Inhoudsopgave. Introductie

________________________________________ Inhoudsopgave Introductie 1.

Achtergrond en belangrijkste conclusies 1.1 Doelstelling DGN 1.2 Opzet van het onderzoek 1.3 Kernpunten van het rapport 1.4 Participatie notariskantoren

2.

Tariefontwikkeling 2.1 Tariefontwikkeling onroerend goedpraktijk 2.1.1 Verschillen per regio 2.2 Tariefontwikkeling familiepraktijk 2.2.1 Verschillen per regio 2.3 Tariefontwikkeling ondernemingspraktijk 2.3.1 Verschillen per regio

3.

De perceptie van marktwerking bij notarissen

4.

De perceptie van marktwerking bij consument

BIJLAGE I Tarieven vóór oktober 1999 BIJLAGE II Resultaten notarisonderzoek BIJLAGE III Resultaten cliëntonderzoek

5 jaar marktwerking in het notariaat, ‘de balans opgemaakt’, DGN, oktober 2004

2

________________________________________ Introductie Op 1 oktober 1999, precies 5 jaar geleden, is de vernieuwde ‘Wet op het notarisambt’ in werking getreden. Dit in het kader van de door het toenmalige kabinet Paars II gevoerde operatie ‘Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit’, waarbij o.a. telecom en energie maar ook taxi’s en apothekers onder de tucht van de markt werden geplaatst. Marktwerking was tevens het sleutelwoord van de nieuwe Notariswet, met vrije tariefstelling tot gevolg. ‘Wet op het notarisambt’ De wet heeft een aantal belangrijke vernieuwingen tot stand gebracht. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) is van een privaatrechtelijke vereniging tot een publiekrechtelijk lichaam met verordenende bevoegdheden getransformeerd. Er is een betere bescherming van cliëntengelden. Het (financiële) toezicht is aangescherpt en toezicht en tuchtrecht zijn uitgebreid naar kandidaat-notarissen. Tevens wil de wet concurrentie bevorderen met de volgende maatregelen: 1. Liberalisering van het benoemingsbeleid. Iedere kandidaat-notaris die over een ondernemingsplan

beschikt,

met

positief

advies

van

een

Commissie

van

deskundigen, komt in aanmerking voor benoeming. In het verleden was benoeming slechts mogelijk in geval van een vacature of een nieuwe standplaats. 2. Het is toegestaan ambtshandelingen te verrichten buiten het arrondissement van vestiging. 3. Het (geleidelijk) vrijlaten van de notariële tarieven. De tarieven in de vennootschapsen familiepraktijk zijn vóór respectievelijk bij de inwerkingtreding van de wet reeds volledig vrijgelaten. De tarieven in de onroerend goedpraktijk werden geleidelijk vrijgelaten. De bandbreedtes waarbinnen deze tarieven zich mochten bewegen zijn sinds de invoering van de wet steeds verder verruimd. Op 1 juli 2003 zijn de tarieven volledig vrij gegeven. In het najaar van 2000 verrichtte DeGoedkoopsteNotaris.NL een vergelijkend onderzoek naar de tariefstelling in het notariaat van de onroerend goedpraktijk. Achterliggende doelstelling was om de effecten na een jaar marktwerking in kaart te brengen. De belangrijkste conclusie van dit onderzoek was dat

het overgrote gedeelte van de

notariskantoren de introductie van de marktwerking naast zich neer had gelegd. Meer dan 70% van de onderzochte 380 kantoren hanteerde dezelfde tarieven als voor de introductie van de marktwerking. Met het aanbieden van het rapport ‘Onderzoek notaristarieven 2000, transparantie binnen handbereik’ aan de toenmalige staatssecretaris van justitie de heer Cohen, lanceerde DGN in november 2000 de internetsite DeGoedkoopsteNotaris.NL. DGN beoogt met de site als onafhankelijk medium door transparantie de marktwerking in het notariaat te stimuleren. De site biedt een overzicht van de notaristarieven met betrekking tot de onroerend goedpraktijk, alsmede de familie- en ondernemingspraktijk. 5 jaar marktwerking in het notariaat, ‘de balans opgemaakt’, DGN, oktober 2004

3

________________________________________ Vanaf de start van de site wordt notariskantoren de mogelijkheid geboden hun tarieven via internet kenbaar te maken. Dagelijks worden vanuit het hele land tariefwijzigingen doorgegeven, waardoor momenteel ruim 530 verschillende kantoren hun tarieven op de site gepubliceerd hebben. DGN biedt zo het platform om de tarieven en daarmee de marktwerking onder notariskantoren in Nederland te monitoren. In de aanloop naar de evaluatie van de ‘Wet op het Notarisambt’ presenteert DGN de door haar gemonitorde resultaten van 5 jaar marktwerking in het notariaat. Daarbij wordt getracht een antwoord te geven op vragen als wat zijn de algemene ontwikkelingen, zijn de tarieven gemiddeld genomen gedaald of gestegen, zijn er geografische verschillen en regionale prijsontwikkelingen? Wat vindt de notaris van de marktwerking, ondernemer of terug naar de vaste tarieven? En tenslotte de consument, wat heeft hij van marktwerking gemerkt? Kortom, DGN maakt middels een onderzoeksrapport de balans op van 5 jaar marktwerking in het notariaat.


4

________________________________________ Hoofdstuk 1 1.1

Doelstelling DGN

“De Goedkoopste Notaris.NL beoogt als onafhankelijk medium door transparantie de marktwerking binnen het notariaat te stimuleren.” DeGoedkoopsteNotaris.NL, een project van DGN, publiceert sinds november 2000 op internet de tarieven van notarissen die zij hanteren voor verschillende diensten. De website geeft per dienst inzicht in de tarieven van de verschillende notarissen in een bepaald gebied. Het notariskantoor dat het laagste tarief rekent voor een bepaalde dienst, staat het hoogst genoteerd op het totaal overzicht. Per drie maanden kan de consument per rechtsgebied bij drie verschillende notarissen een offerte aanvragen. DGN streeft ernaar om met haar projecten oplossingen te bieden voor maatschappelijke vraagstukken middels innovatieve ict-toepassingen. 1.2

Opzet van het onderzoek

In dit rapport wordt de tariefontwikkeling op het gebied van de onroerend goedpraktijk, alsmede de familie- en ondernemingspraktijk, zoals door DGN gemeten over de periode november 2000 tot en met juli 2004, beschreven. Het gaat hierbij uitsluitend om het honorarium dat circa 530 verschillende notariskantoren rekenen voor het opstellen van een akte, in bovenstaande praktijken. Bij de onroerend goedpraktijk is ervoor gekozen om, naast het landelijk gemiddelde, en de hoogste en laagste gemeten tarieven ook het tarievenbeleid in de regio’s Amsterdam, Arnhem, Assen, Groningen, Roermond, Rotterdam, Utrecht en Zwolle in kaart te brengen om zo uitspraken te kunnen doen over de regionale trends in Nederland. Als uitgangspunt voor de vergelijking zijn daarbij de tarieven genomen, zoals die golden tot 1 oktober 1999 (zie bijlage I). Bij de familiepraktijk wordt de tariefontwikkeling voor de samenlevingsovereenkomst, het testament en de huwelijkse voorwaarden in beeld gebracht. Voor de ondernemingspraktijk is gekozen voor de tariefontwikkeling van het oprichten van een Besloten Vennootschap, Stichting en Aandelenoverdracht. Het uitgangspunt van deze ontwikkelingen is een nulmeting op 1 juli 2001 het moment waarop DGN deze tariefinformatie is gaan verzamelen. De resultaten van de twee hoogste tariefgroepen in de onroerend goedpraktijk alsmede de tarieven in de familiepraktijk zullen in het begin van de onderzoeksperiode een scherper beeld vertonen dan in werkelijkheid het geval zou kunnen zijn, aangezien het aantal participerende kantoren in het begin van de onderzoeksperiode voor deze tariefgroepen

klein

was

en

in

de

loop

van

het

onderzoek


5

is

toegenomen.

________________________________________ Daarnaast worden de perceptie van marktwerking bij de notaris en de consument sinds de nieuwe wet op het notarisambt inzichtelijk gemaakt aan de hand een in juni jl. uitgevoerd onderzoek. De vragenlijsten bij dit onderzoek zijn als bijlage II en III aan dit rapport toegevoegd. Samengevat is het rapport opgebouwd aan de hand van drie aandachtsgebieden -

Tarief ontwikkeling verschillende notariële diensten.

-

Perceptie notarissen.

-

Perceptie consument.


6

________________________________________ 1.3

Kernpunten

Het rapport beschrijft de tariefontwikkeling van circa 530 verschillende notariskantoren zoals sinds november 2000 gepubliceerd op www.DeGoedkoopsteNotaris.NL op het gebied van de onroerend goed praktijk, alsmede de familie- en ondernemingspraktijk, zoals door DGN gemeten over de periode november 2000 tot en met juli 2004, afgezet tegen de vaste tarieven van voor 1 oktober 1999. Daarnaast is de perceptie van marktwerking onder notarissen en consumenten onderzocht. De kernpunten uit de analyse worden hieronder kort samengevat. De invoering van marktwerking in het Notariaat heeft geleid tot een forse concurrentieslag. De notaristarieven zijn aantoonbaar gedaald sinds de publicatie van de tarieven op internet. In de praktijk zijn door het hele land grote verschillen zichtbaar voor vergelijkbare diensten. De intensiteit van de concurrentie verschilt echter sterk per regio. De marktwerking in het notariaat heeft geleid tot lagere notaristarieven in de onroerend goedpraktijk. De daling van de tarieven in de onroerend goedpraktijk (gemiddeld* 12,2 %) ten opzichte van de vaste tarieven in 1999 compenseert de stijging van de tarieven in de familiepraktijk gemiddeld* 19,7%) ruimschoots. Dit zowel in absolute zin; de tarieven in de onroerend goedpraktijk zijn een stuk hoger dan die in de familiepraktijk als in relatieve zin; het aantal akten in de onroerend goedpraktijk is beduidend hoger dan in de familiepraktijk. Voor de hogere hypotheekwaarden loopt de daling van het gemiddelde tarief in onroerend goedpraktijk op tot circa 45%. Prijsontwikkeling regionaal versus landelijk Bij een analyse van de uitkomsten valt een aardige conclusie te trekken over de landelijke verdeling van de onroerend goed tarieven bij een hypotheekwaarde van € 226.890. Wat opvalt is dat de tarieven in de aan elkaar grenzende regio’s Arnhem, Utrecht en Zwolle, in

het

midden

van

het

land,

zich

verhouden

tot

het

landelijk

gemiddelde.

In de grote steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht, ten westen van deze driehoek, liggen de tarieven voor diezelfde hypotheekwaarde echter een stuk hoger. In de regio’s ten oosten en ten noorden daarentegen rekenen de notariskantoren een aanzienlijk lager tarief dan het landelijk gemiddelde voor het passeren van een akte bij diezelfde hypotheekwaarde. Wanneer de bovenstaande tariefontwikkeling wordt vergeleken met de gemiddelde prijsinflatie sinds 1999 van 14,1% dan betekent dat de daling van de tarieven in de onroerend goedpraktijk (12,2%) scherper is uitgevallen en de gemiddelde tariefstijging in de familiepraktijk met 19,7% relatief minder scherp is dan voorzien.

* Waar in dit rapport gesproken wordt over ‘het gemiddelde tarief in de familiepraktijk’ geldt een ongewogen gemiddelde van de

gepubliceerde tarieven voor het opstellen van een samenlevingsovereenkomst, testament, en huwelijkse voorwaarden. Voor ‘het gemiddelde tarief in de onroerend goed praktijk’ geldt het gemiddelde tarief voor het passeren van een hypotheek en transportakte bij €226.890. 5 jaar marktwerking in het notariaat, ‘de balans opgemaakt’, DGN, oktober 2004

7

________________________________________ De tarieven in de ondernemingspraktijk laten een aan de familiepraktijk vergelijkbare stijging zien van tussen de 10% en 25% voor resp. het opstellen van een B.V. en het oprichten van een stichting. Veel kantoren zijn in deze praktijk overgegaan tot het offreren van uurtarieven. Website stimuleert marktwerking Het is voor de eerste keer in Nederland aangetoond dat het publiceren van tarieven via internet zorgt voor toegenomen concurrentie en daarmee lagere tarieven. Sinds november 2000

kunnen

notariskantoren

www.degoedkoopstenotaris.nl.

hun Zowel

tarieven

kosteloos

consument

als

publiceren

notariaat

op

geven

de aan

website dat

de

marktwerking nadrukkelijk gestimuleerd is door deze website. Het inzichtelijk maken van tarieven via internet heeft ertoe geleid dat de marktwerking in de als conservatief te boek staande notarismarkt stevig op gang is gekomen. Na een aanvankelijke terughoudendheid van de notarissen is het aantal kantoren dat de voordelen van het publiceren van tariefinformatie op internet ziet, sterk toegenomen. Deze kantoren zorgden met het publiceren van scherpe tarieven vanaf medio 2002 voor een neerwaartse tariefontwikkeling. Het afgelopen jaar is het aantal notariskantoren dat hun tarieven regelmatig update, verdubbeld. Duidelijk is dat notarissen op de prijswijzigingen van andere kantoren reageren via de website. Men houdt elkaar goed in de gaten en volgt elkaar bij prijsstijgingen en -dalingen, met name de kantoren in de stad Hilversum zijn hier een goed voorbeeld van (zie figuur 2.5). Prijzenslagen in Drenthe In bepaalde regio’s van Nederland vinden gedurende de onderzochte periode ‘prijzenslagen’ plaats. In de top 10 van notariskantoren van dit moment zoals gepresenteerd op de homepage van www.degoedkoopstenotaris.nl zijn 7 van de 10 notariskantoren gevestigd in Drenthe. De kantoren hebben in deze regio hun tarieven in navolging van elkaar laten kelderen met gemiddeld € 400. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de marktwerking in sommige regio’s enigszins is doorgeslagen. Prijsstunters vormen uitzondering: continuïteit niet in gevaar Het aantal notariskantoren dat als prijsstunter opereert is echter beperkt tot een klein aantal kantoren in een paar regio’s van Nederland. Na een periode van lagere tarieven vindt na verloop van tijd ook weer stabilisatie plaats van de tarieven op een hoger niveau. Zo valt duidelijk op te maken uit indexatie van de tarieven van de hypotheek- en transportakte ten opzichte

van

de

vaste

tarieven

in

1999.

Dit

geldt

met

name

voor

de

lagere

hypotheekwaarden in de onroerend goedpraktijk. In het begin van 2002 bedroeg de indexwaarde van het laagst gemeten tarief 41,6, in juli 2004 was dit getal gestabiliseerd op 57,3. Het hoogst gemeten tarief voor deze dienst blijft vrij constant gedurende de onderzochte periode op een indexcijfer van 135, terwijl het gemiddelde tarief op 93,6 staat. Dit lijkt de conclusie te rechtvaardigen dat van het stelselmatig in gevaar brengen van de continuïteit van notariskantoren geen sprake is.


8

________________________________________ Consument per saldo beter uit De oplettende consument kan veel prijsvoordeel behalen. De verschillen in tarieven in de onroerend goed praktijk zijn fors. Zo betaalt men voor het passeren van een hypotheek en transportakte in Emmen € 803 waar voor dezelfde dienstverlening in Den Haag € 1.983 gerekend wordt. Ook in de familiepraktijk zijn de verschillen aanzienlijk. Het opstellen van een testament kost in Zutphen € 140 waar dit bij de duurste notaris in Rotterdam € 536 kost. Notaris en consument positief over marktwerking Zowel onder notarissen als onder consumenten worden de effecten van het invoeren van de marktwerking in de praktijk als positief ervaren. Van de notarissen zegt een ruime meerderheid tevreden te zijn met het feit dat hij zelf zijn tarieven kan bepalen, tevens concludeert 65% dat de notaris sinds de marktwerking klantgerichter werkt. Daarnaast is ook het inzicht in de kostenstructuur van het kantoor verbeterd zodat een beter gefundeerde

tariefstructuur

kan

worden

neergezet

en is

eveneens

de

efficiency

toegenomen. Onder consumenten is het aantal voorstanders van het vrijgeven van de tarieven met 80% fors en ook onder notarissen is gezien de moeilijke marktomstandigheden en de te verwachten gewenningsperiode het percentage voorstanders van de marktwerking met 41% hoog te noemen. Concluderend kan gesteld worden dat er duidelijk draagvlak bestaat voor het behoud van marktwerking, zowel onder notarissen als onder consumenten. Notaris in loondienst gewenst Uit het notarisonderzoek blijkt dat het vrije ondernemerschap een bepaalde groep van de huidige lichting notarissen niet op het lijf is geschreven. Van deze notarissen wordt echter wel verwacht dat zij zich in een momenteel zeer competitieve markt overeind weten te houden, waar zij zelf nooit bewust voor dit type ondernemerschap gekozen hebben. Het op korte termijn mogelijk maken van ‘de notaris in loondienst’ zal voor deze categorie notarissen uitkomst kunnen bieden. Dit draagt er tegelijkertijd aan bij dat het draagvlak onder de resterende notarissen toeneemt.


9

________________________________________ 1.4

Participatie notariskantoren

Sinds het begin van onderzoeksperiode is het aantal verschillende kantoren dat participeert met het publiceren van tarieven gestegen van 378 naar 530 en vormt daarmee 60% van de circa 880 notariskantoren in Nederland. Gemiddeld staan hiervan gedurende de onderzochte periode 425 kantoren met tarieven op de site. In sommige regio’s (Arnhem, Breda, Maastricht) vertoonde het aantal kantoren dat tarieven publiceerde in afwijking van de landelijke lijn een neerwaartse beweging. Wanneer enkele kantoren in een bepaalde regio besluiten het publiceren van tarieven te staken worden zij daarin gevolgd door andere kantoren uit de betreffende regio. Het is niet mogelijk gebleken een verband te leggen met een daaropvolgende (hogere) prijsontwikkeling bij de overige kantoren. Het aantal notariskantoren dat actief haar tarieven op de site bijhoudt middels tariefwijzigingen is ook aanzienlijk gestegen. Waar in het eerste jaar van de publicatie 20002001 135 tariefwijzigingen werden doorgegeven waren dat er in het afgelopen jaar 702, een stijging va 94% ten opzichte van het voorgaande jaar. Daarbij speelde de toename van de lokale marktwerking duidelijk een rol.

Tariefwijzigingen Periode 2000 – 2001 Periode 2001 – 2002 Periode 2002 – 2003 Periode 2003 – 2004

Aantal 135 170 361 702

%+ 26% 112% 94%

Figuur 1.1

Onderstaand ook cijfers over het aantal vestigingen van notariskantoren sinds de inwerkingtreding van de nieuwe wet op het Notarisambt. Het aantal vestigingen is slechts licht gestegen sinds 1999. Het betreft hier met name uitbreiding van reeds bestaande kantoren. Het aantal nieuwe toetreders als gevolg van de in de wet voorziene versoepeling van de vestigingsvereisten is zeer beperkt.

Nieuwe Vestigingen 1999 2000 2001 2002

Aantal 834 854 874 882

+ 20 20 8

Figuur 1.2


10

________________________________________ Hoofdstuk 2 Tariefontwikkeling In onderstaande paragrafen worden achtereenvolgens de tarieven in de onroerend goedpraktijk, de familiepraktijk en de ondernemingspraktijk geanalyseerd. De analyse beperkt zich tot de tariefgegevens voorzover bij DGN bekend. 2.1

Onroerend goedpraktijk

Bij analyse van de gemiddelde tarieven die notarissen in rekening brengen voor het passeren van een hypotheek en transportakte op dezelfde dag, is voor elke onderzochte hypotheekwaarde een significante daling waarneembaar. Wat opvalt is dat er binnen enkele maanden na het vrijgeven van de tarieven een forse daling waarneembaar is van de laagst gemeten tarieven voor elke hypotheekwaarde. Dit vertaalt zich bij de hogere hypotheekwaarden in lagere gemiddelde tarieven. In het hoogste segment zet de daling zich tot op heden voort. In het lagere segment daarentegen stabiliseren de tarieven zich tot eind 2003/ begin 2004 waarna er wederom een lichte daling waarneembaar is. De onderstaande figuren laten duidelijk een neergaande lijn zien in de hoogte van de tarieven in de onroerend goedpraktijk. De tarieven bij de drie laagste hypotheek-waarden dalen tussen de 8 en 12%. Bij de hypotheekwaarde boven de € 272.500 neemt de gemiddelde tariefdaling sneller toe en komt bij de hoogst gemeten hypotheekwaarde uit op een daling van 44%.

Figuur 2.1


11

________________________________________

Figuur 2.2

Onderstaand de hoogste, laagste en het gemiddelde gemeten tarief voor het passeren van een hypotheek en transportakte bij €226.890. Wat opvalt is wat betreft de laagst gemeten tarieven in de periode 2002 - 2003 ‘de bodem’ bereikt werd. Deze stabiliseren zich in juli 2003 op een hoger niveau. Tegelijkertijd is duidelijk te zien dat vanaf begin 2003 zich over de hele breedte een lichte daling van het tarief heeft voorgedaan, zich vertalend in een lager gemiddelde.

Figuur 2.2b


12

________________________________________ Indexcijfers: Stabilisatie Na een periode van lagere tarieven vindt na verloop van tijd ook weer stabilisatie plaats van de tarieven op een hoger niveau. Zo valt duidelijk op te maken uit indexatie van de tarieven van de hypotheek- en transportakte ten opzichte van de vaste tarieven in 1999. Dit geldt met name voor de lagere hypotheekwaarden in de onroerend goedpraktijk. In het begin van 2002 bedroeg de indexwaarde van het laagst gemeten tarief 41,6, in juli 2004 was dit getal gestabiliseerd op 57,3. Het hoogst gemeten tarief voor deze dienst blijft vrij constant gedurende de onderzochte periode op een indexcijfer van 135, terwijl het gemiddelde tarief op 93,6 staat. Dit lijkt de conclusie te rechtvaardigen dat van het stelselmatig in gevaar brengen van de continuïteit van notariskantoren geen sprake is.

Indexcijfers tariefontwikkeling Hypotheek en Transport maximum, minimum en gemiddelde tarieven 140 130

Maximum tarieven

120 110

indexwaarde

100 90

Gemiddelde tarieven

80 70 60

Minimum tarieven

50 40

Hypotheekw aarde € 136.134

jaar

2004

2003

2002

2001

2000

1999

30

Hypotheekw aarde € 453.780

Figuur 2.3


13

________________________________________ Tariefontwikkeling in de Randstad Uit verdere analyse blijkt dat de tarieven van notariskantoren binnen de grote steden elkaar niet veel ontlopen. Men houdt elkaar scherp in de gaten en volgt elkaar in het tarievenbeleid. Uit figuur 2.4 blijkt dat het tarievenbeleid tussen de verschillende steden heel erg uiteenloopt. Het gemiddelde tarief bij een hypotheekwaarde van 226.890 in Amsterdam bedraagt rond de € 1.400 terwijl men in Rotterdam voor dezelfde notariële service € 1.200 betaalt. Deze tarieven zijn echter allen hoger dan het landelijk gemiddelde.

Figuur 2.4

Amsterdam De gemiddelde tarieven in Amsterdam zijn het hoogst. Een verklaring hiervoor kan zijn dat kopers in Amsterdam verplicht zijn de voorlopige koopovereenkomst bij de notaris op te laten maken in plaats van door de verkopende makelaar. Men kiest daarom eerder voor een notaris in Amsterdam omdat men in tegenstelling tot andere delen van het land twee keer naar de notaris moet.


14

________________________________________ Amsterdam versus Hilversum Met het invoeren van de nieuwe wet op het Notarisambt is het voor de consument mogelijk geworden een notaris uit te zoeken in elke door hem gewenste regio of stad. Hilversum reageert op de ‘kunstmatig’ hoge prijzen in de nabijgelegen stad Amsterdam door in te zetten met lagere tarieven om zo de concurrentie aan te gaan.Het verschil tussen Hilversum en Amsterdam is gemiddeld € 500 (zie figuur 2.5)

1600

Tariefontwikkeling hypotheek en transport in Amsterdam en Hilversum bij hypotheekwaarde € 226.890

1500

tarief

1400 1300 1200 1100 1000 jul-04

apr-04

jan-04

okt-03

jul-03

apr-03

datum

Hilversum gemiddeld voor 226.890

jan-03

okt-02

jul-02

apr-02

jan-02

okt-01

jul-01

apr-01

jan-01

24-nov-00

vaste

900

Amst erdam gemiddeld 226.890

Figuur 2.5

Stad Hilversum: Volggedrag De tarievenstrijd in de stad Hilversum speelt zich af rond de € 900. Als één kantoor een tarief wijzigt dan volgen de andere kantoren, sommige op zeer korte termijn andere kantoren na verloop van tijd.

Figuur 2.6


15

________________________________________ Regio Assen Een ander voorbeeld waar men hevig op prijs concurreert is de regio Assen. Hier duikt het tarief bij de hypotheekwaarde van € 226.890 zelfs onder de € 700, landelijk gezien het laagste tarief. Medio 2002 was dit met € 500 zelfs nog een stuk lager. Figuur 2.7 laat het volggedrag van notariskantoren in de regio Assen zien. Één van de kantoren publiceert zeer scherpe tarieven en de rest van de kantoren in de regio Assen volgt na verloop van tijd met neerwaartse bijstelling van hun tarieven. Hier lijkt zich een domino-effect te voltrekken; de kantoren houden elkaar in de gaten en zodra een ander kantoor omgaat volgen zij, vaak stapsgewijs, ook.

Figuur 2.7

Uit onderstaande figuur 2.8 blijkt dat het gemiddelde tarief voor het passeren van een hypotheek en transportakte van €226.890 in de regio Assen met € 410 is afgenomen.


16

________________________________________

Figuur 2.8

2.1.2 Verschillen per regio Gemiddeld genomen zijn de tarieven zoals gepubliceerd op DeGoedkoopstenotaris.NL gedaald. Er blijken echter grote verschillen in prijs te bestaan tussen regio’s. Hieronder wordt het tariefbeleid van notarissen in verschillende regio’s inzichtelijk gemaakt bij de hypotheekwaarde € 136.134, € 226.890 en € 453.780.

Figuur 2.9


17

________________________________________

Figuur 2.10

Figuur 2.11

De gemiddelde regionale tariefontwikkeling bij bijvoorbeeld een hypotheekwaarde van € 226.890 beweegt zich bij het intreden van de wet tussen de € 1.180 en € 1.370. Een verschil van € 190. Na 5 jaar marktwerking liggen de gemiddelde tarieven bij deze hypotheekwaarde tussen de € 850 en € 1.230, een verschil van € 380.


18

________________________________________ De regio Assen is veruit de goedkoopste regio voor het afsluiten van een hypotheek- en transportakte op dezelfde dag bij een willekeurige hypotheekwaarde. Verder kan geconcludeerd worden dat de gemeenten direct rondom de grote steden een lagere tariefstelling hanteren om zo de concurrentie aan te gaan met de kantoren in de grote steden en met hun lager tariefstelling marktaandeel proberen te veroveren. Prijsontwikkeling regionaal versus landelijk Bij een analyse van de uitkomsten valt een aardige conclusie te trekken over de landelijke verdeling van de onroerend goed tarieven bij een hypotheekwaarde van € 226.890. Wat opvalt is dat de tarieven in de aan elkaar grenzende regio’s Arnhem, Utrecht en Zwolle, in

het

midden

van

het

land,

zich

verhouden

tot

het

landelijk

gemiddelde.

In de grote steden Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht, ten westen van deze driehoek, liggen de tarieven voor diezelfde hypotheekwaarde echter een stuk hoger. In de regio’s ten oosten en ten noorden daarentegen rekenen de notariskantoren een aanzienlijk lager tarief dan het landelijk gemiddelde voor het passeren van een akte bij diezelfde hypotheekwaarde.

Figuur 2.11b

Bovenstaande figuur 2.11b laat de door ons hoogst en laagst gemeten tarieven zien die op 1 juli 2004 bij ons bekend waren.


19

________________________________________ 2.3

Tariefontwikkeling familiepraktijk

Om inzicht te krijgen in de tariefontwikkeling in de familiepraktijk zijn de tarieven geanalyseerd zoals door ons gemeten vanaf juli 2001 tot en met juli 2004. Dit rapport beperkt zich tot de tariefontwikkeling voor de samenlevingsovereenkomst, het testament en de huwelijkse voorwaarden.

Figuur 2.12

Figuur 2.13


20

________________________________________

Figuur 2.14

Op 1 juli 2004 is het laagst gemeten tarief voor het opmaken van een testament € 140 tegenover het hoogst gemeten tarief € 536, een verschil van € 396.


21

________________________________________ 2.3.1 Verschillen per regio Gemiddeld genomen zijn de tarieven zoals vermeld op DeGoedkoopstenotaris.NL behoorlijk gestegen. Ook in de familiepraktijk blijkt dat er in de tariefstelling grote verschillen bestaan tussen verschillende regio’s. Hieronder wordt het tariefbeleid van notarissen in de verschillende regio’s inzichtelijk gemaakt. Gemiddelde regionale tariefontwikkeling samenlevingsovereenkomst

325

tarief

300 275 250 225

jul-04

apr-04

jan-04

okt-03

jul-03

apr-03

jan-03

okt-02

jul-02

apr-02

jan-02

okt-01

jul-01

200

datum Amsterdam Arnhem

Rotterdam Groningen

Assen Roermond

Utrecht Zwolle

Figuur 2.15

Figuur 2.16


22

________________________________________

Figuur 2.17

De hoogste tarieven worden, evenals in de onroerend goedpraktijk, gemeten in de randstad. Amsterdam en Rotterdam laten veruit de hoogste tarieven zien voor alle diensten in de familiepraktijk. De andere regio’s blijven qua tariefstelling bij elkaar in de buurt.


23

________________________________________ 2.4

Tariefontwikkeling ondernemingspraktijk

De tarieven in de ondernemingspraktijk waren reeds voor de inwerkingtreding van de nieuwe 'Wet op het notarisambt' vrijgegeven. Gemiddeld zijn de tarieven voor deze diensten met 15% gestegen. Opvallend is dat het gemiddelde tarief voor het oprichten van een stichting met 24,5% is gestegen ten opzichte van 10,7% stijging voor de oprichting van een BV en 9,9%

stijging voor het overdragen van aandelen (zie figuur 2.18 en 2.19).

Figuur 2.18

Figuur 2.19


24

________________________________________

Figuur 2.20

Op 1 juli 2004 is het laagst gemeten tarief voor het oprichten van een BV € 560 tegenover het hoogst gemeten tarief € 1.400, een verschil van € 840.

Figuur 2.21

De tarieven voor het oprichten van een B.V. in de diverse regio's laat zien dat Rotterdam gemiddeld € 250 boven het landelijk gemiddelde ligt. De andere regio's lijken zich te stabiliseren rond de € 950.


25

________________________________________

Figuur 2.22

Op 1 juli 2004 is het laagst gemeten tarief voor het oprichten van een stichting € 250 tegenover het hoogst gemeten tarief € 490. Een verschil van € 240. Het oprichten van een stichting in de regio Amsterdam laat, ondanks een recente lichte daling, nog steeds het hoogste tarief zien. Vanaf juli 2001 fluctueert het tarief rond de € 500. De tarieven in de regio Rotterdam zijn sinds juli 2001 fors gestegen. Hier is een stijging waarneembaar van 30 % en fluctueren de kosten sinds oktober 2002 rond de € 400. Voor de andere regio’s geldt, na een initiële stijging, een stabilisatie in tarief tussen de € 250 en € 320.


26

________________________________________ In de regionale tariefontwikkeling voor aandelenoverdracht zijn kortstondige, grote fluctuaties waarneembaar (zie figuur 2.23).

Figuur 2.23

De tarieven bevinden zich tussen de € 340 in regio Roermond en € 575 in de regio Assen in juli 2001. In juli 2004 bewegen de tarieven zich tussen € 400 en € 575. Regio Rotterdam is vanaf de eerste meting in 2001 fors in tarief gestegen. Voor het overdragen van aandelen in 2001 betaalde men € 375 terwijl op 1 juli 2004 voor dezelfde service € 560 betaald diende te worden. De hoogste tarieven voor aandelenoverdracht zijn wederom waarneembaar in de regio's Rotterdam en Amsterdam.


27

________________________________________ Hoofdstuk 3

De perceptie van marktwerking onder notarissen

Onder alle circa 880 notariskantoren is in juni jl. een onderzoek verricht naar de door hun ervaren gevolgen van marktwerking. Dit leverde 98 respondenten op. Uit de resultaten kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Dat de concurrentie is toegenomen merkt de notaris vooral op lokaal en regionaal niveau (78%-76%). Bijna de helft van de notarissen ervaart ook de effecten van

landelijke

concurrentie. Van de notarissen zegt een ruime meerderheid tevreden te zijn met het feit dat zij zelf haar tarieven kan bepalen, tevens concludeert 65% dat de notaris sinds de marktwerking klantgerichter is gaan werken. Daarnaast is ook het inzicht in de kostenstructuur van het kantoor verbeterd (51%) zodat een beter gefundeerde tariefstructuur kan worden neergezet en is de efficiency toegenomen. Volgens 86% van de respondenten wordt er door de consument meer over de prijs onderhandeld en doet de consument meer aan kantoorvergelijking. Bijna alle notarissen (96%) geven aan dat hun cliënten prijsbewuster zijn geworden. Tegelijkertijd geven notarissen in het onderzoek ook aan dat hun tariefstelling een belangrijke redenen is geworden waarom cliënten voor hun kantoor kiezen. De tariefstelling en de daaraan gekoppelde prijs- / kwaliteitsverhouding figureren in het rijtje belangrijkste redenen voor de notariskeuze naast de van oudsher aanwezige factoren die hierbij een rol spelen als via kennissen, de makelaar of als de notaris een vaste cliëntrelatie heeft. Onder notarissen is gezien de moeilijke marktomstandigheden en de te verwachten gewenningsperiode het percentage voorstanders van de marktwerking met 41% hoog te noemen. Concluderend kan gesteld worden dat er onder notarissen draagvlak lijkt te bestaan voor het behoud van de marktwerking. Uit het notarisonderzoek blijkt dat het vrije ondernemerschap een bepaalde groep van de huidige lichting notarissen niet op het lijf is geschreven. Van deze notarissen wordt echter wel verwacht dat zij zich in een momenteel zeer competitieve markt overeind weten te houden, waar zij zelf nooit bewust voor dit type ondernemerschap gekozen hebben. Het op korte termijn mogelijk maken van ‘de notaris in loondienst’ zal voor deze categorie notarissen uitkomst kunnen bieden. Dit draagt er tegelijkertijd toe bij dat het draagvlak onder notarissen, die bewust voor het ondernemerschap kiezen, toeneemt.


28

________________________________________ Hieronder enkele uitspraken van notarissen over marktwerking; “Marktwerking op zich ervaar ik als positief. Helaas zijn de klanten onkundige shoppers en gaan voor alleen de laagste prijs. Het valt niet mee je op basis van kwaliteit te onderscheiden van andere notarissen. Er zou wat mij betreft een kwaliteitsgarantie aanwezig moeten zijn.” “Op zich positief maar in het Gooi is de concurrentie te ver doorgeslagen, mede gezien de afnemende markt.” “Vriendjespolitiek met de makelaar kan ermee worden doorbroken.” “Nadeel is dat consumenten slechts op prijs selecteren – zij kunnen overigens niet anders omdat zij de kwaliteit niet (vooraf) kunnen beoordelen”. “De marktwerking beperkt zich tot de kwaliteit van de koffie en de mooie benen van mijn secretaresse” “Marktwerking werkt negatief omdat de collegialiteit afneemt, meer dan ooit wordt de klant een rekening gestuurd, m.n. voor zaken die je voorheen gratis deed, gedwongen toename kruideniersmentaliteit onder notarissen”. “Prijsfixatie ontneemt het zicht op de werkelijke kwaliteit”. “Ik vind het geen goede ontwikkeling dat onze diensten op het gebied van personen- en familierecht veel duurder zijn geworden.”


29

________________________________________ Hoofdstuk 4

De perceptie van marktwerking bij consumenten

Aan een groep van 600 consumenten is een vragenlijst (zie bijlage III) voorgelegd om inzicht te verkrijgen in ervaringen van consument met het vrijlaten van de tarieven in het notariaat. Uit een respons van 444 consumenten konden de volgende conclusies getrokken worden. De overgrote meerderheid van de ondervraagden (80%) ervaart het vrijgegeven van de tarieven als positief.

Daarbij wordt de voordelige prijs door 73% als meest positieve

ontwikkeling gezien als gevolg van het vrijgeven van de notaristarieven. De drie belangrijkste criteria voor de keuze van een notariskantoor zijn klantvriendelijkheid (83%), termijn waarop een afspraak gemaakt kan worden (45%) en een goedkoop tarief (35%). Het vooraf inzicht krijgen in de kosten en een half uur gratis advies op kantoor bleken minder vaak een criterium te zijn. Bij het passeren van een akte in de familiepraktijk is de prijs volgens 57% van de respondenten net zo belangrijk als voor het passeren van een akte in de onroerend goedpraktijk. Voor een verschil van € 100 is 31% van de respondenten bereid 50 km. extra te reizen, 19%procent heeft dat er niet voor over. De prijsgevoeligheid van de consument wordt duidelijk uit het volgende feit: 71% van de geïnterviewden stapt naar een andere notaris bij een prijsverschil van € 150. Het feit dat een notaris is aanbevolen door een vriend of bekende is, maakt de meerderheid van de respondenten (71%) niet bereid meer te betalen. 19% van de respondenten is in dat geval bereid € 100 meer te betalen.


30

________________________________________ BIJLAGE I

Tarieven in de onroerend goedpraktijk tot 1 oktober 1999

Hypotheekbedrag

Vaste tarieven

136.000

€ 1.091

182.000

€ 1.165

227.000

€ 1.264

272.000

€ 1.367

318.000

€ 1.509

363.000

€ 1.656

408.000

€ 1.910

454.000

€ 2.012


31

________________________________________ BIJLAGE II RESULTATEN NOTARISONDERZOEK VRAGEN M.B.T. HET KANTOOR Ervaart u het als prettig dat u zelf uw tarieven kunt bepalen? Ja 57% (56) Nee 37% (36) Geen verschil 6% (6) Heeft u tegenwoordig beter inzicht in uw kosten? Ja 51% (50) Nee 16% (16 Geen verschil 33% (32) Bent u als kantoor commerciëler geworden? Ja 76% Nee 4% Gelijk gebleven 20%

(74) (4) (20)

Het leveren van kwaliteit kost geld. Eens Oneens Geen mening

(92) (4) (2)

94% 4% 2%

Hoeveel % van de offerteaanvragen leidt tot de passering van een akte bij uw kantoor? < 10% 14% (14) 10 – 20 % 31% (30) 20 – 40 % 39% (38) 40 – 60 % 10% (10 > 60 % 6% (6) Prijs is een belangrijk marketinginstrument. Eens 71% Oneens 16% Geen mening 12%

(70) (16) (12)

VRAGEN M.B.T. MARKTWERKING Is de concurrentie met uw collega’s toegenomen? Plaatselijk Ja 78% (72) Nee 14% (14 Geen verschil 8% (8) Regionaal Ja 76% (74) Nee 12% (12) Geen verschil 12% (12) Landelijk Ja 53% (52) Nee 24% (24) Geen verschil 22% (22) Marktwerking stimuleert de notaris klantgerichter te gaan werken. Eens 65% (64) Oneens 29% (28) Geen mening 6% (6) Marktwerking stimuleert de notaris kwaliteit te leveren. Eens 22% (22) Oneens 73% (72) Geen mening 4% (4) Wat heeft uw voorkeur; marktwerking of vaste tarieven? Marktwerking 41% (40) Vaste tarieven 59% (58) De site www.DeGoedkoopsteNotaris.NL stimuleert marktwerking in het notariaat. Eens 53% (52) Oneens 33% (32) Geen mening 14% (14)


32

________________________________________ Samenwerkingsverbanden tussen notariskantoren en hypotheekverstrekkers/ banken zijn een goed initiatief. Eens 6% (6) Oneens 84% (82) Geen mening 10% (10) VRAGEN M.B.T. CLIËNTEN Zijn uw cliënten prijsbewuster geworden? Ja 92% Nee 4% Geen mening 4%

(90) (4) (4)

Wordt er door de consument over de prijs onderhandeld? Ja 86% (84) Nee 0% (0) Nauwelijks 14% (14) Doet de consument volgens u meer aan kantoorvergelijking? Ja 84% (82) Nee 10% (10) Nauwelijks 6% (6) Hoeveel van uw cliënten spreken van tevoren de prijs af? < 10% 6% (6) 10 – 20 % 24% (24) 20 – 40 % 35% (34) 40 – 60 % 18% (18) > 60 % 165 (16) Wat zijn volgens u de belangrijkste redenen dat cliënten voor uw kantoor kiezen? (max. 3 antwoorden) Aangeraden door kennissen, familie, vrienden (60) Uw tariefstelling (40) Prijs - kwaliteitsverhouding (48) Vestigingsplaats (18) Vaste relatie (56) Advies makelaar (40) Indruk tijdens eerste gesprek (16) Anders (4)


33

________________________________________ BIJLAGE III 1

2

RESULTATEN CLIËNTONDERZOEK

Hoe vaak heeft u gebruik gemaakt van een notaris? 1 keer in de afgelopen 3 jaar. 2 keer in de afgelopen 3 jaar. Vaker in de afgelopen 3 jaar.

69% 22% 9%

(306) (96) (42)

Voor welke diensten heeft u gebruik gemaakt van de notaris? Onroerend goed Familiepraktijk (testament, samenlevingscontract, huw.vw. etc.) Ondernemingspraktijk (BV, NV etc.) Onroerend goed en Familiepraktijk Onroerend goed en Ondernemingspraktijk Familiepraktijk en Ondernemingspraktijk Onroerend goed, Familiepraktijk en Ondernemingspraktijk

58% 17% 2% 16% 2% 1% 4%

(258) (74) (9) (72) (7) (6) (18)

3

Wilt u uit de lijst met onderstaande criteria een 3-tal voor u belangrijke criteria die uw notariskeuze mede bepalen selecteren: Telefonische bereikbaarheid op kantooruren (41) Inhoudelijke en financieel gespecificeerde offerte (95) Mate van telefonisch advies (46) Klantvriendelijkheid (371) Gevonden op www.degoedkoopstenotaris.nl (158) Gratis half uur advies op kantoor (125) Fysieke toegankelijkheid van het kantoor (32) Duidelijke en volledige offerte (34) Vooraf inzicht in de kosten (125) Termijn waarop u een afspraak kan maken (200) Aanbevolen door vrienden (71)

4

Ik ben bereid om 50 km te reizen indien de notaris 50 km verder... 100 € goedkoper is. 31% 150 € goedkoper is. 24% 200 € goedkoper is. 15% 250 € goedkoper is. 12% Niet bereid extra te reizen. 19%

(136) (105) (67) (52) (84)

5

Ik ben bereid over te gaan op een andere notaris dan mijn huidige notaris indien deze.... 100 € goedkoper is. 56% (248) 150 € goedkoper is. 15% (66) 200 € goedkoper is. 11% (50) 250 € goedkoper is. 11% (47) Niet bereid om over te gaan. 7% (33)

6

Het feit dat een notaris is aanbevolen door een vriend of bekende is het mij waard... > 100 € extra dan de goedkoopste notaris te betalen. 19% (84) > 150 € extra dan de goedkoopste notaris te betalen. 6% (25) > 200 € extra dan de goedkoopste notaris te betalen. 4% (16) > 250 € extra dan de goedkoopste notaris te betalen. 1% (5) Niet bereid meer te betalen. 71% (314)

7

Bij de keuze van notaris voor een akte in de familiesfeer (huwelijk, testament, voogdij) vind ik prijs minder belangrijk dan voor het afsluiten van een hypotheekakte. Ja 23% (102) Nee 19% (85) Even belangrijk 58% (257)

8

Ik ben bereid voor verschillende zaken naar verschillende notarissen te gaan als dat... 100 € goedkoper is. 54% (239) 150 € goedkoper is. 16% (73) 200 € goedkoper is. 12% (52) 250 € goedkoper is. 9% (42) De prijs is niet belangrijk. 9% (38)

9

Is het voor u als consument een vooruitgang dat de tarieven zijn vrijgegeven. Ja 80% (355) Nee 7% (29) Geen mening 14% (60)


34

________________________________________ 10

Indien u voorgaande vraag met ja beantwoord heeft, heeft uw voordeel dan betrekking op. Prijs 73% (325) Kwaliteitsniveau 6% (25) Serviceniveau 6% (28)


35

________________________________________ Geraadpleegde Bronnen Website www.degoedkoopstenotaris.nl Eindrapport commissie monitoring notariaat, periode 1999-2003 van 12 februari 2003 Jaarverslag KNB 2003, KNB, 2003 De stand van het Notariaat 2004, uitgeverij KSU, 2004. Rapport “Transparantie binnen handbereik”, DGN, 2000.


36

Inhoudsopgave. Introductie

Recommend Documents