Ingatlan befektetési termékek az „egységes” európai piacon Felügyeleti Integrált Pénzügyi Konferencia 2008. november 27-28. Szalai Sándor Bamosz
A téma aktualitása – európai és hazai piaci helyzetek… Az elmúlt évszázad egyik legnagyobb pénz- és tőkepiac válsága, egyedülálló jellemzőkkel és várható reálgazdasági következményekkel A válság egyik kiinduló pontja: ingatlanpiac, ingatlanár-buborék Elkerülhető-e, hogy az ingatlanpiac árkorrekciója/befagyása ne legyen hatással az itt befektető alapokra? (megválaszolva) Egyidejű EU szintű szakértői munka a nem harmonizált (nem UCITS) befektetési alapok piacának vizsgálatára; egyik fókusz az ingatlanalapok piaca Szakértői jelentés és annak utóélete: törekvések a nyíltvégű retail ingatlanalapok (OEREFs) harmonizálására, határon átnyúló forgalmazásának előmozdítására Egyidejűleg az EU legnagyobb OEREFs piacán, Németországban a folyamatos forgalmazás felfüggesztése 2008. jan. – okt. – stagnáló, majd lassan csökkenő ingatlanalap-vagyon 2008. okt. – irányadó kamatszint emelkedése, jelentős pénzkivonás a hazai ingatlanalapokból 2008. november 7. - folyamatos forgalmazás PSZÁF általi 10 napos felfüggesztése 2008. november 24. – forgalmazás újraindulása T+90 napos elszámolási idővel 2
2
Valahol Európában – útkeresés és az útlevél I. Európai Bizottság – „White Paper” a befektetési alapok piacának egységesítéséért és hatékonyságának javításáért + beszámoló az Európai Parlamentnek 2008-ban Szakértői csoport egyidejű felállítása, fő mandátumok – nyíltvégű ingatlanalapok (OEREFs) helyzetének bemutatása, megoldási javaslatok UCITS IV. mielőbbi implementálásának erőteljes „promotálása” – management passport 110 mrd EUR feletti kezelt OEREFs vagyon, 150 vagyonkezelő 12 EU tagország nemzeti OEREFs szabályozással Nem likvid mögöttes piac (ingatlan) vs. befektetés rendszeres visszaválthatósága – hosszú távú befektetés Egységes európai szintű OEREF szabályozás hiánya OEREFs határon átnyúló értékesítése és kezelése nem kivitelezhető Teljes körű megoldás: egységes útlevél a UCITS direktiva keretében 27 tagra (UCITS IV?…) Alternatív javaslat az előbbi sikertelensége esetén: önálló OEREFs direktíva Mindkét megoldásban kiemelt szempont: befektetői érdekek védelme (kérdések) 3
3
Valahol Európában – útkeresés és az útlevél II. A Szakértői csoport által kiemelt 6 szempont, mint minimális követelmény: 1. SPVs, mint eszköz teljes körű használhatósága 2. Ingatlanok értékének (beleértve az SPVs is) 60%-ig hitelfelvétel 3. Legalább negyedévenkénti visszaválthatóság (lehet napi is) 4. Minimum 10% likvid eszköz – magas szintű likviditás menedzsment 5. Rendszeres, minimum évenkénti független értékbecslés 6. Árazási politika nyilvános ismertetése, befektetés hosszú távú jellegének kiemelése, befektetői érdekvédelem Egységes adózás, mint kiemelt követelmény – jelenlegi gyakorlatban külföldi OEREFs kedvezőtlenül megkülönböztetett adóztatása a hazai OEREFs szemben
Nem semleges piaci verseny – tőke szabad áramlása, mint magasabb szintű irányadó elv figyelembe vétel vs. egységes adózási szabályozás kialakítása Közép-Kelet-Dél Európa – ingatlanalapokon is túlmutató, az ipart általánosságban érintő nem egyezőségek és hiányosságok a határon átnyúló forgalmazás tekintetében 4
4
Terméktérkép - ingatlanalapok típusai I. Jellemzők
CEREFS
OEREFS
REITS
Egyéb ingatlan társaságok
Minimális befektetési korlát
Magas
Alacsony
Alacsony
Alacsony
Befektetés likviditása
Nagyon alacsony
Közepes/Magas
Magas/Közepes
Magas/Közepes
Diverzifikált ingatlan portfolió
Nem szükséges
Igen
Általában igen, de nem szükségszerűen
Általában igen, de nem szükségszerűen
Korreláció a hazai ingatlan piaccal
Általában erős
Részben földrajzilag diverzifikált, részben home bias
Magas, mert adózási okokból számos REIT hazai ingatlanokba fektet
Általában erős
Volatilitás
Alacsony
Közepes
Magas
Magas
Fő kockázati forrás
Nehéz kilépés
Likviditási probléma
Részvénypiaci kockázat
Részvénypiaci kockázat
NEÉ alapú kereskedés
Nem
Igen
Nem
Nem
Értékelési szabályok
Kevésbé szabályozott; független értékbecslő nem mindig követelmény
Szigorúan szabályozott / értékelés csak független becslők által
Tőzsdén jegyzetteknél nem szükséges (tőzsdei ár), nem tőzsdeieknél nem szabályozott
jellemzően nem szabályozott
Hitelezés határai
jellemzően nem szabályozott
Maximum küszöbök
nem szabályozott / helyenként maximális küszöb
jellemzően nem szabályozott
Jelentési kötelezettség
jellemzően nincs
közepes
Jegyzetteknél magas / egyébként alacsony
magas
Könnyen eladható más tagállamok befektetőinek?
Általában igen
Nem
Jegyzetteknél igen / egyébként nem
Jegyzett részvények kf-i befektetőknek igen
Befektetői szempontok
Szabályozási kérdések
Forrás: Expert Group report to the Commission of OEREFs, March 2008
5
5
Terméktérkép - ingatlanalapok típusai II.
Forrás: INREV Vehicles Database Analyses, July 2007
OEREFs és nem OEREFs piac együttléte nemzeti szinten ritka (Portugália) Jellemző gyakorlat: vagy kizárólag OEREFs vagy tisztán ettől különböző termékek Kiemelten veszélyeztetett piacok: csak OEREFs (GER, UK, ES, AT, HU) 6
6
A téma súlya - piacméretek
Forrás: EFAMA
Forrás: Bamosz
Teljes piac (tőzsdén kereskedett és nem tőzsdei alapok): 661 mrd euró; a teljes EU befalap piac kb. 3%-a; 0,001 – 0,2%-os GDP arányos penetráció tagállamonként; Mo. 6. hely (0,02%) Tőzsdére bevezetett: 327 mrd euró Nem tőzsdei: 334 mrd euró (224 mrd euró: INREV1 + 110 mrd euró: OEREFs) Teljes piac (tőzsdén kereskedett és nem tőzsdei alapok): 661 mrd euró 1 Investors in non-listed real estate vehicles – mainly instituonals and sophisticated investors
7
7
Időtáv és teljesítmény Rendszeres visszaválthatóság vs. közép – hosszú távú befektetés; jó minőségű ingatlanok tartós, versenyképes hozamot biztosító pénzáramlására alapozva Ingatlan ügyletekhez kapcsolódó költségek jelentősen meghaladják (4,00 – 7,50%) az értékpapírokhoz kapcsolódó ügyleti költségeket (0,2 – 1%) – ellensúlyozás a hozamban csak hosszabb távon Jelenlegi EU OEREFs befektetői gyakorlat átlagos befektetési időtávja 5 év feletti, termék gyakori használata hosszú távú megtakarítási rendszerekben Magyar gyakorlat: ebben az eszközosztályban is jelentősen rövidebb befektetési időtáv, visszaváltás elszámolásának időtartam, mint kritikus „edukatív” tényező „Mindenki” ingatlan-befektető, de az ingatlanalapot mégis csak nagyon kevesen értik Sajátos teljesítmény-karakterisztika – alacsony együttmozgás az ingatlan-célpiacokkal földrajzilag megegyező részvénypiacokkal (0,06%-os korreláció1) OEREFs hozam-karakterisztikájában jelentős különbség a tőzsdére bevezetett ingatlan-társaságokkal szemben – alacsony vs. magas részvénypiaci korreláció (nehézség: tőzsdei társaságok – tőkeáttétel) Mérsékelt, de stabil hozam: 1959 – 2004 közötti időszakban 4%-os éves átlagos nettó hozam, negatív hozamú év nélkül1 2003 – 2008 közötti időszak Mo.-on: csökkenő hozamkörnyezet, ingatlan alapok alacsony volatilitás melletti, kockázatmentes hozamhoz mért stabil hozamprémium – attraktivitás vs. pü-i célok
1 Mauer – Reiner – Rogalla: Német OEREFs hozama és kockázata, 2005 – 22 éves időszakot átfogó tanulmány
8
8
Valahol Dél-Kelet-Közép Európában (CEE++) – piaci mintavétel
1 2
Jellemzők
Magyarország
Bulgária
Románia
Horvátország
Szlovákia
Ukrajna
Ingatlanalapok NEÉe 2007.12.31. (mió EUR)
2284,6
REITs: 658; OEREFs: 2,1
0
53,5
113,1
4920
Ingatlanalapok NEÉe 2008.09.30 (mió EUR)1
2251,3
REITs: 747,5; OEREFs: 2,0
0
85,62
112
n/a
Ingatlanalapok száma
26
REITs: 59; OEREFs: 4
0
7
4
650
Ingatlanalapok jellege
20 nyíltvégű nyilvános, 3 zártkörű , 3 zártvégű
REIT; OEREF
CEREF
CEREF, tőzsdén forgalmazott
OEREF
CEREF, venture alapok
Jellemző befektetések
Iroda túlsúly, logisztikai, kereskedelmi és ipari ingatlanok, kisebb részben lakóingatlan, föld
1.föld 2. hotel&turizmus 3. iroda
-
n.a.
iroda, lakóés kereskedelmi
lakó-, kereskedelm i, logisztikai
Átlagos ingatlan – feltöltöttség
OEREFs: 40-60%; egyéb: 60-95%4
REITs: 82%; OEREFs:
75-100%2
Ca. 60%
60%
Elszámolás időtartama
T+34
REITs: lejáratkor (515 év); OEREFs: T+2
-
T+3
T+3 (Max T+365)3
Lejáratkor (7-10 év)
Jellemző ügyfélkör
többnyire lakosság, kisebb részben intézmény (pénztárak, biztosítók)
REITs: intézményi túlsúly; OEREFs: lakossági túlsúly
-
Lakosság, nyugdíjpénztárak
Lakosság
Jogi személyek
REIT-ekre 2008. június 30.-ai adatok állnak rendelkezésre Az érvényes törvényi szabályozásnak megfelelően
9
3 4
A piaci gyakorlat T+3, a törvényi maximum T+365 A 2003 - 2008. októberi időszakra jellemző értékek
Forrás: OTP Alapkezelő Zrt.
9
Az egységes szabályozás és a „határtalan” értékesítés kérdései I. Kérdés
Nemzeti szabályozások eltérései
Kockázat-megosztás szabályai
Néhány kormányzat az ingatlan befektetések konkrét számát (5-10), míg mások a vagyonhoz viszonyított arányát (15-35%) írják elő
Hitelfelvételi határok
A küszöb 10 és 50% között mozog, míg a számítás bázisa jelentősen eltérhet
I) SPVs használata
Néhány tagállamban nem lehet SPVs használni, másokban a tőke 49%-ig, illetve egy államban a tőke 100%-ig lehet SPV ingatlanokba fektetni II) A legtöbb tagállam az SPV ingatlanbeli érdekeltséget abban az esetben engedélyezi, ha az OEREF ellenőrizheti az SPV-t, míg máshol nincsenek ilyen szabályok
Minimális visszaváltási gyakoriság
Tág határok: a napi visszaváltástól a kétévenkéntiig
Minimális likviditás
Egyes államokban van minimális küszöb (a vagyon 10-20%-a), másokban nincs
Maximális likviditás
A vagyon 25 és 49%-a közti küszöb
Értékelő
A legtöbb tagállamban egy ingatlanértékelő, míg néhányban több értékelők határoz meg konszenzusos árat
Értékelések gyakorisága
Ingatlanok értékelése havonta történik, vagy elegendő évente
Értékelési ár
Az OEREF legtöbb tagállamában az árfolyam meghatározásánál az értékelt árat veszik alapul, míg más államokban ettől eltérhetnek
Letétkezelő szerepe
Néhány tagállamban szükséges letétkezelőt alkalmazni, míg máshol nem
Forrás: Expert Group report to the Commission of OEREFs, March 2008
10
10
Az egységes szabályozás és a „határtalan” értékesítés kérdései II. Kérdés
OEREF
UCITS
Választható eszközök
Túlnyomóan ingatlanok
Túlnyomóan csak átruházható értékpapírok, pénzpiaci eszközök
SPVs használata
Engedélyezett
Tiltott
Hitelfelvétel
A tőke 60%-áig
Csak 10%ig, de póthitelezés lehetséges
Visszaváltás gyakorisága
Napitól kétévenkéntiig (tagállamfüggő)
Legalább havonta kétszer (általában naponta)
Minimális likviditás
10% a visszaváltás biztosításához
Nem szükséges mivel az eladás rövid átfutási idővel történik
Maximális likviditás
A NEÉ 25%-ától 49%-áig
Csak likvid eszközt tartanak
Értékelés
Független értékelő
Tőzsdei árakon értékel
Eszközök megőrzése
Nem kell letétkezelő gondjaira bízni az ingatlan eszközeit, de az ingatlan-ügyleteket letétkezelőnek kell ellenőriznie
Letétkezelő szükséges
Indítási szakasz
Újonnan indtott OEREFs mentesül bizonyos korlátozásoktól (pl. diverzifikáció, minimum likividás)
6 hónap
Forrás: Expert Group report to the Commission of OEREFs, March 2008
11
11
Egységesítés határon át? – összefoglalás, következtetések Történelmi helyzet nehézsége – UCITS IV halad – OEREFs kimarad? OEREFs mint befektetési formával kapcsolatban jelentkező/visszatérő problémák OEREFs és UCITS jogi szabályozásában fennálló koncepciózus eltérések Nemzeti OEREFs szabályozás terén fennálló jelentős problémák (adózás) Befektetői tájékoztatás és érdekvédelem kérdése - határon átnyúló értékesítés, mint kiemelten kritikus pont (egységes, mindenki által elérhető, hiteles adatokat nyújtó hivatalos elektronikus adatbázis fejlesztésének kérdése) Határon átnyúló forgalmazás új EU tagállamok irányába – új kihívások Hazai rövid távú vonatkozások és feladatok: jelenlegi helyzet kezelése + törvényi szabályozás megfelelő alakítása
UCITS IV OEREFs nélkül, de önálló dierktíva forgatókönyvének nagyobb valószínűsége Határon átnyúló forgalmazás nehézségei nem enyhülnek jelentősen OEREFs általános karakterisztikájának módosulása (likviditás menedzsment, befektetők tájékoztatása, hozzáférhetőség kitolódása) 12
12
Köszönöm a figyelmet!
13
13
