Investeren in Noord-Brabant Trends en uitdagingen EIB
Eindrapport
3 maart 2015
Inhoudsopgave Perspectief voor Noord-Brabant
7
1
Inleiding
9
2
Wonen in Noord-Brabant
10
3
Vastgoed in Noord-Brabant
16
4
Infrastructuur in Noord-Brabant
21
5
Beleidsuitdagingen voor Noord-Brabant
26
Bijlage A Landelijk beeld
29
6
Perspectief voor Noord-Brabant
Noord-Brabant is nog niet af In de komende decennia zijn er nog grote ruimtelijke opgaven in Noord-Brabant. Op het gebied van wonen, vastgoed en infrastructuur gaat het in de periode tot 2040 onder meer om: • Uitbreiding van de woningvoorraad met 90.000 tot 170.000 woningen • Realisatie van 60.000 tot 170.000 koopwoningen • Verbeteren en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad: 46% van de gelabelde woningen heeft energielabel D-G • Vervanging en vernieuwing van maatschappelijk en commercieel vastgoed • Uitbreiding van de gebouwenvoorraad met 7 tot 30 miljoen m2, vooral voor bedrijfsruimten en zorggebouwen • € 45 tot € 55 miljard voor nieuwbouw, vervanging en onderhoud van infrastructuur Groeimarkten in Noord-Brabant tot 2040
Wonen
Vastgoed
Infrastructuur
Bouw koopwoningen Woningen in groene omgeving Herstel en verbouw Onderhoud
Bedrijfsruimten Zorggebouwen Vervanging en verbetering bestaande voorraad
Uitbreiding tot 2020 Vervanging binnenstedelijke netwerken
Bron: EIB
Samenvatting beleidsuitdagingen in Noord-Brabant Wonen De toenemende woningvraag richt zich de komende tijd zowel op een binnenstedelijke als een groene woonomgeving; nieuw woningaanbod is hiervoor nodig, omdat transformatie vanuit bestaand vastgoed maar beperkte mogelijkheden biedt Ook is de woningopgave niet geheel binnenstedelijk op te lossen. Er is daarom een goede balans nodig tussen binnenstedelijke en groene woonlocaties Verbetering en verduurzaming van de bestaande voorraad in de gehele provincie De voornaamste groei wordt verwacht in het zuidoosten van de provincie; met name de aantrekkingskracht van Eindhoven speelt hier een bepalende rol Vastgoed Uitbreiding gebouwenvoorraad door economische groei en vergrijzing; vooral bedrijfsruimten en zorggebouwen nodig Vervanging en vernieuwing gebouwenvoorraad door veroudering en hogere eisen
7
Infrastructuur Uitbreiding weg- en railinfrastructuur door toenemende pendelstromen tot 2020, vooral rond Eindhoven en in het midden van de provincie; de relatie van Noord-Brabant met de Randstad blijft belangrijk Vervanging energie-, water- en rioleringsnetwerken in binnenstedelijk gebied Grote opgave in complexe omgeving rond grote steden; hierdoor is veel afstemming vereist
8
1
Inleiding
Welke ontwikkelingen zijn in de komende decennia te verwachten in de gebouwde omgeving in Noord-Brabant? Zijn er in Noord-Brabant nog belangrijke groeimarkten op het gebied van wonen, vastgoed en infrastructuur aan te wijzen waar substantiële uitbreidingsinvesteringen aan de orde zijn? Waar dreigt leegstand en hoe moet worden omgegaan met de vervanging van gebouwen en infrastructuur? En, hoe komen we de crisis uit richting nieuwe lange termijnpaden? In deze notitie schetsen we de trends en ontwikkelingen die op de provincie afkomen en duiden we de belangrijkste uitdagingen aan voor het beleid. Drie scenario’s voor Nederland In de studie ‘Investeren in Nederland’1 worden drie scenario’s uitgewerkt voor de periode 20102040. Dit zijn scenario’s met duidelijk uiteenlopende ontwikkelingen op het terrein van economie, demografie en technologie. De gevolgen van deze toekomstige ontwikkelingen voor de gebouwde omgeving lopen sterk uiteen voor de verschillende regio’s van Nederland. Dit betekent dat ook de investeringsopgaven en de beleidsuitdagingen voor de regio’s sterk zullen verschillen. De scenario’s geven een beeld van mogelijke ontwikkelingen die op ons afkomen. Hierbij gelden uiteraard de nodige onzekerheden. 1
2
3
Dynamische Agglomeraties (DA). Dit is een scenario met een hoge economische en demografische groei. De werkgelegenheid stijgt en de inkomensontwikkeling is gunstig. Bevolking en huishoudens nemen vooral toe in de gebieden rond de sterke agglomeraties. Evenwichtige Groei (EG). Dit scenario is gebaseerd op de huishoudensprognoses uit het middenscenario van het CBS en hanteert economische groeicijfers die zijn af te leiden uit CPB-studies. Er is sprake van een solide economische groei, die op lange termijn vooral uit productiviteitsgroei bestaat. De ruimtelijke spreiding is meer gelijkmatig en trendmatig dan in DA. Ruimtelijke Segregatie (RS). Dit is een scenario met lage economische en demografische groei. De economie stagneert bijna en er is nauwelijks ruimte voor extra investeringen buiten de zorg. Er is sprake van regionale concentratie binnen de landsdelen.
Deze notitie gaat in op de trends en uitdagingen voor Noord-Brabant in de komende decennia. Voor meer achtergrond over de inhoud en de belangrijkste ontwikkelingen in de verschillende scenario’s op landelijk niveau wordt verwezen naar bijlage A bij deze notitie. Het volledige rapport ‘Investeren in Nederland’ zal binnenkort worden gepubliceerd.
1
Deze studie is verricht in samenwerking met Aedes, Bouwend Nederland en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Voor een uitgebreidere beschrijving van de scenario’s en uitkomsten daarachter wordt verwezen naar dit landelijke rapport.
9
2
Wonen in Noord-Brabant
Welke ontwikkelingen staan ons op de woningmarkt van Noord-Brabant te wachten op lange termijn? Wat wordt de vraag naar huur- en koopwoningen en welke woonkwaliteiten worden vooral gevraagd? Hoe verhouden binnenstedelijke en groene woonlocaties zich tot elkaar? Wat betekent de vergrijzing voor de gevraagde samenstelling van de woningvoorraad? Hoe ziet de vervangingsopgave eruit in het licht van de veroudering van de woningvoorraad de komende decennia? De bevolking en het aantal huishoudens in Noord-Brabant groeit de komende decennia in ieder scenario nog, hoewel in een bescheidener tempo dan in het verleden. Deze demografische ontwikkeling is een bepalende factor voor de gevraagde omvang van de woningvoorraad. De ontwikkeling van het aantal huishoudens en de woningvoorraad gaan op lange termijn gewoonlijk gelijk op. Naast de omvang van de woningvraag is ook de samenstelling van belang. Verschillende groepen – zoals jongeren, ouderen, samenwonenden en alleenstaanden – hebben verschillende voorkeuren en financiële mogelijkheden. Een interessant punt is de oriëntatie van een nieuwe generatie starters c.q. doorstromers op de woningmarkt ten aanzien van koop en huur. Tot nu is er sprake van een heel duidelijk profiel van huurders en kopers. Huurders zijn vaak jong, alleenstaand en hebben relatief lage inkomens. Vanaf een jaar of dertig kiezen huishoudens vaak voor een koopwoning en dit geldt in nog sterkere mate bij hogere (midden)inkomens en bij samenwonenden. De opgave op de woningmarkt zal in belangrijker mate dan voorheen worden bepaald door de vervangingsvraag. Veel van de woningen zijn in de decennia van na de Tweede Wereldoorlog gebouwd. Sloop, vervangende nieuwbouw en renovatie-inspanningen gaan op langere termijn in toenemende mate de bouwopgave in Noord-Brabant bepalen. Vooruitzichten: meer huishoudens, meer woningen De bevolking in Noord-Brabant groeit. De bevolkingsomvang was in 2010 2,45 miljoen. Alleen in het lage groeiscenario RS zal de bevolkingsgroei na 2020 omslaan in een lichte krimp. In EG groeit de bevolking de komende jaren en ook na 2020 nog gematigd door. In het hoge groeiscenario DA is sprake van een stevige groei tot aan 2020 en een verdere bevolkingsgroei van cumulatief 5% tot aan 2040. De bevolking verandert in de periode tot 2020 en vervolgens tot 2040 duidelijk van opbouw. De bevolkingsgroep ouder dan 65 jaar neemt duidelijk toe terwijl de bevolkingsgroepen daaronder afnemen (tabel 2.1). Mede door deze veranderende samenstelling van de bevolking laat het aantal huishoudens in ieder scenario groei zien. Het aantal eenpersoonshuishoudens in de leeftijdsgroep boven 65 jaar is relatief hoog doordat een van beide partners dan is overleden. Woningbehoefte neemt toe De woningbehoefte in Noord-Brabant laat in ieder scenario groei zien. De ontwikkeling van de woningvoorraad verloopt op lange termijn nagenoeg gelijk aan het aantal huishoudens. Hoewel wat minder dan in het verleden, vraagt de verwachte groei van het aantal huishoudens in ieder scenario om uitbreiding van de woningvoorraad. De voornaamste groei wordt verwacht in Zuidoost-Noord-Brabant. Met name de aantrekkingskracht van Eindhoven speelt hier een
10
bepalende rol. De uitbreidingsvraag vlakt na 2020 geleidelijk af, maar laat ook in het lage RS scenario nog steeds groei zien tot 2040 (tabel 2.2).
Tabel 2.1
Bevolkings- en huishoudensontwikkeling Noord-Brabant, 2010-2040, in duizenden
2010
2020
2040
Bevolking
2.454
DA 2.523
EG 2.500
RS 2.481
DA 2.627
EG 2.537
RS 2.456
Tot 20 jaar 20-65 jaar Ouder dan 65
573 1.488 383
537 1.461 524
531 1.451 517
524 1.446 511
562 1.353 712
534 1.305 698
506 1.267 682
Huishoudens
1.067
1.173
1.145
1.145
1.253
1.192
1.165
Bron: EIB
Tabel 2.2
Woningvoorraadontwikkeling Noord-Brabant, 2010-2040, in duizenden
2010
2020
2040
1.033 370 49 614
DA 1.124 381 59 684
EG 1.099 381 61 657
RS 1.099 390 54 655
DA 1.204 332 89 783
EG 1.148 361 92 694
RS 1.124 387 61 676
Stedelijk Groen
424 618
449 675
459 640
453 646
468 736
487 661
466 658
Eengezins Meergezins
702 331
757 367
740 359
740 359
801 403
754 394
743 381
8.513
10.904
9.135
7.259
7.589
4.713
1.741
Woningvoorraad Gereguleerde huur Vrije huur Koop
Opgeleverde woningen 1 1) Aantallen in eindjaar
Bron: EIB
Vraag naar zowel groene als stedelijke woonomgeving neemt toe Iets minder dan 60% van de inwoners van Noord-Brabant woont in een groene woonomgeving. Dit percentage is duidelijk hoger dan het landelijk gemiddelde (52%). Deze verhoudingen wijzigen iets afhankelijk van het scenario. In DA neemt het aandeel groen iets toe met de
11
gunstigere inkomensontwikkeling en de voorkeuren van hogere inkomensgroepen voor wonen in het groen. In EG verschuift de focus juist wat meer naar binnenstedelijk. In ieder scenario groeit zowel de vraag naar een stedelijke als naar een groene woonomgeving in absolute termen, zowel tot 2020 als daarna. Grotere vraag naar koopwoningen door vergrijzende bevolking De vraag naar gereguleerde huurwoningen neemt tot 2020 nog licht toe maar komt in 2040 lager uit dan in 2020, en in twee van de drie scenario’s ook lager dan in 2010. Dit hangt samen met de demografische ontwikkeling. Waar de huidige ouderen nog een relatief groot beroep doen op de sociale huursector, is de bevolking steeds beter opgeleid. De vermogens en gemiddelde inkomens nemen toe. Alleen in RS leidt de beperkte inkomensontwikkeling tot een beperkte toename van de voorraad gereguleerde huurwoningen, gemeten over de gehele periode. Dezelfde trend bepaalt tegelijkertijd de ontwikkeling van het aantal koopwoningen in de voorraad. De vraag naar koopwoningen zal in de komende decennia nog sterk gaan toenemen. Ten opzichte van 2010 is de koopwoningvoorraad in 2040 in DA met 170.000 toegenomen. In RS is de toename minder, maar gaat het nog altijd om 60.000 woningen. Niet omdat de voorkeuren van starters per saldo veel gaan veranderen, maar vooral omdat de toekomstige groep ouderen veel vaker een koopwoning bezit dan de huidige groep ouderen. Tenslotte bepaalt deze demografische ontwikkeling ook de sterke toename van de vrije huursector na 2020. Ouderen wonen relatief vaak in de vrije huursector, deze groep neemt sterk toe en heeft bovendien vaker dan de huidige groep ouderen de financiële mogelijkheden om in de vrije sector te huren. Woningvraag nauwelijks op te vangen via transformatie Uit het voorafgaande kan worden geconcludeerd dat Noord-Brabant nog bepaald niet af is als het gaat om de woningbouw. Belangrijk is voorts dat dit woningaanbod via uitbreiding en ontwikkeling van bestaande en nieuwe locaties tot stand zal moeten komen. Het is in ieder geval niet mogelijk om de woningvraag in betekenisvolle mate op te vangen binnen de bestaande vastgoedvoorraad voor wonen en overige functies als kantoren, winkels en verzorgingshuizen. Landelijk gezien biedt de leegstand de mogelijkheid om 50.000 woningen middels transformatie te realiseren. Dit staat ongeveer gelijk aan het kunnen voorzien in een jaar van de uitbreidingsvraag naar woningen. Voor de provincie Noord-Brabant geldt een vergelijkbare conclusie. Match tussen vraag en aanbod Als wordt voorzien in de kwantitatieve behoefte betekent dat nog niet dat er voor ieder huishouden ook een geschikte woning beschikbaar is. Op microniveau kunnen er altijd zekere spanningen zijn, om een geschikte woningen te vinden. Met het toenemende aantal ouderen neemt de vraag naar aangepaste woningen toe. Een deel van deze opgave zal via aanpassingen van de bestaande voorraad lopen of door allocatie binnen de sociale huursector. De mate waarin een huishouden zelf de woning geschikt kan maken voor de zorgbehoefte speelt vooral op korte termijn. De huidige ouderen zijn minder vermogend dan de toekomstige ouderen waardoor een eigen bijdrage voor aanpassing van de woning niet altijd vanzelfsprekend is. Op lange termijn zullen ongeacht het scenario de woningaanpassingen gemakkelijker tot stand komen door het reeds opgebouwde vermogen van de toekomstige ouderen. Verbetering van de voorraad De kwalitatieve opgave in de voorraad komt niet alleen voort vanuit de vraag. Er is een vrij omvangrijke voorraad van naoorlogse woningen die in hoog tempo is ontwikkeld in de tijd van woningnood na de Tweede Wereldoorlog. Van de kwart miljoen woningen die in NoordBrabant zijn gebouwd tussen 1950 en 1970 (figuur 2.1) zal in de komende decennia naar verwachting een belangrijk deel gesloopt worden, deels gevolgd door vervangende nieuwbouw.
12
Figuur 2.1
Aantal woningen naar bouwjaar in Noord-Brabant
Bron: EIB
Regionale verschillen Het beeld voor de provincie Noord-Brabant is niet hetzelfde in elke deelregio. Regio Zuidoost, met Eindhoven als banenmotor, laat de sterkste bevolkingsgroei zien, in het DA-scenario groeit de bevolking tot 2040 in die regio met meer dan 10% ten opzichte van 2010. Ook regio Midden (Tilburg) laat in alle scenario’s groei zien. De regio’s Noordoost en West laten in het RS-scenario een lichte krimp zien. Het aantal huishoudens groeit echter wel in alle deelregio’s, in elk van de scenario’s.
13
Verbetering duurzaamheid woningvoorraad In de afgelopen jaren is de woningvoorraad in Noord-Brabant energie-efficiënter geworden. In totaal zijn bijna 330.000 energielabels toegekend. Iets meer dan de helft van de gelabelde woningen heeft het label A, B of C. Bijna 10% heeft het label F of G. In vergelijking met de rest van Nederland hebben iets meer woningen het label A, B of C. De gemiddelde energieindex van Noord-Brabant ligt iets beter dan het landelijk gemiddelde. Noord-Brabant heeft dan ook een relatief jonge gebouwenvoorraad, ook wat utiliteitsgebouwen betreft. Bij de utiliteitsgebouwen scoort Noord-Brabant bij de kantoren beter dan de rest van Nederland. Verdere verduurzaming van de gebouwenvoorraad in Noord-Brabant is desalniettemin een belangrijke opgave, die geïntegreerd zal moeten worden met de vernieuwing en vervanging van woningen en andere gebouwen. Het accent zal hierbij meer liggen op de verbetering van de relatief jonge bestaande voorraad en minder op sloop en nieuwbouw. Energielabels woningen, Noord-Brabant en totaal Nederland
A, A+ of A++
B of C
D of E
F of G
Noord-Brabant
6%
48%
37%
9%
Nederland
5%
46%
38%
10%
Bron: EIB
De totale woningbouwopgave in Noord-Brabant (weergegeven in bouwproductie) neemt bij hoge economische groei toe van € 3,3 miljard in 2010 naar € 4,1 miljard in 2020 (figuur 2.2). In EG vindt een lichte groei plaats naar € 3,4 miljard. Op de langere termijn vindt in EG een lichte terugloop plaats van de totale woningbouwactiviteit, in DA groeit deze nog iets verder. Bij lage economische groei valt de woningbouwopgave sterk terug. In 2040 is deze dan nog twee derde van het niveau van 2010. De dynamiek in de woningbouwopgave wordt vooral veroorzaakt door de trends in de nieuwbouw van woningen. Behalve in DA loopt deze vrij sterk terug, in RS al vanaf de huidige situatie. EG kent nog een stabiele woningnieuwbouw tot 2020. In DA loopt de nieuwbouwproductie van woningen tot 2020 nog sterk op, op langere termijn keert de productie terug naar de waarden van 2010. Alle scenario’s kenmerken zich door een toename van herstel, verbouw- en onderhoudsactiviteiten. Het aandeel in de totale woningbouwopgave loopt door veroudering van de bestaande voorraad en toenemende kwaliteitseisen op naar 55 tot 85%.
14
Figuur 2.2
Woningbouwopgave in Noord-Brabant, 2010-2040 (bouwproductie per jaar in mln euro)
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2010 2020 2030 2040 DA Nieuwbouw
2010 2020 2030 2040
2010 2020 2030 2040
EG Herstel en verbouw
RS Onderhoud
Bron: EIB
15
3
Vastgoed in Noord-Brabant
In welke deelmarkten van de utiliteitsbouw zal de gebouwenvoorraad nog groeien? Wat betekent de toenemende veroudering van de nu nog jonge gebouwenvoorraad voor de toekomstige vervangingsopgave? En hoe werken ontwikkelingen rond leegstand, internetwinkelen, ‘het nieuwe werken’ en de beleidsingrepen in de zorg in de verschillende scenario’s door op de verwachte ruimtevraag? De voorraad utiliteitsgebouwen is in deze studie naar zes gebouwtypen gedefinieerd: bedrijfsruimten, kantoren, winkels, onderwijsgebouwen, zorggebouwen en overige gebouwen. Demografie en economie spelen generiek een rol in de opbouw van de gebouwenvoorraad. In het geval van maatschappelijk vastgoed zijn ook beleidsingrepen zichtbaar. Een groot deel van de zorggebouwen en scholen zijn in de jaren ’70 van de vorige eeuw gebouwd. De kantorenvoorraad is vooral na 1985 gebouwd. In deze periode is het aantal kantoorbanen door een groeiende beroepsbevolking en de verdienstelijking sterk gegroeid. De voorraad bedrijfsruimten ontwikkelt zich meer in lijn met de economische groei. De voorziene omslag in de ontwikkeling van demografie en werkgelegenheid heeft consequenties voor de uitbreidingsvraag (navolgend kader). Voor met name kantoren, winkels en schoolgebouwen neemt de ruimtevraag niet veel meer toe of, afhankelijk van het scenario, zelfs af. De terugval in de uitbreidingsvraag wordt overigens vanuit de bouwopgave bezien gecompenseerd door de tegelijkertijd duidelijk oplopende vervangingsvraag. Vooruitzichten: focus verschuift naar vervanging De totale vastgoedopgave in Noord-Brabant ligt bij gemiddelde tot hoge economische groei tussen € 2½ en € 3 miljard per jaar. Bij lage economische groei ligt deze een stuk lager op ongeveer € 2 miljard per jaar. In 2010 hadden nieuwbouw, herstel en verbouw en onderhoud in het vastgoed van Noord-Brabant een relatief hoog niveau. De terugval van de afgelopen jaren wordt alleen in DA enigszins goedgemaakt tot 2020. In EG en vooral RS is dat niet het geval. Vanaf 2020 is in alle scenario’s sprake van een groeiende opgave, maar dus wel vanuit lagere niveau in EG en RS. Ten opzichte van de huidige situatie komt het productieniveau in EG op de lange termijn niet meer op het niveau van 2010. In DA wordt in 2040 een niveau van € 3,3 miljard bereikt tegen € 3,1 miljard in 2010. De scherpe terugval op termijn heeft in EG en RS vooral te maken met de sterke daling van de nieuwbouw. Ook in DA neemt de nieuwbouw af, maar is deze veel minder dan in de andere scenario’s. De hoge economische groei in DA leidt tot een redelijk op peil blijvende investeringsdynamiek. In DA en in grotere mate in de andere scenario’s zal de focus na 2020 meer gericht gaan worden op herstel-, verbouw- en onderhoudsactiviteiten. Vervanging van verouderende gebouwen en voorkomen van leegstand leiden tot toenemende activiteiten op dit gebied.
16
Figuur 3.1
Vastgoedopgave in Noord-Brabant, 2010-2040 (bouwproductie per jaar in mln euro) 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2010 2020 2030 2040 DA Nieuwbouw
2010 2020 2030 2040
2010 2020 2030 2040
EG Herstel en verbouw
RS Onderhoud
Bron: EIB
Krimp werkgelegenheid na 2020 De werkgelegenheid in Noord-Brabant gaat na 2020 krimpen. Deze krimp komt terug in ieder scenario. In de dynamische omgeving van het DA-scenario kan de werkgelegenheid na een stijging tot 2020 zich vervolgens op dat niveau stabiliseren in de periode 2020-2040. De technologiestad Eindhoven zorgt voor de sterkste groei in de regio Zuidoost-Noord-Brabant. In de andere scenario’s zal het arbeidsaanbod en daarmee ook de werkgelegenheid op lange termijn gaan dalen. De ontwikkeling van de werkgelegenheid in de scenario’s is in figuur 3.2 weergegeven.
17
Figuur 3.2
Werkgelegenheid in Noord-Brabant, 2010-2040, in duizend personen
Bron: EIB
De totale voorraad aan utiliteitsgebouwen neemt toe. In 2010 bedraagt de voorraad nog 76,8 miljoen m2. In 2020 is de voorraad afhankelijk van het scenario toegenomen van 80,8 tot 86,9 miljoen m2. De toename na 2020 zet door, waarbij de verschillen tussen de scenario’s wel toenemen. Meer dan de helft van de gebouwenvoorraad in Noord-Brabant bestaat uit bedrijfsruimten. Dit hangt samen met de kenmerken van de regionale economie. Sectoren als industrie, handel en logistiek zijn relatief sterk aanwezig in Noord-Brabant en deze sectoren zijn veelal gehuisvest in bedrijfsruimten. De ruimtevraag vanuit deze sectoren hangt vooral samen met productieactiviteiten en heeft wat minder sterk een evenredig verband met de werkgelegenheidsontwikkeling. Vandaar dat de voorraad bedrijfsruimten, in lijn met de economische groei, nog een relatief sterke toename laat zien. Ook de zorgsector is een groeisector. Dit hangt samen met de toenemende groep ouderen en het relatief grote beroep dat ouderen doen op de zorg. De zorguitgaven nemen hierdoor toe en dat zal voor een deel zijn weerslag hebben op de benodigde voorraad zorggebouwen. Omdat de voorraden winkels, kantoren en schoolgebouwen veel minder groeien of in sommige gevallen zelfs krimpen, komt de uitbreidingsvraag per saldo beduidend lager uit dan de uitbreidingsvraag in de afgelopen decennia. Tussen 2000 en 2010 bedroeg de uitbreidingsvraag nog cumulatief 12,6 miljoen m2. De uitbreidingsvraag blijft daar tussen 2010 en 2020 met in totaal een omvang van 10,5 (DA-scenario) en 5,0 miljoen m2 (RS-scenario) duidelijk bij achter. Na 2020 is het verschil tussen de scenario’s groter. In het hoge groeiscenario DA komt de uitbreidingsvraag op 19,4 miljoen m2, verdeeld over 20 jaar (tabel 3.1).
18
Tabel 3.1
Ontwikkeling gebouwenvoorraad Noord-Brabant, 2010-2040, in miljoen m2
2010 Gebouwenvoorraad Bedrijfsruimten Kantoren Winkels Onderwijsgebouwen Zorggebouwen Overige gebouwen
76,8 46,9 9,4 7,6 5,4 4,2 3,2
DA 86,9 54,7 9,9 7,6 5,9 5,5 3,4
EG 84,6 53,2 9,7 7,5 5,7 5,2 3,3
2020 RS 80,8 50,2 9,5 7,5 5,5 5,0 3,2
DA 10,5 3,6
EG 8,4 3,6
‘11-‘20 RS 5,0 3,2
’01-‘10 Mutaties Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag
12,6 2,9
DA 105,7 68,9 9,8 7,7 7,4 8,4 3,5
EG 94,7 61,5 9,3 7,1 6,6 7,1 3,2
2040 RS 83,6 52,8 8,9 6,8 5,9 6,4 2,9
DA 19,4 11,3
EG 11,6 9,9
‘21-‘40 RS 5,8 8,1
Bron: EIB
Vervangingsvraag wordt groter De vervangingsvraag wordt vooral een uitdaging voor de periode na 2020 (figuur 3.3). De komende decennia komt een belangrijk deel van de gebouwenvoorraad voor vervanging in aanmerking. De vraag naar vernieuwing van de voorraad neemt dan toe. Omdat de voorraad in gebruik in ieder scenario ten opzichte van het verleden veel minder zal hoeven toe te nemen, wordt bovendien de afweging belangrijker op welke wijze in deze vraag naar vernieuwing zal worden voorzien. Als dat namelijk samengaat met het realiseren van nieuwbouw op nieuwe locaties, ontstaat leegstand in de bestaande voorraad. Het is mogelijk dat deze leegstand maatschappelijk ongewenst is en daarom in de afweging meegenomen dient te worden, al was het maar omdat de ladder voor duurzame verstedelijking daar expliciet om vraagt. Instandhouding, leegstand en leefbaarheid Het perspectief voor de utiliteitsbouw in de provincie Noord-Brabant is dat aan de ene kant een toenemende vraag naar vernieuwing bestaat en aan de andere kant, bij een beperkte behoefte aan uitbreiding van de gebouwenvoorraad, de veroudering en leegstandsrisico’s toenemen. De verouderende gebouwenvoorraden en oplopende leegstand zijn een uitdaging voor zowel publieke als private beleidsmakers. De uitdagingen verschillen per deelmarkt. Leegstand van winkels, scholen en zorgvoorzieningen in de binnensteden is in maatschappelijk opzicht een ander probleem dan leegstand van commercieel vastgoed op bedrijventerreinen of werklocaties buiten de stad.
19
Figuur 3.3
Bron: EIB
20
Uitbreiding en vervangingsvraag (gemiddeld per jaar in miljoen m2)
4
Infrastructuur in Noord-Brabant
Welke opgaven zijn er in Noord-Brabant op het gebied van de infrastructuur? Wat betekenen de demografische en economische ontwikkelingen in de provincie voor de behoefte aan nieuwe infrastructuur? In welke mate zal in de komende decennia sprake zijn van vervanging van infrastructuur? Welke groeimarkten dienen zich de komende tijd aan? Noord-Brabant is met 2½ miljoen inwoners qua bevolkingsomvang de derde provincie van Nederland. Kenmerkend is de structuur met een aantal grote steden die via belangrijke auto- en spoorwegen met elkaar zijn verbonden. Onder meer de regio Eindhoven kent een grote dynamiek. De belangrijkste infrastructuurbeheerders zijn het Rijk, provincie, gemeenten en waterschappen. Daarnaast heeft een deel van de infrastructuurinvesteringen betrekking op werken van de industrie en de private sector. Toekomstige ontwikkelingen in de infrastructuuropgave in Noord-Brabant staan onder invloed van demografische en economische trends. De afnemende nieuwbouw van woningen en de afvlakking van de groei en op termijn daling van de werkgelegenheid in twee van de drie scenario’s hebben sterke invloed op de infrastructuur. Daarnaast blijft in de scenario’s de komende tijd sprake van economische groei die van invloed is op de vraag naar kwaliteit en op de investeringen van de private sector. Vooruitzichten: omvangrijke infrastructuuropgave tot 2040 De totale infrastructuuropgave voor Noord-Brabant voor de komende decennia wordt geraamd tussen € 45 en € 55 miljard. Hiervan heeft € 20 tot € 25 miljard betrekking op nieuwbouw en reconstructie en € 25 tot € 30 miljard op vervanging en onderhoud. Door de demografische en economische trends zal de verdeling van de infrastructuuropgave in de komende decennia verschuiven (figuur 4.1). In 2010 was het aandeel van nieuwbouw en reconstructie ongeveer 45%. Dit zal afnemen naar ruim 40% in DA en EG. In RS loopt nieuwbouw en reconstructie nog verder terug naar circa 37%.
21
Figuur 4.1
Infrastructuuropgave in Noord-Brabant, 2010-2040 (mln euro)
3000
2500
2000
1500
1000
500
0 2010 2020 2030 2040
2010 2020 2030 2040
DA Nieuwbouw en reconstructie
2010 2020 2030 2040
EG
RS
Vervanging en onderhoud
Bron: EIB
Toenemende pendelstromen tot 2020 Een belangrijke determinant voor de infrastructurele investeringen is de ontwikkeling van het woonwerkverkeer. De werkgelegenheid in de provincie neemt tot 2020 nog toe in twee van de drie scenario´s. Na 2020 neemt deze, met uitzondering van DA, langzamerhand af. In EG en RS ligt de werkgelegenheid in 2040 tussen 5 en 10% onder het niveau van 2020. Deze trends in de werkgelegenheid en de daarmee verbonden mobiliteit hebben consequenties voor de pendelstromen in de provincie (figuur 4.2). Het jaar 2020 vormt hierbij een omslagpunt. Tot 2020 nemen de pendelstromen met gemiddeld ½ tot 1% per jaar toe. Midden Noord-Brabant komt hier nog iets boven uit. Dit betekent dat er nog behoefte is aan uitbreidingsinvesteringen in de infrastructuur. Vanwege recente bezuinigingen op de rijks- en gemeentelijke infrastructuur die nu nog doorwerken, betekent dit dat in de komende jaren extra impulsen nodig zullen zijn. De afnemende pendelstromen leiden ertoe dat op termijn deze uitbreidingsinvesteringen zullen teruglopen. Tot 2020 zal de woningnieuwbouw in Noord-Brabant, bij aantrekkende economische groei, nog stevig toenemen. In DA liggen de aantallen nieuwe woningen bijna 30% boven het niveau van 2010, in EG bijna 10%. Dit betekent dat tot die tijd nog belangrijke investeringen nodig zijn in gemeentelijke infrastructuur gerelateerd aan bouwlocaties (grondwerk, riolering, energie- en watervoorziening). Na 2020 is in alle scenario’s sprake van een daling van de woningnieuwbouw. In DA ligt het aantal opgeleverde nieuwe woningen in 2040 ongeveer 30% onder het niveau van 2020, in EG bedraagt de afname 45%. In het RS-scenario valt de nieuwbouwproductie van woningen in Noord-Brabant zeer sterk terug en is deze in 2040 nog maar 15% van het niveau in 2020. Voor de investeringen van met name gemeenten en energieen waterbedrijven betekent dit een sterke daling van de uitbreidingsinvesteringen.
22
Tegenover dalende nieuwbouw voor uitbreiding van infrastructuur staat dat, in ieder geval in DA en EG in de periode 2020-2030, de reconstructie van infrastructuur op een hoger groeipad zal komen dan in het lopende decennium. De komende jaren is er nog een verbeteringsopgave die tot een jaarlijkse groei van deze markt met 1½% tot 2% zal leiden. Vooral de vervanging van infrastructuur wordt de komende decennia bij de meeste typen infrastructuur van groter gewicht. Dit speelt zowel bij wegen als water en zowel bij Rijk als decentrale overheden. De vervangingsopgave neemt toe omdat in de komende decennia de bestaande infrastructuur verder zal verouderen. Een groot deel van de gemeentelijke infrastructuur is in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw aangelegd en komt de komende perioden voor vervanging in aanmerking. Deze trend verschilt niet veel van de andere regio’s in Nederland. In RS is de vervangingsmarkt op termijn vrijwel de enige bron van groei voor de infrastructuur in NoordBrabant.
Figuur 4.2
Pendelstromen in Noord-Brabant, 2010-2040 (gemiddelde mutatie per jaar in %)
1,2
0,8
0,4
0,0
-0,4
-0,8 2010-2020 2020-2040
2010-2020 2020-2040
DA
2010-2020 2020-2040
EG
West-Noord-Brabant
Midden-Noord-Brabant
Noordoost-Noord-Brabant
Zuidoost-Noord-Brabant
RS
Bron: EIB
Naast de mobiliteitsontwikkelingen zijn ook de ontwikkelingen in de woningbouw van invloed op de infrastructuurinvesteringen. Dit betreft bijvoorbeeld de ontwikkeling van bouwlocaties inclusief de aanleg van voorzieningen op het gebied van riolering, energie en water. In de periode tot 2020 zal de nieuwbouw van woningen in DA en EG nog toenemen, in RS neemt deze al af. Op de lange termijn, tot 2040, is sprake van lagere aantallen nieuwbouwwoningen dan in 2020. Tot 2020 zullen de hiermee gerelateerde gww-investeringen dan ook nog toenemen in DA en EG. Deze uitbreidingsinvesteringen zullen daarna afnemen, dit betreft vooral investeringen door gemeenten en daarnaast de energie- en waterbedrijven.
23
Toenemende vervanging gemeentelijke infrastructuur De afname van de nieuwbouw van infrastructuur en op termijn ook de reconstructie wordt gecompenseerd door toenemende opgaven in de sfeer van vervanging en onderhoud. De infrastructuur in Noord-Brabant zal de komende decennia verder verouderen. Evenals in de andere provincies zijn veel gemeentelijke wegen en rioleringen in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw aangelegd. Dit geldt ook voor de energie- en waterinfrastructuur. Figuur 4.3 geeft de landelijke bouwjaarklassenverdeling zien bij wegen en riolering weer, het beeld in Noord-Brabant is niet precies bekend maar zal hier niet heel veel van afwijken. Een toenemend aandeel van de bestaande netwerken komt in de komende decennia voor vervanging in aanmerking. Verwacht wordt dan ook dat de vervangingsopgave bij de gemeentelijke infrastructuur tot 2040 zal toenemen. Bij het Rijk is daarnaast sprake van vervanging van kunstwerken.
Figuur 4.3
25
Bouwjaarklassen gemeentelijke wegen en riolering, landelijke situatie (% van voorraad 2010)
% verdeling bouwjaarklassen
20
15
10
5
0 <1950
1950-1959
1960-1969
1970-1979
Gemeentelijke wegen
1980-1989
1990-1999
2001-heden
Riolering
Bron: CBS, Rioned. Analyse EIB
Bij vervanging en onderhoud zal, in geval van gunstige economische ontwikkelingen, tussen 2020 en 2030 sprake zijn van een groeiversnelling. In deze periode ligt de groei op circa 1½% gemiddeld per jaar. In RS is de groei ongeveer ½% per jaar. De onderhoudsbehoefte staat daarbij ook onder invloed van de omvang van het vrachtverkeer die in Brabant aanzienlijk is. De vervangingsopgave in het gemeentelijk domein vindt plaats in gebieden met veel verkeer en veel inwoners. De impact van deze opgave op de centra in Noord-Brabant is daarmee groot en vergt veel afstemming tussen de verschillende infrastructuurbeheerders en de verschillende andere belanghebbenden. In de verschillende scenario’s blijft de komende jaren sprake van economische groei. Naast kwantitatieve vraag naar infrastructuur is er daarom ook een belangrijke kwaliteitscomponent. Deze zal in beperkte of grotere mate gepaard gaan met een groeiende kwaliteitsvraag. Deze
24
richt zich in het DA-scenario vooral op individuele wensen rond comfort en bereikbaarheid. In EG gaat het meer om maatschappelijke wensen, bijvoorbeeld op het gebied van de leefbaarheid van woonkernen en de verkeersveiligheid op provinciale wegen.
25
5
Beleidsuitdagingen voor Noord-Brabant
Huishoudensgroei vraagt om stevige uitbreiding woningvoorraad en meer koopwoningen Voor de provincie Noord-Brabant is er de komende decennia nog een grote investeringsopgave. Door toename van het aantal huishoudens, met name in de regio Zuidoost, zal de woningvoorraad tot 2040 nog sterk moeten groeien. De woningvoorraad zal moeten toenemen met 90.000 tot 170.000 woningen. Tot 2040 zal vooral de vraag naar nieuwe koopwoningen toenemen. In 2040 is de koopwoningvoorraad tussen 60.000 en 170.000 woningen groter dan in 2010. De vraag naar gereguleerde huur vertoont de komende jaren stabilisatie en vanaf 2020 zelfs een afname. Nieuwe locaties nodig om in woningvraag te voorzien De woningvraag is slechts zeer beperkt op te vangen via transformatie van vrijkomende ruimten bij kantoren, winkels en verzorgingshuizen. Om in deze woningvraag te kunnen voorzien, zullen daarom ook nieuwe locaties nodig zijn. Door fysieke beperkingen en gevolgen voor de grondexploitatie zal nieuw woningaanbod niet alleen binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd. In het ruimtelijk beleid zal daarom een goede balans moeten worden gevonden tussen binnenstedelijke en groene woonlocaties. Grote verbeteringsopgave bestaande voorraad Een vijfde deel van de woningen in Noord-Brabant is gebouwd in de periode tussen 1950 en 1970. Deze woningen zullen nog een belangrijke kwaliteitsverbetering moeten ondergaan, hetzij door renovatie, hetzij door sloop en vervangende nieuwbouw. Financiële mogelijkheden van corporaties zijn medebepalend voor de aantallen te verbeteren woningen. Daarbij moet ook nog een groot aantal woningen worden verduurzaamd. Een deel van de woningen in Noord-Brabant heeft inmiddels een energielabel. Zesenveertig procent van de gelabelde woningen heeft een energielabel D of ongunstiger. Dit aandeel is iets lager dan het landelijk gemiddelde. Uitbreiding gebouwenvoorraad zorg en bedrijfsruimten Door de economische groei en de vergrijzing in de provincie zal de gebouwenvoorraad verder moeten worden uitgebreid. Het gaat hier vooral om bedrijfsruimten en zorggebouwen. Omdat de werkgelegenheid op lange termijn daalt neemt de vraag naar kantoorruimte vanaf 2020 weer af. Vervanging verouderende gebouwen De bestaande gebouwenvoorraad zal de komende decennia geleidelijk verouderen. Om tegemoet te komen aan hogere gebruikers- en maatschappelijke eisen is een groot deel van deze voorraad de komende decennia aan vervanging toe. Toenemende pendelstromen vragen uitbreiding infrastructuur Tot 2020 nemen de pendelstromen in de provincie nog toe. De regio rond Eindhoven en het midden van de provincie zijn hierbij belangrijk. Dit betekent dat nog uitbreiding van de weg- en spoorweginfrastructuur nodig is. Na 2020 daalt de werkgelegenheid in de provincie. De nadruk
26
komt dan meer te liggen op reconstructie en vervanging van verouderde infrastructuur in plaats van uitbreiding. Grote vervangingsopgave bij binnenstedelijke infrastructuurnetwerken In de komende decennia zullen energie-, water- en rioleringsnetwerken verder verouderen, evenals het wegennet. De groeiende vervangingsopgave zal voor een belangrijk deel in het binnenstedelijk gebied plaatsvinden. Deze kostbare en complexe opgave heeft grote maatschappelijke effecten.
27
28
Bijlage A Landelijk beeld
Trendmatige demografische groei: een miljoen extra huishoudens tot 2040 In het landelijk beeld lopen de demografische ontwikkelingen sterk uiteen in de verschillende scenario’s. In het EG-scenario is sprake van een toename van ruim 1 miljoen huishoudens in de periode 2010-2040. In het DA-scenario komen er 1,4 miljoen huishoudens bij, terwijl in het RSscenario het aantal huishoudens nog met 700.000 toeneemt. In figuur 1 wordt de huishoudensgroei in drie scenario’s weergegeven.
Figuur 1
Huishoudensontwikkeling in drie scenario’s, 2010-2040
9,5
Aantal in miljoenen
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0 2010
2015
2020
Dynamische Agglomeraties
2025 Evenwichtige Groei
2030
2035
2040
Ruimtelijke Segregatie
Bron: EIB
Vergrijzing overheerst demografisch beeld In het demografische beeld is het de vergrijzing die het meeste opvalt. Het aantal ouderen zal met ongeveer 80% stijgen in de komende dertig jaar, zoals blijkt uit tabel 1. De groep ‘oudere ouderen’ (vanaf 80 jaar) wordt meer dan twee keer zo groot. Opvallend is verder dat van ontgroening in absolute zin naar verwachting geen sprake zal zijn in de komende decennia. Het aantal jongeren blijft gelijk en ook de groep tussen 30 en 50 jaar blijft stabiel na 2020. Het is de groep tussen 50 en 70 jaar die, na 2020, in absolute termen terugloopt. Hier neemt het aantal personen met 600.000 tot 800.000 af in de periode 2010-2040.
29
Tabel 1
Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd, 2010-2040, in miljoenen1
2010 Tot 25 jaar 25 tot 30 jaar 30 tot 50 jaar 50 tot 70 jaar 70 tot 80 jaar Vanaf 80 jaar Totale bevolking
2020
2040
4,9 1,0 4,7 4,2 1,1 0,7
DA 4,9 1,1 4,2 4,6 1,6 0,9
EG 4,8 1,1 4,2 4,6 1,6 0,9
RS 4,7 1,1 4,1 4,6 1,6 0,8
DA 5,1 1,1 4,6 4,0 2,1 1,7
EG 4,8 1,0 4,3 3,9 2,1 1,6
RS 4,5 0,9 4,1 3,8 2,1 1,5
16,7
17,4
17,2
17,0
18,6
17,8
17,0
1 De getallen zijn afgerond, hierdoor kunnen er afrondingsverschillen ontstaan.
Bron: EIB
Sterke stijging opleidingspeil Een andere opvallende trend is dat in de komende decennia het opleidingspeil van de bevolking sterk zal toenemen. In 2010 was gemiddeld 38% van de bevolking hoog opgeleid, in 2040 is dit toegenomen tot bijna de helft. Tabel 2 geeft dit weer voor het EG-scenario. In de andere scenario’s is het beeld vergelijkbaar. Opvallend is het verschil in opleidingspeil tussen jongeren en ouderen. De meeste winst in termen van een stijgend opleidingsniveau wordt bereikt onder ouderen. De generatie van laagopgeleide ouderen sterft uit in de komende decennia en deze wordt vervangen door de babyboomgeneratie. Waar de (oudere) ouderen van nu vaak laag tot middelbaar opgeleide alleenverdieners zijn, zijn de nieuwe ouderen vaak middelbaar tot hoogopgeleide tweeverdieners. In termen van inkomen zijn de toekomstige ouderen dan ook veel beter af in vergelijking met hun ouders nu.
Tabel 2
Opleidingspeil huishoudens naar leeftijdsgroepen, in het EG-scenario, aandelen in procenten, 2010-2040
2010 Tot 25 jaar 25 tot 30 jaar 30 tot 50 jaar 50 tot 70 jaar 70 tot 80 jaar Vanaf 80 jaar Gemiddeld
Bron: EIB
30
Laag 12 11 16 33 56 65 29
Middelbaar 63 40 38 30 20 16 33
Hoog 25 49 46 37 24 19 38
2040 Laag 9 7 7 11 20 25 13
Middelbaar 64 41 37 37 38 35 38
Hoog 27 52 56 52 42 40 49
Flinke uitbreidingsvraag op de woningmarkt De ontwikkeling van het aantal huishoudens zoals hierboven geschetst is op lange termijn bepalend voor de uitbreidingsvraag op de woningmarkt. Op middellange termijn kunnen verschuivingen optreden in de leeftijd waarop huishoudens zelfstandig gaan wonen – waarbij de leeftijd doorgaans daalt in tijden van economische voorspoed en stijgt bij een verslechtering van het economische klimaat – maar op lange termijn is er een hechte relatie tussen de structurele groei van het aantal huishoudens en de groei van de woningvoorraad. Naast uitbreidingsvraag is er ook vervangingsvraag, die voor het grootste deel in de sociale voorraad plaatsvindt. De omvang van de vervangende nieuwbouw wordt vooral bepaald door de leeftijd en kwaliteit van de bestaande voorraad en de financiële mogelijkheden van de corporaties. In figuur 2 wordt de ontwikkeling van de uitbreidings- en vervangingsvraag voor geheel Nederland weergegeven. In de komende decennia moet nog een flink aantal woningen worden gebouwd. Het tempo van de jaarlijkse woningbouwproductie neemt in alle scenario’s wel (duidelijk) af in de tijd in samenhang met de afnemende demografische groei.
Figuur 2
Uitbreidings- en vervangingsvraag, 2010-2040
1.600
Aantal woningen in duizenden
1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Uitbreiding Dynamische agglomeraties
Vervanging Evenwichtige groei
Ruimtelijke segregatie
Bron: EIB
De vraag is vervolgens op welke wijze in deze uitbreidingsvraag kan worden voorzien. Wat betreft de locaties wordt onderscheiden tussen (binnen)stedelijke locaties en landelijke locaties. Naast fysieke beperkingen voor de invulling van de woningvraag op stedelijke locaties spelen de potentiële effecten op de grondexploitaties een rol. Tabel 3 geeft een beeld van deze effecten. Ook in de toekomst zijn stedelijke locaties gemiddeld verliesgevend, terwijl op landelijke locaties positieve grondexploitatiesaldi te realiseren zijn. Dit leidt er toe dat ontwikkelingen in het DA-scenario het beste gewaarborgd kunnen worden. In het EG-scenario leidt een sterk binnenstedelijk bouwprogramma tot problemen met het rendabel ontwikkelen van de plannen. De negatieve ontwikkeling van de reële huizenprijs en lage bouwvolumes zorgen er in het RS-
31
scenario voor dat de exploiteerbaarheid van woningen sterk onder druk komt te staan. Alleen kwalitatief hoogwaardige locaties bieden daar nog perspectief.
Tabel 3
Financieel effect grondexploitaties uitbreidingsvraag, 2010-2040, netto contante waarde, miljard euro, prijzen 2013
Dynamische Agglomeraties
Evenwichtige Groei
Ruimtelijke Segregatie
-2,3 8,3 6,0
-4,6 3,4 -1,3
-3,5 0,8 -2,7
Stedelijk Landelijk Totaal
Bron: EIB
De kwantitatieve woningvraag vereist nieuw woningaanbod Het toenemende woningaanbod zal vooral via uitbreiding en ontwikkeling van bestaande en nieuwe locaties tot stand moeten komen. Het is in ieder geval niet mogelijk om de woningvraag in betekenisvolle mate op te vangen binnen de bestaande vastgoedvoorraad voor wonen en overige functies. In de woningsector zelf is nauwelijks sprake van leegstand. Bij de particuliere huursector is sprake van een leegstandspercentage van rond de 15%, maar dit is vooral een registratieprobleem. De leegstand zit vooral in recreatiegebieden en boven winkels in de steden, waar illegale verhuur een belangrijke rol speelt. Professionele verhuurders in de vrije sector kennen een leegstand van rond de 2%, wat een frictieleegstand is. Van een andere dimensie is de leegstand in de kantorensector en in wat mindere mate die in de winkelsector. Ook is sprake van het overtollig worden van verzorgingshuizen als gevolg van de beleidsveranderingen in het kader van AWBZ. De relevante aantallen vierkante meters blijken echter gering te zijn als deze worden afgezet tegen de vraag-aanbodverhoudingen op de woningmarkt, zoals blijkt uit tabel 4.
Tabel 4
Leegstand bij kantoren, winkels en verzorgingshuizen in relatie tot de woningvraag
Kantoren Winkels Verzorgingstehuizen1 Totaal
Overcapaciteit in miljoen m2
Beschikbaar voor conversie
Potentieel aan woningen
7,6 1,6 8,0
25% 60% 25%
20.000 10.000 20.000 50.000
1 Betreft alle capaciteit van de huidige verzorgingstehuizen
Bron: EIB
De beschikbare overcapaciteit in de utiliteitssector is daarmee hooguit goed voor het opleveren van enkele tienduizenden woningen en zal daarmee niet snel kunnen uitkomen boven een jaar vraag naar nieuwe woningen. Als oplossing voor de woningvraag op lange termijn is de rol van
32
de bestaande voorraad daarmee dus zeer bescheiden. De woningvraag zal met andere woorden moeten worden opgevangen via nieuw woningaanbod. Dit speelt vooral in de Randstad en andere centraal gelegen gebieden in ons land, waar sprake is van een krachtige groei van de vraag. Toenemende regionale verschillen De ruimtelijke spreiding van de groei is de komende decennia niet gelijkmatig. De verwachting is dat juist in scenario’s met een hoge demografische druk er sprake zal zijn van extra groei, zoals in de Randstad en enkele andere groeigebieden buiten de Randstad. De ontwikkeling van het aantal huishoudens naar landsdeel is weergegeven in tabel 5. Uit de tabel kan worden opgemaakt dat in Randstad Noord (Noord-Holland en Utrecht) er 400.000 (EG) tot bijna 600.000 (DA) huishoudens bij kunnen komen als sprake is van een trendmatige tot hoge demografische groei in Nederland. Het gaat dan om een groei van het aantal huishoudens in dit deel van het land met 20 tot 30%. In Randstad Zuid (provincie Zuid-Holland) is de demografische groei wat minder krachtig dan in Randstad Noord. Deze ligt dichter bij het nationale gemiddelde. In de drie noordelijke provincies van ons land komt de groei van het aantal huishoudens in de beschouwde periode in geen van de scenario’s uit boven 10%. Het beeld is dat de regionale demografische verschillen zullen toenemen, waarbij vooral de mate waarin dit zal gebeuren met (veel) onzekerheid is omgeven.
Tabel 5
Huishoudens naar landsdeel, 2010 en 2040, in duizenden
2010
Noord Oost Randstad Noord Randstad Zuid Zuid Totaal
773 1.500 1.817 1.611 1.743 7.444
2040 Dynamische Agglomeraties 845 1.821 2.390 1.987 1.958 9.001
Evenwichtige Groei 835 1.756 2.207 1.876 1.865 8.539
Ruimtelijke Segregatie 811 1.704 2.072 1.755 1.804 8.146
Bron: EIB
De omslag op de arbeidsmarkt Een bijzondere ontwikkeling zal zich in de komende decennia gaan voordoen op de arbeidsmarkt (figuur 3). In het verleden is sprake geweest van een duidelijke groei van de beroepsbevolking, waarbij bovendien de participatiegraad (van vrouwen) sterk is gestegen. Hierdoor is sprake geweest van een krachtige groei van de werkgelegenheid. In de komende decennia zal de beroepsbevolking naar verwachting dalen, waarbij de participatiegraden alleen nog maar licht zullen toenemen. In de dynamische omgeving van DA kan de werkgelegenheid na een stijging tot 2020 zich vervolgens op dat niveau stabiliseren in de periode 2020-2040. In de andere scenario’s zal het arbeidsaanbod en daarmee ook de werkgelegenheid op lange termijn gaan dalen. Op korte termijn spelen verschillen in werkloosheid ook een rol voor de werkgelegenheid, maar op lange termijn is het arbeidsaanbod bepalend voor de
33
werkgelegenheid. Daarmee ontstaat een situatie op de arbeidsmarkt die de thans levende bevolking nog niet eerder heeft meegemaakt, namelijk een situatie van structureel stagnerende of zelfs dalende werkgelegenheid in de tijd.
Figuur 3
Ontwikkeling werkgelegenheid, 2010-2040
7.400
In duizend arbeidsjaren
7.200
7.000
6.800
6.600
6.400
6.200 2010
2020
2030 DA
2040
2020
2030 EG
2040
2020
2030
2040
RS
Bron: EIB
De werkgelegenheid ontwikkelt zich niet gelijkmatig over de regio’s in ons land. De regio’s met weinig demografische groei zijn meestal ook de regio’s met een bovengemiddelde vergrijzing, zodat de groei van het arbeidsaanbod in deze regio’s duidelijk achterblijft bij het landelijk gemiddelde. In de Randstad is, in tegenstelling tot het noorden en zuiden van het land, nog sprake van een duidelijke groei van de werkgelegenheid. In het DA-scenario is de groei van de werkgelegenheid in de Noordvleugel van de Randstad zelfs fors te noemen en komen er nog een half miljoen voltijdsbanen bij in de komende dertig jaar. Ook de samenstelling van de werkgelegenheid zal de komende decennia veranderen, ten gunste van de zorg en ten koste van industrie en landbouw (figuur 4). De dienstensector blijft in aandeel ongeveer gelijk. De verschuivingen verschillen niet veel tussen de scenario’s. Uit de figuur kan worden afgeleid dat de werkgelegenheid in de zorg nog fors zal stijgen. Momenteel werkt één op de acht mensen in de zorg. In 2040 zal dit zijn opgelopen tot één op de vier. De werkgelegenheid wordt onder meer steeds sterker in de zorg geconcentreerd door productiviteitsstijging in andere sectoren.
34
Figuur 4
Sectorale samenstelling werkgelegenheid in EG, 2010 en 2040
2010 2010
2040 2040
Landbouw Industrie Commerciële diensten Zorg Overheid
Bron: EIB
Bestedingsruimte blijft toenemen Een belangrijke ontwikkeling is dat het inkomen per hoofd in alle scenario’s toeneemt. Een deel van deze groei zal echter neerslaan in hogere zorguitgaven. De ruimte voor overige bestedingen en productie zal hierdoor worden beperkt (figuur 5). Positief is dat ook na verdiscontering van de toenemende zorguitgaven de bestedingen nog kunnen toenemen. Dit is gunstig voor de bekostiging van de investeringsopgaven in de fysieke ruimte. In het DA-scenario en EG-scenario neemt de bestedingsruimte met 35% respectievelijk 20% toe tot 2040. Alleen in het ongunstige RS-scenario – met een lage economische groei en een vergrijzende bevolking- blijft per hoofd van de bevolking nauwelijks ruimte over voor groei van de overige bestedingen. Dit betekent dat in RS ook de kwaliteitsvraag naar woningen zeer beperkt zal kunnen toenemen en dat de betaalbaarheid voor bepaalde groepen sterker in het gedrang zal komen.
35
Figuur 5
Ontwikkeling van het (besteedbaar) inkomen per capita, wel en niet gecorrigeerd voor zorguitgaven, 2010-2040 BBP per capita 180
Index 2010=100
170 160 150 140 130 120 110 100 2020
2030
2040
2020
DA
2030
2040
2020
EG
2030
2040
RS
BBP per capita, na correctie voor zorguitgaven 180
Index 2010=100
170 160 150 140 130 120 110 100 2020
2030
2040
DA
2020
2030 EG
2040
2020
2030
2040
RS
Bron: EIB
Bevolking blijft stationair na 2040 Om een goed beeld te krijgen van de demografische trends en de effecten daarvan op de gebouwde omgeving, is het interessant om nog wat verder te kijken dan 2040. De demografische ontwikkelingen op de heel lange termijn zijn weergegeven in figuur 6. Hieruit blijkt dat na 2040 er geen sprake zal zijn van een krimpende bevolking – zoals vaak wordt gedacht - maar dat de bevolkingsomvang ongeveer op het niveau van 2040 zal blijven. Deze
36
stationaire staat hangt ermee samen dat de krimp van de bevolking door overlijden van ouderen wordt gecompenseerd door groei van de bevolking. De huidige bevolking reproduceert zich hiermee. Gelijk blijven van de bevolkingsomvang op termijn heeft als belangrijke implicatie dat er na 2040 op landelijk niveau geen sprake zal zijn van grote aantallen vrijkomende woningen door overlijden van de oudere bevolking. Regionaal zullen hier wel verschillen optreden.
Figuur 6
Huishoudensontwikkeling tot 2060, in miljoenen
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0 2013
2020
2030 tot 65
2040
2050
2060
vanaf 65
Bron: EIB
Utiliteitsbouw: grote uitbreidingsvraag bedrijfsruimten en zorggebouwen Het perspectief voor de utiliteitsbouw hangt sterk samen met de geschetste demografische en economische ontwikkelingen. In lijn met de werkgelegenheidsontwikkeling komt de uitbreidingsvraag naar gebouwen lager uit dan in het verleden, maar is deze bij bedrijfsruimten en zorggebouwen nog vrij omvangrijk (tabel 6). De totale gebouwenvoorraad zal tussen 2010 en 2040 in alle scenario’s toenemen, met 35 miljoen m2 in RS en met 180 miljoen m2 in DA. In specifieke sectoren zoals de kantoren- en winkelmarkt spelen trends als het nieuwe werken en internetwinkelen die de ruimtevraag zullen drukken. De vraag naar kantoren hangt vooral samen met de kantoorhoudende werkgelegenheid en de hoeveelheid kantoorruimte die werknemers gemiddeld in gebruik hebben. Het landelijk beeld in de utiliteitsbouw is dat met name de gebouwenvoorraden van kantoren, winkels en scholen vergeleken met het verleden niet veel meer hoeven toe te nemen tot aan 2040. Regionaal en in specifieke segmenten zal sprake zijn van krimpvraag.
37
Tabel 6
Courante voorraad utiliteitsgebouwen, 2010-2040, miljoen m2
2010 Bedrijfsruimten Kantoren Winkels Onderwijsgebouwen Zorggebouwen Overige gebouwen Totaal utiliteitsgebouwen
257,7 69,5 52,7 39,7 26,9 19,6 466,2
DA 301,9 76,0 54,8 42,4 33,8 21,0 530,0
EG 290,3 73,1 53,5 41,2 31,8 20,4 510,3
2020 RS 272,7 71,1 52,2 39,6 30,5 19,5 485,6
DA 385,0 78,9 60,2 49,8 49,7 23,4 647,0
EG 340,0 73,5 54,3 44,4 41,5 21,0 574,8
2040 RS 290,6 68,6 49,6 38,5 37,1 18,4 502,7
Bron: BAG, EIB
In de komende decennia is in het vastgoed sprake van een omvangrijke vervangingsvraag. De gebouwenvoorraad zal de komende decennia sterk gaan verouderen. De vraag naar vernieuwing van de voorraad gaat daarmee sterk toenemen. Dit kan zowel via vervangende nieuwbouw als via grootschalige renovatie van gebouwen plaatsvinden. De totale vastgoedopgave verschuift daardoor ook steeds meer naar herstel, verbouw en onderhoud. In 2010 was het aandeel hiervan ruim 40% van de opgave, in 2040 is dit toegenomen naar circa 50% in DA en EG en zelfs 60% in RS. De vervangingsvraag in het vastgoed is zodanig groot dat deze de teruggang bij de uitbreidingsvraag compenseert (EG) of zelfs overtreft (DA). Alleen in het RS-scenario komt de totale vastgoedopgave op landelijk niveau lager uit dan in het verleden. Infrastructuur: vervanging verouderde netwerken, uitbreiding in de Randstad De behoefte aan infrastructuur wordt in de komende jaren positief beïnvloed doordat bij gemiddelde tot hoge economische groei de pendelstromen in en naar de sterke agglomeraties nog zullen toenemen. In de andere regio’s nemen de pendelstromen niet meer toe en neemt de uitbreidingsbehoefte af. In alle gebieden is sprake van een toenemende vervangingsvraag. Onder meer gemeentelijke wegen en riolering, maar ook energie- en waterstelsels, zijn aan toenemende veroudering onderhevig waardoor in de komende decennia een grote vervangingsopgave ontstaat. Een groot deel van de bestaande infrastructuurnetwerken is in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw aangelegd. Naast kwantitatieve vraag is ook de vraag naar kwaliteit van de infrastructuur van belang. Toenemende welvaart leidt tot hogere eisen en wensen ten aanzien van het gebruik en de beschikbaarheid van de infrastructuur, met name in DA en EG. Denk hierbij aan aspecten als comfort, bereikbaarheid, leefbaarheid en verkeersveiligheid. Voor een belangrijk deel zullen deze eisen worden gerealiseerd via reconstructie en vervanging van de bestaande infrastructuur. De afnemende nieuwbouw van woningen leidt in alle scenario’s tot een afnemende uitbreidingsvraag wat betreft wegen en netwerken rond nieuwe bouwlocaties. Hierbij doen zich, gegeven de differentiatie in demografische dynamiek, grote regionale verschillen voor. In totaal bedraagt de infrastructuuropgave voor de periode 2015-2040 in DA en EG ongeveer € 400 miljard. In RS is de opgave voor de infrastructuur ruim € 300 miljard (figuur 7). De lagere opgave in RS komt vooral doordat de activiteiten op het gebied van nieuwbouw en reconstructie veel minder zijn dan in de andere scenario’s. DA kent de grootste nieuwbouwopgave.
38
Figuur 7
Infrastructuuropgave naar aard van de activiteiten, 2015-2040, in miljarden euro’s
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 DA Onderhoud
EG Vervanging
Reconstructie
RS Nieuwbouw
Bron: EIB
39
