INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS
Dr. Veréb Viktória
Ingatlanokhoz kapcsolódó elővásárlási jog alapvető szabályai Az elővásárlási jog − mint a tulajdonos rendelkezési szabadságát korlátozó jogintézmény − gyakorlati jelentősége talán az ingatlanokkal kapcsolatban mutatkozik meg a legmarkánsabban. Az elővásárlási joggal terhelt ingatlanokat érintő szerződések megkötése során számos probléma merül fel.
Az elővásárlási jog fogalma és alapvető szabályai
ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos a dolgot az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja.”
Az elővásárlási jog tekintetében alapvető jogforrás a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.), amely az elővásárlási jog két típusát, a szerződésen alapuló elővásárlási jogot és a földhivatali gyakorlatban leginkább előforduló jogszabályon alapuló elővásárlási jogot különbözteti meg. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog vonatkozásában a Ptk. 373. § (6) bekezdése alkalmazni rendeli a szerződéses elővásárlási jog szabályait, rögzítve a jogszabályon alapuló elővásárlási jog elsődlegességét a szerződésesen alapulóval szemben.
A Ptk. Kommentár alapján elővásárlási jog fennállása esetén, ha az eladó el kívánja adni a dolgát, az ajánlatot a jogosulttal is közölnie kell, és ha a jogosult ezt elfogadja, a szerződést köteles vele megkötni. A szerződéssel alapított elővásárlási jog szólhat határozott, de határozatlan időtartamra is és több jogosultat is megillethet. Abban az esetben, ha több elővásárlásra jogosult tesz a vételi ajánlatra elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonost illeti meg a választás joga, vagyis, hogy kinek kívánja a dolgot eladni.
A Ptk. 373. § (1) szerint: „ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve írásbeli megállapodással elővásárlási jogot enged, és a dolgot el akarja adni, a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni.” A (2) bekezdés kimondja: „Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés közöttük létrejön. Ha a jogosult a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt 1
Elővásárlási jog ingatlanokon Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) a Ptk. rendelkezéseinek megfelelően az elővásárlási jogot ingatlannyilvántartásba bejegyezhető jogok között sorolja fel.1 A törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Vhr.) ehhez annyit fűz hozzá, hogy „Elővásárlási jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre
Inytv. 16. § g) pont
www.resimmobiles.hu
80
2007. 1-2. szám
vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni…Ha az elővásárlási jogot meghatározott időre kötötték ki, a bejegyzésben a jog gyakorlásának végső időpontját is fel kell tüntetni.” 2 Az elővásárlási jog − ha törvény eltérően nem rendelkezik − nem örökölhető.3 Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett elővásárlási jog jogosultjának halála esetén a bejegyzés töröltethető. Amennyiben az elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, az mindenkivel szemben hatályos aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamely jogot szerez. Amennyiben a szerződésen alapuló elővásárlási jog bejegyzését elmulasztják, a jóhiszemű, ellenérték fejében szerzővel szemben elővásárlási jogának megsértésére nem hivatkozhat annak jogosultja. (BH2006. 159.) Fontos kiemelni, hogy az ingatlanra vonatkozó elővásárlási jog – szemben más, az ingatlant érintő egyes jogokkal – nem a bejegyzéssel, hanem az elővásárlási jogot alapító szerződés megkötésével jön létre.4 Ebből következik, hogy az elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének elmaradása nem zárja ki azt, hogy a jogosult a tudomására jutott vételi ajánlatra elfogadó nyilatkozatot tegyen.
Elővásárlási jog alapítása, ingatlannyilvántartási bejegyzése A Ptk. az elővásárlási jog alapításához írásbeli megállapodást kíván meg, függetlenül attól, hogy a szerződés tárgya ingóság vagy ingatlan. A törvény kifejezett rendelkezése hiányában az elővásárlási jog alapítása akkor is megfelel az írásba foglalás köveVhr. 14. § Ptk. 373. § (5) bekezdés 4 Inytv. 3. § (1) bekezdés 5 Inytv. 8. § 2 3
RES IMMOBILES
telményének, ha azt a felek nem teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalták. Az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés okirat alapján történik.5 A bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak pedig meg kell felelnie az Inytv. 32. §-ában foglalt alaki feltételeknek. Ezért, bár az érvényes alapításhoz ez nem szükséges, a bejegyzéshez mégis legalább teljes bizonyító erejű magánokirat kell.
A vételi ajánlat közlése A Ptk. rögzíti, hogy a tulajdonos a kapott ajánlatot a szerződés megkötése előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. Ezzel elletétben kialakult az a gyakorlat, hogy eladó és vevő a már írásba foglalt és aláírt szerződést juttatják el az elővásárlásra jogosulthoz. Ez esetben az írásba foglalt szerződés a jogosulttal szemben nem hatályos, az ő vonatkozásában vételi ajánlatnak kell tekinteni. Feltétlenül hangsúlyozni kell, hogy az elővásárlási jog az adásvételhez kapcsolódó jogosultság. Egyértelműen kitűnik ez a Ptk. megfogalmazásából és a jogintézménynek a polgári jog rendszerében való elhelyezéséből. Ebből következik, hogy amennyiben nem adásvétel jogcímén történik elővásárlási joggal terhelt ingatlan tulajdonjogának az átruházása, nincs szükség a jogosult nyilatkozatára. Ilyen jogcím lehet például az ajándékozás, a tartás, a csere illetve termőföld esetén a Magyar Állam javára életjáradék jogcímén történő átruházás. A bíróság megállapította a földhivatali határozat jogszerűségét abban az esetben, amikor a földhivatal életjáradéki szerződés alapján bejegyezte a Magyar Állam tulajdonjogát és a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet vagyonkezelői jogát. Nem fogadta el felperes érvelését, miszerint a szer-
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
ződés adásvételi szerződés és megilleti őt az elővásárlási jog.6
A közlés formai és tartalmi követelményei A Ptk. 365. §-a ingatlan adásvételének érvényességéhez írásbeli formát kíván. Ebből következik, hogy az elővásárlási jogosulttal az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot, az eladóval pedig az elfogadó nyilatkozatot írásban kell közölni ahhoz, hogy hatályos legyen. (BH1980. 130.) A Vhr. ezzel összhangban szintén megköveteli az írásbeli formát. A Vhr. 75. §-a szerint „ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik,… csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni.” A közlés történhet postai úton, mely esetben a közlés tényét a tértivevény bizonyítja, azonban a feladóvevény a közlés tényét önmagában nem igazolja. A vételi ajánlatot a jogosultnak az ingatlan-nyilvántartásban szereplő vagy más ismert címére kell megküldeni. Nem tekinthető közlésnek, ha a nem szabályosan címzett postai küldemény „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza. (BH1996. 661.) Amennyiben a közlés más módon történik, a kötelezett átvételi elismervény révén bizonyíthatja azt, hogy közlési kötelezettségének eleget tett. A vételi ajánlatot valamennyi ismert jogosulttal közölni kell. Az elővásárlási jog gya6
2007. 1-2. szám
81
korlását önmagában nem zárja ki az a körülmény, hogy a tulajdonostársak tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba még nem jegyezték be. (EBH2002. 752.) Eszerint, ha van ingatlan-nyilvántartáson kívüli ismert elővásárlási jogosult, a közlési kötelezettség vele szemben is fennáll. A földhivatal azonban csak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, vagy az ingatlan-nyilvántartás adataiból megállapítható, jogszabályon alapuló elővásárlási jogot veheti figyelembe. Ezért, ha nincs tudomása az ingatlannyilvántartáson kívüli tulajdonosról, nem fog hiánypótlási felhívást kibocsátani az elővásárlási jogra vonatkozó nyilatkozat csatolása iránt. Ettől persze a jogosult polgári perben érvényesítheti elővásárlási jogát, de valódi biztosítékra csak akkor tehet szert, ha gondoskodik tulajdonjogának bejegyzéséről. A kérelmezőnek minden esetben okirattal kell igazolnia, hogy a tulajdonostársakat felhívta elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozatra. A Legfelsőbb Bíróság 9. számú Polgári Kollégiumi állásfoglalása (PK 9.) részletesen foglalkozik a társtulajdonosok elővásárlási jogával. Többek közt kimondja, hogy a vételi ajánlatot az elővásárlási jogosulttal egész terjedelmében kell közölni. Ennek magyarázatául hozzáfűzi, hogy a jogosult csak akkor kerülhet abba a helyzetbe, hogy nyilatkozzék az ajánlat elfogadásáról, ha azt valamennyi részletére kiterjedően ismeri. A teljesség követelményének az a közlés felel meg, amely a kötendő szerződés valamennyi tartalmi elemére kiterjed. Az ajánlat hiányos közléséhez ugyanaz a jogkövetkezmény társul, mint a közlési kötelezettség
255/2002. (XII. 13.) Korm. rendelet 1. §, 210/2004. (VII. 9.) Korm. rrendelet 1. §, 11. §
www.resimmobiles.hu
82
2007. 1-2. szám
elmulasztásához. Így például azt a vételi ajánlatot, amelyben több ingatlan vételárát egy összegben állapították meg, hiányos közlésnek tekintetndő, és a földhivatali eljárásban elfogadni nem lehet. Az ajánlat szabályszerű közlésének követelménye azonban nem alapozhatja meg a jogosult visszaélését. A bíróság egy konkrét eset kapcsán kimondta: amennyiben a jogosult nem tartózkodik megadott címén, gondoskodnia kell arról, hogy a részére érkezett küldemények hozzá eljussanak. A tényállás szerint a vételi ajánlatot elővásárlásra jogosult felperes lakcímére megküldték, ahol egy családtagja azt átvette, majd ezt követően az ajánlatot a tartózkodási helyére is megküldték, ahonnan „nem kereste” jelzéssel érkezett vissza. A bíróság megállapította, hogy nem megalapozott azon felperesi állítás, hogy a bejelentett lakcímén tartózkodó felesége nem adta át neki a küldeményt. Azon körülmény, miszerint felperes a tartózkodási helyén a küldeményt nem vette át, szintén nem értékelhető úgy, hogy az ajánlat közlése nem történt meg. Az elővásárlásra jogosult társtulajdonos csak akkor alapíthat jogot a vételi ajánlat közlésének elmaradására, ha addigi eljárása jóhiszemű volt. Nem tekinthető a jogosult eljárása jóhiszeműnek, ha − a lakcímváltozás bejelentésének elmaradása miatt − sikertelen volt a közlés, és más forrásból tudomást szerezve a szerződésről, nem adta jelét vételi szándékának, s csak hosszabb idő eltelte után, a megnövekedett forgalmi érték ismeretében kívánta a jogát gyakorolni. (BDT2005. 1219) A jogosult abban az esetben is élhet elővásárlási jogával, ha a vételi ajánlatról nem
RES IMMOBILES
szabályszerű közlés révén, hanem más módon szerzett tudomást. De ez fordítva is igaz: a más módon való tudomásszerzés nem akadályozza annak megállapítását, hogy a jogosult nem élt az elővásárlási jogával. (BH2005. 320.) A nyilatkozat megtételére megfelelő határidőt kell szabni. Pontos határidőt sem a Ptk., sem az Inytv. nem állapít meg, azonban a termőföldhöz kapcsolódó elővásárlási jogot szabályozó 16/2002. (II.18.) Korm. rendeletben foglalt 15 napos határidő irányadó lehet. Fontos hangsúlyozni, hogy az elővásárlási jog nem dologi, hanem kötelmi igény, amely nem korlátlan ideig illeti meg a jogosultat. A forgalom biztonságához fűződő érdek is azt követeli, hogy az igény jogosultja a lehető legrövidebb időn belül éljen a jogszabály által biztosított jogával. Az elővásárlási jog, mint kötelmi jogosultság is elenyészik akkor, ha hosszabb ideig nem gyakorolják. (BDT2002. 698.) Amenynyiben a megszabott határidő eredménytelenül eltelt, vagyis a jogosult nem nyilatkozott, úgy kell tekinteni, hogy nem kíván élni elővásárlási jogával. Az elővásárlási jog jogosultjának az eladó eladási szándékának ismeretében tett azon nyilatkozata, hogy az ingatlant nem kívánja megvásárolni, nem mentesíti az eladót a később kapott vételi ajánlat közlésének kötelezettsége alól. (BH2005.112) Teljesen egyértelmű a bírói gyakorlat azon esetekben, mikor elővásárlási joggal terhelt dolgot más, ilyen joggal nem terhelt dolgokkal együtt értékesítenek. A tulajdonos a rendelkezési jogát terhelő elővásárlási jogot nem játszhatja ki azzal, hogy az elővásárlási joggal terhelt dolgot egy másik dologgal együtt adja el, és a vételárat egységesen állapítják
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
meg. Ez a körülmény nem szünteti meg az eladó tulajdonjogát korlátozó elővásárlási jogot az e joggal terhelt dolog tekintetében. (BH2004. 465) Más a helyzet azonban akkor, ha a tulajdonostárs a társasházban levő, külön tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiséget (jellemzően garázst) az öröklakással együtt kívánja harmadik személynek eladni. Ez esetben a tulajdonostársak a nem lakás céljára szolgáló helyiségre nézve nem gyakorolhatnak elővásárlási jogot. (BH1984. 270) Abban az esetben, ha a vételi ajánlat közlését követően a szerződést módosítják, nem értékelhető úgy, hogy a jogosultat elővásárlási jogától megfosztották. A földhivatal elutasította a fellebbezést arra hivatkozással, hogy felperes az eredeti vételi ajánlatot ismerte, elővásárlási jogával nem élt. Tekintve, hogy a vételi ajánlat közlése felperessel szemben szabályszerű volt, és az abban foglaltak a szerződés módosításához képest sem változtak, így a vételi ajánlat sem változott.7
Mentesülés a közlési kötelezettség alól A Ptk. 373. § (1) bekezdése kimondja: „Nem terheli a közlési kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.” A Vhr. 75. § (3) bekezdése ilyen esetekre úgy rendelkezik, hogy a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket. Annak megítélése, hogy mi minősül rendkívüli nehézségnek, illetve számottevő késedelemnek, az eljáró földhivatal mérlegelési jogkörébe tartozik. A tulajdonosok
2007. 1-2. szám
83
nagy száma önmagában nem mentesít a közlés kötelezettsége alól, különösen akkor nem, ha a tulajdonosok lakcíme az ingatlan-nyilvántartásban szerepel. A nyilatkozattal kapcsolatban a földhivatalnak a jogszabályi rendelkezésben foglaltakat kell vizsgálnia. A bíróság egy konkrét ügyben nem fogadta el azt az érvelést, miszerint „a tulajdonostársak viszonylag nagy számmal bírnak, ráadásul az ország különböző pontjain élnek. Minden valószínűség szerint többen vannak olyanok, akik nem találhatók az ingatlan-nyilvántartási címen… számolni kell azzal, hogy valamelyik időközben elhunyt…”. A bíróság megállapította, hogy valótlan volt a nyilatkozat, mert a jogosultak viszonylag szűk körzetben, egy településen élnek. Csupán feltételezés az is, hogy vannak olyanok, akik nem találhatók, illetve elhunytak. Nem fogadhatja el a földhivatal az olyan nyilatkozatot, amely nem tartalmaz olyan tényeket, melyek valószínűsítették volna a rendkívüli nehézséget.8 A Legfelsőbb Bíróság egy eseti döntése azt is kiemelte, hogy a közlés rendkívüli nehézségére hivatkozás nem mentesít a jogszabályi kötelezettség alól. A vételi ajánlatot a jogosultak címére meg kell küldeni, és az eredménytelen kézbesítést követően nyilatkozhatnak a felek arról, hogy az ingatlannyilvántartásban feltüntetett címen a tulajdonostársak nem voltak elérhetők, vagy ismeretlen helyen tartózkodtak.9 Mindenképpen igazolni kell tehát azt, hogy egyáltalán megkísérelték a jogosultak részére a kézbesítést.10 A nyilatkozatot a feleknek kell megtenniük. A bíróság jogszerűnek találta, hogy a földhivatal nem fogadta el a jogi képviselőnek a felek helyett tett nyilatkozatát.11
Fővárosi Bíróság 10.K.33.779/2004/7. sz. ítélete Veszprém Megyei Bíróság 2.K.20.312/2006/5. sz. ítélete 9 Legfelsőbb Bíróság Kfv. III.37.895/2001/3. sz. ítélete 10 Veszprém Megyei Bíróság VMB 8.K.20.565/2005/3. sz. ítélete 7 8
www.resimmobiles.hu
84
2007. 1-2. szám
Az elfogadó nyilatkozat A jogosult a vele közölt vételi ajánlatra elfogadó nyilatkozatot tehet. A Ptk. 373. § (2) bekezdése szerint: „ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés közöttük létrejön.” A nyilatkozatot írásban kell megtenni. Ahhoz, hogy az elfogadó nyilatkozat ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson, két alapvető feltételnek kell megfelelnie. A nyilatkozatot csatolni kell eredeti példányban, melyet közokiratba vagy ügyvéd, illetve jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni, hiszen tulajdonjog bejegyzése alapjául e feltételeknek megfelelő okirat szolgálhat.12 Természetesen az ellenjegyzett okirati forma csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges. Ennek elmaradása csak a bejegyzés akadálya, de nem teszi érvénytelenné a nyilatkozatot, polgári perben érvényesíthető az elővásárlási jog. Emellett megfelelően igazolni kell, hogy a nyilatkozatot eljuttatták az eladóhoz. Az igazolás ebben az esetben is tértivevénnyel vagy átvételi elismervénnyel történhet. Amennyiben ezek a feltételek fennállnak, az eladónak nem kell külön okiratban bejegyzési engedélyt adnia, ha azt egyébként a vevővel kötött szerződése tartalmazza. Az elővásárlási jog gyakorlásánál nincs a földhivatalnak jogosultsága, hogy a bejegyzési engedélyt az elővásárlási jogosult nevére kiállítva kívánja meg (EBH2005. 1274). Abban az esetben, ha a felek az adásvételi szerződést felbontják, mielőtt a jogosulttal azt közölték volna, az elővásárlási jog nem gyakorolható. (EBH2001. 527). Ameddig a jogosulttal a vételi ajánlatot nem közölték, az eredeti szerződést kötő felek urai a szer11 12
Veszprém Megyei Bíróság 8.K.20.565/2005/3. sz. ítélete Inytv. 32. § (3) bekezdés
RES IMMOBILES
ződésnek, így azt fel is bonthatják. Más a helyzet, ha az eladó közli a vételi ajánlatot a jogosulttal és határidőt szab az elfogadó nyilatkozat megtételére. Ekkor a körülmények által indokolt határidőt kell szabnia, aminek tartama alatt ajánlatához kötve van, ennek ezidő alatt nem bonthatják fel a szerződést az eredeti felek. Ha az elővásárlásra jogosult igazolja, hogy határidőn belül eljuttatta elfogadó nyilatkozatát eladóhoz, akkor a szerződés közöttük létrejött, s bejegyezhető lesz a jogosult tulajdonjoga. Az elfogadó nyilatkozat tartalmára nézve legfontosabb feltétel, hogy a jogosultnak a vételi ajánlatot teljes terjedelmében kell elfogadnia. Ha ez nem teljesül (nem a legmagasabb vételi összeget vállalja fizetni; nem a pályázó által vállalt készpénzfizetés mellett, hanem részletfizetéssel kíván teljesíteni stb.), a tulajdonos szabadul kötelezettsége alól. (BH1996. 433) Nem minősül a vételi ajánlat elfogadásának, ha az elővásárlásra jogosult a vételárba követelését be kívánja számítani és értékaránytalanságra is hivatkozik. (EBH2003. 854)
Vételi jog alapítása elővásárlási joggal terhelt ingatlanon Amennyiben az elővásárlási joggal terhelt ingatlanra vonatkozóan vételi jogot kérnek bejegyezni, kérdéses lehet, szükség van-e a jogosult nyilatkozatára. A Ptk. a vételi jogot az adásvétel egyes különös nemei között szerepelteti. Ebből a rendszertani elhelyezésből következik, hogy vonatkoznak rá az elővásárlási jog szabályai. Abban az esetben tehát, mikor a vételi jog jogosultja élni kíván e jogával, mindenképpen szükséges csatolni az elő-
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
vásárlási jog jogosultjának lemondó nyilatkozatát. A dilemmát az okozza, hogy szükséges-e ezt már a vételi jog bejegyzésekor megkövetelni. Erre a hatályos jogszabályok nem adnak kifejezett választ, azonban a Fővárosi Ítélőtábla BDT2007. 1537. számon közzétett eseti döntésében úgy foglalt állást, hogy az elővásárlási jog gyakorlásának lehetősége közvetlenül az ingatlan elidegení-
2007. 1-2. szám
85
téséhez kötődik, ezért a jogosulttal az elidegenítést megvalósító jognyilatkozatot, a vételi ajánlatot kell közölni. Vételi jog alapítása esetén az adásvételi szerződés a vételi jog gyakorlása útján jön létre, az elővásárlási jog gyakorlásának lehetősége ezt követően nyílik meg, ezért a jogosulttal a vételi jog gyakorlására irányuló nyilatkozatot kell közölni. ***
www.resimmobiles.hu
