STARTNOTITIE LAAG ZUTHEM. Locatie Grote Hagenweg

STARTNOTITIE LAAG ZUTHEM Locatie Grote Hagenweg

1

Inhoudsopgave

1. Aanleiding project

3

2. Doelstelling project en beoogd resultaat

3

3. Projectmatige aanpak

4

4. Globale tijdsindicatie, kostenraming en dekking

4

5. Globale haalbaarheidsanalyse

5

6. Conclusie

7

Bijlage 1 Quick scan woningbouwlocatie Grote Hagenweg Bijlage 2 Globale planning Bijlage 3 Resultaten woningbehoefte onderzoek

2

1. Aanleiding project Aanleiding project Laag Zuthem is een dorp met ca. 640 inwoners (2009) en is daarmee de op een na kleinste kern in de gemeente Raalte. Dit dorp kent een bescheiden autonome groei van voornamelijk ingezetenen die een woning zoeken in Laag Zuthem. Via het inschrijfsysteem zijn een 20 tal huishoudens geregistreerd als woningzoekenden in Laag Zuthem. In de Woonvisie is de ambitie opgenomen om de spanning op de woningmarkt te verminderen en te voldoen aan de woningbehoefte. Plaatselijk Belang Laag Zuthem pleit voor een locatie waar in de woningbehoefte kan worden voorzien. In 2006 is daarvoor de locatie ‟t Weegel ontwikkeld en zijn 5 woningen gerealiseerd. Voor de bestaande, huidige woningbehoefte zijn eerst mogelijke inbreidingslocaties onderzocht. De gemeente en provincie hebben de voorkeur voor de Kolkweg als inbreidingslocatie, waar nu een landbouwmechanisatie bedrijf is gevestigd. De gemeente heeft deze locatie onderzocht maar onhaalbaar bevonden. In een locatiestudie van de gemeente Raalte van maart 2002 (vastgesteld) en maart 2004 (niet vastgesteld) zijn een aantal andere potentiële locaties onderzocht en is de locatie aan de Grote Hagenweg (na de Kolkweg) als beste alternatieve locatie aangewezen. De daar onderzochte inbreidingslocaties laten zien dat deze niet rendabel ontwikkeld kunnen worden. Een ontwikkeling van de locatie aan de Grote Hagenweg is onder bepaalde voorwaarden en risico‟s wel mogelijk. Deze startnotitie beschrijft de mogelijkheden en voorwaarden voor een projectmatige ontwikkeling van deze locatie. Verhouding tot visies, programmabegroting en bestuursakkoord Het project past binnen de onder andere in de Strategische Visie 2020 opgenomen doelstellingen van de Woonvisie: uitbreiding van de woningvoorraad om de spanning op de woningmarkt te verminderen en te voldoen aan de woningbehoefte van een bescheiden groei van het aantal huishoudens tot 2015. Recentelijk zijn de afspraken met de provincie geactualiseerd in de prestatieafspraak: “Prestatieafspraken Wonen” 2010-2015, waar het programma in Laag Zuthem binnen gaat vallen. Raalte heeft in haar Woonvisie eveneens de ambitie opgenomen om in elke kern de mogelijkheid te bieden te bouwen voor eigen behoefte. In het bestuursakkoord wordt ingezet op het niet op slot zetten van dorpen. Inbreiding heeft wel de voorkeur boven uitbreiding. Onderzoek laat echter zien dat dat in Laag Zuthem niet haalbaar blijkt. Tevens krijgen inwoners binnen het landschap en beeldkwaliteit zoveel mogelijk de ruimte om hun woonwensen te realiseren. De ambitie is om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken, afgestemd op de vraag en geleidelijkheid in de uitgifte te betrachten.

2. Doelstelling project en beoogd resultaat De doelstelling De doelstelling van dit project is op de locatie Grote Hagenweg een woonwijk gefaseerd te ontwikkelen, in samenhang met de bestaande kern, waarbij de eerste fase zal bestaan circa tien woningen. Hoewel de locatie in principe ruimte voor meer woningen biedt, wordt ingestoken op een zodanige ontwikkeling in fases dat in de lokale woningbehoefte wordt voorzien en elke fase een stedenbouwkundige afronding van de locatie kan vormen. De gemeente doet de gehele planvorming

3

en maakt de grond gefaseerd bouw- en woonrijp. Ze zal conform de behoefte voornamelijk vrije kavels uitgeven en als er voldoende vraag naar is, projectmatige bouw en collectief opdrachtgeverschap stimuleren. Beoogd resultaat Het beoogde resultaat van de eerste fase is een cluster woningen, met infrastructuur en een verkeersverbinding met de bestaande kern. Deze kan een afronding vormen maar ook gefaseerd verder ontwikkeld worden naar gelang de woningbehoefte. De eerste fase, gebaseerd op het woningbehoefte onderzoek onder ingeschrevenen, laat vrijwel alleen een behoefte aan tweekappers en vrijstaande woningen zien. Als tijdsindicatie voor de eerste fase wordt de globale planning uit de Bijlage 2 gehanteerd (zie ook paragraaf 4 tijdsindicatie). De werkzaamheden die tot het project horen zijn de voorbereiding, de projectproducten die vermeld zijn in de “Projectenrichtlijn gebiedsontwikkeling” van de gemeente Raalte, de uitgifte en de civieltechnische uitvoering. Betrokkenen in- en extern Intern worden de volgende disciplines betrokken: communicatie, volkshuisvesting, grondzaken, juridische zaken, planologie, civiele techniek, verkeer, stedenbouw, brandweer, water, groen, bouwzaken en milieu. Daarnaast worden het college en raad geïnformeerd en worden projectproducten ter besluitvorming voorgelegd. Extern worden betrokken; het Waterschap Groot Salland, Plaatselijk Belang Laag Zuthem, de overlegpartners voor het bestemmingsplan, inwoners/omwonenden, en bouwers bij de aanbesteding infrastructuur en zonodig projectmatige bouw. De partijen worden betrokken op de geëigende momenten en enkele partijen op reguliere basis. Voor een gedetailleerde projectaanpak wordt verwezen naar het projectplan wat zal worden gemaakt als een go beslissing door het college is genomen.

3. Projectmatige aanpak De Leidraad Projectmatig Werken van gemeente Raalte geeft aan wat projectmatig kan worden aangepakt. Het ontwikkelen van een woningbouwlocatie is een eenmalige en gefaseerde gebiedsontwikkeling met een duidelijk begin en einde, begrensd in tijd en middelen, waaraan door meerdere disciplines wordt gewerkt en een tijdelijke projectorganisatie wordt opgezet. Daarnaast is door een projectmatige aanpak een betere samenhang en sturing te realiseren. Als een beperkte groep gericht aan een projectopdracht werkt, wordt tevens een betere benutting van inzet en beheersing van middelen bereikt.

4. Globale planning, kostenraming en dekking Onderdeel van het onderzoek voor deze startnotitie is de vraag of een gefaseerde stedenbouwkundige ontwikkeling mogelijk is, waarbij elke fase een eindfase kan zijn. Bij de eerste schetsen blijkt dat mogelijk te zijn binnen de randvoorwaarden. Bij een go beslissing van het college wordt een projectplan uitgewerkt en aan het college voorgelegd. De volgende fase is een 4

stedenbouwkundig programma van eisen waar de raad beslissingsbevoegd is. Bij goedkeuring zal een stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan worden opgesteld. De globale planning is opgenomen in Bijlage 2. Bij het stedenbouwkundig ontwerp zullen Plaatselijk Belang Laag Zuthem en inwoners direct worden betrokken. Tevens zal over de voortgang en planvorming op geëigende momenten met Plaatselijk Belang en andere betrokkenen gecommuniceerd worden. De planning is gebaseerd op de gebruikelijke termijnen voor woningbouwontwikkeling en inzet van mensen en middelen. Voor het gehele plangebied is een globale kostenraming gemaakt op basis van de huidige beschikbare uitgangspunten van het aantal kavels en woningen, een fasering en de benodigde infrastructuur. In de exploitatie is rekening gehouden met een ontwikkeling van in principe vier fases over een termijn van tweeëntwintig jaar en de aanleg van een langzaamverkeersbrug na de eerste fase. Uitgaande van een maximum van circa 40 woningen voor het gehele gebied wordt per fase voor ca. 10 woningen bouwrijp gemaakt. De eerste twee fases van bouwrijpmaken zijn in 2012 en 2016, de laatste twee in 2021 en 2026. De kosten van een gefaseerde ontwikkeling, worden gedekt door de gefaseerde uitgifte van de bouwkavels en laten bij de gebruikte uitgangspunten een klein overschot zien. Hierin zijn de aanleg van een langzaamverkeersbrug, de boekwaarde van de grond en alle overige, normaal gebruikelijke kosten in meegenomen. De globale kostenraming en dekking laten zien dat een gefaseerde ontwikkeling van het gehele gebied haalbaar is indien de kavels conform de fasering kunnen worden uitgegeven.

5. Globale haalbaarheidsanalyse In deze paragraaf worden enkele randvoorwaarden en risico‟s beschrevenen die bij deze gebiedsontwikkeling aan de orde zijn. Beleidsmatige haalbaarheid De woonvisie van de gemeente Raalte heeft als uitgangspunt de ambitie dat elke kern in zijn eigen lokale woningbehoefte kan voorzien. Andere relevante beleidsplannen, zoals in Bijlage 1 weergegeven, bieden ruimte om een woningbouwlocatie aan de overzijde van de Wetering mogelijk te maken. In het in procedure zijn Bestemmingsplan Buitengebied is vooralsnog de bestemming “agrarisch met waarden -landschap” opgenomen voor de gehele locatie. Vanwege de (beperkt) aanwezige landschapswaarden zal in de stedenbouwkundige opzet een goede aansluiting op het landelijke gebied worden gemaakt. De provincie heeft ambtelijk ingestemd met de ontwikkeling van de locatie aan de Grote Hagenweg en daarvoor randvoorwaarden meegegeven. Draagvlak Het plangebied is in locatiestudies van maart 2002 en maart 2004 beoordeeld, op basis van de lagenbenadering en criteria, als ruimtelijke kwaliteit, functioneel-economische kwaliteit en milieukwaliteit. De beoordeling laat zien dat de locatie Grote Hagenweg een goed en haalbaar alternatief is. De eerste keus, de locatie aan de Kolkweg, is financieel onhaalbaar en de locatie aan „t Weegel is reeds ontwikkeld. De wensen en ideeën van de bewoners van Laag Zuthem zijn daarin nadrukkelijk 5

betrokken. In de tweede, niet vastgestelde studie van 2004, werden nog twee locaties toegevoegd in het noord-westen en zuid-westen. Daaruit bleek opnieuw dat op bovengenoemde criteria de locatie aan de Grote Hagenweg het beste en gedragen alternatief is. Van belang en ook mogelijk is bij een kleine gemeenschap als Laag Zuthem, plaatselijk belang, de bevolking en potentiële afnemers van kavels te betrekken in de verdere uitwerking van een stedenbouwkundig opzet. Bij eerdere locatieonderzoeken heeft de bevolking aangegeven een goede afweging bij de locatiekeuze en de invulling van een locatie van belang te vinden. Financiële haalbaarheid De indicatie van het exploitatieresultaat hieronder laat zien dat, ondanks de langzame gefaseerde uitgifte, de ontwikkeling van de volledige locatie alleen binnen de randvoorwaarden van de huidige planning en de te realiseren uitgifte, een financieel haalbare ontwikkeling is. De rentelasten over nog niet uit te geven gronden en de aanleg van infrastructuur kunnen binnen het project gedragen worden indien er 40 kavels worden afgezet. Als er minder woningen worden gerealiseerd, zijn niet alle kosten gedekt. Pas in de laatste fase is ook de afwaardering van de gronden geheel gedekt. Indicatie exploitatieresultaat locatie Dijk Laag Zuthem Exploitatieresultaat uitvoering t/m fase 1 t/m fase 2 t/m fase 3 gehele plan

afwaardering totaal op V/N beginwaarde V/N eindwaarde V/N gronden V/N eindwaarden N 184.000 N 259.000 N 295.800 N 554.800 N 84.800 N 159.900 N 197.200 N 357.100 N 27.300 N 66.700 N 98.600 N 165.300 V 154.000 V 474.000 0 V 474.000

De laatste kolom geeft het nadeel (N) of voordeel (V) weer van het saldo van ontwikkeling van de locatie (eerste twee kolommen) en het afwaarderen van de gronden. De beginwaarde kolom geeft het resultaat bij de start van een fase en de eindwaarde het resultaat, met mede neming van gemaakte kosten en opbrengsten in de voorgaande fasen. Risico’s Bij een woningbouwproject zijn er risico‟s aan de orde van financiële, planologisch juridische (bijv. planschade, bezwaar en beroep, flora en fauna) en milieukundige aard. Enkele specifieke risico‟s voor dit plangebied worden toegelicht. Exploitatierisico Door de betrekkelijk langzame fasering van de locatie (over tweeëntwintig jaar) bestaat er een relatief grote rentecomponent in de exploitatie (zie paragraaf Financiële haalbaarheid). De huidige inschattingen laten zien dat er alleen een haalbare exploitatie mogelijk is, als er het gehele plangebied ontwikkeld wordt. Indien dat niet lukt bestaat de mogelijkheid na iedere fase het resterende deel van het plangebied af te waarderen.

6

Het is uiteraard afhankelijk van de uiteindelijke kavelafzet de komende jaren, de fasering en de benodigde infrastructuur hoe de uiteindelijke exploitatie voor het gehele plangebied gaat uitvallen. Afzetrisico kavels Laag Zuthem kent een geringe lokale woningbehoefte. De afzet van woningen in de eerste fase en daaropvolgende fase(n) is daardoor onzeker. De verrichte woningbehoefteonderzoeken geven wel een indicatie. Op basis van de woningbehoefteonderzoeken en de Woonvisie wordt de grootte van de eerste fase bepaald. Dat betekent dat de fasering en de exploitatie zich kunnen wijzigen. Gedurende het planvormingsproces worden zonodig woningbehoefteonderzoeken gehouden om zo over de meest actuele behoefte te beschikken en daarmee het afzetrisico te verminderen. Conform de woonvisie en de afspraken met de provincie zal voor de lokale woningbehoefte moeten worden gebouwd. Indien er onvoldoende kavels worden verkocht aan ingezetenen, kan eventueel worden overgegaan tot het aanbieden van de kavels op de vrije markt. Archeologische verwachtingswaarde In het noordelijk deel van het plangebied ligt een band met hoge archeologische verwachtingswaarde en klein gebied aan de wetering heeft een middelhoge verwachtingswaarde. In het kader van een op te stellen nieuw bestemmingsplan voor het gebied, zal gedetailleerd archeologisch onderzoek moeten plaatsvinden (zie archeologische paragraaf in Bijlage 1). Afhankelijk van de resultaten zullen er vervolgonderzoeken plaatsvinden waardoor er een financieel risico kan ontstaan als er een opgraving nodig is van aanzienlijke omvang. De kosten van archeologisch onderzoek worden gedekt door de reserve archeologie. Er is daardoor geen gevolg voor de exploitatie. Door de verkoop van een strook langs de wetering aan het waterschap, ligt ook een deel van de kosten bij het waterschap. Milieuzonering In het bestemmingsplan buitengebied zullen alle omliggende woningen van het plangebied met een agrarische bestemming een woonbestemming krijgen. In de inventarisatieronde van het bestemmingsplan buitengebied hebben bijna alle eigenaren van omliggende agrarische bedrijven aangegeven hun agrarisch bedrijf niet te willen voortzetten. Via het planologische spoor (in het voorontwerp bestemmingsplan buitengebied) zijn de agrarische bestemmingen als woonbestemming bestemd. Er bestaat een (beperkt) risico dat de woning aan de Grote Hagenweg 6 geen woonbestemming krijgt en een hindercirkel legt over een of twee kavels. Een eventuele agrarische bedrijfsvoering wordt echter reeds beperkt door de woning aan de Grote Hagenweg 9 (zie milieuparagraaf Bijlage 1). In de fasering kan hiermee rekening worden gehouden.

6. Conclusie Samenvattend betekent het voorgaand dat vanuit financieel oogpunt alleen een aanvaardbaar plan kan worden ontwikkeld als alle kavels worden verkocht in vier fasen binnen de looptijd van tweeëntwintig jaar. In Laag Zuthem bestaat vooral een groot afzetrisico van kavels die het exploitatierisico beïnvloedt. De verwachting is dat maar een klein deel van de aangegeven behoefte wordt omgezet in kavelaankoop in dit plan. Daarbij spelen onder andere het draagvlak voor het stedenbouwkundig plan, de grootte van de kavels en kavelprijs, de draagkracht van de ingeschreven, de momenten van aanbieding van de kavels, andere mogelijke woningopties op de markt en het kunnen realiseren van de gewenste woning.

7

Het risico van de milieuzonering is gering en kan door een aangepaste fasering worden opgelost en de eventuele kosten van archeologisch vervolgonderzoek kan worden afgedekt uit het fonds archeologie en subsidie. Verdere beleidsmatige uitgangspunten maken de ontwikkeling van de locatie mogelijk. Het voorgaande wordt onderbouwd door de quick scan (Bijlage 1). De gesignaleerde risico‟s kunnen verhinderen dat randvoorwaarden van een stedenbouwkundige en kostenneutrale ontwikkeling vervuld worden. Iedere fase kan op zichzelf een eindfase zijn, die met een negatief resultaat wordt afgesloten. Pas in de vierde en laatste fase zijn alle kosten afgedekt. Een grote investering voor de langzaamverkeersbrug is wenselijk na de eerste fase. Bij het opstellen van een programma van eisen en het bestemmingsplan voor de locatie Grote Hagenweg zullen de vereiste onderzoeken worden uitgevoerd, waarna hardere uitspraken over de fysieke en financiële haalbaarheid kunnen worden gedaan.

8

Bijlage 1 Quick scan woningbouwlocatie Grote Hagenweg 1. Gebiedbeschrijving Gebiedsbeschrijving Laag Zuthem ligt in een agrarisch buitengebied met aan de oostkant het weidegebied De Hagen en landgoed Den Alerdinck. De bebouwing ligt op de overgang van een zandlandschap en rivierengebied. De bestaande kern van het dorp bevindt zich aan de westzijde van de Nieuwe Wetering. De bebouwing bestaat voornamelijk uit tweekappers, vrijstaande woningen en enkele bedrijven. De laatste nieuwbouw (vijf woningen) heeft aan ‟t Weegel plaatsgevonden. Het potentiële plangebied is ca. 3,3 ha groot en ligt ten oosten van de Nieuwe Wetering en wordt in het noorden begrensd door de Grote Hagenweg (zie kaart plangebied). Het mogelijke plangebied is daarmee aanzienlijk groter dan benodigd voor de actuele en te verwachten woningbehoefte van Laag Zuthem. De gemeente is volledig eigenaar van de grond en heeft deze aangekocht als afronding van een traject van ruilverkaveling.

Kaart potentieel plangebied woningbouwlocatie Laag Zuthem

9

Locatiekeuze Om een duurzame locatie voor uitbreiding van Laag Zuthem te vinden hebben in 2002 en 2004 locatieonderzoeken plaatsgevonden naar mogelijke ontwikkelingslocaties voor woningbouw. Daarbij is ook de inbreng van de bewoners van Laag Zuthem meegenomen. De locaties zijn met behulp van de volgende criteria in relatie tot duurzaamheid beoordeeld: ruimtelijk, functioneel-economisch en milieu. De meest geschikte locatie aan de Kolkweg, is echter financieel onhaalbaar gebleken. De grond aan de Grote Hagenweg, gelegen aan de overzijde van de Nieuwe Wetering, is als beste alternatieve locatie naar voren gekomen, samen met ‟t Weegel. „t Weegel is gereed waarbij het speelterrein behouden moest blijven. De gronden aan de Grote Hagenweg heeft de gemeente verworven om de ruilverkaveling te kunnen afronden. Ambtelijk is daarbij de mogelijkheid opengehouden van woningbouw. In vervolg hierop is opnieuw een aantal potentiële (inbreidings-)locaties nader onderzocht (onderzoek 2004). Ook hieruit is gebleken dat vanuit de ruimtelijke kwaliteit, het extra tijdsbeslag en financieel oogpunt de locatie aan Grote Hagenweg de minst slechtste is. In het onderzoek zijn nog de volgende adviezen gedaan: de locatie door een langzaam verkeersverbinding met de bestaande kern verbinden, het open karakter van het zuidelijk deel handhaven en een ruime en groene invulling van het plangebied creëren vanwege de relatie met het open landschap en de mogelijke doorstromingseffecten op de lokale woningmarkt.

2. Beleidskaders Provinciaal beleid De provincie heeft in haar omgevingsvisie criteria vastgesteld voor ruimtelijke kwaliteit. Zij heeft daarnaast nadrukkelijk de hierna volgende ruimtelijke kwaliteitsaspecten voor de locatie aan de Grote Hagenweg meegegeven. De provincie acht het van provinciaal belang dat het nieuwe woongebied aangehecht blijft bij de bestaande kern en er een goede landschappelijke overgang naar het aangrenzende landelijke gebied ontstaat. De volgende aspecten dienen meegenomen te worden;  de woningtypologie moet aansluiten bij de bestaande kern;  sociale woningbouw clusteren met ruimte voor water en groen tussen bebouwingsclusters;  de woningen zullen conform de huidige van toepassing zijnde omgevingsvisie moeten aansluiten op het landelijke gebied overeenkomstig de kenmerken van de bestaande kern;  het bevorderen van het zicht op de Nieuwe Wetering door geen private tuinen te laten grenzen aan de Wetering;  bij verkaveling van de duurdere vrije sector kavels kan een grootschaliger opzet worden gekozen, waarbij dan een natuurlijker overgang naar het landelijke gebied ontstaat;  de relatie met het bestaande landgoed Den Alerdinck II versterken, bijvoorbeeld door de Grote Hagenweg landschappelijk te versterken als entree naar het landgoed en de nieuwe wijk door (laan-) bomen aan te planten. De locatie aan de Grote Hagenweg ligt niet in een gebied van zodanig bijzondere natuur- en landschapswaarden dat woningbouw op voorhand ongewenst zou zijn. Wel is het belangrijk dat bij de inrichting van het gebied nadrukkelijk naar de gebiedskenmerken gekeken wordt. Daarmee wordt de ruimtelijke kwaliteit in het gebied behouden, dan wel verder versterkt, en kan een duurzame ontwikkeling tot stand gebracht worden. 10

Om dit te bereiken kan de 'lagensystematiek' gehanteerd worden: Hierbij wordt als eerste gekeken naar de natuurlijke laag, oftewel de opbouw van de bodem en de kansen en bedreigingen daarvan voor de inrichting van het gebied. Ook de landschapstypologie en belangrijke landschapselementen worden in beeld gebracht, zodat met de inpassing aangesloten kan worden bij de landschapskenmerken rond de ontwikkelingslocatie. Vervolgens wordt gekeken naar de laag van het agrarisch cultuur landschap. Deze laag geeft het gebruik van het landschap door de mens in de afgelopen eeuwen weer. Hierdoor is de ontginningsstructuur gevormd met het daarbij behorende wegenpatroon. Deze kun je door laten lopen in de verkavelingsstructuur van het plangebied om een te groot contrast met de omringende structuren te voorkomen. In de daarop volgende stedelijk laag wordt vooral naar de stedenbouwkundige inrichting van het bestaand stedelijk gebied gekeken. Hoe is het dorp opgebouwd (lintbebouwing, geclusterde bebouwing rond de kerk etc.). Dit kun je voortzetten in de nieuw te ontwikkelen woonwijk, zodat het stedenbouwkundig goed aansluit op het bestaande dorp. Aangezien de nu voorliggende locatie fysiek van het dorp gescheiden is door de wetering, ligt hier een belangrijke ontwerpopgave. Tot slot wordt de lust- en leisurelaag onderzocht waarbij het recreatief medegebruik en de recreatieve structuren in beeld worden gebracht. Vragen die daarbij beantwoord moeten worden, zijn: "kan er aangesloten worden bij bestaande recreatieve structuren" en "kan de nieuwe wijk bijdragen aan versterking van het recreatief gebruik van de groene omgeving". Op basis van deze lagenverkenning wordt een stedenbouwkundig programma van eisen opgesteld, vervolgens een stedenbouwkundige ontwerp met in achtneming van de randvoorwaarden. Gemeentelijk beleid Hieronder worden relevante gemeentelijke beleidsuitgangspunten voor de woningbouwlocatie weergegeven. Woonvisie De Woonvisie van de gemeente Raalte en het beleid van de provincie hebben de ambitie om voor de lokale woningbehoefte te bouwen. De gemeente wil in principe elke kern de mogelijkheid bieden te bouwen voor eigen behoefte als daarvoor ruimtelijke mogelijkheden zijn. De Woonvisie gaat uit van 15 tot 20 woningen in Laag Zuthem van 2006 tot 2015. Een recentelijk rapport van RIGO gaat uit van huishoudensverdunning en een inhaalvraag tot 2020. Daarna is ook hier krimp van de bevolking waarschijnlijk. Wel valt er nog een inhaalslag in huishoudensverdunning te verwachten daar de gemiddelde woningbezetting hoog is: 3,6. In april 2009 en in februari 2010 zijn woningbehoefteonderzoeken onder de ingeschrevenen verricht. Het woningbehoefte onderzoek laat zien dat in Laag Zuthem zeer weinig behoefte is aan sociale huurwoningen /rijenwoningen. De woningbehoefte op papier is gemiddeld twee per jaar voor de eerste vier jaar. Gedetailleerde resultaten zijn weergegeven in bijlage 3.

11

Gezien de lage aantallen in de lokale woningbehoefte zal de beschikbare locatie over lange tijd en gefaseerd ontwikkeld moeten worden. De eerste fase kan ca. tien woningen bedragen. De inschatting is dat in totaal ca. 20 tot 25 woningen ontwikkeld gaan worden van de 40 die in het plangebied mogelijk zijn Daardoor zal elke fase op zichzelf een beëindiging moeten kunnen zijn. Op basis van de Woonvisie en de woningbehoefteonderzoeken kan een globaal programma worden samengesteld voor de eerste fase. Dit programma bevat de volgende uitgangspunten: - Aandacht voor particulier opdrachtgeverschap conform de notitie particulier opdrachtgeverschap en de woningbehoefteonderzoeken: de eerste fase kan als bouwkavels worden uitgegeven. - Het aanbieden van projectwoningen lijkt gezien de geringe behoefte niet haalbaar en wenselijk. - Ingeschrevenen wordt gevraagd of zij interesse hebben in collectief particulier opdrachtgeverschap. Het woningbehoefteonderzoek van medio 2009 laat zien dat circa 85% een vrije kavel wenst. In lijn met de notitie particulier opdrachtgeverschap zullen in de eerste fase vrije kavels worden aangeboden. Een stedenbouwkundig ontwerp zal gezien de aangegeven behoefte vooral vrijstaande woningen en tweekappers bevatten. De woningbehoefte onderzoeken laten zien dat de zwaartepunten liggen in de prijscategorieën 175 tot 225.000 euro en boven de 275.000 euro. Ruimtelijke ordening Voor de kern Laag Zuthem is het vigerende bestemmingsplan Laag Zuthem 2003 geheel goedgekeurd. De woningbouwlocatie zelf valt binnen het nog vigerende bestemmingsplan “Buitengebied Heino”. Voor een eventuele ontwikkellocatie over de Wetering is toen en nu in het kader van het bestemmingsplan buitengebied, gekozen om later een apart bestemmingsplan te maken. De huidige bestemming van het plangebied is nog agrarisch met een agrarisch bouwblok. De bestemming in het voorontwerp Bestemmingsplan Buitengebied is de bestemming “agrarisch met waarden -landschap” zonder bouwblok. De wetering zelf is bestemd als “water”. Voor ontwikkeling van de woningbouwlocatie zal een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld gebaseerd op een programma van eisen en een stedenbouwkundig ontwerp. In de toelichting van het bestemmingsplan zal nadrukkelijk de overgang van bebouwd naar onbebouwd gebied en de aansluiting op de bestaande kern worden gemotiveerd. Groenbeleidsplan Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt getoetst aan de criteria die zijn opgenomen in het Groenbeleidsplan. Hierbij is het van belang dat deze ontwikkeling aansluit op bestaande landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Er wordt een duurzame ontwikkeling voorgestaan, waarbij de veiligheid en de criteria ten aanzien van het beheer en de ecologische waarden worden meegewogen. Tevens is aandacht voor voldoende speelruimte.

3. Fysieke randvoorwaarden De fysieke randvoorwaarden zijn de voorwaarden die voortvloeien uit wet- en regelgeving die van toepassing is op de locatie, de omgeving en de nieuwe functie van het gebied,

12

woningbouw. Met name vanuit de wet- en regelgeving voor milieu komen randvoorwaarden voort waarmee rekening gehouden moet worden bij het stedenbouwkundig ontwerp.

Ruimtelijke structuur Het dorp ligt tegen de Nieuwe Wetering aan. Met nieuwbouw aan de oostelijke zijde van de wetering wordt de wetering een belangrijk structurerend element in Laag Zuthem. Om eenheid en samenhang in het dorp te behouden en zoveel mogelijk te versterken, zal de wetering nadrukkelijk in het stedenbouwkundig ontwerp betrokken worden. Hierbij zal de lagenbenadering worden toegepast (Omgevingsvisie Overijssel). Laag Zuthem kenmerkt zich door kleinschalige bebouwing van voornamelijk twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen. Nieuwe bebouwing dient aan te sluiten op de schaal en maat van Laag Zuthem en in het bijzonder aan bebouwing rond Het Solen. Om een goede overgang naar het landelijk gebied te creëren wordt aangesloten bij de bestaande gebiedskenmerken in Laag Zuthem, die de overgang van het uitbreidingsgebied vormgegeven. Voor de bereikbaarheid van hulpdiensten is het noodzakelijk het gebied uiteindelijk via twee toegangen te ontsluiten. De hoofdontsluiting zal blijven aan de Grote Hagenweg. Een tweede ontsluiting over de wetering in de vorm van een langzaam verkeersverbinding en calamiteitenroute is nodig. Hiermee wordt tevens een sterkere samenhang met de bestaande kern bereikt en de daar aanwezig voorzieningen bereikbaar gemaakt. Door de halfverharding van het oostelijk deel van de Grote Hagenweg is een tweede ontsluiting voor hulpdiensten via de Grote Hagenweg een minder goed alternatief. Milieuzonering agrarische en niet-agrarische bedrijven In de directe omgeving van de locatie liggen geen industriële bedrijven die op grond van de VNG uitgave “Bedrijven en milieuzonering” van 2007 een richtafstand vereisen waar het plangebied binnen valt. Het plangebied ligt ook op voldoende afstand van omliggende agrarische bedrijven. Op deze bedrijven is de AMvB landbouw en mestbassins van toepassing. Daardoor zijn alleen vaste afstanden van toepassing en behoeft geen geurberekening voor de geurcontour plaats te vinden. In de AMvB landbouw moet een afstand van 100 meter tot de bouwblokken van de relevante bedrijven worden aangehouden. De afstand voor een mestbassin tot het plangebied is afhankelijk van de oppervlakte van het bassin en is 50 of 100 meter. Voor de landbouwbedrijven in de omgeving van het plangebied is de benodigde afstand en werkelijke afstand in onderstaande tabel aangegeven. inrichting Grote Hagenweg 2a Mestopslag aan Grote Hagenweg bij nr 7 Langeslag 37 Langeslag 43

soort AMvB landbouw AMvB mestbassins

Noodzakelijke afstand 100 meter 50 of 100 meter

Werkelijke afstand + 600 meter + 300 meter

AMvB mestbassins AMvB landbouw

50 of 100 meter 100 meter

+ 200 meter + 300 meter

Grote Hagenweg 6, 9 en 11 grenzen aan het plangebied, maar zijn feitelijk geen agrarische bedrijven (meer). Zij krijgen in het bestemmingsplan buitengebied in principe een woonbestemming. Grote Hagenweg 6 is hobbymatig maar zou wel bedrijfsmatig verder willen. De hindercirkel wordt echter beperkt door de woning aan Grote Hagenweg 9 en beslaat hooguit een á twee kavels in het plangebied. Om alle kavels aan de Grote 13

Hagenweg te kunnen ontwikkelen is het wenselijk dat dit perceel een woonbestemming krijgt. Door de bestaande woning Grote Hagenweg 9 zijn de uitbreidingsmogelijkheden voor Grote Hagenweg 6 echter beperkt. Hier moet een afstand van 50 meter worden gehanteerd. De conclusie is dat verreweg het grootste deel van het plangebied niet binnen de invloedssfeer van de in bedrijf zijnde agrarisch bedrijven ligt. Luchtkwaliteit, geluid en externe veiligheid De luchtkwaliteit is gezien de ligging van het plangebied in het landelijke gebied geen relevante randvoorwaarde. Ook geluid van weg- of railverkeer is gezien de grote afstand en geringe verkeersbelasting geen relevante randvoorwaarde voor het plangebied. In de externe veiligheidsvisie van de gemeente Raalte (d.d. 26 april 2007) is aangegeven dat nieuwe woongebieden (kwetsbare objecten) niet binnen de contouren van een plaatsgebonden risico mogen vallen. Voor het groepsrisico is bepaald dat binnen bepaalde begrenzingen het groepsrisico mag toenemen. Het plangebied ligt niet binnen de contouren van plaatsgebonden risico‟s (inrichtingen, buisleidingen of transportroutes) en in de directe omgeving zijn geen risicobronnen met invloedsgebieden aanwezig waardoor het groepsrisico door een structurele toename van het aantal personen in het invloedsgebied onevenredig zou toenemen. Het bestemmingsplan Buitengebied biedt nu nog voor de omliggende agrarische bedrijven de mogelijkheid een propaangastank te gebruiken. Deze percelen worden in het komende bestemmingsplan buitengebied bestemd tot wonen waar dat niet mogelijk is, zodat dan een eventueel knelpunt vanuit externe veiligheid is opgeheven. Bodem De bodemonderzoeken die voor de aankoop van de locatie Grote Hagenweg zijn uitgevoerd tonen een aantal olie-verontreinigingen die in een later stadium, tijdens de sloopwerkzaamheden, zijn gesaneerd. Er is een evaluatierapport opgesteld waarbij is aangetoond dat de verontreinigingen volledig zijn verwijderd. In het sloottracé zijn nog licht verhoogde gehalten aan zink, PAK-totaal en minerale olie aangetoond. Deze zijn licht verhoogd en behoeven daarom geen nader onderzoek. Het weiland is onderzocht waarbij zeer licht verhoogde gehalten aan minerale olie zijn aangetoond in de bovengrond. Deze vormen geen belemmering voor het gebruik van het terrein. Het grondwater bevat plaatselijk licht verhoogde gehalten aan metalen. Deze worden vaker waargenomen in het grondwater binnen de gemeente Raalte en worden voornamelijk veroorzaakt door bemesting. Na dit onderzoek zijn de olie-verontreinigingen gesaneerd in april 2007. Aangezien er veel grondverzet heeft plaatsgevonden op het erfgedeelte, is in september 2007 het erfterrein opnieuw onderzocht. Het betreft alleen de boven- en ondergrond. Er is alleen in de puinhoudende aanvulgrond een licht verhoogd gehalte aan minerale-olie en PAK-totaal aanwezig. Verder zijn er geen verhoogde gehalten aanwezig van de onderzochte parameters. Voor het erfterrein zijn bodemgegevens van september 2007 en grondwatergegevens uit 2004 beschikbaar. Afhankelijk van wanneer bouwrijp wordt gemaakt en kavels worden uitgegeven, moet worden beoordeeld of hier een nieuw bodemonderzoek moet worden uitgevoerd. De conclusie ten aanzien van de bodemonderzoeken luidt dat, op basis van de aanwezige bodemgegevens, het plangebied geschikt is voor woningbouw.

14

Water Ten behoeve van de startnotitie is een waterhuishoudkundige verkenning uitgevoerd. Deze verkenning geeft aan dat er geen extra compensatie voor waterberging nodig is. Alleen de gebruikelijke watermaatregelen, omdat er meer bergingsbehoefte is vanuit de toename van verhard gebied. Langs de wetering zal een strook van 10-15 meter vrijgehouden moeten worden voor de Nieuwe Wetering (Kader Richtlijn Water). Een verbreding en meandering van de Wetering is na 2015 gepland. De ruimtereservering zal in dezelfde bestemmingsplanperiode als die voor het woongebied kunnen worden opgenomen. Tevens zullen de benodigde gronden dan worden verkocht aan het waterschap. De waterhuishoudkundige verkenning laat zien dat voor het bouwrijpmaken en de gewenste ontwateringsdiepte er een lichte ophoging van een groot deel van het plangebied dient plaats te vinden (van 0 tot 0,2 m). Bij de gebruikte parameters dient in het gebied eveneens 950 m2 aan wadioppervlak te worden gecreëerd. Daarnaast zal voor de vuilwaterafvoer een gemaal in het zuidelijk deel moeten komen om het vuilwater onder de wetering door te pompen richting rioolwaterzuiveringsinstallatie. Flora en fauna Gezien de aard van de ruimtelijke ingreep zal er flora en fauna onderzoek verricht moeten worden naar beschermde plant- en diersoorten. Daarbij kan het voorkomen dat de ingreep of geen ruimtelijke belemmering oplevert of een ontheffing bij de provincie aangevraagd moet worden, dan wel compenserende maatregelen uitgewerkt moeten worden. In het kader van de bestemmingsplanprocedure zal formeel onderzoek naar de flora en fauna in het gebied worden verricht. Groen en landschap Laag Zuthem is een kern die landschappelijk gezien voor een belangrijk deel ligt in een zogenaamd open en grootschalig kom (klei) gebied. Ten oosten van de kern manifesteert zich de overgang naar de landgoederenzone. Deze zone kent een grote afwisseling tussen open en besloten gebieden met grote bospercelen. Het gebied waar de toekomstige woningbouw wordt ontwikkeld heeft nog enkele kenmerken van openheid in zich. Structurerende elementen in het gebied zijn de Nieuwe Wetering en de Grote Hagenweg. De verkavelingsstructuur is rationeel. Bij nieuwe ontwikkelingen is het gewenst aan te sluiten bij bestaande gebiedskenmerken en gebruik te maken van de aanwezige kwaliteiten. Archeologie In de Wet op de archeologisch monumentenzorg worden de belangrijkste archeologische uitgangspunten geregeld. De bescherming van de archeologie is geregeld in de ruimtelijke ordening via het bestemmingsplan. Voorafgaand aan een bodemverstoring zal moeten worden vastgesteld of daar geen archeologische resten mee verloren gaan of dat kan worden voorkomen. Op bestemmingsplanniveau bepaalt de gemeente als bevoegd gezag of en welk archeologisch onderzoek nodig is om dat te voorkomen. Een strook van 60 tot 80 meter langs de Grote Hagenweg kent een hoge verwachtingswaarde (zie onderstaande uitsnede). Langs de Nieuwe Wetering heeft een strook langs de wetering van gemiddeld ca. 20 meter een middelhoge verwachtingswaarde. Er zal verkennend archeologisch booronderzoek verricht moeten worden. Uit deze verkenning zal blijken in hoeverre er vervolgens sleuvenonderzoeken of verder archeologisch onderzoek nodig is. De inschatting is dat de maximale kosten van een 15

opgraving ca. €100.000 zijn. Er is een gemeentelijke archeologische verwachtingen- en beleidsadvieskaart aanwezig die specifiekere informatie geeft over de archeologische waarden en verwachtingen.

Uitsnede archeologische verwachtingenkaart Laag Zuthem

Duurzaamheid De gemeenteraad van Raalte heeft in 2008 bij het beschikbaar stellen van budget voor de uitvoering van het klimaatbeleid een duurzaamheids ambitie uitgesproken. Er is een menukaart klimaatbeleid met verschillende projecten door de raad vastgesteld. Energiebesparing in woningbouw is een van de projecten. Dit project moet nog concreet worden gemaakt maar zal zich zowel op de bestaande bouw als de nieuwbouw richten. Voornaamste doel bij de nieuwbouw is het informeren van de bouwbedrijven en particuliere bouwers over de mogelijkheden van duurzame woningbouw. Hoewel de bestaande woningvoorraad het grootste deel de CO2 uitstoot veroorzaakt, is het van belang om ook nieuwe woningen energiezuinig te bouwen. Voor de particuliere bouw geldt dat de aspirant bouwers door middel van goede voorlichting overtuigd moeten worden van de voordelen van het bouwen van een duurzame en energiezuinige woning. Bij het ontwerpen van de openbare ruimte dient al vroeg rekening gehouden te worden met de randvoorwaarden voor duurzame woningbouw. Hierbij moet men voornamelijk denken aan zongerichte verkaveling, zowel voor zonnepanelen als passieve zonne-energie.

16

Bijlage 2

Globale Planning

Globale planning locatie Grote Hagenweg Laag Zuthem Fases Initiatieffase 1. Startnotitie Grote Hagenweg Definitiefase 2. Projectplan 3. Programma van eisen Ontwerpfase 4. stedenbouwkundig plan 5. beeldkwaliteitplan 6. bestemmingsplan Voorbereiding en realisatiefase 7. bouwrijp maken 8. start bouw

17

begindatum

einddatum

juni-10

juli-10

augustus-10 augustus-10

september-10 februari-11

februari-11 mei-11 mei-11

mei-11 juli-11 juni-12

april-12 oktober-12

september-12

Bijlage 3

Resultaten woning behoefte onderzoek medio 2009

Gezien de lage aantallen respondenten zijn de tabellen alleen bruikbaar voor het beeld van de woningbehoefte. Het onderzoek uit februari 2010 is gebaseerd op nog kleinere aantallen (14) die niet allemaal inschrijvers zijn en zijn daarom niet vermeld. Het beeld daarin is echter nog sterker. De respons van het WBO in Laag Zuthem: waarvan doorstromers 19 formulieren verzonden -

waarvan starters -

15 formulieren ontvangen

10

5

14 personen interesse

9

5 e

Geïnteresseerde doorstromers en starters en de 1 keus voor type woning (ongeacht de zoektermijn). doorstromers starters Totaal Vrijstaand

6

3

9

Twee onder één kap

1

1

2

Hoekwoning

-

1

1

rijenwoning

-

1

1

seniorenwoning

-

-

-

appartement

1

-

1

Totaal

8

6

14

Geïnteresseerde doorstromers en starters naar type woning en termijn. <2 jaar 2-4 jaar

4>

Vrijstaand

-

3

5

Twee onder één kap

2

1

-

Hoekwoning

-

1

-

rijenwoning

-

-

1

seniorenwoning

-

-

-

appartement

1

-

-

Totaal

3

5

6

Men heeft meestal als tweede keus een lagere categorie aangegeven. De belangstellende in een appartement heeft een seniorenwoning als tweede keus aangegeven.

18

Geïnteresseerde doorstromers en starters die een woning zoeken (naar termijn). doorstromers starters

totaal

< 2 jaar

2

1

3

Binnen 2 - 4 jaar

5

1

6

Binnen 4 - 6 jaar

1

3

4

> 6 jaar

1

-

1

Prijscategorieën doorstromers en starters die een woning zoeken (ongeacht de termijn). doorstromers starters totaal Minder dan 150/175*

-

1

1

Tussen 150 -175

-

-

-

Tussen 175 - 200

1

3

4

Tussen 200 -225

1

1

2

Tussen 225 - 275

1

-

1

Tussen 275 en 350

3

1

4

Meer dan 350

2

-

2

* in duizenden euro‟s

Doorstromers en starters die een kavel of projectwoning zoeken. doorstromers starters

totaal

bouwkavel

7

5

12

projectwoning

1

1

2

Cijfers kloppen niet, maar het beeld wel.

Geïnteresseerden naar een bouwkavel willen met name een vrijstaande woning en twee onder een kapper (gelijkelijk verdeeld), waarbij doorstromers relatief meer een vrijstaande woning zoeken. Type woning naar aantal bouwlagen. een bouwlaag met kap

twee bouwlagen met kap

Vrijstaand

4

4

Twee onder één kap

2

1

Hoekwoning

1

-

rijenwoning

-

1

seniorenwoning

-

-

appartement

1

-

Totaal

8

6

19