társaságok átalakulása az ingatlan-nyilvántartás

INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS

Dr. Mód Péter

A gazdasági társaságok átalakulásának ingatlan-nyilvántartási vetülete Társasági formaváltás, egyesülés, szétválás A gazdasági társaságok átalakulásának ingatlan-nyilvántartási átvezetése a tulajdoni lapon nem egyszerűen a cég nevének „kijavítását” jelenti, hanem ahhoz tulajdonjog bejegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása szükséges. Ennek keretében nem elegendő az átalakulásról rendelkező cégbírósági végzés csatolása, hanem egyéb bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat kell előterjeszteni. Sokan vélekednek úgy, hogy a gazdasági társaságok átalakulása az ingatlan-nyilvántartás tekintetében névváltozásnak minősül, és az a jogosult adataiban bekövetkezett adatváltozásként kerül átvezetésre. Ezen tévhitet eloszlatandó szükséges kiemelni, hogy a gazdasági társaságok átalakulása során a cégek vagyonában, s köztük az ingatlanvagyon vonatkozásában is tulajdonváltozás következik be. Ebből eredően, ha az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzett cég tekintetében átalakulás történik, akkor ahhoz, hogy a jogutód társaság az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként bejegyzésre kerüljön − jogi képviselő közreműködésével − tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelmet kell előterjeszteni a bejegyzés alapjául szolgáló okirat csatolása mellett, és erre vonatkozó ingatlan-nyilvántartási eljárást kell lefolytatni. Minthogy tulajdonjog bejegyzésre irányuló eljárásról, s nem a jogosult adataiban bekövetkezett változásról van szó, az 1996. évi LXXXV. törvény (Díjtörvény) 32/A. § (1) bekezdése

alapján az eljárásért az ingatlanügyi hatóság felé ingatlanonként 6.000,- Ft igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni. Elöljáróban le kell szögezi, hogy nem minden, az átalakulásban részt vevő társaság ingatlanvagyona tekintetében lehet szó tulajdonváltozásról, ugyanis beolvadás esetén az átvevő társaságnak már az átalakulás előtt tulajdonában lévő ingatlanvagyonában nem következik be vagyonátszállás, mint ahogy a kiválás során, a kiválással nem érintett vagyonrész vonatkozásában sem. Ahhoz, hogy az átalakulás ingatlannyilvántartási bejegyzésének labirintusában könnyen lehessen tájékozódni, szükséges tisztázni a gazdasági társaságokról szóló 2006. évi IV. törvény (Gt.) szerinti fogalmakat, valamint áttekinteni az átalakulást dokumentáló, és az ingatlan-nyilvántartási eljárás szempontjából lényeges okiratokat, amelyek a tulajdonjog bejegyzés alapját képezhetik. Az átalakulás lényeges szabályainak áttekintése a címből adódóan a Gt. hatálya alá tartozó társasági formákra korlátozódik, ezért nem kerülnek ismertetésre egyéb www.resimmobiles.hu

24

2007. 1-2. szám

gazdálkodó szervezetek - mint például az egyéni cég átalakulása egyszemélyes kft-vé, vagy a szövetkezetek, ügyvédi irodák stb. átalakulási szabályai.

Az átalakulás típusai A Gt. 3. § (3) bekezdése a gazdasági társaságok átalakulásának tekinti a társasági formaváltást, illetve az egyesülést és a szétválást. A Gt. 67. § (2) bekezdése értelmében társasági formaváltásnak minősül, ha a gaz-

Az átalakulás mechanizmusa széleskörű dokumentációt igényel, melynek keretében a vezető tisztviselők − egyebek mellett − elkészítik az átalakuló, valamint a jogutód gazdasági társaság vagyonmérleg és vagyonleltár tervezetét, a jogutód társaság társasági szerződés (alapszabály, alapító okirat) tervezetét, illetve a jogutód társaságban tagként részt venni nem kívánó személyekkel való elszámolást, szükség esetén átalakulási tervet, továbbá az átalakulásról való végleges döntést követően az egyesülési, vagy szétválási szerződést. Társasági formaváltás esetén nem beszélhetünk sem egyesülési, sem szétválási szerződésről, ekkor tár1 2

RES IMMOBILES

dasági társaság egyetemes jogutódlással más gazdasági társasági formát választ. A társasági formaváltás a „legegyszerûbb átalakulási típus, a folyamat kiindulási pontjánál és befejezésekor is egyetlen társaság vesz részt a procedúrában.”1 Ezzel szemben a gazdasági társaságok egyesülése, fúziója esetén két vagy több gazdasági társaságból egyetlen jogutód társaság keletkezik, míg gazdasági társaság szétválása során a gazdasági társaság − tagjai és a társasági vagyon egy részének a részvételével − két vagy több társaságra válik szét.2

sasági formától függően a társasági formaváltásról szóló döntést követően a társasági szerződés kerül módosításra, vagy teljesen új társasági szerződés kerül aláírásra, illetve elfogadásra. Az átalakulás cégjegyzéken való átvezetése kérdésében a cégbíróság dönt, amely az átalakulás jóváhagyása után törli a jogelőd céget a cégnyilvántartásból. (Ez alól kivételt képez a beolvadás, és a kiválás, ugyanis beolvadás esetén az átvevő társaság, míg kiválás esetén a jogelőd társaság nem szûnik meg.) Az átalakulás cégbírósági bejegyzésével, de az átalakulás időpontjával jön(nek) létre a jogutód társaság(ok). A

Sárközy Tamás (lekt.): A gazdasági társaságok nagy kézikönyve. Complex Kiadó Kft., Budapest, 2007. 1506 o. Gt. 67. § (3)-(4) bekezdés

INGATLANJOG A GYAKORLATBAN

cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény (Ctv.) 57. § (2) bekezdése alapján ugyanis a cég meghatározhatja az átalakulás időpontját, s ilyenkor az átalakulás nem a cégbejegyzés időpontjával, hanem a cég által megadott napon következik be. Az átalakulással történő tulajdonszerzés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére a gazdasági társaságok átalakulásának cégbírósági bejegyzését követően kerülhet sor. A számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (Számv. tv.) 114. § (1) bekezdése szerint a cégbejegyzést követő 90 napon belül − az átalakulás napjával − ún. végleges vagyonmérleget, és az azt alátámasztó végleges vagyonleltárt kell készíteni mind a jogelőd, mind a jogutód társaságnak. A végleges vagyonmérleg, és vagyonleltár mutatja meg egzakt módon az átalakulásban érintett társaságok valós vagyoni helyzetét, vagyis, hogy az átalakulás napján milyen vagyontárgyak voltak a jogelőd és jogutód társaság tulajdonában. Ezzel magyarázható, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok között a végleges vagyonleltárt kell előterjeszteni. Ugyanis az átalakulásról szóló döntés megalapozásához, a cégbírósági eljárás alátámasztására készített, és a társaság átalakulásáról véglegesen döntő ülésén elfogadott ún. vagyonmérleg-tervezet, és vagyonleltár-tervezet mérlegfordulónapja és az átalakulás időpontja között nem áll le a jogelőd társaság működése, annak eszköz és forrásállománya folyamatosan változik, az eszközállományból ingatlanok kerülhetnek ki, vagy éppen azokkal gyarapodhat a társaság vagyona. Természetesen nem zárható ki az sem, hogy amennyiben a

2007. 1-2. szám

25

vagyonmérleg-tervezet mérlegfordulónapja és az átalakulás napja között az ingatlanvagyon tekintetében tulajdonjogváltozás nem következik be, úgy a vagyonleltártervezet, vagy esetleg a Gt. 72. § szerinti átalakulás terv képezze a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok részét.

A társasági formaváltás A társasági formaváltásnak a leggyakrabban az alábbi variációi fordulhatnak elő: - közkereseti társaság, illetve betéti társaság korlátolt felelősségű társasággá, vagy részvénytársasággá alakul, vagy történhet a formaváltás fordított irányba, azaz a részvénytársaság, illetve korlátolt felelősségű társaság alakul betéti társasággá, avagy közkereseti társasággá. - korlátolt felelősségű társaság részvénytársasági formát választ, vagy ennek tükörképeként a részvénytársaság alakul át korlátolt felelősségű társasággá. A részvénytársaság működési formájának megváltoztatása − vagyis a zártkörűen működő rt. nyilvánosan működik tovább, illetve a működési formaváltozás fordítva következik be − a Gt. 171. § (4) bekezdése szerint nem minősül átalakulásnak, s egyáltalán társasági formaváltásnak. Az első esetben, amennyiben a jogi személyiséggel nem rendelkező társaság (kkt., bt.) ugyancsak jogi személyiség nélküli társasági formát választ, akkor a Gt. 107. §-a értelmében elegendő a közkereseti társaság, vagy a betéti társaság társasági szerződésének módosítása, és nem kell alkalmazni a Gt. VI. fejezetének rendelkezéseit. Ez utóbbi rendelkezés gyakorlati jelentősége abban rejlik, hogy a Számv. www.resimmobiles.hu

26

2007. 1-2. szám

RES IMMOBILES

tv. előírásainak megfelelő vagyonmérleget, valamint az azt alátámasztó vagyonleltárt nem kell ké szíteni.

alapjául szolgáló okiratnak, hiszen annak tartalmából az ingatlanvagyon tulajdonjogi sorsa nem követhető nyomon.

Az utóbbi két variáns esetében a Gt. VI. fejezete kötelezően alkalmazandó, tehát a társasági formaváltással létrehozott cég társasági szerződésének megalkotásán, elfogadásán túl - egyebek mellett - szükséges a vagyonmérleg, és a vagyonleltár elkészítése is.

A Veszprém Körzeti Földhivatal előtti 33.579/2006. számú ingatlan-nyilvántartási eljárásban egy betéti társaság tulajdonát képező ingatlan tekintetében az eljáró jogi képviselő tulajdonjog bejegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatását kérte. A kérelem mellékleteként a cégkivonat mellett csatolta azt a cégbírósági végzést, amely tanúsította, hogy az ingatlan tulajdonos betéti társaság társasági formaváltozással átalakult korlátolt felelősségű társasággá. A földhivatal a kérelmet hiánypótlás nélkül az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 39. § (3) bekezdés alapján elutasította tekintve, hogy nem került csatolásra a bejegyzés alapjául szolgáló okirat. Ugyanis amennyiben a tagok az átalakulás során kiválnak a társaságból, és az elszámolást követően a vagyonkiadás ingatlanvagyonban történik, ezen jogi tény a cégbírósági végzésből nem derül ki.

Társasági formaváltással történő átalakulás esetén a megváltozott formájú társaság ingatlanvagyonában tulajdonjog változás következik be, s ebből következően az átalakulás cégjegyzékbe való bejegyzését követően az ingatlanvagyon tulajdonjogának rendezése érdekében ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása szükséges. A megváltozott formájú társaság tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez részben ugyanazon okiratokat kell benyújtani, mint amelyekre a cégbírósági változásbejegyzési eljárásnál szükségesek, eltérés a két eljárási törvény előírásaiból adódóan kizárólag az okiratok kellékeiben van. A Legfelsőbb Bíróság felülvizsgálati eljárásban hozott Kfv. VI. 29.700/1999/ 5. számú ítéletében kiemelte, hogy a cégbírósági eljárásban irányadó jogszabályoknak megfelelő okiratok nem feltétlenül szolgálhatnak ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául, ahhoz ugyanis más, speciális jogszabályoknak való megfelelőség szükséges. Tehát az ingatlan-nyilvántartási eljárásban önmagában nem elegendő az átalakulás cégbírósági bejegyzéséről rendelkező végzés, ugyanis ez nem minősül bejegyzés

Társasági formaváltással történt átalakulás során az ingatlan tulajdonjogában bekövetkező változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges iratok fajtái attól függnek, hogy a formaváltás egyszerűen jogi személyiség nélküli társaságok viszonylatában társasági szerződésmódosítással történt-e, vagy a formaváltás a Gt. VI. fejezetének alkalmazása mellett következik be.


Formaváltás jogi személyiség nélküli társaságok egymásközti viszonylatában

2007. 1-2. szám

27

Társasági szerződésmódosítással történt formaváltozás esetén a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése alapjá ul a módosított társasági szerződés szolgálhat, amennyiben az megfelel az Inytv. 32. § (1) bekezdésében előírt alaki kellékeknek. Vagyis a szerződésnek tartalmaznia kell a jogelőd társaság statisztikai számjelét, cégjegyzékszámát, az ingatlan település, és helyrajzi szám szerinti megjelölését (a változással érintett tulajdoni hányadot), továbbá annak megjelölését, hogy az ingatlan tulajdonjogában „átalakulás” vagy „társasági formaváltás” jogcímén következik be változás. Az alaki kellékek körébe tartozik a bejegyzési engedély is, amely a társasági szerződés módosítás részét képezheti, de annak sincs akadálya, hogy azt az ingatlannyilvántartásba bejegyzett tulajdonos külön okiratba foglaltan adja meg.

szempontból könnyítő rendelkezést tartalmaz: a szerződő felek kézjegyét nem kell, hogy az okirat minden lapja tartalmazza, ha a felek meghatalmazzák az ellenjegyző ügyvédet arra, hogy az okirat lapjait kézjegyével lássa el.) A másik eltérés a Gt.-től, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak tartalmaznia kell a felek (tagok) nyilvánvalóan azonosítható aláírását. Ez az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet (Vhr.) 69.§-a alapján azt jelenti, hogy az aláíróknak olvashatóan kell megjelölniük az aláírásuk alatt a nevüket, valamint meg kell jelölniük az ügyletkötői minőségüket. Tekintve, hogy társasági szerződésmódosításról van szó, melyet a tagok írnak alá, ügyletkötői minőségként a „tag, beltag, kültag” stb. megjelölést lehet feltüntetni. Minthogy az ún. bejegyzési engedélyt (tulajdonjog bejegyzéshez hozzájáruló nyilatkozatot) az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társaság vezető tisztségviselője(i) adja(ják) meg, azt ezen státuszában (is) alá kell írnia(uk).

További alaki kellékeket szabályoz az Inytv. 32. § (2) bekezdése, melyek közül a keltezés helye, ideje, illetve az ügyvédi ellenjegyzés szükségessége megegyezik a Gt. 11. § (2)-(3) bekezdésében foglalt társasági szerződésre vonatkozó előírásával.3 Két fontos eltérésre kell azonban a figyelmet felhívni. A Gt.-ben nincs olyan előírás, hogy több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és az ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapnak tartalmaznia kell. Ezzel szemben az Inytv. kötelezővé teszi ezen formai kellékek alkalmazását. (Az Inytv. 32. § (2) bekezdés f) pontjának második mondata gyakorlati

Előfordulhat, hogy a társasági tevékenység megváltozott formában való továbbfolytatásában nem kíván részt venni valamennyi tag. A társaságból megváló tagokkal a Gt. 107. § (2) bekezdése értelmében el kell számolni. Ha a részükre a vagyonkiadás természetben, ingatlanvagyonban történik, úgy erről tényről a legfőbb szervnek kell határoznia. Ez az írásba foglalt határozat képezheti a továbbműködésben részt nem vevő tag(ok) tulajdonjog bejegyzésének alapját. A határozat alakiságára a fent írtak szintén mérvadók azzal, hogy a tulajdonjogszerzés jogcíme vagyonkiadás kell, hogy legyen.

3

Gt. 11. § (2) bekezdés

www.resimmobiles.hu

28

2007. 1-2. szám

A fentiek figyelembe vétele mellett a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelem mellékleteként csatolni kell: - a cégbírósági végzést a társasági formaváltásról,valamint cégkivonatot, a jogelőd társaság képviselő(jé)nek aláírási címpéldányát, - a társasági szerződés módosítást, - a bejegyzési engedélyt, amennyiben azt külön okiratba adta meg a tulajdonos - a társaságból kivált tag(ok) esetén az elszámolásra vonatkozó iratot (pl. határozat, átalakulási terv).

Formaváltás jogi személyiség nélküli és jogi személyiséggel rendelkező társaságok viszonylatában A Gt. VI. fejezetének alkalmazása melletti társasági formaváltás esetében nem csak társasági szerződésmódosítás történik, hanem a jogutód társasági szerződésének (alapszabály, alapító okirat) megalkotásán, elfogadás túl − egyéb okiratok mellett − vagyonmérleg és vagyonleltár elkészí tése is szükséges. Amennyiben a társasági vagyon részét ingatlan is képezi, úgy annak tulajdonjogát a jogutód társaság átalakulás, vagy társasági formaváltás jogcímén szerezheti meg. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául alapvetően a legfőbb szerv formaváltásról rendelkező határozata, illetve a jogutód társaság társasági szerződése (alapszabály, alapító okirat) és a végleges vagyonleltár szolgálhat. Nem jelent problémát, ha az átalakulással érintett társasági vagyon részét képező ingatlanok helyrajzi szám szerint a legfőbb szerv határozatában vagy a társasági szerződésben (alapszabály, alapító okirat) 4 5

Gt. 67. § (3) bekezdés Gt. 81. § (1) bekezdés

RES IMMOBILES

kerülnek felsorolásra, így az ingatlannyilvántartási eljáráshoz külön vagyonleltár csatolása nem szükséges. A bejegyzés alapjául szolgáló okirat, valamint a társaságtól megváló tagokkal való elszámolás dokumentumának alakiságára az előzőekben írt szabályok ugyanúgy irányadók. Összefoglalva, az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása során a jogutód társaság tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem mellékleteként be kell nyújtani: - a cégbírósági végzést a társasági formaváltásról, valamint cégkivonatot, és a jogelőd társaság vezető tisztségviselőjé(ei)nek aláírási címpéldányát, - a legfőbb szerv formaváltásról rendelkező határozatát, a formaváltással létrejött társaság társasági szerződését (alapszabály, alapító okirat) - bejegyzési engedélyt, amennyiben azt külön okiratban adta meg a tulajdonos, - végleges vagyonleltárt, kivéve, ha az ingatlanokat a legfőbb szerv határozata, vagy a társasági szerződés (alapszabály, alapító okirat) tételesen, helyrajzi szám megjelöléssel felsorolja, - a társaságból kivált tag(ok) esetén az elszámolásra vonatkozó iratot (pl. határozat).

Az egyesülés A gazdasági társaságok fúzióval való átalakulása történhet összeolvadás vagy beolvadás útján.4 Beolvadás Beolvadás során az egyik gazdasági társaság, melyet beolvadó társaságnak nevezünk úgy szűnik meg, hogy teljes vagyona az átvevő társaság, mint jogutód tulajdonává válik.5


2007. 1-2. szám

29

1. ábra: Beolvadás két társaság viszonylatában

A beolvadás alanyai: - beolvadó társaság(ok): a jogelőd társaság(ok), amely(ek) megszűn(nek)ik; - átvevő társaság: a jogutód társaság, amely az átalakulás előtt is változatlan formában létezett; Összeolvadás Összeolvadás esetében az egyesülő gazdasági társaságok (a + b +c) mindegyike

megszűnik és vagyonuk egészében az összeolvadás következtében létrejövő új társaságra (d), mint jogutódra száll át.6 Az összeolvadás alanyai: - az egyesülő társaságok: a jogelőd társaságok, melyek az átalakulás során megszűnnek (a + b+ c) - jogutód társaság: amely az átalkulás következtében jön létre (d)

2. ábra: Összeolvadás három társaság viszonylatában az egyik jogelőd társaságtól megváló taggal 6


www.resimmobiles.hu

30

2007. 1-2. szám

Az egyesülés alapdokumentuma, s az ingatlan-nyilvántartás bejegyzés alapjául szolgáló okirat: az egyesülési szerződés. Ezen szerződést az azt elfogadó legfőbb szer vek felhatalmazása alapján az egyesülésben részt vevő gazdasági társaságok vezető tisztségviselői írják alá.7

A gazdasági társaságok egyesülésével történő átalakulása a társasági vagyonhoz tartozó ingatlanok tekintetében is tulajdonjog változást eredményez, kivéve beolvadás esetén az átvevő társaság átalakulás előtt meglévő ingatlanvagyona tekintetében. A tulajdonjog változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére irányuló eljárás kérelemre indul, mely eljárás során az Inytv. 26. § (2) bekezdése alapján a jogi képviselet kötelező. A kérelem mellékleteként az alábbi bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat kell előterjeszteni: - az átalakulásban érintett társaságok egyesüléséről rendelkező cégbírósági végzés, a jogelőd, és jogutód társaság(ok) cégkivonatai vagy cégmásolatai, továbbá a vezető tisztségviselők aláírási címpéldányai, - egyesülési szerződés, - bejegyzési engedély, kivéve ha azt az egyesülési szerződés tartalmazza, - a jogelőd és jogutód társaság(ok) végleges vagyonleltárai, amelyek helyrajzi szám szerint tartalmazzák az ingatlanokat, - a jogutód társaságban részt venni nem kívánó személyekkel való elszámolásra, és vagyonkiadásra vonatkozó irat, ha van kilépő tag (jogcím: vagyonkiadás). Az egyesülési szerződés, a bejegyzési engedély, a vagyonleltár, valamint a kiváló tagokkal való elszámolási és vagyonkiadási iratoknak szintén meg kell felelniük az 7 8

9

Gt. 79. § (3) bekezdés Gt. 67. § (4) bekezdés Gt. 86. § (3) bekezdés

RES IMMOBILES

Inytv. 32. §-ában szabályozott okirati kellékekre vonatkozó előírásoknak. Ezek az előírások korábban kifejtésre kerültek, ezért csak az eltérésekre szükséges a figyelmet felhívni. Az egyesülési szerződésben a jogutód társaság cégjegyzékszámát és statisztikai számjelét nem lehet feltüntetni, tekintve, hogy azzal a szerződés aláírásakor a jogutód társaság még nem rendelkezik. Viszont a kérelemben azokat már meg kell jelölni, hiszen a cégbejegyzést követően ezen adatok a cégbírósági végzésből megismerhetők. A tulajdonjog bejegyzésnek a jogcíme értelemszerűen átalakulás, beolvadás, vagy összeolvadás lehet. A bejegyzési engedély tekintetében nincs akadálya annak, hogy azt az egyesülési szerződés magába foglalja, illetve az sem elképzelhetetlen, hogy maga az egyesülési szerződés sorolja fel helyrajzi szám alapján az átalakulással érintett ingatlan(oka)t. Ez utóbbi esetben nem kell az ingatlanügyi hatóságnak vagyonleltárt benyújtani.

A szétválás A gazdasági társaságok szétválás során egy gazdasági társaságból jogutódlással több gazdasági társaság jön létre.8 A szétválás két módozata a különválás és a kiválás. Az előbbi az egyesülés, míg az utóbbi a beolvadás tükörképeként fogható fel. Különválás A különválás esetében több gazdasági társaság jön létre a jogelőd gazdasági társaságból oly módon, hogy a különváló (jogelőd) gazdasági társaság (x) megszűnik és a vagyona az átalakulással létrejövő társaságokra (y; z), mint jogutódokra száll át.9


2007. 1-2. szám

31

A különválás alanyai: - a különváló társaság: a jogelőd társaság, mely az átalakulás során megszűnik (x),

- a jogutód társaságok: melyek az átalakulás következtében jönnek létre (y; z).

3. ábra: Különválás két jogutód társaság létrejöttével Kiválás A kiválás során az a gazdasági társaság (x), melyből a kiválás történik, változatlan formában működik tovább, a kivált tag(ok) a társasági vagyon egy részének felhasználásával bármilyen for mában új gazdasági társaságot (y) alapít(anak).10 A kiválás alanyai:

- a szétváló társaság = a jogelőd társaság, mely az átalakulás során változatlan formában megmarad (x), - a jogutód társaság(ok) = egyrészt az a változatlan formában továbbműködő társaság, amelyből a kiválás történt (x), másrészt az(ok) a társaság(ok), mely(ek) kivált(ak), és mintegy új társaságként jöt(tek) létre (y).

4. ábra: Kiválás 10

Gt. 86. §(1)-(2) bekezdés

www.resimmobiles.hu

32

2007. 1-2. szám

A szétválás alapdokumentuma a szétválási szerződés, melyet a szétváló társaság tagjai, valamint a jogutód társaság tagjai (leendő tagjai) kötnek meg egymással, és írnak alá.11 Az egyszemélyes gazdasági társaság szétválása esetén szétválási szerződés helyett szétválási okiratot kell készíteni,12 melyet a társaság egyedüli tagja ír alá. Az egyesüléshez hasonlóan szétválás esetén is a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének alapjául alapvetően ugyanazok az okiratok fogadhatók el. Nem történik vagyonátszállás kiválás esetén a szétváló társaság azon ingatlanvagyona tekintetében, amely nem kerül a kivált társaság tulajdonába. Szétválás, illetve pontosabban különválás vagy kiválás jogcímén előterjesztett tulajdonjog bejegyzési kérelmek esetében mellékelni kell: - az átalakulásban érintett társaságok szétválásról rendelkező cégbírósági végzéseit, továbbá cégkivonatait vagy cégmásolatait, - szétválási szerződést, vagy egyszemélyes jogelőd társaság esetén a szétválási okiratot, - bejegyzési engedélyt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostól, kivéve, ha azt a szétválási szerződés, vagy szétválási okirat magába foglalja, - az ingatlanokat helyrajzi szám szerint felsoroló jogelőd és jogutód társaság(ok) végleges vagyonleltárait, - amennyiben a jogutód társaság(ok)ban részt venni nem kívánó személy(ek), van(nak) úgy a velük való elszámolásra, és vagyonkiadásra vonatkozó iratot (a kilépő tag tulajdonszerzési jogcíme vagyonkiadás). A felsorolt okiratokat fel kell vértezni az előzőekben már ismertetett Inytv. szerinti okirati kellékekkel, hogy azok bejegyzés 11


12


RES IMMOBILES

alapjául szolgálhassanak. Amennyiben a szét-válási szerződés, avagy szétválási okirat tartalmazza helyrajzi szám szerint a szétválásban érintett társaságok ingatlanait, úgy az ingatlanügyi hatóság felé nem kell külön vagyonleltárt benyújtani. Tekintve, hogy a szétválási szerződés aláírásakor a jogutód társaságok cégjegyzékszámmal és statisztikai számjellel még nem rendelkeznek, ezen adatokat az okiraton nem lehet feltüntetni, viszont a tulajdonjog bejegyzési kérelem előterjesztésekor a cégbírósági végzések birtokában már rendelkezésre állnak, így nincs akadálya, hogy azokat a kérelemben feltüntessék. Az M. Kft-ből kivált az M. Holding Kft. A kivált M. Holding Kft. a Veszprém Körzeti Földhivatal felé a 32.461/2006. ügyszámon iktatott kérelmében a csatolt cégkivonat, cégbírósági végzések, aláírási címpéldányok alapján „vagyonmegosztás” jogcímén tulajdonjog bejegyzését kérte az M. Kft. tulajdonában álló veszprémi ingatlan tekintetében. A későbbiekben csatolta a szétválási szerződést, amelynek 3. pontjában helyrajzi szám alapján megjelölték a kiválással létrejövő társaság tulajdonába kerülő ingatlant is. Az elsőfokú földhivatal a kérelmet elutasította, mivel a szétválási szerződés nem tartalmazott bejegyzési engedélyt, a tulajdonjog változás jogcímét, az aláírók nyilvánvalóan azonosítható aláírását (az aláírók olvasható nevét, és ügyletkötői minőségét), az ügyvédi ellenjegyzést, valamint az okiraton nem volt feltüntetve az átalakulásban érintett társaságok statisztikai számjele, illetve cégjegyzékszáma sem. A Veszprém Megyei Földhivatal 30.944/2/2006. számú határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta, azzal az indoklásbeli változtatással, hogy a szétválási szerződés megalkotásakor a kiváló cég − cégbírósági bejegyzés hiányában − még nem jön létre, ezért sem statisztikai számjele, sem cégjegyzékszáma nem lehet.


Összegzés A leírtak fényében láthattuk, hogy az átalakulás folyamata milyen okiratokon nyugszik, és azok közül melyek azok, amik az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapját képezhetik. Ezen iratok szükségessége azért indokolt, mert azok egészéből állapítható meg az ingatlanvagyon tulajdonváltozásának útja, ami egyébként önmagában az átalakulásról rendelkező cégbírósági végzésekből, vagy esetleg a cégmásolatból nem lehet kikövetkeztetni. Ezt támasztja alá az Inytv. 30. § (1) bekezdése is, mely szerint a bíróság határozata akkor szolgálhat bejegyzés alapjául, ha az bejegyezhető jogra, vagy tényre rendelkezéseket tartalmaz. Márpedig a jogutódlásról rendelkező cégbírósági végzés ilyen rendelkezést nem tartalmazhat. A Legfelsőbb Bíróság a Kfv. III. 37.153/2005/6. számú felülvizsgálati eljárásban hozott döntésében rámutatott arra, hogy átalakulás esetében a cégbírósági okiratok önmagukban nem feltétlenül alkalmasak és elegendőek a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez. A tulajdonjog átruházási szándéknak ugyanis határozottan ki kell tűnnie a földhivatalhoz benyújtott okiratokból. A cégbíróság határozata hatáskörének hiányamiatt sem tartalmazhat ilyen előírást. Tekintve, hogy az átalakulási dokumentáció, különösen a vagyonleltár több száz, vagy akár több ezer oldalas is lehet, amelynek nagy része az ingatlan-nyilvántartási eljárás szempontjából irreleváns, nem kizárt,

2007. 1-2. szám

33

hogy ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául a korábbiakban felsorolt okiratok tartalmi elemeit magába foglaló és az Inytv. 32. §-ában található kelléki előírásainak megfelelő külön okirat is alkalmas legyen az ingatlan-nyilvántartási eljárás során. A téma áttekintése során nem elhanyagolható az sem, hogy az átalakulás folytán az ingatlan-nyilvántartásban bekövetkező tulajdonjog bejegyzése szempontjából közömbös az, hogy a társaság tulajdonában lévő ingatlan a gazdasági társaság jegyzett tőkéjének a részét képezi-e, vagy a jegyzett tőke feletti vagyonnak minősül. Érdemes ugyanakkor pár szót említeni arról az eshetőségről is, amikor az átalakuló társaság(ok) tagjai az átalakulással egyidejűleg tőkeemelésről is döntenek, és azt nem pénzbeli betétként − a témából adódóan ingatlan vagyontárgyban − teljesítik. Ebben az esetben természetesen a tulajdonszerzés jogcíme apport, vagy vagyonbevitel lehet. Az átalakulással járó költségek kapcsán már rögzítést nyert, hogy az átalakulás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése során ingatlanonként 6.000,- Ft igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni az ingatlanügyi hatóság felé. Ezzel szemben az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 26. § (1) bekezdés h) pontja illetékmentességben részesíti a gazdálkodó szervezet olyan szervezeti átalakulással (egyesülés, szétválás) létrejövő vagyonszerzését, amikor a létrejövő jogutód gazdálkodó szervezet(ek) a korábbinak a jogutóda(i) lesz(nek).

www.resimmobiles.hu

34

2007. 1-2. szám

RES IMMOBILES

Befejezésül elmondható, hogy a gazdasági társaságok átalakulásakor a cégbírósági változásbejegyzési eljárás során benyújtott iratok, és a tulajdonjog bejegyzése végett indított ingatlan-nyilvántartási eljárásnál a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok között nagymértékű átfedés van. Az eltérés az ingatlan-nyilvántartási eljárásban mutatkozik, mégpedig az okiratokkal szemben támasztott ún. kelléki előírásokat illetően. Ahhoz, hogy a gazdasági társaságok átalakulását követően, ez a „metamorfózis” az ingatlanvagyon tekintetében is tükröződjön, már a folyamat kezdetén a Gt., a Ctv., a Számv. tv., esetleg a Versenytörvény szabályai mellett, az Inytv. rendelkezéseit is szem előtt kell tartani. Ezáltal elkerülhető, hogy gazdasági társaságok átalakulásának cégbírósági bejegyzését követően, több év elteltével derüljön ki az az igen nehezen orvosolható állapot, hogy az ingatlan-nyilvántartásban már megszűnt jogi személy szerepeljen tulajdonosként.

***

társaságok átalakulása az ingatlan-nyilvántartás

Recommend Documents