wooninnovatie reeks
Wooninnovatie reeks Deze reeks behandelt alle soorten innovaties in woningontwerp, -bouw, -beheer, -financiering en -gebruik, woonarrangementen en -diensten
jaargang 3 • nummer 11 • 2006
Initiatief en invloed
Initiatief en invloed procesarchitectuur voor collectieven en co-ontwikkelaars
arko uitgeverij / bouwpraktijkinnovatie
arko uitgeverij
bouwpraktijkinnovatie
Initiatief & invloed
Chris Posma (Syneff) begeleidt projecten van groepen die ecologisch willen wonen. Bekende voorbeelden zijn De Goedemeent in Purmerend [WIR10], De Buitenkans in Almere en De Groene
Hoek in Arnhem. Gezien de complexiteit van zijn werk vergelijkt
hij het wel eens met dat van een opbouwwerker in een ontwikkelingsland.
Ontwikkelingshulp in de polder
aanpakken en zaten we snel weer aan tafel bij de gemeente om over een stuk grond te praten.
wooninnovatie reeks • nummer 11 • 2006
CORPORATIE $E !LLIANTIE WORDT ACHTERVANG BIJ REALISATIE
Binnen twee maanden waren we eruit en hadden we een optie. Die optie kostte wel 10% van de grondprijs. We kregen een jaar om een plan te maken. Zo stond het in de bouwplanontwikkel-
PLAN
INITIATIEF
BEHEER EN GEBRUIK
ONTWIKKELING
overeenkomst.” Chris Posma: “We maken met de initiatiefgroep eerst een planvisie. Daar beginnen we heel vroeg mee. Daarmee krijg je een beeld op basis waarvan je de mensen bij elkaar brengt. En in dat beeld moeten de mensen niet worden
VERENIGING $E "UITENKANS ONTWIKKELT HET GEBIED EN DE WONINGEN
EN DOET VEEL VAN HET BEHEER ZELF
EN GAAT OP ZOEK NAAR LOCATIE STICHTING $E #IRKEL MAAKT PLANVISIE
teleurgesteld. Mensen lezen de planvisie voordat ze lid worden van de vereniging. Daar houd je
Planvisie en doorzettingsvermogen
dus aan vast. In een planvisie staat bijvoorbeeld dat alle woningen aan bepaalde ecologisch criteria moeten voldoen. Dat een groot deel van de wijk niet per auto bereikbaar zal zijn om een kindveilige omgeving te kunnen bieden. Of er ruimte is voor maatwerk in architectuur, of dat
48
De Buitenkans Almere
PLANVISIE VOOR ECOLOGISCHE WIJK
MEERWAARDE
VERENIGING BOUWT AAN EIGEN VERMOGEN EN GOODWILL OM LANGE ONTWIKKELTIJD VOL TE HOUDEN
ECOLOGISCHE WIJK IN EIGEN BEHEER
BUURTOPBOUW COyPERATIE VAST PROCES VAN #HRIS 0OSMA EN CO MAKERS ZORGT VOOR AANSLUITING MET ANDERE ACTOREN
Chris Posma: “Het initiatief moet van de mensen
locatie gereserveerd en was enthousiast over het
we een project maken dat we in één bouwstroom
zelf komen. Het lukt niet als je probeert vraag te
plan, maar twijfelde of de vereniging het hele
kunnen realiseren. Wij maken het liefst projecten
creëren op een plaats waar die niet is. Ik breng
gebied wel kon ontwikkelen.
die veelvormig zijn, maar die wel met één bestek
graag mensen bij elkaar waarvan ik het idee heb
Marc Crijns, toekomstig bewoner en voormalige
kunnen worden gemaakt.
dat zij goed met elkaar kunnen samenwerken.
voorzitter van vereniging De Buitenkans: “Het ini-
Mensen die gelijk denken en op een leuke manier
tiatief was al een jaar oud, toen ik ervan hoorde.
in een wijk willen wonen. Zo ontstaat een groep
Een paar mensen die graag een ecologische wijk
die samen iets wil. En dan is het mooi als je dat
wilden zijn gelijkgestemden gaan zoeken. In een
voor elkaar krijgt. Dat is gemeenschapsopbouw.
jaar tijd hebben ze heel veel gedaan en 60 belang-
En dat is eigenlijk de grootste uitdaging in dit
stellenden bij elkaar gebracht. De gemeente
De initiatiefgroep heeft in het begin nog geen
Esther Engelen, destijds medewerker project-
soort projecten.
Almere zag het wel zitten. Particulier opdrachtge-
overzicht. Dus je moet ze helpen om zichzelf te
matige woningbouw van de afdeling Wonen &
Voordat je zover bent, moet je zorgen dat mensen
verschap en ecologisch bouwen in een. Maar het
structureren. Met de planvisie, maar ook om een
Juridische Zaken van de gemeente Almere:
weten waar ze aan beginnen. Hoe ze elkaar kun-
blijft niet bij ideeën. Je moet plannen uitwerken
echte vereniging te worden en goed betrokken
“De Stripheldenbuurt was onze wijk voor
nen ondersteunen. En als het er dan een stuk of
en investeren. De gemeente wilde zeker weten
te raken bij het project.
initiatieven. Daar paste De Buitenkans goed in.”
15 zijn, kun je je met de kinderen erbij presenteren
dat er voldoende mensen achter stonden. En de
In Almere hebben de mensen picknicks op het
aan de politiek. Dan vertegenwoordig je al een
mensen wilden zeker weten dat ze grond toege-
veld georganiseerd. We zijn bomen gaan opme-
Perspectief en schaal
nieuw buurtje.”
wezen zouden krijgen. Ik heb toen geanalyseerd
ten, om gevoel te krijgen voor de locatie. Daarna
Jolande Mensink, collega van Esther Engelen: “De
hoe dat bij andere projecten is gegaan. Hoe we
kreeg iedereen op een avond een stuk krijt en
Buitenkans was een heel bijzonder initiatief. Ze
een serieuze partij konden worden en samen
een groot vel, en een uur de tijd om de hele wijk
hadden ook specifieke wensen voor de locatie.
De planvisie van De Buitenkans is in 1998 ont-
konden investeren.
te tekenen en daarin een eigen plek te kiezen. Zo
We hadden nog geen ervaring met initiatieven
wikkeld door de stichting De Cirkel, Ecologisch
Uit een van de voorbeeldprojecten kwam Chris
kregen we dertig tekeningen die we op de grond
die niet meteen pasten binnen onze regels en
Bouwen Almere. Later is hieruit de vereniging
Posma als begeleider naar voren. Hij wilde ons
hebben gelegd. Iedereen mocht zijn tekening
structuren. Daardoor dreigde het initiatief van
De Buitenkans ontstaan. De gemeente had een
wel helpen. Zo konden we het professioneel
toelichten. Er lag een rijkdom aan beelden. Ik heb
het kastje naar de muur te worden gestuurd. We
Planvisie
Mensen lezen de planvisie voordat ze lid worden van de vereniging
daarvan een samenvatting gemaakt, waarin de mensen zich goed konden herkennen. Daarna begint de dialoog met de gemeente, over ontwikkeling en beheer van het openbaar gebied.”
49
Initiatief & invloed
hebben de initiatiefnemers toen uitgenodigd
Marcel Fleer van stedenbouwkundig bureau
als alle mensen die in het huis komen te wonen,
om hun plannen te komen toelichten. Het was
Bentvelsen en Vleer: “Het stedenbouwkundige
dus ook de kinderen, zo veel mogelijk wensen en
duidelijk dat het ging om enthousiaste mensen,
programma van eisen van de gemeente Almere
eisen aangeven. Dat mag in tekst zijn, tekeningen,
die er echt voor gingen. Ze hebben hun plan goed
is vastgesteld in het ontwikkelingsplan. Daarin
collages van plaatjes uit tijdschriften, maquettes,
gepresenteerd.” Chris Posma: “We hebben toen
liggen de categorieën en de aantallen woningen
klei of wat dan ook.
Hyco Verhaagen van Copijn erbij gehaald en de
vast. Ook is er een proefverkaveling gemaakt
stedenbouwkundige van de gemeente. Zo hebben
zodat de grondexploitatie kan worden gecheckt.
we samen een landschaps- en stedenbouwkun-
Daarna wordt het veld uitgegeven met een set
dig plan gemaakt.”
stedenbouwkundige randvoorwaarden, zoals die
Daarna gaan de mensen hun oude woning opme-
Hyco Verhaagen: “In twee workshops zijn we
categorieën en woningaantallen, en algemene
ten. Ze formuleren wat groter moet, en wat klei-
op een grote plattegrond gaan schuiven met de
bepalingen zoals bouwhoogtes. Samen met initi-
ner mag. Daaruit volgt een beeld van de nodige
woningen. We wilden een centrale ruimte maken,
atiefnemer de Buitenkans, dat heette toen nog de
m2 en m2, een budget van wensen. We rekenen
een gemeenschappelijk gebied met kwaliteit. Dat
Cirkel, en hun architectenteam hebben we onder
uit wat dat gaat kosten, en kijken dan of dat haal-
moet dus in het midden komen, als ziel van zo’n
begeleiding van Chris Posma met de toekomstige
baar is. Er is altijd een spanning tussen het budget
wijkje, de ontmoetingsplek. Als je daar met zijn
bewoners een aantal workshops georganiseerd
van mogelijkheden en het budget van wensen.
en proefverkavelingen gemaakt. Zo is het steden-
Zo ontstaat een schifting.”
bouwkundig plan tot stand gekomen. Vervolgens
Architect Renz Pijenborgh van Archiservice:
zijn wij dat gaan uitwerken.
“Mensen die iets gezamenlijk willen, willen
Daarbij is er het nodige gediscussieerd. Of het
dat ook op zo’n gezonde en ecologische manier.
allen omheen woont, heb je ook werkelijk het gevoel dat het gezamenlijk is, ‘ons middelpunt’. Het is belangrijk dat je vanuit een gezamenlijk
Een speciale manier van wonen waarbij je ook je eigen omgeving beheert
plan werkt, waar iedereen achter staat. Zo krijg je ook een mandaat voor de afstemming met de
beheert, hanteer je een ruimere maatvoering
hele veld in een keer moest worden uitgegeven,
Vroeger deden we alles zelf, waren we architect,
gemeente.
dan als je een ontwerp maakt met de bewoners
hoe het moest met de aansluitingen, of de ver-
projectbegeleider, bewonersbegeleider, sociaal
Dat hadden we ook gezien bij de Kersentuin in
die het beheer zelf gaan doen. Dat heeft een veel
eniging het beheer van de openbare ruimte ging
werker. Nu werken we veel met Chris Posma als
Leidsche Rijn. Daar was het een hele opgave om
fijnere korrel en ziet er op de schetsen dus heel
doen, en wie eigenaar van de openbare ruimte
gespecialiseerde bewonersbegeleider. Die doet
het plan van de bewonersvereniging in te passen
anders uit. Stedenbouwkundigen herkennen dat
zou worden.
het eerste stuk met de bewoners, voordat ze een
in de stedenbouwkundig regels van de gemeente,
niet meteen.
Die discussie ging binnen de gemeente verder.
architect kiezen.
waar iedere afdeling andere prioriteiten heeft. Zo’n project lukt alleen als de bewonersvereniging goed is georganiseerd en bij de gemeente
wooninnovatie reeks • nummer 11 • 2006
kan vechten om de plannen ook gerealiseerd te
50
Ook de kinderen
Want de ideeën van de bewonersvereniging
Stedenbouwkundigen herkennen dat niet meteen
strookten niet met de standaard richtlijnen van de gemeente voor de inrichting van de openbare ruimte. Daar zijn veel discussies over geweest,
De architecten komen pas in beeld als de bewoners weten wat ze zelf willen
krijgen.
Gemeentelijke organisaties zijn erop gericht om
maar uiteindelijk heeft de gemeente wel kunnen
Als professional kun je de wensen van de
grote hoeveelheden woningen te realiseren en
zorgen voor de standaard nutsvoorzieningen.
Er is een kring van architecten en adviseurs die
bewoners overdragen naar de vakmensen van de
grote hoeveelheden infrastructuur in relatief
Daarna is het gebruikelijke proces gevolgd.”
daarmee overweg kunnen. En dan kiest men de
gemeente op een manier dat die dat serieus kun-
korte tijd. Dat kunnen ze doordat ze een pakket
nen nemen. Want de professionals bij de gemeen-
regels bedenken die overal gelden. Als je zo werkt
Collectief en individueel
te worden er soms ook heel zenuwachtig van wat
dan kun je productie maken, maar uitzonderin-
Chris Posma: “Als het stedenbouwkundig plan af
gezond en ecologisch. Corporaties zijn weer bezig
bewoners allemaal willen. Dat kan ze veel tijd
gen zijn lastig, want die kosten naar verhouding
is maken we per huishouden een woonbiografie
met de oplopende energiekosten. Maar project-
gaan kosten. Uit voorzorg zeggen ze dan al snel
veel te veel tijd. Dus als je een woonwijk wilt
en een begrotingsoverzicht. Een woonbiografie is
ontwikkelaars verkopen een product en kijken
‘nee’. Als je dus de belangen van de bewoners
maken met bewonersparticipatie dan vergt dat
een vragenlijst die ieder huishouden invult. Dat
niet naar het verdere gebruik. Chris Posma orga-
behartigt, moet je de vertaalslag kunnen maken.
een andere organisatie van de gemeente. In het
heeft een dubbele functie. Voor de mensen zelf
niseert de mensen. Hij kent het hele proces. De
De grootste kloof die je moet overbruggen heeft
ideale geval heb je daar een aparte projectleider
om meer inzicht te krijgen in hun woonwensen.
architecten komen pas in beeld als de bewoners
te maken met perspectief en schaal. Als je voor
voor, een vast aanspreekpunt gedurende het hele
En voor de anderen die aan het project werken
weten wat ze zelf willen. Daar hebben ze tijd
de gemeente openbare ruimten ontwerpt en
proces, en korte lijnen naar de politiek.”
informatie om zich in te leven. Het beste is het
voor nodig.
ene keer de ene architect en de andere keer de andere architect. Bewoners kiezen bewust voor
51
Initiatief & invloed
Bewoner Ton Kersten was penningmeester van
mensen afhaken. Je kunt het dus maar beter in
de vereniging De Buitenkans. Voor zijn werk in
een keer zorgvuldig ramen.”
Amsterdam wilde hij vanuit Amersfoort naar
Marc Crijns: “We hebben aan alle partijen
het groenere Almere verhuizen. Ton Kersten:
steeds openlijk verteld wat we deden. We zijn
"Het leuke van de vereniging is dat je samen
een groep mensen met kennis en motivatie,
de wijk opbouwt. De onderlinge contacten zijn
maar ook met beperkingen. Daarom zochten
ook erg goed, de ledenvergaderingen zijn altijd
we anderen om samen mee te ontwikkelen.
heel sfeervol. De oorspronkelijke stichting wilde
Verantwoordelijkheid delen. Alle berekeningen
een zelfvoorzienende wijk ontwikkelen die los
en budgetten laten zien. Die openheid heeft veel
stond van de gemeente. Zoiets als Ruigoord bij
mensen verbaasd, maar ook goodwill opgeleverd.
Amsterdam, met eigen energievoorziening. Maar dat plan werd onbetaalbaar en van de initiatiefnemers bleven steeds minder mensen over. In hun plaats kwamen mensen die meer wisten
wooninnovatie reeks • nummer 11 • 2006
Zo hebben we samen een stedenbouwkundig plan gemaakt met als middelpunt de ontmoetingsplek
52
We waren een soort projectontwikkelaar zonder geld
van bouwkunde en financiën. Onder leiding van
We waren een soort projectontwikkelaar zonder
Marc Crijns is toen een haalbaar plan gemaakt.”
geld. We hebben in het begin met de helft van
Voorfinancieren
de mensen geld bij elkaar gebracht om de optie op de grond te betalen. En om een architect te
Chris Posma : “Je wilt in de realisatie een schaal-
contracteren. Zo hebben we vermogen bij elkaar
voordeel bereiken. En dat bereiken we door met
gebracht. Daarna zijn we naar een bank gegaan
Structuur en risico’s
vanuit te gaan. Dan kun je ook samenwerken
één bestek gezamenlijk in een bouwstroom te
en hebben we een lening kunnen krijgen. We
Chris Posma: “Vaak begint het initiatief met een
met kopers en huurders door elkaar, zoals met
werken. Het bestek ontstaat uit concepten. Met
konden laten zien dat we investeerden in het
stichting. Maar bij een bepaalde omvang moet je
De Buitenkans.
inbreng van de constructeur, de installatieadvi-
project, en op basis daarvan gingen anderen ook
er een vereniging van maken. In een stichting heb
We vonden dat iedereen in Almere moest kunnen
seur. In het begin mag je overal naar kijken. Maar
investeren.”
je geen gelijkwaardigheid tussen personen. Een
meedoen. Maar we zijn gestart op een moment
na zo’n oriëntatieperiode moet je keuzes maken.
Chris Posma: “In de beginfase van een project
stichtingsbestuur beslist zonder dat de anderen
dat de economie inklapte. Almere is behoorlijk
Het collectieve deel moet haalbaar blijven. Als
moet je kunnen voorfinancieren. Ik laat mensen
daarover iets te zeggen hebben. In een vereniging
conjunctuurgevoelig. De werkgelegenheid viel
iemand daarna nog iets anders wil, kan dat
niet meteen de volle mep betalen. Ze hebben
moet je gezamenlijk besluiten. Dus moet je over-
terug. Daardoor kregen we met terugloop van
individueel tegen meerprijs.
op dat moment nog geen mogelijkheid om het
leggen. Dat heb je bij dit soort projecten nodig.
leden te maken. Mensen die niet meer zeker
Als wij in het begin van het Definitief Ontwerp
project met een hypotheek te financieren. De
Het zou voor de bewoners geweldig zijn als de
waren van hun werk. En als er mensen afvallen
(DO) zitten, hebben wij een beeld van wat voor
andere professionals die aan een project werken
gemeente de grond stukje bij beetje verkoopt.
komt er ook spanning in het programma, de
soort project het zou kunnen worden. Daar zoe-
kunnen ook wat voorfinancieren. En dan is het
Maar dan loopt de gemeente het risico dat ze met
balans tussen collectief en individueel.
ken we aannemers bij, met relevante ervaring.
heel belangrijk dat je heel goed weet wie je in je
Met de geselecteerde aannemer sluiten we een
netwerk hebt. En dat zij weten dat ik altijd mijn
bouwteamovereenkomst.
projecten afmaak, ook als het een tijdje tegenzit.
Zo’n project blijft maatwerk. Qua vormgeving,
De rekeningen worden pas betaald als het geld
qua materialen, concepten, experimentele din-
er is. Voor banken is dat lastig financieren. Maar
gen. Prijs is belangrijk, maar je moet vooral een
sommige leden konden wat geld aan anderen
goed moreel contract kunnen maken. De eind-
lenen, en wij hebben er voor gezorgd dat ze daar
een deels onverkocht project zitten. De resterende kavels zijn steeds lastiger verkoopbaar, want die vallen in een gebied dat anderen al aan het ontwikkelen zijn. Er is dus een goede regie nodig en duidelijke afspraken. De vereniging kan daarin
De vereniging krijgt de taak om kopers te vinden en te binden De Buitenkans wilde bijvoorbeeld opslagtanks van
een grote rol spelen. Die krijgt dan de taak om vol-
12m2 in de grond aanbrengen om warmte in op te
doende kopers te vinden en te binden.
slaan. Een goed idee, maar toen we eraan gingen
prijs is hard, met een marge van 5%. De prijs
wel een goede rente voor kregen. Daarmee heb-
Het helpt als er veel kennis in de groep aanwezig
rekenen werd het minder aantrekkelijk. Dat werd
moet kloppen, want als wij te hoog zitten, dan
ben we de zaak overeind gehouden. Maar dat is
is, zodat er een bepaald niveau van inzicht kan
dus niet opgenomen in de standaard, maar wie
vallen er mensen af. En als we te laag zitten,
echt passen en meten.”
ontstaan. En een gezamenlijk belang of ideaal om
het wil, kan het tegen meerprijs realiseren.”
en er moet later geld bij, dan moeten er alsnog
53
Initiatief & invloed
Twee fasen
visie en heel veel doorzettingsvermogen.
koop je wel of niet. Als je zelf ontwikkelt moet
Chris Posma: “Met een goedgekeurd bouwplan
Van de gemeente hebben we veel steun gekre-
je over veel meer nadenken. Het is een heel lang
kun je ook een hypotheek krijgen. Daarin kan ook
gen, zeker op beleidsniveau. In de uitvoering ging
traject met veel onzekerheid. Je moet dus ook
de grondcomponent worden gefinancierd. Dat is
het wel eens wat moeizamer, maar het was voor
werken aan wederzijds vertrouwen, tussen de
een kwestie van goede planning. Om te zorgen
de gemeente ook nieuw, zo’n ecologisch project,
gemeente en de bewoners, en tussen de bewoners
dat het moment van grondoverdracht samenvalt
en ontwikkeling door een collectief.” Herman
onderling. Je koopt niet alleen een huis, maar ook
met de hypotheek. De grond wordt via de ABC
Wesselius, projectleider bij de gemeente: “De
een leefstijl. Je deelt een woonfilosofie met de
overgedragen. De vereniging koopt en geeft door
meeste projecten in de Stripheldenbuurt zijn
andere bewoners. De woningen zijn niet goed-
aan de leden.
getrokken door marktpartijen, zoals ontwikke-
koop. De doelgroep is dus klein.
Maar op een bepaald moment werd het risico
laars en corporaties. Eigenlijk is de Buitenkans
Oorspronkelijk zou de vereniging het hele veld
van onverkochte woningen toch te groot. In
het enige echte initiatief in de Stripheldenbuurt.
ontwikkelen, inclusief de wegen en de infrastruc-
Purmerend [WIR10-3] kon de vereniging dat risico
Marc Crijns, Chris Posma en de architecten waren
tuur. Maar dat werd toch te ingewikkeld. Maar ze
wel nemen. Met de Buitenkans moesten we een
samen een goed team. Zij gingen er voor, maar
gaan wel zelf het onderhoud organiseren van het
andere oplossing vinden. Zo kwamen we bij
kregen te maken met een weinig flexibele struc-
buurthuis, de vijver, een deel van de parkeerplaat-
De Groene Stad, de corporatie die later opging in
tuur en procedures van de gemeente. Wij zijn
sen en de groene hoekjes in de wijk.”
eraan gewend dat de hele planvorming vier jaar
Jolande Mensink: “Achteraf gezien heeft
duurt. Maar voor zo’n groep is dat heel lang.
De Buitenkans wel een te groot gebied gekregen.
Bij dit soort initiatieven zijn de mensen vanaf het
Dat had met de locatie te maken, waar oorspron-
De Alliantie.” Marc Crijns: “De gemeente had een ‘vlek’ toege-
Zelf het onderhoud organiseren van het buurthuis, de vijver en de groene hoekjes in de wijk
wooninnovatie reeks • nummer 11 • 2006
wezen waar ruimte was voor twee projecten. Het
54
zou jammer zijn als dat twee totaal verschillende
mer contracteren. Daardoor hebben we het plan,
begin betrokken. En als het voortraject lang duurt
kelijk ook andere woningen zouden komen, op
projecten zouden worden. Daarom hadden we
waar iedereen bij de start enthousiast over was,
dan haken mensen af. Dat is bij dit project ook
vrije kavels. Maar De Buitenkans was als groep
een projectontwikkelaar gezocht die op het ene
ook voor zeker 90% kunnen realiseren.” Esther
zo gegaan. Bij projectontwikkelaars stromen de
niet zo groot en het lukte hun ook niet om veel
deel elf vrijstaande woningen wilde ontwikkelen,
Engelen: “Het was voor ons als gemeente het
mensen veel later in. Dan merken ze niet dat de
groter te worden. Je moet dan goed op de finan-
in dezelfde sfeer als ons project. Maar de markt
eerste ecologische project, waarin allerlei zaken
ontwikkeling lang heeft geduurd.”
ciering letten. De Buitenkans heeft erg veel moei-
was slecht in die tijd, en de projectontwikkelaar
aan bod kwamen waarmee wij nog geen ervaring
Esther Engelen: “De bewoners zijn betrokken bij
te moeten doen om bewoners te werven. En hoe
haakte af. Wij hebben ons plan toen aangepast,
hadden. Zodra de grond bouwrijp is, is het voor
het eindproduct. Ze hebben heel specifieke vra-
langer zo’n traject duurt, hoe groter de kans dat
zodat we in twee fasen konden ontwikkelen en er
de gemeente belangrijk dat de grond ook wordt
gen. Er is dus meer interactie. Een gewone woning
er op een moment onenigheid ontstaat. Dat zijn
ruimte vrij bleef voor een andere partij. We heb-
betaald en overgedragen. De initiatiefnemers
ben dus wel risico genomen en het hele gebied
konden dat niet helemaal zelf financieren. Karl
ontwikkeld, maar we wilden ook niet in een situ-
Weide van De Alliantie Flevoland: “De vereniging
Het initiatievenbeleid in Almere
ken welke initiatieven geschikt zijn voor het
atie komen dat we met een andere ontwikkelaar
die het project heeft ontwikkeld, heeft daar een
De gemeente Almere ondersteunt het lang-
gebied. De makers van geschikte initiatieven
erbij concessies moesten gaan doen.
aantal jaren veel tijd in geïnvesteerd.. Om daarna
durige proces dat initiatieven doormaken, door
krijgen een ‘overeenkomst tot bouwplanontwik-
ook de bouw te laten doorgaan is er een partij bij
ondersteuning te bieden bij de afstemming van
keling’. De initiatiefgroep gaat dan een samen-
gezocht en dat zijn wij geworden.”
het plan op de stedenbouwkundige randvoor-
werkings- of intentieovereenkomst met de
waarden. En de gemeente ondersteunt initia-
gemeente aan. De gemeente reserveert de loca-
tiefnemers al bij het uitwerken van hun idee.
tie, terwijl de initiatiefnemers hun plan uitwer-
Het enige echte initiatief in de Stripheldenbuurt
Betrokken
Zo zijn we in een heel laat stadium, toen de bouw-
Marc Crijns: “Om een project ook echt te kunnen
Daarvoor is ook subsidie beschikbaar.
ken tot een concreet bouwplan. Onder leiding
vergunning al was aangevraagd, bij corporatie
realiseren, moet je je ambities niet verkwanselen.
Als er grond wordt uitgegeven voor een
van wethouder Adri Duivesteijn vindt eind 2006
De Groene Stad terecht gekomen. Directeur Jan
Niet bij het eerste zuchtje tegenwind de moed
collectief initiatief, houdt de gemeente alle
een herijking van het initiatievenbeleid plaats.
de Vletter heeft toen toegezegd dat De Groende
opgeven en concessies doen. Maar je moet wel
plannen tegen het licht. Dat gebeurt in het
In interviews heeft Duivesteijn aangekondigd
Stad als achtervang zou fungeren. Dat werd ook
kunnen samenwerken. Een gezamenlijke noemer
Afstemmingsoverleg van de Dienst Stedelijke
het particulier opdrachtgeverschap in Almere
na de fusie met De Alliantie gestand gedaan. In
zoeken met de gemeente en de andere betrokken
Ontwikkeling (DSO). In dit overleg wordt beke-
een grote impuls te willen geven.
de tussentijd konden we wel alvast de aanne-
partijen. En dat doe je met een goed uitgewerkte
55
Initiatief & invloed
“Ieder project is weer anders. De Buitenkans was
informatie
redelijk vergelijkbaar met de Goedemeent in Purmerend [WIR10]. Maar de Kersentuin (Utrecht) en Lanxmeer (Culemborg) waren heel andere projecten. De privé-tuinen zijn daar kleiner. De energie en de creativiteit die in Almere en Purmerend in de privé tuin is gaan zitten, is in De Kersentuin en Lanxmeer ingezet voor de gemeenschappelijke ruimtes.” Ruud Joling, bewoner van het project De Goedemeent in Purmerend [WIR10]: “Je hebt iemand nodig die tussen alle partijen staat, en zorgt dat iedereen redelijk blijft. Chris Posma is het resultaat was dat de gemeente de openbare ruimte ook ecologisch heeft ingericht, precies zoals de vereniging dat wilde
echt een duizendpoot. Ten eerste is hij technisch heel goed. Hij kan heel goed rekenen, maar hij voelt ook heel goed aan als er problemen aanko-
de emoties en de mensen. Zoveel mensen, zoveel
doormaakt, dan kom je op een resultaat waarvan
men. Hij is er dan op tijd bij om te voorkomen dat
wensen. Maar ze hebben vastgehouden aan hun
iedereen zegt ‘daar voel ik me prettig bij, en daar
het escaleert.” Hyco Verhaagen: “Chris Posma is
visie, en die is uiteindelijk wel gerealiseerd.”
zit alles in wat van de anderen heb gehoord’. Het
een bevlogen mens. Een uiterst creatief vakman.
Herman Wesselius: “De vereniging had een goed
gaat om het luisteren. Het is eigenlijk een elemen-
Het belangrijkste is het professioneel organiseren
plan gemaakt. Maar hun manier van kijken was
taire oefening in democratie. Dan helpt het als
van een communicatieproces onder bewoners.
anders dan die van onze eigen stedenbouwkun-
er iemand bij is die het proces bewaakt, die erop
Chris doet dat op een unieke manier. Hij kan
digen. Die zijn iets anders gewend. Ook de andere
let dat iedereen aan bod komt en zich goed
zowel de zakelijke kant, de juridische kant als
diensten moeten zich erover buigen. Dat kost dus
uitspreekt. Dat doet Chris.”
ook de sociale dynamiek organiseren.”
tijd. Maar het resultaat was dat de gemeente de
Chris Posma: “Het is een heel intensief proces.
openbare ruimte ook ecologisch heeft ingericht,
Ik zie het een beetje als ontwikkelingswerk in
precies zoals de vereniging dat wilde.”
Nederland. Vergelijkbaar met wat ik in Afrika deed. Je bent met zoveel tegelijk bezig. Maar je
Ton Kersten: “De woningen zijn wel wat duurder
bouwt echt iets op met zijn allen.” Marc Crijns:
geworden dan de traditionele woningen in
Hyco Verhaagen: “Ook al is een groep nog zo
“De gemeente heeft ook enorm zijn best gedaan.
Almere. In het oorspronkelijke plan was elke
divers, het is toch goed mogelijk om tot een
Want als je dit als gemeente voor het eerst doet,
woning uniek. Later hebben we wat woningen
gemeenschappelijk beeld te komen van wat
kun je bij aanvang niet beoordelen of het col-
gekopieerd, wat weer scheelde in de architectkos-
je met elkaar wilt. Als je het proces ook samen
lectief wel sterk genoeg is.” Hyco Verhaagen:
ten. Ook is een aantal onbetaalbare ontwerpen
wooninnovatie reeks • nummer 11 • 2006
Opbouwwerk
56
Je eigen omgeving beheren
project De Buitenkans, 59 woningen in
een ecologische wijk, e 218.000 – 390.000 VON, www.debuitenkans.nl locatie Almere
projectbegeleider Chris Posma, Syneff Consult landschapsarchitect Hyco Verhaagen,
Copijn Utrecht Tuin- en Landschapsarchitecten architecten Renz Pijenborgh, Archi Service BV Jaap van der Laan
Peter van der Cammen, ORTA Nova Architectuur Frans van der Werf
bouwer Kingma Bouw B.V. en twee zelfbouwers achtervang Woningcorporatie De Alliantie
Flevoland (voorheen Woningbouwvereniging De Groene Stad Almere) chronologie
oktober 1998 een groep Almeerse burgers richt
stichting de Cirkel, Ecologisch Bouwen Almere op september 2001 Planvisie gereed,
oprichting vereniging De Buitenkans
2 oktober 2001 oprichting van de vereniging De Buitenkans
begin 2002 samenwerkingsovereenkomst met gemeente Almere
30 oktober 2003 Definitief Ontwerp gereed
9 december 2004 aannemersovereenkomst getekend
januari 2005 De Groene Stad Almere doet mee 13 april 2005 overdracht grond
12 mei 2005 start bouw, wethouder A.W. Bijl slaat eerste paal
6 april 2006 start sedum dakbedekking 14 juni 2006 start oplevering
aangepast. Het gaat toch om een speciale manier initiatief
stedenbouwkundigplan
projectontwikkeling PvE
SO
VO
DO
projectuitvoering DO+
WvB
van wonen, waarbij je ook je eigen omgeving
gebruik
moet beheren. Daarom helpen we vanuit de ver-
uitvoering initiatiefgroep & bewoners projectbegeleider stedenbouwkundige landschapsarchitect architecten bouwer
eniging ook mee met de verkoop, om het concept goed uit te leggen. De sfeer tussen de bewoners is enorm goed. Het is een vriendenclub geworden. Dat vind ik het allermooiste. Je maakt samen veel mee. Zo groei je naar elkaar toe. Dat geeft een gigantische meerwaarde.”
57
wooninnovatie reeks • nummer 11• 2006
De Wooninnovatie Reeks
De Wooninnovatie Reeks is een rapportserie over innovaties in bouwen en wonen. Naast de reguliere kwartaaluitgaven verschijnen ook speciale edities.
58
nr. 8, 2005 Bouwinnovatie (Regieraad Bouw)
• Integriteit wordt buiten waargemaakt
• Verandering van aanbestedingsregels én -cultuur Voor het tweede congres van de • Werken doe je thuis Regieraad Bouw rapporteerde • Het bouwproces voor de eindgebruiker Bouwpraktijkinnovatie over integriteit, innovatie en aanbesteding, specialisatie, de rol van de eindgebruiker, samenwerking en de nieuwe generatie jonge bouwers. Als extra produceerde de redactie voor de congresdeelnemers een Cobouw-bijlage over innovatiekampioenen en regionale initiatieven.
nr. 1, 2004
Snel, slim, beheersbaar bouwen
nr. 2, speciale editie Integraal ontwerpen
nr. 3, speciale editie Bouwinnovatie (Regieraad Bouw)
nr. 4, 2004
Focus en duidelijkheid,
nr. 5, 2005 Preventief wonen, ouder worden zonder zorg
• Preventief wonen voor iedereen • Sloop en nieuwbouw in Groningen
Ouderenhuisvesting was tot voor kort vooral • SIR-55: initiatiefnemers doen alles zelf gericht op nieuwe combinaties van wonen en • Gemeenschapshuis in Lemelerveld zorg. Maar cultuur, activiteiten, mobiliteit en informatie zijn minstens zo belangrijk. Passend wonen, in een stimulerende omgeving, heeft ook een preventieve werking, zodat de zorgbehoefte afneemt.
Recombinatie, het vervolg van 7 jaar IFD bouwen
• Leren van Lombok; Almere vernieuwt • 110% in Florena, transformatie Bijlmermeer
Herstructurering is een moeizaam proces. Er • 70% keert terug in Herwendaal Groesbeek zijn altijd tegenstanders die de oude situatie • Leefsturing in de Kultuurstraat Wesselerbrink willen behouden. Maar betrokkenheid van bewoners is wel de basis van betere buurten. Intensieve communicatie leidt tot toename van sociaal kapitaal en waardecreatie in woningen en buurten.
• Snel bouwen met keuzevrijheid • Meer keuze voor een scherpe prijs
• Starten in een groeiwoning die overal past 7 jaar experimenteren met industrieel, flexibel • De optimale mix van tijdelijk en vast en demontabel bouwen heeft diverse product- en procesinnovaties opgeleverd. Samen met de SEV selecteerde Bouwpraktijkinnovatie succesvolle praktijkvoorbeelden, die op veel plaatsen navolging hebben gekregen. Ieder project demonstreert andere (re)combinaties. Verder een overzicht van actuele toepassingen en een vooruitblik op de toekomst van IFD.
nr. 10, 2006 Participatie & personalisatie, praktijkkader voor particulier opdrachtgeverschap
nr. 6, 2005 Sociaal kapitaal, betrokken bewoners bouwen betere buurten
nr. 9, 2006
• Combinatie van vermogens • Alle kennis op IJburg
• Een goede mix in Netersel Om de ‘een derde norm’ te halen is de komende • De hele wijk zelf ontwikkeld in jaren meer dan een verdubbeling nodig van de Purmerend woningproductie via particulier opdrachtgeverschap. Dit rapport verklaart de verschillen tussen succesvolle en minder succesvolle projecten en geeft inzicht in slagen en falen. De voorbeelden laten zien hoe verschillende vormen van participatie, collectieve ontwikkeling en co-makership steeds sneller tot herhaalbare resultaten leiden. Voor starters, jonge gezinnen en senioren. Voor kopers en huurders.
nr. 11, 2006 nr. 7, 2005 Consumentgericht ontwikkelen, herhaalbaar betaalbaar bouwen
• Optimaal voor een redelijke huur • Eigen Wijs Wonen • Co-makership met huurders en kopers,
Consumentgericht ontwikkelen gaat niet vanzelf. initiatiefnemers en representanten Gemeente, ontwikkelaar, architect en aannemer • De constante factor bij proceseffecti moeten samenwerken om ruimte te maken voor viteit bedenktijd en invloed van de consument. Zo kunnen zij duidelijkheid bieden en inspelen op verschillende uitgangssituaties en hoedanigheden. Gerichte keuzes leiden tot een optimale pasvorm. De grens tussen consumentgericht bouwen en particulier opdrachtgeverschap verschuift.
Initiatief en invloed, procesarchitectuur voor collectieven en co-ontwikkelaars
• Coöperatie betaalt alleen de echte kosten • Mensen maken de stad
• Dan doen we het zelf wel Co-ontwikkelaars realiseren samen met de • Ontwikkelingshulp in de polder toekomstige bewoners ambitieuze projecten. Zij ontwikkelen concepten voor miskende doelgroepen en zetten zich in voor meerwaarde in woning en woonomgeving. Het gaat ze niet om winst, maar om betaalbare kwaliteit en eliminatie van onnodige kosten voor collectieven en coöperaties.
bestellen Arko Uitgeverij • telefoon: 030 - 600 47 80 • e-mail:
[email protected] • fax: 030 - 605 26 18 prijs los rapport, 50 • jaarabonnement 167,50 excl. 6% BTW meer informatie www.wooninnovatiereeks.nl
59
