ir. Dominique de Wit 15 januari 2015

Bibliotheek De Meierij Haalbaarheidsstudie huisvestingsopties Boxtel ir. Steven Biesiot / ir. Dominique de Wit 15 januari 2015

INHOUD

1. 2. 3. 4.

Samenvatting en conclusies Detailinformatie huidige locatie Detailinformatie optie SintLucas Detailinformatie winkelpanden binnenstad

SAMENVATTING EN CONCLUSIES

ONDERZOEKSVRAAG “In beeld brengen functionele en financiële consequenties diverse (her)huisvestingsopties in Boxtel”

OPTIES OP HOOFDLIJNEN Huidige locatie – met aanpassingen  SintLucas  Winkel-/kantoorpand in het centrum 

EXPLOITATIELASTEN Onderdeel

Huidige gebouw*

SintLucas (ideaalbeeld)

Winkelpand (voorbeeld 2)

Huur

71.000

78.500

37.000

Afschrijvingen

12.000

46.500

24.750

5.000

5.000

5.000

Energielasten

15.000

-

10.000

Schoonmaak

12.000

-

10.000

3.000

3.000

Onderhoud

Servicekosten

-

Belast./Verz.

3.000

Beveiliging

3.000

TOTAAL

121.000

3.000 133.000

92.750

*Exclusief eventuele inkomsten uit onderverhuur maar ook exclusief noodzakelijke investeringen in bestaande interieur (hogere afschrijvingslasten)

CONCLUSIES

Winkelpand op de commerciële markt aanhuren financieel meest voordelig  Geeft ruimte voor herontwikkeling huidige locatie – impuls voor kwaliteit binnenstad  Huisvesting bij SintLucas inhoudelijk sterk maar optie “wensbeeld” veruit het duurst 

OPTIE 1: HUIDIGE LOCATIE

HUIDIGE PAND BOXTEL

KENMERKEN Historisch pand met recente uitbreiding  Bestemming maatschappelijk  Aangewezen als beeldbepalend pand  Buiten kernwinkelgebied  Niet direct aan de straat  Zichtbaarheid beperkt  Perceel direct aan de Dommel 

BESTEMMINGSPLAN

(ON)MOGELIJKHEDEN Niet geschikt voor commerciële retail  Op verdieping kantoorruimte mogelijk  Huidige gebruikers verhuizen naar BG  Echter: veel aanbod / lage opbrengst  Moeilijk huurders te vinden 



Pand wel bij uitstek geschikt voor wonen

ONDERVERHUUR 3 lokalen van ca. 56 m2  1 lokaal van ca. 84 m2  Ca. 252 m2 v.v.o. in totaal  Verbouwingskosten minimaal  Huurwaarde ca. EUR 50 tot 60 per m2  Beperkt door bestemming en markt  Totale opbrengst ca. EUR 12.500,- p.j. 

ZONDER JEUGDAFDELING Aanname: 200 m2 uit huurcontract  Gemeente verantwoordelijk voor invulling  Geen markt voor nog een unit  Voorste gedeelte begane grond? 

EXPLOITATIEKOSTEN Onderdeel

Nu

Onderverhuur

+Zonder jeugd

Huur

71.000

58.500

42.500

Afschrijvingen

12.000

12.000

12.000

5.000

5.000

5.000

Energielasten

15.000

15.000

12.000

Schoonmaak

12.000

12.000

10.000

-

-

-

Belastingen/Verz.

3.000

3.000

3.000

Beveiliging

3.000

3.000

3.000

121.000

108.500

87.500

Huurdersonderhoud

Servicekosten

TOTAAL

HERONTWIKKELING Uitbreiding afbreken  Pand in originele vorm herstellen  Verbinding maken met Dommel  Ruimte voor natuur past in beleid  Een commerciele unit aan voorzijde  Drie loftappartementen ca. 150 m2  Betrekken naastgelegen school 

SCHETSONTWERP

SCHETSONTWERP

WAARDE O.b.v. huidige huurwaarde  In theorie ca. EUR 550.000 – 650.000  Echter huuropbrengt onzeker  Nieuwe huurder(s) moeilijk/niet te vinden  O.b.v. herontwikkeling  Ca. EUR 200.000 – 300.000  Optimalisatie mogelijk  Ruimtelijk de beste (duurzame) oplossing 

MOGELIJK SCENARIO Op basis van het voorgaande:  Verkoop en herontwikkeling huidige locatie  Elders (minder) ruimte aanhuren  Op de markt / SintLucas / via gemeente Pand krijgt toekomstbestendige invulling  Bibliotheek kan aanvullend besparen  Geen risico t.a.v. onderhuurders 

OPTIE 2: HUISVESTING BIJ SINTLUCAS

INHOUDSOPGAVE Inleiding  Programma’s van eisen  Schetsontwerp  Investeringskosten  Exploitatiekosten  Risico’s / Aandachtspunten  Vervolg / Planning 

INLEIDING Bibliotheek: samenwerking/bezuinigingsopgave  Podium Boxtel: zichtbaarheid/verbinding  SintLucas: samenleving/studenten/cultuur  PvE’s en randvoorwaarden opgesteld 



Bibliotheek: vooraf toetsing haalbaarheid!

PROGRAMMA’S VAN EISEN Bibliotheek: 450 m2 – ‘white box’ concept  Podium Boxtel: upgrading/podium/seating/bar  SintLucas: ruimte en randvoorwaarden 

SCHETSONTWERP

PLATTEGROND bestaand

3. school

scheiding

2. bibliotheek

1. podium

PLATTEGROND verdeling

3. school

2. bibliotheek

1. podium

PLATTEGROND aan te passen gebied

3. school

Ingang school

2. bibliotheek 1. podium

Ingang podium & bibliotheek

PLATTEGROND toegangen

3. school

Ingang school

1 1


2


PLATTEGROND vaste elementen

3. school

Ingang school



PLATTEGROND interactie

3. school

Ingang school

keukenvoorziening




3. school

Ingang school

keukenvoorziening




3. school

Ingang school



PLATTEGROND wanden verwijderen

3. school

Ingang school

ruimte toevoegen



PLATTEGROND ruimte toevoegen

3. school

Ingang school

scheiding scheiding

2. bibliotheek 567,1 m²

1. podium 477,0 m²


PLATTEGROND nieuwe toestand

3. school

scheiding

bar

lopend buffet

Ingang school

scheiding

2. bibliotheek 567,1 m²

1. podium 477,0 m²


PLATTEGROND bar & lopend buffet

lopend buffet

opslag 16,4 m²

bar

aanbouw 56,1 m²

nieuwe deur bibliotheek vloer 482,0 m²

opslag 12,6 m²

PLATTEGROND bibliotheek

techniek 13,5 m²

kleedruimte 26,0 m²

gang 13,6 m² nieuwe deur?

techniek 9,3 m² nieuwe deur

podium

deuren behouden?

zaal 256,7 m² nieuwe deur foyer 135,7 m² telescopische tribune

garderobe 22,3 m²

PLATTEGROND podium

3D-IMPRESSIE

PLATTEGROND BESTAAND

3D-IMPRESSIE

PLATTEGROND NIEUW

3D-IMPRESSIE

ZICHT VANUIT FOYER

3D-IMPRESSIE

ZICHT VANUIT BIBLIOTHEEK

3D-IMPRESSIE

ZICHT VANUIT SCHOOL

VARIANTEN Buitenruimte niet overkappen  Berging bij toiletten slopen  Opslagruimte bij magazijn vergroten  Buitendeur in zaal 

INVESTERING “WENSBEELD”

Verantwoordelijk

Type kosten

EUR

SintLucas

Bouwkundig/install.

257.000

Bibliotheek

Inrichting

307.000

Podium

Inrichting

159.500

TOTAAL EX. BTW

723.500

TOTAAL INCL. BTW

875.500

VARIANTEN

SCENARIO 1 "Absolute minimum"

SCENARIO 2 "Compromis"

SCENARIO 3 "Wensbeeld"

232.000,00 152.000,00 33.000,00 417.000,00 504.570,00

244.500,00 242.000,00 109.500,00 596.000,00 721.160,00

257.000,00 307.000,00 159.500,00 723.500,00 875.435,00

EXPLOITATIE “WENSBEELD” Onderdeel

Huidige situatie

SintLucas wensbeeld

Huur all-in

71.000

78.500

Afschrijvingen

12.000

15.750 30.750

Huurdersonderhoud

5.000

5.000

Energielasten

15.000

-

Schoonmaak

12.000

-

Servicekosten

-

Belastingen/Verz.

3.000

Beveiliging

3.000

TOTAAL

121.000

3.000 133.000

* In het eerste jaar te verhogen met ontslagvergoeding en versnelde afschrijvingen inventaris oude pand

VARIANTEN Onderdeel

Huur ruimte all-in Afschrijving investeringen SintLucas Afschrijving investeringen bibliotheek Huurdersonderhoud Enrgielasten Schoonmaak Servicekosten Belasting/Verzekering Beveiliging TOTAAL EXCL. BTW

SCENARIO 1 "Absolute minimum"

SCENARIO 2 "Compromis"

SCENARIO 3 "Wensbeeld"

71.552,24 14.247,32 15.200,00 5.000,00

78.552,24 15.014,96 24.200,00 5.000,00

78.552,24 15.782,59 30.700,00 5.000,00

3.000,00

3.000,00

3.000,00

108.999,56

125.767,20

133.034,83

VARIANT ZONDER JEUGD Onderdeel

Huur ruimte all-in Afschrijving investeringen SintLucas Afschrijving investeringen bibliotheek Huurdersonderhoud Enrgielasten Schoonmaak Servicekosten Belasting/Verzekering Beveiliging TOTAAL EXCL. BTW

SCENARIO 2A "Compromis" zonder jeugd

50.322,64 10.900,57 14.631,00 5.000,00

3.000,00 83.854,21

Op basis van aanhuur van ca. 400 m2 (inclusief toedeling algemene ruimte/foyer)

RISICO’S/AANDACHTSPUNTEN Proces Eerst gefundeerde Go/No Go beslissing  Heldere afspraken over taakverdeling  Afspraak over verdeling kosten  Planning/beslismomenten  Concept-huur-/gebruiksovereenkomst(en) 

Startnotitie/projectplan

RISICO’S/AANDACHTSPUNTEN Financieel Tijdige en heldere afspraken over verdeling investeringskosten  Voldoende ruim begroten / post onvoorzien 

RISICO’S/AANDACHTSPUNTEN Technisch Nadere uitwerking constructieve ingrepen  Nadere uitwerking koeling zaal  Precieze vormgeving tribune zaal 

RISICO’S/AANDACHTSPUNTEN Juridisch Tijdig vergunningen aanvragen  Bestemmingsplan alleen onderwijs!  Termijn vergunning evt. naar 26 weken 

OPTIE 3: HUUR WINKEL-/KANTOORPAND

DIVERSE OPTIES

STATIONSSTRAAT 43 • 650 m2 v.v.o. • EUR 67.500,- p.j.

STATIONSSTRAAT 31 • 495 m2 v.v.o. • EUR 37.000,- p.j.

MOLENSTRAAT 5 • 448 m2 v.v.o. • EUR 25.000,- p.j.

EXPLOITATIEKOSTEN Onderdeel

1

2

3

Huur

67.500

37.000

25.000

Afschrijvingen

32.500

24.750

22.400

5.000

5.000

5.000

Energielasten

12.500

10.000

10.000

Schoonmaak

10.000

10.000

10.000

-

-

-

Belastingen/Verz.

3.000

3.000

3.000

Beveiliging

3.000

3.000

3.000

133.500

92.750

78.400

Huurdersonderhoud

Servicekosten

TOTAAL

• In het eerste jaar te verhogen met versnelde afschrijvingen inventaris oude pand • Afschrijvingen op basis van EUR 500,- per m2 excl. BTW investeringskosten, afschrijving in 10 jaar

Brickfield bv Baronielaan 84 4818 RC Breda Tel. 076-5429673 www.brickfield.nl [email protected]

ir. Dominique de Wit 15 januari 2015

Recommend Documents