AZ INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉS ÉS INGATLAN BÉRBEADÁS ADÓZÁSA ÖSSZEÁLLÍTOTTA: Horváth Józsefné
Ingatlanok a Ptk-ban
• Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (továbbiakban: Áfa törvény) értelmező rendelkezési csak az építési telek és a lakóingatlan fogalmát határozzák meg, az ingatlanokra vonatkozó általános fogalmat nem definiálnak. Éppen ezért az általános forgalmi adó szempontjából ingatlan alatt a Polgári törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (továbbiakban: Ptk.) szerinti ingatlant kell érteni.
2013.04.22.
2
• A Ptk. 95. -át alkalmazva, ingatlannak minősül az is, ami a földdel „tartósan egyesítve” azaz szilárd összeköttetésben van (ház, gazdasági épület, fák, lábon álló termés stb.), más szóval az ingatlan tartozékai és alkotórészei. A Ptk 96. . alapján a föld tulajdonjoga a föld méhének a kincseire és a természeti erőforrásokra nem terjed ki.
2013.04.22.
3
Ingatlanok az Áfa törvényben és az Étv-ben • Az Áfa törvény az ingatlanok általános értelmezésében a Ptk. szerintit fogadja el, de külön meghatározza az építési telek és a lakóingatlan fogalmát (259. .7. és 12. pontok): • Építési telek: „az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvényben (Étv) meghatározott építési telek és építési terület, amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak;”(Áfa tv. 259. . 7. pont)
2013.04.22.
4
• Az Étv. 2. 6. pontja értelmében építési teleknek minősül a beépítésre szánt területen fekvő, az építési szabályoknak megfelelően kialakított és közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott, magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető telek.
2013.04.22.
5
• Étv. 2. 8. pontja szerint építménynek minősül az építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az építési helyszínre szállított rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül -minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre.
2013.04.22.
6
• Lakóingatlan: „lakás céljára létesített, és
az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükségeshelyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, Így különösen a garázs, a műhely, Az üzlet, a gazdasági épület.”(Áfatv.259. .12.pont)
2013.04.22.
7
Ingatlangazdálkodás • Az ingatlanok hasznosítása, a velük való gazdálkodás alapvetően az alábbi tevékenységek révén valósul meg: – ingatlan értékesítés – ingatlan bérbeadás – egyéb tevékenység során való hasznosítás
2013.04.22.
8
Ingatlan értékesítés • Az adásvétel számviteli elszámolását illetően az Sztv. 23. -ának (1) bekezdése egyszerűen szabályoz. • a tulajdonjog fenntartással történő adásvétel esetén, ha az eszközt a vevő rendelkezésére bocsátották (birtokába adták), akkor azt az eladónak a könyveiből ki kell vezetnie, értékesítésként elszámolnia, a vevőnek pedig az eszközök között állományba kell vennie, beszerzésként kell elszámolni, függetlenül attól,
2013.04.22.
Az ingatlan értéke • Általános szabály szerint a tárgyi eszközök (ingatlanok) értékét Sztv. által megfogalmazott költségek (ráfordítások, díjak) figyelembe vételével kell üzembe helyezéskor nyilvántartásba venni. • A bruttó érték lényegében minden közvetlen költséget (ráfordítást) tartalmaz, kivéve a levonható általános forgalmi adót. Amennyiben a forgalmi adót a vállalkozás nem vonja/vonhatja le, a bruttó érték alatt a forgalmi adóval növelt értéket kell érteni.
2013.04.22.
Ingatlanok bekerülési értékének konkrét elemei: • vételár (számlázott érték), a fizetett illetékek, jogszabályon alapuló hatósági igazgatási és szolgáltatási díjak, egyéb hatósági díjak (környezetvédelmi termékdíj, szakértői díj), a vásárolt vételi opció díja, fizetett bizományi díjak,
2013.04.22.
Az ingatlanokhoz kötődő speciális elszámolások – Építési telek (földterület) és a rajta lévő épület, építmény – Az építési telek piaci értékének megállapítása, összehasonlítás – Egy adott beruházás miatt lebontott és újraépített épület, építmény – bérleti jog megvásárlása – Ingatlannál, bővítés
2013.04.22.
– Élettartam, teljesítőképesség közvetlen növelése, – Ingatlan felújítás, – Ingatlanoknál karbantartás, – bankhitelből megvalósuló beruházás lebonyolítása, – Nyomvonalas építmény
2013.04.22.
Az ingatlan tulajdonviszony a Ptk.-ban A tulajdonos jogosult: – a dolgot (ingatlant) használni,
– a dologból (ingatlanból) folyó hasznokat szedni, – rendelkezési jogát gyakorolni
2013.04.22.
A tulajdonjog korlátai:
•
elidegenítési és terhelési tilalom
•
kisajátítás
2013.04.22.
Az ingatlan tulajdonjogát az alábbi módok valamelyikével lehet megszerezni: –
hatósági határozat és árverés
–
elbirtoklás
–
kisajátítás
–
átruházás
–
növedék
–
beépítés
–
ráépítés
–
öröklés
Tulajdonszerzés az ingatlan adásvétele során • A Ptk. 365. -a szerint adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonát a vevőre átruházni, és a dolgot a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig a vételárat megfizetni, és a dolgot átvenni.
2013.04.22.
Értékesítés tulajdonjog fenntartással • a vevő a tulajdonjog-fenntartás hatályossága idején a dolgot nem idegenítheti el, és nem terhelheti meg.
2013.04.22.
Ingatlanértékesítés az áfa rendszerében Az ingatlanok értékesítése az áfa törvény szerint történhet: – adómentesen – normál áfa kulccsal, illetve – a fordított adózás szabályai szerint.
Adómentes értékesítés kivételekkel • Az Áfa törvény 86. (1) bekezdés j) és k) pontjai alapján adómentes körbe tartozik az ingatlanértékesítés (mind a lakó-, mind pedig az egyéb ingatlanok esetében), kivéve, ha – olyan ingatlan értékesítése történik, amelynek első jogerős rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy – megtörtént ugyan, de az arra jogosító határozat jogerőre emelkedésétől még nem telt el két év (e két kategória a továbbiakban: új ingatlan), – vagy pedig az értékesítés tárgya építési telek.
2013.04.22.
Adófizetési kötelezettség választása •Az Áfa törvény 88. (4) bekezdéséből következően az áfa alanynak lehetősége van arra is, hogy úgy válassza az ingatlanértékesítésre az általános szabályok szerinti adózást, hogy a lakóingatlanok értékesítését adómentes körben hagyja.
A fordított és az egyenes adózás esetei •
Az Áfa törvény 142. (1) bekezdés a) és e) pontja értelmében fordított adózás alá az alábbi (áfás) ingatlanértékesítések tartoznak: – építési szerződés alapján történő ingatlanátadás – Áfa törvény 10. d)pontja (ez minden esetben áfás, hiszen új ingatlan értékesítése történik, és egyben fordított adózás alá is esik, feltéve, hogy a fordított adózás egyéb feltételei is fennállnak), – adásvételi (vagy egyéb tulajdonszerzést eredményező jogügyletre vonatkozó) szerződés alapján történő ingatlanértékesítés esetén az újnak nem minősülő ingatlan értékesítése, feltéve, ha az ingatlant értékesítő adóalany áfás adózást választott az ingatlanértékesítéseire
• egyenesen adózik: - adásvételi (vagy egyéb tulajdonszerzést eredményező jogügyletre vonatkozó) szerződés alapján történő ingatlanértékesítés esetén az új ingatlan értékesítése, – az építési telek értékesítése.
Az ingatlan értékesítésének áfa
törvény szerinti teljesítési időpontja • Az Áfa törvény 55. (1) bekezdése értelmében az adókötelezettség -fő szabályként -akkor keletkezik, amikor az ügylet tényállásszerűen megvalósul.
2013.04.22.
• A termékértékesítés alaptényállását az Áfa törvény 9. (1) bekezdése tartalmazza, amely szerint termék értékesítése a birtokba vehető dolog átengedése, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, vagy bármely más, a birtokba vehető dolog szerzése szempontjából ilyen joghatást eredményező ügylet.
2013.04.22.
• Ingatlanok adásvétele során áfa szempontból vett termékértékesítés akkor valósul meg, amikor a vevő az ingatlan felett tulajdonosként való rendelkezésre jogosultságot szerez.
Értékesítés részletrevétellel • Az Áfa törvény 10. a) pontja alá tartoznakamely szerint termékértékesítés a termék birtokba adása olyan ügylet alapján, amely a termék határozott időre szóló bérbeadásáról vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg az ellenérték maradéktalan megtérítésével megszerzi.
2013.04.22.
Építési-szerelési munkával létrehozott ingatlan • az Áfa törvény 10. d)pontja értelmében termékértékesítésként adózik az építési szerződésen alapuló minden -ingatlannyilvántartásba bejegyzendő -ingatlan átadása, függetlenül attól, hogy az ingatlan megépítéséhez szükséges anyagokat az értékesítő vagy a megrendelő biztosította.
2013.04.22.
A fordított adózás alá eső ingatlanértékesítések teljesítési időpontja • Az Áfa törvény 60. (1) bekezdése értelmében termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében, ha adófizetésre a terméket beszerző, szolgáltatást igénybe vevő adóalany kötelezett, a fizetendő adót – az ügylet teljesítését tanúsító számla kézhezvételekor , vagy – az ellenérték megtérítésekor, vagy – a teljesítést követő hónap tizenötödik napján
kell megállapítani.
Vételárelőleg kezelése ingatlanértékesítés esetében • az előleg átvétele, jóváírása adófizetési kötelezettséget keletkeztet. Ugyanakkor az Áfa törvény 59. (2) bekezdésének szabályából amely az előleget bruttó összegként jelöli meg (hiszen azt úgy kell tekinteni, mint amely az áthárított adó arányos összegét is tartalmazza) az következik, hogy az Áfa törvény előlegszabálya kizárólag az egyenes adózásos ügyleteknél jöhet szóba, a fordított adózás alá eső ügyleteknél azonban nem.
Ingatlan bérbeadás • Az ingatlan bérbeadás az Áfa törvény 86. (1) bekezdés l) pontja alapján fő szabályként -adómentes, azonban ez alól vannak bizonyos kivételek, ugyanis vannak olyan ingatlanbérbeadási ügyletek, amelyek az általános adókulccsal adóznak.
2013.04.22.
A bérbeadás adókötelessé tétele • Az Áfa törvény 88. (1) bekezdés b) pontja lehetőséget biztosít az áfa alanyoknak arra, hogy az egyébként adómentes körbe tartozó ingatlanbérbeadásra az általános szabályok szerinti adózást válasszák.
2013.04.22.
Speciális ingatlanok bérbeadása • Kereskedelmi szállásszolgáltatás nyújtásának biztosítását szolgáló ingatlan bérbeadás. • Közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás. • Ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadása, • Széf bérbeadás.
2013.04.22.
Adólevonási szabályok • Az adólevonási jog keletkezésének alapvető feltétele, hogy az csak az adóalany által adóköteles tevékenység érdekében történő használathoz, hasznosításhoz kapcsolódhat (Áfa törvény 120. ).
2013.04.22.
Az egyéb ingatlanok kapcsán gyakorolható adólevonás • Az adóalany tényleges tevékenységéhez történő használat és a tárgyieszközarányosítási szabályok, • Adólevonási jog az egyéb ingatlan bérbeadása során, • Adólevonási jog az egyéb ingatlan (tovább)értékesítése során
A lakóingatlanok kapcsán gyakorolható adólevonás • Szemben az egyéb ingatlanokkal, az Áfa törvény a lakóingatlanok kapcsán több tételes levonási tilalmat is megfogalmaz.
• A tételes levonási tilalmak egy része magára a lakóingatlan beszerzésére vonatkozik, míg másik része a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termékek, szolgáltatások előzetesen felszámított adóját érinti.
– Lakóingatlannak az adóalany tényleges tevékenységéhez történő használata, – A lakóingatlan bérbeadással történő hasznosítása, – A lakóingatlan továbbértékesítéssel történő hasznosítása
A lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termékek, szolgáltatások előzetesen felszámított adója
• Fő szabály: amennyiben olyan beszerzés történik, amely lakóingatlan megépítését vagy felújítását szolgálja, a beszerzés áfája nem levonható.
• Az Áfa törvény azonban meghatározott körben felmentést ad a nevezett levonási tilalmak alól, az alábbiak szerint. – A lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termék beszerzését terhelő adó levonható, ha a termék beszerzése igazoltan továbbértékesítési céllal történik, – A lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges szolgáltatás beszerzését terhelő adó levonható, ha a szolgáltatás igénybevétele közvetített szolgáltatásnyújtási céllal történik.
2013.04.22.
• A lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termék beszerzését terhelő adó akkor is levonható, ha az közvetlen anyagjellegű ráfordításként beleépül az építésre, felújításra kerülő lakóingatlan adóköteles bérbeadásába, vagy pedig adóköteles értékesítésébe.
Esettanulmányok • Többcélú beruházás áfájának levonhatósága • Egy adóalany gyógy-és wellness szálloda beruházást végez. A kivitelezési munkálatok 2012. évben kezdődtek, és várhatóak 2013. évben fejeződnek be. A tényleges kivitelezést nem az adóalany társaság valósítja meg (nem is képes rá), megkötött szerződés alapján vállalkozók végzik a munkát. A megrendelő célja a hagyományos szállodai, vendéglátói szolgáltatásokon túl fogászati tevékenység folytatása a hotelben.
2013.04.22.
• Idegen földterületen épült üzemcsarnok Egy társaság értékesíteni kívánja a tulajdonában álló – kiépített infrastruktúrával rendelkező – üzemcsarnokot. A földterület, amelyen az üzemcsarnok felépítésre került, nincs a társaság tulajdonában. A társaság a beruházáshoz kapcsolódó számlák előzetesen felszámított áfa tartalmát levonásba helyezte és visszaigényelte.
2013.04.22.
•
Köszönöm megtisztelő figyelmüket!
2013.04.22.
