Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

Stavební parcela č. 90, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp.11, pozemková parcela č.19/1 v k.ú. Parník, v obci Česká Třebová,

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3229/056/15

O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY Č. 90, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE RODINNÝ DŮM čp. 11, POZEMKOVÉ PARCELY P.Č. 19/1, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ PARNÍK, OBEC ČESKÁ TŘEBOVÁ, NA ULICI HUSOVA, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ

Objednatel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY.CZ a.s. , Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

č.j. 503/2015-N Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka Oceněno ke dni 9.6.2015

Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu (+ 4 strany příloh samostatně ). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách 22.6. 2015

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

1

Stavební parcela č. 90, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp.11, pozemková parcela č.19/1 v k.ú. Parník, v obci Česká Třebová, Fotodokumentace:

garáž

zahrada p.č. 19/1

Byt 4 + 1 s přísl.

kuchyně

koupelna

jídelna

obývací pokoj


2


ložnice Byt 3 + 1 s přísl.

společné WC

koupelna

pokoj

pokoj

pokoj

kotelna

sklep


3


Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Stavební parcela č. 90, jejíž součástí je rodinný dům čp. 11, pozemková parcela p.č. 19/1 s přísl. 560 02 Česká Třebová , Husova č.p.11

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Pardubický Ústí nad Orlicí Česká Třebová Parník 15 900

2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.6.2015

3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 320

Fišer Milouš, Husova 11, 560 02 Česká Třebová Křiklavová Naděžda, Husova 11, 560 02 Česká Třebová

spol. podíl 1/2 1/2

Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je stavební parcela č. 90 - zastavěná plocha samostatně stojícím rodinným domem č.p. 11, s jedním nadzemním podlažím, se střechou šikmou s volným půdním prostorem. Rodinný dům je v části podsklepen, světlá výška nedosahuje výšky 1,70 m, nesplňuje požadavky na samostatné podlaží. Rodinný dům obsahuje 2 byty - 4 + 1, 3 +1 s koupelnami, WC je společné pro oba byty. Byty jsou vytápěny jedním Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

4

Stavební parcela č. 90, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp.11, pozemková parcela č.19/1 v k.ú. Parník, v obci Česká Třebová, kotlem elektrickým. Každý byt má svůj elektrický bojler, vybavení kuchyně – kuchyňská linka, elektrický sporák, koupelnu - vana, umyvadlo. K rodinnému domu je přistavěna garáž s dílnou. Rodinný dům je umístěný v katastrálním území Parník, v obci Česká Třebová, na ulici Husově, ve vzdálenosti cca 2,0 km severně od centra města. Město Česká Třebová je umístěno v Pardubickém kraji, je počtem obyvatel největším městem regionu Ústí nad Orlicí, má 6 katastrálních území, je situováno na severovýchodním okraji Pardubického kraje, je umístěno na komunikaci I. tř. č.14 ve směru Česká Třebová - Vamberk - Náchod, ve městě je hlavní železniční uzel Praha– Ostrava, Praha – Brno, vybavení města odpovídá městům s počtem obyvatel cca 20 000. Je městem průmyslovým, velký počet obyvatel je zaměstnán u ČD, strojírenství. Je vybaveno MÚ, ZŠ, středními školami, supermarkety, budovami s kulturním využitím, město nemá nemocnici, pouze zdravotní středisko. Ve vzdálenosti 10 km je bývalé okresní město Ústí nad Orlicí s nemocnicí. Přístup do nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace p.č. 149 ve vlastnictví Města Česká Třebová. Nemovitost je umístěna v inundačním pásmu č. 4 - v roce 1997 byla zaplavena nad úroveň podlahy 1.NP.

Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Parník, list vlastnictví č. 320 ze dne 5.5.2015 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Parník - dálkovým přístupem mapa města 3. Doklady o nabytí Kupní smlouva ze dne 7.12.1990 4. Ostatní podklady Nebyly předloženy

Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 320, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a.s.

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod : nákladové, srovnávací.


5


B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY B1) RODINNÝ DŮM ČP. 11 Rodinný dům byl stavebně dokončen a je užíván odhadem od roku 1950, se dvěma byty umístěnými v 1.NP, v části podsklepen, je založen na betonových základech, v části z dřevěné nosné konstrukce, postupně byly svislé konstrukce nově vyzděny, byla přistavěna veranda, do které byly postupně vestavovány obytné místnosti bytů - byt 4 + 1 - kuchyně, chodba, společná veranda, byt 3 + 1 - kuchyně , koupelna . Stropní konstrukce jsou dřevěné, krov dřevěný vázaný. Další popis konstrukcí a vybavení: Konstrukce a vybavení Název Popis 1. Základy betonové pasy 3. Stropy dřevěné trámové, polospalné 5. Krytina osinkocementová, plechová 7. Vnitřní omítky dvojvrstvé, vápenné 9. Vnější obklady osinkocementové šablony 11. Schody dřevěné 13. Okna dřevěná špaletová 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 22. Kanalizace

dlažby, betonové

Název 2. Zdivo 4. Střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění

světelná + zás. 400V studená i teplá voda litinové potrubí

18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 23. Vybavení kuchyně

24. Vnitřní vybavení

2* umyvadlo, vana

25. Záchod

Popis převážně cihelné krov dřevěný, vázaný pozinkovaný plech vápenocementové běžné keramické obklady hladké plné dveře,náplňové betonové, PVC, koberce, dlažby. plovoucí elektrický kotel + otopná tělesa bleskosvod bojler 2* 2* kuchyňská linka, elektrický sporák 1 * splachovací WC

Výčet místností v bytech: Seznam podlaží Název místnosti 1.PP sklep 1.NP byt 1. kuchyň jídelna obývací pokoj bývalá kuchyně koupelna WC ložnice chodba chodba společná kotelna společná byt 2 chodba koupelna ložnice kuchyň pokoj pokoj pokoj veranda společná

Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 21,56 m2 5,92 m2 2 2 11,84 m 0,50 5,92 m 210,06 m2 168,01 m2 2 2 6,00 m 1,00 6,00 m 14,71 m2 1,00 14,71 m2 23,88 m2 1,00 23,88 m2 2 9,35 m 1,00 9,35 m2 2 3,12 m 1,00 3,12 m2 2 1,20 m 1,00 1,20 m2 2 14,16 m 1,00 14,16 m2 2 6,51 m 1,00 6,51 m2 2 8,43 m 1,00 8,43 m2 2 7,10 m 1,00 2,88 m2 2 2,88 m 1,00 7,10 m2 2 3,46 m 1,00 3,46 m2 2 14,16 m 1,00 14,16 m2 2 9,93 m 1,00 9,93 m2 2 12,88 m 1,00 12,88 m2 2 14,00 m 1,00 14,00 m2 2 12,45 m 1,00 12,45 m2 2 7,58 m 0,50 3,79 m2


6

Stavební parcela č. 90, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp.11, pozemková parcela č.19/1 v k.ú. Parník, v obci Česká Třebová, Zastavěné plochy: 1.PP: (4,40*4,90) = 21,56 m2 1.NP 20,10*9,00+1,80*16,20 = 210,06 m2 Obestavěný prostor: Os: (4,40*4,90)*(1,90+0,10) = 43,12 m3 Ov: (20,10*9,00) * 2,85 + 1,80*16,20 * (2,50 + 3,20)/2 = 598,67 m3 Ot: 20,10 * 9,00 * (0,15 + 4,30/2) = 416,07 m3 Celkem : 1 058 m3 Dispozice:

viz přehled započitatelných ploch

Technický stav: Stáří: 2015 - 1950 = 68 let Světlá výška obytných místností nesplňuje požadavky technické normy - tj,. 2,5 m - zde cca 2,35 - 2,40 m. Nebyla vyměněna okna, u konce životnosti jsou vnitřní omítky v kotelně, chodbě, část podlah, vyšší opotřebení vykazuje elektrický kotel, vybavení koupelen. Schodiště do půdního prostoru je v podstandardním provedení. Poslední rozsáhlá modernizace bytů: 1985 - 1990 2014 - modernizace obývacího pokoje v bytě 4 + 1 s přísl. - podlahy, omítky

B2) GARÁŽ - VEDLEJŠÍ STAVBA UŽÍVANÁ KE GARÁŽOVÁNÍ, JAKO DÍLNA ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. jiná st. 90 budova zděná, se střechou plochou, stopy dřevěné trámové, podlahy betonové, elektroinstalace

OP [m3]

JC Reprodukční Opotřebení [Kč/m3] cena 300 000 50,00 %

Věcná hodnota 150 000

B3) OCENĚNÍ POZEMKŮ :

pozemky (popis):

výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci:

Předmětem ocenění je stavební parcela č. 90 - ke dni ocenění zastavěná plocha stavbou rodinného domu s příslušenstvím, pozemková parcela p.č. 19/1 - trvalý travní porost - zahrada v jednotném funkčním celku se stavbou a zastavěnou plochou. Oceňované pozemky jsou rovinné, jsou zainvestované, není přiveden plyn do budovy. Jsou přístupné po zpevněné komunikaci.Jsou umístěny v inundačním pásmu. Pozemky k výstavbě rodinných domů v České Třebové jsou ke dni ocenění nabízeny za ceny 500 - 1000 Kč/m2 v okrajových lokalitách města, jedná se o pozemky zainvestované nebo se sítěmi na hranici pozemků. Obvyklou cenu oceňovaných pozemků odhaduji ve výši 300 Kč/m2 - zohledňuji polohu v inundačním pásmu, výměru nad 1000 m2, zainvestovanost pozemků. 2 244 m2 300 Kč/m2 vlastní  x 


veřejné x x    x

 7


Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku

Parcelní číslo 90 19/1

zastavěná plocha a nádvoří: trvalý travní porost: Celkem:

Výměra 323 m2 1 921 m2 2 244 m2

Jednotková cena pozemku 300 Kč/m2 300 Kč/m2 673 200 Kč

.

VĚCNÁ HODNOTA CELKEM: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:

4 548 802 Kč 300 000 Kč

Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:

2 046 961 Kč 150 000 Kč 673 200 Kč 2 870 161 Kč

C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu v České Třebové není realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné.

D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Ke dni ocenění není v regionu nabízen srovnatelný rodinný dům technickými parametry, vybavením, opotřebením, v příkladech prodejů jsou uvedeny i nemovitosti z blízkého regionu. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 2 244 m2 Započitatelné plochy: 174 m2 Porovnávací hodnota Lokalita

Užitná Pozemek Požadovaná plocha cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč ul. Palackého, Česká Třebová

120,00

370

1 450 000

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč/m2

KC

12 083


0,55

Upravená cena Foto Kč/m2 6 699

8

Stavební parcela č. 90, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp.11, pozemková parcela č.19/1 v k.ú. Parník, v obci Česká Třebová, Rodinný dům s bytem vel. 3+1 s přísl. s garáží. Původní stavba postavena v roce 1913, jako stavba vícepodlažní nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím a v části se stavebně upraveným podkrovím v šikmé střeše. Rodinný dům byl průběžně modernizován v roce 1986, bylo instalováno ústřední vytápění - původně s kotlem na pevná paliva, v roce 1993 byl do domu zaveden plyn, byl instalován plynový kotel, v roce 1994 byly opraveny vnější povrchy omítek včetně dodatečných izolací a vyměněna okna. Vybavení rodinného domu je převážně standardní, údržba je průměrná. K1 Zdroj ceny - prodej, vlastní zdroj 1,00 K2 Velikosti objektu - menší započitatelná plocha 0,90 K3 Poloha - lukrativnější, není v inundačním pásmu, v sousedství trať ČD 0,70 K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení, technického provedení 0,80 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemků, 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům s garáží, 1,00

Česká Třebová 136,00 296 1 950 000 14 338 0,50 Rodinný dům s bytem 3+1, s garáží, sklep, po částečné modernizaci, nová elektroinstalace, kanalizační, plynová a vodovodní přípojka, 4x vyměněná okna včetně vstupních dveří. ÚT s kotlem plynovým, poloha lukrativnější. Poslední modernizace koupelny, kuchyně před 15 lety. Standardní vybavení. údržba nedostatečná.

7 154

K1 Zdroj ceny - prodej, vlastní zdroj 1,00 K2 Velikosti objektu - menší započitatelná plocha 0,90 K3 Poloha - lukrativnější, není v inundačním pásmu 0,70 K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení, technického provedení 0,80 K5 Celkový stav - nižší opotřebení 0,90 K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemků 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům s garáží 1,00

Lanškroun 109,00 720 980 000 8 991 0,76 Rodinný dům samostatně stojící, zděný, nepodsklepený, se stavebně upraveným podkrovím, dvě zařízené místnosti ve střešním prostoru nesplňují podmínky pro obytné místnosti z důvodu malé světlé výšky, v 1.NP je byt vel. 2 + 1 s přísl.. ÚT s kotlem plynovým. Příslušenstvím je stavba ke garážování. Sklad. Stavební práce provedeny v nižším standardu. K1 Zdroj ceny - prodej, vlastní zdroj K2 Velikosti objektu - menší započitatelná plocha K3 Poloha - lukrativnější, není v inundačním pásmu K4 Provedení a vybavení - srovnatelné K5 Celkový stav - srovnatelný K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemku , svažitý K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům s garáží

1,00 0,80 0,90 1,00 1,00 1,05 1,00

Česká Třebová 100,00 1 323 1 300 000 13 000 0,57 Rodinný dům částečně zrekonstruovaný, o zastavěné ploše 137 m2 v obci Skuhrov vzdálené 5 km od města Česká Třebová po částečné modernizaci, nová okna, nová elektroinstalace, podlahové topení, topení, venkovní omítky, podhledy. Velký půdní prostor vhodný k vytvoření dalších podkrovních místností.Srovnatelné technické provedení. Poloha méně lukrativní. přistavěná garáž. K1 Zdroj ceny - prodej K2 Velikosti objektu - menší výměra započitatelné plochy K3 Poloha - méně lukrativní - obec ve vzdálenosti 5 km Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

6 797

7 426

1,00 0,80 1,05 9

Stavební parcela č. 90, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp.11, pozemková parcela č.19/1 v k.ú. Parník, v obci Česká Třebová, K4 Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení K5 Celkový stav - po modernizaci - okna, omítky, podlahy, vytápění K6 Vliv pozemku - srovnatelná K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům s garáží

Variační koeficient před úpravami: 16,26 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

0,85 0,80 1,00 1,00

Variační koeficient po úpravách:

4,13 % 7 019 Kč/m2 174 m2

1 220 815 Kč

Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované rodinné domy v regionu, po porovnání a vyhodnocení rozdílů mezi nimi a oceňovanou nemovitostí odhaduji obvyklou cenu po zaokr. ve výši 1 200 000 Kč. Nevýhody rodinného domu : umístění v inundačním pásmu dva byty se společným WC světlá výška obytných místností nesplňuje technické požadavky na obytné místnosti Výhody: výměra pozemků nad 2 200 m2 - možnost další výstavby započitatelná plocha dvou bytů nad 170 m2 možnost dvougeneračního bydlení

Obvyklá cena výše uvedených nemovitostí byla odhadnuta ve výši :

1 200 000,00 Kč Slovy: Jedenmiliondvěstětisíckorunčeských


10


REKAPITULACE: 1. Nákladová cena :

2 870 161,00 Kč

2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou :

1 200 000,00 Kč

Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou, byla odhadnuta ve výši :

1 200 000,00 Kč Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc korunčeských Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí.

Ve Svitavách 22.6.2015

Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy ------------------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.Spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3229/056/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15056/15.

Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy


11

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

Recommend Documents