Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

Zastavěná plocha p.č. 84, jejíž součástí je rodinný dům bez č.p. /čev v k.ú.Dolní Libina , obci Libina

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3219/046/15

O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ ZASTAVĚNÉ PLOCHY P. Č. 84, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE KONCOVÝ ŘADOVÝ RODINNÝ DÚM bez čp. , UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ DOLNÍ LIBINA, V OBCI LIBINA, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ

Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. , Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j.

439/2015-A

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby aukce

Oceněno ke dni :

20.5.2015

pohled jižní

pohled Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu (+ vyhotoveních.

JV

8 stran příloh samostatně). Objednateli se předává ve

Ve Svitavách 29.5.2015

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

1

2


Fotodokumentace:

1.PP - sklep

1.NP – kuchyně

pokoj

pokoj

koupelna s WC

veranda


2


chodba

spíž

oceněna pravá část - na pozemku č. 84

sklad

Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.


3


A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění:

Zastavěná plocha p. č. 84, jejíž součástí je rodinný dům bez čp., s příslušenstvím 788 05 Libina Olomoucký Šumperk Libina Dolní Libina 3437

Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.5.2015

3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 454

SJM Malý František a Malá Jana, Dolní Libina 113, 788 05 Libina

Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Oceňované nemovitosti jsou umístěné v katastrálním území Dolní Libina, v centrální části obce Libina, na adrese Dolní Libina bez čp., ve vzdálenosti cca 50 m vlevo od komunikace Uničov – Šumperk č. 446, ve vzdálenosti 13 km jihovýchodně od Šumperka, 10 km severně od Uničova. Obec je umístěna podél komunikace č. 446 v délce cca 7 km v bývalém okrese Šumperk a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šumperk. Obec se dělí na tři části Dolní Libina, Horní Libina a Obědné. Vybavenost obce odpovídá obcím s počtem obyvatel cca 5 000. Je zde Obecní úřad, pošta, pošta, policejní stanice, ordinace praktických lékařů, stomatologů, veterinární ordinace, domov pro seniory, základní škola, mateřská škola, restaurace, sportoviště, stadion. Doprava v obci je zajištěna autobusovou dopravou, v obci je železniční stanice. Ostatní infrastruktura je v Uničově , v Šumperku. Obec je plynofikována, je zde veden veřejný vodovod, obecní kanalizace je svedena do ČOV. Obec má schválený územní plán. Předmětem ocenění je zastavěná plocha p.č. 84, jejíž součástí je stavba koncového řadového rodinného domu bez č.p. , s jedním nadzemním podlažím, se střechou šikmou s volným půdním prostorem, s půdorysem přibližně obdélníkovým. Rodinný dům obsahuje byt 2+1 s přísl., s přistavěnou verandou, předmětem ocenění je pouze stavební parcela ve výměře 256 m2. Rodinný dům byl postaven v roce 1920. Původní nemovitost byla geometricky rozdělena na dva rodinné domy na st. p.č. 81, 84, mezi rodinnými domy není požární zeď vyvedena nad střešní rovinu. Oceňovaná nemovitost je napojena na přípojky: vodovodní, elektro, kanalizace do jímky, plyn není do budovy zaveden, je na hranici oceňovaného pozemku. . Přístupný je ze zpevněné komunikace p.č. 222/1, p.č. 94 ve vlastnictví Obce Libina. Přístup je zajištěn. Nemovitosti je umístěna v inundačním pásmu v povodňové zóně č. 3 v zóně - střední nebezpečí výskytu záplav . Poloha je neutrální s rizikem povodní, Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

4


Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dolní Libina, list vlastnictví č.454 ze dne 9.5.2015 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Dolní Libina - dálkovým přístupem mapa oblasti 3. Doklady o nabytí smlouva kupní ze dne 11.8.1980 – nebyla předložena 4. Ostatní podklady nebyly předloženy

Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 454, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Nařízení exekucí Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel aukce - rychlý prodej. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna porovnávací metoda. Rodinné domy v Libině nejsou běžně pronajímané. Výnosová hodnota není stanovena.

B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY RODINNÝ DŮM bez čp. na p.č. 84 Rodinný dům je postaven jako přízemní , podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, v šikmé střeše s půdním prostorem. Obsahuje byt velikosti 2+1 s přísl., je užíván stejným vlastníkem od roku 1980. Je osazen v rovinném terénu , jeho půdorys je přibližně obdélníkový, Poslední větší modernizace byla Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

5


provedena v 80.letech minulého století. Stavba je postavena tradičním způsobem, ze zdiva převážně cihelného, z části kamenného v tl. 45 - 70cm, s dřevěným vázaným krovem sedlového tvaru s valbou, krytina je položena osinkocementová. Omítky jsou vápenné. Je vytápěna elektrickými přímotopy. Koupelna a kuchyně jsou vybaveny. Rodinný dům je užíván bez závad. Popis konstrukcí a vybavení - viz níže. Technický stav rodinného domu je průměrný, vybavení je převážně standardní. Údržba je průměrná, poslední zásadní opravy byly provedeny před cca 30 lety, před cca 10 - 15 lety byla zmodernizovaná koupelna s WC.

Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP

Zastavěná plocha 19,71 m2 148,11 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP (3,65*5,40)*(2,00) 1.NP (9,75*12,70) * 3,70 + 2,60*9,34 * 2,73 střešní prostor 9,75 * 12,70 * 4,50/2 - 4,50 * 4,50 * 9,75/6 + 2,60 * 9,34* 0,30/2 Obestavěný prostor - celkem:

Započitatelná plocha podlaží 4,20 m2 104,89 m2

= = =

Obestavěný prostor 39,42 m3 524,45 m3 249,34 m3

=

813,21 m3

Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

Popis betonové pasy zděné, převážně cihelné, 1.PP kamenné s rovným podhledem, klenbové krov dřevěný, vázaný osinkocementové šablony pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné omítky běžné keramické obklady dřevěné, cihelné v 1.PP náplňové dřevěná špaletová betonové, prkenné, PVC, koberce lité teraco betonové lokální el. přímotopy světelná+ zás. 400V koupelna studená a teplá voda, kuchyň studená voda elektrický bojler litinové potrubí el. sporák vana, umyvadlo splachovací digestoř


6


Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.PP sklep 1.PP - celkem 1.NP pokoj ložnice koupelna s WC veranda spíž chodba chodba kuchyň sklad 1.NP - celkem

Podlahová plocha

Koeficient

Započitatelná plocha

8,40 m2 8,40 m2

0,50

4,20m2 4,20 m2

26,75 m2 20,28 m2 8,00 m2 9,70 m2 11,55 m2 9,92 m2 11,84 m2 11,70 m2 16,60 m2 126,34 m2

1,00 1,00 1,00 0,50 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

26,75m2 20,28m2 8,00m2 4,85m2 11,55m2 9,92m2 11,84m2 11,70m2 0,00m2 104,89 m2

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

148 813,21 4 000 100,00 3 252 842 95 35 60,00

1 301 137,00 Kč

Věcná hodnota budov celkem:

3)

1 301 137,00 Kč

VÝPOČET OBVYKLÉ CENY POZEMKŮ

Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je zastavěná plocha p.č. 84 umístěná v centru obce, v sousedství vodoteče, obvyklá cena pozemků byla stanovena na základě obchodovaných cen pozemků ve srovnatelných obcích s počtem obyvatel cca 3500 v regionu. Ceny pozemků pro výstavbu rodinných domů jsou v rozmezí 150-450 Kč/m2, v závislosti na výměře, stupni zainvestování, poloze. Zde odhaduji obvyklou cenu pozemků po vyhodnocení neutrální polohy, stupně zainvestování, výměry do 300 m2 , umístění v inundačním pásmu ve výši 300 Kč/m2 .

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:

Parcela č. p.č. 84

Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m2 Kč/m2 256 300 1/1 1 021 Hodnota pozemků celkem:

VĚCNÁ HODNOTA CELKEM:


Celková cena pozemku Kč 76 800

76 800,00 Kč

1 377 937,00 Kč

7


C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu v Libině není realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné.

D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 256 m2 Započitatelné plochy: 109 m2 V příkladech prodejů uvádím obchodované rodinné domy v obci Libina a regionu .

Lokalita

Započitat Pozemek Dispozice Požadovaná Jednotková elná cena cena Koeficien plocha t celkový Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč Kč/m2 Kc Rohle

120,00

300

Byt 2+1 s 540 000 4 500 0,80 přísl. s možností garážování Rodinný dům, Rodinný dům s bytem 2+1 s přísl. samostatně stojící, nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím. Dispozice: kuchyně, obývací pokoj, ložnice, chodba, spíž. vytápění lokální na pevná paliva, akumulačními kamny. Ohřev vody el. bojler. možnost garážování ve vedlejší stavbě. Srovnatelné opotřebení konstrukcí s dlouhodobou životností. Srovnatelný standard vybavení.

Upravená cena

Foto Kč/m2 3 600

Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka - koeficient 0,80; Lokalita - méně lukrativní obec - koeficient 1,05; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný koeficient 1,00; Vliv pozemku - srovnatelný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - samostatně stojící rodinný dům - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka; Lokalita - méně lukrativní obec; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - samostatně stojící rodinný dům; Libina

100,00

1 238

Byt 3+1 s přísl. 500 000 5 000 0,61 bez garáže Rodinný dům, Rodinný dům s bytem 5 + 1 s přísl., v 1.NP, ve střeše půdní prostor, technický stav budovy srovnatelný, poslední modernizace před 20 lety, poloha srovnatelná, je napojen na veřejný vodovod, obecní kanalizaci, el. 220/380. Topení je lokální, ohřev TUV el. bojler. Pozemek cca 830m2, oplocen osázen ovocnými stromy. Vybaveny dvě kuchyně, vysoké opotřebení. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

3 050

8


Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka - koeficient 0,80; Lokalita - srovnatelná koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení srovnatelný - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - větší výměra pozemku - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - samostatně stojící rodinný dům - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelný; Celkový stav srovnatelný; Vliv pozemku - větší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění samostatně stojící rodinný dům; Byt 2+ 1 s 485 000 6 929 0,87 přísl., vedlejší stavba Rodinný dům, Samostatně stojící rodinný dům s bytem 2 + 1 s přísl., se skladem, menší rodinný dům v obci Březinky, v šikmé střeše je půdní prostor, poslední rozsáhlé stavební úpravy včetně přístavby verandy a celková modernizace včetně výměny krytiny byly provedeny v roce 1991, poté byla prováděna průměrná údržba. Rodinný dům lze užívat bez okamžitých investic. Budova je zděná, s dřevěným vázaným krovem, rodinný dům je v dobrém technickém stavu, standardně vybavený. Vybavení je standardní, technický stav je bez závad, nemovitost je vhodná k okamžitému užívání. Příslušenstvím je přistavěná stavba ke skladování Březinky

70,00

593

6 028

Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj - koeficient 1,00; Lokalita méně lukrativní - koeficient 1,05; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,02; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - nižší opotřebení vybavení - koeficient 0,95; Vliv pozemku - větší výměra - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj; Lokalita méně lukrativní; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - nižší opotřebení vybavení; Vliv pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn.;

Variační koeficient před úpravami: Započitatelná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:

19,12 % Variační koeficient po úpravách: 109,09 m2 3 050Kč/m2 Minimální cena: 4 226 Kč/m2 Průměrná cena: 6 028 Kč/m2 Maximální cena: 4 200 Kč/m2 Porovnávací hodnota:

30,62 % 332 725 Kč 461 014 Kč 657 595 Kč

458 178,- Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé. Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou. V příkladech prodejů uvádím obchodované nemovitosti starších rodinných domů, s vyšším opotřebení konstrukcí a vybavení . Po vyhodnocení prodejů a porovnání s oceňovanou nemovitostí z pohledu polohy, technického stavu, vybavení a rozsahu příslušenství , výměry pozemků odhaduji obvyklou cenu ve výši 450 000 Kč.


9


Kladné vlivy na obvyklou cenu nemovitosti: -

možnost vestavby do půdního prostoru

Negativní vlivy oceňované nemovitosti: -

koncový řadový dům - vznik geometrickým rozdělením , nebylo zjištěno, zda jsou společné přípojky inženýrských sítí bez zahrady inundační pásmo - 3. Stupeň - střední riziko bez celkové modernizace v posledních 30 letech


10


REKAPITULACE: 1. Nákladová cena :

1 377 937,00 Kč

2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou :

450 000,00 Kč

Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou ve výši: :

450 000,00 Kč Slovy: Čtyřistapadesáttisíckorunčeských

Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách 29.5.2015

Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy ------------------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.Spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3219/046/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15046/15. Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy


11

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

Recommend Documents