4. Az ingatlan-nyilvántartás tartalma

Dr.Fenyő György: Ingatlan-nyilvántartási ismeretek

4. Az ingatlan-nyilvántartás tartalma Tartalom: 4.

AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS TARTALMA .............4-1 4.1. AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS ADATTARTALMA .................... 4-3 4.1.1. Az ingatlan fekvése........................................................4-4 4.1.2. A helyrajzi szám ............................................................4-4 4.1.3. A terület.........................................................................4-5 4.1.4. A művelési ág ................................................................4-5 4.1.5. Az alrészlet ....................................................................4-8 4.1.6. Minőségi osztály............................................................4-9 4.1.7. A kataszteri tiszta jövedelem .......................................4-10 4.1.8. Művelés alól kivett területek........................................4-11 4.2. AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSBA BEJEGYEZHETŐ JOGOK 4-13 4.2.1. Tulajdonjog.................................................................4-14 4.2.2. A vagyonkezelői jog ....................................................4-15 4.2.3. A földhasználati jog ....................................................4-16 4.2.4. A haszonélvezeti és özvegyi jog...................................4-16 4.2.5. A használat joga és a használati jogok .......................4-17 4.2.6. Szolgalmi jogok...........................................................4-19 4.2.6.1. Telki szolgalmi jog ..........................................................4-19 4.2.6.2. Vízvezetési szolgalmi jog ................................................4-20 4.2.6.3. Bányaszolgalmi jog..........................................................4-20

4.2.7. 4.2.8. 4.2.9.

Az elő-, visszavásárlási és a vételi jog ........................4-21 Tartási és életjáradéki jog...........................................4-22 A zálogjog ...................................................................4-23

4.2.9.1. 4.2.9.2. 4.2.9.3. 4.2.9.4. 4.2.9.5.

A zálogszerződés .............................................................4-24 A zálogjog tárgya .............................................................4-25 A zálogjog fajtái...............................................................4-25 A jelzálogjog (önálló zálogjog)........................................4-25 Végrehajtási jog ...............................................................4-28

4.3. AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSBA FELJEGYEZHETŐ TÉNYEK4-28 4.3.1. Informatív hatályú tények ...........................................4-29 4.3.2. Ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzéssel joghatást eredményező tények...................................................................4-34 4.4. FONTOSABB FOGALMAK ........................................................ 4-41 4.5. ÖSSZEFOGLALÓ KÉRDÉSEK .................................................... 4-42

NyME FFFK SdiLA TEMPUS Projekt

4-1

4. Az ingatlan-nyilvánztartás tartalma

Bevezetés A nyilvántartás tartalmában bekövetkező változások regisztrálásához szükséges az ingatlan-nyilvántartási eljárás fogalmának tisztázása. Ismertetjük az ügyfél kezdeményezésére, illetve a hivatalból induló eljárás lefolytatását és az eredményül kapott határozattal kapcsolatos tudnivalókat. E fejezet témája még a jogorvoslati rendszer, amelyet részletesen bemutatunk. A fejezetből Ön megismeri: • • • • •

az ingatlan-nyilvántartási eljárás fogalmát, az ingatlan-nyilvántartási eljárás különböző eseteit és azok jellemzőit, a beadványok elintézésének menetét, az ingatlan-nyilvántartási határozat fogalmát és tartalmát, az ingatlan-nyilvántartási eljáráshoz kapcsolódó jogorvoslati lehetőségeket.

A fejezet anyagának elsajátítása után Ön képes lesz: • • • • •

4-2

Meghatározni az ingatlan-nyilvántartási eljárás fogalmát és eseteit. Elmondani a beadványok elintézésének menetét. Ismertetni az ingatlan-nyilvántartási határozat tartalmát és az ügyintézés során betöltött szerepét. Elmagyarázni a változások ingatlan-nyilvántartáson való átvezetésének folyamatát. Tanácsot adni ingatlan-nyilvántartáshoz kapcsolódó jogorvoslati lehetőségekre.



4.1. Az ingatlan-nyilvántartás adattartalma Az ingatlan-nyilvántartás az önálló ingatlanok adatait, valamint az azokhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket tartalmazza. Ezen meghatározás alapján az ingatlannyilvántartás tartalma a következőkre osztható: • adatokra, • jogokra és • tényekre. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény más elvek szerint szabályozza - az adatokat mint a nyilvántartás gazdasági jellegű tartalmát, és megint más elvek alapján határozza meg - a jogokat és tényeket mint a jogi tartalmat. A jogi tartalomra - főleg annak megváltoztatására - igen szigorú szabályok vannak. A szigorú szabályozás abban valósul meg, hogy a törvény tételesen meghatározta azokat a jogokat és tényeket, amelyek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetők. Az ingatlan adatai tekintetében a szabályozás nem ilyen mértékben kötött. Az adatok esetében ugyanis a jogszabály megadja azt a lehetőséget, hogy minden olyan adat, ami a nyilvántartáshoz szükséges, feltüntethető. Ezek az ún. többletadatok elsősorban a gépi adatfeldolgozás témakörébe esnek. Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlan következő adatait tartalmazza: • fekvés, • helyrajzi szám, • terület, • művelési ág, alrészlet, • művelés alól kivett terület megnevezése, • minőségi osztály, • kataszteri tiszta jövedelem. Fentieket - összefüggéseikre tekintettel - némileg másként csoportosítva mutatjuk be.


4-3


4.1.1. Az ingatlan fekvése A község (város) területén különböző részeket találunk, amelyeknek a rendeltetése is eltér egymástól. Ezek: • a belterület (B), • a külterület (K). Attól függően, hogy az adott ingatlan a község (város) melyik részén található, különböztethető meg az ingatlan fekvése (korábbi elnevezése szerint "nyilvántartási egység"-re). Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlan fekvését a fent zárójelbe tett betűkkel jelöli. A tulajdoni lapon feltüntetett B, K betűk egyértelműen eligazítást adnak arról, hogy a kérdéses ingatlan hol fekszik. Korábban a földterület elkülönített részeként ismeretes volt a zártkert is, mint önálló kategória. Ez a fekvés ma már nincsen. A hagyományos tulajdoni lapokon Z betűvel jelölték. 4.1.2. A helyrajzi szám Az ingatlanokat egymástól való megkülönböztetésük és nyilvántartásuk végett helyrajzi számmal jelölik meg. A helyrajzi szám az ingatlan egyedi azonosítója, annak mintegy neve. A község (város) egész területének helyrajzi számozásakor a belterület határán belül fekvő földrészleteket együttesen egy belterületi egységként, tömbként kezelik. Ha a község (város) határán belül több különálló belterület van, az a helyrajzi számozás szempontjából külön-külön tömbnek számít. A belterület határán belül a földrészleteket a belterület központjától körkörösen távolodva, fekvésüknek megfelelő sorrendben 1-gyel kezdődő folytatólagos egész számokkal helyrajzi számozzák. Amennyiben a közigazgatási egységen belül több különálló belterület van, akkor a különálló belterületek földrészleteit – az egyes belterületi egységek elhelyezkedésének sorrendjében – a központi belterületnél, illetőleg az előző belterületnél felhasznált legmagasabb helyrajzi szám után a következő százeggyel kezdve, - de legalább ötven szám kihagyásával – kell helyrajzi számozni. A külterületi földrészletek „0”-val kezdődő helyrajzi számozása 1997 január 1-től folyamatosan, a digitális földmérési alaptérkép településenkénti készítésével az állami átvételt követően megszűnik. A külterületi földrészletek helyrajzi számozását a belterületi földrészletek legmagasabb helyrajzi számát követő százegygyel, – de legalább ötven szám kihagyásával - kell kezdeni. Több külterületi egység esetén a módszer azonos a több belterület eseténél mondottakkal.

4-4



• A belterület határvonala a rajta áthaladó valamennyi vonalas létesítményt megosztja. Külön helyrajzi számot kap a belterületbe eső és külön a külterületbe eső rész. • A három térképszelvényen túl terjedő vonalas létesítményt alkalmas helyen megosztják - híd, útkereszteződés, stb. - és a megosztott részeket külön-külön helyrajzi számozzák. • Egymás keresztező vonalas létesítmények esetén, ha a kereszteződés egyszintű, a kisebb rendű vonalas létesítményt a kereszteződésnél lezárják és a megosztott részeket külön-külön helyrajzi számmal látják el. Vegyes kultúrájú (többfajta művelési ág egy földrészleten belül) területeken, ha a földrészleten belül 20-nál több alrészlet keletkezne, akkor a földrészletet alkalmas helyen (pl. ároknál) megosztják. Az egyéb önálló ingatlanok helyrajzi számozása kapcsolatban van azzal a földrészlettel, amellyel az ingatlan fizikailag egyébként is összefügg. Ezt a "fizikai" kapcsolatot az egyéb önálló ingatlan helyrajzi száma is kifejezi, mert azt a földrészlet helyrajzi számából vezetik le. Így a társasház, a szövetkezeti ház, az önálló épület, a közterületről nyíló pince helyrajzi száma mint szám megegyezik azzal a földrészletével, amelyiken áll, illetőleg amelyikből a pince nyílik, de törve van az ABC nagybetűivel. Pl a földrészlet helyrajzi száma 300, a rajta levő társasház helyrajzi száma 300/A. A társasházakban levő öröklakások, a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakások helyrajzi száma a társas- vagy szövetkezeti ház helyrajzi száma tovább van alátörve annyi számmal, ahány lakás van benne. Pl. 300/A/1, 330/A/2, 330/A/4, stb. Amennyiben a földrészleten csak egy épület (létesítmény) van, az A-betűt akkor is ki kell írni, utalva az egyéb önálló ingatlanként való nyilvántartásra (enélkül egy belterületi alátört helyrajzi számú földrészletre utalna). A teljesség igénye nélkül ismertetett helyrajzi számozási szabályokat a DAT 1 szabályzat tartalmazza részletesen. 4.1.3.A terület Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanok területét méterrendszerben - négyzetméter - (m2), hektár (ha) - tartja nyilván. 4.1.4. A művelési ág A mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló területeket tízféle művelési ágban tartják nyilván. Ezek a következők: szántó, rét, szőlő, kert, gyümölcsös, legelő, nádas, erdő, fásítás és halastó.


4-5


Az egyes művelési ágakat a rendszeres főhasznosítási módra tekintettel és a természetbeni állapotnak megfelelően határozzák meg. A különböző művelési ágak fogalmát azért is szükséges ismerni, mert a mező- és erdőgazdasági területek mérésekor a művelési ágakat a térképen ábrázolni és jelölni kell. A fogalom ismerete nélkül bizonyos művelési ágak nehezen határolhatók el egymástól vagy meghatározásuk kétséges lehet. Szántó az a terület, amely rendszeres szántóföldi művelés alatt áll, tekintet nélkül arra, hogy azt hasznosítják, vagy átmenetileg ugarolják, parlagon hagyják, vagyis nem művelik. Szántónak kell tekinteni és nyilvántartani a következő területeket: • a ritkábban telepített, illetve a ritkább beállottságú gyümölcsösöket vagy gyümölcsfákkal, illetve szőlővel rendszertelenül borított területeket, amelyeken egyébként rendszeres szántóföldi művelést folytatnak, • a szőlő- és gyümölcsfa-, a díszfaiskolákat, az évelő-, az ipari és gyógynövények területeit, • a magnyerés céljából fűmaggal bevetett területeket, • a rizstelepeket, spárgatelepeket és földieper ültetvények területét. Rét az a füves terület - ide értve a mesterségesen füvesített területeket is - amelynek fűtermését rendszeres kaszálással hasznosítják. Változatlanul rétnek kell tekinteni azt a területet, amit esetenként legeltetnek, például aszályos időszakban. Szőlő az a terület, amelyen a termesztett főnövény a szőlő. Ebbe a művelési ágba tartoznak még a szőlő alanyvessző termesztésére szolgáló alanytelepek. Nem változtat a szőlő művelési ágon, ha a sorközökben a talaj szervestápanyagutánpótlása céljából zöldtrágya-növénytermesztést folytatnak. A szőlőtelepítésre kijelölt területeket - a telepítés megtörténtéig - az eredeti művelési ágban kell nyilvántartani (ez rendszerint szántó). A nem művelt, tőkehiányos (parlag) szőlőterületeket a szőlőtőkék kivágásáig, a terület más művelési ágban való hasznosításáig szőlő művelési ágakban kell nyilvántartani. Kert művelési ág a zöldséggel, virággal (dísznövénnyel) vegyesen hasznosított földrészlet művelési ága kert. Ilyen eset akkor áll fenn, ha a földrészleten gyümölcs (gyümölcs bokor) vagy szőlő ültetvény vegyesen fordul elő vagy ezek között virágot, zöldséget is termesztenek. Kert művelési ágba tartozik továbbá a komlóültetvény, a melegágyak és palántanevelő telepek, az erdőtömbön kívüli ka-

4-6



rácsonyfa diszítőgally, vadgyümölcs és vesszőtermelésre szolgáló területek, és végül a csemetekert és dugványterületek. Gyümölcsös az a tiszta vagy vegyes állományban telepített terület, amelyen a termesztett főnövény a gyümölcsfa, illetőleg gyümölcsbokor. Gyümölcsösnek minősülnek a legalább két gyümölcsfasorból álló pászták, valamint a gyümölcsfa-iskolai termelést szolgáló alany szemzőhajtást, oltóvessző és magtermő ültetvényt. Az egy gyümölcsfasorból álló, illetőleg az általa elfoglalt területeket, abban a művelési ágban tartják nyilván, amelynek területén a fasor áll. Ha a fasor művelés alól kivont területen áll, akkor ilyen területként kell nyilvántartani. A gyümölcsös telepítésére kijelölt területeket a telepítés megtörténtéig hasonlóan, mint a szőlőnél, az eredeti művelési ágban tartják nyilván. A nem művelt, hiányos állományú (parlag) gyümölcsös művelési ágú területeket – azonosan a szőlőnél írottakkal – az eredeti művelési ágban kell nyilvántartani. Legelő az a füves terület - ide értve a mesterségen füvesített területet is - amelynek fűtermését rendszeresen legeltetéssel hasznosítják. Nem változtatja meg a legelő művelési ágát, ha esetenként lekaszálják (csapadékos időjárás miatt). Legelő művelési ágba tartoznak még a fásított legelőnek nem minősülő, azonban fákkal elszórtan borított füves területek, amelynek fűtermését rendszeresen legeltetéssel hasznosítják. Legelő művelési ágban tartják nyilván továbbá az erdőgazdálkodást közvetlenül szolgáló vadföldet és erdei tisztás területét. Nádas művelési ágú az a terület, amelyen ipari, építkezési vagy mezőgazdasági felhasználásra alkalmas nád vagy gyékény terem. Erdő művelési ágban a következő földeket tartják nyilván: • az erdő által elfoglalt területeket, ideértve a beerdősült és az időlegesen igénybe vett, valamint az erdőn belül előforduló nyiladékok, tűzpászták és a faültetvények által elfoglalt területet is, • az erdősávot, amely legalább 3 sor fából áll, • azt a területet, amelyen az erdő telepítése megtörtént. Erdő művelési ágba tartozik továbbá az az 5000 m2-t meghaladó terület,


4-7


•

amely a külterületen található és azon fasor, facsoport van, azok az erdei fafajokkal fedett területek, amelyek gyárak, üzemek, egyéb ipari létesítmények bekerített területén vannak, vagy tanyák területéhez tartoznak.

•

Ugyancsak erdőként kell nyilvántartani az 5000 m2-t elérő, vagy annál nagyobb földrészleteket, amelyek • út, vasút, valamint egyéb műszaki létesítmény tartozékát képezik, • a patakokat, csatornákat fasorként szegélyezik, valamint • a folyó medrében keletkezett – időszakosan vízzel borított – zátonyokat, amennyiben földrészletnek minősülnek. Fásított területként kell nyilvántartani az 1500 m2-nél kisebb kiterjedésű, • erdő által elfoglalt területeket, • azt a területet, amelyen az erdő telepítése megtörtént, és • a legalább 3 sor erdei fával fedett területeket. Az előzőeken kívül fásított területnek minősül • a külterületen legalább 50 %-ban fedett fás legelő, • külterületen az 5000 m2-nél kisebb fasor, facsoport. Halastó az a vízi létesítmény, amelyet a vízügyi hatóság engedélyével haltenyésztésre használnak. E fogalomkörbe tartozik a teleltető és ivadéknevelő tó, valamint ezek tartozékai. Pl. töltés, táp és lecsapoló csatorna. 4.1.5.

Az alrészlet

A művelési ágakkal szorosan összefügg az alrészlet fogalma. Ha ugyanis egy földrészleten belül több művelési ág van - és azok nagysága eléri vagy meghaladja a legkisebb területi mértéket - mindegyiket külön alrészletként kell kezelni. Ezeket egymástól való megkülönböztetésük, a földrészleten belüli elhelyezkedésük meghatározására, továbbá a nyilvántartásuk végett az abc kisbetűivel jelölik meg. A megjelölésre a magánhangzók közül az "a" betűt, a mássalhangzók közül pedig csak az egyjegyűeket használják. . Egy földrészleten belül 20-nál több alrészlet nem lehet. Ha a földrészleten ennél több alrészlet keletkezne, a földrészletet alkalmas helyen - pl. árok, út mentén - megosztják úgy, hogy 20-nál több alrészlet egyik földrészleten se legyen.

4-8



Ha a földrészleten belül ugyanazon művelési ág többször, de nem egybefüggően fordul elő, és területe külön-külön eléri a legkisebb területi mértéket, önálló alrészletként kezelik. A legkisebb területi mérték az a területi határ, amelynél kisebb művelési ágak és művelés alól kivett területek önálló alrészletként nem szerepelhetnek. Az ingatlan-nyilvántartási jogszabály szerint a legkisebb területi mérték nagysága a település belterületén az egy hektárt meghaladó nagyságú terület és a külterületen valamennyi földrészleten belül a különböző művelési ágak területét és a művelés alól kivett területeket alrészletként kell nyilvántartani, ha azok nagysága szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, fásított terület és halastó művelési ágnál és a művelés alól kivett területnél 400 m2-t, erdő művelési ágnál az 1 500 m2-t eléri vagy meghaladja. A belterület üzemszerű művelés alatt álló részén a földrészleten belül az állandó jellegű épületet - a hozzátartozó udvarral együtt - akkor is külön alrészletként tartják nyilván, ha területe az előzőekben meghatározott mértéket nem éri el. A külterületen és a település belterületén az egy hektárt meghaladó földrészleten belül a lakóépületet a hozzátartozó udvarral együtt külön alrészletként – függetlenül az általa elfoglalt területtől – kell nyilvántartani. A földrészlet ezt meghaladó részét a tényleges állapotnak megfelelően kell nyilvántartani, amennyiben az adott művelési ág vagy művelés alól kivett terület az előbb említett területnagyságot (400 m2) meghaladja. Az egyéb állandó jellegű épület és a hozzátartozó udvar, ha a 400 m2-t nem éri el, azzal a művelési ággal – vagy művelés alól kivett területtel – kell nyilvántartani, amelynek területéhez az épület tartozik. Az ingatlan-nyilvántartás szempontjából állandó jellegű épületnek minősül a 12 m2-nél nagyobb kőből, téglából, vályogból, tömött falból, továbbá vasbetonból készült vagy előre gyártott elemekből összeállított épület. Állandó jellegű épületnek számítanak továbbá a faépületek, vagy vasvázas épületek, amelyeknek kő, tégla, beton alapja van. 4.1.6.

Minőségi osztály

A mező- és erdőgazdaságilag hasznosított földek talajának minősége, a talaj természetes termőképessége, valamint a terméseredményre hatással levő egyéb tulajdonságok miatt különböző. Az azonos művelési ágban hasznosított területeket a talaj különbözőségének megfelelően nyolc minőségi osztályba lehet sorolni. A minőségi osztályok jelölésére 1-8ig terjedő számokat alkalmaznak. Az 1-es a legjobb, a 8-as a legrosszabb minőséget jelenti. A minőségi osztály a földmi-


4-9


nősítési eljárás során kerül(t) megállapításra, amelynek keretében az adott művelési ágú föld minőségi osztályával együtt a kataszteri tiszta jövedelmet is megállapítják. A földminősítési mintaterek – a föld minőségének meghatározásával kapcsolatban kerülnek kijelölésre. Ismeretes a járási és a községi mintatér. Rendeltetésük az, hogy egy adott területen belül (járás esetén a becslőjárás, községnél pedig a település) művelési áganként és minőségi osztályonként az ott előforduló különböző minőségű földek jellemző tulajdonságainak a mezőgazdasági termelés feltételeinek és a természeti adottságainak szemléltetésére szolgál. Ezek leírását a járási és községi mintatérjegyzék tartalmazza. 4.1.7. A kataszteri tiszta jövedelem A talajosztályozási rendszerben a minőségi osztály önmagában a talaj minőségének országos összehasonlítására nem alkalmas. Az ország területe ugyanis 211 osztályozási vidékből áll, és azok mindegyikében 1-8 osztályú szántók, rét, szőlő, gyümölcsös, stb. találhatók. Ezért a művelési ágak minden egyes minőségi osztályára kiszámították, hogy 1 kataszteri hold területen az átlagos gazdálkodási mód mellett mennyi tiszta jövedelem érhető el. A kataszteri tiszta jövedelmet még a múlt század végén vezették be, illetőleg határozták meg. A művelési ágak minden egyes minőségi osztályára vonatkozóan meghatározták, hogy egy katasztrális holdon a szokásos (átlagos) gazdálkodási mód mellett mennyi tiszta jövedelem érhető el. Akkor a hivatalos pénznem a korona - váltópénze a fillér - volt, ezért a kataszteri tiszta jövedelmet az akkori hivatalos pénznemnek megfelelően koronában (fillérben) fejezték ki. A kataszteri tiszta jövedelem megállapítása - amely eredetileg 1 kataszteri holdra vonatkozott, de már ha-ra átszámítva - és nyilvántartása célszerűségi okokból, még ma is ebben a pénznemben történik. Az 1 hektár területre átszámított kataszteri tiszta jövedelmi összegeket (aranykorona értékeket) művelési áganként összeállított táblázatok tartalmazzák. A táblázat becslőjárásonként (illetve osztályozási vidékenként) készül. Országos összehasonlítást csak a kataszteri tiszta jövedelem aranykorona értéke útján lehet végezni. Ennek alapján kiszámítható a kérdéses földterület kataszteri tiszta jövedelme (aranykoronában kifejezett értéke). A kataszteri tiszta jövedelem tehát az az aranykoronában kifejezett viszonyszám, amely az azonos művelési ágú területek termőképessége közötti különbséget fejezi ki. A kataszteri tiszta jövedelem meghatározása óta a közgazdasági és agrotechnikai viszonyok jelentős mértékben megvál4-10



toztak. Ezért a földek tiszta jövedelme is megváltozott, vagyis a földek talajának minőségét kifejező értékszám eltér a ténylegestől. Az aranykorona értéknek - még akkor is, ha aránytalanságokat tükröz - jelentős szerepe van a mező- és erdőgazdasági területekkel összefüggő jövedelem szabályozásban, a napjainkban zajló tulajdoni reform végrehajtásánál, kisajátítás esetén a földért járó kártalanítás megállapításban, stb. Nyilvántartására ezért is van szükség. 4.1.8.Művelés alól kivett területek Művelés alól kivett területnek minősülnek • a mező- és erdőgazdasági művelés alatt nem álló, illetve • arra alkalmatlan területek. A művelés alól kivett területeket az ingatlan-nyilvántartás 6 kategóriába sorolja, attól függően, hogy az adott terület mivel kapcsolatos. Így: • településsel, • termeléssel és szolgáltatással, • közlekedéssel és hírközléssel, • vízgazdálkodással, • a honvédelemmel és rendészettel, • a természetvédelemmel kapcsolatban kivett területek körébe sorolhatók. A településsel kapcsolatban kivett területek: • a település belterületén az 1 hektárt meg nem haladó beépített és beépítetlen földrészletek, • a település belterületén az 1 hektárt meghaladó földrészleten és a külterületen, a földrészleten belül az épületek és építmények által elfoglalt területek, valamint az ezekhez tartozó udvarok. • a közparkok, a közkertek és a belterületi élőfagyűjtemények (arborétumok), • a gyógyhelyek, az üdülőhelyek és a gyógyfürdők céljára szolgáló – az egészségügyi miniszter által kijelölt területek, • a sporttelepek és az állandó jellegű táborok.


4-11


A termeléssel és a szolgáltatással kapcsolatban kivett területeknek minősülnek: • az üzemek telepei, valamint a hozzájuk tartozó meddőhányók és az egyéb lerakóhelyek, • a felszíni művelésű, működő vagy felhagyott bányák és bányatavak • az állandó jelleggel tárolásra használt beépítetlen területek, • a vízművek és a hozzájuk tartozó védőterületek, • a szennyvíztisztító telepek és a hozzájuk tartozó védőterületek (védősávok), • az állandó jellegű mező- és erdőgazdasági telephelyek, mint pl. majorok, gépjavító állomások, • az állandó jellegű növényházak által elfoglalt területek, • szennyvíz, szennyvíziszap és hígtrágya elhelyezésével, hasznosított területek, függetlenül attól, hogy az faállománnyal fedett, • üzem, major, valamint tanyafásításnak minősülő erdei fafajokkal fedett. 5000 m²-nél nem nagyobb terület (véderdő), • 400 m²-t elérő kiterjedésű erdőgazdálkodási tevékenységet közvetlenül szolgáló területek, • a dögterek, • a talaj természeti adottsága következtében terméketlen területek, • a vásár- és a kiállítási területek, • a temető céljára kijelölt területek, • az állandó jellegű szemétlerakó telepek. A közlekedéssel és hírközléssel kapcsolatban kivett területek: • az országos és helyi közutak (utcák, járdák, közterek és egyéb közterületek), a magánutak, az utakhoz tartozó műtárgyak és az utak tartozékai által elfoglalt területek, valamint a 3 méternél szélesebb tanyai bejáróutak, • a szőlőben, gyümölcsösben a művelés és a szállítás céljait szolgáló állandó utak, ha azok szélessége a szőlő, illetőleg a gyümölcsös sortávolságát legalább 3 méterrel meghaladja, • a közforgalmú és saját használatú vasutak területe, • a közforgalmú repülőtereknek a repülés céljára szolgáló területe, • a kikötők szárazföldi területe,

4-12



• távközlési építmények működtetéséhez szükséges terület. A vízgazdálkodással kapcsolatban kivett területek: • a folyók, a patakok, az állandó vagy időszakos vízfolyások, a természetes tavak, a víztárolók, továbbá azok a mocsarak, amelyekben ipari, építkezési, illetőleg mezőgazdasági felhasználásra alkalmas nád vagy gyékény nem terem, • a vízi szállításra használható vagy a vízművek célját szolgáló csatornák, valamint azok tartozékai, • a belvízlevezető csatornák, az állandó jellegű öntözőcsatornák (rizstelepek elárasztó és lecsapoló főcsatornái), valamint az egyéb árkok, • a védőtöltések, vagy egyéb terep feletti vízszintet tartó gátak (völgyzáró gátak, halastó töltések), továbbá az ezek építésekor keletkezett anyaggödrök, valamint a védőtöltések mindkét oldalán azok a területek, amelyeken vízügyi célból mező- vagy erdőgazdasági termelést folytatni nem szabad. • patakot, csatornát szegélyező, önálló földrészletként nyilvántartott, erdei fafajokkal fedett, 5000 m²-nél kisebb terület (fasor). A honvédelemmel és a rendészettel kapcsolatos művelés alól kivett területek: • fegyveres testületek és a rendészeti szervek céljára állandóan igénybe vett területek (pl. lőtér, gyakorlótér), • azok a területek, amelyeknek gazdasági felhasználását nemzetközi szerződés korlátozza, vagy honvédelmi, rendészeti szempontból az illetékes szerv megtiltotta, • azok a területek, amelyeknek gazdasági felhasználását honvédelmi, rendészeti szempontból az illetékes szerv megtiltotta. A természetvédelemmel kapcsolatos művelés alól kivett terület a természetvédelem alatt álló területeknek fokozottan védett része.

4.2. Az ingatlan-nyilvántartásba gyezhető jogok

beje-

Az ingatlan-nyilvántartásba csak az ingatlanhoz kapcsolódó jogok jegyezhetők be. Ezek a következők:


4-13


• • • • • •

• • • •

tulajdonjog, illetőleg állami tulajdonban álló ingatlan esetében az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet és a vagyonkezelői jog, a megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jog, lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog, haszonélvezeti jog és a használat joga, telki szolgalmi jog, állandó jellegű földmérési jelek, földminősítési mintaterek, valamint villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog, továbbá vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog, valamint törvényrendelkezésen alapuló közérdekű szolgalmak és használati jogok, elő- és visszavásárlási, valamint vételi jog, tartási és életjáradéki jog, jelzálogjog (önálló zálogjog), végrehajtási jog.

A következőkben a felsorolt jogok lényeges és jellemző vonásait tekintjük át. 4.2.1. Tulajdonjog A 2.2. pontban említés történt arról, hogy tulajdonjog biztosítja a jogosult részére az ingatlan • birtoklását, • a használatot és a hasznok szedését, valamint • a rendelkezést. A három részjogosítvány a tulajdonjog tartalmának „jogosulti” oldala. A tulajdonjog tartalmához azonban kötelezettségek is tartoznak, éspedig az ingatlannal járó terhek (pl. adó) és a kárveszély viselése. (A tulajdonos viseli azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni, pl. elemi csapás.) Az ingatlan tulajdonosát a tulajdoni lap tartalmazza. A tulajdonossal együtt azt is fel kell tüntetni, hogy a tulajdonos az ingatlant milyen jogcímen szerezte. Pl. átruházás, hatósági határozat, öröklés és elbirtoklás. A szerzési jogcímet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok közül csak a tulajdonjognál tüntetik fel. A tulajdonjog bejegyzésének jogcíméül azt kell feltüntetni a bejegyzésben, amit az okirat megjelöl. A tulajdonjogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. A tulajdoni lapokat - korlátozás nélkül bárki megtekintheti. Ezért indokolt, hogy a tulajdoni lapról megállapítható legyen, hogy kitől és milyen jogcímen került az ingatlan a jelenlegi tulajdonoshoz. Amennyiben a tulajdonszerzés nem az egész ingatlanra vo-

4-14



natkozik, a bejegyzésben feltüntetik minden tulajdonostárs mellett a megszerzett eszmei hányadot. A polgári jog egyik sarkalatos szabálya, hogy ingatlan tulajdonjogával felhagyni nem lehet. Ennek ingatlannyilvántartási vetülete oly módon jelenik meg, hogy a bejegyzett tulajdonjog csak akkor törölhető a nyilvántartásból, ha egyidejűleg az új tulajdonos tulajdonjoga is bejegyzésre kerül. Itt szükséges megemlíteni, hogy az eredeti ingatlannyilvántartási állapot visszaállítására csak bírósági vagy más hatósági határozat alapján van lehetőség. 4.2.2.

A vagyonkezelői jog

A kincstári vagyon az állami feladat ellátását szolgáló vagyon, amely a társadalom működését, a nemzetgazdaság céljai megvalósítását segíti elő. A kincstári vagyonba tartozik a kizárólagos állami tulajdont képező vagyontárgyak (ennek tételes felsorolása Polgári Törvénykönyvben található), az a vagyon és vagyonértékű jog, amelyek hasznosítására koncessziós szerződést lehet kötni, valamint az állam közhatalmi központi költségvetési feladatai ellátásához szükséges vagyontárgyak. Kincstári vagyon továbbá ingatlanok tekintetében az állami tulajdonban levő műemlékingatlan, a védett természeti terület, termőföld - ha törvény eltérően nem rendelkezik - és az erdő. A kincstári vagyon felett a tulajdonosi jogok gyakorlását a pénzügyminiszter a Kincstári Vagyoni Igazgatóság (KVI) útján látja el. A kincstári vagyonra vonatkozó jogot vagyonkezelői jognak kell tekinteni. A kincstári vagyon tárgyai felett vagyonkezelői jogot gyakorolhat: • az a központi költségvetési szervezet, amelyet a KVI kijelöl, • bármely természetes és jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, akivel a KVI vagyonkezelési szerződést köt. Tehát vagyonkezelői jog kijelöléssel és vagyonkezelői szerződés által jöhet létre. Vagyonkezelői jog megszerzésének az utóbbi esetben feltétele, hogy az ellenérték fejében történjen. Vagyonkezelési szerződés nem köthető azzal, aki ellen csőd és felszámolási eljárás van folyamatban, illetve akinek adóvám vagy társadalombiztosítási járulék tartozása van. A vagyonkezelői jog jogosultját megilletik a tulajdonos jogai és terhelik annak kötelezettségei. A tulajdonosi jogok gyakorlása azonban korlátozott. A vagyonkezelői jog jogosultja ugyanis a vagyont nem értékesítheti, arra zálogjogot, haszonélvezeti jogot nem alapíthat. A vagyonkezelői jog azonban más kezelésre jogosultnak - a KVI értesítése mellett - átru-


4-15


házható. Ingatlan esetében a vagyonkezelői jog megszerzéséhez az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés is kell. A vagyonkezelői jogot a Magyar Állam tulajdonában levő egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, ezek eszmei hányadára, vagy az ingatlannak természetben meghatározott, vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. Előfordulhat, hogy egy ingatlannak több vagyonkezelője van. Ennek bejegyzésénél valamennyi vagyonkezelőt feltüntetik. Az egyes jogosultak vagyonkezelői jogát eszmei hányad szerint határozzák meg, a közös tulajdonra vonatkozó előírások szerint. 4.2.3.

A földhasználati jog

A földhasználat joga általában a föld tulajdonosát illeti meg. Egyes esetekben azonban a jogszabály rendelkezése, vagy a tulajdonos engedélye alapján más is használhatja a földet. Lényeg, hogy ez a használat megállapodáson vagy jogszabályi rendelkezésen alapuljon. Földhasználat a következő jogcímeken alapulhat. A megállapodáson alapuló földhasználati jog, a magánszemélyek egymás közötti megállapodásán alapul és építkezés célját szolgálja. Az ilyen földhasználati jog alapítására azért kerül sor, hogy az építkező a más tulajdonában álló földrészleten - a saját tulajdonába kerülő és a saját nevére bejegyezhető - épületet létesíthessen. (Más tulajdonában lesz a föld, és megint más személy lesz a tulajdonosa a földön álló épületnek.) Földhasználati jog bejegyzésére bírósági határozat alapján is sor kerülhet. A bírósági határozaton alapuló földhasználati jog jogosultjaként - tekintve, hogy ez mindig ráépítéssel kapcsolatos - az épület mindenkori tulajdonosát kell megjelölni. 4.2.4.

A haszonélvezeti és özvegyi jog

A haszonélvező a haszonélvezet joga következtében jogosult a másnak a tulajdonában levő ingatlant birtokolni, használni és a hasznait szedni. A haszonélvezőt majdnem teljes egészében megilletik a tulajdonosi jogok, azzal a megszorítással, hogy a haszonélvezet tárgyát nem adhatja és ajándékozhatja el, és tevékenységét a tulajdonos jogosult ellenőrizni. (Pl. hogy a haszonélvező az ingatlant rendeltetésszerűen használja-e.) A haszonszedés azonban úgy is megvalósulhat, hogy az ingatlant a haszonélvező másnak adja használatba bizonyos ellenszolgáltatásért, pl. pénzért bérbe adja. A haszonélvezet általában öröklés folytán keletkezik, ritkábban jön létre megállapodás alapján. A haszonélvezet leggyakoribb formája a túlélő házastárs haszonélvezeti joga. Ennek

4-16



értelmében az örökhagyó házastársa - tehát a férj is - örökli mindannak az ingatlannak a haszonélvezetét, amelyet egyébként nem ő örököl. (Általában az elhunyt gyerekei örökölnek.) A jog ez úton nyújt segítséget idősebb embereknek a megélhetéshez. A haszonélvezeti jog meghatározott ideig, legfeljebb azonban a haszonélvező haláláig tarthat. A haszonélvező a dolgot csak rendeltetésszerűen használhatja. Köteles viselni a dolog fenntartásával járó terheket. Ez a teherviselés nem terjed ki a rendkívüli javításokra és helyreállításra. Pl. az árvíz következtében megrongálódott házat a haszonélvező nem köteles helyreállítani. A haszonélvezeti jog bejegyzésekor az ingatlan-nyilvántartásban azt is feltüntetik, hogy az mennyi ideig áll fenn (pl. 15 évig, vagy a haszonélvező haláláig). A túlélő házastárs haszonélvezeti jogát özvegyi jog elnevezéssel jegyzik be a tulajdoni lapra. A haszonélvezet kiterjedhet az ingatlan egészére, vagy csak a természetben körülhatárolt részére. Eszmei hányadra is állhat fenn haszonélvezet. Ennek megfelelően a haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, ennek eszmei hányadára, vagy az ingatlannak természetben meghatározott részére lehet bejegyezni. Amennyiben ugyanarra az ingatlanra több személy részére jegyeznek be haszonélvezeti jogot, akkor fel kell tüntetni a tulajdoni lap III. részen, hogy a jogosultakat közösen vagy egymást követő sorrendben illeti meg. 4.2.5.

A használat joga és a használati jogok

A használat joga lényegében korlátozott haszonélvezet. A haszonélvezettől alapvetően abban különbözik, hogy aki használatra kap ingatlant, azt további használatra másnak már nem adhatja. A használó az ingatlant csak a saját, valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja és szedheti annak hasznait. A haszonélvezeti jog és a használat joga közötti eltérést a következő példával világosítjuk meg. A haszonélvezetre kapott házat a haszonélvező tetszése szerint bérbe adhatja és a bérleti díj az övé. A használatra kapott házat a használó csak saját, valamint együtt élő családtagjaival használhatja, oda még albérlőt sem vehet. Külön kell szólni a külföldiek ingatlanhasználati jogáról. A külföldiek ingatlanszerzése korlátozott. Erre tekintettel egy korábbi jogszabály - mintegy a tulajdon pótlásának lehetőségeként megengedte, hogy a magyarországi tartózkodásra jogosító engedéllyel rendelkező olyan külföldi magánszemélyek, akiknek külföldön állandó lakóhelyük van, belföldi lakásra, és üdülőre állandó használati jogot szerezzenek. Egy


4-17


személy legfeljebb egy lakásra és egy üdülőre szerezhetett használati jogot. A használatba adás mindig egy-egy lakásra vagy üdülőre vonatkozott, ezek azonban esetenként több lakásból vagy több üdülő egységéből álló épületben is lehettek. Ilyen esetben az épületet a használatba adó társasházzá alakította. A használat jogát egész ingatlanra lehetett bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Az új törvényben ez az ingatlanhasználati jog már nem található. A használat jogától megkülönböztetjük a használati jogokat, amelyek az idegen ingatlan használatát közérdekből biztosítják. Ezek a következők: A földmérési jelek elhelyezését szolgáló használati jog. A földmérési jelek által elfoglalt területekre a Magyar Államot határozatlan időre ingyenes használati jog illeti meg. Ez a használati jog egy-egy földmérési jelnél, 50 m2-nél nagyobb nem lehet. A használati jog jogosultjaként az ingatlannyilvántartásba - minden földmérési jel esetében - a megyei földhivatalt jegyzik be. Ez nem jelenti azt, hogy a földmérési jelet más földmérő vagy földmérési és térképészeti vállalat, vállalkozás nem használhatja. A használati jogot csak azokra az ingatlanokra lehet bejegyezni, amelyeken • a földmérési jel föld feletti része megtalálható, • az új hálózatban meghatározott I-IV. rendű vízszintes alappontot helyeztek el, • I-III. rendű magassági alappont áll, • kéregmozgási vizsgálati hálózati pontot helyeztek el. Villamos berendezés elhelyezését biztosító használati jog. Figyelemmel a villamosenergia-gazdálkodáshoz fűződő közérdekekre, az előállításához, felhasználásához, továbbításához szükséges feltételeket a jogszabályok az érintett ingatlanok tulajdonjogát korlátozó rendelkezésekkel teremtik meg. Ennek alapján lehetőség van a villamosműhöz tartozó átalakító és kapcsoló-berendezések idegen ingatlanra való elhelyezésére. Ez a lehetőség akkor áll fenn, ha az említett berendezések az ingatlan rendeltetésszerű használatát lényegesen nem akadályozzák. Ha a létesítmények az ingatlan használatát kizárják, vagy lényegesen korlátozzák, az ingatlant ki kell sajátítani. Ennek a használati jognak a jogosultja a más tulajdonában levő villamosmű mindenkori üzemben tartója. Az üzemben tartó az ingatlan használatáért térítést fizet. A vezetékjog alapján a villamosmű üzemben tartója idegen ingatlanon - mind a föld alatt, mind a föld felett - vezetékeket, elosztó-csatlakozó és üzemi távközlő berendezéseket helyezhet el, továbbá tartószerkezetet, a villamosmű üzemvitelét szolgáló csővezetékeket és csatornákat létesíthet. A vezetékjogot csak akkor lehet engedélyezni - hasonlóan az 4-18



tékjogot csak akkor lehet engedélyezni - hasonlóan az előző ponthoz - ha az ingatlan használatát lényegesen nem akadályozza. A villamosmű üzemben tartója a vezetékjog gyakorlásáért nem fizet. A föld alatti vezeték és berendezés elhelyezése céljából a nem közterületre engedélyezett vezetékjogot az üzemben tartó kérelme alapján bejegyzik az ingatlannyilvántartásba. A villamos berendezés elhelyezését biztosító használati jogot a vezetékjogtól végeredményben a térítésfizetés és az ingyenesség különbözteti meg egymástól.

4.2.6.

Szolgalmi jogok

A szolgalom jogánál fogva a jogosult - akit ez a jog megillet egy, a számára idegen ingatlannak valamilyen módon a hasznát veheti, amelyik ingatlant viszont szolgalom terheli, annak mindenkori tulajdonosát egy tartalmában negatív kötelezettség terheli. Ez a teher a tulajdonost azonban nem valamiféle aktív magatarásra kötelezi, hanem ellenkezőleg, valaminek a nem tevésére, éspedig annak a tűrésére, hogy ingatlanát a szolgalom jogosultja - meghatározott módon - használja. A telki szolgalom mindig az ingatlanokhoz kötődik, és sohasem a tulajdonoshoz. Ha tehát az ingatlan tulajdonosának a személyében változás következik be, a szolgalom változatlanul fennmarad. Az ingatlan-nyilvántartásba a következő ilyen szolgalmakat jegyzik be. 4.2.6.1. Telki szolgalmi jog A telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa másnak az ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja. Szomszédos ingatlanok között áll fenn. Az egyik ingatlan - a szolgalom fajtájától függően - valamilyen "segítséget nyújt" a másik ingatlannak. Azt az ingatlant, amelynek mindenkori tulajdonosát a szolgalom gyakorlása megilleti ,uralkodó teleknek (ez az ingatlan, amelyik a segítséget kapja), a másik ingatlan, amelyet az előbbi célból használni lehet, szolgáló teleknek nevezzük. Például: egy telek nincs összekötve közúttal (nevezzük 1-es számú teleknek). A tőle délre fekvő szomszédos telek viszont közútra nyílik, (ezt nevezzük 2-es számú teleknek). Ha az 1es és 2-es telek között átjárási szolgalmat alapítanak (pl. szerződéssel), akkor az 1-es számú telek mindenkori birtokosa telkét, a 2-es számú telken átjárva jogosult használni. Ez az átjárás azonban csak a 2-es számú telek meghatározott részén történhet és azzal kárt okozni nem lehet (pl. a terményeken gépkocsival átgázolni nem szabad). Telki szolgalmat


4-19


lehet alapítani átjárásra, vízellátásra, pince létesítésére, épület megtámasztására, stb. 4.2.6.2. Vízvezetési szolgalmi jog Vízi szolgalmat vízvezetésre és vízhasználatra lehet alapítani. Közös jellegzetességük, hogy ahhoz a vízügyi hatóság engedélyére van szükség (ún. vízjogi engedély). Vízi szolgalmat az érdekeltek szerződéssel is létesíthetnek, ezt azonban vízügyi hatóság hagyja jóvá. A vízvezetési szolgalmi jog a víz elvezetéséhez szükséges területet biztosítja. A szolgalommal terhelt ingatlan tulajdonosa köteles eltűrni, hogy - a vízügyi hatóság határozata alapján - a vizet ingatlanán keresztül vezessék, és az ehhez szükséges munkát - az okozott kár megtérítésével - ingatlanán elvégezzék. A vízhasználati szolgalmi jog a vízi létesítmény (kút, öntözőmű) használatához szükséges területet biztosítja. A szolgalommal terhelt személy köteles megengedni, hogy - a vízügyi hatóság határozat alapján - vízi létesítményeit - kártalanítás ellenében- az is használja, akinek részére a határozat ezt engedélyezi. A szolgalom magába foglalja a vízi létesítmény megközelítését is. 4.2.6.3. Bányaszolgalmi jog A bányákból kitermelt nyersanyagot általában az aknától távolabbi helyre kell szállítani feldolgozás vagy további elszállítás végett. A szállítás rendszerint függő pályán vagy vezetéken keresztül (kőolaj, gázvezeték) történik. A függő pálya tartóoszlopait, a vezetékeket és tartozékait (pl. szaglócső) idegen ingatlanokon kell elhelyezni. Az ingatlan tulajdonosa köteles megengedni, hogy ingatlanán a rendeltetésszerű használatot nem akadályozó függő pályát tartó oszlopot, vezetéket helyezzenek el. Az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozó vezetékoszlop, állomások és egyéb létesítmények elhelyezésére azonban a bányavállalatnak szolgalom alapítását kell kérnie. Ez lehetséges az ingatlan tulajdonosával kötött szerződéssel, ennek hiányában hatósági határozat alapján. A bányaszolgalmi jog gyakorlásáért az ingatlan tulajdonosát kártalanítás illeti meg. A gázvezetés is a bányaszolgalom alapján történik.

4-20



4.2.7.Az elő-, visszavásárlási és a vételi jog Az adás-vételi szerződés bizonyos esetekben létrejön a vevő egyoldalú nyilatkozatával. Ilyen jogot a vevő • jogszabály vagy • megállapodás alapján szerezhet. Háromféle ilyen jog van: • az elővásárlási jog, • a visszavásárlási jog, • és a vételi jog. Megkülönböztetésük azon alapul, hogy különböző mértékben korlátozza az eladó rendelkezési jogát az ingatlan felett. Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha az ingatlan-tulajdonos ingatlanát el akarja adni, akkor a vételi ajánlatot, ami tartalmazza a vételár összegét is még a szerződés megkötése előtt köteles azzal közölni, akit az elővásárlási jog megillet. (Pl. közös tulajdon esetén a társtulajdonossal.) Ha az elővásárlásra jogosult a közölt vételárért az ingatlant meg kívánja venni, a szerződést vele kell megkötni. Ha nem akar elővásárlási jogával élni, vagy meghatározott időn belül nem nyilatkozik, a szerződést a tulajdonos az eredeti vevővel - ajánlattevővel - kötheti meg. Elővásárlási jog szerződéssel létesíthető, vagy jogszabályon alapulhat. Jogszabály alapján elővásárlási jog illeti meg a társtulajdonost a közös tulajdonban álló ingatlanra vonatkozóan. A visszavásárlási jog lényegében különbözik az elővásárlási jogtól. Ennek értelmében a jogosult (a volt tulajdonos) az általa korábban eladott ingatlant a vevőtől akkor is visszavásárolhatja, ha annak nincs szándékában az ingatlant eladni. A visszavásárlásra jogosult tehát egyoldalúan létrehozhatja a szerződést. Az eladott ingatlan visszavásárlásának a jogát az adás-vételi szerződéssel egyidejűleg írásba kell foglalni. A visszavásárlási jogot legfeljebb öt évre lehet kötni. A visszavásárlási ár - ellenkező megállapodás hiányában - megegyezik az eredeti vételárral. A visszavásárlás intézményét a jog nem azért ismeri el, hogy valakinek a nyerészkedését elősegítse, hanem azért, mert számol azzal, hogy átmeneti anyagi nehézség esetén valaki a neki kedves vagyontárgy eladására is rászorulhat. Erre az esetre kívánja megteremteni azt a lehetőséget, hogy anyagi nehézségei elmúltával a vagyontárgy visszaszerzését biztosíthassa magának. A visszavásárlási jogot a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg a tulajdoni lapon tüntetik fel. A vételi jog a visszavásárlási jognál is nagyobb mértékű korlátozása a tulajdonos rendelkezési jogának. E jog alapján ugyanis, - akit a vételi jog megillet - egyoldalú nyilatkozattal


4-21


olyan ingatlanra hoz létre adásvételi szerződést, amely korábban nem volt tulajdonában. Megállapodással általában akkor szokták kikötni, ha a vevőnek ugyan megfelelnek a tervezett adás-vételi szerződés feltételei, de még tudakozódásra van szüksége, pl. házastársa hozzájárulását kell megszereznie, tanácskozni kíván családjával, egyéb ajánlatokat is meg akar vizsgálni. Ezekben az esetekben arra fog törekedni, hogy az ehhez szükséges időre biztosítsa magának, hogy az eladó időközben nem fogja azt ingatlant másnak eladni. Ha az eladó hajlandó ezt vállalni, létrejön a vételi jog. Vételi jogot legfeljebb öt évre lehet kikötni. A határozatlan időre kikötött vételi jog viszont hat hónap után megszűnik. Jogszabályi rendelkezés alapján is létrejöhet a vételi jog, pl. vételi jog illet meg - a szövetkezeti törvényhez kapcsolódó átmenti szabályok alapján - a haszonbérlőt a legalább öt éve használatában álló földre. 4.2.8.

Tartási és életjáradéki jog

A tartási és életjáradéki jog a tartási és az életjáradéki szerződéseket szolgáló jogok. Tartási szerződés alapján az eltartó köteles az eltartottat megfelelően eltartani. A tartási kötelezettség az élelmezés és szállás nyújtásán kívül kiterjed a gondozásra, a gyógyíttatásra, az ápolásra és az eltemettetésre is. A szerződés az eltartott haláláig áll fenn. Ha időközben a tartásra kötelezett meghal, a tartási kötelezettség örököseire annyiban száll át, amennyiben a kötelezett haláláig nyújtott tartás az ellenszolgáltatást nem fedezi. Az életjáradéki szerződés annyiban különbözik a tartási szerződéstől, hogy az eltartó (az életjáradékot fizető) meghatározott pénzösszeget, vagy termékmennyiséget fizet, illetve ad az eltartottnak (életjáradékosnak) bizonyos időszakonként, pl. havonként. Mindkét fajta szerződést írásban kell megkötni. A tartási szerződés teljesítését a helyi önkormányzat jegyzője ellenőrzi. Tartási szerződés alapján az eltartott - tartása fejében - a tulajdonában lévő ingatlant az eltartóra ruházhatja át, s ilyenkor az eltartott javára az ingatlannyilvántartásba tartási jogot lehet bejegyezni. Ha viszont az ingatlan tulajdonjogának átruházása életjáradék fejében történik, életjáradéki jogot lehet bejegyezni. A bejegyzésnek az a következménye, hogy a jogosult (az eltartott vagy a járadékos) a tartási kötelezettség elmulasztása, illetve az életjáradék nem fizetése esetén az ingatlanból a végrehajtásra vonatkozó szabályok szerint kielégítést ke4-22



reshet. Tartási és életjáradéki jogot a jogosult által átruházott egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. Tartási és életjáradéki jogot a jogosult által átruházott egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni. 4.2.9.

A zálogjog

A jelzálogjoggal kapcsolatos szabályok az utóbbi időben alapvetően megváltoztak a Ptk-ban és ennek következtében az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényben is. Indokolt tehát, hogy a jogintézményt – az alapvető fogalmak kiemelésével – áttekintsük. A szerződéses kapcsolatokban előfordulhat, hogy a jogosult fedezet hiányában nem jut hozzá a követeléséhez. Előfordulhat ez azért, mert például sok hitelezővel kell konkurálnia, vagy mert időközben a kötelezett vagyoni helyzete jelentősen megromlott. A jogosult tehát adott esetben arra fog törekedni, hogy eleve „lekösse maga javára azt a vagyoni értéket, amely a követelésnek fedezetéül fog szolgálni”. Ezáltal függetleníteni tudja magát a többi hitelezőtől és a kötelezett vagyoni helyzetének romlásától is. A jogosult szerződési érdekének kielégítését biztosító vagyonérték lekötése a biztosítékadás. A biztosítékadás történhet meghatározott vagyontárgyaknak biztosítékul való lekötésével – ezt nevezzük dologi biztosítéknak – vagy történhet oly módon is, hogy meghatározott személy a követelés teljesítését elvállalja, s erre a célra személyi vagyonát leköti. Ez utóbbit személyi biztosítéknak nevezzük. A dologi biztosítékok körébe tartozik a zálogjog és az óvadék, míg személyi biztosíték a kezesség. A zálogjog a szerződést biztosító mellékkötelezettség. Olyan követelések teljesítéséhez nyújt kielégítési alapot, amelyek csak egy későbbi időpontban fognak lejárni. Kielégítési alapot jelent, mert kötelezett a tulajdonában álló vagyontárgy(ak) lekötésével fedezetet nyújt. A zálogjog zálogszerződés, jogszabály vagy hatósági határozat alapján jöhet létre.


4-23


4.2.9.1.

A zálogszerződés

A zálogszerződés alapján a jogosult arra biztosít a maga számára jogot, hogy ha a kötelezett nem teljesít, akkor a követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshessen. A zálogtárgy pénzben meghatározott vagy meghatározható követelés biztosítására szolgál. A zálogtárgyból való kielégítés joga a jogosultat más követeléseket megelőző sorrendben illeti meg, a törvény eltérő rendelkezésének hiányában. A zálogszerződéssel biztosított zálogjog dologi hatályú és ezáltal más jogosultat megelőző kielégítési jogot keletkeztet. A dologi hatály azt jelenti, hogy a zálogjog mindenkivel szemben hatályos. Ez azzal a következménnyel jár, hogy mindenki, aki a zálogtárgyon az elzálogosítást követően szerez valamilyen jogot, köteles eltűrni, hogy a jogosult a zálogtárgyból követelését kielégítse. Abban az esetben, amikor a zálogtárgyat a tulajdonos elidegeníti, az új tulajdonos lesz a zálogkötelezett, mint dologi kötelezett. A zálogjoggal biztosított tartozás kötelezettje pedig – mint személyes kötelezett – az eredeti kötelezett (a volt tulajdonos) marad. Felelősség szempontjából a két kötelezett – dologi, személyes – között különbséget kell tenni. A dologi kötelezett tűrni köteles a zálogtárgyból történő kielégítést. A személyes kötelezettet akkor is terheli a követelés teljesítésének a kötelezettsége, ha más személy a zálogkötelezett és a teljesítésért az egész vagyonával felel. A jogosult akkor kereshet kielégítést a zálogtárgyból, ha a kötelezett nem teljesít. A kielégítési jog tehát akkor nyílik meg, amikor a kötelezett tartozását nem teljesíti. A zálogszerződéssel szemben a törvény alaki és tartalmi követelményeket fogalmaz meg. Alaki követelmény, hogy a zálogjogot a megfelelő nyilvántartásba bejegyezzék. Ingatlan esetében az ingatlannyilvántartásba, más zálogtárgyat terhelő zálogjog alapításához a zálogszerződés közjegyzői okiratba foglalása és a jelzálogjognak a Magyar Országos Közjegyzői Kamaránál vezetett nyilvántartásba történő bejegyzés szükséges. Tartalmi követelmény, hogy csak a tulajdonos jogosult a dolgot elzálogosítani. Ellenkező esetben a szerződés érvénytelen. Tartalmi elem továbbá, hogy a követelés, amelynek biztosítására a felek a zálogjogot kikötötték, pénzben meghatározottnak vagy meghatározhatónak kell lennie. A követelés járulékaira elégséges utalni. Ingatlant terhelő zálogjog alapításához a zálogszerződés írásba foglalása és a zálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való

4-24



bejegyzése szükséges. Az ingatlant terhelő zálogjog alapításának tehát két feltétele van: - a szerződés írásba foglalása és - az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés. 4.2.9.2.

A zálogjog tárgya

A zálogjog tárgya dolog, jog vagy követelés lehet. A dolog esetében feltétel, hogy birtokba vehető legyen, jog és követelés esetében pedig az, hogy átruházható legyen. Ezért nem lehet zálogjog tárgya a forgalomképtelen vagyontárgy. (Pl. a forgalomképtelen önkormányzati törzsvagyon). Nem lehet zálogjogot alapítani a dolog egy részén (pl. a televízió képernyőjére). Ingatlan esetében a zálogjog csak az ingatlannyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott egész ingatlanra, illetőleg az egész tulajdoni illetőségre létesíthető. 4.2.9.3.

A zálogjog fajtái

A zálogjog fajtái esetében megkülönböztetünk jelzálogjogot és kézizálogjogot. Jelzálogjogról akkor van szó, ha a zálogjog jogosultját nem illeti meg a zálogtárgy birtoklásának joga. Kézizálogjog akkor áll fenn, ha a zálogjog jogosultját megilleti a zálogtárgy birtoklásának a joga. Kézizálog esetében tehát a zálogjogosult birtokába kerül a zálogtárgy. Ebből fakad azonban a zálogjogosult számára az a kötelezettség, hogy egyrészt köteles a zálogtárgyat épségben megőrizni, másrészt a zálogjog megszűnésekor visszaadni. 4.2.9.4.

A jelzálogjog (önálló zálogjog)

Az előző pontban említettük, ha a zálogjog jogosultját nem illeti meg a zálogtárgy birtoklásának joga, akkor jelzálogjog jön létre. A Ptk zálogjogi szabályozásának egyik új intézménye az önálló zálogjog. Az önálló zálogjog – amint az elnevezéséből is kitűnik – önálló, nem járulékos biztosítéki jog.


4-25


Önálló zálogjogot egész ingatlanra, vagy egész tulajdoni illetőségre, ezzel az elnevezéssel, meghatározott összeg erejéig lehet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. A hitelezőt név szerint kell a bejegyzésben feltüntetni. Jelzálogjogot ingatlanra, az ingatlant terhelő átruházható jogra, valamint jelzálogjoggal biztosított átruházható követelésre és önálló jelzálogjogra lehet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. Jelzálogjoggal biztosított követelésre, vagy önálló jelzálogra jelzálogjogot a jelzálogjog elnevezéssel lehet a jelzálogjog tárgyául szolgáló ingatlanra, vagy egyéb jogra az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. A jelzálogjogot az egész jelzálogjogi követelésre lehet bejegyezni, ha a jelzálogjogi követelés egy hitelezőt illet. Ha azonban a jelzálogjog több hitelezőt illet meg, úgy az a jelzálogjog az egyes hitelezőket megillető követelés számszerűleg vagy hányadban meghatározott részére is bejegyezhető. A földhivatal zálogjogi bejegyzést az örökössel, illetőleg azzal szemben, akinek az örökös az ingatlant a hagyaték átadása előtt elidegenítette, tulajdonjogának bejegyzése előtt is teljesíthet. A bejegyzési kérelemhez csatolni kell azokat az okiratokat, amelyek az örökösi minőséget valószínűsítik (pl. hagyatéki leltár, öröklési bizonyítvány, stb.). Az ilyen jelzálogjog bejegyzés azonban csak az örökös – ha pedig az ingatlant a hagyaték átadása előtt elidegenítette, a szerző – tulajdonjogának bejegyzésével válik hatályossá. A függő jogi helyzetre a bejegyzésben utalni kell. E függő jogi helyzet következménye az, hogy ha nem jegyzik be tulajdonosként az örököst, illetve a tőle szerző személyt, akkor a hagyatékátadó végzés szerinti örökös tulajdonjogának bejegyzésével a jelzálogjogot törölni kell. Egyéb esetben a jelzálogjog bejegyzés a tulajdonjog bejegyzésével hatályossá válik, tehát a függő jogi helyzetre való utalást törölni kell. A jelzálogjogi bejegyzésnek a következőket kell tartalmaznia: • jelzálogjog tárgyának megjelölését (ingatlan, jog, követelés), • hitelező, illetve a jelzálogjog jogosultjának megjelölését, • a követelés meghatározását, • ha a kötelezett nem a jelzálogjoggal terhelt ingatlan tulajdonosa, a személyes adóst.

4-26



A követelést összegszerűen, belföldi vagy külföldi pénznemben kell a bejegyzésben meghatározni. Ha a jelzálogjoggal biztosított követelés kamatozó, vagy ha a követelés tőkeösszegén kívül mellékszolgáltatás van kikötve, a kamatot, illetve a mellékszolgáltatást összegszerűen, vagy egyébként meghatározottan kell a bejegyzésben megjelölni. A jelzálogjog egyik változata az egyetemleges jelzálogjog, ami akkor keletkezik, ha ugyanazon követelés biztosítására különböző ingatlanokat kötnek le. Ilyenkor a bejegyzésben az egyetemességre minden tulajdoni lapon utalni kell. Az egyetemleges jelzálogjog jelentősége abban áll, hogy a hitelező tetszése szerint kereshet kielégítést bármelyik lekötött ingatlanból. Szintén a jelzálogjog változata a keretbiztosítéki jelzálogjog, amely tartós jogviszonyból keletkező követeléseknek jelzálogjoggal való biztosítását teszi lehetővé. Ilyen jelzálogjog esetében a legmagasabb összeget kell feltüntetni, amelyen belül a jelzálogjog a követeléseket biztosítja. A keretbiztosítéki jelzálogjog mindazon követeléseket biztosítja meghatározott összeg erejéig, amelyek az alapul szolgáló jogviszonyban a jogosult számára időről időre keletkeznek. A keretbiztosítéki jelzálogjogot ezzel az elnevezéssel kell bejegyezni a tulajdoni lapra és a bejegyzésben fel kell tüntetni azt a legmagasabb összeget is, amelyen belül a jelzálogjog a követeléseket biztosítja. Az ingatlan tulajdonosa a keretbiztosítéki jelzálogjog törlését akkor igényelheti, ha az alapul szolgáló jogviszony megszűnt, és egyúttal a hitelezőnek a jogviszonyból származó érvényesíthető követelése nincs.


4-27


4.2.9.5.

Végrehajtási jog

A végrehajtási jog arra jogosítja fel az érdekeltet, hogy valamilyen követelését vagy jogát hatósági úton kényszerítse ki. A hatályos végrehajtási törvény értelmében az ingatlant – meghatározott feltételek fennállása esetén – végrehajtás alá lehet vonni. Végrehajtási jogot a bírósági végrehajtásra, valamint a köztartozás behajtására vonatkozó jogszabályok korlátai között egész ingatlanra, vagy egy egész tulajdoni illetőségre lehet bejegyezni. Végrehajtási jog bejegyzését követően további jogot vagy tényt csak azzal a feltétellel lehet bejegyezni, hogy az a végrehajtást kérő jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg. Ugyanarra a követelésre vonatkozóan a végrehajtási jog több ingatlanra is bejegyezhető. Erre a körülményre valamennyi tulajdoni lapon utalni kell. A végrehajtási jog bejegyzése ranghelyének – különösen, ha több követelés kielégítése céljából is lefoglalták az ingatlant – a végrehajtást kérő szempontjából nagy jelentősége van. Jelzálogjoggal biztosított követelésnél a végrehajtási jogot a jelzálogjog rangsorába kell bejegyezni. Ha azonban a végrehajtás a jelzálogjoggal biztosított követelést meghaladó összegre folyik, a különbözet erejéig új ranghelyre kell bejegyezni a végrehajtási jogot. Több ingatlanra vonatkozó bejegyzésnél a végrehajtási jogot valamennyi ingatlannál az ott megállapítható rangsorban lehet csak bejegyezni. Ezek a szabályok az irányadók akkor is, ha az ingatlanra biztosítási, végrehajtási jog, vagy bűnügyi zárlat bejegyzését rendelték el, illetve a végrehajtási jognak más előzménye van (pl. bejegyzett tartási- és életjáradéki jog).

4.3. Az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető tények Az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető tények valamilyen állapotot, körülményt rögzítenek, amelyek ingatlanhoz kötődnek. Ezek a tények az esetek többségében terhet vagy korlátozást jelentenek. Az ingatlan-nyilvántartásba 21 fajta tény jegyezhető fel. A tényeket két csoportba lehet sorolni. Az

4-28



egyik csoportba azok a tények tartoznak, amelyek feljegyzésének elmaradása az egyébként azokhoz fűződő joghatást nem érintik, pl. valakit a bíróság gondnokság alá helyez, az az ingatlan-nyilvántartásba történő feltűntetés nélkül is gondnokolt lesz. Ezeket informatív hatályú ténynek is szokták nevezni. A másik csoportba azok a tények tartoznak, amelyek csak az ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzés esetén fejtik ki jogi hatásukat jóhiszemű harmadik személlyel szemben. 4.3.1.Informatív hatályú tények a) A kiskorúság vagy gondnokság alá helyezés Hazánkban az a személy nagykorú, aki a 18. életévét betöltötte. Nagykorúvá válik továbbá az a kiskorú is - nő, férfi egyaránt -, aki 18. életéve előtt érvényes házasságot kötött. Ez utóbbi személy nagykorúságát akkor is megtartja, ha házassága a 18. életévének betöltése előtt megszűnik (pl. a házastárs halála, vagy válás következtében). A nagykorú személy általában egyben cselekvőképes is. A cselekvőképes személy pedig érvényesen köthet szerződést és tehet más jognyilatkozatot. A cselekvőképes személy jognyilatkozatának érvényességéhez nincs szükség másnak a közreműködésére vagy hatósági jóváhagyásra. Kiskorúnak azokat a személyeket nevezzük, akik 18 életévüket még nem töltötték be. Cselekvőképesség szempontjából a kiskorúak két csoportba tartoznak: • az első csoportba a 14. éven aluliak, akik cselekvőképtelenek, • a másik csoportba a 14-18 év közöttiek, akik korlátozottan cselekvőképesek. A kiskorúak - életkoruk következtében - nem rendelkeznek olyan ismeretekkel, élettapasztalattal, amely alkalmassá tenné őket, hogy személyükkel összefüggő vagyoni ügyekben saját maguk felelősséggel nyilatkozhassanak. Ezért a kiskorúak jognyilatkozatokat érvényesen általában nem tehetnek (pl. szerződést nem köthetnek). Az általuk tett jognyilatkozatok érvényességéhez szükséges a szülők jóváhagyása (szülő hiányában a gyám vagy a gondnok). A szülő, a gyám, a gondnok együttesen a törvényes képviselő. Bizonyos nyilatkozatokat a törvényes képviselő is csak a gyámhatóság jóváhagyásával tehet. Pl. amikor a kiskorú tulajdonát képező ingatlant eladják, vagy azt kölcsönnel akarják megterhelni. Az előzőekben foglaltak miatt szükséges tehát a


4-29


kiskorúság tényének feltüntetése az ingatlan-nyilvántartásban (II. részen). A gondnokság alá helyezés szintén a cselekvőképességet korlátozza vagy kizárja. Gondnokság alá a bíróság azokat a nagykorú személyeket helyezi, akiknek elmebeli állapota, szellemi fogyatkozása, vagy valamilyen kóros szenvedélye miatt a belátási képessége hiányzik és ezáltal ügyeinek intézését nem tudja ellátni. A gondnok az ő esetükben ugyanazt a feladatot látja el, mint a kiskorúaknál a törvényes képviselő. A cselekvőképességet érintő gondnokság alá helyezés ingatlan-nyilvántartási feltüntetésének szintén az a jelentősége, mint a kiskorúság feltüntetésének. Említettük, hogy ezt a tényt kizárólag csak bíróság állapíthatja meg. Ezért a gondnokság alá helyezésnek a tényét a földhivatal csak a bíróság megkeresésére jegyezheti be az ingatlan-nyilvántartásba. b) A jogosulttal szemben megindított felszámolási eljárás, végelszámolás A jogosulttal szemben megindított felszámolási eljárás egy olyan eljárás, amelynek célja, hogy a fizetésképtelen adós jogutód nélküli megszüntetése során a hitelezők a törvényben meghatározott módon kielégítést nyerjenek. A végelszámolás célja az, hogy a jogutód nélküli megszűnését elhatározó, nem fizetésképtelen adós a hitelezőit kielégítse. Mindkét eljárás megindítása kihat a ingatlannyilvántartásba bejegyzett jogosult rendelkezési jogára, ezért a felszámolás elrendeléséről a bíróság, míg a végelszámolásról – a végelszámolás kezdő időpontjától számított 8 napon belül – a végelszámoló értesíti a földhivatalt. A felszámolási eljárás, illetve a végelszámolás tényének feljegyzését követően további bejegyzések csak a felszámoló, illetve a végelszámoló kérelme alapján teljesíthetők. E tények feljegyzésének elmaradása az azokhoz fűződő joghatást nem érinti. c) A külföldi székhelyű vállalkozás fióktelepének, kereskedelmi képviseletének cégjegyzékből történő törlése A külföldi székhelyű vállalkozás és kereskedelmi képviselete egyaránt a cégnyilvántartásba való bejegyzéssel jön létre. Mindkét szervezeti egység a tevékenységéhez szükséges ingatlanon tulajdont szerezhet. A cégjegyzékből történő törlést az ingatlannyilvántartásba azért kell feljegyezni, mert a fióktelep, illetve kereskedelmi képviselet cégneve alatt szerzett vagyonról, jogokról, illetve vállalt kötelezettségekről a meg-

4-30



szűnést követően a külföldi vállalkozás saját cégneve alatt rendelkezhet. d) Kisajátítási és telekalakítási eljárás megindítása Kisajátítási és telekalakítási eljárás megindításának tényét csak egész ingatlanra lehet feljegyezni, annak részére, vagy eszmei hányadára nem. A szóban forgó eljárások ugyanis csak területre vonatkozhatnak, eszmei hányadra nem. Az ingatlan térmérték szerint meghatározott részére pedig azért nem lehet feljegyezni, mert az eljárás megindításakor még nem tisztázott, hogy az ingatlanból mekkora területre van szükség, illetve hogy a beépíthetőség biztosítására milyen intézkedéseket kell tenni, ezt csak az eljárás befejezése előtt rögzítik. A feljegyzés nem akadálya további jog vagy tény bejegyzésének. A feljegyzést akkor kell törölni, ha a földhivatal helyt ad az eljárás eredményének megfelelő bejegyzési kérelmének. Előfordulhat azonban, hogy a megindított kisajátítási, telekalakítási eljárást nem folytatják le, ezért a bejegyzést kérő megkeresésére is törölni kell, az eljárás megszüntetésről szóló értesítés alapján. e) Fellebbezés és a földhivatali határozat elleni bírósági jogorvoslati kérelem A fellebbezés benyújtásának a tényét a földhivatal akkor jegyzi fel az ingatlan-nyilvántartásba, ha a fellebbezéssel megtámadott határozatot saját hatáskörében nem javíthatja, egészítheti ki és annak módosítására, visszavonására sincs lehetősége, továbbá, ha a fellebbezést új eljárásra irányuló beadványnak sem kell tekinteni. Az ingatlan-nyilvántartási ügyben hozott földhivatali határozat ellen benyújtott fellebbezés tényének feljegyzésében fel kell tüntetni a megtámadott határozat számát és annak a bejegyzésnek a sorszámát, amellyel kapcsolatban a fellebbezést benyújtották. A fellebbezés tényét akkor is fel kell jegyezni, ha az olyan elutasító határozatra vonatkozik, amelynek alapján az elutasító tényét a tulajdoni lapra feljegyezni nem kellett. Egyetlen kivétel van ebben a körben, mégpedig az, ha az elutasítás tényét azért nem kellett feljegyezni, mert az az ingatlan, amelyre a bejegyzést kérték, az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel. Ilyenkor ugyanis nincs hová feljegyezni a fellebbezést.


4-31


f) Bejegyzés alapjául szolgáló vagy azzal kapcsolatos bírósági határozat ellen benyújtott bírósági jogorvoslati kérelem, felülvizsgálati kérelem A körzeti földhivatal a jogorvoslati kérelem benyújtásának tényét a keresetlevél alapján jegyzi fel az ingatlannyilvántartásba. Ha a keresetlevelet közvetlenül a bíróságnál nyújtották be, a bíróság azt a feljegyzés telesítése végett a megyei földhivatalon keresztül megküldi a körzeti földhivatalnak. A bírósági jogorvoslati kérelem és a felülvizsgálati kérelem benyújtására vonatkozó feljegyzésben fel kell tüntetni annak a határozatnak a számát és annak a bejegyzésnek a sorszámát, amellyel kapcsolatban a jogorvoslati kérelmet, illetve a felülvizsgálati kérelmet benyújtották. A bírósági jogorvoslati kérelem és a felülvizsgálati kérelem benyújtásának ténye nem akadálya további más jogok, tények bejegyzésének. A tények feljegyzését követően bejegyzett jogokat és tényeket azonban törölni kell, ha ezek ellentétesek a bíróság által elrendelt bejegyzéssel. g) Az ingatlan jogi jellege Az ingatlan jogi jellege címén elsősorban a tulajdonjog közérdekű korlátozásával járó tényeket kell az ingatlannyilvántartásba feljegyezni. Sajátos jogi jelleget kölcsönöz az ingatlannak a bányatelekké minősítés. Ez azzal a következménnyel jár, hogy a bányászatra jogosult (bányavállalkozó) a föld mélyét bányaművelés céljára igénybe veheti úgy, hogy ezzel a föld tulajdonosát az ingatlan használatából ne zárja ki, az ingatlan tulajdonosa pedig a bányaművelés érdekében bizonyos korlátozások tűrésére köteles. A bányatelket a bányavállalkozó kérelmére – az érdekelt szakhatóságok hozzájárulása alapján – a bányafelügyelet határozatban állapítja meg. Jelentős használati korlátozással jár az ingatlan régészeti vagy történeti jelentőségű védett területté nyilvánítása. A védetté nyilvánításról jogszabály rendelkezik, a tény feljegyzését megkeresés alapján teljesíti a földhivatal. A tulajdonjogot közérdekből korlátozhatják a műemlékvédelemmel kapcsolatos egyes rendelkezések is. A műemlékvédelem tárgyainak műemléki védelme a védetté nyilvánítással jön létre. Ennek ingatlan-nyilvántartásban történő feltüntetését a védettséget elrendelő rendelet alapján a műemlékvédelmi hatóság kezdeményezi.

4-32



Hasonló védettséget élveznek a védett természeti területek is. (Helyi vagy országos jelentőségű védett terület). Jogi jellegként kerül továbbá feltüntetésre az, hogy az ingatlan társasházzal, illetve szövetkezeti házzal beépített, továbbá, hogy jellegét tekintve tanyának minősül. h) Kérelem elutasítása Az ingatlan-nyilvántartás tartalmának megismerése egyes esetekben szükségessé teszi, hogy a tulajdoni lapon olyan tények is feljegyzésre kerüljenek, amelyek az ingatlannyilvántartási eljárással, annak eredményével kapcsolatosak. Ezek közé tartozik a kérelem elutasítása tényének feljegyzése is. A bejegyzésre, illetve valamely tény feljegyzésére irányuló kérelem részben vagy egészben történt elutasításának tényét – átmeneti időszakra – a tulajdoni lapra fel kell jegyezni. Ez a tény addig van a tulajdoni lapon feltüntetve, amíg az elutasításra vonatkozó határozat jogerőre nem emelkedett. A kérelem elutasítására vonatkozó feljegyzésben fel kell tüntetni az érdekelt személyek nevét és a kérelem tárgyát. i) Épület létesítése vagy lebontása Épület létesítésének vagy megszüntetésének tényét az erre vonatkozó jogerős hatósági határozat alapján kérelemre vagy megkeresésre kell az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetni. j) Az eljárás felfüggesztésének ténye Az eljárás felfüggesztésének ténye arra hívja fel az ingatlan-nyilvántartást megtekintő figyelmét, hogy a földhivatal valamely eljárását a törvényben meghatározott feltételek fennállása miatt felfüggesztette. A felfüggesztés tényének feljegyzésében meg kell jelölni a felfüggesztett eljárás számát és utalni kell a felfüggesztés időtartamára. (Határozott időre szóló felfüggesztés esetén a határozott idő megjelölésével, a földhivatal hatáskörébe nem tartozó előzetes eljárás esetén az eljárás pontos megjelölésével). k) Tartós környezetkárosodás A jogerős hatósági vagy bírósági határozattal megállapított tartós környezetkárosodás tényét, mértékét és jellegét egész


4-33


ingatlanra, illetőleg annak természetben kijelölt, illetve területi mértékben meghatározott részére lehet feljegyezni. 4.3.2. Ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzéssel joghatást eredményező tények a) Tulajdoni korlátozás A bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozást a Ptk. Teszi lehetővé azzal, hogy rendelkezése szerint a bíróság, adott esetben a tulajdonos rendelkezési jogát ítéletben kizárhatja vagy korlátozhatja. Ha ez ingatlan tekintetében történik, a rendelkezési jog kizárását vagy korlátozását a bíróság megkeresésére kell feljegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. A bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozást, ha az a tulajdonjog bejegyzésének időpontjában fennáll, ezzel egyidejűleg, ha később keletkezett, külön kell feljegyezni. Ha bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozást jegyeztek fel, csak olyan bejegyzésnek van helye, amelyet a korlátozás nem zár ki. b) Telekalakítási és építési tilalom, egyéb építésügyi korlátozás A településrendezési feladatok megvalósítása, továbbá természeti, környezeti veszélyezettség megelőzése érdekében az érintett területre telekalakítása, illetve építési tilalom rendelhető el. A tilalmat – az azt elrendelő megkeresésére – az ingatlannyilvántartásba fel kell Jegyezni. Telekalakítási és építési tilalom elrendelésének tényét csak egész földrészletre, egyéb építésügyi korlátozást egész ingatlanra, vagy az ingatlan természetben meghatározott, illetve területileg kijelölt részére lehet feljegyezni. A feljegyzésben fel kell tüntetni azt, hogy a tilalom határozott vagy határozatlan időre szól, illet, hogy valamely meghatározott feltétel bekövetkeztéig tart. A feljegyzés nem akadálya további jog vagy tény bejegyzésének. c) A szerződésen vagy végintézkedésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom Az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonos rendelkezési jogát kizárja, illetve korlátozza. A tilalom olyan tu-

4-34



lajdoni korlátozás, amely a jogosult hozzájárulása nélkül nem teszi lehetővé az ingatlan (ingatlanilletőség) elidegenítését, illetve megterhelését. Elidegenítési és terhelési tilalom esetén a jogosult hozzájárulása nélkül a tulajdonközösség megszüntetése sem lehetséges. Ez alól a szabály alól egyetlen kivétel van, a végrehajtási jog, amelynek bejegyzéséhez nem szükséges a tilalom jogosultjának hozzájárulása. Az elidegenítés és terhelés jogát szerződéssel csak a tulajdonjog átruházása alkalmával lehet korlátozni vagy kizárni, és csak abból a célból, hogy a tilalom az átruházónak, vagy más személynek a dologra vonatkozó jogát biztosítsa. A szerződésen vagy végrendeleten alapuló elidegenítési és terhelési tilalmat csak az új tulajdonos, illetve az örökös bejegyzésével egyidejűleg lehet feljegyezni az átruházott egész ingatlanra, vagy egész tulajdoni illetőségre, illetve ezek eszmei hányadára. A feljegyzésben fel kell tüntetni azt a jogot, amelynek a biztosítására a tilalom szolgál, továbbá a tilalom jogosultjának adatait. Az öröklési szerződés értelmében az örökhagyó arra vállal kötelezettséget, hogy a vele szerződő fél tartás vagy életjáradék fejében örökösévé teszi. Az örökhagyó az öröklési szerződésben lekötött vagyonáról már sem élők között, sem halál esetére nem rendelkezhet. Az öröklési szerződés nagyobb biztosítékot nyújt az eltartottnak, mint a tulajdonjog átruházása mellett kikötött tartási vagy életjáradéki szerződés, mert az eltartó örökös csak az örökhagyó halálakor szerzi meg az örökhagyó szerződéssel lekötött vagyonának tulajdonjogát. Ez viszont az örökös szempontjából hátrány, amelynek kiküszöbölése érdekében az öröklési szerződéssel lekötött ingatlanra – az örökhagyóval szerződő fél javára – az ingatlan-nyilvántartásban elidegenítései és terhelési tilalmat kell bejegyezni. A feljegyzés elmaradása esetén arra a jogosult nem hivatkozhat, a jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző harmadik személlyel szemben. d) Perindítás A törvényben tételesen meghatározott perek megindításáról a bíróság – az ügyfél kérelmére – előzetesen végrehajtható végzéssel megkeresi a körzeti földhivatalt a perindítás tényének feljegyzése (perfeljegyzés) végett. Ilyen perek a törlési és kiigazítási, az ingatlan tulajdonjogát érintő, az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetése iránti, az ingatlanra vonatkozó házassági vagyonjogi, valamint a jelzálogjoggal biztosított, illetve önálló zálogjogba foglalt követelés érvényesítése iránti per.


4-35


A bíróság hivatalból értesíti a földhivatalt, ha az ingatlannyilvántartási bejegyzéssel, vagy az alapjául szolgáló okirattal kapcsolatban bűncselekményt követtek el és emiatt büntetőeljárás indul. Az értesítés alapján a büntetőeljárás megindításának tényét kell feljegyezni. A perfeljegyzést követően jogokat – meghatározott kivételektől eltekintve – csak a per, illetve a büntetőeljárás befejezésének eredményétől függő hatállyal lehet bejegyezni. A bejegyzésben erre utalni kell. e) Árverés Az ingatlanárverést a végrehajtó (bírósági végrehajtó vagy árverező hatóság) foganatosítja. A végrehajtó az árverést árverési hirdetménnyel tűzi ki. A hirdetményt a földhivatalnak is kézbesíteni kell az árverés tényének ingatlan-nyilvántartási feljegyzése érdekében. Ha az árverés sikertelen, az árverés sikertelenségének tényét a megküldött árverési jegyzőkönyv alapján kell feljegyezni. Eredményes árverés esetén, ha az árverési vevő a teljes vételárat kifizette és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó megküldi az árverési jegyzőkönyvet a földhivatalnak a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése céljából. A tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg az árverés kitűzésének tényét is törölni kell. f) A zárlat A zárlat az ún. biztosítási intézkedések közé tartozik. Célja olyan helyzet teremtése, amely biztosítja, hogy az ingatlanra irányuló igényt a későbbiekben érvényesíteni lehessen. A zárlatot rendszerint a bíróság rendeli el és a bírósági végrehajtó foganatosítja. A zárlat tényét a földhivatal a bírósági végrehajtó megkeresésére jegyzi fel az ingatlan-nyilvántartásba. A zárlat feljegyzése történhet a zárlatot elrendelő közigazgatási szerv határozata alapján is, annak megkeresésére. Ha a büntetőeljárásról szóló törvény szerint a büntetőügyben eljáró hatóság, illetve bíróság a terhelt egész vagyonának, illetőleg egyes vagyontárgyainak zár alá vételét rendelte el (bűnügyi zárlat), ennek végrehajtása a végrehajtó hatáskörébe tartozik. A bűnügyi zárlatra egyebekben a zárlat szabályait kell alkalmazni. Zárlatot, zár alá vételt, illetve zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedést egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, vagy ezek eszmei hányadára lehet feljegyezni.

4-36



g) Tulajdonjog fenntartással történt eladás A tulajdonjog fenntartással történő eladására akkor kerülhet sor, ha az eladó az adásvételi szerződés megkötésekor a tulajdonjogot – legfeljebb a vételár teljes kiegyenlítéséig – továbbra is magának tarthatja fenn. A tulajdonjog fenntartásához nem kevesebb, mint az a joghatás fűződik, hogy a vevő a tulajdonjogot nem szerzi meg. Ehhez további joghatás is párosul azzal, hogy az eladó rendelkezési joga korlátozást szenved, a tulajdonjog fenntartás ugyanis a vevő javára elidegenítési és terhelési tilalmat keletkeztet. A tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét az eladott egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre, vagy ezek eszmei hányadára lehet feljegyezni. A feljegyzésben a vevő adatait is fel kell tüntetni. A feljegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom hatályával. Ha az eladó elismeri a vételár teljes kiegyenlítését, a vevő (jogutódja) tulajdonjogát a tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye feljegyzésének rangsorába kell bejegyezni. h) A törölt zálogjog ranghelyének fenntartása és a ranghellyel való rendelkezés A Ptk. szerint jelzálogjog esetében a tulajdonos a megszűnő jelzálogjog rangsorban elfoglalt helyén és a megszűnés terjedelmében a bejegyzett jelzálogjog törlésével egyidejűleg, annál nem terhesebb új jelzálogjogot alapíthat, vagy a törölt bejegyzés ranghelyét egy év tartamára fenntarthatja. A tulajdonos erről a jogáról csak harmadik személy javára mondhat le. Gyakori, hogy a jelzálogjog törlése iránti kérelmet nem az ingatlan tulajdonosa, hanem a jelzálogjog (önálló zálogjog) jogosultja nyújtja be a földhivatalhoz. Az ingatlannyilvántartási jogszabályok ezért rendelkeznek arról, hogy ebben az esetben a földhivatalnak milyen eljárást kell követnie. Amennyiben a jelzálogjog törlését nem az ingatlan tulajdonosa kéri, a földhivatal a kérelem teljesítése előtt a tulajdonost – meghatározott határidő kitűzésével – nyilatkozattételre hívja fel. Ha a tulajdonos a határidő alatt nem terjeszt elő kérelmet, vagy kijelenti, hogy nem él a jogával, a földhivatal a jelzálogjogot (önálló zálogjogot) törli. Ha az ingatlanra a jelzálogjogot követően elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztek fel, ez a jelzálog ranghelyével való rendelkezés jogát nem szünteti meg. Kivétel ez alól az


4-37


általános szabály alól az, amikor a zálogkötelezett a ranghellyel való rendelkezés jogáról az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultja javára külön lemondott. Ilyen lehet pl. amikor az öröklési szerződésben az örökhagyó lemond a megelőző ranghely tekintetében a rendelkezés jogáról a vele szerződő fél javára. A tulajdoni lap III. részén lehet feljegyezni azt a tényt, hogy a zálogkötelezett valamely meghatározott későbbi zálogjogosult, vagy meghatározott harmadik személy javára lemondott a jelzálogjog ranghelyével való rendelkezés jogáról. A feljegyzésnek tartalmaznia kell annak a jelzálogjognak a ranghelyét, amelyre a lemondás vonatkozik, valamint annak a személynek a nevét, akinek javára a lemondás történt. A feljegyzés törlésére, annak a jelzálogjognak a törlése előtt, amelyre a lemondás vonatkozott, csak a későbbi zálogjogosultnak, vagy harmadik személynek, ill. jogutódjuknak a hozzájárulása alapján kerülhet sor. Ugyanilyen hozzájáruló nyilatkozat alapján a lemondás ellenére is sor kerülhet az eredetinél nem terhesebb jelzálogjog bejegyzésére. Ez a hozzájárulás csak az abban megengedett megterhelésre szól és csak a hozzájárulásban megjelölt öszszeg határáig. i) Jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása A Ptk. lehetővé teszi az ingatlan tulajdonosnak, hogy – legfeljebb egy év időtartamra – az ingatlannyilvántartásba feljegyeztesse azt a tényt, hogy ingatlanát a feljegyzésben meghatározott összegnél nem nagyobb összegig jelzálogjoggal akarja megterhelni. Ez a tulajdonos számára azért előnyös, mert az ingatlant oly módon tudja fedezetül felajánlani, hogy a jelzálogjog bejegyzésre még abban az esetben is a feljegyzés ranghelyén kerül sor, ha a feljegyzést követően az ingatlanra egyéb jelzálogjoGok, végrehajtási intézkedések kerültek bejegyzésre. A jelzálogjog ranghelyét előzetesen biztosító feljegyzésnek pontosan meg kell határoznia a terhelés és járulékai legnagyobb összegét, továbbá fel kell tüntetni hatályosságának kezdő és végső időpontját. A hatályosság időtartamát a feljegyzésre irányuló kérelem iktatásának időpontjától kell számítani. Amennyiben a jelzálogjog bejegyzését a feljegyzésben meghatározott összeget meghaladó követelés biztosítására kérik, a jelzálogjogot a meghatározott összegig a feljegyzés ranghelyén, míg a fennmaradó részt új ranghelyen kell bejegyezni. Abban az esetben, ha a jelzálogjog a feljegy-

4-38



zés szerinti keretet nem meríti ki, a ranghely-biztosítás eredeti időtartamán belül a fennmaradó részre további jelzálogjog jegyezhető be. Ha a feljegyzésben biztosított ranghelyen a feljegyzett határidő alatt a bejegyzést nem kérik, a feljegyzést törölni kell. A jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni a jelzálogjoggal biztosított követelés vagy jog aljelzálogjoggal való megterhelése esetére is. Ilyenkor a tulajdonoson, az aljelzálogjoggal terhelendő jelzálogjoggal biztosított követelés vagy jog zálogjogosultját kell értenünk. j) Ranghely megváltoztatása Mint ismeretes, egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát – törvény eltérő rendelkezése hiányában – a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg. A bejegyzések ranghelye megváltoztatható azzal a feltétellel, hogy a ranghellyel való rendelkezés harmadik személynek a ranghely módosítása időpontjában bejegyzett jogai sérelmével nem járhat. A ranghely megváltoztatásának tényét a tulajdoni lapra fel kell jegyezni. A feljegyzés alapjául az összes érdekelt fél okiratba foglalt nyilatkozata szolgál. Jelzálogjog ranghelyének megváltoztatásához nem elegendő jogosultak nyilatkozata, ezen felül még az ingatlan tulajdonosának (aki vagy dologi vagy személyes adós) a hozzájárulása is szükséges.


4-39


Az ingatlan-nyilvántartás tartalmának áttekintő táblázata Adatok Jogok Tények Fekvés Tulajdonjog, vagyonkezelői Kiskorúság, gondokság alá Helyrajzi szám jog helyezés Terület Lakás szövetkezeti tag Felszámolás, végelszámoMűvelési ág Állandó használati jog lás Művelés alól kivett ter. Földhasználati jog Külföldi székhelyű vállalMegnevezése Megállapodáson (bírósági kozás fióktelepének törlése Minőségi osztály határozaton) alapuló föld- Kisajátítás, telekalakítás Kataszteri tiszta jövedelem használati jog Fellebbezés és bírósági jogHaszonélvezeti jog orvoslati kérelem Használat joga Bírósági felülvizsgálati kéTelki szolgalmi jog relem Földmérési jelek, valamint Ingatlan jogi jellege villamos berendezések el- Bejegyzés iránti kérelem helyezését biztosító haszná- elutasítása lati jog Épület létesítése, lebontása Vízvezetési és bányaszol- Eljárás felfüggesztése galmi jog Tartós környezetkárosodás Elő- és visszavásárlási, vé- Tulajdoni korlátozás teli jog Telekalakítási és építési tiTartási és életjáradéki jog lalom Jelzálogjog Elidegenítési és terhelési tiVégrehajtási jog lalom Ingatlan-nyilvántartási törvényben meghatározott perek és büntetőeljárás Árverés kitűzése Zárlat Tulajdonjog fenntartással történt eladás Törölt zálogjog ranghelyének fenntartása Zálogjog ranghelyének előzetes biztosítása Ranghely megváltoztatása

4-40



4.4. Fontosabb fogalmak életjáradéki jog, elővásárlási jog, özvegyi jog, alosztály, alrészlet, bányatelek, becslőjárás, belterület, cselekvőképes, cselekvőképtelen, erdő, földhasználati jog, fekvés, gondnokság, gyümölcsös, halastó, használat joga használati jog, haszonélvezeti jog, helyrajzi szám, jelzálogjog, külterület, kataszteri tiszta jövedelem kisajátítás.


kiskorú, legelő, legkisebb területi mérték, műemlék, művelés alól kivett terület, minőségi osztály, nádas, nagykorú, rét, szőlő, szolgalmi jog, törvényes képviselő, talajértékszám, tartási jog, telekalakítás, termőhelyi értékszám, tulajdonjog, vagyonkezelői jog, vételi jog, végrehajtási jog, visszavásárlási jog, zárlat.

4-41


4.5. Összefoglaló kérdések 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Ismertesse a helyrajzi számozás szabályait! Milyen művelési ágakat ismer? Mi az alrészlet? Mit értünk minőségi osztály, alosztály alatt? Mi a kataszteri tiszta jövedelem? Ismertesse a tulajdonjog tartalmát. Milyen használati jogokat ismer, amelyeket az ingatlannyilvántartás is tartalmaz? 8. Az ingatlan-nyilvántartásban milyen szolgalmi jogokat lehet bejegyezni? 9. Mit értünk elő-, visszavásárlási-, és vételi jog alatt? 10. Milyen tényeket tartalmaz az ingatlan-nyilvántartás?

4-42


4. Az ingatlan-nyilvántartás tartalma

Recommend Documents