Inhoud Voorwoord���������������������������������������������������������������� v (Bijna) 3 jaar nieuwe appartementswet Nicolas Carette en Koen Swinnen����������������������������������� 1 Inleiding������������������������������������������������������������������ 1 Hoofdstuk 1. De statuten�������������������������������������������������� 2 Afdeling 1. Tegenwerpbaarheid t.a.v. huurders����������������� 2 Afdeling 2. Eenzijdige statutenwijziging door bouwheer�������� 3 Afdeling 3. Verplichte kantmelding voor vorderingen tot wijzigng van aandelen of van verdeling van lasten��� 4 Hoofdstuk 2. De vereniging van mede-eigenaars (en deelverenigingen)������� 5 Hoofdstuk 3. De organen van de vereniging van mede-eigenaars������������� 7 Afdeling 1. De algemene vergadering�������������������������� 7 § 1. Bijeenroeping algemene vergadering���������� 7 § 2. Volmachten��������������������������������� 9 Afdeling 2. De syndicus������������������������������������ 10 § 1. Algemeen��������������������������������� 10 § 2. Syndicuscontract en aansprakelijkheid van de syndicus�������������������������������� 11 § 3. Wet 15 mei 2012: aangetekende zendingen voor de vereniging van mede-eigenaars������ 14 § 4. Geen verplichte internetsite����������������� 17 Afdeling 3. De raad van mede-eigendom�������������������� 17 Afdeling 4. De commissaris van de rekeningen�������������� 18 Hoofdstuk 4. Procedurele aspecten��������������������������������������� 19 Afdeling 1. Procedures betreffende beslissingen van de algemene vergadering��������������������������� 20 Afdeling 2. Andere procedures������������������������������ 24 Hoofdstuk 5. De overdracht van een privatieve kavel���������������������� 26
Intersentia
Appartementsrecht.indd 7
vii
13-2-2013 13:01:15
Inhoud
Verplichte coördinatie van de akten van appartementsmede-eigendom aan de Appartementswet Alexis Lemmerling������������������������������������������������ 29 Hoofdstuk 1. Inleiding�������������������������������������������������� Hoofdstuk 2. Wenselijkheid van een coördinatie�������������������������� Afdeling 1. Waarom de akten van appartementsmedeeigendom coördineren?������������������������� Afdeling 2. Vrijwillige coördinatie van de akten van appartementsmede-eigendom������������������� Afdeling 3. Mini- of maxistatuten?�������������������������� Hoofdstuk 3. Coördinatieplicht van de akten van appartementsmedeeigendom������������������������������������������������� Afdeling 1. De wettekst������������������������������������� Afdeling 2. Op wie rust de coördinatieplicht?���������������� Afdeling 3. Termijn���������������������������������������� Afdeling 4. Coördinatieakte: authentiek of onderhands?������ § 1. Keuze tussen authentieke en onderhandse coördinatie�������������������������������� § 2. Wat na 1 september 2013?������������������ Afdeling 5. Coördinatiewijze������������������������������� § 1. Vertrekkend van de oude tekst of van een nieuwe?����������������������������������� § 2. Wat met andere aanpassingen?�������������� Afdeling 6. Draagwijdte van de coördinatieplicht������������ § 1. Aanpassing van de statuten en het reglement van orde������������������������ § 2. Enkel aan de wet van 2 juni 2010?����������� § 3. Wat met de tussentijdse reparatiewetten van 13 augustus 2011 en 15 mei 2012?������� § 4. Enkele veelvoorkomende twistpunten bij de coördinatie van de statuten�������������� A. Taalkundige aanpassingen�������������� B. Hernummering / herschikking van artikelen������������������������������ C. Herformuleren van bepaalde artikelen�� D. Preciseren van wettelijke bepalingen���� 1. Algemeen�������������������������� 2. Raad van mede-eigendom en commissaris van de rekeningen����� Afdeling 7. Publicatievereisten van de gecoördineerde akten van appartementsmede-eigendom��������������� § 1. Onderhands versus authentiek�������������� viii
Appartementsrecht.indd 8
29 30 30 31 31 33 33 33 35 37 37 39 41 41 42 43 43 44 45 46 47 47 47 47 47 49 50 50
Intersentia
13-2-2013 13:01:15
Inhoud
§ 2. Overschrijving van de authentieke coördinatieakte���������������������������� Afdeling 8. Goedkeuring van de coördinatie door de algemene vergadering��������������������������� Afdeling 9. Sancties���������������������������������������� § 1. In geval van laattijdige coördinatie of afwezigheid ervan������������������������� § 2. In geval van gebrekkige coördinatie��������� Hoofdstuk 4. Besluit����������������������������������������������������
52 53 54 54 56 57
Financiële aandachtspunten inzake appartementsmede-eigendom Thomas Soete����������������������������������������������������� 59 Hoofdstuk 1. Financieel beheer van de vereniging van mede-eigenaars������ Afdeling 1. Algemeen�������������������������������������� Afdeling 2. Het vermogen van de vereniging van medeeigenaars�������������������������������������� § 1. De samenstelling van het vermogen��������� A. Vereniging heeft eigen vermogen met uitsluitend roerende goederen���������� B. Inkomsten���������������������������� C. Uitgaven������������������������������ § 2. Vermogen van deelvereniging�������������� Afdeling 3. Boekhoudkundig beheer������������������������ § 1. Het voeren van een boekhouding����������� A. Wettelijke verplichting����������������� B. Kleine verenigingen�������������������� C. Eindelijk een genormaliseerd rekeningstelsel: KB van 12 juli 2012 tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars������� D. Deelverenigingen���������������������� § 2. Boekhoudkundige principes���������������� A. Principe van de objectiviteit������������ B. Principe van de bestendigheid���������� C. Principe van de voorzichtigheid��������� D. Principe van de vergelijkbaarheid������� E. Principe van het getrouw beeld��������� § 3. Geen neerleggingsplicht�������������������� § 4. Beroep op een derde����������������������� Afdeling 4. Werkkapitaal en reservekapitaal����������������� § 1. Werkkapitaal������������������������������
60 60
Intersentia
ix
Appartementsrecht.indd 9
60 60 60 61 62 64 65 65 65 65
66 68 68 69 69 70 70 71 71 72 73 73
13-2-2013 13:01:16
Inhoud
§ 2. Reservekapitaal���������������������������� 74 A. Begrip en oprichting������������������� 74 B. Doel en gebruik������������������������ 75 § 3. Algemeen��������������������������������� 76 § 4. Buitengewoon kapitaal en permanente provisie����������������������������������� 77 Afdeling 5. De gelden en rekeningen������������������������ 78 Afdeling 6. Budgetraming���������������������������������� 82 Afdeling 7. Opvraging provisies: enkele topics��������������� 83 § 1. Omvang provisies�������������������������� 83 § 2. Geldigheid vrijstelling van promotor-eigenaar tot bijdragen in gemeenschappelijke lasten������������������ 83 § 3. Relatie vruchtgebruiker-naakte eigenaar����� 84 § 4. Overdracht van kavel���������������������� 87 A. Principe������������������������������� 87 B. Wijze van leggen van bewarend beslag onder derden�������������������� 87 Hoofdstuk 2. Toezicht en controle op financieel beheer van de syndicus����� 88 Afdeling 1. De raad van mede-eigendom�������������������� 89 Afdeling 2. Commissaris van de rekeningen����������������� 93 Afdeling 3. Individuele controle: individuele medeeigenaars hebben inzagerecht en initiatiefrecht��� 96 § 1. Wettelijke inzagemogelijkheid�������������� 96 § 2. Wijze van inzage��������������������������� 97 § 3. Initiatiefrecht������������������������������ 98 Afdeling 4. Algemene vergadering�������������������������� 99 § 1. Goedkeuring rekeningen������������������ 100 § 2. Rekenschap en kwijting������������������� 101 A. Rekenschap�������������������������� 101 B. Kwijting������������������������������ 101 Hoofdstuk 3. Evaluatie en besluit���������������������������������������� 103 Deelverenigingen: opportuniteit en toepassing Annelies Wylleman����������������������������������������������� 105 Hoofdstuk 1. Historiek en situering������������������������������������� Hoofdstuk 2. De huidige mogelijkheden inzake ondersplitsing binnen het appartementsrecht���������������������������������������� Afdeling 1. Deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid����� § 1. Restrictieve voorwaarden������������������ A. Voorwaarden eigen aan het gebouw of de gebouwen����������������������� x
Appartementsrecht.indd 10
105 108 108 108 108
Intersentia
13-2-2013 13:01:16
Inhoud
B. Een beslissing van de bouwheer of van de mede-eigenaars���������������� § 2. Structuur��������������������������������� Afdeling 2. Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid�� § 1. Draagwijdte������������������������������ § 2. Formaliteiten����������������������������� Hoofdstuk 3. Opportuniteit van het werken met deelverenigingen��������� Afdeling 1. Deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid����� § 1. Voordelen van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid��������������������� § 2. Nadelen van deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid��������������������� Afdeling 2. Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid�� § 1. Voordelen van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid��������������������� § 2. Nadelen van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid��������������������� Hoofdstuk 4. Een alternatieve regeling via erfdienstbaarheden������������ Besluit�����������������������������������������������������������������
109 112 112 112 113 114 114 114 115 117 117 118 118 120
Vijf vragen over appartementsmede-eigendom en nalatenschappen Hélène Casman��������������������������������������������������� 121 Inleiding��������������������������������������������������������������� Hoofdstuk 1. Inzagerecht na het overlijden van de eigenaar van een privatieve kavel������������������������������������������� Afdeling 1. Het overlijden van de eigenaar van een privatieve kavel�������������������������������� § 1. Het openvallen van de nalatenschap�������� § 2. Roeping tot de nalatenschap��������������� Afdeling 2. Inzagerecht krachtens bezitsrecht��������������� Hoofdstuk 2. Verplichting om de syndicus over het overlijden te informeren ���������������������������������������������� Afdeling 1. Wettelijke bepalingen�������������������������� Afdeling 2. De wijziging in het zakelijk statuut van het privatief deel���������������������������������� Afdeling 3. Op wie rust de informatieplicht?���������������� Afdeling 4. Voor te leggen documenten��������������������� Hoofdstuk 3. Er is meer dan één erfgenaam: aanwijzing van een lasthebber Afdeling 1. De vroegere regel������������������������������ Afdeling 2. Totstandkoming van de nieuwe regel������������ Afdeling 3. De nieuwe regel�������������������������������� § 1. Geviseerde situatie������������������������ Intersentia
Appartementsrecht.indd 11
121 121 121 121 122 122 124 124 124 126 126 128 128 129 129 129 xi
13-2-2013 13:01:16
Inhoud
§ 2. Wettelijke gevolgen van deze situatie: schorsing van het recht op deelname������� § 3. Einde van de schorsing door de aanwijzing van een lasthebber������������������������ A. Wie wijst de lasthebber aan?����������� B. Hoe wordt de lasthebber aangewezen bij akkoord tussen alle deelgenoten?���� C. Modaliteiten van de aanwijzing�������� D. Kan de lasthebber ook anders dan door de deelgenoten worden aangewezen?������������������������� E. Wat als niet alle deelgenoten samen tot aanwijzing overgaan?�������������� F. Wat als over de aanwijzing geen overeenstemming tussen alle deelgenoten bestaat?������������������ Hoofdstuk 4. Overdracht van een kavel na overlijden��������������������� Afdeling 1. De vraag�������������������������������������� Afdeling 2. Het antwoord��������������������������������� Hoofdstuk 5. Terugbetaling voorschotten na overlijden������������������� Afdeling 1. De wettelijke regel����������������������������� Afdeling 2. Artikel 1240bis BW���������������������������� Afdeling 3. De situatie van de bijzondere legataris����������� Afdeling 4. Programmawetten 2012������������������������ Conclusie�������������������������������������������������������������� Beknopte bibliografie���������������������������������������������������
131 132 132 132 134
134 138
139 141 141 141 143 143 143 144 145 146 147
Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen Steven Snaet en Myriam-Alexandra Vreven������������������������ 149 Hoofdstuk 1. Inleiding������������������������������������������������� 149 Hoofdstuk 2. Nieuwbouwprojecten en appartementsmede-eigendom������ 149 Afdeling 1. Algemeen������������������������������������� 149 Afdeling 2. Het opstellen van de statuten van de appartementsmede-eigendom – aandachtspunten bij nieuwbouwprojecten������� 150 § 1. Het opstellen van de statuten door de notaris150 § 2. Aanduiding van de private en de gemeenschappelijke delen����������������� 152 § 3. Bepaling van het aandeel van elke private kavel in de gemeenschappelijke delen en lasten������������������������������������ 153 xii
Appartementsrecht.indd 12
Intersentia
13-2-2013 13:01:16
Inhoud
§ 4. Opname van voorbehouden rechten m.b.t. latere bouwfases en wijzigingen aan de statuten ingevolge veranderingen bij het uitvoeren van het bouwproject������������� § 5. De overdracht van de private kavels door de bouwpromotor – het ontstaan van de mede-eigendom�������������������������� § 6. Gesplitste verkoop van grond en private kavel bij nieuwbouwprojecten������������� Afdeling 3. Appartementsmede-eigendom en de Woningbouwwet: enkele aandachtspunten������ § 1. Toepassing van de Woningbouwwet bij de verkoop van appartementen op plan�������� § 2. Geoorloofde en ongeoorloofde ontwijkingen van de Woningbouwwet������ § 3. Specifieke probleempunten met betrekking tot de verkoop van nieuwbouwappartementen op plan met toepassing van de Woningbouwwet�������� A. De verplichte opname van de basisakte, het reglement van medeeigendom en de stedenbouwkundige vergunning als bijlagen bij de (verkoop)overeenkomst��������������� B. De waarborgregeling – specifieke probleempunten voor nieuwbouwappartementen������������ Afdeling 4. De oplevering van de private en de gemeenschappelijke delen bij een nieuwbouwproject����������������������������� § 1. De oplevering en de Woningbouwwet������ § 2. De oplevering en de Appartementswet������ Hoofdstuk 3. Renovatie van een appartementsmede-eigendom������������ Afdeling 1. Algemeen������������������������������������� Afdeling 2. Beslissingsbevoegdheid tot het uitvoeren van renovatiewerken������������������������������� § 1. Principiële beslissingsbevoegdheid van de algemene vergadering��������������������� § 2. Initiatiefrecht tot het bijeenroepen van de algemene vergadering��������������������� § 3. Beslissing van de algemene vergadering om renovatiewerken uit te voeren��������������
Intersentia
Appartementsrecht.indd 13
155
158 161 163 163 164
166
166
169
171 171 173 174 174 175 175 175 176
xiii
13-2-2013 13:01:16
Inhoud
§ 4. Werken aan privatieve delen die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars (art. 577-7, § 1, 1°, e BW)��� § 5. Mogelijkheid voor iedere mede-eigenaar om beslissing tot renovatie en/of verbouwing aan te vechten���������������� § 6. Dringende renovatie- en herstellingswerken – autonome bevoegdheid van de syndicus�������������� Afdeling 3. Concrete uitvoering van de renovatiewerken����� § 1. Mededinging����������������������������� § 2. Sluiten van de verbouwings overeenkomsten – opvolging van de werken en oplevering���������������������� Afdeling 4. Kostenbijdrage voor verbouwings- en renovatiewerken������������������������������� Afdeling 5. Renovatie van een private kavel����������������� Afdeling 6. Renovatiewerken die betrekking hebben op het gehele gebouw met inbegrip van de private kavels����������������������������������������� Afdeling 7. Aandachtspunten gewijzigd koninklijk besluit modernisering liften��������������������������� Hoofdstuk 4. Afbraak en wederopbouw���������������������������������� Afdeling 1. Accidentele vernietiging������������������������ Afdeling 2. Vrijwillige afbraak�����������������������������
178
179
180 181 181
182 183 184
185 186 186 187 187
Procedures binnen en buiten de vereniging van mede-eigenaars Dirk Scheers����������������������������������������������������� 193 Hoofdstuk 1. Bevoegdheid���������������������������������������������� Afdeling 1. De materieel bevoegde rechter������������������ Afdeling 2. De territoriaal bevoegde rechter���������������� Afdeling 3. Arbitrage�������������������������������������� Hoofdstuk 2. De hoedanigheid van de vereniging van mede-eigenaars om in rechte op te treden������������������������������������� Afdeling 1. Rechtspersoonlijkheid�������������������������� Afdeling 2. Vertegenwoordigingsbevoegdheid van de syndicus�������������������������������������� Afdeling 3. Meldingsplicht�������������������������������� Hoofdstuk 3. Rechtsvorderingen van de vereniging van mede-eigenaars ten aanzien van mede-eigenaars��������������������������� Afdeling 1. Invordering van achterstallige bijdragen��������� xiv
Appartementsrecht.indd 14
193 193 194 194 195 195 199 201 201 201
Intersentia
13-2-2013 13:01:16
Inhoud
Afdeling 2. Eis tot naleving van de reglementen������������� Hoofdstuk 4. Rechtsvorderingen van mede-eigenaars ten aanzien van derden��������������������������������������������������� Afdeling 1. Meldingsplicht��������������������������������� Afdeling 2. Eisen van mede-eigenaars tegen huurders in het gebouw��������������������������������������� Hoofdstuk 5. Rechtsvorderingen van mede-eigenaars ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars���������������������������� Afdeling 1. De eis tot aanstelling van een syndicus���������� Afdeling 2. De eis tot nietigverklaring van beslissingen van de algemene vergadering����������������������� Afdeling 3. De eis tot bijeenroeping van de algemene vergadering����������������������������������� Afdeling 4. De eis tot het uitvoeren van dringende werken��� Afdeling 5. De eis tot wijziging van de aandelen en lasten���� Afdeling 6. De eis tot indeplaatsstelling bij misbruik van minderheid����������������������������������� Afdeling 7. De eigendomsvordering aangaande de privatieve kavel����������������������������������������� Afdeling 8. Advocaatkosten������������������������������� Hoofdstuk 6. Rechtsvorderingen van derden ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars���������������������������� Afdeling 1. Eis van bezitters van zakelijke of persoonlijke rechten��������������������������������������� Afdeling 2. Aansprakelijkheidsvorderingen����������������� Hoofdstuk 7. Tot slot���������������������������������������������������
202
Bijlage: Rechtspraak����������������������������������������������������� Vredegerecht te Veurne 13 januari 2011���������������������������������� Vredegerecht te Veurne 17 februari 2011���������������������������������� Vredegerecht te Antwerpen 9e Kanton – 5 januari 2012�������������������� Vredegerecht te Sint-Truiden 24 januari 2012����������������������������� Vredegerecht te Veurne 15 mei 2012�������������������������������������� Vredegerecht te Antwerpen 9e Kanton – 24 juli 2012���������������������� Vredegerecht te Veurne 4 september 2012�������������������������������� Vredegerecht te Antwerpen 9e Kanton – 8 november 2012�����������������
219 221 234 242 245 256 262 268 274
Intersentia
Appartementsrecht.indd 15
202 202 203 205 205 207 209 209 210 213 214 214 215 215 216 217
xv
13-2-2013 13:01:16
Appartementsrecht.indd 16
13-2-2013 13:01:16