2005
2005
2005
Jaarverslag 2005
Inzet voor maatschappelijke doelstellingen onverminderd groot “De samenleving verandert, OFW dus ook”
2005
2005 Inhoudsopgave Algemeen
7
Officiële registratie
Volkshuisvestingsverslag
9
Inzet voor maatschappelijke doelstellingen onverminderd groot
12
Welke maatschappelijk vraagstukken wil OFW mede oplossen?
15
Visitatiecommissie tevreden over OFW
18
De vraag naar huurwoningen neemt toe
23
Leefbaarheid en het versterken van het woon- en leefklimaat
32
Strategisch beleidsplan voorraad en nieuwbouw
34
Duurzaamheid
38
Onderhoud met keuze
47
Efficiënt en effectief
49
Financiën
Sociaal jaarverslag
55
Verslag van Raad van Commissarissen
69
Financieel verslag
76 77
Kengetallen
78
Balans per 31 december 2005
80
Winst- en verliesrekening over 2005
85
Toelichting op de balans
95
Toelichting op de winst- en verliesrekening
99
Overige gegevens Accountantsverklaring
2005
2005 Algemeen OFFICIËLE REGISTRATIE Statutaire naam
Stichting Oost Flevoland Woondiensten
Gemeente
Dronten
Postadres
Postbus 89, 8250 AB Dronten
Kantooradres
De Noord 47-49, 8251 GM Dronten
Datum oprichting
1 november 1969
Datum en nummer van het Koninklijk Besluit, waarbij de woningbouwvereniging Oost Flevoland Woondiensten is toegelaten
19 oktober 1970, nummer 47
Datum en nummer van inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel te Lelystad
Oorspronkelijk 10 maart 1972, gewijzigd 4 juli 2000 nummer 39024884
De laatst gewijzigde statuten zijn vastgesteld in een notariële akte op
17 juli 2003
2005
2005 Inzet voor maatschappelijke doelstellingen onverminderd groot De samenleving verandert, OFW dus ook
De afgelopen jaren is zowel door de regering als door diverse toonaangevende instituten zoals de WRR en de SER aangegeven, dat er anders tegen de sturing van de samenleving maar ook tegen de rol van de overheid moet worden aangekeken. Als gevolg van de globalisering, het verder zelfstandig worden van burgers, de vergrijzing, de toenemende mobiliteit en de invloed van Europa is het traditionele model van de verzorgingsstaat niet meer houdbaar. De overheid trekt zich terug en bezuinigt, er is een roep om minder bureaucratie, mensen lopen als gevolg hiervan meer risico’s en worden sterker geconfronteerd met de gevolgen van hun eigen keuzes en zullen zelf oplossingen moeten vinden. Het kabinet noemt zichzelf een veranderkabinet, breekt oude zekerheden af en ervaart als gevolg hiervan veel weerstand. In het kielzog van een dergelijke discussie wordt ook nagedacht over de rol van het maatschappelijk middenveld. Het maatschappelijk middenveld is kenmerkend voor Nederland en heeft het goede van twee werelden verenigd, namelijk een combinatie van een inzet voor maatschappelijke doelen met een ondernemende aanpak. Elders in Europa zijn deze taken verdeeld tussen overheid en bedrijfsleven, Nederland kent de middenweg. Dit heeft gezorgd voor veel flexibiliteit in de samenleving. Toch noodzaakt Europa Nederland opnieuw naar deze werkwijze te kijken. Een doorstoot naar de markt zoals bijv. met energiebedrijven gebeurt, roept veel discussie op, terwijl de overheid anderzijds sommige overheidstaken steeds meer in de markt plaatst en zich hieruit terugtrekt. Jammer is dat in sommige discussies het bestaan van het maatschappelijk middenveld wordt genegeerd, men spreekt dan over “er is overheid en er is markt”. Dit roept veel misverstanden en onbegrip op. Het maatschappelijk middenveld wil aangesproken worden op zijn maatschappelijk resultaten en niet gezien worden als op winstbeluste organisaties. De discussie “De Grote Beweging” over de relatie tussen woningcorporaties en overheid past in dit kader. Ook hier is een deelbeweging die de overheid ziet als de hoeder van het gematigd huurbeleid en beschermer tegen de op winstbeluste woningcorporaties en is anderzijds een roep om meer marktwerking om bijv. de doorstroming te bevorderen. Jammer is dat niet als vanzelfsprekend het vertrouwen bestaat dat woningcorporaties vanuit hun doelstellingen staan voor goede huisvesting voor mensen die zwak op de woningmarkt staan. Hier hoort natuurlijk de aandacht voor een gematigd huurbeleid voor de mensen die dit nodig hebben bij. In de praktijk hebben woningcorporaties deze betrokkenheid ook laten zien. Zoals elders blijkt, zijn de huren van corporatiewoningen relatief minder gestegen dan bijv. de gemeentelijke lasten of de energiekosten.
Wie verandert moet uitleggen
Uit het voorgaande blijkt dat de samenleving verandert en als gevolg hiervan OFW ook. Vanzelfsprekend tracht OFW de maatschappelijke ontwikkelingen goed te volgen en hier goed op in te spelen. Dit betekent dat OFW ook meer moet uitleggen aan de samenleving over haar veranderende rol. Zeker voor mensen die de geschetste ontwikkelingen niet intensief volgen kan dit onduidelijkheid oproepen. Denk alleen al aan de uitbreiding van het taakveld van OFW als gevolg van nieuwe prestatievelden in het BBSH. Vroeger was het duidelijk, OFW was voor de huurwoningen, daar kreeg ze subsidie voor en dat was het dan. Vraagstukken rond maatschappelijk vastgoed, leefbaarheid, wonen en zorg, transparantie, good governance en onrendabele toppen speelden niet, althans niet opvallend in de gemeente Dronten. Nu is dit anders, OFW gaat met haar tijd mee en stelt zich actief en responsief op. Dit betekent dat zij veel moet uitleggen over haar nieuwe koers en positie in de samenleving. Vanzelfsprekend doet OFW dit graag. Dit betekent ook dat OFW met heel veel partijen samenwerkt en dat er nog steeds nieuwe partijen bijkomen waarvan ieder zijn eigen taal spreekt en eigen wensen meebrengt. OFW verdiept zich graag in de wensen van haar nieuwe en bestaande partners. Samen met hen streeft OFW een goed woon- en leefklimaat in de gemeente Dronten na. Zeker voor mensen die zwak op de woningmarkt staan. OFW zet zich vol ambitie en resultaatgerichtheid in om goed wonen in Dronten te realiseren.
2005 Doet OFW de goede dingen goed?
Vanzelfsprekend komt bij een snelle verandering in de samenleving in sterkere mate de vraag op; “Doet OFW de goede dingen en doet OFW deze goed?”. Dit is een niet eenvoudig te beantwoorden vraag. Toch tracht OFW deze te beantwoorden. “Doet OFW de goede dingen” kan mede beantwoord worden door met een open blik naar de wensen in de samenleving te kijken, de landelijke en plaatselijke discussies te volgen en mede te entameren, zowel met instanties en organisaties, als met de huurders en hun organisaties. Doet OFW de dingen goed kan o.a. worden beoordeeld door de kwaliteit te laten meten door onafhankelijke instanties. OFW is bijv. in het trotse bezit van het KWH huurlabel, heeft een zelfanalyse gedaan m.b.v. het INK-model. OFW kwam op de prestatie-index van VROM voor 2004 op de derde plaats. Een goede score waar OFW trots op is. OFW heeft complimenten van het ministerie van VROM gekregen voor haar inspanningen op het terrein van wonen en zorg. OFW heeft in 2005 een visitatie laten uitvoeren. Zowel het CFV als het ministerie van VROM hebben OFW bezocht bij een tussentijds steekproef, beiden waren zeer positief zowel over de bouwactiviteiten als over het interne beheersingsinstrumentarium. Het CFV vond het een goede zaak dat OFW een convenant met de gemeente heeft.
OFW in gesprek met stakeholders
Niet alleen OFW tracht de vraag te beantwoorden hoe zij er achter komt of zij de goede dingen doet en of zij die goed doet, ook een aantal toonaangevende adviesorganen van de overheid hebben zich hierin verdiept zoals de WRR en de SER. Vervolgens is hier weer een vertaalslag bij gekomen door de commissie de Boer en de commissie Sas voor de sector woningcorporaties. Een belangrijke aanbeveling uit deze rapporten is ”ga in samenspraak met de stakeholders na wat de maatschappelijke opgave in de samenleving is, geef vervolgens aan welk stuk je hierin mede wilt helpen realiseren en leg vervolgens verantwoording af waarom dit wel of niet is gelukt”. In dit jaarverslag zal een eerste aanzet worden gegeven om op een dergelijke wijze verslag uit te brengen. Vanzelfsprekend zal een dergelijke werkwijze enkele jaren vergen voordat deze is geïmplementeerd. OFW kan dit bovendien niet alleen, omdat samenwerking met haar stakeholders een noodzaak is, alleen al om de maatschappelijke opgave te formuleren. Gelukkig heeft OFW mede naar aanleiding van de visitatie ervaren dat er veel bereidheid is om samen met OFW na te denken hoe tot een verdere aanpak te komen. In dit jaarverslag treft u eerst een inventarisatie aan van een aantal maatschappelijke opgaven. Vervolgens geeft OFW aan wat zij hieraan heeft gedaan. Elders in het jaarverslag wordt dit verder uitgewerkt. Er wordt ook een relatie gelegd met de voornemens in de begroting.
2005 Om te bepalen wat de maatschappelijke opgave is, is het allereerst van belang om te onderzoeken wat de wettelijke taken zijn en wat de minister van VROM hierover zegt. Het BBSH kent een aantal prestatievelden; deze zijn: de kwaliteit van de woongelegenheden leefbaarheid wonen en zorg het verhuren van de woningen het betrekken van bewoners bij beleid en beheer financiën De minister heeft gevraagd om in het jaarverslag van 2005 extra aandacht te willen besteden aan het prestatieveld leefbaarheid en hierover een meerjarig beeld te willen geven. Vanzelfsprekend voldoet OFW graag aan dit verzoek. De minister heeft bovendien duidelijke uitspraken gedaan in haar december-brief over wat zij ziet als de missie voor woningcorporaties. Dit is in haar ogen de brede zorg voor wonen. In haar toelichting stelt zij dat het daarbij gaat om goede huisvesting en om de aanpak van wijken gericht op een evenwichtige woningsamenstelling en goede woonkwaliteit. Als verbijzondering binnen de brede missie worden corporaties twee doelstellingen meegegeven; - de gereguleerde huurwoningen primair toewijzen aan de aandachtsgroep (huishoudens met een inkomen tot circa 33.000) - investeren in woningbouw en herstructurering. Naast het Rijk is de gemeente Dronten natuurlijk een belangrijke stakeholder van OFW. OFW heeft een convenant en werkt op zeer veel gebieden samen met de gemeente aan een goed woon- en leefklimaat in de gemeente. Aandachtspunten zijn bijv. het realiseren van een voldoende aanbod sociale huurwoningen in de nieuwbouw (uitgangspunt is 25%), wijk- en buurtbeheer, de kwaliteit van de oudere wijken, wonen en zorg, het realiseren van de mogelijkheid van een wooncarrière binnen een wijk. Het inspelen op de toenemende vergrijzing is een grote uitdaging. Aan de voortgang van bouwprojecten wordt veel aandacht besteed in het periodieke overleg met de wethouder. Tijdens de gemeenteraadsverkiezingen kwamen ook een aantal relevante thema’s aan de orde die mensen erg belangrijk vinden en die ook voor OFW van belang zijn, zoals het verkorten van de wachtlijsten door het bouwen van voldoende sociale huurwoningen, de toenemende zorgen over armoede in Nederland, hoe om te gaan met het gebrek aan kansen voor sommige bevolkingsgroepen, de veiligheid, de vergrijzing, het gebrek aan starterwoonruimte enz. Mede naar aanleiding van de visitatie heeft OFW met veel stakeholders een gesprek gevoerd over de vraag “Doet OFW de goede dingen, en doet zij dit goed?”. Daarnaast heeft OFW een eigen visie. Deze visie wordt mede gevormd door gesprekken die OFW met haar stakeholders voert, maar ook door de ontwikkelingen in de samenleving. OFW houdt graag haar ogen en oren goed open voor wat er leeft. Bij al deze discussies stelt OFW zich de vraag in welke mate zij hieraan een bijdrage kan leveren. Deze discussie heeft geresulteerd in het navolgende aantal maatschappelijke vraagstukken.
2005 Welke maatschappelijke vraagstukken wil OFW mede oplossen? 1. Oplossen woningnood Het oplossen van de woningnood in de gemeente Dronten, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin voor mensen, die zwak op de woningmarkt staan, zodanig dat ook ingespeeld wordt op de toekomstige ontwikkelingen in de vraag. Deze zal veranderen als gevolg van demografische ontwikkelingen (vergrijzing en vergroening). In het bijzonder dient aandacht te worden besteed aan de woningnood voor mensen met een inkomen onder de 33.000 euro bruto per jaar. Zolang er schaarste is, blijft een woonruimteverdelingbeleid noodzakelijk, waarbij extra aandacht moet worden besteed aan de meest kwetsbare groepen.
De vraag naar jongerenhuisvesting is groot, ook bijzondere doelgroepen doen hier een beroep op
2. Versterken van het woon- en leefklimaat Het versterken van het woon- en leefklimaat in die huurwijken binnen de gemeente Dronten waarbij de veiligheid, de sociale cohesie, een gebrek aan integratie, een toenemende scheiding tussen arm en rijk en het tegengaan van verpaupering en vandalisme een aandachtspunt vormen. Aandacht voor de ene wijk mag niet tot gevolg hebben dat het woon- en leefklimaat in andere wijken achteruit gaat. Bij een gebrek aan sociale cohesie is te denken aan begrippen als anonimiteit, vervreemding, onveiligheid, criminaliteit en een afnemend welzijn en wellicht zelfs een afnemende welvaart. Hiermee hangt samen het creëren van een kansrijke omgeving ook voor mensen die zwak op de woningmarkt staan door het realiseren van een gevarieerd woningbestand met in sociaal opzicht gemengde wijken. Dit is een uitdaging omdat in Dronten huur- en koopwijken duidelijk zijn te onderscheiden, de huurwijken zijn de oudste wijken, de koopwijken zijn nieuwer. Als gevolg hiervan bestaat er een ruimtelijke segregatie tussen arm en rijk. Het versterken van de leefbaarheid in met name Biddinghuizen is een punt van zorg. Hierbij speelt zowel het voorzieningenniveau als de kwaliteit van de woonwijken en haar bewoners een rol. Voor de kleine kernen Biddinghuizen en Swifterbant zal het steeds meer een uitdaging zijn om in een tijd van schaalvergroting en toenemende mobiliteit een goed woonklimaat in stand te houden. Armoede en het gebrek aan kansen wordt in de samenleving in toenemende mate een probleem. Huurschulden, dakloos zijn, multi- problem situaties, werkloos zijn, hangen hier vaak mee samen. Vaak is sprake van een negatieve spiraal. Deze negatieve spiraal moet worden doorbroken. Een multidisciplinaire aanpak is vereist. Samenwerking tussen instanties is een uitdaging, nieuwe methoden van hulpverlening moeten worden ontwikkeld, nieuwe functies als gezinscoaches ontstaan. Ontschotting is het credo.
2005 3. Versterken voorzieningenniveau Dronten heeft een achterstand in voorzieningenniveau t.o.v. ”het oude land”. Dit geldt vooral voor de zorgvoorzieningen, maar ook bijv. voor middelbare scholen. Deze achterstand dient te worden ingelopen waarbij gelijk de slag gemaakt moet worden naar een voorzieningenniveau op moderne leest geschoeid. In samenwerking met zorgaanbieders wil OFW woonruimte realiseren voor mensen die behoefte hebben aan zorg. OFW hanteert daarbij het uitgangspunt dat het plezierig is dat indien er iets met de ouder, de partner of het kind is, dat men in de gemeente Dronten kan blijven wonen. Zeker als gevolg van de vergrijzing zal de behoefte aan zorg voor ouderen sterk toenemen. De gemeente Dronten heeft in vergelijking met het “oude land”een achterstand in zorgvoorzieningen, OFW speelt hier graag op in om het aanbod te vergroten. OFW zet graag haar kernkwaliteiten bouwen, beheren, ontwikkelen, verhuren en maatschappelijke verankering in om daarbij het realiseren en/ of beheren van maatschappelijk onroerend goed beter haalbaar te maken voor haar partners. Dronten heeft veel forenzen. Het is gewenst dat meer inwoners van Dronten ook in deze gemeente een baan zouden kunnen vinden. Dit geldt zowel voor de mannen, maar zeker ook voor de vrouwen die een deeltijdfunctie ambiëren i.v.m. de combinatie met zorgtaken voor het gezin. Het uitbreiden van de werkgelegenheid in de zorg biedt hiertoe kansen. Het versterken van het voorzieningenniveau kan daardoor als afgeleide een versterking van de werkgelegenheid opleveren. 4. Het kwalitatief op orde houden van het woningbezit Het kwalitatief op orde houden van het woningbezit van OFW op basis van de nieuwe inzichten rond woonkwaliteit. 1/3 van het woningbezit van OFW is in 4 jaar tijd gebouwd tussen 1964 en 1968. Ook in de jaren 70 zijn en groot aantal doorzonwoningen gebouwd. Al deze woningen zijn in een korte tijd toe aan groot onderhoud. Tevens dienen veel van deze woningen te worden gemoderniseerd op basis van de eisen van de huidige tijd. OFW heeft een strategisch beleidsplan voorraad en nieuwbouw waarin het beleid hierover is verwoord. Op basis hiervan worden de diverse plannen uitgevoerd. 5. Bevorderen eigen verantwoordelijkheid Het bevorderen dat ook mensen met een smalle beurs zoveel mogelijk zelf verantwoordelijk zijn voor de keuzes die zij maken in hun eigen leven, ofwel een beweging van slachtoffer naar zelfbewuste burger die zijn eigen leven in de hand heeft, van zeuren naar zelfbewust handelen. Hierbij hoort het versterken van de zelfredzaamheid van mensen door hen invloed te laten uitoefenen op hun dagelijkse leefomgeving. Zij hebben hier meestal een mening over. Het versterken van kleinschalige verbanden in buurten in wisselwerking met overheid en politiek over alledaagse leefbaarheidvraagstukken is derhalve gewenst. Hierbij is zowel sprake van sociale herovering waarbij het vertrouwen hersteld/herbevestigd dient te worden met de beleidsmakers en uitvoerders als van een kansgedreven beleid waarbij bewoners zelf in actie komen om hun eigen buurt op hun manier in te kleuren. Aandacht voor klantgericht werken en bewonersparticipatie passen in dit kader.
2005
Woonlasten verminderen door zuinig energiegebruik
6. Beperken woonlasten In toenemende mate worden de woonlasten niet alleen meer bepaald door de hoogte van de huren maar ook bijv. door andere variabele energiekosten. OFW streeft goede betaalbare huisvesting na voor mensen met een smalle beurs, hier hoort ook aandacht bij voor woonlasten in ruime zin. Concrete voorbeelden zijn energielasten en servicekosten. 7. Bevorderen duurzaamheid Het begrip duurzaamheid wordt verschillend gedefinieerd. Vaak worden hierbij de drie P’s genoemd: People, Planet en Profit. OFW wil op een duurzame wijze ondernemen. De volgende aandachtspunten vallen hier in ieder geval onder. Steeds meer wereldburgers zullen in de toekomst een beroep doen op schaarse energiebronnen. Ook de opwarming van de aarde baart zorgen. Duurzaamheid, aandacht voor het milieu en toenemende energielasten vragen de aandacht ook in de sociale woningbouw. Vanzelfsprekend gaat het niet alleen om bouwkundige maatregelen maar ook om het bevorderen van energiebewust gedrag. De samenleving verandert, daarmee komen er steeds nieuwe taken bij en vallen er oude af. Dit betekent voor het huidige en toekomstig personeel van OFW dat geïnvesteerd moet worden in ontwikkeling en employability. Ook dient OFW aandacht te hebben voor het bieden van ervaringsplaatsen voor studenten en mensen die werkervaring willen opdoen. De samenleving stelt hoge eisen aan maatschappelijk verantwoord ondernemen, zeker voor een organisatie als OFW. Er dient sprake te zijn van een betrouwbare transparante organisatie die op een ondernemende wijze verantwoord omgaat met maatschappelijk middelen. 8. Efficiënt en effectief Vanzelfsprekend wil OFW haar bedrijfsvoering efficiënt en effectief invullen. Begrippen als transparantie komen hierbij aan de orde. De samenleving wordt steeds complexer, het oplossen van vraagstukken vereist een multidisciplinaire samenwerking teneinde tot effectieve oplossingen te kunnen komen. Veel organisaties uit het maatschappelijk middenveld zijn hierbij betrokken. Door samenwerking en het gebruik maken van elkaars kernkwaliteiten kan de effectiviteit van deze organisaties voor het maatschappelijk middenveld worden vergroot. Een goed voorbeeld is de inzet van OFW op maatschappelijk vastgoed
2005 Begroting 2005 Alvorens verslag uit te brengen over de hiervoor genoemde voornemens is het goed om te vermelden wat de voornemens waren in de begroting 2005. Ook in deze begroting werd al aandacht besteed aan een aantal maatschappelijke ontwikkelingen rond de positie van het maatschappelijk middenveld en duurzaamheid. In de begroting werd de wens uitgesproken voortvarend aan de slag te gaan, met de afspraken gemaakt in het convenant met de gemeente. Er werden veel concrete (bouw)projecten genoemd zowel nieuwbouw, modernisering als wonen en zorg. De mogelijkheden voor gebiedsontwikkeling zouden worden verkend. Ook het planmatig onderhoud, reparatieonderhoud, verhuisonderhoud, het huurbeleid, de bewonersparticipatie, de keuzemogelijkheden voor bewoners, wijk- en buurtbeheer en leefbaarheid, de kwaliteitssystemen en de interne organisatie kwamen aan de orde. Er was aandacht voor het huisvesten van mensen met een afwijkend woongedrag. Het voornemen werd uitgesproken om de mogelijkheden van visitatie te onderzoeken. Ook werd aangekondigd dat indien de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties werd ingevoerd, OFW een nieuwe BV- structuur zou oprichten. OFW sprak het voornemen uit om als netwerkorganisatie goed samen te werken met haar partners. OFW zet daarbij haar eigen kernkwaliteiten bouwen, beheren, verhuren, ontwikkelen en maatschappelijke verankering in. OFW wilde verder werken op grond van de uitgangspunten; -
kwaliteit en keuze,
-
wonen en zorg,
-
woonmaatschappij
-
en efficiënt en effectief.
Met de RVC heeft de directeur-bestuurder prestatieafspraken gemaakt waarin de voornemens uit de begroting zijn geconcretiseerd. Hierbij is gebruik gemaakt van de balanced scorecard. Zoals u ook in dit jaarverslag zult lezen zijn het merendeel van de voornemens gerealiseerd, dit geldt ook voor de prestatieafspraken. Integraal beleid Aangezien OFW uitgaat van een integraal beleid is de realisatie van oplossingen voor maatschappelijke opgaven soms in een aantal hoofdstukken te vinden.
Visitatiecommissie tevreden over OFW OFW heeft in haar begroting 2005 aangekondigd dat zij de mogelijkheden zou onderzoeken van visitatie. Het onderzoek was positief en OFW heeft voorjaar 2005 aan de stichting Raeflex opdracht gegeven een visitatie te laten uitvoeren. Raeflex heeft vervolgens een onafhankelijke visitatiecommissie samengesteld, bestaande uit: - De heer H.H.M. van der Linden (voorzitter) - De heer drs. P.A.A. Doevendans - De heer drs. G.P. van der Zwet - Mevrouw drs. A. de Klerk (secretaris) Vervolgens heeft OFW een zelfanalyse uitgevoerd m.b.v. een vragenlijst van Raeflex en zijn de stakeholders bepaald waarmee de commissie interviews heeft gehouden. Het visitatierapport is in de zomer van 2005 verschenen. OFW heeft dit rapport bilateraal besproken met al haar stakeholders. Dit leidde tot boeiende, opbouwende discussies waar soms weer nieuwe plannen en werkwijzen uit voortvloeiden. Veel stakeholders gaven aan een algemeen gesprek bijv. een keer per jaar op prijs te stellen over de ontwikkelingen in de Dronter samenleving, waar beide partijen bij betrokken zijn. Tijdens deze gesprekken is ook de behoefte van stakeholders verkend aan het voeren van een maatschappelijk debat. Nadat het rapport met alle stakeholders was besproken is het openbaar gemaakt en is hier publiciteit aan gegeven. OFW heeft de visitatie positief ervaren en zal dit over enige jaren
2005 zeker herhalen. OFW heeft derhalve de aanbeveling van de commissie Sas positief ondersteunt om voor alle Aedesleden verplicht over te gaan op een periodieke visitatie. Ook de ledenraad van Aedes heeft dit gedaan. Landelijk wordt visitatie ook gezien als een manier om op transparante wijze inzicht te geven in de maatschappelijke prestaties. De visitatiecommissie heeft geconstateerd dat de interne verankering van het beleid van OFW voldoende is en dat zij daadkrachtig is in het uitvoeren van projecten. OFW heeft een indrukwekkende lijst van projecten en activiteiten onder handen, aldus de commissie. OFW heeft een ja-cultuur, wat betekent dat OFW bereid is om op verzoeken in te spelen en te kijken naar de mogelijkheden in plaats van de onmogelijkheden. OFW blijkt een echte ‘doener’ en levert hiermee een belangrijke bijdrage aan de maatschappij in Dronten. Daarnaast doet OFW veel aan kwaliteitsbeleid, waarbij gebruik wordt gemaakt van landelijke meetinstrumenten. Circa 95% van het bezit van OFW behoort tot de bereikbare voorraad en wordt voor een groot deel bewoond door de doelgroep (lagere inkomens). Oost Flevoland Woondiensten houdt de woningen betaalbaar en denkt bijvoorbeeld mee over lage lasten. Oost Flevoland Woondiensten houdt zich daarnaast ook bezig met allerlei andere projecten op het gebied van leefbaarheid, wonen en zorg. Aanbevelingen visitatiecommissie De aanbevelingen van de visitatiecommissies passen in de landelijke discussie. Organisaties uit het maatschappelijke middenveld moeten nog meer in beeld brengen welke maatschappelijke vraagstukken er spelen. Van belang is, dat dit gebeurt in samenspraak met de samenleving. Elke organisatie geeft daarna aan, welk onderdeel zij wil oppakken al dan niet in samenspraak met anderen. Vervolgens doen zij verslag over de mate waarin dit is gelukt. De visitatiecommissie raadt OFW aan dit nog meer te gaan doen. Ook vindt de commissie het belangrijk dat OFW in beeld brengt waarom zij, al dan niet projecten oppakt. Tevens zou het goed zijn om nog beter uit te leggen waarom OFW dit allemaal doet. Dat OFW woningen bouwt voor mensen die zwak op de woningmarkt staan, is iedereen duidelijk, maar dat OFW ook betrokken is bij maatschappelijk vastgoed, voor bijvoorbeeld zorginstellingen en gezondheidscentra, is voor sommigen nieuw. Dit komt doordat wonen met zorg en leefbaarheid relatief nieuwe prestatievelden zijn voor woningcorporaties. Het versterken van het voorzieningenniveau door bijv. een gezondheidscentrum te realiseren, wordt tot de leefbaarheid gerekend. Minister Dekker rekent sinds kort maatschappelijk vastgoed ook tot het taakgebied van woningcorporaties. Maatschappelijk vastgoed betreft gebouwen die aan maatschappelijke instellingen worden verhuurd. De visitatiecommissie adviseert OFW verder om haar ervaring rond projectontwikkeling verder te versterken en nog meer te communiceren over haar (financiële) mogelijkheden. De visitatiecommissie verwacht dat indien er meer gediscussieerd wordt over de te realiseren maatschappelijke prestaties er minder discussies over geld gaan. Intern zou bij het concept van zelfsturende teams nog meer aandacht moeten worden besteed aan het stellen van kaders rond strategisch beleid. Hierover zou een dialoog binnen de organisatie moeten worden opgestart. Evenals bij veel andere corporaties zouden instrumenten moeten worden ontwikkeld voor het meten en zichtbaar maken van output en outcome, inclusief de maatschappelijke prestaties. Dit kan zijn vertaling vinden in het bestuurscontract. De Huurdersvereniging heeft een concreet punt genoemd rond het verhuisbeleid. Haar wens is om dit minder stringent te laten zijn voor vertrekkende huurders. Wat doet OFW met de aanbevelingen? Vanzelfsprekend is OFW serieus met de aanbevelingen van de visitatiecommissie aan de slag gegaan. Tijdens de bilaterale gesprekken met de stakeholders is steeds de vraag gesteld hoe de betreffende stakeholder het maatschappelijk debat over gezamenlijke opgaven met OFW en anderen zou willen voeren. Vrijwel alle partijen gaven aan een periodiek overleg op prijs te stellen, veelal één à twee keer per jaar. Afhankelijk van de behoefte zal OFW een dergelijk overleg voeren. Aan de gemeente is tevens nadrukkelijk de vraag gesteld of het voeren van een dergelijk debat niet op gespannen voet met de regierol van de gemeente staat. De gemeente heeft aangegeven eigen initiatief van OFW bij het voeren van het maatschappelijk debat op prijs te stellen. Haar drukke werkzaamheden staan het niet toe om overal het initiatief en de regie te voeren.
2005 OFW heeft in haar begroting voor 2006 een aantal mogelijke onderwerpen genoemd waarover het maatschappelijk debat gevoerd zou kunnen worden. In de loop van 2006 zal OFW in overleg met haar partners bekijken op welke wijze ze hieraan invulling kan geven. Het debat over het versterken van het voorzieningenniveau in Biddinghuizen middels de realisatie van een multifunctioneel centrum in combinatie met een brede school tekent zich als eerste als kansrijk af. De huurdersvereniging en de ouderenbonden hebben aangegeven in een eerdere fase bij projecten te willen worden betrokken. Ook hier zal invulling aan worden gegeven. Met de huurdersvereniging is een aantal keren gediscussieerd over het verhuisbeleid van OFW. Tevens zijn de kosten geïnventariseerd die daadwerkelijk aan vertrokken huurders in rekening zijn gebracht. Afgezien van ontruimingen e.d. bleek dit relatief weinig voor te komen. Vervolgens is gesproken hoe de communicatie rond het verhuisproces te verbeteren en wat te doen indien een opvolgende huurder nog niet bekend is en er wel een wens is om spullen over te dragen. Ook hier zijn afspraken over gemaakt. Zowel in het jaarverslag 2005 als bij de communicatie rond projecten besteedt OFW meer aandacht aan het benoemen van de maatschappelijke doelen die zij wilde bereiken en wat hiervan is terecht gekomen. Bij projecten geeft OFW nog sterker aan waarom zij een dergelijk project heeft opgepakt zeker indien er sprake is van wonen en zorg of maatschappelijk vastgoed. Met haar stakeholders tracht OFW, nog meer dan gebruikelijk was, te spreken over het maatschappelijk resultaat. Als afgeleide vindt soms een discussie plaats over de (financiële) mogelijkheden van OFW. OFW beantwoordt de vragen graag en stelt zich open op. OFW gaat de mogelijkheden van de zogenaamde transparantiemethode onderzoeken. Intern is een beleidsplatform opgericht waar medewerkers zelf onderwerpen voor kunnen aandragen. Wie in het betreffende onderwerp geïnteresseerd is kan meediscussiëren. Hiermee wordt meer aandacht besteed aan het strategisch beleid voor de zelfsturende teams, maar worden medewerkers ook nadrukkelijk uitgedaagd om zelf te investeren in hun ontwikkeling. Ook wordt een zelfanalyse op basis van het INKmodel opnieuw gemaakt waaraan ook medewerkers meedoen. De afdeling Projecten wordt verder versterkt. Er is een beleidsmedewerker aangesteld. De mogelijkheden om nog meer in “output” en “outcome” termen resultaten te kunnen meten, worden verder verkend. Bij modernisering/herstructurering en wijkverbetering zal een methode worden ontwikkeld, waarbij zowel een nulmeting voorafgaand aan de ingrepen plaatsvindt als een meting na afloop van de verbeteringen. Hierdoor wordt bijvoorbeeld gemeten hoe de bewonerstevredenheid en de populariteit van de wijk in de gemeente zich ontwikkelen. Er wordt dan ook gekeken naar de sociale structuur en de sociale samenhang. De mogelijkheden om de leefbaarheidmonitor Lemon toe te passen worden in de loop van 2006 in beeld gebracht. Aan stakeholders wordt gevraagd of zij hierin willen participeren. Alle projecten worden geëvalueerd zowel intern als extern met alle participanten dus ook met de bewoners. De leerervaringen worden meegenomen bij toekomstige ontwikkelingen.
2005 De vraag naar huurwoningen neemt toe OFW heeft in het rapport ‘Wat is de vraag naar huurwoningen?’ geanalyseerd hoe groot de vraag naar huurwoningen is en hoe deze zich in de toekomst zal ontwikkelen. Uit dit rapport blijkt dat de vraag sterk toeneemt, terwijl deze nu al groter is dan het aanbod. De vraag van en jongeren naar voor hen geschikte woonruimte is opvallend groot en zal in de toekomst alleen maar toenemen als gevolg van demografische ontwikkelingen. Kortom, de woningnood neemt toe en is slechts op te lossen door meer te bouwen. Zoals elders uit dit verslag blijkt doet OFW dit graag. Er staan bij OFW bovendien vrijwel geen woningzoekenden ingeschreven die qua inkomen ook voor woonruimte op de koopmarkt of in de vrije sector huur in aanmerking zouden kunnen komen. Vrijwel alle huishoudens hebben een inkomen onder 33.000 euro en behoren ook volgens VROM dus tot de sociale doelgroep. Zoals te verwachten heeft de snelle stijging van koopprijzen tot gevolg gehad dat meer mensen niet in staat zijn om een huis te kopen. Uit het woningmarktrapport blijkt dat de bevolking van de gemeente Dronten gestaag groeit. Het grootste gedeelte van de groei in de gemeente wordt veroorzaakt door een vestigingsoverschot. Bij de huurwoningenmarkt is in sterkere mate sprake van een lokale markt, bij de koopwoningen is meer sprake van instroom van buiten. Daarnaast zien we dat de vraag naar huurwoningen sneller groeit dan de bevolking. Met andere woorden, het percentage inwoners van de gemeente Dronten dat zich inschrijft voor een huurwoning stijgt. Hiermee stijgt de druk op de huurwoningmarkt en daarmee de wachttijden. Deze stijging wordt door een aantal factoren veroorzaakt: -
In de gemeente Dronten is sprake van een drievoudige vergrijzing. Het aantal inwoners in leeftijdscategorie boven de 55 jaar neemt snel toe. Deze vergrijzing is ook terug te zien in de woningzoekendenlijst van OFW. Senioren maken gezien hun inkomen een belangrijk deel uit van de doelgroep voor sociale huurwoningen. Met een groei van deze doelgroep stijgt dus de druk op de huurwoningmarkt en neemt ook de vraag naar zorg toe. De groep 75+ neemt relatief nog veel sterker toe, dit is met name de groep die een sterk beroep op zorg zal doen. Als alle geplande bouwproductie wordt gerealiseerd is er nog steeds sprake van een tekort aan seniorenwoningen in 2010, dit wordt geschat op 226-468 wooneenheden.
-
Het aantal jongeren op de woningmarkt neemt toe. Steeds meer jongeren willen eerder zelfstandig wonen. Door het geringe aanbod aan huurwoningen voor jongeren is dit zeker een aandachtspunt. Andere doelgroepen die voor ditzelfde aanbod opteren zijn bijvoorbeeld doorstromers uit een zorginstelling en alleenstaande statushouders. Het is belangrijk het aanbod van 2 of 3 kamer appartementen te vergroten om zo meer op de vraag van deze groepen in te spelen. Het vasthouden van jongeren heeft bovendien het voordeel dat een aantal van hen op termijn een koopkrachtiger vraag naar woonruimte binnen de gemeente zullen ontwikkelen. Een tweede aandachtspunt is dat een vergroting van het aanbod de concentratie van risicovolle groepen voorkomt.
2005 -
Naast een toename van de ouderen en jongeren stijgt ook het aantal eenpersoonshuishoudens en eenouderhuishoudens. Met maar 1 inkomen vormen deze groepen een belangrijk deel van de doelgroep van OFW. Een stijging van deze groepen betekent dus ook een stijging van de druk op de huurwoningmarkt. De groep eenouderhuishoudens betreft vaak echtscheidingen en hebben derhalve vaak een acute woningvraag. Gezien het grote aantal is hier niet aan te voldoen. Het optiemodel geeft mensen wel inzicht hoe snel een bepaald woningtype beschikbaar komt. Afhankelijk van de urgentie van de vraag kan men dan kiezen voor een bepaald woningtype. −
De groep allochtonen in de gemeente Dronten neemt toe. Uit onderzoek is gebleken dat het grootste gedeelte (76%) een huurwoning bewoont. Aangezien er stedenbouwkundig een duidelijke scheiding is tussen huur- en koopwijken vertaalt dit zich ook in het gebruik van voorzieningen, bijv. basisscholen. In de centrumwijken, waar het goedkoopste woningaanbod zich bevindt is dit een aandachtspunt omdat veel allochtonen voor een goedkope woning kiezen. Een stijging van het aantal allochtonen betekent een stijging in de vraag naar huurwoningen.
−
De prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen jaren meer gestegen dan het inkomen. Dit betekent dat steeds minder mensen een woning kunnen kopen. Dit betekent dat de vraag naar huurwoningen zal stijgen.
−
De groep 65 plussers die binnen de gemeente verhuist neemt toe. In veel gevallen verhuizen de ouderen naar een huurwoning. Dit betekent een stijging in de vraag naar huurwoningen.
−
De groep vestigers in de leeftijdscategorie 20-25 jaar groeit. Omdat veel jongeren geen koopwoning kunnen financieren betekent dit een stijging in de vraag naar huurwoningen.
De doelgroep van OFW bestaat voor het grootste gedeelte uit mensen met een laag inkomen die als gevolg hiervan vaak afhankelijk zijn van huurtoeslag of anders gezegd, mensen die qua inkomen geen koopwoning kunnen financieren. Als we inzoomen op de inkomensverdeling van de huidige woningzoekenden van OFW zien we de volgende inkomensverdeling.
bruto inkomen per huishouden (woningzoekenden OFW)
7%
3%
8%
< 7500
19%
7500-12500 12500-17500
12%
17500-22500 14% 18%
19%
22500-27500 27500-32500 32500-35000 > 35000
Eind 2005 stonden 1969 woningzoekenden bij OFW ingeschreven, waarvan maar 165 mensen, dus zo’n 8 procent, over een bruto jaarinkomen van meer dan 35.000 kunnen beschikken. 89% van de woningzoekenden heeft een bruto jaarinkomen lager dan 32.500 euro. De categorie mensen met een bruto jaarinkomen onder de 17.500 euro is met 1029 ingeschrevenen (52%) het grootst.
2005 Uit het rapport ‘Wat is de vraag naar huurwoningen’ lijkt tevens dat elk huishouden met een bruto inkomen onder de 28.000 niet meer een woning kan kopen, maar ook voor de mensen met een bruto inkomen tussen de 28.000 en 34.000 is slechts een beperkt aanbod koopwoningen aanwezig. Tussenvormen zoals Koop Goedkoop zouden een alternatief kunnen zijn. In de praktijk blijkt hier vooralsnog geen vraag naar te bestaan. Een belangrijke conclusie is verder dat sociale huur en sociale koop niet uitwisselbaar zijn, omdat voor een sociale koopwoning van 130.000 euro minimaal een inkomen van 28.000 euro benodigd is (men kan ongeveer 5x het jaarinkomen lenen). Een woning in de bestaande bouw kost al gauw 150.000 euro k.k., hiervoor is minimaal een inkomen nodig van 34.000. Het is zeer onwaarschijnlijk dat in de gemeente Dronten op grote schaal sprake is van scheefhuur. De goedkope huurwoningen worden dus niet bewoond door mensen met een te hoog inkomen. Daarnaast is uit eigen ervaring en ervaring van commerciële verhuurders in de gemeente gebleken dat de vraag naar duurdere huurwoningen (meer dan 600,-) bescheiden is en dat de markt hiervoor op dit moment aardig in evenwicht is. OFW heeft de laatste jaren veel gedaan om de lijst woningzoekenden zo schoon mogelijk te houden. Naast de jaarlijkse opschoning waarbij alle woningzoekenden worden aangeschreven met de vraag of ze nog ingeschreven willen blijven staan, is in 2002 een nieuw woonruimteverdelingsysteem ingevoerd. Dit is het optiemodel. Woningzoekenden schrijven zich vooraf heel gericht in op de woningen die aan hun wensen voldoen en het ‘slapend’ ingeschreven staan is niet meer mogelijk. Hierdoor werd in 2002 een kleine daling in het aantal woningzoekenden zichtbaar. In juli 2005 is OFW begonnen met het heffen van inschrijfgeld ( 15,-) en vanaf januari 2006 moeten woningzoekenden elk jaar verlengingskosten ( 10,-) gaan betalen. Dit alles om de acceptatiegraad te verhogen en het inzicht in de werkelijke wachtlijst te vergroten. Concluderend kan worden gesteld dat de woningzoekenden die zich bij OFW inschrijven zich heel bewust inschrijven en ook bereid zijn hiervoor te betalen. De wachtlijst is dus een reële wachtlijst met woningzoekenden die echt willen of moeten verhuizen. De wachtlijst bestaat voor 80% uit inwoners van de gemeente Dronten. Daarnaast blijkt dat 90% van de woningzoekenden op korte termijn een woning nodig heeft. Met het huidige aanbod en daardoor de huidige wachttijden kan OFW hier niet in voorzien. Voor de gemeente Dronten is het belangrijk een voldoende aanbod aan huurwoningen te hebben. Dit verbetert bijvoorbeeld het vestigingsklimaat voor bedrijven omdat het beschikbaar zijn van woningen het makkelijker maakt om schaars personeel aan te trekken. Daarnaast zorgt een schaarste aan huurwoningen voor een toenemende druk op de zorg. Het aantal urgenten (bijvoorbeeld in verband met echtscheidingen) met hulpvragen neemt toe, de uitstroom voor jongeren uit een zorginstelling wordt belemmerd en de vraag van ouderen voor bemiddeling bij passende woonruimte neemt toe. Het aantal woningzoekenden is nog steeds stijgende. Dit is ook niet verwonderlijk in een groeiende gemeente als Dronten. Om een goed beeld te krijgen waar de behoeften liggen is hieronder in een grafiek de vraag naar de verschillende typen woningen weergegeven in de tijd.
2005 ontwikkeling woningzoekenden per categorie 2000 1800 1600 1400 1200
Studenten/kamers Kleine huishoudens
1000
Seniorenwoning
800
Eengezinswoning
600 400 200 0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Grafiek: ontwikkeling Woningzoekenden per categorie
De laatste drie jaren blijft het aantal ingeschrevenen voor een eengezinswoning vrij constant. De vraag naar seniorenwoningen groeit als gevolg van de vergrijzing en ook de vraag naar appartementen en HAT-eenheden (weergegeven als kleine huishoudens in de grafiek) stijgt licht. Dit laatste is een logisch gevolg van de stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens in de gemeente. Daarnaast willen steeds meer jongeren eerder zelfstandig wonen. Als we naar de wachtlijst voor huurwoningen van OFW kijken in het kader van urgentie, is de eerste vraag natuurlijk wanneer is een woningzoekende urgent. Een alleenstaande met of zonder kinderen in echtscheiding is urgent, maar een senior die niet meer in de huidige woning kan blijven wonen wegens lichamelijke ongemakken is ook urgent. Daarnaast zijn er de gezinnen met uitbreiding die een grotere woning nodig hebben of starters die niet meer met de ouders door 1 deur kunnen. En hoe zit het met de mensen die in verband met financiën verplicht hun woning moeten verkopen of mensen die in verband met werk in de gemeente Dronten op korte termijn een woning nodig hebben. Bijna elke woningzoekende heeft zijn eigen verhaal en is in eigen ogen urgent op zoek naar een (andere) huurwoning. Er zal een klein deel op de lijst overblijven die in verband met specifieke woonwensen op de wachtlijst staat en niet op stel en sprong een woning nodig heeft. Maar hebben deze mensen dan geen recht om te verhuizen? Een persoon met een inkomen toereikend voor een koopwoning kan verhuizen wanneer die wil, maar een woningzoekende op zoek naar een specifieke huurwoning moet bijvoorbeeld minimaal 2 jaar op de wachtlijst staan voor een gewone eengezinswoning in de Dronten. Voor een eerste keus seniorenwoning zoals bijvoorbeeld het Tussendek is de wachttijd niet eens meer aan te geven. Inmiddels hebben zich al meer dan 400 woningzoekenden ingeschreven voor het Tussendek. Hieruit blijkt ook wel dat de woningzoekenden zeer kritisch zijn. Door het creëren van een nieuw aanbod dat duidelijk aansluit op de vraag is het aantal woningzoekenden (de ouderen in dit voorbeeld) gestegen. De wachttijden die gelden voor een eengezinswoning in Biddinghuizen of Swifterbant zijn 1 tot 2 jaar. In Dronten is dit 2 tot 5 jaar. Voor een seniorenwoning varieëren de wachttijden van 1 tot 3 jaar in Biddinghuizen en Swifterbant, tot een wachttijd van 2 tot 10 jaar in Dronten. Voor een appartement in Dronten is de wachttijd vanaf ongeveer 2 jaar. Het aanbod is enigszins beperkt. De wachttijd voor een appartement in Swifterbant of Biddinghuizen loopt op tot 2 jaar. Het aanbod daar is echter heel klein en eenzijdig. De appartementen zijn of zit-slaapkamers of 2-kamerappartementen. Voor de gemeente Dronten is het juist belangrijk om jongeren en daarmee toekomstige koopkracht vast te houden. Deze groep is betrokken bij de samenleving en stroomt op termijn wellicht door naar
2005 een duurder woningtype. Het is moeilijker om nieuwe koopkrachtige klanten aan te trekken, dan om oude vast te houden. Het is dus belangrijk dat er bij nieuwbouw ook nadrukkelijk wordt gebouwd voor de doelgroep jongeren en starters. Als je ervan uitgaat dat alleen voor de urgente woningzoekende moet worden gebouwd, kun je de vraag stellen of dit een wenselijke benadering is. De hulpvraag van urgente woningzoekenden kost veel tijd. Betrokken instanties zoals het MDF, Jeugdzorg, scholen, huisartsen en niet als laatste de woningcorporatie investeren veel tijd in mensen die door omstandigheden op korte termijn een alternatieve woonruimte nodig hebben. Veel problemen in de gezinssfeer kunnen vaak door alternatieve woonruimte worden opgelost. Je kunt het ook vanaf de andere kant benaderen. Als er niet zo’n schaarste aan huurwoningen op de woningmarkt zou zijn, zouden er veel minder urgenten zijn. Door het verkorten van wachttijden kun je woonproblemen sneller oplossen. Dit vermindert het aantal urgenten en daarmee de hulpvraag. Resumerend kan worden gezegd zo’n 90% van de woningzoekenden op korte termijn een woning nodig heeft. De wachttijden zijn dusdanig dat OFW hier in het grootste deel van de gevallen niet in kan voorzien. Het zou goed zijn de schaarste aan huurwoningen te verminderen door meer te bouwen en zo het aantal urgenten en daarmee de grote hulpvraag te laten dalen.
2005 Leefbaarheid en het versterken van het woon-en leefklimaat De minister van VROM heeft gevraagd om in het jaarverslag uitgebreid in te gaan op het thema leefbaarheid. Zij hanteert daarbij een ruime definitie van leefbaarheid. Er vallen derhalve veel meer activiteiten onder dan dat via het budget leefbaarheid worden betaald. De minister heeft ook gevraagd om in te gaan op projecten die al langer lopen. Ook hier zullen wij aan voldoen ondanks dat dit voor een jaarverslag niet gebruikelijk is. OFW heeft een inhoudelijke bijdrage geleverd aan een gebiedsgerichte aanpak van wijken en buurten. OFW was een van de initiatiefnemers voor wijk- en buurtbeheer in de gemeente Dronten in 1998 . Inmiddels is dit staand beleid, draaien er wijkteams, worden er jaarlijks in alle wijken buurtschouwen georganiseerd zowel met betrokken bewoners als met instanties en zijn er spreekuren. Vanzelfsprekend is de inzet om de aandachtspunten op te lossen. De jaarlijkse zwerfvuilacties voor scholen werden het eerst georganiseerd door OFW naar aanleiding van haar 35 jarig jubileum. Nu is het een vaste activiteit van de wijkteams. De gemeente Dronten is onderverdeeld in drie wijkteams, te weten wijkteam Dronten, Biddinghuizen en Swifterbant. De wijkteams worden gevormd door de coördinatoren van de wijkposten, de wijkbeheerders, de wijkagenten, vrijwilligers van Dorpsbelangen, medewerkers van de welzijnsstichting De Schoof, milieuagenten en medewerkers van OFW. Middels onderzoek wordt getracht de leefbaarheid van de gemeente en de daarin liggende dorpen te volgen. Samen met de gemeente en wellicht nog anderen wordt een leefbaarheidmonitor opgezet. De wijkteams organiseerden in 2005 weer veel activiteiten zoals: Buurtschouwen; minimaal drie buurtschouwen per dorp per jaar (Biddinghuizen, Swifterbant en Dronten) Wekelijkse spreekuren in de wijkposten van Biddinghuizen en Swifterbant van gemeente, Politie en OFW Zwerfvuilacties scholen; twee per dorp per jaar Clik (sportieve activiteiten voor de jeugd) Activiteiten rondom nationale sportweek en nationale straatspeeldag Ludieke hondenpoepacties; één keer per jaar per dorp Plaatsen van voorzieningen (skatebaan, tafeltennistafel, jeu de boulesbaan, rookoverkapping jeugd, bloembakken) Tuinactie de Boeg, éénmalig Attentie voor actieve bewoners en voor bewoners van groot onderhoudsprojecten Eind 2005 is door een besluit van de gemeente het straathoekwerk van 3D komen te vervallen. De gemeente wil al het jongerenwerk onderbrengen bij één instantie; de Schoof/de Meerpaal. Eind december hebben de medewerkers van 3D afscheid genomen van de wijkteams. Tot op heden is de functie nog niet ingevuld. Alle drie de wijkteams hebben hierover hun zorgen geuit. Een toename van het vandalisme in met name Swifterbant is sinds het wegvallen van de straathoekwerkers duidelijk zichtbaar. Rond 1998 is samen met de gemeente een inventarisatie gemaakt welke wijken als eerste binnen de gemeente in aanmerking zouden moeten komen voor verbetering. Op basis hiervan is de wijk de Boeg geselecteerd. Dit heeft vervolgens geleid tot het maken van een wijkontwikkelingsplan. Inmiddels zijn de eerste twee fasen van dit plan uitgevoerd, is fase 3 volop in uitvoering en zal in de loop van 2006 de laatste fase worden opgepakt. In het wijkontwikkelingsplan is zowel aandacht aan de kwaliteit van de woningen besteed als aan de kwaliteit van de omgeving, zoals (verkeers)veiligheid, groen, bereikbaarheid woningen, parkeren, sociale veiligheid en dergelijke. Ook is het woningaanbod gewijzigd zodat mensen nu een wooncarrière in de wijk kunnen maken. Er zijn meer woningen gekomen voor senioren en één- en tweepersoonshuishoudens. Een substantieel aantal woningen is aan de verkooplijst toegevoegd. Als gevolg hiervan is meer sprake van een gemengde wijk, zowel qua koop/ huur als qua huishoudensamenstelling. Omdat veel tuinen grensden aan het openbaar gebied zijn er schuttingen geplaatst door OFW. Achterpadverlichting was een aandachtspunt. Omdat aansluiting op de openbare verlichting niet mogelijk bleek, is gekozen voor het plaatsen van lampen op de achterzijde van de schuren, waardoor de achterpaden toch adequaat zijn verlicht. Na verbetering van
2005 de wijk is ook aandacht besteed aan sociaal beheer. Er is bijvoorbeeld een wedstrijd gehouden wie de mooiste voortuin heeft. Mensen voelden zich meer betrokken bij hun wijk en signaleerden eerder overlastsituaties en stoorden zich meer aan niet onderhouden tuinen. Hier is door het wijkteam adequaat op ingespeeld. De volgende wijk die voor gebiedsontwikkeling in aanmerking kwam was Biddinghuizen Centrum. Er is een herstructureringsplan gemaakt in samenspraak met een bewonersvertegenwoordiging, de Huurdersvereniging en Dorpsbelangen met zowel aandacht voor het openbaar gebied als voor de woningen. De gemeente was hier ook bij betrokken zowel bestuurlijk als ambtelijk. De uitkomsten van een buurtenquête over de leefbaarheid was input voor de planvorming. Dit geldt ook voor de uitkomsten van een symposium van basisscholen uit Biddinghuizen over de dreigende achteruitgang van het dorp. Vanzelfsprekend waren de partners van wijk- en buurtbeheer ook geïnteresseerd in het planproces en hebben zij meegedacht. Er is aandacht besteed aan het versterken van de groenstructuur, het creëren van heldere overgangen van privé in openbaar gebied ter bevordering van de sociale veiligheid, parkeren, het bieden van een wooncarrière, creëren van aanbod voor ouderen en jongeren e.d. Een deel van de woningen zal nadat de modernisering is uitgevoerd worden verkocht. Ook hier is het uitgangspunt een gemengde wijk. De gemeente heeft aangegeven dat zij de uitvoering van het openbaar gebied bij OFW wil neerleggen. De Greente Noord in Swifterbant is de eerste wijk die geherstructureerd is door OFW. Rond 1997/1998 was er sprake van grote leegstand in Swifterbant en omliggende plaatsen. Dit had effect op de instroom van mensen, er dreigde verpaupering in Swifterbant. In het kader van strategisch voorraadbeleid is daarom getracht meer evenwicht in de woningmarkt te brengen door enerzijds meer woningen voor senioren toe te voegen en anderzijds meer woningen aan de bovenkant van de markt te realiseren. Het aantal eengezinswoningen in de huur werd verminderd. Een dergelijke aanpak was in die tijd nieuw en riep weerstand op. OFW heeft veel geleerd van dit proces hetgeen geleid heeft tot een andere aanpak in toekomstige wijken. De dreigende verpaupering in Swifterbant is mede door dit project maar ook door de snel aantrekkende huurwoningenmarkt in de periode hierna gekeerd. Swifterbant is inmiddels weer een aantrekkelijk dorp om te wonen. De wijk de Kruizemunt ligt tussen koopwoningen die vaak met hun achterkant naar de huurwoningen staan. Er bestonden opmerkingen over de kwaliteit van de tuinen en de uitstraling van de wijk. Ook het parkeren was een aandachtspunt. Samen met de bewoners heeft OFW een plan gemaakt. De voortuinen werden, waar men dit wilde, bestraat en daarmee geschikt gemaakt voor parkeren en achter de schuren die aan de voorzijde liggen werd een groene haag geplaatst. Om de sociale controle en de weerbaarheid van de mensen in de wijk te verhogen is een appartementengebouw met hele diep tuinen aan de stichting Triade verhuurd. Op de verdieping wonen hun cliënten en de begane grond is verbouwd tot een activiteitenruimte. Dit zal ook een buurtfunctie krijgen. OFW beschikt over een strategisch beleidsplan Voorraad en Nieuwbouw. Hier is nadrukkelijk een afstemming gemaakt tussen beide activiteiten. OFW is voorstander van gemengde wijken. OFW heeft een convenant met de gemeente, hierin wordt ook aandacht besteed aan de kwaliteit van de oudere wijken en de nieuwbouw. OFW heeft deelgenomen aan de overleggen over een te ontwikkelen structuurvisie voor de dorpen Biddinghuizen en Swifterbant. De woonvisie van de gemeente is nog in ontwikkeling. OFW is goed maatschappelijk verankerd in de samenleving en kent de belangen van bewonersorganisaties, winkeliersverenigingen, bedrijfskringen, zorginstellingen en dergelijke. OFW zou graag meer woningen in de nieuwe wijken bouwen. Momenteel zijn binnen de gemeente huur en koopwijken te onderscheiden. OFW kan pas meer woningen gaan verkopen in de oudere huurwijken indien er voldoende aanbod in de nieuwe wijken kan worden toegevoegd. In het convenant met de gemeente is vastgelegd dat gemiddeld 25% van de nieuwbouw sociale woningbouw betreft. Nieuwbouw is ook een middel om meer differentiatie te krijgen in het woningaanbod. Momenteel betreft een groot deel van het aanbod eengezinswoningen, er zijn meer woningen voor ouderen en jongeren nodig. Zowel bij nieuwbouw als bij modernisering/ herstructurering e.d. besteedt OFW aandacht aan het politiekeurmerk (veilig hang- en sluitwerk), achterpadverlichting, sociale veiligheid, achterpaden en
2005 woonkeur met name in relatie tot senioren, uitstraling van de wijk, duurzaamheid. Zowel bij nieuwbouw maar zeker ook bij modernisering e.d. worden bewoners en hun vertegenwoordigers betrokken bij de planvorming. Te denken valt bijv. aan bewoners, toekomstige bewoners, ouderenbonden, Huurdersvereniging, Dorpsbelangen, omwonenden. Met hun nuttige suggesties houdt OFW graag rekening. OFW is op verzoek altijd bereid om haar plannen toe te lichten en organiseert op eigen initiatief ook voorlichtingsbijeenkomsten. Waar mogelijk hebben bewoners op individueel niveau keuzes. Dit wordt zeer op prijs gesteld. Trouwe huurders met goed woongedrag krijgen afhankelijk van de woonduur korting op eigen investeringen als gevolg van keuzes. Ook tijdens het bouwproces besteedt OFW aandacht aan de begeleiding van bewoners, zowel via voorlichting maar ook door maatregelen om de overlast te beperken bijv. door terugtrekwoningen in te richten. Feestelijke momenten zoals de oplevering van de wijk worden gemarkeerd met een gezellig samenzijn met bewoners. Met name bij senioren wordt veel aandacht geschonken aan het nieuwbouwproces. Mensen worden regelmatig in de gelegenheid gesteld de bouw te volgen. Waar mogelijk worden momenten gecreëerd dat men kennis kan maken met toekomstige buren. Dit wordt zeer op prijs gesteld en vermindert de stress van een verhuizing. De ervaring leert dat wijken die opgeknapt zijn in populariteit stijgen en dat bewoners zorgvuldiger omgaan met hun huis en tuin. Zij stellen zich bovendien actiever op en accepteren overlast minder. De wijkteams spelen hier op in en trachten na modernisering wijken ook een kwaliteitsimpuls te geven in sociaal opzicht. Tuinenacties slaan vaak goed aan. De huismeesters hebben hierin een controlerende en signalerende functie. OFW heeft de afgelopen jaren veel en goed samengewerkt met zorginstellingen. Er is daardoor de nodige woonruimte gerealiseerd. Hierdoor heeft OFW ook geïnvesteerd in huisvestingsmogelijkheden voor mensen die zorg en/ of begeleiding nodig hebben. OFW gaat ervan uit dat het beter is dat mensen die deze ondersteuning nodig hebben dit ook krijgen. Overlast en vervuiling komt nog al eens voor bij mensen die niet zelfstandig kunnen wonen en derhalve zorg en begeleiding missen. Ook in het souterrain van de woningmarkt is veel geïnvesteerd. Het beleidsplan dat OFW hiervoor had opgesteld is sneller gerealiseerd dan gepland. OFW wil ook voor deze mensen die zich bevinden aan de onderkant van de woningmarkt een kansrijke woonomgeving realiseren. OFW beoogt dit te realiseren door middel van een gesloten ketenaanpak, van integraal multidisciplinair overleg tot en met huisvestingsvoorzieningen. Multidisciplinair overleg: Meldpunt Vervuiling, Verwaarlozing, Mishandeling: een integraal hulpverleningsoverleg dat tot doel heeft om problematisch woongedrag vroegtijdig op te sporen en aan te pakken. Aan dit overleg nemen deel Hulpverleningsdienst Flevoland, GGZ Meerkanten, Icare, Politie, Consultatiebureau voor Alcohol en Drugs, Maatschappelijke Dienstverlening Flevoland en Oost Flevoland Woondiensten. Overleg Integrale Schuldhulpverlening: een integraal hulpverleningsoverleg dat tot doel heeft om te voorkomen dat mensen door hun schuldensituatie in ernstige problemen raken. Aan dit overleg nemen deel het maatschappelijk werk, sociaal raadslieden, het Centraal Budgetteringsinstituut, de gemeentelijke sociale dienst en Oost Flevoland Woondiensten. OFW heeft een actieve rol in beide overlegvormen.
2005 Huisvesting statushouders De gemeente Dronten heeft een taakstelling met betrekking tot de huisvesting van statushouders. Tezamen met OFW geeft de gemeente invulling aan deze opgave. Op 31 december 2004 was er een achterstand van 15 voor de huisvesting van statushouders. De taakstelling voor het jaar 2005 bedroeg 19. In 2005 zijn door OFW 42 statushouders gehuisvest. Derhalve is de achterstand van 2004 en de taakstelling voor 2005 volledig gerealiseerd. Er zijn zelfs 8 statushouders meer gehuisvest dan op basis van de taakstelling noodzakelijk was. Maatschappelijk vastgoed OFW heeft veel geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed en wil graag inspelen op de vraag van maatschappelijke instellingen. Op dit moment huren de volgende organisaties maatschappelijk vastgoed van OFW: Stichting Triade, onder andere wooneenheden Stichting de Reeve, onder andere wooneenheden Aeres, studenteneenheden Stichting Philadelphia Diverse zorgaanbieders (huisartsen, tandartsen fysiotherapeuten) in gezondheidscentrum Dronten-Zuid, Dronten-West en GOED/de Schans PTC+, logiesruimten Stichting Warmonderhof, studenteneenheden Stichting Coloriet, verzorgingshuis de Regenboog STOAS, studenteneenheden Verloskundigenpraktijk de Barrage Stichting Noodopvang Asielzoekers, woonruimte OFW heeft als doelstelling om met het investeren en het beheer van maatschappelijk vastgoed het voorzieningenniveau in de gemeente Dronten te versterken. Resocialisatie-eenheid Sinds februari 2005 heeft OFW in samenwerking met de RIBW Flevoland (het huidige Kwintes) een resocialisatie-eenheid gerealiseerd voor huurders die (tijdelijk) begeleid wonen nodig hebben. Met ingang van 2006 zullen nog eens 24 eenheden worden gerealiseerd voor de doelgroep van Kwintes in de woonwijk De Boeg. Crisisopvangvoorziening In samenwerking met christengemeente Shekinah heeft OFW in 2005 de belangrijkste voorbereidingen getroffen voor het realiseren van een crisisopvangcentrum. Deze voorziening is gericht op gezinnen met kinderen uit de gemeente Dronten die plotseling op straat komen te staan en niet zelf in tijdelijke woonruimte kunnen voorzien. Deze voorziening zal spoedig in 2006 worden gerealiseerd. Wooncontainers voor zeer moeilijk plaatsbaren Zowel de gemeente Dronten als OFW zijn overtuigd van het belang van een woonvoorziening voor extreem moeilijk plaatsbaren net buiten een woonwijk, maar voldoende in het zicht. Zo kunnen ingezetenen van de gemeente die zich niet kunnen handhaven in een reguliere woonwijk, zich toch een dak boven hun hoofd verwerven. De verwachting is dat gemeente en OFW in 2006 een locatiekeuze zullen maken. Bij seniorenhuisvesting komt in toenemende mate de combinatie wonen, zorg en welzijn aan de orde. Ook hier speelt OFW samen met haar stakeholders op in. Bij de ontwikkeling van de woon servicezone aan de Ark is een welzijnsnota uitgebracht door de gemeente, de zorginstelling Coloriet en OFW. Dit is ter bespreking rond gestuurd naar veel organisaties die op dit onderwerp betrokken zijn. De ontmoetingsruimte “De Kajuit” bij het Tussendek voorziet duidelijk in een behoefte bij de senioren en versterkt de leefbaarheid en de onderlinge relaties in dit complex. Ook senioren die hier niet wonen maken hier gebruik van.
2005 Bij het jongerencomplex het Hogerhuis is een ontmoetingsruimte het Lagerhuis. Ook dit vervult een buurtfunctie. Inzet vanuit de wijkteams De gemeente Dronten is onderverdeeld in drie wijkteams, te weten wijkteam Dronten, Biddinghuizen en Swifterbant. De wijkteams worden gevormd door de coördinatoren van de wijkposten, de wijkbeheerders, de wijkagenten, vrijwilligers van Dorpsbelangen, medewerkers van De Schoof, medewerkers van 3D, milieuagenten en medewerkers van OFW. Burenoverlast OFW heeft actieve inzet gepleegd bij ongeveer 60 burenoverlastzaken. Veel zaken zijn opgelost, vaak omdat buren er uiteindelijk met elkaar uitkwamen en vaak dankzij goede samenwerking met de politie. In één situatie moest helaas de huur worden beëindigd. Dit was als gevolg van een hennepkwekerij. Tuinonderhoud Er zijn in totaal 184 brieven verzonden aan huurders die hun tuin niet naar behoren hebben onderhouden. In de meeste gevallen geven bewoners gehoor aan een vriendelijk verzoek om hun tuin netjes te onderhouden. In een aantal situaties was het noodzakelijk dat personen meerdere malen aangeschreven of zelfs gesommeerd moesten worden voordat ze gehoor gaven. In drie gevallen werd geen gehoor gegeven aan onze oproepen en is de tuin uiteindelijk met medewerking van een hoveniersbedrijf of schoonmaakbedrijf ontruimd.
Beter een goede buur ….
Huismeesters Ook het afgelopen jaar waren de huismeesters weer vaak te vinden in de appartementencomplexen, maar ook in de woonbuurten. Zij zien erop toe dat de complexen schoon, heel en veilig blijven. Ook voeren zij voor bewoners klein reparatieonderhoud uit. De huismeesters zijn voor de complexen, buurten en wijken de ogen en de oren van OFW. Zij signaleren misstanden en spreken bewoners aan op wangedrag en roepen daarvoor eventueel de hulp in van de woonconsulenten van OFW, milieuagenten of de wijkagenten. In het navolgende schema geven wij u hierbij een overzicht van de onderwerpen, activiteiten en doelen die OFW op het gebied van het versterken van het woon- en leefklimaat
2005 Thema Wijk- en buurtbeheer
Politiekeurmerk
Bewonersparticipatie Drugsoverlast
Bemoeizorg
Moeilijk plaatsbaren
Verkoopbeleid
Verbetering woonomgeving Wonen en zorg
Modernisering van oudere woningen
Activiteiten OFW Doel Buurtschouw in de Verbeteren leefbaarheid in verschillende wijken (minimaal buurten en wijken. drie per dorp per jaar) Wekelijks spreekuren in de wijkposten van Biddinghuizen en Swifterbant. Zwerfvuilacties scholen (twee per dorp per jaar). Tuinacties in de Boeg en andere wijken. Project veilig hang- en sluitwerk. Vrijwel alle woningen van OFW zijn inmiddels van veilig hang- en sluitwerk voorzien. Achterpadverlichting bij bestaand en nieuw bezit. Regelmatig overleg met huurdersvereniging OFW en bewonerscommissies. Beëindigen van huurovereenkomsten in woningen met wiet/hennepplantages. Samenwerking met hulpverleningsnetwerken VVM en ISH.
Vergroten veiligheid en voorkomen van inbraken.
Draagvlak creëren en inspraak van huurders. Bewoners betrekken bij de planvorming. Bestrijding van overlast en bevorderen veiligheid.
Op outreachende wijze hulpverlening aan (multiproblem-) huishoudens bieden die dreigen als gevolg van hun problematiek in een isolement te geraken. In voorbereiding is het plaatsen Huurders met onaangepast van wooncontainers. gedrag woonruimte bieden. Overlast binnen bestaande wijken oplossen. Verkoop van bestaande Bevorderen van gemengde woningen op basis van het wijken. In de oudere wijken verkoopplan. bevinden zich vrijwel alleen huurwoningen. Tuinen en erfafscheidingen in Verbeteren woonomgeving en de Kruizemunt. leefbaarheid. Ontwikkeling van het woonInspelen op sterke toename van zorgzone de Ark/de Regenboog het aantal ouderen en het versterken van het voorzieningenniveau. Een groot aantal Verbeteren van de moderniseringsprojecten (totaal woonkwaliteit van woningen t/m 2005: 729 woningen) zijn en besparing op energielasten. reeds uitgevoerd en worden Betrokkenheid van bewoners voorbereid op basis van het bij hun buurt neemt toe. strategisch beleidspan.
2005 Thema Activiteiten OFW Keuzemogelijkheden bewoners Keuzemogelijkheden voor sanitair, keukens en kleurkeuze schilderwerk bij planmatig onderhoud, modernisering, herstructurering en nieuwbouw. Herstructurering van bestaande Herstructurering van de wijk de wijken Greente Noord, de Boeg, Biddinghuizen-centrum.
Strategisch beleidsplan
Afstemming aanpak oudere wijken en nieuwbouw
Souterrain van de woningmarkt
Gesloten ketenaanpak: integrale multidisciplinaire samenwerking - resocialisatie-eenheid - crisisopvang Twee huismeesters in complexen, buurten en wijken Gemeenschappelijke ruimte de Kajuit in het Tussendek. Ontmoetingsruimte het Lagerhuis in het Hogerhuis. Ontmoetingsruimte Triade aan de Kruizemunt.
Toezicht wijk- en buurtbeheer Ontmoetingsruimten
Doel Verbeteren van woonkwaliteit en inspelen op bewonerswensen. Integraal verbeteren van de woningen en de woonomgeving. Wooncarriére mogelijk maken door wijziging in het aanbod. Extra aandacht voor sociaal beheer. Beschikbaar houden van voldoende sociale huurwoningen en het bevorderen van gemengde wijken. Het bieden van een kansrijke omgeving voor kansarmen
Schoon, heel en veilig Bevorderen welzijn en (on)geplande ontmoetingen voor buurtbewoners.
Oost Flevoland Woondiensten investeert in de leefbaarheid van buurten en wijken omdat zij belang hecht aan het creëren van een kansrijke omgeving, ook voor mensen in een kansarme positie. Hiermee versterkt zij het woon- en leefklimaat in de huurwijken. Wonen houdt namelijk niet op bij de voordeur en richt zich ook niet uitsluitend op de technische kwaliteit. Wonen kent een belangrijke psychische en sociale component. Bewoners hebben zelf een wezenlijke rol als het gaat om de leefbaarheid van hun buurt. OFW ziet voor zichzelf een stimulerende maar ook een corrigerende rol weggelegd, door middel van het voeren van kansgedreven beleid. Financiële inzet De personele inzet van OFW voor wijk- en buurtbeheer in enge zin was in 2005 2,5 FTE. De personeelskosten hiervan bedragen circa 135.000. De overige kosten bedroegen in 2005 48.000. Daarnaast zijn grote investeringen gedaan in de modernisering van woningen (t/m 2005 729 woningen) en het aanbrengen van veilig hang- en sluitwerk in vrijwel alle woningen. Huurdersvereniging OFW Oost Flevoland Woondiensten rekent zich rijk met de huurdersvereniging OFW. Op constructieve wijze draagt deze huurdersbelangenorganisatie bij aan de beleidsontwikkeling van tal van onderwerpen. In 2005 was met name de aandacht gericht op het beleid Zelf Aangebrachte Voorzieningen, het huurbeleid in relatie tot de jaarlijkse huurverhoging en de verhuiskostenregeling bij gedwongen verhuizing. Over veel bouwprojecten van zowel in de nieuwbouw als bij de bestaande bouw is overleg gevoerd.
2005 Bewonerscommissies Afgelopen jaar is er bij moderniseringsprojecten intensief contact geweest met verschillende bewonerscommissies. Zo is het project in de Buitenhof afgerond en zijn projecten in BiddinghuizenCentrum, Lijzijde en Walvisstraat in samenwerking met bewonerscommissies opgestart. Voorheen werden bewonerscommissies pas bij de planvoorbereiding betrokken op het moment dat er concrete voorstellen waren. Eind 2005 zijn de bewonerscommissie en de particuliere eigenaren in het project Lijzijde al in een vroeg stadium betrokken bij de planvoorbereiding, namelijk in de definitiefase. Vanuit alle partijen is dit goed bevallen waardoor OFW ook in de komende jaren bewonerscommissies en eventuele kopers vroegtijdig wil betrekken bij het voorbereiden van de plannen. Bewonersavonden Jaarlijks organiseert OFW twee informatieavonden voor bewonerscommissies en twee bewonersavonden. Op bewonerscommissieavonden wordt met name informatie verstrekt over de voortgang van projecten, het huurbeleid en bewonersparticipatie. De bewonersavonden krijgen telkens een aansprekend thema: omgaan met overlast van je buren, energiebesparing, uitkomen met je inkomen, enzovoorts. Huurbeleid OFW is, evenals in voorgaande jaren, in 2005 uitgegaan van een gematigd huurbeleid. De uitgangspunten voor het huurbeleid 2005 van OFW waren als volgt: Een inflatievolgende huurontwikkeling, met een gemiddelde huursomstijging per 1 juli 2005 van 1,6% (inflatie 2004 plus 0,4%). Indien het huurbeleid van de voorafgaande jaren zou zijn gecontinueerd, dan zou de gemiddelde huursomstijging per 1 juli 2005 uit zijn gekomen op 3,2% (gemiddelde inflatie van de vijf voorafgaande jaren plus 0,4%). Dit betekent dat de huurverhoging 1,6% lager was dan op basis van het huurbeleid van de voorafgaande jaren. De huurverhoging is gebaseerd op de verhouding netto-huur versus maximale huurprijs (volgens het woningwaarderingssysteem). De maximale huurverhoging per 1 juli 2005 per woning was 2,7% (inflatie 2004 plus 1,5%). Het bezit wordt zoveel mogelijk bereikbaar gehouden voor de primaire doelgroep. Voor de woningen, die OFW tot de kernvoorraad rekent, betekent dit dat het streven erop gericht is om de streefhuren ook in toekomst onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag te houden of te brengen. Na de huurverhoging in 2005 is meer dan 95% van het woningbezit van OFW bereikbaar voor de primaire doelgroep. OFW streeft een goede prijs-kwaliteitverhouding na. Het beleid is er op gericht dat woningen een streefhuur van 65 tot 85% van de maximaal redelijke huurprijs (volgens het woningwaarderingsysteem) hebben. De relevante aftoppingsgrens van de huurtoeslag wordt hierbij als bovengrens voor de streefhuur aangehouden. OFW streeft naar beperking van energielasten en servicekosten voor de bewoners. Diverse energiebesparende maatregelen (isolatie, HR-ketels en dergelijke) worden genomen. Bij nieuwbouw en moderniseringsprojecten worden op de eerste etage onder andere naar binnen draaiende ramen toegepast zodat bewoners zelf de ramen kunnen wassen. OFW biedt de mogelijkheid om tegen een gereduceerd tarief lid te worden van Icare. De bijdrage wordt tegelijk met de maandelijkse huurbetaling in rekening gebracht. Icare biedt voor leden diensten aan zoals een spreekuur met een zorgconsulent, klussendienst, tuinonderhoudservice en dergelijke. OFW is deelnemer van Woonenergie. Woonenergie is een initiatief van woningcorporaties en is ontstaan na de liberalisering van de energiemarkt. Door grootschalige inkoop kunnen huurders tegen lagere prijs energie krijgen.
2005 Lastenstijging 2000 tot en met 2005 Inflatie Water Gezondheid Vervoer Huur Rioolbelasting Elektra Reinigings- en afvalstoffenheffing Zuiveringsheffing OZB Kabelaansluiting e.d. Gas Bron: CBS. Tabel gerubriceerd naar hoogste prijsontwikkeling (voorlopig)
13,1% 5,7% 8,5% 16,4% 15,1% 27,8% 33,8% 25,4% 29,8% 30,2% 48,3% 68,7%
Geschillenregeling Op basis van een geschillenregeling functioneert een geschillencommissie. Klanten (huurders en woningzoekenden) van OFW kunnen een geschil voorleggen aan de geschillencommissie. De geschillencommissie bestaat uit drie leden. Eén lid wordt benoemd op voordracht van huurdervereniging OFW. Eén lid wordt benoemd op voordracht van de werkorganisatie. Beide leden dragen vervolgens een onafhankelijk voorzitter voor. De geschillencommissie adviseert de directeurbestuurder. Indien de directeur-bestuurder het advies niet overneemt, wordt dit ter kennisname aan de Raad van Commissarissen van OFW voorgelegd. In 2005 zijn twee geschillen aan de geschillencommissie voorgelegd. Beide geschillen hadden betrekking op de verstrekte vergoeding voor aanpassingen aan stoffering in de woning als gevolg van een moderniseringsproject. In beide gevallen is door de geschillencommissie geadviseerd een aanvullende vergoeding te verstrekken. De directeur-bestuurder heeft in beide geschillen het advies van de geschillencommissie gevolgd.
2005 Strategisch beleidsplan voorraad en nieuwbouw De vorige versies van het strategisch beleidsplan waren opgesteld vanuit de visie van OFW en vormden daarmee een soort van “blauwdruk” voor de strategie. De rol van woningcorporaties als maatschappelijke onderneming wordt steeds nadrukkelijker. Dat betekent dat de betrokkenheid van andere maatschappelijke organisaties, de stakeholders, ook steeds belangrijker wordt. OFW zal daarom het komende jaar met diverse maatschappelijke organisaties, zoals de gemeente Dronten, zorginstellingen en de huurdervereniging overleg voeren over de strategische keuzes. Daarbij wordt nadrukkelijk aangetekend dat ook deze andere organisaties een maatschappelijk rol hebben en dus ook een bijdrage zullen moeten leveren aan de realisatie van deze keuzes. Ook speelt op de achtergrond de beschikbaarheid van de middelen, zowel in financiële als personele zin, uiteraard een belangrijke rol. Keuzes dienen mede gebaseerd te zijn op betrouwbare informatie. OFW zal zich inspannen om uit inen externe bronnen relevante gegevens te verzamelen en verwacht daarin ook een bijdrage van de stakeholders. OFW heeft en krijgt uit haar nieuwe primaire informatiesysteem (SG-Tobias) steeds meer de beschikking over gedetailleerde gegevens. Veel van deze detailgegevens kunnen bovendien geografisch worden weergegeven op adresniveau, en leveren daarom vaak extra inzicht en achtergrondinformatie op. Bijvoorbeeld de leeftijd van de hoofdbewoner van huurwoningen in een wijk. OFW heeft in haar beleidsplan als uitgangspunt genomen dat al onze woningen er over tien jaar goed bij moeten staan. Bovendien is haar definitie van onderhoud gewijzigd. Het uitgangspunt is niet een plank voor een plank, maar als je iets doet doe je het goed. Projecten worden integraal bekeken. Er wordt steeds rekening gehouden met de volgende aspecten: de woningen moeten er goed bijstaan de levensduur moet worden verlengd tot 40 jaar duurzaamheid (onderhoudsarm) en energiebesparing leefbaarheid en architectonische uitstraling zijn belangrijke consumentenwaarden bewonerskwaliteit, comfort en keuze woonlasten is een belangrijk aandachtspunt voor de doelgroep goed opdrachtgeverschap die alle partijen uitdaagt gebruikersgemak voor techniek De werkwijze leidt tot nieuwe, creatieve oplossingen enthousiaste en betrokken medewerkers en tevreden bewoners. Bovendien worden aannemers niet alleen op prijs, maar ook op kwaliteit geselecteerd. Ook dit leidt tot innovatie. De laatste versie van het strategisch beleidsplan voorraad en nieuwbouw is van december 2002. Sindsdien zijn veel aspecten in dit plan gerealiseerd en de strategische uitgangspunten en randvoorwaarden in de dagelijkse processen geïmplementeerd, met name het concept labeling en de daaraan gerelateerde processen. Het concept labeling is met name zinvol gebleken als sturend element voor de realisatie van een aantal strategische doelstellingen zoals gefaseerde modernisering van de centrumwijken in Dronten, Biddinghuizen en Swifterbant, de gerelateerde onderhoudsinspanning en de doelstelling tot het bevorderen van mix in koop- en huurwoningen op wijkniveau. De bestaande woningen zijn gelabeld. Uit het volgende overzicht blijken de ontwikkelingen over de afgelopen twee jaar:
2005 OVERZICHT LABELING PER 31 DECEMBER 2005 (31 DECEMBER 2003) Label 31 december 2005 31 december 2003 Regulier onderhoud Planvorming Modernisering/extra onderhoud Verkoop Sloop en nieuwbouw Doelgroepwijziging TOTAAL
59% 6% 26% 7% 2% 0% 100%
53% 10% 20% 11% 3% 3% 100%
De modernisering van een groot aantal centrumwoningen, meer dan eenderde van de woningvoorraad (1) is een grote opgave. De totale doorlooptijd is dan ook ongeveer 10 jaar (2002-2011), waarvan nu dus 4 jaar is verstreken. Een van de grote gerealiseerde projecten in dit kader is De Greente Noord in Swifterbant. De komende jaren staat het wijkontwikkelingsplan Biddinghuizen centrum op de rol. Hier speelt net als in De Greente Noord naast modernisering ook sloop en nieuwbouw een rol. In de volgende tabel wordt een overzicht gegeven van de realisatie en de planning van de labeling (modernisering, planvorming, sloop/nieuwbouw, doelgroepwijziging) en nieuwbouw. (1) Het gerealiseerde wijkontwikkelingsplan De Boeg, met meer dan 250 woningen is hier niet bij inbegrepen.
2005 Duurzaamheid Energie Prestatie Label OFW heeft in haar strategisch beleidsplan staan, dat zij nadrukkelijk aandacht besteedt aan de woonlasten. Naar verhouding zijn de afgelopen jaren de energiekosten veel sterker gestegen dan de huurprijzen. Daarbij komt dat huurprijzen, voor zover huurders voor huurtoeslag in aanmerking komen, inkomensafhankelijk zijn. Energielasten zijn daarentegen voor iedereen gelijk. De consequentie is dat de energielasten een steeds grotere druk op het besteedbaar inkomen vormen. OFW ziet het daarom als noodzaak om haar woningvoorraad continu te verbeteren. OFW streeft ernaar om bij onderhoud en modernisering woningen zuiniger te maken. De Europese Richtlijn ‘Energie prestaties van Gebouwen’ (EPBD) schrijft voor dat vanaf 4 januari 2006 alle woningen en gebouwen die verkocht of verhuurd voorzien zijn van een energieprestatiecertificaat, met aanbevelingen voor efficiënte energiebesparingsmaatregelen. Hoewel de Nederlandse overheid nog niet heeft besloten wanneer en op welke manier energieprestatiecertificaten verplicht worden, ziet OFW er het belang van in om haar bewoners te ondersteunen bij het beperken van de woonlasten. Daarom heeft OFW besloten om met ingang van 2006 alle huurwoningen aan te bieden met een Energie Prestatie Label. OFW heeft als eerste corporatie voor haar gehele bezit een energieprestatiecertificering ingevoerd. Dit betekent dat woningzoekenden bij hun inschrijving in één oogopslag kunnen zien of zij een zuinige of minder zuinige woning willen huren. De woningen zijn ingedeeld in 7 categorieën, van A t/m G. Een A-woning is zeer efficiënt en dus zeer veel zuiniger dan een G-woning. Een D-woning heeft een gemiddeld energieverbruik. De energielabels van het woningbezit van OFW laat het volgende beeld zien: Energie Prestatie Label A B C D E F G Totaal
Biddinghuizen 0,0% 8,2% 40,9% 23,1% 20,4% 7,4% 0,0% 100%
Dronten
Swifterbant 9,6% 8,1% 33,5% 39,6% 7,2% 2,0% 0,0% 100%
Totaal OFW 9,6% 12,0% 23,2% 37,4% 17,5% 0,3% 0,0% 100%
7,5% 8,8% 33,3% 35,5% 12,0% 2,9% 0,0% 100%
Duurzaam bouwen OFW hanteert een (basis-)moederbestek voor nieuwbouw, modernisering en renovaties waarbij veel aandacht wordt besteed aan het onderhoudsarm bouwen van woningen en aan energiebesparing. Waar mogelijk vraagt OFW groenfinanciering aan. Een groenfinanciering kan alleen worden verkregen indien duurzaam en energiebesparend gebouwd wordt. Voor het Tussendek en de derde fase (appartementen) van het project de Boeg is een groenfinanciering verstrekt. Nieuw Flevolands Peil Nieuw Flevolands Peil is manifest voor goed bouwen en prettig wonen in Flevoland. Dit manifest is op 10 juni 2005 ondertekend door onder andere overheden, nutsbedrijven, woningcorporaties, maatschappelijke organisaties en dergelijke. OFW is deelnemer van het Nieuw Flevolands Peil. Het Nieuw Flevolands Peil staat voor: Prettig wonen. Het is belangrijk dat bewoners zich prettig voelen in hun woning en woonomgeving. Goed bouwen. De deelnemers aan het manifest willen marktpartijen kansen geven om woningen te bouwen in de lijn van het manifest, met oog voor hun marktpositie en ondernemersdoelen en de betaalbaarheid voor bewoners.
2005 -
Kwaliteit. De deelnemers streven naar een duurzame en hoogwaardige kwaliteit van bouwen, wonen, exploiteren en beheren met bijzondere aandacht voor energie, materialen, water, comfort, gezondheid en de directe woonomgeving. Verantwoordelijkheid. De deelnemers nemen zelf en samen de verantwoordelijkheid om actie te ondernemen. De aanpak van het Nieuw Flevolands Peil gaat uit van: Kennis benutten. Ambities formuleren voor prettig wonen, goed bouwen en beheren en duurzame kwaliteit. Projecten realiseren die aan de gestelde ambities voldoen. Samenwerken en communiceren. Energiebesparing Oost Flevoland Woondiensten is systematisch bezig met het verbeteren van haar woningvoorraad. De bouwkundige kwaliteit van de woningen wordt verbeterd. Installaties zoals verwarmingsketels worden vervangen door modernere versies. Het resultaat is dat woningen mooier, zuiniger, comfortabeler, en minder milieubelastend worden. Door de modernisering wordt de levensduur (en verhuurbaarheid) van een woning met 20 tot 40 jaar verlengd. Er is onderzocht welke CO2 emissiereductie er opgetreden is ten gevolge van: 1. Vervanging van CR (conventioneel rendement) ketels door HR107 ketels in de jaren 2000-2005. 2. Verbetering van de bouwschil bij de herstructureringsprojecten 2002-2005. OFW heeft in de jaren 2000 t/m 2005 in totaal 1.325 HR verwarmingsketels laten plaatsen ter vervanging van CR ketels. Het gecalculeerde gasverbruik van de betreffende woningen is gedaald van 8.910.000 m3 in 2000 naar 8.150.000 m3 in 2005. Er wordt dus jaarlijks circa 760.000 m3 minder gas verbruikt. De CO2 die jaarlijks vrijkomt door verbranding van aardgas is gedaald met circa 8.5%. Dit betekent dat er 1.350 ton CO2 minder uitgestoten wordt, oftewel 1 ton CO2 per woning. De besparing per huurder is in 2006 ongeveer 574 m3 gas. Bij een gasprijs van 0,55 per m3 is dit een gemiddelde besparing van 315 in 2006 per huurder van de betreffende 1.325 woningen. OFW heeft in de jaren 2002 t/m 2005 in totaal 686 woningen gemoderniseerd. Als gevolg van de verbeteringen aan de bouwschil is de hoeveelheid aardgas die nodig is om woningen te verwarmen gedaald met ongeveer 587.000 m3, waardoor er circa 1.042 ton minder CO2 uitgestoten wordt. De gemiddelde CO2 reductie per woning is 1,5 ton per jaar. De besparing voor de huurder is in 2006 bijna 500,= In totaal heeft het moderniseringsbeleid van OFW gezorgd voor een besparing op het gasverbruik van circa 1.347.000 m3 in 2005. Dit betekent dat er ongeveer 2.400.000 kilo minder CO2 wordt uitgestoten. Uitgaande van een gemiddeld elektriciteitsverbruik van 3.350 kWh en 1.740 m3 gas per jaar per woning1 en een totaal aantal woningen van OFW van 4.700 woningen dan is de totale CO2 uitstoot van de woningen ongeveer 23.000 Ton/jaar. De CO2-uitstoot van de OFW woningen was in 2005 ruim 10% lager dan in 2000 als gevolg van de moderniseringsprojecten. De huurders van OFW bespaarden in 2005 ongeveer 700.000,= op hun gasrekening als gevolg van de investeringen door OFW. OFW heeft als eigenaar en investeerder alleen invloed op de bouwkundige eigenschappen van haar woningen, en op de kwaliteit van de installaties. OFW heeft weinig of geen invloed op het gedrag van de gebruikers van de woningen, maar spant zich vanaf 2006 wel in om voorlichting over energiebesparing te geven. Door haar huurders helder te informeren over energiebesparingmogelijkheden helpt OFW mee om het energieverbruik van zowel gas als elektra verder terug te dringen. Daardoor wordt de CO2 uitstoot nog verder teruggebracht. De
2005 resultaten zijn nog niet meetbaar, maar kunnen op basis van enquêtes en onderzoeken in de toekomst wel inzichtelijk gemaakt worden. In de volgende grafiek. is het aantal ketels weergegeven dat vervangen werd bij OFW in de jaren 1984 t/m 2005. Voor de analyse van de reductie van de CO2 emissie reductie per jaar is gekeken naar de jaren 2000 tot en met 2005. Ketelvervanging van 1984 t/m 2005 Aantal ketels vervangen door OFW 800
700
600
500
400
300
200
100
0 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
De resultaten voor de ketelvervanging zijn weergegeven in onderstaande tabel 1. Per jaar treedt er in het jaar 2005 en volgend een CO2 reductie op van 270 Ton/jaar. OFW Energiebesparing CV ketels 2000-2005
In onderzochte complexen In de onderzochte complexen, % Efficiency OFW totaal OFW totaal
jaar 2005
Type ketel HR107 VR CR 810 324 111
2005
65
26
9
2005 2000
0,9 2352 1027
0,8 941 941
0,7 322 1647
(gemiddeld)
0,86 0,78
Gasverbruik 2000 8.910.000 m3 Gasverbruik 2005 8.150.000 m3 Gasbesparing 760.000 m3 CO2 reductie 20001.350 Ton 2005 Aannamen: • De ketelverdeling van de door ESCN onderzochte complexen is representatief voor het OFW ketelpark; • De 1325 ketels vervangen sinds 2000 t/m 2005 waren CR ketels vervangen door HR-107 ketels;
2005 • •
Het gemiddelde gasverbruik per woning in 2005 was op basis van de door ESCN onderzochte complexen 2.250 m3 . Bovengenoemde aannames worden ook toegepast op de 480 ketels waarvan data ontbreken. Er zijn geen gegevens verstrekt over het aantal elektrische boilers en/of geisers die zijn vervangen.
Verbetering van de bouwschil OFW heeft in de jaren 2002 t/m 2005 in totaal 686 woningen gemoderniseerd. De modernisering van de bouwschil zoals het aanbrengen van HR++(15mm) glas en het brengen van de Rc waarde van de buitenschil van de woningen op 2,5 m2K/W heeft geleid tot een geschatte verlaging van het gasverbruik van 587.000 m3. Dit betekent een CO2 emissie-reductie van circa 1.042 Ton/jaar. Zie onderstaande tabel. OFW projecten 2002-2005: CO2 reductie ten gevolge verandering bouwschil Aantal woningen/project gasbesparing per jaar, m3 ( 686 woningen totaal) per woning Totaal
Jaar Project Galjoenstraat/ Kombuisstraat Zeilmakerstraat De Boeg De Greente Noord De Grutto/ De Oeverloper 2004 Koolzaadhof De Buitenhof 2005 Kopakker/Akkerhof 2002 2003
CO2 reductie per jaar, Ton per woning Totaal
131 95 230 11
380 870 769 1.653
49.000 83.000 177.000 18.182
0,7 1,6 1,4 2,9
87 147 315 32
44 51 73 51
1.136 1.325 1.216 1.052
49.994 67.582 88.793 53.637
2,0 2,4 2,2 1,9
88 120 158 95
Totaal herstructureringsprojecten
587.000
Referentie: Senter Novem , Kompas, energiebewust wonen en werken, Cijfers en Tabellen 2006 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 15 0 0 10 0 0 500 0
Ongeïsoleerde
Gemiddelde
woning
woning
EPC 0.8 woning
Gasver br uik in m³
2800
1400
550
CO2 uit st oot
5000
2500
1000
1042
2005 Onderhoud met keuze
Door het bieden van keuzes krijgen onze huurders meer mogelijkheden om hun woning volgens specifieke woonwensen in te richten. Hierdoor ontstaat een grotere klanttevredenheid
Eén van de belangrijke taken van OFW is het instandhouden van onze woningvoorraad door het goed uitvoeren van onderhoud aan onze woningen. Het inspelen op bewonerswensen en het bieden van keuzemogelijkheden is een belangrijk aspect dat onderdeel uitmaakt van het onderhoudsbeleid van OFW. Belangrijke keuzemogelijkheden voor huurders in 2005 waren: Schilderwerk. Bij schilderbeurten aan de buitenkant van de woning wordt aan bewoners een aantal kleurkeuzes aangeboden. Vloer- en wandtegels bij vervanging/modernisering van badkamer of keuken. Sanitair. Bij badkamerrenovaties wordt de huurder de keuze uit twee soorten sanitair aangeboden. Eventueel kan tegen meerprijs een tweede toilet of bad geplaatst worden. Bij keukenvervanging kan de bewoner kiezen voor de kleur van de kastjes, het aanrechtblad en dergelijke. Daarnaast kan de bewoner tegen vergoeding extra kastjes en inbouwapparatuur kiezen. Het plaatsen van een klokthermostaat. Het geven van keuzes aan bewoners voorziet duidelijk in een behoefte van onze huurders. Het onderhoud aan woningen is in vijf onderdelen uit te splitsen: Reparatieonderhoud; onderhoud op basis van meldingen van bewoners Verhuisonderhoud, onderhoud ten gevolge van verhuizingen Preventief onderhoud; voorkomen van storingen en reparatiemeldingen Individueel dynamisch onderhoud Planmatig of cyclisch onderhoud
2005 Het aantal reparatiemeldingen in 2005 bedroeg circa 3.500. De kosten voor reparatieonderhoud bedroegen in 2005 739.000. In 2005 hebben circa 535 verhuizingen plaatsgevonden. De kosten van het verhuisonderhoud bedroegen in 2005 917.000. In 18 gevallen was er sprake van een ontruiming. Deze ontruimingen zijn veelal gepaard gegaan met hoge kosten. Bij 15 % (circa 80) van de verhuizingen zijn kosten aan de huurders in rekening gebracht. De kosten voor preventief onderhoud (onder andere CV-onderhoud) bedroegen in 2005 401.000. De totale kosten voor planmatig onderhoud bedroegen 1.374.000. Hierin zijn ook de kosten begrepen voor individueel dynamisch onderhoud (onder andere keukens). In 2005 zijn circa 160 keukens vervangen.
Eén van de belangrijke taken van OFW is het instandhouden van onze woningvoorraad door het goed uitvoeren van onderhoud aan onze woningen.
2005 Projecten In 2005 zijn de volgende projecten, nieuwbouw-, herstructurerings- en moderniseringsprojecten opgeleverd: -
De Boeg (fase II) te Dronten Voor de wijk de Boeg in Dronten is in goed overleg met de gemeente, huurdersvereniging, bewonerscommissie en een wijkpanel een wijkontwikkelingsplan opgesteld en uitgewerkt. De leefbaarheid van de wijk de Boeg was een punt van aandacht. De wijk was niet populair bij woningzoekenden. In het wijkontwikkelingsplan is aandacht besteed aan de kwaliteit van wonen en de woonomgeving, de verkeersontsluiting en aandacht voor parkeren en groen. Door het toevoegen van andere woningtypen is het mogelijk om een wooncarrière te kunnen maken.De eerste fase (groot onderhoud en modernisering van 218 woningen) is in juli 2004 afgerond. De tweede fase (sloop en vervangende nieuwbouw van 44 woningen) is in februari 2005 opgeleverd. De derde en vierde fase zijn nader toegelicht bij de projecten in uitvoering.
Voor de wijk de Boeg in Dronten is in goed overleg met de gemeente, huurdersvereniging, bewonerscommissie en een wijkpanel een wijkontwikkelingsplan opgesteld en uitgewerkt.
2005 -
Hertenkamplaan te Swifterbant Aan de Hertenkamplaan te Swifterbant zijn 18 huurwoningen (inclusief 8 levensloopbestendige woningen) gebouwd. Deze nieuwbouw is erop gericht om een nieuw type woning aan de bestaande voorraad toe te voegen.
De oplevering van deze woningen heeft in april 2005 plaatsgevonden.
-
De Munten III te Dronten In de uitbreidingswijk de Munten III te Dronten zijn door OFW 18 huur- en 8 koopwoningen gerealiseerd. De huurwoningen zijn levensloopbestendig. De oplevering heeft in april 2005 plaatsgevonden. Deze nieuwbouw is erop gericht om een nieuw type woning aan de bestaande voorrad toe te voegen.
De nieuwbouw van gezondheidscentrum GOED /De Schans is in juli 2005 opgeleverd.
-
Gezondheidscentrum GOED/De Schans te Dronten Door de goede ervaringen van de verschillende partijen bij de ontwikkeling van de gezondheidscentra in Dronten-Zuid en Dronten-West zijn de contacten tot stand gekomen voor de nieuwbouw van gezondheidscentrum GOED/de Schans in Dronten. Het eigendom van het gezondheidscentrum is gesplitst in een deel van de apotheek (19,5%) en een deel van OFW (80,5%). De nieuwbouw van gezondheidscentrum GOED/de Schans is in juli 2005 opgeleverd.
2005 Dit gezondheidscentrum is gebouwd in het kader van leefbaarheid en het versterken van het voorzieningenniveau. -
Stichting de Reeve aan de Morinel te Dronten De nieuwbouw van de huisvesting van een leefgroep van 8 kinderen en een dienstencentrum voor Stichting de Reeve is gerealiseerd aan de Morinel in Dronten. Aangrenzend liggen woningen die Stichting de Reeve al van OFW huurt. De oplevering heeft in juli 2005 plaatsgevonden. Voor het dienstencentrum zijn subsidies door het ministerie van VROM, de woonzorgstimuleringsregeling (WZSR), en de provincie Flevoland (innovatieregeling) toegekend. Deze nieuwbouw is erop gericht om het voorzieningenniveau te versterken en een bijdrage te leveren aan het oplossen van de wachtlijstproblematiek van de genoemde instelling.
-
Modernisering de Buitenhof te Swifterbant De modernisering van 73 woningen aan de Buitenhof is in het derde kwartaal van 2005 afgerond. De selectie van de aannemer heeft op basis van een prijsvraag plaatsgevonden.
De oplevering werd in samenwerking met de leerlingen van het ROC en het Almere College een gezellige happening. De bewoners stelden dit erg op prijs
2005 -
De Kruizemunt (Triade) in Dronten Voor stichting Triade heeft OFW aan de Kruizemunt in Dronten een servicepunt met kantooren inloopfuncties in combinatie met 4 appartementen voor verstandelijk gehandicapten gerealiseerd. Vanuit het servicepunt worden door Triade BZW-cliënten (begeleid zelfstandig wonen) in de buurt bediend. Deze nieuwbouw/verbouw is in januari 2006 opgeleverd. Deze nieuwbouw is erop gericht om het voorzieningenniveau te versterken en een bijdrage te leveren aan het oplossen van de wachtlijstproblematiek van de genoemde instelling
Projecten in uitvoering -
De Boeg (fase III) te Dronten De derde fase van de herstructurering in de wijk de Boeg omvat de nieuwbouw van drie gebouwen met in totaal 65 huurappartementen en is in oktober 2005 gestart. Deze nieuwbouw wordt voor cliënten van Kwintes (ex-psychiatrische patiënten) gerealiseerd. De oplevering van deze appartementen is gepland voor juli 2006. De vierde fase (twee appartementsgebouwen in de koop) is in voorbereiding.
-
Modernisering Walvisstraat/Roerstraat/Kampanje te Dronten De uitvoering van dit moderniseringsproject is in december 2005 gestart. Naar verwachting vindt de oplevering van dit project medio 2006 plaats. Deze modernisering is gericht op de verbetering van woonkwaliteit en besparing van energielasten.
Projecten in voorbereiding -
De Ark/de Regenboog te Dronten OFW heeft in 2001 een perceel grond en een pastorie bij de Ark van de Gereformeerde Kerk in Dronten gekocht. Op deze locatie wordt in samenhang met het gebied rond de Regenboog samen met Stichting Coloriet en de gemeente een woonservicezorgzone gerealiseerd. De welzijnscomponent is een belangrijk aandachtspunt. Gezien de grote vraag naar wonen in combinatie met zorg worden op de Ark-locatie woon-/zorgappartementen gerealiseerd. Het project is in drie fasen onderverdeeld: • Fase I: nieuwbouw appartementen op de Ark-locatie • Fase II: transitie verzorgingshuis de Regenboog • Fase III: opplussen woningen/appartementen de Regenboog
-
Biddinghuizen-centrum Samen met de gemeente Dronten heeft OFW een herstructureringsplan voor Biddinghuizencentrum ontwikkeld. Uitgangspunt voor de gemeente Dronten is dat ingrepen in het openbaar gebied kostenneutraal voor de gemeente kunnen worden uitgevoerd. Hiervoor bestaat voor de gemeente dekking door inbreidingslocaties binnen Biddinghuizen te verkopen en de bijdrage vanuit de provincie Flevoland voor ISV-subsidie voor een bedrag van 327.000. Naar verwachting wordt de samenwerkingsovereenkomst, waarin de financieringsopzet voor de investeringen in het openbaar gebied en de verkoop van grond aan OFW worden vastgelegd, in 2006 afgerond. De uitvoering van herstructureringsplan bestrijkt de periode 2006 tot en met 2011. In totaal worden 194 woningen gemoderniseerd, 128 nieuwe woningen gebouwd en 46 woningen gesloopt. Het plan wordt in een aantal deelprojecten opgesplitst. Het eerste deelproject Akkerhof/Wendakker (54 woningen) is in voorbereiding. Door het herstructureringsplan zal de woonomgeving en de stedenbouwkundige structuur worden verbeterd.
-
Modernisering Akkerhof/Wendakker te Biddinghuizen OFW is volop bezig met de voorbereiding van het moderniseringsproject Akkerhof/Wendakker. De uitvoering van dit project zal in 2006 worden gestart.
2005 -
De Tas/Achterbaan te Biddinghuizen OFW gaat op een terrein aan de Tas/Achterbaan te Biddinghuizen, in de directe omgeving van het winkelcentrum, een complex voor ouderen realiseren. Het plan bestaat uit circa 55 huurappartementen voor senioren. In december 2005 is de bouwaanvraag ingediend, zodat de bestemmingsplanprocedure kan worden opgestart.
De Tas in Biddinghuizen
-
De Gilden te Dronten De nieuwste uitbreidingswijk van Dronten is de wijk de Gilden. In deze wijk zullen in totaal circa 2.200 woningen over een periode van tien jaar worden gerealiseerd. OFW is betrokken bij de ontwikkeling van deze wijk. In de eerste fase van de Gilden worden 600 woningen in de eerstkomende drie jaar gebouwd. In het eerste deel van de eerste fase (2006) worden door OFW 20 huurappartementen en 23 huur- en 24 koopwoningen gerealiseerd. De grond voor de woningen en appartementen is inmiddels bouwrijp. De verkoop van de koopwoningen is in januari 2006 gestart. Volgens planning zal de uitvoering van deze nieuwbouw in april 2006 worden gestart. De verwachte bouwtijd is circa één jaar.
-
Spaceboxen Vanwege de grote vraag naar woonruimte van starters onder de 23 jaar is in 2005 het plan ontwikkeld voor circa 18 zogenaamde spaceboxen. Op enkele plaatsen in Nederland zijn deze spaceboxen, met name voor studenten, gerealiseerd. OFW is in het plan uitgegaan van grotere (24 m2) spaceboxen dan degene die tot nog toe zijn gerealiseerd. Bij de gemeente is een voorstel voor een locatie neergelegd. Dit is nog in behandeling. Zodra een locatie rond is kan een artikel 17 procedure voor een tijdelijke bouwvergunning worden gestart.
-
Bloemenzoom te Swifterbant In maart 2005 is door de gemeente de vraag voorgelegd of OFW geïnteresseerd is in het realiseren van huur- en koopwoningen in het plangebied de Bloemenzoom te Swifterbant. Het oorspronkelijke plan voor de Bloemenzoom van de gemeente was om op deze locatie 35 woon-/werkeenheden te ontwikkelen. Gezien de beperkte belangstelling is door de gemeente besloten tot herontwikkeling van het gebied. Deze herontwikkeling vindt plaats binnen de bestaande verkaveling. De infrastructuur is al door de gemeente gerealiseerd. In de nieuwe ontwikkeling zal OFW in een deel van het gebied huur- en koopwoningen realiseren. Het andere deel van het gebied zal in de vorm van vrije kavels door de gemeente worden verkocht. OFW heeft inmiddels een plan ontwikkeld voor de realisatie van 20 huur- en 36 koopwoningen. In een alternatief model is een variant ontwikkeld voor
2005 20 huur- en 32 koopwoningen. De keuze wordt gemaakt op basis van de markt en kwaliteit. Door de gemeente wordt een beeldkwaliteitplan opgesteld. -
Appartementen boven winkels in Dronten-West (centrum) De gemeente heeft OFW de mogelijkheid gegeven om als onderdeel van de ontwikkeling van een nieuw te ontwikkelen winkelcentrum in Dronten-West appartementen te realiseren. De voorwaarden en het programma van eisen van OFW voor de realisering van 16 huurappartementen zijn meegenomen in het totale plan van het winkelcentrum. Starters op de woningmarkt zijn de doelgroep voor deze huurappartementen. Middels een tender in het derde kwartaal van 2005 hebben ontwikkelaars/aannemers de mogelijkheid gehad om zich in te schrijven voor de ontwikkeling van het winkelcentrum in combinatie met de appartementen. Inmiddels is de ontwikkelende partij bekend en heeft er een eerste overleg met deze ontwikkelaar, de gemeente en OFW plaatsgevonden.
-
Praktijkhuis Stichting De Reeve Aan het Ottoplein wil OFW ten behoeve van stichting De Reeve een praktijkhuis realiseren. Dit praktijkhuis zal in combinatie met de te ontwikkelen omliggende bebouwing gerealiseerd worden.
-
Giekstraat te Dronten Op de locatie aan de Giekstraat te Dronten wil OFW appartementen realiseren. Deze nieuwbouw zal worden afgestemd met de gemeente en de eigenaar van een (voormalige) garage aan de Giekstraat.
-
Hanzekwartier te Dronten Vanwege de aanleg van de Hanzespoorlijn is een station aan de Noord in Dronten gepland. Voor het omliggende gebied (het Hanzekwartier) wordt een plan ontwikkeld, waarbij er een overgang komt tussen het station met scholen en kantoren en de bestaande bedrijven en woningen. In dit gebied zal ook een aanzienlijk aantal sociale huurwoningen en koopwoningen worden gerealiseerd. Drie ontwikkelaars hebben met de gemeente een intentieovereenkomst voor de grondexploitatie afgesloten. OFW heeft een grondpositie in het gebied en wil graag participeren in deze ontwikkeling.
-
Basisscholen Biddinghuizen Medio 2005 hebben vertegenwoordigers van de drie scholen (protestant-christelijk: twee vestigingen, katholiek en openbaar: ieder één vestiging) in Biddinghuizen en OFW het idee om bij voorkeur op één locatie nieuwbouw voor de scholen te ontwikkelen aan de gemeente voorgelegd. Een stedenbouwkundige heeft een eerste onderzoek naar de beschikbare locaties en de stedenbouwkundige randvoorwaarden uitgevoerd. De haalbaarheid van het plan wordt samen met de scholen en de gemeente nader uitgewerkt.
OFW wil verder inspelen op de ontwikkelingen in de gemeente Dronten. Op geschikte locaties wil OFW nieuwbouw realiseren, zodat OFW meer huurwoningen kan bouwen voor de primaire doelgroep, bijvoorbeeld in uitbreidingswijken van Swifterbant en Biddinghuizen. De bouw van koopwoningen is noodzakelijk om de onrendabele toppen op de huurwoningen te kunnen realiseren. Verkoop van woningen OFW voert al een geruim aantal jaren een verkoopbeleid. Indien de zittende bewoners belangstelling hebben om hun huurhuis te kopen, die voor verkoop is aangewezen, dan is dit mogelijk. Indien zij dit niet willen dan wordt de woning pas verkocht zodra de woning leegkomt. De vraag van zittende huurders is beperkt. Voorafgaand aan de verkoop van een woning vindt een technische inspectie plaats zodat kopers geïnformeerd zijn over toekomstig onderhoud.
2005 Het te koop aanbieden van woningen gebeurt pas nadat overeenstemming is bereikt over de planvorming met alle betrokken partijen, denk bijvoorbeeld aan herstructureringsplannen. Leefbaarheid, gemengde wijken (huur/koop) en soms ook het tegengaan van versnipperd bezit vormen belangrijke afwegingscriteria. OFW verwacht door haar verkoopbeleid dat samenhangt met een nieuwbouwbeleid tot een vernieuwing van haar woningbezit te komen dat hierdoor beter is afgestemd op de wensen van de sociale doelgroep. In de samenstelling van het bezit treedt namelijk een verandering op ten gunste van een aantal woningen voor ouderen en jongeren. Het bouwen van huurwoningen in nieuwe wijken draagt bij aan het ontstaan van gemengde wijken. In 2005 zijn 44 woningen op basis van het verkoopplan tegen marktwaarde verkocht. Het aantal verkochte woningen is niet door OFW te beïnvloeden. Het is afhankelijk van huuropzeggingen of de wens van de zittende huurder. Het totale verkoopplan geeft tot en met 2005 het volgende overzicht: Gerealiseerde verkopen
Totaal Bestaand verkoopplan Plan De Boeg
654
Totaal
722
T/m 2000 314
2001 21
2002 12
2003 15
68 314
21
12
15
Te verkopen
2004 23
2005 37
19
7
42
42
44
274
232
OFW is deelnemer van Koop-Goedkoop. Dit betreft een regeling waarbij de koper de woning verwerft en de grond in erfpacht uitgegeven wordt. Op de te betalen erfpachtcanon wordt over een periode van tien jaar een korting toegepast. Deze korting bedraagt in het eerste jaar 100% en bouwt jaarlijks 10% af. De koper heeft bij Koop-Goedkoop de eerste tien jaar lagere woonlasten dan bij reguliere koop. Voor circa 80 woningen uit het verkoopplan is het mogelijk om te kiezen tussen traditionele koop en de Koop-Goedkoopregeling. Tot nog toe is geen gebruik gemaakt van deze regeling. OFW voert het beheer van een viertal verenigingen van eigenaren (VVE), het Tussendek, de Helling (2 verenigingen) en winkelcentrum Swifterbant.
2005 Efficiënt en effectief Met de Raad van Commissarissen worden jaarlijks prestatieafspraken gemaakt. Voor het jaar 2005 zijn 19 prestatienormen vastgesteld. Deze prestatienormen zijn gebaseerd op de vijf invalshoeken (financieel, klant, intern, innovatie en maatschappelijk) van de balanced scorecard. Vooraf is vastgesteld dat minimaal 16 van de gestelde prestatienormen gerealiseerd dienden te worden. Aan deze eis is voldaan. Binnen de planning- en controlcyclus wordt jaarlijks een begroting, een meerjarenprognose en een treasuryjaarplan opgesteld. Door middel van kwartaalrapportages wordt gerapporteerd over de belangrijkste ontwikkelingen, zoals projecten, treasury, verhuur, verkoop, vraag naar woningen en de ontwikkeling van de prestatiemeting. Vanaf de tweede kwartaalrapportage wordt een prognose van het te verwachten resultaat over het lopende verslagjaar opgenomen. Voor het ondersteunen van de bedrijfsprocessen en het genereren van betrouwbare stuurinformatie is een goed automatiseringssysteem essentieel. In november 2004 heeft de conversie naar een nieuw primair systeem, SG-Tobias plaatsgevonden. In 2005 is dit primair systeem verder uitgebouwd met de opzichtermodule, een GIS-applicatie (Geografisch InformatieSysteem) en de implementatie van de woningcartotheek. OFW is houder van het KWH-huurlabel. Jaarlijks wordt OFW getoetst aan de normen voor de kwaliteit van de dienstverlening die door het KWH worden geteld. Om het KWH-label te behouden dient per labelonderdeel minimaal een 7 behaald te worden. Voor de labelonderdelen Woning onderhouden en Klachten afhandelen geldt in 2005 en 2006 dat voor het behouden van het KWH-Huurlabel het eindcijfer minimaal een 6,5 moet zijn. De meting gaf de volgende uitslag per labelonderdeel: Corporatie bellen 7,4 Woning veranderen 7,5 Woning onderhouden 8,1 Klachten afhandelen 7,0 Woning verlaten 8,0 Uit de rapportage behorend bij de meting komen een aantal verbeterpunten. OFW gaat actief met deze verbeterpunten aan de slag. Het ministerie van VROM heeft in 2005 op basis van de beoordeling van de verslaggeving van 2004 haar complimenten uitgesproken over de initiatieven die OFW heeft ontplooid op het terrein van wonen en zorg. Het ministerie heeft haar waardering uitgesproken over het oog hebben voor de huisvesting van specifieke doelgroepen zoals mensen met een verstandelijke beperking en mensen met psychiatrische en psychosociale problemen. Hiermee geeft OFW volgens het ministerie een goede invulling aan het maatschappelijk ondernemerschap. Voor het eerst heeft het ministerie van VROM voor alle woningcorporaties (508) in Nederland een prestatie-index opgesteld. De criteria voor deze index, gebaseerd op de activiteiten in 2004, hebben betrekking op de sloop, de verkoop en nieuwbouw die gerealiseerd is. OFW staat op nummer drie van deze prestatie-index. In 2001 heeft het ministerie van VROM onderzoek verricht naar de kwaliteit van de administratieve organisatie en interne controle (AO/IC) bij woningcorporaties. Eén van de aanbevelingen in het onderzoek was om het onderzoek na enige jaren te herhalen. OFW is in 2005 voor dit vervolgonderzoek geselecteerd. Het betrof een onafhankelijk en beleidsmatig onderzoek, waarvan de resultaten geanonimiseerd en geaggregeerd werden, zodat de individuele corporaties niet herkenbaar waren. Het onderzoek is uitgevoerd door bureau Companen. Naar aanleiding van dit onderzoek heeft de onderzoeker aangegeven dat OFW in control is.
2005 In maart 2005 hebben twee medewerkers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting een bezoek gebracht aan OFW. In dit gesprek is een uiteenzetting gegeven over de beoordeling van de financiële positie van OFW en gesproken over de ontwikkelingen binnen OFW. Het Centraal Fonds liet zich lovend uit over de grote omvang van de investeringen van OFW, waarbij zij recht doet aan haar volkshuisvestelijke opgave. OFW onderscheidt zich volgens het Centraal Fonds hiermee van veel andere corporaties. De bedrijfsvoering en de financiële positie van OFW gaf geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Door het Centraal Fonds is een regiorapportage voor heel Flevoland opgesteld. Tijdens de presentatie van deze regiorapportage heeft de directeur-bestuurder van OFW een lezing gehouden over de nieuwbouwproductie en het tot stand komen van het convenant met de gemeente Dronten.
2005 Financiën Resultatenanalyse Het resultaat over 2005 bedraagt 1.046.000 (2004: 933.000). De analyse van dit resultaat ten opzichte van de begroting 2005 laat het volgende beeld zien. X 1.000 Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop woningen Overige bedrijfsopbrengsten
Realisatie 2005
Begroting 2005
21.344 423 61 4.872 770
Som der bedrijfsopbrengsten
Verschil
21.240 372 60 3.610 468 25.750
+1.720
20.018
18.476
-1.542
Bedrijfsresultaat
7.452
7.274
+178
Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten
254 6.644
18 7.270
+236 +626
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
1.062
22
+1.040
0
0
0
1.062
22
+1.040
Bedrijfslasten Afschrijving materiële vaste activa Waardeverandering materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
Buitengewone baten/lasten JAARRESULTAAT *) *)
27.470
2.652
3.115
8.530 2.152 664 2.778 3.242
4.200 2.155 715 5.200 3.091
Begroot resultaat voor belastingen. Gezien de latere invoeringsdatum van de partiële belastingplicht voor woningcorporaties is over 2005 geen vennootschapsbelasting verschuldigd.
Het jaarresultaat over 2005 is 1.040.000 gunstiger dan begroot. De belangrijkste afwijkingen ten opzichte van de begroting zijn. • De bedrijfsopbrengsten zijn per saldo 1.720.000 hoger dan begroot. Dit wordt veroorzaakt door: - Hogere opbrengst ( 1.262.000 hoger) van verkoop van woningen. In de begroting was uitgegaan van de verkoop van 31 bestaande woningen. Het aantal gerealiseerde verkopen bedraagt 45.
2005 -
•
•
Hogere overige opbrengsten ( 268.000). Dit is onder veroorzaakt door de ESF-subsidie voor scholing en de hogere doorbelasting van uren aan projecten. De bedrijfslasten zijn per saldo 1.542.000 hoger dan begroot. Dit wordt veroorzaakt door: - Lagere ( 463.000 lager) afschrijvingen materiële vaste activa. De afschrijvingen zijn onder andere beïnvloed door een aanpassing van de afschrijvingstermijn van automatisering (activa ten dienste van de exploitatie). - Lagere ( 2.422.000 lager) lasten onderhoud. In de jaarrekening 2004 is vanwege de RJrichtlijn 645 (Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting) een wijziging in de verwerking van de lasten onderhoud doorgevoerd. De voorziening onderhoud is komen te vervallen. In de begroting 2005 is nog uitgegaan van een dotatie aan de voorziening en het voortzetten van de voorziening onderhoud. De dotatie aan de voorziening onderhoud bedraagt volgens de begroting 3.648.000, terwijl de werkelijke kosten van planmatig onderhoud over 2005 1.374.000 bedragen. Hierdoor ontstaat een verschil van 2.274.000 ten opzichte van de begroting. - Hogere waardeverandering ( 4.330.000 hoger) materiële vaste activa. In de begroting 2005 is op basis van de eerste ramingen een onrendabele investering voor 120 huurappartementen van de Ark opgenomen van 4,2 miljoen. In de jaarrekening 2005 zijn de volgende onrendabele investeringen ten laste van het resultaat gebracht: • De Ark 160 nieuwbouwwoningen met een onrendabele investering van 6.075.000. • Aanvullende onrendabele investering De Tas/Achterbaan van 740.000. In 2004 was reeds een onrendabele investering van 1.960.000 ten laste van het resultaat gebracht. Deze onrendabele investering is ten behoeve van 54 huurappartementen. • Onrendabele investering voor 20 huurappartementen en –woningen in de eerste fase van de Gilden van 1.715.000. De rentelasten zijn lager ( 626.000 lager) dan begroot. Met name vanwege de relatief lage rente op de geld- en kapitaalmarkt komen de rentelasten aanzienlijk lager uit dan was begroot.
Vermogenspositie De solvabiliteit (verhouding eigen vermogen ten opzichte van totaal vermogen) is toegenomen van 7,4% ultimo 2004 tot 7,7% per 31 december 2005. Deze stijging van de solvabiliteit is beperkt vanwege de toename van het totaal vermogen. Het totaal vermogen is gestegen door de voorziening voor onrendabele investeringen en de toename van de langlopende schulden. Het solvabiliteitspercentage is lager dan het gemiddelde in de branche. De huidige financiële positie kan als toereikend gekwalificeerd worden. De ontwikkeling van de financiële positie is uitgewerkt in de begroting 2006 en de meerjarenprognose 2007 t/m 2011. In deze begroting en meerjarenprognose zijn de effecten van het strategisch beleidsplan ‘Voorraad en Nieuwbouw’ vertaald. De uitgangspunten in deze financiële meerjarenprognose zijn: • Inflatievolgend huurbeleid • Huurderving 1% van de huuropbrengsten • Inflatie 2,25% • Rente nieuwe (langlopende) financieringen en renteconversies, 2006 4,5% en vanaf 2007 6,25%. • Rente kortlopende (kasgeld)leningen en bankkrediet, 2006 3,25% en vanaf 2007 3,75%. • Bijdrage betaalbaarheid, vanaf 2006 t/m 2009, jaarlijks 400.000. • De onrendabele investeringen zijn afgestemd op de verschillende ingrijpende maatregelen binnen het woningbezit en nieuwbouw en variëren van 5.000 tot 40.000 per woning.
2005 Op basis van deze meerjarenprognose en de huidige inzichten zal het eigen vermogen vrijwel gelijk blijven en wordt het eigen vermogen per 31 december 2011 geraamd op 11,5 miljoen. Een risicobuffer (minimum eigen vermogen) voor toekomstige risico’s van 50% van de huuropbrengsten wordt door OFW als norm gehanteerd. Op 31 december 2005 is ten opzichte van deze norm een surplus van 2,2 miljoen aanwezig. Op 31 december 2011 is er volgens de meerjarenraming een tekort van 2,6 miljoen ten opzichte van de norm. Dit is niet zondermeer zorgwekkend, gezien de termijn, de vele variabelen, de forse toename van het woningbezit en de beperkte verkoop van bestaand bezit die aan deze prognose ten grondslag liggen. Het zal ook niet leiden tot problemen met sectorinstituten zoals het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds. Het is wel een aandachtspunt. Zo zal OFW jaarlijks de ontwikkeling monitoren en maatregelen (bijstelling van het beleid) nemen zodra deze ontwikkeling zich structureel voortzet. Financiering en liquiditeit De kredietruimte op korte termijn bedraagt op 31 december 2005 6,5 miljoen bij de ING-bank. Dit krediet kan door middel van kasgeldleningen of rekeningcourantkrediet worden opgenomen. De interne financiering bedraagt ultimo 2005: 2005
2004
Materiële vaste activa
160.893
145.195
Af: langlopende schulden
135.646
128.819
25.247
16.376
2005
2004
Interne financiering
25.247
16.376
Af: kredietfaciliteit
6.500
9.000
Financieringsruimte
18.747
7.376
x 1.000
Interne financiering De financieringsruimte bedraagt per 31 december 2005: x 1.000
Bij het berekenen van de financieringsruimte is geen rekening gehouden met de investeringen in ontwikkeling. Indien rekening wordt gehouden met de onroerende zaken in ontwikkeling bedraagt de financieringsruimte per 31 december 2005 21,0 miljoen (per 31 december 2004 18,4 miljoen) De cashflow (verkorte methode) over 2005 is als volgt: x 1.000
2005
2004
Jaarresultaat
1.062
933
Bij: afschrijvingen
2.652
2.575
Cashflow
3.714
3.508
De current ratio (verhouding vlottende activa en kortlopende schulden) per 31 december 2005 bedraagt 0,28 (ultimo 2004: 0,07). Door de kredietfaciliteit is het mogelijk om in te spelen op liquiditeitstekorten.
2005 Treasury De bestaande leningenportefeuille bedraagt per 31 december 2005 135,6 miljoen(ultimo 2004 128,8 miljoen). De gemiddelde rentevoet van deze leningen in 2005 bedraagt 4,92% (2004: 5,56%). De rente van de roll-overleningen wordt per kwartaal aan de hand van het euribortarief bepaald. Het verloop van de renterisico’s op basis van de huidige leningenportefeuille laat het volgende beeld zien.
Renterisico 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
2022
Renterisico WSW-norm Fiscale positie Vanwege de gewijzigde belastingwetgeving komen vanaf 1 januari 2006 worden de resultaten van een aantal (commerciële) activiteiten belast met vennootschapsbelasting. Alleen de kernactiviteiten blijven vrijgesteld voor de vennootschapsbelasting. In 2005 zijn door OFW voorbereidingen getroffen voor de invoering van deze partiële belastingplicht. Er is een drietal activiteiten die op basis van de gewijzigde belastingwetgeving onder de heffing van de vennootschapsbelasting gaan vallen. Dit betreft de verhuur van bedrijfsruimten, het VVE-beheer voor derden en het bouwen van koopwoningen. Deze commerciële activiteiten worden ondergebracht in aparte rechtspersonen (besloten vennootschappen). Op 22 december 2005 zijn intentieovereenkomsten voor de oprichting van een drietal BV’s, OFW Holding BV, OFW Vastgoed Beheer BV en OFW Projectontwikkeling BV vastgelegd. Op 13 maart 2006 zijn de drie BV’s bij de notaris opgericht. Voor OFW en de drie BV’s wordt een fiscale eenheid voor de omzetbelasting aangevraagd. De drie BV’s vormen tezamen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. In 2006 worden de activiteiten en het vastgoed (bedrijfsruimten) vanuit OFW aan de betreffende BV’s overgedragen.
2005 Beloning bestuur en Raad van Commissarissen De beloning van bestuur en Raad van Commissarissen over het jaar 2005 is in de toelichting op de balans in de jaarrekening opgenomen. De beloning van het bestuur is gebaseerd op de oude adviesregeling van de commissie Peters. Na het verschijnen van het advies van commissie Thung zal worden bezien of dit advies zal worden toegepast. Investeringen De belangrijkste investeringen in 2005 zijn: De Munten III, nieuwbouw Hertenkamplaan, nieuwbouw De Boeg, fase II en III, nieuwbouw Biddinghuizen-centrum-noord, modernisering Stichting De Reeve, nieuwbouw dienstencentrum en wooneenheden Gezondheidscentrum GOED/de Schans De Buitenhof, modernisering Kruizemunt, Stichting Triade, kantoor met appartementen In 2005 zijn geen woningen gerealiseerd die de in het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) gestelde grens van 200.000 (bouwkosten) te boven gaan. Oost Flevoland Woondiensten verklaart dat zij haar beschikbare middelen heeft ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting.
2005
2005 Sociaal Jaarverslag 2005 Algemene informatie Organisatiedoelen en belangrijkste taken De kernkwaliteiten van OFW zijn bouwen, beheren, ontwikkelen, verhuren en maatschappelijke verankering. OFW streeft samen met anderen naar een goed woon- en leefklimaat in de gemeente Dronten en is daarmee nadrukkelijk een maatschappelijke en een netwerkorganisatie. Het aanbod aan woningen dient zowel kwalitatief als kwantitatief in te spelen op de huidige en de toekomstige vraag. De kernactiviteit is het faciliteren zodat mensen goed wonen tegen een aanvaardbare prijs in een leefbare buurt of wijk en in een kansrijke omgeving. De belangrijkste aandachtsgroep van beleid zijn mensen die zwak op de woningmarkt staan. Visie De visie is voor een groot deel neergelegd in het strategisch beleidsplan van OFW. Wonen en zorg, keuze voor kwaliteit, de woonmaatschappij en efficiënt en effectief zijn kernwoorden uit dat strategisch beleidsplan. Daarnaast biedt OFW in de begroting en beleidsplannen duidelijkheid over de uitvoering van haar visie. In al die voornemens staat steeds voorop dat OFW serieus met haar volkshuisvestelijke taak omgaat en doet wat ze zegt. Organisatiestructuur Raad van Commissarissen
Bestuur / directie Beleidsmedewerker
Wonen
Middelen
Projecten
Team Verhuur
Team Algemene Ondersteuning
Team Projecten
Team Wijk- en buurtbeheer
Team FIAD & Personeelsadministratie
Team Techniek & Beheer
Team Reparatieonderhoud Team Uitvoering
Team Receptie
Team Planmatig onderhoud
Team ICT Team Huuradministratie
OFW hanteert al enige jaren als organisatiemodel het concept van zelfsturende teams in combinatie met een projectorganisatie.
2005 OFW is hierover tevreden, het sluit goed aan bij de organisatiecultuur waarbij het uitgangspunt wordt gehanteerd van “in één keer goed” met : • externe kwaliteit van dienstverlening • intern zo efficiënt mogelijk • zelfstandige medewerkers • een coachende stijl van leidinggeven
Team Algemene Ondersteuning is er voor de interne klant
Medewerkers nemen deel aan één of meer teams en werken, behalve in dat team of die teams, ook samen in projectgroepen in een matrixorganisatie. Ook landelijk trekt de werkwijze met zelfsturende teams de aandacht, OFW heeft hier inmiddels diverse inleidingen over gehouden. OFW hecht eraan dat medewerkers meedenken over de organisatie en het beleid van OFW. Ieder dient op zijn eigen terrein zorg te dragen voor een kwalitatief hoogwaardige dienstverlening die efficiënt, prijsbewust en effectief tot stand komt. Innovatie wordt op prijs gesteld. De organisatieopzet van OFW kent korte communicatie- en besluitvormingslijnen. Dit wordt als een groot goed ervaren en zorgvuldig bewaakt. OFW heeft in 2005 de nieuwe organisatiestructuur geïmplementeerd waarbij een managementteamlid is aangetrokken die belast is met het leidinggeven aan de afdeling Wonen. Ook is een beleidsmedewerker aangetrokken die zorgdraagt voor het verzamelen van informatie voor de discussies met stakeholders over de maatschappelijke opgave en doelen. De beleidsmedewerker levert daarnaast een bijdrage aan de voorbereiding van deze discussies en vertaalt vervolgens de uitkomsten in beleid. Tevens zal deze medewerker het strategisch beleidsplan Voorraad en Nieuwbouw actualiseren, woningmarktgegevens bijhouden waardoor de kennis rond de vastgoedmarkt beter inzichtelijk wordt. Door de nieuwe organisatiestructuur ontstaat een evenwichtiger verdeling van het aantal personeelsleden over de afdelingen. Dit doet daarmee beter recht aan een reële span of control voor het management. Bovendien biedt de clustering van taken binnen de afdelingen ontwikkelmogelijkheden voor medewerkers en wordt recht gedaan aan een evenwichtige opbouw van verantwoordelijkheden.
2005 Ondernemingsraad Visie op de functie en het functioneren van de OR. De OR speelt een belangrijke rol binnen de corporatie. Het is een belangrijke interne stakeholder. De OR fungeert als klankbord en toetssteen voor OFW. Er is sprake van een open en constructieve verhouding tussen OR en directie. De bestaande OR was, vanwege het feit dat er door de OR te weinig draagvlak ervaren werd vanuit de achterban, afgetreden. In 2005 is de OR, in een andere samenstelling, opnieuw begonnen. Dit na reguliere verkiezingen.
De nieuwe voorzitter van de O.R.
In het jaar 2005 is er, volgens rooster, vijf keer een overleg tussen directie en OR plaatsgevonden. De directeur-bestuurder en de voorzitter van de OR traden wisselend op als voorzitter tijdens deze vergaderingen. OR Trainingen De nieuwe OR-leden hebben deelgenomen aan de basiscursus “De OR die zijn vak verstaat”. Besproken onderwerpen tussen OR en Directie • Beoordelen en belonen (zie verder Personeel en Organisatie) De OR heeft voor het evalueren van het proefjaar in 2005 een achterbanbijeenkomst georganiseerd. Deze is positief uitgevallen met als gevolg dat de systematiek ingevoerd is. Per januari 2006 heeft dit voor het eerst effecten op de salariëring. • Het personeelsbeleidsplan • Selectie nieuwe Arbo-dienst • Urenregistratie t.b.v. de nieuwe BV’s • Het kunnen deblokkeren van spaarloon voor kinderopvangkosten • Bespreken rapport visitatiecommissie. De OR heeft, als interne stakeholder, meegewerkt aan de visitatie • Evaluatie Risico Inventarisatie en Evaluatie
2005 • • • • • • • •
Het OFW-opleidingsplan Mogelijke ver-/nieuwbouw OFW-kantoor Het advies van de OR Commissie ‘Evaluatie zelfsturende teams’ Ook hier is een achterbanbijeenkomst voor georganiseerd, waarna advies is uitgebracht richting MT Preventiemedewerkers Invulling vacature manager Wonen KWH-rapport PDA onderhoudsdienst Voortgang CAO-onderhandelingen
Personeel en organisatie Nieuwe CAO De nieuwe CAO Woondiensten is tot stand gekomen door onderhandeling tussen enerzijds Aedes als werkgeverspartij en anderzijds FNV Bouw, Hout en Bouwbond CNV en De Unie, als vakorganisaties. De CAO-partijen hebben op 26 oktober 2005 een akkoord bereikt over een nieuwe CAO. De CAO heeft een looptijd van twee jaar, van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, en geldt voor 26.000 werknemers. Loonstijgingen De salarisschalen van 2005 zullen per 1 januari 2006 worden verhoogd met 1,5%. Het eindniveau van de tijdelijke verlengde schalen van het handboek (C t/m G) worden op termijn in overeenstemming gebracht met het reguliere einde van het Handboek. Deze schalen stijgen met de helft van de CAOverhoging. Dit houdt in dat het eindniveau van de verlengde schalen wordt verhoogd met 0,75%. Aanpassing pensioenregeling Belangrijk is de aanpassing van de pensioenregeling. De algemene uittredingsleeftijd is vastgesteld op 62 jaar. Voor medewerkers van 55 jaar en ouder is de uittredingsleeftijd van 60 jaar ongewijzigd gebleven. De nieuwe fiscale kaders voor pensioenen houden een ingrijpende wijziging van de fiscale behandeling van VUT en vroegpensioen in. De nieuwe fiscale regelgeving wordt van kracht op 1 januari 2006. Kort samengevat komt de wet erop neer dat de huidige fiscale faciliteit van VUT en vroegpensioen wordt afgeschaft voor mensen die per 1 januari 2005 jonger zijn dan 55 jaar. Opgebouwde rechten worden hierbij niet aangetast. De VUT-regeling wordt vanaf 2006 onaantrekkelijk, omdat niet alleen de uitkering maar ook de premie wordt belast. Voor VUT- en vroegpensioenregelingen die uitsluitend bestemd zijn voor werknemers die vóór 1 januari 2005 55 jaar of ouder zijn geworden, blijft de huidige belastingaftrek bestaan. Levensloopregeling of spaarloonregeling In 2005 is besloten dat per 1 januari 2006 de levensloopregeling wordt ingevoerd. Met deze regeling kunnen medewerkers sparen voor onbetaald verlof of sparen om eerder te stoppen met werken. In plaats van de mogelijkheid om deel te nemen aan de levensloopregeling, blijft het mogelijk om voor de al bestaande spaarloonregeling te kiezen. In 2005 was er de mogelijkheid om het tot 2005 opgebouwde spaarloontegoed te laten deblokkeren. Er is voor de medewerkers een informatiebijeenkomst georganiseerd om over de wijzigingen voorlichting te geven.
2005 Nieuw zorgstelsel Over de nieuwe zorgverzekering is aan het personeel voorlichting gegeven. Functiewaardering en beloningssysteem OFW maakt gebruik van de functiewaarderingssystematiek op basis van het CATS-systeem (ingegeven door de CAO Woondiensten). Het systeem van beoordelen en belonen wordt jaarlijks vorm gegeven middels een planningsgesprek waarin de prestaties voor het komende jaar worden vastgelegd, gevolgd door een beoordeling om te kijken in hoeverre deze prestaties zijn gerealiseerd. Tijdens het functioneringsgesprek wordt de voortgang besproken. Op basis van de gerealiseerde prestaties en het mogelijke salarisperspectief zal de groei van het salaris worden vastgesteld. In 2005 is deze nieuwe wijze van beoordelen en belonen voor het eerst toegepast. Dit na een proefjaar dat naar tevredenheid heeft plaatsgevonden. Personeelsontwikkeling Zelfstandige medewerkers De cultuur binnen OFW is er zoveel mogelijk op gericht om de medewerkers medeverantwoordelijk te maken, waarbij een coachende stijl van leidinggeven wordt toegepast. Een zelfstandige medewerker kan een betere dienstverlening bieden. De betrokkenheid bij het eigen werk is groot en 95 procent van de gestelde vragen van klanten kan direct beantwoord worden. Dit leidt tot een ‘ja-cultuur’ in de richting van de huurders en andere klanten met korte lijnen. Gekeken wordt naar de mogelijkheden in plaats van de problemen. Veel kan maar niet alles voor niets. Werken met kaders op hoofdlijnen OFW denkt vanuit haar missie en idealen. In eerste instantie wordt bekeken wat nodig is en waar OFW voor staat. Het beleid biedt daarin de kaders op hoofdlijnen en medewerkers kunnen binnen die kaders opereren. Daarom worden op voorhand geen activiteiten, die binnen die missie vallen, uitgesloten. Bij de invulling van activiteiten wordt daarop gekeken wat er nodig is om een project of activiteit te realiseren. Daarbij spelen de beperkingen van de eigen organisatie een bescheiden rol. Ontplooiingsmogelijkheden creëren OFW wil haar medewerkers, in een lerende organisatie en door middel van employability en interne mobiliteit, ontplooiingskansen geven en het maximale uit haar mensen halen. Personeelsbeleidsplan Het personeelsbeleidsplan van OFW heeft de titel “Wonen is emotie, werken ook”. De bedrijfsfilosofie van OFW is dat zij in de basis zowel met haar klanten en relaties als met haar medewerkers respectvol wil omgaan. Externe transparantie is slechts mogelijk indien ook intern open gecommuniceerd wordt. Keuzes voor klanten betekent ook keuzes voor medewerkers. In het personeelsbeleidsplan is hier invulling aan gegeven. Tevens staan alle personele regelingen die OFW naast de CAO heeft in het personeelsbeleidsplan omschreven. Bovendien speelt het personeelsbeleidsplan in op de keuzebepalingen in de CAO
2005 Woondiensten. Medewerkers kunnen gebruikmaken van het à la carte model van de CAO voor arbeidsvoorwaarden. In overleg met de OR is gebruik gemaakt van diverse keuzemogelijkheden uit de CAO. Met de OR is het plan in 2005 getoetst op actualiteit en waar nodig aangepast. Kinderopvangregeling Eén van de aanpassingen betreft de kinderopvangregeling. Op 1 januari 2005 is namelijk de Wet Kinderopvang van kracht geworden. Hierdoor is kinderopvangregeling van OFW gewijzigd. OFW koopt geen kindplaatsen meer, maar de ouders dienen dit zelf te regelen. OFW verstrekt wel een bijdrage. Flexibele schil rond de organisatie In grote lijnen sluit het personeelsbestand, wat betreft kwaliteit en omvang, aan op de werkzaamheden die binnen de corporatie nodig zijn om algemene beleidsdoelstellingen uit te voeren. OFW streeft naar het realiseren van een flexibele schil rond de organisatie van bureaus, bedrijven, stagiaires, tijdelijke werknemers waar zij beroep op kan doen bij piekbelasting. Belangrijk is dat zij de bedrijfsfilosofie van OFW onderschrijven en het kwaliteitsbeleid ondersteunen. OFW is een lerende organisatie. Medewerkers zijn continu bezig met het verbeteren van hun bedrijfsprocessen en staan open voor nieuwe ontwikkelingen. Middels opleidingen en trainingen wordt dit ondersteund. Uiteraard is in een dergelijk klimaat ook ruimte is voor stagiaires en studenten die een onderzoek doen. Opleidingen/cursussen OFW is een lerende organisatie en draagt dat over aan haar medewerkers. Het blijvend opleiden van medewerkers is een belangrijke component in het welslagen van het werken met zelfsturende teams. Er is sprake van kwaliteitsbewustzijn en klantgericht werken. Medewerkers blijken de kansen tot zelfontplooiing in veel gevallen aan te grijpen. Dit leidt tot zich ontwikkelende medewerkers en interne mobiliteit. Steeds meer regelcapaciteit wordt laag in de organisatie gelegd, waardoor daadkrachtiger en efficiënter gewerkt kan worden. OFW gaat er van uit dat opleiding een nimmer eindigend proces is. ‘In één keer goed’ is een bekend gegeven binnen de organisatie. Ook klantgericht en projectmatig werken zijn ingeburgerd en tevens is er veel aandacht voor (schriftelijke) communicatievaardigheden. Onderdeel van het employabilitybeleid van OFW zijn onder andere de faciliteiten op het gebied van studiekosten en scholingsdagen. Er wordt jaarlijks een opleidingsplan opgesteld, dat met de ondernemingsraad wordt besproken. Binnen dit opleidingsplan is aandacht voor bedrijfsgerichte en
In 2005 behaalde het technisch personeel van OFW het VCA- diploma. specifieke opleidingen. Ook is er aandacht voor de ontwikkeling van persoonlijke en sociale vaardigheden van de medewerkers.
2005 In 2005 is 1,4% van de personeelskosten uitgegeven aan opleidingen en cursussen. Er is gebruik gemaakt van ESF-subsidie. O.a. de volgende opleidingen en trainingen werden gevolgd: • Wijk- en buurtbeheer • Wonen, welzijn en zorg • Huismeester • Schuldhulpverlening • Huurrecht • Huurbeleid • Projectleiding bij nieuwbouw en renovatie • Bouwkunde • VCA • VOP NEN 3140 • Treasury • Loonadministratie • MS office • AMBI • Omgaan met klachten, emoties en agressie • Persoonlijke effectiviteitstrainingen Ontwikkeling van jonge mensen OFW biedt graag jonge mensen een kans om zich te ontwikkelen. Veelvuldig doen scholieren in enigerlei vorm een beroep op OFW. In 2005 hebben 8 mensen stage gelopen bij OFW. Ook waren er leerlingbouwplaatsen veelal begeleid door aannemers die OFW hiertoe graag in de gelegenheid stelde. Veel onderhoudsaannemers van OFW hebben hier ook een bijdrage aan geleverd. Daarnaast heeft OFW met diverse onderwijsinstellingen de mogelijkheid van maatschappelijke stages verkend.
Personeelsverloop De prestatienorm voor het jaar 2005 op dit gebied luidt als volgt: het personeelsverloop (aantal uittredende medewerkers) mag maximaal 10% bedragen. Dit betekent bij het huidige aantal medewerkers 6. Bij de berekening van het personeelsverloop wordt uitgegaan van de medewerkers met een vast dienstverband.
2005 Het aantal medewerkers op 31 december 2005 bedraagt 57 (2004: 59). Uitgedrukt in FTE (full time-equivalenten) bedraagt het aantal 50,4 (2004: 52,6). Het aantal vrouwelijke en mannelijke medewerkers bedraagt respectievelijk 28 en 29. De volgende personeelsmutaties hebben zich in 2004 voorgedaan: • Drie nieuwe medewerkers zijn in dienst getreden. Dit betreft 2 fulltime en 1 parttime medewerkers. • Vijf medewerkers (vier fulltimers en één parttimer) zijn uit dienst getreden. Vacatures en loopbaanontwikkeling Bij het optreden van een vacature wordt eerst intern gekeken of ingespeeld kan worden op ontwikkelingsmogelijkheden voor medewerkers en organisatie, vervolgens wordt intern een vacature gesteld. Wordt de vacature niet ingevuld dan vindt daarna externe werving plaats. Medewerkers spelen hier graag op in. Er wordt rekening gehouden met de loopbaanwensen die onder andere in het functioneringsgesprek zijn geuit. Medewerkers die dit willen krijgen ook een afzonderlijk loopbaangesprek. Over het algemeen leidt dit binnen afzienbare termijn tot nieuwe perspectieven en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de functioneringsgesprekken wordt reeds beperkt rekening gehouden met competentieontwikkeling. Interne mobiliteit In 2005 is een viertal vacatures ingevuld door medewerkers intern door te laten groeien (interne mobiliteit). Ook is rekening gehouden met loopbaanwensen van medewerkers waardoor functies zijn verbreed of medewerkers een specifieke opdracht hebben gekregen. Personeel en organisatie in cijfers Instroom-uitstroom Mannen
31-12-2004 Instroom Uitstroom 31-12-2005
Vrouwen
aantal 33 4 29
fte 32,3 3,8 28,5
aantal 26 3 1 28
Totaal fte 20,3 2,6 1,0 21,9
aantal 59 3 5 57
fte 52,6 2,6 4,8 50,4
Gemiddelde dienstjaren 2005 aantal personen
t/m 5 jr 31
6 t/m 10 jr 11 t/m 15 jr 16 t/m 20 jr 21 t/m 25 jr >25 jr 7 5 4 5 5 [gemiddeld aantal dienstjaren: 10]
Opbouw personele bezetting
Man Vrouw Totaal parttime: < 36 uur fulltime: 36 uur
aantal 29 28 57
fte 28,5 21,9 50,4
Part timers 1 16 17
In % 3,4% 57,1%
Full timers 28 12 40
In % 96,6% 42,9%
2005 Gemiddelde leeftijd 2005 Man
45,4
Vrouw
39,3
Totaal
42,4
Aantal personen jonger dan 35 jaar:
14
(=24,6%)
Leeftijdsopbouw 2005 Man Vrouw Totaal
21-25 26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 51-55 56-60 > 60 Totaal 0 2 2 5 6 4 5 4 1 29 4 4 2 7 2 4 1 4 0 28 4 6 4 12 8 8 6 8 1 57
Gemiddelde salariskosten per fte Jaar 2004 2005
Gemiddeld aantal fte’s Salariskosten (loon/salaris/sociale lasten) 51,4 52.057 52,5 54.786
Opleidingsniveau medewerkers VMBO MBO HBO/Academisch Totaal
23 21 13 57
Arbeidsomstandigheden Nieuwe Arbodienst In 2005 is OFW de samenwerking gestart met Arbo Anders. Volgend jaar zal geëvalueerd worden of deze Arbodienst beter aansluit op de visie van OFW op de ontwikkeling van personeel. Risico-inventarisatie en –evaluatie In 2003 is de risico-inventarisatie en –evaluatie uitgevoerd. Ook in 2005 zijn diverse actiepunten uit het plan van aanpak uitgevoerd. Zo is o.a. het technisch personeel op VCA-cursus geweest. Jaarlijks wordt de risico-inventarisatie en –evaluatie gezamenlijk met de OR tegen het licht gehouden. In 2007 zal de bestaande inventarisatie worden geactualiseerd. PAGO In 2003 is ook een periodiek arbeidskundig geneeskundig onderzoek (PAGO) gehouden onder de medewerkers. Ook dit zal in 2007 worden herhaald. Ziekteverzuim Het korte ziekteverzuim is een indicator voor de personeelstevredenheid. Veelvuldig kort ziekteverzuim kan duiden op ontevredenheid bij de medewerkers. Als uitgangspunt is het gemiddelde ziekteverzuim in Nederland gehanteerd. Aan de prestatienorm dat het kort ziekteverzuim (tot twee maanden) maximaal 3,5% (exclusief zwangerschapsverlof) mag bedragen is ruim voldaan. Het verloop van het ziekteverzuim (in percentages) over de periode 2002 tot en met 2005 laat het volgende beeld zien.
2005 2002
2003
2004
2005
Kort verzuim (tot 2 maanden) Lang verzuim (langer dan 2 maanden)
(%) (%)
2,3 2,6
2,0 4,4
1,2 3,0
1,4 2,1
Totaal verzuim
(%)
4,9
6,4
4,2
3,5
Deze percentages zijn exclusief zwangerschapsverlof
Nul-uren verzuimpercentage (% werknemers dat heel 2005 niet heeft verzuimd)
28,0
Ongevallen Er hebben zich in 2005 geen bedrijfsongevallen voorgedaan. Een veiligheidsbewuste houding in zowel het magazijn, in de werkplaats, het kantoorgebouw, in woningen van OFW en op bouw/renovatieplaatsen van OFW blijft natuurlijk wel een belangrijk thema. Veiligheidsopleidingen Om de veiligheidsbewuste houding te verbeteren heeft nagenoeg het voltallig technisch personeel in 2005 het VCA-diploma behaald. De vaklieden hebben daarnaast ook een training gehad hoe zij veilig met hoogwerkers kunnen werken. In 2006 zal een aantal medewerkers als preventiemedewerker worden opgeleid, zodat eventueel onveilige arbeidsomstandigheden opgemerkt en aangepakt kunnen worden.
Bedrijfshulpverlening
In 2005 bestond de bedrijfshulpverlening bij OFW uit twee EHBO-ers en 7 BHV-ers. Ook was er nog 1 medewerker in opleiding voor EHBO-er. De EHBO-ers gaan ieder jaar twee dagen op herhalingscursus en de BHV-ers één dag. In 2005 is er een ontruimingsplan opgesteld en deze is inmiddels goedgekeurd door de brandweer. Verder zijn alle BHV-ers en EHBO-ers in 2005 voorzien van een oranje vestje, helm en zaklamp De BHV-ers en EHBO-ers hebben dit jaar tweemaal een ontruimingsoefening gehouden. In 2006 zal met het gehele personeel een ontruimingsoefening gehouden worden. Voor 2006 staat de aanschaf van een automatische externe defibrillator gepland. Hiervoor zullen de BHV-ers en EHBO-ers een training ondergaan.
2005 Bedrijfsbeveiliging Na een tweetal inbraken is besloten om de bedrijfslocatie elektronisch te gaan beveiligen. Medewerkers kunnen nu het gebouw betreden middels een voorgeprogrammeerde sleutel.
Kwaliteitszorg
Binnen OFW wordt op diverse fronten en door alle medewerkers aan kwaliteit gewerkt; immers: kwaliteit is de zorg van iedereen. KWH-huurlabel KWH staat voor Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Het KWH-Huurlabel is een keurmerk dat kwaliteitseisen bevat voor alle diensten in het verhuurproces. Deze eisen zijn omgezet in meetbare normen. Daarmee toetst KWH of de dienstverlening voldoet aan gangbare normen en waarden die te vatten zijn onder noemers als: tijdigheid, duidelijkheid, redelijkheid, aanspreekbaarheid, efficiëntie, zorgvuldigheid, fatsoenlijkheid en respect. OFW bezit het KWH huurlabel en is derhalve lid van KWH. OFW is er trots op dat zij dit label in één keer in 2003 zonder nulmeting heeft gehaald. In 2004 en 2005 heeft OFW het label behouden. De criteria voor het label zijn in die periode verzwaard, het KWH wil nog meer meten vanuit de ervaring van de klant. Het meten van de kwaliteit gebeurt vanuit verschillende kanten. Zo zijn huurders die net verhuisd waren of huurders die een reparatieverzoek hadden ingediend, gevraagd vragenlijsten in te vullen om de kwaliteit van OFW te beoordelen. Daarnaast is de telefonische bereikbaarheid deel van het onderzoek, dit is gemeten door een extern bureau. Vanzelfsprekend zijn er verbeterpunten, die OFW voortvarend ter hand zal nemen. De resultaten Eén van de prestatienormen van OFW gezien vanuit het klant-perspectief betreft het continueren van de positie als KWH-labelhouder. OFW is daartoe in 2005 gemeten op 5 labelonderdelen. Aan de gestelde norm is ruim voldaan. Een goede prestatie. Labelonderdelen Cijfer na meting: Corporatie bellen 7,4 Woning veranderen 7,5 Woning onderhouden 8,1 Klachten afhandelen 7,0 Woning verlaten 8,0
Moet minimaal zijn: 7 7 6,5 6,5 7
2005 Raeflex - Visitatie OFW heeft in 2005 een visitatie laten uitvoeren door Raeflex. Ook dit was één van de prestatienormen van OFW. Raeflex organiseert en faciliteert visitaties voor woningcorporaties. Visitatie is een instrument waarmee woningcorporaties kunnen achterhalen of hun maatschappelijke prestaties voldoende maatschappelijk rendement opleveren. De stakeholders (belanghouders, mensen of organisaties waar OFW zich graag door laat beïnvloeden) van OFW zijn hiervoor geïnterviewd door de visitatiecommissie en de uitkomsten zijn verwerkt in een speciaal rapport. OFW gaat met de aanbevelingen van de visitatiecommissie serieus aan de slag. Onderdeel hiervan zijn de gesprekken die OFW voert met haar stakeholders. Die gesprekken zullen gaan over de maatschappelijke opgave van OFW binnen de gemeente Dronten. Wat is belangrijk om te doen, waar liggen uitdagingen of problemen, wat kan er beter? OFW stelt zich open voor suggesties. Ook in de ideeën en aanbevelingen van haar huurders is OFW zeer geïnteresseerd. Onderwerpen die hierbij aan de orde komen zijn bijvoorbeeld leefbaarheid, voorzieningenniveau en de ongedeelde stad.
Aedes-code
OFW gaat in gesprek over de maatschappelijke opgave.
OFW is lid van Aedes. Deze vereniging van woningcorporaties staat voor de collectieve belangenbehartiging van de woningcorporaties en werkt samen met de leden aan de verdere professionalisering van de bedrijfstak. Aedes behartigt de belangen van haar leden bij de overheid om daar de ruimte te bewerkstelligen, die corporaties nodig hebben om te kunnen ondernemen binnen hun maatschappelijke doelstelling. Aedes kent naast formele criteria ook kwaliteitsvereisten verbonden aan het lidmaatschap. Naast een in de statuten vastgelegde maatschappelijke bestemming van het vermogen gaat het dan onder andere om effectief intern toezicht, een transparante inrichting van de organisatie en een zorgvuldige omgang met bewoners en belanghouders. Verder mag van de leden van Aedes worden verwacht dat zij werken aan een doelmatige bedrijfsvoering. Leden van Aedes zullen bovendien op een geobjectiveerde wijze verantwoording afleggen over de geleverde maatschappelijke prestaties. Dit is vastgelegd in de Aedescode. OFW onderschrijft deze code en geeft hier ook actief invulling aan.
2005 Het KIK team vertelt… “KIK staat voor Kwaliteit is Klantgerichtheid. Het KIK-team bestaat uit een enthousiaste club van zeven OFW medewerkers die zich op een stimulerende wijze inzet voor de implementatie van de zogenaamde KIK-geboden. Deze geboden zijn gericht op de verbetering van de kwaliteit van dienstverlening en de onderlinge samenwerking. De volgende KIK-geboden worden intern gecommuniceerd: • Kom afspraken na. • Geef bericht bij verhindering. • Wees positief en eensgezind. • Haal/breng je eigen informatie. • Neem je eigen verantwoordelijkheid. • Wees duidelijk en durf ‘fouten’ toe te geven. • Neem iedereen serieus. • Maak verbeteringen duidelijk. • Behandel de klant/collega’s zoals je zelf behandeld wil worden. Het KIK-team heeft zich in 2005 onder meer bezig gehouden met het verspreiden van de zogenaamde KIK-geboden. Het onder de aandacht brengen van deze geboden gebeurde in 2005 door middel van "spam", posters en door een actie tijdens de presentatie van de jaarbegroting waarbij de personeelsleden konden kiezen welk nog niet behandeld gebod zij in 2006 behandeld willen hebben. We hebben gemerkt dat de goede ontwikkelingen binnen OFW ook steeds meer door de huurders van OFW gezien worden. Het halen en behouden van het KWH label geeft dit nadrukkelijk aan. Steeds vaker merken we uit collegiale contacten met andere corporaties (cursussen en themabijeenkomsten) dat OFW zich ook hier nadrukkelijk profileert. KIK in 2006 Het KIK-team blijft aandacht vragen voor de ondersteunende rol naar de organisatie toe die zij wil vervullen. Daarom blijven we aandacht vragen voor de OFW-geboden en zullen we proberen om bij te dragen aan het houden van het KWH label. Het KIK team zal zich weer op ludieke wijze manifesteren als daar aanleiding toe is. Natuurlijk wel altijd met de serieuze ondertoon om het met z’n allen nog beter te doen.” Integriteitsbeleid Integriteit blijft een actueel thema. Het is niet alleen iets wat voor grote bedrijven en hele grote projecten van belang is. Integriteit begint naar onze mening bij jezelf. Dus de wijze waarop OFWmedewerkers omgaan met de spullen, geld en tijd van een ander. Hoe en wanneer men een ander en elkaar aanspreekt als de integriteit van de persoon, de organisatie of de belangen van een ander in het geding zijn. In het personeelsbeleidsplan is een notitie opgenomen waarin de normen en waarden op dit gebied omschreven worden. Privacy Binnen OFW is invulling gegeven aan de privacy van persoonsgegevens zoals gedefinieerd in de Wet op de Bescherming Persoonsgegevens. Het betreft de persoonsgegevens van woningzoekenden, huurders en ex-huurders. In een protocol is vastgelegd dat medewerkers van OFW zorgvuldig met deze gegevens omgaan. Toegang tot gevoelige gegevens is beperkt tot medewerkers die er mee moeten werken. Woningzoekenden en huurders hebben het recht op inzage en kunnen om correctie van hun geregistreerde gegevens verzoeken. Dit wordt aan betrokkenen gecommuniceerd bij inschrijving. Voor de geregistreerde persoonsgegevens van medewerkers van OFW geldt dat deze zeer beperkt toegankelijk zijn en dat inzage door medewerkers mogelijk is.
2005 Kwaliteitszorg in 2006 INK zelfanalyse Zo' n drie jaar geleden is er bij OFW een INK zelfanalyse. Een kwaliteitstoets om te bepalen waar OFW staat als organisatie (hoe deze functioneert) en waar er verbeteringen nodig zijn. In 2006 zal opnieuw zo' n zelfanalyse plaatsvinden. MT en medewerkers zullen hier bij betrokken zijn.
KWH
Ook in 2006 zullen er weer metingen verricht worden door KWH.
Bijzondere gebeurtenissen in 2005 Presentaties rondom begroting door de zelfsturende teams Met betrekking tot de begroting 2006 hebben alle teams, evenals voorgaande jaren, aan elkaar een presentatie gegeven. Aan de medewerkers is gevraagd om tijdens deze presentatie aandacht te geven aan bijvoorbeeld nieuwe activiteiten, nieuwe projecten, actiepunten voor 2006, verbeteringen binnen werkprocessen, teamdoelstellingen en teamprestaties. Het was een leuke en positieve bijeenkomst.
Beleidsplatform
Vanaf het vierde kwartaal 2005 is er voor medewerkers de mogelijkheid om deel te nemen aan het beleidsplatform. In dit beleidsplatform kunnen geïnteresseerde medewerkers aan de hand van thema’s (zoals: ‘Vertrouwen in de Buurt’) meedenken en discussiëren over het beleid van OFW. De uitkomsten van de discussies kunnen vervolgens doorvertaald worden naar concretere teamprestaties.
Communicatie
In 2005 is er een nieuwe folderlijn ontwikkeld. In 2006 zal de nieuwe huisstijl verder doorgetrokken worden naar o.a. de bedrijfskleding, bedrijfsauto’s en het briefpapier. Jubilea In 2005 waren 2 medewerkers 25 jaar in dienst bij OFW. Sportieve OFW-ers In 2005 hebben OFW- medewerkers deelgenomen aan diverse sportevenementen: o.a. de triatlon voor woningcorporaties, diverse volleybaltoernooien, een ATB-wedstrijd, en de volkshuisvestersloop.
2005 Jaarverslag van de Raad van Commissarissen Corporate Governance De ingezette omslag van woningcorporaties van gesubsidieerde instellingen naar het maatschappelijk ondernemerschap heeft bij OFW geleid tot een structuur waarbij het bestuur en het toezicht in de afgelopen jaren heldere en gescheiden verantwoordelijkheden hebben gekregen. Er is veel aandacht besteed aan de Corporate Governance Code die door de commissie Tabaksblat is opgesteld. Aan veel best practice bepalingen uit de Code voldoet OFW reeds. Overigens is het goed te beseffen dat het gaat om een gedragscode die niet de status van een wettelijk voorschrift heeft. De Code heeft onder meer tot doel de transparantie en integriteit van en binnen de (maatschappelijke) onderneming te optimaliseren. OFW hecht aan deze beide doelen omdat er bij OFW geen sprake is van eigenaren of aandeelhouders aan wie verantwoording wordt afgelegd. Er zijn slechts stakeholders. De Raad van Commissarissen hebben er negen vastgesteld waarvan de huurders en de gemeente Dronten twee zeer belangrijke zijn. Verantwoording aan de stakeholders is voor de directeurbestuurder en de Raad essentieel. Een uitvoerig en inzichtelijk jaarverslag is daarbij een uitstekend middel. Daarnaast is het periodiek overleg met de belangrijkste stakeholders een handige manier om de wederzijdse verwachtingen te managen. Visitatie OFW heeft een visitatie laten uitvoeren door de stichting Raeflex. Hiermee loopt OFW vooruit op landelijke discussies die aandringen op een verplichte vierjaarlijkse visitatie. Het visitatierapport is op 27 juli 2005 door de visitatiecommissie afgerond, nadat het rapport in concept is besproken met de voorzitters van de Raad van Commissarissen en de Ondernemingsraad, de directeur-bestuurder en het MT. Het definitieve rapport is in de vergadering van 14 september 2005 in de Raad van Commissarissen besproken. De aanbevelingen van de visitatiecommissie hebben betrekking op de volgende aspecten: • het terrein van de visieontwikkeling, het definiëren van de maatschappelijke opgave; • het meer pro-actief inspelen op toekomstige behoeftes van stakeholders en klanten; • het managen van verwachtingen van de stakeholder; • versterken van de projectorganisatie; • meer inzicht geven in de financiële mogelijkheden van OFW; • het voeren van een discussie met de huurdersvereniging over het verhuisbeleid. Het visitatierapport is naar het oordeel van de Raad een goed instrument om de uitgezette koers en de gebezigde werkwijze van OFW op onderdelen aan te scherpen. Het beeld dat uit de visitatie naar voren is gekomen is meer dan bemoedigend. OFW presteert goed maar kan dat op onderdelen nog beter doen. En daar blijft OFW permanent aan werken. Samengevat: OFW komt als verantwoord maatschappelijk ondernemer uit de bus, een compliment voor de medewerkers en het MT van OFW. Doelstellingen OFW In het afgelopen jaar is wederom veel tijd en aandacht besteed aan de verwezenlijking van de doelen van OFW. Het bieden van huisvesting aan de doelgroepen is daarbij het absolute hoofddoel. De Raad is met betrekking tot dit doel niet zonder zorgen. De reeds langere tijd gesignaleerde tendens van de grote vraag naar woonruimte in het betaalbare segment en met name in de sociale huursector zal zich voortzetten, woningzoekenden zullen daarmee een groot beroep op OFW doen om het woningaanbod uit te breiden. Hierbij wordt bovendien extra aandacht gevraagd voor bijzondere doelgroepen zoals ouderen en jongeren. Door middel van een rapportage heeft de Raad van Commissarissen zich laten informeren over zowel de vraag naar sociale huurwoningen als naar de duurdere huur. In het kader van de continuïteit van OFW legt de Raad bij haar functioneren de nadruk op: de operationele en financiële doelstellingen van OFW;
2005 -
de strategie gericht op verwezenlijking van de doelstellingen; de te gebruiken parameters voor het meten van de geleverde prestaties.
In dit verband kan worden opgemerkt dat OFW gezond is, maar elke investering zorgvuldig moet afwegen, vooral gelet op de recente ontwikkelingen rond de landelijke politieke denkbeelden over de sociale huursector en de belangrijkste bron van inkomsten: de huuropbrengst. Toezicht De Raad van Commissarissen besluit tot benoeming van de accountant. De accountant heeft een goedkeurende accountantsverklaring bij de jaarrekening afgegeven en heeft zijn bevindingen in een accountantsverslag weergegeven. Door het ministerie van VROM is naar aanleiding van de verslaggeving over het jaar 2004 in november 2005 een prestatieoordeel gegeven. Hierin staat ten aanzien van de beoordeling financiële positie: ‘Het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) heeft aan de hand van de door uw instelling toegezonden cijfermatige kerngegevens en verantwoordingsstukken over het verslagjaar 2004 geconcludeerd dat uw toegelaten instelling in de periode 2004 tot en met 2009 over een hoger weerstandsvermogen beschikt dan het door het CFV minimaal noodzakelijk geacht weerstandsvermogen.’ Ten aanzien van de beoordeling volkshuisvestelijke prestaties staat vermeld: ‘Ik constateer dat u in het verslagjaar initiatieven heeft ontplooid op het terrein van wonen en zorg. Ook heeft u oog voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals mensen met een verstandelijke beperking en mensen met psychiatrische en psychosociale problemen. Naar mijn mening geeft u op deze punten aan uw maatschappelijk ondernemerschap goed invulling. Ik wil mijn waardering uitspreken voor uw inspanningen. Ik vraag u hierover verder in gesprek te blijven met uw gemeente(n) en stakeholders en uw inzet op deze punten te continueren.’ De Raad van Commissarissen wordt door de kwartaalrapportage uitgebreid geïnformeerd over de gang van zaken binnen OFW. In 2005 is een aanbestedingsstatuut door de Raad vastgesteld. Voor het te voeren treasurybeleid is een beleggings- en financieringsstatuut aanwezig. Door middel van de begroting en het treasuryjaarplan, die jaarlijks door de Raad wordt goedgekeurd, heeft de Raad van Commissarissen inzicht in de plannen en voorgenomen activiteiten. In de meerjarenplanning wordt jaarlijks de verschillende bedrijfsrisico’s geanalyseerd. Daarnaast wordt er bij de besluiten omtrent projecten aandacht besteed aan de specifieke risico’s van het project. In een vroeg stadium wordt een project aan de RVC voorgelegd. Hierbij wordt op hoofdlijnen ingegaan op kaders, doelstellingen, investeringen en risico’s. Het go-no-go-besluit van het bestuur ligt dan ter goedkeuring voor. De Raad van Commissarissen is van mening dat door het bestuur voldoende aandacht aan de verschillende bedrijfsprocessen en risicobeheersing wordt geschonken en dat het bestuur voldoende in control is. Taak en werkwijze De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen OFW en staat het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van OFW en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van OFW en de betrokkenen af. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. De Raad van Commissarissen heeft haar taak en werkwijze vastgesteld in een reglement van de Raad van Commissarissen (laatst gewijzigd op 23 april 2003). Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. In het reglement van de Raad van Commissarissen zijn hieromtrent enkele bepalingen opgenomen. De Raad is lid van de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) en bezoekt haar bijeenkomsten regelmatig.
2005 Deskundigheid en samenstelling In het kwaliteitsprofiel Raad van Commissarissen OFW zijn opgenomen de kwaliteitseisen, algemene eisen en de specifieke deskundigheden voor de individuele leden van de Raad van Commissarissen en de randvoorwaarden voor het functioneren van de Raad als geheel. Elke commissaris dient geschikt te zijn om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elke commissaris beschikt over specifieke deskundigheid die noodzakelijk is voor het functioneren en voor de vervulling van zijn/haar taak, binnen zijn rol in het kader van het kwaliteitsprofiel van de Raad. De Raad kent statutair vijf leden, waarvan er twee worden voorgedragen door de Huurdersvereniging OFW. De kwaliteitseisen van de commissarissen zijn onder te verdelen in basiskwaliteiten waarover iedere commissaris dient te beschikken en specifieke kwaliteiten die gelden voor af te spreken aandachtsgebieden binnen de Raad. Een lid van de Raad van Commissarissen treedt volgens rooster af, maar uiterlijk vier jaar na zijn benoeming. Herbenoeming is voor maximaal twee volledige periodes mogelijk. In 2005 heeft mevrouw L.K.N. van den Berg - de Lange uit gezondheidsoverweging besloten haar lidmaatschap van de Raad te beëindigen. De heer M. Siliakus heeft, op voordracht van de Huurdersvereniging, de vrijgekomen plaats ingenomen en is in 2005 officieel benoemd. Voorafgaand aan de werving is de procedure voor benoeming herzien en het kwaliteitsprofiel vastgesteld. De Huurdersvereniging heeft zich voor de werving van het nieuwe lid van de Raad van Commissarissen laten ondersteunen door een deskundig bureau (GITP).
Rol van de voorzitter van de Raad van Commissarissen
De voorzitter van de Raad van Commissarissen bepaalt de agenda en leidt de vergaderingen van de Raad, ziet toe op het goed functioneren van de Raad, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de commissarissen, is namens de Raad van Commissarissen het eerste aanspreekpunt van de directeur-bestuurder, initieert de evaluatie van het functioneren van de Raad en van het bestuur. De voorzitter treedt namens de Raad naar buiten op. Hij streeft naar optimale participatie van de overige leden van de Raad van Commissarissen bij de werkzaamheden van de Raad en coördineert alle activiteiten van de Raad van Commissarissen. Evaluatie Ook in 2005 heeft de Raad haar eigen functioneren geëvalueerd. Dit gebeurt jaarlijks buiten de aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Zij maakt daarbij tevens gebruik van de aanbevelingen van de commissie Glasz. Bij de evaluatie is onder andere stilgestaan bij de vraag of de Raad ten aanzien van haar taak en rol voldoende toegerust is. Door de leden van de Raad is gebruik gemaakt van de mogelijkheid om opleidingen of trainingen te volgen om de toezichthouderstaak op goede wijze te kunnen uitvoeren. Naast het onderling en eigen functioneren wordt de relatie met de directeur-bestuurder en de verstandhouding met de stakeholders tegen het licht gehouden. Met de directeur bestuurder vindt ieder jaar een evaluatiegesprek plaats. Haar functioneren wordt mede beoordeeld aan de hand van vooraf vastgestelde prestatie-indicatoren. Deze indicatoren zijn afgeleid van de balanced score card en omvatten alle vijf de aandachtsgebieden. Op basis van het oordeel over het functioneren neemt de Raad een besluit over de variabele beloning. Door de Raad van Commissarissen is besloten het advies van de commissie Thung af te wachten, voordat de aanbevelingen van de commissie Izebout zullen worden afgewogen. Activiteiten van de Raad van Commissarissen In totaal heeft de Raad in 2005 in aanwezigheid van de directeur-bestuurder zes maal vergaderd. In deze vergaderingen kwamen o.a. aan de orde: de kwartaalrapportages, de prestatieafspraken met de directeur-bestuurder, selectieprocedures, terugkoppelingen van de gesprekken tussen de voorzitter en de directeur-bestuurder, de jaarlijks terugkerende beoordeling van de financiële positie van OFW door Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de rapporten van de commissie Sas en De Boer. Daarnaast is uitvoerig stilgestaan bij de relaties met de stakeholders en de mogelijkheden tot afstemming en zelfs samenwerking met hen. De actielijst die mede naar aanleiding
2005 van het visitatierapport en de gesprekken met de stakeholders is opgesteld vormt een leidraad voor een aantal gezamenlijke trajecten. In maart is door het managementteam het jaarverslag en de jaarrekening 2004 en in november de begroting voor het komende jaar en de meerjarenraming aan de Raad gepresenteerd en door de Raad goedgekeurd. Bij deze presentaties is de OR aanwezig geweest. Tijdens deze presentaties is een aantal actuele onderwerpen nadrukkelijk aan de orde geweest waaronder: ‘Benchmarking’, ‘Labelen van het woningbezit’, ‘Financieel beleid en risico’s’, ‘Projecten’ en ‘Treasury’. Een aantal besluiten van de directeur-bestuurder, zoals vastgelegd in de statuten, is tevens onderworpen aan de goedkeuring van de Raad en kwamen aan de orde in de vergaderingen. Het gaat hier in 2005 onder andere om: • het aantrekken van leningen; • het treasuryjaarplan; • de aankoop van grond ten behoeve van nieuwbouw; • het aanstellen van de manager Wonen; • het opzetten van de BV-structuur; • het overdragen van commercieel vastgoed en van koopprojecten aan deze BV’s; • de financiering van deze BV’s; • een uitbreiding van het aantal te verkopen woningen in het kader van het strategisch voorraadbeheer; • go-no-go-besluiten (inclusief financiële uitgangspunten), zoals Biddinghuizen-centrum, appartementen Dronten-West, Bloemzoom te Swifterbant, De Gilden, De Ark, Kruizemunt en De Tas te Biddinghuizen. Naast de reguliere vergaderingen zijn er ook twee bijeenkomsten geweest met B&W van de gemeente Dronten en is een aantal leden aanwezig geweest bij een vergadering van de Huurdersvereniging. Daarnaast hebben de commissarissen een rondleiding gehad langs delen van het bezit en nieuwbouwlocaties van OFW. Waardering OFW is een dynamische organisatie die adequaat kan inspelen op maatschappelijke trends en ontwikkelingen op de haar toegewezen prestatievelden. Deze wendbare eigenschap is nodig omdat de eisen die aan de sociale verhuurder worden gesteld, door achtereenvolgens het Rijk, de Provincie en de gemeente alsmede de woonconsumenten, in hoog tempo toenemen. OFW stelt de woonconsument centraal en let daarbij ook op andere woongenot-aspecten zoals bijvoorbeeld energiebesparing en veiligheid. Deze voor de huurder kostenbesparende maatregelen maken het mede mogelijk de volkshuisvesting voor de doelgroep betaalbaar te houden. De gemeente zou OFW nog meer in staat moeten stellen om de match tussen vraag en aanbod van betaalbare woningen snel te laten maken. OFW kan dit aan en is daarop ingericht. De gemeente wordt daarom gezien als de voorwaardenscheppende instantie bij de realisatie van de maatschappelijke doelstellingen van OFW: een toereikend en financieel toegankelijk woningbestand voor de doelgroepen in de gemeente Dronten. De financieel gezonde positie van OFW en de adequate samenstelling van de organisatie maken het mogelijk de maatschappelijke volkshuisvestingopgave met de nodige slagkracht in de gemeente Dronten te realiseren. mr. H.A. Kramer, voorzitter van de Raad van Commissarissen OFW
2005 Rooster van aftreden
Naam
Functie
mr. H.A. Kramer voorzitter ing. H.W. Nijhoff vice-voorzitter mw M. Heite lid op voordracht huurdersvereniging M. Siliakus lid op voordracht huurdersvereniging ir. P.H. Schouten lid
Jaar van benoeming
Jaar van aftreden
2000 2000 2000
Jaar 1e keer herbenoemd 2003 2004 2003
2007 2008 2007
Jaar twee volledige periodes (= einde lidmaatschap RvC) 2011 2012 2011
2005 (juni)
-
2006
2014
2000
2004
2008
2012
o Een lid van de Raad van Commissarissen treedt volgens rooster af, doch uiterlijk vier jaar na zijn benoeming. Herbenoeming is voor maximaal twee volledige periodes mogelijk o Tussentijds benoemde leden van de Raad van Commissarissen nemen op het rooster van aftreden de plaats in van hen, die zij vervangen. Zij treden echter niet automatisch in de functie van hun voorganger.
2005 Personalia Raad van Commissarissen OFW + directeur-bestuurder Directeur-bestuurder Naam Woonplaats Geboortejaar Nationaliteit
: : : :
Mw. ir. G.N. Sweringa Dronten 1955 Nederlandse
Functie
:
2000-heden Directeur-bestuurder woningstichting OFW 1997-2000 Directeur woningbouwvereniging “Oost -Flevoland” Lid directeurencontact Lid innovatiegroep een samenwerkingsverband van innovatieve corporaties Lid bestuursadviescommissie Aedes investeringscondities
Nevenfuncties :
Prins Bernhard Cultuurfonds Flevoland - Penningmeester Han Lammers Fonds - Penningmeester Stichting Kunstbelang Dronten - Voorzitter Selectiecommissie Kunst in de Meerpaal - Lid Projectgroep Kunst in de Meerpaal - Lid Rotary Dronten, Bestuurslid - belast met het programma
Raad van Commissarissen Voorzitter Naam Woonplaats Geboortejaar Nationaliteit
: : : :
mr. H.A. Kramer Emmeloord 1951 Nederlandse
Functie
:
Directeur Corporate Dienst Rijkswaterstaat
Nevenfuncties :
Kamer Centrale Flevoland van de VVD - Penningmeester Dagelijks Bestuur
Vice-voorzitter Naam : Woonplaats : Geboortejaar : Nationaliteit :
ing. H.W. Nijhoff Dronten 1955 Nederlandse
Functie
Directeur HWNconsultancy
:
Nevenfuncties :
KNSB Gewest Gelderland - Bestuurslid/vice-voorzitter/plv. lid Bondsraad
2005 Lid op voordracht van de Huurdersvereniging OFW Naam : mw. M. Heite Woonplaats : Dronten Geboortejaar : 1946 Nationaliteit : Nederlandse Functie
:
Nevenfuncties :
WAO (daarvoor o.a. hoofd administratie en receptie bij Rivièra Park Biddinghuizen (Cammingha groep) en chef afdeling Personeelszaken Biohorma Beheer B.V. te Elburg) op dit moment ouderenadviseur ANBO Dronten
Lid op voordracht van de Huurdersvereniging OFW Naam : dhr. M. Siliakus MBA Woonplaats : Dronten Geboortejaar : 1958 Nationaliteit : Nederlandse Functie
:
Nevenfuncties :
Regionaal commandant brandweer Fryslân examinator Centraal Examenbureau Politie Ambassadeur Landelijk Management Development Brandweer
Lid Naam Woonplaats Geboortejaar Nationaliteit
: : : :
ir. P.H. Schouten Dronten 1954 Nederlandse
Functie
:
Sectordirecteur Water bij Witteveen+Bos Raadgevende ingenieurs b.v.
Nevenfuncties :
Koninklijke Vereniging voor Waterleidingbelangen in Nederland (KVWN) – Penningmeester Waterfederatie - Lid van Bestuur Lionsclub Flevoland - Penningmeester Libost Groep Hasselt (België) - Lid Raad van Bestuur Alpha II - Lid Raad van Commissarissen
2005
2005 Kengetallen Boekjaar
2005
2004
2003
3.939 45
4.088 15 86
84 3.978
4.029 79 56 1 44 3.939
- Verzorgingshuis
110
110
110
- CAH-studenteneenheden
280
280
150
Overige woongebouwen
390
390
260
Bedrijfsruimten en maatschappelijk vastgoed Garages Overige verhuureenheden
11 221 232
9 228 237
7 235 242
4.600 65
4.566 80
4.531 44
%
%
%
1. Huurachterstand actieve huurders in een percentage van de huren en vergoedingen
1,60
1,27
1,63
2. Huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen
1,44
1,33
1,08
60,00
57,68
54,20
4. Algemene bedrijfsreserve einde boekjaar per verhuureenheid
2.795
2.583
2.394
Solvabiliteit
% 7,68
% 7,41
% 7,86
Rentabiliteit totale vermogen
4,60
4,84
5,91
Aantal verhuureenheden: Woningen in exploitatie per 1 januari - Verkoop - Sloop - Aankoop - Oplevering nieuwbouw Woningen in exploitatie per 31 december
Totaal verhuureenheden Woningen in aanbouw (ultimo boekjaar) Algemeen
3. Algemene bedrijfsreserve einde boekjaar uitgedrukt in een percentage van de huren en de overheidsbijdragen
42 4.029
2005 1. Balans per 31 december 2005
(na verwerking voorstel bestemming resultaat)
Ref. ACTIEF
31-12-2005 x 1.000
31-12-2004 x 1.000
160.893 2.281 1.817 164.991
145.195 10.891 1.792 157.878
230 0 230
244 0 244
165.221
158.122
34 34
34 34
499 227 418 1.144
497 105 393 995
1.114
3
2.292
1.032
167.513
159.154
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Totaal materiële vaste activa
5.1
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidie Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa
5.2
Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Voorraad onderhoudsmaterialen Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL
5.3
5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.5
2005 Ref. PASSIEF EIGEN VERMOGEN
EGALISATIEREKENING
5.7
VOORZIENINGEN
5.8
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Overige voorzieningen Totaal voorzieningen
Schulden aan kredietinstellingen Aangegane verplichtingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden TOTAAL GENERAAL
12.858 12.858
11.796 11.796
39
77
10.490 206 10.696
3.755 199 3.954
135.646 135.646
128.819 128.819
1.000 0 1.537 101 563 5.073 8.274
3.321 797 4.922 67 164 5.237 14.508
167.513
159.154
5.9
Leningen kredietinstellingen Totaal langlopende schulden KORTLOPENDE SCHULDEN
31-12-2004 x 1.000
5.6
Overige reserves Totaal eigen vermogen
LANGLOPENDE SCHULDEN
31-12-2005 x 1.000
5.10 5.10.1 5.10.2 5.10.3 5.10.4 5.10.5 5.10.6
2005 2. Winst- en verliesrekening over 2005 Ref.
2005 x 1.000
2004 x 1.000
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
21.344 423 61 4.872 770 27.470
20.413 384 39 3.558 573 24.967
6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11
2.652 8.530 2.152 664 2.778 3.242 20.018
2.575 5.037 2.067 666 4.312 3.180 17.837
7.452
7.130
254 6.644 0
513 6.775 65
1.062
933
0
0
1.062
933
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten BEDRIJFSRESULTAAT FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten Rentelasten Opbrengsten financiële vaste activa RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING Buitengewone baten/lasten JAARRESULTAAT
6.12 6.13 6.14
2005 3. Kasstroomoverzicht 2005
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Afschrijvingen en waardeveranderingen Mutatie in overige voorzieningen Mutatie in egalisatierekening Werkkapitaal (exclusief bankkrediet) Kasstroom uit bedrijfsuitoefening Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (klim) Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten
2005 1.000
1.062 11.182 7 -38 -4.062
2004 1.000
8.151
933 7.6120 -1.056 -39 420
-12.971
-35.133
1.412 13
2.741 3.190
-11.546
233
847
29.000 -22.406
37.361 -14.654
7.870
-29.202
6.827
23.554
Toename/afname geldmiddelen
3.432
2.222
Saldo geldmiddelen Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen Saldo geldmiddelen
1.114 -1.000 114
3 -3.321 -3.318
2005 4. Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening WAARDERINGSGRONDSLAGEN Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt in principe BW2 Titel 9 voorgeschreven, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor woningcorporaties is de RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij anders wordt vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Complexindeling De complexen zijn gebaseerd op de onderhoudstechnische indeling. Daarmee sluit de complexindeling aan op het interne beleid en beheer van Oost Flevoland Woondiensten. De vergelijking tussen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de bedrijfswaarde vindt plaats op basis van een deze complexindeling.
Balanswaardering MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende zaken in exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen, met uitzondering van de grond, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. Voor complexen met een lagere bedrijfswaarde heeft waardering tegen deze lagere waarde plaatsgevonden. Voor de berekening van de bedrijfswaarde per technisch complex zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - raming van alle opbrengsten en kosten voor de restant levensduur van het complex; - raming van het planmatig onderhoud voor de totale levensduur; - huurstijging 2006 en verdere jaren 2,25%; - huurderving 1,0% van de huuropbrengst; - variabele lastenstijging 2,25%; - disconteringsvoet 6,00%. De actualisering van de bedrijfswaardeberekening vindt jaarlijks plaats, waarbij in principe de minimumwaarderingsregel op complexniveau wordt toegepast. Indien de bedrijfswaarde op complexniveau structureel lager is dan de boekwaarde vindt in principe afwaardering tot het niveau van de bedrijfswaarde plaats. Het is moeilijk om aan te geven of sprake is van een structureel lagere waarde, omdat ten aanzien van de bedrijfswaarde op complexniveau jaarlijks fluctuaties plaatsvinden door de uitvoering van maatregelen in het kader van strategisch voorraadbeheer. Op basis van de uitkomsten van de bedrijfswaarde heeft over 2005 geen afwaardering plaats gehad.
2005 De volgende afschrijvingstermijnen zijn gehanteerd: - grond ...................................geen afschrijving - bouw ....................................40/50 jaar - modernisering ......................35 jaar - garages ................................40/50 jaar De complexen 10, 14, 17 en 18 zijn overgenomen woningen. Deze complexen hebben een afwijkende afschrijvingstermijn omdat ze op het moment van overname al voor een deel waren afgeschreven door het Rijk. Voor complex 901 (bedrijfsruimte Tegeltoko/Lankman) is een erfpachtsovereenkomst afgesloten. Deze overeenkomst loopt tot 2014 (jaarlijkse canon 6.635). Onroerende zaken in ontwikkeling De complexen in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met de balansdatum bestede bedragen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Voor activa ten dienste van de exploitatie worden de volgende afschrijvingstermijnen aangehouden: - bedrijfsgebouwen .......................... 30 jaar - meubilair ....................................... 10 jaar - plantenbakken, hydrocultuur ......... 3 jaar - apparatuur en machines ................. 5-10 jaar - automatisering…………………….3-7 jaar - auto' s ............................................. 5 jaar - aanhangwagens ............................. 10 jaar In alle gevallen vindt de afschrijving annuïtair plaats. Financiële vaste activa Voor twee complexen wordt BWS-subsidie ontvangen.
Vlottende activa Voorraden De voorraden zijn gewaardeerd op basis van vaste verrekenprijzen, welke jaarlijks worden aangepast aan prijsontwikkelingen. Onderhanden werk De bestede bouwkosten van te verkopen nieuwbouw koopwoningen zijn, indien van toepassing, opgenomen onder de post onderhanden werk.
2005 Debiteuren De debiteuren zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Voor oninbaarheid van deze vorderingen heeft een afwaardering plaatsgevonden. Deze afwaardering is ultimo 2005 op basis van de ouderdom van de vorderingen statisch bepaald. Egalisatierekening Voor twee complexen is een egalisatierekening BWS-subsidies gevormd. De BWS-subsidies wordt jaarlijks ten gunste van de exploitaties van de betreffende complexen gebracht. De totale egalisatieperiode beloopt op basis van deze benadering 10 jaar. Er wordt geen rente aan deze egalisatierekening toegevoegd.
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw wordt gevormd voor onrendabele investeringen van toekomstige nieuwbouwprojecten, waarover interne besluitvorming en externe communicatie heeft plaatsgevonden. Indien er reeds investeringen of aangegane verplichtingen van een nieuwbouwproject zijn geactiveerd worden de onrendabele investeringen op de materiële vaste activa in mindering gebracht. Fonds Huurdersonderhoud Dit fonds is ingesteld om bepaalde werkzaamheden die voor rekening van de huurder komen, door de verhuurder te doen uitvoeren. De deelnemende huurders betaalden over de periode tot en met juni 2005 een bijdrage van 4,20 en vanaf juli 2005 van 4,50 per maand. Aan dit fonds wordt jaarlijks rente toegevoegd. Leningen Leningen worden hetzij ineens afgelost (fixe-leningen), hetzij in gedeelten op basis van het annuïtaire, het dynamische kostprijssysteem of het systeem van lineaire aflossing. Bij dynamische kostprijsleningen vindt geen aflossing plaats zolang de exploitaties van de activa, die met deze klimleningen worden gefinancierd, voorcalculatorische verliezen opleveren. Gedurende die periode worden deze leningen jaarlijks met deze verliezen verhoogd. Grondslagen voor resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Als baten zijn die opbrengsten aangemerkt die op balansdatum geïnd of invorderbaar waren. Als lasten die kosten die op balansdatum betaald of verschuldigd waren c.q. waarvoor de verplichting is aangegaan. De pensioenen van Oost Flevoland Woondiensten zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De regeling kan gekarakteriseerd worden als een zogeheten toegezegde pensioenregeling, waarbij de pensioenuitkering gebaseerd is op de lengte van het dienstverband en het gemiddelde salaris van de werknemer gedurende dit dienstverband. De pensioenregeling kan worden aangemerkt als een ‘multi-employer funds’. RJ 271 verlangt dat bepaalde informatie inzake toegezegd-pensioenregelingen wordt toegelicht in de jaarrekening. Met name het saldo van de met de regeling samenhangende activa en passiva dient in de balans opgenomen te worden als een vordering of verplichting. ondernemingen de informatie te verschaffen die volgens RJ 271 noodzakelijk is inzake toegezegdpensioenregelingen. Daarom wordt de regeling behandeld als toegezegde-bijdragen-regeling en wordt de verschuldige pensioenpremie over het boekjaar als pensioenlast in het resultaat verantwoord. Ultimo 2005 bedraagt de (voorlopige) dekkingsgraad van het SPW 125 % (ultimo 2004: 114%).
2005 5. Toelichting op de balans ACTIVA
31-12-2005
31-12-2004
160.893
145.195
2.281 1.817
10.891 1.792
164.991
157.878
x
1.000
x
1.000
5.1 MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
Onroerende zaken in exploitatie x 1.000
Saldo per 1 januari 2005 Aanschafwaarde Cum. Afschrijvingen
Woningen en Woongebouwen
-/-
Boekwaarde Mutaties in boekjaar Investeringen Desinvesteringen Waardeveranderingen Afschrijvingen Correctie afschrijving desinvesteringen
Boekwaarde
-/-
139.523
-/-/-
Saldo Saldo per 31 december 2005 Aanschafwaarde Cum. Afschrijvingen
162.612 23.089
Onroerende Zaken, niet zijnde woningen
15.438 1.698 2.319 302
176.352 25.106 151.246
-/-
5.672
-/-/-
11.723
-/-
6.999 1.327
Totaal
4.116 13 131 3
145.195
-/-/-
3.975
-/-
11.102 1.455 9.647
169.611 24.416
19.554 1.711 2.450 305 15.698
-/-
187.454 26.561 160.893
2005 Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen. Actuele waarde De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie (woningen, garages en bedrijfsruimten) bedraagt per 31 december 2005 202,2 miljoen (ultimo 2004 190,8 miljoen). De bedrijfswaarde in het verslagjaar is ten opzichte van het voorgaande verslagjaar toegenomen met een bedrag van 11,4 miljoen. De mutatie laat zich als volgt verklaren (x 1 miljoen): a. Autonome ontwikkeling - vrijval kasstromen - effect één jaar opschuiven
-12,7 9,8
b. Gevolgen van aanpassingen parameters - levensduur - huurstijging - discontovoet
2,0 1,4 4,2
c. Niveauwijzigingen - huren - overige niveauwijzigingen
-6,9 -2,4
d. Gevolgen mutaties in het bezit - investeringen - verkocht bezit
17,8 -1,8
Totaal mutatie
-2,9
7,6
-9,3
16,0 11,4
Per 31 december 2005 hebben 274 woningen het label “verkoop”. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt 35,6 miljoen (gemiddelde boekwaarde per woning bedraagt 34.674). Onroerende zaken in ontwikkeling
31-12-2005
31-12-2004
10.891
7.062
6.815 1.795
3.829 0
2.281
10.891
x
Saldo per 1 januari Mutaties in boekjaar - investeringen - waardeverandering Saldo per 31 december
-/-/-
1.000
x
1.000
De aangegane verplichtingen van projecten in ontwikkelingen bedraagt per 31 december 2005 miljoen (ultimo 2004: 8,0 miljoen).
12,2
2005
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Saldo per 1 januari 2005 Aanschafwaarde Cum. Afschrijvingen
BedrijfsGebouwen
Saldo Saldo per 31 december 2005 Aanschafwaarde Cum. Afschrijvingen Boekwaarde
VervoerMiddelen
x
1.000
x
1.000
x 1.000
-/-
1.232 330
-/-
1.242 477
-/-
Boekwaarde Mutaties in boekjaar Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Correctie afschrijving desinvesteringen
Inventarissen
-/-
902
765
52
157
46
-/-
6 1.284 -/- 376 908
-/-
301 176
Totaal x 1.000
-/-
125
2.775 983 1.792
102
-/-/-
24 23 54 17
55
-/-
36
25
1.399 579
302 -/- 213
2.985 -/- 1.168
820
89
1.817
-/-/-
233 23 202 17
2005 31-12-2005
31-12-2004
5.2 FINANCIËLE VASTE ACTIVA Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen
230 0
244 0
Saldo per 31 december
230
244
1.000
1.000
Te vorderen BWS-subsidies Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar - rente - ontvangen
244
257
19 -/- 33
20 -/- 33
Saldo
-/- 14
-/- 13
230
244
34 34
34 34
499 227 418
497 105 393
1.144
995
348 426 774 275 499
264 508 772 275 497
Saldo per 31 december 5.3 VOORRADEN Voorraad onderhoudsmaterialen 5.4 VORDERINGEN 5.4.1 Huurdebiteuren 5.4.2 Overige vorderingen 5.4.3 Overlopende activa
5.4.1 Huurdebiteuren De huurdebiteuren zijn als volgt te specificeren: Actieve contracten Niet actieve contracten Af: voorziening dubieuze debiteuren
2005 31-12-2005
31-12-2004
275
225
-/- 210 210
-/- 123 173
0
50
275
275
0 58 0 108 61 0 227
1 5 61 20 18 0 105
37 0 122 87 10 162 418
37 215 0 0 55 86 393
Direct opvraagbaar - Kas - Rekening-courant banken
1 1.113
2 1
Totaal liquide middelen
1.114
3
x
1.000
x
1.000
Voorziening voor dubieuze debiteuren Voor het risico van wanbetaling door huurdebiteuren en vertrokken bewoners is een voorziening getroffen. Het verloop van de voorziening is als volgt: Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: afboekingen dotatie Saldo Saldo per 31 december
-
5.4.2 Overige vorderingen Loonbelasting Sociale verzekeringen Omzetbelasting Af te wikkelen schades Overige vorderingen op huurders/kopers Overige vorderingen
5.4.3 Overlopende activa Waarborgsom Rente lening De Boeg De Bolder meerwerk Nog te ontvangen subsidies Overig 5.5 LIQUIDE MIDDELEN
2005
31-12-2005
31-12-2004
12.858
11.951
Saldo per 1 januari Jaarresultaat
11.796 1.062
10.863 933
Saldo per 31 december
12.858
11.796
77 -/- 38
116 -/- 39
39
77
10.490 206 10.696
3.755 199 3.954
3.755 6.735
0 3.755
10.490
3.755
PASSIVA
x
1.000
x
1.000
5.6 OVERIGE RESERVES Algemene bedrijfsreserve Algemene bedrijfsreserve
5.7 EGALISATIEREKENING Saldo per 1 januari BWS-subsidies Saldo per 31 december 5.8 VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Overige voorzieningen
Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Saldo per 1 januari - Mutatie in het boekjaar Saldo per 31 december
2005 Overige voorzieningen Fonds Huurdersonderhoud x
1.000
Saldo per 1 januari 2005
199
Mutaties in het boekjaar: uitgaven ontvangsten rentetoerekening Saldo per 31 december 2005
-/-
174 169 12 206
5.9 LANGLOPENDE SCHULDEN 31-12-2005 Totaal x 1.000
Leningen kredietinstellingen
31-12-2004 Waarvan looptijd > 5 jaar
135.646
Totaal
x 1.000
x 1.000
119.240
128.819
100.411
31-12-2005
31-12-2004
128.819
105.265
29.000 233 22.406
37.361 847 -/- 14.654
6.827
23.554
135.646
128.819
x
Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar - nieuwe leningen - bijstorting klimleningen - aflossingen Saldo Saldo per 31 december (x 1.000) Aflossingsverplichting komend jaar: 2.669 Eindaflossing komend jaar: 11.241 Gemiddelde rentevoet in 2005: 4,92% (2004: 5,56%)
Waarvan looptijd > 5 jaar
-/-
1.000
X 1.000
x
1.000
2005 31-12-2005
31-12-2004
1.000 0 1.537 101 563 5.073 8.274
3.321 797 4.922 67 164 5.237 14.508
0 1.000 1.000
321 3.000 3.321
0 0
797 797
1.537
4.922
98 3 101
67 0 67
Omzetbelasting Nog te ontvangen facturen Overige
111 318 134
0 143 21
Totaal
563
164
x 1.000
x 1.000
5.10 KORTLOPENDE SCHULDEN 5.10.1 Schulden aan kredietinstellingen 5.10.2 Aangegane verplichtingen 5.10.3 Schulden aan leveranciers 5.10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.10.5 Overige schulden 5.10.6 Overlopende passiva Schulden aan kredietinstellingen ING-bank ING-bank, kasgeld einddatum 2-01-2006 Aangegane verplichtingen Planmatig onderhoud Totaal Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Pensioenpremie Loonheffing Totaal Overige schulden
2005 31-12-2005
31-12-2004
3.472 144 90 1.083 238 46 5.073
3.655 140 90 1.013 339 0 5.237
x
1.000
x
1.000
Overlopende passiva De post transitoria credit is als volgt te specificeren: Rente leningen Vooruitontvangen huren Te betalen vakantiedagen Vooruitontvangen incasso huren Individuele huursubsidie Overige
Niet uit de balans blijkende verplichtingen. -
-
-
In 2000 is een perceel grond aangekocht in Dronten-Oost. De totale koopprijs bedraagt 1.510.862. Bij de levering van de grond in 2000 is 50% ( 755.431) betaald. Nadat de bestemming van de grond is gewijzigd, zal het resterende deel van de koopprijs worden voldaan. Ter meerdere zekerheid van deze betaling is het recht van hypotheek op de grond gevestigd. Vanaf 10 oktober 2000 is een pachtovereenkomst afgesloten voor een terrein in Dronten-Oost. De jaarlijkse pacht bedraagt 27.681 (looptijd tot 10 oktober 2007). De langlopende schulden zijn deels gegarandeerd door de gemeente Dronten ( 6,0 miljoen) en deels geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ( 129,6 miljoen). De obligo uit hoofde van de borgstellingen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw bedraagt ultimo 2005 4,8 miljoen. Vanwege de spreiding van renterisico’s zijn een aantal maatregelen genomen. Een viertal leningen met uitgestelde storting (15 april 2005) zijn voor een totaalbedrag van 16,0 miljoen (rente 4,33%-4,97%) afgesloten. Ter beperking van het renterisico van rollover-leningen zijn de volgende Caps en Floors afgesloten.
Ingangsdatum
1 juli 2003 1 maart 2004 1 september 2004 -
Hoofdsom
4,0 mln. 5,0 mln. 5,0 mln.
Looptijd
tot 1-7-2006 tot 1-3-2011 tot 1-9- 2010
Strike cap
4% 5,5% 5,5%
Strike floor
1,75% 2% 2%
De hoofdsom van deze rente-instrumenten is gelijk aan de hoofdsom van de lening. Ter beperking van het renterisico zijn een drietal payers swaps aangetrokken. Ingangsdatum
Einddatum
Hoofdsom
Te betalen rente
1-9-2005
1-9-2017
4 mln.
4,06%
2-5-2006
2-5-2016
5 mln.
4,085%
29-12-2006
2-1-2018
5 mln.
4,26%
Te ontvangen rente Euribor (3 mnd) Euribor (3 mnd) Euribor (3 mnd)
2005 -
Voor de te verwachten financieringsbehoefte is een lening met uitgestelde storting van 5 mln. aangegaan. Deze lening wordt op 1 september 2006 gestort en heeft een looptijd tot 3 september 2018 (rente 3,828%). Met de ING-bank is een kredietfaciliteit van 6,5 miljoen overeengekomen. Deze faciliteit kan in rekening-courantkrediet en/of kasgeldleningen worden opgenomen.
2005 6. Toelichting op de winst- en verliesrekening BEDRIJFSOPBRENGSTEN
x
2005
1.000
x
2004
1.000
6.1 HUREN Te ontvangen nettohuur a. woningen en woongebouwen b. onroerende zaken niet zijnde woningen Huurderving wegens leegstand a. woningen en woongebouwen b. onroerende zaken niet zijnde woningen
20.826 836 21.662 -/-/-
298 20 21.344
19.867 826 20.693 -/-/-
274 6 20.413
6.2 VERGOEDINGEN Overige leveringen en diensten
423 423
384 384
22 39 61
0 39 39
4.872
3.558
329 63 378 770
236 0 337 573
2.450 202 2.652
2.196 379 2.575
6.3 OVERHEIDSBIJDRAGEN Jaarlijkse bijdragen Egalisatierekening 6.4 VERKOOP ONROERENDE ZAKEN Woningverkopen (45 woningen en 7 garages) 6.5 OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN Overige vergoedingen Subsidie opleidingskosten Geactiveerde kosten - vaste activaBEDRIJFSLASTEN 6.6 AFSCHRIJVINGEN Materiële vaste activa in exploitatie Materiële vaste activa ten dienste van exploitatie
2005
x
6.7 OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN VAN MATERIËLE VASTE ACTIVA De onrendabele investeringen in 2005 betreffen de projecten De Ark, De Gilden en Tas/de Achterbaan (aanvullend).
2005
2004
1.000
x 1.000
8.530
5.037
2.134 66 -/48 2.152
2.106 28 -/67 2.067
268 396 664
313 353 666
739 917 401 0 1.374 3.431 -/653 2.778 0 2.778
985 1.028 347 30 3.658 6.048 -/- 657 5.391 -/- 1.079 4.312
6.8 LONEN EN SALARISSEN Lonen en salarissen Personeel van derden Af: Ontvangen ziekengeld 6.9 SOCIALE LASTEN Sociale lasten Pensioenpremies 6.10 LASTEN ONDERHOUD Reparatieonderhoud Verhuisonderhoud Preventief onderhoud Woningveranderingen Planmatig onderhoud Totale kosten onderhoud Af: kosten eigen dienst Af: Vrijval van de voorziening onderhoud
2005 6.11 OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Overige kostensoorten - Overige personeelskosten - Huisvestingskosten - Kosten Raad van Commissarissen - Algemene kosten
x
2005
1.000
x
2004
1.000
311 138 36 1.180
203 177 20 1.358
611 133 37 21 565
532 117 36 6 558
210 3.242
173 3.180
127
104
29
25
- Rekening-courant bank
2
2
- Rente tijdens de bouw
96
382
254
513
Zakelijke bedrijfslasten - Belastingen - Verzekeringen - Contributie landelijke federatie - Energiekosten - Overigen Dotaties overige voorzieningen - Afwaardering dubieuze debiteuren FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 6.12 RENTEBATEN Materiële vaste activa - Rente onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Financiële vaste activa - Rente op overige vorderingen Liquide middelen
Totaal rentebaten (b)
2005 6.13 RENTELASTEN
x
2005
2004
1.000
x 1.000
Lening overheidsgarantie Kosten disagio/vervroegde aflossing leningen
6.507 81
6.504 91
Subtotaal rente leningen Rente kredietinstellingen/kosten rente-instrumenten Rente voorzieningen
6.588 45 11
6.595 169 11
Totaal rentelasten (a)
6.644
6.775
6.14 OPBRENGSTEN FINANCIËLE VASTE ACTIVA Uitgeleend geld Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie Totaal aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten (c) Renteresultaat (b+c-a)
2005
2004
x 1.000
1.000
0
65
10.151 10.151
8.713 8.713
3.761
2.451
Overige informatie: Werknemers Per 31 december 2005 waren 50,35 werknemers (ultimo 2004: 52,6) in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten (fte). Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake bezoldiging en pensioenen van: Bestuurders: vast inkomen 114.097 variabel inkomen 5.272 inkomen op termijn (pensioenlasten) 23.279 vergoedingen en werkgeverslasten 7.899 Totaal 150.547 -
Commissarissen
11.289
De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen, zoals salarissen, vakantiegeld en sociale lasten, beloningen betaalbaar op termijn, zoals pensioenlasten.
2005 7. Overige gegevens 2005 Statutaire winstverdeling Toerekening jaarresultaat: Overige reserves Totaal
x 1.000
1.062 1.062
2004 x
1.000
933 933
2005
2005
