Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

Stavební parcela č. 45, jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. 164 s příslušenstvím v k.ú. a obci Dlouhá Třebová

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3167/089/14

O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY Č. 45, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE RODINNÝ DÚM čp. 164, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ DLOUHÁ TŘEBOVÁ, V OBCI DLOUHÁ TŘEBOVÁ, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ ČÁST OCEŇOVANÉ BUDOVY JE POSTAVENA NA P.Č. 373/1 JINÉHO VLASTNÍKA, P.Č. 373/1 NENÍ PŘEDMĚTEM OCENĚNÍ Vyjádření k rozsahu ocenění: Na pozemkové parcele č. 373/1 je postavena přístavba ( její zastavěnou plochu odhaduji na cca 50 m2) , která obsahuje: v 1.NP je chodba, koupelna, WC, ložnice v 2.NP dvě obytné místnosti sklad přístupný ze stodůlky dílnu , sklad Pohled na přístavbu - omezená možnost focení z důvodu skály za budovou

Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. , Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j.

1079/2014-A

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby exekučního řízení, ocenění práv a závad na nemovitostech váznoucích, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou 10.11.2014

Oceněno ke dni

Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu (z toho 8 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách

5.12.2014

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

1


Fotodokumentace: pohled SZ

pohled JV –přístavba

chodba

koupelna, WC v přístavbě

ložnice – není předmětem ocenění

obývací pokoj + kuchyňský kout

stodůlka

pokoj

2.NP koupelna

pokoje v přístavbě


2

Stavební parcela č. 45, jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. 164 s příslušenstvím a pozemky v k.ú. a obci Dlouhá Třebová

Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Stavební parcela č. 45, jejíž součástí je rodinný dům čp. 164 s přísl., s pozemky Dlouhá Třebová č.p. 164 561 17 Moravská Třebová Pardubický Ústí nad Orlicí Dlouhá Třebová Dlouhá Třebová 1 280

2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne

14.11.2014

3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci LV 733

Tomek Michal, Jungmannova 301, 565 01 Choceň podíl 1/2 Tomková Veronika, 561 61 Červená Voda podíl 1/2

Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je pozemek p.č. 45 - zastavěná plocha samostatně stojícím rodinným domem č.p. 164 , rodinný dům čp. 164 se dvěma nadzemními podlažími, s bytem 4 + kk s přísl., jedním pokojem do 8 m2, přistavěnou stodůlkou. Jsou umístěné ve střední části obce Dlouhá Třebová, v katastrálním území Dlouhá Třebová, v obci umístěné mezi dvěma největšími městy bývalého okresu Ústí nad Orlicí a Česká Třebová, jejich vzdálenost je cca 3 km, obec Dlouhá Třebová je obcí místního významu. je situována podél řeky Třebovky, jižní a severní konec jsou vzdáleny 3 km. V roce 2008 - 2009 byla provedena regulace Třebovky - reakce na povodně v roce 1997. Obec je umístěna na komunikaci I.třídy č. 14, na železniční trati Praha -Česká Třebová. V obci funguje autobusová doprava. Obec je vybavena Obecním úřadem, poštou. víceúčelovým sálem, restaurací, prodejnou se smíšeným zbožím, mateřskou školou, ZŠ - 1-5. třída. Přístup do nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace p.č. 1484/6 ve vlastnictví Obce Dlouhá Třebová. Poloha je neutrální, v inundačním pásmu. Nemovitost byla v části zaplavena v roce 1997. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

3


Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dlouhá Třebová, list vlastnictví č. 733 ze dne 30.10.2014 výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dlouhá Třebová, list vlastnictví č. 858 - informace o parcelách ze dne 30.10.2014 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Dlouhá Třebová dálkovým přístupem 3. Doklady o nabytí Kupní smlouva ze dne 10.1.2004 4. Ostatní podklady Nebyly předloženy

Zjištěné právní závady: Rizika: část oceňované budovy je na pozemkové parcele č. 373/1 , která není předmětem ocenění

Ostatní finanční / právní omezení Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní Zahájení exekucí Dražební vyhláška Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod : nákladové, srovnávací.

B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY Původní rodinný dům byl stavebně dokončen a je užíván odhadem cca 100 - 120 let. Je umístěn na úpatí svažitého terénu s orientací na JZ. Rodinný dům byl postaven o půdorysu obdélníkovém, ze strany SV byla postavena směrem ke svahu přístavba, kde byly umístěny koupelna, WC. menší pokoj – ložnice, chodba - odhadem před cca 20 30 lety. Před cca 10 lety byla zahájena vestavba obytných místností do střešního prostoru i nad přístavbou. Ke dni ocenění je byt 4 + kk s přísl. umístěn ve dvou nadzemních podlažích. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

4


Původní stavba byla postavena ze zdiva kamenného, přístavba ze zdiva cihelného, střecha je z krovu sedlového. Schodiště do 2.NP je dřevěné z ocelovou konstrukcí. Technické závady: Stavební práce na modernizaci včetně vestavby podkrovních místností byly provedeny v letech 2004 – 2008 v nižší kvalitě . Obytné místnosti orientované ke strmému terénu nejsou osluněny, místnosti v 1.NP nejsou dostatečně osvětleny. Objekt není cca 2 roky užíván, nebyl vytápěn. Není vybavena kuchyně. Dispozice: 1.NP: veranda, chodba se schodištěm, vpravo kuchyňský kout s obývacím pokojem, vlevo pokoj, komora v přístavbě chodba, koupelna, WC. ložnice 2.NP: půdní prostor, hala, koupelna, 2 pokoje Popis konstrukcí a vybavení : Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Popis kamenné, v části s izolací proti zemní vlhkosti zděné cihelné 30 – 90 cm s rovným podhledem , polospalné, sádrokartonové podhledy dřevěný vázaný krov osinkocementové šablony pozinkovaný plech vápenné vápenné, chybějící u přístavby chybí běžné keramické obklady dřevěné s ocelovou konstrukcí dřevěné rámové, hladké dřevěná špaletová, plastová zdvojená dřevěné, betonové s PVC. linem, keramické dlažby betonové ústřední na tuhá paliva, otopná tělesa světelná chybí studené i teplé elektrický bojler plastové potrubí PB sporák vana, umyvadlo, sprchový kout + umyvadlo splachovací 2*

UPOZORNĚNÍ

Vzhledem k tomu, že původní budova a přístavba jsou technicky a provozně propojeny, nelze reálně nemovitost geometricky rozdělit a ocenit jen její část na st. p.č. 45. Nemovitost budovy rodinného domu bude oceněna jako celek a budou odečteny náklady na odkoupení zastavěné části pozemku p.č. 373/1 ve výměře cca 50 m2 – nelze přesně stanovit měřením v terénu.


5


Technické parametry: Zastavěná plocha: 1.NP: 10,90*7,30+3,50*7,30 + 3,70*1,00 = 108,82 m2 2.NP: 7,50*7,30+3,50*7,30 = 80,30 m2 Obestavěný prostor : OP: 10,90 * 7,30 * (4,20 + 2,80)/2 + 7,30*3,50 *2,40 + 1,00 * 3,70 * 4,30 + 10,90 * 7,30 * 4,40/2 + 7,30 * 3,50 * (1,10 + 3,20/2) = 599,76 m3 Reprodukční cena:

599,76 * 4100,00 =

2 459 032,40 Kč

Opotřebení: 50 %¨ Věcná hodnota:

1 229 516,20 Kč

VEDLEJŠÍ STAVBA – STODŮLKA, MOŽNOST GARÁŽOVÁNÍ : Je postavena na p.č. 45, je přistavěna k části obytné ze strany SZ, budova zděná, s dřevěným vázaným krovem navazujícím na krov nad částí obytnou, strop dřevěný trámový, omítky v části vápenné, podlaha betonová , elektroinstalace světelná a motorová - je zde umístěn kotel na PP, vrata otevíravá. ZP: 5,55*7,30+3,00*3,65 = 51, 46 m2

OP: 274 m3

Reprodukční cena: 275 m3 * 1800 Kč/m2 = 495 000 ,00 Kč Opotřebení : 65 % Nákladová cena: 173 250,00 Kč K rodinnému domu byla přistavěna místnost ke skladování – ze strany východní, navazuje na přístavbu do svahu – je bez vlivu na obvyklou cenu – přízemní stavba se střechou plochou., podlahová plocha 18,90 m2 – je na p.č. 373/1

OCENĚNÍ POZEMKŮ: Předmětem ocenění je stavební parcela č. 45, je pozemkem svažitým, umístěným v sousedství Třebovky, přístup po zpevněné komunikaci, je přiveden obecní vodovod, přípojka elektro, kanalizace je svedena do jímky. Nemovitost není napojena na plynoinstalaci. Obvyklá cena oceňovaných pozemků byla stanovena porovnávací metodou. Zainvestované pozemky pro výstavbu v obcí Zainvestované pozemky pro výstavbu v obci jsou obchodované za cenu 160 - 500 Kč/m2. Po zohlednění polohy nemovitosti v centrální části obce, svažitosti pozemku a jeho omezeného využití, výměry a stupně zainvestovanosti stanovuji obvyklou cenu ve výši 150 Kč/m2. 158 m2 * 150 Kč/m2 =

23 700,00 Kč

celkem

23 700,00 Kč

VĚCNÁ HODNOTA CELKEM PO ZAOKR. :


1 426 500,00 Kč

6


C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu není realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné.

D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Ke dni ocenění není v regionu nabízen srovnatelný rodinný dům technickými parametry, vybavením, opotřebením, v příkladech prodejů jsou uvedeny i nemovitosti z blízkého regionu. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 158 m2 Započitatelné plochy: 123 m2

Negativní vlivy snižující cenu obvyklou, zohledněné v porovnávací metodě nižší standard provedení stavebních prací kuchyně není vybavena kuchyňskou linkou výměra pozemku je pouze 158 m2, nemovitost je bez zahrady

Porovnávací hodnota Lokalita

Užitná Pozemek Požadovaná plocha cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč

Jednotková Koeficien cena t celkový Kč/m2

KC

Výprachtice 90,00 2 439 900 000 10 000 0,54 Rodinný dům s bytem 3 + 1 s přísl., stáří 100 let, s jedním nadzemním podlažím, v části podsklepený, se střechou šikmou s volným půdním prostorem. K původnímu rodinnému domu, v jehož části je hospodářský prostor - stodůlka, byla přistavěna veranda a terasa směrem na stranu východní a vedlejší hospodářská stavba na stranu severovýchodní. Technický stav konstrukcí s dlouhodobou životností je celkem dobrý, údržba byla prováděna - oprava krytiny, výměna části krovu, závadou ke dni ocenění je zvýšená vlhkost obvodového zdiva v koupelně a na WC. Vybavení je standardní, ke dni ocenění lze nemovitost užívat po montáží sprchového koutu - nebyl dosud smontován, je zakoupen. Nemovitost je vytápěna ÚT s kotlem na pevná paliva, variantně lokálně akumulačními kamny. V oceňované nemovitosti lze bydlet trvale bez závad. K1 Zdroj ceny - prodej 1,00 K2 Velikosti objektu - menší započitatelná plocha 0,95 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - nižší standard vybavení 1,03 K5 Celkový stav - vyšší opotřebení 1,03 K6 Vliv pozemku - větší výměra , menší sklon 0,60 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - rekreační oblast 0,90


Upravená cena Foto Kč/m2 5 442

7


České Libchavy 123,00 4 879 900 000 7 317 0,44 Rodinný dům obsahuje byt vel. 3+1 s přísl. v 1.nadzemním podlaží, rodinný dům je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem v šikmé střeše, rodinný dům je standardně vybaven, podstandardním lokální vytápění na pevná paliva, nejsou osazeny baterie s teplou vodou. Provedené opravy: poslední rozsáhlá modernizace byla provedena v roce 1998: rozvody instalací, vybavení koupelny, opravy omítek, podlahy včetně izolací, v roce 2013 byla vyměněna okna K1 Zdroj ceny - prodej 1,00 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - lukrativnější 0,90 K4 Provedení a vybavení - nižší standard 1,03 K5 Celkový stav - srovnatelné 1,00 K6 Vliv pozemku - větší výměra , rovinný 0,60 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - větší hospodářské prostory 0,80

3 256

Vračovice 120,00 1 594 1 100 000 9 167 0,48 Rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, střechou šikmou s volným půdním prostorem. Je z části podsklepen, s bytem 3 + kk s přísl., částečná modernizace v roce 2007 - vybavení koupelny, kuchyně, podlahy, celkem dobrý technický stav, vytápění lokální na pevná paliva, možnost půdní vestavby K1 Zdroj ceny - prodej 1,00 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K5 Celkový stav - srovnatelný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší výměra, bez svažitosti 0,60 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - větší hospodářská budova 0,80

4 400

Variační koeficient před úpravami: 12,70 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

Variační koeficient po úpravách:

20,45 % 4 366 Kč/m2 123 m2 537 367 Kč

Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou. V příkladech prodejů uvádím obchodované rodinné domy na Ústeckoorlicku. Po porovnání a vyhodnocení rozdílů mezi nimi a oceňovanou nemovitostí odhaduji obvyklou cenu ve výši 540 000 Kč.

Odpočet ceny části pozemku p.č. 373/1 : Pro stanovení přesné výměry zastavěné části p.č. 373/1 bude proveden geometrický plán. Stanovení obvyklé ceny pozemku zastavěného rodinným domem : 50 m2 * 150 Kč/m2 = 7 500,00 Kč Vzhledem k tomu, že odstranění právních závad je spojeno s náklady na geometrické zaměření, kupní smlouvu, poplatky spojené s vkladem kupní smlouvy , úhrada kupní ceny, byla obvyklá cena snížena o cca 50 000 Kč.

Obvyklá cena nemovitosti po odpočtu nákladů:

490 000,00 Kč

Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí uvedená na LV 733 v části C. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

8


REKAPITULACE:

1. Nákladová cena :

1 426 500,00 Kč

2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou :

490 000,00 Kč

Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou, byla odhadnuta ve výši :

490 000,00 Kč Slovy: Čtyřistadevadesáttisíckorunčeských

Ve Svitavách 5.12.2014 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy ------------------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitost

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.Spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3167/089/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14089/14.

Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy


9



10



11



12



13



14



15



16



17

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

Recommend Documents