(Gepubliceerd als: Jurgen van der Heijden, Linda van Hilten (2015), Innovatie, retrofit en toekomstwaarde, Concurrerende gebiedsontwikkeling door duurzaamheid, p. 67 - 74 in: Geiske Bouma, Elke Vanempten (Red.) Ruimte maken, Bijdragen aan de Plandag 2015, Stichting Planologische Discussiedagen, Antwerpen.)
Innovatie, retrofit en toekomstwaarde Concurrerende gebiedsontwikkeling door duurzaamheid Linda van Hilten, Jurgen van der Heijden (AT Osborne) Abstract Wij geloven in een investeringsstrategie die aan duurzaamheid zijn kracht ontleent en juist daardoor rendabel en concurrerend is. De kern van deze strategie is dat een nieuwe investering bovenop een voorgaande investering komt, innovatie. Deze innovatie verbetert de voorgaande, retrofit, en creëert een platform voor de volgende investering, toekomstwaarde. Volgt daaruit een concurrerende wijze van gebiedsontwikkeling? Om dat te bepalen zullen we eerst de concurrentie moeten vaststellen, en de concurrentiekracht van duurzaamheid. Die blijkt vooral aanwezig in woongebieden waar mensen deze langzaam transformeren tot productiegebieden. Daar doet zich de vitaliteit van de energieke samenleving voelen en dat versterkt de concurrentiekracht van duurzame gebiedsontwikkeling. Tot die samenleving behoort PPPS, publiek privaat particuliere samenwerking. Daarin verdelen burgers, bedrijven, overheden en instellingen de taken op een wijze die past bij duurzame gebiedsontwikkeling. Hieruit laten wij tenslotte een strategie volgen voor rendabel investeren in concurrerende duurzame gebiedsontwikkeling.
1
Innovatie, retrofit en toekomstwaarde Concurrerende gebiedsontwikkeling door duurzaamheid Linda van Hilten, Jurgen van der Heijden (AT Osborne)
Stellingen Als elke volgende investering nieuwe waarde creëert, voorgaande investeringen meer waard maakt, en de deur opent naar volgende investeringen die weer hetzelfde doen, dan ontstaat een opwaartse spiraal in de gebiedsontwikkeling die duurzaam is en daarom concurrerend. Kapitaal extensieve, endogene gebiedsontwikkeling is duurzamer dan kapitaalintensieve, exogene gebiedsontwikkeling. Pak de verduurzaming van woningen samen op met de buurt en met veel meer activiteiten tegelijk, zoals het levensloopbestendig maken van de woningen. De energieke samenleving betekent dat een majeure transformatie plaatsvindt van woongebieden die langzaam veranderen in productiegebieden.
AT Osborne
[email protected] (Linda)
[email protected] (Jurgen) AT Osborne lost ruimtelijke vraagstukken op met 150 managers en consultants verdeeld over vestigingen in Nederland, België en Frankrijk. Zij werken aan infrastructuur, gebiedsontwikkeling, milieu, real estate, risico’s, allianties, bestuur en recht.
2
Innovatie, retrofit en toekomstwaarde Concurrerende gebiedsontwikkeling door duurzaamheid 1. Inleiding Zon-PV-panelen op een bestaande woning zijn tegelijk een innovatie en een retrofit. De innovatie is dat de voorziening van elektriciteit een nieuw karakter krijgt. De retrofit is dat de bestaande woning opnieuw geschikt wordt gemaakt om te blijven functioneren. Daarnaast betekenen deze zonnepanelen toekomstwaarde, omdat zij de optie bieden om bijvoorbeeld onderdeel te worden van een smart grid. Dat verbindt panelen in de buurt aan elkaar en aan apparaten in de buurt, zoals wasmachines die door het smart grid op het juiste moment worden ingeschakeld. Als dit smart grid er komt, dan is dat opnieuw een innovatie en een retrofit tegelijk. De nieuwe innovatie is de komst van het smart grid zelf en de mogelijkheden die dit biedt. De nieuwe retrofit is dat de zonnepanelen als zodanig beter gaan functioneren, en de woning ook. Daarnaast heeft deze volgende innovatie, het smart grid, ook weer een toekomstwaarde, omdat het opties biedt op weer volgende stappen. Denk aan laadpalen die auto’s met hun accu’s koppelen aan de zon-pv-panelen, woningen en apparatuur in de buurt. En zo kun je doorgaan en niet alleen langs dit energiepad, maar bijvoorbeeld ook bij het verbeteren van de natuur in de omgeving, het transformeren van kantoren, het verduurzamen van bedrijventerreinen, het vervangen van infrastructuur en tal van stappen in gebiedsontwikkeling. Wij zien een investeringsstrategie voor ons die met elke volgende innovatie nieuwe waarde creëert, voorgaande investeringen meer waard maakt, en de deur opent naar volgende investeringen die weer hetzelfde doen. Er ontstaat een opwaartse spiraal in de gebiedsontwikkeling die niet alleen financieel gunstig is, maar ook goed voor mens en milieu, en die daarom duurzaam is. Die spiraal vinden is noodzakelijk, want veel investeringen zijn nog altijd onduurzaam en helaas concurrerend, omdat zij kosten mogen afwentelen op mens en milieu. Kunnen we deze onduurzame gebiedsontwikkeling beconcurreren met duurzame gebiedsontwikkeling die door innovatie, retrofit en toekomstige opties steeds meer waarde aanbrengt? Deze vraag willen we in dit in dit paper beantwoorden. Organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie zijn twee actuele visies op gebiedsontwikkeling. We beginnen de beantwoording van onze vraag door deze beide visies aan te vullen met de door ons benoemde opwaartse spiraal. Volgt daaruit een concurrerend model? Om dat te bepalen zullen we eerst de concurrentie moeten vaststellen, en de concurrentiekracht van duurzaamheid. Die blijkt vooral aanwezig in woongebieden waar mensen deze langzaam transformeren tot productiegebieden. Daar doet zich de vitaliteit van de energieke samenleving voelen en dat versterkt de concurrentiekracht van duurzame gebiedsontwikkeling. Tot die samenleving behoort PPPS, publiek privaat particuliere samenwerking. Daarin verdelen burgers, bedrijven, overheden en instellingen de taken op een wijze die past bij duurzame gebiedsontwikkeling. Hieruit laten wij tenslotte een strategie volgen voor rendabel investeren in concurrerende duurzame gebiedsontwikkeling. 2. Organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie De kern van organische gebiedsontwikkeling bestaat uit de krachten die een gebied zelf heeft, de versterking hiervan én de onderlinge versterking tussen die krachten. 1 Een gebied ontwikkelt zich van binnenuit, oftewel endogeen. Dit staat in contrast met de gebiedsontwikkeling die we bijna honderd jaar hebben gekend en die exogeen van karakter is. Neem landbouw, wonen en werken, drie krachten die in veel gebieden aanwezig zijn, maar meestal van elkaar gescheiden. Een oude dorpskern heeft zich onafhankelijk ontwikkeld van nieuwe woonwijken, van bedrijventerreinen en van landbouw. Alles ligt naast elkaar en heeft weinig met elkaar. Nieuwe elementen zijn bijna honderd jaar lang van buiten naar binnen gekomen als investeringen die aan een gebied zijn opgelegd en daaruit niet of nauwelijks zijn voortgekomen. Hoogtepunt van deze exogene gebiedsontwikkeling waren de Vinex-locaties en vele bedrijventerreinen en kantoren die tot 2008 steeds sneller werden gerealiseerd. Zoals wel vaker is een hoogtepunt de voorspeller van een crisis. Onder invloed van de financiële crisis in 2008 wordt een omslag gemaakt van kapitaalintensieve naar kapitaalextensieve gebiedsontwikkeling. Zeker tot 2008 ging een grote hoeveelheid geld rond dat op zoek was naar projecten om nog meer geld te maken. Daarna is dit in de gebiedsontwikkeling omgeslagen. In 1
Zie Planbureau voor de Leefomgeving & Urhahn Urban Design (2012), Vormgeven aan de Spontane Stad, Belemmeringen en kansen voor organische stedelijke herontwikkeling, Den Haag, Amsterdam
3
plaats van geld dat projecten zoekt, en zo grote kapitaalinjecties geeft in gebiedsontwikkeling, is nu sprake van bestaande projecten en gebieden die proberen alle eindjes aan elkaar te knopen om zo hun waarde vast te houden. Wij beweren niet als enigen dat deze kapitaal extensieve gebiedsontwikkeling een gezonde vorm van projectontwikkeling is. Met zoveel woorden zegt dit ook dat geld, dat op zoek is naar projecten, een ongezonde projectontwikkeling tot gevolg heeft. De tragedie van leegstaande kantoren is daarvan misschien wel het meest kenmerkende voorbeeld. Wat we waarnemen is het verschil tussen exogene en endogene gebiedsontwikkeling. Bij een exogeen project doet niet ter zake in hoeverre een gebied daarvan waardevoller wordt, als het project er maar komt. Bij endogene projecten doet juist ter zake dat het gebied waardevoller wordt, omdat er behoefte is aan bijvoorbeeld kinderopvang, woonruimte, werkruimte, gezamenlijke buitenruimte, natuur, voedsel, energie of werkgelegenheid. Om het project te financieren gaan de initiatiefnemers op zoek naar geld. Deze werkwijze past binnen het idee van organische gebiedsontwikkeling, waarbinnen het (door)ontwikkelen van een gebied toekomt aan een volgend project en mensen vraagt om daarin te investeren. Wij denken dat ons idee van de opwaartse spiraal hier goed in past en een aanvulling kan zijn. Immers, elke innovatie is zelf van waarde, voegt waarde toe aan voorgaande investeringen, retrofit, en biedt een reële optie voor volgende stappen, toekomstwaarde. Deze optie is een uitnodiging voor volgende stappen en daarmee past de opwaartse spiraal in het idee van uitnodigingsplanologie.2 De manieren waarop vastgoed, de openbare ruimte, infrastructuur en het landschap worden vormgegeven en gebruikt leveren een belangrijke bijdrage aan de veerkracht van onze leefgebieden, of aan de afbraak daarvan. De opgave waar we met z’n allen voor staan is te streven naar gezonde, veerkrachtige gebieden. Daarmee wordt duurzaamheid als thema binnen de gebiedsontwikkeling steeds belangrijker, maar wat is nou duurzaam en dragen organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie daaraan bij? Onze stelling is dat een investering in gebiedsontwikkeling duurzaam is als deze niet alleen bijdraagt aan de rendementsdoelstellingen van de investeerder, maar ook aan een opwaartse spiraal waarin de kwaliteit van de omgeving endogeen groeit. De kapitaalintensieve en exogene gebiedsontwikkeling van de afgelopen eeuw zijn we niet kwijt, want deze is nog steeds concurrerend, denk aan de kantorentragedie. Voorname oorzaak zijn pensioenfondsen die kantoren in hun boeken zetten als een rendabele belegging, ook al zijn daarvoor geen huurders. Dit duurt nog steeds voort met als gevolg dat er nieuwe lege kantoren bijkomen. 3 Vaak is onduurzaam investeren goedkoper en daarmee helaas concurrerend. Veel onduurzaamheid zit in het afwentelen van kosten op mens en milieu door het opmaken van grondstoffen, het veroorzaken van uitstoot en het vernietigen van natuur en biodiversiteit, die niet meer goed gemaakt kunnen worden. De investering draagt bij aan een neerwaartse spiraal. De vraag is of de opwaartse spiraal concurrerend is. Wij zien twee concurrerende verdienmodellen en een analyse van beide is nodig om te kunnen bepalen of het duurzame model de concurrentie aankan met het onduurzame verdienmodel. 3. Concurrentie Exogene en kapitaalintensieve gebiedsontwikkeling is uitstekend verenigbaar met de wijze waarop de meeste bedrijven, overheden en instellingen zijn geconditioneerd: steeds grotere organisaties werken aan steeds meer efficiëntie en winst, of besparing. Daarmee zijn zij in staat om steeds meer te bouwen, steeds meer koeien te houden, of bijvoorbeeld steeds meer natuur te ontwikkelen. Dominant zijn centraal gestuurde organisaties die gericht zijn op het zo snel en zoveel mogelijk leveren van producten en diensten. Dit zijn niet alleen bedrijven, zoals een verffabriek of een transportbedrijf, maar ook overheden en instellingen, zoals een school of ziekenhuis. De opdracht om snel en veel te leveren leidt tot specialisatie en tot druk om te groeien, want omvang helpt bij snelheid en volume. Gevolg is productie op steeds minder plaatsen voor steeds meer mensen. We zien een contrast ontstaan tussen een centralistische productieaanpak die steunt op een enkelvoudige, op specialisatie gebaseerde waardencreatie, en een decentrale productiestructuur die berust op een organische waardencreatie die gebruik maakt van wat er is. Achter centrale en decentrale productie zitten twee economische modellen waarin bedrijven, overheden en burgers op verschillende manieren waarde creëren en daaraan kunnen verdienen. Concurrentie tussen deze 2
Peter van Rooy (2011), Uitnodigingsplanologie als sociaal-cultureel perspectief, Building Business, Amsterdam. Leonie Janssen-Jansen (2010), Luchtbellen en luchtkastelen in de ruimtelijke ordeningen: wie prikt ze door? Preadvies voor de BNSP en de Minister van Ruimte, Amsterdam Institute for Social Science Research (AISSR). 3
4
beide verdienmodellen is een realiteit. Het eerste verdienmodel past bij een centraal georganiseerde productie- en distributiestructuur. Een ondernemer ontwerpt en maakt zijn producten of diensten. Hij verdient door zo snel mogelijk zoveel mogelijk te produceren en te verkopen. Productiefactoren zijn in handen van één ondernemer of bedrijf (from one to many). Zo snel mogelijk zoveel mogelijk producten maken op één plek bevordert het ontstaan van steeds grotere organisaties. Het bevordert ook de geografische scheiding tussen wonen, werken, onderwijs, zorg, recreatie, welzijn, cultuur, natuur en veel meer. Alleen los van elkaar kunnen deze activiteiten zo snel en zoveel mogelijk georganiseerd worden. Daartussen zijn tal van verplaatsingen nodig over uitgebreide infrastructuur. Het tweede verdienmodel bestaat naast verdienen aan het maken van producten, ook uit verdienen aan gebruik en hergebruik van producten, en daaraan verdien je geheel anders. ‘Gebruik is het nieuwe bezit’ en bezitters proberen hun bezit zo goed mogelijk te exploiteren. Dat doen zij om te beginnen door duurzaam om te gaan met grondstoffen, opdat deze door hergebruik weer wat opleveren. Daarnaast scheelt het binnen het tweede verdienmodel kosten om dezelfde voorziening of infrastructuur (bouwwerk, dezelfde auto of keuken) met anderen te delen. Hergebruik en delen zijn voorname stappen richting een duurzame economie en daarbij passen de stappen innovatie, retrofit, toekomstwaarde. Denk aan een groen dak dat als innovatie zorgt voor meer groene kwaliteit en een betere energieprestatie van het pand eronder. Als retrofit krijgt het pand een betere dakbedekking, omdat deze minder onderhoud nodig heeft en veel langer meegaat. Toekomstwaarde is bijvoorbeeld een eetbaar dak, of zonnepanelen die het vanwege de koele omgeving beter doen op dit dak, of het afkoppelen van het riool omdat het dak water vasthoudt. Rond een groen dak ontstaat al snel een gemeenschap van partijen die elkaar nodig hebben om deze nu en in de toekomst zo goed mogelijk te kunnen gebruiken. Dit zijn bijvoorbeeld bewoners, de gemeente en het waterschap die streven naar een veerkrachtige leefomgeving. Dat is naast gezondheid van belang voor de ruimtelijke inrichting en voor de economie, en heeft nog een toegevoegde waarde, namelijk het ontstaan van gemeenschap die weer nieuwe zaken gaat ondernemen. Waarom zouden partijen het bij een groen dak laten wanneer zij elkaar eenmaal gevonden hebben en zich bijvoorbeeld niet ook storten op het lokale groen of water? Het ontstaan van gemeenschappen die samen waarde creëren, is ook een kracht van het tweede verdienmodel omdat het creatieve en samenbindende krachten losmaakt. Kort gezegd is het tweede verdienmodel duurzamer dan het eerste. In maatschappelijke effecten wint het tweede verdienmodel de concurrentie, maar niet altijd in economische eenvoud en directe financiële inkomsten. Daar wint het eerste verdienmodel het vaak nog, en dit verdienmodel heeft positieve kanten, zoals dat innovatieve producten sneller betaalbaar worden door schaalgrootte en efficiëntie. Toch lijkt het zeer de moeite waard om de opkomst van de decentrale en organische productie actief te stimuleren. Reden is dat de centrale productie stuit op grenzen. Denk aan het grote beroep dat wordt gedaan op grondstoffen, de afhankelijkheid en (milieu)kosten van logistieke bewegingen, of aan zorg en onderwijs waarvan de grootschaligheid de menselijke maat ver overstijgt. Tegelijk toont de decentrale productie, hoe klein die ook nog is, een nieuwe, interessante vitaliteit, zoals rond groene daken. Er vindt een omkering plaats en er ontstaat daadwerkelijk concurrentie, maar hoe sterk is die en dragen de stappen innovatie, retrofit en toekomstwaarde daaraan bij? 4. De kracht van de concurrentie Nederland telt meer dan zeven miljoen woningen. Vijftig jaar geleden waren dat er iets meer dan drie miljoen. Nieuwbouw van vier miljoen woningen maakte de bouw tot een grote economische sector en een belangrijk politiek onderwerp in de afgelopen halve eeuw. Voorname spelers waren banken, beleggers, projectontwikkelaars, waaronder woningcorporaties, en politieke kopstukken, vaak wethouders. Het individu kreeg als consument een woning en kon sinds 1980 door middel van inspraak enig eigen geluid laten horen. Die rollen zijn nu omgekeerd, want de nieuwbouw staat op een laag pitje, en intussen vertegenwoordigen deze zeven miljoen woningen en hun bewoners een enorme waarde, waarin dagelijks grote bedragen omgaan voor gebruik, onderhoud en in toenemende mate productie. Steeds meer huizen wekken energie op, of zijn onderdeel van een systeem om zorg en welzijn te leveren. Dat het huis ook een werkplek is, is voor veel mensen heel normaal. Kinderopvang voor kleine groepjes kinderen, koken voor de buurt, of huiswerkklasjes, er gebeurt veel thuis en veel is denkbaar. Zo is er software om alle boeken in een huis onderdeel te maken van de plaatselijke bibliotheek. Elke volgende stap maakt de buurt meer waard door innovatie, retrofit en toekomstwaarde. Daarbij verplaatst de productie zich van grote, centrale aanbieders naar mensen die nu nog klant van die aanbieder zijn, en dit gaat verder. Deze mensen
5
stellen zich namelijk op als burgers die niet alleen voor zichzelf gaan produceren, maar dat collectief doen en zorgen voor solidaire oplossingen. Dit staat ook wel bekend als de energieke samenleving. Een groeiend aantal groepen bewoners pakken de verduurzaming van hun woningen collectief op, bijvoorbeeld door samen te isoleren en zonnepanelen te plaatsen. Waarom niet ook samen het levensloopbestendig maken van de woning oppakken? 4 De noodzaak om dit zelf op te pakken heeft reeds een aantal bewoners wakker geschud. Het scheelt tijd en moeite om dat samen te doen, of om daarvoor zelfs gemeenschappelijke ruimten te creëren of gezamenlijk iemand in te huren om het voor je te organiseren. Dit gaat zijn sporen achterlaten in de fysieke omgeving: door aanpassing van woningen en overname van wijkgebouwen, maar ook door leegstand van verzorgingshuizen. Zorg is naast energie de grote trekker van de transformatie van woongebieden. Anno 2015 zijn er meer dan honderd zorgcoöperaties en meer dan honderd energiecoöperaties voor en door bewoners actief. Zij veranderen zorg en welzijn, de duurzaamheid van energie, het karakter van woongebieden, het gebruik van infrastructuur, de koopkracht van mensen, de lokale economie en nog veel meer. Opvallend is dat mensen zich niet alleen richten op zorg of energie, maar vaak op beide en meer, zoals voedsel, natuur, vervoer en veiligheid. Opvallend is ook hoe deze activiteiten elkaar onderling versterken, denk aan een stadstuin die het groene karakter van een buurt versterkt en waarin zorgcliënten werken aan voedselproductie en groenbeheer. Zichtbaar zijn eerste ontwikkelingen waarin bewoners dit samen financieren.5 Lokaal blijken mensen in staat tot een bijzondere, gecombineerde wijze van productie. Die staat in contrast met de dominante centraal gestuurde productie zoals we die kennen. Om te komen tot organische gebiedsontwikkeling is een andere benadering nodig. Deze komt voort uit de aaneenschakeling van een eindeloze reeks kapitaal extensieve investeringen. Kleinschalige initiatieven en burgers spelen hierin een bijzondere rol, die we voorheen weinig zagen in gebiedsontwikkeling. Inmiddels zien we op allerlei plaatsen voorbeelden ontstaan en deze voorbeelden en mensen inspireren elkaar vervolgens weer via tal van netwerken. Woonwijken veranderen van enkel plekken om te wonen in plekken waar productie plaatsvindt van energie, zorg en veel meer. Er vindt een majeure operatie plaats die de komende decennia gaat zorgen voor een complete gedaanteverwisseling van de woonomgeving, die ook een productieomgeving wordt. Dit is een krachtige beweging die bepalend zal zijn voor de markt, en bepalend is voor de concurrentiekracht van organische gebiedsontwikkeling. 5. PPPS: de juiste balans tussen publiek, privaat en particulier Lokale energiecoöperaties ‘beconcurreren’ energiebedrijven, maar zij gaan ook in zee met elkaar om samen groene energie te produceren. Zo’n les leren bijvoorbeeld grote zorginstellingen door te zoeken naar mogelijkheden tot samenwerking met de snel opkomende zorgcoöperaties. Waterschappen zijn zeer geïnteresseerd in manieren om water te beheren met bewoners, particuliere terreinbeheerders en boeren.6 Bewoners nemen met water en groen verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke inrichting. Zeker in de stad dragen zij bij aan gezondheid en leefbaarheid, en ook aan klimaatbestendigheid. Centrale ‘productie’ verdwijnt niet omdat er via bewonersinitiatieven meer decentrale productie opkomt. Beide vormen van productie vullen elkaar aan en kunnen elkaar beconcurreren. Het naast elkaar bestaan van de twee verdienmodellen is een realiteit binnen de energieke samenleving. Overheden zien dat mensen decentraal gaan produceren. Tegelijkertijd nemen zij ook de problemen waar rond centrale productie. Ruimte geven aan decentrale productie biedt mogelijkheden om bijvoorbeeld zorg en welzijn overeind te houden, te werken aan waterveiligheid en klimaatbestendigheid, en de economie weerbaar te maken tegen het steeds schaarser worden van grondstoffen, waaronder fossiele energie. Dit zijn doelstellingen van groot maatschappelijk belang en het idee is dat de overheid hieraan kan werken door daarin andere grote centraal gestuurde organisaties te betrekken. Denk aan zorgverzekeraars, energiebedrijven, banken, bouwbedrijven en vervoerders. Productie en productontwikkeling is een zaak van bedrijven, want onder meer hun risico. Dit wil niet zeggen dat zij zonder enige interactie met de gebruikers tot nieuwe producten moeten komen, om vervolgens te 4
Felix van Gemen, Layana Mokoginta (2014), Energie en zorg achter de voordeur, Energie+ nr.1 Maart 2014, pag. 19 - 21 www.onepercentclub.com/nl 6 www.volkskrant.nl/vk/nl/2844/Archief/archief/article/detail/733666/2003/01/11/Waterboer-kan-overstromingtegengaan.dhtml 5
6
kijken of het product aanslaat. Waarom bijvoorbeeld niet in goed overleg met collectieven van bewoners uitvinden wat hen in hun buurten kan helpen om sneller projecten rond besparing en verduurzaming van energie te realiseren? De bewonerscollectieven nemen namelijk ook een risico door aan projecten te werken en vaak ook (mee) te investeren. Het is de moeite waard als zij dit met behulp van het bedrijfsleven kunnen verminderen, en hiervan zijn al enkele voorbeelden. Ook zijn er al enkele voorbeelden, door bewoners afgedwongen, van zorgaanbieders die speciaal aanbod hebben voor zorgcoöperaties. Maar het omgekeerde is ook waar, bepaalde taken en rollen kunnen beter niet bij particulieren worden belegd, maar zijn juist bij uitstek geschikt om neer te leggen bij (semi)publieke of private partijen. Denk aan netbeheer en waterbeheer. De kunst zit hem er dus in om de goede verdeling te vinden en daarin de samenwerking op te zoeken: een publiek-private-particuliere-samenwerking, PPPS.7 Het tijdsgewricht waarin we ons bevinden is bij uitstek geschikt om op zoek te gaan naar de goede balans hierin binnen gebiedsontwikkeling. Waar moet je nou in ieder geval rekening mee houden als je dit momentum wilt aangrijpen en een nieuwe manier van gebiedsontwikkeling wilt stimuleren? Rijk, provincies en gemeenten werken actief samen met burgers die decentraal produceren. Bedrijven en instellingen volgen weliswaar in dit spoor, maar met achterstand. Onze veronderstelling is dat we opkomst van de decentrale productieomgevingen, naast de centrale productiesystemen, verder kunnen stimuleren als bedrijven en instellingen nu het been bijtrekken. Naast de overheid kunnen financiële instellingen (banken, investeerders, verzekeraars) daarbij behulpzaam zijn, omdat zij in staat zijn in samenwerking met decentrale producenten gebieden langs organische weg te ontwikkelen. 6. Duurzaam dividend uit investeringen in gebiedsontwikkeling Een eindeloze hoeveelheid investeringen veranderen woongebieden langzaam in productiegebieden. Elke investering kan een woning helpen veranderen in een onderdeel van lokale energieproductie, een plek waar je zorg kunt ontvangen, een onderdeel van het lokale systeem van natuur en water, een plek waar recycling van grondstoffen plaatsvindt. Al die investeringen zijn innovaties die de buurt meer waard maken vanwege deze innovaties zelf. Kon je daar bijvoorbeeld eerder geen energie produceren en nu wel, dan is dat een nieuwe waarde, net als het kunnen leveren van zorg, of het verdienen aan het terugwinnen van grondstoffen. Tegelijk verbetert hiermee de bestaande functie van de buurt, retrofit. Die deed bijvoorbeeld al aan recycling, maar doet dit nu beter, of had al natuur en water, maar nu functioneren die beter ten behoeve van gezondheid en klimaat. Zoals aangegeven leggen al deze investeringen ook de rode loper uit voor weer volgende investeringen, de toekomstwaarde. Zo creëert een beter systeem van groen en water de kans op meer groen, waaronder eetbaar groen waaraan mensen zelf kunnen werken door middel van stadslandbouw. Natuur versterkt de capaciteit van een gebied om water vast te houden, en natuur is goed voor waterzuivering en waterwinning. Elke volgende stap is een innovatie die nieuwe waarde creëert, maar ook een retrofit die bestaande waarden beter laat functioneren. De investering rendeert daarom twee keer en rendeert een derde keer als je meerekent dat volgende stappen voorwaarden creëren voor daaropvolgende stappen. Zo heeft natuur de waarde gecreëerd om water te gaan winnen, omdat natuur water zuivert. In het gebied ontstaat een opwaartse spiraal, een opeenvolging van innovatie, retrofit en toekomstwaarde. In de ruimtelijke inrichting komen steeds meer investeringen voor die geheel of gedeeltelijk passen in dit patroon: een opwaartse spiraal die zorgt voor steeds meer kwaliteit in de leefomgeving. Zeker in woongebieden mengt dit uitstekend met de energieke samenleving en wij hebben betoogd dat dit zorgt voor nog meer duurzame waardencreatie door de vorming van gemeenschappen. Wij geloven in een investeringsstrategie die aan duurzaamheid zijn kracht ontleent en juist daardoor rendabel en concurrerend is. De kern van deze strategie is dat een nieuwe functie bovenop een bestaande functie komt, deze verbetert en een platform creëert voor de volgende nieuwe functie, en zo voort. Als investeerders geloven steeds meer burgers daar al in en zaak is om ook andere partijen daarin te betrekken. Overheden kunnen hun geld in wijken stoppen, bijvoorbeeld door budgetten voor groen, water en welzijn ter beschikking te stellen aan de bewoners. Bedrijven kunnen investeren in het werk rond energie, zorg, woningonderhoud en vervoer van bewoners. Pensioenverzekeraars kunnen geld beleggen in sterke wijken en 7
Jurgen van der Heijden (2011), Productie door de Burger. Democratischer dan volksvertegenwoordiging, Delft, Eburon.
7
bijvoorbeeld in de winkelcentra daar, omdat daar koopkrachtige bewoners zullen zijn. Banken tenslotte kunnen geld lenen aan de bewonersinitiatieven in de veronderstelling dat zij terug zullen kunnen betalen. Het dividend zal duurzaam zijn, omdat het voortkomt uit duurzame gebiedsontwikkeling. Is dit concurrerend, of met andere woorden, kan drie keer verdienen aan innovatie, retrofit en toekomstwaarde op tegen een onduurzame exogene investering die kosten afwentelt op mens en milieu? Feitelijk kennen we het antwoord op deze vraag niet, maar normatief wel, het moet concurrerend zijn.
8
