Inhoudstafel. Deel 1 Wordt de verkoop een plechtige overeenkomst? Hoofdstuk 1 Aanbod en aanvaarding

Inhoudstafel Voorwoord................................................................................................................................... 25 Roland Stiers

Voorwoord................................................................................................................................... 27 Max Jadot

Deel 1 Wordt de verkoop een plechtige overeenkomst?

Hoofdstuk 1 Aanbod en aanvaarding Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het standkomen van het verkoopcontract................................................................................................. 33 Jean Fonteyn

Woord vooraf.................................................................................................................................... 33 Afdeling 1 De draagwijdte van het aanvaarde aanbod........................................................................... 34 § 1. § 2. § 3. § 4. § 5. § 6.

Vraagstelling......................................................................................................................... 34 Het aanbod........................................................................................................................... 35 De aanvaarding.................................................................................................................... 41 Een strekking in de rechtspraak die van de traditionele benadering afwijkt............... 43 Beoordeling.......................................................................................................................... 46 De lege ferenda perspectieven.............................................................................................. 50

Afdeling 2 Gekruiste opties............................................................................................................................... 52 § 1. De optie en de gekruiste opties......................................................................................... 52 § 2. Indien een verkoopbelofte als verkoop geldt, gelden gekruiste opties dan ook

als verkoop?.......................................................................................................................... 54

§ 3. Gekruiste opties ten aanzien van de algemene misbruikbepaling................................ 58 laRCIER 5

De vastgoedverkoop, vandaag en morgen

Afdeling 3 De verkoop die door e-mailwissel tot stand komt............................................................ 61

Hoofdstuk 2 Het voorwerp van de verkoop in het licht van de bepalingen van bestuurlijke politie Bepalingen van bestuurlijke politie en totstandkoming van de verkoop: de invloed van de politiewetgevingen op de geldigheid van de verkoop van onroerend goed.................................................................. 69 François Onclin

Inleiding.............................................................................................................................................. 69 Afdeling 1 Toepassing van het gemeen recht............................................................................................. 76 § 1. Geoorloofdheid en totstandkoming van de verkoop...................................................... 77 I. De aard van de politiebeperkingen en de gevolgen hiervan......................................... 77 A. Weerslag van de openbare orde op het contractuele vlak........................................ 77 B. De aard van de politiebeperkingen.......................................................................... 83

II. De vereiste van het geoorloofd voorwerp van de verkoop........................................... 86

§ 2. Informatie en totstandkoming van de verkoop............................................................... 92 I. De leer der wilsgebreken................................................................................................ 93 A. De dwaling............................................................................................................... 94 B. Het bedrog............................................................................................................... 97 C.

Sancties.................................................................................................................... 99

II. Pretoriaanse nietigheid................................................................................................... 100

Afdeling 2 Toepassing van de politiewetgeving........................................................................................ 104 § 1. Bevoegdheid der gewesten en burgerlijk recht................................................................ 104 § 2. De specifieke sancties van de politiewetgeving................................................................ 113 I. Bodem(verontreinigings)beleid...................................................................................... 113 II. Beleid van ruimtelijke ordening en stedenbouw.......................................................... 116 A. Historische schets.................................................................................................... 117 B. Procedureel stelsel van de nietigheid....................................................................... 118

Conclusie............................................................................................................................................ 120

6 laRCIER

Inhoudstafel

Hoofdstuk 3 Uitvoering van de verkoopovereenkomst: levering en vrijwaring De uitvoering van de koopovereenkomst van onroerende goederen: levering van de toebehoren en overdracht van waarborgen...................................................................................................................... 125 Alexis Lemmerling

Afdeling 1 Situering.............................................................................................................................................. 125 § 1. Inleiding................................................................................................................................ 125 § 2. Toebehoren bij de verkoop van onroerende goederen.................................................... 126 I. Het sleutelartikel 1615 BW........................................................................................... 126 II. Vruchten als toebehoren................................................................................................ 128 III. Gemeenrechtelijke sancties............................................................................................ 128

§ 3. Voornaamste verschijningsvormen van toebehoren........................................................ 130

Afdeling 2 De leveringsplicht van de toebehoren.................................................................................... 131 § 1. Situering................................................................................................................................ 131 § 2. Burgerrechtelijke toebehoren............................................................................................. 133 I. Eigendomstitels.............................................................................................................. 134 II. Onroerende goederen door bestemming...................................................................... 135 A. Begrip....................................................................................................................... 135 B. Soorten onroerende goederen door bestemming.................................................... 136 1. Omwille van het nut voor de exploitatie van het erf........................................ 136 2. Omwille van de blijvende verbondenheid met het erf..................................... 138 C.

Omvang van de leveringsplicht................................................................................ 139

D. Tijdstip van de levering........................................................................................... 139 E.

Sancties bij gebrekkige levering............................................................................... 140

III. Documenten inzake appartementsmede-eigendom...................................................... 140 A. Omvang van de leveringsplicht................................................................................ 140 B. Tijdstip van de levering........................................................................................... 142 C.


IV. Rechten en vorderingen als toebehoren........................................................................ 143 A. Accessoire zakelijke rechten..................................................................................... 143 B. Kwalitatieve rechten en vorderingen........................................................................ 145 1. Vrijwaringsvorderingen inzake koop................................................................ 146 2. Tienjarige aansprakelijkheid van aannemer/architect/promotor – voltooiingswaarborg Wet-Breyne..................................................................... 147 3. Recht op huurwaarborg/vergoeding voor huurschade..................................... 149 4. Vergunningen................................................................................................... 150 laRCIER 7


§ 3. Administratiefrechtelijke toebehoren................................................................................ 151 I. Postinterventiedossier..................................................................................................... 151 A. Omvang van de leveringsplicht................................................................................ 151 B. Tijdstip van de levering........................................................................................... 153 C.


II. Proces-verbaal van keuring van de elektrische installaties............................................ 155 A. Omvang van de leveringsplicht................................................................................ 155 B. Tijdstip van de levering........................................................................................... 157 C.


III. Bodemattest.................................................................................................................... 158 A. Omvang van de leveringsplicht................................................................................ 159 B. Tijdstip van de levering........................................................................................... 161 C.


IV. Energieprestatiecertificaat.............................................................................................. 165 A. Omvang van de leveringsplicht................................................................................ 165 B. Tijdstip van de levering........................................................................................... 168 C.


V. Stedenbouwkundig uittreksel........................................................................................ 170 A. Omvang van de leveringsplicht................................................................................ 170 B. Tijdstip van de levering........................................................................................... 172 C.


Afdeling 3 Besluit.................................................................................................................................................. 175

Hoofdstuk 4 Praktische voorstellen: clausules en suggesties Actuele problemen in koopdossiers– Enkele pragmatische oplossingen en voorstellen van wetswijziging.......................................... 179 Stephane van den Hove d’Ertsenryck

Inleiding.............................................................................................................................................. 179 Afdeling 1 Enkele actuele problemen bij de koop................................................................................... 179 § 1. Is het streven naar een vlottere afhandeling van een koop verenigbaar met de

toenemende formaliteiten?................................................................................................. 180

§ 2. Welke plaats bekleedt de onderhandse verkoopovereenkomst nog in de notariële

verkoop?................................................................................................................................ 181

§ 3. Biedt ons huidig wettelijk kader inzake de koop wel voldoende rechtszekerheid?..... 183

8 laRCIER

Inhoudstafel

Afdeling 2 Enkele pragmatische oplossingen en voorstellen van wetswijziging......................... 184 § 1. Inleiding................................................................................................................................ 184 § 2. Wanneer men voor het behoud van de verkoopovereenkomst opteert........................ 185 I. Het vastgoeddossier als pragmatische oplossing........................................................... 185 II. Voorstellen van wetswijzigingen.................................................................................... 189 A. De opschortende voorwaarde als geldigheidsvoorwaarde....................................... 189 B. Het herroepingsrecht als alternatief op de nietigheidsvordering............................. 192

§ 3. Wanneer de koop wordt verplaatst naar de authentieke akte........................................ 194 I. De wil van de partijen om van hun koop een plechtig contract te maken

als pragmatische oplossing............................................................................................. 194

A. Een conventioneel vormelijke koop......................................................................... 194 B. Een voorbeeld van clausulering............................................................................... 195 C.

Wat zijn de verschillen tussen een voor(verkoop)overeenkomst en de klassieke verkoopovereenkomst?............................................................................................ 196 1. Nadelen............................................................................................................. 196 2. Voordelen.......................................................................................................... 197

D. Verschillen tussen een voor(verkoop)overeenkomst en een wederzijdse aankoopen verkoopbelofte? Welk type contract moet men uiteindelijk gebruiken?............. 199

II. Naar een wettelijk plechtig koopcontract bij verkoop van onroerend goed............... 200

§ 4. Voorstellen van wijziging van wetgeving voor een meer rechtszekere koop................ 201 I. De vereiste van een ‘onderhandse akte’ bij een verkoop uit de hand.......................... 201 II. De reservatie van de overschrijving van een verkoop op het hypotheekkantoor........ 202

Afdeling 3 Conclusie............................................................................................................................................ 204

Voorstel en analyse van enkele clausules, op te nemen i(de verkoopaktes van een in het Waals Gewest gelegen onroerend goed...................................................................................................................... 205 Marie-Hélène Toussaint

Inleiding.............................................................................................................................................. 205 Afdeling 1 Verzameling van clausules........................................................................................................... 206 § 1. Staat van het goed............................................................................................................... 206 I. Algemene clausule.......................................................................................................... 206 A. Voorgesteld model................................................................................................... 206 B. Commentaar............................................................................................................ 208 C.

Bijzonderheid: bescherming van de consument...................................................... 209

§ 2. Stedenbouwkundige inlichtingen...................................................................................... 211 laRCIER 9


I. Vereisten van het artikel 85 van het Waals Wetboek van ruimtelijke ordening,

stedenbouw, patrimonium en energie (hierna “WWROSPE”),.................................. 211

A. Voorstel van clausule............................................................................................... 211 B. Hoe zit het wanneer de stedenbouwkundige inlichtingen door de gemeente niet binnen de termijn die haar door de wet werd toegestaan aan de notaris werden meegedeeld?............................................................................................................. 214

II. Commentaar in verband met clausules die frequent gebruikt worden

in verkoopcompromissen............................................................................................... 215

III. Gebruik van opschortende voorwaarden in het verkoopcompromis........................... 218 A. Ondertekening van een compromis onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen door de koper van een stedenbouwkundige vergunning................. 218 B. Ondertekening van een verkoopcompromis onder de opschortende voorwaarde van het niet ontvangen van een ongunstig advies van de gemeente of van de afgevaardigde ambtenaar met betrekking tot de gewenste verdeling................. 219 C.

Wat te denken van de ondertekening van een compromis onder de opschortende voorwaarde van de uitvoering van de stedenbouwkundige lasten of van hun borgstelling (wanneer de uitvoering van de lasten in de bebouwingsvergunning wordt opgelegd)?...................................................................................................... 219

D. Wat te denken van de ondertekening van een compromis onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een bebouwingsvergunning?........................... 220 E.

§ 3. § 4. § 5. § 6. § 7. § 8.

“Algemene” opschortende voorwaarden betreffende het stedenbouwkundig statuut van het verkochte goed................................................................................ 221

Het bestaan van een stedenbouwkundige overtreding................................................... 222 Zogenaamde “horizontale” verdelingen - artikel 84, § 1, 6° van het WWROSPE.... 224 Kennisgeving van de verdeling in toepassing van het artikel 90 van het WWROSPE.... 225 Milieu – bodembeheer........................................................................................................ 226 “SEVESO”-DECREET van 8 mei 2008......................................................................... 228 Koninklijk besluit van 25 januari 2011 betreffende de tijdelijke of mobiele werkplaatsen – opmaken en overhandigen van een postinterventiedossier ................ 229 I. Er is geen postinterventiedossier................................................................................... 229 II. Er is een postinterventiedossier vereist.......................................................................... 230 A. Het postinterventiedossier is aanwezig.................................................................... 230 B. Het postinterventiedossier werd aangelegd, maar de verkoper heeft het niet aan de koper overhandigd....................................................................................... 230 C.

Het postinterventiedossier bestaat, maar is onvolledig........................................... 231

D. Er werd geen postinterventiedossier aangelegd....................................................... 231 E.

Bijzondere situatie: men is bezig met de aanleg van het postinterventiedossier, maar het is nog niet voltooid omdat het gebouw nog wordt afgewerkt en het op plan wordt verkocht met toepassing van de wet Breyne..................................... 232

F.

Bijzondere situatie: de verkoop van een goed dat afhangt van een gedwongen mede-eigendom....................................................................................................... 232

G. Opmerking............................................................................................................... 233

Afdeling 2 Het nut van de raadpleging van websites.............................................................................. 234 10 laRCIER

Inhoudstafel

Deel 2 De politierol van de notaris

Hoofdstuk 1 Inleiding De politierol van de notaris. Een verandering van het beroep?.... 239 Benoît Cartuyvels

Afdeling 1 Politierol – Algemeen begrip...................................................................................................... 239 Afdeling 2 Historiek............................................................................................................................................. 240 Afdeling 3 Onderscheid tussen de politierol van de notaris en zijn raadgevingsplicht........... 241 Afdeling 4 De objectieve en de subjectieve aspecten van de politierol van de notaris............. 243 Afdeling 5 Voorstelling van dit deel............................................................................................................... 244

Hoofdstuk 2 Politierol en subjectiviteit (beoordelingsmarge) van de notaris De instrumenten van de Antiwitwaswet die ter beschikking staanvan de notaris-politieman:identificatie, klantenonderzoek, vermoeden, aangifte en indicatoren................................................................... 247 Ariane Denis

Inleiding.............................................................................................................................................. 247 Afdeling 1 De acties van de notaris-politieman........................................................................................ 249 § 1. De identificatieplicht van de cliënten en van de verrichtingen

(art. 7 en 8 van de wet)...................................................................................................... 249

§ 2. De waakzaamheidsplicht (art. 14 van de wet)................................................................. 250 § 3. De overdracht van informatie aan de CFI....................................................................... 251 § 4. Het doorvoeren van interne procedures om de realisatie van verrichtingen verbonden met het witwassen van geld of de financiering van terrorisme te vermijden, op te sporen of te verhinderen................................................................... 253

laRCIER 11


§ 5. Bevriezen van tegoeden van terroristen en voorkomen van de verspreiding

van massavernietigingswapens – KB van 28 december 2006........................................ 253

Afdeling 2 De indicatoren.................................................................................................................................. 254 § 1. De indicatoren van het witwassen van geld en de financiering van terrorisme –

artikel 39 van het reglement.............................................................................................. 254

§ 2. De indicatoren van de fiscale fraude – KB 3 juni 2007 – artikel 28 van de wet....... 263

Conclusie............................................................................................................................................ 268

De beoordelingsruimte van de notarisbij de uitoefening van zijn toezichtstaak........................................................................................................ 271 Hélène Casman

Afdeling 1 Inleiding.............................................................................................................................................. 271 Afdeling 2 Artikel 3 Notariswet....................................................................................................................... 274 § 1. De ambtsverplichting.......................................................................................................... 274 I. Het principe................................................................................................................... 274 II. Zijn grondslag................................................................................................................ 275

§ 2. De traditioneel aanvaarde uitzonderingen....................................................................... 275 § 3. Sanctie................................................................................................................................... 276

Afdeling 3 Artikel 3 Deontologische Code................................................................................................. 278 § 1. De wettelijke verplichting herhaald.................................................................................. 278 § 2. De uitzonderingen die de deontologische code vermeldt.............................................. 278

Afdeling 4 Concreet: de weigering om een verkoopakte te verlijden............................................... 280 § 1. Refus circonstancié.............................................................................................................. 280 § 2. Tijdelijke weigering: uitstel................................................................................................ 281 I. Beslissingen waarbij het de notaris werd verweten de akte niet te hebben uitgesteld.... 281 A. Rb. Dinant 26 februari 2004.................................................................................... 281 B. Brussel 12 januari 2004............................................................................................ 282 C.

Bergen 9 oktober 2013............................................................................................. 283

D. Luik 23 april 2012.................................................................................................... 284

II. De onderhandse verkoopovereenkomst is getekend, dan is het kwaad toch geschied?..... 284 A. Rb. Dinant 3 september 2009................................................................................... 284 B. Cass. 24 september 2009.......................................................................................... 285 C.

Antwerpen 22 januari 2007..................................................................................... 286

12 laRCIER

Inhoudstafel

III. Stedenbouwkundige overtreding................................................................................... 286 IV. Tegenstrijdige belangen of onevenwichtige bedingen.................................................. 287

§ 3. Absolute of categorieke weigering om de akte van verkoop te verlijden..................... 288 I. De verplichte weigering volgens artikel 3 Deontologische Code................................ 288 II. Ruime interpretatie van artikel 3 Deontologische Code.............................................. 288 III. Toegelaten beoordelingsruimte...................................................................................... 289 A. Verdachte omstandigheden...................................................................................... 289 B. Twee opeenvolgende onderhandse verkoopovereenkomsten.................................. 290 C.

Relatieve nietigheid.................................................................................................. 291

IV. Ambtsweigering, advies- en informatieplicht en aansprakelijkheid............................. 292

Afdeling 5 Bij wijze van conclusie.................................................................................................................. 296

De notaris en de fiscale fraude.................................................................................. 297 Thibault Denotte

Inleiding.............................................................................................................................................. 297 Afdeling 1 Algemeen normatief kader.......................................................................................................... 298 § 1. Wetboek van Strafvordering............................................................................................... 299 I. Begrippen........................................................................................................................ 299 A. Persoonlijk en materieel toepassingsgebied............................................................. 300 B. Procedure................................................................................................................. 300

II. Verzoenbaarheid met de plicht van het beroepsgeheim............................................... 300 III. Verzoenbaarheid met de verplichting van aangifte in het kader van de strijd tegen het

witwassen van geld......................................................................................................... 301

IV. Samenvatting.................................................................................................................. 302

§ 2. Registratierechten................................................................................................................ 302 I. II. III. IV.

Begrippen........................................................................................................................ 302 Notariële verplichtingen................................................................................................. 303 Sancties........................................................................................................................... 303 Notariële medeplichtigheid............................................................................................ 303 A. Arrest hof van beroep Gent van 25 juni 1957.......................................................... 303 B. Arrest hof van beroep Gent van 23 december 1964................................................ 304

§ 3. Successierechten................................................................................................................... 304 § 4. Inkomstenbelastingen......................................................................................................... 305 I. Heffing en betaling van de belastingen......................................................................... 305 II. Invordering van de belastingen...................................................................................... 305 A. Fiscale notificaties.................................................................................................... 305 B. Niet-inwoners op fiscaal vlak................................................................................... 306 laRCIER 13


§ 5. Belasting over de toegevoegde waarde.............................................................................. 306 I. Heffing en betaling van de taks..................................................................................... 306 II. Invordering van de taks.................................................................................................. 307

Afdeling 2 Specifiek normatief kader............................................................................................................ 307 § 1. Ambtsweigering................................................................................................................... 307 I. Beginselen....................................................................................................................... 307 II. Beoordeling..................................................................................................................... 308

§ 2. Diverse bepalingen.............................................................................................................. 308

Afdeling 3 Slotbeschouwingen......................................................................................................................... 309

Hoofdstuk 3 Federale wetgevingen De wetgeving met betrekking tot de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen, meer in het bijzonder het postinterventiedossier en het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI)...................................................................... 313 Christine Wéra

Afdeling 1 De tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – het postinterventiedossier......................... 313 § 1. § 2. § 3. § 4. § 5.

Toepassingsgebied van het koninklijk besluit van 25 januari 2001............................. 314 Poging tot afbakening van de betrokken partijen........................................................... 316 Het postinterventiedossier (‘PID’).................................................................................... 316 Wanneer moet het postinterventiedossier worden opgesteld?....................................... 317 De inhoud van het dossier varieert naargelang van het type bouwplaats.................... 317 I. Voor de in artikel 35 bedoelde dossiers (afdeling II).................................................... 318 II. Voor de (vereenvoudigde) dossiers bedoeld in artikel 36 (afdelingen III en V)......... 318

§ 6. Wie stelt het postinterventiedossier op?........................................................................... 318 I. Bouwplaatsen waar meerdere aannemers de werken uitvoeren (afdelingen II en III).... 318 II. Bouwplaatsen waar slechts één aannemer de werken uitvoert (afdeling V).................. 319

§ 7. De overhandiging van het postinterventiedossier – rol van de notaris........................ 319 § 8. Praktische toepassingsgevallen bij het verlijden van de akte – proeve van oplossing(en).................................................................................................... 320 I. Werkzaamheden uitgevoerd door de eigenaar zélf zonder tussenkomst

van enige aannemer........................................................................................................ 320

14 laRCIER

Inhoudstafel

II. Wat te doen in de praktijk en welke stukken moeten worden overhandigd

bij de volgende uitgevoerde werkzaamheden aan het goed.......................................... 322

III. Model van vragenlijst die aan de cliënt dient te worden afgegeven vóór het verlijden

van de akte teneinde na te gaan of er al dan niet een PID moet worden overhandigd.... 323

§ 9. De gevolgen van de niet-naleving van de verplichtingen die voortvloeien

uit de wetgeving op de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen........................................... 325

Afdeling 2 Proces-verbaal van (het) controle(onderzoek) van de elektrische installatie......... 326 § 1. Toepassingsgebied: De installaties dateren van vóór 1981

(oude installaties) (art. 276bis ‘AREI’).............................................................................. 326

§ 2. Op de verkoper krachtens artikel 276bis rustende verplichtingen............................... 327 § 3. De andere installaties (daterend van na 1 oktober 1981) waarvoor geen enkele

verplichting verbonden aan de verkoop voorkomt in het AREI.................................. 328

§ 4. Een onderscheiden termijn (18 maanden – 12 maanden) voor het AREI-conform

maken van de installatie naargelang van de datum van de elektrische installatie...... 329

§ 5. Praktische toepassingsgevallen bij het verlijden van de akte –

proeve van oplossing(en).................................................................................................... 329

Hoofdstuk 4 Regionale wetgevingen De politierol van de notaris in het Vlaamse bestuursrecht............. 337 Katrin Roggeman, Samuel Wynant

Afdeling 1 Inleiding.............................................................................................................................................. 337 Afdeling 2 Stedenbouwkundige inlichtingen............................................................................................. 338 § 1. Verplichtingen...................................................................................................................... 338 § 2. Privaatrechtelijke sanctie..................................................................................................... 339 § 3. Strafsancties.......................................................................................................................... 340

Afdeling 3 Stedenbouwkundige inbreuken in het kader van het vermoeden van vergunning................................................................................................................................. 340 § 1. Regelgevend kader............................................................................................................... 340 § 2. Principes van het vermoeden van vergunning................................................................. 341 I. Constructies opgericht vóór 22 april 1962................................................................... 341 II. Constructies opgericht tussen 22 april 1962 en de datum van de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen ze gelegen zijn............................... 341

laRCIER 15


III. Bijkomende handelingen verricht aan “vergund geachte” constructies....................... 343 IV. Bijkomende handelingen verricht aan “vergund geachte” constructies of constructies

opgericht na de inwerkingtreding van het gewestplan................................................. 343

V. Quid in geval van het bestaan van een in kracht van gewijsde gegane rechterlijke

beslissing die het vergunde karakter van een constructie tegenspreekt?...................... 343

§ 3. § 4. § 5. § 6.

Specifieke toepassing inzake mede-eigendom.................................................................. 344 Geen vermoeden van vergunning: stedenbouwkundige inbreuk?................................ 344 Chronologische checklist voor de dossierbeheerder........................................................ 345 Besluit.................................................................................................................................... 345

Afdeling 4 Verkavelingen.................................................................................................................................... 346 § 1. Verplichtingen en sancties.................................................................................................. 346 § 2. Controverse.......................................................................................................................... 347 § 3. De houding van de notaris................................................................................................. 349

Afdeling 5 Verdelingen zonder verkavelingsvergunning....................................................................... 350 Afdeling 6 Bodemsanering................................................................................................................................. 351 § 1. Regelgevend kader............................................................................................................... 351 § 2. Overdracht van een grond.................................................................................................. 351 I. Definities........................................................................................................................ 351 II. Verplichtingen................................................................................................................ 351

§ 3. Overdracht van een risicogrond........................................................................................ 352 I. Begrip.............................................................................................................................. 352 II. Verplichtingen................................................................................................................ 352

§ 4. Versoepeld beleid inzake de overdracht van delen van kadastrale percelen................. 353 § 5. De techniek van de opschortende voorwaarde................................................................ 354 I. Niet-risicogrond............................................................................................................. 354 II. Risicogrond..................................................................................................................... 354

§ 6. Privaatrechtelijke sancties................................................................................................... 355 I. Overdracht van alle gronden......................................................................................... 355 II. Overdracht van risicogronden....................................................................................... 357

§ 7. Andere sancties..................................................................................................................... 357 § 8. De aansprakelijkheid van de notaris................................................................................. 358

Afdeling 7 Energieprestatiecertificaat (EPC)............................................................................................. 358 § 1. Regelgevend kader............................................................................................................... 358 § 2. Doelstelling........................................................................................................................... 359 § 3. Karakteristieken................................................................................................................... 359

16 laRCIER

Inhoudstafel

§ 4. EPC bij verkoop en verhuur.............................................................................................. 360 § 5. EPC voor publieke gebouwen........................................................................................... 360 § 6. De rol van de notaris: verrader van de in gebreke blijvende eigenaar?........................ 360

Afdeling 8 Voorkooprechten............................................................................................................................. 361 § 1. § 2. § 3. § 4. § 5. § 6. § 7.

Regelgevend kader............................................................................................................... 361 Beoogd doel.......................................................................................................................... 361 Toepassingsgebied: determinerende definities................................................................. 362 Uitzonderingen.................................................................................................................... 363 Bijzondere situatie: afzonderlijke percelen of ruimtelijk geheel.................................... 364 E-voorkooploket.................................................................................................................. 364 Praktische tips voor de dossierbeheerder.......................................................................... 365 I. Subdossiers...................................................................................................................... 365 II. Te onthouden................................................................................................................. 366 III. Openbare verkoop.......................................................................................................... 367

§ 8. Besluit.................................................................................................................................... 367

Afdeling 9 Andere regelgeving.......................................................................................................................... 367 Afdeling 10 Besluit.................................................................................................................................................. 368

De politierol van de notaris in het kader van de verkoop van onroerendgoed ingevolge de stedenbouwkundige en milieuwetgevingen in het Waalse Gewest en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest....................................................... 375 Dominique Lagasse

Inleiding.............................................................................................................................................. 375 Afdeling 1 Stedenbouwkundige wetgeving(en)......................................................................................... 377 § 1. Informatie die moet voorkomen in elke publiciteit en in alle verkoopaktes

van onroerende goederen.................................................................................................... 378 I. Het Waalse Gewest......................................................................................................... 378 A. Artikel 152 CWATUPE............................................................................................ 378 B. Artikelen 85, 90, § 3 en 4, 94 CWATUPE................................................................ 379

II. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest............................................................................. 383 A. Artikel 280 CoBAT.................................................................................................. 383 B. Artikel 99 CoBAT.................................................................................................... 384 laRCIER 17


§ 2. In geval van de vervreemding van een kavel binnen een door een

verkavelingsvergunning of een bebouwingsvergunning of een door een stedenbouwkundige vergunning voor groepen van bouwwerken vergunde verkaveling........................................................................................................... 385 I. In het Waalse Gewest..................................................................................................... 385 A. Artikelen 88, § 1, lid 1 en 96 CWATUPE (in de bekendmakingen)........................ 386 B. Artikel 95 CWATUPE (in de verkoopakte)............................................................. 387 C.

Artikel 93 CWATUPE (basisakte van een verkaveling of van een “verstedelijkt terrein”)............................................................................ 388

D. Artikel 106 CWATUPE............................................................................................ 391

II. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.......................................................................... 392 A. Artikel 110 CoBAT (in de publiciteit)..................................................................... 392 B. Artikel 109 CoBAT (in de verkoopakte).................................................................. 393 C.

Artikelen 107 en 108 CoBAT................................................................................... 393

D. Artikel 122 CoBAT.................................................................................................. 394 E.

Artikel 113 CoBAT.................................................................................................. 395

§ 3. In geval van verkoop van een kavel voortkomend uit een notariële verdeling........... 395 I. In het Waalse Gewest..................................................................................................... 395 II. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.......................................................................... 397

§ 4. In geval van verkoop van een onroerend goed vallend onder het toepassingsgebied

van een voorkooprecht dat door de stedenbouwkundige wetgeving aan bepaalde overheden wordt toegekend............................................................................................... 398 I. In het Waalse Gewest..................................................................................................... 398 II. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.......................................................................... 401

§ 5. In geval van verkoop van een goed dat is beschermd of werd opgenomen

op de beschermingslijst van het erfgoed........................................................................... 406 I. In het Waalse Gewest..................................................................................................... 406 II. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.......................................................................... 406

§ 6. In geval van de verkoop van een afgedankte bedrijfsruimte.......................................... 407 I. In het Waalse Gewest: de ‘sites à réaménager’, afgekort ‘SAR’

(de herin te richten of te herontwikkelen locaties)....................................................... 407

II. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: de “niet-uitgebate bedrijfsruimten”.............. 408

Afdeling 2 Milieuwetgevingen.......................................................................................................................... 409 § 1. In geval van verkoop van een verontreinigde grond of van een risicogrond............... 409 I. In het Waalse Gewest..................................................................................................... 410 II. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.......................................................................... 414

§ 2. In geval van verkoop van een landbouwgrond in het Waalse Gewest......................... 418 § 3. In geval van de verkoop van een onroerend goed onderworpen

aan een milieuvergunning of een milieuverklaring......................................................... 419 I. In het Waalse Gewest..................................................................................................... 419

18 laRCIER

Inhoudstafel

II. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.......................................................................... 420

§ 4. In geval van verkoop van een bos of een woud in het Waalse Gewest........................ 421 § 5. In geval van verkoop van een goed voorkomend in een Natura 2000-gebied............ 421 I. In het Waalse Gewest..................................................................................................... 421 II. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.......................................................................... 423

§ 6. Het energieprestatiecertificaat............................................................................................ 423 I. In het Waalse Gewest..................................................................................................... 423 II. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.......................................................................... 426

Conclusie............................................................................................................................................ 428

Hoofdstuk 5 De sancties vanuit een strafrechtelijk, tuchtrechtelijk en bestuursrechtelijk perspectief? De straf............................................................................................................................................ 431 Aloïs Van den Bossche

Afdeling 1 Inleiding.............................................................................................................................................. 431 Afdeling 2 Notariële voorschriften................................................................................................................. 432 Afdeling 3 Besluit.................................................................................................................................................. 450

Deel 3 Voor een verbetering van de gerechtelijke verkopen

Hoofdstuk 1 Stand van zaken Pleidooi voor een verbetering van de gerechtelijke verkopen van onroerende goederen. Stand van zaken............................................... 455 Frédéric Georges

Afdeling 1 Algemene overwegingen............................................................................................................... 456 laRCIER 19


§ 1. § 2. § 3. § 4. § 5.

De categorieën van gerechtelijke verkopen...................................................................... 456 De rechterlijke macht.......................................................................................................... 460 De gerechtelijke verkoop: openbaar of onderhands?...................................................... 463 Een verdeling kan een verkoop noodzakelijk maken, maar is geen verkoop.............. 465 Het statuut van de aangestelde notaris............................................................................. 466

Afdeling 2 De verkopen waarbij onbekwamen betrokken zijn.......................................................... 467 § 1. Toepassingsgebied ratione personae en ratione materiae.................................................. 467 § 2. Aan de openbare verkoop voorafgaande formaliteiten................................................... 470 I. Het verzoek gaat uit van de wettelijk vertegenwoordiger van de onbekwame

persoon........................................................................................................................... 470

II. Het verzoek gaat uit van een onverdeelde mede-eigenaar die handelingsbekwaam is.... 474

Afdeling 3 De verkopen in geval van onbeheerde of van onder voorrecht van b oedelbeschrijving aanvaarde nalatenschappen........................................................ 475 Afdeling 4 De openbare verkopen in geval van faillissement............................................................. 476 Afdeling 5 Formaliteiten waarvan de openbare verkoop vergezeld gaat........................................ 477 § 1. De inhoud van het lastenkohier........................................................................................ 477 § 2. De goedkeuring van het lastenkohier door de vrederechter.......................................... 483 § 3. Verloop van de verkoop...................................................................................................... 485

Afdeling 6 Het beroep doen op de verkoop uit de hand....................................................................... 488 Afdeling 7 De verkopen in geval van collectieve schuldenregeling.................................................. 494 Afdeling 8 Bij wijze van conclusie.................................................................................................................. 498

20 laRCIER

Inhoudstafel

Hoofdstuk 2 De verkoop na uitvoerend beslag op onroerende goederen en zijn kwelgeesten: insolventieprocedures – Welk lot ondergaat hij momenteel en wat brengt de toekomst? Stand van zaken en voorstellen tot wetswijziging bij samenloop van een beslagmet een faillissement, een collectieve schuldenregeling of een gerechtelijke reorganisatie........................... 503 Maria Carbone, Christophe Debrun, Julie Derom

Afdeling 1 Inleiding.............................................................................................................................................. 503 Afdeling 2 Huidige stand van zaken.............................................................................................................. 504 § 1. Het lot van de procedure van openbare verkoop na uitvoerend onroerend

beslag bij faillissement van de beslagene.......................................................................... 504 I. Algemeenheden.............................................................................................................. 504 II. Verkoop opgestart door de chirografaire of algemeen bevoorrechte schuldeisers: toepassing van artikel 25 van de Faillissementswet...................................................... 506

III. Verkoop opgestart door de ingeschreven hypothecaire (met uitsluiting van de eerst

ingeschreven hypothecaire schuldeiser) of bevoorrechte schuldeisers: toepassing van artikel 100, eerste en vierde lid van de Faillissementswet..................................... 507 A. Vervolging tot uitwinning aangevat vóór het faillietverklarend vonnis: toepassing van artikel 100, vierde lid van de Faillissementswet.............................. 508 B. Vervolging tot uitwinning niet aangevat vóór het faillietverklarend vonnis: toepassing van artikel 100, eerste lid van de Faillissementswet............................... 508

IV. Verkoop op initiatief van de eerst ingeschreven hypothecaire schuldeiser:

toepassing van artikel 100, eerste en tweede lid van de Faillissementswet.................. 509

A. Vervolging tot uitwinning begonnen na de uitspraak van het faillietverklarend vonnis: toepassing van artikel 100, tweede lid van de Faillissementswet................ 509 B. Vervolging tot uitwinning begonnen vóór het faillietverklarend vonnis................ 510

V. Houding van de notaris................................................................................................. 511 A. Verkoop opgestart door een gewone of algemeen bevoorrechte schuldeiser.......... 511 B. Verkoop opgestart door een ingeschreven hypothecaire of algemeen bevoorrechte schuldeiser, maar niet de eerst ingeschrevene......................................................... 512 C.

Verkoop opgestart door een eerst ingeschreven hypothecaire schuldeiser............. 513

§ 2. Het lot van de procedure van openbare verkoop na uitvoerend onroerend beslag

wanneer de beslagene tot de procedure van collectieve schuldenregeling wordt toegelaten.............................................................................................................................. 514 I. Algemeenheden.............................................................................................................. 514 II. Analyse van artikel 1675/7, § 2 Gerechtelijk Wetboek................................................ 515

laRCIER 21


III. Lot van de vervolgingen tot uitwinning na uitvoerend onroerend beslag gevoerd tegen

meerdere personen waarbij een van de beslagenen tot de procedure van collectieve schuldenregeling werd toegelaten.................................................................................. 515

A. De beslagenen zijn gehuwd...................................................................................... 516 1. De beslagenen zijn gehuwd onder het wettelijk stelsel..................................... 516 2. De beslagenen zijn gehuwd onder het stelsel van scheiding van goederen...... 518 B. De beslagenen zijn niet gehuwd (deze hypothese heeft betrekking op alle gevallen waarin de beslagenen onverdeelde eigenaars zijn van het in beslag genomen goed).... 519 C.

Concrete gevallen van uitvoerend onroerend beslag gevoerd tegen meerdere personen, die in de praktijk mogelijk problemen opleveren wanneer een van de beslagenen tot de procedure van collectieve schuldenregeling is toegelaten, en het lot van de vervolgingen tot uitwinning................................... 519

D. Lot van de vervolgingen tot uitwinning.................................................................. 519 E.

Houding van de notaris........................................................................................... 521

§ 3. Het lot van de openbare verkoop na uitvoerend onroerend beslag ten aanzien

van een procedure van gerechtelijke reorganisatie.......................................................... 521 I. Algemeenheden.............................................................................................................. 521 II. Gevolgen verbonden aan de neerlegging van een verzoekschrift tot opening

van een procedure van gerechtelijke reorganisatie: artikel 22 WCO........................... 523

III. Gevolgen verbonden aan het vonnis tot opening van een procedure van

gerechtelijke reorganisatie.............................................................................................. 525

IV. Houding van de notaris................................................................................................. 527

§ 4. Conclusie met betrekking tot van de huidige stand van zaken.................................... 528

Afdeling 3 Wetswijzigingsvoorstellen met betrekking tot de samenloop van procedures...... 529 § 1. Algemeen: ratio legis van de voorstellen tot wetswijziging............................................ 529 § 2. Samenloop tussen een beslagprocedure en een faillissementsprocedure...................... 533 § 3. Samenloop tussen een beslagprocedure en een procedure van collectieve

schuldenregeling.................................................................................................................. 537

§ 4. Samenloop tussen een beslagprocedure en een procedure van gerechtelijke

reorganisatie (wet op de continuïteit van de ondernemingen)..................................... 542

§ 5. Conclusie.............................................................................................................................. 550

Hoofdstuk 3 De wettelijke hypothecaire zuivering De wettelijke hypothecaire zuivering. Tumult en ontknoping.... 555 Maria Carbone

Afdeling 1 Inleiding.............................................................................................................................................. 555 22 laRCIER

Inhoudstafel

Afdeling 2 Hypothecaire zuivering................................................................................................................. 556 § 1. Begrip, bestaansredenen en toepassingsvoorwaarden..................................................... 556 § 2. De verschillende vormen van zuivering............................................................................ 557 § 3. De zogenaamde wettelijke of virtuele zuivering.............................................................. 558 I. Classificatie van de zuiverende verkopen ten aanzien van de wet................................ 559 II. Relatief effect van de zuivering...................................................................................... 560 III. De vraag betreffende de onverdeelde rechten............................................................... 563 A. Traditioneel standpunt van de rechtsleer................................................................. 564 B. Evolutie in de rechtsleer en rechtspraak.................................................................. 564

§ 4. Conclusie en voorstellen tot wetswijziging...................................................................... 567

Deel 4 Een voorbeeld uit de rechtsvergelijking: het verzakingsrecht Het verzakingsrecht in de verkoop van vastgoed. Lessen uit de rechtsvergelijking.............................................................................. 581 Benoît Kohl

Inleiding.............................................................................................................................................. 581 Afdeling 1 Het verzakingsrecht in de verkoop van onroerend goed: een rechtsvergelijkende schets.................................................................................................... 586 Afdeling 2 Naar de invoering van een verzakingsrecht in het Belgische recht aangaande de verkoop van vastgoed?...................................................................................... 598

laRCIER 23

Inhoudstafel. Deel 1 Wordt de verkoop een plechtige overeenkomst? Hoofdstuk 1 Aanbod en aanvaarding

Recommend Documents