Is er markt voor bedrijventerrein Linderveld?

Is er markt voor bedrijventerrein “Linderveld”? Adviesrapport

Niels Vringer Sven Biegstraaten

Deventer, 27 maart 2006

Algemeen Plattelands Belang Mevr. A. Zandstra-Keijl Mevr. E. Grijsen

Saxion Hogeschool Deventer Hospitality Business School, Facility Management Dhr. E van Soest Dhr. A. van der Horst

Colofon

Titel:

Is er markt voor bedrijventerrein “Linderveld”?

Subtitel:

Adviesnota

Versie

3

Auteurs:

N. Vringer, 2211474 S. Biegstraaten, 2110148

Opdrachtgever:

Algemeen Plattelands Belang Groot Kerkhof 4 7411 KT Deventer

Eerste examinator:

Dhr. E. van Soest

Tweede examinator:

Dhr. A. van der Horst

Periode:

Oktober 2005 – April 2006

Opleiding:

Saxion Hogeschool Deventer Hospitality Business School Facility Management Handelskade 75 7417 DH Deventer

Indicatieve samenvatting De gemeente Deventer wil op korte termijn twee nieuwe bedrijventerreinen ontwikkelen. Het betreft het bedrijventerrein Linderveld en het bedrijventerrein A1. In deze adviesnota worden de bedrijventerreinen met elkaar vergeleken. De vergelijking is opgesteld op basis van de vestigingsfactoren die voor ondernemers bij het zoeken naar een nieuwe vestigingslocatie een rol spelen.

Voorwoord Deze adviesnota is tot stand gekomen vanuit het marktonderzoek naar de vestigingsfactoren voor bedrijven in Deventer. Het marktonderzoek heeft als doel vast te stellen of er al dan niet vraag is naar het nieuw te realiseren bedrijventerrein Linderveld in Deventer. Dit objectieve marktonderzoek is uitgevoerd door Sven Biegstraaten en Niels Vringer in opdracht van de politieke partij Algemeen Plattelands Belang. Tijdens het onderzoek is op geen enkele wijze rekening gehouden met het standpunt en de politieke denkbeelden van de partij. Bij deze willen wij graag de mensen bedanken die een bijdrage hebben geleverd aan het eindresultaat. Ten eerste willen we mevrouw Grijsen en mevrouw Zandstra-Keijl bedanken, beide partijleden hebben ons vanuit Algemeen Plattelands Belang ondersteund door ons te voorzien van de nodige informatie. Daarnaast willen we graag onze begeleidend docent, de heer van Soest, bedanken voor de prettige samenwerking. Tijdens onze afstudeerperiode was hij altijd beschikbaar voor feedback, vragen en opmerkingen. Tenslotte willen we graag de ondernemers, de vertegenwoordiger van de Kamer van Koophandel en de bedrijfsmakelaar bedanken voor het interview dat we met ze hebben mogen afnemen. Deventer, 27 maart 2006 Niels Vringer Sven Biegstraaten

Management samenvatting De gemeente Diepenveen heeft begin jaren ‘90 het gebied de “Linde” aangewezen als locatie voor het ontwikkelen van een kleinschalig bedrijventerrein. De door de gemeente Diepeveen geformuleerde doelgroep voor dit bedrijventerrein bestond uit bedrijven die nu gevestigd zijn in de bebouwde kom van Diepenveen. Bij de herindeling in het jaar 1999, is het plan uitgebreid tot een volwaardig bedrijventerrein. Naast de ontwikkeling van bedrijventerrein “Linderveld” wordt in dezelfde periode het bedrijventerrein “A1” ontwikkeld. Het adviesbureau Buck Consultants International heeft in 2002 berekend dat de bedrijven in Deventer onder normale economische omstandigheden behoefte hebben aan een aanbod van ca 7 hectare bedrijventerrein per jaar. Op bedrijfseconomische basis is aangetoond dat, door de komst van beide bedrijventerreinen het aanbod van bedrijventerreinen de komende jaren niet in overeenstemming is met de vraag. De politieke partij “Algemeen Plattelands Belang” vraagt zich nu af of er op basis van de vestigingsfactoren van bedrijven, markt is voor bedrijventerrein “Linderveld”. Om deze hoofdvraag te kunnen beantwoorden is door Niels Vringer en Sven Biegstraaten onderzoek verricht naar de voorkeur van de ondernemers ten aanzien van bedrijventerrein Linderveld en bedrijventerrein A1. Het onderzoek is vormgegeven op basis van vestigingsfactoren die bij het vestigingsproces van bedrijven een rol spelen. Voor beide bedrijventerrein is onderzoek verricht naar: de uitstraling / het imago, de zichtlocatie, de ligging t.o.v. personeel, de ligging t.o.v. leveranciers, de ligging t.o.v. concurrenten, de ligging t.o.v. klanten, vervoersmodaliteiten, parkmanagement, communicatie-infrastructuur, parkeerplaatsen, bereikbaarheid, huur/grond prijs. Zowel het belang als de kwaliteit ten aanzien van de verschillende factoren is onderzocht. Het belang is ten aanzien van de verschillende vestigingsfactoren is onderzocht op basis van diepte interviews met ondernemers. Binnen de interviews hebben de ondernemers het belang op een schaal van 1 tot 5 aangegeven. Het cijfer 1 staat voor totaal geen belang, het cijfer 5 staat voor zeer veel belang. Uit de analyse van de diepte interviews blijkt dat de ondernemers het meeste belang hechten aan voldoende parkeergelegenheid, een goede bereikbaarheid en een goede uitstraling/representativiteit van de omgeving. Het minst belang hechten de ondernemers aan de afstand tot de concurrentie, de beschikbaarheid van modaliteiten en de afstand tot de leveranciers. De kwaliteit ten aanzien van de verschillende vestigingsfactoren is beoordeeld op basis van literatuur studies. De kwaliteit ten aanzien van de verschillende vestigingsfactoren is gedefinieerd van 1 (zeer slecht) tot 5 (zeer goed). De analyse toont aan dat bedrijventerrein Linderveld op basis van de factoren “de ligging ten opzichte van personeel”, “de ligging ten opzichte van klanten”, “de ligging ten opzichte van leveranciers”, “de kwaliteit van de communicatie infrastructuur” en “het aantal parkeerplaatsen” goed scoort. De kwaliteit ten opzichte van de factor ”mogelijkheid tot zichtlocatie” is slecht. De kwaliteit ten aanzien van bedrijventerrein A1 is met betrekking tot alle factoren te omschrijven als ten minste voldoen. De factoren waarop de kwaliteit zeer goed scoort zijn “bereikbaarheid”, “uitstraling van de locatie”, “ligging ten opzichte van klanten”, “ligging ten opzichte van leveranciers”, “de kwaliteit van de communicatie infrastructuur” en “de mogelijkheid tot zichtlocatie”.

Om de kwaliteit van beide bedrijventerreinen vanuit het perspectief van de ondernemer te zien is de kwaliteit van de factoren vermenigvuldigd met het belang. Op basis van deze berekening is de door ondernemers gewogen kwaliteit geanalyseerd. De analyse toont aan dat bedrijventerrein A1 beter aan de wensen en eisen van de ondernemers voldoet dan bedrijventerrein Linderveld. Het verschil komt voornamelijk voort vanuit de factoren “bereikbaarheid van het bedrijventerrein” en “de uitstraling/imago van het bedrijventerrein”. Op basis van de factor “ligging ten opzichte van personeel” zou bedrijventerrein Linderveld kunnen concurreren. Aan deze factor hechten de ondernemers echter minder belang dan aan de factoren “bereikbaarheid” en “uitstraling/imago”. De resultaten van de concurrentie analyse tonen aan dat, als de ondernemers de keuze hebben tussen beide bedrijventerreinen, er gekozen wordt voor bedrijventerrein A1. Deze resultaten worden onderbouwd door de casus die aan de ondernemers tijdens het interview is voorgelegd. Direct betekent dit dat als beide bedrijventerrein tegelijk ontwikkeld worden er geen markt is voor bedrijventerrein Linderveld. Op basis van de conclusies ten aanzien van het marktonderzoek zijn de volgende adviezen geformuleerd:

Ontwikkel de komende jaren één in plaats van twee bedrijventerreinen, hierdoor worden de financiële consequenties van leegstand zoveel mogelijk beperkt.

Ontwikkel zo snel mogelijk bedrijventerrein A1.

Monitor jaarlijks, op basis van de historische uitgifte, de bedrijvenconsultatiemethode en de terreinquotiënt methode de gronduitgiften op bestaande en nieuwe bedrijventerreinen in Deventer. Op basis van deze analyses en rekening houdend met de ontwikkelingen van bedrijventerreinen in de omgeving Deventer kan beoordeeld worden wanneer een nieuwe locatie gerealiseerd dient te worden.

Om leegstand en verpaupering van bestaande bedrijventerreinen te voorkomen dienen de bedrijven bij verplaatsing naar een nieuw te realiseren bedrijventerrein een gebruikersheffing te betalen boven op de grondprijs. Ontwikkel een actief accountantsbeleid voor bedrijventerrein Linderveld. Hierdoor is het mogelijk een groot bedrijf naar het bedrijventerrein te trekken, waardoor een kettingreactie kan ontstaan.

Inhoudsoverzicht 1 Inleiding________________________________________________________________ 1 2 Bedrijventerreinen in Deventer _____________________________________________ 3 2.1 Algemeen ___________________________________________________________ 3 2.2 Doelstelling gemeente Deventer __________________________________________ 3 2.3 Vraag en aanbod van bedrijventerreinen ___________________________________ 3 2.4 Bedrijventerrein Linderveld ______________________________________________ 5 2.5 Bedrijventerrein A1 ____________________________________________________ 5 3 De vestigingsfactor “uitstraling en imago” ___________________________________ 6 3.1 Algemeen ___________________________________________________________ 6 3.2 De kwaliteit __________________________________________________________ 6 3.2.1 Toegestane activiteiten _____________________________________________ 6 3.2.2 Bedrijventerrein Linderveld __________________________________________ 6 3.2.3 Bedrijventerrein A1 ________________________________________________ 7 3.4 Het belang___________________________________________________________ 8 3.5 Conclusie ___________________________________________________________ 8 4 De vestigingsfactor “zichtlocatie” __________________________________________ 9 4.1 Algemeen ___________________________________________________________ 9 4.2 De kwaliteit __________________________________________________________ 9 4.2.1 Bedrijventerrein Linderveld __________________________________________ 9 4.2.2 Bedrijventerrein A1 ________________________________________________ 9 4.3 Belang______________________________________________________________ 9 4.4 Conclusie __________________________________________________________ 10 5 De vestigingsfactor “ligging t.o.v. personeel” _______________________________ 11 5.1 Algemeen __________________________________________________________ 11 5.2 Kwaliteit____________________________________________________________ 11 5.3 Belang_____________________________________________________________ 11 5.4 Conclusie __________________________________________________________ 12 6 De vestigingsfactor “ligging t.o.v. leveranciers” _____________________________ 13 6.1 Algemeen __________________________________________________________ 13 6.2 De kwaliteit _________________________________________________________ 13 6.3 Belang_____________________________________________________________ 14 6.4 Conclusie __________________________________________________________ 14 7 De vestigingsfactor “ligging t.o.v. concurrenten” ____________________________ 15 7.1 Algemeen __________________________________________________________ 15 7.2 Belang concurrenten __________________________________________________ 15 7.3 Conclusie __________________________________________________________ 15 8 De vestigingsfactor “ligging t.o.v. klanten”__________________________________ 16 8.1 Algemeen __________________________________________________________ 16 8.2 De kwaliteit _________________________________________________________ 16 8.2.1 Zakelijke markt___________________________________________________ 16 8.2.2 Particuliere markt_________________________________________________ 16 8.3 Het belang__________________________________________________________ 17 8.4 Conclusie __________________________________________________________ 17

9 De vestigingsfactor “vervoersmodaliteiten” _________________________________ 19 9.1 Algemeen __________________________________________________________ 19 9.2 De kwaliteit _________________________________________________________ 19 9.2.1 Havenfaciliteiten _________________________________________________ 19 9.2.2 Stations ________________________________________________________ 19 9.3 Het belang__________________________________________________________ 20 9.4 Conclusie __________________________________________________________ 20 10 De vestigingsfactor “parkmanagement” ___________________________________ 21 10.1 Algemeen _________________________________________________________ 21 10.2 Kwaliteit___________________________________________________________ 21 10.2.1 Basis service pakket _____________________________________________ 21 10.2.2 Optionele services _______________________________________________ 21 10.2.3 Facilitaire voorzieningen __________________________________________ 21 10.3 Belang____________________________________________________________ 21 10.4 Conclusie _________________________________________________________ 22 11 De vestigingsfactor “communicatie-infrastructuur”__________________________ 23 11.1 Algemeen _________________________________________________________ 23 11.2 De kwaliteit ________________________________________________________ 23 11.3 Belang____________________________________________________________ 23 11.4 Conclusie _________________________________________________________ 23 12 De vestigingsfactor “parkeerplaatsen” ____________________________________ 24 12.1 Algemeen _________________________________________________________ 24 12.2 Kwaliteit___________________________________________________________ 24 12.3 Belang____________________________________________________________ 24 12.4 Conclusie _________________________________________________________ 24 13 De vestigingsfactor “bereikbaarheid” _____________________________________ 26 13.1 Algemeen _________________________________________________________ 26 13.2 De kwaliteit ________________________________________________________ 26 13.2.1 Bedrijventerrein Linderveld ________________________________________ 26 13.2.2 Bedrijventerrein A1 ______________________________________________ 27 13.3 Belang____________________________________________________________ 27 13.4 Conclusie _________________________________________________________ 27 14 De vestigingsfactor “huur en grondprijs” __________________________________ 29 14.1 Algemeen _________________________________________________________ 29 14.2 Belang____________________________________________________________ 29 14.3 Conclusie _________________________________________________________ 29 15 De mening van de geinterviewde _________________________________________ 30 15.1 Algemeen _________________________________________________________ 30 15.2 De mening van de ondernemers________________________________________ 30 15.3 De mening van de bedrijfsmakelaar _____________________________________ 30 15.4 De mening van de Kamer van Koophandel _______________________________ 30 16 Conclusie ____________________________________________________________ 32 16.1 Algemeen _________________________________________________________ 32 16.2 De kwaliteit van de vestigingsfactoren ___________________________________ 32 16.3 Het belang van de vestigingsfactoren ____________________________________ 32 16.4 Confrontatie belang en kwaliteit ________________________________________ 33

17 Adviezen _____________________________________________________________ 35 17.1 Advies 1 __________________________________________________________ 35 17.2 Advies 2 __________________________________________________________ 36 17.3 Advies 3 __________________________________________________________ 36 17.4 Advies 4 __________________________________________________________ 37 17.5 Advies 5 __________________________________________________________ 38 Bronnenoverzicht __________________________________________________________I Bijlage 1: Zone-indeling bedrijventerrein Linderveld_____________________________ II Bijlage 2: Zone-indeling bedrijventerrein A1 ___________________________________III Bijlage 3: Verklaring zone-indeling __________________________________________ IV

1 Inleiding De gemeente Diepenveen heeft begin jaren ‘90 het gebied de “Linde” aangewezen als locatie voor het ontwikkelen van een kleinschalig bedrijventerrein. De door de gemeente Diepeveen geformuleerde doelgroep voor dit bedrijventerrein bestond uit bedrijven die nu gevestigd zijn in de bebouwde kom van Diepenveen. Bij de herindeling in het jaar 1999, is het plan uitgebreid tot een volwaardig bedrijventerrein. Naast de ontwikkeling van bedrijventerrein “Linderveld” wordt in dezelfde periode het bedrijventerrein “A1” ontwikkeld. Het adviesbureau Buck Consultants International heeft in 2002 berekend dat de bedrijven in Deventer onder normale economische omstandigheden behoefte hebben aan een aanbod van ca 7 hectare bedrijventerrein per jaar. Op bedrijfseconomische basis is aangetoond dat door de komst van beide bedrijventerreinen het aanbod van bedrijventerreinen de komende jaren niet in overeenstemming is met de vraag. De politieke partij “Algemeen Plattelands Belang” vraagt zich nu af of er op basis van de vestigingsfactoren van bedrijven, markt is voor bedrijventerrein “Linderveld”. Het doel van deze rapportage is het analyseren van de concurrentiekracht van bedrijventerrein Linderveld ten opzichte van bedrijventerrein A1. Dit rapport toont de voorkeurslocatie van bedrijven aan. Om de concurrentiekracht te kunnen meten is gebruik gemaakt van de vestigingsfactoren die gebruikt worden tijdens het vestigingsproces. Een uitgebreide beschrijving van het vestigingsproces is terug te vinden in het bijbehorend procesverslag. De opbouw van dit rapport is als volgt. In hoofdstuk 2 is de reden voor het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen beschreven. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk een omschrijving gegeven van zowel bedrijventerrein Linderveld als bedrijventerrein A1. Hoofdstukken 3 tot met 16 gaan in op de verschillende vestigingsfactoren. Gezien het feit dat deze rapportage behandeld wordt tijdens de politieke markt van 5 april is er voor gekozen om de onderzoeksresultaten ten aanzien van de verschillende vestigingsfactoren op te nemen in deze rapportage. De vestigingsfactoren die behandeld worden zijn: • • • • • • • • • • •

De uitstraling/imago van de locatie, De mogelijkheid tot zichtlocatie, De ligging t.o.v.klanten, De ligging t.o.v. concurrenten, De ligging t.o.v. personeel, De ligging t.o.v. leveranciers, De vervoersmodaliteiten, De mogelijkheid tot parkmanagement, Parkeerplaatsen, De communicatie-infrastructuur Koop/huur prijs

Per vestigingsfactor is de kwaliteit van beide bedrijventerreinen beschreven. Daarnaast is ingegaan op het belang dat de ondernemers in Deventer aan de verschillende vestigingsfactoren hechten. Het belang is geïnventariseerd op basis van 11 diepte-interviews die bij verschillende ondernemers in Deventer zijn afgenomen. Aan het eind van ieder hoofdstuk is de beoordeling ten aanzien van de kwaliteit en het belang opgenomen.

1

Hoofdstuk 17 beschrijft de uitkomsten van de casus die tijdens het diepte-interview aan de ondernemers is voorgelegd. In de casus is direct aan de ondernemer gevraagd welk bedrijventerrein de voorkeur heeft. De conclusie vanuit deze casus is gebruikt voor de onderbouwing van de conclusies voor het gehele marktonderzoek. In hoofdstuk 18 zijn de bevindingen ten aanzien van de analyse van alle behandelde vestigingsfactoren uiteengezet. Hierbij is in eerste instantie onderscheid gemaakt tussen belang en kwaliteit. Middels een confrontatiematrix is kwaliteit vermenigvuldigd met belang. De resultaten vanuit de confrontatiematrix zijn onderbouwd met de bevindingen vanuit hoofdstuk 17. De uitkomsten van deze analyse geven antwoord op de door de politieke partij “Algemeen Plattelands Belang” voorgelegde probleemstelling. In hoofdstuk 20 zijn een aantal adviezen beschreven die er toe moeten bijdragen dat de problematiek ten aanzien van het aantal bedrijventerrein op een goede manier wordt opgelost.

2

2 Bedrijventerreinen in Deventer 2.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de doelstelling van de gemeente Deventer die ten grondslag ligt aan het voldoende creëren van ruimte voor bedrijvigheid. Door middel van een analyse naar het huidige aanbod en de toekomstige vraag wordt beargumenteerd waarom de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen noodzakelijk wordt geacht. Ten slotte wordt in dit hoofdstuk een beeld geschetst van twee locaties die de gemeente Deventer wil ontwikkelen ten behoeve van de bedrijvigheid.

2.2 Doelstelling gemeente Deventer De doelstelling van de gemeente Deventer ten aanzien van het sociaal-economisch beleid voor de komende jaren kan als volgt worden samengevat: “Deventer wil zich ontwikkelen als een economisch vitale en evenwichtige stad. Een stad die aanspreekt bij bedrijven, bewoners en bezoekers. Een stad die van zich doet spreken. Deventer is een stad die kwaliteit heeft en dit ook uitstraalt. Deventer wil daarom een stad zijn met gevarieerde economische structuur.” (Deventer Visie, 2004). Om aan de geformuleerde sociaal-economische doelstelling te kunnen voldoen dient er continu ruimte beschikbaar gesteld te worden ten behoeve van de bedrijvigheid. Door het beschikbaar stellen van ruimte hebben de bedrijven die gevestigd zijn in Deventer de mogelijkheid om uit te breiden. Daarnaast biedt het creëren van ruimte mogelijkheden voor het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid.

2.3 Vraag en aanbod van bedrijventerreinen De gemeente Deventer heeft in 2002 het adviesbureau Buck Consultants International opdracht gegeven om onderzoek te verrichten naar werklocaties in de regio Stedendriehoek tot 2020. Binnen dit onderzoek is aandacht besteed aan de vraag en het aanbod van bedrijventerreinen in de gemeente Deventer. De jaarlijkse vraag naar ruimte voor bedrijvigheid is berekend op basis van het gemiddeld historisch uitgiftecijfer van de jaren 1991 tot 2000. In Figuur 1 is de uitgifte van de betreffende jaren grafisch weergegeven. Het gemiddelde uitgiftecijfer is vastgesteld op ca 7 hectare per jaar. Dit betekent dat er elk jaar in de gemeente Deventer een vraag is naar 7 hectare bedrijventerrein. De totale vraag tot en met het jaar 2020 is bij benadering vastgesteld op 100 hectare.

Hectare

Historische uitgifte bedrijventerreinen 16 14 12 10 8 6 4 2 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Jaar Uitgifte bedrijventerreinen Figuur 1: Historische uitgiftecijfers

3

Naast het onderzoek naar de vraagzijde, is tevens onderzoek verricht naar de aanbodzijde. Bij het vaststellen van het aanbod is onderscheid gemaakt tussen de bestaande voorraad, harde- en zachte plannen van de gemeente. Het resultaat van dit onderzoek toont aan dat er 6.1 hectare direct beschikbaar is voor bedrijvigheid. Na de revitalisering van bedrijventerrein Bergweide, dat op korte termijn gerealiseerd is, komt er 3 hectare extra beschikbaar. In Tabel 1 is het aanbod weergegeven. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen enerzijds oppervlakte die direct uitgeefbaar is en anderzijds de oppervlakte die in totaal uitgeven wordt. Bedrijventerrein Handelspark de weteringen Kloosterlanden Bergweide Lettele Smeenkhof Totaal

Totaal uitgeefbaar 2.0 0.4 3.7 1.5 1.5 9.1

Direct uitgeefbaar 2.0 0.4 0.7 1.5 1.5 6.1

Typologie bedrijventerrein Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd Modern gemengd

Tabel 1: Aanbod van bedrijventerreinen

Een vergelijking tussen de vraag tot 2020 (100 hectare) en het bestaande aanbod (9,1 hectare) toont aan dat het huidige aanbod niet toereikend is. Door het ontwikkelen van twee nieuwe bedrijventerreinen tracht de gemeente het verschil tussen de vraag en het aanbod te compenseren. De bedrijventerreinen die op korte termijn ontwikkeld worden zijn bedrijventerrein Linderveld en bedrijventerrein A1. Paragraaf 3.5 en 3.6 beschrijven de ligging van beide bedrijventerreinen. Door de komst van beide bedrijventerrein stijgt het aanbod met 116.5 hectare. Het geschatte aanbod komt hierdoor op 125.6 hectare. De confrontatie tussen vraag en aanbod (inclusief de realisatie van bedrijventerreinen Linderveld en A1) is grafisch weergegeven in Figuur 2.

Vraag en aanbod bedrijventerreinen 140 120 Hecatare

100 80 60 40 20

20 0 20 5 0 20 6 0 20 7 0 20 8 0 20 9 1 20 0 1 20 1 1 20 2 1 20 3 1 20 4 1 20 5 1 20 6 1 20 7 1 20 8 1 20 9 20

0

Jaar Vraag Figuur 2 Confrontatie vraag en aanbod

4

Aanbod

2.4 Bedrijventerrein Linderveld Volgens het document Deelstudie FTTH Deventer van ARCADIS, heeft de gemeente Diepenveen in 1994 het plangebied “Linderveld” aangewezen als een locatie waarop kleinschalig bedrijvigheid gevestigd mag worden. De beoogde doelgroep voor dit bedrijventerrein bestond voornamelijk uit lokale bedrijven, en dan met name bedrijven die nu gevestigd zijn in de bebouwde kom van Diepenveen. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld autodealers, loonwerkbedrijven en schildersbedrijven. Tijdens de gemeentelijke herindeling in 1999 is de gemeente Diepenveen samengevoegd met de gemeente Deventer. Tijdens de onderhandelingen die voorafgingen aan de herindeling is het plangebied ten aanzien van de bestemming bedrijven uitgebreid. Het plangebied Linderveld is gesitueerd in het noordwestelijk gedeelte van Deventer. Het gebied bevindt zich tussen het Overijssels kanaal, Lettele en ten noorden van de wijk De Vijfhoek. De algemene begrenzing voor het plangebied wordt gevormd door de Soestwetering, het Overijsselskanaal, de Zandwetering en de Baarlermarsweg. De locatie is in figuur 3 met het cijfer 2 weergegeven. Het totale gebied bestrijkt, volgens het bestemmingsplan, een oppervlakte van 85 hectare, waar voor bedrijven 55 hectare is gereserveerd. De overige ruimte is bestemd voor wegen, water en groen. In de huidige situatie is het plangebied aangeduid als een agrarisch gebied met landschappelijke waarde.

2.5 Bedrijventerrein A1 Tijdens de totstandkoming van het structuurplan ten behoeve van de gemeente Deventer in 1994, is het gebied ten noorden van het dorp Epse en de rijksweg A1 aangewezen als een “werkgelegenheidsgebied”. Dit gebied behoorde tijdens het opstellen van de eerste plannen bij de gemeente Gorssel (provincie Gelderland), tijdens de herindeling in 1999 is het plangebied onderdeel geworden van de gemeente Deventer. Het plangebied A1 is gesitueerd ten zuidwesten van het centrum van Deventer, direct aan het bedrijventerrein Kloosterlanden. De gemeentegrens aan de zuidzijde vormt de zuidgrens van het plangebied. De noordgrens van het plangebied bevindt zich parallel aan de rijksweg A1. De spoorlijn Deventer-Zutphen dient als oostgrens. De westelijke grens is bepaald door de Deventerweg (N348). In figuur 3 is de ligging van het gebied met het cijfer 1 aangegeven. Het totale plangebied bestrijkt, volgens het bestemmingsplan, een oppervlakte van 122 hectare. De oppervlakte die beschikbaar is gesteld voor de functie van bedrijventerrein is 52,5 hectare. Daarnaast is 9 hectare beschikbaar gesteld voor kantoren. De overige oppervlakte is gereserveerd voor water, groen en infrastructuur.

Figuur 3 Ligging bedrijventerreinen

5

3 De vestigingsfactor “uitstraling en imago” 3.1 Algemeen Hoofdstuk 3 beschrijft de kwaliteit en het belang ten aanzien van de vestigingsfactor “uitstraling en imago”. Voor bedrijven kan het van belang zijn dat de uitstraling van de vestigingslocatie past bij het imago van het bedrijf. Het imago van de locatie kan het imago van het bedrijf versterken of verzwakken. Binnen dit aspect wordt enerzijds ingegaan op de beperkingen van wat toegestaan is op beide locaties. Anderzijds wordt aandacht besteed aan hoe de locatie er daadwerkelijk uit komt te zien.

3.2 De kwaliteit Op basis van de bestemmingsplannen van beide locaties is te concluderen dat beide terreinen gesegmenteerd zijn als moderne reguliere bedrijventerreinen. Op een modern regulier bedrijventerrein mag een gevarieerd aanbod aan bedrijvigheid worden uitgevoerd (SenterNovem, 2005). De toegestane activiteiten zijn, volgens het bestemmingsplan, voor beide terreinen identiek. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat op bedrijventerrein A1 ruimte gereserveerd is voor hoogwaardige bedrijvigheid (kantoorfunctie). Binnen het gedane onderzoek is geen aandacht besteed aan deze specifieke functie. Door het buiten beschouwing laten van deze functie ontstaat een objectieve vergelijking tussen beide locaties. 3.2.1 Toegestane activiteiten Kort samengevat zijn de activiteiten die vallen binnen de milieuhinder categorie 1 t/m 3, juridisch gezien toegestaan op beide locaties. Een compleet overzicht van activteiten die toegestaan zijn, is terug te vinden in het procesverslag. De toegestane activiteiten mogen volgens de bestemmingsplannen, niet op ieder willekeurig gedeelte van het bedrijventerrein uitgevoerd worden. Activiteiten die vallen binnen de milieuhinder categorie 3 mogen alleen uitgevoerd worden op kavels die hier expliciet voor bestemd zijn. Activiteiten die vallen binnen de milieuhinder categorie 2 mogen wel uitgevoerd worden op kavels die bestemd zijn voor milieuhinder categorie 3. De binnenste kern van beide bedrijventerreinen is voornamelijk bestemd voor de activiteiten behorend tot milieuhinder categorie 3. In Tabel 2 is een vergelijking per bedrijventerrein van het percentage van het uitgeefbaar terrein wat geschikt is voor milieuhinder categorie 2 en 3 opgenomen. Milieuhinder categorie 2 3

Bedrijventerrein Linderveld 33% 67%

Bedrijventerrein A1 6% 94%

Tabel 2 Percentage milieuhinder categorieën per bedrijventerrein

3.2.2 Bedrijventerrein Linderveld Bedrijventerrein Linderveld is gesitueerd in het gebied de Linde. Het gebied de Linde bevindt zich in de noordoostelijke hoek van de gemeente Deventer. In de directe omgeving van dit gebied zijn geen andere werklocaties gesitueerd. Het ontbreken van dergelijke locaties zorgt ervoor dat de locatie Linderveld weinig samenhang vertoont met de overige werklocaties binnen de gemeente. Een gedeelte van het plangebied grenst aan woonkern “de Vijfhoek”. De omgeving aan deze zijde van het plangebied is als woonwijk te omschrijven. In de rest van de omgeving worden agrarische activiteiten uitgevoerd. Door de agrarische activiteiten die in de omgeving worden uitgevoerd, heeft dit gebied een landelijke uitstraling. De uitstraling van het bedrijventerrein Linderveld is, volgens het bestemmingsplan, voornamelijk gericht op de landschappelijke inpassing. Hiermee tracht de gemeente het

6

bedrijventerrein als storende factor binnen haar omgeving zoveel mogelijk te beperken. Aan deze doelstelling wordt invulling gegeven door middel van het aanleggen van een groene bufferzone. De buffer vormt de afscheiding tussen het bedrijventerreinen en de omgeving. Daarnaast zijn er, volgens het bestemmingsplan, ter bevordering van een goede landschappelijke inpassing, hoge eisen aan de ontwerpkwaliteit van de bedrijfsruimten gesteld. De te realiseren bedrijfsruimten dienen een modern karakter te krijgen en geïntegreerd te zijn in de beeldkwaliteit van de omgeving. Door het gebruiken van richtlijnen ten aanzien van het bebouwingspercentage en het beperken van de maximale bebouwingshoogte wordt hier invulling aan gegeven. Zowel de maximale bebouwingshoogte als het maximale bebouwingspercentage zijn verschillend per kavel. Het gemiddelde bebouwingspercentage is 70%. De bebouwingshoogte binnen het plangebied varieert van 7 tot 15 meter. Deze cijfers tonen aan dat bedrijventerrein Linderveld als een compact bedrijventerrein gezien dient te worden. In Figuur 4 is de dwarsdoorsnede van het bedrijventerrein weergegeven.

Figuur 4 Doorsnede Linderveld

3.2.3 Bedrijventerrein A1 Bedrijventerrein A1 is gelegen in de omgeving Epse-Noord. Epse-Noord bevindt zich in het zuidoostelijk gedeelte van de gemeente Deventer. Het plangebied grenst met de noordzijde aan het bedrijventerrein Kloosterlanden. De rijksweg A1 vormt tussen beide bedrijventerreinen de fysieke grens. In de nabije omgeving is Handelspark de Weteringen (noordoosten) en bedrijventerrein Bergweide (noordwesten) gesitueerd. Door de ligging ten opzichte van de overige werklocaties en de rijksweg A1, is de uitstraling aan deze kant van het bedrijventerrein sober, maar heeft duidelijk het imago van een bedrijventerrein. Het imago van het plangebied “A1” als bedrijventerrein wordt hierdoor versterkt. Het plangebied grenst met de zuidkant aan de gemeente Epse. Door middel van een groene bufferzone wordt het bedrijventerrein afgescheiden van de woonkern Epse. De directe omgeving van dit deel van het bedrijventerrein is, door de ligging in een natuurrijke omgeving, te omschrijven als landelijk Bij het vaststellen van het beeldkwaliteitplan van het bedrijventerrein is rekening gehouden met beide aangrenzende gebieden. Het bedrijventerrein dient door middel van de gecreëerde beeldkwaliteit de functie te krijgen van overgangsgebied tussen de bedrijventerreinen ten noorden van de rijksweg A1 en het landelijke gebied ten zuiden van het plangebied. De betreffende functie wordt gecreëerd door middel van de opgestelde beperkingen ten aanzien van de hoogte van de bouwwerken. De hoogte van de bouwwerken lopen af van 30 bij de rijksweg A1 tot 8 meter in de richting het dorp Epse. Door de opgestelde beperkingen wordt vanaf de rijksweg een beeld gecreëerd van een zeer aanwezig bedrijventerrein. In Figuur 5 is de dwarsdoorsnede van het bedrijventerrein weergegeven.

Figuur 5 Doorsnede A1

7

Het bebouwingspercentage van het bedrijventerrein is, volgens het bestemmingsplan, gemiddeld 74%. Dit toont aan dat ondanks de totale oppervlakte van 122 hectare, het plangebied compact ontworpen is.

3.4 Het belang Over het algemeen geven de ondervraagde ondernemers aan, de vestigingsfactor “imago en representativiteit” als belangrijk te ervaren. Binnen deze factor wordt voornamelijk naar het pand zelf gekeken. Eén bedrijf heeft aangegeven de uitstraling van de locatie als gemiddeld belangrijk te beschouwen. De reden voor deze mening berust op het feit dat de betreffende ondernemer weinig klanten ontvangt. Daarbij geeft de ondernemer echter wel aan, dat bij een nieuwe locatie wel sprake moet zijn van een prettige werkomgeving waar optimaal gefunctioneerd kan worden. Op basis van deze argumenten heeft deze ondernemer de betreffende vestigingsfactor beoordeeld als gemiddeld belangrijk. De overige bedrijven hechten veel belang tot zeer veel belang aan de uitstraling van locatie en omgeving. De omgeving en het pand worden vaak gezien als het visitekaartje van de organisatie naar de klant en het personeel.

3.5 Conclusie Bedrijventerrein A1 heeft meer het imago van een bedrijventerrein dan bedrijventerrein Linderveld. Het imago wordt voornamelijk bepaald door de omgeving waarin de bedrijventerreinen gesitueerd zijn. Het imago van het plangebied A1 als bedrijventerrein wordt versterkt door de ligging ten opzichte van de overige bedrijventerreinen in de directe omgeving. Daarnaast positioneert het plangebied zich sterk aan de rijksweg A1. Over deze voordelen beschikt de locatie Linderveld niet, hierdoor dient het imago van dit bedrijventerrein voornamelijk gestalte te krijgen door de bedrijven die zich op deze locatie vestigen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de uitstraling van dit bedrijventerrein, door middel van een landschappelijke inpassing, een onderschikte rol speelt ten opzichte van haar omgeving. Op basis van bovenstaande argumenten is de kwaliteit van het bedrijventerrein A1 ten aanzien van de vestigingsfactor representativiteit beoordeeld als zeer goed, wat neerkomt op het kwaliteitscijfer 5. Gezien het feit dat bedrijventerrein Linderveld in algemene zin wel voldoende ruimte biedt voor bedrijvigheid, maar de uitstraling en de representativiteit minder zijn dan bedrijventerrein A1, wordt het gebied beoordeeld als neutraal. Het kwaliteitscijfer wat bij het criterium neutraal hoort is 3. Het gemiddeld belang dat ondernemers aan deze vestigingsfactor hechten is te vertalen naar het cijfer 4,4. De analyse van de gegeven antwoorden tijdens de diepte-interviews duidt aan dat de meest voorkomende beoordelingen 4 en 5 zijn. Dit betekent dat de ondernemers veel tot zeer veel belang hechten aan deze vestigingsfactor. Vestigingsfactor Uitstraling/imago

1

2

Belang 3 4 1X 5X

8

5 5X

Gem 4,4

Kwaliteit Linderveld A1 3 5

4 De vestigingsfactor “zichtlocatie” 4.1 Algemeen Hoofdstuk 4 beschrijft de kwaliteit en het belang ten aanzien van de vestigingsfactor “zichtlocatie”. Voor organisaties kan het belangrijk zijn om zich te vestigen op een strategisch punt (zichtlocatie), waardoor de afnemers eerder het betreffende bedrijf opmerken in plaats van een concurrerende organisatie. De vestigingsfactor “zichtlocatie” wordt voornamelijk ingezet als marketinginstrument.

4.2 De kwaliteit Voor het bepalen van de kwaliteit ten aanzien van de mogelijkheid tot zichtlocatie, zijn de doorgaande wegen waar de bedrijventerreinen aan grenzen geanalyseerd. Hierbij is onder meer ingegaan op de verkeersintensiteit van deze wegen. Daarnaast is geïnventariseerd wat de mogelijkheden tot zichtlocaties zijn. 4.2.1 Bedrijventerrein Linderveld Bedrijventerrein Linderveld grenst aan de westzijde aan de N348. Deze provinciale weg is de verbindingsweg tussen Raalte en Deventer. De verkeersintensiteit van de betreffende provinciale weg is voor aanvang van de realisatie van bedrijventerrein Linderveld relatief laag. De decentrale ligging van het gebied binnen de gemeente Deventer speelt hierbij mede een rol. In de huidige situatie maakt alleen het verkeer van en naar Raalte gebruik van deze weg. Na realisatie van bedrijventerrein Linderveld zal deze, door het bestemmingsverkeer, echter gematigd toenemen. De zijde van het bedrijventerrein die parallel loopt aan de betreffende weg is, volgens het bestemmingsplan, grotendeels ingericht als etalagerand. De functie van dit gebied bestaat onder meer uit het aantrekken van representatieve bedrijven die hechten aan een zichtlocatie. De overige zijden van het plangebied worden afgesloten door middel van een bufferzone. Deze bufferzone beperkt de functie van zichtlocatie. 4.2.2 Bedrijventerrein A1 Het bedrijventerrein A1 grenst aan de noordzijde direct aan de rijksweg A1. De betreffende rijksweg wordt gezien als een belangrijke verbindingsweg tussen Amsterdam, Deventer en Enschede. Daarnaast is deze rijksweg voor veel bedrijven onderdeel van de logistieke verbinding naar Duitsland en Oost-Europa. De verkeersintensiteit is mede hierdoor op de betreffende rijksweg hoog. De passanten zijn zowel lokaal, regionaal als (inter)nationaal van aard. Daarnaast wordt de A1 beschouwd als de belangrijkste toegang tot de stad Deventer. Dit betekent dat ook de lokale en regionale afnemers, bij het naderen van Deventer, geconfronteerd worden met de bedrijven die op het bedrijventerrein A1 zijn gevestigd. Aan de westzijde grenst het plangebied A1 aan de N348 (de Deventerweg). De N348 is een provinciale verbindingsweg tussen Deventer en Zutphen. Gezien de ligging van Zutphen en Gorssel ten opzichte van de rijksweg A1, wordt de N348 samen met de N345 gebruikt als toegangsweg naar de rijksweg. De N345 wordt voornamelijk gebruikt door verkeer wat zich in de richting van Apeldoorn verplaatst, terwijl de N348 voornamelijk wordt gebruikt door verkeer in de richting Enschede.

4.3 Belang Het belang dat ondernemers aan de vestigingsfactor zichtlocatie hechten is niet éénduidig. Het merendeel van de ondernemers geeft aan een zichtlocatie redelijk belangrijk te vinden. Uit de argumenten die de meeste ondernemers aanduiden blijkt dat een zichtlocatie wenselijk is, maar weinig invloed heeft op de bedrijfsvoering of de omzet. Twee ondernemers geven aan veel belang te hechten aan een zichtlocatie. Zij zijn van mening dat een zichtlocatie langs een doorgaande weg veel kansen bied. Door de

9

reclame-uitingen aan het pand zien zij de waarde van het pand als marketinginstrument vermeerderen. Dit heeft tot gevolg, dat de vestigingslocatie effect zou kunnen hebben op de naamsbekendheid van de onderneming, waardoor indirect meer omzet wordt gegenereerd. Twee van de ondervraagde ondernemers hechten weinig belang aan een zichtlocatie. De verklaring die hiervoor gegeven wordt is dat de afnemers van de ondernemingen door heel Nederland, voornamelijk buiten Deventer, gevestigd zijn. Een zichtlocatie heeft volgens deze ondernemers geen direct toegevoegde waarde.

4.4 Conclusie Gezien de decentrale ligging van bedrijventerrein Linderveld binnen Deventer en de beperkingen ten opzichte van zichtlocaties wordt de kwaliteit ten aanzien van de vestigingsfactor zichtlocatie, ondanks de aanwezigheid van de N348, als slecht beoordeeld. Het kwaliteitscriterium slecht komt overeen met het kwaliteitscijfer 2. Door de centrale ligging van het bedrijventerrein ten opzichte van de stad Deventer, de hoge verkeersintensiteit van de rijksweg A1 en de redelijke verkeersintensiteit van de provinciale weg N348, is de kwaliteit ten opzichte van de vestigingsfactor zichtlocatie als zeer goed beoordeeld. De beoordeling zeer goed komt overeen met het kwaliteitscijfer 5. De belangrijkheid van deze vestigingsfactor wordt door de ondervraagde ondernemers gemiddeld beoordeeld met het cijfer 3,2. Het merendeel van de ondernemers beoordeelt het belang van deze vestigingsfactor als neutraal. Vestigingsfactor Zichtlocatie

1 2X

2

Belang 3 4 7X 2X

10

5

Gem 3,2


5 De vestigingsfactor “ligging t.o.v. personeel” 5.1 Algemeen Hoofdstuk 5 beschrijft de kwaliteit en het belang van de geografische ligging van ondernemingen ten opzichte van het personeel. Voor ondernemers kan het van belang zijn in verband met ondermeer reiskosten om dicht bij het personeel gevestigd te zijn.

5.2 Kwaliteit Voor het analyseren van de concurrentiekracht op het gebied van personeel is per bedrijventerrein gekeken naar de hoeveelheid personen, in de leeftijdscategorie 15 tot 65 jaar, die woonachtig zijn in de omgeving. Bij het inventariseren van de gegevens is gebruik gemaakt van de zone-indeling die gebruikt wordt door bedrijfsmakelaars. In de Bijlagen 1 en 2 zijn de zone-indelingen grafisch weergegeven. Bijlage 3 beschrijft de buurten die tot de verschillende zones behoren. In de onderstaande tabellen zijn de resultaten per bedrijventerrein weergegeven. De betreffende gegevens zijn afkomstig uit de database van het Centraal Bureau voor de Statistiek. In figuur 6 zijn de resultaten grafisch weergegeven, Bedrijventerrein Linderveld Aantal inwoners 15 tot Zone 65 jaar Zone 1 0 Zone 2 0 Zone 3 10066 Zone 4 19995 Totaal 30061

Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Totaal

Tabel 3: Inwoners Linderveld

Tabel 4: Inwoners A1

Zone

Bedrijventerrein A1 Aantal inwoners 15 tot 65 jaar 0 42 8078 15180 23300

Figuur 6: Grafische weergave inwoners tussen de 15 en 65 per bedrijventerrein

5.3 Belang Het belang dat ondernemers aan de vestigingsfactor personeel hechten is wisselend. Over het algemeen wordt de betreffende vestigingsfactor als belangrijk ervaren. Er zijn ondernemers die echter weinig rekening houden met dit aspect wanneer ze op zoek gaan naar een nieuwe locatie. Het personeel van deze ondernemers werkt voornamelijk op locatie bij klanten. Een andere reden die aangegeven wordt, is dat er gebruik gemaakt wordt van zzp’ers (freelancers).

11

Daarnaast zijn er bedrijven die veel belang hechten aan het aspect personeel. Deze bedrijven duiden aan dat door vergrijzing van de bevolking en het moeilijk verkrijgen van gekwalificeerd personeel, zij in grote mate rekening houden met het aanbod van personeel op het moment dat zij een nieuwe locatie zoeken.

5.4 Conclusie In een straal van 5 kilometer om bedrijventerrein Linderveld zijn in de categorie 15 tot 65 jaar ongeveer 6700 personen meer woonachtig dan in de omgeving van bedrijventerrein A1. Het verschil tussen beide bedrijventerreinen komt voort vanuit de zones 3 en 4. Gezien het feit dat beide bedrijventerreinen in Deventer liggen, zijn beide terreinen op het gebied van werkgelegenheid als goed beoordeeld. Bedrijventerrein Linderveld is dichterbij een woonkern gevestigd, hierdoor is de kwaliteit beter beoordeeld dan bedrijventerrein A1. De kwaliteit van bedrijventerrein Linderveld is beoordeeld als zeer goed terwijl de kwaliteit van bedrijventerrein A1 is beoordeeld als goed. Dit betekent dat het kwaliteitscijfer voor bedrijventerrein Linderveld is vastgesteld op 5 en bedrijventerrein A1 is beoordeeld met het cijfer 4. Het gemiddeld belang wat ondernemers aan deze vestigingsfactor toekennen is vastgesteld op de waarde 3,5. Het merendeel van de ondernemers geeft aan deze factor als belangrijk tot zeer belangrijk te beschouwen. Vestigingsfactor Personeel

1 2X

2 2x

Belang 3 4 3x

12

5 4x

Gem 3,5


6 De vestigingsfactor “ligging t.o.v. leveranciers” 6.1 Algemeen Voor bedrijven kan het vanuit een logistieke benadering interessant zijn om dicht bij de leveranciers gevestigd te zijn. Op het moment dat een ondernemer zich dichter bij zijn leveranciers vestigt, kan het logistieke proces van bevoorrading sneller en effectiever worden doorlopen. In dit hoofdstuk wordt de kwaliteit en het belang ten aanzien van deze vestigingsfactor geïnventariseerd.

6.2 De kwaliteit De kwaliteit ten aanzien van deze vestigingsfactor is geïnventariseerd door middel van het analyseren van de hoeveelheid bedrijvigheid die zich in de nabijheid van het bedrijventerrein gevestigd heeft. Hierbij is gebruik gemaakt van een zone-indeling die gebruikt wordt door makelaars. In bijlage 1 en 2 is een grafische weergave opgenomen van zone-indelingen van beide bedrijventerreinen. In bijlage 3 is een beschrijving van de verschillende zones terug te vinden. De gegevens die gebruikt zijn voor het analyseren van de zones zijn afkomstig uit de database van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Het Centraal Bureau voor de Statistiek geeft op buurtniveau niet exact weer hoeveel bedrijven er gevestigd zijn, maar gebruikt een aantal categorieën. Deze categorieën zijn als volgt: • • • • •

0 tot 10 bedrijven 10 tot 20 bedrijven 50 tot 100 bedrijven 100 tot 200 bedrijven 200 tot 500 bedrijven

In de onderstaande twee tabellen (Tabellen 5 en 6) zijn de resultaten van de analyse per zone voor beide bedrijventerreinen weergegeven. Aantal bedrijven 0 tot 10 10 tot 20 20 tot 50 50 tot 100 100 tot 200 200 tot 500

Zone 2 1

Zone 3 3 2 4 1

Zone 4 7 3 11 3 2

Tabel 5 Bedrijventerrein Linderveld

Aantal bedrijven 0 tot 10 10 tot 20 20 tot 50 50 tot 100 100 tot 200 200 tot 500

Zone 2 1

Zone 3 1 2 5 2

1

1

Zone 4 2 3 15 8 2 1

Tabel 6 Bedrijventerrein A1

13

Om een totaal inzicht per zone te verkrijgen (Figuur 7) , zijn het aantal getelde buurten (tabellen 5 en 6) vermenigvuldigd met een categorie coëfficiënt. Door deze berekening wordt de totale zone in perspectief beoordeeld. De categorie coëfficiënten zijn als volgt:

Categorie 0 tot 10 10 tot 20 20 tot 50 50 tot 100 100 tot 200 200 tot 500

Coëfficiënt 1 2 5 10 20 50

Tabel 7: Categorie Coëfficiënt

Figuur 7 Weergave van de concentratie bedrijven in de verschillende zones

6.3 Belang Met de vestigingsfactor “leveranciers” wordt door de ondervraagde ondernemers binnen het vestigingsproces geen rekening gehouden. De reden dat weinig belang wordt gehecht aan de afstand tot leveranciers, berust op de algemene gedachte dat de te overbruggen afstand voornamelijk als probleem van de leverancier wordt beschouwd. Daarnaast hebben de leveranciers veelal een regionale of landelijke dekking. De ondernemer gaat voor de laagste prijs en de beste kwaliteit, wanneer de ondernemer ontevreden is betreffende een leverancier wordt op zoek gegaan naar een nieuwe leverancier. De ondernemer houdt dus geen rekening met de vestigingsplaats van leveranciers.

6.4 Conclusie Beide bedrijventerrein zijn gevestigd in Deventer, daarom is de kwaliteit ten aanzien van de vestigingsfactor leveranciers voor beide bedrijventerreinen minimaal goed. Figuur 6 toont aan dat in vergelijking met bedrijventerrein A1 minder bedrijven gevestigd zijn in de directe omgeving van bedrijventerrein Linderveld. Dit verschil komt met name voort vanuit zone 2 en 3. De analyse toont echter wel aan dat er voldoende leveranciers in de nabijheid (straal 5 kilometer) gevestigd zijn. Op basis van deze conclusie is de kwaliteit beoordeeld als goed. De kwalificatie goed komt overeen met het kwaliteitscijfer 4. Door de gunstige ligging van bedrijventerrein A1 ten opzichte van de overige werklocaties in Deventer, is de kwaliteit voor bedrijventerrein A1 beoordeeld als zeer goed. Deze kwaliteit komt overeen met het cijfer 5. Het gemiddelde cijfer dat ondernemers ten aanzien van de belangrijkheid van deze vestigingsfactor geven is 1,1. Bij de analyse van de resultaten valt op dat het merendeel van de ondernemers het cijfer 1 toekent. Eén ondernemer beoordeelde het belang met het cijfer 2. Vestigingsfactor Leveranciers

1 10x

2 1x

Belang 3 4

14

5

Kwaliteit Gem Linderveld A1 1,1 4 5

7 De vestigingsfactor “ligging t.o.v. concurrenten” 7.1 Algemeen De vestigingsfactor “ligging ten opzichte van concurrenten” is moeilijk te beoordelen. Een bedrijf kan zich vanuit strategisch perspectief ver van haar concurrenten vestigen. Hierdoor ontstaat de situatie dat het bedrijf een eigen verzorgingsgebied creëert waar weinig concurrenten actief zijn. Een andere mogelijkheid is dat bedrijven zich willen clusteren en willen concurreren op het gebied van prijs en kwaliteit. Een goed voorbeeld hiervan is het Auto-eiland in Deventer, waar een aantal autobedrijven bij elkaar gevestigd zijn.

7.2 Belang concurrenten De ondernemers houden geen rekening met de vestigingfactor nabijheid van concurrenten. Er wordt weinig tot zeer weinig rekening mee gehouden bij het zoeken van een locatie. Er wordt door het merendeel van de ondernemers aangeduid dat ze concurrenten niet uit de weg gaan, maar ze ook niet opzoeken.

7.3 Conclusie Gezien het feit dat er geen eenduidige kwaliteit te definiëren is voor deze vestigingsfactor, zijn beide bedrijventerreinen als neutraal beoordeeld. Deze kwaliteit is vertaald in het cijfer 3. Het merendeel van de ondernemers geeft aan weinig tot zeer weinig belang te hechten aan de vestigingsfactor ligging ten opzichte van concurrenten. Het gemiddelde cijfer komt overeen met het cijfer 1,7. Vestigingsfactor Concurrenten

1 5x

2 4x

Belang 3 4 2x

15

5


8 De vestigingsfactor “ligging t.o.v. klanten” 8.1 Algemeen Hoofdstuk 8 gaat in op de “ligging ten opzichte van mogelijke klanten”. Om een beeld te krijgen van de geografische ligging van beide bedrijventerreinen is nagegaan welke wijken zich in de omgeving van de bedrijventerreinen bevinden. Hierbij is gebruik gemaakt van een zone-indeling die gebruikt wordt door makelaars. In bijlage 1 en 2 is een grafische weergave opgenomen van zone-indelingen van beide bedrijventerreinen. In bijlage 3 is een beschrijving van de verschillende zones terug te vinden.

8.2 De kwaliteit Binnen de vestigingsfactor “ligging t.o.v. klanten” is onderscheid gemaakt tussen enerzijds zakelijke klanten en anderzijds de particuliere markt. 8.2.1 Zakelijke markt De kwaliteit ten aanzien van de zakelijke klanten is geïnventariseerd via dezelfde werkwijze als de vestigingsfactor leveranciers (Hoofdstuk 6). De reden hiervoor berust op de gedachte dat beide vestigingsfactoren de afstand tot de overige bedrijvigheid in Deventer beschrijven. De kwaliteit voor bedrijventerrein Linderveld is beoordeeld met het cijfer 4. Bedrijventerrein A1 is beoordeeld met het cijfer 5. Een onderbouwing voor deze gegevens is terug te vinden in Hoofdstuk 6. 8.2.2 Particuliere markt De kwaliteit met betrekking tot de particuliere markt is beoordeeld op basis van het aantal inwoners per zone. De indeling van de zones is terug te vinden in bijlagen 1, 2 en 3. Het aantal inwoners is geanalyseerd op basis van de database van het Centraal Bureau voor de Statistiek. In onderstaande Tabellen 8 en 9 en in Figuur 8 is het aantal inwoners per zone weergegeven. Bedrijventerrein Linderveld Zone Aantal inwoners Zone 1 0 Zone 2 0 Zone 3 15300 Zone 4 28430 Totaal 43730

Bedrijventerrein A1 Zone Aantal inwoners Zone 1 0 Zone 2 110 Zone 3 12120 Zone 4 50590 Totaal 62820

Tabel 8 Overzicht inwoners per zone van bedrijventerrein Linderveld

Tabel 9 Overzicht inwoners per zone van bedrijventerrein A1

16

Figuur 8 Grafisch weergave van het aantal inwoners per zone

In de zone tot 2,5 kilometer van bedrijventerrein Linderveld zijn meer particulieren woonachtig. Het verschil met bedrijventerrein A1 is ongeveer 3000 personen. Als daarentegen wordt gekeken naar de omgeving tot 5 kilometer, is de ligging van bedrijventerrein A1 gunstiger. Het verschil tussen beide bedrijventerreinen bedraagt in deze zone bijna 20000 personen. Het is in algemene zin moeilijk te bepalen hoe groot de afstand is die een particuliere klant bereid is af te leggen tot het bedrijf. Dit betekent dat de kwaliteit ten aanzien van de particuliere markt van beide terreinen gelijk is gesteld. Op basis van het aantal inwoners in de omgeving zijn beide bedrijventerreinen als goed beoordeeld. De kwaliteitsnormering goed is vertaald naar het kwaliteitscijfer 4.

8.3 Het belang Het merendeel deel van de ondernemers geeft veel tot zeer veel belang aan de vestigingsfactor “ligging t.o.v. klanten”. De reden hiervoor berust op het feit dat het grootste gedeelte van hun afnemers gevestigd zijn in de omgeving van Deventer. Één bedrijf duidt aan dat het verhuisd is van Arnhem naar Deventer om zo dichter bij de klanten gevestigd te zijn. Er is één bedrijf dat een lage waardering geeft aan de vestigingsfactor “ligging t.o.v. klanten”. De reden hiervoor berust op het feit dat zijn klanten voornamelijk in het midden en het westen van het land gevestigd zijn. Het klantencontact vindt voornamelijk plaats door middel van Internet, telefoon en fax. De reden dat de onderneming toch gevestigd is in Deventer, berust op het feit dat de ondernemer woonachtig is in de omgeving van Deventer. Twee ondernemers geven een gemiddeld belang aan de factor klantenspreiding doordat ze een grote spreiding (landelijk) van klanten hebben en hierdoor niet gebonden zijn aan Deventer of omstreken.

8.4 Conclusie In vergelijking met bedrijventerrein A1, zijn in de directe omgeving van bedrijventerrein Linderveld minder bedrijven gevestigd. Hierdoor is de ligging van bedrijventerrein Linderveld ten aanzien van de zakelijke markt minder gunstig. De kwaliteit voor bedrijventerrein Linderveld is vertaald naar het cijfer 4. De kwaliteit van bedrijventerrein A1 is vertaald naar het cijfer 5.

17

Wanneer wordt gekeken naar de particuliere markt liggen beide terreinen even gunstig. De kwaliteit voor beide locaties is vertaald naar het cijfer 4. Het algemeen waardeoordeel ten aanzien van de vestigingsfactor klantenspreiding is vastgesteld op basis van het rekenkundig gemiddelde van beide markten. Dit betekent voor het bedrijventerrein Linderveld dat de totale kwaliteit van de vestigingsfactor klantenspreiding uitkomt op 4. Bedrijventerrein A1 is beoordeeld met het cijfer 4,5. Het belang ten aanzien van de vestigingsfactor “ligging t.o.v. klanten” laat een wisselend beeld zien. Het merendeel van de ondernemers geeft aan belang te hechten aan deze factor. Eén bedrijf geeft aan totaal geen belang te hechten. Het gemiddelde cijfer dat gegeven is ten aanzien van deze factor is 3,8. Vestigingsfactor Klanten

1 1x

2

Belang 3 4 2x 5x

18

5 3x

Gem 3,8

Kwaliteit Linderveld A1 4 4,5

9 De vestigingsfactor “vervoersmodaliteiten” 9.1 Algemeen De vestigingsfactor vervoersmodaliteiten gaat in op de ligging ten opzichte van faciliteiten waarvan bedrijven gebruik maken. Hierbij valt te denken aan zeehavens en treinstations. In dit hoofdstuk wordt de kwaliteit en het belang ten aanzien van deze vestigingsfactor beschreven.

9.2 De kwaliteit Binnen het onderdeel vervoersfaciliteiten is onderscheid gemaakt tussen enerzijds havens en anderzijds treinstations voor personenvervoer. Aan de modaliteit vliegveld is geen aandacht besteed, omdat deze faciliteit voor bedrijfsmatig gebruik in Deventer en omgeving niet aanwezig is. 9.2.1 Havenfaciliteiten De stad Deventer beschikt, volgens haar website, over een havenfaciliteit. Deze faciliteit is geconcentreerd op het Havenkwartier, wat onderdeel uitmaakt van bedrijventerrein Bergweide. De havenfaciliteit is gedefinieerd als een goederenhaven, omdat het scheepvaartverkeer dat in de haven aanmeert voor 95% uit beroepsvaart bestaat. (Gemeente Deventer, 2004), In het Havenkwartier worden activiteiten die betrekking hebben op watergebonden logistieke en industriële bedrijvigheid ontplooit. Per jaar lossen er enkele tientallen binnenvaartschepen. In vergelijking tot een aantal jaren geleden is er een afname geconstateerd van de gebruikersintensiteit. De reden voor deze afname is voornamelijk toe te wijzen aan de sterke opkomst van het wegtransport. Het gebied “het Havenkwartier” wordt, volgens het Masterplan Havenkwartier, tegenwoordig voornamelijk gezien als historisch industrieël erfgoed. Bedrijventerrein Linderveld ligt hemelsbreed op ongeveer 4 kilometer van de havenfaciliteiten. De afstand tot bedrijventerrein A1 is daarentegen ongeveer 2,2 kilometer. Gezien het feit dat Deventer binnen enkele jaren haar functie als goederenhaven verliest, wordt de kwaliteit ten opzichte van deze modaliteit voor beide bedrijventerreinen als slecht beoordeeld. Deze kwaliteit komt overeen met het cijfer 2. 9.2.2 Stations Binnen de gemeente Deventer zijn twee treinstations voor personenvervoer gesitueerd. Het belangrijkste station is gelegen aan de rand van de binnenstad. Dit station is getypeerd als het centrale station van Deventer. Op nationaal niveau is dit station een halte voor de intercity tussen Den-Haag / Rotterdam / Amsterdam / Schiphol en Enschede. Daarnaast is dit station ook opgenomen in het sneltreintraject tussen Zwolle en Roosendaal en het stoptreintraject Deventer-Almelo. Op internationaal niveau behoort het station tot het traject Amsterdam-Berlijn. De afstand, hemelsbreed, van het station Deventer Centraal tot het bedrijventerrein Linderveld is ca 5 kilometer. De afstand van bedrijventerrein A1 is bij benadering 3,5 kilometer. In de dorpskern van Colmschate is de voorstadhalte Deventer Colmschate gesitueerd. Dit station is een eenvoudige wachtruimte zonder kaartverkoop. Station Colmschate maakt onderdeel uit van het stoptreintraject Deventer-Almelo. De afstand van bedrijventerrein Linderveld tot het station Deventer Colmschate is ca 2 kilometer. De afstand van bedrijventerrein A1 tot het station bedraagt ca 2,4 kilometer.

19

Op basis van het bestemmingsplan ten aanzien van bedrijventerrein A1 is te concluderen dat er in de toekomst mogelijkheden zijn voor het realiseren van een extra voorstadhalte (Station Deventer-Zuid) op het treintraject Deventer-Zutphen. Het huidige aanbod van reizigers is vooralsnog te laag om op korte termijn ontwikkelingen in deze richting te verwachten. Een eventueel station, zal worden gesitueerd buiten het plangebied, direct ten noorden van de rijksweg A1. Beide bedrijventerreinen liggen op een gunstige afstand van het treinstation Deventer Colmschate. Hierdoor worden beide bedrijventerreinen voor deze vestigingsfactor minimaal als neutraal beoordeeld. Gezien, het feit dat het centraal station van Deventer gunstiger ligt ten opzichte van het bedrijventerrein A1, wordt de kwaliteit van deze locatie hoger ingeschat. Hierbij spelen de mogelijkheden voor een eventueel nieuw station wat direct aan het bedrijventerrein gesitueerd wordt ook een rol. Bedrijventerrein Linderveld is gezien haar ligging beoordeeld als neutraal. Deze kwalificering komt overeen met het cijfer 3. Op basis van de ligging van de treinstations ten opzichte van bedrijventerrein A1 en de mogelijkheid voor het realiseren van een voorstadhalte in de directe omgeving is dit bedrijventerrein beoordeeld als goed. De kwaliteitsnormering goed is vertaald naar het cijfer 4.

9.3 Het belang Bij het beoordelen van het belang van deze vestigingsfactor komt duidelijk naar voren dat bijna alle ondernemers hier geen rekening mee houden. De ondernemers zijn niet afhankelijk van haven- en vliegveldfaciliteiten en/of openbaar vervoer. Daarom wordt deze factor als niet belangrijk beschouwd.

9.4 Conclusie Het algemeen waardeoordeel ten aanzien van de vestigingsfactor vervoersmodaliteiten is vastgesteld op basis van het rekenkundig gemiddelde van beide modaliteiten haven en spoor. Dit betekent voor bedrijventerrein Linderveld dat de totale kwaliteit uitkomt op 3. Bedrijventerrein A1 is beoordeeld met het cijfer 3,5. Het gemiddelde belang dat ondernemers toekennen aan deze vestigingsfactor is 1,3. Alle ondernemers geven aan weinig belang te hechten aan deze vestigingsfactor. Het meest voorkomende antwoord is totaal geen belang. Vestigingsfactor Modaliteiten

1 8x

2 3x

Belang 3 4

20

5

Gem 1,3

Kwaliteit Linderveld A1 3 3,5

10 De vestigingsfactor “parkmanagement” 10.1 Algemeen In 2003 is de Stichting Bedrijven Parkmanagement Deventer door een coördinatiegroep opgericht (Jaarverslag Stichting Bedrijven Parkmanagement). De doelstelling die ten grondslag lag aan de oprichting van deze stichting heeft voornamelijk betrekking op het in stand houden van de kwaliteit van gebouwen, terreinen en openbare ruimten van bedrijventerreinen. Aan de doelstelling wordt invulling gegeven door het aanbieden van een basisservice pakket en een aantal optionele diensten. De afnemers van de diensten zijn de bedrijven die op de betreffende locaties gevestigd zijn. Het basisservice pakket wordt enerzijds gefinancierd door een jaarlijkse bijdrage van de ondernemersverenigingen en de gemeente. Anderzijds worden er inkomsten gegenereerd uit de aangeboden collectieve inkoopprojecten.

10.2 Kwaliteit Na zowel de realisatie van het bedrijventerrein Linderveld als het bedrijventerrein A1 wordt getracht parkmanagement te verwezenlijken. De implementatie gebeurt middels het uitgiftebeleid. Bij de aankoop van een kavel of het aangaan van een huurovereenkomst wordt afname van het basis servicepakket verplicht gesteld. Daarnaast kan de ondernemer er voor kiezen om gebruik te maken van de beschikbaar gestelde extra opties. 10.2.1 Basis service pakket Het basis service pakket dat opgesteld is voor beide bedrijventerreinen bestaat uit de volgende diensten: • Beheer openbare ruimte (wegen, water groen) • Het monitoren van milieu aspecten • Milieuscan individuele bedrijven • Collectieve beveiliging • Collectieve hulpdiensten (Brandweer, EHBO) 10.2.2 Optionele services Naast het basis servicepakket wordt overwogen om de volgende activiteiten optioneel aan te bieden: • Breedband scan • Inkoop door mantelcontracten • Collectief vervoerplan • Beheer en aanlevering e-water 10.2.3 Facilitaire voorzieningen Op zowel bedrijventerrein Linderveld als bedrijventerrein A1 is ruimte gereserveerd voor facilitaire voorzieningen. Van de betreffende voorzieningen kunnen de bedrijven die zich op de locatie hebben gevestigd gebruik maken. De aangeboden ondersteunende voorzieningen voor beide bedrijventerrein bestaan uit: collectieve ontvangst- en presentatieruimte, vergaderaccommodatie, kinderopvang, sportvoorzieningen en horeca.

10.3 Belang De geïnterviewde ondernemers hechten over het algemeen weinig belang aan deze vestigingsfactor. De ondernemers geven aan de toegevoegde waarde van dit concept niet te zien. De reden hiervoor berust op het feit dat bij de ondernemers weinig inzicht is in wat parkmanagement inhoudt en wat de voordelen hiervan voor hun bedrijf zouden kunnen zijn. Er is één ondernemer die het ziet als het afschuiven van verantwoordelijkheid van de gemeente. Twee ondernemers zijn daadwerkelijk in

21

aanraking gekomen met parkmanagement. Hun ervaring ten aanzien van dit concept is over het algemeen positief. Doordat de contributie voor iedere organisatie gelijk is, terwijl er door kleinere ondernemingen minder gebruik wordt gemaakt van bijvoorbeeld groenvoorzieningen, maken ze echter geen gebruik meer van deze diensten. Andere ondernemers geven aan dat ze een bepaalde activiteit, zoals beveiliging, willen afnemen, maar niet het totale pakket. De ondernemers willen graag geïnformeerd worden over de resultaten van parkmanagement. Hiermee wordt bijvoorbeeld gedoeld op het effect van de beveiliging op het misdaadcijfer. Op het moment dat ondernemers beter geïnformeerd worden over de voordelen, ontstaat er meer duidelijkheid. Op termijn hechten bedrijven waarschijnlijk meer belang aan deze factor.

10.4 Conclusie Op beide bedrijventerreinen wordt overwogen om parkmanagement te verwezenlijken. Gezien het feit dat het parkmanagement via een overkoepelende vereniging voor de gehele gemeente Deventer wordt aangeboden, is de kwaliteit ten aanzien van deze vestigingsfactor voor beide bedrijventerreinen gelijk. Omdat parkmanagement in Deventer zich nog in de ontwikkelingsfase bevindt, is de kwaliteit op dit moment beoordeeld als neutraal. Op het moment dat de plannen daadwerkelijk verwezenlijkt zijn wordt de kwaliteit vastgesteld op zeer goed. De kwaliteitsnormering neutraal is vertaald naar het cijfer 3. Gezien het feit dat parkmanagement in Deventer zich nog in de ontwikkelingsfase bevindt, bestaat nog veel onduidelijkheid bij de ondernemers. De ondernemers zijn zich nog niet van bewust wat de meerwaarde van dit concept is. Op basis van de beperkte inzichten die de ondernemers hebben, is het aangegeven belang beoordeeld met het cijfer 1,9. Vestigingsfactor

1 Parkmanagement 5x

2 3x

Belang 3 4 2x 1x

22

5


11 De vestigingsfactor “communicatie-infrastructuur” 11.1 Algemeen De vestigingsfactor “communicatie-infrastructuur” gaat in op de kwaliteit en het belang van de beschikbaarheid van communicatiemiddelen. De beschikbaarheid van communicatiemiddelen is van essentieel belang voor ondernemers om een gedegen bedrijfsvoering te kunnen realiseren.

11.2 De kwaliteit De gemeente Deventer heeft in 2005 in samenwerking met de beheerders van de communicatie-infrastructuur (KPN en Essent) en dienstenaanbieders het project Deventer Glasvezel Netwerk gestart (www.deventerbreed.nl). De doelstelling van het project is het beschikbaar stellen van een hoogwaardige breedbandverbinding voor alle bedrijven en instellingen binnen de gemeente Deventer. Binnen dit project hebben KPN en Essent zich verplicht om binnen de bebouwde kom van de gemeente Deventer (inclusief de kernen Diepenveen, Schalkhaar, Lettele en Bathmen) op een maximale afstand van 500 meter van een bedrijfsgebouw glasvezelaansluitingen te realiseren. Door middel van het glasvezelnetwerk zijn de bedrijven aangesloten op een centrale marktplaats. Op deze marktplaats zijn aanbieders van verschillende diensten actief. Deze diensten bestaan onder meer uit goedkopere telefonie, snellere Internetverbindingen, beheer van netwerken op afstand, back-up van bestanden op afstand, beveiliging via camera’s.

11.3 Belang Het belang wat ondernemers aan deze factor hechten is wisselend. Door een aantal bedrijven wordt het als zeer belangrijk ervaren dat er betrouwbare communicatieinfrastructuur aanwezig is. Deze bedrijven handelen veel bedrijfsactiviteiten via het Internet af. Naast deze categorie, is er een categorie bedrijven die weinig belang hecht aan de aanwezigheid van communicatie-infrastructuur. Deze bedrijven zijn van mening dat het grootste gedeelte van Nederland beschikt over een goede communicatie-infrastructuur. Deze ondernemers nemen genoegen met een eenvoudige ADSL verbinding. Een glasvezelnetwerk aansluiting is voor deze ondernemers geen prioriteit.

11.4 Conclusie Op dit moment zijn er glasvezelnetwerk aansluitingen aanwezig in het plangebied van het bedrijventerrein A1. Het plangebied Linderveld beschikt nog niet over een glasvezel infrastructuur, het omliggende gebied echter wel. Gezien de juridische verplichtingen van de aanbieders is het aannemelijk dat na de realisatie van het bedrijventerrein de betreffende infrastructuur wel aanwezig is. De kwaliteit ten opzichte van de communicatie infrastructuur op basis van het project Deventer Glasvezel Netwerk voor beide bedrijventerreinen als zeer goed beoordeeld. Deze beoordeling komt overeen met het cijfer 5. De mening van de ondernemers laat een wisselend beeld zien. De gemiddelde beoordeling is vastgesteld op 3,1. Het merendeel van de ondernemers hechten niet veel belang aan deze factor. Vestigingsfactor Communicatie

1 1x

2 3x

Belang 3 4 4x

23

5 3x

Gem 3,1


12 De vestigingsfactor “parkeerplaatsen” 12.1 Algemeen De vestigingsfactor “parkeerplaatsen” gaat in op de kwaliteit en het belang van parkeerplaatsen. Voor ondernemers is het van noodzakelijk belang om voldoende parkeergelegenheden te creëren voor personeel en bezoekers. Daarnaast dient ruimte gecreëerd te worden voor het laden en lossen ten behoeve van de distributie.

12.2 Kwaliteit In zowel het bestemmingsplan van bedrijventerrein Linderveld als bedrijventerrein A1 is juridisch vastgelegd dat werknemers en bezoekers niet op de openbare weg mogen parkeren. Daarnaast wordt op bedrijventerrein Linderveld geen centrale parkeerfaciliteit aangeboden. Op bedrijventerrein A1 is dit wel het geval, maar deze voorzieningen mogen alleen gebruikt worden door bedrijven die zich op de kantoorlocatie hebben gevestigd. Bedrijven dienen op de kavels zelf parkeerfaciliteiten te realiseren. De parkeerfaciliteiten vallen echter buiten het bebouwingspercentage. Dit betekent dat op een kavel met een bebouwingspercentage van 75%, in principe 25% van de oppervlakte van de kavel ingevuld zou kunnen worden met onder meer parkeervoorzieningen. In de onderstaande Tabel is het percentage van de kavels weergegeven dat niet bebouwd mag worden. Niet te bebouwen percentage 80% 50% 25% 0%

Bedrijventerrein A1 1% 2% 97% 0%

Linderveld 0 20% 79% 1%

Tabel 10: Percentage dat niet bebouwd mag worden

12.3 Belang Ondernemers geven aan veel belang te hechten aan de vestigingsfactor parkeergelegenheid. Onvoldoende parkeergelegenheid is voor een aantal ondernemers een reden om op zoek te gaan naar een nieuwe locatie. Er is één bedrijf dat een gemiddeld belang hecht aan de aanwezigheid van parkeerplaatsen. Het argument dat ten grondslag ligt aan het toekennen van dit belang moet worden gezocht in het feit dat de onderneming op dit moment niet veel parkeerfaciliteiten nodig heeft. Daarnaast wordt wel aangeduid dat de onderneming zich niet in het centrum kan vestigingen in verband met het strenge parkeerbeleid.

12.4 Conclusie Het gemiddelde percentage dat per kavel niet bebouwd mag worden is voor bedrijventerrein Linderveld 29,75%. Voor bedrijventerrein A1 bedraagt dit percentage 26,05%. De percentage tonen aan dat op beide bedrijventerreinen voldoende ruimte aanwezig voor het realiseren van parkeerfaciliteiten. De kwaliteit ten aanzien van beide bedrijventerreinen is beoordeeld als goed. De normering goed komt overeen met het kwaliteitscijfer 4. De ondervraagde ondernemers hechten veel belang aan de vestigingsfactor “parkeerplaatsen”. Het gemiddelde belang is vastgesteld op het cijfer 4,8. Het belang wordt door de ondernemers voornamelijk uitgedrukt in het cijfer 5.

24

Vestigingsfactor Parkeerplaatsen

1

2

Belang 3 4 1x

25

5 10x

Gem 4,8


13 De vestigingsfactor “bereikbaarheid” 13.1 Algemeen Hoofdstuk 13 beschrijft de kwaliteit en het belang van de vestigingsfactor “bereikbaarheid”. De vestigingsfactor “bereikbaarheid” gaat in op de mate waarin de bedrijventerreinen bereikbaar zijn via wegen. Een goede bereikbaarheid is van essentieël belang voor een ondernemer.

13.2 De kwaliteit In de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra is het ABC-Locatiebeleid geïntroduceerd (P.J. van den Broek, 1992). Dit beleid maakt onderscheid tussen verschillende categorieën werklocaties op basis van de vervoersstromen (zowel goederen als personen) die ze genereren. Zowel bedrijventerrein Linderveld als bedrijventerrein A1 worden in de bestemmingsplannen getypeerd als een C-locatie. Hierbij dient opgemerkt te worden dat op het bedrijventerrein A1 ruimte gereserveerd is voor specifieke kantoordoeleinden. Kantoorlocaties worden normaliter volgens het ABC-locatiebeleid beoordeeld als A of Blocatie. De globale kenmerken zijn voor een C-locatie als volgt: • Geen eisen met betrekking tot het openbaar vervoer • Goede bereikbaarheid per auto op lokaal en bovenlokaal niveau • Congestievrije aansluiting op de hoofdtransportassen Uit de kenmerken van een C-locatie blijkt dat voornamelijk een goede bereikbaarheid van de werklocatie per auto een belangrijk criterium is voor C-locaties, de bereikbaarheid per openbaar vervoer speelt een minder grote rol. Daarnaast is in het bestemmingsplan A1 aangeduid dat de maximale afstand voor een C-locatie ten opzichte van de rijksweg 2.500 meter mag bedragen. Daarnaast dient op maximaal 500 meter van het plangebied een halte ten behoeve van het openbaar vervoer gerealiseerd te zijn. 13.2.1 Bedrijventerrein Linderveld De bereikbaarheid per auto van bedrijventerrein Linderveld vanaf de rijksweg A1 is matig. De reden hiervoor berust op het feit dat er door de ligging van het bedrijventerrein geen directe ontsluiting plaats kan vinden. Om vanaf de rijksweg het bedrijventerrein te bereiken dient gebruik gemaakt te worden van de N348. De N348 is een provinciale éénbaansweg tussen Deventer en Raalte. Bij intensief gebruik van de verbindingsweg door zowel verkeer van en naar het bedrijventerrein en verkeer van en naar woonwijk de Vijfhoek is de mogelijkheid tot congestie aanwezig. De afstand die afgelegd dient te worden tot de rijksweg bedraagt ongeveer 5,5 kilometer. De N348 zal waarschijnlijk ook door de bedrijven als verbindingsweg naar het centrum van Deventer worden gebruikt. Daarnaast zal eventueel de route via Schalkhaar worden gebruikt. Bedrijventerrein Linderveld is gesitueerd naast de wijk “de Vijfhoek”. Deze wijk is vanaf het centraal station van Deventer bereikbaar via de busverbinding Centrum / Nieuwe Ziekenhuis / Vijfhoek. Gezien het feit dat de ontwikkeling van het bedrijventerrein in de planfase is, zijn de plannen voor de uiteindelijke busverbinding nog niet voldoende uitgewerkt. Op basis van het bestemmingsplan is te concluderen dat er nader onderzoek verricht dient te worden naar een eventuele uitbreiding van de huidige busverbindingen.

26

Tevens dient er bekeken te worden of er een specifieke busverbinding voor de ochtenden avondspits gerealiseerd kan worden. 13.2.2 Bedrijventerrein A1 Bedrijventerrein A1 is direct gesitueerd aan de rijksweg A1. Via de hoofdontsluiting aan de oostzijde van het plangebied, is er direct toegang tot de betreffende rijksweg. De hoofdontsluiting van het plangebied is, volgens de Commentaarnota A1, zodanig ontworpen, dat in principe 100% van het bestemmingsverkeer via deze ontsluiting kan worden afgewikkeld. Aan de westzijde van bedrijventerrein A1 wordt een ontsluiting op de provinciale weg N348 gecreëerd. In het ontwerp voor deze ontsluiting zijn alleen de noodzakelijke stroken voor het afslaand verkeer opgenomen. Deze maatregel zorgt ervoor dat het bestemmingsverkeer van het bedrijventerrein ondergeschikt is aan de doorstroming van de N348. Zowel de N348 (westelijke ontsluiting) als de Siemelinksweg (oostelijke ontsluiting) kan in de toekomst worden gebruikt als verbindingweg in de richting van het centrum. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de N348, voornamelijk in de spitsuren, te maken heeft met congestie. Hierdoor is het waarschijnlijk dat het merendeel van het bestemmingsverkeer gebruikt maakt van de Siemenlinksweg. De gemeente streeft naar een goede bereikbaarheid van het bedrijventerrein A1 met openbaar vervoer. De gemeente tracht deze doelstelling in eerste instantie te bereiken door middel van het creëren van bushaltes op het bedrijventerrein. Mocht het creëren van extra haltes niet mogelijk zijn, dan is het vervoersplan een optie (zie parkmanagement). Daarnaast zijn er mogelijkheden om het bedrijventerrein aan te sluiten op het spoorwegnet middels een voorstadhalte (zie vervoersmodaliteiten).

13.3 Belang De bereikbaarheid van het bedrijf wordt door de ondernemers als zeer belangrijk geacht. Er is één bedrijf dat weinig belang hecht aan de bereikbaarheid doordat zijn bedrijfsvoering op kantoor plaatsvindt en er weinig fysiek contact met klanten bestaat.

13.4 Conclusie De bereikbaarheid van bedrijventerrein Linderveld is redelijk. Deze kwaliteitsnormering is vertaald naar het cijfer 3. De reden voor deze beoordeling is terug te voeren op het feit dat bedrijventerrein Linderveld is getypeerd als een C-locatie. Het bedrijventerrein voldoet maar in beperkte mate aan deze kwalificering. De toegestane afstand tot een rijksweg (2500 meter) wordt met 3 kilometer overschreden. De rijksweg en het centrum zijn te bereiken middels de provinciale weg. De betreffende provinciale weg is een éénbaansweg, hierdoor is de mogelijkheid tot congestie aanwezig. De kwaliteit van het openbaar vervoer is op dit moment moeilijk te beoordelen. De reden hiervoor berust op het feit dat de ontwikkeling van het bedrijventerrein zich in de planfase bevindt. De plannen ten aanzien van het openbaar vervoer komen in een later stadium tot stand. De voorlopige plannen ten aanzien van het openbaar vervoer zijn redelijk/goed. De bereikbaarheid van bedrijventerrein A1 is zeer goed, wat overeenkomt met het kwaliteitscijfer 5. De reden voor deze beoordeling berust op het feit dat het plangebied voldoet aan de eisen van een C-locatie door middel van een hoofdontsluiting met de rijksweg A1. Daarnaast beschikt het bedrijventerrein over een directe ontsluiting op de provinciale weg.

27

De bereikbaarheid ten opzichte van het openbaar vervoer is in dit stadium moeilijk te bepalen. De ontwikkelingen ten aanzien van dit plangebied bevinden zich nog in de planfase. Tijdens de realisatie van het bedrijventerrein wordt er invulling gegeven aan de bereikbaarheid per openbaar vervoer. De voorlopig zachte plannen ten aanzien van het openbaar vervoer zijn als goed te omschrijven. In algemene zin hechten ondernemers veel belang aan goede bereikbaarheid. De gemiddelde beoordeling ten aanzien van het belang van deze vestigingsfactor is 4,5. Het merendeel van de ondernemers typeert de bereikbaarheid als zeer belangrijk (cijfer 5). Vestigingsfactor Bereikbaarheid

1

2 1x

Belang 3 4 2x

28

5 8x

Gem 4,5


14 De vestigingsfactor “huur en grondprijs” 14.1 Algemeen Hoofdstuk 14 gaat in op het belang en de vestigingsfactor “huur en grondprijs”. De kwaliteit ten aanzien van deze vestigingsfactor kan in dit stadium nog niet geanalyseerd worden. De reden voor het ontbreken van de kwaliteit, berust op het feit dat zowel de grond als de huurprijs van beide locaties in dit stadium nog niet openbaar zijn. Hierdoor is in dit stadium nog geen objectieve kwaliteit aan deze vestigingsfactor toe te kennen.

14.2 Belang Het merendeel van de ondernemers hecht aan de vestigingsfactor koop/ huurprijs van het pand en/of de grond een gemiddeld belang. Een drietal bedrijven hecht aan deze vestigingsfactor een groot belang. Over het algemeen plaatsen de ondernemers deze vestigingsfactor in perspectief. Ondernemers richten zich met name op een goede prijs/ kwaliteit verhouding bij het zoeken van een nieuwe locatie. Een ondernemer is best bereid meer voor een locatie te betalen op het moment dat deze locatie beter aansluit bij de wensen ten aanzien van bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en de uitstraling..

14.3 Conclusie Vestigingsfactor Koop/huurprijs

1

2

Belang 3 4 8x 3x

29

5

Gem 3,3

Kwaliteit Linderveld A1 -

15 De mening van de geinterviewde 15.1 Algemeen Dit hoofdstuk beschrijft de bevindingen ten aanzien van de casus die in het diepteinterview is opgenomen. De casus geeft een beschrijving van beide bedrijventerreinen aan de hand van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitplan. Er is gevraagd aan de ondernemers om op basis van deze casus de keuze te maken tussen bedrijventerrein Linderveld en bedrijventerrein A1. Daarnaast is binnen dit hoofdstuk aandacht besteed aan de mening van de bedrijfsmakelaar en de Kamer van Koophandel. Op basis van deze twee meningen ontstaat een totaal beeld.

15.2 De mening van de ondernemers De mening is éénduidig, van de elf geïnterviewde bedrijven zeggen 10 ondernemers te kiezen voor bedrijventerrein A1. Er is 1 ondernemer geweest die aangegeven heeft voor bedrijventerrein Linderveld te kiezen. De redenen die ondernemers geven om te kiezen voor bedrijventerrein A1 komen in redelijke mate overeen. De voornaamste reden om te kiezen voor deze locatie is de bereikbaarheid en de ontsluiting van het bedrijventerrein. Daarnaast wordt vanuit commercieël oogpunt de A1 locatie als aantrekkelijker beschouwd. De ondernemers baseren deze conclusie op de gedachte dat bedrijventerrein A1, in hun visie, waarschijnlijk grotere bedrijven en traffic generators aantrekt. De ondernemer die aangeeft zich te willen vestigen op bedrijventerrein Linderveld kan geen onderbouwing geven waarom hij kiest voor Linderveld. Deze ondernemer verwoordt het als volgt: “Vanuit mijn onderbuikgevoel kies ik voor Linderveld. Als er zich weinig bedrijven gaan vestigen op Linderveld weet ik niet of ik me er zal vestigen. Ik ga kijken wat er wordt aangeboden en daarna neem ik een beslissing.”.

15.3 De mening van de bedrijfsmakelaar De bedrijfsmakelaar duidt aan dat er zeker vraag is naar bedrijventerrein A1. De reden hiervoor berust op het feit dat het bedrijventerrein in de omgeving van andere bedrijventerreinen gelegen is. Gezien de ongunstige toekomstverwachtingen ten aanzien van het aanbod, dient niet te lang gewacht te worden met de ontwikkelingen hiervan. Bedrijventerrein Linderveld heeft in zijn ogen weinig bestaansrecht. Deze mening is voornamelijk gericht op de ongunstige ligging. De enige mogelijkheid die ten grondslag ligt aan een eventueel succes van bedrijventerrein Linderveld moet gezocht worden in het aantrekken van een grote onderneming. Door het vestigen van een onderneming op deze locatie, kan een kettingreactie ontstaan. Hierdoor zouden meerdere bedrijven zich hier kunnen gaan vestigen.

15.4 De mening van de Kamer van Koophandel De Kamer van Koophandel heeft een filosofie met betrekking tot bedrijventerreinen in Deventer. De A1 locatie dient gebruikt te worden voor regionaal en boven regionale bedrijvigheid, die fungeert als zichtlocatie en grotere locaties. Dit als aansluiting op Bergweide, wat ook grootschaligheid heeft. Ook passen de logistieke functies goed in het beeld van de A1 locatie. Over de milieu categorie t/m 3 maakt de Kamer van Koophandel zich zorgen, een logistiek bedrijf zit al gauw in milieucategorie 4. Het moet kunnen dienen als overlooplocatie van Bergweide en grote bedrijven. Dat is op dit moment niet mogelijk. Linderveld is gevestigd aan een regionale ontsluitingsweg. Dichtbij een belangrijk woongebied (de Vijfhoek), hier zie ik kleine verzorgende bedrijven zich vestigen, die aan

30

Deventer gebonden zijn. Het is goed ontsloten voor de regio en goed geschikt voor kleinschalige bedrijven. Het bestemmingsplan, beschrijft een ongunstige beeldkwaliteit, waardoor grote bedrijven zich niet willen vestigen op Linderveld. Het profiel bepaald wat de belangstelling voor Linderveld is. De gemeente kan sturen met de grondprijs en onderhandelingen, en zo sturing geven aan de invulling van het bedrijventerrein. In de ogen van de KvK is het bedrijventerrein Linderveld uitsluitend voor kleine bedrijvigheid bestemd. Zoals al naar voren is gekomen ziet de Kamer van Koophandel ook bedreigingen voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Linderveld. Er zijn teveel beperkingen voor bedrijven zoals een milieuzonering van maximaal drie. Ook komen er te grote bufferzones, waardoor prijzen hoog worden, de bufferzones moeten betaald worden en worden doorberekend in de grondprijs. En met name is dit in een bedreiging voor bedrijvenpark Linderveld. Daarnaast wordt er ook een grootschalig bedrijventerrein in Holten-Rijssen ontwikkeld van ongeveer zestig hectare. Wanneer op dit bedrijventerrein minder voorwaarden en lagere prijzen gehanteerd worden kan dit ook een verkeerde uitwerking hebben voor de bedrijventerreinen in Deventer. In het interview komt naar voren dat de Kamer van Koophandel beide bedrijvenparken wil laten ontwikkelen maar wel bepaalde bedreigingen constateert. De vraag die is gesteld als ondernemers de keuze zou hebben voor welk bedrijvenpark deze zal kiezen kwam geen duidelijk antwoord naar voren.

31

16 Conclusie 16.1 Algemeen In dit hoofdstuk zijn de conclusies ten aanzien van het marktonderzoek opgenomen. Dit hoofdstuk beantwoord de hoofdvraag van het onderzoek. De hoofdvraag is als volgt omschreven: Is er markt voor bedrijventerrein “Linderveld” ,op het moment dat in dezelfde periode bedrijventerrein A1 wordt ontwikkeld?

16.2 De kwaliteit van de vestigingsfactoren Uit de analyse van de kwaliteit van beide bedrijventerreinen blijkt dat bedrijventerrein Linderveld goed beoordeeld kan worden op de factoren parkeerplaatsen, de ligging ten opzichte van personeel en de communicatie-infrastructuur. De kwaliteit ten aanzien van de factor zichtlocatie is als slecht beoordeeld. Bedrijventerrein A1 behaalt een beoordeling “hogere kwaliteit” ten aanzien van de factoren bereikbaarheid, uitstraling/imago, zichtlocatie, de communicatie-infrastructuur en de ligging ten opzichte van leveranciers. Geen van de vestigingsfactoren zijn als slecht beoordeeld. In onderstaand tabel is de beoordeling voor beide bedrijventerreinen per vestigingsfactor weergegeven. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de vestigingsfactor “grond prijs / huur prijs” niet beoordeeld is. De reden hiervoor berust op het feit dat de grond- en huur prijs in dit stadium nog niet bekend is gemaakt door de gemeente Deventer. Vestigingsfactor Parkeerplaatsen Bereikbaarheid Uitstraling/imago Klanten Personeel Grond prijs / huur prijs Zichtlocatie Communicatie-infrastructuur Parkmanagement Concurrenten Modaliteiten Leveranciers

Kwaliteit Linderveld Goed Neutraal Neutraal Goed Zeer goed Slecht Zeer goed Neutraal Neutraal Neutraal Goed

Kwaliteit A1 Goed Zeer goed Zeer goed (Zeer)goed Goed Zeer goed Zeer goed Neutraal Neutraal Neutraal / goed Zeer goed

Tabel 11: De kwaliteit per vestigingsfactor

16.3 Het belang van de vestigingsfactoren Uit de analyse naar het belang dat bedrijven hechten aan de verschillende vestigingsfactoren tijdens het vestigingsproces blijkt dat voornamelijk de factoren parkeerplaatsen, bereikbaarheid en uitstraling/imago een rol spelen. Aan de factoren aanwezigheid van vervoersmodaliteiten, concurrenten en leveranciers wordt het minste belang gehecht. In Tabel 12 is de ranglijst van de factoren weergegeven. Per factor is naast de gemiddelde score het percentage ten opzichte van het totaal weergegeven.

32

Gemiddel de score 4,8 4,5 4,4 3,8 3,5 3,3 3,2 3,1 1,9 1,7 1,3 1,1

Vestigingsfactor 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Parkeerplaatsen Bereikbaarheid Uitstraling/imago Klanten Personeel Koop / huur prijs Zichtlocatie Communicatie-infrastructuur Parkmanagement Concurrenten Modaliteiten Leveranciers

Percentage van het totaal 13% 12% 12% 10% 10% 9% 9% 8% 5% 5% 4% 3%

Tabel 12: belang per vestigingsfactor

16.4 Confrontatie belang en kwaliteit In het onderstaande overzicht is de confrontatie weergegeven tussen beide bedrijventerreinen. Voor beide bedrijventerreinen is de beoordeelde kwaliteit vermenigvuldigd met het percentage dat correspondeert met het belang dat de ondernemer binnen het totale vestigingsproces heeft toegekend aan de betreffende vestigingsfactor. De kwaliteitsnormering is vervangen door het bijbehorende kwaliteitscijfer. De kwaliteitscijfers moeten als volgt worden geïnterpreteerd: Kwaliteitsnormering Zeer slecht Slecht Neutraal Goed Zeer goed

Kwaliteitscijfer 1 2 3 4 5

Vestigingsfactor Parkeerplaatsen Bereikbaarheid Uitstraling/imago Klanten Personeel Koop- / huurprijs Zichtlocatie Communicatie-infrastructuur Parkmanagement Concurrenten Modaliteiten Leveranciers Totaal

Belang 13% 12% 12% 10% 10% 9% 9% 8% 5% 5% 4% 3%

Kwaliteit Linderveld A1 4 4 3 5 3 5 4 4,5 5 4 2 5 5 5 3 3 3 3 3 3,5 4 5

Tabel 13: Confrontatie kwaliteit en belang

33

Gewogen kwaliteit Linderveld A1 52 52 36 60 36 60 40 45 50 40 18 45 40 40 15 15 15 15 12 14 12 15 326 401

Uit tabel 13 blijkt dat de concurrentiekracht van bedrijventerrein A1 groter is dan die van bedrijventerrein Linderveld. Dit betekent dat op het moment dat bedrijven de keuze hebben om zich op beide bedrijventerreinen te vestigen, er gekozen wordt voor bedrijventerrein A1. Als wordt uitgegaan van deze situatie kan worden geconcludeerd dat er in deze situatie geen markt is voor bedrijventerrein Linderveld. De conclusie vanuit de aan de ondernemers voorgelegde casus onderbouwd deze bevinding. De concurrentiekracht van bedrijventerrein A1 wordt voornamelijk gevormd door de vestigingsfactoren uitstraling/imago en bereikbaarheid. De kwaliteit ten aanzien van deze factoren wordt voor bedrijventerrein A1 hoger ingeschat, omdat bedrijven veel waarde hechten aan deze factor.

34

17 Adviezen 17.1 Advies 1 Indien zowel het bedrijventerrein Linderveld als het bedrijventerrein A1 in dezelfde periode worden ontwikkeld, neemt het totale aanbod in het tijdsbestek van een aantal jaar explosief toe. Het totale aanbod in de gemeente Deventer stijgt van 9.1 hectare naar 125.6 hectare. Gezien het feit dat door het adviesbureau Buck Consultant International in 2002 aangetoond is dat de gemiddelde vraag 7 ha per jaar bedraagt, is na de realisatie van beide locaties in dezelfde periode, sprake van een overcapaciteit. Het creëren van een overcapaciteit resulteert in een hoog leegstandspercentage. Dit komt doordat bij overcapaciteit meer ruimte wordt aangeboden, dan dat er wordt afgenomen. Het logisch gevolg is dat er ruimte beschikbaar blijft. Gezien het feit dat dit onderzoeksrapport heeft aangetoond dat bedrijventerrein A1 aantrekkelijker is voor de ondernemers, is dit leegstand percentage waarschijnlijk vooral toe te kennen aan het bedrijventerrein Linderveld. De gevolgen van leegstand hebben direct invloed op het exploitatiesaldo van het bedrijventerrein. Het exploitatiesaldo is door de gemeente Deventer berekend op basis van het verrekenen van de kosten met de opbrengsten. De kosten voor het realiseren van bedrijventerrein Linderveld zijn geraamd op ca 40 miljoen euro. Volgens SenterNovem (Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid, 2005) wordt bij het opstellen van de begroting rekening gehouden met onder meer de kosten ten aanzien van de aankoop van ruwe bouwgrond, de sloop van opstallen, bodemsanering en de realisatie van de ontsluiting en de infrastructuur. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met de uitgaven ten aanzien van het opstellen van de plannen en het toezien van de uitvoering hierop. De totale opbrengst van de exploitatie van het bedrijventerrein Linderveld is begroot op 50 miljoen euro. Binnen de kostenberekening dient, volgens SenterNovem (Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid, 2005), rekening gehouden met de verkoop van bouwrijpe percelen en eventuele subsidies van rijksoverheid, provincie en/of derden. De investering ten aanzien van de ontwikkeling van het bedrijventerrein dient te worden terugverdiend door middel van de verkoop van de bouwrijp gemaakte grond. Het verschil tussen het geïnvesteerd vermogen en de opbrengsten is het exploitatiesaldo. In de begroting ten behoeve van het bedrijventerrein Linderveld is 10 miljoen euro gereserveerd. Dit exploitatiesaldo is gereserveerd voor de kosten die eventueel hoger uitvallen (een voorbeeld hiervan is de aanleg van de groene buffer zone die in de praktijk hoger uitvalt). Daarnaast wordt middels het exploitatiesaldo de rente over het geïnvesteerde vermogen afgelost. Over de periode dat de kavels gereed zijn, maar nog niet zijn uitgegeven dient rente ten aanzien van het geïnvesteerde vermogen te worden betaald. Dit komt omdat het geïnvesteerde vermogen nog niet terug verdiend is. Met andere woorden hoe langer de uitgifte periode duurt, hoe hoger de rentekosten. De gemeente kan de financiële consequenties beperken door het verschil tussen de vraag en het aanbod zoveel mogelijk te minimaliseren. Dit kan worden bewerkstelligd door de bedrijventerreinen na elkaar te realiseren in plaats van tegelijk.

Ontwikkel de komende jaren één in plaats van twee bedrijventerreinen, hierdoor worden de financiële consequenties van leegstand zoveel mogelijk beperkt.

35

17.2 Advies 2 In advies 1 is naar voren gekomen dat beide bedrijventerreinen niet in dezelfde periode op de markt dienen te komen. Gezien de huidige oppervlakte aan bedrijventerrein dat beschikbaar is (6,1 hectare) dient de gemeente Deventer wel zo snel mogelijk te starten met het realiseren van een nieuwe bedrijventerrein. Volgens onze visie is het verstandig om in eerste instantie bedrijventerrein A1 te ontwikkelen. De reden hiervoor berust op het feit dat middels het marktonderzoek is aangetoond dat bedrijventerrein A1 door de ondernemers als aantrekkelijker word beschouwd. Indirect betekent deze conclusie dat er in ieder geval markt is voor bedrijventerrein A1. Deze stelling is onderbouwd door middel van de casus die aan de ondernemers tijdens het diepte-interview is voorgelegd. Gezien de beperkingen van bedrijventerrein Linderveld, ten aanzien van de bereikbaarheid, de uitstraling en de ligging kan niet met zekerheid worden geconcludeerd dat er markt is voor deze locatie. Gezien het feit dat de gemeente aan de door het adviesbureau Buck Consultants International geschatte vraag van 7 hectare bedrijventerrein per jaar dient te voldoen is het verstandig om in eerst instantie bedrijventerrein A1 te ontwikkelen. Dit bedrijventerrein voldoet met de oppervlakte van 52,5 hectare voor de komende 7 jaar. De reden dat de voorkeur aan dit bedrijventerrein als eerste ontwikkeld dient te worden, berust op het feit dat de voorkeur van de ondernemers naar deze locatie uitgaat. Op het moment dat er een locatie ontwikkeld wordt die niet geheel aan de eisen van de ondernemer voldoet bestaat de mogelijkheid dat de ondernemers uitwijken naar een bedrijventerrein in de omgeving. Het gevolg hiervan is dat de gemeente in deze situatie niet geheel aan de door haar opgestelde economische doelstelling kan voldoen.

Ontwikkel zo snel mogelijk bedrijventerrein A1.

17.3 Advies 3 De gemeente Deventer dient nauwlettend het uitgiftetempo van bedrijvenpark A1 te monitoren. Op deze manier verkrijgt de gemeente een realistisch beeld van de vraag en het aanbod naar nieuwe bedrijfsruimte binnen de gemeente. Een zeer snelle of juist sterk tegenvallende uitgifte wordt hierdoor sneller geconstateerd. De gemeente kan op basis van de constatering direct inspelen op de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Naast het monitoren van de hoeveelheid uitgegevens kavels op basis van de uitgiftemethode (het bepalen van de vraag op basis van het gemiddelde historische uitgifte cijfer) wordt de gemeente geadviseerd om een combinatie van een aantal ramingmethoden te gebruiken. De methodes die gebruikt dienen te worden zijn hieronder beschreven. De bedrijvenconsultatiemethode Deze methode onderzoekt door middel van interviews of enquêtes de vraag naar ruimte van bedrijven en de verhuisgenegenheid. Op basis van de verworven gegevens dient een prognose van de vraag naar grond te worden gemaakt. De terreinquotiënt methode Deze methode meet de toekomstige behoefte aan grond en bedrijfsruimte aan de hand van de omvang en samenstelling van de werkgelegenheid gecombineerd met het terreinquotiënt. Het terreinquotiënt is een kengetal dat het gemiddelde aantal vierkante meters grond per werkzame persoon weer geeft. Door de terreinquotiënt te vermenigvuldigen met de prognose van de toekomstige werkgelegenheid kan de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen worden geanalyseerd.

36

Wanneer de gemeente Deventer een combinatie van de bovenstaande instrumenten gebruikt, kan een betere afstemming van de vraag en het aanbod van bedrijventerreinen worden gerealiseerd. Naast het inventariseren van de vraag en het aanbod dient de gemeente gekeken te worden naar de ontwikkelingen die zich in de omliggende gemeentes afspelen. Op dit moment worden er verschillende andere bedrijventerreinen ontwikkeld in de omliggende gemeentes (o.a. Apeldoorn) van Deventer. Wanneer andere gemeenten kavels aanbieden met veel lagere grondprijzen en gunstiger voorwaarden kan dit een bedreiging vormen voor de exploitatie van bedrijventerreinen in Deventer. Op het moment dat de voorraad van bedrijventerrein A1 een minimum vastgesteld aantal hectare bereikt (uit de gesprekken met de bedrijfsmakelaar en de Kamer van Koophandel blijkt dat 7% een goed en realistisch veiligheidspercentage is), dient nagedacht te worden over het realiseren van een nieuw bedrijventerrein. Hiervoor kan bedrijventerrein Linderveld een optie zijn. Dit bedrijventerrein voldoet echter niet geheel aan de wensen en behoeften van het bedrijfsleven. Op basis van deze reden dient onderzocht te worden of er mogelijkheden zijn voor eventuele andere locaties. Mocht dit niet het geval zijn dan moet overwogen worden om aanpassingen in het bestemmingsplan door te voeren, zodat het bedrijventerrein aantrekkelijker wordt voor de ondernemers.

Monitor jaarlijks, op basis van de historische uitgifte, de bedrijvenconsultatiemethode en de terreinquotiënt methode de gronduitgiften op bestaande en nieuwe bedrijventerreinen in Deventer. Op basis van deze analyses en rekening houdend met de ontwikkelingen van bedrijventerreinen in de omgeving Deventer kan beoordeeld worden wanneer een nieuwe locatie gerealiseerd dient te worden.

17.4 Advies 4 Na de realisatie van een nieuw bedrijventerrein in Deventer, bestaat de mogelijkheid dat er een leegloop ontstaat op de overige bedrijventerreinen in Deventer. De reden hiervoor berust op het feit dat bedrijven eerder geneigd zijn in een nieuwe omgeving te investeren dan de huidige locatie te revitaliseren. Gezien de beperkte middelen die de gemeente heeft om sturing te geven aan het vestigingsproces, is te verwachten dat bedrijven vertrekken naar het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein. De gemeente kan door het gebruiken van een gebruikersheffing boven op de grondprijs extra inkomsten verwerven. De gebruikersheffing dient in een revitaliseringfonds gestort te worden. Door middel van dit fonds kan de revitaliseren van de oude bedrijventerreinen bekostigd worden. De gebruikersheffing kan in deze vorm beschouwd worden als een regeling tussen nieuwe en bestaande terreinen. Gedacht wordt aan een heffing van circa €20 per vierkante meter. Dit bedrag is, volgens SenterNovem, voldoende om circa 50% van de kosten van een lichte herstructurering te bekostigen. Op basis van deze heffing worden niet alleen de kosten voor het optimaliseren van de kwaliteit van de oude bedrijventerreinen terug verdient, ook kan het effect van leegstand op oudere terreinen worden tegengegaan. De reden hiervoor berust op het feit dat de kwaliteit van de oude bedrijventerreinen wordt verbeterd en het overstappen naar de nieuwe locatie minder laag drempelig word. Om leegstand en verpaupering van bestaande bedrijventerreinen te voorkomen dienen de bedrijven bij verplaatsing naar een nieuw te realiseren bedrijventerrein een gebruikersheffing te betalen boven op de grondprijs.

37

17.5 Advies 5 Wanneer er voor gekozen wordt, op termijn, toch bedrijventerrein Linderveld te ontwikkelen dient er een actief accountantsbeleid gevormd te worden. Een accountantsbeleid leid tot een betere communicatie tussen de gemeente Deventer en het bedrijfsleven. Door middel van dit accountantsbeleid moet er getracht worden een groot bedrijf of een aantal grote bedrijven naar bedrijventerrein Linderveld te trekken. Op het moment dat er een aantal bedrijven of een groot bedrijf op het bedrijventerrein gevestigd is ontstaat er mogelijk een kettingreactie. Dit betekent dat als er een bedrijf gevestigd is, er spoedig meerdere bedrijven zijn gevestigd.

Ontwikkel een actief accountantsbeleid voor bedrijventerrein Linderveld. Hierdoor is het mogelijk een groot bedrijf naar het bedrijventerrein te trekken, waardoor een kettingreactie kan ontstaan.

38

Bronnenoverzicht Literatuur AMER Adviseurs B.V., 2005, Bestemmingsplan bedrijvenpark A1, Concept ontwerp AMER Adviseurs B.V., 2004, Bestemmingsplan bedrijvenpark Linderveld, Rapportnummer 42-108 ARCADIS, 2005, Milieu-effectrapport, Bedrijvenpark A1, Rapportnummer 10623/CE5/0E0/000333 ARCADIS, 2003, Deelstudie FTTH Deventer, Bedrijvenparken A1 en Linderveld, Rapportnummer 110301/OF3/3V4/000910/HB Broek, P.J. van den, 1992, Bedrijfsterreinen en het lokatie- en mobiliteitsbeleid bij de lagere overheden Buck Consultants International, 2002, Regio Stedendriehoek, Ruimtelijke strategie werklocaties Elling, R., B. Andeweg, J. de Jong, C. Swankhuisen, 1999, Rapportagetechniek Gemeente Deventer, 2005, Commentaarnota, Bedrijvenpark A1 Gemeente Deventer, 2004, Masterplan havenkwartier Gemeenteraad Deventer, 2004, Uitvoeringsprogramma Economische Dynamiek en Werkgelegenheid Gemeente Deventer, 1990, Structuurplan Deventer Visie Hogerweg, R., Een Goed Rapport, Louw, E., B. Needham, H. Olden, C.J. Pen, 2004, Planning van bedrijventerreinen Oortgiesen, A.J., 2005, Jaarverslag 2004, Stichting Bedrijvenparkmanagement Deventer Pen, C.J., 2002, Wat beweegt bedrijven, Besluitvormingsprocessen bij verplaatste bedrijven Rothengatter, R.J.W. en J.A.V.F.M. Peters, 1999, Bedrijven en Milieuzonering SenterNovem, 2005, Samenhangend Bedrijventerreinenbeleid SenterNovem, 2005, Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid, Concrete handvatten voor een succesvol beleid Vereniging van Nederlandse Gemeenten, 1993, Handboek locatie beleid

I

Website http://statline.cbs.nl/StatWeb/start.asp?lp=Selection%2FApplet%2FselectPage (8-2-2006) http://www.deventer.nl/Deventer/nl/Economie/Vestigingslocaties/Bedrijvenpark+A1/_chan nel.htm (10-11-2005) http://www.deventer.nl/Deventer/nl/Economie/Vestigingslocaties/Havenkwartier/_channel. htm (14-2-2006) http://www.deventer.nl/Deventer/nl/Economie/Vestigingslocaties/Linderveld/_channel.htm (10-11-2005) www.deventerbreed.nl (20-02-2006)

Interviews De heer Elders, directeur Elders Trading, telefonisch geïnterviewd op 23 januari 2006. De heer Maalste, directeur Technisch Bureau Maalste, geïnterviewd op 24 januari 2006. De heer Bolwerk, directeur DJM Bedrijfsdiensten, geïnterviewd op 25 januari 2006. De heer L. Weys, directeur Kopieland, geïnterviewd op 26 januari 2006. Mevrouw Hoek, mede eigenaar Kwiek B.V., geïnterviewd op 26 januari 2006. De heer Sybrandy, vertegenwoordiger Kamer van Koophandel, geïnterviewd op 30 januari. De heer Leenstra, directeur CSO, geïnterviewd op 31 januari 2006. De heer Terghalen, directeur Janssen de Jong Groep, geïnterviewd op 31 januari 2006. De heer Wiggers, bedrijfsmakelaar V.D. Worp, geïnterviewd op 2 februari 2006. De heer Houtsma, directeur Houtsma Bedrijfsadvies, geïnterviewd op 13 februari 2006 De heer Hunnemijer, directeur Autobedrijf de Snipperling, geïnterviewd op 16 februari 2006. De heer Leising, directeur Leisink Boenders Catering, geïnterviewd op 21 februari 2006. De heer Bolderman, directeur Klomp Groep, geïnterviewd op 21 februari 2006.

II

Bijlage 1: Zone-indeling bedrijventerrein Linderveld

II

Bijlage 2: Zone-indeling bedrijventerrein A1

III

Bijlage 3: Verklaring zone-indeling Om de kwaliteit ten aanzien van de geografische ligging te meten is geanalyseerd wat de samenstelling van de buurten in de omgeving is. Hierbij is gebruik gemaakt van een zone indeling die gebruikt wordt door makelaars. In Bijlage 1 en 2 is een grafische weergave opgenomen van zone indelingen van beide bedrijventerreinen.

Zone 1 Zone 1 beschrijft de omtrek van 0,5 kilometer van het middenpunt van beide bedrijventerreinen. Gezien het feit dat beide bedrijventerreinen grootschalig worden opgezet, vallen alleen de bedrijventerreinen zelf binnen deze zone. De bedrijventerreinen zijn nog niet gerealiseerd, daarom is er nog geen beschrijving van deze zone in dit rapport aanwezig.

Zone 2 Zone 2 beschrijft het gebied tussen de 0,5 en 1 kilometer. Voor bedrijventerrein Linderveld geldt dat de wijk Spikvoorde binnen deze zone valt. Binnen zone 2 vallen ten aanzien van bedrijventerrein A1 de wijken Epse-Noord en Kloosterlanden.

Zone 3 Zone 3 beschrijft het gebied tussen de 1 en 2,5 kilometer. De wijken Averlo en Frieswijk, Graveland, Groot Douwel, Het Jeurlink, Op den Haar, Schalkhaar en Steinvoorde behoren tot zone 3 van het bedrijventerrein Linderveld. Tot zone 3 ten opzichte van bedrijventerrein A1 behoren Blauwenoord, Colmschaterenk, De Scheg, Dorp Colmschate, Essenerveld, Handelspark de Weteringen, Het Bramelt, Industrieterrein, Roessink, Snipperling en Swormink.

Zone 4 Tot zone 4 behoren de wijken die in een straal van 2,5 tot 5 kilometer liggen. Voor bedrijventerrein Linderveld betreft het de wijken Bannink, Blauwenoord, Brinkgreven, Colmschaterenk, De Scheg, Deltabuurt, Dorp Colmschate, Essenerveld, Handelspark de Weteringen, Het Bramelt, Het Oosbrik, Hoomwerk, Industrieterrein, Kloosterlanden, Lettele, Oude Mol en, Oudegoedstraat, Oxerhof, Rielerweg-Oost, Rielerweg-West, Rivierenbuurt, Rode Dorp, Roessink, Snipperling, Swormink, Tjoene. Binnen zone 4 vallen ten opzichte van bedrijventerrein A1 de volgende wijken: Bergkwartier, Brinkgreven, Burgemeestersbuurt, Centrum, De Hoven, Deltabuurt, Graveland, Groot Douwel, Het Jeurlink, Hoornwerk, Karel de Grotelaan, Knutteldorp, Lange Zandstraat, Noordenbergkwartier, Noordenbergsingel, Noorderplein, Oosterstraat, Op den Haar, Oudegoedstraat, Raambuurt, Rielerweg-Oost, Rielerweg-West, Rivierenbuurt, Rode Dorp, Schalkhaar, Singel, Spikvoorde, Tuindorp, Ziekenhuizen en Zwolseweg.

IV

Is er markt voor bedrijventerrein Linderveld?

Recommend Documents