INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS
Szabó Adrienn
Az eljárás felfüggesztése az ingatlan-nyilvántartási eljárásban Az ingatlanügyi hatóság elsődleges feladata, hogy a bejegyzési kérelmek tárgyában megalapozott döntést hozzon. Ezt a kötelezettségét főszabályként az Inytv.- ben előírt 30 napon belül teljesítenie kell. Bizonyos esetekben azonban a hatóság döntése a hatáskörén kívül eső más kérdések tisztázása nélkül nem hozható meg. Ha tehát nem volna lehetőség az eljárás felfüggesztésére, a hatóság sorozatosan túllépné az ügyintézési határidőt, oly módon, hogy az ügyfelek nem tudnák mi okozza a késedelmes ügyintézést. A korábban alkalmazandó államigazgatásról szóló 1957. évi IV. törvény szűk körben határozta meg az eljárás felfüggesztésének lehetőségét, ezzel szemben a 2005. november 1-től hatályos közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.) kibővítette az eljárás felfüggesztésére okot adó körülményeket. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás vonatkozásában az eljárás felfüggesztésével kapcsolatos elsődleges szabályokat 2006. január 1-től a Ket. tartalmazza. Az Inytv. eljárás felfüggesztéséről rendelkező paragrafusai értelmezésénél nem hagyhatók figyelmen kívül a Ket. 12-14. §-ai, melyek a törvény hatályát állapítják meg és nem engednek eltérést az Inytv. számára. A Ket. 13. § (3) és (5) bekezdését összevetve megállapítható, hogy egyetlen különös eljárási szabály sem térhet el a Ket. felhatalmazása nélkül. Az Inytv. 47. §-ában szabályozott felfüggesztési okoknak ezért meg kell felelniük a Ket. 32. § (1) bekezdésében foglalt feltételeknek is. Ezért az okirati elven alapuló ingatlannyilvántartási eljárásban, összhangban a Ket.-tel szűk körben van lehetőség az eljárás felfüggesztésének alkalmazására.
Az I. fokú ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének lehetőségei A Ket. alapján fel kell függeszteni az eljárást, ha az ügy érdemi eldöntése olyan 1
kérdés előzetes elbírálásától függ, amelyben az eljárás más szerv hatáskörébe tartozik, vagy ugyanannak a hatóságnak az adott üggyel szorosan összefüggő más hatósági döntése nélkül megalapozottan nem dönthető el, továbbá ha a döntéshez külföldi hatóság vagy más szerv álláspontját is be kell szerezni, a hatóság az eljárást felfüggeszti. Amennyiben a más szerv előtti eljárás megindítására az ügyfél jogosult, erre őt megfelelő határidő kitűzése mellett fel kell hívni. Ha az ügyfél a felhívásnak nem tesz eleget, a hatóság az eljárást megszünteti, vagy a rendelkezésre álló adatok alapján dönt.1 Az eljárás felfüggesztésének helye lehet az ügyfél indokolt kérelmére, továbbá az eljárásbeli jogutódlás kérdésének eldöntéséig, továbbá ha a közigazgatási ügyekben eljáró bíróság a hatóságot új eljárásra kötelezi és ezzel a bírósági döntéssel szemben perújítási vagy felülvizsgálati kérelmet terjesztettek elő. Az ügyfél eljárást felfüggesztő kérelme azonban csak akkor teljesíthető, ha az
Ket. 32. § (1) bek.
www.resimmobiles.hu
52
2007. 3-4. szám
nem a döntéshozatal vagy a végrehajtás késleltetésére irányul.2 Egy ügyfél tulajdonjog bejegyzési kérelmét a földhivatal széljegyezte, majd ezt követően az illetékes rendőrkapitányság egy folyamatban lévő büntetőügyben megkereste a földhivatalt és az összes ügyiratot lefoglalta. Erre figyelemmel az első fokon eljáró ingatlanügyi hatóság a Ket. 32. § (1) bekezdésére hivatkozva a tulajdonjog bejegyzési eljárást végzéssel felfüggesztette. A végzés ellen az ügyfél nyújtott be fellebbezést. Fellebbezésében előadta, hogy bűncselekményt nem követett el, a lefoglalásról tudomása nem volt, ezért kéri a földhivatalt, hogy haladéktalanul keresse meg a rendőrkapitányságot a lefoglalás megszüntetése, valamint az okiratok kiadása érdekében, és a tulajdonjog bejegyzési eljárást fejezze be. A megyei földhivatal a fellebbezési kérelmet elutasította, az I. fokon meghozott végzést pedig helyben hagyta. Indokolása szerint az I. fokú hatóság helyesen alkalmazta a Ket. 32. § (1) bekezdésében foglaltakat, mivel a büntető eljárás befejezésétől, vagyis a más hatóság előtt folyó előtt eljárástól függ a földhivatal döntése is. Kitért a másodfokon eljáró földhivatal döntésében arra is, hogy a földhivatalnak nincs törvényi felhatalmazása arra vonatkozóan, hogy más hatóságot különböző eljárási cselekményekre – mint például a lefoglalás megszüntetés – szólítson fel. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban az eljárás felfüggesztésének intézményét a 2000. január 1-ét megelőzően az államigazgatási eljárásról szóló 1957. évi IV. törvény szabályozta, az akkor hatályban lévő ingatlan-nyilvántartási eljárásról szóló 1972. évi 31. számú törvényerejű rendelet nem. A jelenleg is hatályos 1997. évi CXLI. törvény (továbbiakban: Inytv.) új rendelkezésként rögzítette az ingatlan-nyilvántartási eljárás 2
Ket. 32. § (2)-(6) bek. Inytv. 47. § (1) bek 4 Inytv. 47. § (2). bek. 5 Inytv. 47. § (3). bek. 3
RES IMMOBILES
felfüggesztésének lehetőségét. Az Inytv. alapján a jogok bejegyzése, illetőleg a tények, feljegyzése iránt folyó eljárást a földhivatal köteles felfüggeszteni, ha a bejegyzés illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló magánokirat valódiságát az aláíró felek, vagy a hitelesítő, illetőleg az ellenjegyző személyek valamelyike vitatja.3 Ugyancsak fel kell függeszteni az eljárást, ha a bejegyezni kért jog vagy feljegyezni kért tény jogosultjának személye tekintetében az érdekeltek között jogvita alakult ki.4 Ez esetben az okirat érvénytelensége iránt a feleknek pert kell indítaniuk. Ha a bejelentést tevő személyek felhívásra az érvénytelenség megállapítása iránti per megindítását nem igazolják, a földhivatal érdemben dönt a bejegyzési kérelem tekintetében. A bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége iránti per megindítását a keresetlevélnek a bíróságon iktatott példányával vagy annak hiteles másolatával kell igazolnia a bejelentést tévő személynek.5 A körzeti földhivatalhoz benyújtott adásvételi szereződés kapcsán az eladó értesítette a körzeti földhivatalt, hogy a szerződést nem ő írta alá, annak megkötéskor nem volt jelen, illetve az ingatlan eladása nem állt szándékában. Az első fokon eljáró földhivatal tekintettel arra, hogy az aláírások vizsgálata csak az ingatlan-nyilvántartási jogszabályokban előírtakra terjedhet ki, és a földhivatal nem vizsgálhatja azt, hogy a szerződésen szereplő álírás az eladótól származik-e, az Inytv. 47. § (1) bekezdésére hivatkozással végzéssel felfüggesztette az eljárást, miután az ügyfél az Inytv. 47. § (3) bekezdésében meghatározott igazolásokat benyújtotta.
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
Az eljárás felfüggesztéséről az ingatlanügyi hatóság végzéssel dönt. Az ingatlannyilvántartási eljárás felfüggesztése tényének tulajdoni lapra történő feljegyzésekor annak időtartamát is fel kell tüntetni, vagy utalni kell arra, hogy a felfüggesztés az eljáró hatóság döntésének jogerőre emelkedéséig tart. Legkésőbb a feljegyzésben meghatározott időpontban, vagy az eljáró hatóság jogerős döntésének földhivatali beérkezését követően hozott érdemi határozatában a földhivatalnak rendelkeznie kell az ingatlannyilvántartási eljárás felfüggesztése tényének törléséről.6 Az eljárás felfüggesztésének tartama alatt az ügyintézési határidő szünetel. Az eljárás felfüggesztésének tényét az ingatlan tulajdoni lapjára fel kell jegyezni. Fontos leszögezni, hogy e tény feljegyzése tulajdonképpen azt eredményezi, hogy amíg fel van tüntetve a tulajdoni lapon, további jogokat, jogilag jelentős tényeket átvezetni, illetve a rangsorban hátrébb álló, később érkezett beadványokat elintézni nem lehet. Az eljárás felfüggesztését a gyakorlatban leginkább a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége iránt indított polgári per miatt kezdeményezik. Egy esetben a vevő és a haszonélvezeti jog jogosultja adásvételi és haszonélvezeti jogot alapító szerződés alapján kérte tulajdonjog és haszonélvezeti jog bejegyzését egy zártkerti ingatlanra vonatkozóan. A meghatalmazott jogi képviselő bejelentette, hogy a felek között a bejegyezendő jogosultak személye tekintetében jogvita alakult ki, ugyanis ügyfelei a tulajdonosai a vétel tárgyát képező ingatlannal szomszédos ingatlanoknak. Előadta, hogy ügyfelei az illetékes hegyközségnek tagjai, továbbá a vétel tárgyát képező ingatlan szerepel a szőlő
2007. 3-4. szám
53
termőhelyi kataszterben, így a hegyközségekről szóló 1994. évi CII. törvény alapján a szomszédos ingatlan tulajdonosait elővásárlási jog illeti meg. A kérelemben a jogi képviselő igazolta, hogy polgári peres eljárást indított az illetékes városi bíróság előtt az elővásárlási jog érvényesítése iránt. Erre tekintettel kérte a földhivatali eljárás felfüggesztését a per jogerős befejezéséig, mely kérelemnek a földhivatal az Inytv. 47. § (2) bekezdése alapján helyt adott.
A II. fokú eljárás felfüggesztése A fent bemutatott példákban az I. fokon eljáró hatóság az Inytv. és a Ket. vonatkozó rendelkezései alapján függesztette fel az eljárást. Az eljárás felfüggesztésre azonban nem csak az I. fokú hatóságnak van lehetősége, hanem az eljárás jogorvoslati szakaszában a másodfokon eljáró ingatlanügyi hatóságnak is. Felmerülhet a kérdés, hogy a jogorvoslati eljárás felfüggesztését a tulajdoni lapra fel kell-e jegyezni? Az Inytv. szabályozása alapján az ingatlannyilvántartási eljárás felfüggesztésének tényét a tulajdoni lapra fel kell jegyezni.7 Ugyancsak fel kell jegyezni az Inytv. alapján az ingatlanügyi hatósági határozat elleni jogorvoslati kérelem benyújtásának tényét is.8 A fellebbezés benyújtása során, ha azzal egyidejűleg az eljárás felfüggesztését is kérik, az I. fokon eljáró hatóság a fellebbezési eljárás felfüggesztéséről nem rendelkezhet, ezért a fellebbezéssel támadott döntést és az ügyben keletkezett összes iratanyagot a másodfokon eljáró hatóság részére továbbküldi, egyben az érintett ingatlan tulajdoni lapjára a jogorvoslati kérelem benyújtásának tényét feljegyzi. A fellebbezés elbírására jogosult megyei földhivatal dönt
6
Vhr. 39./B. § Inytv. 17. § (1) bek. j) pontja 8 Inytv. 17. § (1) bek. e) pontja 7
www.resimmobiles.hu
54
2007. 3-4. szám
a jogorvoslati eljárás felfüggesztéséről, az erről hozott végzést az érintett feleknek és a körzeti földhivatalnak egyaránt megküldi. Az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett jogorvoslati kérelem tényét azonban a körzeti földhivatal, csak a másodfokú eljárás befejezését követően törölheti, tehát amíg az eljárás a jogorvoslati szakaszban felfüggesztés alatt áll, a jogorvoslati eljárás ügyintézési határideje szünetel, így a jogorvoslati kérelem benyújtásának ténye az ingatlan tulajdoni lapján továbbra is fennmarad. A hivatkozott Inytv. 17. § (1) bek. e) pontja ugyanakkor nem tesz különbséget az első és másodfokú eljárás között, a jogszabályi rendelkezés szerint az eljárás felfüggesztésének tényét kell feljegyezni a tulajdoni lapra. A közhitelesség alapelvéből következően tehát a II. fokú eljárás felfüggesztését is fel kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, mely tény feljegyzéséről a II. fokon eljáró földhivatal a felfüggesztést elrendelő végzésében rendelkezik. A felek között adásvételi szerződés jött létre, melyet a körzeti földhivatalhoz a tulajdonjog bejegyzése végett benyújtottak. Mivel a beadvány az Inytv. alapján pótolható hiányossággal rendelkezett, az I. fokon eljáró földhivatal hiánypótlási felhívásban szólította fel a felek jogi képviselőjét, hogy a bejegyzéshez szükséges iratokat pótolja. A felhívásra a felek benyújtották a szükséges dokumentumokat, a földhivatal pedig a vevők tulajdonjogát bejegyezte. E bejegyző határozat ellen az eladó nyújtott be fellebbezést, melyben előadta, hogy a benyújtott adásvételi szerződés színlelt szerződés, mivel az abban szereplő ingatlan egy kölcsöntartozás fedezetként szolgált, mint zálogtárgy. Előadta továbbá, hogy e tényt maguk a vevők is elismerték egy folyamatban lévő büntetőügyben. Jelezte azt is, 9 10
Ket. 50. § (1). bek. Veszprém Megyei Bíróság 5.K.20.994/2006/8.számú ítélete
RES IMMOBILES
hogy a vevők ellen polgári pert kíván indítani a szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt, és kérte perfeljegyzés elrendelését is a bíróságtól. Fellebbező e tények ismeretében kérte az I. fokon meghozott tulajdonjog bejegyező határozat megváltoztatását és az eladó tulajdonjogának visszajegyzését. A másodfokon eljáró földhivatal a fellebbezési kérelemnek helyt adott. Döntését arra alapozta, hogy a földhivatal eljárása során nem fogadhatta volna el a hiánypótlási felhívásra benyújtott iratokat, mivel a hiányosságok nem megfelelően, illetve nem teljes mértékben kerültek pótlásra, így a nem pótolt hiányosságok okán a bejegyzést nem lehetett volna teljesíteni. Indokolása tartalmazta továbbá, hogy az eljárás felfüggesztését nem találta megalapozottnak, mivel a tulajdonjog bejegyzésre nem lett volna lehetősége az I. fokon eljáró földhivatalnak, függetlenül a szerződés érvényességétől, avagy érvénytelenségétől. A másodfokú döntés ellen a vevők meghatalmazott jogi képviselőjük útján kereseti kérelmet terjesztettek elő. Kereseti kérelmükben előadták, hogy álláspontjuk szerint a földhivatalhoz minden olyan iratot benyújtottak, mely alapján tulajdonjoguk bejegyzést nyerhetett volna. A megyei bíróság a megyei földhivatal határozatát hatályon kívül helyezte és a földhivatalt új eljárás lefolytatására kötelezte. Az ítélet indokolása szerint a szerződő felek között jogvita alakult ki, a hatóság pedig köteles tisztázni a tényállást.9 A földhivatal tehát akkor járt volna el helyesen, ha a Ket. 32. § (1) bekezdés második fordulata, illetve az Inytv. 47. § (3) bekezdés alapján a fellebbezést előterjesztő ügyfelet megfelelő határidő kitűzése mellett felhívta volna az általa hivatkozott peres eljárás megindításának igazolására. Majd, ha e felhívásnak nem tesz eleget a fellebbező, akkor van lehetősége a hatóságnak érdemben dönteni az ügyben.10
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
A Veszprém Megyei Földhivatal felülvizsgálati kérelmet nyújtott be az ítélet ellen, s ezzel egyidejűleg a másodfokú eljárást a Ket. 32. § (2) bekezdésére hivatkozással, a felülvizsgálati kérelem Legfelsőbb Bírósága által történő elbírálásáig felfüggesztette. E rendelkezés alapján ugyanis, ha a közigazgatási ügyekben eljáró bíróság a hatóságot új eljárásra kötelezi és ezzel a bírósági döntéssel szemben perújítási vagy felülvizsgálati kérelmet terjesztettek elő, a hatóság az eljárást felfüggesztheti. A felülvizsgálat eredményeként a Legfelsőbb Bíróság végzésével hatályon kívül helyezte a megyei bíróság ítéletét. Helytállónak találta azt az alperesi érvelést, mely szerint felfüggesztésnek csak abban az esetben van helye az Inytv. 47. §, valamint a Ket. 32. § (1) bekezdése alkalmazásával, ha a szerződés érvényessége, avagy érvénytelensége előkérdésnek minősül az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Jelen ügyben a hiánypótlási felhívás nem megfelelő teljesítése miatt nem volt helye a tulajdonjog bejegyzésének, tekintet nélkül a szerződés érvényességére. A polgári per tehát nem minősült előkérdésnek az ügyben. Csak a hiánypótlási felhívásban foglaltak teljesítése esetén folytatandó eljárás keretében kellett volna vizsgálni, hogy az eljárás felfüggesztésének feltételei fennállnak-e.11 Egy másik egyedi ügyben a Kft. tulajdonát képező ingatlanokra vonatkozóan, egy másik Kft. javára vételi jogot jegyzett be a körzeti földhivatal. E határozat ellen a tulajdonos Kft. ügyvezetője által meghatalmazott jogi képviselő nyújtott be fellebbezést. Fellebbezését elsődlegesen arra alapozta, hogy a tulajdonos képviseletében eljáró és a vételi jogot alapító szerződést aláíró ügyvezető nem volt jogosult a Kft. képviseletére, tekintettel arra, hogy a szerződés aláírásakor a tulajdonos Kft.nek nem volt már az ügyvezetője. A fellebbezés benyújtására vonatkozó jogosultságát a tulajdonos Kft. „új” ügyvezetője hitelérdemlően nem igazolta, 11
Legfelsőbb Bíróság Kfv.III.37.023/2007/6.
2007. 3-4. szám
55
ezért a másodfokon eljáró földhivatal felhívta a meghatalmazott jogi képviselőt, hogy igazolja 30 napnál nem régebbi cégmásolattal illetve cégbírósági végzéssel, hogy az eljáró „új” ügyvezető a tulajdonos Kft. képviseletét elláthatja. Jogi képviselő a csatolta az illetékes cégbíróság végzését, mellyel igazolta, hogy a cégbíróságnál folyamatban lévő változásbejegyzési eljárást a cégbíróság felfüggesztette. Tekintettel arra, hogy a meghatalmazott jogi képviselő a földhivatal hiánypótlási felhívásának a cégbíróság döntéséig eleget tenni nem tud, és a cégbíróság döntése érdemben kihathat az I. fokon meghozott határozat ellen benyújtott fellebbezés elbírálására, a másodfokú eljárást a megyei földhivatal felfüggesztette a Ket. 32. § (1) bekezdése alapján. Más eljárásban a körzeti földhivatal határozatával elutasította a kérelmező (vevő) tulajdonjog bejegyzési kérelmét az érintett ingatlanra vonatkozóan. Ezt követően ugyanezen ingatlanra egy önálló bírósági végrehajtó megkeresése alapján végrehajtási jogot jegyezett be. Mind a tulajdonjog bejegyzését elutasító határozat, mind pedig a végrehajtási jog bejegyzését elrendelő határozat ellen a vevő fellebbezéssel élt. Az I. fokon eljáró földhivatal a tulajdonjog bejegyzését elutasító határozat elleni fellebbezés vizsgálatakor megállapította, hogy a határozat saját hatáskörben történő módosítására van lehetősége a Ket. 103. §-ában foglaltak, valamint az Inytv. 56. § akkor még hatályos (1) bekezdése szerint és a vevő tulajdonjogát bejegyezte. A végrehajtási jog bejegyzését elrendelő határozat ellen benyújtott fellebbezési kérelmet a körzeti földhivatal az ügy összes iratanyagával együtt, a másodfokon eljáró földhivatalhoz továbbküldte. A megyei földhivatal a végrehajtási jog bejegyzése ellen indított fellebbezési eljárást felfüggesztette arra tekintettel, hogy a tulajdonjog bejegyzését elutasító határozat esetleges módosítása érdemben kihathat a végrehajtási jog bejegyzést elrendelő határozat www.resimmobiles.hu
56
2007. 3-4. szám
RES IMMOBILES
ellen benyújtott fellebbezés elbírálására. Fennállt tehát a Ket. 32. § (1) bekezdésében foglalt azon felfüggesztési ok, mely szerint ugyanannak a hatóságnak az adott üggyel szorosan összefüggő más hatósági döntése nélkül megalapozottan nem dönthető el az ügy.12 Az eljárás felfüggesztésének intézményét gyakran összetévesztik a függőben tartás intézményével. Nincs azonban lehetőség az eljárás felfüggesztésére, ha a kérelmező a vételár teljes kifizetéséig kéri az eljárás felfüggesztését. Az ingatlan-nyilvántartási jogszabály szerint ez esetben az eljárás függőben tartására van lehetőség.13 Nem lehet a ingatlan-nyilvántartási eljárást fel-
függeszteni olyan hatósági engedélyek, jóváhagyások beszerzéséig sem, melyek a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok mellékletét képezik. Ilyen például tipikusan a gyámhatósági engedély, jóváhagyás, társasház bejegyzésnél a jogerős használatbavételi engedély, telekalakítási ügyekben az építési hatósági engedély, záradékolt vázrajz beszerzése, stb. Ezen engedélyeket ugyanis a kérelem benyújtásával egyidejűleg kell az ingatlanügyi hatóság elé terjeszteni, illetve ha ez elmarad, hiánypótlási eljárás keretében lehetőség van az engedélyek, igazolások benyújtására.
Az eljárás felfüggesztésére az ingatlan-nyilvántartási eljárásban tehát a fenti jogi szabályozások megléte esetén kerülhet sor. Kiemelendő, hogy a Ket. 32. § (1) bekezdésében és az Inytv. az eljárás felfüggesztésére vonatkozó rendelkezések alapján a hatóságnak nincs mérlegelési jogkörre annak a kérdésnek az eldöntésére, hogy az eljárást felfüggeszti vagy sem. E rendelkezések alapján - a megfelelő igazolások benyújtását követően - ugyanis hatóságnak az eljárást fel kell függesztenie, míg a Ket. 32. § (2)-(6) bekezdésében foglaltak alapján a hatóság az eljárást felfüggesztheti, a döntés tehát mérlegelési jogkörébe tartozik. ***
12 13
Ket. 32. § (1) bek. Inytv. 47/A. (1) bek. b) pontja
