Detailhan delsvisie Almere
2014
Detailhan delsvisie Almere 20 14 Inhoudsop
gave
Waarom een actuele
Wettelijke- en
Inleiding
detailhandelsvisie?
beleidskaders
pagina 2
pagina 4
pagina 6
Wat willen
Welke rol willen
Welke keuzen
we bereiken?
we spelen?
maken we
pagina 8
pagina 10
pagina 12
Bijlagen
Pagina 22
1
2
Detailhan delsvisie Almere 20 14 Inleiding Detailhandel staat zowel landelijk als ook in Almere
De visie geeft daarnaast aan welke rol de
voortdurend in de schijnwerpers. De detailhandels-
gemeente voor zichzelf ziet bij het realiseren
sector wordt geconfronteerd met conjuncturele
en bewaken van die gewenste structuur.
en structurele ontwikkelingen en trends die hun
Belangrijke instrumenten daarbij zijn onder meer
weerslag hebben op de ruimtelijk-economische
programmering, handhaving, actualiseren
invulling . Het rapport van Paul de Krom “Kiezen
bestemmingsplannen en periodiek overleg met
en delen, rapportage Detailhandelsbeleid Almere”
marktpartijen. Voor programmering en hand
van augustus 2013 vormt de aanleiding om de
having bevat deze visie de belangrijkste uitgangs-
“Detailhandelsvisie Almere 2012” op een aantal
punten Deze visie is echter niet de plek waarin de
punten te herzien. Dat neemt niet weg dat
programmering of het handhavingsbeleid wordt
gesteld kan blijven worden dat detailhandel van
vastgelegd.
wezenlijk belang blijft voor de stad, haar inwoners
De programmering wordt jaarlijks vastgesteld
en ondernemers. Het vormt een belangrijk
middels het ‘Meerjarenperspectief Grond
onderdeel van de kwaliteit van het woon- en
exploitaties Almere (MPGA)’en gemonitord
leefklimaat voor de inwoners van Almere. Het
via de ‘Bestuurlijke Voortgangsrapportage
gaat om het (dagelijkse) voorzieningenniveau in
Stedelijke Programmering Almere (BVR - SPA)’.
de buurt en in de stad. Maar winkelen is ook een
De visie geeft tenslotte slechts het algemene
vorm van vrijetijdsbesteding en draagt daarmee
beleidsstreven met betrekking tot winkel
ook bij aan de levendigheid in de stad. Het biedt
openingstijden en warenmarkten aan.
1)
ontmoetingsplekken en bepaalt voor een deel het imago van de stad bij het publiek. Detailhandel is
De detailhandelsvisie Almere 20122) is vooraf
een bron van ondernemerschap en werkgelegen-
besproken met de Kamer van Koophandel en
heid en niet in de laatste plaats een belangrijke
verschillende in Almere gevestigde marktpartijen,
goederenmarkt, waar in Nederland één derde van
waaronder beleggers en winkeliers. Dat geldt ook
de consumptieve bestedingen naartoe gaat.
voor het door Paul de Krom opgestelde rapport, dat is opgesteld op basis van vele gesprekken
Ook deze Detailhandelsvisie Almere 2014 zal
met partners is het veld. Wij willen het overleg
slechts in hoofdlijnen antwoord geven op de
met deze partijen continueren en intensiveren
vraag hoe Almere in de komende jaren met
en samen met hen de feitelijke ontwikkelingen
detailhandel in de stad wil omgaan. Met deze
in de detailhandel binnen Almere monitoren en
detailhandelsvisie kiezen we bewust voor een
gezamenlijk beleid ontwikkelen. In deze visie is
beknopte visie die de gewenste detailhandels-
een uitvoeringsparagraaf is opgenomen over
structuur van Almere op hoofdlijnen vastlegt.
de omgang met relevante (markt)partijen.
1) h et rapport van Paul de Krom: “Kiezen en delen, rapportage Detailhandelsbeleid Almere”, augustus 2013. 2) M et het vaststellen van de “Detailhandelsvisie Almere 2012” op 15 maart 2012, is de “nota Detailhandel in Almere, Ruimte en diversiteit in winkelgebieden” uit 2004 vervangen. Verder ook de Nota vestigingsbeleid Perifere Detailhandel (1999); Nota Warenmarkten 1998-2002 (1998); Beleid bij bouwmarkten en tuincentra (2000). Bovendien heeft de detailhandelsvisie uit 2012 die onderdelen van de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV, 2010) vervangen, die betrekking hebben op detailhandel. Het betrof met name tabel 3: Kader voor functiemenging van vestigingslocaties tbv bestemmingsplannen uit de GVV. De regels detailhandel (regulier); PDV en GDV >1.000 m² wvo uit die tabel werden vervangen door bijlage 4 van die detailhandelsvisie 2012 (‘kaders detailhandel Almere’). Deze bijlage is in deze nieuwe Detailhandelsvisie Almere 2014 aangepast, zie bijlage 4.
3
Detailhan delsvisie Almere 20 14
Waarom e en actuele detailhand elsvisie?
Almere wil een complete en vitale stad zijn met een eigen economische identiteit en daarmee de concurrentiepositie van de
Noordvleugel van de Randstad versterken3). Detailhandel is in Almere een belangrijke
economische sector die veel werkgelegen
heid biedt. Tegelijkertijd streeft Almere voor haar bewoners naar een leefbare stad met vitale wijken en buurten. Winkels zijn de ruggengraat van een attractief stads
centrum en vormen een belangrijk onder deel van de kwaliteit van het woon- en
leefklimaat voor de inwoners van Almere.
Winkels zijn ontmoetingsplekken in de stad en bepalen ook voor een groot deel het imago van de stad.
Het winkelaanbod in Almere is de afgelopen jaren door uitbreiding en herontwikkeling van het Stadscentrum en Almere Buiten Centrum aanzienlijk gegroeid. In het afgelopen decennium is het winkelvloeroppervlak in Almere met 150% toegenomen. In diezelfde periode groeide het aantal inwoners met 30%. Als gevolg daarvan is het aantal beschikbare vierkante meters per inwoner in de periode 2000 tot 2010 toegenomen van 0,78 tot 1,50. Dit is meer dan Amsterdam (1,33) en iets minder dan Den Haag (1,56). Tot voor kort beschikte Almere over slechts één formele locatie voor Perifere Detailhandel (PDV)4), DoeMere. Een deel van het bedrijventerrein Markerkant is destijds aangewezen als vestigingslocatie voor bepaalde vormen van perifere detailhandel. omdat er toentertijd geen andere locaties voorhanden waren om aan de
4
behoefte voor dit type perifere detailhandel te
Circa 70% van de Nederlandse bevolking koopt,
voldoen. Gesignaleerd werd dat door het tekort
al dan niet frequent, op internet. Het online
aan ruimte voor de vestiging van perifere detail-
marktaandeel in de non-food bedroeg in 2012
handel deze versnipperd is over verschillende
10 tot 12%5).
bedrijventerreinen in de stad. Die versnippering is sindsdien toegenomen. Naast Doemere zijn
Als gevolg van zowel conjuncturele als boven
Retail Park Almere Poort en de detailhandels
genoemde structurele ontwikkelingen staat de
locatie Twentsekant aangewezen als mogelijke
detailhandel de laatste jaren in heel Nederland
vestigingslocaties voor de concentratie van PDV-
onder grote druk. Er is op verschillende plaatsen
en GDV-winkels op de korte en langere termijn.
sprake van teveel winkelruimte en de winkelleegstand neemt toe. In een nog altijd groeiende
Een andere belangrijke ontwikkeling is de
stad als Almere zal ook de detailhandel kwalitatief
snelle opkomst van het doen van aankopen
en kwantitatief meegroeien met de bevolking.
via internet, ook wel Het Nieuwe Winkelen
Groei van het winkelvloeroppervlak evenredig
genoemd. De omzet van verkoop via internet
aan de bevolkingsgroei, is echter minder
groeit niet alleen elk jaar, maar het groeipercen-
vanzelfsprekend geworden. De markt zal
tage neemt ook elk jaar toe. Nederland neemt in
vraaggerichter moeten gaan werken en als echte
Europa een koppositie in op het gebied van
ondernemers kansen in de veranderde markt
internetaankopen, samen met Denemarken,
moeten pakken. De overheid moet heldere
het Verenigd Koninkrijk en Zweden.
keuzes maken en deze in beleid vastleggen.
3) Z o is op 20 november 2013 nog de Rijksstructuurvisie Amsterdam-Almere-Markermeer bekrachtigd door de minister van Infrastructuur en Milieu en haar partners in de Noordvleugel, waarbij afspraken over samenwerking en financiering in overeenkomsten zijn vastgelegd. 4) V oor definities en begrippen, zie bijlage 1 5) P aul de Krom, “Kiezen en delen” Rapportage Detailhandelsbeleid Almere, augustus 2013, blz. 12
5
Detailhan delsvisie Almere 20 14
Wettelijkeen beleidskad ers
Het wettelijk kader voor de Detailhandels visie Almere 2014 is de Algemene wet
bestuursrecht (Awb). Op grond van artikel
4:81 van deze wet kan een bestuursorgaan
beleidsregels vaststellen met betrekking tot een hem toekomende of onder zijn verant
woordelijkheid uitgeoefende, dan wel door hem gedelegeerde bevoegdheid.
Deze beleidsregels vormen het uitgangspunt bij het opstellen van ruimtelijke visies en
plannen, waaronder bestemmingsplannen. Artikel 4:84 van de Awb regelt dat het
bestuursorgaan handelt overeenkomstig
de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden
onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
Rijksbeleid met betrekking tot detailhandel heeft zich de afgelopen decennia vooral gericht op het stellen van randvoorwaarden aan Perifere- en Grootschalige Detailhandelsvestigingen (PDV/ GDV-beleid). Vanaf de invoering van de Nota Ruimte (2006) is dit rijksbeleid geleidelijk afgeschaft. Detailhandelsbeleid is sindsdien vooral een verantwoordelijkheid van provincie en gemeenten. In de ‘Rijksstructuurvisie Infra structuur en Ruimte’ (IenM 2011) zijn de laatste resten van het locatiebeleid komen te vervallen. In het Omgevingsplan Flevoland 2006 (OPF) heeft de provincie haar locatiebeleid uiteengezet. Dit beleid is nader uitgewerkt in de Beleidsregel Locatiebeleid Stedelijk Gebied 2011 (vastgesteld op 23 augustus 2011).
6
Ook is sinds oktober 2012 de ladder van
nieuwe Wro is de mogelijkheid opgenomen
duurzame verstedelijking van kracht voor de
om binnen de bestemming detailhandel regels
detailhandel (“SER’-Ladder”).
op te nemen met betrekking tot branches. De motivering ervan dient te gebeuren op basis
Binnen bovengenoemde provinciale en rijks
van ruimtelijk relevante argumenten, niet vanuit
kaders kunnen gemeenten eigen beleid vorm-
argumenten van concurrentiebeperking.
geven. In de nieuwe Wet ruimtelijke ordening
In het detailhandelsbeleid kunnen dus keuzes
(Wro) wordt onderscheid gemaakt tussen de
gemaakt worden omtrent ruimtelijke spreiding,
visie en de normering (via het bestemmingsplan).
locatie, omvang en aanbod. Het beperken van
De Wro verplicht gemeenten tot het opstellen
de toegestane branches of winkelgroottes op
van actuele bestemmingsplannen. Ook voor het
een specifieke locatie is ook toegestaan.
detailhandelsbeleid is uiteindelijk het bestemmings-
Van belang is dat de keuze ruimtelijk relevant
plan het belangrijkste juridische instrument.
worden onderbouwd6).
Hierin wordt bepaald waar in welke mate detailhandel wordt toegestaan.
(Lokale) beleidskaders voor deze detailhandels-
Een andere belangrijk kader is de Europese
visie zijn het Oostvaardersakkoord 2010-2014
Dienstenrichtlijn 2006/123/EG. Krachtens deze
(2010), Almere Inc., de Economische Visie
richtlijn is het niet meer mogelijk om bouwver-
Almere 2030 (2008), de Almere Principles
gunningen te laten afhangen van economische
(2008), de Concept Structuurvisie Almere 2.0
criteria, zoals marktruimte, economische
(2010), de Europese Dienstenrichtlijn (2009) en
impact of economische beleidsdoelstellingen.
de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bij de
(GVV, 2010).
6) In discussies over de regelgeving en planning voor winkels komt regelmatig de Europese Dienstenrichtlijn ter sprake. Sommige partijen betogen dat winkel planning vanwege de Dienstenrichtlijn niet (meer) mag. Dit is echter allerminst het geval. De Europese Dienstenrichtlijn heeft als doel de concurrentie tussen dienstverrichters van lidstaten te bevorderen. In de Dienstenrichtlijn zijn economische vestigingseisen verboden (Economische ordening is niet toegestaan). Zo kunnen winkels niet worden geweigerd op basis van gebrek aan (economische) marktruimte, of het failliet gaan van andere winkels. Voorschriften inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw of gebruik van land vallen niet onder de Dienstenrichtlijn. Hier liggen immers geen economische criteria aan ten grondslag. Het is en blijft dus toegestaan bestemmingen aan gronden toe te kennen (ruimtelijke ordening is wel toegestaan).
7
Detailhan delsvisie Almere 20 14
Wat willen we bereike n?
We streven naar een complete stad met
aantrekkelijke voorzieningen voor primair de eigen inwoners. Een leefbare stad met
bruisende centra waar een mix van winkels, cultuur, horeca, leisure, onderwijs,
woningen en kantoren is te vinden. Zo’n
aantrekkelijke stad zal op termijn ook een
bovenlokale aantrekkende werking kunnen krijgen, waardoor - meer dan nu het geval
is - ook koopkrachttoevloeiing naar de stad plaatsvindt.
We willen de bestaande detailhandels
structuur in stand houden. De belangrijkste uitgangspunten voor die detailhandels structuur zijn:
1. de fijnmazigheid van winkelvoorzieningen 2. de positie van het stadscentrum als hét centrale (winkel)centrum van Almere 3. ruimte bieden aan ondernemers 4. e-commerce faciliteren
1. Fijnmazigheid Almere heeft een fijnmazige detailhandels structuur met stadsdeelcentra, buurt- en wijkcentra en solitaire supermarkten. Veel Almeerders doen hun dagelijkse boodschappen bij de supermarkt in de buurt. Deze winkelcentra leveren een belangrijke bijdrage aan de sociale cohesie en de levendigheid. Daarnaast hebben ze betekenis voor de werkgelegenheid en economie in de wijken.
8
2. Positie Stadscentrum ten opzichte van stadsdeelcentra
het vooral dat we streven, mede in overleg met
Het stadscentrum is een multifunctioneel gebied
een adequaat vraaggericht locatieaanbod,
met stedelijke en (nu nog beperkte) regionale
afgestemd op de aard en omvang van het
trekkracht waar ook inwoners uit Buiten, Haven
(deel)gebied, bestaand dan wel uitleggebied of
en Poort regelmatig winkelen. Dit betekent niet
herontwikkelingsgebied en in overeenstemming
dat reguliere detailhandel bij voorkeur wordt
met de te bereiken doelgroepen. Omdat voor
gevestigd in het stadscentrum en wordt beperkt
sommige branches de huurprijzen in de het
in de overige stadsdeelcentra. Het stadscentrum
stadscentrum of de stadsdeelcentra moeilijk zijn
onderscheidt zich vooral van de andere stads-
op te brengen zijn in de afgelopen jaren detail-
deelcentra door de combinatie van detailhandels-
handelsvestigingen neergestreken op bedrijven-
voorzieningen met andere voorzieningen met
terreinen, met name Markerkant. Door klein-
een gemeentebrede verzorgingsfunctie, zoals de
schalige detailhandel in plinten, in woningen en
Schouwburg, het Intercity Station, het Stadhuis,
op een beperkt aantal perifere locaties mogelijk
de bibliotheek en de Hogeschool Windesheim.
te maken ontstaan hiervoor meer geschikte
Deze combinatie van voorzieningen, in combi-
mogelijkheden.
natie met een groot en gedifferentieerd aanbod
marktpartijen en winkeliersverenigingen, naar
in het winkelgebied, zorgt er voor dat het
4. E-commerce faciliteren
stadscentrum een gemeenteverzorgende functie
E-commerce en ook deels daarmee verwante
heeft tegenover de stadsdeelverzorgende
afhaalpunten (ook pick-up-points genoemd)
functie van de stadsdeelcentra.
zijn nieuwe vormen van handel die passen
3. Ruimte bieden aan ondernemers
bij een moderne stad als Almere. We willen e-commerce in Almere blijven faciliteren.
We willen de mogelijkheden voor zittende en
De trend naar meer online winkelen is niet te
nieuwe detailhandelsondernemers in Almere
keren en zal zich ook in Almere manifesteren in
behouden en vergroten. Een gezond onder
verschillende ruimtelijke vormen, in woningen,
nemersklimaat is daarvoor een belangrijke
op bedrijventerreinen (magazijn en verzending),
randvoorwaarde. We houden vast aan onze
maar ook in bestaande winkelvestigingen.
slogan ‘Het kan in Almere’ en zullen alles in het
Bestaande winkels in bepaalde sectoren zullen
werk stellen ondernemers de ruimte te geven
naar verwachting niet overleven zonder ook de
hun onderneming in Almere te realiseren en/of
mogelijkheden voor online winkelen aan te
uit te breiden.
bieden. Er zullen steeds meer dwarsverbanden
Dit betekent dat we er niet voor kiezen doel
tussen niet alleen verschillende vormen van
bewust schaarste te creëren in Almere als
aankoopkanalen voordoen, dus binnen de
geheel of de stadsdelen. Het betekent echter
detailhandel, maar ook in combinatie met
ook niet dat we ongebreideld nieuwe locaties in
andere functies, bijvoorbeeld detailhandel met
ontwikkeling zullen nemen. In dit kader betekent
groothandel of met productie.
9
10
Detailhan delsvisie Almere 20 14
Welke rol w illen we spelen ?
De nota Detailhandel uit 2004 zegt: “In de komende jaren wil de gemeente haar voorwaardenscheppende rol voortzetten,
maar tevens stimuleren en soms initiëren.
De gemeente wil positieve ontwikkelingen stimuleren en negatieve ontwikkelingen afremmen. Ze richt zich daarbij op het
voeren van regie op basis van het beleid
van de detailhandelsnota, het begeleiden
van de uitvoering en in sommige gevallen
Net zoals bijvoorbeeld bij het particulier opdrachtgeverschap, streven we er naar zowel startende ondernemingen, het midden- en kleinbedrijf (MKB) als ook het Groot Winkelbedrijf (GWB) van passende vestigingsruimte te voorzien, binnen de kaders van het beleid. Faciliteren willen we vooral nieuwe, kansrijke en innoverende ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld e-commerce en startende ondernemingen in niche markten.
kiezen voor een aanjaagfunctie. Met de
Daarnaast nemen we een beperkte regisserende
Almere” betekent dit verdere intensivering
We sturen op het behoud van de fijnmazige
uitvoering van de nota “Detailhandel in
van beleid, samenwerking met betrokken
marktpartijen en daarbij inzetten op vooral ruimte en diversiteit in winkelgebieden. De primaire rol van de gemeente wat
betreft detailhandelsbeleid ligt op het vlak
van de ruimtelijke ordening, het aanwijzen
van winkelgebieden, gronduitgifte, investe ringen in de openbare ruimte en de infra
structuur, het reguleren van de ambulante handel en van winkelopenstelling”.
rol. We voeren een beleid van sturen en loslaten. winkelstructuur. Ter bescherming van de detailhandelsstructuur in de stad willen we sturen op plaats van detailhandelsvestigingen. Die sturing vindt plaats op grond van ruimtelijke overwegingen. Op andere aspecten is het beleid meer gericht op loslaten. Zo verruimen we de mogelijkheden voor kleinschalige detailhandel, onder meer in woonwijken. Deze rol zullen we in de toekomst in nauw overleg met partners binnen de detailhandel oppakken.
In grote lijnen is dit ook anno 2014 hoe wij onze
Tenslotte spelen we een belangrijke handhavende
rol met betrekking tot detailhandel zien. Ook
rol. Aandachtspunt is de handhaafbaarheid van
voor de toekomst zien we voor de gemeente
beleid. Dat vraagt om heldere, meetbare en
vooral een voorwaardenscheppende rol.
eenduidige criteria.
11
Detailhan delsvisie Almere 20 14
Welke keu zen maken we
1
Concentratie dagelijkse detailhandel in of aan buurt-, wijk- en stadsdeelcentra Dagelijkse detailhandel is toegestaan in of aan buurt-, wijk- en stadsdeelcentra, in het stadscentrum en in een aantal solitaire supermarkten. Voor supermarkten in wijk- en stadsdeelcentra streven we naar een verscheidenheid aan formules, bij voorkeur een fullservice en een complementaire supermarkt zoals een prijsvechter/discounter. Per wijk- of stadsdeelcentrum7) willen we, indien daarvoor fysieke ruimte is, meerdere formules toelaten. In een buurtcentrum zal over het algemeen slechts ruimte voor één supermarktformule zijn. Om te voorkomen dat buurt- en wijksupermarkten een buurtoverschrijdende verzorgingsfunctie krijgen, waarmee supermarkten in aangrenzende gebieden onder druk zouden komen te staan en het fijnmazige karakter8) van de winkelvoorzieningen wordt bedreigd, hanteren we voor supermarkten in deze centra een maximale omvangsnorm. In de afgelopen jaren was deze norm gesteld op 1.200 m² wvo (winkelvloeroppervlak) voor supermarkten in buurtcentra en 1.500 m² wvo in wijkcentra. Al jaren is er een trend in de supermarktbranche naar schaalvergroting en vooral meer productdifferentiatie. De afgelopen jaren hebben met name de nieuwe buurtsupermarkten in Almere een grote groei gekend. Was eind jaren negentig de gemiddelde grootte van een buurtsuper in Almere nog 800 tot 1.000 m² wvo, nu is dat al 1.200 m² wvo, terwijl bij de supermarktondernemers de wens naar nog groter duidelijk aanwezig is. Om de buurtsupermarkten voldoende trekkracht te bieden is de gemeente bereid, onder voorwaarden9), beperkt ruimte te bieden voor uitbreiding. Het bestaande onderscheid tussen buurt- en wijkcentra wordt opgeheven en voor beide centra wordt de norm gesteld op 1.500 m² wvo per supermarkt (winkelvloeroppervlak)10). Voor supermarkten in of aansluitend aan het stadscentrum en de stadsdeelcentra gelden geen omvangbeperkingen. Er doen zich in Almere tendensen voor waarbij met name solitaire supermarkten in de buurten een meer optimale locatie wensen, mede ingegeven door de hiervoor genoemde mogelijkheid tot schaalvergroting. Aan deze verplaatsingswens kan in voorkomende gevallen meegewerkt worden indien op de bestaande locatie onvoldoende fysieke uitbreidingsruimte voor de uitbreiding van de supermarkt en bijbehorende uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen aanwezig is en dit leidt tot een verbetering van de autobereik-
7) D e stadsdeelcentra zijn, naast hèt stadscentrum in Stad, Haven, Buiten en in de toekomt Poort. De wijkwinkelcentra zijn Muziekwijk, Parkwijk en Oostvaarders. 8) U itgangspunt is dat iedere Almeerder zijn dagelijkse boodschappen op aanvaardbare afstand van de eigen woning kan doen. 9) R andvoorwaarden zijn: de uitbreiding is fysiek/ruimtelijk inpasbaar; er is een goede bereikbaarheid, ook voor aanvoer van goederen en laden/lossen; er is voldoende parkeergelegenheid (minimaal 5 parkeerplaatsen per 100 m² bvo). 10) Om de bestaande detailhandelsstructuur in Almere Haven die, als gevolg van het feit dat de buurten in Haven naar inwoneraantal kleiner zijn, nog fijnmaziger van karakter is dan in de andere kernen in Almere, te kunnen handhaven, geldt in Almere Haven een omvangsnorm van 1.200 m² wvo.
12
baarheid in het algemeen, oplossen van parkeer/laad- en losproblematiek en manoeuvreerruimte, met andere woorden het oplossen van congestieproblemen midden in de woonwijk. Daar waar een eventuele verplaatsing niet leidt tot het aantasten van de (fijnmazige buurt-) verzorgende functie van de supermarkt, wensen wij in voorkomende gevallen mee te werken. Per geval zal dat afgewogen worden, waarbij in ieder geval de gebruikelijke randvoorwaarden gelden.
2
Concentratie niet-dagelijkse detailhandel in of aan stadsdeelcentra Het beleid van de gemeente is er op gericht niet-dagelijkse detailhandel te concentreren in of aan het stadscentrum en de stadsdeelcentra. Dat betekent dat deze vorm van detailhandel daarbuiten zo veel mogelijk wordt beperkt. Uitzonderingen zijn beperkt mogelijk voor detailhandelsvoorzieningen die naar hun aard en omvang een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling en daardoor lastig ruimtelijk in bestaande centra zijn in te passen; de zogenaamde perifere detailhandelsvoorzieningen (PDV). Voor verschillende bedrijventerreinen maken de huidige bestemmingsplannen PDV mogelijk en ook in de praktijk zien we de afgelopen jaren een uitbreiding van PDV op verschillende bedrijventerreinen. Wij willen echter terughoudender omgaan met het toestaan van PDV op de bedrijventerreinen. Dit juist met het oog om de PDV in de daartoe aangewezen retailcentra (zie hieronder) een kans te geven zich te revitaliseren, dan wel te ontwikkelen. Tevens geeft het beleggers/eindgebruikers van winkelformules binnen het PDV-segment duidelijkheid over locaties waar ze zich kunnen vestigen en waar dat niet mogelijk wordt (en daarmee meer zekerheid van hun investering). Voor de (Almeerse) consument tenslotte betekent het op een beperkt aantal locaties binnen de stad geconcentreerd aanbieden van PDV-winkels dat er sprake is van meerwaarde, omdat meerdere winkels bij elkaar gevestigd zijn en de consument een gevarieerder aanbod heeft. Wij kiezen ervoor PDV primair in de retailcentra toe te staan en daar waar het zich nu conform de vigerende bestemmingsplannen mogelijk is op de huidige bedrijventerreinen. In de praktijk komt dat neer op zones op met name de bedrijventerreinen Markerkant, Veluwsekant Oost en de Uitgeverij in stadsdeel Stad, een zone op Poldervlak in Buiten, een vlek op De Steiger (locatie Praxis) in Haven en daarnaast Lagekant in Poort. Hierbij willen we tevens de volgende kanttekening maken. In de PDV-definitie is opgesloten dat de categorieën auto’s (en motoren), boten en caravans (ABC) daar ook onder vallen. Echter, voor de winkelstructuur zijn deze categorieën niet relevant. Daarom geldt voor deze categorie een uitzondering. Deze houdt in dat waar geen PDV is toegestaan op de bedrijventerreinen, deze regel niet geldt voor deze categorieën. Als er bij deze categorieën, anders dan alleen reparatie (bedrijfsmatige activiteiten, niet zijnde detailhandel) ook showrooms zijn, kunnen deze dus ook buiten PDV-zones gevestigd worden. Bij het opstellen van de verschillende bestemmingsplannen zal verder bepaald
13
worden of ABC-bedrijven als zodanig gevestigd kunnen worden. Hierbij zal dan niet het criterium zijn of het perifere detailhandel is maar of deze ABC-bedrijven c.a. an sich passen op een bepaald bedrijventerrein11). Buiten de PDV-locaties kunnen ABC-bedrijven met een showroom (= perifere detailhandel) zich ook vestigen op de binnenstedelijke en modern gemengde bedrijventerreinen als voldaan wordt aan de ruimtelijk relevante criteria zoals goede bereikbaarheid en goede ruimtelijke inpassing. In alle gevallen gelden de ruimtelijk relevante randvoorwaarden met betrekking tot bereikbaarheid, parkeren, laden, lossen en milieueisen. Deze clustering en concentratie van PDV op een beperkt aantal bedrijventerreinen kan in veel gevallen bijdragen aan een betere ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van de locatie en de mobiliteitseffecten kunnen daarmee beter worden beheerst. Daarnaast streeft de gemeente naar clustering van specifieke PDV en GDV in een beperkt aantal ‘retailcentra’. Het streven is er op gericht met deze retailcentra de regionale positie van Almere te versterken. Met DoeMere beschikt Almere over zo’n retailcentrum voor detailhandel in doe-het-zelf, sport- en woninginrichtingsartikelen. In Almere Poort is een retailcentrum voor sport- en leisure in ontwikkeling. Voor de langere termijn heeft Almere in Hout-Noord op de locatie Twentsekant (voorheen A6-park) een PDV/GDV-detailhandelsgebied beschikbaar12). Op deze locatie streven wij na 2020 naar een onderscheidend aanbod dat een kwalitatieve aanvulling betekent voor het bestaande detailhandelsaanbod. Hiertoe wordt gestreefd naar integrale conceptontwikkeling. Gezien de huidige marktsituatie zal Almere deze locatie pas op zijn vroegst na 2020 ontwikkelen. Dit mede om met name Doemere op deze manier experimenteerruimte, duidelijkheid en lucht te geven om te revitaliseren en om renderende herinvesteringen mogelijk te maken. Zo zijn er nu twee experimenten gaande in Doemere, dan wel worden die in gang gezet. Al bestaand is een Bazaar. Daarnaast werkt de eigenaar aan de herontwikkeling van een deel van DoeMere volgenshet concept van “Click & Collect (ook wel “Click & Brick” genoemd). Dit is een interneten afhaalpunt gecombineerd met showrooms en sluit aan bij de e-commerce ontwikkeling. Ook na 2020, als er zich dan veelbelovende initiatieven aandienen zullen wij deze plannen apart wegen. Allereerst zullen wij daarbij beoordelen of het initiatief daadwerkelijk een kwalitatieve aanvulling betekent ten opzichte van het bestaande detailhandelsaanbod in de stad. We streven ernaar veelbelovende
11) N u bevinden zich bijvoorbeeld relatief veel autobedrijven in deelgebied 14 en 15, zijnde buiten de gewenste PDV-zone op Markerkant. Ook op met name Randstad en Veluwsekant Oost bevinden zich autobedrijven met een showroom. 12) D e omvang van dit detailhandelsdeelgebied voor PDV en of GDV op het reguliere bedrijventerrein Twentsekant bedraagt maximaal 30 ha uitgeefbaar terrein (bron: Bestemmingsplan Almere Hout Noord, maart 2012, uitwerkingsregels).
14
initiatieven zoveel als mogelijk is te accommoderen in de bestaande stad. Deelvragen bij de afweging van nieuwe detailhandelsinitiatieven zijn onder meer of een nieuwe markt zal worden aangeboord en of de voorziening een bovenlokale functie zal vervullen. Als die beoordeling positief uitvalt zullen wij, alvorens tot ontwikkeling te besluiten, conform de zogenaamde ”Ladder voor duurzame verstedelijking”13) en de ‘provinciale beleidsregel locatiebeleid stedelijk gebied 2011’, beoordelen of er voor het initiatief alternatieven in of aan de bestaande winkelgebieden beschikbaar zijn.
3
Prioriteit voor kansrijke innoverende concepten We willen nieuwe kansrijke innoverende concepten faciliteren. E-commerce en daarmee verwant houdende ontwikkelingen is zo’n nieuwe markt in opkomst die erg past bij een moderne stad als Almere. Het verkopen van producten via een internet- of webwinkel en het verzenden daarvan vanuit een magazijn is niet aan te merken als detailhandel. Deze kunnen dan ook op bedrijventerreinen gevestigd worden. Zodra er sprake is van een showroom is er sprake van detailhandel. Afhaalpunten worden bij voorkeur zo veel als mogelijk geïntegreerd in de bestaande winkelstructuur. “Pure” afhaalpunten, waarbij de goederen alleen kunnen worden afgehaald, waarbij geen showroom is en geen extra aankopen kunnen worden gedaan worden niet langer als detailhandel gezien, maar als bedrijf (logistieke functie). Daarmee ontstaat de mogelijkheid om deze te realiseren op locaties buiten de bestaande winkelstructuur. Deze solitaire afhaalpunten voorzien in een consumentenbehoefte. De koper hoeft niet op gezette tijden thuis te zijn om de producten in ontvangst te nemen. De verkoper kan lagere bezorgkosten in rekening brengen omdat de logistieke kosten dalen; de laatste kilometer wordt feitelijk door de consument afgelegd, in plaats van de verkoper. Zo lijkt het afhaalpunt voorlopig de beste logistieke oplossing voor het alsmaar groeiende aantal online detailhandelsbestedingen en de grote stroom goederen die daarop volgt.
13) D e “Ladder van duurzame verstedelijking” is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en per 1 oktober 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen: 1: is er een regionale behoefte, 2. is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen bestaand stedelijk gebied, en 3. zoek een locatie die multifunctioneel ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte (bron: Handreiking Ladder van duurzame verstedelijking,Ministerie van Infrastructuur en Milieu, oktober 2012). Deze ‘ladder’ is daarmee een ruimtelijk afwegingskader (eerder ook wel “SER-ladder” genoemd), die al meerdere jaren wordt toegepast voor bedrijventerreinen. De ladder van duurzame verstedelijking voor detailhandel vraagt gemeenten bij nieuwe winkelontwikkelingen eerst naar herstructurering binnen of aan de rand van bestaande winkelgebieden te kijken, voordat een nieuwe perifere locatie wordt overwogen. Daarmee wordt beoogd: een duurzame winkelstructuur met een beperkt aantal sterke winkellocaties, het tegengaan van winkelleegstand en zuinig omgaan met de schaarse ruimte. Dit is in lijn met de aanbevelingen in de door DTNP opgestelde rapporten over detailhandel: ‘Kiezen of delen’, 2010 en ‘Dynamiek door beleid’, 2011.
15
Wij denken dat een gedoseerde ontwikkeling van afhaalpunten op niet-winkellocaties echter tegemoet komt aan de wensen van zowel de overwegend jonge consumenten in Almere als de innovatieve aanbieders, zonder dat dit tot nadelige effecten hoeft te leiden voor de bestaande winkelstructuur14). De definitie is zodanig aangepast dat (pure) afhaalpunten ook op bedrijventerreinen mogelijk zijn, zonder dat hier via een achterdeur reguliere detailhandel mogelijke wordt. Wanneer afhaalpunten niet langer als detailhandel worden gezien, maar als bedrijf (logistieke functie) ontstaat de mogelijkheid om deze te realiseren op locaties buiten de bestaande winkelstructuur. Tenslotte kan e-commerce ook worden uitgeoefend vanuit een woonhuis.
4
Verruimen mogelijkheden kleinschalige detailhandel buiten de winkelgebieden Vooral ten behoeve van kleinschalige detailhandel willen we meer prijsdifferentiatie mogelijk maken. We streven daarom naar vergroting van het aanbod aan locaties tegen relatief lagere huurprijzen. Bij voorkeur worden dergelijke locaties aangeboden in zogenaamde aanloopstraten naar het stads centrum en de stadsdeelcentra. Daarnaast willen we levendigheid, sociale cohesie en werken in de wijk bevorderen. Detailhandel kan hieraan een belangrijke bijdrage leveren. Daarom continueren wij het bestaande beleid gericht op het realiseren van bedrijfsruimten in woonwijken die zijn bedoeld voor kleinschalige bedrijven en voorzieningen, waaronder detailhandel (richtlijn minimaal één bedrijfsruimte per 100 woningen) en verruimen de mogelijkheden voor kleinschalige detailhandel buiten de winkelgebieden via twee sporen: Kleinschalige detailhandel aan huis De Detailhandelsnota 2004 maakte voor verschillende specifieke gebieden detailhandel in woonwijken mogelijk (bijvoorbeeld centrum-randzone en plinten in het Europakwartier). Daarnaast heeft het college in 2006 besloten tot het uitvoeren van een pilot waarbij onder een aantal voorwaarden kleinschalige detailhandel aan huis planologisch mogelijk werd gemaakt in een vijftal wijken (Stedenwijk, Staatsliedenwijk, Parkwijk, Regenboogbuurt en de Wierden). Mede als gevolg van de beperkende voorwaarden is het gebruik van deze mogelijkheid in de praktijk beperkt gebleken. In die gevallen waar van de regeling gebruik is gemaakt heeft dat niet tot onwenselijke situaties geleid. Voor de komende jaren stellen wij deze mogelijkheid onder soortgelijke voorwaarden open voor alle wijken in de stad.
14) In een uitwerkingsnota die in de loop van 2014 zal worden opgesteld, zullen nadere keuzes worden gemaakt en zal worden beargumenteerd waarom voor welke locatie dan wel locatietypen wordt gekozen.
16
De bedoelde voorwaarden zijn: - De winkelruimte is zeer kleinschalig in omvang: maximaal 25 m² wvo. - De winkelruimte voldoet aan de normen van wet- en regelgeving, zoals op het gebied van (brand) veiligheid, bouw, reclame-uitingen en milieu (milieucategorie 1). - Het bedrijf staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Detailhandelsbedrijven in levensmiddelen zijn tevens verplicht zich te registreren bij de Voedsel en Waren Autoriteit. - De aanvrager toont aan dat de woon- en leefsituatie of de openbare orde in de omgeving van de winkel niet op ontoelaatbare wijze nadelig wordt beïnvloed door de te vestigen winkel. - Het karakter van een woonstraat in een woonwijk moet na de vestiging van de detailhandel behouden blijven. - Er zijn voldoende parkeerfaciliteiten. - De activiteit wordt door de bewoner zelf uitgeoefend. - Horeca wordt niet toegestaan. Starters in kleinschalige detailhandel op Markerkant (aanloopstraten naar) de reguliere winkelgebieden of in de woonwijken, daar Almere dergelijke aanloopstraten mist, is in het bestemmingsplan Markerkant beperkt ruimte mogelijk gemaakt voor een aantal kleinschalige vestigingen Zo is de mogelijkheid opgenomen, naast het in deelgebied 12 reeds bestaande detailhandelsgebruik, dat in de bedrijvenverzamelpanden 12-05 en 12-06 reguliere detailhandel gevestigd kan worden. Voor het bedrijvenverzamelpand 12-01 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de verspreide bestaande15) reguliere detailhandel in deelgebied 12 hier verder te concentreren. Voor de reguliere detailhandel in deelgebied 12 geldt geen uitsterfregeling. Ondergeschikte detailhandel op bedrijventerreinen Ten aanzien van dit aspect kiezen we er juist voor terughoudender te zijn. In de huidige definitie is ondergeschikte detailhandel gelieerd aan de hoofdfunctie. Wij willen de mogelijkheid van de hoofdfunctie inperken. Alleen productiebedrijven op bedrijventerreinen (en landbouwbedrijven in het buitengebied en de Buitenvaart16)) willen wij de mogelijkheid bieden om een showroom te realiseren waar producten aan consumenten kunnen worden getoond (en eventueel verkocht) die ter plekke in het bedrijf worden vervaardigd of gerepareerd. (Deze insteek is enigszins vergelijkbaar met de regeling bij verkoop bij agrarische bedrijven. Daar mag men producten verkopen die men zelf geteeld heeft).
15) ‘Bestaand’ houdt in dit geval in dat het detailhandelsbedrijf op 23 november 2009 op deze locatie gevestigd was. 16) Ondergeschikte detailhandel was in Buitenvaart tot nu toe uitgesloten (evenals detailhandel in de woning, 25 m² w.v.o, en e-commerce). Gelet op het bieden van meer mogelijkheden in Buitenvaart, binnen de kader van een verbrede agrarische bestemming wordt daarom detailhandel in de woning, e-commerce en detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit gerelateerd aan de verbrede bestemming agrarisch toegestaan. Een en ander is ook als zodanig opgenomen in het Startdocument Buitenvaart zoals dat door u is vastgesteld op 20 augustus 2013.
17
Ook de omvang van ondergeschiktheid wordt ingeperkt: nu mag deze maximaal 20% van het totale bvo van de vestiging bedragen met een absolute maximummaat van 100 m² wvo, of maximaal 20% van de omzet. Deze laatste deeldefinitie, het omzetcriterium wensen wij te schrappen. Deze is moeilijk toetsbaar en handhaafbaar en zet de deur open naar reguliere detailhandel. Door de snelle technologische zal er minder noodzaak zijn voor logistieke of groothandelsbedrijven om een grote showroom annex verkoopruimte te hebben in vergelijking tot het magazijn. Voorkomen moet worden deze bedrijven uitgroeien tot internetwinkels die in niks meer van reguliere detailhandel zijn te onderscheiden en die je uitsluitend in de gevestigde winkelgebieden wenst. Het voorbeeld van Plasmadiscounter.nl op het bedrijventerrein in Naarden en Cameranu.nl op het bedrijventerrein van Urk zijn slechts enkele van de vele voorbeelden van dit soort ontwikkelingen in Nederland, waar ook Almere anders mee kan worden geconfronteerd. (NB. In het bestemmingsplan Markerkant 2009 bijvoorbeeld is nog de bestaande regeling opgenomen met betrekking tot ondergeschikte detailhandel). Voor alle andere bedrijven dan productiebedrijven op bedrijventerreinen worden de mogelijkheden voor verkoop van producten aan consumenten beperkt tot wat wettelijk geoorloofd is. Ten aanzien van het aspect hoe om te gaan met kringloopwinkels wordt nog een aparte uitwerkingsnota opgesteld in 2014.
5
Vergroten verzorgingsfunctie en complementariteit warenmarkten In Almere zijn er op dit moment warenmarkten in het Stadshart, in Almere Haven, Almere Buiten en Almere Hout (biologische markt). Regulering van deze markten vindt plaats via de marktverordening. Almere streeft naar een divers aanbod, passend bij en inspelend op de vraagontwikkeling van burgers en ondernemers. Almere streeft ernaar in elk stadsdeel een warenmarkt te houden, zodra daarvoor op stadsdeelniveau voldoende economisch draagvlak aanwezig is. Daarbij wordt er naar gestreefd dat op termijn iedere dag ergens in Almere een warenmarkt is. Warenmarkten in Almere hebben een lokale verzorgingsfunctie en vervullen een versterkende rol voor de overige detailhandel, omdat ze goed functioneren en een breed publiek aantrekken. Almere streeft naar vergroting van de verzorgingsfunctie en complementariteit (mate van synergie tussen warenmarkten en overige detailhandel en horeca) van de warenmarkten. Dat laatste kan bijvoorbeeld door nauwere samenwerking tussen winkeliers en marktkooplieden te stimuleren.
6
Behouden ruime mogelijkheden winkelopening Winkels mogen op grond van de Winkeltijdenwet open zijn van maandag tot en met zaterdag van 6.00 uur ‘s ochtends tot 22.00 uur ‘s avonds. Op koopzondagen bestaat daarnaast voor winkels in Almere de mogelijkheid om open te zijn van 9.00 uur ’s ochtends tot 20.00 uur ’s avonds. Conform de Verordening Winkeltijden Almere 201117) mogen winkels op alle zondagen in heel Almere open zijn.
18
7
Handhaven van regels Handhaving van de beleidsregels is in de praktijk van de afgelopen jaren vaak een lastige opgave gebleken. Dat heeft verschillende oorzaken. De regeldichtheid van het detailhandelsbeleid maakte handhaving soms lastig. Ook is in individuele casussen in de afgelopen jaren regelmatig bewust en veelal met redenen van de beleidslijn afgeweken. Met deze detailhandelsvisie biedt de gemeente enerzijds meer ruimte. Bijvoorbeeld door het beperkt en gericht verruimen van de mogelijkheden voor kleinschalige detailhandel (pionierlocatie Markerkant en kleinschalige detailhandel aan huis en e-commerce-mogelijkheden). Anderzijds zal op de ruimere regels strenger worden gehandhaafd. De eenduidigheid van de in deze visie aangegeven regelset maakt dat ook eenvoudiger. Met name op bedrijventerreinen zal actief worden toegezien op de naleving van de regels in de bestemmingsplannen. De gemeente zal periodiek controleren of zich geen nieuwe bedrijven in strijd met het bestemmingsplan op bedrijventerreinen hebben gevestigd of dat aanwezige bedrijven een nieuwe dan wel aanvullende bestemming aannemen die in strijd is met het bestemmingsplan. Bestemmingsplannen vormen het belangrijkste kader voor het handhavingsbeleid. Het is daarom van belang dat deze detailhandelsvisie op korte termijn zijn vertaling krijgt in geactualiseerde bestemmingsplannen. Volgens de huidige planning worden in de komende vier jaar de bestemmingsplannen van vrijwel alle bedrijventerreinen geactualiseerd. Het in deze visie beschreven detailhandelsbeleid wordt daarbij meegenomen.
8
Programmering gericht op kwaliteit De komende decennia zal Almere nog een sterke, maar enigszins vertraagde groei doormaken. Terwijl in veel (krimp)gemeenten sprake zal zijn van een afnemende vraag naar detailhandelsmeters, wordt voor Almere als een van de weinige gemeenten in Nederland op termijn bij aantrekkende conjunctuur en bevolkingsaanwas nog een groeiende vraag verwacht. Uitbreidingen in het detailhandelsaanbod die voorzien zijn worden geprogammeerd via de Bestuurlijke Voortgangsrapportage (BVR) stedelijke programmering. In de afgelopen jaren is een aantal nieuwe ontwikkelingen reeds in gang gezet. Zo worden in het niet-dagelijkse segment nieuwe detailhandelsmeters toegevoegd in Centrum AlmereBuiten en wordt het retailpark Poort binnenkort gerealiseerd in Olympiakwartier Oost. Voor de dagelijkse verzorging van de inwoners van Almere worden de komende jaren winkelcentra gerealiseerd zoals het
17) Vastgesteld door de raad op 20 december 2012.
19
stadsdeel(winkel)centrum in Poort, een buurtwinkelcentrum in Columbuskwartier. Daar uit onderzoek blijkt dat bij realisering van al het harde planaanbod in enkele segmenten overcapaciteit dreigt, zullen wij vooralsnog zeer terughoudend optreden bij het initiëren van nieuwe ontwikkelingen. Gezien de cijfers over de vraag- en aanbodontwikkeling in Almere zullen wij, naast genoemde ontwikkelingen, nieuwe grootschalige detailhandelslocaties, zoals bijvoorbeeld de geplande detailhandelszone in Twentsekant, tot 2020 niet in ontwikkeling nemen. Op de langere termijn zullen wij dergelijke ontwikkelingen uitsluitend mogelijk maken indien deze een kwalitatieve toevoeging betekenen aan het bestaande detailhandelsaanbod in Almere en daarmee de detailhandelsstructuur versterken. Op strategische locaties zoals het reeds genoemde Twentsekant streven we daarbij vooral naar de realisering van voorzieningen die een bovenlokale functie vervullen. Belangrijke uitgangspunten voor de programmering van detailhandelsvoorzieningen zijn de huidige en toekomstige afspraken met onder meer het Rijk over de verdere groei van Almere (zie ook de genoemde afspraken in de noot over de doorgroei van Almere op bladzijde 2). De vraagprognoses voor detailhandel zullen onder meer worden afgeleid van op deze afspraken gebaseerde prognoses van de woningbouwen in het verlengde daarvan de bevolkingsontwikkeling. Naast de vraag van consumenten houden wij echter ook uitdrukkelijk rekening met de vraag van ondernemers. Wij streven er naar locatieaanbod te hebben voor alle detailhandelssegmenten (dagelijks, recreatief en doelgericht). Dit aanbod bieden wij bij voorkeur in of aan de bestaande winkelcentra in Almere. Pas wanneer de wens van de ondernemer in deze gebieden niet te realiseren is, komen andere locaties in beeld. Dat natuurlijk uitdrukkelijk binnen de in deze visie aangegeven beleidskaders. Hiervoor willen wij zoveel mogelijk aan de voorkant betrokkenen consulteren en met hen tot overeenstemming komen.
9
Uitvoeringsparagraaf “samenwerking markt en overheid” In het verlengde van de opmerkingen hiervoor over de drie verschillende rollen van de gemeente, mede in relatie tot programmering, is het op voorhand niet altijd duidelijk wanneer de gemeente vanuit haar regisserende rol wil loslaten of sturen. Hoe gaat de gemeente om met enerzijds de behoefte van de markt voor ondernemersruimte en anderzijds met heldere kaders. Het tempo van de detailhandelsontwikkelingen willen wij meer dan in het verleden laten afhangen van hoe de economie en bevolkingsgroei zich ontwikkelen, zodat het stadscentrum met name de tijd krijgt te rijpen tot een belevenisvolle, volwaardige, complete, comfortabele en compacte binnenstad. Zonder een stolp over Almere te leggen zal primair ingezet worden op eventuele her- en doorontwikkelingskansen.
20
Het huidige tijdsgewricht vereist ook een andere taakopvatting van de gemeente Hierbij zal de rol van de gemeente van niet primair initiërend zijn, zoals de afgelopen decennia, maar veel meer regisserend. Ook de markt en de ondernemers hebben een eigen verantwoordelijkheid. Daarbinnen dienen ze de kansen en mogelijkheden die de beleidskaders bieden te benutten om optimaal gestalte te geven aan een economisch goed functionerende detailhandelsstructuur. Daarbij is het vanuit gemeente van belang dat de beleidsuitgangspunten voor de beleggers, ontwikkelaars en detaillisten zekerheid, duidelijkheid en vertrouwen bieden om de door hun aangegane investeringen te laten renderen. In die zin wensen wij niet alleen te handhaven op korrelgrootte van vestigingen die strijdig zijn met het bestemmingsplan, maar vooral ook de beleidslijnen langdurig en eenduidig te handhaven, zodat voor externe partijen de koers op het gebied van met name de detailhandel transparant is en er perspectief voor de langere termijn wordt geboden. De gemeente zal vanuit haar voorwaardenscheppende, regisserende en handhavende rol steeds de dialoog aangaan met de markt. De dialoog kunnen we op een aantal niveaus aangaan: op ruimtelijk niveau (stedelijk niveau, per stadsdeel of winkelgebied) en op sectoraal niveau (PDV/GDV, dagelijks verzorgend, recreatieve functie etc.). Ook zal het college zo nodig tijdig marktconsultaties houden waarbij eventueel deskundigen op het gebied van de retail van buiten worden geraadpleegd. Het college zal nog eerder aan de voorkant van beleidsvorming of ontwikkelingen met stakeholders in overleg treden teneinde draagvlak te creëren en afspraken te maken (commitment verkrijgen. Vergelijk ook het gesloten convenant tussen gemeente, Unibail-Rodamco, Corio en OVSA inzake stadscentrum in juli 2011). Regulier overleg met de winkeliersverenigingen dient dan ook structureel doorgezet te worden (zoals eind 2012 reeds in gang is gezet). Ook zullen wij bij dat overleg de grotere winkelvastgoedpartijen betrekken. Van belang wordt dat Almere steeds meer zal dienen over te stappen op vormen van “co-creatie”, ook in de vastgoedsector, niet alleen om stakeholders bij ontwikkelingen te betrekken, maar ook om faalkosten van winkelontwikkelingen te beperken en te voorkomen. Het belang en de dynamiek van de detailhandel in Almere verdient het in velerlei ogen dat het speelveld bespeeld wordt onder het gesternte van een veel betere wederzijdse communicatie. Ook de bewoners, uiteindelijk de consumenten en gebruikers van de winkelvoorzieningen, zullen eerder geraadpleegd worden bij (grootschalige) ontwikkelingen op dit gebied. Het college erkend dat er enig spanningsveld kan bestaan tussen enerzijds ruimte bieden aan ondernemers en anderzijds duidelijke kaders bieden. Toch zien wij dat juist door de voorgestane intensivering van de contacten tussen gemeente enerzijds en marktpartijen anderzijds, partijen eerder geneigd zullen zijn tot elkaar te komen en de noodzaak in te zien van enige sturing door de gemeente op het vlak van (her)ontwikkeling in de detailhandel en kaders bieden. Hiermee beoogt de gemeente de gewenste en benodigde regie vorm te geven.
21
Bijlage 1
Begrippen
Webwinkel: Bedrijfsactiviteit waarbij er geen sprake is van fysiek klantcontact, en verzending van goederen uitsluitend digitaal en per post geschiedt. Feitelijk gaat het niet om detailhandel in de klassiek zin van het woord, maar is het een bedrijfsactiviteit vanuit huis, kantoor of fabriek/bedrijf. Afhaalpunt18): Een locatie waar de consument uitsluitend via internet bestelde goederen kan afhalen of retourneren, en waar uitsluitend logistiek en opslag van bestelde goederen gedurende een korte periode plaatsvindt en waarbij geen sprake is van uitstalling ten verkoop en/of overige activiteiten. Internetwinkel: Een bedrijfsactiviteit waarbij de consument niet alleen via internet bestelde goederen kan afhalen of retourneren, maar waar ook sprake is van uitstalling ten verkoop en/of overige activiteiten. Deze vorm van internethandel komt overeen met reguliere detailhandel. Detailhandel19): Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt Dagelijks aanbod: Alle winkels gericht op verkoop van voeding- en genotsmiddelen en drogisterijen. Niet-dagelijks aanbod: Alle winkels, uitgezonderd het dagelijkse aanbod. Recreatief aanbod: Het niet-dagelijkse aanbod inclusief de grootschalige detailhandel, maar exclusief de perifere detailhandel Doelgericht aanbod: De perifere detailhandel Grootschalige detailhandelsvestiging (GDV): een vestiging van detailhandel, met een minimum winkelvloeroppervlak (WVO) van 1.000 m² per vestiging, waarvan uitgezonderd de branches food en warenhuizen en perifere detailhandelsvestigingen (PDV). Perifere detailhandelsvestiging (PDV): Een detailhandelsbedrijf te onderscheiden in de volgende categorieën: a. detailhandel in volumineuze goederen, zoals: auto’s, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen, grove bouwmaterialen, keukens, sanitair/badkamers en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderdelen en onderhoudsmiddelen; b. meubelbedrijven, woninginrichting en -stoffering; c. tuincentra; d. bouwmarkten.
18) Ontleend aan: Internethandel. Keuze in beleid en vertaling in bestemmingsplannen (Kamer van Koophandel, maart 2013) 19) Uit: Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2008.
22
Tuincentrum: Een bedrijf, gericht op de teelt en/of de verhandeling van bomen, heesters, planten, bloemen en andere siergewassen en in samenhang daarmee op de verkoop van artikelen die met de tuinbewerking of de inrichting van tuinen verband houden, zoals tuingereedschap, tuinmeubilair en tuingrond en de ondergeschikte verkoop van dieren en dierenbenodigdheden en de huis- en tuin gerelateerde artikelen. Bouwmarkt: Een al dan niet geheel overdekt detailhandelsbedrijf, waarop een volledig of nagenoeg volledig assortiment aan bouw- en doe-het-zelfproducten uit voorraad wordt aangeboden en de onder geschikte verkoop van tuin gerelateerde artikelen. Supermarkt: Detailhandel met een verkoopvloeroppervlak van tenminste 500 m² wvo en een grote verscheidenheid aan artikelen, merendeels levens- en genotmiddelen, waarbij sprake is van zelfbediening door klanten. Winkelvloeroppervlak (wvo): De voor winkelend publiek toegankelijke verkoopruimte van een detailhandelsbedrijf, inclusief de etalages en de ruimte achter de toonbank en kassa’s. Brutovloeroppervlak (bvo): Bebouwd oppervlak van een ruimte of groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de betreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit en gelieerd aan de hoofdfunctie: Detailhandel die plaatsvindt vanuit vestigingen met hoofdfunctie productie of vervaardiging van goederen, waarbij de detailhandelsfunctie: - aantoonbaar ondergeschikt is aan de hoofdfunctie en gelieerd aan productiebedrijven; - geen verkeers- en parkeerproblemen mag veroorzaken; - maximaal 20% van het totale bvo van de vestiging bedragen met een maximummaat van 100 m² wvo. Kringloopwinkel: Een kringloopwinkel is een vestiging welke bedrijfsmatige activiteiten en detailhandelsactiviteiten verricht, bestaande uit de inzameling van tweedehands goederen van particulieren, eventuele reparatie daarvan en verkoop van deze goederen (waaronder volumineuze) aan particulieren. Binnenstedelijke bedrijventerreinen20): Bedrijventerreinen binnen de kom van woonbebouwing, dat omsloten wordt door andere dan werkfuncties. Modern gemengde bedrijventerreinen: Bedrijventerrein met een hindercategorie één tot en met drie, bestemd voor reguliere bedrijvigheid en niet behorend tot de terreinen die zijn getypeerd als hoogwaardig bedrijvenpark of distributiepark, terreinen die veelal een diversiteit aan bedrijven huisvesten. Hoogwaardig bedrijventerrein: Bedrijventerrein dat specifiek is bestemd voor bedrijven met hoogwaardige (productie- en/of R&D-) activiteiten, in de ruimtelijke kwaliteit van het terrein wordt een hoogwaardige uitstraling nagestreefd, gevestigde bedrijven kunnen een ‘kantoorachtige’ uitstraling hebben. Logistiek bedrijventerrein: Bedrijventerrein dat specifiek is bestemd voor transport- en distributiebedrijven, ruim opgezet met grote kavels met een goede ontsluiting, veelal in de nabijheid van een snelweg gelegen.
20) Definities bedrijventerreinen conform Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV, 2010).
23
Bijlage 2
Bestaande detailhandelsstr uctuur Almere
Almere heeft een hiërarchisch opgebouwde detailhandelsstructuur waarin het stadscentrum het hoofdwinkelgebied vormt. Het stadscentrum heeft bovendien een stadsdeelfunctie voor Almere Stad. Daarnaast zijn er twee andere stadsdeelcentra (Buitenmere in Almere-Buiten en het stadsdeelcentrum in Almere-Haven), enkele buurt- en wijkcentra, solitaire supermarkten, enkele locaties voor grootschalige en perifere detailhandel (waaronder DoeMere in Almere Buiten) en 4 warenmarkten. Detailhandelsvoorzieningen worden onderscheiden naar dagelijkse- en niet dagelijkse detailhandel. De niet dagelijkse detailhandel kan worden onderverdeeld in recreatief en doelgericht (=PDV).
Aanbodontwikkeling na 2000 In 2000 bedroeg het totale aanbod winkelvloeroppervlak (wvo) in Almere 112.035 m². In 2010 bedroeg dit aanbod voor heel Almere al 278.361 m² wvo (in 2013: 293.792 m²). Het totale aanbod in Almere is in de periode 2000 - 2010 met circa 162.000 m² toegenomen, een stijging van bijna 150%. Van deze toename kwam 7% voor rekening van de dagelijkse sector en 93% van de niet-dagelijkse sector. De uitbreiding van het winkelaanbod heeft vooral plaatsgevonden in Buiten (+ 130%), het Stadshart (+ 275%) en Stad-overig (+ 125%). In diezelfde periode 2000-2010 nam het aantal inwoners van Almere met 30% toe. Dit betekent dat het niveau van winkelvoorzieningen in Almere in het afgelopen decennium fors is verhoogd. Dit komt tot uitdrukking in het verloop van het aantal m² wvo per inwoner. Tabel 1: winkelaanbod in Almere in m² wvo per inwoner (2010) Haven
Stad
Buiten
totaal
dagelijks
0,30
0,27
0,25
0,27
recreatief
0,35
0,79
0,29
0,59
doelgericht
0,11
0,49
0,98
0,59
leegstand
0,01
0,05
0,04
0,05
totaal
0,77
1,61
1,56
1,50
Bron: Locatusonline, februari 2010
Het tabel op de pagina hiernaast geeft de verdeling van het winkelvloeroppervlakte per stadsdeel en per segment weer. Leegstand is er vooral in Stad (waaronder het Stadscentrum, zijnde 12.077 m²) en in Buiten.
24
Tabel 2:Winkelaanbod in Almere in m² w.v.o. (2013) Haven
Stad
Buiten
Poort
totaal
dagelijks
6.992
34.299
15.480
1.608
58.379
recreatief
4.038
50.912
6.738
40
61.728
doelgericht
7.060
78.181
60.570
847
146.658
leegstand
2.052
15.354
6.706
2.915
27.027
20.142
178.746
89.494
5.410
293.792
totaal
Bron: O&S o.b.v. Locatusbestand, 4 maart 2013
25
Bijlage 3
Overzicht bedrijvente rreinen Almere
Binnenstedelijk
Logistiek
Draaiersplaats
Stichtsekant
Bouwmeesterbuurt
Sallandsekant
Frezersplaats
Hollandsekant
De Stripmaker Gietersplaats
Industrieel
Felserplaats
De Vaart I t/m IV
De Uitgeverij Het Atelier
Agrarisch
De Binderij
Buitenvaart
Middenkant
Prieelvogelweg
De Paal Indische Buurt De Rederij Buitenhout Ambachtsmark De Striptekenaar Faunabuurt
Modern gemengd Gooisekant Veluwsekant Gooise Poort Lagekant Hogekant Stichtsekant Markerkant Poldervlak A6 Park Randstad De Steiger
26
Bijlage 4
Kaders detailhand el Almere Economische segmenten
Dagelijks
Milieus en locaties
Niet dagelijks
E-commerce
Recreatief
Doelgericht (PDV)
webwinkel
internet- afhaalwinkel punten
ja
ja*
ja
ja
ja
stadscentrum en stadsdeelcentra
ja
wijk- en buurtcentra
ja ja, supermarkt van (elk) maximaal 1.500 m² w.v.o.*/**
nee
ja
ja
ja
retailcentra***
nee
Ja, mits passend binnen het thema
Ja, mits passend binnen het thema
ja
ja
ja
ja, mits < 25 m² w.v.o.
nee
ja
ja*
ja****
ja, mits < 25 m² woonwijken (inclusief bedrijfs- w.v.o. aan huis woningen op bedrijventerreinen) binnenstedelijke, modern gemengde bedrijventerreinen
nee
nee, tenzij onder geschikt maximaal 20% van het aantal m² b.v.o. met een maximum van 100 m² w.v.o.
alleen daar waar het volgens de geldende bestemmingsplannen mogelijk is, met uitzondering van ABC goederen21)
ja
nee
ja****
hoogwaardige bedrijven terreinen
nee
nee, tenzij onder geschikt maximaal 20% van het aantal m² b.v.o. met een maximum van 100 m² w.v.o.
nee
ja
nee
ja****
logistieke bedrijven terreinen
nee
nee, tenzij onder geschikt maximaal 20% van het aantal m² b.v.o. met een maximum van 100 m² w.v.o.
nee
ja
nee
ja****
industrieterreinen nee (De Vaart 1-3 en 4)
nee, tenzij onder geschikt maximaal 20% van het aantal m² b.v.o. met een maximum van 100 m² w.v.o.
nee
ja
nee
nee
nee, tenzij onder geschikt maximaal 20% van het aantal m² b.v.o. met een maximum van 100 m² w.v.o.*****
nee, met uitzondering van 1 tuincentrum
ja*****
ja*****
nee
agrarische bedrijventerreinen, zoals Buitenvaart
ja, mits < 25 m² w.v.o. in de bedrijfswoning***** en m.b.t. ondergeschikte detailhandel maximaal 20% van het aantal m² b.v.o. met een maximum van 100 m² w.v.o.*****
* Mits wordt voldaan aan de randvoorwaarden met betrekking tot bereikbaarheid, parkeren, laden, lossen en milieu-eisen (5 parkeerplaatsen per 100 m² b.v.o.). ** In stadsdeel Haven maximaal 1.200 m² w.v.o. *** Retailcentra vallen onder het locatietype “voorzieningenmilieu“ uit de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV, 2010) en de is Doemere een voorzieningenmilieu voor PDV en het toekomstig retailpark Poort een voorzieningenmilieu voor GDV. Ook de eventuele toekomstige detailhandelszone op Twentsekant is aangewezen als een voorzieningenmilieu voor PDV/GDV (pas op zijn vroegst na 2020 in ontwikkeling). **** Op nog nader te bepalen locaties en onder nog nader te bepalen voorwaarden/criteria. ***** Gelieerd aan de hoofdbestemming (verbreed agrarisch) binnen het nieuwe bestemmingsplan Agrarisch gebied Buitenvaart.
21) A BC-goederen kunnen zich ook vestigen op de binnenstedelijke en modern gemengde bedrijventerreinen als voldaan wordt aan de ruimtelijk relevante criteria als goede bereikbaarheid en ruimtelijke inpassing buiten de PDV zones.
27
Colofon Detailhandelsvisie Almere 2014 Vormgeving Gemeente Almere/CBW/Communicatie/team Vormgeving Foto’s Lex Beers Gemeente Almere Drukwerk OBT, Den Haag Februari 2014
28
