Interveste In de Buurt
Huismeesters: technisch én sociaal
De kracht van tijdelijke bewoning De werkwijze bij herstructurering
Leefbaarheid
I nho u d s o p g av e
WOONopMAAT Leegstandwet Een gezamenlijke aanpak van de leefbaarheid.
Pag. 3
Tijdelijk beheer ondersteund met online (wijk)communicatie.
Pag. 13
Zorginstelling Cello Bruikleen kamers
De kleine Suggeste Juridische nieuwsbrief
We worden ontzorgd op Haarendael.
Jurisprudentie vers van de pers.
Pag. 5 Frank van Leeuwen Huismeester Nijmegen Vooral meldingen van lekkages en verwarmingen.
Pag. 7 Woonconcept Meppel Bruikleen woningen Van dichttimmeren naar tijdelijke bewoning.
Pag. 9
Pag. 14 Woonpartners Helmond Bruikleen en verhuur Er speelt altijd wel een herstructureringsproject.
Pag. 15 Lois Vlasblom Huismeester Rotterdam Het sociale contact als huismeester is het leukst.
Pag. 17
Marleen en Lisa Tijdelijke bewoners
Qua Wonen Tijdelijke verhuur
De buren zijn blij met onze aanwezigheid.
Herstructurering door stadsvernieuwing.
Pag. 11
3.
Interveste Wijkforum Online leefbaarheid
Pag. 19
Een gezamenlijke aanpak van de leefbaarheid Tijdelijk verhuur voor WOONopMAAT
Interveste en WOONopMAAT werken sinds 2006 samen aan het behoud van de leefbaarheid bij herstructureringsprojecten. We spreken op het kantoor in Heemskerk met Donate Rijs, bewonersbegeleidster en Sacha Schilthuizen, coördinator sociale woondiensten.
Hoeveel woningen heeft WOONopMAAT in portefeuille? Met een snelle rekensom vertelt Donate dat ze ongeveer 9.000 woningen hebben in hun werkgebied, wat Heemskerk, Beverwijk en Wijk aan Zee omvat. Een aantal van deze woningen bevindt zich in herstructureringsprojecten, waarvan de status kan variëren van planfase tot projecten waarvan de meeste woningen al tijdelijk verhuurd worden. Er zijn woningcorporaties die de leegstand zelf beheren, waarom hebben jullie de keuze gemaakt om dit beheer uit handen te geven? Sacha vertelt uitgebreid dat ze in het verleden zelf een project beheerd hebben, maar dat dit uiteindelijk veel extra werk opleverde en bij een aantal collega’s veel belasting gaf. Daarnaast zijn er slechte ervaringen met leegstaande woningen, als voorbeeld geeft ze het ingooien van ramen en andere vernielingen. Leegstandbeheer is een specifiek werkgebied, met andere regels, uitzonderingen en vooral veel zaken die
Sacha en Donate van WOONopMAAT
in de gaten gehouden moeten worden, zoals de termijn van de vergunningen en het tijdig verlengen hiervan. Omdat dit niet tot het reguliere proces van WOONopMAAT behoort, is de keuze om het gehele leegstandbeheer uit te besteden makkelijk gemaakt. Het eerste project van onze samenwerking was de Alkmaarseweg, hoe is de keuze destijds op Interveste gevallen? Via via, vertellen beide dames instemmend: ‘Een collega woningcorporatie in de buurt werkte al met Interveste en we hoorden daar veel goeds over.’ Na een gesprek op het Heemskerkse kantoor met Interveste én aansluitend een bezichtiging van het betreffende project, hebben we de samenwerkingsovereenkomst getekend en zijn we direct aan de slag gegaan. Sacha vertelt dat er wel eens gesprekken met andere leegstandbeheerders zijn geweest, maar dat ze alleen met Interveste werken: ‘We waarden de werkwijze van Interveste en inmiddels hebben we een goede band opgebouwd waardoor we snel met elkaar kunnen schakelen.’
‘De regiobeheerder van Interveste is altijd in de buurt’ De samenwerking uit zich niet alleen in het tijdelijk beheer van de woningen, maar ook op het gebied van leefbaarheid en integratie. Zo is er onlangs een tijdelijke bewoner geïnterviewd voor jullie bewonersblad tHuis en is Interveste aanwezig op de informatiemarkten die jullie organiseren. Inderdaad, de samenwerking is niet alleen gebaseerd op het tijdelijk bewoond hebben van de woningen, maar uit zich ook in een gezamenlijke aanpak van de leefbaarheid. Bij de start van een herstructureringsproject organiseren wij altijd een informatiemarkt voor de bewoners en het is prettig dat Interveste daar aanwezig is. Zo krijgt men direct een goede indruk van wat er allemaal gaat gebeuren en worden eventuele vooroordelen over tijdelijke bewoning zo veel mogelijk weggenomen. Donate legt uit dat ze ook de bewoners van deze projecten thuis bezoekt, waarbij ze uitleg geeft over de herstructurering, eventuele vragen over de plannen beantwoordt en nogmaals vertelt over de tijdelijke bewoning en welke voordelen dit heeft voor de reguliere bewoners. Daarmee wordt veel onrust over de herstructurering en het tijdelijk wonen weggenomen.
WOONopMAAT kiest voornamelijk voor tijdelijke verhuur en in mindere mate voor tijdelijk beheer (bruikleen). Is hier een reden voor? Tja, zegt Sacha, vaak weten we al dat de tijdelijke bewoning voor langere termijn zal zijn, waardoor tijdelijke verhuur goed mogelijk is. En het brengt ook nog eens het voordeel van huurpenningen met zich mee. Tijdelijk beheer gebruiken we alleen voor de woningen die niet geschikt zijn voor tijdelijke verhuur en die naar verwachting niet langer dan zes maanden beschikbaar zijn. En waaruit blijkt dan het niet geschikt zijn voor tijdelijke verhuur? Wij laten ons daarover adviseren door Interveste. De sleutels van de leegstaande woningen worden bij ons opgehaald en de woningen worden dan gescand op eventuele gebreken. Indien een woning niet geschikt is voor tijdelijke verhuur, adviseert de regiobeheerder van Interveste ons wat de beste oplossing voor de woning is - bijvoorbeeld tijdelijk beheer of dichttimmeren - en vervolgens bepalen we de bestemming van de woning. Hieruit blijkt een goed contact met de regiobeheerder... Dat klopt en zowel Sacha als Donate hebben positieve ervaringen met de vaste regiobeheerder waar ze contact mee hebben. Ze kunnen altijd een beroep op hem doen, staat voor hen klaar en is regelmatig in de buurt. Als er al bedenkingen zijn, wordt dit door Interveste serieus en vooral snel opgepakt en opgelost. Daarnaast zijn er in de diverse herstructureringsprojecten huismeesters woonachtig via Interveste, die klein onderhoud uitvoeren en een oogje in het zeil houden. Dat extra toezicht is een prettig gevoel!
3-
-4
We worden ontzorgd!
Tijdelijke bewoners op Haarendael voor zorginstelling Cello
Erik Mulder, manager Vastgoedbeheer van Cello, vertelt op het nieuwe kantoor in Vught over de samenwerking met Interveste.
merkte datzelfde enthousiasme bij de adviseur van Interveste.’ Het is de eerste keer dat Cello gebruik maakt van tijdelijke bewoning. ‘Een deel van onze locaties is huur en een ander deel is ons eigendom.’ Bij huur is het een stuk makkelijker, je zegt gewoon de huur op en kunt verhuizen. Leegstand van Haarendael is geen optie. Het is een monumentaal pand en de inwoners van het dorp hebben vaak een binding met het landgoed, ze hebben er gewerkt of bezochten de activiteiten die er jarenlang werden georganiseerd. De leefbaarheid wilden we mede daarom behouden, maar ook het idee van sneuvelende ruiten stond ons niet aan.
Cello Onder het genot van een kop koffie begint Erik direct enthousiast te vertellen over Cello. Met 2.500 medewerkers, 800 vrijwilligers en ruim 2.000 cliënten een grote instelling die zorg biedt aan mensen met een verstandelijke beperking, van bewoning tot dagbesteding. Erik heeft een uitgebreide achtergrond in commercieel vastgoed en zit nu als manager Vastgoedbeheer bij Cello aan de andere kant van de tafel. ‘Ik had voorheen niet zoveel binding met de zorgsector’, vertelt hij,‘maar het is mooi wat hier gebeurt. Ook door ons deel, het faciliteren van de zorg, bieden we de bewoners een zo goed mogelijk leven’.
We hebben gekozen voor een bruikleen constructie, de flexibiliteit hierbij spreekt ons aan. Mocht er een koper zijn voor het complex, dan kan alles op korte termijn geregeld worden. Die regie houden we graag in eigen hand. Daarnaast levert het ook nog iets op, dus ondanks dat we zelf geen gebruik meer maken van Haarendael, hebben we nog wel wat rendement. Totaal komen er meer dan 100 tijdelijke bewoners op Haarendael.
Verhuizing Naast het feit dat Haarendael een duur pand is, was ook de zorg in het complex niet meer van deze tijd. ‘De voorzieningen waren niet optimaal en daarnaast willen we onze bewoners goede kwaliteit bieden, zoals een eigen kamer en dat werd steeds lastiger op Haarendael.’ De medewerkers en vrijwilligers wisten al langer dat het complex verlaten zou worden, er werd al jaren over gepraat. De nieuwe kantoorlocatie in Vught waar we Erik ontmoeten biedt alle moderne voorzieningen, toch mist het personeel de locatie Haarendael nog wel eens, maar: ‘onze bewoners gaan nu meer op in de wijk en dat is een goede ontwikkeling’, ligt Erik toe. ‘Bij de verhuizing zijn de bewoners goed betrokken bij de nieuwbouw; vooraf hebben ze de nieuwe locatie al gezien en men kon bijvoorbeeld eigen meubels uitkiezen.’
Ontzorgen Het is een gemêleerde groep bewoners, zo woont er een fotograaf, een meisje wat een deeltijd koksopleiding doet en iemand die net afgestudeerd is en in deze buurt
Leefbaarheid en uitstraling is voor ons heel belangrijk
een baan vond. Juist deze smeltkroes van bewoners is belangrijk voor Cello, we willen een afspiegeling van een normale woonwijk en dat gebeurt niet als je bijvoorbeeld alleen studenten huisvest. De woonconsulenten van Interveste gaan hier serieus mee om. Vooraf hebben we goed gesproken over dit soort voorwaarden. Zo mag er op het complex bijvoorbeeld niet gerookt worden en wilden we graag een inwonende huismeester. Het extra toezicht wat Interveste op deze manier biedt en het uit handen nemen van kleinere onderhoudszaken, is een prettig onderdeel van onze samenwerking. De regiobeheerder van Interveste houdt mij waar nodig op de hoogte van het beheer, kent de tijdelijke bewoners en is vaak op locatie. We worden ontzorgd en dat is precies wat ik zoek in een leegstandbeheerder.
Behoud, leefbaarheid en rendement Haarendael heeft nu tijdelijke bewoners, door Interveste beheerd voor Cello. ‘Tijdelijk beheer is niet alleen juridisch complex, maar ook niet onze core business want dat is het faciliteren van de zorg. De keuze om dit uit te besteden aan een specialist in leegstandbeheer was dan ook snel gemaakt.’ Na wat speurwerk op internet kwam Erik uit bij Interveste en er was direct een klik. ‘Het behoud van Haarendael vind ik heel belangrijk en ik
5-
-6
Vooral meldingen van lekkages en verwarmingen Huismeester in Nijmegen - Standvast Wonen
Frank van Leeuwen is een ondernemend type. Hij is een van Interveste’s huismeesters in Nijmegen, doet vrijwilligerswerk en heeft net zijn baan opgezegd om op wereldreis te gaan. Voordat hij op het vliegtuig stapt, spreken we met hem over het huismeesterschap in Nijmegen.
Hoe lang woon je inmiddels voor Interveste? Ruim vier jaar alweer. Eerst woonde ik in ’s-Hertogenbosch, na drie maanden stopte dat project en ben ik doorgeplaatst naar Nijmegen. Dat kwam goed uit, want daar werkte ik ook. Inmiddels woon ik bijna vier jaar op de Malvert en vanaf het begin ben ik hier een van de huismeesters. Omdat het een groot project is, zijn we met drie huismeesters en hebben we het complex verdeeld.
Dienst, dus in de vakanties had ik daar altijd een bijbaantje. Niet alleen het technische deel vind ik leuk, ook op sociaal vlak heb je meer contact met bewoners, buurtgenoten en Interveste. Als je een bewoner helpt door bijvoorbeeld een lekkage te verhelpen, is het mooi om te zien dat dit zo gewaardeerd wordt. Omdat ik eerst ‘gewoon’ huiswacht was, kan ik het verschil goed merken, die betrokkenheid spreekt mij ontzettend aan. Het is ook een goede aanvulling binnen het tijdelijk wonen, als huismeester ben je vaak de ogen en oren van Interveste ter plaatse en dit komt het beheer van het project ten goede.
In dit project ben je huismeester, waarom en hoe ben je dit geworden? Welke klussen kom je het meeste tegen? De regiobeheerder kende mij al van de bewoning in ’s-Hertogenbosch en vroeg mij of ik interesse had in het huismeesterschap in Nijmegen. Dat had ik zeker, ik ben technisch opgevoed. Mijn vader was hoofd Technische
Meestal heeft het iets met de verwarming te maken. De ketel is bijvoorbeeld niet goed gevuld of de verwarming moet ontlucht worden. Sowieso zijn er altijd wel
wat klusjes te doen, maar merk je wel een toename als het winter begint te worden. Nadat ik bij een bewoner geweest ben, mail ik Interveste even dat het opgelost is. Ik liep eens een ronde door de buurt om te zien of alles goed ging en ontdekte acht enorme vuilniszakken vol met blikken. Geen idee waar ze vandaag kwamen, misschien heeft iemand zijn verzameling weg gedaan. Soms blijft de portiekdeur open staan en staat er grofvuil in de gang. Als ik zoiets zie, dan geef ik Interveste direct een seintje en daarnaast komt de gemeente ook vaak een ronde door de buurt doen. Zo houden we gezamenlijk de wijk leefbaar. Goed dat je dat zegt. Hoe is de leefbaarheid in de wijk en hoe zou deze zijn als er geen tijdelijke bewoning zou zijn? Ik was een van de eerste tijdelijke bewoners en heb de hele verandering van reguliere huurders naar tijdelijke huurders meegemaakt. Het is nu wel wat rustiger, omdat er eerst erg veel gezinnen woonden. Toen veel reguliere bewoners net vertrokken waren en de appartementen leeg stonden om aan Interveste overgedragen te worden, was er zeker een toename van inbraken in de bergingen.
Na de komst van de tijdelijke bewoners is dat ook weer afgenomen, net als het rondhangen van jongeren uit de omliggende wijken. En dat wij als huismeester regelmatig een rondje door de buurt lopen, heeft ook zeker een positieve invloed. Merk je verschil tussen regulier huren en tijdelijk wonen? Behalve de kosten? Ik heb alleen via Interveste tijdelijk gewoond en hier merk ik geen verschil met regulier wonen. Ja, de opzegtermijn is korter, maar dat weet je vanaf het begin en daar houd je rekening mee. Ik vind het maatschappelijk belang van dit soort bewoning erg belangrijk, Interveste en ik hebben zo een win-win situatie. Veel van mijn vrienden woonden al antikraak en met de lange wachtlijsten van tegenwoordig, was de stap naar tijdelijk wonen dan ook een logische voor mij.
Ik ben technisch opgevoed
huismeester Frank van Leeuwen
7-
-8
De herstructureringsprojecten zijn allemaal bruikleen. Dat is een bewuste keuze; we weten van het bestaan van tijdelijke verhuur, maar wij vinden dit juridisch te complex. Bruikleen is voor ons het minst risicovol en vooral de flexibiliteit van deze vorm spreekt ons aan. Onze eigen huurders hebben geen moeite met de tijdelijke bewoning, we informeren ze vooraf duidelijk en ze zien dat hun buurt veilig en leefbaar blijft. Soms weet men niet eens precies wie regulier en wie tijdelijk woont, de Interveste bewoners integreren dus prima!
Tijdelijk beheer biedt de f lexibiliteit die wij zoeken
Leegstandbeheer of antikraak?
Gea & Henk van Woonconcept
Van dichttimmeren naar tijdelijke bewoning Bruikleen in Meppel
Opdrachtgever Woonconcept bestrijkt met zo’n 12.000 woningen de steden Meppel, Hoogeveen, Steenwijk en Assen. Woonconcept geeft sinds 2004 het leegstandbeheer uit handen aan Interveste. Gea Timmerman en Henk Koolstra van de woonwinkel in Meppel vertellen waarom.
vandalisme baarden ons wel degelijk zorgen. Omdat tijdelijk wonen niet onze core business is en vaak veel haken en ogen kent, hebben we besloten om de leegstand door een specialist op dit gebied te laten beheren. Onze collega’s in Steenwijk werkten al met Interveste en zo zijn wij niet lang daarna gestart met de eerste tijdelijke bewoning in een herstructureringswijk in Meppel.
Vóór de samenwerking met Interveste... ...timmerden we leegstaande woningen dicht. Om het aanzicht toch toonbaar te houden, werden de houten panelen beschilderd, een soort kunst. Toch merkten we dat de leefbaarheid hiermee aangetast werd, de wijk liep letterlijk leeg. Met tijdelijke bewoning hebben we dit opgelost. In Meppel is geen echte kraakscene, dus voor kraak waren we niet bang, maar verpaupering en
9-
Verpaupering en vandalisme baarden ons zorgen
Tijdelijk beheer is een prima benaming en dekt tegenwoordig beter de lading dan ‘antikraak’ dat doet. Zeker in ons geval gaat het eerder om leefbaarheid in de buurt en het voorkomen van vandalisme dan om kraakgevaar. Antikraak is echter wel een term die bekend is, iedereen weet direct wat je bedoelt. Wanneer iemand bij Woonconcept dringend op zoek is naar woonruimte maar geen beroep kan doen op urgentie, verwijzen wij diegene altijd door naar Interveste voor tijdelijke bewoning. Nog nooit heeft dit negatieve reacties opgeleverd. Overigens hebben we regelmatig huurders die bijvoorbeeld wegens een scheiding een tijdelijke woning betrekken via Interveste, maar ook andersom: huiswachten van Interveste die inmiddels genoeg punten gespaard hebben en naar een reguliere huurwoning van Woonconcept verhuizen.
Communicatie Een belangrijk punt voor Woonconcept. Het contact met Interveste verloopt uitstekend; zo hebben we bijvoorbeeld een eigen e-mailbox waardoor berichten snel beantwoord worden. Eventuele ongeregeldheden worden altijd snel en vakkundig opgelost, waar nodig wordt de huismeester van het project hiervoor ingeschakeld. Het persoonlijk contact vinden we belangrijk, zeker als dat -zoals in dit geval- niet afdoet aan de professionaliteit. De regiobeheerder haalt de sleutels van de beschikbare woningen zelf bij ons op, controleert de woningen en heeft diezelfde dag nog een bezichtiging. We hebben wel eens gesprekken gehad met andere partijen, maar de samenwerking gaat goed, dus we zien geen reden om over te stappen.
- 10
De buren zijn blij met onze aanwezigheid Marleen en Lisa wonen bruikleen
In Arnhem heeft Interveste sinds 2007 een voormalige school voor speciaal onderwijs in beheer. Marleen en Lisa, twee van de drie bewoners, vertellen hoe het is om daar te wonen.
Het pand Het pand waar de drie tijdelijke bewoners hun intrek hebben genomen, is voorheen een school met dagzorg geweest voor kinderen met een verstandelijke beperking. In het pand zie je op sommige plaatsen dan ook nog aanpassingen die de zorg voor deze kinderen ondersteunde. De kinderen gaan nu naar een nieuw pand in de buurt met modernere voorzieningen. Bewoonster Marleen is zelf vrijwilliger bij deze organisatie en vertelt enthousiast over de activiteiten die ze begeleidt, variërend van knutselen tot dansen. Blije buren Voordat het pand bewoond werd heeft het een tijdje leeg gestaan en dat gaf de straat een somber en donker aanzicht. De bewoning brengt wat meer levendigheid in de straat en dat geeft een veilig gevoel. Marleen voegt toe: ‘daarnaast zijn er hier in de wijk best wat hangjongeren. Als deze school leeg had gestaan was het zeker een makkelijk doelwit voor vandalisme geweest en de ideale hangplek’. De buren zijn dus blij dat er weer licht brandt in het gebouw. Het contact is goed, regelmatig wordt er een praatje gemaakt of een kopje suiker van elkaar geleend. De leefbaarheid is er dan ook zeker op vooruit gegaan. Lisa woont nu ongeveer een half jaar voor Interveste, Marleen ruim een jaar, maar heeft al eerder voor Interveste gewoond. ‘Toen woonde ik wel zelfstandig, in een appartement, maar goed, omdat de school ruim is heb je hier ook genoeg privacy’, vertelt Marleen. Lisa woonde hiervoor nog bij haar ouders maar was op zoek naar een kamer in Arnhem en kwam via studiegenoot Marleen bij Interveste terecht. ‘Tijdelijk wonen zie ik niet als een probleem, je stelt je flexibel op en houdt er rekening mee. Ik heb altijd een noodplan achter de hand wanneer we hier weg zouden moeten en Interveste geen vervangende woonruimte kan aanbieden’, vertelt ze. Last van vooroordelen uit de omgeving hebben de dames niet,
11 -
Marleen woont al langer antikraak en Lisa moest juist uitleggen dat het tégen kraak en vandalisme was, omdat vrienden dachten dat ze in een kraakpand woonde. De bewoners hebben onderling afspraken gemaakt over het schoonmaken en de inkoop van huishoudelijke spullen en dat gaat heel goed. Bij onderhoudsmeldingen belt Marleen met Interveste en ook kennen ze de opzichter van de eigenaar van het pand; hij loopt af en toe binnen voor onderhoudszaken. Af en toe koken de huisgenoten ook samen, maar door verschillende roosters komt dat niet heel vaak voor. ‘Wel maken we vaak even een praatje bij elkaar op de kamer, wat meestal uitloopt tot zeker een uur’, vertellen ze lachend. Het is duidelijk, de bewoners hebben niet alleen goede afspraken met elkaar maar ook veel plezier.
Leuk om te vertellen dat je in een schooltje woont
Met een vorige huisgenoot heeft Marleen wel eens midden in de nacht in de tuin gestaan. Er was herrie en ze verwachtten een inbreker aan te treffen. Niets was minder waar, door werkzaamheden naast het pand sprong er apparatuur aan die voor de herrie zorgde. Ze hebben er behoorlijk om gelachen. Lisa vult aan dat je er snel aan went om wat meer afgelegen te wonen. Sterker nog, ze beamen beiden dat ze dit zullen gaan missen wanneer ze in de toekomst regulier gaan huren. ‘We wonen ruim, hebben lage maandelijkse lasten, hebben een grote tuin en geen direct aangrenzende buren, ideaal dus. En wat is er leuker dan te vertellen dat je in een schooltje woont?’
- 12
Het wijkforum van Interveste
MijnWijk! MijnWijk, een digitaal buurthuis
ONLINE LEEFBAARHEID INTEGRATIE DOOR COMMUNICATIE
MijnWijk is een online platform voor en door bewoners van de wijk. Een digitaal buurthuis waar informatie over de wijk terug te vinden is, waar wijkbewoners elkaar kunnen leren kennen en kunnen communiceren over wijkgerelateerde onderwerpen. MijnWijk biedt zo een laagdrempelige omgeving om de leefbaarheid in de wijk te handhaven. Voor wie is MijnWijk?
De kleine Suggeste
De kleine Suggeste in druk
De kleine Suggeste is een digitale nieuwsbrief van Interveste Advies waarin wekelijks een geval uit de praktijk van leegstand, kraak, bruikleen en verhuur wordt besproken.
Naast een digitale nieuwsbrief, is De kleine Suggeste ook als naslagwerk verkrijgbaar.
De kleine Suggeste is online in te zien, maar kan ook automatisch worden toegestuurd per e-mail. Aan toezending zijn geen kosten verbonden. Aanmelden kan via www.suggeste.nl.
Voor alle wijkbewoners en andere betrokkenen in de wijk. De bewoners van Interveste, maar ook reguliere huurders en bijvoorbeeld winkeliers of de wijkagent. Op MijnWijk wordt informatie gedeeld over algemene leefregels zoals het aanbieden van grof vuil, maar ook sociale activiteiten kunnen hier bekend gemaakt worden. En na bijvoorbeeld een buurtfeest kan elke bewoner zijn foto’s online plaatsen op MijnWijk.
Alledaagse gevallen uit de vastgoedpraktijk gebundeld in een mooi en handig naslagwerk, voor € 15,95 per deel. Met dit bedrag steunt u een goed doel via het Stimuleringsfonds van Interveste.
Nu ook De kleine Suggeste in druk
MijnWijk is ook te volgen op Twitter!
2008
2009
2010
2011
Bestellen: Aanhef
:
Naam
:
Bedrijfsnaam
:
Adres
:
Postcode
:
Woonplaats
:
Telefoon
:
E-mailadres
:
Aantal exemplaren :
de Heer
Deel 1 :
Mevrouw
Deel 2 :
(s.v.p. aankruizen)
Deel 3 :
Deel 4 :
Handtekening (voor akkoord):
Knip dit formulier uit en fax het naar 088 - 11 88 073 of bestel via www.suggeste.nl/bestelformulier
Er speelt altijd wel een herstructureringsproject Bruikleen in Helmond
Stichting Woonpartners is een van de drie woningcorporaties gevestigd in Helmond en maakt sinds 2006 gebruik van de diensten van Interveste. Woonpartners’ Team Herstructurering, bestaande uit Maureen Kolenberg, Marieke van Wetten en Ton van Mierlo, vertellen over het leegstandbeheer in Helmond.
Team Herstructurering
Maureen en Marieke van Woonpartners
Met zo’n 8.000 woningen in Helmond, speelt er altijd wel een herstructureringsproject, of het nou om renovatie of sloop gaat. Om dit in goede banen te leiden heeft Woonpartners hiervoor het Team Herstructurering in het leven geroepen, aldus Maureen die de coördinatie binnen dit team voert. Marieke vertelt dat het team goed geolied is en direct in beeld komt zodra er een sloopbericht is. Ze verzorgen bijvoorbeeld de huisbezoeken, mutaties binnen de herstructureringsprojecten en verhuisvergoedingen. Naast de huisbezoeken zijn Maureen en Marieke veel op kantoor werkzaam, terwijl Ton in de wijken zelf aanwezig is voor een goed verloop. Het team herstructurering is dan ook het directe aanspreekpunt voor Interveste en vice versa.
en in nieuwsbrieven lichten we onze huurders uitgebreid toe hoe de tijdelijke bewoning werkt en vooral wat de voordelen voor onze huurders zijn.’
Hoe werd de leegstand verzorgd vóór de start van onze samenwerking in 2006? ‘De woningen die leeg kwamen te staan werden dicht getimmerd’, vertelt Maureen, ‘maar uiteindelijk bleek dit niet de goede oplossing te zijn.’ Er ontstond veel overlast van ongedierte en de straten lagen er verlaten bij; sommige bewoners hadden alleen nog maar leegstaande woningen om zich heen en dat is niet prettig wonen. Een oud medewerkster van Woonpartners was bekend met Interveste en zo startte begin 2006 het eerste herstructureringsproject met tijdelijke bewoning in Binnenstad Oost van Helmond. Werd in het begin voornamelijk gebruik gemaakt van bruikleenovereenkomsten, tegenwoordig wordt de leegstand grotendeels opgevuld met tijdelijke huurovereenkomsten. Maureen vertelt dat de voornaamste reden hiervoor het ontvangen van huurpenningen is. ‘Omdat de uithuizing van reguliere huurders behoorlijk wat tijd in beslag kan nemen, is de minimale periode van zes maanden geen enkel probleem’, vertelt Maureen en Marieke vult direct aan dat de bewoners de tijdelijke invulling een fijn idee vinden, omdat de buurt zo leefbaar blijft. Beide medewerksters vertellen dat ze altijd spreken over bruikleen en niet over antikraak: ‘Dat klinkt al snel negatief, wat natuurlijk niet het geval is. Tijdens huisbezoeken
15 -
Werkt Woonpartners alleen met Interveste als vastgoedbeheerder? Naast Interveste is er één andere beheerder die woningen in de Binnenstad beheert. We hebben wel eens gesprekken met andere partijen om te zien hoe zij de zaken aanpakken, maar we zijn zeer tevreden over Interveste, al houden we de huidige partijen graag scherp. Het is prettig dat Interveste extra’s biedt, zoals bijvoorbeeld De kleine Suggeste (red.: juridische nieuwsbrief). De casussen zijn echte praktijkvoorbeelden en regelmatig sturen we het door naar andere collega’s ter inspiratie, we leren er echt wat van. De verdere communicatie met Interveste verloopt zeer goed, de e-mails worden snel beantwoord en het is fijn in de regiobeheerder een vaste contactpersoon te vinden. De screening van bewoners werkt goed, in al die jaren hebben we nauwelijks problemen gehad. Sterker nog, op de door ons gewenste opleverdatum zijn altijd alle woningen leeg en bezemschoon. Fijn dat we hier geen omkijken naar hoeven te hebben!
- 16
Het sociale contact als huismeester is het leukst Huismeester in Rotterdam
Lois Vlasblom woont al zes jaar voor Interveste, waarvan ruim vijf jaar als huismeester. We bezoeken hem in zijn tijdelijke woning in Vreewijk, Rotterdam. Als we binnenstappen, staat de koffie klaar en het valt direct op hoe gezellig de tijdelijke woning ingericht is. Lois vertelt direct dat vrienden hem vaak vragen hoe het is om tijdelijk te wonen en reageren negatief op de voorwaarden, maar de huismeester vindt dat juist deze afspraken duidelijkheid scheppen. Hij vult aan dat hij goed snapt dat een leegstandbeheerder bepaalde basisregels heeft. Leefbaarheid gaat in dit geval hand in hand met representativiteit en door dit vooraf uit te spreken weet je beiden waar je aan toe bent. Lois woont eerst in een tijdelijke woning via een woningstichting en nadat hij daar moet vertrekken, komt hij bij Interveste terecht. Na nog geen jaar wonen als huiswacht, vraagt Interveste of hij huismeester wil worden in het project waar hij op dat moment woont. Omdat hij van oorsprong allround klusser is, besluit hij positief te reageren en na contact heen en weer is hij huismeester ‘op proef’. Dit betekent dat de komende tien klussen gekeken wordt of hij inderdaad goed met divers onderhoud om kan gaan. Ook kan hij dan zelf ervaren hoe het is om als huismeester te fungeren. Dat het van beide kanten bevallen is, mag duidelijk zijn: Lois woont inmiddels op de derde locatie binnen Rotterdam en nog steeds als huismeester. Vooral het contact met zowel Interveste als de buurtbewoners spreekt hem aan en hij vertelt dat de buren - reguliere huurders en dames op leeftijd die al jaren in de buurt wonen - in het begin argwanend naar de tijdelijke bewoning keken, maar inmiddels bellen ze bij hem aan voor hulp als de kraan lekt of de lamp het niet doet. Lois benadrukt nogmaals dat hij dit sociale contact het leukste vindt aan het huismeesterschap.
De klussen variëren van lekkages verhelpen en sloten vervangen tot een rondje door de buurt lopen om te zien of de tuintjes er netjes bij liggen. Hij legt uit dat dit voor de reguliere huurders in deze wijk een belangrijk punt is, zij hechten hier veel waarde aan en hebben regelmatig een wedstrijd wie de mooiste tuin heeft. Momenteel is het vrij rustig met onderhoudsklussen, maar dat is wel eens anders geweest. Hij refereert aan de oplevering van het vorige project waar hij woonde: een aantal flats werd in korte tijd opgeleverd en het was best een klus om alles in goede banen te blijven leiden - van het aanspreken van de tijdelijke bewoners op het juist afvoeren van grof vuil tot het voorkomen van koperdiefstal uit de opgeleverde woningen. In de wijk was behoorlijk wat criminaliteit, waardoor scherp toezicht door de huismeester een vereiste was. Zijn vriendin valt bij dat dat best een spannende periode was. Het leuke aan tijdelijk wonen vindt zij de afwisseling, het avontuurlijk wonen; vooraf weet je niet precies hoe lang en waar je zult wonen.
Huismeester lois Vlasblom
Noodsituaties komen niet vaak voor, maar Lois is wel eens in de avond gebeld door Interveste om een tijdelijke bewoner te helpen: het dakraam waaide er tijdens een flinke storm af. Met middelen die voorradig waren heeft hij het gat afgedekt en Interveste bericht over de situatie en hoe verder te handelen. Hij vindt het prettig dat Interveste hem serieus neemt wanneer hij aangeeft dat er een specialist ingeschakeld zal moeten worden om bepaalde mankementen te verhelpen. Uiteindelijk wil hij wel een reguliere woning betrekken en heeft dit eerder overwogen totdat dit herstructureringsproject zijn pad kwam. De vooruitzichten waren goed, met een grote kans dat dit project wat langer zou duren. Vooralsnog woont Lois nog prima als huismeester in het Rotterdamse Vreewijk.
17 -
“Het dakraam waaide er tijdens een f linke storm af” - 18
Herstructurering door stadsvernieuwing Tijdelijk verhuur voor QuaWonen
Op het kantoor van QuaWonen in het Zuid-Hollandse Krimpen aan den IJssel ontmoeten we Paul Walrave en spreken we over de samenwerking tussen QuaWonen en Interveste, die eind 2007 startte.
Paul, je bent contactpersoon voor Interveste maar je hebt natuurlijk nog andere werkzaamheden. Waar bestaan die uit? Inderdaad ben ik al jarenlang contactpersoon voor het leegstandbeheer, zo meld ik de woningen aan die tijdelijk verhuurd mogen worden, controleer ik de screening van kandidaten die jullie toesturen, maar loop ik ook regelmatig een rondje door het project met de regiobeheerder van Interveste. We controleren of alles netjes is en ook kunnen we direct even bijpraten over het tijdelijk beheer. Daarnaast verzorg ik onder andere huuropzeggingen en de nieuwe verhuringen, ben ik verantwoordelijk voor de leefbaarheid binnen de wijk, houd ik mij bezig met overlast en huurachterstanden en controleer ik aanpas-singen aan de woningen. Ook ben ik er verantwoordelijk voor, dat huurders die recht hebben op een uitbetaling in het kader van het Sociaal Plan, tijdig de betaling op hun bankrekening hebben staan. In Krimpen aan den IJssel zijn we ondanks de crisis nog altijd druk bezig met stadsvernieuwing, waarbij we goed kijken of de nieuw te bouwen woningen aansluiten bij de te verwachte vraag en behoefte, ook in de toekomst. Ook het creëren van doorstroommogelijkheden voor onze woningzoekenden vinden we belangrijk. Als gevolg van al deze plannen zijn er altijd wel een of meerdere herstructureringsprojecten.
Waarom heeft QuaWonen de keuze gemaakt het leegstandbeheer uit handen te geven aan Interveste? Het eerste grote herstructureringsproject was de Bloemenbuurt, in 2007, waar we in het begin zelf de tijdelijke verhuur hebben verzorgd. De koopwoningmarkt was goed, woningen werden snel verkocht en er werd veel nieuwbouw gerealiseerd. Er was toen veel vraag naar een
tijdelijke oplossing, die wij konden bieden in de vorm van tijdelijke verhuur. Echter, toen de sloopplannen van de Bloemenbuurt concreter werden en het sociaal plan in werking trad, verhuisden er in korte tijd zoveel huurders, dat er direct een grote leegstand ontstond. Omdat wij voor de vrijgekomen woningen niet voldoende kandidaten beschikbaar hadden, werd de leegstand en de leefbaarheid binnen de wijk moeilijker beheersbaar. Op dat moment hebben we besloten om Interveste in te schakelen om het leegstandbeheer te verzorgen. Is de keuze voor tijdelijke verhuur ten opzichte van bruikleen bewust gemaakt? Ja, dat is zeker een bewuste keuze. Natuurlijk is er het voordeel van de huurpenningen, maar vooral het evenwicht in de huurbedragen tussen de tijdelijke bewoners en onze reguliere huurders is een belangrijk punt voor ons. Ondanks dat de rechten en plichten voor reguliere en tijdelijke bewoners anders zijn, wordt er toch gekeken naar de huurprijs die men betaalt. Bij tijdelijke verhuur is dat beter te rechtvaardigen richting de zittende huurders. Daarnaast maken wij altijd gebruik van een sociaal plan, waar een looptijd van minimaal anderhalf jaar geen uitzondering is. En niet te vergeten komt tijdelijke bewoning de leefbaarheid ten goede: het voorkomt verpaupering van het complex en de omgeving. Tijdelijke verhuur is dan ook een prima oplossing.
Hieruit blijkt een goed contact met de huurders van QuaWonen, weet je ook hoe ze denken over de tijdelijke bewoning? Gezien het grote aantal projecten hebben wij een speciale afdeling ‘Sociaal Beheer’ die zich richt op de begeleiding van onze bewoners bij herstructureringsprojecten. Deze medewerkers organiseren bijvoorbeeld informatieavonden, versturen nieuwsbrieven en vertellen tijdens huisbezoeken wat de huurder te wachten staat. Daarin wordt ook de tijdelijke bewoning meegenomen en wat de voordelen hiervan zijn. Natuurlijk is er soms wat spanning, dat is niet vreemd bij grote veranderingen, maar door goed te vertellen wat de tijdelijke bewoning hen oplevert, ziet men er de voordelen van in. Zou je iets willen veranderen aan de samenwerking met Interveste? Ik ben eigenlijk best tevreden met de samenwerking. Er zijn wel eens gesprekken geweest met andere partijen, maar we zijn hier nooit serieus mee verder gegaan. De communicatie met Interveste verloopt soepel. De complexbeheerder van QuaWonen kent de Interveste huismeester en zij overleggen onderling of via Interveste over onderhoudszaken en de leefbaarheid in de buurt. Regelmatig ontmoet ik de regiobeheerder en ook op kantoor van Interveste zit een team wat serieus met het beheer van onze woningen omgaat.
Paul Walrave van QuaWonen
19 -
Tijdelijke bewoning komt de leefbaarheid ten goede
- 20
Voordelige energiebesparing met Greenchoice
Interveste werkt al jarenlang samen met Greenchoice en biedt haar bewoners zo een goed alternatief voor grijze stroom. De keuze voor groene energie van Greenchoice is niet alleen een milieubewuste maar ook een voordelige keuze door de gunstige tarieven. Als resultaat uit onderzoek van de Consumentenbond is de groene energie van Greenchoice als ‘zeer voordelig’ bestempeld. Hierdoor is groene energie voor iedereen toegankelijk. Greenchoice levert 100% groene energie en bosgecompenseerd gas, maar stimuleert gebruikers ook zelf groener te worden door energiebesparing en energieopwekking. Dit laatste door gebruik te maken van natuurbronnen als zon, wind en warmte. De gebruiker ontvangt dan ook nog eens korting op de energie die geleverd wordt door Greenchoice. Een duurzame wereld, dat is wat Greenchoice nastreeft. Niet alleen de gebruikers worden bewust gemaakt van energieverbruik, ook Greenchoice zelf kiest bewust voor het Openbaar Vervoer of de fiets en duurzaam ingerichte werkplekken.
“De ISO 14001 certificering van Interveste garandeerde mij dat het milieu een belangrijke rol speelt”
98,8% van onze klanten beveelt Interveste aan bij goede relaties... U straks ook?
Postadres Postbus 157 5201 AD ‘s-Hertogenbosch ‘s-Hertogenbosch Veemarktkade 8 - 7202, 5222 AE, ‘s-Hertogenbosch
[email protected] Amsterdam Kingsfordweg 151 1043 GR Amsterdam
[email protected] Den Haag Koningin Juliana Plein 10, 11de etage 2595 AA Den Haag
[email protected] Maastricht Stationsplein 8-K 6221 BT Maastricht
[email protected] Rotterdam Weena 290 3012 NJ Rotterdam
[email protected] Utrecht Graadt van Roggenweg 328-334, Blok D 3531 AH Utrecht
[email protected] Zwolle Dr. van Deenweg 13 8025 BP Zwolle
[email protected] Openingstijden: Maandag t/m vrijdag 08.30u - 17.00u Voor het maken van een afspraak kunt u bellen met: 088 - 11 88 088
© 2012 Interveste Alle rechten voorbehouden. Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toe-stemming van Interveste. Dit tijdschrift is een uitgave van Interveste Groep. Ondanks de zorg die wij aan deze publicatie besteden, kunnen wij geen verantwoordelijkheid aanvaarden voor hetgeen men zonder deskundig advies onderneemt naar aanleiding van de inhoud hiervan.
