jaargang 3 | maart 2013
04 Vooruitkijken
09 Meten is weten
14 Nieuwe realiteit
20 Kansen in Japan
Hoe duurzaamheid, internet en risico-aversie de vastgoedmarkt bepalen.
Slimme monitor helpt Bouwinvest bij het nemen van beslissingen.
Veilige havens bestaan niet, beleggers moeten de risico’s spreiden.
Na tien jaar recessie zijn er nog steeds goede kansen op de vastgoedmarkt.
‘Internationale beleggers zoeken veiligheid’
Voorwoord Veilige internationale beleggingen
hierbij obligaties uit met als onderpand
Deze Inbeeld staat in het teken van
de verstrekte hypotheken. De obligaties
internationaal beleggen in vastgoed.
3
Risk, compliance, audit en control zijn
voor iedereen van toepassing zijnde gedragscode.
niet op zichzelf staande afdelingen. Een
Wij hebben risicocultuurprofielen waarmee we
nauwe samenwerking met elkaar en met
mensen beoordelen op basis van hun drijfveren.
de business is noodzakelijk. De wereld om ons
Aan de hand van deze profielen kijken we of en hoe
sluiten prima aan bij het langetermijnka-
heen verandert en het is voor risicomanagement
mensen kunnen bijdragen aan de doelstelling van
Opvallend is dat beleggers wereldwijd op
rakter van de beleggingen van pensioen-
relevant om deze veranderingen tijdig te vertalen
een afdeling.”
zoek zijn naar veilige beleggingen en een
fondsen en zijn gesecureerd en liquide.
naar processen, de beoordeling van risico’s en beheersmaatregelen.
betere risicospreiding. Alternatieve beleg-
Als risicomanager zit Zonneveld in het Investment
gingscategorieën als vastgoed komen
Hoewel beleggers voorzichtiger zijn,
hierbij steeds nadrukkelijker in beeld.
moet voorkomen worden dat we te risico-
Integraal riskmanagement
elkaar komen om potentiele investeringen te
Beleggen in woningen is zo’n veilige ha-
avers worden en zo kansen en rendement
Marianne Zonneveld is sinds juli 2012 verantwoor-
bespreken en te toetsen aan de investment beliefs
ven. Met een netto rendement van 4% en
mislopen. Door het maken van zorgvul-
delijk voor het risicomanagement van Bouwinvest.
van Bouwinvest. “Het Investment Committee bevat
een huurverhoging van 3% word je er niet
dige keuzen is het ook mogelijk om in
Bij haar komst trof Zonneveld een organisatie aan
professionele en gedreven medewerkers, zij heb-
rijk van, maar het is wel een belegging die
moeilijke markten, zoals Japan, kansen te
die haar zaken op het gebied van risicomanage-
ben goede discussies en er worden kritische noten
aansluit op de doelstelling van pensioen-
creëren zoals Bouwinvest op de kantoren-
ment al goed op papier had en op hoofdlijnen al
gekraakt. Het is inmiddels cultuur geworden in de
fondsen. Het legt een degelijk fundament
markt in Tokyo laat zien. Met behulp van
had geïmplementeerd, maar waar nog wel sprake
organisatie dat mensen elkaar kritische vragen stel-
onder hun portefeuille.
de Global Market Monitor wordt zicht-
was van enige verzuiling. Zij ziet het als haar taak
len en zoeken naar relaties en verbanden.”
baar waar kansen liggen, maar ook wat
om risicomanagement, compliance, audit en de
In eigen land klinkt de roep om pensioen-
mogelijke alternatieven zijn en hoe de
business bij elkaar te brengen om zo de volgende
fondsen te laten beleggen in Nederlandse
risico’s verdeeld zijn.
slag naar een volwassen integraal risk manage-
hypotheken. Het idee is niet nieuw.
Committee waarin verschillende disciplines bij
ment te kunnen maken.
Vroeger kende men pandbrieven en dat
Ik wens u weer veel leesplezier,
fenomeen zou naar mijn mening terug
Dick van Hal, directievoorzitter
Integriteitstoetsen
3 35
business integrale verantwoordelijkheid te krijgen voor het managen van risico’s. “Het ideaalbeeld
Colofon Uitgave
Redactioneel concept
Bouwinvest
Afdeling Marketing & Communicatie
La Guardiaweg 4
Bouwinvest
Amsterdam
viervier strategisch ontwerp
‘Diversificatie en een langetermijnbeleggingshorizon brengen risico naar beneden’
is dat risicomanagement volledig geïntegreerd is
Balanceeract
in de organisatie. Ik probeer vooral proactief en
Niet alleen intern wordt de discussie scherper ge-
faciliterend te zijn ten aanzien van risicomanage-
voerd ook andere stakeholders stellen steeds meer
ment en bewustzijn in de business te kweken. Dat
vragen. Het is dus vanuit het oogpunt van risico-
is vooral een kwestie van veel praten, toelichten en
management belangrijk om de belangen van alle
duidelijk maken dat het de business ook wat kan
stakeholders te bewaken. “Het is een balanceeract.
Als erop in de krant berichten staandiversificatie over Je naar moetvastgoed je goed bewust zijn van heteen belang vanindedenken. Los van strengere en andere omslag 9 opleveren. Beslissen basis de maatregelen je stakeholder en wat hij vraagt en daarop beleggingscategorieën. regelsje encontrols wetten realiseren organisaties van feiten van het nieuwe kabinet moet je afvragen: betekent voor de business? Ik Global Marketwat Monitor biedtdat maatwerk
en communicatie inrichten. Sinds mijn er gedrag niet meer kan. zich komst dat ditis soort
probeer de discussie hierover op gang te brengen.” eenbiedt intensieve samenwerking tussen de afdelinEr wordt nu serieus gekeken naar risk, Om gefundeerde investeringsbeslissingen 20 Japan stabiel grootste uitdaging bij het uitvoeren van rendement goed gen Risk, Compliance, Corporate Control en Audit compliance en internal audit. te De kunnen nemen, ontwikkelde
Postbus 56045 1040 AA Amsterdam
Grafisch ontwerp
T +31 (0)20 – 677 1600
viervier strategisch ontwerp
F +31 (0)20 – 677 1700
risicomanagement is volgens de Zoeken factor naar omspecifieke er voor teproposities zorgen dat loont iedereen in de organisatie 1 Riskmanagement – proactief Bouwinvest een monitor die alleZonneveld kennis “Er samenbrengt is hier een belangrijke rol weggelegd één spreekt naar buiten.” en faciliterend enmens. ervaring in één model. Ondanks demet crisis is mond Japan nog steeds een
[email protected]
Tekst en redactie
4 Vlucht naar kwaliteit
www.bouwinvest.nl
Bouwinvest
Trends in vastgoed
Monique Harmsen
De deskundigen van Bouwinvest
met integriteittoetsen en we hanteren een vereist echter wel een goede kennis van 14leidVeilige havens niet de markt. Op het platteland is de groei er altijd veilig
geven hun visie op de belangrijkste
Risicospreiding blijft essentieel
ontwikkelingen die de komende jaren de
Wylie Tollette van Franklin Templeton
vastgoedmarkt zullen bepalen zoals de
Investments waarschuwt beleggers voor
27 In control in vastgoed
Druk
toenemende vlucht naar hoogwaardig
een te groot vertrouwen in zogenaamde
Risk, Compliance en Internal Audit
Akxifo
vastgoed.
veilige havens en pleit voor meer
Na de vastgoedfraude is er sprake van
Coördinatie en eindredactie Afdeling Marketing & Communicatie
Fotografie
Bouwinvest
Twan de Veer
voor HRM. Het begint met een goed aannamebeontzettend rijk land. Beleggen in Japan
2 Compliance – naleven weten regelgeving 3 Internal Control – risico’s onderkennen
uit, maar Tokyo groeit nog steeds.
En verder Column Annette Hirschel
26
inbeeld nr 7 maart 2013
Volgens Zonneveld hoort het management uit de
inbeeld nr 7 maart 2013
moeten komen. Hypotheekbanken geven
‘Het ideaalbeeld is dat risicomanagement volledig geïntegreerd is in de organisatie’
marktverhaal
Trump Soho, luxueus condominium-hotel in New York CIM Investments
trends in vastgoed
Vlucht naar kwaliteit 5
De vastgoedsector heeft, als gevolg van de financiële crisis, een turbulente periode achter de rug en het eind lijkt nog niet in zicht. Ontwikkelingen volgen elkaar in snel tempo op. Naast macroeconomische ontwikkelingen, is er een aantal onderliggende trends die de komende jaren bepalend zullen zijn voor de sector. Stephen Tross, Friso Berghuis en Robert Koot, Bouwinvest
Belangrijke thema’s waarmee de komende jaren
Regio’s
rekening moet worden gehouden zijn: risico-aver-
Groei zit vooral in Azië en Amerika terwijl Europa
sie onder beleggers en een vlucht naar hoogwaar-
achterblijft. Hoewel Azië als gevolg van de
dig vastgoed, eisen die beleggers en huurders
wereldwijde crisis een korte dip meemaakte, werd
stellen aan duurzaamheid van gebouwen, de
de weg omhoog weer snel gevonden. In Amerika
sterke opkomst van internetwinkels en strengere
duurde de dip langer, maar ook hier lijkt het
wet- en regelgeving. Daarnaast is er sprake van een
herstel langzaam in te treden terwijl het in Europa
verschuiving van beleggingen binnen, en tussen
de vraag is of de bodem is bereikt. Binnen Europa is
regio’s en marktsegmenten.
er sprake van een scherper wordende scheiding
inbeeld nr 7 maart 2013
inbeeld nr 7 maart 2013
4
marktverhaal
tussen de economisch sterkere noordelijke landen
Over het algemeen kan worden gesteld dat de
en de zuidelijke probleemlanden. Onder beleggers
wereld globaler is geworden, er komen steeds
is sprake van een sterke risico-aversie waarbij
meer wereldwijde spelers in de markt en dat leidt
wordt gezocht naar veilige havens. De obligatie-
tot mondiale kapitaalverschuivingen. Beleggers
markt werd altijd beschouwd als zo’n veilige
kijken hierbij vooral naar de gezondheid van de
haven, maar obligaties zijn niet voldoende
gebruikersmarkt. Binnen Europa leidt dat tot
rendabel waardoor beleggers hun blik richten op
kapitaalstromen die er voor zorgen dat bijvoor-
andere beleggingscategorieën zoals vastgoed.
beeld de vastgoedmarkt in Londen sneller omhoog
Daarbij ligt de focus op kwaliteitsvastgoed, de
gaat dan in Nederland waar de markt over het
categorie waarvoor nog financiering beschikbaar
algemeen vertraagd reageert en minder volatiel is.
is. Secundair vastgoed daarentegen, is steeds
In andere delen van de wereld, zoals Australië, is er
moeilijker te verkopen en te verhuren. Deze
nog volop groei. De kantorenmarkt in Sydney en
ontwikkeling is al een aantal jaren aan de gang
Melbourne heeft dan ook een totaal andere
waardoor er sprake is van een toenemende
dynamiek: er is sprake van economische groei,
tweedeling: hoogwaardig vastgoed dat overeind
beschikbaarheid van grondstoffen en bevol-
blijft en het B- en C-segment dat moeilijker te finan-
kingstoename door immigratie.
Workplace6, 18.000 m2 kantorencomplex aan het water in Sydney’s Pyrmont GPT Wholesale Office Fund
cieren is en wereldwijd hinder heeft van leegstand en dalende huurprijzen.
Het is juist in deze tijd belangrijk om te blijven nuanceren en goed te kijken naar de verschillende
duurzaamheid Er is een aantal initiatieven in de vastgoedsector die
Duurzaamheid
laat zien. In de praktijk is merkbaar dat het thema
een land. Als wordt gesproken over Azië moet
Een belangrijke trend die de afgelopen jaren is
belangrijk is en breed door de markt wordt
worden onderkend dat Japan niet te vergelijken
opgekomen, is de aandacht voor ‘groene’ gebou-
gedragen.
is met China, zoals de kantorenmarkt niet te
wen. De focus is niet alleen gericht op duurzame
vergelijken is met de winkelmarkt.
nieuwbouw, maar ook op het verduurzamen van
Internet
7
bestaande panden. Huurders stellen hogere eisen
In de retailmarkt is er sprake van een verschuiving
van vastgoed, vastgoedfondsen en portfolio’s te
Sectoren
aan de duurzaamheid van gebouwen en hoewel er
van fysieke winkels naar winkelen op het internet.
bepalen.
De vooruitzichten voor de verschillende sectoren
geen exacte financiële effecten van groene investe-
De toenemende internetverkopen hebben effect
zijn divers. Er bestaan grote verschillen die worden
ringen bekend zijn, de data wordt nu opgebouwd,
op het winkelgedrag van consumenten. Voor retail
GRESB is een gezamenlijk initiatief van een aantal
veroorzaakt door een groot aanbod bij een
kunnen eigenaren het zich niet veroorloven om
vastgoed wordt de locatie steeds belangrijker, het
nationale en internationale pensioenfondsen en
afnemende marktvraag in een bepaald segment.
hier geen aandacht aan te schenken. Als een pand
belevingsgevoel is belangrijk om mensen naar
vastgoedbeleggers, waarbij vastgoedfondsen en
Op de kantorenmarkt zorgt de afnemende
niet duurzaam is, bestaat het risico dat het
winkelcentra te trekken. De aanloopstraten naar
fondsmanagers beoordeeld worden op basis van een
economische groei, en de daarbij behorende
huurcontract op den duur niet meer verlengd
de grote winkelstraten hebben het al enige tijd
groot en uniform aantal duurzaamheidsrichtlijnen en
dalende vraag naar arbeidsplekken, er voor dat
wordt of dat het pand onverhandelbaar wordt.
moeilijk. In sommige steden is alleen in de primaire
maatschappelijke investeringsrichtlijnen. Het streven
de markt het lastig blijft houden. Dat geldt zeker
moeten leiden tot standaarden om de duurzaamheid
winkelstraten in het centrum nog voldoende vraag.
is om best practices op het gebied van duurzaamheid
in landen waar veel nieuwbouw is geweest. In
Tot nu toe was de aandacht bij het duurzaam
te identificeren en te implementeren om zo de
Nederland is dat duidelijk zichtbaar, in veel delen
bouwen gericht op de kostenkant, er werd vooral
internationaal. De snelle opkomst van webshops
aandeelhouderswaarde te vergroten.
van het land is er te veel aanbod. Deze ontwikke-
gekeken naar lagere energielasten. Op de huidige
treft niet alleen het winkelvastgoed, het heeft
Meer informatie op: www.gresb.com.
ling zie je ook terug in de beleggingscijfers: in
kantorenmarkt kan een A-energielabel ten
tevens een significante impact op de logistiek en
Nederland wordt veel minder belegd of gehandeld
opzichte van een G-label het verschil maken tussen
op logistiek vastgoed.
BREEAM NL is ontwikkeld door de Dutch Green
in het kantorensegment. Woningen nemen
100% verhuurd of 100% leegstand. Partijen stellen
Building Council (DGBC) in samenwerking met partijen
daarentegen een groot aandeel in de beleggings-
eisen aan een label. Overheidspartijen doen dit nu
Toename toezicht
uit de Nederlandse vastgoedmarkt waaronder
portefeuille in. Er is onder investeerders duidelijk
al en veel grote ondernemingen nemen duurzaam-
De roep om strengere wet- en regelgeving en
Bouwinvest. BREEAM stelt een standaard voor een
sprake van een verschuiving naar veilige beleggin-
heidsdoelstellingen op in het MVO-jaarverslag, dat
strenger toezicht op de financiële sector heeft ook
duurzaam gebouw en geeft vervolgens aan welk
gen zoals huurwoningen; een segment in Neder-
verplicht ze hier ook naar te handelen. Het is
zijn effect op de vastgoedsector. In de eerste plaats
prestatieniveau het onderzochte gebouw heeft.
land dat nog te maken heeft met krapte.
moeilijk om een goede verhuur- of bezettingsgraad
omdat, door de hogere solvabiliteitseisen die
De bedoeling is gebouwen te analyseren en te
volledig aan het energielabel te koppelen, maar er
worden gesteld in Basel III, banken vooral bezig
verbeteren. Meer informatie op: www.breeam.nl.
is een aantal studies dat een positieve correlatie
zijn hun kapitaalbuffers op te bouwen waardoor
Dit speelt niet alleen in Nederland maar ook
inbeeld nr 7 maart 2013
inbeeld nr 7 maart 2013
6
landen binnen een regio of naar sectoren binnen
marktverhaal
visie in de praktijk
er minder geld beschikbaar is voor leningen, ook
Opgepast moet worden dat we niet doorslaan en
aan de vastgoedsector.
pensioenfondsen te weinig investeren in hoger renderende en meer illiquide investeringscatego-
De vastgoedsector heeft ook direct met de
rieën met een licht hoger risicoprofiel. De beleg-
toezichthouder te maken als het gaat om het
gingshorizon moet in overeenstemming zijn met
gebruik van vreemd vermogen in de financiering,
de verplichtingen van het fonds. Diversificatie naar
leverage. In het verleden werd hiervan veelvuldig
landen, sectoren, beursgenoteerd versus private
gebruik gemaakt, maar er worden nu grenzen
equity, beleggen in nieuw of bestaand vastgoed en
gesteld waarbij vooral wordt gekeken naar de
een langetermijnbeleggingshorizon zijn belang-
maximale hoeveelheid leverage die kan worden
rijke voorwaarden om het risico naar beneden te
aangehouden. Het is complexe materie: veel
brengen. Het gebruik van vreemd vermogen moet
aspecten hangen met leverage samen en al die
daarop aansluiten qua spreiding en valuta.
aspecten moeten in combinatie worden gezien om
Beleggers met een langetermijnbeleggingshorizon
het risico te bepalen. Een niveau van 20% leverage
kunnen over de cyclus heen beleggen en dat biedt
op projectontwikkelingsactiviteiten van hotels in
kansen. De afgelopen vier jaar hebben vrijwel alle
India kan wel een veel hoger risico betekenen dan
sectoren afwaarderingen gehad. Wellicht volgen in
40% leverage op een stabiele Nederlandse
2013 nog wat lichte afwaarderingen, maar bij een
woningportefeuille in kernregio’s die een stabiele
horizon van tien jaar of langer kan vastgoed weer
inkomstenstroom genereren.
een mooi totaalrendement bieden. Naast de
global market monitor biedt maatwerk
Beslissen op basis van feiten De wereldwijde financiële crisis heeft ook de internationale vastgoedmarkten onder druk gezet. Investeerders, die gewend waren te werken met een hoge leverage, worden als gevolg van de bankencrisis geconfronteerd met liquiditeitsproblemen die hen
directe component, huurinkomsten, is de verwachHier ligt een uitdaging voor de toezichthouder, die
ting dat er ook weer positieve waardeontwikkelin-
algemene regels moet opstellen en geen uitzonde-
gen gerealiseerd worden.
investeren met veel eigen vermogen en een sterke balans.
ringen kan maken, om toch te komen tot regelgeving die aansluit bij de sector om zo tot een
Toekomst
allesomvattend en werkend risk management
Op dit moment is er sprake van deleveraging in de
framework te komen.
sector. Partijen proberen hun schuldenpositie terug te brengen door vastgoed af te stoten. Dit
Langetermijnhorizon
biedt kansen voor partijen in de markt die met
De eisen die financiële toezichthouders stellen aan
eigen vermogen werken: zij kunnen nu tegen
de financiële reserves van pensioenfondsen
aantrekkelijke prijzen in projecten stappen. Als de
Bouwinvest is een partij die goed is gepositioneerd
Allocatie en maatwerk
hebben een duidelijk impact op de allocatie van de
leverage bubble is leeggelopen, blijven de sterke
en zich opmaakt om de kansen die zich voordoen
Alles draait in de huidige tijd om de juiste allocatie
beleggingen. De toegenomen risico-aversie bij
partijen over en voor hen liggen er mooie kansen.
in de markt optimaal te benutten. “De kracht van
van investeringen en maatwerk leveren voor de
pensioenfondsen leidt tot een vermindering van
Er is op de Nederlandse markt veel aanbod waarbij
Bouwinvest is dat we eigen vermogen en kapitaal
aandeelhouders. Bij het selecteren van aantrekke-
liquide- en hoogrisicokapitaalbeleggingen.
veel mooie producten worden aangeboden.
beschikbaar hebben waardoor we in de positie zijn
lijke markten en investeringsmogelijkheden maakt
Partijen die dringend behoefte hebben aan
om te kunnen kijken naar uitbreiding”, stelt
Bouwinvest onder andere gebruik van de ‘Global
liquiditeit verkopen nu ook het betere vastgoed
Stephen Tross, lid van de directie en Directeur
Market Monitor’. Deze in eigen beheer ontwikkelde
voor aantrekkelijke prijzen. Het afgelopen jaar
International Investments bij Bouwinvest. “We zijn
monitor brengt alle ervaring, kennis en data die er
werd bijvoorbeeld door beursgenoteerde vast-
een wereldwijde speler en hebben een internatio-
binnen de organisatie beschikbaar is en macro-
Op 12 september 2010 bereikten de
goedondernemingen meer geld dan ooit opge-
nale blik waardoor we kunnen switchen tussen
economische- en marktkennis van deskundige
toezichthouders en centrale banken een akkoord
haald, alleen in Europa loopt dit op tot 20 miljard
verschillende markten. Dat doen we ook in onze
marktpartijen op consistente wijze samen in één
over nieuwe regels voor financiële instellingen,
euro, om zich te herkapitaliseren en om te kunnen
allocatie. We bewegen niet alleen snel tussen
model. Het maakt het eenvoudiger om goed
Basel III. De kern van Basel III is dat banken veel
profiteren van deze kansen.
diverse markten maar ook tussen sectoren binnen
gefundeerde investeringsbeslissingen te nemen
die markten. We hebben voldoende schaalgrootte
waarbij mogelijke alternatieven in de evaluatie worden meegenomen en gewogen.
basel iii
meer kapitaal en liquiditeit moeten aanhouden tegenover hun uitstaande beleggingen dan tot
Stephen Tross is sinds 2010 lid van de directie en Directeur
om een goede diversificatie aan te brengen in onze
nu toe. De regels van Basel III worden vanaf 2013
International Investments bij Bouwinvest. Friso Berghuis is
portefeuille. We beleggen direct in vastgoed, maar
geleidelijk ingevoerd. In 2019 moeten deze volledig
sinds 2010 Strategisch Beleggingsanalist bij Bouwinvest,
ook indirect middels beursgenoteerd en niet-
De Global Market Monitor richt zich wereldwijd op
Robert Koot, Manager Research bij Bouwinvest sinds 2012.
beursgenoteerd vastgoed.”
landen die investable zijn, dat wil zeggen landen
van kracht zijn.
9 inbeeld nr 7 maart 2013
inbeeld nr 7 maart 2013
8
dwingen tot desinvesteringen. Dit biedt kansen voor partijen die
visie in de praktijk
waar het juiste vastgoed om in te beleggen
ingezoomd op regio’s of stedelijke regio’s binnen
markten en vervolgens kijken we hoe we gaan
heid om, los van de ranking, het uiteindelijke
beschikbaar is, en op markten die voldoen aan de
landen en sectoren. “We hebben een extra verdie-
investeren. Wat is er beschikbaar in verschillende
resultaat te verklaren. “Het is een vorm van
interne richtlijnen en investment beliefs van het
ping in het model gemaakt. Zo kan het zijn dat een
regio’s aan managers, beursgenoteerd vastgoed,
verantwoording afleggen waarom je een bepaalde
pensioenfonds van de bouw, bpfBOUW. Zo moeten
land iets lager scoort, door bijvoorbeeld een relatief
mogelijke joint ventures of clubdeals, rekening
keuze hebt gemaakt, een soort validatie achteraf”,
markten voldoen aan eisen ten aanzien van
lage bevolkings- en economische groei, maar dat
houdend met de randvoorwaarden van
stelt Tross. “Het is een onderdeel van good
transparantie en corruptie. Verder wordt gelet op
een bepaalde sector toch interessant is”, stelt
je aandeelhouder en investeerder. We leveren
governance om goed inzichtelijk te maken over
de ESG (Environmental, Social en Governance)
Robert Koot, Manager Research bij Bouwinvest.
maatwerk aan aandeelhouders op het gebied van
welke kennis je beschikte en duidelijk te maken
rendement en risico.”
dat je die kennis ook gebruikt hebt bij het nemen
-voorwaarden. “We investeren niet in landen met De Global Market Monitor geeft een presentatie
governance leggen een bodem onder de voorwaar-
van markten op basis van de belangrijkste
De marktmonitor kijkt niet alleen terug maar ook
met de investment beliefs en daar kun je specifiek
den die verbonden zijn aan onze investeringen”,
(beschikbare) indicatoren. Met behulp van
vooruit. “We maken gebruik van een hele lange
beleid op maken dat aansluit als een jas. Je
stelt Tross.
macro-economische gegevens zoals economische
historie, we hebben gegevens van 10 tot 20 jaar
ondervangt op deze manier de waan van dag.”
groei, bevolkingsgroei, werkloosheid, inflatie en
terug. Die gebruiken we om karakteristieken als
wereldwijde indexen op het gebied van transpa-
de stabiliteit van bepaalde markten in kaart te
Koot ziet de Global Market Monitor vooral als
rantie en corruptie worden landen en steden
brengen. Dat is belangrijk voor ons omdat we
een richtinggevend instrument. “Het is niet ter
gerangschikt. Hierbij dienen de historische reeksen
vooral kijken naar core landen en core producten.
vervanging van gezond verstand, maar een
ter onderbouwing van de stabiliteit van deze
Het hanteren van een core beleggingsprofiel
methode om de discussie helder te voeren en
indicatoren. Afhankelijk van beleggingsprofielen
betekent dat we ons richten op de meest veilige
niet op basis van de koppen in de krant. “
en soort van investeringen wordt vervolgens een
categorie vastgoed met weinig tot geen leverage.
Lang niet alle landen zijn investable. In Nederland
weging gegeven aan de verschillende indicatoren
In het model zit echter ook een verwachting voor
heeft Bouwinvest een grote woningportefeuille en
waardoor er een definitieve rangorde van landen
de komende vijf jaar. Die vooruitblik is nog
internationale beleggingen
wordt ook geïnvesteerd in winkels en kantoren.
of regio’s ontstaat.
belangrijker want we willen vooruitkijken voor een
Bouwinvest investeert in vastgoedfondsen in Europa, de VS en Azië. De
goede timing van (des)investeringen”, aldus Koot.
moeilijke economische omstandigheden in Europa hebben geleid tot een
11
verhoging van de allocatie naar Azië en Amerika ten koste van Europa. In de
inbeeld nr 7 maart 2013
van de investeringsbeslissing. Alles begint echter
een dictatuur. De ESG-voorwaarden en onze
10
Het is, vanwege de beschikbaarheid, echter niet
inbeeld nr 7 maart 2013
‘Alles draait in de huidige tijd om de juiste allocatie’
altijd mogelijk om in het buitenland een diversifi-
Op basis van dezelfde methodiek, maar dan
catie tussen deze categorieën aan te brengen.
aangevuld met marktspecifieke gegevens, zoals
Governance
toekomst zal 40% van de portefeuille worden belegd in Europa, 40% in de VS
Vooral woningbeleggingen zijn lastig te verkrijgen.
leegstandscijfers, huurprijsontwikkeling, ontwik-
Het relatieve ranking model is zo opgebouwd dat
en 20% in Azië. Hoewel de verwachtingen over Azië positief zijn heeft de regio
In Zwitserland is het over het algemeen moeilijk
keling en niveau van aanvangsrendementen,
een ranking kan worden gemaakt naar verschil-
op dit moment nog een hoog risicoprofiel en hebben de markten zich nog niet
om als buitenlander vastgoed te verwerven, maar
worden ook sectoren zoals de kantorenmarkt, de
lende inzichten door het gewicht van bepaalde
bewezen. Bouwinvest is een core belegger die vooral belegt in gestabiliseerde
het is wel een aantrekkelijke markt: Zwitserse
winkelmarkt, de markt voor logistiek vastgoed en
indicatoren te laten variëren. Dit biedt de mogelijk-
markten die nu nog grotendeels te vinden zijn in Europa en Amerika.
woningen zijn zeer stabiel, hebben een laag
woningmarkt, gerangschikt per land of regio.
risicoprofiel en, hiermee verbonden, ook een laag rendement. Voor buitenlandse pensioenfondsen
“Bouwinvest maakt voor de monitor gebruik van
kan dit een aantrekkelijk beleggingsproduct zijn.
een soort basisscenario dat is gebaseerd op macro-economische gegevens en demografische
In de snel groeiende markten is beleggen in
cijfers die redelijk goed voorspelbaar zijn. Daar-
woningen vooral gekoppeld aan de ontwikkeling
naast kopen we ook economische data in van
van woningen, dat is een andere markt waarbij
derden”, stelt Koot. “De ingekochte gegevens
investeerders projectontwikkelingsrisico lopen. De
nemen we in zijn algemeenheid over, maar we
Chinese markt biedt veel investeringsmogelijkhe-
kijken zelf ook kritisch. We kopen ook vastgoed-
den maar die zitten bijna allemaal aan de ontwik-
data in bij andere gespecialiseerde partijen en
kelkant en daar is kapitaal voor nodig. Het is een
matchen dat aan ons eigen beeld. Dan volgt een
stuk lastiger om in China operationele objecten
rangschikking van aantrekkelijkheid van markten
over te nemen, maar dat begint nu wel te komen.
en sectoren die in het model zijn opgenomen.”
Rangorde
In de praktijk werkt het volgens Friso Berghuis,
Met behulp van de monitor wordt gekeken naar
Strategisch Investment Analist bij Bouwinvest,
profielen van specifieke landen en kan worden
als volgt: “Eerst selecteren wij de aantrekkelijke
dat is een feit
inbeeld nr 7 maart 2013
12
Maatwerk leveren op het gebied van rendement en risico stelling visie bouwinvest
de stelling
Veilige havens niet altijd veilig risicospreiding blijft essentieel
Bovendien is het de vraag hoe lang Amerika nog door kan gaan met lenen. Sinds 2001 heeft de VS het schuldenplafond 13 keer verhoogd wat resulteerde in een schuld van 16.39 biljoen dollar in het midden van 2012. Deze toenemende staatsschuld leidde in 2011 tot een afwaardering van de Standard and Poor’s credit rating van de VS van AAA naar AA+. Nieuwe downgrades zullen de prijs van staatsobligaties en de waarde van deze ‘veilige havens’ verder reduceren. De risico-aversie van beleggers blijkt niet alleen uit de vlucht naar veilige havens, hun risico-averse houding blijkt ook uit een vlucht naar een korte
Wylie Tollette, Franklin Templeton Investments
termijnbeleggingshorizon. Op deze manier hoopt men zich te beschermen tegen de volatiliteit van de markt. Na de gebeurtenissen van 2008 en 2009 en het afgelopen najaar, waarin de Eurocrisis een negatief stempel drukte op de waarde van verschillende activa, is de beleggingshorizon van grote groepen beleggers korter geworden.
De financiële markten gingen de afgelopen vijf jaar een aantal malen hard
inbeeld nr 7 maart 2013
Franklin Templeton Investment, de officiële
onderuit. Dat resulteerde in snelle en dramatische waardedalingen van
Risicomanagers van institutionele beleggers zijn er echter niet om risico’s
naam luidt Franklin Resouces Inc., is een
diverse beleggingscategorieën en ondermijnde het vertrouwen van beleggers
te voorkomen, maar om er voor te zorgen dat door goed management de
wereldwijde beleggingsmaatschappij. Het
in een goede spreiding in traditionele markten als vorm van risicomanage-
langetermijndoelstellingen worden bereikt. Beleggers moeten weloverwogen
hoofdkantoor is gevestigd in San Mateo,
ment. Op dit moment zien we dat beleggers zeer risico-avers of risicomijdend
risico’s nemen, deze goed blijven volgen en er voor zorgen dat ze voldoende
Californië en de onderneming heeft 30
zijn. Velen zijn op zoek naar veilige havens. Deze risico-averse houding maakt
worden gecompenseerd voor het nemen van risico’s. Een langetermijnvisie
vestigingen wereldwijd van waaruit in meer
echter de problemen, waar beleggers op de lange termijn voor komen te staan,
biedt mogelijkheden voor time-horizon-arbitrage: door acties te baseren op
dan 150 landen beleggingsoplossingen- en
eerder groter dan kleiner.
de lange termijn kunnen beleggers hun voordeel doen met de reactie van
diensten worden aangeboden.
15
anderen op kortetermijnmarktgebeurtenissen. Dit betekent wel dat je als
Onder de vlag van Franklin Templeton Mutual
Door de financiële crisis worstelen zowel institutionele pensioenfondsen als
belegger de kortetermijnvolatiliteit moet uitzitten, dit vereist discipline en
Series, Franklin Templeton Fixed Income
particuliere beleggers, die hun gespaarde pensioengelden veilig willen stellen,
geduld. Als risicomanager is het belangrijk dat je je bewust bent van de
Group en lokale vermogensbeheerders worden
met het probleem dat de kloof tussen de toekomstige verplichtingen en de
volatiliteit, maar je moet je er niet door laten intimideren. Een langetermijnbe-
wereldwijd beleggingsoplossingen geboden
toekomstige opbrengsten en bezittingen groter wordt. De financiële crisis
nadering kan kapitaliseren op het kortetermijnperspectief van anderen door
voor particuliere en institutionele beleggers,
heeft geleid tot een daling van de waarde van activa, maar leidde niet tot een
het toevoegen van activa aan het portfolio die in de toekomst waardevol
pensioenregelingen, trusts, partnerschappen
daling van de toekomstige verplichtingen. Naar onze mening zullen zeer
kunnen worden.
en andere klanten.
inbeeld nr 7 maart 2013
14
franklin templeton investments
De onderneming werd in 1947 in New York
risico-averse investeringen, en als gevolg hiervan lage opbrengsten in de
Nieuwe realiteit
opgericht door Rupert Johnson die een
Beleggers zullen moeten wennen aan de nieuwe realiteit en hun tijdschema’s
succesvol makelaarskantoor voor particulieren
Ingebedde risico’s
moeten aanpassen om hun voordeel te kunnen doen met time-horizon-arbitra-
leidde in Wall Street. Hij vernoemde de
De veilige havens waarnaar iedere belegger op zoek is, zijn bovendien niet
ge. Kijk bijvoorbeeld naar Warren Buffet: zijn benadering van riskmanagement
onderneming naar één van de Amerikaanse
zo veilig als door beleggers wordt verondersteld. Er is een aantal risico’s
is dat hij investeert in activa die hij voor eeuwig zou willen vasthouden. Naar
grondleggers, Benjamin Franklin, omdat hij
ingebed in de zogenaamde veilige beleggingen zoals de Amerikaanse dollar of
mijn mening is twintig jaar een redelijke beleggingstermijn voor aandelen,
volgens Johnson de gedachte van zuinigheid
Amerikaanse staatsobligaties. Om een voorbeeld te geven: de explosieve groei
|dat geldt ook voor vastgoed en andere minder liquide beleggingen. Twintig
en geduld belichaamde als het op sparen en
van de geldhoeveelheid in de VS na 2008 stelt de dollar bloot aan het risico van
jaar mag een lange tijd lijken, veel beleggers zullen niet veel cycli van twintig
beleggen aankwam.
inflatie. We weten niet wanneer die inflatie zal optreden, maar we moeten er
jaar in hun leven meemaken, maar pensioenfondsen en regeringen moeten
ons als belegger wel van bewust zijn.
meerdere generaties vooruit plannen. Beleggers moeten zich goed bewust zijn
beleggingsmix, weinig bijdragen aan het kleiner maken van deze kloof.
van de tijdslijnen van hun beleggingen en hoe die in te passen zijn in de totale Staatsobligaties met langere looptijden, in de ogen van beleggers een veilige
beleggingsmix.
haven, zijn bezig aan een sterk herstel bij een dalende rentevoet. De rente heeft de bodem zo langzamerhand bereikt en zal waarschijnlijk van hieruit
Diversificatie naar andere categorieën
weer stijgen. Als gevolg hiervan zullen beleggers met veel langlopende
In aanvulling op een langetermijnverwachting is het ook belangrijk om te
staatsschulden in hun portfolio voor lange tijd vastzitten aan lage rentes.
diversifiëren, zowel op strategisch als op tactisch niveau. Voor institutionele
de stelling
en particuliere beleggers is de combinatie van diversificatie en langetermijnbeleggingen een betere benadering om voor goede toekomstige resultaten te zorgen dan over-allocatie in ‘veilige havens’. Veel beleggers hebben, gebaseerd op de recente ontwikkelingen, het gevoel dat diversificatie niet werkt op het moment dat alle beleggingscategorieën tegelijkertijd in waarde dalen. Toch is diversificatie een erg belangrijke methode voor risicomanagement. Beleggers moeten goed kijken naar de bouwstenen van hun asset allocatie en gebruik maken van de juiste benchmarks die reflecteren wat in de toekomst succesvol zal zijn en die niet zijn gebaseerd op successen uit het verleden. Bijvoorbeeld, capitalisation-weighted indices reflecteren de marktbewegingen van het verleden, equal weighted indices en alternatieve typen indices zijn betere indicatoren van toekomstige ontwikkelingen. Een belangrijke factor in risicospreiding is de toevoeging van nieuwe activa aan het portfolio die minder gecorreleerd zijn met de beursgenoteerde markten zodat het portfolio kan worden gestabiliseerd zonder negatieve effecten op de resultaten op de lange termijn. Onder deze alternatieve beleggingsmogelijkheden vallen vastgoed, hedge funds en tactische allocatie strategieën. Dit zijn producten die anders reageren dan de aan de DAX, S&P genoteerde markten maar hebben als bijkomstigheid dat ze soms illiquide zijn. Desondanks vormen deze producten een effectieve toevoeging aan het portfolio. Over het algemeen is er sprake van een redelijke lage correlatie tussen vastgoed en andere categorieën. In die hoedanigheid biedt vastgoed diver
wylie tollette
sificatievoordelen. Het nadeel van vastgoed is dat het moeilijk is de exacte correlatie met andere categorieën vast te stellen. De data van de marktwaarde
Wylie Tollette is Senior Vice President en Director
van vastgoed zijn, in tegenstelling tot die van beursgenoteerde aandelen,
of Performance Analysis en Investment Risk van
minder frequent beschikbaar.
Franklin Templeton Investments. Wylie leidt op dit moment een team van 70 analisten en
In Amerika is vastgoed, na een aantal moeilijk jaren, bezig aan een voorzichtig
riskmanagers die zijn verspreid over verschillende
herstel. Tegelijkertijd zijn de obligaties op een keerpunt beland en zullen de
steden in de VS, Canada, Groot-Brittannië, India,
aandelenmarkten volatiel blijven. Vastgoed kan een stabiliserende factor zijn
Zuid Korea, Hongkong, Singapore, Brazilië en
in de totale portfoliomix. Risicospreiding binnen de categorie vastgoed is ook
Polen.
noodzakelijk. Dit houdt in: beleggen in verschillende soorten vastgoed, een goede geografische spreiding en zorgen voor verschillende cashflow karakte-
Wylie is sinds 1995 werkzaam bij Franklin
ristieken binnen de categorie.
Templeton Investments waar hij begon als manager of Fund Accounting. Na diverse andere
Het grootste risico dat beleggers op de langere termijn lopen, is dat ze te
functies binnen Franklin Templeton Investments
lang risico-avers of risicomijdend blijven waardoor ze ook potentiele kansen
is hij sinds 2004 werkzaam in zijn huidige functie.
dreigen mis te lopen. Individuele beleggers, pensioenfondsen en institutionele
Voor hij in dienst trad bij Franklin Templeton was
beleggers bereiken zo hun gestelde doelen niet en zullen worden geconfron-
Wylie werkzaam bij Klynveld, Peat, Marwick and
teerd met toenemende tekorten tussen verplichtingen en de beschikbare
Goerdeler (KPMG) en de American Savings Bank.
middelen. Dat is misschien wel het ultieme langetermijnbeleggingsrisico.
Deel dit artikel via update.bouwinvest.nl/veiligehavens
stelling franklin templeton investments
17 inbeeld nr 7 maart 2013
16 inbeeld nr 7 maart 2013
500 of FST 100 genoteerde aandelen. Ze zijn minder gecorreleerd aan de
Het grootste risico is risicoaversie van beleggers
hier rubrieksnaam?
Bouwinvest Lines of defence
1st line
• Management en control van
2nd line
• Vastgelegd compliance, risk
dagelijkse bedrijfsprocessen
management & control framework • Beleid en procedures • Advies, monitoring en rapportage • Functioneel toezicht
Raad van commissarissen en onafhankelijke externe accountant
Onafhankelijke interne audit functie
Compliance, Risk Management & Control
Directie en lijnmanagement
3rd line
• Onafhankelijke interne controle
4th line
• Toezicht op de organisatie
van key processen
• Onafhankelijke externe controle van key processen
19 inbeeld nr 7 maart 2013
inbeeld nr 7 maart 2013
18
e n i l 2 nd
e n i l 3 rd
e n i 4 l th
in ontwikkeling
zoeken naar specifieke proposities loont
Japan biedt stabiel rendement Japan wordt gezien als het voorland van wat Europa over tien jaar te wachten staat. Het land verkeert al tien jaar in een recessie, de staatsschuld bedraagt 200% van het Bruto Nationaal Product en Japan kampt met een sterk vergrijzende bevolking en als gevolg daarvan met een lage groeiverwachting. Jeroen de Grunt, Senior Portfolio Manager Bouwinvest
21 inbeeld nr 7 maart 2013
inbeeld nr 7 maart 2013
20
in ontwikkeling
Rijkdom
Nieuw-Zeeland, Hongkong, Singapore en Japan
Project Tokyo
Het resultaat is dat er veel potloodachtige
Met deze feiten op een rijtje lijkt Japan nu niet
deel van uitmaken, maar ook de snelgroeiende
Onlangs deed Bouwinvest, in samenwerking met
kantoren zijn van 4, 5 of 6 verdiepingen met een
direct een ideaal land om in te investeren maar
markten waaronder China. De totale Azië Pacific
andere institutionele beleggers, vooruitlopend op
zeer beperkt vloeroppervlak. “Dat is het type
Jeroen de Grunt, Senior Portfolio Manager Azië/
portefeuille omvat 180 miljoen euro, 13 miljoen
een herstel van de markt, een belangrijke fondsin-
kantoor waar we ons op richten. Het zijn kantoren
Europa van Bouwinvest, is een andere mening
euro is geïnvesteerd in Japan en daar komen op
vestering in kantoren in het centrum van Tokyo.
van goede kwaliteit met degelijke huurders. Ze
toegedaan. Hij wijst er op dat Japan nog steeds een
korte termijn nog twee investeringen bij van
De kantorenmarkt in Tokyo bevindt zich al geruime
genereren een stabiele cashflow: tweederde van
van de grootste economieën ter wereld is, na
gezamenlijk ongeveer 50 miljoen euro.
tijd in een dal waardoor ook het aanbod van
het rendement van 10% is direct rendement en
nieuwe kantoren afneemt. “De consensus is dat de
voor een derde van het rendement wordt geantici-
“In Europa zitten we in een periode van lage groei
Specifieke investeringen
markt het diepste punt heeft bereikt en dat het
peerd op een verbetering van de markt. Hiermee
tot geen groei. Dat is iets waar Japan het afgelopen
In Japan is het volgens De Grunt zaak echt naar
van daaruit weer omhoog zal gaan. Wij anticiperen
kun je een additionele plus realiseren. Het is niet
decennium mee te maken heeft gehad. Als je in
specifieke proposities te kijken. “Als je vanuit het
op die marktcyclus door nu in te stappen. We
sexy, maar in veel gevallen is het zo dat een
Japan verblijft, heb je echter niet het gevoel in een
macro-economische plaatje kijkt of vanuit de
houden er rekening mee dat de huur eerst nog een
prachtig mooi gebouw niet per definitie een goede
arme omgeving te zitten. De rek van de groei is
krantenkoppen, dan zul je zeggen: dat kan niet
stukje zal afnemen voordat deze vervolgens zal
belegging hoeft te zijn. Cruciaal is dat je begrijpt
eruit maar de basis, de rijkdom, is er gewoon. Japan
interessant zijn. Er is geen groei, de bevolking is
toenemen. Door op het juiste moment uit te
hoe de markt zich ontwikkelt, dat je accepteert dat
is ontzettend rijk, het conglomeraat Tokyo heeft
aan het verouderen en de yen is duur waardoor
stappen, op een hoger punt in de marktcyclus,
de huurprijzen eerst nog zullen dalen en daar niet
een grotere economie dan Nederland en de
export lastig is. Maar als je verder inzoomt, dan zie
maak je met kantoren die verhuurd zijn, en dus
onrustig van wordt.”
economie van Osaka is in omvang gelijk aan die
je dat er een groot verschil is tussen het platteland
directe inkomsten genereren, een mooi rendement
van Noorwegen.”
en Tokyo. Er vindt nog steeds een trek naar de stad
dat in combinatie met leverage kan oplopen tot
Cultuur
plaats. De verwachting is dat Tokyo tot 2020 zal
(meer dan) 10%.”
Wie zaken doet in Japan krijgt te maken met de
Amerika en China, en trekt de parallel met Europa.
Bouwinvest is sinds 2007/2008 actief op de Japanse
blijven groeien. De boodschap is: het is niet het
vastgoedmarkt via speciale beleggingsvehikels. De
grote plaatje, het gaat om de specifieke investering
De Grunt benadrukt dat het bij deze investering
lingen mee weten om te gaan. De taal vormt een
mondiale investeringen zijn opgedeeld in regio’s
die maakt of iets aantrekkelijk is of niet.”
niet gaat om grote trofee-achtige kantoren zoals
barrière, hoewel jongere generaties Japanners
aan de Zuidas in Amsterdam, maar om kleinere
22
en Japan maakt onderdeel uit van de regio Azië
wel Engels spreken, en de culturele verschillen
23
inbeeld nr 7 maart 2013
Japanse cultuur en daar moeten we als wester
Pacific. Het is een regio van uitersten waar niet
De inefficiëntie in de Japanse maatschappij biedt
kantoren die kwalitatief goed zijn. “Tokyo heeft
zijn levensgroot. “De Japanse maatschappij is erg
alleen de volwassen markten van Australië,
interessante kansen. De Grunt geeft het voorbeeld
veel middelgrote- en kleine bedrijven en die zitten
intern gericht, concludeert de Grunt. “Ik heb een
van de logistieke markt waar nog steeds wordt
niet te wachten op een groot kantoor, zij hebben
vergadering gehad met 15 mannen aan de andere
gewerkt met verouderde kleine loodsen waardoor
liever een verdieping in een klein kantoor. Deze
inbeeld nr 7 maart 2013
tokyo office
er veel overslag moet plaatvinden. “Er is een groot
kantoren zijn allemaal gebouwd volgens de laatste
Bouwinvest belegt sinds kort in een Tokyo Office
verschil tussen de moderne distributiecentra van 5
aardbevingsrichtlijnen en hebben tijdens de
vastgoedfonds. De investeringsstrategie richt zich
tot 6 verdiepingen en de oude loodsen en daar zit
aardbeving van begin 2011 praktisch geen schade
op het verwerven van kantoren in het centrum van
voor bedrijven een business case. Je gaat als bedrijf
opgelopen. Bedrijven die in kantoren van mindere
Tokyo: Chuo, Minato, Chiyoda, Shibuya en Shinjuku.
iets meer huur betalen omdat je in zo’n moderne
kwaliteit zaten zijn zo bang geworden dat ze naar
Onlangs werden twee objecten aan het portfolio
faciliteit zit, maar je kunt daardoor zoveel
dit soort type kantoren verhuizen. Het geeft ons
van het fonds toegevoegd:
efficiënter werken dat je die huur terugverdient.”
het comfort dat dergelijke calamiteiten maar een
1 Meguro Place Tower in Meguro Ward met een
De al jarenlang extreem lage rente in Japan zorgt
beperkte impact hebben op onze belegging.”
kant van de tafel. Ik zat tegenover de CEO en die
investeringsomvang van circa EUR 40 miljoen
er bovendien voor dat het gebruik van een geringe
De kantorenmarkt in het centrum van Tokyo ziet er
sprak geen Engels, hij las alleen een statement
– vloeroppervlak 3.500 m² verdeeld over 14
hoeveel schuld bij investeringen leidt tot een groot
anders uit dan in de meeste andere grote wereld-
voor in het Japans en dat werd vertaald door zijn
verdiepingen, volledig verhuurd;
hefboomeffect. Hiermee zijn aantrekkelijke
steden. Dat is volgens De Grunt een erfenis van de
assistent. Je communiceert dus via de assistent. De
rendementen te behalen. Aan het gebruik van
Tweede Wereldoorlog waarin alle grote Japanse
taal is echt een barrière, je gaat liever niet met
investeringsomvang van circa EUR 110 miljoen
leverage zijn echter grenzen gesteld. “Bouwinvest
steden, ook Tokyo, zijn platgebombardeerd. “Bij de
partijen in zee die geen Engels spreken. Toch ben ik
– vloeroppervlak 8.600 m² verdeeld over 11
hanteert het principe dat wij in Nederland geen
wederopbouw van Tokyo is gebruik gemaakt van
er van overtuigd dat succesvol zakendoen zonder
verdiepingen, volledig verhuurd;
en internationaal beperkt gebruik maken van
het oorspronkelijke stratenplan met als gevolg dat
een Japanse partij er bij te betrekken onmogelijk is.
financiering (leverage). Internationaal mag de
alle percelen heel krap en nauw zijn. Om grote
Onze logistieke investeringen doen we samen met
Beiden objecten voldoen aan de laatste
financiering gemiddeld niet meer dan 50%
kantoren te ontwikkelen moet je als projectont-
een internationale manager die zelf in Japan een
aardbevingsrichtlijnen en zijn recent gebouwd
bedragen, daar zitten we met minder dan 40%
wikkelaar heel veel kralen rijgen om een groot stuk
onderneming heeft overgenomen. Het bedrijf heeft
(tot 15 jaar oud). De kantoren kenmerken zich door
een stuk onder.”
bouwgrond te krijgen. Dat is vreselijk lastig en
een internationaal label, maar op de CEO en COO
duur en vooral een kwestie van lange adem.”
na is het gewoon een Japans bedrijf.”
2 Glass City Shibuya in Shibuya Ward met een
stabiele huurinkomsten.
‘Niet het grote plaatje maar specifieke investering maakt of iets aantrekkelijk is of niet’
in ontwikkeling
Om grote kantoren te ontwikkelen moet je als projectontwikkelaar heel veel kralen rijgen om een groot stuk bouwgrond te krijgen.
Portefeuille
problemen van de vergrijzing voor een deel
Dat is vreselijk lastig en duur
Hoewel Bouwinvest mondiaal in huizen belegt,
oplossen maar niet helemaal. Dat zal betekenen
en vooral een kwestie van
gebeurt dit maar zeer beperkt in Japan. Hier speelt
dat ze in de toekomst moeten gaan toestaan dat
lange adem.” Het resultaat is
het probleem van de schaalgrootte. “Het is moeilijk
er mensen van buiten naar Japan komen. Op dit
dat er veel potloodachtige
om een volume te creëren waarbij het voor ons
moment heeft Japan hier nog totaal geen ervaring
kantoren zijn van 4, 5 of 6
interessant wordt om te investeren en om risico’s
mee. De op gang komende migratie zal een nieuwe
verdiepingen met een zeer
te spreiden. De grond in Tokyo is extreem duur,
dynamiek met zich meebrengen; de economie
beperkt vloeroppervlak. “Dat
een reguliere midmarket huurwoning bestaat uit
groeit en deze nieuwe mensen hebben werkplek-
is het type kantoor waar we
30 – 35 vierkante meter, dat is een studiootje met
ken en woningen nodig.”
ons op richten. Het zijn
dergelijke investeringen is best goed, je zit hier ook
Voor toekomstige investeringen kijkt Bouwinvest
met degelijke huurders.
rond de 10% met stabiele directe inkomsten. Je
vooral naar de kantorenmarkt in Tokyo, moderne
moet echter volume hebben. Als we investeren
logistieke bedrijfshallen in met name Tokyo en
praten we over bedragen van minimaal 25 miljoen
Osaka en op de wat langere termijn naar ouderen-
euro. Als je dat moet gaan doen met 10 – 20
huisvesting en de woningmarkt in Tokyo.
een piepklein badkamertje. Het rendement op
kantoren van goede kwaliteit
woningen per keer, zijn kosten van de opbouw van de portefeuille te hoog om nog attractief te
Actief beheer
zijn. De oplossing is instappen in omvangrijke
In principe zijn de investeringen in Japan gericht
bestaande portefeuilles maar die komen maar
op de langere termijn. De Grunt denkt wel dat het
zelden op de markt.”
een markt is waar beheerders actief op moeten blijven zitten gezien de macro-economische en
inbeeld nr 7 maart 2013
‘Succesvol zakendoen zonder een Japanse partij er bij te betrekken is onmogelijk’
moet volgens hem een continue afweging worden
25
gemaakt of Japan nog een voldoende attractieve
inbeeld nr 7 maart 2013
24
demografische ontwikkelingen die er spelen. Er
markt is. “Zeker de investeringen in de kantorenmarkt in Tokyo zijn gebonden aan marktcycli, dat betekent automatisch dat er ook een exitstrategie is. Daar ligt als professioneel investeerder onze verantwoordelijkheid om te monitoren en op een
Wel wordt gekeken naar een toekomstige investe-
gegeven moment de belegging te verschuiven.
ringsstrategie die zich richt op ouderenhuisvesting
Gezien de volwassenheid van de markt zal Japan
in het sterk vergrijzende Japan. De focus ligt hierbij
een aandeel in de Aziatische portefeuille blijven
op de combinatie van wonen en zorg. “Als bewoner
houden.
heb je een kamertje met een bed en een stoel, een badkamer op de gang die bestaat uit toilet,
Japan is voor ons interessant omdat het een van
wastafel en douche en een gemeenschappelijke
de weinige markten in Azië is waar het mogelijk is
ruimte. Dit zijn heel gewilde woonconcepten in
om direct rendement te genereren en waar je niet
Japan omdat ouderen niet langer bij hun kinderen
alleen maar aan het anticiperen bent op toekom-
kunnen blijven wonen omdat die allebei werken.”
stige verkopen. In veel groeimarkten draait het
De uitwerking van deze strategie moet nog
vooral om projectontwikkeling en dat heeft hele
plaatsvinden, maar de onderliggende demo
andere karakteristieken. Japan is ook in trek bij
grafische gegevens zijn onomkeerbaar.
pensioenfondsen omdat het een stabiele cashflow biedt, en dat wordt gewaardeerd.”
Een ander deel van de oplossing van het vergrijzingsvraagstuk ligt in efficiënter werken. “Japan is een land dat nog extreem kan winnen door efficiënter te werken, daarmee kunnen ze de
Deel dit artikel via update.bouwinvest.nl/japan
column
Niet eens een kopje koffie ‘Eitje’, zei mijn vriend Klaas nog voordat hij in de auto
Dat alles had ik Klaas willen uitleggen. Dat titels,
stapte, op weg naar Duitsland en een nieuwe klant.
stropdassen en het formele Sie alleen maar signalen zijn
Bang voor misverstanden bij de onderhandelingen was
voor: Alles ist in Ordnung.
hij niet. ‘Als de naamvallen er niet waren.’ Maar helaas. Toen Klaas het kantoor van zijn Duitse Annette Birschel, Journaliste, schrijfster
27
zakenpartner binnenkwam, ging het al mis. “Sorry, dat
inbeeld nr 7 maart 2013
inbeeld nr 7 maart 2013
26
ik te laat ben”, zei hij opgewekt, “Ik moest de kinderen “Vergeet de naamvallen”, riep ik nog. “Poets liever je
naar de crèche brengen.” De Duitser, Dr. Meyer-
schoenen”. Hij keek me aan als of ik geopperd had dat
Wiedenhöfer, deinsde terug na deze ongevraagde inkijk
Arjen Robben de euro-crisis moest gaan oplossen.
in het persoonlijk leven van Klaas. Privé en werk hoor je
Natuurlijk had Klaas gelijk. Zaken doen zou niet
als Duitsers strikt te scheiden. Lichtelijk zenuwachtig
moeilijk zijn voor de buren. Duitsland en Nederland
bladerde hij in zijn dikke dossier vol risicoanalyses.
lijken op elkaar. Toch zijn er van die gemene kleine
Klaas voelde zich ongemakkelijk. Geen persoonlijk
cultuurverschillen die de grens tot een haast onover
woord, maar meteen zur Sache. Hij had niet eens een
brugbare kloof kunnen maken en de vooroordelen
kopje koffie gekregen.
bevestigen: de Duitser is stijf en formeel, de Nederlander losjes en oppervlakkig.
Als Duitsers de betekenis van een kopje koffie voor het Nederlandse bedrijfsleven zouden kennen, zou de Duits-
Schoenen
Nederlandse handel zeker met 30 procent toenemen.
Eigenlijk is dat al aan de schoenen te zien. De Duitser
Zo’n kopje koffie maakt alles meteen een stuk gezelliger.
houdt van stevig schoeisel, orthopedisch verantwoord.
Dr. Meyer-Wiedenhöfer was echter niet van gezelligheid
Schoenen waarmee hij stevige stappen kan zetten en
gediend. Hij bleef Klaas argwanend aankijken. “Mag
die hem het gevoel van veiligheid geven waar hij zo
deze meneer, die blijkbaar alleen een voornaam heeft,
naar verlangt. En wat draagt de Nederlander? Gympies.
überhaupt beslissen?”
Risk, compliance en internal audit
Makkelijke schoenen, waarop je zo heerlijk door de Uiteindelijk kwam het nog goed tussen die twee. Toen
De ontwikkelingen in de financiële wereld van de afgelopen jaren, hebben geleid tot een
weken later in Nederland het contract getekend was,
toenemende roep om strengere wet- en regelgeving. De bankensector werd als eerste strenger
Duitsers en Nederlanders staan letterlijk anders in het
kwamen de bitterballen op tafel. Dr. Meyer-Wiedenhöfer
gereguleerd door het Basel akkoord. Daar bleef het niet bij, ook andere sectoren kregen te maken
leven. De een zet veiligheid über alles, de ander het
maakte zijn stropdas los en gaf Klaas de hand, opgelucht:
met boekhoud- en fraudeschandalen wat leidde tot financiële regelgeving zoals Sarbanes Oxley
gemak.
“Übrigens mein Name ist Horst.”
en de Code- Tabaksblat in Nederland. Er wordt steeds meer belang gehecht aan interne risico
wereld kunt huppelen.
beheersing, compliance, transparantie en het afleggen van verantwoording aan stakeholders.
verantwoord in vastgoed
In control in vastgoed In de vastgoedsector is, na de grote vastgoedfraude, sprake van een omslag in denken. Los van de strengere regelgeving en stakeholders
dat sinds 2008 een riskmanagementfunctie heeft,
portefeuille en of het gaat om core, add value of
in op verdere professionalisering van het riskma-
opportunistic beleggingen.
nagement. Daarbij is gekozen voor het wereldwijd
Na het advies van het IC gaat het voorstel voor
bekende COSO-framework als model voor riskma-
definitieve besluitvorming door naar de directie
nagement. Dit model richt zich niet alleen op
en, als het om een investering boven een bepaald
interne controle, maar op het gehele interne
bedrag gaat, wordt het voorstel voorgelegd aan de
beheersingssysteem. Het staat bekend als ‘COSO II
Raad van Commissarissen.
of Enterprise Risk Management Framework (ERMF)’.
die de sector dwingen tot maatregelen, realiseren organisaties zich dat dit soort gedrag gewoon niet meer kan. Mede door de regelgeving en de behoefte aan verdere professionalisering, wordt serieus gekeken naar riskmanagement, compliance en internal audit.
risicofactor in de vastgoedsector. Het gebruik van Vanuit dit framework heeft Bouwinvest ook zijn
vreemd vermogen is een risico- en volatiliteitver-
eigen Verantwoording en Monitoring Framework
hogende factor in de beleggingsindustrie. Op dit
opgesteld met de zogenoemde ‘Four Lines of
moment bedraagt de gewogen leverage over de
defence’. Hierbij hebben het management, de
totale vastgoedportefeuille van bpfBOUW 12%, ten
ondersteunende risk-, compliance- en controle-
opzichte van het maximaal toegestane percentage
functies, internal audit en de raad van commissa-
van 15%. Het Nederlandse deel van de vastgoed-
rissen ieder hun eigen monitoring rol in de
portefeuille heeft geen leverage. De internationale
risicobeheersing van de organisatie.
vastgoedbeleggingen mogen een gewogen
In het risicomanagement van Bouwinvest wordt
gemiddelde toegestane leverage hebben van ten
vanuit de organisatie gekeken naar de doelstellin-
hoogste 50%.
gen, de processen en de risico’s die hieraan
28
29
Europese richtlijn
al op de rails. In de richtlijn is een aantal vereisten
verbonden zijn. Na het identificeren van de
Een van de belangrijkste ontwikkelingen waarmee
opgenomen waaraan vastgoedvermogensbeheer-
doelstellingen en de risico’s, wordt gekeken welke
Bouwinvest te maken krijgt, is de veranderende
ders moeten voldoen zoals het aanstellen van een
mitigerende maatregelen kunnen worden
wet- en regelgeving die een belangrijk effect zal
onafhankelijke bewaarder die een soort tussen-
genomen om deze risico’s te beheersen. Dan
hebben op riskmanagement, compliance en
functie inneemt tussen Bouwinvest als beheerder,
worden er jaarplannen gemaakt waarbij wordt
internal audit. Tot nu toe is Bouwinvest, op basis
de investeerder en de toezichthouder. Deze
gecontroleerd of deze plannen in lijn zijn met
van de vigerende wet- en regelgeving, vrijgesteld
bewaarder houdt zich volgens de Richtlijn bezig
elkaar en wat de risico’s van deze plannen zijn. De
van de vergunningplicht. In 2013 komt er hier
met de verificatie van eigendom, controles bij de
doelstellingen van de jaarplannen worden, onder
echter verandering in met de nieuwe Europese
Kamer van Koophandel en het Kadaster en het
andere, in kwartaalrisicorapportages vertaald om
Internal audit
richtlijn voor beheerders van alternatieve
monitoren van significante kasstromen. De
de risico’s te monitoren.
Naast compliance en risk verstrekt ook de internal
beleggingsfondsen, de Alternative Investment
bewaarder is een nieuwe extra vorm van toezicht,
Fund Managers Directive (AIFMD). Volgens deze
zijn taken en bevoegdheden zijn echter nog niet
Investment Committee
zekerheid door een objectief en onafhankelijk
richtlijn, die voor juli 2013 moet worden omgezet
geheel uitgekristalliseerd. Daarnaast zijn er nog tal
Het Investment Committee is een belangrijk
oordeel te verschaffen over de kwaliteit en
in Nederlandse wetgeving, is Bouwinvest verplicht
van andere eisen waaraan Bouwinvest zal moeten
adviesorgaan voor de directie in het kader van
effectiviteit van het functioneren van de gover-
een vergunning aan te vragen bij de Autoriteit
voldoen.
risicobeheersing. De Senior Risk Manager en de
nance, de risicobeheersing en de interne risico
Financiële Markten (AFM). De AIFMD richtlijn stelt
Het toezicht van de AFM voegt een nieuwe extra
Senior Compliance Officer zijn beide vertegen-
beheersing/ en controlesystemen.
diverse eisen aan de organisatie, maar zal ook zeer
dimensie toe aan het vastgoedvermogensbeheer,
woordigd in dit orgaan en zij toetsen het investe-
Hoewel er een stevig ERMF staat, is het zaak om de
belangrijk worden voor de functies riskmanage-
maar verwacht wordt dat dit geen grote problemen
ringsproces, de besluitvorming en de investerings-
komende jaren dit te blijven onderhouden en te
ment, compliance en internal audit.
zal opleveren. Ook ten aanzien van de andere eisen
voorstellen. Vooraf wordt het investeringsvoorstel
herijken op basis van nieuwe ontwikkelingen.
uit de richtlijn is Bouwinvest goed voorbereid.
getoetst aan de eisen die vanuit het beleggings-
Mede door onderlinge samenwerking op het
plan zijn gesteld. Hierbij wordt gekeken of de
Vooruitlopend op de richtlijn is Bouwinvest al
‘Toezicht van AFM voegt extra dimensie toe aan vastgoedvermogensbeheer’
audit functie van Bouwinvest de directie extra
gebied van risk, compliance, control en de
Kijk op blz. 18 hoe
sinds 2011 bezig met de voorbereidingen op de
Professionalisering riskmanagement
investeringen passen binnen de gebudgetteerde
business, is het mogelijk om een blijvende
Bouwinvest de ‘lines
implementatie van de AIFMD. Het grootste deel
Door de veranderende eisen op het gebied van
bedragen van de verschillende locaties en of de
beheerste organisatie te houden die tegemoet
of defence’ heeft
risicoclassificering past in de diversificatie van de
komt aan het belang van alle stakeholders.
georganiseerd.
van de invoering van de nieuwe regelgeving staat
financiële wet- en regelgeving zet Bouwinvest,
inbeeld nr 7 maart 2013
inbeeld nr 7 maart 2013
Het werken met leverage is een bekende en hoge
1
Toen Marijke van Kamp ruim 3,5 jaar
Europese richtlijn voor alternatieve beleggings-
geleden bij Bouwinvest werd aangesteld
fondsen, de AIFMD (Alternative Investment Funds
als Compliance Officer moest de complian-
Managers Directive) wordt dan geïmplementeerd
cefunctie nog worden opgezet. Inmiddels begrijpt
in de Wet op het financieel toezicht (Wft) en is dan
de organisatie steeds beter waarom functies als
op Bouwinvest van toepassing. Dan krijgen we ook
compliance, risk en internal audit nodig zijn.
te maken met de AFM (Autoriteit Financiële
Compliance is een specifiek vak waarbij wordt
Markten) die onze toezichthouder wordt.”
gekeken of de wet- en regelgeving is geïmplementeerd en door de organisatie wordt nageleefd.
Vooruitlopend op de AIFMD richtlijn is Bouwinvest
Het faciliteert de organisatie om het werk goed
al sinds 2011 bezig met de implementatie van deze
te kunnen doen.
wet- en regelgeving. Als projectleider AIFMD is Van Kamp verantwoordelijk voor de implementatie van
Terwijl in het begin iedereen het maar lastig vond
de richtlijn binnen de organisatie. Compliance
om verantwoording af te leggen, wordt het volgens
zorgt voor de implementatie en aanvraag van de
Van Kamp nu steeds meer als een vanzelfsprekend-
vergunning bij de AFM. Belangrijk is volgens haar
heid gezien dat compliance, bij eigenlijk met alles
dat de organisatie niet alleen de regels kent, maar
wat te maken heeft met een investering, moet
ook kan toepassen.
worden ingeschakeld. “Men is zich bewust van de regels die we hebben afgesproken. Nu wordt bij een investeringsvoorstel automatisch gevraagd: hebben jullie compliance ingeschakeld en is er een zakenpartnertoets gedaan?”
‘Niet alleen de regels kennen maar ook kunnen toepassen’
30
31
inbeeld nr 7 maart 2013
Iedere investering wordt vooraf getoetst door het
Stakeholders
Investment Committee waarin risk en compliance
Niet alleen de nieuwe wetgeving zorgt voor een
een belangrijke rol hebben en een mogelijk
andere dynamiek in de organisatie, ook de gekozen
probleem vooraf kunnen signaleren. “Partijen
strategie waarbij wordt ingezet op toetreders van
hebben dan nog even tijd om de puntjes op de i te
buiten tot de fondsen, heeft geleid tot andere
zetten. Het uiteindelijk stuk, op basis waarvan de
stakeholders. “Nu willen we juist toetreders in
besluiten worden genomen, moet tenslotte
onze fondsen en is dat onze core business
voldoen aan wet- en regelgeving.”
geworden. De focus is inmiddels volledig gericht op fondsmanagement en internationale investerin-
Nieuwe toezichthouder
gen. Dat leidt tot een heel ander speelveld op het
Vanaf 2008 is er bij Bouwinvest veel gebeurd op het
gebied van toezicht, zowel intern als extern, en
gebied van compliance en de wet- en regelgeving
heel andere vorm van rapportage. Het brengt een
waaraan moet worden voldaan. “Tot nu toe hebben
andere dimensie en een ander type organisatie.”
we als vastgoed vermogensbeheerder van het pensioenfonds bpfBOUW alleen te maken met De Nederlandsche Bank als toezichthouder. Vanaf 22 juli 2013 komt hier verandering in. De nieuwe
Marijke van Kamp, Senior Compliance
REIM. Van Kamp is de afgelopen jaren
Europese Richtlijn voor alternatieve
Officer Bouwinvest REIM Marijke van
vooral betrokken geweest bij de
investeringsfondsen, AIFMD. Voor
Kamp is sinds 2009 werkzaam als
implementatie van nieuwe wet- en
Bouwinvest werkte zij bij State Street
Compliance Officer bij Bouwinvest
regelgeving in het kader van de
Bank en Atos Consulting.
inbeeld nr 7 maart 2013
Problemen vooraf signaleren
2
“De rol van internal audit is primair naar
Taxatieproces
de organisatie kijken om vast te stellen
Een andere hoge risico-activiteit is de waardering
of alle risico’s onderkend worden en de
van vastgoed. Zolang de onderliggende beheers-
hieraan gekoppelde beheersmaatregelen juist
maatregelen goed worden uitgevoerd, is het een
worden uitgevoerd zodat de organisatie kan
aanvaardbaar risico volgens Van Egmond die
zeggen: we zijn in control. Om dit te bereiken is
benadrukt dat hij het taxatieproces continu volgt.
risicosignalering en controlebewustzijn in de
“We hebben ons eigen taxatie management
organisatie nodig. We moeten ons afvragen:
systeem waarbij wij op kwartaalbasis onze
hebben we alle risico’s die we zien ook goed
objecten allemaal extern laten taxeren. Vier
onder controle?”
keer per jaar krijgen de taxateurs data vanuit ons systeem, we vullen een aantal parameters voor ze
Draagvlak creëren
in, en vervolgens mogen ze hun eigen evidence
Daarbij is het volgens Peter van Egmond, Internal
toevoegen. Daar rolt dan een waarde uit die wordt
Auditor bij Bouwinvest, belangrijk dat je signa-
besproken met onze asset- en portefeuillemana-
leert, controleert en adviseert hoe de organisatie
gers en dat is dan de nieuwe waarde voor dat
verder te verbeteren. “Als controller heb je zicht op
kwartaal. Twee dagen later wordt begonnen aan
alle dwarsverbanden binnen een organisatie, je
de waardering voor het nieuwe kwartaal. Het is
ziet alle risico’s die bij elkaar komen. Je moet er voor zorgen dat je draagvlak in de organisatie creëert zodat mensen naar je toekomen.”
samen met de acquisitie, dispositie en waardering van de beleggingen in vastgoed. Deze risico’s
33
worden binnen Bouwinvest integraal opgepakt.
eigenlijk een volcontinu proces geworden waarbij
“Alle acquisities worden vooraf getoetst door het
de taxateurs eens in de drie jaar rouleren.”
Investment Committee dat ook kijkt of de investe-
Risico’s horen bij ondernemen, maar procedures en
ring past in het profiel van het beleggingsplan dat
protocollen, vastgelegd in beheersmaatregelen,
we met de klant hebben afgesproken.”
zorgen er voor dat de risico’s adequaat worden beheerst en het restrisico acceptabel is. Van
Monitoren
Egmond is er van overtuigd dat de organisatie,
Ook bij disposities zijn meerdere personen en
door het instellen van het Investment Committee,
afdelingen betrokken. “Naast de business hebben
de bestaande protocollen en alle beheersmaatre-
verschillende stafafdelingen hun eigen rol in de
gelen die in het kader van het ISAE 3402 project zijn
risicobeheersing. Bij een dispositie wordt gekeken
opgesteld, heel goed de risico’s kent. “Als iedereen
hoe de waardeontwikkeling van het object de
zijn beheersmaatregelen nu juist uitvoert, is het
laatste kwartalen is geweest. Op het moment
een beheerst risico.”
dat hier een hickup in optreedt, gaan meerdere personen kijken wat er aan de hand is. We monitoren iedere verkoop een jaar lang om zeker te weten dat het geen ABC levering is.
Peter van Egmond, Internal Auditor
opleiding bij Ernst & Young, begon hij
Auditor en houdt hij zich bezig met het
Bouwinvest Peter van Egmond is
bij Bouwinvest als manager Financiële
controleren van de organisatie zodat
vanaf 2004 werkzaam bij Bouwinvest.
Administratie. Vervolgens werd hij
deze in control is.
Na het afronden van zijn accountants-
Manager Reporting en nu is hij Internal
inbeeld nr 7 maart 2013
32 inbeeld nr 7 maart 2013
De grootste risico’s in de organisatie hangen
‘Hebben we alle risico’s die we zien ook goed onder controle?’
Voorwoord Veilige internationale beleggingen
hierbij obligaties uit met als onderpand
Deze Inbeeld staat in het teken van
de verstrekte hypotheken. De obligaties
internationaal beleggen in vastgoed.
3
Risk, compliance, audit en control zijn
voor iedereen van toepassing zijnde gedragscode.
niet op zichzelf staande afdelingen. Een
Wij hebben risicocultuurprofielen waarmee we
nauwe samenwerking met elkaar en met
mensen beoordelen op basis van hun drijfveren.
de business is noodzakelijk. De wereld om ons
Aan de hand van deze profielen kijken we of en hoe
sluiten prima aan bij het langetermijnka-
heen verandert en het is voor risicomanagement
mensen kunnen bijdragen aan de doelstelling van
Opvallend is dat beleggers wereldwijd op
rakter van de beleggingen van pensioen-
relevant om deze veranderingen tijdig te vertalen
een afdeling.”
zoek zijn naar veilige beleggingen en een
fondsen en zijn gesecureerd en liquide.
naar processen, de beoordeling van risico’s en beheersmaatregelen.
betere risicospreiding. Alternatieve beleg-
Als risicomanager zit Zonneveld in het Investment
gingscategorieën als vastgoed komen
Hoewel beleggers voorzichtiger zijn,
hierbij steeds nadrukkelijker in beeld.
moet voorkomen worden dat we te risico-
Integraal riskmanagement
elkaar komen om potentiele investeringen te
Beleggen in woningen is zo’n veilige ha-
avers worden en zo kansen en rendement
Marianne Zonneveld is sinds juli 2012 verantwoor-
bespreken en te toetsen aan de investment beliefs
ven. Met een netto rendement van 4% en
mislopen. Door het maken van zorgvul-
delijk voor het risicomanagement van Bouwinvest.
van Bouwinvest. “Het Investment Committee bevat
een huurverhoging van 3% word je er niet
dige keuzen is het ook mogelijk om in
Bij haar komst trof Zonneveld een organisatie aan
professionele en gedreven medewerkers, zij heb-
rijk van, maar het is wel een belegging die
moeilijke markten, zoals Japan, kansen te
die haar zaken op het gebied van risicomanage-
ben goede discussies en er worden kritische noten
aansluit op de doelstelling van pensioen-
creëren zoals Bouwinvest op de kantoren-
ment al goed op papier had en op hoofdlijnen al
gekraakt. Het is inmiddels cultuur geworden in de
fondsen. Het legt een degelijk fundament
markt in Tokyo laat zien. Met behulp van
had geïmplementeerd, maar waar nog wel sprake
organisatie dat mensen elkaar kritische vragen stel-
onder hun portefeuille.
de Global Market Monitor wordt zicht-
was van enige verzuiling. Zij ziet het als haar taak
len en zoeken naar relaties en verbanden.”
baar waar kansen liggen, maar ook wat
om risicomanagement, compliance, audit en de
In eigen land klinkt de roep om pensioen-
mogelijke alternatieven zijn en hoe de
business bij elkaar te brengen om zo de volgende
fondsen te laten beleggen in Nederlandse
risico’s verdeeld zijn.
slag naar een volwassen integraal risk manage-
hypotheken. Het idee is niet nieuw.
Committee waarin verschillende disciplines bij
Ik wens u weer veel leesplezier,
34
fenomeen zou naar mijn mening terug
Dick van Hal, directievoorzitter
moeten komen. Hypotheekbanken geven
Integriteitstoetsen Volgens Zonneveld hoort het management uit de
‘Het ideaalbeeld is dat risicomanagement volledig geïntegreerd is in de organisatie’
business integrale verantwoordelijkheid te krijgen voor het managen van risico’s. “Het ideaalbeeld
Colofon Uitgave
Redactioneel concept
Bouwinvest
Afdeling Marketing & Communicatie
La Guardiaweg 4
Bouwinvest
Amsterdam
viervier strategisch ontwerp
‘Diversificatie en een langetermijnbeleggingshorizon brengen risico naar beneden’
Postbus 56045 1040 AA Amsterdam
Grafisch ontwerp
T +31 (0)20 – 677 1600
viervier strategisch ontwerp
F +31 (0)20 – 677 1700
[email protected]
Tekst en redactie
4 Vlucht naar kwaliteit
www.bouwinvest.nl
Bouwinvest
Trends in vastgoed
Monique Harmsen
De deskundigen van Bouwinvest
Coördinatie en eindredactie
geven hun visie op de belangrijkste
Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest
Fotografie
ontwikkelingen die de komende jaren de
Twan deSenior Veer Risk Marianne Zonneveld,
riskmanagement van Bouwinvest.
instellingen waaronder Aegon en
Manager Bouwinvest Marianne Druk Zonneveld is sinds juli 2012 als Senior Akxifo Riskmanager verantwoordelijk voor het
Zij kan bogen op ruime ervaring op het
Zwitserleven. Hier was zij actief in
gebied van risico en compliance die zij
diverse uitvoerende-, management-
opdeed bij verschillende financiële
en beleidsrollen.
vastgoedmarkt zullen bepalen zoals de toenemende vlucht naar hoogwaardig vastgoed.
is dat risicomanagement volledig geïntegreerd is
Balanceeract
in de organisatie. Ik probeer vooral proactief en
Niet alleen intern wordt de discussie scherper ge-
faciliterend te zijn ten aanzien van risicomanage-
voerd ook andere stakeholders stellen steeds meer
ment en bewustzijn in de business te kweken. Dat
vragen. Het is dus vanuit het oogpunt van risico-
is vooral een kwestie van veel praten, toelichten en
management belangrijk om de belangen van alle
duidelijk maken dat het de business ook wat kan
stakeholders te bewaken. “Het is een balanceeract.
opleveren. Als er in de krant berichten staan over
Je moet je goed bewust zijn van het belang van de
de maatregelen van het nieuwe kabinet moet je
stakeholder en wat hij vraagt en daarop je controls
je afvragen: wat betekent dat voor de business? Ik
en communicatie inrichten. Sinds mijn komst is er
probeer de discussie hierover op gang te brengen.”
een intensieve samenwerking tussen de afdelin-
De grootste uitdaging bij het uitvoeren van goed
gen Risk, Compliance, Corporate Control en Audit
risicomanagement is volgens Zonneveld de factor
om er voor te zorgen dat iedereen in de organisatie
mens. “Er is hier een belangrijke rol weggelegd
met één mond spreekt naar buiten.”
voor HRM. Het begint met een goed aannamebeleid met integriteittoetsen en we hanteren een
35 inbeeld nr 7 maart 2013
Vroeger kende men pandbrieven en dat inbeeld nr 7 maart 2013
ment te kunnen maken.
www.bouwinvest.nl
