Data over het inkomen en vermogen zijn echter zeer schaars. Op basis van de Luxembourg Wealth Study17 zou men een schatting kunnen maken van het income poor-house rich segment. In figuur 3.3 ziet men dat deze groep tussen 1,3% en 7,8% schommelt. Waneer we het gemiddelde nemen is 3,66% van de ouderen income poor-house rich. Kijken we enkel naar het Europese vasteland, dan bedraagt dit segment 2,8% van de oudere bevolking. Zo komen we tot een marktpotentie van 22.702 huishoudens18 voor 2001. Figuur 3.3: Inkomens- en vermogensarmoede bij ouderen
Income poor wordt gedefinieerd als huishoudens met een inkomen kleiner dan 50% van de nationale mediaan. Bron: E. Sierminska, A. Brandolini, T.M.Smeeding, 2006
16
Survey of Health, Ageing and Retirement in Europe, verder afgekort als SHARE, is een onderzoek waarin de Europese bevolking van 50 jaar en ouder centraal staat en waarin elke 2 jaar gegevens worden verzameld op gebied van gezondheid (zowel geestelijk als lichamelijk), socio-economische status, sociale en familie netwerken. (share-project, 2008) 17 De Luxembourg Wealth Database bestaat uit microdata over het vermogen van gezinnen. Deze gegevens zijn enkel beschikbaar van een beperkt aantal landen (waartoe België niet behoort). 18 Dit is op basis van gegevens van 2001: 810.806*2,8%
28 Rekening houdend met de bevolkingsvooruitzichten van 2010, 2020 en 2030 vinden we een marktpotentie van respectievelijk 24.949, 30.076 en 36.707 huishoudens19. Het staat echter als een paal boven water dat de werkelijke markt van het OWK een stuk kleiner zal zijn dan de potentiële markt vanwege een aantal redenen die wij in hoofdstukken 4 en 5 zullen toelichten.
3.2.3 Opinie van deskundigen In onze bevragingen met deskundigen hebben wij gepolst naar hoe groot zij de markt voor het OWK inschatten20. Ruim gesteld vormen alle eigenaars van onroerend goed die een hogere leeftijd hebben een potentiële doelgroep. De heer De Keyser, kredietadviseur voor KMO’s bij Fortis, vermoedt dat er een ruim potentieel is, gegeven de vergrijzing in België en het feit dat vele Belgen een eigen woonst hebben. Uit het ING-rapport van februari 2009 blijkt immers dat er in 2007 meer dan 75% van de Belgen eigenaar waren van hun woning. Vermits echter geen enkele instelling al marktonderzoek verricht heeft naar de grootte van de potentiële markt voor het OWK, vindt de meerderheid van de ondervraagde personen het dan ook moeilijk om hierover een uitspraak te doen. Een instelling die echter heel veel gelobbyd heeft en enorm veel interesse toonde in het OWK – althans voor het uitbreken van de huidige financiële crisis – is Fortis. Een marktstudie naar de marktpotentie van het OWK in België heeft Fortis nog niet uitgevoerd. Wel heeft zij in februari 2007 een enquête onder haar klanten afgenomen waaruit onverwacht bleek dat er een grote interesse was voor het OWK. Mevrouw Van Dooren stelt echter dat deze interesse relatief te beschouwen is omdat het destijds nog niet duidelijk was hoeveel woningwaarde er precies uit een OWK te onttrekken was. Theoretisch gezien kan de marktpotentie van het OWK in België op 24.949 gezinnen geschat worden. Het is echter duidelijk dat wanneer men in staat wil zijn een accurate schatting te maken, er allereerst een grootschalig marktonderzoek zal moeten verricht worden.
19 20
Berekeningen zie bijlage 7 De bevragingen met deskundigen zijn terug te vinden in bijlagen 1 t/m 6 van dit werk.
29
4. De determinanten van de vraagzijde 4.1 Inleiding Er zijn verschillende factoren die een invloed zullen hebben op de uiteindelijke marktvraag. Het is van belang deze in kaart te brengen ten einde een realistischer beeld te kunnen vormen van het marktpotentieel dat het OWK te bieden heeft. Zo bekijken we achtereenvolgens de relevantie van de levenscyclustheorie in België, hoe het OWK in de Belgische pensioenproblematiek past, het erfenismotief en nog andere psychologische factoren zoals de emotionele band met het huis en de houding ten opzichte van het leven op krediet.
4.2 Beweegredenen 4.2.1 De levenscyclustheorie van Ando en Modigliani De levenscyclustheorie zou beschouwd kunnen worden als de grondtheorie waarop het OWK
is
gebaseerd.
In
deze
theorie
gaat
men
ervan
uit
dat
mensen
geen
vermogensaccumulatie nastreven. Men tracht zijn levensstandaard te behouden overheen de levenscyclus door zijn consumptie-uitgaven af te stemmen op de huidige en toekomstige verwachte inkomsten. Op basis van deze kasstromen kan men de levenscyclus in drie fasen opdelen. De eerste fase, zoals voorgesteld in figuur 4.1, stelt het begin van de carrière voor waarin de inkomsten lager zijn dan de uitgaven. Men gaat in deze fase ontsparen door leningen aan te gaan om zo aan het consumptiepeil te voldoen. In de tweede fase zit men in de topfase van de loopbaan en zijn de inkomsten bijgevolg veel hoger. Men kan dan sparen en aangegane leningen afbetalen. In de laatste fase is de loopbaan ten einde, de inkomsten dalen en is men verplicht om te ontsparen om de levensstandaard te behouden. Dit is mogelijk door het geaccumuleerde vermogen uit de tweede fase en het sociale zekerheidsstelsel.
30 Figuur 4.1: Het standaard levenscyclusmodel
Bron: Pacolet, J., Cattaert, G., & Van Steenbergen, A. (2006) + eigen bewerking Hoewel men in de literatuur empirisch onderzoek vindt die deze theorie bevestigt, vindt men eveneens twee punten van kritiek, namelijk het ontbreken van het erfenismotief en het feit dat de financiële bronnen beschikbaar in de derde fase vaak niet voldoende zijn om de levensstandaard te behouden. De situatie in België is in 2006 onderzocht door Jozef Pacolet. Hij toont aan dat het levens-, spaar -en uitgavenpatroon sterk gewijzigd is sinds 1997-1999. Vroeger gingen de mensen minder consumeren na het stoppen met werken, nu willen ze hun levensstijl behouden. Zoals men op figuur 4.2 kan zien gaat men hierdoor ontsparen vanaf de pensioenleeftijd. Dit is conform de levenscyclustheorie, maar die spaarcenten zijn vaak niet voldoende waardoor de kans op armoede bij ouderen stijgt. Dit verklaart waarom men op figuur 4.2 vanaf ongeveer 80 jaar weer een stijging van de spaarquote merkt. Daarnaast blijkt dat de actieven minder kunnen sparen tijdens hun leven (van 34% in 1996 naar 20% in 2000) en dat de volgende generatie gepensioneerden, de babyboomers, minder op een erfenis zullen kunnen rekenen. Mensen die een huis huren staan er volgens Pacolet (2006) nog slechter voor want deze hebben minder geld over voor consumptie.
31 Figuur 4.2: Zuiver leeftijdsprofiel spaarquote, in procent van het beschikbare inkomen, cohort geboren in 1947
Bron: Pacolet, J., Cattaert, G., & Van Steenbergen, A. (2006) Het OWK zou hier een oplossing kunnen bieden die de mensen toelaat hun levensstijl te behouden en het nut uit het in hun totale leven verdiende inkomen te maximaliseren (neoklassieke visie). Het inkomen dat ze in hun huis geïnvesteerd hebben, kunnen ze door middel van een OWK liquide maken. Een huis is dan meer dan ooit pensioensparen avantla-lettre.
4.2.2 Aanvullend pensioen Het Belgische pensioenstelsel bestaat uit 3 pijlers. De eerste pijler omvat het wettelijk geregelde pensioen dat wordt gefinancierd door de verplichte bijdragen. De tweede bestaat uit specifieke pensioenregelingen van werkgevers voor hun werknemers. De derde pijler wordt gevormd door pensioenverzekeringen die individueel afgesloten worden bij een bank of verzekeringsinstelling (Portaalsite, Belgische Federale Overheidsdiensten, 2008). Door de demografische evoluties komt de eerste pijler onder druk te staan (Zie figuur 4.3). De laatste jaren is de groep 65-plussers toegenomen met 6,1% van 2000 tot 2008. De bevolkingsvooruitzichten wijzen erop dat deze trend zal worden verder gezet (FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, 2009). Als gevolg hiervan stijgen de budgettaire kosten van de vergrijzing in 2030 ten opzichte van 2007 met 4,3% van het BBP en in 2050 is er zelfs een stijging van 6,3%. De pensioen- en gezondheidszorguitgaven wegen hierbij het zwaarst door (Hoge Raad van Financiën, studiecommissie voor de vergrijzing, 2008).
32 Figuur 4.3: De eerste pensioenpijler onder druk in Europa: Evolutie 65-plussers ten opzichte van de beroepsbevolking (in miljoen)
Bron: ING Wholesale Banking Central & Eastern Europe (2007) Het sociale zekerheidssysteem moet eerst en vooral bescherming bieden tegen armoede en sociale uitsluiting. In België blijft het armoederisico constant, maar het verschuift naar de oudere bevolking. 23% van de ouderen hebben een inkomen onder de armoedegrens. Dit percentage ligt hoger dan in de buurlanden: in Frankrijk bedraagt dit percentage 16%, in Duitsland 13% en in Nederland 6% (Hoge Raad van Financiën, studiecommissie voor de vergrijzing, 2008). Uit de Share-enquête blijkt dat het OWK hier een goede oplossing kan bieden. Cijfers tonen immers aan dat armoede onder de senioren lager ligt wanneer zij een OWK aangaan dan wanneer zij verhuizen naar een kleinere woonst (cfr. infra, p. 35). Een andere doelstelling van de sociale zekerheid is het in staat stellen van de gepensioneerden om hun levensstandaard te behouden. Zoals eerder aangegeven is het beschikbare vermogen van de ouderen hiertoe vaak onvoldoende. Dat kan ook afgeleid worden uit de vervangingsratio’s (zie figuur 4.4). Dit zijn de verhoudingen tussen het gemiddelde brutoloon (of laatst verdiende loon) en de gemiddelde uitkering. Deze bevestigen dat de eerste pijler onder druk komt te staan en dat er onvoldoende bronnen beschikbaar zijn om de levensstandaard te behouden. In België kan iemand met een gemiddeld loon een pensioen verwachten gelijk aan 63% van het gemiddelde loopbaaninkomen. De lagere inkomens zijn er beter aan toe met een vervangingsratio van 77,3%. Het zijn dus vooral de
33 hogere inkomens die aan levensstandaard zullen moeten inboeten. (OESO, Pensions at a Glance, 2007) Figuur 4.4: Nettovervangingsratio van de pensioenen in de privésector (eerste pijler en verplichte tweede pijler)
Bron: OESO, Pensions at a Glance (2007) Men kan besluiten dat de vergrijzing, de verschuiving van het armoederisico en het niet kunnen behouden van de levensstandaard de wettelijke pensioenregeling onder druk zetten en de behoefte naar de bovenwettelijke pijlers doet toenemen. Het OWK zou hierbij een oplossing kunnen bieden. Het product kan deel uitmaken van de derde individuele pijler (vrijwillig individueel pensioensparen) of er kan een vierde pijler gecreëerd worden (individuele beleggingsobjectieven rekening houdend met het vermogen van de personen die tot de doelgroep behoren) (BVK, 2006).
4.2.3 Erfenismotief In de levenscyclustheorie gaat men ervan uit dat men geen vermogensaccumulatie nastreeft gedurende het leven en aldus niet spaart om een vermogen te kunnen overdragen aan erfgenamen. Verschillende studies, waaronder Bernheim (1987), hebben bewezen dat het spaargedrag van gepensioneerden inconsistent is met de levenscyclustheorie en consistent met het erfenismotief en de recente neoklassieke theorieën. De recentere neoklassieke spaartheorieën verklaren het gezinssparen op basis van intergenerationele vermogensoverdrachten. Volgens Becker (1974) is de overdracht van
34 ouders op kinderen negatief gerelateerd met het vermogen dat de kinderen zouden hebben zonder deze vermogensoverdracht. De huidige welvaart van de ouders wordt beïnvloed door het latere nutsniveau van hun kinderen en kleinkinderen. Door deze intergenerationele nutsbeïnvloeding sparen zij actief om vermogen te kunnen nalaten (Declerq, 2005). Kotlikoff en Spivak (1981) bekijken de relatie tussen ouders en kinderen als een onvolkomen werkende markt voor levensverzekeringen. Ouders dragen na hun dood het vermogen over aan de kinderen in ruil voor financiële steun van de kinderen wanneer de ouders langer leven dan verwacht. De positieve vermogensvorming kan ook verklaard worden als een betaling van de ouders aan de kinderen voor bewezen diensten (Bernheim, Schleifer en Summers, 1985). Volgens Clijsters (2007) is er sprake van een gewijzigde mentaliteit. De ouderen willen profiteren van het leven en het zelf verdiende geld. Hiervoor vindt Hancock et al. (2002) echter geen bewijs. Toch wil het nalaten van een erfenis niet altijd zeggen dat er een erfenismotief is. De onzekerheid omtrent de levensverwachting en de toekomstige gezondheidstoestand
zorgen ervoor dat ouderen nooit met zekerheid hun toekomstige
uitgaven kunnen voorspelen. Zo kan men toevallig vermogen hebben om na te laten. Men kan zeggen dat er onduidelijkheid is in de literatuur over het erfenismotief. Maar ook al is het erfenismotief belangrijk, dan nog is het niet zeker dat ze hun vermogen willen nalaten in de vorm van een huis. Het feit dat dit vandaag de dag zoveel gebeurt, is gewoon een bewijs dat het grootste deel van het vermogen in hun huis zit. Als ouderen dat vermogen liquide zouden kunnen maken d.m.v. een OWK, zouden ze aan hun kinderen een meer gediversifieerd portfolio van activa kunnen nalaten. (Mayer en Simons, 1994) Het OWK moet dus niet persé in contrast staan met het erfenismotief. Zoals eerder vermeld vormen ‘de schenkers’ één segment van de doelgroep (Clijsters, 2007). Het slapende vermogen dat ze liquide maken, kunnen ze d.m.v. handgiften nalaten aan hun kinderen nog voor ze sterven en zo kunnen ze de successierechten ontlopen. Het OWK wordt dan niet aangegaan om te ontsparen en zo de levensstandaard te behouden of de armoede te vermijden, maar om een deel van het geaccumuleerde vermogen al vroeger na te laten. Ook al is het erfenismotief te verzoenen met het OWK, toch zijn de meeste mensen die het OWK aangaan in de VS kinderloos (Merill, Finkel en Kutty, 1994). Deze mensen kunnen het makkelijker aanvaarden dat ze de woning, die ze na jarenlang afbetalen eindelijk vrij van schulden bezitten, terug moeten hypothekeren (AARP, 1990).
35 4.2.4 Emotionele band met de woning Enquêtes uitgevoerd door het AARP vertellen ons dat mensen die een OWK aangaan een paar gemeenschappelijke psychologische kenmerken hebben. Naast de afwezigheid van het erfenismotief, is het verlangen om in hun huis te blijven groter. 86% van de 75-plussers verklaarden dat het hun topprioriteit was om in het huidige huis te kunnen blijven wonen (AARP 1990). Door middel van het OWK kan men het onroerende vermogen doen dalen en de beschikbare liquiditeiten doen stijgen. Hetzelfde resultaat kan de facto bekomen worden door te verhuizen naar een kleinere woonst. Echter, de emotionele waarde die men hecht aan de huidige woning is een belangrijke factor. Venti en Wise (2001) onderzochten meermaals het gebruik van het onroerende vermogen voor consumptiebehoeften na het pensioen. Zij concluderen dat de grote meerderheid van gepensioneerden niet verhuist. Wanneer dit echter wel het geval is, zijn de mensen eerder geneigd om hun onroerend vermogen te verhogen, met uitzondering van de income poor-house rich families. Zij besluiten hieruit dat ouderen geen liquiditeiten willen halen uit hun onroerende vermogen en dat er dus geen markt is voor het OWK. Men kan deze resultaten ook anders interpreteren en besluiten dat de mensen zeer gehecht zijn aan hun woning. Op deze manier vormt verhuizen geen optie, maar het aangaan van een OWK wel, zeker voor de income poor-house rich families. Zoals ook door Caplin (2000) gesuggereerd wordt, vormt het ‘need-segment’ de grootste potentiële markt. Het vrijgemaakte vermogen wordt bijna altijd onmiddellijk gebruikt voor consumptie, wat op de noodzaak van de liquiditeiten duidt (Sheiner en Weil, 1992). Daarnaast biedt het OWK een betere bescherming tegen armoede dan verhuizen naar een kleinere woonst (zie figuur 4.5).
36 Figuur 4.5: Armoede na het omzetten van het onroerende vermogen bij ouderen (65+) in de EU
Bron: SHARE 2004, SILC 2004
4.2.5 Leven op krediet Een factor die eveneens meespeelt voor het al dan niet aangaan van een OWK, is de houding ten opzichte van het leven op krediet. De voorbije jaren werden er meer kredieten aangegaan in België. In 2008 behoorden 9,1% van het totale aantal kredieten toe aan 65plussers. Dit percentage is licht gestegen ten opzichte van 2004, waar het percentage 8% bedroeg (Centrale voor kredieten aan particulieren, 2008). Toch is het kredietbedrag in de VS en GB nog altijd veel groter dan in België (BVK, 2007). Volgens Klein en Sirmans (1994) willen ouderen hun huis schuldvrij houden en staan ze weigerachtig ten opzichte van niet-traditionele financiële producten die het huis aantasten. Becker en Mulligan (1997) zijn het hier mee eens en menen dat gezinnen hun huidige middelen liever niet uitgeven om zich voor te bereiden op toekomstige onplezierige gebeurtenissen. Nadenken over de onaangename toekomst is op zich onaangenaam. Mensen houden liever een lager consumptieniveau aan in een schuldvrij huis, dan hun consumptieniveau te verhogen in een gehypothekeerd huis en zo minder zekerheid te hebben.
37 4.2.6 Gezondheidsproblemen De onzekerheid die gepaard gaat met de toekomst zorgen voor een mindere vraag naar het OWK. Wanneer men door middel van een OWK ontspaart, maar later ziek wordt, heeft men niets meer om op terug te vallen. Gezondheidsproblemen kunnen er ook voor zorgen dat men voor lange tijd buitenshuis verblijft of zelfs definitief wil verhuizen naar een aangepaste woning (Feinstein, 1996). In het eerste geval zorgt dit ervoor dat men zijn contractuele verplichtingen niet nakomt, waardoor de kredietgever het recht heeft de kredietnemer uit zijn huis te zetten. In het tweede geval, wanneer men wil verhuizen, zal het moeilijk zijn hiervoor de nodige middelen te vinden aangezien een deel van je onroerend vermogen al opgesoupeerd is. Dit zal vele families afschrikken, tenzij ze zeer noodlijdend zijn. (Caplin, 2000)
4.2.7 Counseling programma’s Ten slotte kunnen de counseling programs, waarin de potentiële kredietnemers geïnformeerd worden door de kredietgevers over het OWK, de gevolgen ervan ed., argwaan wekken bij de doelgroepen in de plaats van hun gerust te stellen. Het feit dat die programma’s er zijn, maakt de mensen bewust van de complexiteit van het product, wat hun ongerust kan maken. (Caplin, 2000)
4.3 Kosten voor de cliënt Een belangrijke determinant die de vraag naar het OWK mee bepaalt is de kostprijs ervan. Hierbij dienen we een onderscheid te maken tussen enerzijds de kostprijselementen die mee verrekend worden in het tarief voor de cliënt en aldus uitgedrukt zijn in basispunten. Anderzijds zijn er kostprijselementen die apart vermeld en aangerekend worden in de vorm van een kost, premie of een vergoeding. (Heymans, 2007)
4.3.1 Kostprijselementen die mee verrekend worden in het toegepaste tarief (uitgedrukt in basispunten) Het OWK houdt een groot aantal risico’s21 in voor de kredietgever. Deze risico’s moeten zo correct mogelijk geprijsd worden opdat men zich er tegen kan indekken.
21
Deze risisco’s komen uitgebreid aan bod in hoofdstuk 5
38 Naast deze risico’s zijn er ook de productie- en beheerskosten. Het gaat hier over operationele kosten (marketingkosten, personeelskosten, systeemkosten,…) voor het toestaan en het beheren van het OWK. In de totale kostprijs zitten tevens de jaarlijkse kosten verrekend die gepaard gaan met het bestrijden van het borrower maintenance-probleem22. De kredietgever zal jaarlijks evalueren of het huis wordt beheerd volgens het principe van de goede huisvader23. Het gaat hier over de schattingskosten zelf en bijkomende administratieve kosten. (Heymans, 2007)
4.3.2 Kostprijselementen die niet mee verrekend worden in het toegepaste tarief (uitgedrukt in een bedrag) Men kan een onderscheid maken tussen de eenmalige en de periodieke kosten. a. Eenmalige kosten Aktekosten De vestiging van een hypotheek brengt enkele aktekosten met zich mee zoals het ereloon van de notaris en hypotheekbewaarder, registratie- en hypotheekrechten en diverse aktekosten. Aangezien de waarborg op de volle verkoopwaarde van het onroerende goed moet gevestigd worden, zullen deze kosten in de meeste gevallen hoog oplopen (Heymans, 2007). Het registratierecht (1%) en het hypotheekrecht (0,3%) worden berekend op de hoofdsom van de hypotheek. Bij het OWK ontstaat er hier echter een probleem aangezien deze a priori niet gekend is. De hoofdsom wordt beïnvloed door de resterende levensduur van de kredietnemer, die onzeker is. In België pleit men voor een vrijstelling van deze kosten. Is dit echter niet mogelijk, dan kan men het oorspronkelijke kredietbedrag voor kapitalisatie van de interesten als basis nemen voor het berekenen van de registratie- en hypotheekrechten. Aangezien de aktekosten hoog kunnen oplopen voor het OWK, hoopt de sector op deze manier op fiscale stimuli vanuit de overheid. (Heymans, 2007)
22 23
Het borrower maintenance-probleem wordt besproken in paragraaf 5.2.5 Dit principe houdt onder meer de verplichting in het goed behoorlijk te onderhouden en de nodige herstellingen te verrichten. (Bouckaert en Van Hoecke, 2005)
39 Wederbeleggingsvergoeding Wanneer de cliënt zijn schuldsaldo volledig of gedeeltelijk vervroegd terugbetaald, zal een wederbeleggingsvergoeding aangerekend worden door de kredietgever (Heymans, 2007). Niet-opname vergoeding Net zoals bij de vervroegde terugbetaling kan een niet-opname een verlies met zich meebrengen voor de kredietgever omdat de veronderstellingen en inschattingen niet meer aansluiten bij de realiteit. Het uit te keren kredietbedrag wordt immers berekend op basis van deze veronderstellingen en wordt voor dat bedrag ook ingedekt in de kapitaalmarkt. Dossierkosten Onder dossierkosten verstaan we kosten voor diverse opzoekingen, de opmaak van een kredietfiche,… Deze verschillen per financiële instelling, maar bedragen gemiddeld zo een 0,3% en zijn meestal begrenst tot een maximumbedrag. Initiële schattingskosten De waarde van de woning moet geschat worden door een onafhankelijke schatter. Hij moet de staat van het huis beoordelen. De kredietgever kan zich op deze schatting baseren om te bepalen of hij het OWK, na eventuele aanpassingen aan het huis, zal toestaan of niet. b. Periodieke kosten De sector dringt erop aan om naast de eigenlijke prijszetting ook een periodieke vergoeding te kunnen aanrekenen, omdat het OWK een krediet is dat gepaard gaat met vele inschattingen, veronderstellingen en risico’s. Daarnaast moet het ook nog rendabel blijven voor financiële instellingen om dit soort kredieten uit te geven. In landen waar het OWK al gecommercialiseerd is, is zo een periodieke vergoeding aanwezig. Deze periodieke kosten bestaan vooral uit kosten voor periodieke administratie van bijvoorbeeld verzekeringspremies voor het overschrijdingsrisico24, controle van het bewonen en onderhouden van de woning,…(Heymans, 2007) De transactiekosten25 (zijn vrij hoog. Volgens HUD bedragen deze gemiddeld $6500 per lening, wat bijna 14% uitmaakt van de initiële hoofdsom (Caplin, 2000).
24 25
Het overschrijdingsrisico wordt behandeld in sectie 5.2.1 Transactiekosten = Aktekosten + Dossierkosten + Initiële schattingskosten + Periodieke kosten
40
5. Determinanten van de aanbodzijde 5.1 Inleiding De determinanten die de aanbodzijde zullen bepalen bestaan uit de risico’s die het OWK met zich meebrengt. Teneinde het OWK te kunnen commercialiseren is het zeer belangrijk dat deze risico’s eerst in kaart worden gebracht, aldus Elke Beten. In deze sectie gaan wij dieper in op het overschrijdingsrisico, dat mede bepaald word door het vastgoedrisico, het ALMrisico, het overlijdensrisico en het onderhoudsrisico. Vervolgens bekijken we ook het risico op vervroegde terugbetaling en het risico verbonden aan het gebrek aan kritieke massa in de kredietportefeuille.
5.2 Risico’s voor de financiële instelling 5.2.1 Overschrijdings- of ‘cross-over’ risico In tegenstelling tot een gewone hypotheeklening, groeit bij het OWK de uitstaande schuld overheen de tijd. Zo kan in bepaalde gevallen de eindschuld groter worden dan de waarde van de woning. Dit risico wordt volledig gedragen door de kredietgever en betekent dan ook een verlies voor hem (cfr. non-recourse garantie). Zoals men kan zien op figuur 5.1 kan men hier spreken van enige risicoasymmetrie. Wanneer het risico dat samenhangt met het dalen of stijgen van de waarde van het goed positief uitdraait, dan is de meerwaarde voor de kredietnemer of zijn erfgenamen. Wanneer het risico echter negatief uitdraait, dan zal dit enkel negatieve gevolgen hebben voor de kredietgever. De kredietnemer kan, in tegenstelling tot de kredietgever, dus enkel winnen bij fluctuaties van de woningwaarde, nooit verliezen. De kredietgevers kunnen zich echter tegen dit overschrijdingsrisico verzekeren. In de VS kan men zich publiek of privé verzekeren. Wanneer men zich publiek verzekert, dan neemt de HUD in geval van overschrijding alle OWK’s over. Hiervoor rekent ze wel een premie aan de kredietnemers.
41 Figuur 5.1: Risicoasymmetrie
Bron: Josset, Colloquium Belgisch Financieel Forum, 2007 Uit een onderzoek van Klein en Sirmans (1994) blijkt dat het overschrijdingsrisico vrij klein is, aangezien de gemiddelde schuld van de OWK’s maar 68% van de geschatte waarde van het huis bleek te zijn26. Het overschrijdingsrisico wordt mede bepaald door het vastgoedrisico, het ALM-risico, het overlijdensrisico en het onderhoudsrisico.
5.2.2 Vastgoedrisico Het vastgoedrisico is een marktrisico. Door verkeerde inschattingen of een minder gunstige evolutie van de vastgoedprijzen dan algemeen verwacht, kan de eindschuld de waarde van de woning overschrijden (Heymans, 2007). De balans groeit aan de vooraf bepaalde interest. De woning stijgt normaal ook in waarde, maar dit groeipercentage kan kleiner zijn dan het interestpercentage (Boehm en Ehrhardt, 1994).
26
Het gaat hier over omgekeerde woonkredieten aangegaan tussen 1895 en 1991 bij de Conneticut Housing Finance Autority.
42 5.2.3 ALM-risico27 Wanneer we uitgaan van een OWK met vaste rentevoet, dan houdt dit enkele risico’s in voor de kredietgever. Deze laatste moet immers kredieten op onbepaalde termijn financieren met kredieten op bepaalde termijn. Wanneer de marktintrest groter wordt dan de vaste rentevoet op de OWK’s, dan zorgen deze kredieten voor grote passiva die niet op de balans terug te vinden zijn (Boehm en Ehrardt, 1994). Hij zal dan meer interest moeten betalen om de kredieten te financieren, dan de kredietnemers interest aan hem verschuldigd zijn. Bij een variabele rentevoet kan men de rente koppelen aan een marktindex voor de kosten van het financieren van de kredieten (Boehm en Ehrardt, 1994). Op deze manier draagt de kredietnemer het ALM-risico. Het risico wordt echter terug gedragen door de kredietgever vanaf het moment dat de schuld de waarde van de woning overschrijdt (Heymans, 2007). Het risico dat gepaard gaat met de rentevoet is groter bij het OWK dan bij een gewoon hypothecair krediet (Boehm en Ehrardt, 1994).
5.2.4 Overlijdensrisico Bij het OWK moet men schattingen maken in verband met de levensverwachting van de kredietnemers. Het risico bestaat dat de cliënt langer leeft dan voorzien waardoor ook de gekapitaliseerde interest hoger zal zijn dan voorzien. Hierdoor kan overschrijding van de huiswaarde ontstaan. (Heymans, 2007) Anderzijds hebben ouderen een hoog sterftecijfer wat de kans op vroegtijdige beëindiging van het OWK verhoogt. Een vroegtijdige beëindiging heeft hetzelfde effect dan het vervroegd terugbetalen28. (Boehm en Ehrhardt, 1994)
5.2.5 Onderhouds- of ‘borrower maintenance’ risico Een van de verplichtingen van de kredietnemers is – zoals aangehaald onder paragraaf 2.3.1 – om het huis in goede staat te bewaren en te onderhouden. Dit dient te gebeuren 27
ALM staat voor Asset en Liability Management. Het risico spitst zich toe op veranderingen in de waarde en de winst door volatiliteit van rentetarieven, valutakoersen, aandelenkoersen en vastgoedprijzen (Fortis jaarverslag, 2007). 28 Dit wordt verder toegelicht in 5.2.6 Risico op vervroegde terugbetaling of ‘prepayment’ risico
43 volgens het principe van “de goede huisvader”. Heymans (2007) stelt dat er jaarlijks een controle dient te gebeuren naar het beheer volgens dit principe. Wanneer de ontlener echter dit principe op onvoldoende wijze naleeft, dan bestaat de kans dat de woningwaarde beneden de eindschuld valt. Op deze manier wordt m.a.w. bijgedragen tot het bovenvermelde overschrijdingsrisico, dat gedragen wordt door de kredietgever. Miceli en Sirmans (1994) definieerden dit zgn. ‘borrower maintenance risk’ als “de neiging die woningeigenaars zullen hebben om hun onderhoudsuitgaven te verminderen naarmate hun aandeel in de woning vermindert gedurende de periode van OWK”. Zij ontwikkelden hieromtrent een theoretisch model waaruit blijkt dat de onderliggende oorzaak van dit risico de beperkte aansprakelijkheid van de kredietnemer is (cfr. non-recourse garantie). De facto komt het er op neer dat doordat OWK’s het voor de kredietnemers mogelijk maken om de toekomstige waarde van hun woning om te zetten in huidige consumptie, hun belang in het onderhouden van het huis afneemt. In hun onderzoek geven Miceli en Sirmans (1994) tevens aan dat ‘het risico van onvoldoende onderhoud’ afhankelijk is van enerzijds het uitgeleende bedrag en anderzijds de verwachte evolutie van de huizenmarkt (marktrisico). Meerbepaald, hoe groter de lening en hoe slechter de verwachte staat van de huizenmarkt, hoe waarschijnlijker het is dat de kredietnemer zijn woning onvoldoende zal onderhouden. Kredietgevers kunnen in geval van een competitieve markt voor het OWK op 2 manieren tegemoetkomen aan zowel het marktrisico als aan het onderhoudsrisico. Een eerste mogelijkheid bestaat in het beperken van de uitgeleende bedragen. Op deze manier wordt ervoor gezorgd dat de ontlener zelf nog een deel van woningwaarde behoudt op de einddatum, waardoor hijzelf belang heeft bij het onderhouden van de woning. Anderzijds is het mogelijk om een interestpremie aan te rekenen die het volledige risico dekt. Uiteraard is een combinatie van beide maatregelen ook steeds mogelijk. (Miceli en Sirmans, 1994).
5.2.6 Risico op vervroegde terugbetaling of ‘prepayment’ risico De kans bestaat dat de cliënt zijn schuld vroeger wil terugbetalen dan normaal voorzien was. Volgens Heymans (2007) kan vervroegde terugbetaling voorkomen in drie situaties: - Wanneer de prijzen op de vastgoedmarkt stijgen, wordt de woning meer waard. Dit betekent dat men door een nieuw OWK af te sluiten meer liquiditeiten kan halen uit zijn
44 woning. Met het nieuwe en hogere uitgekeerde kredietbedrag kan men zijn uitstaande schuld terugbetalen. - Naast de stijgende vastgoedmarkt, kan een dalende rentemarkt het risico op herfinanciering en aldus op vervroegde terugbetaling verhogen. Wanneer de rente daalt, zal men immers meer vermogen uit zijn woning kunnen halen en aldus een hogere som uitgekeerd krijgen omdat het kapitalisatie-effect kleiner is. - Ten slotte kan een wijziging in de inkomenssituatie van de kredietnemer ook leiden tot een vervroegde terugbetaling. Het risico op vervroegde terugbetaling kan de kredietgever met verliezen opzadelen. Deze verliezen zijn van diezelfde aard als bij het vroegtijdig en onverwacht beëindigen van het contract. Klein en Sirmans (1994) hebben onderzoek gedaan naar het risico op vervroegde terugbetaling en de karakteristieken van de kredietnemers. Zij vonden dat het risico rechtevenredig was met de leeftijd van de kredietnemer en omgekeerd evenredig met de aanwezigheid van een echtgenoot. Een jonger en getrouwd iemand zou dus een kleiner risico op vervroegde terugbetaling inhouden. Het inkomen en de geschatte waarde van de woning zouden maar een beperkte impact hebben. De huidige wettelijke termijn van de wederbeleggingsvergoeding29 in België bedraagt 3 maanden. Bij het OWK zijn er meer onzekerheidsfactoren aanwezig waardoor deze 3 maanden niet voldoende zijn om het risico te dekken. Men zal bijgevolg de rentevoet moeten verhogen opdat men geen gratis opties zou geven aan de kredietnemer. (Heymans, 2007) Deze wederbeleggingsvergoeding is niet alleen van belang om het risico te prijzen, maar ook om het risico te verminderen. Volgens Perry, Robinson en Rowland (2001) zijn vergoedingen boven een bepaald niveau significant ontmoedigend om hun krediet vervroegd terug te betalen
29
De wederbeleggingsvergoeding werd toegelicht in 4.3.2 Kostprijselementen die niet mee verrekend worden in het toegepaste tarief (uitgedrukt in een bedrag)
45 5.2.7 Risico van gebrek aan kritieke massa in de kredietportefeuille Volgens de portefeuilletheorie van Markowitz gaat de investeerder risico’s vermijden door zijn financiële middelen te diversifiëren. Dit impliceert dat het opbouwen van een substantieel portefeuilledeel noodzakelijk is, gegeven de specificiteit van de risico’s verbonden aan het OWK. Dit wordt bevestigd in een schriftelijk interview met Elke Beten, productbeheerder kredieten aan particulieren bij KBC. Zij stelt dat het belangrijk is dat er een evenwicht gezocht wordt tussen de hoogte van de uitkering aan de cliënt en een voldoende indekking van de risico’s voor de kredietgever. Voor de kredietgever zal het belangrijk zijn dat er een voldoende kritische massa aanwezig is waarbij een aantal individuele risico’s elkaar kunnen compenseren. De kredietgever zal enkel een OWK verstrekken wanneer deze zeker is dat hij ingedekt is tegen de verschillende risico’s die verbonden zijn aan het krediet. Zo kan hij bijvoorbeeld het overlijdensrisico overhevelen naar een verzekeringsmaatschappij die meer vertrouwd is met het risico.
46
6. Uitgewerkte voorbeelden 6.1 Inleiding In dit hoofdstuk trachten we de theorie uit de voorbije hoofdstukken tastbaarder te maken en te concretiseren aan de hand van voorbeelden. In paragraaf 6.2 tonen we het effect aan van de leeftijd van de kredietnemer, de interestvoet en de woningwaarde op het uitgekeerde bedrag. In paragraaf 6.3 gaan we over naar meer uitgebreide voorbeelden.
6.2 Effect van leeftijd, interest en waarde van de woning Zoals aangehaald in hoofdstuk 2 wordt het maximale uitgekeerde bedrag bepaald door de leeftijd van de (jongste) kredietnemer, de aangerekende interestvoet en de waarde van de woning. In deze sectie tonen we aan hoe deze 3 factoren bepalen hoeveel vermogen men uit zijn huis kan halen door middel van een OWK. We gaan met andere woorden na wat het uitgekeerde bedrag zal zijn. In tabel 6.1 vindt men voorbeelden van principal limit factoren terug. Door deze factoren te vermenigvuldigen met de waarde van de woning, bekomt men het maximale uitgekeerde bedrag en wordt het risico dat het uiteindelijke verschuldigde bedrag de woningwaarde zal overschrijden (het overschrijdingsrisico) verkleind. Het uiteindelijke verschuldigde bedrag wordt als volgt berekend: Eindschuld = uitgekeerde bedrag + gekapitaliseerde interesten + transactiekosten Tabel 6.1: HECM Principal Limit Factoren Leeftijd Interest 7%
9%
62
0,457
0,302
75
0,609
0,472
85
0,738
0,636
Bron: Reverse-Mortgage-Information.org, 2008
In tabel 6.2 worden de uitgekeerde bedragen weergegeven voor verschillende leeftijden (62, 75 en 85 jaar) en verschillende woningwaarden (100.000, 150.000, 200.000 en 220.732). Hierbij wordt uitgegaan van een interestvoet van 7%.
47 Tabel 6.2: Het maximale uitgekeerde bedrag afhankelijk van leeftijd en woningwaarde (interest 7%) Leeftijd Waarde van de woning (7% interest) 100.000
150.000
200.000
220.73230
62
45.700
68.550
91.400
100.875
75
60.900
91.350
121.800
134.426
85
73.800
110.700
147.600
162.900
Bron: Eigen bewerking (2009) De laatste kolom van tabel 6.2 is uitgezet in figuur 6.1. Uit deze grafiek blijkt duidelijk dat het uitgekeerde bedrag dat kan verkregen worden bij een OWK groter is naarmate de leeftijd van de senior-kredietnemer hoger ligt. Dit is logisch vermits de levensverwachting bij vb. 85-jarigen lager ligt dan bij 62-jarigen. Figuur 6.1: Het uitgekeerde bedrag per leeftijdscategorie bij een woningwaarde van €220.732 180.000
Uitgekeerde bedrag
160.000
162.900
140.000 134.426
120.000 100.000
100.875
80.000 60.000 40.000 20.000 0 62
75
85
Leeftijd kredietnemer
Bron: Eigen bewerking (2009) In tabel 6.3 vindt men dezelfde gegevens terug als in tabel 6.2, namelijk het maximale uitgekeerde bedrag afhankelijk van leeftijd en woningwaarde, maar met een interestvoet die 9% bedraagt.
30
€220.732 is de gemiddelde verkoopprijs van de gemiddelden van de gewone woonhuizen; villa’s, bungalows en landhuizen; en appertementen samen in 2008 (FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, 2009)
48 Tabel 6.3: Het maximale uitgekeerde bedrag afhankelijk van leeftijd en woningwaarde (interest 9%) Leeftijd Waarde van de woning (9% interest) 100.000
150.000
200.000
220.732
62
30.200
45.300
60.400
66.661
75
47.200
70.800
94.400
104.186
85
63.600
95.400
127.200
140.386
Bron: Eigen bewerking Uit bovenstaande tabellen kunnen we allereerst vaststellen dat het uitgekeerde bedrag groter is naarmate de woningwaarde groter is, ongeacht de leeftijd van de kredietnemer of de heersende interestvoet. Daarnaast kunnen we besluiten dat hoe ouder de kredietnemer is, hoe meer vermogen hij kan halen uit zijn woning. Wanneer we rekening houden met een gemiddelde woningwaarde (€220.732) en een interestvoet van 7%, dan krijgt een senior van 85 jaar maar liefst €62.025 meer uitgekeerd dan een 62-jarige. Tot slot tonen deze tabellen aan dat niet alleen de woningwaarde en de leeftijd van de kredietnemer, maar ook de interestvoet een grote invloed heeft op de grootte van het uitgekeerde bedrag (zie figuur 6.2). Een 62-jarige zal bij een woningwaarde van €220.732, €34.214 aan vermogen31 inboeten wanneer er een interestvoet van 9% wordt aangerekend in de plaats van 7%.
31
(Uitgekeerd bedrag bij i = 7%) - (uitgekeerd bedrag bij i = 9%) = 100.875 - 66.661 = €34.214
49 Figuur 6.2: Het uitgekeerde bedrag voor een 62-jarige afhankelijk van de interest en woningwaarde
Uitgekeerde bedrag
120.000 100.875
100.000
91.400
80.000 60.000
68.550
66.661
45.700
60.400
40.000
45.300 30.200
20.000 0
100.000
150.000
200.000
220.732
Woningwaarde
Interest 7% Interest 9%
Bron: Eigen bewerking (2009)
6.3 Uitgewerkte case 6.3.1 Uitgangssituatie Het getrouwde koppel Nathalie en Peter behoren tot het income poor-house rich segment. Ze denken erover om een OWK aan te gaan op 65 jarige leeftijd. Inkomen: Voor het bepalen van hun pensioensuitkering gaan we uit van het wettelijke minimumpensioen dat €1.104,20 per maand bedraagt. Ter vereenvoudiging veronderstellen we dat hun inkomen €1.200 per maand of €14.400 per jaar bedraagt. Gewenst consumptieniveau: Voor het gewenste consumptieniveau gaan we uit van de gemiddelde consumptie-uitgaven van gepensioneerden. Dit bedraagt €28.174 per jaar32 of €2.347 per maand. Ze ontvangen ongeveer het minimumpensioen. Dit wil zeggen dat ze tijdens hun loopbaan minder dan gemiddeld verdiend hebben en als gevolg waarschijnlijk ook minder dan gemiddeld geconsumeerd hebben. Om hun levensstandaard te behouden (of zelfs te verbeteren)
32
€28.174 is de gemiddelde jaarlijkse consumptie-uitgave van gepensioneerden in België op basis van het huishoudbudgetonderzoek van 2001. (Pacolet et al., 2007)
50 stellen we dat Nathalie en Peter €1.700 per maand of 20.400 per maand wensen te besteden. Gewenst consumptieniveau per jaar - Inkomen per jaar = Extra behoefte per jaar €20.400
-
€14.400
=
€6.000
In deze uitgangssituatie veronderstellen wij gemiddelde leeftijdsverwachtigen. Dit wil zeggen dat Peter overlijdt op 76-jarige leeftijd en Nathalie op 82-jarige leeftijd (FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, 2009). Tabel 6.4: Totale extra behoefte tot het overlijden van Peter33 Jaar
Extra behoefte
2009
6.000
2010
6.120
2011
6.242
2012
6.367
2013
6.495
2014
6.624
2015
6.757
2016
6.892
2017
7.030
2018
7.171
2019
7.314
2020
7.460
Totale extra behoefte
80.473
Bron: eigen bewerking (2009) Na het overlijden van Peter, gaat Nathalie nog 6 jaar als weduwe door het leven. Dit betekent dat haar inkomen zal dalen en logischerwijs ook haar consumptie. Het wettelijke minimumpensioen van een alleenstaande bedraagt €883,64. We stellen dus dat haar inkomen €900 per maand of €10.800 per jaar zal bedragen. Wanneer haar consumptie evenredig met haar inkomen daalt, zal deze afgerond €1.300 per maand34 of €15.600 per jaar bedragen.
33 34
We gaan uit van een inflatie van 2%. Het nieuwe inkomen van €10.800 euro betekent een daling van 25% t.o.v. het vorige inkomen dat €14.400 bedroeg. €20.400 * (1- 25%) = €1.275
51 Gewenst consumptieniveau per jaar - Inkomen per jaar = Extra behoefte per jaar €15.600
-
€10.800
=
€4.800
Tabel 6.5: Totale extra behoefte tot het overlijden van Nathalie: Jaar
Extra behoefte
2021
4.800
2022
4.896
2023
4.994
2024
5.094
2025
5.196
2026
5.300
Totale extra behoefte
30.279
Bron: eigen bewerking (2009) Het OWK zou dus een extra behoefte van €110.752 moeten vervullen.35 De waarde van hun woning bedraagt €220.732. Met een principal limit factor van 0,492 voor 65-jarigen bij een interestvoet van 7%36, bedraagt het uitgekeerde bedrag €108.600. Vermits Peter en Nathalie voor een periodieke uitkering kiezen, stemt dit overeen met €503/maand37. We zien dus dat het OWK vrijwel perfect de behoefte invult bij de veronderstelling van een gemiddelde levensverwachting. Echter, indien er extra onvoorziene uitgaven zijn, kan men in financiële problemen komen doordat het onroerende vermogen reeds opgesoupeerd is. Wanneer we rekening houden met de kapitalisatie van de interesten en de transactiekosten, komen we bij overlijden van Nathalie tot een uitstaande schuld van €220.42238.
6.3.2 Situatieschets 139 In deze eerste situatieschets veronderstellen we dat Nathalie na het overlijden van haar man onmiddellijk de woning verkoopt en haar intrekt neemt in een rusthuis. Hierdoor neemt het contract van het OWK een einde. In paragraaf 5.2.6 Risico op vervroegde terugbetaling of ‘prepayment’ risico, hadden we reeds gewezen op de mogelijkheid van een onverwachte en vroegtijdige beëindiging van het 35
€110.752 = €80.473 + €30.279 0,492 = [ ( (0,609 – 0,457) / 13 jaar) * 3 jaar] + 0,457 (zie gegevens tabel 6.1, interest 7%) 37 108.600 / (18 * 12) = €503 38 Zie bijlage 8(a) 39 Alle berekeningen zijn terug te vinden in bijlage 8(b) 36
52 contract. Onderzoek heeft uitgewezen dat dit risico omgekeerd evenredig is met de aanwezigheid van een echtgenoot. Ter vergoeding van dit risico rekent de financiële instelling een wederbeleggingsvergoeding van 3 maanden rente aan. In dit geval bedraagt deze €739. Op het moment van overlijden van Peter bedraagt de totale eindschuld €111.213 (zie tabel 6.6). Tabel 6.6: De totale eindschuld (Situatieschets 1) Uitgekeerd bedrag
66.396
Gekapitaliseerde interesten
28.874
Transactiekosten
15.204
Wederbeleggingsvergoeding
739
Totale eindschuld
111.213
Bron: eigen bewerking (2009) De totale eindschuld is kleiner dan de woningwaarde. De financiële instelling lijdt dus geen verlies. Nathalie heeft nog €109.519 om haar verblijf in het rusthuis te bekostigen.
6.3.3 Situatieschets 240 In deze tweede situatieschets veronderstellen wij dat Nathalie 90 jaar wordt en dus 8 jaar langer leeft dan verwacht. Hoe negatief is het saldo voor de financiële instelling? Zoals vermeld staat onder paragraaf 5.2.4 Overlijdensrisico, bestaat het risico dat de cliënt langer leeft dan voorzien. Dit brengt met zich mee dat ook de gekapitaliseerde interest hoger zal zijn dan voorzien. Een overschrijding van de huiswaarde kan hierdoor ontstaan. Wanneer Nathalie op 90-jarige leeftijd overlijdt, bedraagt de totale eindschuld €429.735. Dit betekent dat de financiële instelling een verlies lijdt van €209.003, aangezien de eindschuld groter is dan de woningwaarde. Deze situatieschets illustreert meteen ook de risicoasymmetrie die kan bestaan tussen de kredietnemer en kredietgever (cfr. supra, p.40).
40
Alle berekeningen zijn terug te vinden in bijlage 8(c).
53 6.3.4 Vergelijking met huur Stel dat het koppel op 65-jarige leeftijd beslist hun woning te verkopen en op zoek te gaan naar een kleinere woonst i.p.v. een OWK aan te gaan. Hun woning wordt verkocht voor €220.732. Ze nemen hun intrek in een woning waarvoor ze €750/maand huurgeld betalen. Wanneer we uitgaan van de gemiddelde levensverwachting, zal de totale huurkost dus €162.00041 bedragen. Tabel 6.7: Te besteden bedrag bij scenario verkoop/huur Opbrengst woningverkoop
220.732
- Huurgeld
162.000
Totaal
58.732
Bron: eigen bewerking (2009) Wanneer Nathalie en Peter ervoor kiezen om een woning te huren i.p.v. een OWK aan te gaan, kunnen ze €58.732 consumeren (Zie tabel 6.7). Bij een OWK bedraagt het bedrag dat men kan besteden echter €108.600. Nathalie en Peter zouden dus €49.868 voordeel halen uit het kiezen voor een OWK.
41
750 * 12 * 18 = 162.000 met 18 = 82 jaar - 65 jaar
54
7. OWK: een mogelijk antwoord op de uitdagingen van vandaag 7.1 Inleiding Eind 2008 diende zich nogal onverwachts een wereldwijde economische recessie aan die in een angstaanjagend tempo steeds verder om zich heen grijpt (Amartya Sen, 2009). De groei van de wereldeconomie is teruggelopen van 5% in 2007 tot 3,8% in 2008. In België is de activiteit in vergelijking met enkele grote Europese landen iets minder uitgesproken verzwakt; de groei van het Belgische BBP vertraagde van 2,6% tot 1,1% (Verslag voorgesteld door de gouverneur namens de Regentraad, 2009). Het is duidelijk dat het huidig economisch klimaat er een is waarin rentevoeten dalen, weinig kredieten worden verstrekt, de financiële markten vertrouwen missen,... Vooraleer wij kunnen besluiten of het vandaag het juiste tijdstip is voor het lanceren van het OWK, lichten wij eerst nog een aantal zaken toe. In wat volgt beschrijven we allereerst het ontstaan van de huidige financiële crisis en de vertrouwensdeuk die de banken en de gehele financiële sector opgelopen hebben. Het einde van deze recessie is volgens vele economen nog lang niet in zicht. Zij verwachten dan ook dat 2009 een verderzetting en een intensivering van de recessie met zich mee zal brengen. Sommigen verwachten zelfs een grootschalige depressie, die misschien zelfs zo omvangrijk zal zijn als in de jaren dertig (Amartya Sen, 2009). In paragraaf 7.3 ‘crisissen vroeger en nu’ gaan wij dan ook op zoek naar punten van overeenkomst en van verschil wanneer we vroegere crisissen vergelijken met deze van vandaag en dit met specifieke aandacht voor de crisis van de jaren 30. Is er een welbepaald, steeds terugkerend patroon te identificeren of is iedere crisis uniek en dus steeds onvoorspelbaar?
7.2 Huidig economisch klimaat Alvorens het OWK te bespreken in het licht van het huidige economische klimaat, is het noodzakelijk om dit begrip – zoals dit ook terug te vinden is in de centrale onderzoeksvraag – te verduidelijken. De alom gekende en veelbesproken financiële crisis is enerzijds ontstaan uit het dereguleren van banken. Men heeft de banken toegestaan om te beleggen in risicovolle aandelen, derivaten en andere complexe financiële producten, die weliswaar een hoog rendement opleverden. Dit risico is echter zeer verkeerd ingeschat geweest. Anderzijds hebben een
55 aantal centrale banken enorm veel liquiditeiten in de economie gepompt door renteverlagingen. Deze hebben (vooral in de VS) aanleiding gegeven tot hogere consumptieniveaus en een ‘boom’ in de immobiliënmarkt. De combinatie van deze beide elementen (nl het toelaten van banken om ongekend hoge risico’s te nemen en het opdrijven van de huizenmarkt gedreven door de lage rentevoet) bleek een ‘toxische cocktail’ te zijn, die uiteindelijk het vertrouwen heeft aangetast in de gehele economie.
7.2.1 Subprimeleningen Een onmiskenbaar feit is dat aan de basis van de huidige financiële crisis de problemen verbonden met de zgn subprimeleningen uit de VS liggen (Servais, 2008). Deze leningen maken volgens de heer Servais, voorzitter van de CBFA, een relatief nieuw en snelgroeiend segment uit van de hypothekenmarkt. Subprimeleningen worden verstrekt aan diegenen die normaal gesproken niet in aanmerking komen voor een klassiek hypothecair krediet omdat zij niet voldoen aan een aantal vereisten, bijvoorbeeld m.b.t. hun kredietwaardigheid (Chomsisengphet & Pennington-Cross, 2006). Dit brengt met zich mee dat deze kredieten gekenmerkt worden door een veel hoger risico van wanbetaling. Hier tegenover staat dan ook een hoge kost; bij subprimeleningen worden hogere interestvoeten aangerekend dan bij gewone hypotheekleningen (Chomsisengphet & Pennington-Cross, 2006). De premie die aangerekend wordt aan een subprimeontlener schommelt rond 2 procentpunten (zie figuur 7.1). Figuur 7.1: Interestvoeten van subprimeleningen
56 -
Prime: 30-jaar vaste rentevoet zoals gerapporteerd door de Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey.
-
Subprime: gemiddelde 30-jaar
vaste rentevoet bij uitgifte zoals berekend uit de
LoanPerformance data set. -
Subprime Premium: Verschil tussen de rentevoet van de prime en de subprime.
Bron: Chomsisengphet en Pennington-Cross (2006) “Vandaag blijkt dat deze ‘subprimes’ op volkomen onverantwoorde wijze werden toegekend aan mensen waarvan men op voorhand wist dat ze de lening niet zouden kunnen terugbetalen.
[…]
Deze
hypothecaire
kredieten
werden
vervolgens
herverpakt
(geëffectiseerd) om onder de vorm van een financieel instrument opnieuw te worden verhandeld.” (Servais, 2008, p.2) Wanneer we de kenmerken van de subprimeleningen bekijken, is het mogelijk enkele parallellen te trekken met het OWK. Net zoals bij de subprimes wordt bij het OWK evenmin gekeken naar de kredietwaardigheid van de kredietnemers, aangezien de kredietgever voor de terugbetaling van de schulden vertrouwt op de geanticipeerde waarde van het huis. Het OWK kan dus ook worden toegekend aan mensen waarvan men op voorhand weet dat ze de eindschuld waarschijnlijk niet zullen kunnen terugbetalen. Zoals eerder vermeld gaan met het OWK hogere risico’s gepaard en aldus ook hogere kosten, net zoals bij de subprimes. Maar zijn sommige risico’s niet van die aard dat men ze zou moeten vermijden omdat het gebrek aan kredietwaardigheid juist één van de factoren was die geleid heeft tot de financiële crisis? Volgens Danny De Keyser, kredietadviseur voor KMO’s bij Fortis, knelt hier inderdaad het schoentje. Hij stelt dat het pand, als enige vorm van terugbetaling, ingaat tegen het principe dat een krediet met recurrente inkomsten moet kunnen worden terugbetaald. Zo zullen banken langs de aanbodzijde heel voorzichtig zijn en enkel kredieten verstrekken met een heel grote veiligheidsmarge. We moeten vermijden dat in een korte periode te veel panden te koop worden aangeboden zodat we niet in een Amerikaanse situatie42 terecht komen. De heer T’Jampens ziet dit echter niet als een probleem aangezien de markt voor het OWK beduidend kleiner zou zijn dan de markt van de subprimeleningen en dus geen significant effect zou hebben op de huizenprijzen.
42
Doordat vele kredietnemers niet konden voldoen aan hun verplichtingen met betrekking tot hun subprimelening, kwamen veel huizen tegelijk op de markt, wat leidde tot een instorting van de huizenmarkt.
57 7.2.2 Vertrouwensbreuk “De omvang van de verliezen en de volatiliteit ervan hebben bijgedragen tot het verlies aan vertrouwen, eerst ten aanzien van individuele instellingen en vervolgens op systematische wijze ten aanzien van de markt als geheel.” (Servais, 2008, p.2) Uit een enquête van de marktonderzoeksbureaus Research Solution en Ant Research bij meer dan 1.200 Belgen ouder dan 21, blijkt dat de gemiddelde score die de Belg toekent aan de Belgische banken inzake vertrouwen 5,8 op 10 is. 21 procent van de Belgen heeft geen vertrouwen meer, 37 procent geeft slechts 5 of 6 op 10. Slechts 6 procent heeft nog het volste vertrouwen in de financiële instellingen. De Amerikaanse banken scoren nog veel slechter, want krijgen een gemiddelde score van 3,3 op 10. (De Standaard, 2008) Er is een gebrek aan vertrouwen, niet alleen bij de consumenten t.a.v. de financiële instellingen en de markt in haar geheel, maar ook bij bedrijfsleiders. Consumenten consumeren minder, schakelen over naar goedkopere versies van bepaalde producten of stellen aankopen uit. Het gebrek aan vertrouwen bij bedrijven uit zich in een daling van investeringen (Quaden, 2008). Het is dan ook van primordiaal belang om het vertrouwen in de financiële markten terug te herstellen. Volgens de heer Quaden (2008) kan dit op 3 manieren gebeuren: 1. Het financieel systeem moet draaiende gehouden worden d.m.v. kapitaal-injecties in de financiële markten; 2. Spaarders dienen gerust gesteld te worden; 3. Er dient absolute transparantie te komen De heer Servais (2008, p.2) stelt zelfs dat we momenteel een periode van totaal geblokkeerde financiële markten beleven als gevolg van een dramatische verslechtering van de marktomstandigheden. Door het alsmaar herverpakken van de geëffectiseerde producten werd het moeilijk tot zelfs onmogelijk om de exacte waarde ervan te bepalen. Hierdoor werd de kredietwaardigheid van de banken aangetast. Banken verstrekten elkaar geen kredietfaciliteiten meer, tenzij tegen uitzonderlijk hoge prijzen. Dit heeft tot een onhoudbare situatie geleid waarbij overheidsinterventie (in de vorm van kapitaalinjecties) onvermijdelijk werd. (Servais & Quaden, 2008) Het gebrek aan vertrouwen op de kredietmarkt en in de gehele economie, zal naar alle waarschijnlijkheid het introduceren van het OWK bemoeilijken.
58 7.2.3 Een prangende vraag De vraag die men zich bij dit alles kan stellen is uiteraard: ‘Hoe is zoiets kunnen gebeuren?’ Om een afdoend antwoord te krijgen op deze vraag dient men volgens Paul De Grauwe (2008) terug te gaan naar de jaren 80. “Toen geloofde men sterk in de efficiëntie van (financiële) markten. Regulering was overbodig en overheidsinterventie slecht. Dit intellectuele klimaat heeft ertoe geleid dat zelfs de toezichthouder van deze financiële markten (CBFA) een ‘hands-off’ houding creëerde en men heeft dit laten begaan.” Men spreekt wel eens van het “this time is different”-syndroom omdat er voor de huidige financiële crisis een algehele sfeer aanwezig was bij investeerders, politici... dat er geen einde zou komen aan de stijgende huizenprijzen. Deze keer was het immers anders door de nieuwe markten, nieuwe instrumenten en nieuwe ontleners. Maar de golf van financiële crisissen die ontstaan is vanuit de subprimecrisis in de VS in 2007 heeft de heersende idee dat acute financiële crisissen ofwel een zaak van het verleden zijn ofwel nog enkel voorkomen in opkomende en snel veranderende markten al snel verbannen. (Reinhart & Rogoff, 2008) De heer Vermaerke stelde op de verzekeringsmiddagen van Febelfin (2008) dat het simpelweg niet evident is voor overheden om snel en efficiënt op te treden en het hoofd te bieden aan meerdere uiteenlopende uitdagingen, zeker niet op internationaal en Europees niveau.
7.3 Crisissen vroeger en nu De financiële crisis is nog volop aan de gang. Dit maakt het moeilijk om het verdere verloop ervan en wat er de daaropvolgende jaren zal gebeuren te voorspellen. Vooraleer wij kunnen bepalen of het huidig economisch klimaat er een is dat al dan niet de opportuniteit biedt voor het introduceren van een nieuw financieel product, met name het OWK, achten wij het noodzakelijk allereerst een analyse te maken van vroegere crisissen. Gebeurtenissen herhalen zich nooit precies op dezelfde manier, toch kunnen we enkele lessen trekken uit het verleden. Hierbij gaan we uit van de stelling zoals dit werd geformuleerd door Mary C. Clement: “Past behaviour is the best predictor of future performance”. In het boek “Anatomie van financiële crises” (1999) wordt bovendien aangetoond dat “aan alle waargenomen disrupties in
59 financiële markten dan wel financiële crises43 grosso modo dezelfde factoren ten grondslag liggen” (Garretsen, Ees, Groeneveld, de Haas, 1999, p.15). Dit indachtig kunnen wij ervan uitgaan dat ook de huidige financiële crisis er niet zomaar ‘plots’ gekomen is, maar dat er aan de grondslag ervan een aantal zaken liggen die kenmerkend zijn voor elke financiële crisis.
7.3.1 Patronen in het ontstaan van financiële crisissen Garretsen et al. (1999) definiëren 5 gebeurtenissen die steeds in min of meerdere mate voorkomen en die uiteindelijk een financiële crisis veroorzaken (figuur 7.2): 1. Een rentestijging 2. Een daling van de prijzen van financiële activa 3. Een vergroting van de onzekerheid 4. Een bankenpaniek 5. Een daling van het algemene prijspeil Figuur 7.2: De volgorde van gebeurtenissen ten tijde van een financiële crisis Stijgende Rente
Daling prijzen/koersen financiële waarden (inclusief valuta)
Toename onzekerheid
Averechtse selectie en moreel risico verergeren Afname van de geaggregeerde economische activiteit
Bankenpaniek
Averechtse selectie en moreel risico verergeren Afname van de geaggregeerde economische activiteit
(Schulden)deflatie 43
Er is slechts sprake van een financiële crisis wanneer een disruptie in de prijsvorming op de aandelenmarkt leidt tot een zodanige verstoring van de allocatieve werking van financiële markten dat de reële sfeer van de economie in belangrijke mate negatief wordt beïnvloed (Anatomie van financiele crises, p. 14-15)
60
Averechtse selectie en moreel risico verergeren Afname van de geaggregeerde economische activiteit
Bron: Mishlin (1996) Ook Reinhart en Rogoff geloven dat financiële crisissen zich volgens een welbepaald patroon ontwikkelen. Zij tonen in hun werk (Reinhart & Rogoff, 2008) aan dat bankcrisissen typisch voorafgegaan worden door vastgoedzeepbellen, grote kapitaalinstromingen en kredietexpansies, zowel in rijke als minder welvarende landen. De vastgoedzeepbel wordt door velen gezien als de boosdoener van de huidige financiële crisis. Reinhart en Rogoff (2008) stellen echter dat de financiële crisis die zich nu voordoet verre van uniek is in dat opzicht en merken op dat zich steeds een duidelijk patroon voordoet: een hausse in de huizenprijzen in de aanloop naar de crisis wordt gevolgd door een sterke achteruitgang in het crisisjaar en de daaropvolgende jaren. Een financiële crisis kan zich dan wel steeds volgens bepaalde lijnen ontwikkelen, toch kan men volgens G. Soros (2008) de huidige crisis niet vergelijken met voorgaande crisissen. Deze vormen immers de aanloop naar de huidige crisis eerder dan dat zij een vergelijkpunt zijn. Hij stelt dat de huidige crisis ontstaan is uit het uiteenspatten van enerzijds de Amerikaanse huizenzeepbel en anderzijds van een ‘superzeepbel’ van lange adem die in de jaren 80 op gang kwam. De voorgaande crisissen werden in het verleden gezien als succesvolle testen, temeer omdat de markt aangetoond heeft al deze spanningen aan te kunnen. Dit heeft tot gevolg gehad dat het geloof in de markt steeds versterkt werd. Soros beschouwt de huidige crisis als het einde van een tijdperk. Echter, de succesvolle testen uit het verleden creëerden een ‘moral hazard’ probleem. De financiële instellingen namen steeds grotere risico’s deels omdat men in het verleden steeds geholpen is door de autoriteiten wanneer het fout liep.
7.3.2 De huidige crisis vergeleken met de Grote Depressie Het is zo dat crisissen vaak ontstaan vanuit financiële centra in de wereld (zoals het Vereningd Koninkrijk, de VS...) en dat zij via schokken in rentevoeten of vastgoedprijzen internationale grenzen overschrijden en zo de rest van de wereld treffen (Reinhart & Rogoff, 2008).
61 In dit opzicht wordt de crisis van vandaag wel eens vergeleken met de crisis van de jaren 30. Beide crisissen zijn immers ontstaan vanuit de VS. Net zoals in 2008 schommelde de totale schuld van de VS in de jaren 30 rond de 300% van het BNP. Tijdens de Grote Depressie werd de kredietkraan toegedraaid door de Fed. Dit wakkerde de crisis echter nog meer aan, schreef Friedman in 1963. Vandaag doet men net het tegenovergestelde; door middel van renteverlagingen en kapitaalinjecties tracht men de kredietverstrekking te stimuleren. Het monetair beleid is erop gericht om een gunstig klimaat te scheppen voor een nieuwe cyclus van lenen en uitlenen. Het OWK zou op deze manier passen in het beleid. Een recent initiatief van de Amerikaanse president Obama is om het maximale uitkeerbare bedrag te verhogen van $417,000 tot $625,500. Deze tijdelijke verhoging44 maakt deel uit van zijn ‘Stimulus Bill’45. Aan dit monetaire beleid zijn echter grote risico’s verbonden. Volgens Wijtvliet, onafhankelijk analist, zou de crisis hierdoor nog intenser en heviger kunnen worden.
7.4 Determinanten aanwezig in het huidig economisch klimaat In deze sectie wordt deels teruggegrepen naar de vraag- en aanboddeterminanten die werden geïdentificeerd in hoofdstuk 4. Twee vragen dringen zich op: “In welke mate zijn deze determinanten vandaag aanwezig?” en “In welke mate werken zij de introductie van het OWK in de hand?” Volgens G. Soros (2008) werden voorgaande crisissen steeds gevolgd door een nieuwe periode van economische groei, onder andere gestimuleerd door nieuwe vormen van krediet. In dit opzicht zou men kunnen zeggen dat de crisis van vandaag een opportuniteit biedt om het OWK te introduceren. Maar volgens de auteur is deze crisis niet zoals de voorgaande. Hij voorspelt dat het deze keer veel langer zal duren voordat de groei zich terug herstelt en dat krediet in de toekomst moeilijker te verkrijgen zal zijn. Daarnaast zal het beschikbare kredietbedrag voor een gegeven onderpand dalen, terwijl de kosten ervan stijgen. Dit zou het commercialiseren van het OWK kunnen bemoeilijken. Enerzijds willen ouderen de optie hebben zoveel mogelijk vermogen uit hun huis te halen. Anderzijds zijn de kosten voor het OWK al hoog in vergelijking met de gewone hypothecaire leningen en het beschikbare kredietbedrag.
44 45
Deze verhoging geldt tot het einde van 2009. De Stimulus Bill is een wetsvoorstel van Obama om de Amerikaanse economie er terug bovenop te helpen.
62 7.4.1 OWK in Amerika De inspanningen die Amerika momenteel doet, stroken echter niet met de voorspellingen van Soros. Daar tracht men immers de maximale waarde die men uit een huis kan halen, met behulp van een OWK, te verhogen. Deze inspanningen hebben tot gevolg dat, ondanks de crisis en de kredietinkrimping, het OWK in Amerika een groei kent (The Wall Street Journal, 2009). Volgens de voorzitter van de National Reverse Mortgage Lenders Association, Peter Bell, heeft de huidige economische situatie zeker bijgedragen tot deze groei. Enerzijds zijn er meer en meer mensen die hun huis niet kunnen of willen verkopen door de huidige situatie. Er is immers een verlenging van de gemiddelde verkooptijd en wanneer woningen toch verkocht worden dan is dit hoogstwaarschijnlijk tegen een veel lagere prijs dan de eigenlijke waarde. Bovendien biedt het OWK een bijkomende zekerheid dat de eindschuld niet groter kan worden dan de woningwaarde, wat er ook mag gebeuren in de huizenmarkt. Daarnaast heeft de crisis ervoor gezorgd dat heel wat mensen met financiële problemen te kampen hebben. Hoewel er lange tijd heel wat controverse is geweest over OWK’s en mensen het idee met enige aarzeling benaderden, merkt men dat dit financiële product vandaag – in Amerika – een populaire bron van inkomen is geworden dat in tijden van nood soelaas biedt voor vele mensen. Dit kan deels verklaard worden doordat de voorwaarden voor het verkrijgen van een OWK soepeler zijn in vergelijking met vele andere leningen. Een OWK kan dus met andere woorden de beste (of enige) oplossing betekenen voor mensen die in geldnood zitten ten gevolge van de crisis en moeilijkheden ondervinden om in aanmerking te komen voor andere leningen. Hoewel dit alles op het eerste zicht een opportuniteit lijkt te creëren voor het OWK, staan sommigen nogal sceptisch tegenover deze idee. Notaris Hildegard Bracke bijvoorbeeld stelde in haar bevraging dat het net haar vrees is dat indien het OWK vandaag zou geïntroduceerd worden, het publiek dat bereid zal zijn een OWK aan te gaan, hetzelfde is als het publiek dat vandaag problemen ondervindt om kredieten af te lossen. Het zijn deze mensen die niet meer weten uit welk hout pijlen te maken en voor wie het aangaan van een OWK de enige uitweg lijkt. Dit zou volgens haar geen goede zaak zijn en zal zeker voldoende consumentenbescherming vereisen. Zij gelooft dat, gelet op de bankencrisis en de dalende huizenprijzen, mensen die vandaag wel aan leningen geraken, liever hun woning zullen verkopen om op die manier over de liquide middelen te beschikken eerder dan het vermogen in onroerende vorm aan te houden.
63 Toch moet de groei van het OWK in Amerika in tijden van crisis voor België genuanceerd worden. Enerzijds is de situatie op de Amerikaanse huizen- en hypotheekmarkt dramatischer dan in België. Anderzijds mag men in Amerika het door het OWK vrijgemaakte vermogen gebruiken om een hypothecaire lening af te betalen. Het spreekt voor zich dat deze optie aantrekkelijk is en vaak een laatste uitweg biedt voor mensen die moeilijkheden ondervinden om hun hypothecaire lening af te betalen. Echter, mocht men het OWK introduceren in België, dan zou deze optie er niet zijn.
7.4.2 Groeiende risico’s voor de kredietgever Wanneer we de determinanten van de aanbodzijde bekijken in het licht van de economische crisis, dan zien we groeiende risico’s voor de kredietgever. Naast zovele andere Europese vastgoedmarkten ontkomt ook de Belgische vastgoedmarkt niet aan de daling van de huizenprijzen. Normaliter worden deze beïnvloed door de rente. Wanneer de rente daalt, stijgen de huizenprijzen aangezien hypotheekleningen dan goedkoper zijn en aldus de vraag naar huizen stijgt. In de aanloop naar de huidige crisis hebben de renteverlagingen tot een hausse in de immobiliënmarkt geleid. Na het economisch herstel was de rente in de zomer van 2007 gestegen tot iets meer dan 4%. Door de financiële crisis is de rente echter opnieuw gedaald. Sinds de zomer van 2008 is de reële rente zelfs negatief. Dit is vrij uitzonderlijk. De zeer lage rente die de prijsstijgingen van de voorbije jaren steeds aangewakkerd heeft, vormt vandaag niet langer een voldoende steun (zie figuur 7.3).
64 Figuur 7.3: De rentedaling ondersteunt niet langer de huisprijzen
Bron: FOD Economie, NBB en ING-berekeningen De (verdere) rentedalingen van vandaag brengen geen stijging in de vastgoedprijzen met zich mee, integendeel de groei ervan wordt vertraagd. Sinds de zomer van 2007 is er een heel duidelijke vertraging van de prijsgroei waar te nemen (zie figuur 7.4). Figuur 7.4: Prijsgroei (nominaal en reëel)
Bron: FOD Economie – Belgostat – ING-berekeningen
65 Gegeven dat de rente niet langer een steun vormt en dat de financieringsvoorwaarden alsmaar verstrakken (d.i. een verslechtering van de toegang tot hypothecaire kredieten), zal ertoe aanleiding geven dat de huizenprijzen een correctie zullen moeten ondergaan46. Het voorgaande indachtig kan men stellen dat deze correctie van de overwaardering van de huizen reeds aan de gang is. (ING, De vastgoedmarkt in 2009: correctie in zicht, 2009). Wij vermoeden dat het vastgoedrisico in het huidige economische klimaat hoger zal zijn dan voordien. Bij een dalende huizenmarkt stijgt immers de kans op overschrijding, maar enkel wanneer deze evolutie niet voorzien was. De huidige onzekerheid bemoeilijkt het maken van voorspellingen omtrent de evolutie van de huizenprijzen. Normaliter is er een verband tussen het reële inkomen en de huizenprijzen, maar sinds 2001 is dit verband zoek (zie figuur 7.5). ING voorspelt wel een correctie, maar zegt dat het correctietempo nog onzeker is. Figuur 7.5: Vastgoedprijzen stijgen sneller dan het gemiddelde loon
Bron: FOD Economie, NBB en ING-berekeningen Niet alleen het vastgoedrisico, maar ook het onderhoudsrisico zou voor problemen kunnen zorgen. De economische crisis zorgt voor financiële problemen in veel gezinnen. Besparen op het onderhoud van de woning zou een mogelijk gevolg hiervan kunnen zijn.
46
Dit is in de waarschijnlijke veronderstelling dat de lonen geen significante verandering zullen ondergaan.
66 Wanneer men het OWK nu zou introduceren, zou men onmiddellijk te maken kunnen hebben met hogere risico’s. Dit zorgt voor een niet zo gunstig klimaat om een nieuw product op de markt te brengen en te ontwikkelen. Men kan zich tegen deze risico’s indekken, maar dit zou dan een nog hogere kost betekenen voor de kredietnemer.
7.4.3 Pensioenproblematiek De huidige economische crisis zal het pensioenprobleem naar alle waarschijnlijkheid nog nijpender maken. Eén derde van de Belgische bedrijfspensioenfondsen zakte in 2008 onder de minimumdrempel, wat betreft de dekkingsgraad voor hun toekomstige verplichtingen (De Tijd, 2009). Daarnaast zorgt de crisis voor heel wat herstructureringen met een stijging van de brugpensioenen tot gevolg. Dit terwijl mensen langer zouden moeten blijven werken om het Belgische pensioenssysteem betaalbaar te houden. In 2005 lanceerde de regeringVerhofstadt II hiervoor het generatiepact, wat in 2011 geëvalueerd zal worden. Naast een stijging van de brugpensioenen zorgt de crisis ook voor loopbaanonderbrekingen, het terugbrengen van het aantal werkuren,… Enerzijds brengt dit een daling van de activeringsgraad met zich mee, anderzijds een daling in het loon van de desbetreffende mensen, wat voor hen tot minder pensioen en minder kans tot sparen zal leiden. Paul Heymans spreekt hier over een sneeuwbaleffect en noemt deze mensen de armen van de toekomst.
7.4.5 Maatregel tegen de crisis: verlaging van de rente De Europese centrale bank heeft op 7 mei 2009 de rente verlaagd tot 1%. Dit is het laagste tarief sinds de eurozone meer dan 10 jaar geleden werd opgericht (De Standaard, 2009). Een lage rentevoet is goed nieuws voor jonge mensen die in hun eerste levensfase (cfr. levenscyclustheorie) een lening aangaan, ook al wordt die rentedaling niet helemaal doorgerekend naar de klant. Voor de oudere generaties betekent een lage rente echter minder rendement op hun spaarcenten. In 2000 was er reeds een daling van 14% merkbaar in het spaarvermogen van de actieve bevolking ten opzichte van 1996. De huidige situatie zou een verdere daling in de hand kunnen werken. Enerzijds levert sparen minder op, anderzijds brengt de huidige crisis een verslechterde financiële situatie met zich mee voor vele mensen waardoor men minder geld opzij kan zetten. Dit terwijl mensen in hun tweede levensfase nu zouden moeten kunnen sparen om later te kunnen ontsparen. Daarnaast is de lage rente ook voor mensen in hun derde levensfase nadelig. Dit samen met de pensioensproblemen zou de noodzaak voor een product als het OWK kunnen opdrijven.
67 7.4.6 OWK: een primaire vorm van kredietverstrekking Op de G20 bijeenkomst dit jaar in Londen werd overeengekomen dat het toezicht en de wetgeving op de hele financiële sector verscherpt moet worden (De Standaard, 2009). Na de crisis zal het financiële systeem zeer waarschijnlijk robuuster en meer gereguleerd worden. Dit kan een opportuniteit bieden voor het OWK. De banken zullen immers nieuwe manieren moeten vinden om geld te verdienen. Het OWK is een primaire vorm van kredietverstrekking waaraan een hoog rendement vast hangt. Een secundaire markt voor het OWK moet echter niet uitgesloten worden. Ons inziens wordt dit beter overgelaten aan de zakenbanken. Het is dan
zaak
om
de
‘Chinese
Muur’47
te
versterken
ten
einde
problemen
van
belangenvermenging te vermijden.
7.4.7 Weigerachtige houding Zoals eerder aangehaald is de houding ten opzichte van het leven op krediet een van de vraagdeterminanten waarmee men rekening moet houden. Ouderen staan weigerachtig ten opzichte van niet-traditionele financiële producten. Bovendien is in het huidige klimaat het vertrouwen van de mensen ernstig beschadigd. De mensen zijn van mening dat de banken niet in het belang van de klanten hebben gehandeld. Dit zal de weigerachtige houding van ouderen ten opzichte van het leven op krediet en aldus het OWK niet bevorderen. De notaris zou hierbij een belangrijke rol kunnen spelen. Hij wordt vaak gezien als een vertrouwenspersoon en is bovendien onafhankelijk van de banken.
47
De metafoor ‘Chinese Muur’ of Chinese Wall duidt op de scheiding tussen de handelsafdeling en de investeringsafdeling in banken.
68
8. Besluit In deze masterproef hebben wij getracht een antwoord te vinden op de vraag: ‘Is er een markt voor het OWK, gegeven het huidige economische klimaat?’ Op basis van de Luxembourg Wealth Study en gegevens verschaft door de FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie maakten wij een schatting van het marktpotentieel van het OWK in België. Kijkend naar de toekomst zal het marktpotentieel in 2010, 2020 en 2030 bestaan uit respectievelijk 24.949, 30.076 en 36.707 huishoudens. Deze cijfers moeten echter genuanceerd worden aangezien er nog andere determinanten op de vraag naar het OWK zullen inwerken, welke wij geïdentificeerd hebben in hoofdstuk 4. Hierbij hebben wij meteen ook een antwoord geformuleerd op onze deelvraag: ‘Wat zijn de determinanten van de vraag naar het OWK?’ Wij wensen vooralsnog de aandacht van de lezer specifiek te richten op de pensioenproblematiek als vraagdeterminant. In België is er een toenemende druk op de wettelijke pijler. Daarnaast leven 23% van de ouderen onder de armoedegrens. Het OWK kan gezien worden als een aanvullend pensioen. In de voorstellen van het BVK aan de regering in april 2008 spreekt men immers van een ‘pensioenkrediet’ en niet langer van een OWK. Teneinde het product te kunnen commercialiseren zijn er ook aanbieders nodig. De deelvraag ‘wat zijn de determinanten die het aanbod van het OWK bepalen?’ werd besproken in hoofdstuk 5. Slechts wanneer de risico’s voldoende in kaart zijn gebracht en de kredietgevers zich hiertegen voldoende kunnen indekken, zullen financiële instellingen bereid zijn het OWK aan te bieden. Enerzijds is het in het belang van de kredietnemer dat er voldoende aanbieders zijn. Door de onderlinge concurrentie zal de prijs gedrukt worden. Anderzijds zou een teveel aan aanbieders het risico op gebrek aan kritieke massa in de kredietportefeuille kunnen verhogen. Volgens Heymans en T’Jampens ligt het ideale aantal marktspelers tussen 2 en 4. Men moet grootbanken vinden die geïnteresseerd zijn in het product zodanig dat er op termijn een markt bestaat voor het OWK. Al deze marktdeterminanten moeten bekeken worden in het licht van de huidige economische situatie. Er zijn een aantal zaken die het commercialiseren van het OWK in de hand kunnen werken, daar waar andere situaties of factoren net een struikelblok vormen. Elke crisis wordt normaliter opgevolgd door een periode van economische groei, gestimuleerd door nieuwe vormen van krediet. Maar volgens G. Soros zal dat deze keer niet
69 het geval zijn. Hij voorspelt dat in de toekomst de beschikbare kredietbedragen voor een gegeven onderpand zullen dalen, terwijl de kosten ervan stijgen. Gegeven de kenmerken van het OWK zou dit de commercialisatie ervan kunnen belemmeren. In Amerika merkt men vandaag een stijging in het aantal uitgegeven OWK’s. Dit product biedt immers een (laatste) uitweg voor mensen die te kampen hebben met financiële problemen. Bovendien dalen de huizenprijzen en vinden vele mensen het niet opportuun om hun woning nu te verkopen. Echter, deze situatie op de huizenmarkt brengt groeiende risico’s mee voor de kredietgever. Wij vermoeden dat het vastgoedrisico in het huidige economische klimaat hoger zal zijn dan voordien. De crisis zal tevens gevolgen hebben voor de pensioenproblematiek en zal deze kwestie nog nijpender maken. Daarnaast tast de renteverlaging het spaarvermogen van de ouderen aan. Deze twee factoren spelen in het voordeel van een mogelijke introductie van het OWK. In de komende jaren zal het financiële systeem meer gereguleerd worden. Financiële instellingen zullen moeten zoeken naar andere manieren om geld te verdienen. Het OWK is een primaire vorm van kredietverstrekking,die hierbij kan helpen. Naast de hoge risico’s zorgt het OWK immers ook voor een hoog rendement. Senioren staan over het algemeen nogal weigerachtig tegenover leven op krediet. Vandaag zal deze houding niet veranderen gegeven het verlies van vertrouwen in de banken en de gehele financiële sector. Ons inziens vormt dit gebrek aan vertrouwen het grootste struikelblok. Dit is immers de hoofdreden waarom een introductie van het OWK vandaag niet mogelijk is. Er is enige stabiliteit vereist van de financiële markten vooraleer een financieel innovatief product zoals het OWK succesvol kan geïntroduceerd worden. Dit werd bevestigd in onze bevragingen met deskundigen. Dit alles indachtig, lijkt het ons niet aangewezen om het OWK vandaag te introduceren. Dit neemt niet weg dat men het product moet opbergen. In tegendeel, in de nabije toekomst zal de nood naar dit product duidelijk merkbaar worden. Enerzijds door de natuurlijke evolutie van de bevolking (vergrijzing), anderzijds door factoren eigen aan de crisis. Het is beter niet te wachten met het uitwerken van een wettelijk kader tot wanneer de nood het hoogst is. Het ontwikkelen en introduceren van een nieuw product vergt de nodige tijd en zorg. Men zou hiermee best vandaag al kunnen aanvangen.
70
9. Beperkingen en suggesties 9.1 Beperkingen van het onderzoek Vermits het OWK nog niet gecommercialiseerd wordt in België, hebben wij ons in deze masterproef moeten beroepen op data uit landen waar het OWK wel reeds beschikbaar is. De literatuur bestaat voornamelijk uit Amerikaanse bronnen. Wij schatten de externe validiteit van deze Amerikaanse studies voor België eerder gering in aangezien het gaat over een ander land met andere gewoontes, wetgeving en een uitgebreidere hypotheekmarkt. Gegevens over het vermogen van ouderen in België zijn zeer schaars. Wanneer men een grootschalig marktonderzoek zou willen uitvoeren, dan zijn dergelijke gegevens vereist.
9.2 Suggesties voor verder onderzoek In deze masterproef hebben wij een schatting gemaakt van de (theoretische) marktpotentie van het OWK in België. Alvorens men kan overgaan tot een werkelijke introductie is een grootschalig
marktonderzoek
–
uitgevoerd
door
onafhankelijke
instellingen
zoals
universiteiten – aangewezen. Indien het OWK op de Belgische markt beschikbaar is, zal verder onderzoek kunnen gevoerd worden. Allereerst wordt het dan mogelijk de evolutie van de verkoop van het OWK in België over de jaren heen te noteren. Ten tweede zou het interessant zijn om na te gaan wat de specifieke karakteristieken zijn van de kredietnemers in België en deze te vergelijken met het profiel van de doelgroep in andere landen. Daarnaast zal men de risico’s nauwkeuriger kunnen inschatten. Op basis van deze informatie wordt het mogelijk het product te optimaliseren en aan te passen aan de specifieke noden van de (Belgische) klanten.
71
V. Lijst van geraadpleegde werken Lijst van geraadpleegde wetenschappelijke artikels: Abel A.B. (1985) Precautionary Saving and Accidental Bequest, American Economic Review, 75, pp. 777-791 Ando A. en Modigliani F. (1963) The Life-cycle Hypothesis of Saving: Aggregate Implications and Tests. American Economic Review, 53, pp. 55-84 Becker G. en Mulligan C. (1997) The Endogenous Determination of Time Preference, Quarterly Journal of Economics, 112, pp. 792-757 Becker G.S. (1974) A theory of social interactions. Journal of Political Economy, 82, Bernheim B.D., Schleifer A. & Summers L.H. (1985) The strategic bequest motive, Journal of political economy, 1986, 93, pp. 1045-1076 Boehm T.P. & Ehrhardt M.C. (1994) Reverse Mortgages and Interest Rate Risk, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 22, pp. 387-408 Case B. en Schnare A.B. (1994) Preliminary Evaluation of the HECM Reverse Mortgage Program, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 22, pp. 301-346 Chinloy P. & Megbolugbe I.F. (1994) Reverse Mortgages: Contracting and Crossover Risk, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 22, pp. 367-386 Chomsisengphet S. en Pennington-Cross A. (2006) The Evolution of the Subprime Mortgage Market, Federal Reserve Bank of St. Louis Review, 88, pp. 31-56 Darrat A.F., Dickens R.N. & Glascock J.L. (1998) Mortgage Loan Rates and Deposit Costs: Are they reliably linked?, Journal of Real Estate Finance and Economics, 16, pp. 27-42 Hamermesh D.S. (1984) Consumption during Retirement: The Missing Link in the Life Cycle, Review of Economies and Statistics, 66, pp.1-7 King M.A. en L.-D. Dicks-Mireaux. (1982) Asset Holdings and the Life-Cycle. Economic Journal, 92, pp. 247-267 Klein L.S. and Sirmans C.F. (1994) Reverse mortgage and prepayment risk, Journal of the American real estate and urban economics association, 22, pp.409-431 Kotiloff L.J. en Spivak A. (1981) The family as an incomplete annuities market. Journal of political economy, 89, pp. 372-391 Mayer C.J. en Simons K.V. (1994) Reverse mortgage and the liquidity of housing wealth, Journal of the American real estate and urban economics association, 22, pp. 235-255
72 Merrill S.R., Finkel M. & Kutty N.K. (1994) Potential beneficiaries from reverse mortgage products for the elderly homeowners: An analysis of American housing survey data, Journal of the American real estate and urban economics association, 22, pp.257-299 Miceli T.J. en Sirmans C.F. (1994) Reverse Mortgages and Borrower Maintenance Risk, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 22, pp. 433-450 pp. 1063-1093 Szymanoski E.J. (1994) Risk and the Home Equity Conversion Mortgage, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 22, pp. 347-366 Lijst van geraadpleegde wetenschappelijk artikels (via internet) Bernheim B.D. (1987) Dissaving after retirement: testing the pure life cycle hypothesis. National Bureau of Economic Research. Working Papers 1409: http://www.nber.org/papers/w1409.pdf Gornick, J.C., Munzi, T., Sierminska, E., & Smeeding, T.M. (2006). Older Women’s Income and Wealth Packages. The Five-Legged Stool in Cross-National Perspective. Luxembourg Wealth Study. Working Paper Series nr. 3: http://psychsocgerontology.oxfordjournals.org/cgi/content/full/64B/3/402 Hancock, R., Katbamna, S., Martin, G., Clarke, H. & Stuchbury, R (2002) Attitudes to inheritance: an exploratory study, gepubliceerd door the Joseph Rowntree Foundation: http://www.jrf.org.uk/sites/files/jrf/1842631160.pdf Lefebure S., Mangeleer J. en Van Den Bosch K. (2006) Elderly prosperity and homeownership in the European union: New evidence from the Share data. Paper Prepared for the 29th General Conference of The International Association for Research in Income and Wealth: http://www.iariw.org/ Reinhart M.C. en Rogoff K.S. (2008) Banking crises: An equal opportunity menace. Working paper, SSRN: http://ssrn.com/abstract=1320833 Reinhart M.C. en Rogoff K.S. (2008) Is the 2007 U.S. Sub-Prime Financial Crisis So Different?
An
International
Historical
Comparison.
Working
paper,
SSRN:
http://ssrn.com/abstract=1088675 Sheiner L.en Weil D. (1992) The Housing Wealth of the Aged. National Bureau of Economic Research. Working Paper 4115: http://www.nber.org/papers/w4115.pdf Sierminska E., Brandolini A. en Smeeding T.M. (2006) Comparing wealth distribution across rich countries: First results from the Luxembourg Wealth Study. Luxembourg Wealth Study, Working Papers Series nr.1: http://www.lisproject.org/lws/introduction/finalconf/01.1%20Sierminska_Brandolini_Smee ding.pdf
73 Venti S. en Wise D. (2001) Aging and Housing Equity: Another Look. National Bureau of Economic Research. Working Papers 8608: http://www.nber.org/papers/w8608.pdf Lijst van geraadpleegde verslagen, rapporten, brochures, gidsen, internetbronnen, tijdschriften krantenartikels American Association of Retired Persons (2006). Reverse Mortgage Loans. Borrowing Against your home. http://www.aarp.org Australian Securities & Investments Commission (2005). An ASIC report: equity release products. http://www.asic.gov.au Belgische Federale Overheidsdiensten (2008). Pensioen en einde loopbaan: aanvullende pensioenstelsels http://www.belgium.be/nl/werk/pensioen_en_einde_loopbaan/pensioen/aanvullende_pen sioenstelsels/ Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers en Senaat (2008) Verslag namens de Commissie voor de Financiën en de Begroting (K) en de Commissie voor de Financiën en voor de Economische Aangelegenheden (S), Van Biesen L. en Vandenberghe H. Beroepsvereniging van het Krediet (2007). Informatieblad: het omgekeerde woonkrediet 2007. http://www.bvk.be Beroepsvereniging van het Krediet (2008). Informatieblad: het pensioenkrediet 2008. http://www.bvk.be Bevolkingsvooruitzichten
2007-2060
per
gewest
en
per
grote
leeftijdsgroep.
http://www.statbel.fgov.be BVK / Febelfin (2006). Omgekeerd woonkrediet en lijfrente: een vergelijking BVK / Febelfin (2006). Reverse Mortgage – Omgekeerd woonkrediet. Voorstel voor een voorontwerp van tekst – Productbeschrijving – Memorie van toelichting. CBFA (2007) Een korte voorstelling. http://www.cbfa.be/nl/aboutcbfa/pres/pdf/presentation.pdf De
Standaard
(2007)
Opeethypotheek
betaalt
vergrijzing
niet,
integendeel.
http://www.standaard.be/Artikel/Detail.aspx?artikelId=1U1C0H7K&word=opeethypotheek +vergrijzing De Standaard (2008) Meerderheid van Belgen ongerust over toekomst http://www.standaard.be/Artikel/Detail.saspx?artikelId=b26777874081007 De Standaard (2009) ECB verlaagt rente tot 1%. http://www.standaard.be/Artikel/Detail.aspx?artikelId=DMF20090507_034&word=ECB+v erlaagt+rente+1%2c25 De Standaard (2009) G20 vernieuwt kapitalisme.
74 http://www.standaard.be/Artikel/Detail.aspx?artikelId=9D28IS7N&word=G20++maatregel en De Tijd (2008). Belg betaalt woning drie jaar langer af. http://www.tijd.be/artikel/Belg_betaalt_woning_drie_jaar_langer_af.6247067 De Tijd (2009) Eén op drie bedrijfspensioenfondsen kampt met tekort. De Tijd 8 april 2009 Deutsche Bank (2009) Advies. Uw pensioen plannen. http://www.deutschebank.be/nl/content/advies/vragen-pensioen.html FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie (2008). Mathematische demografie. FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie (2008). Structuur van de bevolking. Bevolking per geslacht en per leeftijdsgroep - België (2000-2008). http://www.statbel.fgov.be FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie (2009) Geld- en kapitaalmarkt – krediet. Uitstaande bedragen bij de kredietinstellingen (1999-2008). http://www.statbel.fgov.be FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie (2006) Levensstandaard. Fiscale statistiek van de inkomens. http://www.statbel.fgov.be FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, Algemene Directie Statistiek en Economische
Informatie
(2001)
Levensstandaard.
Huishoudbudgetênquete.
http://www.statbel.fgov.be FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie (2009) Levensverwachting. Evolutie van de levensverwachting bij de geboorte, in jaren – België en de gewesten (1995-2006). http://www.statbel.fgov.be Fortis (2007) Geconsolideerde jaarrekening. ALM-risico. http://reports.fortis.com/2007/nl/jaarrekening/algemeen/risicomanagement/financieelrisico /marktrisico/almrisico.html Heymans P. (2007) Naar een Belgisch regelgevend kader voor een omgekeerd woonkrediet. Belgisch Financieel Forum/Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen Hoge raad van financiën (2008). Jaarlijks verslag van de studiecommissie voor de vergrijzing. http://www.plan.be/admin/uploaded/200807021045120.rapport2008_nl.pdf HUD User (2008) Policy development and research information service. A turning point in the
history
of
HUD’s
Home
Equity
Conversion
http://www.huduser.org/periodicals/ushmc/spring08/ch1.pdf
Mortgage
program.
75 Hypotheek
winkel
(2009)
Hoeveel
bedragen
de
dossierkosten?
http://www.hypotheekwinkel.be/default.aspx?ID=64&M= Journal des Finances (2007) Comment obtenir un prêt viager hypothécaire. http://www.jdf.com/patrimoine/2007/08/18/04005-20070818ARTHBD00013-commentobtenir-un-pret-viager-hypothecaire.php Koninklijke Federatie van het Belgische Notariaat (2008). www.notaris.be Manceaux J. & Ledent P. (2009) Vastgoedmarkt in 2009 : Correctie in zicht. ING Economic Research Miller
P.
(2008)
2008
was
a
banner
year
for
reverse
mortgages.
http://www.bestreversemortgage.com/reverse-mortgage/2008-was-a-banner-year-forreverse-mortgages/ Nationale bank van België. (2008)
Statistieken 2008: Centrale voor kredieten aan
particulieren http://www.bnb.be/NR/rdonlyres/C3E64FC4-FC2C-4ACB-ADF346E950390F0B/0/BRO_CKPSTAT2008N.pdf OESO (2007). Pensions at a Glance 2007. Public Policies across OECD Countries 2007 Edition. http://www.oecd.org Pacolet J., Cattaert G. en Van Steenbergen A. (2006) De rijkdom van de ouderdom. De sociaal-economische
situatie
van
de
bejaarde
in
Belgie:
herbekeken.
http://www.hiva.be/docs/artikel/ART19_JP_Gids_0506.pdF Redfoot D.L., Scholen K. & Brown S.K. (2007) Reverse mortgages: niche product or mainstream solution?, Report on the 2006 AARP National Survey of Reverse Mortgage Shoppers http://assets.aarp.org/rgcenter/consume/2007_22_revmortgage.pdf Reverse-Mortgage-Information.org (2008) Principal Limit Factor. http://www.reverse-mortgage-information.org/93/principal-limit-factor-plp.php Rijksdienst voor Pensioenen (2008) Jaarlijkse statistiek van de uitkeringsgerechtigden. http://www.rvponp.fgov.be/onprvp2004/PDF/NL/S/S_b/S_b_g/S_b_g_org.pdf Rijksdienst voor Pensioenen (2008) Wetgeving en studies. Statistieken. Maandelijkse statistiek van de laatste dertien maanden. www.rvp.fgov.be Sen A. (2009) Kapitalisme na de crisis. http://www.mejudice.nl/node/185 SHARE project (2008) SHARE - Survey of Health, Ageing and Retirement in Europe. http://www.share-project.be/ The Wall Street Journal (2009) Personal finance: Demand for reverse mortgage climbs. http://online.wsj.com/article/SB123264214889606533.html US Census Bureau. The 2009 Statistical Abstract (2009) Banking, Finance, & Insurance: Payment Systems, Consumer Credit, Mortgage Debt. Mortgage Debt Outstanding by Type of Property and Holder.
76 http://www.census.gov/compendia/statab/cats/banking_finance_insurance/payment_syst ems_consumer_credit_mortgage_debt.html Verslag
voorgesteld
door
de
Gouverneur
namens
de
Regentenraad
(2009)
http://www.bnb.be/doc/ts/publications/NBBreport/2008/NL/T1/verslag2008_T1_regentenr aad.pdf Lijst van geraadpleegde boeken Bouckaert B. & Van Hoecke M. (2005) Inleiding tot het Recht, Acco, Leuven, 391 blz. Caplin A. (2000) Turning Assets into Cash: Problems and Prospects in the Reverse Mortgage Market, in Mitchell O., Bodie Z., Hammond P. en Zeldes S. Innovations in Retirement Financing, University of Pennsylvania Press (chapter 11) De Pelsmacker en Van Kenhove (2006) Marktonderzoek: methoden en toepassingen, Pearson Education, 515 blz. Feinstein J. (1996) Elderly Health, Housing and Mobility, in Wise D. Advances in the Economics of Aging, University of Chicago press (chapter 9) Harry Garretsen - Hans van Ees - Hans Groeneveld - Ralph de Haas (1999) De anatomie van financiële crises, Over de prijs van risico’s, Academic Service, 213 blz. Marc De Clercq (2006) Economie Toegelicht, Garant, Antwerpen, 632 blz. Scholen K. (1996) Your New Retirement Nest Egg: A Consumer Guide to the New Reverse Mortgages, NCHEC Press, Apple Valley, Minn., 132 blz. Soros G. (2008) De internationale kredietcrisis, De toekomst van financiële markten, Contact, Amsterdam/Antwerpen, 192 blz. Lijst van geraadpleegde presentaties Beroepsvereniging van het Krediet (2007). Hypothecair krediet en consumentenkrediet evolutie op 10 jaar & recente evolutie. Algemene vergadering BVK op 25 januari 2007. Beroepsvereniging van het Krediet (2008). Marktevolutie inzake hypothecair krediet en consumentenkrediet. Algemene vergadering BVK op 31 januari 2008.
Belgisch Financieel Forum (2007). Omgekeerd woonkrediet. Een financiele dienst voor de oudere consument. Maatschappelijke context, buitenlandse ervaringen en situatie in Belgie. Colloquium van 8 mei 2007
Van de Cloot I. (2007) Hoe zal het de babyboomers vergaan? Economic Research ING Belgium
VI. Bijlagen Bijlage 1: Persoonlijke bevraging van de heren Paul Heymans (Lid van het directiecomité van BVK/Febelfin, Legal, Tax, Risk & Compliance Manager Credit Operations bij AGF Belgium Insurance) en Jozef T’Jampens (Eerste Juridisch Adviseur van de business line "Kredieten aan Particulieren" van Febelfin) Bijlage 2: Bevraging via e-mail van mevrouw Sophie van Dooren, Fortis Bank n.v., Fortis Bank n.v., Marketing RB Productmanagement - Lending Bijlage 3: Bevraging via e-mail van mevrouw Maud Delbecque, product manager hypothecaire kredieten bij Fortis Bijlage 4: Persoonlijke bevraging van mevrouw Hildegard Bracke, notaris te Wichelen Bijlage 5: Bevraging via e-mail van de heer Danny De Keyser, kredietadviseur voor KMO’s bij Fortis Bijlage 6: Bevraging via e-mail van mevrouw Elke Beten, productbeheerder kredieten aan particulieren bij KBC Bijlage 7: Berekening van de marktpotentie van het OWK
Bijlage 1: Persoonlijke bevraging van de heren Paul Heymans en Jozef T’Jampens 1. Hoe groot schat u de markt voor het Omgekeerde Woonkrediet in België in? Er bestaat een markt voor het OWK, maar het is niet enorm groot. Ideaal zou zijn tussen 2 en 4 marktspelers: Er is een kritische massa per marktspeler nodig en er moet enige concurrentie zijn! Men moet grootbanken vinden zodat er op termijn een markt bestaat. Een instelling die geweldig gelobbyd heeft en enorm veel interesse toonde in het OWK (althans tot voor de huidige financiële crisis) is Fortis. Echter, BNP Paribas ziet geen toekomst in het OWK. Het beschouwt het OWK als een financieel product met zeer hoge risico’s en een laag rendement (lage rentabiliteit). Dus nu wordt het afwachten welke houding Fortis zal innemen (wat Fortis zal doen). 2. Wat met de wetgeving voor het Omgekeerde Woonkrediet? Het Burgerlijk WB in België is nog een “Napoleontisch” wetboek. In België leeft dit nog heel sterk na (meer dan in Frankrijk). Men zou moeten komen tot een nieuwe hypotheekstelling, geen aanvulling op de wet van ’92, maar een volledig nieuwe wet. Daarbij moet men het OWK in een ruimer kader plaatsten: Is de tijd rijp om een juridische tekst te schrijven? Het OWK is een financieel innovatief product, de overheid staat er al altijd weigerachtig tegenover. Nu is de nood niet groot naar het OWK, maar binnen 10 jaar kan de nood er wel zijn en dus kan men er beter de tijd ervoor nemen dan alles binnen een termijn van vb. 3 maanden op punt te zetten. Het duurt immers minstens 2 jaar om een wetgevend kader te ontwikkelen. 3. Hoe groot is volgens u het risico op asset price meltdown dat gepaard gaat met het Omgekeerde Woonkrediet? Zou het Omgekeerde Woonkrediet een bedreiging kunnen vormen voor de huizenmarkt? Stel dat er een maximum van 8000 dossiers zal zijn over 10-15jaar. Wanneer er dan 8000 huizen op de markt zullen komen, zal dit geen groot effect hebben.
4. Wat is volgens u een mogelijk profiel van de doelgroep van het Omgekeerde Woonkrediet? Meestal zal het OWK enkel van toepassing zijn op mensen zonder kinderen of mensen waar de relatie met hun kinderen verziekt is. Dus mogelijk profiel: Best niet te jong en mensen zonder alternatief. 5. Wat zijn volgens u de determinanten die aanwezig moeten zijn om het Omgekeerde Woonkrediet succesvol te commercialiseren? Met determinanten bedoelen wij zowel determinanten die aanwezig moeten zijn om de vraag naar het Omgekeerde Woonkrediet te verzekeren als determinanten die het Omgekeerde Woonkrediet aantrekkelijk maken voor de kredietgevers (=aanbodzijde). In Frankrijk is aan de introductie van de prêt viager een zeer grondige studie van de overheid vooraf gegaan. Het staat buiten kijf dat dit ook nodig zal zijn in België. Er dient onderzoek te gebeuren bijvoorbeeld door universiteiten, deze zijn immers onafhankelijk en neutraler dan de sector zelf. Men moet het debat opentrekken! 6. In welke mate zijn deze determinanten vandaag, gegeven het huidige economische klimaat, volgens u aanwezig? Er zijn momenteel andere prioriteiten, men moet sectoren/banken redden, maar dat staat niet in de weg om toch minstens een onderzoek te doen. De NBB en CBFA hebben er oren naar. Notarissen zijn over het algemeen positief, maar hebben liefst dat men de optie waarmee men het volledige budget in 1 bedrag ter beschikking stelt achterwege laat. In feite zou men kunnen stellen dat het nu wel goede omstandigheden zijn voor het product an sich, maar dit moet genuanceerd worden; het vertrouwen in de financiële sector is er vandaag niet (of althans heel weinig). Echter, het notariaat moet daarin een belangrijke rol spelen. De notaris is belangrijk door de crisis, aangezien het imago van de banken veel schade heeft opgelopen. 7. Effect van de crisis? Door de crisis krijgen mensen minder werkuren, moeten een deel van hun loon afstaan om tewerkstelling te kunnen verzekeren. Dit verlies aan loon betekent ook minder pensioen. Effect groepsverzekering:
loon groepsverzekering (want is een percentage van het loon) Dit zorgt voor een sneeuwbaleffect. Door de crisis zijn er ook meer herstructureringen en dus ook meer brugpensioenen. Dit is goed voor 10, 15 jaar maar vanaf hun 70 jaar zij dat de armen van de toekomst. Gepensioneerden zouden de mogelijkheid moeten hebben om bij te klussen Mensen van 50 zouden jongeren moeten coachen! Want er is een trend in recessies merkbeer. Men grijpt steeds terug naar hetzelfde wapen, nl. oude mensen worden afgedankt, maar het probleem is dat de kennis met hen mee verdwijnt! Door de crisis daalt de rente. Dit stimuleert de jongeren, maar is slecht voor de spaarders (de ouderen dus). Men focust op 1 doelgroep ipv het hele plaatje te bekijken. Wat men verliest op de hypotheken, kan men immers niet meer geven aan de spaarders. Daarnaast moeten we op Europees vlak zo weinig mogelijk gedwongen verkopen vermijden. De overheid moet zich eens de vraag gaan stellen of ze dergelijke systemen niet zouden moeten gaan bevorderen. In Amerika is er het HECM-programma. Wanneer de kredietgever niet meer kan betalen neemt de overheid het over. CD&V ziet dit niet zitten. Verdoken politieke agenda: wet op het hypothecair krediet
controle door FOD economie: ROOD
maar controle door CBFA: BLAUW
Regering neemt 2 (tegenstrijdige) standpunten in: Enerzijds worden er niet voldoende kredieten verstrekt Anderzijds zijn er steeds meer initiatieven en regeltjes die het verstrekken van kredieten bemoeilijken.
CONCLUSIE: Eerst is er een grondig onderzoek nodig door een zelfstandig en onafhankelijk orgaan: depolitiseren en ont-ideologiseren!
Bijlage 2: Bevraging via e-mail van mevrouw Sophie van Dooren 1. Hoe groot schat u de markt voor omgekeerde woonkredieten in? Een echte marktstudie heeft Fortis nog niet uitgevoerd. Wel was er een enquête onder onze klanten in februari 2007 waaruit bleek dat er onverwacht een grote interesse was voor de opeethypotheek. Deze interesse is echter relatief te beschouwen omdat het toen nog niet duidelijk was hoeveel woningwaarde er precies uit een omgekeerd woonkrediet te onttrekken was. 2. Wat is bepalend voor de behoefte aan een omgekeerd woonkrediet? In het algemeen wordt de vraag naar hypothecaire bankproducten bepaald door de cultuur en het fiscale regime. Vermits de fiscale voordelen bij een omgekeerd woonkrediet onbestaande is ligt de cultuur aan de basis van de behoefte. Wij merken een duidelijk verschil in kredietperceptie op bij Nederlanders vergeleken met Belgen. Zo wordt in Nederland meer dan in Belgie de bullethypotheek gekozen ter financiering van een woningaankoop. Dit is een aflossingsvrije hypotheeklening waarbij enkel de intresten periodiek worden terugbetaald. Het kapitaalgedeelte wordt op het einde van de looptijd in zijn geheel terugbetaald. De bullethypotheek is in Nederland populair omdat het fiscale voordeel betrekking heeft op de intrestlasten. Hoe hoger de intresten, hoe groter het belastingsvoordeel. De overstap van een aflossingsvrije hypotheek naar een opeethypotheek is dan ook waarschijnlijker vermits ze in de zelfde modaliteiten voorzien. Bij een typische opeethypotheek zijn wel geen periodieke intrestbetalingen. In Belgie is sinds 2005 een hervorming van de hypotheekaftrek in de inkomensbelasting. Indien er een woonkrediet wordt aangegaan kan ongeacht de waarde van de woning of de betaalde intrestvoet slechts een forfaitair bedrag in mindering worden gebracht. Deze hervorming stimuleert geen bepaalde hypotheekvorm, een bullethypotheek is dan ook minder gekend in Belgie. Overigens is de gemiddelde Belg veel sterker gehecht aan zijn eigen gezinswoning en heeft hij een andere visie op eigendom, vergeleken met de gemiddelde Nederlander. Een Belg beschouwt de gezinswoning pas volledig als zijn eigendom als er geen schulden meer op rusten. Een Nederlander zal zich al volledig als eigenaar beschouwen bij ontvangst van de
huissleutels. Dit cultuurverschil resulteert bij de Nederlanders in een grotere bereidheid om een krediet aan te gaan op latere leeftijd. 3. Wat is bepalend voor de concrete kredietontwikkeling eens er behoefte is? Ten eerste is er het wetgevende aspect. Een restrictief wettelijk kader beperkt de mogelijkheden naar productontwikkeling. De BVK voorziet in het voorstel van wettekst in een ruime kaderreglementering. Toch calculeren wij ook een restrictief wettelijk kader in zoals dat in Frankrijk het geval is. Fortis kan via het BVK wel bepaalde accenten aangeven op wetgevend vlak, maar veel wisselwerking van overheid met de financiele sector is er niet. Wij verwachten dan ook niet dat het aanbod van de eerste omgekeerde woonkredieten in Belgie voor binnen de twee jaar zal zijn, ook al was dit onze wens. Ten tweede is er de bredere macro-economische situatie. De huidige kredietcrisis schept niet direct een gunstig klimaat voor hypothecaire innovaties. De financiele sector is terughoudender geworden tegenover onzorgvuldige kredietverstrekking. Een krediettype waarbij inkomenstoetsing irrelevant is, strookt niet met de gebruikelijke gang van zaken en zal dus met de nodige voorzichtigheid behandeld worden. 4. Waar kan men het omgekeerde woonkrediet in de huidige wetgeving situeren? In eerste instantie heeft de BVK, waar Fortis lid van is, een wetontwerp gedaan waarbij het omgekeerde woonkrediet werd ingepast in de huidige wetgeving. Echter in Belgie geldt een sterke consumentenbescherming voor de kredietnemer. Dit heeft tot gevolg dat een inpassing van het krediettype in de huidige wetgeving de mogelijkheden naar productontwikkeling beperkt. Recentelijk heeft de BVK daarom het voornemen het omgekeerde woonkrediet in een aparte wet te regelen. Dit naar analogie met Frankrijk waar ook in een losstaande wet voor ‘le pret viager hypothecaire’ werd voorzien. 5. Hoeveel onroerende waarde kan er via een omgekeerd woonkrediet verzilverd worden? Door het uitblijven van een duidelijk regelgevend kader kunnen wij nog geen kredietproduct ontwikkelen. Zo is er vandaag geen uitspraak te doen over de intrestvoet, de quoditeit en de uitbetalingvormen. Op dit moment bevindt het omgekeerde krediet in Belgie zich nog in een premature fase waarbij enkel gedroomd kan worden van mogelijkheden.
6. Is een overheidsaanbod van omgekeerde hypotheekleningen zoals in VS wenselijk in België of is dit een zaak voor de financiële sector? In het kader van de vergrijzing van de bevolking en de stijgende druk hiervan voor de actieve bevolking lijkt het ons nuttig om samen met de overheid een oplossing te zoeken voor dit probleem. Indien een verdere afvlakking van de wettelijke pensioenen wordt voorzien is een compensatie via een omgekeerd woonkrediet een mogelijkheid.vIn deze optiek zal volgens ons een uitbetaling in een maandelijkse rente op een fiscaal gunstiger regime kunnen rekenen vergeleken met een eenmalige uitkering van het totale kredietbedrag. De overheid zal door een omgekeerd woonkrediet heel wat schenking– en successierechten ontlopen. Dit zal ergens gecompenseerd moeten worden. 7. Op welke wijze wil de bank zich indekken tegen de verschillende risico’s die aan het krediet verbonden zijn? De bank zal een alternatief voor de schuldsaldoverzekering zoeken. Deze levensverzekering is immers op een totaal ander principe gebaseerd. Wij denken concreet aan een verzekering om de kredietgever in te dekken tegen het vastgoedrisico meerbepaald de kans op waardedaling van de woning. Het overlijdensrisico kan gereduceerd worden via een lijfrenteovereenkomst. De vrij opneembare som wordt dan gestort in een verzekeringspolis die maandelijkse uitkeringen doet (vb. AXA Twin Star). Zo wordt het overlijdensrisico overgeheveld naar de verzekeringsmaatschappijen die vertrouwd zijn met het risico. De bank zelf draagt het vastgoedrisico.
Bijlage 3: Bevraging via e-mail van mevrouw Maud Delbecque
1. Wat zijn volgens u de determinanten die aanwezig moeten zijn om het Omgekeerde Woonkrediet succesvol te commercialiseren? Met determinanten bedoelen wij zowel determinanten die aanwezig moeten zijn om de vraag naar het Omgekeerde Woonkrediet te verzekeren als determinanten die het Omgekeerde Woonkrediet aantrekkelijk maken voor de kredietgevers (=aanbodzijde).
Ik onderscheid meerdere factoren die bepalend zijn in de commercialisatie van deze kredietvorm. Ten eerste laat het omgekeerde woonkrediet toe aan de senioren om eigenaar te blijven van hun goed tot op het moment van hun overlijden. Vervolgens, kunnen mensen dankzij het omgekeerde woonkrediet genieten van een krediet op een gevorderde leeftijd, ongeacht hun gezondheidstoestand. Bovendien hoeven zij de reden waarvoor zij de ontvangen geldsommen gebruiken niet te verantwoorden. Vanuit het standpunt van de banken, moet men bijzonder alert zijn en voldoende aandacht besteden aan de risico’s die men zich op de hals kan halen en moet men pleiten voor een wettelijk kader dat voldoende soepel is. Overigens is het evident dat het product moet tegemoetkomen aan rentabiliteitseisen die enkel kunnen bekomen worden indien het aanbod beantwoord aan de behoeften van een zo groot mogelijk publiek.
2. In welke mate zijn deze determinanten vandaag, gegeven het huidige economische klimaat, volgens u aanwezig?
Voor het ogenblik worden aan de behoeften van dit type van cliënten door geen enkel ander bancair product voldaan.
3. Hoe kunnen banken zich indekken tegen de hogere risicos die gepaard gaan met het OWK en er tegelijkertijd voor zorgen dat dit hypothecair krediet aantrekkelijk blijft voor de potentiële klanten?
Dit zal de moeilijkheid van het project uitmaken. Men beschikt echter tot nog toe over onvoldoende gegevens om hierop een antwoord te formuleren.
4. Wat is uw persoonlijke mening over het slagen van het omgekeerde woonkrediet bij introductie in België?
Indien wij toekomen aan het ontwikkelen van een product dat tegemoet komt aan de noden van de cliënten, dat hen bovendien voldoende bescherming biedt en dat voldoende rendabel is voor de banken, dan zal dit product een volwaardige plaats verwerven in ons productassortiment.
Bijlage 4: Persoonlijke bevraging van mevrouw Hildegard Bracke 1. In welke mate bent u vertrouwd met het begrip Omgekeerd Woonkrediet? Ik heb al gehoord van het Omgekeerde woonkrediet via de krant en artikels die ik gelezen heb. Mensen gaan een krediet aan bij de bank die op haar beurt betalingen doet aan de kredietnemer. De kredietnemer mag in de woning blijven wonen tot overlijden. Als ik het goed begrepen heb gaat de bank in feite beleggen in onroerende goederen ipv in roerende goederen zoals dat vandaag (meestal) het geval is. In dit opzicht kan gesteld worden dat bij een OWK de bank in feite de taak van een immobiliënkantoor uitvoert. 2. In België ziet men de notaris als de meest geschikte persoon om ‘onafhankelijk extern advies’ te verschaffen aan de kandidaat-kredietnemer. Dit houdt in: inlichten van de ontleners met betrekking tot diens rechten en plichten, de gevolgen van het aangaan van een dergelijk hypothecair krediet… Hoe denkt u daar zelf over? Hoe ziet u uw rol daarin? Een overdracht van eigendom moet altijd notarieel gebeuren. Wanneer hier voorwaarden aan gekoppeld worden is het logisch dat een notaris wordt aangesproken. Deze moet immers de akte verlijden. Natuurlijk is het zo dat, wanneer men op het einde van de looptijd beslist de woning niet te verkopen maar de schuld terug te betalen aan de bank, er geen sprake is van een woningsoverdracht. Zelfs dan lijkt het mij alsnog aangewezen om er inderdaad een notaris bij te betrekken, ditmaal niet voor het verlijden van een akte, maar om onafhankelijk advies te verlenen aan de kandidaatkredietnemer. 3. Er wordt wel eens gezegd dat er een wijziging is in de mentaliteit van mensen vandaag. Ze willen meer genieten van het leven en van hun zelfverdiende geld. Kunt u dit bevestigen? Is er een (duidelijke) kentering waar te nemen in het nalaten van erfenissen? Momenteel is er (nog) geen kentering waar te nemen. Het is natuurlijk zo dat wij ook maar in een kleine gemeente wonen en het dus misschien moeilijker is om hier conclusies te trekken dan in een grootstad. Toch merk ik dat mensen die vandaag komen te overlijden nog steeds iets nalaten aan hun kinderen. Immers, degenen die vandaag overlijden zijn steeds spaarders geweest en hadden nog een groot vermogen ter beschikking. Er is echter wel inderdaad een duidelijke tendens onder de jongere generatie die zegt dat men meer van het
leven wil genieten. In dit opzicht is er een duidelijk verschil met de oudere generatie; mensen gaan vandaag op citytrip, op reis naar verre landen, hebben vaak mooie en dure auto’s... dan is het logisch dat er minder geld overblijft om te sparen. Dus hoewel ik vandaag nog geen echte verandering merk, verwacht ik dat dit in de (nabije) toekomst wel het geval zal zijn. Mensen zullen niet(s) meer nalaten aan hun kinderen. 4. Een voordeel van het Omgekeerde Woonkrediet is dat de kredietnemer in de woning mag blijven wonen tot overlijden of permanente verhuis. Hechten babyboomers (geboren tussen 1945 en 1955) veel emotionele waarde aan hun woning of hebben zij net minder moeite hebben om te verhuizen in vergelijking met de vorige generatie(s)? Een vaststelling die ik vandaag doe is dat heel veel mensen hun woning verkopen of nalaten aan hun kinderen en op zoek gaan naar een kleinere woonst. Dit blijkt tevens uit de enorme ‘boom’ in de verkoop van appartementen. Mensen trekken ook veel meer naar het stad toe dan vroeger het geval was. Hieruit kan ik dus misschien concluderen dat hun gehechtheid aan de woning minder zal zijn dan vroegere generaties die nog veel meer op het platteland woonden. De reden waarom mensen hun woning verlaten voor een kleinere is net omwille van het feit dat mensen meer willen profiteren van het leven, omdat het huis (en de tuin) te groot wordt om te onderhouden,... Bovendien gaat hier een fiscaal voordeel met gepaard. Het is mogelijk om de registratierechten over te dragen van de oude naar de nieuwe gezinswoning. 5. Bij het Omgekeerd Woonkrediet wordt de schuld in de meeste gevallen afgelost door verkoop van de woning. Denkt u dat de hogere activiteit in deze huizenverkoop een gevolg kan hebben op de huizenprijzen? Wat is volgens u een betekenisvol percentage - van nieuw op de markt gebrachte woningen- dat een invloed kan hebben op de huizenprijzen? Persoonlijk denk ik dat de prijs hierdoor niet zal verhogen. De bank zal niet alle kosten van de verbouwingen dragen en wanneer ze dat wel moeten doen, zullen zij niet het maximum eraan spenderen en zullen zij de prijs dus ook niet verlagen. Anderzijds zullen mensen hun woning ook niet zomaar verkopen aan een financiële instelling en interesten betalen op het kapitaal dat ze ontvangen, wetende dat zij zelf de onderhoudskosten moeten dragen.
6. Wat is uw persoonlijke mening over het slagen van het omgekeerde woonkrediet bij introductie in België? Ik zie een succesvolle introductie van het omgekeerde woonkrediet niet onmiddellijk zitten, vanwege de financiële crisis van vandaag. Het vertrouwen van mensen in de banken en in de financiële sector in het algemeen is nagenoeg volledig verdwenen. Anderzijds is het natuurlijk zo dat heel veel mensen niet meer in staat zijn om nog kredieten te verkrijgen van banken en dat sommigen onder hen bereid zijn veel geld te betalen om er alsnog te kunnen verkrijgen. In dit opzicht zou het OWK een uitweg kunnen bieden. Persoonlijk weet ik niet of ikzelf een omgekeerd woonkrediet zou aangaan. Ik denk dat ik dit enkel zou overwegen moest ik alleenstaand en kinderloos zijn. Dit profiel zal volgens mij dan ook meteen het grootste gedeelte uitmaken van de markt voor het OWK. Ik geloof dat het product het meest aantrekkelijk zal zijn voor mensen die geen kinderen hebben, niet de bedoeling hebben te gaan werken voor neven en nichten en die van plan zijn hun levensstandaard nog verder op te bouwen. [Ik denk echter dat Belgen in het algemeen nogal conservatief zijn.] Eerlijk gezegd heb ik schrik voor het introduceren van het product, omdat ik vrees dat het publiek – dat bereid zal zijn een omgekeerd woonkrediet aan te gaan – hetzelfde is als het publiek dat vandaag problemen ondervindt om kredieten af te lossen. Ik vrees dat het voornamelijk mensen zullen zijn die niet weten uit welk hout pijlen te snijden, die nergens meer aan leningen geraken en op die manier ‘geen andere keuze’ meer hebben dan een OWK aan te gaan. De tendens die men vandaag in Amerika waarneemt (nl een stijgend aantal reverse mortgages sinds het begin van de financiële crisis) bevestigt dit ook ten dele. Immers, ginds mag men het OWK aanwenden ter aflossing van een hypotheeklening op de woning. Het komt er dan natuurlijk op aan van deze mensen voldoende te beschermen. Ik geloof dat, gelet op de bankencrisis, mensen die vandaag wel aan leningen geraken, liever hun woning verkopen zodanig dat zij het geld in roerende middelen ter beschikking hebben eerder dan in onroerend vermogen. Om te besluiten: Ik ben er van overtuigd dat er een goed marktonderzoek zal moeten verricht worden naar het OWK en dat alle aspecten die ermee gepaard gaan heel goed in kaart moeten gebracht worden alvorens (te overwegen) dit product te introduceren. Men kan niet zomaar een richtlijn formuleren die voor iedereen van toepassing is. Immers, als men kijkt naar hoe strikt men er vandaag op toeziet hoe en aan wie kredieten verstrekt worden en hoe streng de
waarborgen bekeken worden, dan zal dat ook het geval (moeten) zijn bij het omgekeerde woonkrediet.
Bijlage 5: Bevraging via e-mail van de heer Danny De Keyser 1. In welke mate bent u vertrouwd met het begrip ‘Omgekeerd Woonkrediet’? Op heden louter als theoretische kredietvorm. Nog geen commercialiatie. 2. Hoe groot schat u de markt voor het Omgekeerde Woonkrediet in België in? Gezien de vergrijzing in België en het feit dat vele Belgen een eigen woonst hebben, is er een ruim potentieel. 3. Wat is volgens u een mogelijk profiel van de doelgroep van het Omgekeerde Woonkrediet? Gepensioneerden die voornamelijk terugvallen op het wettelijke pensioen ( en dus geen alternatieve inkomsten hebben ) en in het bezit zijn van een onroerend goed, zonder dat dit pand naar de volgende generatie moet overgaan ( geen eis dat het onroerend goed “in de familie blijft “ ). 4. Wat zijn volgens u de determinanten die aanwezig moeten zijn om het Omgekeerde Woonkrediet succesvol te commercialiseren? Met determinanten bedoelen wij zowel determinanten die aanwezig moeten zijn om de vraag naar het Omgekeerde Woonkrediet te verzekeren als determinanten die het Omgekeerde Woonkrediet aantrekkelijk maken voor de kredietgevers (=aanbodzijde). Langs de vraagzijde zal er mi geen proleem zijn, gezien de grote doelgroep. Langs de aanbodzijde moet er een absolute zekerheid zijn tot terugbetaling van de schuld; hier knelt het schoentje: de enige vorm van terugbetaling is blijkbaar het pand zelf. Eigenlijk gaat dit in tegen het prinicpe dat een krediet met recurrente inkomsten moet kunnen worden terugbetaald. Vandaar dat banken langs de aanbodzijde m.i. héél voorzichtig zullen zijn en enkel zullen lenen met een héél grote veiligheidsmarge; op deze manier kan de aanbodzijde toch enigszins verstoord zijn. Het mag niet zijn dat er op een korte periode te veel panden te koop aangeboden worden of we komen in Amerikaanse toestanden terecht.
5. In welke mate zijn deze determinanten vandaag, gegeven het huidige economische klimaat, volgens u aanwezig? Op vandaag zijn de determinanten langs de aanbodzijde mi niet aanwezig. Banken hebben op vandaag de lat voor kredieten hoger gelegd qua toekenning. Kredieten puur op waarborgen is zeker niet het uitgangspunt. Bovendien hebben de banken niet altijd de knowhow ivm de evolutie van immobilënmarkt en met de verkoop van onroerende goederen. M.i. zouden hier beter immo-vennootschappen bij betrokken worden. 6. Welke vormen van krediet worden meest aangesproken in deze economisch moeilijke tijd? Waarom? Qua kredietvorm merk ik eigenlijk geen specifieke veranderingen. Wel wordt er vaak langer geleend. 7. Merkt u een wijziging in de mentaliteit bij senioren ten aanzien van het leven op krediet? Niet echt. 8. Wat is uw persoonlijke mening over het slagen van het Omgekeerde Woonkrediet bij introductie in België? Het kan slagen, maar dan moeten er voor de kredietverschaffers bijkomende zekerheden kunnen worden gesteld ( bvb via de kinderen ) en dienen deze te worden bijgestaan door partners met know-kow qua beheer, verkoop ed in immo. Kredieten louter en alleen op basis van een onderpand is eigenlijk een verkeerd uitgangspunt. M.i. zijn vormen van verkoop van het pand op lijfrente mogelijke alternatieven.
Bijlage 6: Bevraging via e-mail van mevrouw Elke Beten 1. In welke mate bent u vertrouwd met het begrip ‘Omgekeerd Woonkrediet’? Het omgekeerd woonkrediet bestaat momenteel nog niet in België. Interbancair is er een werkgroep opgericht om het wetgevend kader te bepalen waardoor het product in België gecommercialiseerd kan worden. De productmodaliteiten zoals besproken in deze werkgroep zijn vnl. gebaseerd op de productmodaliteiten van de prêt viager in Frankrijk. 2. Hoe groot schat u de markt voor het Omgekeerde Woonkrediet in België in? Binnen KBC is er hieromtrent geen marktonderzoek uitgevoerd. Gegevens zijn dus niet beschikbaar. 3. Wat is volgens u een mogelijk profiel van de doelgroep van het Omgekeerde Woonkrediet? “Actieve” senior die na pensionering zijn levensstandaard uit zijn actieve loopbaan wenst te behouden of eventueel nog wenst te verhogen. 4. Wat zijn volgens u de determinanten die aanwezig moeten zijn om het Omgekeerde Woonkrediet succesvol te commercialiseren? Met determinanten bedoelen wij zowel determinanten die aanwezig moeten zijn om de vraag naar het Omgekeerde Woonkrediet te verzekeren als determinanten die het Omgekeerde Woonkrediet aantrekkelijk maken voor de kredietgevers (=aanbodzijde). Zolang de productmodaliteiten niet concreet gekend zijn, is het niet mogelijk om hier een antwoord op te geven. Belangrijk is dat er een evenwicht gezocht wordt tussen de hoogte van de uitkering aan de cliënt maar waarbij de risico’s voor de kredietgever eveneens voldoende afgedekt zijn. Voor de kredietgever zal het belangrijk zijn dat er een voldoende kritische massa aanwezig is waarbij een aantal individuele risico’s elkaar kunnen compenseren. .
5. In welke mate zijn deze determinanten vandaag, gegeven het huidige economische klimaat, volgens u aanwezig? Gezien de huidige financiële crisis lijkt het voor de kredietgever momenteel niet aangewezen om dit product te commercialiseren. Voor de kredietgever zijn er immers een aantal risico’s aanwezig (vastgoedrisico, overlijdensrisico,…) die eerst duidelijk in kaart gebracht moeten worden. Gezien de ontwikkelingsfase van het product is het hiervoor nog te vroeg. 6. Welke vormen van krediet worden meest aangesproken in deze economisch moeilijke tijd? Waarom? Voorlopig merken wij nog geen wijzigingen in het gedrag van de consumenten met betrekking tot particuliere kredietverlening. 7. Merkt u een wijziging in de mentaliteit bij senioren ten aanzien van het leven op krediet? Dit vereist een marktonderzoek. Gegevens zijn niet gekend. 8. Wat is uw persoonlijke mening over het slagen van het Omgekeerde Woonkrediet bij introductie in België? Het product zit momenteel nog in een ontwikkelingsfase. De afstemming met de verschillende politieke partijen moet nog plaatsvinden alsook de afstemming met diverse belangengroepen (consumentenorganisaties, notarissen,…) Bijkomend dient er eerst wat rust te komen op de financiële markten. Pas wanneer het product definitief gevormd is waarbij alle elementen in kaart gebracht zijn (fiscaliteit, successie, prijszetting…) kan er een afstemming gebeuren met de verschillende doelgroepen om effectief een product op de markt te brengen. Omwille van de vele onduidelijkheden kan op bovenstaande vraag nog geen antwoord gegeven worden.
Bijlage 7: Berekening van de marktpotentie van het OWK •
65-plussers die hun woning vrij van schulden bezitten België
> 55jaar
55-64 jaar
65-74 jaar
> 75 jaar
4.268.506
1.771.378
663.836
712.582
394.960
37,4
68,5
60,5
73,6
72,5
Aantal Huishoudens % Eigenaar (zonder lening)
(73,6% + 72,5%) / 2 = 73% Gemiddeld 73% van de 65-plussers bezit zijn eigen woning vrij van schulden.
•
Aantal huishoudens
65-plussers in 2001: 1.107.542 / 1.729.735 1.729.735 mensen = 0,64029 Aantal huishoudens in 2001: 712.582 + 394.960 = 1.107.542 huishoudens 65% van het totaal aantal 65-plussers zijn huishoudens Bevolkingsvooruitzichten: 2010: 1.877.868 65-plussers 1.877.868 * 65% = 1.220.614 huishoudens 2020: 2.263.797 65-plussers 2.263.797 * 65% = 1.471.468 huishoudens 2030: 2.762.853 65-plussers 2.762.853 * 65% = 1.795.854 huishoudens
•
‘Income poor – house rich’ segment
Gemiddelde van het Europese vasteland: (2,2% + 2,5% + 1,9% + 4,6%) / 4 = 2,8%
Berekenen marktpotentie van het OWK:
2010: 1.220.614 huishoudens * 73% * 2,8% = 24.949 2020: 1.471.468 huishoudens * 73% * 2,8% = 30.076 2030: 1.795.854 huishoudens * 73% * 2,8% = 36.707
Bijlage 8: Berekening van de eindschuld (a) Uitgangssituatie
Jaarlijkse uitbetalingen Jaartal
+ Interest (7%)
2009
6.036
2010
6.459
2011
6.911
2012
7.394
2013
7.912
2014
8.466
2015
9.058
2016
9.692
2017
10.371
2018
11.097
2019
11.874
2020
12.705
2021
13.594
2022
14.546
2023
15.564
2024
16.654
2025
17.819
2026
19.067 205.218
Transactiekosten = 14% van de initiële hoofdsom (Caplin, 2000) = 14% * 108.600 = 15.204 Totale eindschuld = (uitgekeerde bedrag + gekapitaliseerde interesten) + transactiekosten = 205.218 + 15.204 = €220.422
220.422 < 220.732 Eindschuld < Woningwaarde Geld beschikbaar na OWK = 220.732 – 220.422 = €310 (b) Situatieschets 1
Jaarlijkse uitbetalingen Jaartal
+ Interest (7%)
2009
6.036
2010
6.459
2011
6.911
2012
7.394
2013
7.912
2014
8.466
2015
9.058
2016
9.692
2017
10.371
2018
11.097
2019
11.874 95.270
Transactiekosten = 14% van de initiële hoofdsom (Caplin, 2000) = 14% * 108.600 = 15.204 Wederbeleggingsvergoeding = resterend kapitaalsaldo * interest * 3/12 = [108.600 - (503 * 12 * 11)] * 0,07 * 3/12 = 42.204 * 0,07 * 3/12 = 739 Totale eindschuld = (uitgekeerde bedrag + gekapitaliseerde interesten) + transactiekosten + wederbeleggingsvergoeding = 95.270 + 15.204 + 739 = €111.213
€111.213 < €220.732 Eindschuld < woningwaarde Geld beschikbaar na OWK = 220.732 – 111.213 = €109.519 (c) Situatieschets 2
Jaarlijkse uitbetalingen Jaartal
+ Interest (7%)
2009-2026
205.218
2027
20.401
2028
21.829
2029
23.357
2030
24.992
2031
26.742
2032
28.614
2033
30.617
2034
32.760 414.531
Totale eindschuld = (uitgekeerde bedrag + gekapitaliseerde interesten) + transactiekosten = 414.531 + 15.204 = €429.735
429.735 > 220.732 Eindschuld > Woningwaarde Verlies voor de bank = 429.735 – 220.732 = €209.003
