Inhoud Inhoud ................................................................................................................................... 1 1. Algemene inleiding ........................................................................................................... 2
Wonen in Laag Zuthem ............................................................................................. 2 Plan De Kleine Hagen ............................................................................................... 3
2. Grondprijzen...................................................................................................................... 5
3. Uitgifteprocedure ............................................................................................................... 6 4. Ik kom in aanmerking voor een bouwkavel. Wat nu? .......................................................... 8
5. Uw eigen woning bouwen. Hoe gaat dat? ........................................................................ 10
Bouwplan maken .................................................................................................... 10 Vooroverleg vóór de omgevingsvergunning ............................................................. 10 Omgevingsvergunning aanvragen ........................................................................... 11 Overige aandachtspunten ....................................................................................... 13 Wat gaat het nieuwe huis kosten? ........................................................................... 14
6. Contactinformatie ............................................................................................................ 15
Bijlage 1: Beeldkwaliteitsplan............................................................................................... 16 Bijlage 2: Detailuittreksel bestemmingsplan ......................................................................... 20 Bijlage 3: Bestemmingsplankaart ......................................................................................... 26 Bijlage 4: Afkoppelen regenwater ........................................................................................ 28
Pagina | 1 |
1. Algemene inleiding Wonen in Laag Zuthem Laag-Zuthem is een dorp in de gemeente Raalte met ongeveer 700 inwoners. Het buitengebied is hierbij meegeteld. Het dorp waar rust en ruimte overheersen, ligt in een prachtige omgeving met veel bos en water. Raalte ligt op een afstand van 12 kilometer en Zwolle op 10 kilometer van Laag Zuthem.
Basisschool De Linde staat midden in het dorp. Deze school staat hier sinds begin vorig eeuw (1919). Het is een kleine school met circa 60 leerlingen. In dorpshuis 'Het Trefpunt' zijn de peuterspeelzaal, de bibliotheek en café de Buurman gevestigd. Daarnaast maken diverse verenigingen gebruik van Het Trefpunt. Naast een aantal monumentale boerderijen liggen in de omgeving verschillende landgoederen waarvan een deel van de tuinen open zijn voor wandelaars. De landgoederen Den Alerdinck en de Colckhof hebben een tuin in Engelse stijl.
Pagina | 2 |
Huize Den Alerdinck Huize Den Alerdinck is een fraai historisch bouwwerk, dat rond 1647 als havezate is erkend. Het huis aan de Zuthemerweg is bewoond en niet voor publiek toegankelijk. Een deel van Huize Den Alerdinck is in gebruik als trouwlocatie. Landgoed Colckhof Tegenover huize Den Alerdinck vinden we landgoed Colckhof, een kleine buitenplaats waarvan de oorspronkelijke aanleg nog grotendeel intact is. Het gepleisterde landhuis is rond 1840 gebouwd in een neoclassicistische stijl.
Den Alerdinck
Colckhof
Plan De Kleine Hagen Het plangebied ligt ten oosten van Laag Zuthem in het buitengebied aan de Grote Hagenweg. De westelijke grens van het gebied wordt gevormd door de Nieuwe Wetering. Het woningbouwprogramma is in het zuidelijke deel van de uitbreidingslocatie gesitueerd, zodat de afstand tot het hart van het dorp beperkt is. Ook wordt daarmee voorkomen dat de verkeersdrukte in het buitengebied toeneemt. Deze eerste fase is als een compacte terp ontworpen. De achtergrond daarvan is dat het doorzicht vanuit bestaand Laag Zuthem richting het buitengebied zo goed mogelijk in stand blijft, in tegenstelling tot bijvoorbeeld lijnbebouwing langs de Nieuwe Wetering.
Hoewel de nieuwe buurt in een laag tempo gebouwd zal worden, zal bij de realisatie van de eerste woningen al een start gemaakt worden met de ontwikkeling van een aantrekkelijke leefomgeving met bosschages, houtwallen en wadi's. Een nieuwe brug maakt de directe relatie met de voorzieningen mogelijk en biedt ook de kans voor een mooi wandelrondje langs het water.
Pagina | 3 |
De open ruimte aan de noordzijde behoudt zijn agrarische functie, maar kan ook dienen als buurtweide. In de toekomst kan hier verdere uitbreiding van de buurt plaatsvinden (bouwfase 2). De bestaande brug over de Nieuwe Wetering (ter hoogte van De Grote Hagenweg) wordt benut voor een calamiteitenroute. Voor die route wordt een halfverharde weg voor noodverkeer aangelegd. Deze weg kan alleen worden gebruikt als fiets- en wandelpad en voor hulpdiensten bij calamiteiten. Het reguliere verkeer van en naar De Kleine Hagen wordt over de nieuwe brug bij 't Solen geleid.
Weg voor calamiteiten Struinpad Agrarische functie en/of buurtweide
Wadi
Nieuwe brug
Speelweide
Afbeelding: stedenbouwkundig plan met verkavelingsuggestie.
Pagina | 4 |
2. Grondprijzen
Per woningtype gelden de volgende grondprijzen:
Tussenwoning
€ 205 exclusief B.T.W.
Hoekwoning
€ 205 exclusief B.T.W.
Twee-onder-één-kap woning
€ 230 exclusief B.T.W.
Vrijstaande woning
€ 230 exclusief B.T.W.
Bij de grondprijzen is niet inbegrepen:
21% B.T.W.;
Notariskosten (inclusief kadasterkosten) over de grond;
Kosten die verband houden met de hypotheek, zoals afsluitprovisie en notariskosten;
Aansluitkosten nutsvoorzieningen;
Sonderingen (onderzoek naar de draagkracht van de grond om een woning te bouwen).
De prijzen staan vast tot 1 januari 2016.
Pagina | 5 |
3. Uitgifteprocedure In plan De Kleine Hagen geeft de gemeente Raalte bouwkavels in particulier opdrachtgeverschap uit. Particulier opdrachtgeverschap betekent dat u zelf de architect en de aannemer kiest. Het bestemmingsplan De Kleine Hagen biedt een flexibele verkaveling met de mogelijkheid voor maximaal 15 vrijstaande, twee-onder-één kap of rijwoningen. De gemeente probeert zoveel mogelijk uw wensen mee te nemen in de verkaveling. Daarentegen geeft de vorm van de locatie een beperkte flexibiliteit. Of al uw wensen meegenomen kunnen worden, zal dus in het totaal bekeken moeten worden. In dit hoofdstuk staat beschreven hoe de kaveluitgifte in z’n werk gaat. Wensen kenbaar maken Als u belangstelling heeft voor een bouwkavel in plan De Kleine Hagen, dan kunt u op het interesseformulier uw wensen kenbaar maken. U geeft daarbij het type woning, de gewenste kavelgrootte en de voorkeursligging aan. Het interesseformulier met de bijbehorende informatie kunt u downloaden via www.raalte.nl/bouwkavels of afhalen bij de publieksbalie van het gemeentehuis. Inschrijven kan tot 1 juni 2014. Verkavelingsplan Op basis van de tijdig ingediende interesseformulieren stelt de gemeente het verkavelingsplan op. Hierbij worden de kavelprijzen en de oppervlaktes vastgesteld en vermeld op een lijst. De belangstellenden die een interesseformulier hebben ingediend, ontvangen het verkavelingsplan met een inschrijfformulier. Hierna gaat de daadwerkelijke kaveluitgifte van start. Inschrijving voor de kavels Op het inschrijfformulier kunt u uw voorkeurskavel (in het verkavelingsplan) aangeven. U kunt zich ook voor meerdere kavels inschrijven. U kunt slechts op één kavel een optie nemen. Het inschrijfformulier moet u volledig invullen en ondertekenen. De inschrijftermijn bedraagt 2 weken. Uitsluitend natuurlijke personen met als doel zelfbewoning kunnen deelnemen aan de uitgifte. Per persoon, per echtpaar of per samenlevingsverband kan maximaal één inschrijfformulier worden ingediend.
Pagina | 6 |
Kaveltoewijzing (met loting) Na de inschrijvingsperiode worden de inschrijfformulieren gecontroleerd en wordt bepaald welke kavels automatisch toegewezen worden aan de betreffende gegadigden. Indien er meerdere gegadigden zijn voor één kavel, dan wordt geloot. De gegadigden worden hiervan schriftelijk op de hoogte gebracht. De loting is openbaar en wordt gedaan door een medewerker van de gemeente. Kavels die na de kaveltoewijzing beschikbaar zijn, worden te koop aangeboden op de vrije markt. Dan geldt wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Medebouwer Als u een tweekapper of rijwoning wilt bouwen heeft u (een) medebouwer(s) nodig. Als zich geen particuliere medebouwer meldt, dan gaat de gemeente in overleg met u op zoek naar een oplossing. Reservelijst Is of zijn uw gewenste kavel(s) niet meer beschikbaar, dan kunt u zich laten plaatsen op de reservelijst. De rangorde van plaatsing op de reservelijst wordt bepaald door die van de trekking waarbij u werd uitgeloot. Als een kavel terug wordt gegeven, dan gaat deze automatisch naar de kandidaten op de reservelijst. De eerste ingeschrevene op de reservelijst krijgt de kavel aangeboden.
Pagina | 7 |
4. Ik kom in aanmerking voor een bouwkavel. Wat nu? Een woning die helemaal voldoet aan uw wensen. Dat is voor veel mensen reden om zelf te gaan bouwen. Maar voordat er ook maar één steen gelegd kan worden, moet u daarvoor veel regelen. We zetten de belangrijkste aandachtspunten voor u op een rijtje. Stap 1 ► Verkennen woonwensen Type en omvang van de woning: wat wilt u en wat vindt u belangrijk? Stijl, sfeer en uitstraling: wat vindt u mooi? Passen uw wensen bij de financiële mogelijkheden? Stap 2 ► Reserveren van een kavel Na de toewijzing van de kavel ontvangt u een optie van vier maanden op de kavel. Hiervoor tekent u een reserveringsovereenkomst en betaalt u € 500. Deze kosten worden bij het overgaan tot koop van de kavel verrekend. Indien u niet besluit tot aankoop worden de kosten van de reserveringsovereenkomst niet aan u geretourneerd. In de optieperiode kunt u zich intensiever gaan oriënteren op de volgende zaken:
Financiering van de kavel en de te bouwen woning
Het “programma van eisen” voor uw woning
Het woningontwerp (eventueel in overleg met uw toekomstige buren)
Stap 3 ► Definitieve keuze a) Besluit u na deze periode definitief tot aankoop van de kavel, dan wordt de koopovereenkomst opgemaakt. Na ondertekening van deze koopovereenkomst en het gereedkomen van de financiering gaat u naar de notaris van uw keuze. Let op: Het kan voorkomen, dat uw geldverstrekker de hypotheek pas verstrekt na het verlenen van de omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) of zelfs nadat deze vergunning onherroepelijk is na 6 weken inzage termijn. Hierdoor kan het voorkomen dat u niet binnen de beschikbare tijd de kavel kunt afnemen, waardoor u met extra rentekosten te maken krijgt. Deze rentekosten (4,5%) zijn niet aftrekbaar in de vorm van financieringskosten. Vraag hier naar bij uw geldverstrekker b) Mocht u na de optieperiode alsnog afzien van aankoop, dan wordt niet overgegaan tot terugbetaling van de reserveringskosten.
Pagina | 8 |
Stap 4 ► Verdere uitwerking Verdere uitwerking woningontwerp U gaat (eventueel samen met uw medebouwer) verder met het woningontwerp, de eventuele selectie van de architect en de aannemer en andere zaken die met de bouw van uw woning te maken hebben. Na een eerste schetsontwerp volgt het voorlopig ontwerp met daarin de plattegronden, detaillering, materiaalkeuze etc. Aanvraag omgevingsvergunning Uiteindelijk kunt u met het definitief ontwerp van uw woning de aanvraag voor de omgevingsvergunning bij de gemeente indienen. U ontvangt binnen de daarvoor gestelde tijd een reactie op deze aanvraag. Stap 5 ► Kaveloverdracht De formele overdracht en de betaling van de kavel vinden plaats bij de notaris. De keuze van een notaris bepaalt uzelf. Alle onderdelen zoals onder stap 4 omschreven mogen overigens ook na de formele overdracht van de kavel plaatsvinden. Het staat u natuurlijk vrij om pas na dit moment met de voorbereiding van de omgevingsaanvraag, het selecteren van aannemers en zelfs het ontwerpproces te beginnen. Stap 6 ► Start van de bouw van uw woning Met de kavel in eigendom en het verkrijgen van de omgevingsvergunning kan de bouw van uw droomwoning beginnen!
Pagina | 9 |
5. Uw eigen woning bouwen. Hoe gaat dat? In dit hoofdstuk geven wij u een aantal tips met betrekking tot het bouwen, aansluitingen en kosten. Hoewel wij deze informatie zorgvuldig hebben samengesteld, kunnen de genoemde bedragen en/of voorwaarden afwijken.
Bouwplan maken Voordat u een woning mag bouwen heeft u van de gemeente een omgevingsvergunning nodig en wordt het ontwerp door de welstandscommissie getoetst aan het beeldkwaliteitplan. Om niet voor verrassingen te komen staan, is het raadzaam tijdig advies in te winnen of uw wensen realiseerbaar zijn. Bespreek uw wensen met de architect of een aannemer. Zij kunnen u adviseren over het bouwplan, waarbij rekening gehouden wordt met de regels van het bestemmingsplan en de wettelijke bouwvoorschriften. Bovendien zijn zij deskundig op het gebied van bouwkosten en materiaalgebruik.
Vooroverleg vóór de omgevingsvergunning Zodra het bouwplan enigszins vastligt in een tekening, kunt u zich voorbereiden op de aanvraag van een omgevingsvergunning. Het is wenselijk in een tijdig stadium met de gemeente de mogelijkheden te bespreken. Het vooroverleg biedt u de mogelijkheid zonder kosten en tegen geringe inspanning in tekenwerk te bepalen of een officiële aanvraag kans van slagen heeft. Na het vooroverleg toetst de gemeente uw ontwerp aan de regels van het bestemmingsplan en aan de eisen van welstand. De opmerkingen en suggesties kunt u dan verwerken in uw definitieve aanvraag. Een vooroverleg over uw aanvraag omgevingsvergunning is zinvol om te voorkomen dat uw definitieve aanvraag geweigerd zal worden. Want een geweigerde vergunning werkt vertragend en kost ook leges. Door gebruik te maken van het vooroverleg kan dit worden voorkomen. Wij raden u aan om van het vooroverleg gebruik te maken.
Voor het in behandeling nemen van een vooroverleg moet u een formulier “vooroverleg bouw woning” met tekeningen indienen.
Pagina | 10 |
Omgevingsvergunning aanvragen Om te bouwen heeft u een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) nodig. Deze kunt u digitaal aanvragen via het Omgevingsloket online. Uw aannemer of architect kan u helpen bij het indienen van de omgevingsvergunning. Omgevingsvergunning De gemeente beslist binnen 8 weken op uw aanvraag. Dit is gerekend vanaf de ontvangstdatum van de aanvraag. Soms is aanvullende informatie nodig. De beslistermijn wordt ook verlengd met de tijd die u nodig hebt om de aanvraag aan te vullen of aan te passen. Daarover ontvangt u dan bericht. Behandeling van uw aanvraag omgevingsvergunning Wanneer de gemeente uw gegevens heeft ontvangen, wordt uw aanvraag aan de volgende voorschriften getoetst:
Het bestemmingsplan
Redelijke eisen van welstand (het beeldkwaliteitsplan is het toetskader voor de welstandcommissie)
De bouwverordening
Het Bouwbesluit (bouwtechnische eisen zoals brandveiligheid, ventilatie, daglicht en energiezuinigheid)
Als de aanvraag aan alle voorschriften voldoet, verleent de gemeente u de omgevingsvergunning. Indien aan één van de onderdelen niet is voldaan, krijgt u de gelegenheid om de aanvraag aan te passen of aan te vullen. Ontheffing Als uw bouwplan niet voldoet aan het bestemmingsplan bekijkt de gemeente de mogelijkheden om met een ontheffing medewerking te verlenen. Een aanvraag om een omgevingsvergunning is in dat geval een aanvraag om ontheffing van het bestemmingsplan. Een ontheffing wordt in de vergunning meegenomen en vertraagt de aanvraag niet. De gemeente Raalte publiceert de ontvangst van uw aanvraag en beslissing op uw vergunningsaanvraag in de rubriek Gemeentepagina in het Weekblad van Salland en op de website van de gemeente Raalte. Zodra de vergunning is verleend, hebben belanghebbenden, bijvoorbeeld omwonenden, nog maximaal 6 weken de tijd om bezwaar in te dienen.
Pagina | 11 |
Bouwleges De gemeente berekent voor het in behandeling nemen van een aanvraag omgevingsvergunning legeskosten. Deze leges zijn gekoppeld aan de bouwkosten. De bouwkosten (excl. BTW) worden bepaald op basis van prijsopgave van de bouwonderneming. Ook als u een deel van de werkzaamheden zelf uitvoert. Dus ook als u zelf bouwt – wat meestal goedkoper is – betaalt u de bouwleges op basis van bouwkosten die een aannemer voor de volledige bouw van de woning in rekening zou brengen. Bouwleges omgevingsvergunning zijn gelijk aan 1,7% van de bouwkosten (excl. B.T.W.).
Daarnaast worden de kosten van de welstandscommissie aan u doorberekend. Ook deze kosten zijn gekoppeld aan de bouwkosten. Bouwkosten van: € 0,-
tot
€ 230.000,-
0,3% van de bouwkosten excl. B.T.W.
€ 230.000,- tot
€ 455.000,-
0,05 % van de bouwkosten excl. B.T.W.
€ 455.000,- tot
€ 680.000,-
0,025% van de bouwkosten excl. B.T.W.
€ 680.000,- of meer
0,0125% van de bouwkosten excl. B.T.W.
In sommige gevallen, bij strijdigheid aan het bestemmingsplan, moet afgeweken worden van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij om bestemmingsplanregels waarop een afwijking mogelijk is. De gemeente kan u informeren of een dergelijke procedure gevoerd gaat worden. Afwijken van het bestemmingsplan is een bevoegdheid van de gemeente en geen verplichting. Vergunningsvrij Bouwen Op 1 oktober 2010 is het besluit omgevingsrecht (BOR) in werking getreden. Dit betekent dat er in bepaalde situaties (b.v. bijgebouwen, uitbouwen, dakkapellen e.d.) vergunningsvrij gebouwd mag worden. Dit is na te zien via de vergunningscheck op www.omgevingsloket.nl. De vergunningsvrije bouwwerken mogen direct tijdens de bouwfase gerealiseerd worden. Wij adviseren u om vooraf in overleg te treden met de gemeente als u vergunningsvrije onderdelen tijdens de bouw wilt realiseren. Voor informatie over de omgevingsvergunning en procedure kunt u contact opnemen met Martijn Dijkhuis van het team Handhaving en Vergunningen via tel. (0572) 347 656.
Pagina | 12 |
Overige aandachtspunten Sonderingsonderzoek Om de draagkracht van de grond te bepalen adviseren wij u voordat u uw woning laat bouwen een sonderingsonderzoek te laten uitvoeren. Uw aannemer kan u hierover informeren. U kunt kosten besparen door deze opdracht voor meerdere kavels tegelijk uit te laten voeren. Overleg hierover met uw medebouwers. Bodemonderzoek De gemeente heeft voor de uit te geven kavels een bodemonderzoek laten uitvoeren. Uit dit onderzoek blijkt dat de milieukwaliteit van de grond geschikt is voor de bouw van een woning. Grond aan- of afvoeren De kavel die u koopt wordt afgeleverd op het grondpeil, dat de gemeente heeft bepaald. De grond die vrijkomt uit de bouwput kan op het perceel worden hergebruikt voor het ophogen van de kavel. U mag de grond niet zomaar afvoeren. Als u toch grond van de kavel wilt aan- of afvoeren, komen de hierop betrekking hebbende kosten voor rekening van u. Voor het aan- of afvoeren van grond kan nader (milieu-)onderzoek nodig zijn en aan het toepassen (het gebruiken) van grond op een andere locatie kunnen kosten verbonden zijn. Uw aannemer kan u hierover informeren. Huisnummering U krijgt bij de aankoop van de kavel de straatnaam, het huisnummer en de postcode toegewezen. Zodra de bebouwing klaar is, bent u verplicht om aan de buitenzijde van uw woning het toegewezen huisnummer aan te brengen. Aansluitingen nutsvoorzieningen De aansluiting van gas, water, elektra en Coax / telefoon en eventueel glasvezel kunt u zelf (of via uw aannemer) op www.aansluitingen.nl aanvragen. Let op dat u dit tijdig doet! Voor aansluitingen op de netwerken van de nutsbedrijven worden aansluitkosten gerekend. Riolering Er worden door de gemeente geen aparte aansluitkosten voor het riool berekend. In de kavel ligt een aansluitingsputje voor het riool (voor huishoudelijk afvalwater). Deze legt de gemeente kosteloos aan (zie blz. 36). De aansluiting van de huisriolering op deze aansluitingsput naar het gemeenteriool is in opdracht én voor rekening van u. Overleg met uw aannemer of het aansluiten op deze aansluitingsput bij de bouwsom is inbegrepen.
Pagina | 13 |
We streven naar het vertragen en zoveel mogelijk zichtbaar afvoeren van regenwater via goten en wadi’s. Het regenwater zal dus niet via het riool worden afgevoerd. Meer informatie hierover vindt u in bijlage 3.
Wat gaat het nieuwe huis kosten? Het is belangrijk dat u de kosten voor een nieuwe woning goed in beeld hebt. Kosten waar u rekening mee moet houden, zijn:
Kosten aankoop grond
Voorbereidingskosten voor ontwerp en bouwadvies
Kosten voor adviezen (bijv. funderings- of constructieadvies) of taxatie
Bouwkosten
Kosten notaris en kadaster
Eventuele bouwrente die de aannemer u in rekening kan brengen
Kosten met betrekking tot de hypotheek
Financieringsrente tijdens de bouw
Legeskosten
Aansluitkosten gas / water / elektra / coax / telefoon / glasvezel
Sonderingskosten (onderzoek naar de benodigde fundering)
Kosten voor aan- of afvoer grond
Kosten voor keuken en sanitair (afhankelijk van aannemer)
Kosten tuinaanleg
Verhuizingskosten
Kosten voor de inrichting van het huis
Pagina | 14 |
6. Contactinformatie Interesse? Voor meer informatie over de kaveluitgifte kunt u contact opnemen met: Gemeente Raalte Team Ontwikkeling en Projecten Postbus 140 8100 AC RAALTE Telefoon: (0572) 347 799 Fax: (0572) 355 111
[email protected] / www.raalte.nl
Kaveluitgifte:
Marlon Hallink, telefoon (0572) 347 854 Linda Bruggink, telefoon (0572) 347 481
Omgevingsvergunning / bestemmingsplan:
Martijn Dijkhuis, telefoon (0572) 347 656
Bodemonderzoekgegevens: Duurzaamheid: Aansluitingen voor electra, gas, warmte, kabel en telecommuicatie Notarissen:
Erna Jansen, telefoon (0572) 347 664 Jasper Arends, telefoon (0572) 347 694
Gemeente Raalte Vereniging Eigen Huis Informatie Centrum Eigen bouw Adviescentrum voor gebruikskwaliteit woning en woonomgeving Politiekeurmerk Veilig wonen Ministerie voor Infrastructuur en Milieu
www.aansluitingen.nl de Zwart Tesink Notariskantoor (0572) 362001 www.dezwarttesink.nl Procee Oors Van der Werf notarissen Raalte (0572) 358833 Heino (0572) 392233 www.uwnotariaatinsalland.nl www.raalte.nl www.eigenhuis.nl www.iceb.nl www.vacpuntwonen.nl www.politiekeurmerk.nl www.rijksoverheid.nl
Disclaimer: Aan de inhoud van deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.
Pagina | 15 |
Bijlage 1: Beeldkwaliteitsplan Om sturing te geven aan de ruimtelijke beeldkwaliteit van het plan hanteert de gemeente Raalte een beeldkwaliteits-
Het beeldkwaliteitsplan maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan De Kleine Hagen. Het volledige beeldkwaliteits- en bestemmingsplan kunt u vinden op www.ruimtelijkeplannen.nl
plan. Uw bouwplan wordt hieraan getoetst waardoor er een gebied ontstaat met een hoge ruimtelijke kwaliteit. Zowel de stedenbouwkundige ordening, als de inrichting van de openbare ruimte en de architectuur van de bebouwing spelen een rol. Hieronder vindt u diverse bepalingen uit het beeldkwaliteitsplan.
Beeldwaliteit openbare ruimte Bij de realisatie van de eerste woningen zal al een start gemaakt zijn met de ontwikkeling van een aantrekkelijke leefomgeving met bosschages, houtwallen en wadi’s. Natte natuur langs Nieuwe Wetering Langs de Nieuwe Wetering komt een natuurvriendelijke oever voor de verbetering van de ecologische kwaliteit van de watergang. De nieuwe brug ten zuidwesten van het plangebied moet licht gebogen zijn en voldoende lang, zodat de natuurvriendelijke oever onder de brug kan doorlopen. Langs de oever komt een struinpad. Deze zal alleen toegankelijk zijn voor voetgangers. Het gaat om een onverhard pad dat het beeld oproept alsof ze in de loop der tijd is ontstaan. Bosschages Aan de oostzijde wordt het plangebied landschappelijk ingepast met bosschages. De opgaande beplanting bestaat uit inheemse boomsoorten (zoals de zomer- en wintereik) en struiken. De stroken worden half open gehouden om doorzichten naar het buitengebied mogelijk te maken.
Wadi De wadi middenin de bosschages is ingericht met gras en bomen.
Pagina | 16 |
Wegdek Het straatprofiel is sober en informeel ingericht. Er is geen scheiding tussen voetpad en rijweg. Voor het wegdek zal gebruik worden gemaakt van klinkers in een roodbruine kleur. Inritten worden eveneens bestraat met klinkers in een roodbruine kleur. Grasstroken Het gebied tussen de privé ruimte en de weg wordt ingericht met 3 meter brede grasstroken. In de grasstroken aangrenzend aan het wegdek komt een smalle strook grastegels. Op de grasstroken kan geparkeerd worden. Deze geleidelijke overgang tussen privé en openbaar gebied zorgt ervoor dat het straatbeeld een landelijke uitstraling krijgt. Straatmeubilair Voor het straatmeubilair (zitelementen en afvalbakken) zal gebruik worden gemaakt van pure materialen zoals staal en hout. Speelvoorzieningen De openbare ruimte wordt ook qua speelvoorzieningen terughoudend ingericht. Er zullen enkele kleine voorzieningen in staal en hout worden geplaatst. In het bestaande dorp direct bij de brug zijn namelijk al speelplekken aanwezig. Er is een speelplek voorzien nabij de wadi aan de zuidzijde, zodanig uitgevoerd dat ook kleine kinderen daar veilig kunnen spelen. Voor oudere kinderen zijn de wadi en de natuurlijke oever avontuurlijke speelgebieden.
Beeldwaliteit landelijk wonen Gezien de ligging van het plangebied op de overgang van dorp naar het landelijke gebied is een landschappelijke inpassing van de bebouwing van belang. Voor de gewenste inpassing wordt uitgegaan van woningen met een grote kap en een ingetogen materiaal- en kleurgebruik.
Algemeen • De architectonische uitstraling van de woningen is landelijk en ingetogen. • Er gelden de volgende eisen:
Pagina | 17 |
Hoofdvorm • De woningen moeten worden voorzien van een kap. Platte, ronde en afgeknotte daken zijn niet toegestaan;
• • • • •
Het dakvlak heeft een helling tussen de 300 en 850; De rooilijn van de voorgevels mag ten opzichte van elkaar verspringen; De minimale voortuindiepte is 4,0 meter; De minimale afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens is 3 meter. Tot de achterste perceelsgrens 8 meter. De goothoogte ligt op maximaal 3,0 meter. Bij gebruik van een schildkap is een goothoogte van maximaal 5,0 meter toegestaan mits twee zijden een maximale goothoogte hebben van 3,0 meter.
Materiaal- en kleurgebruik • De gevels worden uitgevoerd in baksteen en/ of in een materiaal met een houtachtige uitstraling; • Baksteen wordt toegepast in middeldonkere en warme aardetinten zoals bruin en nuances van rood en paars; • Signaalkleuren zijn niet toegestaan; • Het metselwerk is genuanceerd in structuur en/ of in kleur; • Het materiaal met een houtachtige uitstraling dient zwart, donkergrijs of donkerbruin van kleur te zijn; • De kap is bedekt met grijze pannen of met riet; • Het aanleggen van zonnepanelen is altijd mogelijk mits deze geïntegreerd zijn in het dakvlak; • Dakranden en boeiboorden worden uitgevoerd in grijstinten, variërend van wit tot zwart.
Pagina | 18 |
Beeldkwaliteitwensen voor de buitenruimte: Erfafscheidingen De overgang van het privéterrein naar het openbaar gebied is sterk bepalend voor het straatbeeld, en dus voor de sfeer van het woongebied. Om een landelijk beeld te creëren worden de erfafscheidingen van de voortuinen vormgegeven door een haag.
De zijtuinen die grenzen aan de openbare ruimte worden tevens voorzien van een groene beplante erfafscheiding, bijvoorbeeld een haag of een open hekwerk met klimop. De maximale bouwhoogte is 2,0 meter. Muurtjes en houten schuttingen/ schermen als erfafscheiding zijn niet toegestaan. Dit zal geregeld worden in de koopovereenkomst van de kavels Parkeren Alle woningen moeten minimaal 1 parkeerplek op eigen terrein realiseren. Dit is ook het uitgangspunt voor rijwoningen. Daarnaast mag er geparkeerd worden op de grasstroken.
Pagina | 19 |
Bijlage 2: Detailuittreksel bestemmingsplan Als u gaat bouwen is het bestemmingsplan De Kleine Hagen van toepassing. In dit plan staan voorschriften waar u rekening mee moet houden bij de bouw van de woning en het gebruik daarvan.
Het volledige bestemmingsplan kunt u vinden op www.ruimtelijkeplannen.nl
De belangrijkste bepalingen staan hieronder samengevat. Het volledige bestemmingsplan kunt u vinden op www.ruimtelijkeplanne.nl. Tevens kunt u dit plan inzien bij de publieksbalie van de gemeente Raalte.
Regels Artikel 3 Groen 3.1
Bestemmingsomschrijving De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groen- en infiltratievoorzieningen; b. voet- en rijwielpaden; c. speelvoorzieningen; d. watergangen en waterpartijen; e. een ontsluiting voor hulp- en noodverkeer ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting', met een breedte van maximaal 4 m; f. parkeervoorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeren'; met daaraan ondergeschikt: g. in- en uitritten; h. nutsvoorzieningen; i. kunstobjecten; j. kunstwerken; k. parkeervoorzieningen; l. evenementen; m. waterhuishoudkundige voorzieningen zoals een berg(bezink)voorziening en rioolpersleiding.
3.2
Bouwregels Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en geen overkappingen zijnde, ten dienste van de bestemming, met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van lichtmasten en ballenvangers mag niet meer dan 10 m bedragen; b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 5 m bedragen.
3.3
Specifieke gebruiksregels Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken geldt dat het aantal evenementen ten hoogste 2 per jaar bedraagt.
Pagina | 20 |
Artikel 4 Tuin 4.1
Bestemmingsomschrijving De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen; met de daarbij behorende: b. verhardingen, erven en terreinen; met daaraan ondergeschikt: c. in- en uitritten; d. parkeervoorzieningen; e. water.
4.2 Bouwregels 4.2.1 Algemeen Op deze gronden mogen ten dienste van de bestemming uitsluitend worden gebouwd: a. voor de voor- en zijgevels van en aansluitend aan aangrenzende woningen gelegen: 1. luifels en dakoverstekken; 2. balkons; b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 4.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van de in sublid 4.2.1, onder a bedoelde gebouwdelen gelden de volgende bepalingen: a. de diepte tot de voorgevel mag niet meer dan 1,5 m bedragen; b. de totale oppervlakte mag bij elke woning niet meer mag dan 5 m² bedragen; c. de lengte mag niet meer bedragen dan 2/3 van de lengte van de betreffende voorgevel. 4.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van de in sublid 4.2.1, onder b bedoelde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van pergola's mag niet meer dan 2,7 m bedragen; b. de bouwhoogte van vlaggenmasten en verlichtingsarmaturen mag niet meer dan 6m bedragen; c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erf- en perceelsafscheidingen mag niet meer dan 1 m bedragen.
Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied 5.1
Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woonstraten, pleinen en paden; b. voet- en rijwielpaden; met de daarbij behorende: c. speelvoorzieningen; d. kunstobjecten; e. parkeervoorzieningen;
Pagina | 21 |
met daaraan ondergeschikt: f. nutsvoorzieningen; a. groen- en infiltratievoorzieningen; b. kunstwerken; c. waterhuishoudkundige voorzieningen zoals een bergbezinkbassin; d. water. 5.2
Bouwregels
5.2.1 Algemeen Op deze gronden mogen ten dienste van de bestemming uitsluitend worden gebouwd gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 5.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van een gebouw mag niet meer dan 3 m bedragen; b. de oppervlakte van een gebouw mag niet meer bedragen dan 15 m²; 5.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van kunstwerken mag niet meer dan 10 m bedragen; b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 6 m bedragen.
Artikel 6 Wonen 6.1
Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis; met de daarbij behorende: b. tuinen, erven en terreinen; met daaraan ondergeschikt: c. parkeervoorzieningen; d. nutsvoorzieningen; e. paden; f. waterhuishoudkundige voorzieningen zoals een berg(bezink)voorziening; g. water; h. (infiltratie)groenvoorzieningen.
6.2 Bouwregels 6.2.1 Algemeen Op deze gronden mogen ten dienste van de bestemming uitsluitend worden gebouwd: a. hoofdgebouwen, uitgezonderd gestapelde woningen; b. bijbehorende bouwwerken; c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 6.2.2 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. hoofdgebouwen mogen niet eerder worden gebouwd dan nadat groen en opgaande beplanting binnen de bestemming Groen' is aangelegd en vervolgens in stand wordt gehouden overeenkomstig het door de gemeenteraad op 30 januari 2014 vastgestelde Beeldkwaliteitplan De Kleine Hagen;
Pagina | 22 |
b. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; c. het aantal hoofdgebouwen mag niet meer dan 15 bedragen; d. de goothoogte mag niet meer dan 3 m bedragen, met dien verstande dat indien dat het geval is bij twee tegenover elkaar gelegen zijden van een hoofdgebouw, de goothoogte bij de twee andere tegenover elkaar gelegen zijden niet meer dan 5 m mag bedragen; e. de bouwhoogte mag niet meer dan 10 m bedragen; f. de dakhelling mag niet minder dan 30º en niet meer dan 85º bedragen; g. de afstand van het hoofdgebouw: 1. tot de zijdelingse perceelgrens dient aan de zijde waar het niet aan een ander hoofdgebouw is aangebouwd ten minste 3 m te bedragen; 2. tot de achterperceelgrens mag niet minder dan 8 m bedragen. h. een omgevingsvergunning voor het bouwen van hoofdgebouwen wordt slechts verleend, indien bij de aanvraag wordt aangetoond dat op eigen terrein wordt voorzien in parkeergelegenheid voor één personenauto. 6.2.3 Bijbehorende bouwwerken Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels: a. bijbehorende bouwwerken, niet zijnde overkappingen, dienen ten minste 3 m achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd; b. bijbehorende bouwwerken dienen in, dan wel ten minste 1 m uit de perceelgrens te worden gebouwd; c. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bij een hoofdgebouw mag niet meer dan 75 m² bedragen, met dien verstande dat niet meer dan 50% van de totale oppervlakte van het bouwperceel mag worden bebouwd; d. de goothoogte van bijbehorende bouwwerken mag niet meer dan 3,25 m bedragen; e. de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken mag niet meer dan 5,5 m bedragen; f. de dakhelling van bijbehorende bouwwerken mag niet meer dan 85º bedragen; g. in afwijking van het bepaalde onder e, mag de bouwhoogte van aan het hoofdgebouw aangebouwde bijbehorende bouwwerken, niet zijnde overkappingen, tot 3 m achter de achtergevel van het hoofdgebouw maximaal 6,5 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw verminderd met 1,5 m; h. in afwijking van het bepaalde onder e, mogen overkappingen op niet minder dan 1 m achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd, met dien verstande dat: 1. overkappingen aan de voorzijde geheel open dienen te zijn; 2. de bouwhoogte van overkappingen niet meer dan 3,25 m mag bedragen, tenzij de afstand tot de voorgevel of het verlengde daarvan meer dan 3 m bedraagt, in welk geval de goothoogte niet meer dan 3,25 m, de bouwhoogte niet meer dan 5,5 m en dakhelling niet meer dan 85º mag bedragen; i. in afwijking van het bepaalde onder a, mogen (hoek-)erkers aan de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan worden gebouwd, met dien verstande dat: 1. de diepte tot de voorgevel niet meer mag bedragen dan 1,5 m; 2. de totale oppervlakte bij elk hoofdgebouw niet meer mag bedragen dan 5 m²; 3. de lengte niet meer mag bedragen dan 2/3 van de lengte van de betreffende voorgevel.
Pagina | 23 |
6.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen voor de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan mag niet meer dan 1 m bedragen; b. de bouwhoogte van overige erf- en terreinafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen; c. de bouwhoogte van pergola's mag niet meer dan 2,7 m bedragen; d. de bouwhoogte van vlaggenmasten en verlichtingsarmaturen mag niet meer dan 6m bedragen; e. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 2m bedragen. 6.3
Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen, met toepassing van de procedureregels in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van: a. een goede ruimtelijke en stedenbouwkundige invulling van het gebied; b. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; c. een goede woonsituatie; d. de verkeersveiligheid; e. de sociale veiligheid; f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
6.4 Specifieke gebruiksregels 6.4.1 Gebruik in overeenstemming met de bestemming In overeenstemming met de bestemming is een gebruik van maximaal 35 % of 50 m2 van een hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken voor beroep aan huis of bedrijf aan huis met inachtneming van de volgende regels: a. de woonfunctie als hoofdfunctie dient te worden behouden; b. het gebruik voor beroep of bedrijf aan huis mag geen onevenredige aantasting van het woonen leefklimaat opleveren en geen onevenredige afbreuk doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt; dit betekent onder meer dat: 1. in geval van bedrijf aan huis de activiteiten voor wat betreft hun gevolgen voor de omgeving dienen te passen binnen de direct aangrenzende woonomgeving; 2. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de woonomgeving in overeenstemming dient te zijn; 3. het gebruik dient de woonfunctie te ondersteunen, in die zin dat degene die de activiteiten in het hoofdgebouw of bijbehorende bouwwerken uitvoert, tevens de gebruiker van het hoofdgebouw dient te zijn; c. geen sprake mag zijn van activiteiten die zodanig verkeersaantrekkend zijn dat zij kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten; d. parkeren dient zoveel mogelijk op eigen terrein plaats te vinden; e. detailhandel is niet toegestaan, uitgezonderd een beperkte verkoop in het klein in direct verband met bedrijfsmatige activiteiten in of bij het hoofdgebouw. 6.4.2 Strijdig gebruik Een gebruik in strijd met de bestemming is het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning.
Pagina | 24 |
6.5 Afwijken van de gebruiksregels 6.5.1 Gebruik voor mantelzorg Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van het bepaalde in sublid 6.4.2, voor het gebruik van bijbehorende bouwwerken bij een woning als afhankelijke woonruimte (inwoning), mits: a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit het oogpunt van mantelzorg; b. op het perceel al een woning aanwezig is; c. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden; d. inwoning in beginsel plaatsvindt bij, in of direct aansluitend aan de woning, waarbij de afhankelijke woonruimte een onderlinge verbinding met de woning dient te hebben; het gebruik van een vrijstaand bijbehorende bouwwerk als afhankelijke woonruimte is uitsluitend toegestaan indien realisering van de inwoning in of aan het hoofdgebouw voor de inwoner of andere bewoner(s) onredelijk bezwarend is; e. het aantal gevallen van inwoning voor mantelzorg beperkt blijft tot één per woning.
Pagina | 25 |
Bijlage 3: Bestemmingsplankaart
Pagina | 26 |
Legenda bij bestemmingsplankaart:
Pagina | 27 |
Bijlage 4: Afkoppelen regenwater In Nederland komt vaak een groot deel van het hemelwater in de riolering terecht. Dit betekent dat schoon regenwater wordt vermengd met afvalwater uit de huizen en naar de rioolwaterzuivering wordt afgevoerd. Daar wordt het water gereinigd. Bij hevige regenval raakt het riool overbelast (riooloverstorten gaan werken en water op straat) en werkt de rioolwaterzuivering niet optimaal. Door de klimaatveranderingen regent het steeds vaker en heftiger en nemen problemen toe. De laatste jaren koppelen gemeenten echter steeds meer verharde oppervlakken af en krijgt nieuwbouw (niet aankoppelen) een gescheiden rioolstelsel. Dit betekent dat hemelwater via een hemelwatersysteem direct in de bodem wordt geïnfiltreerd of naar het oppervlaktewater stroomt. De gemeente Raalte gaat daarom het regenwater niet meer via de riolering afvoeren. Wat moet u doen? Bij de grondverkoop is verplicht gesteld dat eigenaren/bewoners het regenwater van hun terrein (dak van woning en garage, daken van tuinhuisjes en in de tuin gelegen terrassen) op eigen terrein verwerken. Hiervoor moet een eigen infiltratievoorziening (grindkoffer of infiltratiekratten) worden gerealiseerd met een minimale berging van 20 mm .
Infiltratiekrat
Bladvanger
Plaats bij een ondergrondse voorziening altijd een bladvang en een zandvang. De inhoud van de infiltratievoorziening moet 20 liter per m2 afgekoppeld oppervlak bedragen. Dus voor een dak van 40 m2 hebt u een berging nodig van 800 liter. Overtollige regenwater mag bovengronds worden geloosd aan de rand van het perceel. U moet voorzieningen treffen om het regenwater op de hierboven beschreven manier te verwerken. Wat doet de gemeente Raalte? Wat voor daken geldt past de gemeente ook toe voor de woonstraten Hier wordt het overtollige regenwater opgevangen en tijdelijk geborgen o.a. in wadi’s om daarna in de bodem te worden geïnfiltreerd. en/of afgevoerd naar de Nieuwe Wetering
Pagina | 28 |
Houd het regenwater schoon! Bij de toepassing van infiltratievoorzieningen zakt het regenwater in de bodem. Het regenwater moet zo schoon mogelijk de grond in gaan, daarom moet verontreiniging van het water worden voorkomen. Door geen uitlogende bouwmaterialen (zink en koper) te gebruiken voor dakgoten en regenpijpen en lood voor waterkeringen, geen bitumineuze dakbedekkingen kan de verontreiniging van afstromend regenwater aanzienlijk verminderen. Ook schoonmaak- en onkruidbestrijdingsmiddelen, die u op uw terras of in uw tuin gebruikt, komen in het water terecht. Gebruik hiervoor milieuvriendelijke middelen. Nog veel meer tips om bewust om te gaan met water vindt u in het schema ‘Doen & laten rond het watersysteem en wadi’ op één van de volgende pagina’s. Rioolaansluiting Voor het afvoeren van het huishoudelijk afvalwater krijgt u een huisaansluiting. Dit bestaat uit een aansluitingsputje (type PK 315 of gelijkwaardig) dat op 0,50 meter binnen de erfgrens door de gemeente tijdens het bouwrijpmaken van de bouwkavels wordt aangebracht.
Het aansluitpunt wordt op uw verzoek (c.q. bouwaannemer) door de gemeente aangewezen. Na aansluiting van de riolering wordt de erfscheidingsput uw eigendom. Aan het aansluiten van de huisriolering zijn geen kosten verbonden.
Wadi Een wadi komt uit het Arabisch en betekent droogvallende rivier in de woestijn. De wadi’s zijn onderdeel van de groenstructuur. Wadi’s zijn taps toelopende verlaagde grasveldjes. Een wadi helpt verdroging van de bodem tegen te gaan, vormt een buffer bij overvloedige regenval, en draagt bij aan de zuivering van het water. Om de infiltratie te bespoedigen wordt in het midden van het infiltratieveld een infiltratiekoffer aangebracht. Onderin de infiltratiekoffer ligt een drainagebuis om het eventueel overtollig regen- of grondwater af te voeren. Over het algemeen staan wadi’s droog en is het bruikbaar voor sport en spel.
Pagina | 29 |
Pagina | 30 |
